Was ist eine retrospektive Beurteilung? Retrospektive Beurteilung der Berufswahl

In diesen Fällen beauftragt häufig jede Partei einen eigenen Gutachter, der dann sein Gutachten vor Gericht verteidigen muss. In der Regel haben Ehegatten eine Wohnung im gemeinsamen Eigentum (ohne Anteilszuteilung).

Befindet sich die Wohnung im Miteigentum, ist im Rahmen eines Gerichtsverfahrens eine gerichtliche Feststellung des Wohnungsanteils erforderlich.

In der Praxis ist eine gerichtliche Beurteilung eines Anteils an einer Wohnung am häufigsten erforderlich, wenn ein Anteil von einem anderen Eigentümer gekauft wird, eine Erbschaft eingetragen wird, ein Anteil auf dem freien Markt verkauft wird oder eine Immobilie geteilt wird.

Darüber hinaus ist es bei einem Wohnungstausch häufig erforderlich, den Anteil des in der Wohnung eingetragenen Kindes zu ermitteln, da der Wert des Anteils des Kindes beim Tausch nicht gemindert werden kann.

Retrospektive Immobilienbewertung ist

Dafür gibt es nur einen Grund: die Inkompetenz der Gutachter.

Die Angst vor einer negativen Prüfung ihres Gutachtens zwingt Gutachter auf alle Fälle dazu, Kunden davon abzubringen, Gutachten über eine SRO zu erstellen.

Es ist jedoch nicht immer möglich, die Prüfung zu vernachlässigen, und daher ist es für Kunden wichtig, den Empfehlungen ihrer Gutachter sehr aufmerksam zu folgen.

Der erste prüft die Rechtmäßigkeit der Bewertung und die Einhaltung von Normen und Regeln.

Der zweite bestätigt die Berechnungen. Die zweite Möglichkeit zur Prüfung des Gutachtens in der SRO ist Voraussetzung für die Vorlage eines Lbeim Gericht oder bei der Kommission zur Revision des Katasterwertes dieser Liegenschaft.

Kosten für Gutachterleistungen

Die Bewertung einer Immobilie ist der Prozess der Bestimmung ihres monetären Wertes. Gegenstand der Bewertung können Immobilien, Unternehmen, Unternehmen, Kreditinstitute sowie materielle und immaterielle Vermögenswerte sein.

Dementsprechend bezieht sich die Tätigkeit eines Gutachters auf die Feststellung des Markt- oder sonstigen Wertes der zu bewertenden Gegenstände.

Mit der Entwicklung des Immobilienmarktes steigt die Nachfrage nach den Dienstleistungen von Bewertungsunternehmen. Eines der Hauptkriterien bei der Auswahl eines Bewertungsunternehmens für einen Verbraucher von Bewertungsdienstleistungen ist nach wie vor die Tarifpolitik des Unternehmens. Wie läuft der Preisfindungsprozess auf dem Markt für Bewertungsdienstleistungen ab, welche Bestandteile bilden den Betrag, der für eine Reihe von Arbeiten gezahlt werden muss, um den Marktwert des bewerteten Objekts zu ermitteln?

Die Kosten für die Arbeit des Gutachters hängen sowohl von der Immobilie, dem Zweck der Schätzung als auch vom Zeitpunkt ab. Mit der Entwicklung des Immobilienmarktes steigt die Nachfrage nach den Dienstleistungen von Bewertungsunternehmen.

Häufige Meldefehler zu Streitzwecken

Ab dem neuen Jahr wird die Relevanz des Themas noch weiter zunehmen, da die Steuer für Kapitalbauvorhaben auch aus dem Katasterwert berechnet wird. Evgenia Panfilova. Stellvertretender Vorsitzender des Sachverständigenrats der NP SRO „SVOD“, analysiert typische Fehler, die in Berichten gefunden werden, die den Katasterwert in Frage stellen. Die Bewertung von Standards zum Zweck der Anfechtung erfolgt bekanntlich zu einem retrospektiven Zeitpunkt, was keine triviale Aufgabe ist und neben dem allgemeinen Problem der Unterentwicklung und Begrenztheit des Grundstücksmarktes auch Gutachter mit solchen Schwierigkeiten konfrontiert als: In diesem Fall empfiehlt es sich, nicht bei einer Informationsquelle stehen zu bleiben, sondern zu versuchen, den Umfang der Informationssammlung zu erweitern, es ist möglich, Rosreestr-Datenbanken zu nutzen, städtebauliche Standards für die Zoneneinteilung von Siedlungen zu analysieren usw.

