Коллективные экспертные оценки параметров рынка недвижимости лейфер. Л

«Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Льва Абрамовича , издание третье, актуализированное и расширенное, в 2-х томах, 2014 г.

Представленная в третьем издании справочника информация основана на материалах опроса около 200 ведущих оценщиков из 52 городов России. Справочник содержит характеристики рынка недвижимости и корректирующие коэффициенты, используемые оценщиками при оценке недвижимости.

Справочник предназначен для использования в процессе оценке недвижимости. Он также может быть полезен специалистам, занимающимся исследованиями рынка, студентам экономических специальностей и специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «Оценка имущества».

SpoilerTarget">Спойлер: «Справочник оценщика недвижимости» включает в себя следующие разделы:

· Проблема информационного обеспечения работ по оценке недвижимости и пути ее решения.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Концептуальные положения.
· Проект по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости – 2013г.
· Дополнительные комментарии в связи с вопросами, которые часто задавались авторами проекта.
· Представления результатов статистической обработки и их интерпретация.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Скидки на торг.
· Коллективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов (корректировок). Краткое описание.
· Низкоклассные офисно-торговые объекты.
· Низкоклассные производственно-складские объекты.
· Объекты сельскохозяйственного назначения.
· Бизнес-центры класса А, В.
· Квартиры.
· Жилые дома и коттеджи.

Том 1: "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода".
Стоимость издания -1600 рублей .

2014 год. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Третье издание (актуализированное и расширенное). 258с. ISBN 978-5-901956-79-3.

Том 2: «Характеристики рынка и прогнозы для доходного подхода».
Стоимость издания - 900 рублей.

Во втором томе Справочника приведена актуализированная информация, которая может быть использована при реализации методов доходного подхода при оценке недвижимости, в том числе: данные по операционным расходам для различных типов недвижимости, данные по степени недозагрузки объектов недвижимости при сдаче их в аренду, которые могут быть полезны при прогнозе денежных потоков. Приведены также данные о доходности недвижимого имущества, валовых рентных мультипликаторах, об ожидаемой прибыли предпринимателя, которые обычно используются для определения ставки дисконтирования в рамках доходного подхода. Кроме того, в Справочнике содержатся параметры, характеризующие ожидания участников рынков в отношении дальнейшей динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости.

«Справочник оценщика недвижимости» под редакцией Лейфера Льва Абрамовича , издание третье, актуализированное и расширенное, в 2-х томах, 2014 г., комплект из двух книг.

Представленная в третьем издании справочника информация основана на материалах опроса около 200 ведущих оценщиков из 52 городов России. Справочник содержит характеристики рынка недвижимости и корректирующие коэффициенты, используемые оценщиками при оценке недвижимости.

Справочник предназначен для использования в процессе оценке недвижимости. Он также может быть полезен специалистам, занимающимся исследованиями рынка, студентам экономических специальностей и специалистам, проходящим профессиональную переподготовку по специальности «Оценка имущества».

SpoilerTarget">Спойлер

· Проблема информационного обеспечения работ по оценке недвижимости и пути ее решения.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Концептуальные положения.
· Проект по созданию коллективных экспертных оценок характеристик рынка недвижимости – 2013г.
· Дополнительные комментарии в связи с вопросами, которые часто задавались авторами проекта.
· Представления результатов статистической обработки и их интерпретация.
· Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости. Скидки на торг.
· Коллективные экспертные оценки корректирующих коэффициентов (корректировок). Краткое описание.
· Низкоклассные офисно-торговые объекты.
· Низкоклассные производственно-складские объекты.
· Объекты сельскохозяйственного назначения.
· Бизнес-центры класса А, В.
· Квартиры.
· Жилые дома и коттеджи.

Том 1: "Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода".
Стоимость издания - 1600 рублей . Содержание книги:

Том 2: «Характеристики рынка и прогнозы для доходного подхода».
Стоимость издания - 900 рублей. Содержание книги:

Скрытый текст. Доступен только зарегистрированным пользователям.

Во втором томе Справочника приведена актуализированная информация, которая может быть использована при реализации методов доходного подхода при оценке недвижимости, в том числе: данные по операционным расходам для различных типов недвижимости, данные по степени недозагрузки объектов недвижимости при сдаче их в аренду, которые могут быть полезны при прогнозе денежных потоков. Приведены также данные о доходности недвижимого имущества, валовых рентных мультипликаторах, об ожидаемой прибыли предпринимателя, которые обычно используются для определения ставки дисконтирования в рамках доходного подхода. Кроме того, в Справочнике содержатся параметры, характеризующие ожидания участников рынков в отношении дальнейшей динамики цен по различным сегментам рынка недвижимости.

