In welchen Fällen wird das effektive Alter eines Gebäudes berechnet? Methoden zur Bewertung von Grundstücken

Der Verfall des Gebäudes ist auf die Verschlechterung seines physischen Zustands, die Diskrepanz zwischen den funktionalen Merkmalen moderner Konzepte des Immobilienmarktes und den Einfluss der äußeren Betriebsbedingungen des Objekts auf seinen Wert zurückzuführen. Da die aufgeführten Faktoren miteinander verknüpft sind, werden ihre Auswirkungen auf die Kosten umfassend bewertet.

Unter Wertminderung versteht man den Wertverlust aufgrund der Verschlechterung des physischen Zustands eines Objekts und/oder seiner Veralterung. Die kumulierte Abschreibung ist definiert als die Differenz zwischen den aktuellen Kosten der Wiederherstellung (Ersatz) und dem tatsächlichen Marktwert des Objekts am Bewertungstag.

Abhängig von den Gründen, die den Wertverlust verursachen, wird die Abnutzung in drei Arten unterteilt: physische Abnutzung, funktionelle Abnutzung und äußere Abnutzung.

Unter körperlicher Abnutzung versteht man den Wertverlust aufgrund natürlicher Prozesse im Betrieb. Sie äußert sich in Alterung und Abnutzung, Zerstörung, Fäulnis, Rost, Bruch und Strukturfehlern. Diese Art von Verschleiß kann entweder reparierbar oder irreparabel sein. Zu den behebbaren physischen Abnutzungserscheinungen (d. h. Abnutzungserscheinungen, die durch routinemäßige Wartung korrigiert werden können) gehören routinemäßige Reparaturen oder der Austausch von Teilen einer Anlage während des täglichen Gebrauchs. Unter nicht behebbarem körperlichem Verschleiß versteht man Verschleiß, der aus wirtschaftlicher Sicht nicht korrigierbar ist, d. h. Die Kosten für die Beseitigung sind größer als der Mehrwert der Struktur.

Funktionelle Obsoleszenz ist der Wertverlust aufgrund der relativen Unfähigkeit einer bestimmten Struktur, im Vergleich zu einer neuen Struktur, die für denselben Zweck errichtet wurde, einen Nutzen zu bieten. Die Ursache liegt in der Regel in mangelndem Design sowie mangelhaften technischen und funktionalen Anforderungen wie Größe, Stil, Haltbarkeit usw. Funktionskleidung kann abnehmbar oder irreparabel sein. Funktionelle Abnutzung gilt als erstattungsfähig, wenn die Kosten für die Reparatur oder den Austausch veralteter oder inakzeptabler Komponenten wirtschaftlich sind oder zumindest den Nutzen bzw. die Wertschöpfung nicht übersteigen. Andernfalls gilt der Verschleiß als irreparabel.

Physischer und funktioneller Verschleiß sind in der Regel mit der Immobilie selbst verbunden.

Der äußere (wirtschaftliche) Verschleiß charakterisiert den Wertverlust einer Immobilie durch externe Faktoren. Aufgrund seiner festen Lage ist es einzigartig für Immobilien.

Unter wiederherstellbarer physischer Verschlechterung versteht man den Wertverlust aufgrund der potenziellen Kosten, die einem typischen Käufer durch Reparaturen an Struktur- und Gebäudekomponenten entstehen, die offensichtliche Schäden oder Mängel aufweisen.

Es wird davon ausgegangen, dass Bauwerke und Elemente wieder in einen Zustand gebracht werden, der den normalen Betriebsbedingungen entspricht, oder vollständig ersetzt werden.

Zur Feststellung der entfernbaren körperlichen Abnutzung haben wir Objekte in einzelne Strukturelemente unterteilt und deren technischen Zustand ermittelt.

Unter dem Einfluss verschiedener natürlicher und funktionaler Faktoren verlieren konstruierte Objekte ihre Gebrauchseigenschaften und werden zerstört. Darüber hinaus wird der Marktwert eines Objekts durch äußere wirtschaftliche Einflüsse aus der unmittelbaren Umgebung und Veränderungen im Marktumfeld beeinflusst. Gleichzeitig können körperliche Abnutzung (Verlust von Leistungseigenschaften), funktionale Alterung (Verlust an technischer Kompatibilität und Wert aufgrund des wissenschaftlichen und technischen Fortschritts), äußere oder wirtschaftliche Abnutzung (Änderungen der Attraktivität eines Objekts im Hinblick auf Veränderungen des äußeren Umfelds und der wirtschaftlichen Lage in der Region) werden unterschieden. Zusammengenommen stellen diese Arten von Verschleiß einen kumulierten Verschleiß dar, der sich aus der Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten des Objekts und den Kosten für die Reproduktion/den Austausch des Objekts ergibt.

Unter physischer Abnutzung von Bauwerken, Elementen, technischen Anlagensystemen und der Anlage als Ganzes ist der Verlust ihrer ursprünglichen technischen und betrieblichen Eigenschaften (Festigkeit, Stabilität, Zuverlässigkeit etc.) durch den Einfluss natürlicher Einflüsse zu verstehen und klimatische Faktoren und menschliche Aktivität. Der physische Verschleiß zum Zeitpunkt seiner Beurteilung wird durch das Verhältnis der Kosten objektiv notwendiger Reparaturmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Bauwerken, einem Element, einem System oder einem Objekt als Ganzes und deren Wiederbeschaffungskosten ausgedrückt.

Das Ausmaß der physischen Verschlechterung der zu bewertenden Gebäude wurde anhand der modifizierten Lebensdauermethode ermittelt. Diese Methode basiert auf der Bestimmung des Gesamtverschleißes durch Berechnung seiner beiden Komponenten: des abnehmbaren und des irreparablen physischen Verschleißes.

In diesem Fall entspricht der entfernbare Verschleiß den Kosten seiner Beseitigung und der nicht entfernbare Verschleiß dem Verhältnis des effektiven Alters (EA) des Gebäudes zu seiner typischen wirtschaftlichen Lebensdauer (TS), multipliziert mit die Wiederbeschaffungskosten (C), reduziert um die Menge des entfernbaren Verschleißes (RU). Somit lautet die Formel zur Berechnung des kumulierten Verschleißes:

Dabei wurde das Fahrzeug anhand der Lebensdauer von Wohngebäuden in Abhängigkeit von der im „Vorlesungsskript zu den Grundprinzipien der Beurteilung des technischen Zustands von Gebäuden und Bauwerken“ von Yu. V. Beilezon angegebenen Kapitalgruppe bestimmt.

Das Ausmaß der entfernbaren physischen Abnutzung der Strukturelemente des Gebäudes wird gemäß VSN 53-86(r) „Regeln zur Beurteilung der physischen Abnutzung …“ bestimmt. Nach diesen Regeln entspricht die reparable Abnutzung der Räumlichkeiten der Summe der entfernbaren Abnutzung der einzelnen Bauelemente des Gebäudes, multipliziert mit ihrem Anteil an den Wiederbeschaffungskosten.

Unter einer allgemeinen kumulierten Wertminderung verstehen Gutachter den Wertverlust des bewerteten Objekts aus allen möglichen Gründen. Der Betrag der gesamten kumulierten Abschreibung stellt die Differenz zwischen dem Marktwert der Struktur am Bewertungstag und ihren vollständigen Wiederbeschaffungskosten dar, die entweder als Reproduktionskosten oder als Wiederbeschaffungskosten berechnet werden. Der Kostenansatz berücksichtigt die vollständigen Wiederbeschaffungskosten der zu bewertenden Gebäude, sofern es sich um neue Gebäude handelt. Daher ziehen die Gutachter nach der Ermittlung des Gesamtwerts der kumulierten Abschreibungen für Gebäude diesen vom Indikator für die vollständigen Wiederbeschaffungskosten ab und ermitteln so den Restwert des Gebäudes.

Die physische Lebensdauer eines Gebäudes (PL) ist die Betriebsdauer eines Gebäudes, während der der Zustand der tragenden Strukturelemente des Gebäudes bestimmte Kriterien erfüllt (strukturelle Zuverlässigkeit, physikalische Dauerhaftigkeit usw.). Die physische Lebensdauer eines Objekts wird während des Baus festgelegt und hängt von der Kapitalgruppe des Gebäudes ab. Das physische Leben endet mit der Zerstörung des Objekts.

Das chronologische Alter (CA) ist der Zeitraum, der von der Inbetriebnahme eines Objekts bis zum Datum der Bewertung verstrichen ist.

Die Wirtschaftsdauer (EL) wird durch die Betriebszeit bestimmt, während der das Objekt Erträge erwirtschaftet. In diesem Zeitraum vorgenommene Verbesserungen tragen zum Wert der Immobilie bei.

Das effektive Alter (EA) wird auf der Grundlage des chronologischen Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung seines technischen Zustands und der zum Zeitpunkt der Bewertung vorherrschenden wirtschaftlichen Faktoren berechnet, die sich auf den Wert des bewerteten Objekts auswirken. Abhängig von den Betriebseigenschaften des Gebäudes kann das effektive Alter vom chronologischen Alter nach oben oder unten abweichen. Bei normalem (typischem) Betrieb eines Gebäudes entspricht das effektive Alter in der Regel dem chronologischen

Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer (REL) eines Gebäudes ist der Zeitraum vom Bewertungsdatum bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer (Abb.).

