Supozimet në aktivitetet e vlerësimit. Supozimet dhe kufizimet e përdorura nga vlerësuesi në bërjen e vlerësimit

Ajo që shpesh anashkalohet në praktikën e shkrimit të raporteve të vlerësimit është se seksioni i supozimeve dhe kufizimeve të raportit nuk është një seksion aq i parëndësishëm. Kjo ndonjëherë çon në faktin se raporti mund të përpilohet në kundërshtim me ligjin.

Për të shmangur momente të tilla, duhet të jepen argumente më të forta në favor të rëndësisë së këtij seksioni të raportit.

Pra, çfarë nënkuptohet saktësisht me supozimet dhe kufizimet brenda një raporti vlerësimi?

Për një vlerësues, në formën më të përgjithshme, mund të flasim për dy grupe supozimesh dhe kufizimesh: ato që diktohen nga ligji dhe ato që formohen prej tij bazuar në specifikat e objektit të vlerësimit, si dhe qëllimet e tij dhe objektivat. Kështu, legjislacioni, në veçanti, përcakton pika të tilla si, për shembull, që gjatë kryerjes së një vlerësimi, një specialisti ndalohet të përdorë të dhëna nga burime të datuara më vonë se data e vlerësimit; fakti që vlera përfundimtare e përcaktuar nga vlerësuesi mund të njihet si e rekomanduar për transaksionin jo më vonë se 6 muaj pas datës së përgatitjes së raportit, etj.

Sa i përket supozimeve dhe kufizimeve që formohen nga vetë vlerësuesi, ato, në përgjithësi, shërbejnë për të siguruar vlerësuesin ndaj pyetjeve të mundshme nga përdoruesi ose organet inspektuese dhe mund të lidhen si me procesin e vlerësimit ashtu edhe me supozimet për disa karakteristika cilësore dhe sasiore. të objektit të vlerësimit.

Kështu, për shembull, kategoria e parë mund të përfshijë një kufizim të tillë si pamundësia për të përdorur raportin për qëllime të ndryshme nga ato të specifikuara në detyrën e vlerësimit. Kështu, vlerësuesi ka një ndikim të caktuar mbi numrin e përdoruesve të mundshëm të raportit të vlerësimit.

Por duke vendosur supozime të caktuara, vlerësuesi mund të rregullojë jo vetëm nuancat procedurale. Për sa i përket kostos përfundimtare, mund të vëmë re supozime kaq të rëndësishme që vlerësuesit përdorin për të përcaktuar vlerën. Kështu, për shembull, gjatë përcaktimit të vlerës së likuidimit për disa objekte, vetë vlerësuesi nuk zgjedh një periudhë të kufizuar gjatë së cilës objekti duhet të shitet. Dhe që kur vlerësimi i vlerës së likuidimit periudha e zbatimit dhe vetë vlera janë drejtpërdrejt proporcionale. Në kushte të tilla, në varësi të periudhës së zbatimit që vlerësuesi vendos si supozime, kjo do të jetë kostoja.

Për më tepër, shpeshherë, gjatë shitjes së pasurisë së të falimentuarve ose debitorëve si pjesë e procedurave përmbarimore, vlerësuesit i kërkohet të përcaktojë vlerën neto të tregut, pa marrë parasysh barrët, por në fakt, çdo barrë (në formën e arrestit, pengut. , etj.) janë ende të pranishme. Në të njëjtën kohë, bazuar në teorinë e vlerësimit, një objekt me barrë logjikisht do të kushtojë më pak se një "i pastër". Kjo është arsyeja pse, duke treguar në pjesën e supozimeve dhe kufizimeve, baza mbi të cilat kushtet ligjore vlerësohet objekti është i rëndësishëm nga pikëpamja e kostos përfundimtare.

Shembujt e dhënë tashmë bëjnë të mundur të kuptohet se pjesa e supozimeve dhe kufizimeve nuk duhet të trajtohet zyrtarisht, pasi ato, në shumë mënyra, mund të "caktojnë tonin" për një vlerësim të ardhshëm, duke rregulluar qasjet, metodat dhe përcaktimin e kostos. procesi i përdorur.

Për një kohë të gjatë nuk kishte kërkesa të detyrueshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Secili vlerësues në fakt kishte gjykimet e tij dhe përdori ato metoda në vlerësimin e pasurive të paluajtshme që ishin më afër tij. Sidoqoftë, kohët e fundit Ministria e Zhvillimit Ekonomik të Rusisë, me urdhrin e datës 25 shtator 2014 N 611, krijoi Standardin Federal të Vlerësimit "Vlerësimi i Pasurive të Paluajtshme (FSO N 7)".

Qasje të përgjithshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Në përputhje me Art. 5 i Ligjit të Federatës Ruse Nr. 135-FZ "Për veprimtaritë e vlerësimit" "objektet e vlerësimit përfshijnë pronësinë dhe të drejtat e tjera reale mbi pronën ose sendet individuale nga prona", d.m.th. Qëllimi i vlerësimit është, para së gjithash, përcaktimi i vlerës së së drejtës. Përcaktimi i vlerës së tregut bazohet në premisën se prona shitet në treg, prandaj para së gjithash duhet vlerësuar vlera e tregut të pronës. Natyrisht, ndodh që vlerësuesit të bëjnë një vlerësim të veçantë të vlerës ose vlerësim tjetër. Sidoqoftë, më shpesh është e nevojshme të vlerësohet vlera e tregut.

Vlera e tregut - Nën vlerën e tregut, në përputhje me Ligjin e Federatës Ruse "Për veprimtaritë e vlerësimit në Federatën Ruse" të datës 29 korrik 1998. Nr. 135-FZ, kuptohet si çmimi më i mundshëm me të cilin një objekt i caktuar vlerësimi mund të tjetërsohet në tregun e hapur në një mjedis konkurrues, kur palët në transaksion veprojnë në mënyrë të arsyeshme, duke pasur të gjithë informacionin e nevojshëm dhe vlerën e transaksioni nuk ndikohet nga ndonjë rrethanë e jashtëzakonshme, domethënë:

njëra nga palët në transaksion nuk është e detyruar të tjetërsojë objektin e vlerësimit dhe pala tjetër nuk është e detyruar të pranojë ekzekutimin;

palët në transaksion janë të vetëdijshme për objektin e transaksionit dhe veprojnë në interesat e tyre;

objekti i vlerësimit paraqitet në tregun e hapur në formën e një oferte publike;

çmimi i transaksionit përfaqëson një shpërblim të arsyeshëm për objektin e vlerësimit dhe nuk ka pasur asnjë detyrim nga ana e palëve në transaksion në asnjë pjesë;

pagesa për objektin e vlerësimit shprehet në formë monetare.

Qasjet e përgjithshme për vlerësimin e pasurive të paluajtshme u përcaktuan në vitin 2007 me urdhrin e Ministrisë së Zhvillimit Ekonomik të Federatës Ruse të datës 20 korrik 2007 N 256 (i ndryshuar më 22 tetor 2010) "Për miratimin e standardit federal të vlerësimit “Konceptet e përgjithshme të vlerësimit, qasjet ndaj vlerësimit dhe kërkesat për kryerjen e vlerësimit (FSO N 1)”.