Интернет-магазин:

Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

Ирина Вишневская,

ге неральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,

э ксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе
при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

член Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков
и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

сертифицированны й судебный эксперт, член НП «Палата судебных экспертов», член Судебно-экспертн ого научного общества
Forensic Science Society (Великобритания) , единственный в РФ сертифицированны й международный судебный эксперт

Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

Макроэкономическ ая ситуация на рынке, второй год характеризующаяс я нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско-финанс овом секторе, а в 2015 году еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе – в оценочную деятельность.

Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что на мой взгляд не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. – не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков – «Дифференцируйся или умри!».

В любом случае за годы, последовавшие за кризисом, российских рынок недвижимости серьезно изменился, а это требует и новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам – решение Минэкономразвити я создать рабочие органы по их доработке.

Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако и этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

Рынок покупателя

Одним из очевидных следствий изменения макроэкономическ их реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятой на сегодня оценочным сообществом «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения в нее серьезных корректировок. Есть серьезные вопросы и к другим общеупотребитель ным справочникам и предлагаемым их авторами коэффициентов расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин - уже даже не вчерашний день, а позавчерашний.

Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками – мы говорим о «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать – очень мало. Сформировался «рынок покупателя», который диктует специфические правила игры и формирует реальные рыночные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash - flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

Оценщики же при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего «рынка продавца», применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

Устаревшие подходы зачастую вредят и ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

Приведу такой пример.

Акционерное общество планирует продать комплекс имущества – плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованным и в ее покупке).

Для организации торгов привлекли независимую оценочную копанию, которая выполнила оценку комплекса имущества, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. На их основании был подготовлен отчет. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавц а заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 годах за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня это цена завышена в два раза!

Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно . Продавец выставил объект на торги – торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желания приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

Данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации – не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были бы актуальны и, по возможности, универсальны для всей территории РФ в текущей ситуации.

Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа – в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

Скидки на торг, практика 2014-2015 гг.

В течение 2015 г. партнеры и эксперты ООО «Беркшир Адвайзори Групп» инициировали и провели ряд исследований того, как формировались скидки на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во-вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

«Справочник оценщика недвижимости». Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

Данные справочника, а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

Справочник издается с 2011 г. В предисловии к I изданию за 2011 г. указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/харак теристик рынка недвижимости. В предисловии к III изданию справочника за 2014 г. говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

Таблица 1

А эксперты кто?

Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях оно вызывает обоснованное сомнение. Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «… мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других… ».

Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 г. вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессиональног о стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

Перефразируя вкратце содержание профстандарта, можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

Критерий или суррогат?!

На рынке труда также сложилось четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специалисты, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-экс пертов авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили опрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки по купле-продаже недвижимости. По факту они – лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими «экспертная» информация – суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения».

Процитирую некоторые из наиболее спорных: « не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров »; «… оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе ».

С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющие ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул . Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

Альтернативные источники

Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы, употребляемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в 2014-2015 гг. также не всегда соответствуют действительности.

Итак, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (окончание финансового кризиса)» СРД №5-2010 под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизирован ное издание, детализирующее информацию по принципу «как именно» нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть нюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную к орректировку на разницу в стоимости предложения и цены сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на «уторгование». В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5…15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям объектов, выставленных на продажу, ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента «уторгования» на стоимостные параметры объектов оценки (0,85-0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможность проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости : жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

Таблица 2

«Информационное обеспечение работ по оценке недвижимости. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»

Какие бы подходы и методы не использовались при оценке имущества, необходимая достоверность и надежность результирующей оценки не может быть обеспечена без адекватной рыночной информации. Этот бесспорный факт неоднократно отмечался в литературе по оценке и в международных стандартах. В отличии от западного оценщика, к услугам которого имеются множество информационных и аналитических служб, поставляющих ему требуемую информацию, российский оценщик не обеспечен информацией в требуемом объеме. Если первичную информацию еще можно получить из периодических изданий и ресурсов Интернет, то с интегрированными характеристиками (обобщенными характеристиками рынка, поправочными коэффициентами и т. п.), являющимися результатом анализа и обработки первичной информации, и которые необходимы в процессе оценочных процедур, дела обстоят значительно хуже. Отсутствие необходимой стандартизированной информации, с одной стороны, создает почву для получения недобросовестным оценщиком любой величины рыночной стоимости. С другой стороны, отсутствие адекватной информации делает невозможным добросовестному оценщику, представить объективные и неоспоримые доказательства выполненных им оценок, которые были бы убедительны для оппонента. По крайней мере, компетентный оппонент в большинстве отчетов, в том числе и выполненных добросовестным и квалифицированным оценщиком, найдет положения, которые в условиях дефицита информации не могут быть строго обоснованы. Поэтому ситуация сегодня в российской оценке близка к тупиковой, и, если сейчас не принять реальных мер по созданию системы информационного обеспечения, то оценщиков ждут непростые времена.