Reis. Lebensdauer eines Gebäudes und sie charakterisierende Bewertungsindikatoren

Die geschätzte Wertminderung spiegelt die Marktreaktion auf bestimmte Merkmale des bewerteten Objekts wider, die es am Bewertungsstichtag von einem ähnlichen hypothetisch neu gebauten Objekt unterscheiden. Der Verfall von Gebäuden erfolgt unter dem Einfluss von drei Hauptgründen, die sich sowohl komplex als auch isoliert manifestieren können. Das Gutachten identifiziert folgende Gründe für den Wertverlust von Gebäuden:

1. körperliche Abnutzung,

2. funktionelles Altern,

3. externe (wirtschaftliche) Alterung.

Eine physische Wertminderung ist eine Wertminderung einer Immobilie aufgrund ihrer physischen Alterung, Nutzung, Naturkatastrophen und anderen Faktoren, die zu einer Verkürzung der Nutzungsdauer der Immobilie führen.

Moderne Bautechnologien ermöglichen den Bau von Kapitalbauwerken, die sich durch eine erhöhte Verschleißfestigkeit auszeichnen, was auch deren Lebensdauer verlängert. Daher lässt sich argumentieren, dass neue Anlagen von vornherein auf eine Lebensdauer von mindestens 100 Jahren ausgelegt sind; Bei besonderen Kapitalstrukturen kann der Zeitraum der körperlichen Eignung 100–175 Jahre betragen. Doch angesichts des aktuellen Lebenstempos und des rasanten wissenschaftlichen Fortschritts erfolgt die Veralterung vieler Produkte und insbesondere von Immobilien viel schneller als die physische Veralterung.

So wurde das 1967 eröffnete Moskauer Rossiya Hotel 2006 wegen Umbau geschlossen. Natürlich erlaubte die Gestaltung des Hotels eine weitere Nutzung, doch die ungünstige Raumaufteilung, geringe Durchflussmengen und andere Faktoren führten zu funktionalem Verschleiß. Das Gebäude wurde abgebaut. In vielen Ländern wie Japan, den USA und anderen werden solche Gebäude nach 20 bis 30 Jahren abgerissen.

Valery Evstifeev nennt folgende Beispiele für den Immobilienmarkt der Hauptstadt: „Der Alterungsprozess von Gebäuden lässt sich am Beispiel der Einzelhandels- und Büromärkte veranschaulichen. Die erste Welle der Entstehung neuer Einkaufszentren erfolgte Ende der 1990er Jahre, Bürozentren Anfang der 2000er Jahre. Seitdem ist nicht viel Zeit vergangen, und dennoch sind einige von ihnen, obwohl sie formal als Gebäude der Klasse A eingestuft sind, bereits funktionell veraltet. Dies erklärt sich aus der Tatsache, dass viele Objekte nur unter Berücksichtigung der Mindestanforderungen einer bestimmten Klasse gebaut wurden (dies betrifft insbesondere die Anzahl der Parkplätze pro 100 m2 Fläche, Aufteilung, Infrastruktur usw.). Diese Situation lässt sich durch einen akuten Mangel in allen Segmenten von Gewerbeimmobilien erklären, wenn fast das gesamte neue Angebot vom Markt absorbiert wird und Büro- und Einzelhandelsgebäude lange vor Abschluss der Bauarbeiten mit Mietern gefüllt sind. Mit zunehmender Marktsättigung werden Entwickler jedoch zunehmend vor der Herausforderung stehen, Immobilien zu schaffen, die resistenter gegen wirtschaftliche Veralterung sind.

Dies bedeutet, dass bei der Planung eines Büros, eines Einkaufszentrums, eines Hotels oder eines anderen Gewerbegebäudes nicht nur die modernen technischen Anforderungen berücksichtigt werden müssen, sondern auch die Konkurrenz und die Anforderungen an Objekte vom Markt über mehrere Jahre hinweg abgewogen und bewertet werden müssen Vorauszahlung."

Aufgrund der Gestaltungsmerkmale von Immobilienobjekten und aufgrund des Einflusses verschiedener Faktoren, die zu destruktiven Veränderungen in der Struktur des Objekts führen, erfolgt der Verschleiß verschiedener Bausysteme und Elemente des Immobilienobjekts ungleichmäßig, daher erfolgt die Berechnung der Gesamtsumme Die Verschleißanzeige erfolgt immer elementweise. Dies bedeutet, dass der Gutachter alle Tragwerkssysteme eines Gebäudes oder Bauwerks gesondert prüft, die für das Tragwerkssystem charakteristischen Verschleißerscheinungen erkennt und aufzeichnet und den Verschleiß jedes Tragwerkssystems separat ermittelt.

Bei jeder Immobilie lassen sich folgende Struktursysteme unterscheiden: Fundament, Wände, Böden, Trennwände, Dach, Öffnungen, Böden. Jedes dieser Elemente erfüllt seine eigene spezifische Funktion, ist bestimmten Belastungen ausgesetzt, hat ein eigenes Design und weist dadurch eigene Verschleißerscheinungen auf. Lassen Sie uns näher auf die Verschleißerscheinungen der wichtigsten der aufgeführten Struktursysteme eingehen.

Die Beurteilung des Zustands einer Immobilie beginnt bereits beim Fundament. Allerdings steht nicht das gesamte Fundament zur Besichtigung zur Verfügung; bestenfalls können Sie den Sockel und den Keller des Gebäudes inspizieren und anhand ihrer Besichtigung die Abnutzung des Fundaments beurteilen. Auf welche Anzeichen achtet der Gutachter? Wenn bei der Inspektion keine Verformungen des Sockels, Risse, Abplatzungen des Mörtels im Mauerwerk, Abblättern der Putzschicht festgestellt werden und der Keller des Gebäudes trocken ist und keine Anzeichen von Abdichtungsschäden aufweist, können wir von einem guten Zustand sprechen das Fundament, und der Verschleißanteil beträgt in diesem Fall nicht mehr als 10 %. Treten Verformungen und Risse im Mauerwerk des Sockels sowie sonstige Abnutzungserscheinungen auf, dann gibt es allen Grund, den Zustand des Fundaments genauer unter die Lupe zu nehmen und daraus den Grad der Abnutzung zu ermitteln Studie.

Wände sind die wichtigste tragende Struktur eines Gebäudes. Es kann sich um Ziegel, Stahlbeton, Holz usw. handeln, und die Gebrauchsspuren hängen dementsprechend von der Art der Wände ab. Bei Ziegelwänden sind Risse, Krümmungen der horizontalen Mauerwerkslinien, Abweichungen von der Vertikalen, Abplatzungen des Mörtels im Mauerwerk sowie Veränderungen im Zustand des Ziegelmaterials die wichtigsten Verschleißerscheinungen.

Das Dach besteht strukturell in der Regel aus zwei Hauptelementen – der Tragkonstruktion und dem Dach. Für die Tragkonstruktion sind die Hauptindikatoren die Richtigkeit der Geometrie und der Zustand des Baumaterials, für das Dach die Dichtheitsfreiheit.

Die Inspektion der Hauptbestandteile der Immobilie und die Feststellung von Abnutzungserscheinungen ist jedoch nur der erste Teil der Arbeit zur Wertermittlung der Immobilie. Nachdem der Verschleißgrad jedes Elements in Prozent ermittelt wurde, muss der Gesamtverschleiß geschätzt werden. Dies ist möglich, wenn der prozentuale Beitrag der Kosten jedes Elements zu den Kosten des gesamten Objekts bekannt ist. Solche Daten finden sich in den Nachschlagewerken „Erweiterte Indikatoren der Wiederbeschaffungskosten“, in denen alle Immobilienobjekte klassifiziert und die wichtigsten Referenzindikatoren für sie angegeben werden, einschließlich des prozentualen Beitrags jedes strukturellen Systems eines Gebäudes oder Bauwerks zum Wert des Objekts. Das Vorhandensein solcher Nachschlagewerke erleichtert die Arbeit des Gutachters erheblich.

Die Beurteilung der Abnutzung von Immobilien beschränkt sich jedoch nicht immer auf die Inspektion und Analyse von Abnutzungserscheinungen. Es gibt Fälle, in denen eine Inspektion allein nicht ausreicht. Hierbei handelt es sich um komplexe Fälle, in denen der Gutachter davon ausgeht, dass die Konstruktion eines Gebäudes oder Bauwerks (insbesondere Fundamente und Wände) versteckte Mängel aufweisen kann, die die Eigenschaften des Objekts erheblich verschlechtern und die wirtschaftliche Lebensdauer dieser Immobilie beeinträchtigen können. In diesem Fall ist zur Feststellung des Verschleißes eine spezielle technische Untersuchung mit Werkzeugen und Laboranalysen erforderlich. Diese Arbeiten werden nicht mehr von einem Gutachterunternehmen durchgeführt, sondern von einer spezialisierten Organisation, die über die entsprechende Erfahrung, Fachkräfte und Ausrüstung verfügt.

Die Definition von Verschleiß ist eines der verwirrendsten und am wenigsten diskutierten Themen in der Bewertungstheorie. Dieses Thema wird in der Beschreibung der angeblich verwendeten Methoden oft nur in wenigen Zeilen thematisiert. Doch schon die sich natürlich stellende Frage nach der Arbeitsintensität der beschriebenen Methoden und der Einsatzmöglichkeit dieser Methoden macht deutlich, dass der Zweck des Tragens eigentlich willkürlich ist.

