Коммунальная квартира: как быстро и правильно продать комнату. Как продать комнату в общежитии: пошаговая инструкция Как продать комнату в общежитии

Продажа комнаты в общежитии в своих требованиях и последовательности практически идентична любой иной сделке с продажей жилья. Однако, так же как и любой иной объект, оформление не лишено некоторых индивидуальных нюансов, зная о которых можно продать комнату не только быстро, но и максимально выгодно.

Первое, что нужно отметить, отвечая на вопрос, как продать комнату в общежитии, это тот факт, что никакие сделки невозможны с данной жилплощадью в том случае, если она отнесена к категории специализированного фонда. При этом даже из такой ситуации в Жилищном кодексе Российской Федерации имеет выход. Например, можно продать комнату на условиях, что после этого она не перейдет в частную собственность, а останется на балансе муниципального органа.

Для оформления сделки потребуются заранее подготовленные документы и договор. Однако перед этим важно, чтобы нынешний владелец комнаты в общежитии оформил с муниципалитетом соглашение о социальном найме, которое будет служить основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только после того, как это свидетельство будет на руках владельца, можно говорить о заключении каких-либо сделок.

С чего начинается оформление

Российское законодательство гласит, что реализация своего права на , которая обязательна в большинстве случаев для его продажи, возможна, если:

• Общежитие числится на балансе местного муниципального органа;
• Первоначально здание принадлежало государству;
• Эксплуатация недвижимого объекта осуществляется исключительно по его целевому назначению.

При соблюдении всех трёх вышеперечисленных условий физическому лицу необходимо обратиться непосредственно к муниципалитету и заключить с ним договор социального найма, если он не был подписан ранее. Далее комнату нужно приватизировать. В целом процедура идентична стандартной приватизации любого иного недвижимого объекта.

Если по каким-либо причинам не удаётся, решить вопрос можно только через суд. Для этого нужно будет подать исковое заявление и приложить к нему следующие документы:

• Технический план и паспорт;
• Справка из ЕГРП с подтверждением оснований на приватизацию.

При удовлетворении искового заявления муниципальный орган не сможет перечить судебному решению и не вправе ослушаться.

Предварительная подготовка

Сделка с продажей комнаты в общежитии требует, чтобы у продавца был заранее готов обязательный пакет бумаг.

Документы для осуществления сделки:

Все перечисленные бумаги следует получить заведомо, поскольку на оформление каждой из них уходит от пяти до тридцати дней. Только после того, как пакет документов будет собран, можно начинать искать покупателя. Кроме того, не стоит упускать из виду то, что некоторые бумаги имеют ограниченный срок действия, в частности выписка из домовой книги, действующая всего месяц с момента её выдачи.

Для того чтобы максимально выгодно продать недвижимость, важно подготовить не только все необходимые документы, но и саму жилплощадь для презентации потенциальным покупателям:

Демонстрировать потенциальным покупателям продаваемую недвижимость лучше всего в дневное время, когда соседи будут на работе. Чем спокойнее будет обстановка, тем лучше.

Договариваясь с покупателем о цене комнаты, важно понимать, что сумма, внесённая в договор, после его подписания не меняется. Кроме того, не следует указывать сумму меньше, чем стороны договорились на самом деле. Такой ход уменьшает размер налога для продавца, однако в случае возникновения конфликтов, которые может вызвать проданный объект, проблема только усугубится.

Что нужно учитывать продавцу

Можно отметить ещё несколько нюансов процедуры продажи комнаты в общежитии, а именно:

Разумеется, в каждом индивидуальном случае будут свои особенности. Иногда справится с ними самостоятельно, не имея опыта продажи недвижимости, бывает крайне непросто. В таком случае не стоит пренебрегать помощью специалистов. Их услуги стоят гораздо дешевле рисков, на которые человек идёт ради неоправданной экономии.

Процедура покупки комнаты более сложная по сравнению с покупкой квартиры и имеет принципиальное отличие – необходимость отказов от приоритетного права покупки от соседей.

Имеются в виду только соседи, являющиеся собственниками других комнат.

В случае, если право первоочередной покупки было нарушено, сделка может быть признана недействительной в течение 3 месяцев со дня регистрации.