^ Структура информации, используемой оценщиком

Всю информацию, которая используется в процессе оценки, можно разделить на две группы:

Внутренняя информация , относящаяся к объекту оценки . Если оценивается недвижимость, то к этой группе относятся данные о его технических характеристиках, о состоянии, необходимости ремонта и пр. Для бизнеса – это данные о финансовой деятельности оцениваемой компании, о состоянии активов и т. п. Основные проблемы в части использования этой информации лежат в области ведения бухгалтерского учета, не отражающего, чаще всего, реальное положение дел на предприятии. Эти и другие проблемы, относящиеся к качеству внутренней информации, будут решаться по мере продвижения к большей прозрачности компаний, введения бюджетирования управленческого учета, а также перехода на более прогрессивные формы бухгалтерской отчетности и, прежде всего, на МСФО.

^ Внешняя информация. Как отмечается в международных стандартах, все подходы приводят к рыночной стоимости, если они опираются на рыночные данные. Поэтому без информации, отражающей ситуацию на рынке подобных объектов, оценка рыночной стоимости не может быть объективной. В соответствии с общепринятыми методиками оценщик работает как с первичными данными , например, с ценами сделок сопоставимых объектов, так и с интегрированными характеристиками рынка , например, поправочными коэффициентами, обеспечивающими «приведение» сопоставимых объектов к оцениваемому.

^ Первичная информация ( цены продаж сопоставимых объектов, значения арендных ставок, финансовые характеристики конкретных компаний и т. п.) является важнейшим фактором достоверности и точности оценки Проблемы с использованием такой информации хорошо известны. Не только по сделкам с объектами недвижимости, но даже и по сделкам с крупными компаниями данные не публикуются. Вместо информации по ценам свершившихся сделок, оценщик имеет в своем распоряжении много источников, в том числе ресурсы Интернет, где публикуются цены предложений. Конечно, такая информация не дает полноценной картины о рыночных ценах. Однако в последнее время отдельными оценщиками предпринимаются шаги в направлении создании базы данных по ценам реальных сделок. В частности, в Нижнем Новгороде начаты работы по мониторингу реальных сделок. И, хотя на данный такая база еще не обеспечивает в полной мере запросы оценщиков недвижимости, можно считать, что начало положено, и в скором времени оценщик будет обеспечен добротной исходной информацией.

^ Интегрированная информация основана на результатах обработки первичной информации. Она включает поправочные коэффициенты для «приведения» данных по сопоставимым объектам недвижимости – поправки на местоположение, наличие/отсутствие ремонта, масштабный фактор, поправки на ограниченный рынок или низкую ликвидность, доля земли в стоимости единого объекта недвижимости и т. п.

Для бизнеса интегрированная информация может включать различные мультипликаторы, средние соотношения между собственным и заемным капиталом, значения рентабельности, характерные для отрасли и т. п.

К сожалению, недостаточно большой опыт российской оценки и, в еще большей степени, недостаточное внимание этой проблеме привели к тому, что российский Оценщик не располагает всей необходимой интегрированной информацией. В этих условиях он вынужден решать проблему дефицита отсутствия необходимой информации своими способами, которые, чаще всего, при серьезном рассмотрении не выдерживают никакой критики.

Рассмотрим, какие варианты решения вопросов оценки в условиях отсутствия необходимой информации дает оценочная практика.

«Простые» варианты решения проблемы дефицита данных

Отсутствие необходимых данных, с которым постоянно сталкивается российский оценщик, он зачастую пытается компенсировать «простыми» решениями проблемы. Ниже рассматриваются наиболее распространенные варианты, которые, не смотря на их очевидную несостоятельность, получили распространение в оценочной практике.

Утверждения, основанные на субъективных рассуждениях Оценщика.

Примером «простых решений» такого типа является расчет ставки дисконтирования на основе кумулятивного подхода. Как известно, ставка дисконтирования при таком подходе рассчитывается как сумма безрисковой доходности и суммы премий, связанных с рисками. При этом все составляющие премий принимаются обычно на основе общих рассуждений, исходя из которых «выводятся» численные значения премии за различные риски. Очевидно, с помощью соответствующего «обоснования» можно без труда получить любое значение ставки дисконтирования и соответственно величину рыночной стоимости. Заметим, что применение такого подхода западными оценщиками опирается на многочисленные исследования факторов, влияющих на численное значение премий. Результаты таких исследований широко освещаются в открытой печати и в средствах Интернет. Эти публикации позволяют в какой – то мере (хотя и не полностью) преодолеть ненадежность оценки, обусловленную значительным вкладом субъективной составляющей в таком методе. Здесь уместно отметить, что субъективная компонента в какой – то степени неизбежно присутствует в процессе оценки. Однако, если она является определяющей для численного значения оценки, то говорить об объективности такой оценки не приходится. Очевидно, что оценка, опирающаяся на полученные таким образом исходные данные, дает широкие возможности для манипулирования результатом.

