Annahmen bei Bewertungsaktivitäten. Annahmen und Einschränkungen, die der Gutachter bei der Bewertung verwendet

Bei der Erstellung von Bewertungsberichten wird häufig übersehen, dass der Abschnitt „Annahmen und Einschränkungen“ des Berichts kein so unbedeutender Abschnitt ist. Dies führt manchmal dazu, dass der Bericht möglicherweise rechtswidrig erstellt wird.

Um solche Momente zu vermeiden, sollten stärkere Argumente für die Bedeutung dieses Abschnitts des Berichts angeführt werden.

Was genau versteht man also unter Annahmen und Einschränkungen innerhalb eines Wertgutachtens?

Für einen Gutachter können wir in der allgemeinsten Form von zwei Gruppen von Annahmen und Einschränkungen sprechen: solchen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, und solchen, die von ihm auf der Grundlage der Besonderheiten des Bewertungsgegenstandes sowie seiner Ziele und Ziele gebildet werden Ziele. So definiert der Gesetzgeber insbesondere Punkte wie beispielsweise, dass es einer Fachkraft bei der Durchführung einer Begutachtung untersagt ist, Daten aus Quellen zu verwenden, die nach dem Begutachtungsdatum datiert sind; die Tatsache, dass der vom Gutachter ermittelte Endwert spätestens 6 Monate nach dem Datum der Erstellung des Gutachtens als für das Geschäft empfohlen anerkannt werden kann usw.

Die Annahmen und Einschränkungen, die der Gutachter selbst trifft, dienen im Allgemeinen dazu, den Gutachter gegen mögliche Rückfragen des Nutzers oder der Prüfstellen abzusichern und können sich sowohl auf den Bewertungsprozess als auch auf Annahmen über bestimmte qualitative und quantitative Merkmale beziehen des Beurteilungsgegenstandes.

So kann die erste Kategorie beispielsweise eine solche Einschränkung umfassen, wie die Unmöglichkeit, den Bericht für andere als die in der Bewertungsaufgabe genannten Zwecke zu verwenden. Somit hat der Gutachter einen gewissen Einfluss auf die Anzahl der potenziellen Nutzer des Gutachtens.

Durch die Festlegung bestimmter Annahmen kann der Gutachter jedoch mehr als nur verfahrenstechnische Nuancen regulieren. Bezüglich der Endkosten können wir wichtige Annahmen feststellen, auf die Gutachter zurückgreifen, um den Wert zu ermitteln. So legt der Gutachter beispielsweise bei der Ermittlung des Liquidationswerts einiger Objekte selbst keinen begrenzten Zeitraum fest, in dem das Objekt verkauft werden muss. Und seit wann Liquidationswertermittlung der Umsetzungszeitraum und der Wert selbst sind direkt proportional. Unter solchen Bedingungen sind dies die Kosten, je nachdem, welchen Implementierungszeitraum der Gutachter als Annahmen angibt.

Darüber hinaus muss der Gutachter bei der Veräußerung von Vermögen von Insolvenzverwaltern oder Schuldnern im Rahmen eines Vollstreckungsverfahrens häufig den Nettomarktwert ermitteln, ohne Berücksichtigung von Belastungen, sondern tatsächlich etwaiger Belastungen (in Form von Festnahmen, Verpfändungen). usw.) sind noch vorhanden. Gleichzeitig wird nach der Bewertungstheorie ein Objekt mit einer Belastung logischerweise weniger kosten als ein „sauberes“ Objekt. Aus diesem Grund ist es im Hinblick auf die Endkosten von Bedeutung, im Abschnitt Annahmen und Einschränkungen anzugeben, auf welcher Grundlage die rechtlichen Bedingungen des Objekts beurteilt werden.

Die bereits gegebenen Beispiele machen verständlich, dass der Abschnitt über Annahmen und Einschränkungen nicht formal behandelt werden sollte, da sie in vielerlei Hinsicht „den Ton“ für eine zukünftige Bewertung angeben und gleichzeitig die Ansätze, Methoden und Kostenermittlung regeln können Prozess verwendet.

Für die Bewertung von Immobilien gab es lange Zeit keine zwingenden Anforderungen. Jeder Gutachter hatte tatsächlich seine eigenen Urteile und nutzte bei der Immobilienbewertung diejenigen Methoden, die ihm näher standen. Allerdings hat das Ministerium für wirtschaftliche Entwicklung Russlands kürzlich mit Beschluss vom 25. September 2014 N 611 den föderalen Bewertungsstandard „Immobilienbewertung (BFS N 7)“ eingeführt.

Allgemeine Ansätze zur Immobilienbewertung

Gemäß Art. 5 des Gesetzes der Russischen Föderation Nr. 135-FZ „Über Bewertungstätigkeiten“ „Zu den Bewertungsgegenständen gehören Eigentum und andere dingliche Rechte an Eigentum oder einzelnen Gegenständen aus dem Eigentum“, d. h. Der Zweck der Wertermittlung besteht zunächst darin, den Wert des Rechts zu ermitteln. Die Bestimmung des Marktwerts basiert auf der Annahme, dass die Immobilie auf dem Markt verkauft wird. Daher muss zunächst der Marktwert der Immobilie ermittelt werden. Selbstverständlich kommt es vor, dass Gutachter eine besondere Wertermittlung oder sonstige Wertermittlung vornehmen. Meistens ist es jedoch notwendig, den Marktwert zu schätzen.

Marktwert - Unter dem Marktwert gemäß dem Gesetz der Russischen Föderation „Über Bewertungsaktivitäten in der Russischen Föderation“ vom 29. Juli 1998. Nr. 135-FZ wird als der wahrscheinlichste Preis verstanden, zu dem ein bestimmtes Bewertungsobjekt auf dem freien Markt in einem Wettbewerbsumfeld veräußert werden kann, wenn die Parteien der Transaktion vernünftig handeln, über alle erforderlichen Informationen verfügen und den Wert von Die Transaktion wird nicht durch außergewöhnliche Umstände beeinträchtigt, d. h.:

eine der Parteien des Geschäfts ist nicht verpflichtet, den Bewertungsgegenstand zu veräußern, und die andere Partei ist nicht verpflichtet, die Ausführung anzunehmen;

die Transaktionsparteien sind sich des Transaktionsgegenstandes bewusst und handeln im eigenen Interesse;

der Bewertungsgegenstand wird dem freien Markt in Form eines öffentlichen Angebots angeboten;

der Transaktionspreis eine angemessene Vergütung für den Bewertungsgegenstand darstellt und kein Zwang seitens der Transaktionsparteien vorliegt;

Die Bezahlung des Bewertungsgegenstandes erfolgt in Geldform.

