Apa itu penilaian retrospektif? Penilaian retrospektif terhadap pilihan karir

Dalam kasus ini, masing-masing pihak sering kali menyewa penilainya sendiri, yang kemudian harus mempertahankan laporan penilaiannya di pengadilan. Biasanya, pasangan memiliki apartemen yang dimiliki bersama (tanpa pembagian saham).

Jika rumah susun itu milik bersama, maka dalam proses hukum diperlukan penilaian atas bagian rumah susun itu di pengadilan.

Dalam praktiknya, penilaian suatu bagian suatu apartemen untuk pengadilan paling sering diperlukan ketika membeli suatu saham oleh pemilik lain, mendaftarkan warisan, menjual suatu saham di pasar terbuka, atau membagi properti.

Selain itu, pada saat pertukaran rumah, sering kali perlu dilakukan penilaian bagian anak yang terdaftar dalam rumah susun, karena pada saat pertukaran nilai bagian anak tidak dapat dikurangi.

Penilaian real estat retrospektif adalah

Hanya ada satu alasan untuk ini: ketidakmampuan penilai.

Ketakutan menerima pemeriksaan negatif atas laporannya memaksa penilai, dengan cara apa pun, menghalangi klien untuk melakukan laporan melalui SRO.

Namun, pemeriksaan tidak selalu dapat diabaikan, oleh karena itu penting bagi pelanggan untuk sangat memperhatikan rekomendasi penilai mereka.

Yang pertama memeriksa legalitas penilaian, kepatuhan terhadap norma dan aturan.

Yang kedua menegaskan perhitungannya. Pilihan kedua untuk memeriksa laporan di SRO merupakan prasyarat untuk menyerahkan laporan penilaian real estat ke pengadilan atau komisi untuk merevisi nilai kadaster properti ini.

Biaya jasa penilaian

Penilaian properti apa pun adalah proses menentukan nilainya dalam istilah moneter. Objek penilaian dapat berupa real estate, usaha, perusahaan, lembaga perkreditan, jenis aset berwujud dan tidak berwujud.

Oleh karena itu, kegiatan penilai berkaitan dengan penetapan pasar atau nilai lain dari benda yang dinilai.

Seiring berkembangnya pasar real estate, permintaan akan jasa perusahaan penilai meningkat. Salah satu kriteria utama dalam memilih perusahaan penilai bagi konsumen jasa penilai adalah kebijakan tarif perusahaan. Bagaimana proses penetapan harga di pasar jasa penilaian, komponen apa saja yang merupakan besarnya biaya yang harus dibayar untuk suatu rangkaian pekerjaan untuk menentukan nilai pasar dari objek yang dinilai?

Biaya pekerjaan penilai bergantung pada properti, tujuan penilaian, dan waktunya. Seiring berkembangnya pasar real estate, permintaan akan jasa perusahaan penilai meningkat.

Kesalahan Pelaporan Umum untuk Tujuan Sengketa

Mulai tahun baru, relevansi topik akan semakin meningkat, karena pajak untuk proyek pembangunan modal juga akan dihitung dari nilai kadasternya. Evgenia Panfilova. Wakil Ketua Dewan Pakar NP SRO "SVOD", menganalisis kesalahan umum yang ditemukan dalam laporan yang menantang nilai kadaster. Penilaian standar untuk tujuan menantang, seperti diketahui, dilakukan pada tanggal retrospektif, yang merupakan tugas yang tidak sepele dan, seiring dengan masalah umum keterbelakangan dan keterbatasan pasar tanah, penilai menghadapi kesulitan seperti itu. sebagai: Dalam hal ini, disarankan untuk tidak berhenti pada satu sumber informasi, tetapi mencoba memperluas jangkauan pengumpulan informasi, dimungkinkan untuk menggunakan database Rosreestr, menganalisis standar perencanaan kota untuk zonasi pemukiman, dll.

Menetapkan tugas untuk penilaian

Identifikasi suatu properti mewakili deskripsi hukum yang tepat, yang harus disusun berdasarkan informasi yang diberikan oleh pelanggan. Informasi yang diperlukan dapat diperoleh dari daftar data survei tanah negara bagian sesuai dengan undang-undang setempat dan negara bagian. Uraian hukum yang tepat harus mempertimbangkan sistem survei dan pendeskripsian bidang tanah regional tertentu, yang terdiri dari uraian batas-batasnya, sistem survei negara bagian, dan tata cara pendeskripsian dan pemetaan bidang-bidang dan blok-blok.

Identifikasi hak milik yang akan dinilai.