3. Immobilienbewertung

3.5. Ansätze zur Immobilienbewertung.

3.5.2. Kostengünstiger Ansatz

Kostengünstiger Ansatz- Hierbei handelt es sich um eine Reihe von Bewertungsmethoden, die auf der Ermittlung der für die Wiederherstellung oder den Ersatz des Bewertungsgegenstands erforderlichen Kosten unter Berücksichtigung der akkumulierten Abnutzung basieren. Basierend auf der Annahme, dass der Käufer für ein fertiges Objekt nicht mehr bezahlen wird als für die Herstellung eines Objekts mit ähnlichem Nutzen.

Erforderliche Informationen zur Anwendung des Kostenansatzes:
- Lohnniveau;
- Höhe der Gemeinkosten;
- Ausrüstungskosten;
- Gewinnraten für Bauunternehmer in einer bestimmten Region;
- Marktpreise für Baustoffe.

Vorteile des Kostenansatzes:
1. Bei der Bewertung neuer Objekte ist der Kostenansatz am zuverlässigsten.
2. Dieses Vorgehen ist in folgenden Fällen sinnvoll bzw. einzig möglich:
§ technische und wirtschaftliche Analyse der Neubaukosten;
§ Begründung für die Notwendigkeit einer Modernisierung der bestehenden Anlage;
§ Bewertung von Zweckbauten;
§ bei der Bewertung von Objekten in „passiven“ Marktsektoren;
§ Analyse der Effizienz der Landnutzung;
§ Lösung von Problemen der Objektversicherung;
§ Lösung von Steuerproblemen;
§ bei der Vereinbarung der auf andere Weise erzielten Werte einer Immobilie.

Nachteile des Kostenansatzes:
1. Die Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert.
2. Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher.
3. Die Diskrepanz zwischen den Kosten für den Kauf der zu bewertenden Immobilie und den Kosten für den Neubau genau derselben Immobilie, weil Bei der Wertermittlung werden die kumulierten Abschreibungen von den Baukosten abgezogen.
4. Die Schwierigkeit, die Kosten für die Sanierung alter Gebäude zu berechnen.
5. Die Schwierigkeit, den Umfang der akkumulierten Abnutzung alter Gebäude und Bauwerke zu bestimmen.
6. Getrennte Bewertung des Grundstücks und der Gebäude.
7. Die Problematik der Grundstücksbewertung in Russland.

Stufen des Kostenansatzes(siehe Abb. 3.3):
- Berechnung der Kosten eines Grundstücks unter Berücksichtigung der effektivsten Nutzung (Sz).
- Berechnung der Wiederbeschaffungskosten oder Wiederbeschaffungskosten (Svs oder Szam).
- Berechnung des kumulierten Verschleißes (alle Arten) (Cizn):
· körperliche Verschlechterung - Verschleiß, der mit einer Verschlechterung der Leistung eines Objekts infolge natürlicher körperlicher Alterung und des Einflusses äußerer ungünstiger Faktoren einhergeht;
· Funktionsbekleidung - Abnutzung aufgrund der Nichteinhaltung moderner Anforderungen an solche Gegenstände;
· äußerer Verschleiß - Abnutzung durch Veränderungen externer wirtschaftlicher Faktoren.

Berechnung der Anschaffungskosten eines Objekts unter Berücksichtigung der kumulierten Abschreibungen: Son = Свс-Сызн.

Ermittlung der endgültigen Immobilienkosten: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Vergleichseinheitsmethode

Bei dieser Methode werden die Kosten für den Bau einer Vergleichseinheit eines ähnlichen Gebäudes berechnet. Die Kosten einer Vergleichseinheit eines Analogons sollten an bestehende Unterschiede in den zu vergleichenden Objekten (Layout, Ausstattung, Besitzverhältnisse usw.) angepasst werden.

Wird als Vergleichseinheit 1 m2 gewählt, so sieht die Berechnungsformel wie folgt aus:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C ungefähr - die Kosten des bewerteten Objekts;
C m 2 – die Kosten für 1 m 2 einer typischen Struktur zum Basisdatum;
S o - Fläche des bewerteten Objekts (Anzahl der Vergleichseinheiten);
K p - Koeffizient unter Berücksichtigung möglicher Abweichungen zwischen den Daten zur Objektfläche und der Baufläche (1.1-1.2);
Kn - Koeffizient unter Berücksichtigung möglicher Abweichungen zwischen dem bewerteten Objekt und der ausgewählten typischen Struktur (für identisch = 1);
K m - Koeffizient, der den Standort des Objekts berücksichtigt;
K in - Koeffizient, der die Änderung der Bau- und Installationskosten zwischen dem Basisdatum und dem Datum zum Zeitpunkt der Bewertung berücksichtigt;
K pz - Koeffizient unter Berücksichtigung des Gewinns des Entwicklers (%);
K MwSt. - Koeffizient unter Berücksichtigung der Mehrwertsteuer (%).

Ein wichtiger Schritt ist die Auswahl eines typischen Objekts. In diesem Fall ist Folgendes zu berücksichtigen:
- einzelner funktionaler Zweck;
- Nähe physischer Merkmale;
- vergleichbares chronologisches Alter der Objekte;
- andere Eigenschaften.

3.5.2.2. Methode zur Komponentenaufschlüsselung

Bei dieser Methode wird das bewertete Objekt in seine Bauteile – Fundament, Wände, Böden usw. – zerlegt. Die Kosten jeder Komponente ergeben sich aus der Summe der direkten und indirekten Kosten, die zum Aufbau einer Volumeneinheit erforderlich sind, gemäß der Formel:

, Wo

C-Gebäude – die Kosten für den Bau des gesamten Gebäudes;
V j – Volumen der j-ten Komponente;
С j – Kosten pro Volumeneinheit;
n – Anzahl der zugeordneten Bauteile;
Kn ist ein Koeffizient, der die bestehenden Abweichungen zwischen dem zu bewertenden Objekt und der gewählten typischen Struktur berücksichtigt.

Es gibt mehrere Möglichkeiten, die Komponentenaufschlüsselungsmethode zu verwenden:
- Unterauftragsvergabe;
- Aufschlüsselung nach Arbeitsprofil;
- Kostenverteilung.

Methode der Unterauftragsvergabe beruht darauf, dass der Generalunternehmer Subunternehmer mit der Ausführung eines Teils der Bauarbeiten beauftragt. Anschließend werden die Gesamtkosten für alle Subunternehmer berechnet.

Profilmethodeähnelt dem vorherigen und basiert auf der Berechnung der Kosten für die Einstellung verschiedener Spezialisten .

Kostenzuordnungsmethode Dabei werden verschiedene Vergleichseinheiten verwendet, um verschiedene Komponenten des Gebäudes zu bewerten. Anschließend werden diese Schätzungen summiert.

Reis. 3.3. Das Verfahren zur Bewertung des Immobilienwerts anhand des Kostenansatzes

3.5.2.3. Quantitative Erhebungsmethode

Diese Methode basiert auf der Verwendung detaillierter quantitativer Berechnungen der Kosten für die Installation einzelner Komponenten, der Ausrüstung und den Bau des gesamten Gebäudes. Neben der Berechnung der Einzelkosten müssen auch Gemeinkosten und sonstige Kosten berücksichtigt werden, d.h. Es wird ein vollständiger Kostenvoranschlag für die Rekonstruktion des bewerteten Objekts erstellt.

Baukostenberechnung

Die Kosten für den Bau von Gebäuden und Bauwerken werden durch die Höhe der für ihre Umsetzung erforderlichen Investitionen bestimmt. Die Baukosten werden in der Regel im Stadium der Vorentwurfsstudien (Erstellung einer Machbarkeitsstudie für den Bau) ermittelt.

Die geschätzten Kosten für den Bau von Gebäuden und Bauwerken sind der Geldbetrag, der für deren Umsetzung gemäß der Entwurfsdokumentation erforderlich ist.

Basierend auf den geschätzten Kosten werden die Höhe der Kapitalinvestitionen, der Baufinanzierung sowie die Bildung freier (verhandelbarer) Preise für Bauprodukte berechnet.

Die geschätzten Baukosten umfassen folgende Elemente:

Bauarbeiten;

Geräteinstallationsarbeiten (Installationsarbeiten);

Kosten für den Kauf (Herstellung) von Ausrüstung, Möbeln und Inventar;

Sonstige Kosten.

Kostenberechnungsmethoden. Bei der Erstellung von Kostenvoranschlägen (Berechnungen) für den Investor und den Auftragnehmer auf alternativer Basis können die folgenden Kostenberechnungsmethoden verwendet werden:
einfallsreich;
Ressourcenindex;
Basisindex;
Grundvergütung;
basierend auf einer Datenbank über die Kosten bereits errichteter oder geplanter analoger Anlagen.

Ressourcenmethode - Die Berechnung der aktuellen (prognostizierten) Preise und Tarife für Ressourcen (Kostenelemente) erfolgt auf der Grundlage des Bedarfs an Materialien, Produkten, Strukturen (einschließlich Hilfsstoffen, die im Arbeitsprozess verwendet werden) sowie Daten zu Entfernungen und deren Methoden Lieferung auf die Baustelle, Energieverbrauch für technologische Zwecke, Betriebszeit von Baumaschinen und deren Zusammensetzung, Arbeitskosten der Arbeiter.

Ressourcenindex-Methode - Hierbei handelt es sich um eine Kombination der Ressourcenmethode mit einem Indexsystem für im Bauwesen verwendete Ressourcen.

Kostenindizes (Preis, Kosten) - relative Indikatoren, die durch das Verhältnis der aktuellen (prognostizierten) Kostenindikatoren und der grundlegenden Kostenindikatoren für in der Nomenklatur vergleichbare Ressourcen bestimmt werden.