Allgemeine Ansätze zur Bewertung von Immobilien wurden bereits 2007 in der Verordnung des Ministeriums für wirtschaftliche Entwicklung der Russischen Föderation vom 20. Juli 2007 N 256 (in der Fassung vom 22. Oktober 2010) „Über die Genehmigung des Bundesbewertungsstandards“ definiert „Allgemeine Bewertungskonzepte, Bewertungsansätze und Anforderungen an die Durchführung der Bewertung (BFS N 1)“.

Bei der Durchführung einer Beurteilung sollte Folgendes beschrieben werden:

a) Bewertungsgegenstand;

b) Eigentumsrechte am Bewertungsobjekt;

c) der Zweck der Bewertung;

d) die beabsichtigte Verwendung der Bewertungsergebnisse und die damit verbundenen Einschränkungen;

e) Art der Kosten;

f) Datum der Beurteilung;

g) der Zeitraum für die Beurteilung;

h) Annahmen und Einschränkungen, auf denen die Bewertung basieren sollte.

Außerdem wird im Rahmen der Bewertung eine Analyse der optimalen Nutzung der Immobilie durchgeführt. In der Praxis wird die Analyse der optimalen Nutzung einer Immobilie dadurch ermittelt, dass die Übereinstimmung der betrachteten Nutzungsmöglichkeiten mit den folgenden Kategorien überprüft wird:

physikalisch möglich sein, d.h. dem Ressourcenpotenzial entsprechen;

rechtlich zulässig sein, d.h. Dauer und Form der beabsichtigten Nutzung dürfen keinen bestehenden oder möglichen rechtlichen Beschränkungen unterliegen;

finanziell wohlhabend sein, d.h. Die Nutzung muss zu Einnahmen führen, die mindestens der Summe aus Betriebsausgaben, finanziellen Verpflichtungen und Kapitalaufwendungen entsprechen.

möglichst effizient sein, d.h. haben die höchste Produktivität unter den Anwendungsfällen, deren Umsetzungswahrscheinlichkeit vom Markt bestätigt wird.

Im Hinblick auf die Immobilienbewertung ist es sehr wichtig, dass dieser Standard die Ansätze festlegt, die ein Gutachter bei der Beurteilung anwenden sollte.

Tisch

Ansätze zur Immobilienbewertung

Wichtig ist, dass der Gutachter dies begründen muss, wenn er bei der Beurteilung keinen Ansatz anwendet.

Das Wertgutachten sollte auch Vergleiche von mit unterschiedlichen Ansätzen ermittelten Werten enthalten.

Bei der Bewertung von Immobilien ist es sehr wichtig, einen Kostenansatz zu verwenden.

Bei Verwendung des Kostenansatzes ist es wichtig, die Kosten für die Nachbildung eines ähnlichen Objekts in tatsächlichen Preisen zu berechnen. Es ist auch wichtig zu berücksichtigen, dass die Kosten für einen Neubau neben den direkten Kosten auch den Gewinn des Unternehmers umfassen. Der Unternehmergewinn (EP) ist ein vom Markt festgelegter Wert, der den Betrag widerspiegelt, den ein Unternehmer als Prämie für die Verwendung seines in ein Bauprojekt investierten Kapitals erwartet. Der Gewinn eines Unternehmers ist hauptsächlich eine Funktion des Risikos und hängt von der konkreten Marktsituation ab.

Die Kosten betragen: die Kosten des Neubaus + der Gewinn des Unternehmers

1.331.712+239.708=1.571.420 Rubel.

Bestimmung des Ausmaßes der körperlichen Abnutzung

Tisch

Die nach dem Kostenansatz ermittelten Kosten für eingebaute Nichtwohnräume betragen (gerundet):

1.285.422 RUB

Eine Million zweihundertfünfundachtziRubel

Dieser Ansatz basiert auf der Annahme, dass der Wert einer Immobilie von der Höhe des erwarteten Einkommens abhängt. Bei diesem Ansatz wird untersucht, ob die Immobilie in der Lage ist, einen bestimmten Ertrag zu erwirtschaften, der üblicherweise in Form von Mieteinnahmen aus dem Betrieb und Erträgen aus dem Verkauf der Immobilie am Ende der Haltedauer ausgedrückt wird. Die Einkommensmethode umfasst zwei Haupttechniken – die direkte Kapitalisierungstechnik und die Diskontierungstechnik.

Ermittlung des Marktwertes von Nichtwohngebäuden mit einer Fläche von 42,3 qm nach dem Ertragswertverfahren.

Tabelle zur Berechnung des Immobilienwertes nach der Discounted-Cashflow-Methode

Somit betragen die nach dem Einkommensansatz ermittelten Kosten des Objekts (gerundet): 1.084.000 RUB.

Im Rahmen des vergleichenden Ansatzes wurde die Umsatzvergleichsmethode verwendet. Bei dieser Methode wird der Wert der Bewertungsimmobilie durch den Vergleich des Verkaufspreises ähnlicher Objekte ermittelt. Grundlage für die Anwendung dieser Methode ist die Tatsache, dass der Wert der Bewertungsimmobilie in direktem Zusammenhang mit dem Verkaufspreis ähnlicher Objekte steht. Jeder vergleichbare Verkauf wird mit der zu bewertenden Immobilie verglichen. Der vergleichbare Verkaufspreis wird angepasst, um erhebliche Unterschiede zwischen ihnen widerzuspiegeln.

Zur Ermittlung des Endergebnisses wird der Marktwert von 1 qm ermittelt. des bewerteten Objekts ermitteln wir seinen gewichteten Durchschnittswert und weisen dem mit weniger Anpassungen erzielten Ergebnis das größte Gewicht zu.

Tisch

Somit beträgt der gewichtete Durchschnittswert des Marktwerts von 1 qm. Die Gesamtfläche des bewerteten Grundstücks beträgt: 31.701 RUB.

Einunddreißigtausendsiebenhundertein Rubel

Die anhand des Marktansatzes ermittelten Kosten der Immobilie betragen (gerundet): 1.347.000 RUB.

Eine Million drRubel

Abhängig von der Menge und Zuverlässigkeit der in den einzelnen Ansätzen verwendeten Informationen können die Ergebnisse dieser Ansätze mehr oder weniger stark voneinander abweichen.

Die Auswahl des endgültigen Kostenwerts basiert auf mehreren Zwischenergebnissen. Zur Ermittlung der endgültigen Kostenschätzung wird in der Regel die Methode des gewichteten Durchschnitts verwendet, nach der dem Ergebnis jedes Ansatzes ein Gewichtungskoeffizient zugeordnet wird.

Unter Berücksichtigung der drei Ansätze betragen die Kosten des Objekts:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 Rubel

Der Durchschnitt beträgt: 1.238.807 Rubel

Bei der Verwendung von Bewertungsansätzen ist es wichtig, die folgenden Richtlinien zu berücksichtigen.

