Çfarë është vlerësimi retrospektiv? Vlerësimi retrospektiv i zgjedhjes së karrierës

Në këto raste, secila palë shpesh punëson vlerësuesin e vet, i cili më pas duhet të mbrojë raportin e tyre të vlerësimit në gjykatë. Si rregull, bashkëshortët kanë një apartament në pronësi të përbashkët (pa ndarje të aksioneve).

Nëse apartamenti është në pronësi të përbashkët, atëherë gjatë procesit gjyqësor do të kërkohet vlerësimi i pjesës së banesës nga gjykata.

Në praktikë, vlerësimi i një pjese në një apartament për gjykatën është më së shpeshti i nevojshëm kur blini një aksion nga një pronar tjetër, regjistroni një trashëgimi, shisni një pjesë në tregun e hapur ose ndani pronën.

Për më tepër, gjatë shkëmbimit të banesave, shpesh është e nevojshme të vlerësohet pjesa e fëmijës së regjistruar në apartament, pasi gjatë shkëmbimit vlera e pjesës së fëmijës nuk mund të zvogëlohet.

Vlerësimi retrospektiv i pasurive të paluajtshme është

Ka vetëm një arsye për këtë: paaftësia e vlerësuesve.

Frika e marrjes së një ekzaminimi negativ të raportit të tyre i detyron vlerësuesit, me grep ose me mashtrues, të largojnë klientët nga kryerja e raporteve përmes një SRO.

Sidoqoftë, nuk është gjithmonë e mundur të neglizhohet ekzaminimi, dhe për këtë arsye është e rëndësishme që klientët të jenë shumë të vëmendshëm ndaj rekomandimeve të vlerësuesve të tyre.

I pari kontrollon ligjshmërinë e vlerësimit, respektimin e normave dhe rregullave.

E dyta konfirmon llogaritjet. Është opsioni i dytë i shqyrtimit të raportit në ZRSH që është parakusht për paraqitjen e një raporti të vlerësimit të pasurisë së paluajtshme në gjykatë ose në komisionin për rishikimin e vlerës kadastrale të kësaj prone.

Kostoja e shërbimeve të vlerësimit

Vlerësimi i çdo prone është procesi i përcaktimit të vlerës së saj në terma monetarë. Objekti i vlerësimit mund të jetë pasuria e paluajtshme, biznesi, shoqëria, institucioni kreditor, llojet e pasurive të prekshme dhe të paprekshme.

Rrjedhimisht, veprimtaria e vlerësuesit lidhet me vendosjen e tregut ose vlerën tjetër të objekteve që vlerësohen.

Me zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme, kërkesa për shërbimet e kompanive vlerësuese rritet. Një nga kriteret kryesore kur zgjedh një kompani vlerësuese për një konsumator të shërbimeve të vlerësimit është ende politika tarifore e kompanisë. Si zhvillohet procesi i vendosjes së çmimeve në tregun e shërbimeve të vlerësimit, cilët përbërës përbëjnë shumën që duhet paguar për një grup punimesh për të përcaktuar vlerën e tregut të objektit të vlerësuar?

Kostoja e punës së vlerësuesit varet si nga prona, qëllimi i vlerësimit dhe koha. Me zhvillimin e tregut të pasurive të paluajtshme, kërkesa për shërbimet e kompanive vlerësuese rritet.

Gabimet e zakonshme të raportimit për qëllime mosmarrëveshjeje

Duke filluar nga viti i ri, rëndësia e temës do të rritet edhe më shumë, pasi që edhe taksa për projektet e ndërtimit kapital do të llogaritet nga vlera e saj kadastrale. Evgenia Panfilova. Nënkryetari i Këshillit të Ekspertëve të PK SRO "SVOD", analizon gabimet tipike që konstatohen në raportet që sfidojnë vlerën kadastrale. Vlerësimi i standardeve për të sfiduar, siç dihet, kryhet në një datë retrospektive, që është një detyrë jo e parëndësishme dhe krahas problemit të përgjithshëm të moszhvillimit dhe kufizimit të tregut të tokës, vlerësuesit përballen me vështirësi të tilla. si: Në këtë rast, rekomandohet të mos ndaleni në një burim informacioni, por të përpiqeni të zgjeroni gamën e mbledhjes së informacionit, është e mundur të përdorni bazat e të dhënave Rosreestr, të analizoni standardet e planifikimit urban për zonimin e vendbanimeve, etj.