Еще менее убедительными в Отчете об оценке выглядят утверждения типа: «По мнению оценщика следует ввести поправочный коэффициент…(приводится численное значение)», «на основе исследований, проведенных оценщиком, примем поправку, равную…». Даже, если таким утверждениям предшествуют качественные рассуждения о факторах риска, такая оценка чаще всего не имеет ничего общего с объективным состоянием, а отражает желание оценщика выйти на конкретный результат. Впрочем, справедливости ради, отметим, что такие оценки, чаще всего, не принимаются контролирующими органами и экспертными советами.

Более убедительной для контролирующих органов и экспертных советов выглядит ссылка на устные сведения, получаемые от специалистов. Например, при расчете поправок в оценке недвижимости в рамках сравнительного подхода часто оказывается достаточной ссылка на риэлтерскую компанию: «По данным риэлтерских компаний поправочный коэффициент равен…». Кажущуюся убедительность вносит указание телефона и адреса риэлтерской фирмы. Трудно понять, почему мнению риэлтеров, не занимающихся аналитикой рынка и никак не отвечающих за результат оценки, следует больше доверять, чем мнению специалиста – оценщика. Тем не менее, анализ различных отчетов показывает, что такие «обоснования» в отчетах имеются.

Коэффициенты и параметры, взятые из зарубежных источников.

Внешне кажется более обоснованным использование коэффициентов и параметров, взятых из иностранных источников. Например, при оценке бизнеса для расчета WACC требуется коэффициент, характеризующий соотношение собственных и заемных средств. В известных методических разработках очень уважаемых компаний предлагается использовать коэффициенты из зарубежных источников. Аналогичным образом обосновываются значения скидок на отсутствие контроля и низкую ликвидность при оценке акций. Конечно, данные, приведенные в статьях, книгах, на сайтах известных информационных агентств, обычно являются результатом реальных исследований и заслуживают доверия. Но нужно ли объяснять, что сегодня российский рынок далеко не соответствует параметрам западных рынков, и такие параметры и коэффициенты не отражают реалии российского рынка.

Поправочные коэффициенты на основе малой выборки.

Широкое распространение в оценочной практике получил метод парных продаж, обеспечивающий получение корректирующих коэффициентов. Если исключить заведомо неправильные способы обработки данных, то проблема сводится к большому рассеиванию оценочного коэффициента. Дело в том, что наблюдения по ценам даже внутри однородной выборки обычно образуют большой разброс, обусловленный самой статистической природой цен на рынке.

При корректном использовании метода парных продаж оценщик формирует выборочные значения корректирующих коэффициентов, представляющих отношение наблюдений из двух независимых выборок. В этом случае коэффициент вариации (стандартное отклонение коэффициентов, выраженное в относительных единицах (в процентах)по отношению к среднему значению) ориентировочно в раз превышает коэффициент вариации для первичной выборки. А образуемая после корректировок квазиоднородная выборка, используемая непосредственно для оценки рыночной стоимости, будет уже в
раз иметь больший коэффициент вариации, чем соответствующая однородная выборка. Таким образом, с одной стороны метод парных продаж позволяет расширить исходную для оценки выборку, с другой - он увеличивает рассеивание в ней за счет использования поправочных коэффициентов, рассчитанных с большой погрешностью.

Особенно это проявляется для сегментов рынка, характеризующихся низкой ликвидностью, рассеивание результатов весьма большое. В этом случае оценка рыночной стоимости таких объектов с расчетом поправочных коэффициентов по малой выборке приводит к недопустимо большим погрешностям и расширение выборки за счет «приведенных» данных в этом случае снижает точность итоговой оценки. Эти проблемы в значительной степени снимаются, если расчеты поправочных коэффициентов выполняются на основе достаточных по размеру выборок (50 - 100 значений) и при использовании специальных методов статистического анализа, основанных на робастных (т. е. устойчивых к помехам) процедурах.

