Допущения в оценочной деятельности. Допущения и ограниченые условия, использованные оценщиком при проведении оценки

В практике составления отчетов об оценке часто упускается из виду, что раздел допущений и ограничений в отчете является далеко не таким малозначительным разделом. Это, порой приводит к тому, что отчет может быть составлен с нарушениями законодательства.

Во избежание подобных моментов следует привести весомее аргументы в пользу важности указанного раздела отчета.

Итак, что вообще подразумевается под допущениями и ограничениями в рамках отчета об оценке?

Для оценщика в самом общем виде можно говорить о двух группах допущений и ограничений: те, которые диктуются законодательством и те, которые формируются им исходя из специфики объекта оценки, а также ее целей и задач. Так, законодательством, в частности определены такие моменты, как например, то, что при проведении оценки, специалисту запрещается использовать данные из источников, датированных позже, чем дата оценки; то, что определенна оценщиком итоговая величина стоимости может быть признана рекомендуемой для сделки не позднее, чем 6 месяцев после даты составления отчета и пр.

Что же касается допущений и ограничений, которые формируются самим оценщиком, то они, в целом, служат для своеобразной подстраховки оценщика от возможных вопросов со стороны пользователя или проверяющих органов и могут относиться как к процессу оценки, так и к предположениям о тех или иных качественных и количественных характеристик объекта оценки.

Так, например, к разряду первых может относиться такое ограничение, как отсутствие возможности использования отчета в каких-либо целях, отличных от целей, указанных в задании на оценку. Тем самым, оценщик имеет определенный рычаг воздействия на количество потенциальных пользователей отчета об оценке.

Но путем установления определенных допущений оценщик может регулировать не только процессуальные нюансы. В части итоговой стоимости можно отметить такие важные допущения, к которым оценщики прибегают для определения стоимости. Так, например, при определении ликвидационной стоимости для некоторых объектов оценщик сам не выбирает ограниченный срок, в течение которого должен быть продан объект. А поскольку при оценке ликвидационной стоимости срок реализации и сама величина стоимости прямо пропорциональны. В таких условиях, в зависимости от того какой срок реализации оценщик установит в качестве допущений, такой и будет стоимость.

Кроме того, часто, при реализации имущества банкротов или должников в рамках исполнительного производства, от оценщика требуется определить чистую рыночную стоимость, без учета обременений, а фактически какие-либо обременения (в виде ареста, залога или пр.) все равно присутствуют. При этом, исходя из теории оценки, объект с обременением будет логично стоить дешевле, чем «чистый». Именно поэтому, указание в разделе допущений и ограничений того, исходя из каких правовых условий, проводится оценка объекта, весомо с точки зрения итоговой стоимости.

Уже приведенные примеры дают возможность понять, что к разделу допущений и ограничений не стоит относиться формально, поскольку именно они, во многом, могут «задавать тон» будущей оценке, регламентируя при этом применяемые подходы, методы, процесс определения стоимости.

Долгое время каких-либо обязательных требований к проведению оценки объектов недвижимости не существовало. Каждый оценщик имел фактически собственные суждения и использовал те методы в оценке недвижимости, которые ему ближе. Однако недавно Минэкономразвития России в приказе от 25.09.2014 N 611 установило Федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)".

Общие подходы к оценке объектов недвижимости

В соответствии со ст. 5 Закона РФ №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» «к объектам оценки относятся право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества», т.е. цель оценки, прежде всего - определение стоимости права. Определение рыночной стоимости построено на предпосылке, что имущество реализуется на рынке, поэтому должна оцениваться, прежде всего, рыночная стоимость имущества. Конечно, бывает, что оценщики производят оценку специальной стоимости или иную оценку. Однако чаще всего необходимо оценить именно рыночную стоимость.

Рыночная стоимость - Под рыночной стоимостью, в соответствии с Законом РФ «Об оценочной деятельности в Российской федерации» от 29 июля 1998г. № 135-ФЗ, понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражается какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Общие подходы к оценке объектов недвижимости были определены еще в 2007 году в приказе Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 (ред. от 22.10.2010) "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)".