Basis-Index-Methode - Neuberechnung der Kosten entlang der Budgetlinien vom Grundpreisniveau zum aktuellen Preisniveau anhand von Indizes.

Grundlegende Vergütungsmethode - Summierung der auf der Basis der geschätzten Preise berechneten Kosten und der zusätzlichen Kosten, die durch Berechnungen im Zusammenhang mit Preis- und Tarifänderungen für die während des Bauprozesses verwendeten Ressourcen ermittelt werden.

Es ist zu berücksichtigen, dass bis zur Stabilisierung der wirtschaftlichen Lage und der Bildung entsprechender Marktstrukturen die Ressourcen- und Ressourcenindexmethoden die Methoden mit der höchsten Priorität zur Berechnung der geschätzten Kosten sind. In der praktischen Tätigkeit von Experten ist die Basisindexmethode zur Berechnung der geschätzten Kosten beliebter.

Bestimmung der Abnutzung einer Immobilie

Eine Wertminderung ist durch eine Verringerung des Nutzens einer Immobilie, ihrer Verbraucherattraktivität aus Sicht eines potenziellen Investors gekennzeichnet und äußert sich in einer Wertminderung im Laufe der Zeit (Wertminderung) unter dem Einfluss verschiedener Faktoren. Die Abschreibung (I) wird üblicherweise als Prozentsatz gemessen und der monetäre Ausdruck der Abschreibung ist die Abschreibung (O).

Abhängig von den Gründen, die zur Wertminderung einer Immobilie führen, werden folgende Arten der Abnutzung unterschieden: physische, funktionale und äußere.

Physischer und funktioneller Verschleiß werden in entfernbare und irreparable Abnutzungserscheinungen unterteilt.

Abnehmbare Kleidung - es handelt sich um Verschleiß, dessen Beseitigung physikalisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, d.h. die zur Beseitigung der einen oder anderen Abnutzungsart anfallenden Kosten tragen zu einer Wertsteigerung des Gesamtgegenstandes bei.

Bei der Ermittlung aller möglichen Abnutzungsarten handelt es sich um die kumulierte Abnutzung einer Immobilie. In monetärer Hinsicht ist die Gesamtwertminderung die Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten und dem Marktpreis des bewerteten Objekts.

Der kumulierte akkumulierte Verschleiß ist eine Funktion der Lebensdauer des Objekts. Betrachten wir die grundlegenden Bewertungskonzepte, die diesen Indikator charakterisieren.

Physische Lebensdauer des Gebäudes (PL) - die Betriebsdauer des Gebäudes, während der der Zustand der tragenden Strukturelemente des Gebäudes bestimmte Kriterien erfüllt (bauliche Zuverlässigkeit, physikalische Dauerhaftigkeit usw.). Die physische Lebensdauer eines Objekts wird während des Baus festgelegt und hängt von der Kapitalgruppe der Gebäude ab. Das physische Leben endet mit der Zerstörung des Objekts.

Chronologisches Alter (CA) - der Zeitraum, der vom Datum der Inbetriebnahme der Anlage bis zum Datum der Bewertung verstrichen ist.

Wirtschaftsleben (EJ) bestimmt durch die Betriebszeit, während der das Objekt Einnahmen generiert. In diesem Zeitraum vorgenommene Verbesserungen tragen zum Wert der Immobilie bei. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objekts endet, wenn der Betrieb des Objekts nicht die Erträge erwirtschaften kann, die der entsprechende Satz für vergleichbare Objekte in einem bestimmten Segment des Immobilienmarktes vorsieht. Gleichzeitig tragen die durchgeführten Verbesserungen aufgrund der allgemeinen Abnutzung nicht mehr zum Wert des Objekts bei.

Effektives Alter (EA) wird auf der Grundlage des chronologischen Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung seines technischen Zustands und der zum Bewertungszeitpunkt vorherrschenden wirtschaftlichen Faktoren berechnet, die den Wert des bewerteten Objekts beeinflussen. Abhängig von den Betriebseigenschaften des Gebäudes kann das effektive Alter vom chronologischen Alter nach oben oder unten abweichen. Bei normalem (typischem) Betrieb eines Gebäudes entspricht das effektive Alter in der Regel dem chronologischen Alter.

Verbleibende Wirtschaftsdauer (REL) Gebäude – der Zeitraum vom Datum der Bewertung bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer (Abb. 3.4).

Reis. 3.4. Lebensperioden eines Gebäudes und sie charakterisierende Indikatoren

Die Abschreibung in der Bewertungspraxis ist in ihrer Bedeutung von einem ähnlichen Begriff aus der Rechnungslegung (Abschreibung) zu unterscheiden. Die geschätzte Abschreibung ist einer der Hauptparameter, mit denen Sie den aktuellen Wert eines bewerteten Objekts zu einem bestimmten Datum berechnen können.

Unter physischer Abnutzung versteht man den allmählichen Verlust der technischen und betrieblichen Eigenschaften eines ursprünglich während des Baus festgelegten Objekts unter dem Einfluss natürlicher und klimatischer Faktoren sowie menschlicher Aktivitäten.

Die Methoden zur Berechnung der physischen Verschlechterung von Gebäuden sind wie folgt:
· Regulierung (für Wohngebäude);
· kosten;
· Lifetime-Methode.

Normative Methode Die Berechnung der physischen Abnutzung erfordert die Verwendung verschiedener regulatorischer Anweisungen auf sektorübergreifender oder abteilungsübergreifender Ebene.

Diese Regeln beschreiben den physischen Verschleiß verschiedener Bauelemente von Gebäuden und deren Bewertung.

Die physische Abnutzung eines Gebäudes sollte nach folgender Formel ermittelt werden:

, Wo

Und f – physische Abnutzung des Gebäudes, %;

Und i ist der physische Verschleiß des i-ten Strukturelements, %;

L i ist der Koeffizient, der dem Anteil der Wiederbeschaffungskosten des i-ten Strukturelements an den gesamten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes entspricht;

P- die Anzahl der Strukturelemente im Gebäude.

Die Anteile der Wiederbeschaffungskosten einzelner Bauwerke, Elemente und Systeme an den gesamten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes (in Prozent) werden in der Regel nach aggregierten Indikatoren der Wiederbeschaffungskosten von Wohngebäuden, die in vorgeschriebener Weise genehmigt wurden, und für Bauwerke, Elemente ermittelt und Systeme, die keine zugelassenen Indikatoren haben, entsprechend ihren geschätzten Kosten.

Diese Technik wird ausschließlich in der häuslichen Praxis eingesetzt. Trotz aller Klarheit und Überzeugungskraft hat es folgende Nachteile:
- Aufgrund seiner „Normativität“ kann es die atypischen Betriebsbedingungen des Objekts zunächst nicht berücksichtigen;
- arbeitsintensive Anwendung aufgrund der notwendigen Detaillierung der Strukturelemente des Gebäudes;
- Unmöglichkeit, funktionellen und äußeren Verschleiß zu messen;
- Subjektivität der spezifischen Gewichtung von Strukturelementen.

Im Kern Kostenmethode Unter körperlicher Abnutzung versteht man die körperliche Abnutzung, ausgedrückt zum Zeitpunkt ihrer Beurteilung durch das Verhältnis der Kosten objektiv notwendiger Reparaturmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Bauwerken, einem Element, einer Anlage oder dem Gebäude als Ganzes und deren Wiederbeschaffungskosten.

Der Kern der Kostenmethode zur Bestimmung der physischen Abschreibung besteht darin, die Kosten für die Wiederherstellung von Gebäudeelementen zu ermitteln.

Mit dieser Methode können Sie den Verschleiß von Elementen und dem gesamten Gebäude kostenmäßig sofort berechnen. Da die Wertminderungsberechnung auf den angemessenen tatsächlichen Kosten basiert, um abgenutzte Gegenstände in einen „im Wesentlichen neuen Zustand“ zu versetzen, kann das Ergebnis dieses Ansatzes als ziemlich genau angesehen werden. Die Nachteile der Methode liegen in der erforderlichen Detailliertheit und Genauigkeit bei der Berechnung der Kosten für die Reparatur verschlissener Bauelemente.

Bestimmung der physischen Verschlechterung von Gebäuden Lifetime-Methode . Indikatoren für körperliche Abnutzung, effektives Alter und wirtschaftliche Lebensspanne stehen in einem bestimmten Verhältnis, das durch die Formel ausgedrückt werden kann:

Ich trage;
EV – effektives Alter;
VF – typischer Zeitraum des physischen Lebens;
RFS – verbleibende Zeitspanne des physischen Lebens.

Die Verwendung dieser Formel ist auch bei der Berechnung der prozentualen Abnutzungsanpassungen bei verglichenen Objekten (Vergleichsverkaufsmethode) relevant, wenn es dem Gutachter nicht möglich ist, die ausgewählten Analoga zu prüfen. Der auf diese Weise berechnete Prozentsatz der Wertminderung von Elementen oder dem gesamten Gebäude kann in Geld umgerechnet werden (Wertminderung):

In der Praxis werden Elemente einer Struktur, die entfernbaren und irreparablen physischen Verschleiß aufweisen, in „langlebige“ und „kurzlebige“ unterteilt.

„Kurzlebige Elemente“- Elemente, deren Lebensdauer kürzer ist als die des Gebäudes als Ganzes (Dachdeckung, Sanitäranlagen usw.).