Masalah pencarian analog pada tanggal retrospektif untuk menentukan nilai pasar dan salah satu cara penyelesaiannya

Disimpulkan bahwa masalah menemukan analogi untuk tanggal retrospektif dapat diselesaikan dengan sukses di wilayah mana pun. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting", kepala Departemen penilaian 2 LLC "Capital Consulting", Wakil kepala Departemen penilaian Abstrak Artikel ini membahas kemungkinan menantang nilai kadaster real estat, yang diperlukan untuk menggunakan analog pada tanggal retrospektif.

Kami menjelaskan kemungkinan sumber informasi dan menganalisis kemungkinan penggunaannya. Disimpulkan bahwa permasalahan pencarian padanan pada tanggal retrospektif dapat berhasil diselesaikan.

Saat membayar pajak apa yang diterapkan penilaian retrospektif? Apakah panitia pajak wajib menerimanya?

Penilaian retrospektif digunakan ketika membayar pajak atas penjualan real estat jika kepemilikannya kurang dari satu tahun. Dalam hal ini pajak (10%) dihitung atas penghasilan yang diterima dari selisih harga beli dan harga jual. Namun, jika tidak ada harga pembelian, properti tersebut harus dinilai pada saat pembelian. Biasanya, banyak pemilik tidak melakukan hal ini saat membeli rumah, karena tidak ada tujuan untuk segera menjual properti tersebut. Dalam hal ini dilakukan penilaian yang disebut retrospektif. Harus disampaikan kepada fiskus paling lambat tanggal 31 Maret tahun berikutnya. Artinya, jika apartemen tersebut dijual pada tahun 2015, maka formulir pembayaran pajak harus sudah diserahkan paling lambat tanggal 31 Maret 2016, dan pembayaran pajaknya sendiri harus sudah diserahkan paling lambat tanggal 10 April 2016. Oleh karena itu, jika menyampaikan ketetapan tepat waktu, panitia pajak wajib menerimanya.

Inna Pchelyanskaya

Dijelaskan oleh AZhK JSC, perangkat meteran listrik yang dipasang telah memenuhi persyaratan dokumen teknis regulasi di industri tenaga listrik. Dl...

Tidak, tidak ada manfaat seperti itu. Sebagaimana dijelaskan di departemen ketenagakerjaan dan program sosial salah satu kabupaten di ibu kota, jika seorang warga negara mengalami kesulitan keuangan saat membayar utilitas...

Ya, sudah. Sebagaimana dijelaskan dalam BUMN “Almaty Su Holding”, hal ini merupakan upaya hukum untuk memberantas debitur: yang mangkir diberikan pemberitahuan terlebih dahulu bahwa…

Sebagaimana dijelaskan dalam layanan informasi Kementerian Kehakiman (tel. 258-00-58), saat mendaftar (lebih tepatnya pendaftaran di tempat tinggal) di Almaty, ada batasannya: untuk setiap…

Sesuai dengan hukum, Anda harus memiliki tindakan negara tentang hak kepemilikan pribadi atau penggunaan tanah. Dokumen ini...

Halaman
7

Dari segi waktu, penilaian real estat dapat bersifat terkini, retrospektif, dan prospektif. Penilaian retrospektif adalah perkiraan nilai pada tanggal tertentu di masa lalu. Penilaian jangka panjang adalah penilaian nilainya pada akhir periode yang direncanakan untuk pembangunan perusahaan.

Ada tiga metode untuk menentukan nilai real estat:

1)mahal;

2) perbandingan penjualan;

3) kapitalisasi pendapatan.

Ketiga metode ini dapat diterapkan pada banyak masalah estimasi, namun ada satu metode yang mungkin lebih penting dalam tugas tertentu. Metode biaya mungkin dapat diterapkan ketika menilai properti dengan bangunan tua yang mempunyai akumulasi penyusutan yang signifikan akibat keausan fisik, keusangan fungsional, dan keusangan eksternal yang sulit diperkirakan. Metode perbandingan penjualan tidak dapat diterapkan pada jenis real estat yang sangat terspesialisasi karena mungkin tidak tersedia informasi untuk perbandingan. Metode kapitalisasi pendapatan jarang digunakan untuk menilai bagian utang yang ditempati pemilik, meskipun metode ini dapat digunakan dengan konfirmasi pasar. Kapitalisasi pendapatan mungkin tidak dapat diandalkan di pasar properti komersial atau industri, dimana pemilik properti mengalahkan investor. Isi dari metode-metode tersebut adalah sebagai berikut.