Vendosja e një detyre për vlerësim

Identifikimi i një prone përfaqëson përshkrimin e saktë ligjor të saj, i cili duhet të përpilohet në bazë të informacionit të dhënë nga klienti. Informacioni i nevojshëm mund të merret nga regjistri shtetëror i të dhënave të studimit të tokës në përputhje me legjislacionin vendas dhe shtetëror. Një përshkrim i duhur ligjor duhet të marrë parasysh sistemin specifik rajonal të rilevimit dhe përshkrimit të parcelave të tokës, i cili përbëhet nga një përshkrim i kufijve të tyre, sistemi i rilevimit shtetëror dhe procedura për përshkrimin dhe hartëzimin e parcelave dhe blloqeve.

Identifikimi i të drejtave pronësore që do të vlerësohen.

Problemi i kërkimit të analogëve në një datë retrospektive për të përcaktuar vlerën e tregut dhe një nga mënyrat për ta zgjidhur atë

Është konstatuar se problemi i gjetjes së analogëve për një datë retrospektive mund të zgjidhet me sukses në çdo rajon. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting", shef i Departamentit të vlerësimit 2 LLC "Capital Consulting", Zëvendësdrejtor i Departamentit të Vlerësimit Abstrakt Artikulli diskuton mundësinë e sfidimit të vlerës kadastrale të pasurive të paluajtshme, e cila është e nevojshme. për të përdorur analogët në datën retrospektive.

Ne përshkruajmë burimet e mundshme të informacionit dhe analizuam mundësinë e përdorimit të tyre. Është arritur në përfundimin se problemi i gjetjes së ekuivalentëve në një datë retrospektive mund të zgjidhet me sukses.

Me rastin e pagimit, çfarë taksash zbatohet vlerësimi retrospektiv? A është i detyruar ta pranojë komisioni tatimor?

Vlerësimi retrospektiv përdoret kur paguhet tatimi mbi shitjen e pasurisë së paluajtshme nëse pronësia e saj ishte më pak se një vit. Në këtë rast, taksa (10%) llogaritet mbi të ardhurat e marra nga diferenca ndërmjet çmimit të blerjes dhe çmimit të shitjes. Megjithatë, nëse nuk ka pasur çmim blerjeje, prona duhet të vlerësohet në momentin e blerjes. Si rregull, shumë pronarë nuk e bëjnë këtë kur blejnë banesa, sepse nuk ka qëllim për të shitur menjëherë pronën. Në këtë rast urdhërohet një vlerësim, quhet retrospektiv. Ai duhet të dorëzohet në organet tatimore jo më vonë se data 31 mars i vitit pasardhës. Domethënë, nëse apartamenti është shitur në vitin 2015, atëherë formulari i pagesës së taksës duhet të dorëzohet jo më vonë se data 31 mars 2016 dhe vetë pagesa e taksës duhet të dorëzohet jo më vonë se data 10 prill 2016. Prandaj, nëse paraqisni një vlerësim në kohë, komisioni tatimor është i detyruar ta pranojë atë.

Inna Pchelyanskaya

Siç shpjegohet nga AZhK Sh.A., pajisjet matëse të instaluara të energjisë elektrike janë në përputhje me kërkesat e dokumenteve teknike rregullatore në industrinë e energjisë elektrike. Dl...

Jo, nuk ka përfitime të tilla. Siç shpjegohet në departamentin e punësimit dhe programeve sociale të një prej rretheve të kryeqytetit, nëse një qytetar përballet me vështirësi financiare kur paguan për shërbimet komunale...

Po, ka. Siç shpjegohet në Ndërmarrjen Shtetërore “Almaty Su Holding”, kjo është një masë ligjore për të luftuar debitorët: mospaguesit i jepet një njoftim paraprakisht se…

Siç shpjegohet në shërbimin e informacionit të Ministrisë së Drejtësisë (tel. 258-00-58), kur regjistroheni (më saktë, regjistrimi në vendbanimin) në Almaty, ka kufizime: për çdo…

Në përputhje me ligjin, duhet të keni në dorë një akt shtetëror për të drejtën e pronësisë private ose të përdorimit të tokës së tokës. Ky dokument...