При проведении оценки должны быть описаны:

а) объект оценки;

б) имущественные права на объект оценки;

в) цель оценки;

г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

д) вид стоимости;

е) дата оценки;

ж) срок проведения оценки;

з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.

Также при проведении оценки проводится анализ наилучшего использования объекта недвижимости. На практике анализ оптимального использование объекта недвижимости выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим категориям:

быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;

быть законодательно допустимым, т.е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действия правовых ограничений, существующих либо потенциальных;

быть финансово состоятельным, т.е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;

быть максимально эффективным, т.е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.

В части оценки недвижимости очень важно, что данный стандарт закрепляет те подходы, которые должен использовать оценщик при осуществлении оценки.

Таблица

Подходы к оценке объектов недвижимости

Важно, что если оценщик не использует какой-либо подход в оценке, он должен обосновать это.

Также в отчете оценки должны содержаться сравнения стоимости, определенной с помощью различных подходов.

В оценке недвижимости очень важно использовать затратный подход.

При использовании затратного подхода важно рассчитать в действительных ценах затраты на воссоздание аналогичного объекта. Также важно учитывать, что стоимость нового строительства кроме прямых издержек включает в себя прибыль предпринимателя. Прибыль предпринимателя (ПП) - это установленная рынком величина, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в строительный проект. Прибыль предпринимателя является, в основном, функцией риска и зависит от конкретной рыночной ситуации.

Стоимость равна: стоимость нового строительства + прибыль предпринимателя

1 331 712+239 708=1 571 420 руб.

Определение величины физического износа

Таблица

Стоимость встроенного нежилого помещения, определенная затратным подходом, составляет (округленно):

1 285 422 руб.

Один миллион двести восемьдесят пять тысяч четыреста двадцать один рубль

Данный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесет. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме рентного дохода от эксплуатации и дохода от продажи недвижимости в конце периода владения. Доходный метод включает в себя два основных приема - технику прямой капитализации и технику дисконтирования.

Определение рыночной стоимости нежилого помещения площадью 42,3 кв.м доходным подходом.

Таблица расчета стоимости недвижимости методом дисконтирования денежных потоков

Таким образом, стоимость объекта, определенная по доходному подходу, составляет (округленно): 1 084 000 руб.

В рамках сравнительного подхода применялся метод сравнения продаж. При применении этого метода стоимость Объекта оценки определяется сравнением цены продажи аналогичных объектов. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость Объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки, отражающие существенные различия между ними.

Для определения окончательного результата рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого объекта находим его средневзвешенное значение, при этом результату, полученному с меньшими корректировками, присваиваем наибольший вес.

Таблица

Таким образом, средневзвешенная величина рыночной стоимости 1 кв.м. общей площади оцениваемого Объекта составляет: 31 701 руб.

Тpидцать одна тысяча семьсот один рубль

Стоимость Объекта, определенная по рыночному подходу, составляет (округленно): 1 347 000 руб.

Один миллион триста сорок семь тысяч рублей

В зависимости от объема и достоверности информации, использованной в рамках каждого из подходов, результаты этих подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга.

Выбор итоговой величины стоимости происходит на основе нескольких промежуточных результатов. Для определения итоговой оценки стоимости, как правило, используется метод средневзвешенной, в соответствии, с которым результату каждого из подходов присваивается весовой коэффициент.

С учетом трех подходов стоимость объекта составляет:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рублей

Средний показатель равен: 1 238 807 рублей

При использовании подходов к оценке важно учитывать следующие рекомендации.

Затратный подход

Необходимо учитывать стоимость затрат на восстановление полной стоимости объекта недвижимости, при это цены должны быть актуальными, с учетом поправочных коэффициентов.

При использовании затратного подхода важно учитывать износ зданий и строений.