Kostengünstiger Ansatz

Es müssen die Kosten für die Wiederherstellung des vollen Wertes der Immobilie berücksichtigt werden und die Preise müssen unter Berücksichtigung von Korrekturfaktoren aktuell sein.

Bei der Verwendung des Kostenansatzes ist es wichtig, die Abnutzung von Gebäuden und Bauwerken zu berücksichtigen.

Einkommensansatz

Bei der Verwendung des Einkommensansatzes bei der Immobilienbewertung ist es wichtig, einen Abzinsungssatz zu verwenden, der das reale Einkommen berücksichtigt. Bei der Durchführung von Bewertungen werden häufig überhöhte Abzinsungssätze verwendet, wodurch der Wert der Bewertung überhöht wird.

Vergleichender Ansatz

Bei einem vergleichenden Ansatz ist es wichtig, möglichst viele analoge Optionen zu verwenden. Natürlich sprechen wir nicht von Dutzenden von Optionen, aber die Verwendung von zwei oder drei Optionen wird sich bei der Bewertung vergleichender Ansätze nicht positiv auswirken. Zweitens müssen Analoga ähnlich sein, das heißt, sie müssen sich in derselben Gegend befinden, die gleichen Eigenschaften eines Hauses, Gebäudes oder einer Struktur aufweisen und in der gleichen Entfernung von der U-Bahn oder den Verkehrsknotenpunkten liegen. Andernfalls müssen Korrekturfaktoren berücksichtigt werden.

Wichtig ist auch, die neuen Anforderungen an die Bewertung von Immobilien zu berücksichtigen.

Neue Anforderungen an die Immobilienbewertung

Lassen Sie uns diese Anforderungen auflisten.

Zunächst muss der Gutachter die zu bewertende Immobilie besichtigen. . Im Falle der Nichtdurchführung einer Inspektion gibt der Gutachter im Bewertungsbericht die Gründe für die Nichtinspektion des Bewertungsgegenstandes sowie die Annahmen und Einschränkungen an, die mit der Nichtdurchführung einer Inspektion verbunden sind.

Zweitens erfolgt eine gemeinsame Bewertung eines Grundstücks und darauf befindlicher Kapitalbauvorhaben bei Fehlen von Eigentums- und Eigentumsurkunden für das Grundstück unter Berücksichtigung der Rechte und Pflichten des Eigentümers von Kapitalbauvorhaben in Bezug auf das Grundstück Grundstück, das durch die geltende Gesetzgebung festgelegt wurde.

Es ist jedoch wichtig zu bedenken, dass illegale Gebäude unter gesetzlichen Auflagen abgerissen werden können. Wer eine eigenmächtige Baumaßnahme vorgenommen hat, erwirbt kein Eigentumsrecht daran. Es ist nicht berechtigt, über das Bauwerk zu verfügen – es zu verkaufen, zu spenden, zu vermieten oder andere Transaktionen durchzuführen. Ein nicht genehmigtes Gebäude kann von der Person, die es ausgeführt hat, oder auf seine Kosten abgerissen werden (Artikel 222 des Bürgerlichen Gesetzbuchs der Russischen Föderation). In der Entscheidung des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 24. Juni 2014 N 1369-O heißt es, dass die Verpflichtung zum Abriss eines nicht genehmigten Gebäudes eine Sanktion für eine Straftat im Sinne von Art. 1 ist. 222 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation. Zu einer ähnlichen Schlussfolgerung kam das Urteil des Verfassungsgerichts der Russischen Föderation vom 17. Januar 2012 N 147-О-О. Das Gericht wies darauf hin, dass die Verpflichtung zum Abriss eines nicht genehmigten Gebäudes eine Sanktion für eine begangene Straftat darstellt, die darin bestehen kann eines Verstoßes sowohl gegen die bodenrechtlichen Normen, die die Bereitstellung von Bauland regeln, als auch gegen städtebauliche Vorschriften, die die Planung und den Bau regeln.

Dieses Merkmal wird im neuen Immobilienbewertungsstandard jedoch nicht berücksichtigt.

Drittens legt die Norm zusätzliche Informationen fest, die in der Beschreibung der Immobilie angegeben werden müssen.

Die Beschreibung muss Folgendes enthalten:

Die Zusammensetzung des Bewertungsgegenstandes unter Angabe ausreichender Informationen zur Identifizierung jedes seiner Teile (sofern verfügbar);

Merkmale des bewerteten Objekts und seiner bewerteten Teile oder Links zu dem Gutachter vorliegenden Dokumenten, die solche Merkmale enthalten;

Bei der Beurteilung des Beurteilungsgegenstandes berücksichtigte Rechte, Einschränkungen (Belastungen) dieser Rechte, auch in Bezug auf jeden Teil des Beurteilungsgegenstandes.

Die Bewertungsaufgabe kann andere Schätzwerte angeben, darunter:

Marktmiete (der geschätzte Geldbetrag, für den eine Immobilie am Bewertungsstichtag unter typischen Marktbedingungen gemietet werden könnte);

Kosten für die Erstellung (Reproduktion oder Ersatz) von Kapitalbauprojekten;

Verluste (tatsächlicher Schaden, entgangener Gewinn) bei der Veräußerung einer Immobilie sowie in anderen Fällen;

Kosten für die Beseitigung von Umweltverschmutzung und (oder) Landgewinnung.

Viertens wurden Anforderungen an die Marktanalyse bei der Durchführung einer Bewertung festgelegt.

Die Immobilienmarktanalyse wird in der folgenden Reihenfolge durchgeführt:

a) Analyse der Auswirkungen der allgemeinen politischen und sozioökonomischen Situation in dem Land und der Region, in der sich die zu bewertende Immobilie befindet, auf den Markt der zu bewertenden Immobilie, einschließlich der Trends, die sich in der Zeit vor dem Datum auf dem Markt herausgebildet haben der Beurteilung;

b) Bestimmung des Marktsegments, zu dem das bewertete Objekt gehört. Wenn der Immobilienmarkt unterentwickelt ist und nicht genügend Daten vorliegen, um eine Vorstellung von den Preisen von Transaktionen und (oder) Angeboten mit vergleichbaren Immobilienobjekten zu erhalten, ist es möglich, das Untersuchungsgebiet auf Gebiete mit ähnlichen wirtschaftlichen Merkmalen auszudehnen zum Standort der zu bewertenden Immobilie;

c) Analyse aktueller Daten zu den Preisen von Transaktionen und (oder) Angeboten mit Immobilienobjekten aus Marktsegmenten, denen das bewertete Objekt tatsächlich zugeordnet werden kann, sowie alternativer Nutzungsmöglichkeiten unter Angabe der Preiswertspanne;

d) Analyse der Hauptfaktoren, die Nachfrage, Angebot und Preise vergleichbarer Immobilien beeinflussen, zum Beispiel Renditen, Amortisationszeiten für Investitionen auf dem Immobilienmarkt, mit Intervallen für die Werte dieser Faktoren;

e) Hauptschlussfolgerungen zum Immobilienmarkt in den Segmenten, die zur Bewertung der Immobilie erforderlich sind, zum Beispiel Marktdynamik, Nachfrage, Angebot, Verkaufsvolumen, Marktkapazität, Motivation von Käufern und Verkäufern, Liquidität, Preisschwankungen auf dem Markt der Immobilie Wertschätzung und andere Schlussfolgerungen.