Faqe
7

Në terma kohorë, vlerësimi i pasurive të paluajtshme mund të jetë aktual, retrospektiv dhe prospektiv. Një vlerësim retrospektiv është një vlerësim i vlerës në një datë specifike në të kaluarën. Një vlerësim afatgjatë është një vlerësim i vlerës së tij deri në fund të periudhës së planifikuar për ndërtimin e ndërmarrjeve.

Ekzistojnë tre mënyra për të përcaktuar vlerën e pasurisë së paluajtshme:

1) i kushtueshëm;

2) krahasimet e shitjeve;

3) kapitalizimi i të ardhurave.

Të tre metodat janë të zbatueshme për shumë probleme vlerësimi, por njëra mund të jetë më e rëndësishme në një detyrë të caktuar. Metoda e kostos mund të zbatohet kur vlerësohen pronat me ndërtesa më të vjetra që kanë amortizimin e akumuluar të konsiderueshëm për shkak të konsumit fizik, vjetërsimit funksional dhe vjetërsimit të jashtëm që janë të vështira për t'u vlerësuar. Metoda e krahasimit të shitjeve nuk mund të zbatohet për lloje shumë të specializuara të pasurive të paluajtshme, sepse mund të mos ketë informacion të disponueshëm për krahasim. Metoda e kapitalizimit të të ardhurave përdoret rrallë për të vlerësuar pjesët e borxhit të zotëruara nga pronari, megjithëse mund të përdoret me konfirmimet e tregut. Kapitalizimi i të ardhurave mund të jetë jo i besueshëm në tregun e pronës tregtare ose industriale, ku pronarët i tejkalojnë investitorët. Përmbajtja e këtyre metodave është si më poshtë.

Metoda e kostos bazohet në parimin që një blerës nuk do të paguajë më shumë për një pronë sesa do të kushtonte për të blerë një pronë të ngjashme me cilësi të barabartë. Prandaj, vlera e vlerësuar e tregut është shuma e kostos së një parcele toke dhe kostos së ndërtimit të një objekti të ngjashëm në datën e vlerësimit. Kjo qasje bazohet në të kuptuarit se pjesëmarrësit e tregut peshojnë kostot kundrejt kostove. Sipas kësaj metode, vlera e pronës përftohet duke shtuar vlerën e llogaritur të tokës në kostot aktuale të ndërtimit të një kopjeje ose zëvendësimi të ndërtesave dhe pas zbritjes së amortizimit dhe vjetërsimit në struktura nga të gjitha shkaqet. Metoda e kostos është veçanërisht e dobishme në vlerësimin e ndërtesave ose pronave të reja që rrallë dalin në treg.

Thelbi i metodës së krahasimit të shitjeve është të përcaktojë çmimin që një blerës do të paguante për një pronë me dobi të ngjashme. Nëse nuk ka një pasuri të tillë të paluajtshme në treg, metoda e krahasimit të shitjeve nuk zbatohet. Duke përdorur këtë metodë, vlerësuesi merr një pasqyrim të vlerës duke krahasuar pronën që vlerësohet me prona të ngjashme, të quajtura "shitje të krahasueshme". Çmimet e shitjes së pasurive të paluajtshme që vlerësuesi beson se janë më të krahasueshme duhet të pasqyrojnë shkallën në të cilën mund të bjerë vlera e pasqyruar e pronës që vlerësohet.

Vlerësuesi llogarit shkallën e vështirësisë ose diferencës midis pronës dhe shitjeve të krahasueshme duke marrë parasysh elementë të ndryshëm të krahasimit: kushtet e financimit; kushtet e shitjes; kushtet e tregut; akomodimi; karakteristikat fizike; karakteristikat ekonomike; përdorimi; komponentët e kostos së pavlefshme; të drejtat e transferuara në pasuri të paluajtshme; të drejtat pronësore mbi pasuritë e paluajtshme.