Доходный подход

В использовании доходного подхода в оценке недвижимости важно использовать ставку дисконтирования с учетом реального дохода, часто при осуществлении оценки используются завышенные показатели ставки дисконтирования, в результате чего стоимость оценки является завышенной.

Сравнительный подход

В сравнительном подходе важно использовать как можно больше вариантов-аналогов, конечно, речь не идет о десятках вариантов, но использование двух или трех вариантов не даст положительного эффекта при оценке сравнительным подходов. Во-вторых, аналоги должны быть схожи, то есть расположены в одном и том же районе, иметь такие же характеристики дома, здания, сооружения, быть расположены в таком же удалении от метро или транспортных узлов. В противном случае, необходимо будет учитывать поправочные коэффициенты.

Важно также учитывать новые требования к проведению оценки объектов недвижимости.

Новые требования к оценке объектов недвижимости

Перечислим данные требования.

Во-первых, оценщик в обязательном порядке должен осмотреть объект оценки. . В случае непроведения осмотра оценщик указывает в отчете об оценке причины, по которым объект оценки не осмотрен, а также допущения и ограничения, связанные с непроведением осмотра.

Во-вторых, совместная оценка земельного участка и находящихся на нем объектов капитального строительства при отсутствии правоустанавливающих и правоподтверждающих документов на земельный участок проводится с учетом установленных действующим законодательством прав и обязанностей собственника объектов капитального строительства в отношении земельного участка.

Вместе с тем, важно помнить, что незаконные постройки могут быть снесены с учетом требований законодательства. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет (статья 222 ГК РФ). В определении Конституционного Суда РФ от 24.06.2014 N 1369-О сказано, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за правонарушение, как это предусмотрено ст. 222 ГК РФ. Аналогичный вывод сделан в определении Конституционного Суда РФ от 17.01.2012 N 147-О-О, суд указал, что обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство.

Однако эта особенность фактически не учитывается в новом стандарте оценки объектов недвижимости.

В-третьих, стандарт закрепляет дополнительные сведения, которые необходимо указать в описании объекта недвижимости.

В описании должны быть указаны:

Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);

Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;

Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.

В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:

рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);

Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;

Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.

В-четвертых, установлены требования к анализу рынка при проведении оценки.

Анализ рынка недвижимости выполняется в следующей последовательности:

а) анализ влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регионе расположения объекта оценки на рынок оцениваемого объекта, в том числе тенденций, наметившихся на рынке, в период, предшествующий дате оценки;

б) определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект. Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить территорию исследования за счет территорий, схожих по экономическим характеристикам с местоположением оцениваемого объекта;

в) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен;

г) анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов;

д) основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Ранее требования к последовательности такого анализа отсутствовали. Поэтому если анализ проводится не в установленной последовательности, то необходимо указать причины соответствующих расхождений.

В-пятых, установлены требования к анализу наиболее эффективного использования.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводится, как правило, по объемно-планировочным и конструктивным решениям. Для объектов оценки, включающих в себя земельный участок и объекты капитального строительства, наиболее эффективное использование определяется с учетом имеющихся объектов капитального строительства. При этом такой анализ выполняется путем проведения необходимых для этого вычислений либо без них, если представлены обоснования, не требующие расчетов.

Анализ наиболее эффективного использования и ранее присутствовал в отчетах оценщиков, однако теперь требования к такому отчету установлены более конкретно.

Шестой особенностью является установление требований к сравнительному подходу.

При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости оценщик учитывает следующие положения:

а) сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;

б) в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;

в) при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;

г) для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;

д) в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.

Все данные критерии должны совпадать при оценке объектов-аналогов.

Седьмая особенность связана с доходным подходом в оценке.

а) доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов;

б) в рамках доходного подхода стоимость недвижимости может определяться методом прямой капитализации, методом дисконтирования денежных потоков или методом капитализации по расчетным моделям;

в) метод прямой капитализации применяется для оценки объектов недвижимости, не требующих значительных капитальных вложений в их ремонт или реконструкцию, фактическое использование которых соответствует их наиболее эффективному использованию. Определение стоимости объектов недвижимости с использованием данного метода выполняется путем деления соответствующего рынку годового дохода от объекта на общую ставку капитализации, которая при этом определяется на основе анализа рыночных данных о соотношениях доходов и цен объектов недвижимости, аналогичных оцениваемому объекту;

г) метод дисконтирования денежных потоков применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов с произвольной динамикой их изменения во времени путем дисконтирования их по ставке, соответствующей доходности инвестиций в аналогичную недвижимость;

д) метод капитализации по расчетным моделям применяется для оценки недвижимости, генерирующей регулярные потоки доходов с ожидаемой динамикой их изменения. Капитализация таких доходов проводится по общей ставке капитализации, конструируемой на основе ставки дисконтирования, принимаемой в расчет модели возврата капитала, способов и условий финансирования, а также ожидаемых изменений доходов и стоимости недвижимости в будущем;

е) структура (учет налогов, возврата капитала, темпов изменения доходов и стоимости актива) используемых ставок дисконтирования и (или) капитализации должна соответствовать структуре дисконтируемого (капитализируемого) дохода;

ж) для недвижимости, которую можно сдавать в аренду, в качестве источника доходов следует рассматривать арендные платежи;

з) оценка недвижимости, предназначенной для ведения определенного вида бизнеса (например, гостиницы, рестораны, автозаправочные станции), может проводиться на основании информации об операционной деятельности этого бизнеса путем выделения из его стоимости составляющих, не относящихся к оцениваемой недвижимости.

Восьмой особенностью является установление требований к затратному подходу.

При применении затратного подхода оценщик учитывает следующие положения:

а) затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например жилых и нежилых помещений;

б) затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;

в) затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);

г) в общем случае стоимость объекта недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, рассчитывается в следующей последовательности:

определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный;

расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;

определение прибыли предпринимателя;

определение износа и устареваний;

определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний;

определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства;

д) для целей определения рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием затратного подхода земельный участок оценивается как незастроенный в предположении его наиболее эффективного использования;

е) расчет затрат на создание объектов капитального строительства производится на основании:

Данных о строительных контрактах (договорах) на возведение аналогичных объектов;

Данных о затратах на строительство аналогичных объектов из специализированных справочников;

Сметных расчетов;

Информации о рыночных ценах на строительные материалы;

Других данных;

ж) затраты на создание объектов капитального строительства определяются как сумма издержек, входящих в состав строительно-монтажных работ, непосредственно связанных с созданием этих объектов, и издержек, сопутствующих их созданию, но не включаемых в состав строительно-монтажных работ;

з) для целей оценки рыночной стоимости недвижимости величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации методами экстракции, экспертных оценок или аналитических моделей с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок;

и) величина износа и устареваний определяется как потеря стоимости недвижимости в результате физического износа, функционального и внешнего (экономического) устареваний. При этом износ и устаревания относятся к объектам капитального строительства, относящимся к оцениваемой недвижимости.

Таким образом, определены более конкретные требования к оценке недвижимости.

В заключение нужно отметить, что и оценщикам и клиентам нужно учитывать как ранее установленные подходы в оценке, так и новые требования, предъявляемые к оценке недвижимости. Например, нельзя произвольно взять затраты на создание объектов капитального строительства, нужно обосновать такие данные либо сметами, либо информацией в строительных контрактах. Определены четкие критерии использования и доходного и сравнительного подходов. А это означает, что и клиенты должны более требовательно относиться к отчетам и оценщики максимально учитывать новый стандарт. Кроме того, важно, что судебная практика тоже может поменяться с учетом новых обязательных требований к оценке. Поэтому если какие-то требования не учтены, то имеется вариант признания отчета недействительным.

1.1. Допущение представляет собой предположение, принимаемое как истинное, относительно фактов, условий и обстоятельств, влияющих на стоимость объекта оценки или подходы к оценке. Допущение не требует проверки членом RICS в процессе оценки. Допущения обычно делают в случаях, когда подтверждение их правильности не требует специального исследования оценщика.