Bisher gab es keine Anforderungen an den Ablauf einer solchen Analyse. Erfolgt die Analyse daher nicht in der festgelegten Reihenfolge, ist es erforderlich, die Gründe für die entsprechenden Abweichungen anzugeben.

Fünftens werden Anforderungen für die Best-Use-Analyse festgelegt.

Die Analyse der effektivsten Nutzung des zu bewertenden Objekts erfolgt in der Regel auf der Grundlage raumplanerischer und gestalterischer Lösungen. Für Bewertungsobjekte, zu denen ein Grundstück und Kapitalbauobjekte gehören, wird die effektivste Nutzung unter Berücksichtigung der vorhandenen Kapitalbauobjekte ermittelt. In diesem Fall erfolgt eine solche Analyse unter Durchführung der erforderlichen Berechnungen oder ohne diese, wenn Begründungen vorgelegt werden, die keine Berechnungen erfordern.

Früher war die Best-Use-Analyse Bestandteil der Gutachterberichte, heute sind die Anforderungen an einen solchen Bericht jedoch spezifischer.

Das sechste Merkmal ist die Festlegung von Anforderungen für einen vergleichenden Ansatz.

Bei der Anwendung eines vergleichenden Ansatzes zur Immobilienbewertung berücksichtigt der Gutachter die folgenden Bestimmungen:

a) Zur Bewertung von Immobilien wird ein vergleichender Ansatz verwendet, wenn es möglich ist, eine ausreichende Anzahl analoger Objekte mit bekannten Transaktions- und (oder) Angebotspreisen zur Bewertung auszuwählen;

b) Als analoge Objekte werden Immobilienobjekte verwendet, die demselben Marktsegment wie das zu bewertende Objekt angehören und mit diesem hinsichtlich der Preisfaktoren vergleichbar sind. Gleichzeitig muss für alle Immobilienobjekte, einschließlich des zu bewertenden Objekts, die Preisgestaltung für jeden dieser Faktoren einheitlich sein;

c) Bei der Durchführung einer Bewertung sind der Umfang der dem Gutachter zur Verfügung stehenden Marktdaten zu ähnlichen Objekten und die Regeln für deren Auswahl für die Berechnungen zu beschreiben. Die Verwendung nur eines Teils der dem Gutachter zur Verfügung stehenden analogen Objekte für Berechnungen muss im Beurteilungsbericht begründet werden;

d) Zur Durchführung der Berechnungen werden bestimmte, für ein vergleichbares Objekt typische und auf dem Markt des zu bewertenden Objekts vorherrschende Wertindikatoren (Vergleichseinheiten) herangezogen, insbesondere der Preis oder die Miete je Flächen- oder Volumeneinheit;

e) Abhängig von den auf dem Markt verfügbaren Ausgangsinformationen werden im Prozess der Immobilienbewertung qualitative Bewertungsmethoden (relative Vergleichsanalyse, Expertenbewertungsmethode und andere Methoden), quantitative Bewertungsmethoden (Regressionsanalysemethode, quantitative Anpassungsmethode und andere Methoden) verwendet ) sowie deren Kombinationen.

Alle diese Kriterien müssen bei der Bewertung analoger Objekte übereinstimmen.

Das siebte Merkmal bezieht sich auf den Einkommensansatz zur Bewertung.

a) Der Einkommensansatz wird zur Bewertung von Immobilien verwendet, die Einkommensströme generieren oder generieren können;

b) Im Rahmen des Ertragswertverfahrens kann der Wert von Immobilien nach der Direktkapitalisierungsmethode, der Discounted-Cashflow-Methode oder der Kapitalisierungsmethode anhand von Berechnungsmodellen ermittelt werden;

c) Die Methode der direkten Kapitalisierung wird zur Bewertung von Immobilienwerten verwendet, für deren Reparatur oder Umbau keine nennenswerten Kapitalinvestitionen erforderlich sind und deren tatsächliche Nutzung ihrer effektivsten Nutzung entspricht. Die Ermittlung des Wertes von Immobilienobjekten nach dieser Methode erfolgt durch Division des Jahreseinkommens aus dem dem Markt entsprechenden Objekt durch den Gesamtkapitalisierungssatz, der auf der Grundlage der Analyse von Marktdaten zum Verhältnis von Einkommen und Immobilienpreisen ermittelt wird Nachlassobjekte, die dem zu bewertenden Objekt ähnlich sind;

d) Die Discounted-Cashflow-Methode wird verwendet, um Immobilien zu bewerten, die Einkommensströme mit willkürlicher Dynamik ihrer zeitlichen Veränderung erzeugen oder generieren können, indem sie mit einem Satz abgezinst werden, der der Kapitalrendite in ähnlichen Immobilien entspricht;

e) Die auf Berechnungsmodellen basierende Kapitalisierungsmethode wird verwendet, um Immobilien zu bewerten, die regelmäßige Einkommensströme mit der erwarteten Dynamik ihrer Veränderung generieren. Die Kapitalisierung dieser Erträge erfolgt zu einem allgemeinen Kapitalisierungssatz, der auf der Grundlage des bei der Berechnung des Kapitalrenditemodells berücksichtigten Abzinsungssatzes, der Finanzierungsmethoden und -bedingungen sowie der erwarteten Änderungen des Einkommens und des Immobilienwerts erstellt wird die Zukunft;

f) die Struktur (unter Berücksichtigung von Steuern, Kapitalrendite, Einkommensänderungsrate und Vermögenswert) der verwendeten Abzinsungssätze und (oder) Kapitalisierung muss der Struktur des abgezinsten (kapitalisierten) Einkommens entsprechen;

g) bei Immobilien, die vermietet werden können, sollten Mietzahlungen als Einnahmequelle betrachtet werden;

h) Die Bewertung von Immobilien, die für den Betrieb einer bestimmten Art von Unternehmen bestimmt sind (z. B. Hotels, Restaurants, Tankstellen), kann auf der Grundlage von Informationen über die Geschäftstätigkeit dieses Unternehmens durchgeführt werden, indem von seinen Wertbestandteilen getrennt wird nicht mit der zu bewertenden Immobilie in Zusammenhang stehen.