Также следует обратить внимание на то, чтобы при продаже были учтены интересы всех собственников жилья и прописанных в ней лиц. Отдельную сложность представляют случаи, когда среди владельцев есть несовершеннолетние дети или супруги, на момент приобретения жилья находящиеся в браке, или один из собственников умер, а наследники еще не вступили в право собственности. В такой ситуации следует обратиться за консультацией к опытному риэлтору и юристу.

Обязательно нужно проверить законность владения недвижимостью и то, при каких обстоятельствах она была приобретена. Для комнаты в общежитии важно, чтобы перед продажей она была приватизирована, а для комнаты в коммуналке – куплена не менее 3 лет назад (общий срок исковой давности).

Порядок действий

Пошаговая инструкция, как купить комнату в коммунальной квартире или общежитии:

1. Осмотр комнаты, знакомство с соседями.
2. Проверка документов и их подлинности.
3. Отказы соседей.
4. Заключение договора купли-продажи.
5. Регистрация сделки.
6. Подписание акта приема-передачи, передача ключей.

Осмотр и знакомство с соседями

Как проверить подлинность бумаг?

Если возникают сомнения в подлинности документов, предоставляемых продавцом, необходимо их проверить. За подтверждением паспортных данных следует обратиться в региональное отделение полиции . В случае подозрений на вменяемость собственника, следует запросить у него справку из психоневрологического и наркологического диспансера.

А обращение в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) позволит убедиться в том, что продавец действительно является собственником жилья. Достаточно заказать в этом учреждении соответствующую справку. Все документы из списка продавец обязан предоставить до сделки в оригинале. В случае отсутствия подлинника какого-либо из документов, подойдет заверенная копия (кроме паспорта и правоустанавливающих документов).

Какие документы потребуются от покупателя?

Если покупка производится за наличные, то достаточно наличия паспорта.

Для семейных граждан нужны паспорта всех членов семьи старше 14 лет , свидетельства о рождении детей и заключении брака.

В случае, когда покупатель привлекает заемные средства, понадобится договор ипотечного кредитования, сертификаты или субсидии.

Их необходимо предъявить до заключения предварительного договора о покупке недвижимости.

Отказы соседей

В соответствии с требованием Гражданского кодекса РФ, сособственники в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки.

То есть продать жилплощадь третьему лицу можно лишь тогда, когда никто из соседей не изъявит желания приобрести ее. Есть 2 способа получения отказа от соседей:

1. Разослать заказные письма с извещением о продаже. В уведомлении должны быть указаны характеристики и адрес жилья, цена и условия продажи, а также порядок расчетов. Если по истечении 30 дней никто из хозяев не захочет выкупить комнату, их действия будут приравнены к отказу. При наличии неприватизированных комнат в коммуналке перед продажей следует направить информационное письмо в городской орган управления муниципальным имуществом.
2. Обратиться с собственником к нотариусу за составлением письменного отказа от приоритетного права покупки. Этот способ более быстрый, однако, требует непосредственного участия соседей, что не всегда возможно.

Заключение договора

Подписание договора купли-продажи комнаты происходит в присутствии нотариуса и подлежит обязательной госрегистрации. Документы оформляются в 3 экземплярах: для продавца, для покупателя и одна копия остается у нотариуса. В целом документ не отличается от аналогичного при покупке квартиры, однако в нем обязательно должен быть указан размер отчуждаемой доли и подтверждение факта отказа сособственников квартиры от преимущественного права покупки.

Регистрация сделки

После подписания договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать документы в Росреестре. Для этого в МФЦ подается комплект документов:

• копия паспорта покупателя;
• оригинал правоустанавливающего документа продавца;
• оригинал договора купли-продажи (2 экземпляра);
• квитанция об оплате госпошлины.

По истечении 7 дней с момента подачи заявки, новый владелец недвижимости будет вызван для получения выписки из ЕГРП , подтверждающей право собственности.

Подписание акта и передача ключей

Заключительным этапом сделки с недвижимостью является подписание акта приема-передачи жилплощади и передача ключей новому владельцу.

Перед подписанием документа следует убедиться в соблюдении всех договоренностей и удостовериться в надлежащем состоянии комнаты.