1.2. Допущение зачастую предполагает проведение оценщиком ограниченного объема исследований. Поэтому допущения, которые будут упоминаться в отчете, необходимо согласовать с заказчиком и включить в условия договора на оценку.

1.3. Если после проведения инспекции или исследования оценщик считает, что согласованное заранее с заказчиком допущение является неприменимым или должно стать специальным допущением, то пересмотренные допущения и подходы к оценке следует обсудить с заказчиком до завершения оценки и предоставления отчета.

Данный раздел посвящен допущениям, которые отражают следующие параметры:

а) имущественные права;
б) состояние зданий;
в) инженерные коммуникации;
г) градостроительное планирование (зонирование территории);
д) вредные и опасные вещества;
е) вопросы охраны окружающей среды;
ж) устойчивое развитие.

Данный перечень не является исчерпывающим, поэтому следует внимательно определить допущения, необходимые для выполнения конкретного задания. Не существует «стандартных» допущений, использование которых можно не описывать.

а) Имущественные права
Оценщику необходимо получить информацию о существенных деталях относительно имущественных прав на объект оценки. Информация может быть получена в виде краткого описания, предоставленного заказчиком или третьими сторонами, или в виде копий соответствующих документов. В случае непредоставления юристами заказчика отчета с подробным описанием имущественных прав на объект оценки, оценщик обязан указать, на какую информацию он полагался и какие сделал допущения (например, в дополнение к предоставленной информации было сделано допущение об отсутствии обременении права собственности на имущество).
При оказании заказчику услуг по оценке иногда требуется проведение анализа правоустанавливающих документов, что должно быть отражено в соответствующем допущении. Необходимо учитывать, что подобный анализ должен выполняться юристами, а оценщику необходимо указать, что допущения подлежат проверке со стороны юридических консультантов заказчика, и оценщик не несет ответственности за правильность проведенного анализа правоустанавливающих документов на имущество. В противном случае оценщик принимает на себя не меньшие обязательства, чем возлагаемые по закону на компетентного юриста, предоставляющего юридическую консультацию в прямой или косвенной форме.

б) Состояние зданий
Даже при наличии соответствующей квалификации оценщик, как правило, не проводит экспертизу технического состояния с целью выявления всех дефектов или неполадок здания. Тем не менее, оценщик должен обратить внимание на явные дефекты, влияющие на стоимость здания, за исключением случаев, когда имеется специальное допущение. Оценщик должен указать, что инспекция не является экспертизой технического состояния здания, и определить объем его ответственности за проведение исследования и предоставление замечаний по конструктивным элементам и любым обнаруженным дефектам. Кроме того, следует указать, что будет сделано допущение о том, что здание (здания) находится в хорошем состоянии, кроме отдельно указанных дефектов.

в) Инженерные коммуникации
Наличие и состояние относящихся к зданию инженерных коммуникаций и любых установок, машин и оборудования часто существенно влияет на стоимость. Как правило, подробное исследование выходит за рамки оценки, поэтому при проведении оценки оценщик должен указать имеющиеся источники информации и степень их надежности. В основном делается допущение, что система инженерных коммуникаций, а также средства управления и программное обеспечение находятся в рабочем состоянии и не имеют дефектов.

г) Градостроительное планирование (зонирование территории)
Оценщик должен выяснить, имеются ли на данное имущество соответствующие разрешения, связанные с существующими зданиями и их использованием, а также существуют ли у государственных органов намерения или предложения, способные положительно или отрицательно повлиять на стоимость. Обычно такая информация является открытой, в разных случаях получение точной информации требует времени и дополнительных расходов. Оценщик должен указать, какие исследования предполагается провести или какие допущения сделать в случаях, когда подтверждение информации нецелесообразно при проведении данной оценки.