Das achte Merkmal ist die Festlegung von Anforderungen an den Kostenansatz.

Bei der Anwendung des Kostenansatzes berücksichtigt der Gutachter folgende Bestimmungen:

a) Es wird empfohlen, den Kostenansatz für die Bewertung von Immobilien zu verwenden – Grundstücke, die mit Kapitalbauprojekten bebaut wurden, oder Kapitalbauprojekte, jedoch nicht deren Teile, beispielsweise Wohn- und Nichtwohngebäude;

b) Es empfiehlt sich, bei der Bewertung von Immobilien den Kostenansatz zu verwenden, wenn dieser der effizientesten Nutzung des unbebauten Grundstücks entspricht und eine korrekte Einschätzung der physischen Abnutzung sowie der funktionalen und äußeren (wirtschaftlichen) Obsoleszenz möglich ist von Großbauprojekten;

c) Es wird empfohlen, den Kostenansatz zu verwenden, wenn die Marktaktivität gering ist, wenn nicht genügend Daten für die Anwendung des Vergleichs- und Ertragswertansatzes bei der Bewertung vorhanden sind, sowie um Immobilien für besondere Zwecke und Nutzungen (z. B. lineare Objekte) zu bewerten Wasserbauwerke, Wassertürme, Pumpstationen, Kesselhäuser, Versorgungsnetze und andere Immobilien, für die keine Marktdaten zu Transaktionen und Angeboten vorliegen);

d) Im Allgemeinen wird der nach dem Kostenansatz ermittelte Wert einer Immobilie in folgender Reihenfolge berechnet:

Bestimmung des Wertes von Rechten an einem Grundstück als unbebaut;

Berechnung der Kosten für die Erstellung (Reproduktion oder Ersatz) von Kapitalbauprojekten;

Ermittlung des Gewinns des Unternehmers;

Identifizierung von Abnutzung und Obsoleszenz;

Ermittlung der Kosten von Kapitalbauprojekten durch Summierung der Kosten für die Errichtung dieser Einrichtungen und des Gewinns des Unternehmers und Abzug ihrer physischen Abnutzung;

Bestimmung des Wertes einer Immobilie als Summe des Wertes der Rechte an einem Grundstück und der Kosten für Kapitalbauprojekte;

e) für die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie nach dem Kostenansatz wird das Grundstück unter der Annahme seiner effektivsten Nutzung als unbebaut bewertet;

f) Die Berechnung der Kosten für die Erstellung von Kapitalbauprojekten erfolgt auf der Grundlage von:

Daten zu Bauverträgen (Vereinbarungen) für den Bau ähnlicher Anlagen;

Daten zu den Baukosten ähnlicher Anlagen aus Fachverzeichnissen;

Schätzberechnungen;

Informationen zu Marktpreisen für Baustoffe;

Andere Daten;

g) Die Kosten für die Erstellung von Kapitalbauprojekten werden als Summe der Kosten ermittelt, die in den Bau- und Installationsarbeiten enthalten sind, die in direktem Zusammenhang mit der Erstellung dieser Objekte stehen, und den Kosten, die mit ihrer Erstellung verbunden sind, jedoch nicht in den Bau- und Installationsarbeiten enthalten sind ;

h) Zur Ermittlung des Verkehrswertes von Immobilien wird die Höhe des Gewinns eines Unternehmers auf der Grundlage von Marktinformationen unter Verwendung von Extraktionsmethoden, Gutachten oder Analysemodellen unter Berücksichtigung der damit verbundenen direkten, indirekten und Opportunitätskosten ermittelt die Schaffung von Kapitalbauprojekten und der Erwerb von Rechten an einem Grundstück;

i) Das Ausmaß der Abnutzung und Obsoleszenz ist definiert als der Wertverlust einer Immobilie infolge physischer Abnutzung, funktioneller und äußerer (wirtschaftlicher) Obsoleszenz. Gleichzeitig beziehen sich Abnutzung und Veralterung auf Kapitalbauprojekte im Zusammenhang mit der zu bewertenden Immobilie.

Dadurch werden spezifischere Anforderungen an die Immobilienbewertung definiert.

Abschließend ist festzuhalten, dass sowohl Gutachter als auch Auftraggeber sowohl bisher etablierte Bewertungsansätze als auch neue Anforderungen an die Immobilienbewertung berücksichtigen müssen. Beispielsweise können Sie die Kosten für die Erstellung von Großbauprojekten nicht willkürlich berücksichtigen; Sie müssen diese Daten entweder mit Kostenvoranschlägen oder mit Informationen in Bauverträgen begründen. Es werden klare Kriterien für die Verwendung sowohl des Einkommens- als auch des Vergleichsansatzes definiert. Dies bedeutet, dass die Anforderungen der Kunden an die Gutachten erhöht werden müssen und die Gutachter den neuen Standard so weit wie möglich berücksichtigen müssen. Darüber hinaus ist es wichtig, dass sich auch die gerichtliche Praxis unter Berücksichtigung der neuen zwingenden Beurteilungsanforderungen ändern kann. Daher besteht bei Nichtberücksichtigung einiger Anforderungen die Möglichkeit, den Bericht für ungültig zu erklären.

1.1. Eine Annahme ist eine als wahr akzeptierte Annahme über Tatsachen, Bedingungen und Umstände, die den Wert des Bewertungsgegenstands oder der Bewertungsansätze beeinflussen. Die Annahme erfordert keine Überprüfung durch ein RICS-Mitglied während des Bewertungsprozesses. Annahmen werden in der Regel dann getroffen, wenn die Bestätigung ihrer Richtigkeit keine besondere Recherche durch den Gutachter erfordert.

1.2. Die Annahme erfordert oft, dass der Gutachter nur einen begrenzten Umfang an Recherchen durchführt. Daher müssen die Annahmen, die im Bericht erwähnt werden, mit dem Kunden vereinbart und in die Bedingungen der Bewertungsvereinbarung aufgenommen werden.

1.3. Wenn der Gutachter nach der Durchführung einer Inspektion oder Studie der Meinung ist, dass die vorab mit dem Kunden vereinbarte Annahme nicht anwendbar ist oder zu einer besonderen Annahme werden sollte, sollten überarbeitete Annahmen und Bewertungsansätze mit dem Kunden besprochen werden, bevor die Bewertung abgeschlossen und eingereicht wird Bericht.

Dieser Abschnitt ist Annahmen gewidmet, die die folgenden Parameter widerspiegeln:

A) Eigentumsrechte;
B) Zustand von Gebäuden;
V) Ingenieurwesen Kommunikation;
G) Stadtplanung (Gebietszonierung);
D) schädliche und gefährliche Substanzen;
e) Umweltprobleme;
Und) nachhaltige Entwicklung.