Metode biaya didasarkan pada prinsip bahwa pembeli tidak akan membayar lebih untuk suatu properti daripada biaya yang dikeluarkan untuk membeli properti serupa dengan kualitas yang sama. Oleh karena itu, perkiraan nilai pasar adalah jumlah biaya sebidang tanah dan biaya pembangunan fasilitas serupa pada tanggal penilaian. Pendekatan ini didasarkan pada pemahaman bahwa pelaku pasar mempertimbangkan biaya terhadap biaya. Dalam metode ini, nilai properti diperoleh dengan menambahkan nilai tanah yang diperhitungkan ke biaya pembangunan replika atau penggantian bangunan saat ini dan setelah mengurangkan penyusutan dan keusangan struktur dari semua penyebab. Metode biaya sangat berguna dalam menilai bangunan atau properti baru yang jarang dipasarkan.

Inti dari metode perbandingan penjualan adalah menentukan harga yang akan dibayar pembeli untuk suatu properti dengan kegunaan serupa. Jika tidak ada real estat seperti itu di pasar, metode perbandingan penjualan tidak diterapkan. Dengan menggunakan metode ini, penilai memperoleh refleksi nilai dengan membandingkan properti yang dinilai dengan properti serupa, yang disebut “penjualan yang sebanding”. Harga jual real estat yang menurut penilai paling sebanding harus mencerminkan sejauh mana nilai cerminan dari properti yang dinilai dapat turun.

Penilai menghitung tingkat kesulitan atau perbedaan antara properti dan penjualan sebanding dengan mempertimbangkan berbagai elemen perbandingan: persyaratan pembiayaan; ketentuan penjualan; kondisi pasar; akomodasi; karakter fisik; karakteristik ekonomi; penggunaan; komponen biaya tidak valid; pengalihan hak atas real estat; hak milik atas real estat.

Harga suatu properti ditentukan oleh manfaat dari penjualan hak kepemilikan atas properti tersebut. Properti yang sangat menguntungkan dapat dijual bersamaan dengan sewa yang ada. Mempertimbangkan perbedaan antara sewa pasar dan sewa kontrak ketika menentukan nilai disebut penyesuaian hak milik. Titik awal penyesuaiannya adalah kepemilikan penuh ditentukan berdasarkan sewa pasar dan pembiayaan yang tersedia saat ini.

Kondisi pembiayaan suatu transaksi dapat bersifat pasar atau non-pasar. Keinginan para pihak yang bertransaksi untuk memperoleh manfaat yang sebesar-besarnya menimbulkan berbagai jenis akad:

1) pembiayaan transaksi oleh pemberi pinjaman, yaitu. penjual membayar bunga pinjaman yang dibutuhkan pembeli – debitur – untuk mendapatkan pinjaman. Dalam hal ini besarnya bunga dikurangkan dari harga jual;

2) pembiayaan transaksi oleh penjual, yaitu. Penjual memberi pembeli pinjaman hipotek. Untuk menyesuaikan kondisi tersebut, diskonto arus kas pinjaman hipotek (pembayaran konstan dan pembayaran balon) pada suku bunga pasar dapat digunakan.

Penyesuaian syarat penjualan mencerminkan hubungan yang tidak lazim antara penjual dan pembeli di pasar. Penjualan dapat terjadi dengan harga di bawah harga pasar jika penjual sangat ingin menjual properti dan jika ada hubungan antara para pihak yang bertransaksi, dan dengan harga di atas harga pasar jika pembeli sangat ingin membeli. properti.

Kondisi pasar adalah perubahan kondisi pasar pembelian dan penjualan dari waktu ke waktu. Keadaan pasar dipengaruhi oleh inflasi dan deflasi, perubahan penawaran dan permintaan, perpajakan, dll. Besarnya penyesuaian ditentukan dari analisis penjualan properti serupa di lokasi berbeda, dan oleh karena itu terutama mencerminkan perbedaan nilai tanah untuk properti tersebut.

Ciri-ciri fisik suatu properti meliputi dimensi, elemen struktur, kualitas bahan, keausan, penampilan, kondisi lingkungan, dll. Penyesuaian karakteristik fisik memerlukan pembahasan setiap titik perbedaan.

Karakteristik ekonomi suatu properti meliputi biaya, kualitas pengelolaan, syarat dan ketentuan sewa, jumlah pendapatan atau keuntungan, dll. Perbandingan ini hanya berlaku untuk properti yang menghasilkan pendapatan.

Saat menentukan kemungkinan penggunaan properti setelah penjualannya, penilaian didasarkan pada peraturan zonasi setempat. Tidak mungkin membandingkan objek real estat jika salah satunya, setelah dijual, dapat digunakan secara berbeda dari objek yang dinilai, yaitu. digunakan kembali.

Komponen batal suatu transaksi adalah komponen nilai non-real estat. Saat membandingkan, komponen nilai yang tidak valid dipisahkan dari propertinya.