Çmimi i një prone përcaktohet nga përfitimi nga të drejtat e shitura të pronësisë mbi pronën. Pronat veçanërisht fitimprurëse mund të shiten së bashku me qiratë ekzistuese. Marrja parasysh e diferencës midis qirasë së tregut dhe qirasë së kontratës kur përcaktohet vlera quhet rregullim i titullit. Pika fillestare e rregullimit është se pronësia e plotë përcaktohet nga qiratë e tregut dhe financimi aktual i disponueshëm.

Kushtet për financimin e një transaksioni mund të jenë tregtarë ose jo tregtarë. Dëshira e palëve në transaksion për të marrë përfitimin maksimal lind lloje të ndryshme kontratash:

1) financimi i transaksionit nga huadhënësi, d.m.th. shitësi paguan interesin e kredisë që blerësi – debitori – kërkon për të marrë kredinë. Në këtë rast, shuma e interesit zbritet nga çmimi i shitjes;

2) financimi i transaksionit nga shitësi, d.m.th. Shitësi i siguron blerësit një kredi hipotekore. Për të përshtatur kushte të tilla, mund të përdoret skontimi i flukseve monetare të kredisë hipotekore (pagesat e vazhdueshme dhe pagesat me balonë) me normat e interesit të tregut.

Rregullimi për kushtet e shitjes pasqyron marrëdhënien jo tipike ndërmjet shitësit dhe blerësit në treg. Shitja mund të ndodhë me një çmim nën çmimin e tregut nëse shitësi ka nevojë urgjente për të shitur pronën dhe nëse ka një lloj lidhjeje midis palëve në transaksion, dhe me një çmim mbi çmimin e tregut nëse blerësi ka nevojë urgjente për të blerë pronën.

Kushtet e tregut janë ndryshime në kushtet e tregut të blerjes dhe shitjes me kalimin e kohës. Gjendja e tregut ndikohet nga inflacioni dhe deflacioni, ndryshimet në ofertë dhe kërkesë, taksat, etj. Shuma e rregullimit përcaktohet nga një analizë e shitjeve të pronave të ngjashme në vende të ndryshme, dhe për këtë arsye kryesisht reflekton dallimet në vlerat e tokës për këto prona.

Karakteristikat fizike të një prone përfshijnë dimensionet, elementët strukturorë, cilësinë e materialeve, konsumimin, pamjen, kushtet mjedisore, etj. Rregullimet për karakteristikat fizike kërkojnë diskutimin e secilës pikë ndryshimi.

Karakteristikat ekonomike të një prone përfshijnë kostot, cilësinë e menaxhimit, kushtet dhe kushtet e qirasë, shumën e të ardhurave ose fitimit, etj. Ky krahasim vlen vetëm për pronat që gjenerojnë të ardhura.

Gjatë përcaktimit të përdorimit të mundshëm të një prone pas shitjes së saj, vlerësimet bazohen në rregulloret lokale të zonimit. Është e pamundur të krahasohen objektet e pasurive të paluajtshme nëse njëri prej tyre, pas shitjes, mund të përdoret ndryshe nga objekti që vlerësohet, d.m.th. ripërdorur.

Komponentët e pavlefshëm të një transaksioni janë përbërësit jo të paluajtshëm të vlerës. Kur krahasohen, përbërësit e pavlefshëm të vlerës ndahen nga prona.

Kapitalizimi i të ardhurave është shndërrimi i të ardhurave të pritshme në të ardhmen në një shumë të përgjithshme të marrë aktualisht, d.m.th. shndërrimi i të ardhurave në kapital. Parimi kryesor i metodës së kapitalizimit të të ardhurave është parimi i pritshmërisë, d.m.th. vlera e tregut përcaktohet si vlera aktuale ekzistuese e të drejtave për të ardhurat e pritshme në të ardhmen.

Kapitalizimi i të ardhurave përfshin llogaritjen e vlerës aktuale të përfitimeve financiare të ardhshme që pronari mund të marrë nga prona. Përfitimet financiare përbëhen nga një rrjedhë e të ardhurave të përsëritura gjatë jetës së pritshme të pronës dhe të ardhurave nga shitja (ose transferimi) i pronësisë së pronës.

