Что такое ретроспективная оценка. Ретроспективная оценка выбора профессии

В этих случаях каждая сторона зачастую нанимает своего оценщика, который затем должен защитить свой отчет об оценке в суде. Как правило, у супругов квартира находится в совместной собственности (без выделения долей).

Если квартира находится в долевой собственности, то при судебных разбирательствах потребуется оценка доли в квартире для суда.

На практике оценка доли в квартире для суда чаще всего необходима при выкупе доли другим собственником, оформлении наследства, продаже доли на открытом рынке, разделе имущества.

Кроме того, при обмене жилья часто требуется оценить долю ребенка, прописанного в квартире, так как при обмене стоимость детской доли не может быть уменьшена.

Ретроспективная оценка недвижимости это

Причина здесь одна — некомпетентность оценщиков.

Страх получения отрицательной экспертизы своего отчета заставляет оценщиков всеми правдами и неправдами отговаривать клиентов от проведения отчетов через СРО.

Однако не всегда можно пренебречь экспертизой, и потому заказчикам важно очень внимательно относиться к рекомендациям своих оценщиков.

Первая проверяет правомерность проведения оценки, соблюдение норм и правил.

Вторая подтверждает расчеты. Именно второй вариант экспертизы отчета в СРО является обязательным условием для предоставления отчета об оценке недвижимости в суд или в комиссию по пересмотру кадастровой стоимости данной недвижимости.

Стоимость оценочных услуг

Оценка стоимости любого объекта собственности представляет собой процесс определения в денежном выражении его стоимости. В качестве объекта оценки может быть недвижимость, бизнес, компания, кредитная организация, материальные и нематериальные виды активов.

Соответственно, деятельность оценщика связана с установлением рыночной или иной стоимости объектов оценки.

По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний. Одним из главных критериев при выборе оценочной компании для потребителя оценочных услуг до сих пор остается тарифная политика компании. Каким же образом происходит процесс ценообразования на рынке оценочных услуг, из каких слагаемых складывается сумма, которую требуется заплатить за комплекс работ по определению рыночной стоимости объекта оценки?

Стоимость работы оценщика зависит как от объекта недвижимости, так и от целевого назначения оценки, и от сроков. По мере развития рынка недвижимости растет спрос на услуги оценочных компаний.

Типичные ошибки в отчетах для целей оспаривания

С нового года актуальность темы еще более возрастет, так как налог за объекты капитального строительства также будет исчисляться из его кадастровой стоимости. Евгения Панфилова. заместитель председателя экспертного совета НП СРО «СВОД», разбирает типичные ошибки, которые встречаются в отчетах оспаривания кадастровой стоиости. Оценка стандартов в целях оспаривания, как известно, проводится на ретроспективную дату, что является нетривиальной задачей и наряду с общей проблемой неразвитости и ограниченности рынка земельных участков, у оценщиков возникают такие трудности, как: В этом случае рекомендуется не останавливаться на одном источнике информации, а попробовать расширить диапазон сбора информации, возможно использование баз Росреестра, анализ градостроительных норм зонирования населенных пунктов и т.

Постановка задания на оценку

Идентификация объекта недвижимости представляет его точное юридическое описание, которое целесообразно составлять на основе предоставленной заказчиком информации. Необходимая информация может быть получена из государственного реестра данных обследования земельных участков в соответствии с местным и государственным законодательством. Правильное юридическое описание должно учитывать конкретную региональную систему обследования и описания земельных участков, которое состоит из описания их границ, государственной системы обследования, а также процедуры описания и составления карты участков и кварталов.

Идентификация подлежащих оценке имущественных прав.

Проблема поиска аналогов на ретроспективную дату для определения рыночной стоимости и один из путей ее решения

Сделан вывод о том, что проблема поиска аналогов на ретроспективную дату может быть успешно решена в любом регионе. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC «Capital Consulting», head of the appraisal Department 2 LLC «Capital Consulting», Deputy head of the appraisal Department Abstract The article discusses the possibility of challenging the cadastral value of real estate, which is necessary to use the analogs on retrospective date.

We describe possible sources of information and analyzed the possibility of their use. It is concluded that the problem of finding equivalents in a retrospective date can be successfully resolved.

При уплате каких налогов применяется ретроспективная оценка? Обязан ли налоговый комитет её принять?