Как продать неприватизированное жилье?

По правилам сделки купли и продажи, неприватизированную комнату в коммунальной квартире невозможно продать или купить . При согласии органов местного самоуправления такую жилплощадь можно лишь обменять на аналогичную. Для совершения финансовых операций с недвижимостью, необходимо оформить право собственности.

Как правильно продать неприватизированную комнату в коммунальной квартире или общаге? Первое, с чего следует начать продажу квадратных метров в коммунальной квартире или общежитии- это обратиться портал Госуслуг следует заключить договор соцнайма. На его основании можно подать документы на приватизацию. Приватизации подлежит только жилплощадь, принадлежащая муниципалитету и имеющая статус «жилой». После получения правоустанавливающих документов, собственник имеет право совершать любые сделки с жильем.

Продажа в общежитии

Когда речь идет о продаже комнаты в общежитии, необходимо убедиться в том, что:

• помещение сначала было собственностью государства;
• комната была приватизирована на основании договора найма;
• помещение имеет статус «жилой» и эксплуатируется по назначению.

Комната может продаваться как часть общедолевой собственности или как самостоятельное жилое пространство. В первом случае процедура купли-продажи будет такой же, как у комнаты в коммуналке. Во втором – это отдельный объект недвижимости находящийся в многоквартирном доме (бывшем общежитии). В этом случае отказы соседей не нужны.

В список документов для покупки комнаты в общежитии входит:

• договор об оформлении комнаты в собственность (договор приватизации);
• правоустанавливающие бумаги (свидетельство или выписка из ЕГРН);
• техническая документация (техпаспорт и кадастровый паспорт);
• выписка из домовой книги и отказы соседей (если собственность долевая).

Участие нотариуса в сделке

С 2016 года все сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, требуют обязательного заверения у нотариуса. Без этого Росреестр не зарегистрирует операцию.

Такое нововведение призвано исключить незаконные схемы при купле-продаже, дарении или мене жилья.

Риски и подводные камни

При покупке комнаты в коммуналке или общежитии необходимо знать о возможных «подводных камнях»:

Таким образом, процедура купли-продажи комнаты имеет свои особенности и «подводные камни», зная которые можно сэкономить время и деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Продажа комнаты в общежитии по требованиям и последовательности подобна другим сделкам по реализации недвижимости. Но все же здесь есть некоторые нюансы, которые нужно учитывать при выполнении процедуры. Как продать комнату в общежитии, рассказано в статье.

Нюансы

Отвечая на вопрос о том, как продать комнату в общежитии, следует учитывать, что такие сделки не могут выполняться с жилплощадью в том случае, если она входит в специализированный фонд. Но даже из данной ситуации в ЖК РФ есть выход. К примеру, получится продать помещение на условиях, что после этого оно станет частной собственностью, а не будет на балансе у муниципалитета.

Можно ли продать комнату в общежитии, если она является собственностью? Такая сделка возможна только при наличии подготовленных документов и договоров. Если комната муниципалитета, собственнику надо оформить соглашение о социальном найме, которое будет основанием для выдачи правоустанавливающего свидетельства в Росреестре. Только при наличии свидетельства можно заключать сделки. Можно продать комнату в общежитии посредникам, которые обычно выгоднее реализовывают имущество.

Начало оформления

По закону право на приватизацию комнаты, которая нужна для продажи, осуществляется, если:

1. Общежитие находится на балансе муниципалитета.

2. Сначала было собственностью государства.

3. Недвижимость эксплуатируется по назначению.

Если соблюдены 3 условия, физическому лицу нужно обратиться в муниципалитет и заключить договор соцнайма, если он не был оформлен раньше. Затем комнату необходимо приватизировать. Процедура подобна классической приватизации любой недвижимости.

Обращение в суд

Как продать комнату в общежитии, если не получилось приватизировать помещение? В этом случае надо обращаться в суд. Потребуется составить иск и приложить документацию:

1. Технический план и паспорт.

2. Справку из ЕГРП, которая подтверждает основание на приватизацию.

Если иск будет удовлетворен, муниципальный орган не сможет ослушаться судебного решения. После этого собственник может заниматься продажей жилья.

