Обоснование внесенных корректировок. Корректировка значений единиц сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения

С услугами оценщиков рано или поздно приходится сталкиваться почти всем. Подавляющее большинство заказчиков данного вида работ – люди, желающие оформить ипотеку; также оценка является необходимой процедурой при оформлении наследства, проведении рефинансирования, разделе имущества в судебном порядке и в некоторых других случаях. В настоящей статье описаны нюансы оценки квартиры, часто вызывающие недоумение со стороны заказчиков. В первую очередь нужно понимать, что в своей работе оценщик руководствуется действующим законодательством. Основными нормативными актами в работе оценщика являются ФЗ 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральные стандарты оценки. Именно эти документы регламентируют ряд аспектов, зачастую вызывающих у заказчиков вопросы. В частности, это касается:

• обязательности проведения осмотра оцениваемого имущества (осмотр обязателен всегда, за исключением определения стоимости на ретроспективную дату, например, оценка для наследства проводится на дату смерти);
• необходимости указания в отчете предполагаемого использования результатов проведения оценки (например, «Для использования в ходе судебного разбирательства»); по этой причине нельзя заказать один отчет для разнородных целей, например, для оформления наследства и раздела имущества;
• наличия в отчете фотографий оцениваемого имущества, дающих представление о его состоянии, применительно к квартире – о состоянии всех помещений квартиры (в том числе и тех, в которых проведена перепланировка или переустройство). Часто возникает ситуация, когда при заказе отчета для оформления ипотеки одним из условий банка выступает соответствие планировочного решения квартиры указанному в технической документации, что вызывает просьбы со стороны клиентов оценочной организации не фотографировать то или иное помещение. Для оценщика идти на встречу клиенту в этом случае означает нарушать требования законодательства.

В рамках сравнительного подхода при оценке квартир обычно применяется метод прямого сравнения продаж, однако оценщик вправе самостоятельно принимать решение о применяемых методах. Метод прямого сравнения продаж заключается в подборе на рынке квартир, наиболее сходных с оцениваемой. Учитываются такие параметры, как местоположение, планировочное решение, число комнат, этаж расположения и другие. Число отбираемых квартир не может быть менее трех, однако многие пользователи отчетов, например банки, требуют большее число аналогов – как правило, четыре – шесть. Данное требование направлено на минимизацию возможности искажения стоимости: на развитом рынке легко найти две – три квартиры, выставленные по более высокой цене, что создает возможность для завышения стоимости оцениваемой квартиры. Когда требуется шесть аналогов, варьировать ценой существенно сложнее.

Как правило, на рынке удается обнаружить объекты, не совсем аналогичные с оцениваемой квартирой. Например, оцениваемая квартира расположена на третьем этаже, а аналог – на первом. Поскольку этаж расположения влияет на стоимость квартиры, это различие нужно учесть в расчете. Для этого проводится корректировка: стоимость квартиры – аналога умножается на некий коэффициент, учитывающий различие в стоимости квартир, расположенных на первом и средних этажах. Величина этого коэффициента может определяться расчетным путем или приниматься на основе результатов опроса большого числа экспертов, которыми в данном случае могут выступать риэлторы. В отчете оценщик обязан прописать, на каком основании он принял ту или иную величину поправочного коэффициента. Важной корректировкой является корректировка на торг, учитывающая, что обычно цена сделки ниже цены, по которой объект выставлен на открытом рынке. Для квартир скидка на торг обычно варьируется от 2,5% до 5%. Соответственно, для квартиры стоимостью порядка двух миллионов скидка на торг составит 50 – 100 тыс. рублей. Очень часто заказчик оценки не учитывает этой скидки или полагает спорным ее размер, однако учет скидки на торг является обязательным требованием при оценке квартиры для оформления ипотеки. Бывают случаи, что при продаже квартиры продавцы оставляют встроенную мебель, включая ее в стоимость квартиры. Банк, выдавая ипотечный кредит, принимает в залог только саму квартиру, поэтому при оценке наличие мебели учитываться не будет. В подобных ситуациях, как правило, стоимость, определенная оценщиком, оказывается ниже цены сделки. Последним важным моментом, на который стоит обратить внимание, является корректное исчисление площади оцениваемой квартиры. В соответствии с п.5 ст.15 Жилищного кодекса, в общую площадь не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Поэтому при проведении оценки площадь квартиры будет определена без учета этих помещений. Непонимание этого вопроса часто приводит к завышенным ожиданиям со стороны заказчиков услуг.