Gjatë kryerjes së një vlerësimi, duhet të përshkruhen sa vijon:

a) objekti i vlerësimit;

b) të drejtat pronësore mbi objektin e vlerësimit;

c) qëllimin e vlerësimit;

d) përdorimin e synuar të rezultateve të vlerësimit dhe kufizimet përkatëse;

e) llojin e kostos;

f) datën e vlerësimit;

g) periudhën e vlerësimit;

h) supozimet dhe kufizimet mbi të cilat duhet të bazohet vlerësimi.

Gjithashtu gjatë vlerësimit bëhet analiza e shfrytëzimit më të mirë të pronës. Në praktikë, analiza e përdorimit optimal të një prone përcaktohet duke kontrolluar përputhshmërinë e opsioneve të përdorimit të konsideruar me kategoritë e mëposhtme:

të jetë i mundur fizikisht, d.m.th. korrespondojnë me potencialin e burimeve;

të jetë ligjërisht e lejuar, d.m.th. kohëzgjatja dhe forma e përdorimit të synuar nuk duhet t'i nënshtrohet ndonjë kufizimi ligjor ekzistues ose të mundshëm;

të jetë i pasur financiarisht, d.m.th. përdorimi duhet të sigurojë të ardhura të barabarta ose më të mëdha se shuma e shpenzimeve operative, detyrimeve financiare dhe shpenzimeve kapitale;

të jetë sa më efikas, d.m.th. kanë produktivitetin më të lartë midis rasteve të përdorimit, gjasat e zbatimit të të cilave konfirmohen nga tregu.

Për sa i përket vlerësimit të pasurive të paluajtshme, është shumë e rëndësishme që ky standard të përcaktojë qasjet që një vlerësues duhet të përdorë kur bën një vlerësim.

Tabela

Qasje për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Është e rëndësishme që nëse vlerësuesi nuk përdor asnjë qasje në vlerësim, ai duhet ta arsyetojë këtë.

Raporti i vlerësimit duhet të përmbajë gjithashtu krahasime të vlerave të përcaktuara duke përdorur qasje të ndryshme.

Kur vlerësoni pasurinë e paluajtshme, është shumë e rëndësishme të përdorni një qasje të kostos.

Kur përdorni metodën e kostos, është e rëndësishme të llogaritni në çmimet aktuale kostot e rikrijimit të një objekti të ngjashëm. Është gjithashtu e rëndësishme të merret parasysh se kostoja e ndërtimit të ri, përveç kostove direkte, përfshin edhe fitimin e sipërmarrësit. Fitimi i sipërmarrësit (PE) është një vlerë e vendosur nga tregu që pasqyron shumën që një sipërmarrës pret të marrë si prim për përdorimin e kapitalit të tij të investuar në një projekt ndërtimi. Fitimi i një sipërmarrësi është kryesisht një funksion i rrezikut dhe varet nga situata specifike e tregut.

Kostoja është e barabartë me: koston e ndërtimit të ri + fitimin e sipërmarrësit

1,331,712+239,708=1,571,420 fshij.

Përcaktimi i sasisë së konsumit fizik

Tabela

Kostoja e ambienteve të ndërtuara jo-rezidenciale, e përcaktuar nga qasja e kostos, është (e rrumbullakosur):

1 285 422 rubla

Një milion e dyqind e tetëdhjetë e pesë mijë e katërqind e njëzet e një rubla

Kjo qasje bazohet në premisën se vlera e çdo prone varet nga shuma e të ardhurave që pritet të gjenerojë. Kjo qasje shqyrton aftësinë e pronës për të gjeneruar një sasi të caktuar të ardhurash, e cila zakonisht shprehet në formën e të ardhurave nga qiraja nga operimi dhe të ardhurave nga shitja e pronës në fund të periudhës së mbajtjes. Metoda e të ardhurave përfshin dy teknika kryesore - teknikën e kapitalizimit të drejtpërdrejtë dhe teknikën e skontimit.

Përcaktimi i vlerës së tregut të ambienteve jorezidenciale me sipërfaqe 42.3 m2 duke përdorur metodën e të ardhurave.

Tabela për llogaritjen e vlerës së pasurisë së paluajtshme duke përdorur metodën e skontuar të rrjedhës së parasë

Kështu, kostoja e objektit, e përcaktuar duke përdorur metodën e të ardhurave, është (e rrumbullakosur): 1,084,000 RUB.

Si pjesë e qasjes krahasuese është përdorur metoda e krahasimit të shitjeve. Kur aplikohet kjo metodë, vlera e vlerës së pronës përcaktohet duke krahasuar çmimin e shitjes së objekteve të ngjashme. Baza e aplikimit të kësaj metode është fakti se vlera e Objektit të Vlerësimit lidhet drejtpërdrejt me çmimin e shitjes së objekteve të ngjashme. Çdo shitje e krahasueshme krahasohet me pronën që po vlerësohet. Janë bërë rregullime në çmimin e krahasueshëm të shitjes për të pasqyruar diferencat e rëndësishme midis tyre.

Për të përcaktuar rezultatin përfundimtar të vlerës së tregut prej 1 m2. të objektit të vlerësuar, gjejmë vlerën mesatare të ponderuar të tij dhe i caktojmë peshën më të madhe rezultatit të marrë me më pak rregullime.

Tabela

Kështu, vlera mesatare e ponderuar e vlerës së tregut prej 1 m2. sipërfaqja e përgjithshme e pronës së vlerësuar është: 31,701 RUB.

Tridhjetë e një mijë e shtatëqind e një rubla

Kostoja e pronës, e përcaktuar duke përdorur metodën e tregut, është (e rrumbullakosur): 1,347,000 RUB.

Një milion e treqind e dyzet e shtatë mijë rubla

Në varësi të sasisë dhe besueshmërisë së informacionit të përdorur në secilën qasje, rezultatet e këtyre qasjeve mund të ndryshojnë në një masë më të madhe ose më të vogël nga njëra-tjetra.

Zgjedhja e vlerës përfundimtare të kostos bazohet në disa rezultate të ndërmjetme. Për të përcaktuar vlerësimin përfundimtar të kostos, si rregull, përdoret metoda mesatare e ponderuar, në përputhje me të cilën rezultati i secilës qasje i caktohet një koeficient peshe.

Duke marrë parasysh tre qasjet, kostoja e objektit është:

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 rubla

Mesatarja është: 1,238,807 rubla

Është e rëndësishme të merren parasysh udhëzimet e mëposhtme kur përdorni qasjet e vlerësimit.

Qasje me kosto efektive

Është e nevojshme të merret parasysh kostoja e restaurimit të vlerës së plotë të pronës, dhe çmimet duhet të jenë aktuale, duke marrë parasysh faktorët korrigjues.

Kur përdorni qasjen e kostos, është e rëndësishme të merret parasysh konsumimi i ndërtesave dhe strukturave.

Qasja e të ardhurave

Kur përdorni qasjen e të ardhurave në vlerësimin e pasurive të paluajtshme, është e rëndësishme të përdorni një normë skontimi duke marrë parasysh të ardhurat reale, shpesh, kur kryhen vlerësime, përdoren norma të fryra të skontimit, si rezultat i të cilave vlera e vlerësimit është fryrë.

