Asumsi dalam kegiatan penilaian. Asumsi dan batasan yang digunakan penilai dalam melakukan penilaian

Hal yang sering diabaikan dalam praktik penulisan laporan penilaian adalah bagian asumsi dan batasan laporan bukanlah bagian yang tidak penting. Hal ini terkadang mengarah pada fakta bahwa laporan tersebut mungkin dibuat dengan melanggar hukum.

Untuk menghindari momen seperti itu, argumen yang lebih kuat harus diberikan untuk mendukung pentingnya bagian laporan ini.

Lalu apa sebenarnya yang dimaksud dengan asumsi dan batasan dalam laporan penilaian?

Bagi seorang penilai, dalam bentuknya yang paling umum, kita dapat membicarakan dua kelompok asumsi dan batasan: asumsi dan batasan yang ditentukan oleh undang-undang dan yang dibentuk olehnya berdasarkan kekhususan objek penilaian, serta tujuan dan tujuannya. tujuan. Dengan demikian, peraturan perundang-undangan, khususnya, mendefinisikan hal-hal seperti, misalnya, bahwa ketika melakukan penilaian, seorang spesialis dilarang menggunakan data dari sumber yang bertanggal lebih lambat dari tanggal penilaian; fakta bahwa nilai akhir yang ditentukan oleh penilai dapat diakui sesuai dengan yang direkomendasikan untuk transaksi selambat-lambatnya 6 bulan setelah tanggal pembuatan laporan, dll.

Adapun asumsi dan batasan yang dibentuk oleh penilai sendiri, pada umumnya berfungsi untuk menjamin penilai terhadap kemungkinan pertanyaan dari pengguna atau lembaga inspeksi dan dapat berhubungan baik dengan proses penilaian maupun asumsi tentang karakteristik kualitatif dan kuantitatif tertentu. dari objek penilaian.

Jadi, misalnya, kategori pertama mungkin mencakup batasan seperti ketidakmampuan menggunakan laporan untuk tujuan apa pun selain yang ditentukan dalam tugas penilaian. Dengan demikian, penilai mempunyai pengaruh tertentu terhadap jumlah calon pengguna laporan penilaian.

Namun dengan menetapkan asumsi-asumsi tertentu, penilai tidak hanya bisa mengatur nuansa prosedural. Mengenai biaya akhir, kita dapat mencatat asumsi-asumsi penting yang digunakan penilai untuk menentukan nilainya. Jadi, misalnya dalam menentukan nilai likuidasi suatu benda, penilai sendiri tidak memilih jangka waktu terbatas di mana benda itu harus dijual. Dan sejak kapan penilaian nilai likuidasi jangka waktu pelaksanaan dan nilainya sendiri berbanding lurus. Dalam kondisi seperti itu, tergantung pada periode pelaksanaan yang ditetapkan penilai sebagai asumsi, biayanya akan seperti itu.

Selain itu, seringkali ketika menjual barang milik orang pailit atau debitur sebagai bagian dari proses penegakan hukum, penilai diharuskan untuk menentukan nilai pasar bersih, tanpa memperhitungkan pembebanan, tetapi sebenarnya ada pembebanan (dalam bentuk penangkapan, gadai). , dll.) masih ada. Pada saat yang sama, berdasarkan teori penilaian, suatu objek yang dibebani secara logis akan berharga lebih murah daripada objek yang “bersih”. Oleh karena itu, penunjukan pada bagian asumsi dan batasan yang menjadi dasar penilaian kondisi hukum suatu objek adalah signifikan dari sudut pandang biaya akhir.

Contoh-contoh yang telah diberikan memperjelas bahwa bagian asumsi dan batasan tidak boleh diperlakukan secara formal, karena mereka, dalam banyak hal, dapat “menentukan nada” untuk penilaian di masa depan, sekaligus mengatur pendekatan, metode, dan penentuan biaya. proses yang digunakan.

Untuk waktu yang lama, tidak ada persyaratan wajib untuk penilaian real estat. Setiap penilai sebenarnya memiliki penilaiannya sendiri dan menggunakan metode penilaian real estat yang lebih dekat dengannya. Namun, baru-baru ini Kementerian Pembangunan Ekonomi Rusia, dalam perintah tertanggal 25 September 2014 N 611, menetapkan Standar Penilaian Federal “Penilaian Real Estat (FSO N 7)”.

Pendekatan umum untuk penilaian real estat

Sesuai dengan Seni. 5 Undang-Undang Federasi Rusia No. 135-FZ “Tentang Kegiatan Penilaian” “objek penilaian mencakup kepemilikan dan hak milik lainnya atas properti atau barang-barang individual dari properti tersebut,” yaitu. Tujuan penilaian pertama-tama adalah untuk menentukan nilai suatu hak. Penentuan nilai pasar didasarkan pada premis bahwa properti dijual di pasar, oleh karena itu, pertama-tama harus dinilai nilai pasar dari properti tersebut. Tentu saja penilai membuat penilaian nilai khusus atau penilaian lainnya. Namun, seringkali perlu memperkirakan nilai pasar.

Nilai pasar - Berdasarkan nilai pasar, sesuai dengan Hukum Federasi Rusia “Tentang Kegiatan Penilaian di Federasi Rusia” tanggal 29 Juli 1998. 135-FZ, dipahami sebagai harga yang paling mungkin di mana objek penilaian tertentu dapat diasingkan di pasar terbuka dalam lingkungan persaingan, ketika para pihak dalam transaksi bertindak wajar, memiliki semua informasi yang diperlukan, dan nilai dari transaksi tersebut tidak dipengaruhi oleh suatu keadaan luar biasa, yaitu :

salah satu pihak dalam transaksi tidak wajib memindahtangankan objek penilaian, dan pihak lainnya tidak wajib menerima eksekusi;

para pihak yang bertransaksi sangat mengetahui subjek transaksi dan bertindak untuk kepentingannya sendiri;

objek penilaian disajikan ke pasar terbuka dalam bentuk penawaran umum;

harga transaksi merupakan imbalan yang wajar terhadap objek penilaian, dan tidak ada paksaan dari pihak mana pun yang bertransaksi;

pembayaran atas objek penilaian dinyatakan dalam bentuk moneter.

Pendekatan umum terhadap penilaian real estat didefinisikan kembali pada tahun 2007 dalam perintah Kementerian Pembangunan Ekonomi Federasi Rusia tanggal 20 Juli 2007 N 256 (sebagaimana diubah pada tanggal 22 Oktober 2010) “Atas persetujuan standar penilaian federal “Konsep umum penilaian, pendekatan penilaian dan persyaratan pelaksanaan penilaian ( FSO N 1)".