1) Корректировка на «торг» позволяет осуществить приведение цены предложения к цене продажи. В результате опроса участников рынка жилой недвижимости г. Симферополь (Агентства недвижимости «Русский Крым», «Орион», «Риэлком», «Вета», «Крымский Терем», «Парад Недвижимости», «ВИП Шанс») выявлено, что скидка на торг при продаже подобной жилой недвижимости составляет в среднем 10%.

2. Корректировка на «риэлтерские услуги» позволяет скорректировать цены предложения от агентств недвижимости к стоимости без учета расходов на их услуги. В результате анализа средних цен на риэлтерские услуги (Агентств недвижимости «Инфосервис», «Бизнес Крым», «Крым Плюс», «РИО», «Мир недвижимости», «Дом-Плюс»), оценщиком установлено, что средняя стоимость услуг агентств недвижимости составляет 5%.

3. Корректировка на «местоположение» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и эти аналоги сопоставимы по данному фактору.

4. Корректировка на «материал стен» для всех объектов-аналогов составила 0%, поскольку объект оценки и аналоги расположены в панельных домах.

5. Корректировка на «год постройки». При прочих равных условиях, цена квартиры в обратной пропорции зависит от года постройки дома вследствие увеличивающегося физического износа данного здания. Данная корректировка не применялась поскольку объект оценки и объекты-аналоги сопоставимы по данному критерию.

6. Корректировка на «этаж». Квартиры, расположенные на крайних этажах жилых домов, при прочих равных условиях имеют более низкую в пересчете на 1 кв.м. стоимость в сравнении с квартирами, расположенными на средних этажах. Данная корректировка не применялась, поскольку объект оценки и объекты аналоги расположены на последнем этаже пятиэтажных зданий.

7. Корректировка на «количество комнат» всех объектов-аналогов идентична, поэтому корректировка не применялась.

8. Корректировка на состояние (наличие техники и мебели). На основании анализа рынка, проведенного в разделе 3 выявлено, что стоимость 1 кв.м. квартир с мебелью и встроенной техникой в среднем на 12% выше, чем в квартирах без такого оборудования. Следовательно оценщиком применена понижающая корректировка на эту величину

Таблица 13

Таким образом, выборка является однородной и её можно использовать для определения стоимости объекта оценки. Кроме того, значения стоимости предложения подобранных аналогов находится в среднерыночном диапазоне.

Методики расчета стоимости квартиры достаточно широко освещены и теоретически разработаны, чему свидетельствует огромное количество литературы и методических рекомендаций по оценке.
Этому способствует и развитый рынок недвижимости. Причем, количество предложений одинаково разнообразно и на первичном и на вторичном рынке жилья.

Текущим законодательством и федеральными стандартами оценки установлено требование в использовании трех основных подходов к оценке: сравнительный, затратный и доходный подходы. Однако в случае с оценкой недвижимости, представляющей собой квартиру, затратный и доходный подход малоприменимы. Оценка рыночной стоимости квартиры проводится посредством применения сравнительного подхода. Алгоритм проведения следующий: подбирается 7-10 аналогов недвижимости, соответствующие объекту оценки по основным характеристикам. В случае несоответствия или отличий от объекта оценки вводятся корректирующие коэффициенты. Как показывает практика, основными корректировками являются:

• На местоположение объекта
• Корректировка на физические характеристики (площадь квартиры, соотношение полезной площади к общей, наличие мебели, тип отделки, размер кухни, тип санузла, этаж расположения квартиры в доме, наличие балкона/лоджии)
• На наличие и тип автопарковки

Далее, после применения соответствующих корректировок, выделяется средняя рыночная стоимость 1 кв.м. квартиры. Причем, необходимо отметить существование разницы между понятиями «рыночная стоимость» и «цена продажи». Оценщик определяет рыночную стоимость объекта, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции» (Федеральный стандарт оценки №2 Цель оценки и виды стоимости). Это означает, что все участники сделок осведомлены о условиях и свободны в своих решениях. Рыночная стоимость и есть предмет исследований и расчетов Оценщика. Цена продажи же может быть продиктована факторами, не подпадающими под данные ограничения, что принципиально различает экономический смысл данных определений.