Регрессионные зависимости на основе малой выборки

В качестве примера такого подхода рассмотрим построение регрессионной зависимости цены объекта от ценообразующего фактора (или нескольких факторов – множественная регрессия). Например, влияние масштабного фактора или фактора отдаленности от центра при оценке коммерческой недвижимости. Такой подход в общем случае не может вызвать возражений. Однако влияние так называемых латентных (неконтролируемых) факторов приводит к неизбежному размыванию таких зависимостей, что отражается в том, что коэффициент детерминации (известный R-квадрат) принимает достаточно маленькие значения (0.2-0.5). Само по себе низкое значение коэффициента детерминации не является препятствием к использованию поправочных коэффициентов. Однако, в этих условиях, чтобы обеспечить статистически значимые значения параметров регрессионной зависимости (поправочных коэффициентов) требуется достаточно большие объемы исходных данных. Можно показать, что минимально необходимое количество данных по ценам при регрессии по 2-3 факторам должно быть не меньше 25. Если же используется значения цен по 5-10 объектам, то полученные поправки не могут быть признаны корректными, в чем легко убедиться, если выполнить проверку с помощью статистических тестов (например, теста Стьюдента или F-квадрат). Кроме того, полученные таким образом регрессионные кривые оказываются очень чувствительными к отдельным выборочным значениям. Поэтому регрессия на основе малого количества данных , как и предыдущие варианты, дает основу для манипулирования с результатами на фоне кажущейся правомерности.

Следует обратить внимание на весьма распространенное заблуждение среди оценщиков, использующих методы множественной регрессии. Часто оценщики увеличивают количество ценообразующих факторов параметров регрессионной зависимости, ошибочно полагая, что при этом повышается точность оценки. Это заблуждение основано на том общеизвестном факте, что с увеличением размерности пространства параметров остатки в среднем уменьшаются. Это, однако, не является признаком повышения точности. Более того, как показано в публикациях по регрессионному анализу, неоправданное увеличение числа параметров (регрессоров) может привести к снижению точности.

Таким образом, используемые в практике оценки методы обработки статистической информации малого объема (малая выборка) при серьезном рассмотрении вызывают серьезные возражения и, чаще всего, могут быть признаны недостоверными, если в качестве оппонента будет выступать профессионал в области статистической теории оценивания.

Поэтому, даже самый добросовестный и квалифицированный оценщик, работающий в условиях недостатка информации, оказывается под угрозой признания отчета недостоверным со всеми вытекающими отсюда последствиями.

^ Выход из информационного тупика

Опыт западных стран, где оценочная деятельность существует уже давно, показывает, что необходимое информационное обеспечение для оценочной деятельности создается в рамках специальных аналитических исследований специализированных информационно – аналитических агентств. Любой оценщик имеет возможность получить все необходимые для оценки параметры, характеризующие рынок.

В последнее время в российских изданиях появились различные исследования, направленные на создание такого обеспечения по российскому рынку. и др.). Продолжение и развитие таких исследований, с публикацией интегрированных (сводных) данных в доступных для оценщиков источниках информации, является единственно реальной стратегией выхода из информационного тупика и создание условий для осуществления объективной и цивилизованной оценки.

Основным источником информации о рынке являются данные по сделкам или при их отсутствии данные по ценам предложения объектов. Эти данные позволяют оценить состояние рынка, установить влияние ценностных параметров объектов недвижимости на их стоимость, увидеть тенденции на рынке и ожидания участников. Здесь следует сразу отметить, что сведения о ценах продаж являются приоритетными, и поэтому мы разделяем мнение всех, кто считает, что сбор статистики, мониторинг рынка, всякого рода исследования влияния различных параметров объектов недвижимости на их рыночную стоимость, являются необходимыми.

Однако существует еще один источник информации о рынке. Дело в том, что состояние, настроение и ожидания рынка определяется сложным взаимодействием всех участников рынка и, прежде всего, продавцами и покупателями. Финансовые возможности участников, их мотивации в принятии решений относительно продажи/покупки недвижимости и, наконец, их ожидания являются движущей силой, определяющей цены на рынке на данный момент и их динамику на предсказуемое будущее. Поэтому, информация, полученная непосредственно от участников рынка, может помочь сделать правильные суждения относительно стоимости объектов недвижимости или, по крайней мере, понять, как те или иные факторы в сознании людей влияют на их стоимость. Именно участники рынка устанавливают свое отношение к объектам с различными ценностными характеристиками, и в этом смысле, например, зависимость рыночной стоимости офисного помещения от этажа является субъективной величиной. Вместе с тем, цены на рынке формируются в результате взаимодействия субъективных мнений многих участников рынка. Поэтому рыночная стоимость отражает коллективное мнение участников рынка. Таким образом, конкретные характеристики рынка недвижимости имеют субъективную природу, поскольку они отражают мнения отдельных субъектов. С другой стороны, эти характеристики являются результатов взаимодействия большого количества таких субъектов, и поэтому носят объективный характер.