Në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, përdoren dy procedura kryesore për të reduktuar të ardhurat e ardhshme në vlerën e tyre aktuale: duke përdorur normën e kapitalizimit dhe normën e skontimit. Norma e kapitalizimit zbatohet për fitimet e një viti. Zakonisht ky është viti i parë i parashikuar. Kostoja llogaritet duke përdorur formulën:

K - vlera aktuale,

Kt – të ardhura deri në fund të vitit t

n – norma e skontimit (norma e kthimit)

Vlerësimi retrospektiv, vlerësimi nga një datë në të kaluarën

Vlerësimi retrospektiv përfshin vlerësuesin që bën një raport vlerësimi në një datë që korrespondon me periudhën e kaluar. Llogaritjet dhe informacionet për analogët e dhënë, të cilave vlerësuesi i referohet kur përgatit këtë raport vlerësimi, duhet të korrespondojnë me datën në të cilën është kryer raporti i vlerësimit.

Nevoja për vlerësim retrospektiv

Nevoja për një vlerësim retrospektiv mund të lindë në rastet e mëposhtme:

• tatimi mbi pasurinë e paluajtshme;
• tatimi mbi fitimet kapitale;
• tatimi mbi trashëgiminë;
• pagesën e kompensimit;
• shqyrtimi i kërkesave për dëme në gjykatë;
• rishikimet e vlerësimeve ekzistuese.

Qasje ndaj vlerësimit retrospektiv

Ekzistojnë dy mënyra për të kryer një vlerësim retrospektiv:

1) Kryeni një vlerësim bazuar në çmimet e shitjes së objekteve të ngjashme aktuale në datën e vlerësimit. Në këtë rast, vlerësuesi gjen burime të besueshme ofertash për shitjen e objekteve të ngjashme që korrespondojnë me objektin e vlerësimit në të gjithë parametrat e çmimeve në fuqi në datën e vlerësimit retrospektiv. Si burim, vlerësuesit e kompanisë sonë përdorin arkiva të ndryshme, si dhe bazën e të dhënave tona të ofertave për shitjen e pasurive të paluajtshme, të grumbulluara gjatë punës sonë.

2) Një alternativë për kërkimin dhe krahasimin e çmimeve të kaluara është e ashtuquajtura metodë e indeksit. Kjo metodë supozon që vlera e një objekti fillimisht përcaktohet në datën aktuale duke përdorur çmimet aktuale, dhe më pas, duke përdorur indekset e ndryshimit të çmimit, vlera llogaritet në një datë në të kaluarën (vlera retro).

Qasja jonë për kryerjen e vlerësimit retrospektiv

VALMARKET ka përvojë të mjaftueshme për të përgatitur një opinion eksperti profesional mbi vlerën e rikuperimit të objektit të vlerësimit në datën që ju kërkoni. Specialistët e kompanisë sonë do të kryejnë një analizë të shprehur për të identifikuar mundësinë e kryerjes së punës së vlerësimit, për të nxjerrë një përfundim në lidhje me fizibilitetin ose mospërshtatshmërinë e vlerësimit të objekteve në secilin rast specifik individualisht, si dhe do të përcaktojnë vlerën e drejtë të tregut të objekteve tuaja dhe do të hartojnë një vlerësim. raport që plotëson të gjitha kërkesat e legjislacionit të Republikës së Moldavisë.

Dokumentet e nevojshme për një vlerësim të pavarur retrospektiv

Për të përgatitur një raport vlerësimi retrospektiv, paketa minimale e kërkuar e dokumenteve do të jetë:

• një grup i plotë dokumentesh titulli për objektin e vlerësimit retrospektiv;
• informacion që konfirmon të drejtat mbi objektin e vlerësimit në datën e vlerësimit retrospektiv.

Koha dhe kostoja e vlerësimit retrospektiv

Kostoja e një raporti vlerësimi retrospektiv është gjithmonë pak më i lartë se çmimet e përcaktuara për vlerësimin në datën aktuale. Kjo është kryesisht për shkak të kompleksitetit dhe kufizimeve të kërkimit të informacionit të nevojshëm për kryerjen e punës së vlerësimit. Por të jeni të sigurt se VALMARKET do t'ju ofrojë gjithmonë çmimin më të mirë për shërbimet e vlerësimit dhe do ta përfundojë punën në kohën më të shkurtër të arsyeshme.