„Langlebige Elemente“- Elemente, deren erwartete Lebensdauer mit der Lebensdauer des Gebäudes vergleichbar ist (Fundament, tragende Wände usw.).

Der abnehmbare physische Verschleiß von „kurzlebigen Elementen“ entsteht durch den natürlichen Verschleiß von Bauelementen im Laufe der Zeit sowie durch unvorsichtigen Betrieb. In diesem Fall verringert sich der Verkaufspreis des Gebäudes um die entsprechende Wertminderung, da der zukünftige Eigentümer „zuvor aufgeschobene Reparaturen“ durchführen muss, um die normalen Betriebseigenschaften des Gebäudes wiederherzustellen (routinemäßige Reparaturen des Innenraums, Restaurierung). von Bereichen mit undichten Dächern usw.). Dies setzt voraus, dass die Gegenstände wieder in einen „nahezu neuen“ Zustand versetzt werden. Abnehmbarer physischer Verschleiß in Geld ausgedrückt wird als „Kosten für aufgeschobene Reparaturen“ definiert, d. h. Kosten, um das Objekt in einen Zustand zu versetzen, der dem ursprünglichen Zustand „gleichwertig“ ist.

Unter dem nicht entfernbaren physischen Verschleiß von Bauteilen mit kurzer Lebensdauer versteht man die Kosten für die Wiederherstellung von schnell verschleißenden Bauteilen, die sich aus der Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten und der Menge des entfernbaren Verschleißes multipliziert mit dem Verhältnis des chronologischen Alters und der physischen Lebensdauer dieser Elemente ergeben .

Der entfernbare physische Verschleiß von Elementen mit langer Lebensdauer wird durch die angemessenen Kosten seiner Beseitigung bestimmt, ähnlich dem entfernbaren physischen Verschleiß von Elementen mit kurzer Lebensdauer.

Die nicht entfernbare physische Verschlechterung langlebiger Elemente wird als Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten des gesamten Gebäudes und der Summe der entfernbaren und irreparablen Verschlechterung multipliziert mit dem Verhältnis des chronologischen Alters zur physischen Lebensdauer des Gebäudes berechnet.

Funktionskleidung. Gebrauchsspuren im zu bewertenden Gebäude – Nichtübereinstimmung der raumplanerischen und/oder konstruktiven Lösung mit modernen Standards, einschließlich verschiedener Geräte, die für den normalen Betrieb des Bauwerks gemäß seiner aktuellen oder beabsichtigten Nutzung erforderlich sind.

Funktionskleidung wird in abnehmbare und irreparable Kleidung unterteilt.

Der Kostenausdruck von Funktionsverschleiß ist die Differenz zwischen den Reproduktionskosten und den Ersatzkosten, wodurch Funktionsverschleiß von der Betrachtung ausgeschlossen ist.

Abnehmbare Funktionskleidung bestimmt sich nach den Kosten des notwendigen Umbaus, der zu einem effizienteren Betrieb der Immobilie beiträgt.

Ursachen für Funktionsverschleiß:
· Mängel, die das Hinzufügen von Elementen erfordern;
· Mängel, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern;
· Super Verbesserungen.

Mängel, die eine Ergänzung erfordern – Elemente des Gebäudes und der Ausrüstung, die in der bestehenden Umgebung nicht vorhanden sind und ohne die es nicht den modernen Leistungsstandards entsprechen kann. Die Wertminderung dieser Gegenstände bemisst sich nach den Kosten für die Hinzufügung dieser Gegenstände, einschließlich ihrer Installation.

Nachteile, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern – Gegenstände, die zwar noch ihre Funktion erfüllen, aber nicht mehr modernen Standards entsprechen (Wasser- und Gaszähler sowie Feuerlöschausrüstung). Die Abschreibung dieser Gegenstände bemisst sich aus den Kosten bestehender Elemente unter Berücksichtigung ihrer physischen Verschlechterung, abzüglich der Kosten für die Rücksendung von Materialien, zuzüglich der Kosten für die Demontage vorhandener Elemente und zuzüglich der Kosten für den Einbau neuer Elemente. Die Kosten für die Rücksendung von Materialien werden als Kosten für demontierte Materialien und Geräte bei Verwendung in anderen Einrichtungen berechnet (revidierbarer Restwert).

Superimprovements sind Positionen und Elemente einer Struktur, deren Verfügbarkeit derzeit nicht den modernen Anforderungen der Marktstandards entspricht. Der abnehmbare funktionale Verschleiß wird in diesem Fall als die aktuellen Wiederbeschaffungskosten der „übermäßig verbesserten“ Gegenstände abzüglich physischer Abnutzung, zuzüglich der Kosten für die Demontage und abzüglich des Restwerts der demontierten Elemente gemessen.

Unwiederbringliche Funktionskleidung verursacht durch veraltete Raumplanung und/oder Designmerkmale der zu bewertenden Gebäude im Vergleich zu modernen Baustandards. Ein Zeichen für irreparablen Funktionsverschleiß ist die wirtschaftliche Unzweckmäßigkeit der Ausgaben für die Beseitigung dieser Mängel. Darüber hinaus ist es notwendig, die zum Zeitpunkt der Bewertung vorherrschenden Marktbedingungen zu berücksichtigen, damit das Gebäude seinem Zweck architektonisch angemessen ist.

Abhängig von der konkreten Situation können die Kosten für irreparablen Funktionsverschleiß auf zwei Arten ermittelt werden:
1) Aktivierung von Mietverlusten;
2) Aktivierung überschüssiger Betriebskosten, die zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Zustands des Gebäudes erforderlich sind.

Zur Ermittlung der notwendigen Berechnungskennzahlen (Mietzinsen, Kapitalisierungssätze etc.) werden bereinigte Daten vergleichbarer Analoga herangezogen. In diesem Fall sollten die ausgewählten Analoga keine Anzeichen einer irreparablen Funktionsabnutzung aufweisen, die am zu bewertenden Objekt festgestellt wurden.

Die Ermittlung der Beeinträchtigung durch irreparable Funktionsabnutzung aufgrund einer veralteten Raumplanungslösung (spezifische Fläche, Kubikinhalt) erfolgt durch die Methode der Aktivierung von Mietausfällen.

Die Berechnung des irreparablen Funktionsverschleißes durch Aktivierung der überschüssigen Betriebskosten, die erforderlich sind, um das Gebäude in gutem Zustand zu halten, kann auf ähnliche Weise erfolgen. Dieser Ansatz ist für die Beurteilung der irreparablen Funktionsabnutzung von Gebäuden vorzuziehen, die über ungewöhnliche architektonische Lösungen verfügen und deren Miethöhe im Gegensatz zur Höhe der Betriebskosten dennoch mit der Miete für moderne analoge Einrichtungen vergleichbar ist.

Äußerer (wirtschaftlicher) Verschleiß - Wertminderung eines Objekts aufgrund des negativen Einflusses der äußeren Umgebung in Bezug auf das Bewertungsobjekt: Marktsituation, Dienstbarkeiten für eine bestimmte Immobiliennutzung, Änderungen in der umgebenden Infrastruktur und gesetzgeberische Entscheidungen im Steuerbereich, usw. Die äußere Abnutzung von Immobilien ist, abhängig von den Ursachen, die sie verursacht haben, aufgrund der unveränderten Lage in den meisten Fällen irreparabel, kann sich jedoch in einigen Fällen aufgrund einer positiven Veränderung des umgebenden Marktumfelds „von selbst entfernen“.

Zur Beurteilung des äußeren Verschleißes können folgende Methoden herangezogen werden:
· Kapitalisierung von Mietverlusten;
· Vergleichsverkäufe (Paarverkäufe);
· wirtschaftliche Lebensdauer.

Fast immer muss man sich bei der Bewertung einer Immobilie mit dem Begriff „Abnutzung“ auseinandersetzen.

Bei der Wertermittlung wird bei Anwendung des Kostenansatzes die Wertminderung als Hauptfaktor für den Wert einer Immobilie berücksichtigt. Hierbei werden durch Abschreibung Unterschiede in den Eigenschaften der neuen und bewerteten Immobilien berücksichtigt. Die Bilanzierung der Wertminderung eines Objekts ist eine Art Anpassung der Kosten eines neu reproduzierten Gebäudes (bestimmt nach dem Kostenansatz), um den aktuellen Wert des bewerteten Objekts zu ermitteln.

Tragen gekennzeichnet durch eine Abnahme des Nutzens einer Immobilie, ihrer Verbraucherattraktivität aus Sicht eines potenziellen Investors und äußert sich in einer Wertminderung (Wertminderung) unter dem Einfluss verschiedener Faktoren im Laufe der Zeit. Mit der Nutzung der Anlage verschlechtern sich nach und nach die Parameter, die die strukturelle Zuverlässigkeit von Gebäuden und Bauwerken sowie deren funktionale Übereinstimmung mit der aktuellen und insbesondere zukünftigen Nutzung im Zusammenhang mit menschlichem Leben charakterisieren. Darüber hinaus wird der Wert von Immobilien nicht weniger von externen Faktoren beeinflusst, die durch Veränderungen des Marktumfelds, Beschränkungen bestimmter Gebäudenutzungen usw. verursacht werden.

Die Abschreibung wird in der Regel als Prozentsatz gemessen und der Wert der Abschreibung entspricht der Wertminderung der Immobilie.