д) Вредные и опасные вещества
Обычно оценщик не имеет должной квалификации для проведения консультаций относительно природы загрязнений и вредных веществ, связанных с ними рисков, а также издержек, возникающих при удалении загрязнений и веществ. Однако, если оценщик уже обладает информацией о характере местности, в которой расположен объект, и имеет опыт работы по оценке аналогичного имущества, по всей вероятности от него могут ждать комментариев о потенциальной возможности загрязнения, влияющей на стоимость имущества и его ликвидность. Поэтому оценщик должен установить рамки проводимых исследований и указать ис-точники информации, а также допущения, которые будут использоваться.

е) Вопросы охраны окружающей среды
Для некоторых видов имущества факторы окружающей среды выступают специфическими свойствами самого имущества или прилегающей территории и способны влиять на стоимость данного имущества. (Примеры: добыча полезных ископаемых, опасность затопления или оборудование сетей электропередачи). Несмотря на то, что предоставление подробных комментариев о влиянии данных факторов не входит в профессиональные компетенции оценщика, наличие или возможность возникновения таких факторов нередко можно установить в ходе инспекции, проводимой в рамках оценки, причем как при помощи обычного опроса, так и за счет знания местности. Оценщик должен указать на ограничение объема проводимых исследований, а также сделать соответствующие допущения.

ж) Устойчивое развитие
Не только само имущество оказывает влияние на окружающую среду в течение своего срока службы, но и экологические и социальные аспекты устойчивого развития могут оказывать влияние на эксплуатацию имущества.

В заключение отметим одно важное для понимания инвестиционных технологий обстоятельство: какие допущения принимаются при расчете показателей эффективности и в какой мере они соответствуют реальной практике.

При использовании всех методов существенно были использованы следующие два допущения.

1. Потоки денежных средств относятся на конец расчетного периода времени. На самом деле они могут появляться в любой момент в течение рассматриваемого года. В рамках рассмотренных выше инвестиционных технологий мы условно приводим все денежные доходы предприятия к концу соответствующего года.
2. Денежные потоки, которые генерируются инвестициями немедленно инвестируются в какой-либо другой проект, чтобы обеспечить дополнительный доход на эти инвестиции. При этом предполагается, что показатель отдачи второго проекта будет по крайней мере таким же, как показатель дисконтирования анализируемого проекта.

Используемые допущения, разумеется, не полностью соответствуют реальному положению дел, однако, учитывая большую продолжительность проектов в целом, не приводят к серьезным ошибкам в оценке эффективности.

Задания

1. Предприятие требует как минимум 14 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,900. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $15,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив нулевую остаточную стоимость оборудования через 15 лет.

Решение.

Расчет проведем используя таблицу, находя множитель дисконтирования с помощью финансовых таблиц.

Чистое современное значение оказалось положительным, что свидетельствует в пользу принятия проекта.

2. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение двух лет: $120,000 в первом году и $70,000 - во втором. Инвестиционный проект рассчитан на 8 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $62,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 30%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 16 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

Решение.

1. Определим чистые годовые денежные доходы в процессе реализации инвестиционного проекта:

в первый год - $62,000 0.3 = $18,600;

во второй год - $62,000 0.5 = $31,000;

в третий год - $62,000 0.7 = $43,400;

в четвертый год - $62,000 0.9 = $55,800;

во все оставшиеся годы - $62,000.

2. Расчет чистого современного значения инвестиционного проекта произведем с помощью таблицы.

3. Для определения дисконтированного периода окупаемости рассчитаем величины чистых денежных потоков по годам проекта. Для этого необходимо всего лишь найти алгебраическую сумму двух денежных потоков в первый год проекта. Она составит ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Остальные значения в последней колонке предыдущей таблицы представляют собой чистые значения.

4. Расчет дисконтированного периода окупаемости произведем с помощью таблицы, в которой будем рассчитывать накопленный дисконтированный денежный поток по годам проекта.

Из таблицы видно, что число полных лет окупаемости проекта составляет 7. Дисконтированный срок окупаемости поэтому составит

года.

3. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $100,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $8,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $21,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских) и это позволит получать $16,000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 12% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

Решение.

1. Представим исходные данные задачи в компактном виде.

Заметим еще раз, что рабочий капитал и оборудование планируются быть реализованными только по истечении 6 лет.

2. Произведем расчеты чистого современного значения для первого проекта.

3. Аналогичные расчеты проведем для второго проекта

4. По результатам расчетов можно сделать следующие выводы:

• лучшим следует признать второй проект;
• первый проект вообще следует отклонить даже без связи с имеющейся альтернативой.

4. Предприятие планирует крупный инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $130,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $25,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $20,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $15,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $10,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году.

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $25,000 и высвободить часть оборотных средств стоимостью $35,000.

Решение.

Схема решения задачи остается прежней. Составляем таблицу расчетных данных и определяем дисконтированные значения всех денежных потоков.

Проект следует принять, поскольку его чистое современное значение существенно положительное.

5. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании собственных средств. В настоящее время предприятие располагает возможностью купить новое оборудование стоимостью $84,500. Использование этого оборудования позволит увеличить объем выпускаемой продукции, что в конечном итоге приведет к $17,000 дополнительного годового денежного дохода в течение 15 лет использования оборудования. Вычислите чистое современное значение проекта, предположив, что после окончания проекта оборудование может быть продано по остаточной стоимости $2,500.

6. Предприятие планирует новые капитальные вложения в течение трех лет: $90,000 в первом году, $70,000 - во втором и $50,000 - третьем. Инвестиционный проект рассчитан на 10 лет с полным освоением вновь введенных мощностей лишь на пятом году, когда планируемый годовой чистый денежный доход составит $75,000. Нарастание чистого годового денежного дохода в первые четыре года по плану составит 40%, 50%, 70%, 90% соответственно по годам от первого до четвертого. Предприятие требует как минимум 18 процентов отдачи при инвестировании денежных средств.

Необходимо определить

• чистое современное значение инвестиционного проекта,
• дисконтированный срок окупаемости.

Как изменится Ваше представление об эффективности проекта, если требуемый показатель отдачи составит 20%.

7. Предприятие имеет два варианта инвестирования имеющихся у него $200,000. В первом варианте предприятие вкладывает в основные средства, приобретая новое оборудование, которое через 6 лет (срок инвестиционного проекта) может быть продано за $14,000; чистый годовой денежный доход от такой инвестиции оценивается в $53,000.

Согласно второму варианту предприятие может инвестировать деньги частично ($40,000) в приобретение новой оснастки, а оставшуюся сумму в рабочий капитал (товарно-материальные запасы, увеличение дебиторских). Это позволит получать $,34000 годового чистого денежного дохода в течение тех же шести лет. Необходимо учесть, что по окончании этого периода рабочий капитал высвобождается (продаются товарно-материальные запасы, закрываются дебиторские счета).

Какой вариант следует предпочесть, если предприятие рассчитывает на 14% отдачи на инвестируемые им денежные средства? Воспользоваться методом чистого современного значения.

8. Предприятие рассматривает инвестиционный проект, предусматривающий приобретение основных средств и капитальный ремонт оборудования, а также вложения в оборотные средства по следующей схеме:

• $95,000 - исходная инвестиция до начала проекта;
• $15,000 - инвестирование в оборотные средства в первом году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства во втором году;
• $10,000 - инвестирование в оборотные средства в третьем году;
• $8,000 - дополнительные инвестиции в оборудование на пятом году;
• $7,000 - затраты на капитальный ремонт на шестом году;

В конце инвестиционного проекта предприятие рассчитывает реализовать оставшиеся основные средства по их балансовой стоимости $15,000 и высвободить оборотные средства.

Результатом инвестиционного проекта должны служить следующие чистые (т.е. после уплаты налогов) денежные доходы:

9. Проект, требующий инвестиций в размере $160000, предполагает получение годового дохода в размере $30000 на протяжении 15 лет. Оцените целесообразность такой инвестиции, если коэффициент дисконтирования - 15%.