Saat melakukan penilaian, hal-hal berikut harus dijelaskan:

a) objek penilaian;

b) hak milik atas objek penilaian;

c) tujuan penilaian;

d) tujuan penggunaan hasil penilaian dan batasan terkait;

e) jenis biaya;

f) tanggal penilaian;

g) jangka waktu penilaian;

h) asumsi dan batasan yang menjadi dasar penilaian.

Selain itu, selama penilaian, analisis penggunaan properti terbaik dilakukan. Dalam praktiknya, analisis penggunaan properti secara optimal ditentukan dengan memeriksa kepatuhan opsi penggunaan yang dipertimbangkan dengan kategori berikut:

secara fisik mungkin, yaitu sesuai dengan potensi sumber daya;

diperbolehkan secara hukum, yaitu durasi dan bentuk penggunaan yang dimaksudkan tidak boleh tunduk pada batasan hukum yang ada atau yang mungkin terjadi;

menjadi kaya secara finansial, yaitu. penggunaan harus memberikan pendapatan yang sama atau lebih besar dari jumlah biaya operasional, kewajiban keuangan dan belanja modal;

menjadi seefisien mungkin, yaitu memiliki produktivitas tertinggi di antara kasus penggunaan yang kemungkinan penerapannya dikonfirmasi oleh pasar.

Dalam hal penilaian real estat, sangat penting bahwa standar ini menetapkan pendekatan yang harus digunakan penilai saat melakukan penilaian.

Meja

Pendekatan penilaian real estat

Penting bahwa jika penilai tidak menggunakan pendekatan apa pun dalam penilaian, ia harus membenarkan hal ini.

Laporan penilaian juga harus memuat perbandingan nilai yang ditentukan dengan menggunakan pendekatan yang berbeda.

Saat menilai real estat, sangat penting untuk menggunakan pendekatan biaya.

Saat menggunakan pendekatan biaya, penting untuk menghitung harga sebenarnya dari biaya pembuatan ulang objek serupa. Penting juga untuk mempertimbangkan bahwa biaya konstruksi baru, selain biaya langsung, juga mencakup keuntungan pengusaha. Keuntungan pengusaha (EP) adalah nilai pasar yang mencerminkan jumlah yang diharapkan diterima oleh pengusaha sebagai premi atas penggunaan modalnya yang diinvestasikan dalam proyek konstruksi. Keuntungan seorang wirausahawan terutama merupakan fungsi risiko dan bergantung pada situasi pasar tertentu.

Biayanya sama dengan: biaya pembangunan baru + keuntungan pengusaha

1.331.712+239.708=1.571.420 gosok.

Penentuan jumlah kerusakan fisik

Meja

Biaya bangunan non-perumahan yang dibangun, ditentukan dengan pendekatan biaya, adalah (dibulatkan):

gosok 1.285.422

Satu juta dua ratus delapan puluh lima ribu empat ratus dua puluh satu rubel

Pendekatan ini didasarkan pada premis bahwa nilai suatu properti bergantung pada jumlah pendapatan yang diharapkan dihasilkannya. Pendekatan ini mengkaji kemampuan properti untuk menghasilkan sejumlah pendapatan tertentu, yang biasanya dinyatakan dalam bentuk pendapatan sewa dari pengoperasian dan pendapatan dari penjualan properti pada akhir periode kepemilikan. Metode pendapatan mencakup dua teknik utama - teknik kapitalisasi langsung dan teknik diskonto.

Penentuan nilai pasar bangunan non-perumahan dengan luas 42,3 m2 menggunakan pendekatan pendapatan.

Tabel untuk menghitung nilai real estate menggunakan metode diskonto arus kas

Jadi, harga suatu barang yang ditentukan dengan pendekatan pendapatan adalah (dibulatkan): RUB 1.084.000.

Sebagai bagian dari pendekatan komparatif, metode perbandingan penjualan digunakan. Dalam penerapan metode ini, nilai Properti Penilaian ditentukan dengan membandingkan harga jual objek sejenis. Dasar penerapan metode ini adalah kenyataan bahwa nilai Objek Penilaian berhubungan langsung dengan harga jual objek sejenis. Setiap penjualan yang sebanding dibandingkan dengan properti yang dinilai. Penyesuaian dilakukan terhadap harga jual yang sebanding untuk mencerminkan perbedaan signifikan di antara keduanya.

Untuk menentukan hasil akhir nilai pasar 1 sq.m. dari objek yang dinilai, kami menemukan nilai rata-rata tertimbangnya, dan memberikan bobot terbesar pada hasil yang diperoleh dengan penyesuaian lebih sedikit.

Meja

Jadi, nilai rata-rata tertimbang dari nilai pasar 1 sq.m. total luas Properti yang dinilai adalah: RUB 31.701.

Tiga puluh satu ribu tujuh ratus satu rubel

Harga Properti yang ditentukan dengan pendekatan pasar adalah (dibulatkan): RUB 1.347.000.

Satu juta tiga ratus empat puluh tujuh ribu rubel

Bergantung pada jumlah dan keandalan informasi yang digunakan dalam masing-masing pendekatan, hasil dari pendekatan-pendekatan ini mungkin berbeda satu sama lain, pada tingkat yang lebih besar atau lebih kecil.

Pemilihan nilai biaya akhir didasarkan pada beberapa hasil antara. Untuk menentukan perkiraan biaya akhir, biasanya digunakan metode rata-rata tertimbang, yang sesuai dengan koefisien bobot yang diberikan pada hasil setiap pendekatan.

Dengan mempertimbangkan ketiga pendekatan tersebut, biaya suatu objek adalah:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 rubel

Rata-ratanya adalah: 1.238.807 rubel

Penting untuk mempertimbangkan pedoman berikut ketika menggunakan pendekatan penilaian.

Pendekatan berbasis biaya

Penting untuk memperhitungkan biaya pemulihan nilai penuh properti, dan harga harus terkini, dengan mempertimbangkan faktor koreksi.

Saat menggunakan pendekatan biaya, penting untuk memperhitungkan keausan bangunan dan struktur.

Pendekatan pendapatan

Saat menggunakan pendekatan pendapatan dalam penilaian real estat, penting untuk menggunakan tingkat diskonto dengan mempertimbangkan pendapatan riil; seringkali, ketika melakukan penilaian, tingkat diskonto yang meningkat digunakan, akibatnya nilai penilaian menjadi meningkat.