Qasja krahasuese

Në një qasje krahasuese, është e rëndësishme të përdoren sa më shumë opsione analoge, natyrisht, nuk po flasim për dhjetëra opsione, por përdorimi i dy ose tre opsioneve nuk do të japë një efekt pozitiv gjatë vlerësimit të qasjeve krahasuese. Së dyti, analogët duhet të jenë të ngjashëm, domethënë të vendosur në të njëjtën zonë, të kenë të njëjtat karakteristika të një shtëpie, ndërtese, strukture dhe të vendosen në të njëjtën distancë nga metroja ose qendrat e transportit. Përndryshe, faktorët e korrigjimit do të duhet të merren parasysh.

Është gjithashtu e rëndësishme të merren parasysh kërkesat e reja për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Kërkesa të reja për vlerësimin e pasurive të paluajtshme

Le të rendisim këto kërkesa.

Së pari, vlerësuesi duhet të inspektojë pronën që vlerësohet. . Në rast të moskryerjes së një inspektimi, vlerësuesi tregon në raportin e vlerësimit arsyet për të cilat objekti i vlerësimit nuk është inspektuar, si dhe supozimet dhe kufizimet që lidhen me moskryerjen e një inspektimi.

Së dyti, një vlerësim i përbashkët i një trualli dhe projekteve të ndërtimit kapital të vendosura në të në mungesë të dokumenteve të titullit dhe titullit për parcelën e tokës kryhet duke marrë parasysh të drejtat dhe detyrimet e pronarit të projekteve të ndërtimit kapital në lidhje me tokën. parcela e përcaktuar me legjislacionin aktual.

Megjithatë, është e rëndësishme të mbani mend se ndërtesat e paligjshme mund të prishen sipas kërkesave ligjore. Personi që ka kryer një ndërtim pa leje nuk fiton të drejta pronësie mbi të. Ajo nuk ka të drejtë të disponojë ndërtimin - të shesë, të dhurojë, të japë me qira ose të bëjë transaksione të tjera. Një ndërtesë e paautorizuar i nënshtrohet prishjes nga personi që e ka kryer ose me shpenzimet e tij (neni 222 i Kodit Civil të Federatës Ruse). Vendimi i Gjykatës Kushtetuese të Federatës Ruse, i datës 24 qershor 2014 N 1369-O thotë se detyrimi për të prishur një ndërtesë të paautorizuar është një sanksion për një kundërvajtje, siç parashikohet në Art. 222 i Kodit Civil të Federatës Ruse. Një përfundim i ngjashëm është bërë në vendimin e Gjykatës Kushtetuese të Federatës Ruse të datës 17 janar 2012 N 147-О-О, gjykata tregoi se detyrimi për të prishur një ndërtesë të paautorizuar përbën një sanksion për një vepër të kryer, e cila mund të konsistojë për shkelje të normave të legjislacionit të tokës që rregullon dhënien e tokës për ndërtim, si dhe rregulloreve të urbanistikës që rregullojnë projektimin dhe ndërtimin.

Megjithatë, kjo veçori nuk merret parasysh në standardin e ri të vlerësimit të pasurive të paluajtshme.

Së treti, standardi përcakton informacion shtesë që duhet të tregohet në përshkrimin e pronës.

Përshkrimi duhet të tregojë:

Përbërja e objektit të vlerësimit, duke treguar informacion të mjaftueshëm për të identifikuar secilën nga pjesët e tij (nëse disponohet);

Karakteristikat e objektit të vlerësuar dhe pjesëve të tij të vlerësuara ose lidhjet me dokumentet në dispozicion të vlerësuesit që përmbajnë karakteristika të tilla;

Të drejtat e marra parasysh gjatë vlerësimit të subjektit të vlerësimit, kufizimet (peshimet) e këtyre të drejtave, përfshirë në lidhje me secilën pjesë të lëndës së vlerësimit.

Detyra e vlerësimit mund të tregojë vlera të tjera të vlerësuara, duke përfshirë:

qiraja e tregut (shuma e parashikuar e parave për të cilën një pronë mund të merret me qira në datën e vlerësimit në kushtet tipike të tregut);

Kostot e krijimit (riprodhimit ose zëvendësimit) të projekteve të ndërtimit kapital;

Humbjet (dëmtimi aktual, fitimet e humbura) me tjetërsimin e një pasurie, si dhe në raste të tjera;

Kostot për eliminimin e ndotjes së mjedisit dhe (ose) rikuperimin e tokës.

Së katërti, janë përcaktuar kërkesat për analizën e tregut gjatë kryerjes së një vlerësimi.

Analiza e tregut të pasurive të paluajtshme kryhet në sekuencën e mëposhtme:

a) analiza e ndikimit të situatës së përgjithshme politike dhe socio-ekonomike në vendin dhe rajonin ku prona që vlerësohet ndodhet në tregun e pronës që vlerësohet, duke përfshirë tendencat që janë shfaqur në treg në periudhën para datës e vlerësimit;

b) përcaktimin e segmentit të tregut të cilit i përket objekti i vlerësuar. Nëse tregu i pasurive të paluajtshme është i pazhvilluar dhe nuk ka të dhëna të mjaftueshme për të dhënë një ide mbi çmimet e transaksioneve dhe (ose) ofertave me objekte të krahasueshme të pasurive të paluajtshme, është e mundur të zgjerohet zona e studimit në territore që janë të ngjashme në karakteristikat ekonomike. për vendndodhjen e pronës që vlerësohet;

c) analiza e të dhënave aktuale mbi çmimet e transaksioneve dhe (ose) ofertave me objekte të pasurive të paluajtshme nga segmentet e tregut në të cilat objekti i vlerësuar mund të klasifikohet në aktual, si dhe opsionet alternative për përdorimin e tij, duke treguar gamën e vlerave të çmimeve;

d) analiza e faktorëve kryesorë që ndikojnë në kërkesën, ofertën dhe çmimet e pasurive të paluajtshme të krahasueshme, për shembull, normat e kthimit, periudhat e shlyerjes për investimet në tregun e pasurive të paluajtshme, me intervale për vlerat e këtyre faktorëve;

e) konkluzionet kryesore në lidhje me tregun e pasurive të paluajtshme në segmentet e nevojshme për të vlerësuar pronën, për shembull, dinamika e tregut, kërkesa, oferta, vëllimi i shitjeve, kapaciteti i tregut, motivimi i blerësve dhe shitësve, likuiditeti, luhatjet e çmimeve në tregun e pronës. duke u vlerësuar dhe përfundime të tjera.

Më parë, nuk kishte kërkesa për sekuencën e një analize të tillë. Prandaj, nëse analiza nuk kryhet në sekuencën e vendosur, atëherë është e nevojshme të tregohen arsyet e mospërputhjeve përkatëse.

Së pesti, vendosen kërkesat për analizën e përdorimit më të mirë.