Ретроспективная оценка применяется при уплате налога от продажи недвижимости, если владение ею составляло менее одного года. В этом случае налог (10 %) высчитывается с дохода, полученного от разницы между стоимостью покупки и стоимостью продажи. Однако если стоимости покупки не было, необходимо произвести оценку недвижимости на момент приобретения. Как правило, многие собственники при приобретении жилья этого не делают, потому что нет цели сразу реализовать имущество. В этом случае заказывается оценка, она называется ретроспективной. Она должна предъявляться в налоговые органы не позднее 31 марта следующего года. То есть если квартиру продали в 2015 году, то форму об уплате налога нужно подать не позднее 31 марта 2016 года, а уплату самого налога - не позднее 10 апреля 2016-го. Таким образом, если вы подадите оценку вовремя, налоговый комитет обязан её принять.

Инна Пчелянская

Как пояснили в АО «АЖК», устанавливаемые приборы учёта электрической энергии соответствуют требованиям нормативных технических документов в сфере электроэнергетики. Дл…

Нет, таких льгот нет. Как пояснили в отделе занятости и соцпрограмм одного из районов столицы, если гражданин испытывает трудности материального характера при оплате коммунальных услуг…

Да, имеет. Как пояснили в ГКП «Холдинг Алматы Су», это законная мера борьбы с должниками: неплательщику заранее вручается уведомление о том, что будет заблокирова…

Как пояснили в справочной службе Минюста (тел. 258-00-58), при прописке (правильнее - регистрация по месту жительства) в Алматы существуют ограничения: на каждог…

В соответствии с законодательством у вас на руках должен быть государственный акт на право частной собственности или землепользования на землю. В этом документ…

Страница
7

По времени оценка недвижимости может быть текущей, ретроспективный и перспективный. Ретроспективная оценка - это оценка стоимости на определенную дату в прошлом. Перспективная оценка – это оценка ее стоимости к концу планового периода строительства предприятий.

Существует три метода определения стоимости недвижимости:

1)затратный;

2)сравнения продаж;

3)капитализация дохода.

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода, но один может быть более важным в конкретном задании. Метод затрат может быть применим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопившуюся амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устаревания, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости, поскольку информации для сравнения может не быть. Метод капитализации доходов редко используется для оценки частей долга, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленно собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Содержание этих методов заключается в следующем.

Метод затрат базируется на принципе, что покупатель не заплатит за собственность больше, чем затраты на приобретение аналогичной собственности равнозначного качества. Поэтому оценкой рыночной стоимости является сумма стоимости участка земли и стоимости строительства подобного объекта на дату оценки. Этот подход основан на понимании того, что участники рынка соотносят стоимость и издержки. При этом методе стоимость недвижимости получается путем добавления исчисленной стоимости земли к текущим издержкам строительства копии или замены для зданий и после вычитания износа и устаревания в структурах по всем причинам. Метод затрат особенно полезен в оценке новых зданий или объектов недвижимости, которые редко продаются на рынке.

Суть метода сравнения продаж заключается в определении цены, которую заплатит покупатель за недвижимость аналогичной полезности. При отсутствии на рынке такой недвижимости метод сравнения продаж не применяется. Используя этот метод, оценщик получает отражение стоимости, сравнивая оцениваемый объект с аналогичной недвижимостью, называемой «сравнимые продажи». Цены продаж недвижимости, которые, по мнению оценщика, наиболее сравнимы, должны отразить предел, в котором отражение стоимости оцениваемой недвижимости можно падать.

Оценщик вычисляет степень сложности или различия между объектом и сравнимыми продажами, рассматривая различные элементы сравнения: условия финансирования; условия продажи; условия рынка; размещение; физическая характеристика; экономическая характеристика; использование; недействительные компоненты стоимости; переданные права на недвижимость; права собственности на недвижимость.

Цена объекта недвижимости определяется выгодой от проданных прав собственности на недвижимость. Особо доходные виды собственности могут продаваться вместе с действующими арендными договорами. Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при определении стоимости называют корректировкой на право собственности. Исходным моментом корректировки является положение, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.

Условия финансирования сделки бывают рыночные и нерыночные. Стремление участников сделки получить максимальную выгоду вызывает разные варианты договоров:

1)финансирование сделки кредитором, т.е. продавец выплачивает проценты за кредит, которые покупатель – должник требует для получения кредита. В этом случае из продажной цены вычитают сумму процентов;

2)финансирование сделки продавцом, т.е. продавец предоставляет покупателю ипотечный кредит. Для корректировки таких условий можно применять дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита (постоянных платежей и шарового платежа) при рыночном уровне процентов.

Корректировка на условия продажи отражает не типичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно продать собственность и если между участниками сделки существует какая-то связь, и по цене выше рыночной, если покупателю необходимо срочно купить собственность.

Состояние рынка – это изменение рыночных условий купли-продажи во времени. На состояние рынка влияют инфляция и дефляция, изменения в спросе и предложении, в налогообложении и т.д. Величина корректировки определяется из анализа продаж аналогичных объектов в разных местах, следовательно, она отражает главным образом разницу в стоимости земли для данных объектов.