Pendekatan komparatif

Dalam pendekatan komparatif, penting untuk menggunakan sebanyak mungkin pilihan analog; tentu saja kita tidak berbicara tentang lusinan pilihan, tetapi menggunakan dua atau tiga pilihan tidak akan memberikan efek positif ketika menilai pendekatan komparatif. Kedua, analognya harus serupa, yaitu terletak di kawasan yang sama, mempunyai ciri-ciri rumah, bangunan, bangunan yang sama, dan terletak pada jarak yang sama dari metro atau pusat transportasi. Jika tidak, faktor koreksi perlu diperhitungkan.

Penting juga untuk mempertimbangkan persyaratan baru untuk penilaian real estat.

Persyaratan baru untuk penilaian real estat

Mari kita daftar persyaratan ini.

Pertama, penilai harus memeriksa properti yang dinilai. . Dalam hal terjadi kegagalan dalam melakukan pemeriksaan, penilai dalam laporan penilaian menunjukkan alasan mengapa objek penilaian tidak diperiksa, serta asumsi dan batasan yang terkait dengan kegagalan dalam melakukan pemeriksaan.

Kedua, penilaian bersama atas sebidang tanah dan proyek pembangunan modal yang terletak di atasnya tanpa adanya dokumen hak milik dan hak milik atas bidang tanah tersebut, dilakukan dengan memperhatikan hak dan kewajiban pemilik proyek pembangunan modal sehubungan dengan tanah tersebut. plot yang ditetapkan oleh undang-undang saat ini.

Namun, penting untuk diingat bahwa bangunan ilegal dapat dibongkar sesuai dengan persyaratan hukum. Seseorang yang melakukan konstruksi yang tidak sah tidak memperoleh hak kepemilikan atas konstruksi tersebut. Ia tidak mempunyai hak untuk membuang konstruksi - menjual, menyumbangkan, menyewakan, atau melakukan transaksi lainnya. Sebuah bangunan yang tidak sah dapat dibongkar oleh orang yang melaksanakannya atau atas biayanya (Pasal 222 KUH Perdata Federasi Rusia). Putusan Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia tanggal 24 Juni 2014 N 1369-O menyatakan bahwa kewajiban pembongkaran bangunan yang tidak sah merupakan sanksi atas suatu pelanggaran sebagaimana diatur dalam Art. 222 KUH Perdata Federasi Rusia. Kesimpulan serupa juga disampaikan dalam putusan Mahkamah Konstitusi Federasi Rusia tanggal 17 Januari 2012 N 147-О-О, pengadilan menyatakan bahwa kewajiban pembongkaran bangunan yang tidak sah merupakan sanksi atas pelanggaran yang dilakukan, yang dapat berupa pelanggaran terhadap norma peraturan perundang-undangan pertanahan yang mengatur penyediaan tanah untuk konstruksi, serta peraturan perencanaan kota yang mengatur desain dan konstruksi.

Namun, fitur ini sebenarnya tidak diperhitungkan dalam standar penilaian real estat yang baru.

Ketiga, standar tersebut menetapkan informasi tambahan yang harus ditunjukkan dalam deskripsi properti.

Deskripsi harus menunjukkan:

Susunan objek penilaian, yang menunjukkan informasi yang cukup untuk mengidentifikasi setiap bagiannya (jika tersedia);

Ciri-ciri obyek penilaian dan bagian-bagiannya yang dinilai atau kaitannya dengan dokumen-dokumen yang tersedia bagi penilai yang memuat ciri-ciri tersebut;

Hak-hak yang diperhitungkan dalam penilaian subjek penilaian, pembatasan (pembebanan) hak-hak tersebut, termasuk yang berkaitan dengan setiap bagian dari subjek penilaian.

Penugasan penilaian dapat menunjukkan nilai perkiraan lainnya, termasuk:

sewa pasar (perkiraan jumlah uang dimana suatu properti dapat disewa pada tanggal penilaian dalam kondisi pasar pada umumnya);

Biaya pembuatan (reproduksi atau penggantian) proyek pembangunan modal;

Kerugian (kerusakan sebenarnya, hilangnya keuntungan) pada saat pemindahtanganan suatu properti, serta dalam hal-hal lain;

Biaya untuk menghilangkan pencemaran lingkungan dan (atau) reklamasi lahan.

Keempat, persyaratan analisis pasar telah ditetapkan saat melakukan penilaian.

Analisis pasar real estat dilakukan dalam urutan berikut:

a) analisis dampak situasi politik dan sosial-ekonomi secara umum di negara dan wilayah di mana properti yang dinilai berada terhadap pasar properti yang dinilai, termasuk tren yang muncul di pasar pada periode sebelum tanggal tersebut penilaian;

b) penentuan segmen pasar dimana objek yang dinilai berada. Jika pasar real estat terbelakang dan data tidak mencukupi untuk memberikan gambaran tentang harga transaksi dan (atau) penawaran dengan objek real estat yang sebanding, dimungkinkan untuk memperluas wilayah studi ke wilayah yang memiliki karakteristik ekonomi yang serupa. ke lokasi properti yang sedang dievaluasi;

c) analisis data aktual tentang harga transaksi dan (atau) penawaran objek real estat dari segmen pasar di mana objek yang dinilai dapat diklasifikasikan berdasarkan aktual, serta opsi alternatif untuk penggunaannya, yang menunjukkan kisaran nilai harga;

d) analisis faktor-faktor utama yang mempengaruhi permintaan, penawaran dan harga real estat yang sebanding, misalnya, tingkat pengembalian, periode pengembalian investasi di pasar real estat, dengan interval nilai faktor-faktor ini;

e) kesimpulan utama mengenai pasar real estate pada segmen-segmen yang diperlukan untuk mengevaluasi properti, misalnya dinamika pasar, permintaan, pasokan, volume penjualan, kapasitas pasar, motivasi pembeli dan penjual, likuiditas, fluktuasi harga di pasar properti dihargai dan kesimpulan lainnya.

Sebelumnya, tidak ada persyaratan untuk urutan analisis tersebut. Oleh karena itu, jika analisis tidak dilakukan dalam urutan yang ditetapkan, maka perlu untuk menunjukkan alasan perbedaan terkait.

Kelima, persyaratan untuk analisis penggunaan terbaik ditetapkan.

Analisis penggunaan paling efektif dari objek yang dinilai biasanya dilakukan berdasarkan perencanaan ruang dan solusi desain. Untuk obyek penilaian yang meliputi bidang tanah dan obyek pembangunan modal, penggunaan yang paling efektif ditentukan dengan memperhatikan obyek pembangunan modal yang ada. Dalam hal ini, analisis tersebut dilakukan dengan melakukan perhitungan yang diperlukan atau tanpa perhitungan tersebut, jika disajikan pembenaran yang tidak memerlukan perhitungan.