10. Проект, рассчитанный на 15 лет, требует инвестиций в размере $150000. В первые 5 лет никаких поступлений не ожидается, однако в последующие 10 лет ежегодный доход составит $50000. Следует ли принять этот проект, если коэффициент дисконтирования равен 15%?

11 . Анализируются проекты ($):

13. Проанализируйте два альтернативных проекта, если цена капитала 10%.

15. Величина требуемых инвестиций по проекту равна $18000; предполагаемые доходы: в первый год - $1500, в последующие 8 лет по $3600 ежегодно. Оцените целесообразность принятия проекта, если стоимость капитала 10%.

16. Предприятие рассматривает целесообразность приобретения новой технологической линии. На рынке имеются две модели со следующими параметрами ($)

Нижеследующие условия, допущения и ограничения являются неотъемлемой частью настоящего отчета.

Общие условия

Исходя из нижеследующих трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их полное и однозначное понимание Оценщиком и Заказчиком, именуемые далее по тексту Сторонами, а также тот факт, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в отчете, теряют силу. Настоящие условия не могут быть изменены или преобразованы иным образом, кроме как за подписью обеих Сторон. Настоящие условия распространяются на правопреемников и исполнителей Сторон.

Общая цель отчета

Настоящий Отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в настоящем отчете целях и для использования по указанному назначению. Ни одна из Сторон не может использовать Отчет или (любую его часть) иначе, чем это предусмотрено договором об оценке.

Положения об ответственности

Оценщик не принимает на себя ответственность за финансовую и налоговую отчетность, относящуюся к управлению оцениваемого объекта. Ответственность за такого рода отчетность, относящуюся к исследованному Оценщиком объекту несет владелец объекта.

В своих действиях Оценщик выступал как независимый исполнитель. При проведении оценки Оценщик исходил из того, что предоставленная ему информация является точной и достоверной, и не проводил ее проверки.

Освобождение от ответственности

Заказчик принимает условия заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Заказчику вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика. От Оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным образом по поводу Отчета или оцененного имущества, кроме как на основании отдельного договора с Заказчиком или официального вызова суда.

Для выполнения работ по оценке Заказчиком может быть предоставлена информация (документы), являющаяся конфиденциальной. Оценщик считает, что данная информация получена Заказчиком правомерным образом и передана Оценщику с согласия собственника (владельца) этой информации. Возможные претензии третьих лиц об использовании конфиденциальной информации не могут быть предъявлены Оценщику в отношении вышеуказанной информации.

Описание имущества

Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы, подразумевающие обсуждения юридических аспектов права собственности. Права собственности на оцениваемый объект предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально.

Заключительные положения

Оценщик учитывал ответственное отношение собственника и должное управление в отношении объекта оценки.

Информация, оценки и мнения, полученные Оценщиком и содержащиеся в настоящем отчете, были получены из достоверных, по мнению Оценщика, источников. Тем не менее, Оценщик не может принять на себя ответственность за точность этих данных, поэтому где это возможно, делаются ссылки на источник информации.

Мнение Оценщика относительно оценочной стоимости объекта является действительным только на дату, специально оговоренную в настоящем отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за социальные, экономические, физические или правительственные изменения, которые могут произойти после этой даты, отразиться на рыночных факторах и, таким образом, повлиять на суждение Оценщика.

Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости оцениваемого имущества и не является гарантией того, что оно перейдет из рук в руки по цене, равной указанной в Отчете стоимости. Эта стоимость может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления Отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Оценщик проводил оценку объекта оценки только по предоставленной информации и по личному осмотру Объекта.

Расчеты в рамках проведения оценки Объекта осуществлялись Оценщиком с использованием программы Microsoft® Excel. В расчетных таблицах и формулах, представленных в настоящем Отчете приведены округленные значения показателей. Итоговые значения получены также при использовании округленных показателей.