Stellen Sie eine Aufgabe zur Bewertung

Die Kennzeichnung einer Immobilie stellt deren genaue rechtliche Beschreibung dar, die auf der Grundlage der vom Kunden gemachten Angaben erstellt werden sollte. Die erforderlichen Informationen können dem staatlichen Register für Landvermessungsdaten gemäß den örtlichen und staatlichen Rechtsvorschriften entnommen werden. Eine ordnungsgemäße rechtliche Beschreibung muss das spezifische regionale System der Vermessung und Beschreibung von Grundstücken berücksichtigen, das aus einer Beschreibung ihrer Grenzen, dem staatlichen Vermessungssystem und dem Verfahren zur Beschreibung und Kartierung von Flurstücken und Blöcken besteht.

Identifizierung der zu bewertenden Eigentumsrechte.

Das Problem der retrospektiven Suche nach Analoga zur Bestimmung des Marktwerts und eine Möglichkeit, es zu lösen

Es wird der Schluss gezogen, dass das Problem, Analoga für ein retrospektives Datum zu finden, in jeder Region erfolgreich gelöst werden kann. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC „Capital Consulting“, Leiterin der Bewertungsabteilung 2 LLC „Capital Consulting“, stellvertretende Leiterin der Bewertungsabteilung Zusammenfassung Der Artikel diskutiert die Möglichkeit, den Katasterwert von Immobilien anzufechten, was notwendig ist die Analoga am retrospektiven Datum zu verwenden.

Wir beschreiben mögliche Informationsquellen und analysieren die Möglichkeit ihrer Nutzung. Es wird gefolgert, dass das Problem, Äquivalente in einem retrospektiven Datum zu finden, erfolgreich gelöst werden kann.

Bei der Zahlung welcher Steuern wird eine nachträgliche Veranlagung angewendet? Ist der Steuerausschuss zur Annahme verpflichtet?

Die rückwirkende Veranlagung wird bei der Zahlung der Steuer auf den Verkauf von Immobilien angewendet, wenn deren Eigentum weniger als ein Jahr betrug. In diesem Fall wird die Steuer (10 %) auf die Einkünfte aus der Differenz zwischen Kaufpreis und Verkaufspreis berechnet. Liegt jedoch kein Kaufpreis vor, muss die Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs geschätzt werden. Viele Eigentümer verzichten beim Wohnungskauf in der Regel darauf, da kein Ziel besteht, die Immobilie sofort zu verkaufen. In diesem Fall wird eine Begutachtung angeordnet, man spricht von einer Retrospektive. Sie muss spätestens bis zum 31. März des Folgejahres beim Finanzamt eingereicht werden. Das heißt, wenn die Wohnung im Jahr 2015 verkauft wurde, muss das Steuerzahlungsformular bis spätestens 31. März 2016 und die Zahlung der Steuer selbst bis spätestens 10. April 2016 eingereicht werden. Wenn Sie also fristgerecht einen Steuerbescheid einreichen, ist die Annahme durch den Steuerausschuss erforderlich.

Inna Pchelyanskaya

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Wie im Informationsdienst des Justizministeriums (Tel. 258-00-58) erläutert, gibt es bei der Registrierung (richtiger: Registrierung am Wohnort) in Almaty Einschränkungen: für jeden…

In Übereinstimmung mit dem Gesetz müssen Sie über ein staatliches Gesetz über das Recht auf Privateigentum oder Landnutzung an Land verfügen. Dieses Dokument...

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Zeitlich gesehen kann die Immobilienbewertung aktuell, retrospektiv und prospektiv erfolgen. Eine retrospektive Bewertung ist eine Schätzung des Werts zu einem bestimmten Zeitpunkt in der Vergangenheit. Eine langfristige Bewertung ist eine Schätzung seines Wertes bis zum Ende des geplanten Zeitraums für den Aufbau von Unternehmen.