Физическая характеристика объекта недвижимости включает в себя размеры, конструктивные элементы, качество материалов, износ, внешний вид, состояние окружающей среды и др. Корректировка на физические характеристики требует обсуждения каждого момента различия.

Экономическая характеристика объекта недвижимости включает в себя расходы, качество управления, условия и сроки аренды, величину дохода или прибыли и т.д. Данное сравнение относится только к объектам недвижимости, приносящим доход.

При определении возможного использования объекта оценки после его продажи исходят из норм местного зонирования. Нельзя сравнивать объекты недвижимости, если один из них после продажи может быть использован не так, как объект оценки, т.е. перепрофилирован.

Недействительные компоненты сделки – это компоненты стоимости, не связанные с недвижимостью. При сравнении недействительные компоненты стоимости выделяются отдельно от объекта недвижимости.

Капитализация дохода – это преобразование ожидаемых в будущем доходов в единовременную получаемую в настоящее время стоимость, т.е. превращение доходов в капитал. Основным принципом метода капитализации дохода является принцип ожидания, т.е. рыночная стоимость определяется как существующая в настоящее время стоимость прав на ожидаемые в будущем доходы.

Капитализация доходов предусматривает расчет текущей стоимости будущих финансовых выгод, которые собственник может получить от объекта недвижимости. Финансовые выгоды состоят из потока периодически получаемого дохода на протяжении ожидаемого срока владения объектом имущества и выручки от продажи (или передачи) права собственности на недвижимость.

В оценке недвижимости используют две основные процедуры приведения будущих доходов к их текущей стоимости: с использованием коэффициента капитализации и ставки дисконта. Коэффициент капитализации применяется к доходам одного года. Обычно это первый прогнозируемый год. Расчет стоимости производится по формуле:

K – текущая стоимость,

Kt – доход к концу t года

n – ставка дисконта (норма доходности)

Ретроспективная оценка, оценка на дату в прошлом

Ретроспективная оценка предполагает, что оценщик делает отчет об оценке на дату, соответствующую прошедшему периоду. Расчеты и информация о приведенных аналогах, на которые ссылается оценщик при подготовке данного отчета об оценке, должны соответствовать дате, на которую выполняется отчет об оценке.

Потребность в ретроспективной оценки

Потребность в ретроспективной оценке может возникнуть в следующих случаях:

• налогообложение недвижимо-сти;
• налогообложение прироста капитала;
• налогообложе-ние наследства;
• выплата компенсаций;
• рассмотрение в суде исков об ущербе;
• рецензии существующих оценок.

Подходы в ретроспективной оценки

Выполнить ретроспективную оценку можно двумя путями:

1) Провести оценку на основании цен продаж аналогичных объектов, актуальных на дату оценки. В этом случае оценщик находит достоверные источники предложений по продаже аналогичных объектов, соответствующих объекту оценки по всем ценообразующим параметрам, действовавших на дату ретроспективной оценки. В качестве источника оценщики наша компания используют различные архивы, а также собственную базу предложений о продаже недвижимости, накопленной на протяжении работы.

2) Альтернативой поиску и сравнению прошлых цен может служить так называемый индексный метод. Этот метод предполагает, что сначала определяется стоимость объекта на текущую дату с использованием актуальных на текущую дату цен, а затем, с помощью индексов изменения цен, рассчитывается стоимость на дату в прошлом (ретро-стоимость).

Наш подход к выполнению ретроспективной оценки

VALMARKET имеет достаточный опыт для подготовки профессионального экспертного заключения об ретр - стоимости объекта оценки на дату, необходимую Вам. Специалисты нашей компании проведут экспресс-анализа для выявления возможности выполнения оценочных работ, сделают вывод о целесообразности или нецелесообразности оценки объектов в каждом конкретном случае индивидуально, а так же определят справедливую рыночную стоимость ваших объектов, и составят Отчет об оценке, соответствующий всем требованиям законодательства РМ.

Документы, необходимые для независимой ретроспективной оценки

Для подготовки ретроспективного отчета об оценки минимально будут необходим следующий пакет документов:

• полный комплект правоустанавливающих документов на объект ретроспективной оценки;
• информация, подтверждающая права на объект оценки на дату проведения ретроспективной оценки.

Сроки и стоимость ретроспективной оценки

Стоимость ретроспективного отчета об оценке всегда несколько выше цен, устанавливаемых на проведение оценки на текущую дату. Это прежде всего связанно со сложностью и ограниченностью поиска информации, необходимой для проведения оценочных работ. Но Вы можете быть уверены в том, VALMARKET всегда предложит Вам лучшую цену на оценочные услуги и выполнит работы в минимальные разумные сроки.