Analisis penggunaan terbaik sebelumnya disertakan dalam laporan penilai, namun kini persyaratan untuk laporan tersebut lebih spesifik.

Ciri keenam adalah penetapan persyaratan pendekatan komparatif.

Dalam menerapkan pendekatan komparatif dalam penilaian real estat, penilai memperhatikan ketentuan sebagai berikut:

a) pendekatan komparatif digunakan untuk mengevaluasi real estat, bila dimungkinkan untuk memilih sejumlah objek analog yang cukup dengan transaksi yang diketahui dan (atau) menawarkan harga untuk evaluasi;

b) objek real estat yang termasuk dalam segmen pasar yang sama dengan objek yang dinilai dan sebanding dalam hal faktor harga digunakan sebagai objek analog. Pada saat yang sama, untuk semua objek real estat, termasuk yang sedang dinilai, harga untuk masing-masing faktor tersebut harus seragam;

c) ketika melakukan penilaian, volume data pasar yang tersedia bagi penilai tentang objek serupa dan aturan pemilihannya untuk perhitungan harus dijelaskan. Penggunaan dalam perhitungan hanya sebagian dari objek analog yang tersedia bagi penilai harus dibenarkan dalam laporan penilaian;

d) untuk melakukan perhitungan digunakan indikator nilai tertentu (satuan perbandingan) yang khas untuk suatu benda sejenis yang berlaku di pasar benda yang dinilai, khususnya harga atau sewa per satuan luas atau satuan volume;

e) tergantung pada informasi awal yang tersedia di pasar, dalam proses penilaian real estat, metode penilaian kualitatif (analisis komparatif relatif, metode penilaian ahli dan metode lainnya), metode penilaian kuantitatif (metode analisis regresi, metode penyesuaian kuantitatif dan metode lainnya) ), serta kombinasinya.

Semua kriteria ini harus sesuai ketika mengevaluasi objek analog.

Ciri ketujuh terkait dengan pendekatan pendapatan dalam penilaian.

a) pendekatan pendapatan digunakan untuk menilai real estat yang menghasilkan atau mampu menghasilkan aliran pendapatan;

b) dalam kerangka pendekatan pendapatan, nilai real estat dapat ditentukan dengan metode kapitalisasi langsung, metode arus kas yang didiskontokan, atau metode kapitalisasi dengan menggunakan model perhitungan;

c) metode kapitalisasi langsung digunakan untuk mengevaluasi aset real estat yang tidak memerlukan investasi modal yang signifikan dalam perbaikan atau rekonstruksinya, yang penggunaan sebenarnya sesuai dengan penggunaan yang paling efektif. Penentuan nilai suatu objek real estat dengan metode ini dilakukan dengan membagi pendapatan tahunan dari objek yang sesuai dengan pasar dengan total tingkat kapitalisasi, yang ditentukan berdasarkan analisis data pasar terhadap rasio pendapatan dan harga riil. benda harta warisan yang serupa dengan benda yang dinilai;

d) metode arus kas yang didiskontokan digunakan untuk mengevaluasi real estat yang menghasilkan atau mampu menghasilkan aliran pendapatan dengan dinamika perubahan yang sewenang-wenang dari waktu ke waktu dengan mendiskontokannya pada tingkat yang sesuai dengan pengembalian investasi pada real estat serupa;

e) metode kapitalisasi berdasarkan model perhitungan digunakan untuk mengevaluasi real estat yang menghasilkan aliran pendapatan reguler dengan dinamika perubahan yang diharapkan. Kapitalisasi pendapatan tersebut dilakukan pada tingkat kapitalisasi umum, yang dibangun berdasarkan tingkat diskonto yang diperhitungkan dalam perhitungan model pengembalian modal, metode dan kondisi pembiayaan, serta perubahan yang diharapkan dalam pendapatan dan nilai properti di masa depan;

f) struktur (dengan memperhitungkan pajak, pengembalian modal, tingkat perubahan pendapatan dan nilai aset) tingkat diskonto dan (atau) kapitalisasi yang digunakan harus sesuai dengan struktur pendapatan yang didiskon (dikapitalisasi);

g) untuk real estate yang dapat disewakan, pembayaran sewa harus dianggap sebagai sumber pendapatan;

h) penilaian atas real estat yang dimaksudkan untuk menjalankan suatu jenis usaha tertentu (misalnya hotel, restoran, pompa bensin) dapat dilakukan berdasarkan informasi tentang kegiatan operasi usaha tersebut dengan memisahkan komponen nilainya yaitu tidak terkait dengan real estat yang dinilai.

Ciri kedelapan adalah penetapan persyaratan untuk pendekatan biaya.

Dalam menerapkan pendekatan biaya, penilai memperhatikan ketentuan sebagai berikut:

a) pendekatan biaya direkomendasikan untuk digunakan dalam penilaian real estat - bidang tanah yang dibangun dengan proyek konstruksi modal, atau proyek konstruksi modal, tetapi bukan bagiannya, misalnya, tempat tinggal dan bukan tempat tinggal;

b) disarankan untuk menggunakan pendekatan biaya untuk mengevaluasi real estat jika pendekatan tersebut sesuai dengan penggunaan sebidang tanah yang paling efisien sebagai belum dikembangkan dan memungkinkan untuk menilai dengan benar keausan fisik, serta keusangan fungsional dan eksternal (ekonomis). proyek pembangunan modal;

c) pendekatan biaya direkomendasikan untuk digunakan ketika aktivitas pasar rendah, ketika tidak ada cukup data yang diperlukan untuk menerapkan pendekatan komparatif dan pendapatan dalam penilaian, serta untuk mengevaluasi real estat untuk tujuan dan penggunaan khusus (misalnya, objek linier , struktur hidrolik, menara air, stasiun pompa, rumah ketel, jaringan utilitas dan real estat lainnya yang tidak memiliki data pasar mengenai transaksi dan penawaran);

d) pada umumnya nilai suatu properti, ditentukan dengan menggunakan pendekatan biaya, dihitung dengan urutan sebagai berikut:

menetapkan nilai hak atas sebidang tanah yang belum dikembangkan;

perhitungan biaya pembuatan (reproduksi atau penggantian) proyek pembangunan modal;

menentukan keuntungan pengusaha;

identifikasi keausan dan keusangan;

menentukan biaya proyek pembangunan modal dengan menjumlahkan biaya pembuatan fasilitas ini dan keuntungan pengusaha dan mengurangi kerusakan fisiknya;

menentukan nilai suatu properti real estat sebagai penjumlahan dari nilai hak atas sebidang tanah dan biaya modal proyek pembangunan;

e) untuk tujuan menentukan nilai pasar suatu properti dengan menggunakan pendekatan biaya, sebidang tanah dinilai belum dikembangkan, dengan asumsi penggunaan yang paling efektif;

f) perhitungan biaya pembuatan proyek pembangunan modal dilakukan atas dasar:

Data kontrak konstruksi (perjanjian) untuk pembangunan fasilitas serupa;

Data biaya pembangunan fasilitas serupa dari direktori khusus;

Perkiraan perhitungan;

Informasi harga pasar bahan bangunan;

Data yang lain;

g) biaya pembuatan proyek konstruksi modal ditentukan sebagai penjumlahan dari biaya-biaya yang termasuk dalam pekerjaan konstruksi dan instalasi yang berkaitan langsung dengan pembuatan benda-benda tersebut, dan biaya-biaya yang berkaitan dengan pembuatannya, tetapi tidak termasuk dalam pekerjaan konstruksi dan instalasi. ;

h) untuk tujuan menilai nilai pasar real estat, jumlah keuntungan pengusaha ditentukan berdasarkan informasi pasar dengan menggunakan metode ekstraksi, penilaian ahli atau model analitis, dengan mempertimbangkan biaya langsung, tidak langsung dan peluang yang terkait dengan pembuatan proyek pembangunan modal dan perolehan hak atas sebidang tanah;

i) jumlah keausan dan keusangan didefinisikan sebagai hilangnya nilai real estat sebagai akibat dari keausan fisik, keusangan fungsional dan eksternal (ekonomis). Pada saat yang sama, keausan dan keusangan berhubungan dengan proyek pembangunan modal yang terkait dengan real estat yang sedang dinilai.

Dengan demikian, persyaratan yang lebih spesifik untuk penilaian real estat ditentukan.

Sebagai kesimpulan, perlu dicatat bahwa baik penilai maupun klien perlu mempertimbangkan pendekatan penilaian yang telah ditetapkan sebelumnya dan persyaratan baru untuk penilaian real estat. Misalnya, Anda tidak bisa sembarangan mengambil biaya pembuatan proyek konstruksi modal; Anda perlu membenarkan data tersebut baik dengan perkiraan atau informasi dalam kontrak konstruksi. Kriteria yang jelas untuk menggunakan pendekatan pendapatan dan komparatif telah ditetapkan. Artinya, klien harus lebih menuntut dalam hal laporan dan penilai harus mempertimbangkan standar baru ini semaksimal mungkin. Selain itu, penting bahwa praktik peradilan juga dapat berubah dengan mempertimbangkan persyaratan wajib penilaian yang baru. Oleh karena itu, jika ada beberapa persyaratan yang tidak diperhatikan, maka ada opsi untuk menyatakan laporan tersebut tidak sah.

1.1. Asumsi adalah suatu asumsi yang diterima kebenarannya mengenai fakta, kondisi dan keadaan yang mempengaruhi nilai subjek penilaian atau pendekatan penilaian. Asumsi tersebut tidak memerlukan verifikasi oleh anggota RICS selama proses penilaian. Asumsi biasanya dibuat dalam kasus di mana konfirmasi kebenarannya tidak memerlukan penelitian khusus oleh penilai.

1.2. Asumsi tersebut seringkali mengharuskan penilai untuk melakukan penelitian dalam jumlah terbatas. Oleh karena itu, asumsi-asumsi yang akan disebutkan dalam laporan harus disepakati dengan pelanggan dan dituangkan dalam ketentuan perjanjian penilaian.

1.3. Jika, setelah melakukan inspeksi atau studi, penilai yakin bahwa asumsi yang telah disepakati sebelumnya dengan klien tidak dapat diterapkan atau seharusnya menjadi asumsi khusus, maka revisi asumsi dan pendekatan penilaian harus didiskusikan dengan klien sebelum menyelesaikan penilaian dan menyerahkan penilaian. laporan.

Bagian ini dikhususkan untuk asumsi yang mencerminkan parameter berikut:

A) hak milik;
B) kondisi bangunan;
V) komunikasi teknik;
G) perencanaan kota (zonasi wilayah);
D) zat berbahaya dan berbahaya;
e) isu yang berkaitan dengan lingkungan;
Dan) pembangunan berkelanjutan.

Daftar ini tidak lengkap, jadi pertimbangan yang cermat harus diberikan terhadap asumsi yang diperlukan untuk menyelesaikan tugas tertentu. Tidak ada asumsi “standar” yang penggunaannya tidak perlu dijelaskan.

A) Hak milik
Penilai perlu memperoleh informasi mengenai rincian penting mengenai hak milik atas barang yang dinilai. Informasi tersebut dapat diperoleh dalam bentuk ringkasan yang diberikan oleh pelanggan atau pihak ketiga, atau dalam bentuk salinan dokumen terkait. Jika pengacara klien gagal memberikan laporan yang merinci hak milik atas properti yang dinilai, penilai diharuskan untuk menunjukkan informasi apa yang dia andalkan dan asumsi apa yang dia buat (misalnya, selain informasi yang diberikan, asumsi dibuat bahwa tidak ada pembebanan atas hak milik).
Saat memberikan layanan penilaian kepada pelanggan, analisis dokumen kepemilikan terkadang diperlukan, yang harus tercermin dalam asumsi yang sesuai. Harus diingat bahwa analisis tersebut harus dilakukan oleh pengacara, dan penilai harus menunjukkan bahwa asumsi tersebut harus diverifikasi oleh penasihat hukum pelanggan, dan penilai tidak bertanggung jawab atas kebenaran analisis dokumen hak milik. untuk properti. Jika tidak, penilai memikul kewajiban yang tidak kurang dari kewajiban yang dibebankan oleh hukum kepada pengacara yang kompeten yang memberikan nasihat hukum, secara langsung atau tidak langsung.

B) Kondisi bangunan
Sekalipun memiliki kualifikasi yang sesuai, penilai pada umumnya tidak melakukan pemeriksaan terhadap kondisi teknis untuk mengidentifikasi seluruh cacat atau malfungsi bangunan. Namun penilai harus memperhatikan cacat yang nyata-nyata mempengaruhi nilai bangunan, kecuali ada kelonggaran khusus. Penilai harus menunjukkan bahwa pemeriksaan tersebut bukan pemeriksaan terhadap kondisi teknis bangunan, dan menentukan ruang lingkup tanggung jawabnya untuk melakukan penyelidikan dan memberikan komentar terhadap elemen struktur dan setiap cacat yang ditemukan. Selain itu, harus dinyatakan bahwa asumsi yang dibuat adalah bahwa bangunan tersebut berada dalam kondisi baik, selain dari cacat yang disebutkan secara khusus.