Zur Wertermittlung einer Immobilie gibt es drei Methoden:

1)teuer;

2) Verkaufsvergleiche;

3) Kapitalisierung des Einkommens.

Alle drei Methoden sind auf viele Schätzprobleme anwendbar, eine davon kann jedoch für eine bestimmte Aufgabe wichtiger sein. Die Kostenmethode kann bei der Bewertung von Immobilien mit älteren Gebäuden anwendbar sein, die eine erhebliche kumulierte Wertminderung aufgrund von physischer Abnutzung, funktionaler Veralterung und äußerer Veralterung aufweisen, die schwer abzuschätzen ist. Die Verkaufsvergleichsmethode kann nicht auf hochspezialisierte Immobilientypen angewendet werden, da möglicherweise keine Informationen zum Vergleich verfügbar sind. Die Ewird selten zur Bewertung eigengenutzter Schuldenanteile verwendet, obwohl sie mit Marktbestätigungen verwendet werden kann. Auf dem Gewerbe- oder Industrieimmobilienmarkt, wo Eigentümer ihre Investoren überbieten, kann die Kapitalisierung von Erträgen unzuverlässig sein. Der Inhalt dieser Methoden ist wie folgt.

Die Kostenmethode basiert auf dem Grundsatz, dass ein Käufer für eine Immobilie nicht mehr bezahlen muss, als der Kauf einer ähnlichen Immobilie gleicher Qualität kosten würde. Daher ist der geschätzte Marktwert die Summe der Kosten eines Grundstücks und der Kosten für den Bau einer ähnlichen Anlage zum Bewertungsstichtag. Dieser Ansatz basiert auf dem Verständnis, dass Marktteilnehmer Kosten gegen Kosten abwägen. Bei dieser Methode wird der Wert der Immobilie ermittelt, indem der kalkulatorische Wert des Grundstücks zu den aktuellen Kosten für den Bau einer Nachbildung oder eines Ersatzes für die Gebäude addiert wird und nach Abzug der Wertminderung und Veralterung der Gebäude aus allen Gründen. Die Kostenmethode ist besonders nützlich bei der Bewertung neuer Gebäude oder Immobilien, die selten auf den Markt kommen.

Der Kern der Verkaufsvergleichsmethode besteht darin, den Preis zu ermitteln, den ein Käufer für eine Immobilie mit ähnlichem Nutzen zahlen würde. Wenn es keine solche Immobilie auf dem Markt gibt, wird die Verkaufsvergleichsmethode nicht angewendet. Mit dieser Methode erhält der Gutachter eine Wertschätzung, indem er die zu bewertende Immobilie mit ähnlichen Immobilien vergleicht, die als „vergleichbare Verkäufe“ bezeichnet werden. Die Verkaufspreise von Immobilien, die nach Ansicht des Gutachters am vergleichbarsten sind, sollten das Ausmaß widerspiegeln, in dem der reflektierte Wert der zu bewertenden Immobilie sinken kann.

Der Gutachter berechnet den Schwierigkeitsgrad oder die Differenz zwischen der Immobilie und vergleichbaren Verkäufen unter Berücksichtigung verschiedener Vergleichselemente: Finanzierungsbedingungen; Verkaufsbedingungen; Marktbedingungen; Unterkunft; physikalische Eigenschaften; wirtschaftliche Merkmale; Verwendung; ungültige Kostenkomponenten; übertragene Rechte an Immobilien; Eigentumsrechte an Immobilien.

Der Preis einer Immobilie wird durch den Nutzen aus den verkauften Eigentumsrechten an der Immobilie bestimmt. Besonders ertragsstarke Objekte können zusammen mit bestehenden Mietverträgen veräußert werden. Die Berücksichtigung der Differenz zwischen Marktmiete und Vertragsmiete bei der Wertermittlung wird als Titelanpassung bezeichnet. Ausgangspunkt der Anpassung ist, dass das vollständige Eigentum anhand der marktüblichen Mieten und der aktuell verfügbaren Finanzierung ermittelt wird.