В идеале полную картину рынка можно было бы воссоздать, если имелась бы возможность опросить всех участников рынка. Далее, располагая всей информацией, можно определить некоторые общие характеристики, отражающие общее состояние рынка недвижимости и все требуемые характеристики.

Однако практическая реализация идеи сбора данных непосредственно от участников рынка сталкивается с принципиальными трудностями на пути ее практической реализации. Поэтому следует искать пути, обеспечивающие ее реализацию на практике.

Первый шаг в этом направлении состоит в замене основных участников рынка специалистами – оценщиками, общающимися с участниками рынка, как при непосредственном контакте, так и путем знакомства с предложениями, опубликованными в различных СМИ. Таким образом, каждый оценщик, основываясь на личных знаниях и перерабатывая большие объемы информации о рынке, вырабатывает свое мнение, которое он может сформулировать в нужном виде. Конечно, способности кпереработки информации у всех людей разные. Поэтому люди, опираясь даже на одинаковый опыт, имеют различающиеся суждения относительно тех или иных параметров. Чтобы уменьшить значение субъективной составляющей, характерной для каждого оценщика, нами был реализован проект по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости.

В рамках данного проекта были собраны мнения оценщиков относительно параметров рынка, проанализированы, обработаны и в соответствии с правилами и методами экспертного оценивания и сформированы коллективные экспертные оценки по необходимым для оценщиков параметрам, отражающим мнение большого количества профессиональных оценщиков из различных городов и субъектов Российской Федерации. Ниже приводится информация по реализации второго этапа этого проекта.

^ Краткая информация о проекте по формированию коллективных экспертных оценок параметров рынка недвижимости

Участники проекта

Проблема подбора экспертов для формирования коллективного экспертного мнения является одной из наиболее сложных и ответственных. При проведении первого этапа проекта нами в качестве экспертов были приглашены профессиональные оценщики недвижимости. Мы исходили из того, что их опыт работ по оценке, постоянное изучение (мониторирование) рынка и аналитический подход к анализу рыночных процессов позволяют наилучшим образом сформировать представление о параметрах рынка, а объединение мнений различных оценщиков нивелировать индивидуальные особенности каждого из них. Следует отметить, что в процессе дискуссии на портале Labrate.ru, высказывались мнения, что в качестве экспертов следует пригласить непосредственных операторов рынка недвижимости – сотрудников риелтерских компаний. Однако попытки собрать необходимую информац2ию по рынку недвижимости убедили, что риелтеры в основе своей, далекие от аналитической работы, не готовы представить обобщенное мнение о состоянии рынка недвижимости. Кроме того, не будучи заинтересованными в результатах такой работы, они не обеспечат требуемой для исследований такого типа широты охвата рынка.

Таким образом, как и на первом этапе, в качестве экспертов в проекте участвовали профессиональные Оценщики, имеющие опыт практической работы в области оценки имущества. Опрос экспертов осуществлялся посредством анкетирования со стандартным набором вопросов. При этом, однако, круг вопросов, сформулированных в анкете, по сравнению с первым этапом был существенно расширен. Приведем сравнительные данные по основным характеристикам экспертного опроса.

Всего в проекте приняли участие 206 профессиональных Оценщика из 55 городов Российской Федерации: От Калининграда до Южно-Сахалинска и Петропавловска Камчатского, от Новороссийска до Мурманска, а также города Украины (Киев, Севастополь). Сравнительные данные первого и второго этапа приведены в таблице.

Ниже приведен перечень городов, по которым было получено не менее 6 анкет.

Одним из наиболее важных вопросов является вопрос о характере собираемой информации. В зависимости от поставленных в анкете вопросов эксперты могут представлять информацию, как в виде точечных оценок, так и в виде интервалов.

Интервальные экспертные оценки - новое перспективное направление в теории и практике экспертных оценок, которое только начинает развиваться. При использовании метода интервальных экспертных оценок вместо оценивания показателя или характеристики объекта числом эксперт указывает интервал, в котором оцениваемая им характеристика содержится. Как отмечается в Отчете, выполненном на основе более чем двадцатилетнего опыта комиссии "Экспертные оценки" Научного совета АН СССР по комплексной проблеме "Кибернетика" , оценивание интервалом более естественно для эксперта, чем оценивание числом. И действительно, наш опыт семинаров в различных городах, включающих опрос слушателей, которые при этом выполняли функции экспертов, убеждает, что, например, указать интервал прогнозных значений ожидаемого темпа роста цен для Оценщика легче и понятнее, чем указать единственное значение требуемого параметра. Поэтому мы посчитали целесообразным наряду с традиционными схемами воспользоваться методом интервальных экспертных оценок. Здесь, однако, следует заметить, что обработка таких данных не сводится к традиционным статистическим методам, а нуждается в применении специальных процедур анализа интервальных данных, которые в последнее время только начали развиваться.