V) Komunikasi Teknik
Keberadaan dan kondisi utilitas yang berhubungan dengan bangunan serta instalasi, mesin dan peralatan seringkali mempengaruhi biaya secara signifikan. Umumnya, penyelidikan terperinci berada di luar cakupan penilaian, sehingga ketika melakukan penilaian, penilai harus menunjukkan sumber informasi yang tersedia dan sejauh mana sumber informasi tersebut dapat diandalkan. Asumsi umumnya adalah sistem utilitas, kontrol dan perangkat lunak berfungsi dengan baik dan bebas dari cacat.

G) Perencanaan kota (zonasi wilayah)
Penilai harus menentukan apakah properti tersebut memiliki izin yang sesuai terkait dengan bangunan yang ada dan penggunaannya, dan apakah ada niat atau usulan pemerintah yang dapat berdampak positif atau negatif terhadap nilainya. Biasanya, informasi tersebut bersifat terbuka; dalam kasus yang berbeda, memperoleh informasi yang akurat memerlukan waktu dan biaya tambahan. Evaluator harus menunjukkan studi apa yang diharapkan untuk dilakukan atau asumsi apa yang dibuat jika tidak praktis untuk mengkonfirmasi informasi dalam melakukan evaluasi tertentu.

D) Zat berbahaya dan berbahaya
Biasanya, penilai tidak memiliki kualifikasi yang memadai untuk memberikan nasihat mengenai sifat kontaminan dan zat berbahaya, risiko yang terkait dengannya, dan biaya yang dikeluarkan untuk menghilangkan kontaminan dan zat tersebut. Namun, jika penilai sudah mempunyai informasi tentang sifat area di mana properti tersebut berada dan memiliki pengalaman dalam menilai properti serupa, dia mungkin diharapkan untuk memberikan komentar mengenai potensi kontaminasi yang mempengaruhi nilai dan daya jual properti tersebut. Oleh karena itu, penilai harus menetapkan ruang lingkup penelitian yang akan dilakukan dan menunjukkan sumber informasi, serta asumsi yang akan digunakan.

e) Isu yang berkaitan dengan lingkungan
Untuk beberapa jenis properti, faktor lingkungan merupakan sifat spesifik dari properti itu sendiri atau kawasan sekitarnya dan dapat mempengaruhi nilai properti tersebut. (Contoh: pertambangan, bahaya banjir, atau peralatan transmisi listrik). Meskipun bukan merupakan keahlian penilai untuk memberikan komentar rinci mengenai dampak faktor-faktor tersebut, keberadaan atau potensi terjadinya faktor-faktor tersebut seringkali dapat ditentukan selama inspeksi yang dilakukan sebagai bagian dari penilaian, baik melalui pertanyaan rutin atau melalui pengetahuan tentang dampak faktor-faktor tersebut. daerah. Evaluator harus menunjukkan keterbatasan ruang lingkup studi yang dilakukan dan membuat asumsi yang tepat.

Dan) Pembangunan berkelanjutan
Tidak hanya properti itu sendiri yang memberikan dampak terhadap lingkungan selama masa pakainya, aspek kelestarian lingkungan dan sosial juga dapat berdampak pada pengoperasian properti tersebut.

Sebagai kesimpulan, kami mencatat satu keadaan penting untuk memahami teknologi investasi: asumsi apa yang dibuat ketika menghitung indikator kinerja dan sejauh mana kesesuaiannya dengan praktik nyata.

Semua metode sangat bergantung pada dua asumsi berikut.

1. Arus kas berhubungan dengan akhir periode akuntansi. Faktanya, mereka bisa muncul kapan saja sepanjang tahun yang bersangkutan. Dalam kerangka teknologi investasi yang dibahas di atas, kami secara kondisional membawa semua pendapatan tunai perusahaan pada akhir tahun yang bersangkutan.
2. Arus kas yang dihasilkan oleh investasi tersebut segera diinvestasikan pada beberapa proyek lain untuk memberikan pendapatan tambahan atas investasi tersebut. Diasumsikan bahwa tingkat pengembalian proyek kedua setidaknya akan sama dengan tingkat diskonto proyek yang dianalisis.

Asumsi yang digunakan, tentu saja, tidak sepenuhnya sesuai dengan keadaan sebenarnya, namun mengingat durasi proyek yang lama secara umum, asumsi tersebut tidak menimbulkan kesalahan yang serius dalam menilai efisiensi.

Tugas

1. Perusahaan mensyaratkan pengembalian minimal 14 persen ketika menginvestasikan dananya sendiri. Saat ini, perusahaan memiliki peluang untuk membeli peralatan baru seharga $84.900. Penggunaan peralatan ini akan meningkatkan volume produksi, yang pada akhirnya akan menghasilkan tambahan pendapatan tunai tahunan sebesar $15.000 selama 15 tahun penggunaan peralatan tersebut. Hitung nilai sekarang bersih proyek tersebut, dengan asumsi nilai sisa peralatan adalah nol setelah 15 tahun.

Larutan.

Kami akan melakukan perhitungan menggunakan tabel, mencari faktor diskon menggunakan tabel keuangan.

Nilai sekarang bersihnya positif, mendukung penerimaan proyek.

2. Perusahaan merencanakan investasi modal baru selama dua tahun: $120.000 pada tahun pertama dan $70.000 pada tahun kedua. Proyek investasi ini dirancang untuk jangka waktu 8 tahun dengan pengembangan penuh kapasitas yang baru diperkenalkan hanya pada tahun kelima, ketika pendapatan tunai bersih tahunan yang direncanakan adalah $62,000. Peningkatan pendapatan tunai tahunan bersih dalam empat tahun pertama menurut rencana masing-masing sebesar 30%, 50%, 70%, 90% untuk tahun pertama hingga tahun keempat. Perusahaan mensyaratkan return minimal 16 persen saat menginvestasikan dana.

Perlu ditentukan

Larutan.

1. Mari kita tentukan pendapatan tunai tahunan bersih selama pelaksanaan proyek investasi:

pada tahun pertama - $62.000 0,3 = $18.600;

pada tahun kedua - $62.000 0,5 = $31.000;

pada tahun ketiga - $62.000 0,7 = $43.400;

pada tahun keempat - $62.000 0,9 = $55.800;

di semua tahun yang tersisa - $62.000.