Die Bedingungen für die Finanzierung einer Transaktion können marktorientiert oder nicht marktorientiert sein. Der Wunsch der Transaktionsparteien nach größtmöglichem Nutzen führt zu unterschiedlichen Vertragsarten:

1) Finanzierung der Transaktion durch den Kreditgeber, d.h. Der Verkäufer zahlt die Zinsen für das Darlehen, die der Käufer – der Schuldner – benötigt, um das Darlehen zu erhalten. In diesem Fall wird der Zinsbetrag vom Verkaufspreis abgezogen;

2) Finanzierung der Transaktion durch den Verkäufer, d.h. Der Verkäufer stellt dem Käufer ein Hypothekendarlehen zur Verfügung. Um solche Bedingungen auszugleichen, kann eine Abzinsung der Cashflows des Hypothekendarlehens (konstante Zahlungen und Ballonzahlungen) zu Marktzinssätzen verwendet werden.

Die Anpassung der Verkaufsbedingungen spiegelt die untypische Beziehung zwischen Verkäufer und Käufer auf dem Markt wider. Der Verkauf kann zu einem Preis unter dem Marktpreis erfolgen, wenn der Verkäufer die Immobilie dringend verkaufen muss und zwischen den Parteien der Transaktion eine Verbindung besteht, und zu einem Preis über dem Marktpreis, wenn der Käufer dringend kaufen muss die Eigenschaft.

Marktbedingungen sind Veränderungen der Marktbedingungen für Kauf und Verkauf im Laufe der Zeit. Die Marktlage wird durch Inflation und Deflation, Veränderungen von Angebot und Nachfrage, Steuern usw. beeinflusst. Der Anpassungsbetrag wird anhand einer Analyse der Verkäufe ähnlicher Immobilien an verschiedenen Standorten ermittelt und spiegelt daher in erster Linie Unterschiede im Grundstückswert dieser Immobilien wider.

Zu den physischen Eigenschaften einer Immobilie gehören Abmessungen, Strukturelemente, Materialqualität, Abnutzung, Aussehen, Umgebungsbedingungen usw. Anpassungen der physischen Eigenschaften erfordern eine Diskussion aller Unterschiede.

Zu den wirtschaftlichen Merkmalen einer Immobilie gehören Kosten, Qualität der Bewirtschaftung, Mietbedingungen und -bedingungen, Höhe der Einnahmen bzw. des Gewinns usw. Dieser Vergleich gilt nur für einkommensgenerierende Immobilien.

Bei der Ermittlung der möglichen Nutzung einer Immobilie nach dem Verkauf orientieren sich die Beurteilungen an den örtlichen Bebauungsvorschriften. Ein Vergleich von Immobilienobjekten ist nicht möglich, wenn eines davon nach dem Verkauf anders genutzt werden kann als das zu bewertende Objekt, d. h. umfunktioniert.

Die nichtigen Komponenten einer Transaktion sind die nichtimmobilienbezogenen Wertkomponenten. Beim Vergleich werden ungültige Wertbestandteile von der Eigenschaft getrennt.

Bei der Kapitalisierung von Einkünften handelt es sich um die Umwandlung erwarteter künftiger Einkünfte in einen aktuell erhaltenen Pauschalbetrag, d. h. Umwandlung von Einkommen in Kapital. Das Hauptprinzip der Ertragswertmethode ist das Erwartungsprinzip, d.h. Der Marktwert ist definiert als der aktuell bestehende Wert der Rechte auf erwartete zukünftige Erträge.

Bei der Kapitalisierung von Erträgen wird der aktuelle Wert des künftigen finanziellen Nutzens berechnet, den der Eigentümer aus der Immobilie ziehen kann. Finanzielle Vorteile bestehen aus wiederkehrenden Einnahmen über die erwartete Nutzungsdauer der Immobilie und Erlösen aus dem Verkauf (oder der Übertragung) des Eigentums an der Immobilie.