Analiza e përdorimit më efektiv të objektit që vlerësohet kryhet, si rregull, bazuar në zgjidhjet e planifikimit të hapësirës dhe projektimit. Për objektet e vlerësimit, të cilat përfshijnë një truall dhe objekte ndërtimi kapitale, përdorimi më efektiv përcaktohet duke marrë parasysh objektet ekzistuese të ndërtimit kapital. Në këtë rast, një analizë e tillë kryhet duke kryer llogaritjet e nevojshme ose pa to, nëse paraqiten arsyetime që nuk kërkojnë përllogaritje.

Analiza e përdorimit më të mirë ishte përfshirë më parë në raportet e vlerësuesve, por tani kërkesat për një raport të tillë janë më specifike.

Karakteristika e gjashtë është vendosja e kërkesave për një qasje krahasuese.

Kur aplikon një qasje krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, vlerësuesi merr parasysh dispozitat e mëposhtme:

a) përdoret një qasje krahasuese për vlerësimin e pasurive të paluajtshme, kur është e mundur të zgjidhet një numër i mjaftueshëm objektesh analoge me transaksion të njohur dhe (ose) të ofrohen çmime për vlerësim;

b) objektet e pasurive të paluajtshme që i përkasin të njëjtit segment tregu me objektin që vlerësohet dhe janë të krahasueshme me të për nga faktorët e çmimit përdoren si objekte analoge. Në të njëjtën kohë, për të gjitha objektet e pasurive të paluajtshme, përfshirë edhe atë që vlerësohet, çmimi për secilin nga këta faktorë duhet të jetë uniform;

c) gjatë kryerjes së një vlerësimi, duhet të përshkruhet vëllimi i të dhënave të tregut që disponon vlerësuesi për objekte të ngjashme dhe rregullat për përzgjedhjen e tyre për llogaritje. Përdorimi në llogaritje i vetëm një pjese të objekteve analoge në dispozicion të vlerësuesit duhet të justifikohet në raportin e vlerësimit;

d) për të kryer llogaritjet, përdoren tregues specifikë të vlerës (njësi krahasuese) që janë tipikë për një objekt të ngjashëm, që mbizotërojnë në tregun e objektit që vlerësohet, veçanërisht çmimi ose qiraja për njësi sipërfaqeje ose njësi vëllimi;

e) në varësi të informacionit fillestar të disponueshëm në treg, në procesin e vlerësimit të pasurive të paluajtshme, metodat cilësore të vlerësimit (analiza krahasuese relative, metoda e vlerësimit të ekspertëve dhe metoda të tjera), metodat sasiore të vlerësimit (metoda e analizës së regresionit, metoda e rregullimit sasior dhe metoda të tjera ), si dhe kombinimet e tyre.

Të gjitha këto kritere duhet të përkojnë kur vlerësohen objekte analoge.

Tipari i shtatë lidhet me qasjen e të ardhurave ndaj vlerësimit.

a) qasja e të ardhurave përdoret për të vlerësuar pasurinë e paluajtshme që gjeneron ose është në gjendje të gjenerojë flukse të ardhurash;

b) në kuadrin e metodës së të ardhurave, vlera e pasurisë së paluajtshme mund të përcaktohet me metodën e kapitalizimit direkt, metodën e fluksit të parave të skontuar ose metodën e kapitalizimit duke përdorur modele llogaritëse;

c) metoda e kapitalizimit direkt përdoret për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme që nuk kërkojnë investime kapitale të rëndësishme për riparimin ose rindërtimin e tyre, përdorimi aktual i të cilave korrespondon me përdorimin më efektiv të tyre. Përcaktimi i vlerës së pasurive të paluajtshme duke përdorur këtë metodë kryhet duke pjesëtuar të ardhurat vjetore nga objekti që korrespondon me tregun me normën totale të kapitalizimit, e cila përcaktohet në bazë të analizës së të dhënave të tregut për raportin e të ardhurave dhe çmimeve reale. sende të paluajtshme të ngjashme me objektin që vlerësohet;

d) metoda e skontuar e fluksit monetar përdoret për të vlerësuar pasurinë e paluajtshme që gjeneron ose është në gjendje të gjenerojë flukse të ardhurash me dinamikë arbitrare të ndryshimeve të tyre me kalimin e kohës, duke i skontuar ato me një normë që korrespondon me kthimin e investimit në pasuri të ngjashme të paluajtshme;

e) metoda e kapitalizimit të bazuar në modelet e llogaritjes përdoret për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme që gjenerojnë flukse të rregullta të ardhurash me dinamikën e pritshme të ndryshimit të tyre. Kapitalizimi i këtyre të ardhurave kryhet me një normë të përgjithshme kapitalizimi, e ndërtuar në bazë të normës së skontimit të marrë parasysh në llogaritjen e modelit të kthimit të kapitalit, metodave dhe kushteve të financimit, si dhe ndryshimet e pritshme në të ardhurat dhe vlerën e pronës në e ardhmja;

f) struktura (duke marrë parasysh taksat, kthimin e kapitalit, normën e ndryshimit në të ardhurat dhe vlerën e aktiveve) të normave të skontimit dhe (ose) kapitalizimit të përdorur duhet të korrespondojë me strukturën e të ardhurave të skontuara (të kapitalizuara);

g) për pasuritë e paluajtshme që mund të jepen me qira, pagesat e qirasë duhet të konsiderohen si burim të ardhurash;

h) vlerësimi i pasurive të paluajtshme të destinuara për drejtimin e një lloji të caktuar biznesi (për shembull, hotele, restorante, pika karburanti) mund të kryhet në bazë të informacionit në lidhje me veprimtaritë operative të këtij biznesi duke i ndarë nga vlera e tij përbërësit që janë nuk ka lidhje me pasurinë e paluajtshme që vlerësohet.

Karakteristika e tetë është vendosja e kërkesave për qasjen e kostos.

Gjatë aplikimit të metodës së kostos, vlerësuesi merr parasysh dispozitat e mëposhtme:

a) qasja e kostos rekomandohet të përdoret për vlerësimin e pasurive të paluajtshme - parcelat e tokës të ndërtuara me projekte ndërtimi kapitale, ose projekte ndërtimi kapitale, por jo pjesët e tyre, për shembull, ambiente banimi dhe jo-banesore;

b) këshillohet të përdoret metoda e kostos për të vlerësuar pasurinë e paluajtshme nëse korrespondon me përdorimin më efikas të truallit si të pazhvilluar dhe është e mundur të vlerësohet saktë konsumimi fizik, si dhe vjetërimi funksional dhe i jashtëm (ekonomik). të projekteve të ndërtimit kapital;

c) qasja e kostos rekomandohet të përdoret kur aktiviteti i tregut është i ulët, kur ka të dhëna të pamjaftueshme të nevojshme për të zbatuar qasjen krahasuese dhe të të ardhurave për vlerësimin, si dhe për të vlerësuar pasuritë e paluajtshme për qëllime dhe përdorime të veçanta (për shembull, objekte lineare , strukturat hidraulike, kullat e ujit, stacionet e pompimit, kaldajat, rrjetet e shërbimeve dhe pasuri të tjera të paluajtshme për të cilat nuk ka të dhëna tregu për transaksionet dhe ofertat);

d) në përgjithësi, vlera e një prone, e përcaktuar duke përdorur metodën e kostos, llogaritet në sekuencën e mëposhtme:

përcaktimi i vlerës së të drejtave të një trualli si të pandërtuar;

llogaritja e kostove për krijimin (riprodhimin ose zëvendësimin) e projekteve të ndërtimit kapital;

përcaktimi i fitimit të sipërmarrësit;

identifikimi i konsumimit dhe vjetërsisë;

përcaktimi i kostos së projekteve të ndërtimit kapital duke përmbledhur kostot e krijimit të këtyre objekteve dhe fitimin e sipërmarrësit dhe duke zbritur konsumin fizik të tyre;

përcaktimi i vlerës së një prone të paluajtshme si shuma e vlerës së të drejtave të një trualli dhe kostos së projekteve të ndërtimit kapital;

e) për qëllim të përcaktimit të vlerës së tregut të një prone duke përdorur metodën e kostos, trualli vlerësohet si i pazhvilluar, duke supozuar përdorimin e saj më efektiv;

f) llogaritja e kostove për krijimin e projekteve të ndërtimit kapital kryhet në bazë të:

Të dhëna për kontratat e ndërtimit (marrëveshjet) për ndërtimin e objekteve të ngjashme;

Të dhëna për kostot e ndërtimit të objekteve të ngjashme nga drejtoritë e specializuara;

Llogaritjet e vlerësimit;

Informacion mbi çmimet e tregut për materialet e ndërtimit;

Të dhëna të tjera;

g) kostot e krijimit të projekteve të ndërtimit kapital përcaktohen si shuma e kostove të përfshira në punimet e ndërtimit dhe instalimit të lidhura drejtpërdrejt me krijimin e këtyre objekteve, dhe kostot që lidhen me krijimin e tyre, por që nuk përfshihen në punimet e ndërtimit dhe instalimit. ;

h) për qëllimin e vlerësimit të vlerës së tregut të pasurive të paluajtshme, shuma e fitimit të një sipërmarrësi përcaktohet në bazë të informacionit të tregut duke përdorur metoda të nxjerrjes, vlerësime të ekspertëve ose modele analitike, duke marrë parasysh kostot direkte, indirekte dhe oportune që lidhen me krijimi i projekteve të ndërtimit kapital dhe fitimi i të drejtave për një parcelë toke;

i) sasia e konsumimit dhe vjetërsimit përkufizohet si humbja e vlerës së pasurisë së paluajtshme si rezultat i konsumimit fizik, vjetërsimit funksional dhe të jashtëm (ekonomik). Në të njëjtën kohë, konsumimi dhe vjetërimi kanë të bëjnë me projektet e ndërtimit kapital që lidhen me pasurinë e paluajtshme që vlerësohet.

Kështu, përcaktohen kërkesa më specifike për vlerësimin e pasurive të paluajtshme.

Si përfundim, duhet theksuar se si vlerësuesit ashtu edhe klientët duhet të marrin parasysh si qasjet e përcaktuara më parë për vlerësimin ashtu edhe kërkesat e reja për vlerësimin e pasurive të paluajtshme. Për shembull, ju nuk mund të merrni në mënyrë arbitrare kostot e krijimit të projekteve të ndërtimit kapital, ju duhet të justifikoni të dhëna të tilla qoftë me vlerësime ose informacione në kontratat e ndërtimit; Janë përcaktuar kritere të qarta për përdorimin e qasjes së të ardhurave dhe krahasimit. Kjo do të thotë që klientët duhet të jenë më kërkues për raportet dhe vlerësuesit duhet të marrin parasysh sa më shumë standardin e ri. Përveç kësaj, është e rëndësishme që praktika gjyqësore mund të ndryshojë gjithashtu duke marrë parasysh kërkesat e reja të detyrueshme për vlerësim. Prandaj, nëse disa kërkesa nuk merren parasysh, atëherë ekziston mundësia e shpalljes së raportit të pavlefshëm.

1.1. Një supozim është një supozim, i pranuar si i vërtetë, në lidhje me faktet, kushtet dhe rrethanat që ndikojnë në vlerën e subjektit të vlerësimit ose qasjet ndaj vlerësimit. Supozimi nuk kërkon verifikim nga një anëtar i RICS gjatë procesit të vlerësimit. Supozimet zakonisht bëhen në rastet kur konfirmimi i korrektësisë së tyre nuk kërkon hulumtim të veçantë nga vlerësuesi.

1.2. Supozimi shpesh kërkon që vlerësuesi të kryejë një sasi të kufizuar kërkimi. Prandaj, supozimet që do të përmenden në raport duhet të bien dakord me klientin dhe të përfshihen në kushtet e marrëveshjes së vlerësimit.

1.3. Nëse, pas kryerjes së një inspektimi ose studimi, vlerësuesi beson se supozimi i rënë dakord paraprakisht me klientin nuk është i zbatueshëm ose duhet të bëhet një supozim i veçantë, atëherë supozimet e rishikuara dhe qasjet e vlerësimit duhet të diskutohen me klientin përpara përfundimit të vlerësimit dhe dorëzimit të raporti.

Ky seksion i kushtohet supozimeve që pasqyrojnë parametrat e mëposhtëm:

A) te drejtat e prones;
b) gjendja e ndërtesave;
V) Komunikimi inxhinierik;
G) planifikimi urban (zonimi i territorit);
d) substanca të dëmshme dhe të rrezikshme;
e)çështjet e mjedisit;
dhe) zhvillimi i qëndrueshëm.

Kjo listë nuk është shteruese, ndaj duhet t'i kushtohet vëmendje supozimeve të nevojshme për të përfunduar një detyrë të caktuar. Nuk ka supozime "standarde", përdorimi i të cilave nuk duhet të përshkruhet.

A) Te drejtat e prones
Vlerësuesi duhet të marrë informacion në lidhje me detaje të rëndësishme në lidhje me të drejtat pronësore mbi pronën që vlerësohet. Informacioni mund të merret në formën e një përmbledhjeje të ofruar nga klienti ose palët e treta, ose në formën e kopjeve të dokumenteve përkatëse. Nëse avokatët e klientit nuk japin një raport që detajon të drejtat pronësore për pronën që vlerësohet, vlerësuesi duhet të tregojë se në çfarë informacioni është mbështetur dhe çfarë supozime ka bërë (për shembull, përveç informacionit të dhënë, është bërë një supozim se nuk kishte barrë mbi titullin e pronës).
Kur ofrohen shërbime vlerësimi për një klient, ndonjëherë kërkohet një analizë e dokumenteve të titullit, e cila duhet të pasqyrohet në supozimin e duhur. Duhet të kihet parasysh se një analizë e tillë duhet të kryhet nga juristë, dhe vlerësuesi duhet të tregojë se supozimet i nënshtrohen verifikimit nga këshilltarët ligjorë të klientit dhe vlerësuesi nuk është përgjegjës për korrektësinë e analizës së dokumenteve të titullit. për pronën. Në të kundërt, vlerësuesi merr përsipër detyrime jo më pak se ato të vendosura me ligj për një avokat kompetent që jep këshilla juridike, drejtpërdrejt ose tërthorazi.

b) Gjendja e ndërtesave
Edhe me kualifikimet e duhura, vlerësuesi, si rregull, nuk kryen ekzaminimin e gjendjes teknike për të evidentuar të gjitha defektet apo keqfunksionimet e objektit. Megjithatë, vlerësuesi duhet t'i kushtojë vëmendje defekteve të dukshme që ndikojnë në vlerën e ndërtesës, përveç nëse ka një lejim të veçantë. Vlerësuesi duhet të tregojë se inspektimi nuk është një ekzaminim i gjendjes teknike të ndërtesës dhe të përcaktojë shtrirjen e përgjegjësisë së tij për kryerjen e një hetimi dhe dhënien e komenteve për elementët strukturorë dhe çdo defekt të konstatuar. Përveç kësaj, duhet theksuar se do të bëhet supozimi se ndërtesa(t) janë në gjendje të mirë, përveç defekteve të shënuara në mënyrë specifike.