Der in der Bewertungstätigkeit verwendete Begriff des „Verschleißes“ ist vom Begriff der „Abschreibung“ im Rechnungswesen zu unterscheiden. Abschreibung Im Rechnungswesen handelt es sich um den Vorgang, die mit der Anschaffung eines Gegenstandes verbundenen Anschaffungskosten auf seine gesamte Nutzungsdauer zu verteilen, ohne seinen aktuellen Wert zu ermitteln.

Abhängig von den Gründen, die zur Wertminderung der Immobilie führen, werden folgende Arten der Wertminderung unterschieden (Tabelle 2.2).

Tabelle 2.2

Klassifizierung der Abschreibung von Immobilienobjekten

Jede Verschleißart zeichnet sich durch ihre Unterteilung in entfernbare und irreparable Verschleißerscheinungen aus. Im allgemeinsten Fall vermeidbarer Verschleiß Verschleiß genannt, dessen Beseitigung physikalisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Gleichzeitig liegt die Wirtschaftlichkeit darin, dass die zur Beseitigung der einen oder anderen Abnutzungsart anfallenden Kosten zur Wertsteigerung des Gesamtobjektes beitragen sollen.

Körperlicher Verfall spiegelt eine Verschlechterung der Leistung einer Immobilie wider, die sowohl auf die natürliche Alterung als auch auf den Einfluss äußerer natürlicher ungünstiger Faktoren zurückzuführen ist. Bei den Abschreibungssätzen wird der physische Verschleiß berücksichtigt.

In der Praxis werden vier Hauptmethoden zur Berechnung der physischen Verschlechterung von Gebäuden verwendet: Experten-, Kosten-, normative (oder buchhalterische) Methode und die Methode zur Berechnung der Lebensdauer des Gebäudes.

Bei Expertenmethode Die Beurteilung der Wertminderung einer Immobilie erfolgt auf der Grundlage des Gutachtens eines Sachverständigen oder einer Sachverständigengruppe, die auf der Grundlage von Vorschriften und eigener Erfahrung handelt. Der Hauptnachteil dieser Methode ist die Subjektivität.

Die Lebensdauer von Gebäuden als Ganzes hängt bekanntlich von der Dauerhaftigkeit ihrer Bauteile ab. Daher kann der physische Verschleiß (I) mithilfe der Formel als gewichteter durchschnittlicher Verschleiß aller Strukturelemente eines Gebäudes berechnet werden

wobei KE ein Strukturelement ist ich.

Diese Methode zur Bestimmung der körperlichen Abnutzung kann in die Gruppe der Expertenmethoden eingeordnet werden. Es wird normalerweise bei der Inventarisierung von Immobilien verwendet.

Wie oben erwähnt, kann physischer Verschleiß entfernbar und irreparabel sein. Bei einer entfernbaren physischen Verschlechterung wird davon ausgegangen, dass die Kosten für laufende Reparaturen geringer sind als der Mehrwert des Objekts. Körperliche Abnutzung wird berücksichtigt nicht reparierbar, wenn die Kosten für die Beseitigung eines Mangels den Mehrwert der Sache übersteigen. Grundsätzlich ist jeder Mangel an einer Sache behebbar, allerdings sollten die Kosten der Behebung den erwarteten Nutzen nicht übersteigen.

Um den irreparablen physischen Verschleiß zu bestimmen, werden Bauelemente in zwei Kategorien eingeteilt: Langzeit und Verschleiß. Der Verschleiß von Langzeitelementen wie Fundamenten, Wänden, Böden usw. kann gruppenweise berechnet werden, indem deren effektive Lebensdauer und die verbleibende physische Lebensdauer unter realen Bedingungen ermittelt werden.

Zur Berechnung der physischen Abnutzung langfristiger Elemente können Sie auch die Methode zur Ermittlung der Kosten für die Reproduktion von Bauelementen (bzw Kostenmethode). In diesem Fall wird auch der prozentuale Verschleiß jedes Gebäudeelements ermittelt, der dann in Kosten umgerechnet wird. Die Gesamtabschreibung ist definiert als das Verhältnis des Abschreibungsbetrags eines Objekts – der Abschreibungsbetrag jedes Elements – zu den Wiederbeschaffungskosten des Objekts – der Summe der Wiederbeschaffungskosten aller Elemente des Objekts:

Bei der genaueren bereinigten Kostenmethode zur Berechnung der physischen Abschreibung wird der Prozentsatz der Verschlechterung von Gebäudeelementen als gewichteter Wert ermittelt.

Zu den Kategorien von Bauelementen, die schnell verschleißen, zählen auch Elemente, deren Lebensdauer kürzer ist als die geschätzte wirtschaftliche Lebensdauer des Gebäudes. Dabei handelt es sich um Dachdeckerarbeiten, dekorative Veredelungen, Malerarbeiten, d. h. Elemente, die durch routinemäßige Wartung repariert (wiederhergestellt) werden können.

Normativ (Buchhaltung) Methode Bei der Ermittlung der physischen Abschreibung von Gebäuden werden die aktuell gültigen Abschreibungssätze verwendet1. Der physische Verfall einer Immobilie kann festgestellt werden Methode zur Berechnung der Lebensdauer. Dieser Ansatz wird dadurch gerechtfertigt, dass der gesamte akkumulierte Verschleiß in erster Linie eine Funktion der Lebensdauer des Objekts ist. Die Lebensdauer eines Gebäudes oder Bauwerks ist in Abb. dargestellt. 2.1.

Reis. 2.1.

Betrachten wir die Essenz der Grundkonzepte, die diesen Indikator charakterisieren. Unter dem Gesichtspunkt der funktionalen Nutzung einer Immobilie werden folgende Lebensdauern einer Immobilie unterschieden:

Die typische physische Lebensdauer eines Gebäudes (Normnutzungsdauer) wird durch die Betriebsdauer des Gebäudes bestimmt, während der der Zustand der tragenden Strukturelemente des Gebäudes bestimmte Kriterien erfüllt (statische Zuverlässigkeit, physikalische Dauerhaftigkeit usw.). . Das physische Leben endet, wenn das Objekt zerstört wird;
Lebensdauer – der Zeitraum, in dem ein Objekt existiert, d. h. Sie können darin wohnen oder arbeiten;
Das chronologische Alter ist der Zeitraum, der vom Datum der Inbetriebnahme des Objekts bis zum Datum der Bewertung verstrichen ist.
Wirtschaftsleben – bestimmt durch die Betriebszeit, in der das Objekt Erträge erwirtschaftet. In diesem Zeitraum vorgenommene Verbesserungen tragen zum Wert der Immobilie bei. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objekts endet, wenn der Betrieb des Objekts nicht die Erträge erwirtschaften kann, die der entsprechende Satz für vergleichbare Objekte in diesem Segment des Immobilienmarktes vorsieht. Gleichzeitig tragen die vorgenommenen Verbesserungen aufgrund der allgemeinen Abnutzung nicht mehr zum Wert der Sache bei;
effektives Alter – wird auf der Grundlage des chronologischen Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung seines technischen Zustands und der zum Bewertungsstichtag vorherrschenden wirtschaftlichen Faktoren bestimmt, die sich auf den Wert des bewerteten Objekts auswirken. Abhängig von den Betriebseigenschaften des Gebäudes kann das effektive Alter vom chronologischen Alter nach oben oder unten abweichen. Bei normalem (typischem) Betrieb eines Gebäudes entspricht das effektive Alter in der Regel dem chronologischen Alter;
Die verbleibende wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes ist der Zeitraum vom Bewertungsstichtag bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Der Zusammenhang zwischen Verschleiß, Wiederbeschaffungskosten, effektivem Alter und typischer physischer Lebensdauer kann durch die folgende Formel beschrieben werden:

Der Nachteil dieser Formel besteht darin, dass sie nicht immer anwendbar ist, da es häufig Situationen gibt, in denen das chronologische Alter größer ist als das normative. Daher kann eine solche Begutachtung nur für eine erste Expressbeurteilung oder in Fällen verwendet werden, in denen keine ausreichenden Informationen über den Zustand des Objekts vorliegen. Eine genauere Formel besteht darin, das effektive Alter anstelle des chronologischen Alters zu verwenden:

Mit anderen Worten: Der prozentuale Wertverlust der Wiederbeschaffungskosten wird durch das Verhältnis des effektiven Alters der Immobilie zu ihrer typischen wirtschaftlichen Nutzungsdauer bestimmt.

Funktionskleidung(funktionale Obsoleszenz) eines Objekts liegt darin, dass das Objekt hinsichtlich seiner funktionalen Brauchbarkeit nicht den modernen Standards entspricht. Diese Art der Abnutzung kann sich in der veralteten Architektur des Gebäudes, in der Zweckmäßigkeit seiner Aufteilung, seines Volumens, seiner technischen Unterstützung usw. äußern und ist auf den Einfluss des wissenschaftlichen und technischen Fortschritts im Bereich Architektur und Bauwesen zurückzuführen . Als Funktionsbekleidung wird in der häuslichen Praxis bezeichnet Veralten und genau wie körperlicher Verschleiß entfernbar und unentfernbar sein kann.

Zu den entfernbaren funktionellen Abnutzungserscheinungen zählt die Wiederherstellung von Einbauschränken, Wasser- und Gaszählern, Sanitäranlagen, Bodenbelägen usw. Das Kriterium für die Abnutzungserscheinungen aus Sicht der Entfernbarkeit ist der Vergleich des Reparaturumfangs Kosten mit der Höhe des zusätzlich erhaltenen Wertes. Übersteigt der erhaltene Mehrwert die Kosten der Wiederherstellung, liegt ein funktionsbedingter Verschleiß vor abnehmbar. Der Betrag der entfernbaren funktionellen Abnutzung wird als Differenz zwischen dem potenziellen Wert des Gebäudes zum Zeitpunkt seiner Bewertung mit aktualisierten Elementen und seinem Wert zum gleichen Bewertungsdatum ohne aktualisierte Elemente ermittelt.