Данное различие очевидно на примере оценки доли квартиры. А между тем, в необходимости подобной оценки убеждается большое количество граждан: это и вступление в наследство, коим подчас является часть квартиры, и судебные процедуры при разделе имущества, например, при разводе и, в конце концов, сделки по купле-продаже соответствующих долей квартиры.

В оценочной практике среди специалистов здесь нет единой точки зрения. Основная дискуссия возникает вокруг необходимости применять корректировки, скидки на 1 кв.м. доли квартиры по сравнению с 1 кв.м. квартиры как единого объекта недвижимости. Данной неразберихе способствует и отсутствие полноценного рынка сделок купли-продажи долей квартиры.

Прежде всего, необходимо иметь ясное представление о контексте и юридических нюансах, при котором возникает необходимость оценки. Первое, что необходимо определить – что представляет из себя оцениваемая доля квартиры – может ли она быть выделена в натуре, в виде комнаты. Если ответ – да, то здесь работают классические методы оценки доли как отдельного помещения, комнаты.
Приобретение доли в квартире сопряжено с рядом сложностей, что обязывает снижать стоимость квадратного метра при оценке доли квартиры, однако следует отметить что данные проблемы и неудобства затруднительно перевести в денежное выражение.

Каждый совладелец имеет равные права на ту долю в квартире, которая за ним закреплена. Когда оценка доли в квартире повышает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, Оценщик ставит совладельцев в несколько неравное положение, так как покупающая сторона должна заплатить за право собственности на всю квартиру больше, чем в случае приобретение аналогичной квартиры на открытом рынке. Если же оценка доли в квартире снижает стоимость квадратного метра по сравнению со стоимостью квадратного метра во всей квартире, продающая сторона не имеет возможности за вырученные средства приобрести равнозначный объект недвижимости.

В данном случае, следует исходить из сути сделки с соответствующей долей. Например, в случае выкупа оставшейся доли квартиры у других собственников – стоимость доли может увеличиваться, т.к. в данной ситуации покупается часть квартиры, обеспечивающее единство права собственности, т.е. наблюдается синергический эффект – т.е. покупается нечто большее, чем часть квартиры. Когда же речь идет о покупке доли третьих лиц, тогда, возможно, применение понижающих корректировок.

Но ни повышение стоимости единицы площади доли квартиры, ни снижение по отношению к стоимости единицы площади всей квартиры невозможно точно рассчитать, а можно лишь предположить. Следует отметить, что при этом цена сделки может значительно отличаться от рыночной стоимости доли квартиры.
Таким образом, Оценщиками должна использоваться стоимость 1 кв.м. доли квартиры соответствующей стоимости 1 кв.м. квартиры в целом при условии соблюдения ст. 250 «Преимущественное право покупки» ГК РФ, гласящей следующее: «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов», что означает обязательное соблюдение законной процедуры предоставления права совладельцев квартиры приобрести данную долю в преимущественном режиме.

Корректировка на торг . При исследовании сложившейся ситуации на рынке в настоящее время величина поправки на торг составляет 3-7%. В достаточно редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная цена в большинстве случаев значительно выше реальной стоимости объекта. Эта надбавка, по нашим подсчетам, и составляет вышеуказанные 3 - 7%.

На основании данных сайтов:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php?id=609

Таким образом, в настоящем отчете корректировка на уторговывание составила 5%.

Корректировка по передаваемым правам. Так как у объекта оценки и объектов аналогов передаются право собственности, то корректировка по передаваемым правам не вносилась.