V) Komunikimi Inxhinierik
Prania dhe gjendja e shërbimeve të lidhura me ndërtesat dhe çdo instalimi, makinerie dhe pajisjeje shpesh ndikon ndjeshëm në kosto. Në përgjithësi, hetimi i detajuar është përtej qëllimit të vlerësimit, kështu që gjatë kryerjes së një vlerësimi, vlerësuesi duhet të tregojë burimet e disponueshme të informacionit dhe shkallën në të cilën ato janë të besueshme. Supozimi i përgjithshëm është se sistemi i shërbimeve, kontrollet dhe softueri janë në gjendje pune dhe pa defekte.

G) Planifikimi urban (zonimi i territorit)
Vlerësuesi duhet të përcaktojë nëse prona ka lejet e duhura lidhur me ndërtesat ekzistuese dhe përdorimet e tyre, dhe nëse ka synime apo propozime të qeverisë që mund të ndikojnë pozitivisht ose negativisht në vlerë. Në mënyrë tipike, një informacion i tillë është i hapur në raste të ndryshme, marrja e informacionit të saktë kërkon kohë dhe kosto shtesë. Vlerësuesi duhet të tregojë se çfarë studimesh pritet të kryhen ose cilat supozime bëhen në rastet kur nuk është praktike të konfirmohet informacioni për të bërë një vlerësim të caktuar.

d) Substanca të dëmshme dhe të rrezikshme
Në mënyrë tipike, vlerësuesi nuk është i kualifikuar siç duhet për të dhënë këshilla në lidhje me natyrën e ndotësve dhe substancave të rrezikshme, rreziqet që lidhen me to dhe kostot e bëra për heqjen e ndotësve dhe substancave. Megjithatë, nëse vlerësuesi ka tashmë informacion në lidhje me natyrën e zonës në të cilën ndodhet prona dhe ka përvojë në vlerësimin e pronave të ngjashme, ai ose ajo mund të pritet të komentojë mbi potencialin e ndotjes që ndikon në vlerën dhe tregtueshmërinë e pronës. Prandaj, vlerësuesi duhet të përcaktojë qëllimin e kërkimit që do të kryhet dhe të tregojë burimet e informacionit, si dhe supozimet që do të përdoren.

e)Çështjet e mjedisit
Për disa lloje pronash, faktorët mjedisorë janë veti specifike të vetë pronës ose zonës përreth dhe mund të ndikojnë në vlerën e kësaj prone. (Shembuj: minierat, rreziqet nga përmbytjet ose pajisjet e transmetimit të energjisë). Megjithëse nuk është ekspertizë e vlerësuesit për të dhënë komente të hollësishme mbi ndikimin e këtyre faktorëve, prania ose shfaqja e mundshme e faktorëve të tillë shpesh mund të përcaktohet gjatë një inspektimi të kryer si pjesë e vlerësimit, qoftë nëpërmjet pyetjeve të rregullta ose nëpërmjet njohjes së zonë. Vlerësuesi duhet të tregojë kufizimet e fushës së studimeve të kryera dhe të bëjë supozimet e duhura.

dhe) Zhvillimi i qëndrueshëm
Jo vetëm që vetë prona ka një ndikim në mjedis gjatë jetës së saj, por edhe aspektet e qëndrueshmërisë mjedisore dhe sociale mund të kenë ndikim në funksionimin e pronës.

Si përfundim, vërejmë një rrethanë të rëndësishme për të kuptuar teknologjitë e investimeve: cilat supozime bëhen gjatë llogaritjes së treguesve të performancës dhe në çfarë mase ato korrespondojnë me praktikën reale.

Të gjitha metodat mbështeteshin shumë në dy supozimet e mëposhtme.

1. Flukset e parasë lidhen me fundin e periudhës kontabël. Në fakt, ato mund të shfaqen në çdo kohë gjatë vitit në fjalë. Në kuadrin e teknologjive të investimit të diskutuara më sipër, ne sjellim me kusht të gjitha të ardhurat në para të ndërmarrjes në fund të vitit përkatës.
2. Flukset monetare që krijohen nga investimi investohen menjëherë në ndonjë projekt tjetër për të siguruar të ardhura shtesë nga ky investim. Supozohet se norma e kthimit të projektit të dytë do të jetë së paku e njëjtë me normën e skontimit të projektit të analizuar.

Supozimet e përdorura, natyrisht, nuk korrespondojnë plotësisht me gjendjen reale të punëve, megjithatë, duke pasur parasysh kohëzgjatjen e gjatë të projekteve në përgjithësi, ato nuk çojnë në gabime serioze në vlerësimin e efektivitetit.

Detyrat

1. Kompania kërkon një kthim minimal prej 14 përqind kur investon fondet e veta. Aktualisht, kompania ka mundësinë të blejë pajisje të reja me kosto 84,900 dollarë. Përdorimi i kësaj pajisje do të rrisë vëllimin e prodhimit, i cili përfundimisht do të rezultojë në 15,000 dollarë të ardhura vjetore shtesë në para gjatë 15 viteve të përdorimit të pajisjes. Llogaritni vlerën aktuale neto të projektit, duke supozuar një vlerë zero të mbetur të pajisjes pas 15 vjetësh.

Zgjidhje.

Ne do të kryejmë llogaritjen duke përdorur tabelën, duke gjetur faktorin e zbritjes duke përdorur tabelat financiare.

Vlera aktuale neto ishte pozitive, duke mbështetur pranimin e projektit.

2. Kompania planifikon investime të reja kapitale gjatë dy viteve: 120,000 dollarë në vitin e parë dhe 70,000 dollarë në të dytin. Projekti investues është projektuar për 8 vite me zhvillim të plotë të kapaciteteve të reja të prezantuara vetëm në vitin e pestë, kur të ardhurat vjetore neto të planifikuara do të jenë 62,000 dollarë. Rritja e të ardhurave vjetore neto në cash në katër vitet e para sipas planit do të jetë përkatësisht 30%, 50%, 70%, 90%, për vitet nga i pari në të katërtin. Kompania kërkon një kthim minimal prej 16 përqind kur investon fonde.

Nevoja për të përcaktuar

Zgjidhje.

1. Le të përcaktojmë të ardhurat vjetore neto në para gjatë zbatimit të projektit të investimit:

në vitin e parë - 62,000 dollarë 0,3 = 18,600 dollarë;

në vitin e dytë - 62,000 dollarë 0,5 = 31,000 dollarë;

në vitin e tretë - 62,000 dollarë 0,7 = 43,400 dollarë;

në vitin e katërt - 62,000 dollarë 0,9 = 55,800 dollarë;

në të gjitha vitet e mbetura - 62,000 dollarë.