Подготовка

Как продать комнату в общежитии быстро, если она оформлена в собственность? Для данной сделки нужен обязательный перечень документов:

1. Свидетельство на комнату, без которого не получится продажа.

2. Выписка из домовой книги о зарегистрированных лицах.

3. Основание для получения права собственности.

4. Копия лицевого счета, если средства будут перечисляться безналичным способом.

5. Справка об отсутствии долга по коммунальным услугам.

6. Разрешение попечительского совета на продажу, если в комнате зарегистрирован несовершеннолетний или недееспособный гражданин.

Все указанные бумаги нужно получить заведомо, так как на оформление каждой требуется 5-30 дней. После сбора документов нужно искать покупателя. Следует учитывать, что некоторые бумаги ограничены по сроку действия, например, выписка из домовой книги действует месяц с даты выдачи.

Как продать комнату в общежитии выгодно? Необходимо подготовить не только документы, но и жилплощадь:

1. Вывезти мебель, которая не будет продаваться с недвижимостью. Это нужно для визуального увеличения комнаты.

2. Проведение небольшого косметического ремонта.

3. Освобождение от ненужных вещей балкона, если он есть.

4. Уборка помещения, включая санузлы.

Показывать жилплощадь желательно тогда, когда соседи будут отсутствовать дома. Для этого нужна спокойная обстановка. Необходимо поговорить с покупателем о стоимости. Следует учитывать, что сумма, зафиксированная в договоре, после подписания не меняется.

Продажа комнаты в общежитии является непростой сделкой, для совершения которой нужно продумать все нюансы. Прежде всего, это касается оформления документации. Только тогда получится реализовать ее правильно и по выгодной цене.

Продажа соседям

Можно продать комнату в общежитии без посредников. Для этого нужно оповестить соседей о предстоящей сделке. По закону они являются приоритетными покупателями. Если собственники остальных комнат желают купить продаваемую жилплощадь, следует с ними оформлять сделку, а не с третьими лицами. Но право установления цены и условий остается за продавцом.

Для соблюдения предписания необходимо за месяц до даты продажи разослать соседям оповещения с уведомлением о вручении. Это выполняется через почту заказным письмом, а еще лучше с помощью нотариуса. В будущем нужно будет доказать, что никто не захотел приобрести имущество. В извещении фиксируются условия, стоимость, характеристики, адрес.

Оповещать о реализации недвижимости следует собственников других комнат, а не всех, кто там прописан. Если среди жильцов есть несовершеннолетние дети, нужно отослать извещения в органы опеки. Чтобы продать комнату в общежитии, согласие соседей хоть получать и не нужно, но предложить им приобрести жилье необходимо.

Поиск покупателей

Для продажи жилья в помощь могут использоваться:

1. Риелторские фирмы. Хоть посредниками взимаются средства за их работу, их помощь обычно позволяет проще реализовать собственность.

3. Специальные сайты. Объявления публикуются бесплатно, так же как и ведется общение. Есть множество площадок для продажи недвижимости. За деньги можно заказать дополнительные услуги.

5. Традиционные методы. В небольших городах используются обычные объявления, газеты, «сарафанное радио».

Объявление будут просматривать много заинтересованных лиц, поэтому оно должно привлекать внимание. Поэтому важно оценить состояние жилплощади, указать преимущества.

На скорость поиска покупателя влияет много факторов. Намного проще продать комнату, находящуюся в районе с развитой инфраструктурой. Найти покупателя будет легче и в том случае, если недвижимость со всеми удобствами. Чтобы выгоднее продать комнату, должен быть сделан ремонт. Большое значение имеет и вид из окна. При желании можно продать мебель и технику по более низкой стоимости. А вот снижать цену комнаты не следует, ведь тогда будут потеряны приличные средства.

Порядок продажи

После истечения 30 суток можно реализовывать имущество. Покупателем может быть как сосед, так и третье лицо, если остальные жильцы не желают покупать. Если получить отказы владельцев раньше месяца, то продать комнату можно после получения данных бумаг. Бывает и так, что приобрести жилье хотят несколько человек. Право выбора покупателя остается за продавцом.