Diese Liste erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit, daher sollten die Annahmen, die für die Erledigung einer bestimmten Aufgabe erforderlich sind, sorgfältig geprüft werden. Es gibt keine „Standard“-Annahmen, deren Verwendung nicht beschrieben werden muss.

A) Eigentumsrechte
Der Gutachter muss sich über wesentliche Einzelheiten der Eigentumsrechte an der zu bewertenden Immobilie informieren. Die Auskunft kann in Form einer vom Kunden oder Dritten zur Verfügung gestellten Zusammenfassung oder in Form von Kopien relevanter Unterlagen eingeholt werden. Wenn die Anwälte des Mandanten keinen Bericht über die Eigentumsrechte an der zu bewertenden Immobilie vorlegen, muss der Gutachter angeben, auf welche Informationen er sich verlassen hat und welche Annahmen er getroffen hat (z. B. wurde zusätzlich zu den bereitgestellten Informationen eine Annahme getroffen). dass keine Belastung des Eigentumsrechts an der Immobilie vorlag).
Bei der Erbringung von Bewertungsdienstleistungen für einen Kunden ist manchmal eine Analyse der Titeldokumente erforderlich, die sich in der entsprechenden Annahme widerspiegeln sollte. Es ist zu berücksichtigen, dass eine solche Analyse von Rechtsanwälten durchgeführt werden muss und der Gutachter darauf hinweisen muss, dass die Annahmen einer Überprüfung durch die Rechtsberater des Kunden unterliegen und der Gutachter nicht für die Richtigkeit der Analyse von Titeldokumenten verantwortlich ist für die Immobilie. Im Übrigen übernimmt der Gutachter keine geringeren Pflichten als die, die das Gesetz einem sachkundigen Rechtsanwalt auferlegt, der Rechtsberatung direkt oder indirekt erbringt.

B) Zustand der Gebäude
Auch bei entsprechender Qualifikation führt der Gutachter in der Regel keine Prüfung des technischen Zustands durch, um alle Mängel oder Störungen des Gebäudes festzustellen. Allerdings muss der Gutachter auf offensichtliche Mängel achten, die den Wert des Gebäudes beeinträchtigen, sofern kein besonderer Freibetrag vorliegt. Der Gutachter muss darauf hinweisen, dass es sich bei der Besichtigung nicht um eine Prüfung des technischen Zustands des Gebäudes handelt, und den Umfang seiner Verantwortung für die Durchführung einer Untersuchung und Stellungnahme zu Bauelementen und festgestellten Mängeln festlegen. Darüber hinaus ist anzugeben, dass davon ausgegangen wird, dass sich die Gebäude bis auf ausdrücklich festgestellte Mängel in einem guten Zustand befinden.

V) Technische Kommunikation
Das Vorhandensein und der Zustand der gebäudebezogenen Versorgungseinrichtungen sowie aller Installationen, Maschinen und Geräte haben häufig einen erheblichen Einfluss auf die Kosten. Im Allgemeinen geht eine detaillierte Untersuchung über den Rahmen des Gutachtens hinaus. Daher muss der Gutachter bei der Durchführung eines Gutachtens die verfügbaren Informationsquellen und den Grad ihrer Zuverlässigkeit angeben. Generell wird davon ausgegangen, dass das Versorgungssystem, die Steuerungen und die Software funktionsfähig und frei von Mängeln sind.

G) Stadtplanung (Gebietswidmung)
Der Gutachter muss feststellen, ob die Immobilie über die entsprechenden Genehmigungen im Zusammenhang mit bestehenden Gebäuden und deren Nutzung verfügt und ob staatliche Absichten oder Vorschläge vorliegen, die sich positiv oder negativ auf den Wert auswirken könnten. In der Regel sind solche Informationen offen; in verschiedenen Fällen erfordert die Beschaffung genauer Informationen Zeit und zusätzliche Kosten. Der Gutachter sollte angeben, welche Studien durchgeführt werden sollen oder welche Annahmen in Fällen getroffen werden, in denen es nicht praktikabel ist, die Informationen bei der Durchführung einer bestimmten Bewertung zu bestätigen.

D) Schädliche und gefährliche Substanzen
In der Regel ist der Gutachter nicht ausreichend qualifiziert, um Ratschläge zur Art der Schadstoffe und Gefahrstoffe, den damit verbundenen Risiken und den Kosten für die Entfernung der Schadstoffe und Stoffe zu geben. Verfügt der Gutachter jedoch bereits über Informationen über die Beschaffenheit des Gebiets, in dem sich die Immobilie befindet, und hat er Erfahrung mit der Bewertung ähnlicher Immobilien, kann von ihm oder ihr wahrscheinlich erwartet werden, dass er sich zu der Möglichkeit einer Kontamination äußert, die den Wert und die Marktfähigkeit der Immobilie beeinträchtigt. Daher muss der Gutachter den Umfang der durchzuführenden Untersuchungen festlegen und die Informationsquellen sowie die verwendeten Annahmen angeben.

e) Umweltprobleme
Bei einigen Arten von Immobilien sind Umweltfaktoren spezifische Eigenschaften der Immobilie selbst oder der Umgebung und können den Wert dieser Immobilie beeinflussen. (Beispiele: Bergbau, Hochwassergefahren oder Energieübertragungsanlagen). Obwohl es nicht zu den Fachkenntnissen des Gutachters gehört, detaillierte Kommentare zu den Auswirkungen dieser Faktoren abzugeben, kann das Vorhandensein oder potenzielle Auftreten solcher Faktoren oft während einer im Rahmen der Beurteilung durchgeführten Inspektion festgestellt werden, entweder durch regelmäßige Befragung oder durch Kenntnis der Bereich. . Der Gutachter sollte auf die Grenzen des Umfangs der durchgeführten Studien hinweisen und entsprechende Annahmen treffen.

Und) Nachhaltige Entwicklung
Nicht nur, dass die Immobilie selbst während ihrer Lebensdauer Auswirkungen auf die Umwelt hat, auch ökologische und soziale Nachhaltigkeitsaspekte können Auswirkungen auf den Betrieb der Immobilie haben.

Abschließend stellen wir einen wichtigen Umstand für das Verständnis von Anlagetechnologien fest: Welche Annahmen werden bei der Berechnung von Leistungsindikatoren getroffen und inwieweit entsprechen sie der realen Praxis?

Alle Methoden stützten sich stark auf die folgenden zwei Annahmen.