ZU nicht reparierbar Unter funktioneller Abnutzung versteht man eine Wertminderung eines Gebäudes aufgrund von Faktoren, die sowohl mit einem Übermaß als auch mit einem Mangel an Qualitätsmerkmalen des Gebäudes verbunden sind. Auf dem Mietmarkt sind beispielsweise Zweizimmerwohnungen stärker nachgefragt als Einzimmerwohnungen. Die Höhe dieser Abschreibungsart errechnet sich aus der Höhe der Mietausfälle bei der Vermietung dieser Wohnungen, multipliziert mit dem für diese Art von Abschreibung charakteristischen Mietmultiplikator (dem Verhältnis des Verkaufspreises der Immobilie zur potenziellen Miete dafür). Wohnung. Somit wird die Höhe des irreparablen Funktionsverschleißes durch die Aktivierung von Mietausfällen ermittelt.

Funktioneller (moralischer) Verschleiß kann sich in zwei Formen äußern: Obsoleszenz erster Art verbunden mit der Reduzierung der Reproduktionskosten von Objekten, und Obsoleszenz der zweiten Art verbunden mit der Schaffung neuer, wirtschaftlicherer Anlagen.

wobei C B der Buchwert der Immobilie ist; C in - Wiederbeschaffungskosten der Immobilie.

Die Obsoleszenz zweiter Art kann anhand eines Vergleichs der Rentabilität bestehender neuer und alter Anlagen (I M2) ermittelt werden:

wobei Dc die Rentabilität einer neuen Immobilie ist; D s - Rentabilität der alten Immobilie.

Äußerer Verschleiß(wirtschaftlicher oder äußerer Verschleiß) ist eine Wertminderung einer Immobilie aufgrund einer negativen Veränderung der äußeren Umgebung, die durch wirtschaftliche, politische oder andere Faktoren verursacht wird. Gründe für äußere Abnutzung können sowohl der allgemeine Verfall des Gebietes, in dem sich das Objekt befindet, als auch das Vorgehen der Regierung oder Kommunalverwaltung im Bereich Steuern und Versicherungen sein; andere Veränderungen auf den Märkten für Beschäftigung, Freizeit, Bildung usw.

Ein wesentlicher Faktor, der das Ausmaß der äußeren Abnutzung beeinflusst, ist die unmittelbare Nähe zu unschönen natürlichen oder künstlichen Objekten – Sümpfen, Kläranlagen, Restaurants, Tanzflächen, Tankstellen, Bahnhöfen, Krankenhäusern, Schulen, Industriebetrieben usw.

Die mit der Umweltbelastung einhergehende Wertminderung wird nach Methoden ermittelt, die denen der Abschreibungsermittlung ähneln. Beispielsweise können die Kosten für die Entsorgung giftiger Abfälle mit den Kosten für die Renovierung des Standorts zusammenhängen, z. B. die Kosten für behebbare Mängel.

Wirtschaftliche Abnutzung gilt im Gegensatz zur physischen und moralischen Abnutzung immer als irreversibel, da die Kosten für die Beseitigung äußerer Faktoren unverhältnismäßig hoch sind.

Eine Möglichkeit, die äußere Abnutzung zu messen, ist die Analyse von Paarverkäufen, bei denen zwei vergleichbare Objekte auf dem Immobilienmarkt verkauft werden, von denen eines Anzeichen von äußerer Abnutzung aufweist, das andere nicht. Der Preisunterschied lässt einen Rückschluss auf den Grad der Abnutzung durch äußere Einflüsse des zu bewertenden Objekts zu.

Eine andere Möglichkeit, die externe Wertminderung zu messen, besteht darin, die Mieteinnahmen zweier Immobilien zu vergleichen, die der zu bewertenden Immobilie ähneln und von denen eine negativ beeinflusst wird. Die Kapitalisierung der Einkommensverluste aus dem Vergleich dieser beiden Objekte wird das Ausmaß der Abnutzung durch äußere Einflüsse charakterisieren.

Die Klassifizierung des in Abschreibungsgruppen enthaltenen Anlagevermögens wurde durch das Dekret der Regierung der Russischen Föderation vom 1. Januar 2002 Nr. 1 „Über die Klassifizierung des in Abschreibungsgruppen enthaltenen Anlagevermögens“ genehmigt; Die Abgabenordnung der Russischen Föderation legt die Abschreibungssätze fest (Artikel 258).
Asaul A. II., Karasev A. V. Immobilienökonomie: Lehrbuch, Handbuch. M.: MIKHIS, 2001.

Mit der Nutzung der Anlage verschlechtern sich nach und nach die Parameter, die die strukturelle Zuverlässigkeit von Gebäuden und Bauwerken sowie deren funktionale Übereinstimmung mit der aktuellen und insbesondere zukünftigen Nutzung im Zusammenhang mit menschlichem Leben charakterisieren. Darüber hinaus wird der Wert von Immobilien nicht weniger von externen Faktoren beeinflusst, die durch Veränderungen des Marktumfelds, Beschränkungen bestimmter Gebäudenutzungen usw. verursacht werden.

Die Abschreibung (I) wird üblicherweise als Prozentsatz gemessen und der monetäre Ausdruck der Abschreibung ist die Abschreibung (O).

Abhängig von den Gründen, die zur Wertminderung einer Immobilie führen, werden folgende Arten der Abnutzung unterschieden: physische, funktionale und äußere.

Klassifizierung der Abschreibung von Immobilienobjekten:

Jede Art von Kleidung zeichnet sich durch ihre Unterteilung aus: abnehmbar und nicht abnehmbar.

Abnehmbare Kleidung- Verschleiß, dessen Beseitigung physikalisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist. Gleichzeitig liegt die Wirtschaftlichkeit darin, dass die zur Beseitigung der einen oder anderen Abnutzungsart anfallenden Kosten zur Wertsteigerung des Gesamtobjektes beitragen sollen.

Tödlicher Verschleiß– Abnutzung, die entweder physikalisch unmöglich oder wirtschaftlich unpraktisch ist.

Wenn alle bezeichneten Abnutzungsarten identifiziert sind, spricht man von der gesamten kumulierten Abnutzung der Immobilie. In monetärer Hinsicht ist die kumulierte Wertminderung die Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten und dem Marktpreis des bewerteten Objekts.
Basierend auf dem Wesen dieser Definitionen kann argumentiert werden, dass der gesamte akkumulierte Verschleiß in erster Linie eine Funktion der Lebensdauer des Objekts ist. Unter Berücksichtigung dieses Umstands betrachten wir das Wesentliche der wichtigsten Bewertungskonzepte, die diesen Indikator charakterisieren:

Physisches Leben Gebäude ( VF ) – bestimmt durch die Betriebsdauer des Gebäudes, während der der Zustand der tragenden Strukturelemente des Gebäudes bestimmte Kriterien erfüllt (bauliche Zuverlässigkeit, physikalische Dauerhaftigkeit usw.). Die physische Lebensdauer eines Objekts wird während des Baus festgelegt und hängt von der Kapitalgruppe der Gebäude ab. Das physische Leben endet mit der Zerstörung des Objekts.

Chronologisches Alter(HV)- Dies ist der Zeitraum, der vom Datum der Inbetriebnahme der Anlage bis zum Datum der Bewertung verstrichen ist.

Wirtschaftsleben (EJ) - bestimmt durch die Betriebszeit, in der das Objekt Einnahmen generiert. In diesem Zeitraum vorgenommene Verbesserungen tragen zum Wert der Immobilie bei. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objekts endet, wenn der Betrieb des Objekts nicht die Erträge erwirtschaften kann, die der entsprechende Satz für vergleichbare Objekte in diesem Segment des Immobilienmarktes vorsieht. In diesem Fall tragen die vorgenommenen Verbesserungen aufgrund der allgemeinen Abnutzung nicht mehr zum Wert der Sache bei.

Effektives Alter (EV)) - ermittelt auf der Grundlage des chronologischen Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung seines technischen Zustands und der am Bewertungsstichtag vorherrschenden wirtschaftlichen Faktoren, die den Wert des bewerteten Objekts beeinflussen. Abhängig von den Betriebseigenschaften des Gebäudes kann das effektive Alter vom chronologischen Alter nach oben oder unten abweichen. Bei normalem (typischem) Betrieb eines Gebäudes entspricht das effektive Alter in der Regel dem chronologischen Alter.

Verbleibende Wirtschaftsdauer (REL)) Unter der Bezeichnung eines Gebäudes versteht man den Zeitraum vom Bewertungsdatum bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Nutzungsdauer.

Methoden zur Verschleißberechnung:

1. Körperlicher Verfall - stellt einen allmählichen Verlust der technischen und betrieblichen Eigenschaften eines Objekts dar, das ursprünglich während des Baus unter dem Einfluss natürlicher und klimatischer Faktoren sowie menschlicher Aktivitäten festgelegt wurde.

Zur Berechnung der physischen Verschlechterung von Gebäuden werden folgende Methoden unterschieden:

Standard (für Wohngebäude);

Kosten;

Lebenslange Methode.