2. Kami akan menghitung nilai modern bersih dari proyek investasi menggunakan tabel.

3. Untuk menentukan periode pengembalian yang didiskontokan, kami menghitung nilai arus kas bersih berdasarkan tahun pelaksanaan proyek. Untuk melakukan ini, Anda hanya perlu mencari jumlah aljabar dari dua arus kas pada tahun pertama proyek. Jumlahnya adalah ($60.347) + $16.035 = ($44.312). Nilai yang tersisa pada kolom terakhir tabel sebelumnya adalah nilai bersih.

4. Kami akan menghitung periode pengembalian yang didiskontokan menggunakan tabel di mana kami akan menghitung akumulasi arus kas yang didiskontokan berdasarkan tahun proyek.

Tabel tersebut menunjukkan bahwa jumlah tahun pengembalian penuh untuk proyek tersebut adalah 7. Oleh karena itu, periode pengembalian yang didiskontokan adalah

di tahun ini.

3. Perusahaan memiliki dua opsi untuk menginvestasikan $100.000. Pada opsi pertama, perusahaan berinvestasi pada aset tetap dengan membeli peralatan baru, yang setelah 6 tahun (durasi proyek investasi) dapat dijual seharga $8.000; Pendapatan tunai tahunan bersih dari investasi tersebut diperkirakan sebesar $21.000.

Berdasarkan opsi kedua, perusahaan dapat menginvestasikan uangnya dalam modal kerja (persediaan, peningkatan piutang) dan ini akan menghasilkan pendapatan tunai bersih tahunan sebesar $16.000 selama enam tahun yang sama. Perlu diperhatikan bahwa pada akhir periode ini, modal kerja dilepaskan (persediaan dijual, piutang ditutup).

Opsi mana yang sebaiknya dipilih jika perusahaan mengharapkan pengembalian sebesar 12% atas dana yang diinvestasikannya? Gunakan metode makna modern murni.

Larutan.

1. Mari kita sajikan data awal permasalahan dalam bentuk yang ringkas.

Perlu kita perhatikan kembali bahwa modal kerja dan peralatan rencananya akan dijual hanya setelah 6 tahun.

2. Mari kita hitung nilai bersih modern untuk proyek pertama.

3. Kami akan melakukan perhitungan serupa untuk proyek kedua

4. Berdasarkan hasil perhitungan, dapat diambil kesimpulan sebagai berikut:

• proyek kedua harus diakui sebagai yang terbaik;
• proyek pertama harus ditolak sama sekali, bahkan tanpa kaitannya dengan alternatif yang tersedia.

4. Perusahaan sedang merencanakan proyek investasi besar yang melibatkan perolehan aset tetap dan perbaikan besar-besaran peralatan, serta investasi modal kerja sesuai skema berikut:

• $130,000 - investasi awal sebelum dimulainya proyek;
• $25.000 - investasi modal kerja pada tahun pertama;
• $20,000 - investasi modal kerja pada tahun kedua;
• $15.000 - investasi tambahan pada peralatan pada tahun kelima;
• $10.000 adalah biaya renovasi besar pada tahun keenam.

Pada akhir proyek investasi, perusahaan mengharapkan untuk menjual sisa aset tetap pada nilai buku $25.000 dan melepaskan sebagian modal kerja senilai $35.000.

Larutan.

Skema penyelesaian masalah tetap sama. Kami menyusun tabel data yang dihitung dan menentukan nilai diskonto dari semua arus kas.

Proyek ini harus diterima karena nilai bersih kontemporernya secara substansial positif.

5. Perusahaan mensyaratkan pengembalian minimal 18 persen ketika menginvestasikan dananya sendiri. Perusahaan saat ini memiliki peluang untuk membeli peralatan baru seharga $84.500. Penggunaan peralatan ini akan meningkatkan volume produksi, yang pada akhirnya akan menghasilkan tambahan pendapatan tunai tahunan sebesar $17.000 selama 15 tahun penggunaan peralatan tersebut. Hitung nilai sekarang bersih proyek, dengan asumsi bahwa peralatan tersebut dapat dijual dengan nilai sisa $2.500 pada akhir proyek.

6. Perusahaan merencanakan investasi modal baru selama tiga tahun: $90.000 pada tahun pertama, $70.000 pada tahun kedua, dan $50.000 pada tahun ketiga. Proyek investasi ini dirancang untuk jangka waktu 10 tahun dengan pengembangan penuh kapasitas yang baru diperkenalkan hanya pada tahun kelima, ketika pendapatan tunai bersih tahunan yang direncanakan adalah $75.000. Peningkatan pendapatan tunai tahunan bersih dalam empat tahun pertama menurut rencana masing-masing sebesar 40%, 50%, 70%, 90% untuk tahun pertama hingga tahun keempat. Perusahaan mensyaratkan return minimal 18 persen saat menginvestasikan dana.

Perlu ditentukan

• nilai modern murni dari proyek investasi,
• periode pengembalian yang didiskon.

Bagaimana gagasan Anda tentang efektivitas proyek akan berubah jika tingkat pengembalian yang dibutuhkan adalah 20%.

7. Perusahaan memiliki dua opsi untuk menginvestasikan $200.000. Pada opsi pertama, perusahaan berinvestasi pada aset tetap dengan membeli peralatan baru, yang setelah 6 tahun (durasi proyek investasi) dapat dijual seharga $14.000; Pendapatan tunai tahunan bersih dari investasi tersebut diperkirakan sebesar $53.000.

Menurut opsi kedua, perusahaan dapat menginvestasikan sebagian uangnya ($40.000) untuk pembelian peralatan baru, dan sisanya untuk modal kerja (persediaan, peningkatan piutang). Hal ini akan menghasilkan pendapatan tunai bersih tahunan sebesar $34.000 selama enam tahun yang sama. Perlu diperhatikan bahwa pada akhir periode ini, modal kerja dilepaskan (persediaan dijual, piutang ditutup).

Opsi mana yang sebaiknya dipilih jika perusahaan mengharapkan pengembalian sebesar 14% atas dana yang diinvestasikannya? Gunakan metode makna modern murni.

8. Suatu perusahaan sedang mempertimbangkan proyek investasi yang melibatkan perolehan aset tetap dan perbaikan besar-besaran peralatan, serta investasi modal kerja sesuai dengan skema berikut:

• $95,000 - investasi awal sebelum dimulainya proyek;
• $15.000 - investasi modal kerja pada tahun pertama;
• $10,000 - investasi modal kerja pada tahun kedua;
• $10,000 - investasi modal kerja pada tahun ketiga;
• $8,000 - investasi tambahan pada peralatan pada tahun kelima;
• $7,000 - biaya perbaikan modal pada tahun keenam;

Pada akhir proyek investasi, perusahaan mengharapkan untuk menjual sisa aset tetap pada nilai buku $15.000 dan membebaskan modal kerja.