Особенности 2 этапа проведенного исследования

1. В качестве экспертов в нашем опросе также, как и на первом этапе, участвовали практикующие Оценщики из числа тех, кто систематически знакомится, прежде всего, через ресурсы Интернет, с новыми разработками в области оценки. Хотя сами Оценщики непосредственно не участвуют в сделках, нам представляется, что они, постоянно работая с Заказами на оценку, в связи с аналитическим характером такой работы, больше способны к обобщениям относительно рыночных процессов, чем другие участники рынка. Корректность и эффективность такого выбора была подтверждена результатами опроса при реализации первого этапа проекта. Поэтому мы посчитали целесообразным сохранить принцип формирования группы экспертов и пригласили к участию в опросе в качестве экспертов профессиональных Оценщиков.

2. В исследованиях второго этапа приняли участие 210 оценщиков - представителей 52 городов Российской Федерации (на первом этапе 100 Оценщиков из 31 города), что позволило расширить географию наших исследований и составить более полное представление о характеристиках рынка всей территории России. Одной из целей исследования было выявление зависимости величины оцениваемых параметров от характеристик субъекта Федерации (численности городов и доходов населения), поскольку эти характеристики являются важным ценообразующим фактором. Объем данных, полученных на втором этапе, позволил осуществить такое исследование.

3. Принципиальной является форма представления мнений экспертов. Изучив опыт первого этапа, мы посчитали необходимым отказаться от традиционного подхода, когда в процессе опроса запрашиваются точечные значения требуемых характеристик рынка Ограничивая эксперта требованием указать одно значение, мы ставим его в затруднительное положение, когда он должен выбрать одно значение из множества, которые он использовал на практике. Поэтому в опросных анкетах по всем трем блокам вопросов предлагалось указать интервал, в котором по мнению эксперта должен находиться определяемый параметр (например, скидка на уторгование).

4. Поскольку исходными данными по результатам экспертного опроса являются интервальные значения, обработка данных осуществляется с использованием наряду с традиционными иных процедур интервального анализа. В частности, в качестве результата обработки использовался интервал значений, представляющий собой пересечение исходных интервалов. Другими словами, полученный в нашем исследовании интервал показывает область значений, представляющую пересечение интервалов, из предложенных каждым участником экспертного опроса. Если такой интервал существует, то он может рассматриваться как консенсусный, поскольку включает мнение всех экспертов. Однако, поскольку при 200 участниках опроса, интервал, представляющий пересечение всех 200 интервалов, чаще всего сужается до нуля, мы исключаем часть значений. В некотором смысле полученный по неполному набору начальных интервалов, результирующий интервал значений характеризует приближенный консенсус. А доля экспертов, (количество экспертов, отнесенное к общему количеству участников опроса, чье мнение при этом участвует в формировании полученного интервала), в некотором смысле может рассматриваться как вероятность. При этом, однако, следует понимать, что этот интервал принципиально отличается от доверительного интервала, который представляет собой область, в которой с заданной вероятностью (которую в этом случае называют доверительной) находится значение оцениваемого параметра.

5. В отличии от обработки на первом этапе первичная обработка данных на втором этапе проводилась по стандартной схеме расчета точечных оценок и доверительного интервала.

В настоящее время результаты обрабатываются. Итоговые материалы будут опубликованы.

^ Список литературы:

1. 
   В. А. Вольнова, Е. И. Храпель, Е. П. Балакина, оценщики ООО «Сибирский оценщик» Определение рыночной величины арендной ставки помещений объекта оценки методом поправочных коэффициентов. Журнал: «Имущественные отношения» №4 (55), 2006
2. 
   Кривозубов С. П. Сравнительный подход. Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 35=26 мая 2010 г.
3. 
   Лейфер Л. А. Методы использования релевантной информации в индивидуальной и массовой оценке (проблема малой выборки и неоднородности статистических данных). Сборник материалов международного конгресса оценщиков СНГ «Массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости в целях изъятия для государственных и муниципальных нужд, формирования кадастра и приватизации», Уфа, 35=26 мая 2010 г.
4. 
   Анисимова И. Н., Баринов Н. П., Грибовский С. В. Учет разнотипных ценообразующих факторов в многомерных регрессионных моделях оценки недвижимости. «Вопросы оценки - №2, 2004.»
5. 
   В. Мисовец, Статья Интерфакс-АКИ, http://www.labrate.ru/ .
6. 
   Марчук А.А. Использование экспертного мнения при определении размера скидки на торг, Профессиональный научно-практический журнал «Вопросы оценки» - 2007 г., № 1
7. 
   Лейфер Л. А., Гришина М. Коллективные экспертные оценки характеристик рынка недвижимости, Регистр оценщиков, №3, 2010