Bei der Immobilienbewertung werden vor allem zwei Verfahren verwendet, um zukünftige Erträge auf ihren aktuellen Wert zu reduzieren: die Verwendung des Kapitalisierungszinssatzes und des Diskontsatzes. Der Kapitalisierungszinssatz wird auf den Jahresgewinn angewendet. Dies ist normalerweise das erste Prognosejahr. Die Kosten werden nach folgender Formel berechnet:

K – aktueller Wert,

Kt – Einkommen bis zum Ende des Jahres t

n – Abzinsungssatz (Rendite)

Retrospektive Bewertung, Bewertung zu einem Zeitpunkt in der Vergangenheit

Bei der retrospektiven Bewertung erstellt der Gutachter einen Wertbericht zu einem Datum, das in der vergangenen Periode liegt. Berechnungen und Angaben zu den angegebenen Analogien, auf die sich der Gutachter bei der Erstellung dieses Gutachtens bezieht, müssen mit dem Datum der Erstellung des Gutachtens übereinstimmen.

Notwendigkeit einer retrospektiven Bewertung

In folgenden Fällen kann sich die Notwendigkeit einer nachträglichen Beurteilung ergeben:

• Immobilienbesteuerung;
• Besteuerung von Kapitalerträgen;
• Besteuerung von Erbschaften;
• Zahlung einer Entschädigung;
• Prüfung von Schadensersatzansprüchen vor Gericht;
• Überprüfungen bestehender Gutachten.

Ansätze zur retrospektiven Beurteilung

Es gibt zwei Möglichkeiten, eine retrospektive Bewertung durchzuführen:

1) Führen Sie eine Bewertung auf der Grundlage der zum Zeitpunkt der Bewertung aktuellen Verkaufspreise ähnlicher Objekte durch. In diesem Fall findet der Gutachter verlässliche Angebotsquellen für den Verkauf gleichartiger Objekte, die dem Bewertungsgegenstand in allen zum Zeitpunkt der nachträglichen Bewertung gültigen Preisparametern entsprechen. Als Quelle nutzen die Gutachter unseres Unternehmens verschiedene Archive sowie unsere eigene Datenbank mit Angeboten für den Verkauf von Immobilien, die im Laufe unserer Arbeit entstanden sind.

2) Eine Alternative zur Suche und zum Vergleich vergangener Preise ist die sogenannte Indexmethode. Diese Methode geht davon aus, dass der Wert eines Objekts zunächst zum aktuellen Datum anhand aktueller Preise ermittelt wird und anschließend mithilfe von Preisänderungsindizes der Wert zu einem Datum in der Vergangenheit berechnet wird (Retrowert).

Unser Ansatz zur retrospektiven Beurteilung

VALMARKET verfügt über ausreichende Erfahrung, um zum von Ihnen gewünschten Zeitpunkt ein professionelles Gutachten über den Wiederbeschaffungswert des Schätzobjekts zu erstellen. Die Spezialisten unseres Unternehmens führen eine Expressanalyse durch, um die Möglichkeit der Durchführung von Wertermittlungsarbeiten zu ermitteln, eine Schlussfolgerung über die Machbarkeit oder Unzweckmäßigkeit einer Objektbewertung im Einzelfall zu ziehen, außerdem den Marktwert Ihrer Objekte zu ermitteln und ein Gutachten zu erstellen Bericht, der alle Anforderungen der Gesetzgebung der Republik Moldau erfüllt.

Erforderliche Unterlagen für eine unabhängige retrospektive Beurteilung

Um einen retrospektiven Bewertungsbericht zu erstellen, ist das erforderliche Mindestpaket an Dokumenten:

• ein vollständiger Satz von Eigentumsdokumenten für den Gegenstand der nachträglichen Bewertung;
• Informationen, die die Rechte am Bewertungsobjekt zum Zeitpunkt der nachträglichen Bewertung bestätigen.

Zeitpunkt und Kosten der retrospektiven Bewertung

Die Kosten für ein nachträgliches Wertgutachten liegen immer geringfügig über den zum aktuellen Zeitpunkt für das Gutachten geltenden Preisen. Dies liegt vor allem an der Komplexität und den Einschränkungen bei der Suche nach Informationen, die für die Durchführung von Bewertungsarbeiten erforderlich sind. Aber Sie können sicher sein, dass VALMARKET Ihnen immer den besten Preis für Bewertungsdienstleistungen bietet und die Arbeiten in kürzester angemessener Zeit erledigt.