1. Cashflows beziehen sich auf das Ende des Abrechnungszeitraums. Tatsächlich können sie jederzeit im Laufe des betreffenden Jahres auftreten. Im Rahmen der oben besprochenen Anlagetechnologien bringen wir alle Bareinnahmen des Unternehmens bedingt bis zum Ende des entsprechenden Jahres.
2. Die durch die Investition generierten Cashflows werden sofort in ein anderes Projekt investiert, um zusätzliche Einnahmen aus dieser Investition zu erzielen. Es wird davon ausgegangen, dass die Rendite des zweiten Projekts mindestens dem Diskontsatz des analysierten Projekts entspricht.

Die verwendeten Annahmen entsprechen natürlich nicht vollständig der Realität, führen jedoch angesichts der langen Projektlaufzeiten im Allgemeinen nicht zu gravierenden Fehlern bei der Effizienzbewertung.

Aufgaben

1. Für die Anlage eigener Mittel verlangt das Unternehmen eine Mindestrendite von 14 Prozent. Derzeit hat das Unternehmen die Möglichkeit, neue Ausrüstung zum Preis von 84.900 US-Dollar zu erwerben. Durch den Einsatz dieser Ausrüstung wird das Produktionsvolumen erhöht, was letztendlich zu einem zusätzlichen jährlichen Bareinkommen von 15.000 US-Dollar über eine 15-jährige Nutzung der Ausrüstung führen wird. Berechnen Sie den Nettogegenwartswert des Projekts unter der Annahme, dass die Ausrüstung nach 15 Jahren einen Restwert von Null hat.

Lösung.

Wir führen die Berechnung anhand der Tabelle durch und ermitteln den Abzinsungsfaktor anhand von Finanztabellen.

Der Nettobarwert war positiv und unterstützte die Akzeptanz des Projekts.

2. Das Unternehmen plant neue Kapitalinvestitionen über zwei Jahre: 120.000 US-Dollar im ersten Jahr und 70.000 US-Dollar im zweiten Jahr. Das Investitionsprojekt ist auf eine Laufzeit von 8 Jahren ausgelegt, wobei die vollständige Entwicklung der neu eingeführten Kapazitäten erst im fünften Jahr erfolgt, wenn der geplante jährliche Nettobarertrag 62.000 US-Dollar betragen wird. Die Steigerung des jährlichen Nettobareinkommens in den ersten vier Jahren beträgt laut Plan 30 %, 50 %, 70 % bzw. 90 % für die Jahre vom ersten bis zum vierten Jahr. Bei der Geldanlage verlangt das Unternehmen eine Mindestrendite von 16 Prozent.

Muss bestimmt werden

Lösung.

1. Lassen Sie uns den jährlichen Nettobarertrag während der Umsetzung des Investitionsprojekts ermitteln:

im ersten Jahr - 62.000 $ 0,3 = 18.600 $;

im zweiten Jahr - 62.000 $ 0,5 = 31.000 $;

im dritten Jahr - 62.000 $ 0,7 = 43.400 $;

im vierten Jahr - 62.000 $ 0,9 = 55.800 $;

in allen verbleibenden Jahren - 62.000 $.

2. Wir berechnen den Nettomodernwert des Investitionsvorhabens anhand einer Tabelle.

3. Um die diskontierte Amortisationszeit zu bestimmen, berechnen wir die Werte der Netto-Cashflows pro Projektjahr. Dazu müssen Sie lediglich die algebraische Summe der beiden Cashflows im ersten Jahr des Projekts ermitteln. Es beträgt (60.347 $) + 16.035 $ = (44.312 $). Die restlichen Werte in der letzten Spalte der vorherigen Tabelle sind Nettowerte.

4. Wir berechnen die diskontierte Amortisationszeit anhand einer Tabelle, in der wir den kumulierten diskontierten Cashflow pro Jahr des Projekts berechnen.

Die Tabelle zeigt, dass die Anzahl der vollständigen Amortisationsjahre für das Projekt 7 beträgt. Die abgezinste Amortisationszeit beträgt daher

des Jahres.

3. Das Unternehmen hat zwei Möglichkeiten, seine 100.000 US-Dollar zu investieren. Bei der ersten Option investiert das Unternehmen in Anlagevermögen durch den Kauf neuer Ausrüstung, die nach 6 Jahren (der Dauer des Investitionsprojekts) für 8.000 US-Dollar verkauft werden kann; Der jährliche Nettoertrag einer solchen Investition wird auf 21.000 US-Dollar geschätzt.

Bei der zweiten Option kann das Unternehmen Geld in Betriebskapital investieren (Lagerbestände, Erhöhung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) und dadurch in den gleichen sechs Jahren einen jährlichen Nettobarertrag von 16.000 US-Dollar generieren. Es ist zu berücksichtigen, dass am Ende dieses Zeitraums Betriebskapital freigesetzt wird (Vorräte werden verkauft, Forderungen werden geschlossen).

Welche Option sollte man bevorzugen, wenn das Unternehmen eine Rendite von 12 % auf die investierten Mittel erwartet? Nutzen Sie die Methode der rein modernen Bedeutung.

Lösung.

1. Stellen wir die Ausgangsdaten des Problems in kompakter Form dar.

Wir weisen noch einmal darauf hin, dass der Verkauf des Betriebskapitals und der Ausrüstung erst nach 6 Jahren geplant ist.

2. Lassen Sie uns den Nettomodernwert für das erste Projekt berechnen.

3. Für das zweite Projekt werden wir ähnliche Berechnungen durchführen

4. Basierend auf den Berechnungsergebnissen können folgende Schlussfolgerungen gezogen werden:

• das zweite Projekt sollte als das beste anerkannt werden;
• Das erste Projekt sollte insgesamt abgelehnt werden, auch ohne Bezug zur verfügbaren Alternative.

4. Das Unternehmen plant ein großes Investitionsprojekt, das den Erwerb von Anlagevermögen und größere Reparaturen von Geräten sowie Investitionen in das Betriebskapital nach folgendem Schema umfasst:

• 130.000 $ – Erstinvestition vor Projektbeginn;
• 25.000 $ – Investition in das Betriebskapital im ersten Jahr;
• 20.000 $ – Investition in das Betriebskapital im zweiten Jahr;
• 15.000 $ – zusätzliche Investition in Ausrüstung im fünften Jahr;
• 10.000 US-Dollar kosten größere Renovierungen im sechsten Jahr.

Am Ende des Investitionsprojekts geht das Unternehmen davon aus, das verbleibende Anlagevermögen zu seinem Buchwert von 25.000 US-Dollar zu verkaufen und einen Teil des Betriebskapitals im Wert von 35.000 US-Dollar freizugeben.

Lösung.

Das Schema zur Lösung des Problems bleibt dasselbe. Wir erstellen eine Tabelle der berechneten Daten und ermitteln die diskontierten Werte aller Cashflows.