2. Ne do të llogarisim vlerën moderne neto të projektit investues duke përdorur një tabelë.

3. Për të përcaktuar periudhën e skontimit të shlyerjes, ne llogarisim vlerat e flukseve neto të parasë sipas vitit të projektit. Për ta bërë këtë, ju vetëm duhet të gjeni shumën algjebrike të dy flukseve monetare në vitin e parë të projektit. Do të jetë (60,347 dollarë) + 16,035 dollarë = (44,312 dollarë). Vlerat e mbetura në kolonën e fundit të tabelës së mëparshme janë vlera neto.

4. Ne do të llogarisim periudhën e skontuar të shlyerjes duke përdorur një tabelë në të cilën do të llogarisim fluksin e akumuluar të zbritur të parasë sipas vitit të projektit.

Tabela tregon se numri i viteve të plota të shlyerjes për projektin është 7. Prandaj, periudha e zbritjes së shlyerjes do të jetë

i vitit.

3. Kompania ka dy opsione për të investuar 100,000 dollarët e saj. Në opsionin e parë, kompania investon në aktive fikse duke blerë pajisje të reja, të cilat pas 6 vitesh (kohëzgjatja e projektit të investimit) mund të shiten për 8,000 dollarë; Të ardhurat neto vjetore në para nga një investim i tillë vlerësohen të jenë 21,000 dollarë.

Sipas opsionit të dytë, kompania mund të investojë para në kapital qarkullues (inventarë, rritje të llogarive të arkëtueshme) dhe kjo do të gjenerojë 16,000 dollarë të ardhura vjetore neto në para gjatë të njëjtëve gjashtë vjet. Është e nevojshme të merret parasysh se në fund të kësaj periudhe, kapitali qarkullues lirohet (inventarët janë shitur, llogaritë e arkëtueshme janë mbyllur).

Cili opsion duhet të preferohet nëse kompania pret një kthim prej 12% nga fondet që investon? Përdorni metodën e kuptimit të pastër modern.

Zgjidhje.

1. Le të paraqesim të dhënat fillestare të problemit në formë kompakte.

Të theksojmë sërish se kapitali qarkullues dhe pajisjet janë planifikuar të shiten vetëm pas 6 vitesh.

2. Le të llogarisim vlerën moderne neto për projektin e parë.

3. Ne do të kryejmë llogaritje të ngjashme për projektin e dytë

4. Bazuar në rezultatet e llogaritjes, mund të nxirren përfundimet e mëposhtme:

• projekti i dytë duhet të njihet si më i miri;
• projekti i parë duhet të refuzohet fare, edhe pa lidhje me alternativën e disponueshme.

4. Kompania po planifikon një projekt të madh investimi që përfshin blerjen e aseteve fikse dhe riparime të mëdha të pajisjeve, si dhe investime në kapital qarkullues sipas skemës së mëposhtme:

• 130,000 dollarë - investim fillestar para fillimit të projektit;
• 25,000 dollarë - investim në kapital qarkullues në vitin e parë;
• 20,000 dollarë - investim në kapital qarkullues në vitin e dytë;
• 15,000 dollarë - investim shtesë në pajisje në vitin e pestë;
• 10,000 dollarë është kostoja e rinovimeve të mëdha në vitin e gjashtë.

Në fund të projektit të investimit, kompania pret të shesë aktivet fikse të mbetura me vlerën e tyre kontabël prej 25,000 dollarë dhe të çlirojë një pjesë të kapitalit qarkullues me vlerë 35,000 dollarë.

Zgjidhje.

Skema për zgjidhjen e problemit mbetet e njëjtë. Ne përpilojmë një tabelë të të dhënave të llogaritura dhe përcaktojmë vlerat e zbritura të të gjitha flukseve monetare.

Projekti duhet pranuar sepse vlera e tij neto bashkëkohore është në thelb pozitive.

5. Kompania kërkon një kthim minimal prej 18 përqind kur investon fondet e veta. Aktualisht kompania ka mundësinë të blejë pajisje të reja me kosto 84,500 dollarë. Përdorimi i kësaj pajisje do të rrisë vëllimin e prodhimit, i cili përfundimisht do të rezultojë në 17,000 dollarë të ardhura vjetore shtesë në para gjatë 15 viteve të përdorimit të pajisjes. Llogaritni vlerën aktuale neto të projektit, duke supozuar se pajisja mund të shitet për një vlerë të mbetur prej $2,500 në fund të projektit.

6. Kompania planifikon investime të reja kapitale për tre vjet: 90,000 dollarë në vitin e parë, 70,000 dollarë në të dytin dhe 50,000 dollarë në të tretin. Projekti i investimit është projektuar për 10 vjet me zhvillim të plotë të kapaciteteve të reja të prezantuara vetëm në vitin e pestë, kur të ardhurat vjetore neto të planifikuara do të jenë 75,000 dollarë. Rritja e të ardhurave vjetore neto në cash në katër vitet e para sipas planit do të jetë përkatësisht 40%, 50%, 70%, 90%, për vitet nga i pari në të katërtin. Kompania kërkon një kthim minimal prej 18 përqind kur investon fonde.

Nevoja për të përcaktuar

• vlera e pastër moderne e projektit investues,
• periudha e kthimit të zbritur.

Si do të ndryshojë ideja juaj për efektivitetin e projektit nëse shkalla e kërkuar e kthimit është 20%.

7. Kompania ka dy opsione për të investuar 200,000 dollarë. Në opsionin e parë, kompania investon në aktive fikse duke blerë pajisje të reja, të cilat pas 6 vitesh (kohëzgjatja e projektit të investimit) mund të shiten për 14,000 dollarë; Të ardhurat neto vjetore në para nga një investim i tillë vlerësohen të jenë 53,000 dollarë.

Sipas opsionit të dytë, kompania mund të investojë një pjesë të parave (40,000 dollarë) në blerjen e pajisjeve të reja, dhe shumën e mbetur në kapital qarkullues (inventarë, rritje të llogarive të arkëtueshme). Kjo do të gjeneronte 34,000 dollarë të ardhura vjetore neto në para gjatë të njëjtave gjashtë vjet. Është e nevojshme të merret parasysh se në fund të kësaj periudhe, kapitali qarkullues lirohet (inventarët janë shitur, llogaritë e arkëtueshme janë mbyllur).

Cili opsion duhet të preferohet nëse kompania pret një kthim prej 14% nga fondet që investon? Përdorni metodën e kuptimit të pastër modern.

8. Një ndërmarrje po shqyrton një projekt investimi që përfshin blerjen e aktiveve fikse dhe riparime të mëdha të pajisjeve, si dhe investime në kapital qarkullues sipas skemës së mëposhtme:

• 95,000 dollarë - investim fillestar para fillimit të projektit;
• 15,000 dollarë - investim në kapital qarkullues në vitin e parë;
• 10,000 dollarë - investim në kapital qarkullues në vitin e dytë;
• 10,000 dollarë - investim në kapital qarkullues në vitin e tretë;
• 8,000 dollarë - investim shtesë në pajisje në vitin e pestë;
• 7,000 dollarë - kostot e riparimit kapital në vitin e gjashtë;

Në fund të projektit të investimit, kompania pret të shesë aktivet fikse të mbetura me vlerën e tyre kontabël prej 15,000 dollarë dhe të lirojë kapital qarkullues.