Kapitalisasi pendapatan adalah transformasi pendapatan masa depan yang diharapkan menjadi jumlah sekaligus yang diterima saat ini, yaitu. konversi pendapatan menjadi modal. Prinsip utama metode kapitalisasi pendapatan adalah prinsip ekspektasi, yaitu. nilai pasar didefinisikan sebagai nilai hak yang ada saat ini atas pendapatan yang diharapkan di masa depan.

Kapitalisasi pendapatan melibatkan penghitungan nilai manfaat finansial masa depan saat ini yang dapat diterima pemilik dari properti. Manfaat finansial terdiri dari aliran pendapatan berulang selama perkiraan umur properti dan hasil penjualan (atau pengalihan) kepemilikan properti.

Dalam penilaian real estat, dua prosedur utama digunakan untuk mengurangi pendapatan masa depan ke nilai saat ini: menggunakan tingkat kapitalisasi dan tingkat diskonto. Tingkat kapitalisasi diterapkan pada pendapatan satu tahun. Ini biasanya merupakan tahun perkiraan pertama. Biaya dihitung dengan rumus:

K – nilai saat ini,

Kt – pendapatan pada akhir tahun t

n – tingkat diskonto (tingkat pengembalian)

Penilaian retrospektif, penilaian pada suatu tanggal di masa lalu

Penilaian retrospektif melibatkan penilai yang membuat laporan penilaian pada tanggal yang sesuai dengan periode yang lalu. Perhitungan dan informasi tentang analogi yang diberikan, yang menjadi acuan penilai ketika menyusun laporan penilaian ini, harus sesuai dengan tanggal dilakukannya laporan penilaian.

Perlunya evaluasi retrospektif

Kebutuhan akan penilaian retrospektif mungkin timbul dalam kasus-kasus berikut:

• perpajakan real estat;
• perpajakan keuntungan modal;
• perpajakan atas warisan;
• pembayaran kompensasi;
• pertimbangan tuntutan ganti rugi di pengadilan;
• tinjauan penilaian yang ada.

Pendekatan penilaian retrospektif

Ada dua cara untuk melakukan penilaian retrospektif:

1) Melakukan penilaian berdasarkan harga jual barang sejenis yang berlaku pada tanggal penilaian. Dalam hal ini, penilai menemukan sumber penawaran yang dapat dipercaya untuk penjualan objek serupa yang sesuai dengan objek penilaian dalam semua parameter harga yang berlaku pada tanggal penilaian retrospektif. Sebagai sumber, penilai perusahaan kami menggunakan berbagai arsip, serta database penawaran penjualan real estat kami sendiri, yang terakumulasi selama pekerjaan kami.

2) Alternatif untuk mencari dan membandingkan harga masa lalu adalah metode indeks. Metode ini mengasumsikan bahwa nilai suatu benda ditentukan terlebih dahulu pada tanggal sekarang dengan menggunakan harga saat ini, kemudian dengan menggunakan indeks perubahan harga, nilai dihitung pada tanggal yang lalu (nilai retro).

Pendekatan kami untuk melakukan penilaian retrospektif

VALMARKET memiliki pengalaman yang cukup untuk menyiapkan pendapat ahli profesional mengenai nilai pengambilan objek penilaian pada tanggal yang Anda butuhkan. Spesialis perusahaan kami akan melakukan analisis cepat untuk mengidentifikasi kemungkinan melakukan pekerjaan penilaian, menarik kesimpulan tentang kelayakan atau ketidaksesuaian penilaian objek dalam setiap kasus tertentu secara individual, dan juga menentukan nilai pasar wajar objek Anda, dan menyusun penilaian laporan yang memenuhi semua persyaratan undang-undang Republik Moldova.

Dokumen yang diperlukan untuk penilaian retrospektif independen

Untuk menyiapkan laporan penilaian retrospektif, paket dokumen minimum yang diperlukan adalah:

• satu set lengkap dokumen kepemilikan objek penilaian retrospektif;
• informasi yang menegaskan hak atas objek penilaian pada tanggal penilaian retrospektif.

Waktu dan biaya penilaian retrospektif

Biaya laporan penilaian retrospektif selalu sedikit lebih tinggi dari harga yang ditetapkan untuk penilaian pada tanggal sekarang. Hal ini terutama disebabkan oleh kompleksitas dan keterbatasan pencarian informasi yang diperlukan untuk melaksanakan pekerjaan penilaian. Namun Anda dapat yakin bahwa VALMARKET akan selalu menawarkan harga terbaik untuk layanan penilaian dan menyelesaikan pekerjaan dalam waktu sesingkat-singkatnya.