Основная концепция О возможности использования коллективных экспертных оценок в процессе оценивания недвижимости Рынок формируется не под действием фундаментальных законов природы (например, закона всемирного тяготения или так называемого сильного взаимодействия элементарных частиц). Рынок и его характеристики (прежде всего, цены) формируются в результате взаимодействия продавцов, покупателей и других участников рынка на основе их мотиваций, предпочтений, финансовых возможностей, ожиданий и отношению к рискам, а также той информации, которой они обладают. Поэтому прямым способом получения информации о внутренних процессах и механизмах рынка является опрос непосредственных участников рынка. Если субъективные мнения различных участников объединяются в одно обобщенное мнение сотен участников из десятков различных городов, то его можно рассматривать как отражение объективного состояния рынка. Как некоторый паллиатив (взамен опроса основных участников рынка) может использоваться опрос профессиональных оценщиков, являющихся участниками рыночных процессов и знакомых с поведением других участников рынка. В данном опросе мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других.

Цель проекта Опираясь на индивидуальные экспертные оценки Оценщиков, выносящих на базе профессиональных знаний, личного опыта и интуиции собственные суждения относительно параметров рынка недвижимости в текущий момент и в обозримой перспективе, сформировать коллективные экспертные оценки по различным характеристикам рынка недвижимости.

Особенности второго этапа Расширение круга характеристик, по которым формируется коллективное экспертное мнение Расширение географии экспертов (55 городов) и количества экспертов Экспертные мнения в виде интервалов Дифференциация характеристик рынка по типам недвижимости Привязка параметров рынков недвижимости по городам (Выделено 13 городов, по которым формируется отдельное мнение) Оперативная обработка данных (первые результаты в течение месяца) Издание справочника с методиками, рекомендациями и образцами Отчетов

Коллективные экспертные оценки характеристик недвижимости 2й этап проекта 1 этап2 этап Количество экспертов-оценщиков, участвующих в проекте Количество городов, представленных в проекте 3155 Количество параметров рынка недвижимости, определенных в результате экспертного опроса 4565

Исследуемые характеристики рынка (три блока вопросов) Общие характеристики рынка недвижимости на момент исследования. Прогнозные характеристики рынка недвижимости. Ожидания участников рынка на ближайший год и на последующие 5 лет. Поправочные коэффициенты, используемые для приведения данных по объектам – аналогам к объекту оценки.

Параметры рынка недвижимости Скидка на уторгование % Прибыль предпринимателя Внешний износ, обусловленный кризисом Процент недозагрузки Скидки на цены офисно-торговых объектов Скидки на арендные ставки офисно-торговых объектов Скидки на цены производственно-складских объектов Скидки на арендные ставки производственно- складских объектов Скидки на цены земельных участков под ИЖС Скидки на цены земельных участков под многоэтажное жилищное строительство Скидки на цены земельных участков под коммерческие объекты Скидки на цены земельных участков под производственно-складское назначение Скидки на цены земельных участков сельхозназначения Скидки на цены жилой недвиджимости

Прогноз динамики цен на рынке недвижимости Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на офисно-торговую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на производственно-складскую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (–) цен на жилую недвижимость, % в год В следующем году (2 кв.2010г. - 2 кв.2011г.) В последующие 5 лет (2 кв.2011г. - 2 кв.2016г.) Ожидаемая текущая доходность недвижимости класса "С" и ниже на ближайшие 5 лет для офисных площадей для торговых площадей для складских помещений для производственных помещений

Поправочные коэффициенты Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Поправка на этаж, в относительных единицах Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых площадей, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок офисно-торговых объектов, расположенных на втором и выше этажах, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в подвале, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение цен производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к ценам аналогичных объектов на 1-ом этаже Отношение арендных ставок производственно-складских объектов, расположенных в цоколе, к арендным ставкам аналогичных объектов на 1-ом этаже

Завершение второго этапа проекта Рассылка участникам (экспертам) кратких Отчетов с результатами обработки Разработка рекомендаций по использованию коллективных экспертных оценок параметров рынка в процессе оценивания недвижимости Разработка фрагмента Отчета об оценке, иллюстрирующего возможности использования экспертных оценок в Отчете Издание Справочника со всеми материалами – февраль 2011 г.

Что дает реализация проекта? Информация о процессах на рынке, особенностях в регионах, тенденциях, о том, что думает рынок обо всем этом. Позволяет оценщикам опираться на общее мнение оценочного сообщества. Это помогает оценщику и защищает его. Ограничивает недобросовестных оценщиков в возможностях манипулирования параметрами, используемыми при оценке (по экспертному мнению оценщика…).