Rezultati i projektit të investimit duhet të jetë të ardhurat neto (d.m.th. pas taksave) në para të gatshme:

9. Një projekt që kërkon një investim prej $160,000 do të gjeneronte të ardhura vjetore prej $30,000 gjatë 15 viteve. Vlerësoni realizueshmërinë e një investimi të tillë nëse faktori i zbritjes është 15%.

10. Projekti, i projektuar për 15 vjet, kërkon një investim prej 150,000 dollarësh. Nuk priten të ardhura për 5 vitet e para, por për 10 vitet e ardhshme të ardhurat vjetore do të jenë 50,000 dollarë. A duhet pranuar ky projekt nëse faktori i zbritjes është 15%?

11 . Projektet e analizuara ($):

13. Analizoni dy projekte alternative nëse kostoja e kapitalit është 10%.

15. Investimi i kërkuar për projektin është $18,000; të ardhurat e vlerësuara: në vitin e parë - 1500 dollarë, në 8 vitet e ardhshme - 3600 dollarë në vit. Vlerësoni fizibilitetin e pranimit të projektit nëse kostoja e kapitalit është 10%.

16. Kompania po shqyrton mundësinë e blerjes së një linje të re prodhimi. Ekzistojnë dy modele në treg me parametrat e mëposhtëm ($)

Kushtet, supozimet dhe kufizimet e mëposhtme janë pjesë përbërëse e këtij raporti.

Kushtet e përgjithshme

Bazuar në interpretimet dhe kuptimet e mëposhtme, këto kushte nënkuptojnë mirëkuptimin e tyre të plotë dhe të paqartë nga Vlerësuesi dhe Klienti, në vijim të referuar si Palët, si dhe faktin që të gjitha dispozitat, rezultatet e negociatave dhe deklaratat që nuk janë specifikuar në raport janë i pavlefshëm. Këto Kushte nuk mund të ndryshohen ose modifikohen ndryshe, përveçse me nënshkrimin e të dyja palëve. Këto kushte zbatohen për pasardhësit dhe ekzekutuesit e Palëve.

Qëllimi i përgjithshëm i raportit

Ky raport është plotësisht i besueshëm vetëm për qëllimet e specifikuara në këtë raport dhe për përdorim për qëllimin e specifikuar. Asnjëra palë nuk mund të përdorë raportin ose (ndonjë pjesë të tij) ndryshe nga sa parashikohet në marrëveshjen e vlerësimit.

Dispozitat e përgjegjësisë

Vlerësuesi nuk mban përgjegjësi për raportimin financiar dhe tatimor në lidhje me menaxhimin e pasurisë së vlerësuar. Përgjegjësia për këtë lloj raportimi lidhur me objektin e ekzaminuar nga Vlerësuesi i takon pronarit të objektit.

Në veprimet e tij, Vlerësuesi veproi si një interpretues i pavarur. Gjatë kryerjes së vlerësimit, vlerësuesi supozoi se informacioni i dhënë atij ishte i saktë dhe i besueshëm dhe nuk e verifikoi atë.

Lirimi nga përgjegjësia

Klienti pranon paraprakisht kushtet për të liruar dhe siguruar Vlerësuesin dhe, me kërkesën e Vlerësuesit, për ta mbrojtur atë nga të gjitha llojet e shpenzimeve dhe detyrimeve që rrjedhin nga një pretendim i palëve të treta kundër Klientit për shkak të përdorimit të ligjshëm nga palët e treta të rezultatet e punës së Vlerësuesit. Vlerësuesit nuk i kërkohet të paraqitet në gjykatë ose të dëshmojë ndryshe në lidhje me Raportin ose pronën e vlerësuar, përveçse në bazë të një marrëveshjeje të veçantë me Klientin ose një thirrje zyrtare.

Për të kryer punën e vlerësimit, Klienti mund të sigurojë informacion (dokumente) që janë konfidenciale. Vlerësuesi beson se ky informacion është marrë nga Klienti në mënyrë të ligjshme dhe i është transferuar vlerësuesit me pëlqimin e pronarit (poseduesit) të këtij informacioni. Pretendimet e mundshme të palëve të treta në lidhje me përdorimin e informacionit konfidencial nuk mund të ngrihen kundër Vlerësuesit në lidhje me informacionin e mësipërm.

Përshkrimi i pronës

Vlerësuesi nuk pranon përgjegjësi për përshkrimin e statusit ligjor të pronës dhe pyetjet që përfshijnë diskutime të aspekteve ligjore të pronësisë. Të drejtat e pronësisë mbi objektin e vlerësuar supozohet se përputhen plotësisht me kërkesat e ligjit, përveç rasteve kur përcaktohet ndryshe.

Dispozitat përfundimtare

Vlerësuesi ka marrë parasysh qëndrimin e përgjegjshëm të pronarit dhe menaxhimin e duhur të pronës që po vlerësohet.

Informacioni, vlerësimet dhe opinionet e marra nga Vlerësuesi dhe të përfshira në këtë raport janë marrë nga burime që, sipas mendimit të Vlerësuesit, janë të besueshme. Megjithatë, Vlerësuesi nuk mund të pranojë përgjegjësinë për saktësinë e këtyre të dhënave dhe referimet i bëhen aty ku është e mundur burimit të informacionit.

Opinioni i vlerësuesit lidhur me vlerën e parashikuar të pronës është i vlefshëm vetëm në datën e specifikuar në këtë raport. Vlerësuesi nuk pranon asnjë përgjegjësi për ndryshimet sociale, ekonomike, fizike ose qeveritare që mund të ndodhin pas kësaj date dhe të ndikojnë në faktorët e tregut dhe në këtë mënyrë të ndikojnë në gjykimin e Vlerësuesit.

Raporti i Vlerësimit përmban opinionin profesional të Vlerësuesit në lidhje me vlerën e pronës që vlerësohet dhe nuk garanton se ajo do të ndryshojë me një çmim të barabartë me vlerën e deklaruar në Raportin e Vlerësimit. Kjo vlerë mund të konsiderohet e rekomanduar për qëllime të kryerjes së një transaksioni me subjektin e vlerësimit, nëse nuk kanë kaluar më shumë se 6 muaj nga data e hartimit të Raportit të Vlerësimit deri në datën e transaksionit me subjektin e vlerësimit ose datën. të paraqitjes së ofertës publike.

Vlerësuesi vlerësoi pronën vetëm në bazë të informacionit të dhënë dhe një inspektimi personal të pronës.

Llogaritjet si pjesë e vlerësimit të Pasurisë janë kryer nga Vlerësuesi duke përdorur Microsoft® Excel. Tabelat dhe formulat e llogaritjes të paraqitura në këtë Raport përmbajnë vlera të rrumbullakosura të treguesve. Vlerat përfundimtare u morën gjithashtu duke përdorur shifra të rrumbullakosura.