Das Projekt sollte angenommen werden, da sein Nettozeitwert im Wesentlichen positiv ist.

5. Für die Anlage der Eigenmittel verlangt das Unternehmen eine Mindestrendite von 18 Prozent. Das Unternehmen hat derzeit die Möglichkeit, neue Ausrüstung zum Preis von 84.500 US-Dollar zu erwerben. Durch den Einsatz dieser Ausrüstung wird das Produktionsvolumen erhöht, was letztendlich zu einem zusätzlichen jährlichen Bareinkommen von 17.000 US-Dollar über eine 15-jährige Nutzung der Ausrüstung führen wird. Berechnen Sie den Nettogegenwartswert des Projekts unter der Annahme, dass die Ausrüstung am Ende des Projekts für einen Restwert von 2.500 $ verkauft werden kann.

6. Das Unternehmen plant neue Kapitalinvestitionen über einen Zeitraum von drei Jahren: 90.000 US-Dollar im ersten Jahr, 70.000 US-Dollar im zweiten und 50.000 US-Dollar im dritten Jahr. Das Investitionsprojekt ist auf eine Laufzeit von 10 Jahren ausgelegt, wobei die vollständige Entwicklung der neu eingeführten Kapazitäten erst im fünften Jahr erfolgt, wenn der geplante jährliche Nettobarertrag 75.000 US-Dollar betragen wird. Die Steigerung des jährlichen Nettobareinkommens in den ersten vier Jahren beträgt laut Plan 40 %, 50 %, 70 % bzw. 90 % für die Jahre vom ersten bis zum vierten Jahr. Bei der Geldanlage verlangt das Unternehmen eine Mindestrendite von 18 Prozent.

Muss bestimmt werden

• reiner moderner Wert des Investitionsprojekts,
• vergünstigte Amortisationszeit.

Wie ändert sich Ihre Vorstellung von der Wirksamkeit des Projekts, wenn die geforderte Rücklaufquote 20 % beträgt?

7. Das Unternehmen hat zwei Möglichkeiten, seine 200.000 US-Dollar zu investieren. Bei der ersten Option investiert das Unternehmen in Anlagevermögen durch den Kauf neuer Ausrüstung, die nach 6 Jahren (der Dauer des Investitionsprojekts) für 14.000 US-Dollar verkauft werden kann; Der jährliche Nettoertrag aus einer solchen Investition wird auf 53.000 US-Dollar geschätzt.

Gemäß der zweiten Option kann das Unternehmen einen Teil des Geldes (40.000 US-Dollar) in den Kauf neuer Ausrüstung investieren und den verbleibenden Betrag in Betriebskapital (Vorräte, Erhöhung der Forderungen aus Lieferungen und Leistungen) investieren. Dies würde in den gleichen sechs Jahren zu einem jährlichen Nettobareinkommen von 34.000 US-Dollar führen. Es ist zu berücksichtigen, dass am Ende dieses Zeitraums Betriebskapital freigesetzt wird (Vorräte werden verkauft, Forderungen werden geschlossen).

Welche Option sollte man bevorzugen, wenn das Unternehmen eine Rendite von 14 % auf die investierten Mittel erwartet? Nutzen Sie die Methode der rein modernen Bedeutung.

8. Ein Unternehmen erwägt ein Investitionsprojekt, das den Erwerb von Anlagevermögen und größeren Reparaturen von Geräten sowie Investitionen in das Betriebskapital nach folgendem Schema umfasst:

• 95.000 $ – Erstinvestition vor Projektbeginn;
• 15.000 $ – Investition in das Betriebskapital im ersten Jahr;
• 10.000 $ – Investition in das Betriebskapital im zweiten Jahr;
• 10.000 $ – Investition in das Betriebskapital im dritten Jahr;
• 8.000 $ – zusätzliche Investition in Ausrüstung im fünften Jahr;
• 7.000 $ – Kapitalreparaturkosten im sechsten Jahr;

Am Ende des Investitionsprojekts geht das Unternehmen davon aus, das verbleibende Anlagevermögen zum Buchwert von 15.000 US-Dollar verkaufen und Betriebskapital freisetzen zu können.

Das Ergebnis des Investitionsvorhabens sollte der folgende Netto-Barertrag (d. h. nach Steuern) sein:

9. Ein Projekt, das eine Investition von 160.000 US-Dollar erfordert, würde über einen Zeitraum von 15 Jahren ein Jahreseinkommen von 30.000 US-Dollar generieren. Bewerten Sie die Machbarkeit einer solchen Investition, wenn der Abzinsungsfaktor 15 % beträgt.

10. Das auf 15 Jahre ausgelegte Projekt erfordert eine Investition von 150.000 US-Dollar. In den ersten 5 Jahren wird kein Einkommen erwartet, in den nächsten 10 Jahren beträgt das Jahreseinkommen jedoch 50.000 US-Dollar. Sollte dieses Projekt angenommen werden, wenn der Abzinsungsfaktor 15 % beträgt?

11 . Analysierte Projekte ($):

13. Analysieren Sie zwei alternative Projekte, wenn die Kapitalkosten 10 % betragen.

15. Die erforderliche Investition für das Projekt beträgt 18.000 US-Dollar; Geschätztes Einkommen: im ersten Jahr - 1500 $, in den nächsten 8 Jahren - 3600 $ jährlich. Bewerten Sie die Machbarkeit der Annahme des Projekts, wenn die Kapitalkosten 10 % betragen.

16. Das Unternehmen prüft die Machbarkeit der Anschaffung einer neuen Produktionslinie. Es gibt zwei Modelle auf dem Markt mit den folgenden Parametern ($)

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Der Bewertungsbericht enthält die professionelle Meinung des Gutachters über den Wert der zu bewertenden Immobilie und stellt keine Garantie dafür dar, dass diese zu einem Preis den Besitzer wechselt, der dem im Bewertungsbericht angegebenen Wert entspricht. Dieser Wert kann als empfohlen für die Durchführung einer Transaktion mit dem Bewertungsgegenstand angesehen werden, wenn zwischen dem Datum der Erstellung des Bewertungsgutachtens und dem Datum der Transaktion mit dem Bewertungsgegenstand bzw. dem Datum nicht mehr als 6 Monate vergangen sind der Abgabe des öffentlichen Angebots.

Der Gutachter beurteilte die Immobilie nur auf der Grundlage der bereitgestellten Informationen und einer persönlichen Besichtigung der Immobilie.

Die Berechnungen im Rahmen der Bewertung der Immobilie wurden vom Gutachter mit Microsoft® Excel durchgeführt. Die in diesem Bericht dargestellten Berechnungstabellen und Formeln enthalten gerundete Werte von Indikatoren. Auch die Endwerte wurden anhand gerundeter Zahlen ermittelt.