Продавец не обязан оповещать о планах родных и членов семьи, если они не совладельцы, а только проживающие/прописанные. Но это является вопросом этики и взаимоотношений людей. А письменное согласие сособственников нужно обязательно. Таким способом можно продать две комнаты в общежитии.

Что следует учитывать продавцу?

Необходимо помнить о некоторых особенностях процедуры:

1. Предоставлять технический паспорт во время заключения договора необязательно, так как его заменой служит кадастровый документ.

2. Справка, подтверждающая отсутствие долга по коммунальным платежам, требуется покупателю лишь для его успокоения.

3. Справка из домовой книги и отчеты экспертной оценки считаются не бессрочными, поэтому получать их желательно после согласования деталей сделки и получения продавцом аванса.

4. Если фамилии в бумагах не совпадают из-за регистрации брака или его расторжения, нужно представить бумаги, подтверждающие официальную смену фамилии.

5. Перед подписанием договора желательно показать его нотариусу и при необходимости зафиксировать изменения.

Конечно же, в каждой ситуации есть свои особенности. Часто справиться с ними своими силами без опыта в данной сфере сложно. Тогда следует обращаться за помощью к специалистам. Их работа значительно дешевле рисков, на которые идут люди для неоправданной экономии.

Процедура продажи комнаты в общежитии ничем существенно не отличается от процедуры продажи любого другого жилого объекта, но имеет свои нюансы, их необходимо принять во внимание, тогда успешно, выгодно и быстро продать комнату не составит труда.

С чего начать?

Прежде всего, на комнату в общежитии, которая продается, необходимо собрать все документы:

• свидетельство о праве собственности;
• выписку из домовой книги;
• документ-основан ие, подтверждающий факт, что продавец является собственником помещения;
• копию лицевого счета, если расчет будет производиться через безнал;
• справку из управляющей компании об отсутствии долгов по коммунальным платежам;
• разрешение органов опеки, если в комнате прописан инвалид или несовершеннолетн ий ребенок;
• другие документы.

Оформлением всех необходимых документов занимается Регистрационная, Кадастровая палата или БТИ. Так как некоторые документы могут выдаваться в течение 5 - 30 дней, их сбор лучше произвести сразу после того, как принято решение о продаже комнаты.

Если комната в общежитии не приватизирована, желательно пройти эту процедуру, в противном случае в процессе оформления сделки могут возникнуть проблемы, которые придется решать в судебном порядке.

Приступаем к поиску покупателя

Поручить задачу продажи комнаты в общежитии лучше всего риэлтору. Он поможет быстро и выгодно продать помещение, к тому же возьмет на себя все организационные вопросы, а также предоставит юридическое сопровождение сделки. Единственный минус работы с риэлтором заключается в том, что за его услуги придется отдать определенный процент от суммы, вырученной за комнату. Можно также попробовать продать комнату в общежитии самостоятельно. В таком случае необходимо составить объявление и разместить в средствах массовой информации, а также в интернете. Сфотографируйте комнату в светлое время суток с выгодных ракурсов. И можно заняться размещением объявлений о продаже комнаты, начать можно например .

Готовим комнату в общежитии к «смотринам»

Перед тем как показать покупателю комнату, ее необходимо должным образом подготовить:

• из помещения рекомендуется вывезти мебель, это позволит визуально увеличить пространство;
• по возможности в комнате лучше всего сделать недорогой косметический ремонт;
• если есть балкон, его необходимо очистить от мусора и хлама, чтобы покупатель мог свободно оценить открывающий из него вид;
• привести в порядок общий санузел и кухню, в лучшем случае отремонтировать.

Показывать комнату в общежитии лучше всего в тот момент, когда соседи на работе. Лишнее столпотворение может «испугать» потенциального покупателя.

Приступаем к документальному оформлению сделки

И так, покупатель найден, условия выезда из комнаты, конечная цена за нее и способы выплаты согласованы. Осталось только за малым - определить дату заключения сделки и оформить у нотариуса договор купли-продажи после передачи денег. К нотариусу можно обратиться любому, желательно, чтобы вы предварительно согласовали с ним все вопросы. На этом процедуру продажи комнаты в общежитии можно считать завершенной.