Hasil dari proyek investasi harus berupa pendapatan tunai bersih (yaitu setelah pajak):

9. Sebuah proyek yang membutuhkan investasi sebesar $160.000 akan menghasilkan pendapatan tahunan sebesar $30.000 selama 15 tahun. Nilailah kelayakan investasi tersebut jika faktor diskonnya adalah 15%.

10. Proyek ini, yang dirancang selama 15 tahun, membutuhkan investasi sebesar $150.000. Tidak ada pendapatan yang diharapkan untuk 5 tahun pertama, tetapi untuk 10 tahun berikutnya pendapatan tahunan akan menjadi $50.000. Haruskah proyek ini diterima jika faktor diskonnya 15%?

11 . Proyek dianalisis ($):

13. Analisislah dua proyek alternatif jika biaya modalnya 10%.

15. Investasi yang dibutuhkan untuk proyek ini adalah $18,000; perkiraan pendapatan: pada tahun pertama - $1500, dalam 8 tahun berikutnya - $3600 per tahun. Menilai kelayakan menerima proyek jika biaya modalnya 10%.

16. Perusahaan sedang mempertimbangkan kelayakan pembelian lini produksi baru. Ada dua model di pasaran dengan parameter berikut ($)

Kondisi, asumsi dan batasan berikut ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan ini.

Istilah umum

Berdasarkan penafsiran dan pemahaman berikut ini, maka kondisi-kondisi tersebut menyiratkan pemahaman yang utuh dan tidak ambigu oleh Penilai dan Pelanggan, yang selanjutnya disebut Para Pihak, serta fakta bahwa seluruh ketentuan, hasil negosiasi dan pernyataan-pernyataan yang tidak disebutkan dalam laporan adalah ruang kosong. Ketentuan ini tidak dapat diubah atau dimodifikasi kecuali dengan tanda tangan kedua Pihak. Ketentuan ini berlaku bagi penerus dan pelaksana Para Pihak.

Tujuan umum laporan

Laporan ini dapat diandalkan sepenuhnya hanya untuk tujuan yang ditentukan dalam laporan ini dan untuk digunakan untuk tujuan tertentu. Tidak ada Pihak yang boleh menggunakan Laporan atau (bagian mana pun darinya) selain yang ditentukan dalam perjanjian penilaian.

Ketentuan pertanggungjawaban

Penilai tidak bertanggung jawab atas pelaporan keuangan dan pajak yang berkaitan dengan pengelolaan properti yang dinilai. Tanggung jawab atas pelaporan semacam itu yang berkaitan dengan benda yang diperiksa oleh Penilai berada pada pemilik benda tersebut.

Dalam tindakannya, Penilai bertindak sebagai pelaku independen. Saat melakukan penilaian, Penilai berasumsi bahwa informasi yang diberikan kepadanya akurat dan dapat diandalkan serta tidak memverifikasinya.

Pembebasan dari tanggung jawab

Pelanggan menerima ketentuan terlebih dahulu untuk melepaskan dan mengamankan Penilai, dan, atas permintaan Penilai, untuk melindunginya dari segala jenis biaya dan tanggung jawab yang timbul dari klaim pihak ketiga terhadap Klien akibat penggunaan sah oleh pihak ketiga atas hasil pekerjaan Penilai. Penilai tidak diwajibkan untuk hadir di pengadilan atau memberikan kesaksian mengenai Laporan atau properti yang dinilai, kecuali berdasarkan perjanjian terpisah dengan Klien atau panggilan pengadilan resmi.

Untuk melakukan pekerjaan penilaian, Pelanggan dapat memberikan informasi (dokumen) yang bersifat rahasia. Penilai berkeyakinan bahwa informasi ini diterima oleh Pelanggan secara sah dan dialihkan kepada Penilai dengan persetujuan pemilik (pemegang) informasi tersebut. Kemungkinan tuntutan pihak ketiga mengenai penggunaan informasi rahasia tidak dapat diajukan kepada Penilai sehubungan dengan informasi di atas.

Deskripsi properti

Penilai tidak menerima tanggung jawab untuk menjelaskan status hukum properti dan pertanyaan yang melibatkan pembahasan aspek hukum kepemilikan. Hak milik atas benda yang dinilai dianggap sepenuhnya memenuhi syarat-syarat undang-undang, kecuali dinyatakan lain secara khusus.

Ketentuan akhir

Penilai memperhitungkan sikap bertanggung jawab pemilik dan pengelolaan yang baik atas properti yang dinilai.

Informasi, perkiraan dan pendapat yang diterima oleh Penilai dan dimuat dalam laporan ini diperoleh dari sumber-sumber yang menurut pendapat Penilai dapat dipercaya. Namun, Penilai tidak dapat menerima tanggung jawab atas keakuratan data ini dan sedapat mungkin dilakukan referensi ke sumber informasi tersebut.

Pendapat Penilai mengenai perkiraan nilai properti hanya berlaku pada tanggal yang disebutkan secara khusus dalam laporan ini. Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan sosial, ekonomi, fisik atau pemerintahan yang mungkin terjadi setelah tanggal ini dan mempengaruhi faktor pasar dan dengan demikian mempengaruhi penilaian Penilai.

Laporan Penilaian memuat pendapat profesional Penilai mengenai nilai barang yang dinilai dan bukan merupakan jaminan akan berpindah tangan dengan harga yang sama dengan nilai yang tercantum dalam Laporan Penilaian. Nilai tersebut dapat dianggap direkomendasikan untuk keperluan pelaksanaan transaksi dengan subjek penilaian, apabila waktu yang lewat sejak tanggal pembuatan Laporan Penilaian sampai dengan tanggal transaksi dengan subjek penilaian atau tanggal paling lambat 6 bulan telah berlalu. pengajuan penawaran umum.

Penilai menilai properti hanya berdasarkan informasi yang diberikan dan inspeksi pribadi terhadap properti tersebut.

Perhitungan dalam rangka penilaian Properti dilakukan oleh Penilai dengan menggunakan Microsoft® Excel. Tabel perhitungan dan rumus yang disajikan dalam Laporan ini berisi nilai indikator yang dibulatkan. Nilai akhir juga diperoleh dengan menggunakan angka bulat.