Корректировка на условия финансирования . Так как у объекта оценки и объектов аналогов условия финансирования рыночные, то корректировка на условия финансирования не вносилась.

Корректировка на условия сделки. Так как у объекта оценки и объектов аналогов рыночные условия сделки, то корректировка на условия сделки не вносилась.

Корректировка на условия рынка (дата продажи). По условиям рынка объект оценки и объекты аналоги сопоставимы. Таким образом, корректировка на условия рынка не вносилась.

Корректировка на удаленность от метро Так как объект оценки и объекты аналоги расположены в одном квартале, то корректировка на удаленность от метро не вносилась.

Корректировка на тип дома . Так как тип дома у объекта оценки и объектов аналогов одинаковый, панельный, корректировка на тип дома не вносилась.

Корректировка на этаж/этажность. Фактор, который влияет на стоимость – это на каком именно этаже расположена квартира. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также, как правило, в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Что касается последнего этажа, то здесь велика вероятность протечки крыши и сильного нагрева окон в летний период. Не исключается и проблема с напором воды из-за верхнего этажа. Поэтому квартиры на более верхних этажах будут стоить дороже, чем квартиры на нижних этажах.

По данным сайтов:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

корректировка на первый и последний этаж составляет 5-15%. Но так как квартиры аналоги находятся примерно все на средних этажах корректировка на этаж/этажность не включается.

Корректировка на количество комнат. По количеству комнат объект оценки и объекты аналоги одинаковы – 3 комнаты. Поэтому корректировка на количество комнат не вносилась.

Корректировка на общую площадь. Данная поправка вводится в том случае, если площадь объекта оценки отклоняется от площади аналога более чем на 10 кв.м. Посколькуобъекты аналоги незначительно отличается от общей площади объекта оценки корректировка на общую площадь не вносилась.

Корректировка на площадь кухни. Данная поправка вводится в том случае, если площадь кухни оцениваемого объекта отклоняется от площади кухни аналога более чем на 1 кв.м.

По данным сайтов:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

Величина корректировки принимается в размере 0,5% за каждый 1 кв.м.

Корректировка на жилую площадь. В результате анализа рынка выявлено, что средняя стоимость 1 кв. м двухкомнатной квартиры в районе Ясенево составляет 157 834 рубля. Поэтому корректировка была рассчитана, как разница между жилой площадью объекта оценки и объекта аналога, умноженная на стоимость 1 кв. м. Корректировка вносилась во все объекты аналоги кроме № 4, поскольку общая площадь объектов аналогов № 1, № 2, № 3 и № 5 отличается в среднем на 2 кв.м. от жилой площади объекта оценки.

Корректировка на высоту потолков . Так как серия дома, а именно П-3, у всех одинаковая то и высота потолков тоже, поэтому корректировка на высоту потолков не вносилась.

По данным сайта:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

Корректировка на окна. Так как окна у объекта оценки и объектов аналогов одинаковые, то корректировка не вносилась.

Корректировка на вид из окна . Так как вид из окна у объекта оценки и объектов аналогов на двор и на улицу, то корректировка не вносилась.

Корректировка на санузел. Санузел у объекта оценки совмещенный, тогда как у объектов аналогов раздельный, поэтому корректировка вносилась в размере 2%.

По данным сайта:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

Корректировка на наличие балкона/лоджии. Данная поправка подразумевает увеличение стоимости квартиры при наличии данного вида улучшения, составляет 1-5%, так как у объекта оценки лоджия, которая имеют преимущества перед балконом, вносим поправку в размере 2% в объект аналог № 3.

По данным сайтов:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php?f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

Корректировка на состояние отделки. Ремонт и качество отделки влияют на стоимость квартиры самым непосредственным образом. Безупречная и качественная отделка увеличивают цену на 10%. Так как качество отделки объекта оценки не сильно отличается от качества отделки объектов аналогов, поэтому корректировка не вносилась.

Корректировка на дополнительные характеристики. Так как дополнительные характеристики у объекта оценки и объектов аналогов не сильно отличаются, то корректировка не вносилась.