Standardmethode zur Berechnung des physischen Verschleißes

Die normative Methode zur Berechnung des physischen Verschleißes beinhaltet die Verwendung verschiedener normativer Anweisungen auf branchenübergreifender oder Abteilungsebene. Ein Beispiel für solche Anweisungen sind die „Regeln zur Bewertung der physischen Verschlechterung von Wohngebäuden“ VSN 53-86 von Gosgrazhdanstroy (Staatliches Komitee für Zivilbau und Architektur unter GOSSTROE der UdSSR. Moskau 1990), das vom Bureau of Technical Inventory für verwendet wird Der Zweck besteht darin, den physischen Verfall von Wohngebäuden im Rahmen der technischen Bestandsaufnahme zu beurteilen und größere Reparaturen am Wohnungsbestand zu planen, unabhängig von der Abteilungszugehörigkeit.

Diese Regeln beschreiben den physischen Verschleiß verschiedener Bauelemente von Gebäuden und deren Bewertung.

Die physische Abnutzung eines Gebäudes sollte nach folgender Formel ermittelt werden:

Fф =

wobei Ff die physische Abnutzung des Gebäudes ist (%);

Fi - physischer Verschleiß i-ro des Strukturelements (%);

Li ist der Koeffizient, der dem Anteil der Wiederbeschaffungskosten des i-ro-Bauelements an den gesamten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes entspricht;
n ist die Anzahl der Strukturelemente im Gebäude.

Die Anteile der Wiederbeschaffungskosten einzelner Bauwerke, Elemente und Systeme an den gesamten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes (in %) werden in der Regel nach den aggregierten Indikatoren der Wiederbeschaffungskosten von Wohngebäuden ermittelt, die in vorgeschriebener Weise genehmigt wurden, und für Bauwerke, Elemente und Systeme, die keine zugelassenen Indikatoren haben – entsprechend ihrer geschätzten Kosten.

Kostenmethode zur Ermittlung des physischen Verschleißes

Der physische Verschleiß zum Zeitpunkt seiner Beurteilung wird durch das Verhältnis der Kosten objektiv notwendiger Reparaturmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden an Bauwerken, einem Element, einer Anlage oder einem Gebäude als Ganzes und deren Wiederbeschaffungskosten ausgedrückt.

Der Kern der Kostenmethode zur Bestimmung der physischen Abschreibung besteht darin, die Kosten für die Wiederherstellung von Gebäudeelementen zu ermitteln.

Mit der beschriebenen Methode können Sie den Verschleiß von Elementen und dem Gebäude als Ganzes sofort kostenmäßig berechnen, was anderen Methoden zur Berechnung des physischen Verschleißes vorzuziehen ist. Da die Wertminderungsberechnung außerdem auf den angemessenen tatsächlichen Kosten basiert, um abgenutzte Gegenstände in einen „im Wesentlichen neuen Zustand“ zu versetzen, kann das Ergebnis dieses Ansatzes als ziemlich genau angesehen werden. Zu den mit dieser Methode verbundenen Nachteilen gehört die obligatorische Detaillierung und Genauigkeit der Berechnung der Kosten für die Reparatur abgenutzter Gebäudeelemente.

Bestimmung der physischen Verschlechterung von Gebäuden mithilfe der Lebensdauermethode

Basierend auf der Essenz der zuvor diskutierten grundlegenden Bewertungskonzepte, die den gesamten akkumulierten Verschleiß eines Gebäudes unter dem Gesichtspunkt seiner Betriebszeit charakterisieren, kann argumentiert werden, dass physischer Verschleiß, effektives Alter und wirtschaftliche Lebensdauer in einem bestimmten Zusammenhang stehen Verhältnis. Diese Beziehung kann durch die folgende Formel (1) ausgedrückt werden:

wobei: I(%) – Verschleiß in Prozent;

EV – effektives Alter, das von einem Experten auf der Grundlage des technischen Zustands der Elemente oder des Gebäudes als Ganzes bestimmt wird;

VF – typischer Zeitraum des physischen Lebens;

RSFZ – der verbleibende Zeitraum des physischen Lebens.

Oder nach Formel (2):

wobei: Und (%) – Verschleiß in Prozent;

VF ist eine typische Phase des physischen Lebens.

Der auf diese Weise berechnete Prozentsatz der Wertminderung von Elementen oder dem gesamten Gebäude kann in Geld umgerechnet werden (Wertminderung):

O= BC *(I/100);

wo: Und - Verschleiß in Prozent; BC – Wiederbeschaffungskosten.

2. Funktionskleidung

Anzeichen einer funktionellen Abnutzung des zu bewertenden Gebäudes sind in der Regel die Nichtübereinstimmung seiner raumplanerischen und/oder gestalterischen Lösungen mit modernen Standards, einschließlich verschiedener Geräte, die für den normalen Betrieb des Bauwerks gemäß seinen Anforderungen erforderlich sind aktuelle oder beabsichtigte Verwendung.

Abhängig von der physikalischen Möglichkeit und der wirtschaftlichen Machbarkeit, die Ursachen für den Funktionsverschleiß zu beseitigen, wird dieser in entfernbar und irreparabel unterteilt. Der Kostenausdruck des Funktionsverschleißes ist die Differenz zwischen den Reproduktionskosten und den Wiederbeschaffungskosten, da bei der Berechnung letzterer aufgrund ihrer Definition Funktionsverschleiß offensichtlich von der Betrachtung ausgenommen ist.

· Abnehmbare Funktionskleidung

Der abnehmbare Funktionsverschleiß wird in der Regel durch die Kosten der notwendigen Sanierung bestimmt, um einen effizienteren Betrieb der Immobilie zu ermöglichen.

Als reversibler Funktionsverschleiß gelten folgende Ursachen:

Nachteile, die das Hinzufügen von Elementen erfordern,

Nachteile, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern,

Super Verbesserungen.

Nachteile, die hinzugefügt werden müssen beziehen sich auf Elemente eines Gebäudes und Ausrüstung, die in der bestehenden Umgebung nicht vorhanden sind und ohne die es nicht den modernen Betriebsstandards entsprechen kann. Die Wertminderung dieser Gegenstände bemisst sich nach den Kosten für die Hinzufügung dieser Gegenstände, einschließlich ihrer Installation.

Nachteile, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern Dazu gehören Positionen, die zwar noch ihre Funktion erfüllen, aber nicht mehr modernen Standards entsprechen (Wasser- und Gaszähler usw.). Die Abschreibung dieser Gegenstände bemisst sich aus den Kosten bestehender Elemente unter Berücksichtigung ihrer physischen Abnutzung, abzüglich der Kosten für die Rücksendung von Materialien, zuzüglich der Kosten für die Demontage vorhandener Elemente und zuzüglich der Kosten für den Einbau neuer Elemente. In diesem Fall sind die Kosten für die Rücksendung von Materialien definiert als die Kosten für demontierte Materialien und Geräte bei Verwendung in anderen Einrichtungen (revidierbarer Restwert).

Auf dem Weg zu Superverbesserungen umfassen Positionen und Elemente der Struktur, deren Verfügbarkeit derzeit nicht den modernen Anforderungen der Marktstandards entspricht. Der abnehmbare funktionale Verschleiß wird in diesem Fall als die aktuellen Wiederbeschaffungskosten der „übermäßig verbesserten“ Gegenstände abzüglich physischer Abnutzung, zuzüglich der Kosten für die Demontage und abzüglich des Restwerts der demontierten Elemente gemessen.

Ein Beispiel für eine übermäßige Verbesserung wäre eine Situation, in der der Eigentümer eines Hauses, der es für sich selbst anpasst, einige Änderungen zu seinem eigenen Nutzen (Investitionswert) vornimmt, die aus der Sicht eines typischen Nutzers nicht angemessen sind. Dazu gehört beispielsweise die Neugestaltung der Nutzfläche von Räumlichkeiten für eine bestimmte Nutzung, die sich aus den Hobbys oder dem Beruf des Eigentümers ergibt. Der abnehmbare Funktionsverschleiß wird in einer solchen Situation durch die aktuellen Kosten bestimmt, die erforderlich sind, um die geänderten Elemente in ihren ursprünglichen Zustand zu versetzen. Darüber hinaus ist das Konzept der übermäßigen Verbesserung eng mit dem Segment des Immobilienmarktes verbunden, in dem dieselben Verbesserungen sowohl als angemessen für ein bestimmtes Segment als auch als übertrieben aus der Sicht des typischen Nutzers angesehen werden können.

· Unwiederbringliche Funktionskleidung

Nicht behebbare funktionale Abnutzungserscheinungen werden in der Regel durch eine veraltete Raumplanung und/oder strukturelle Eigenschaften der zu bewertenden Gebäude im Vergleich zu modernen Baustandards verursacht. Erstens erlaubt uns die wirtschaftliche Unzweckmäßigkeit der Ausgaben für die Beseitigung dieser Mängel, das Zeichen eines irreparablen Funktionsverschleißes zu beurteilen. Darüber hinaus ist es notwendig, die zum Zeitpunkt der Bewertung vorherrschenden Marktbedingungen zu berücksichtigen, damit das Gebäude seinem Zweck architektonisch angemessen ist.

3. Äußerer (wirtschaftlicher) Verschleiß

Unter der externen Wertminderung versteht man die Wertminderung eines Objekts aufgrund des negativen Einflusses der äußeren Umgebung in Bezug auf das Bewertungsobjekt: Marktsituation, Dienstbarkeiten für eine bestimmte Nutzung von Immobilien, Änderungen in der umgebenden Infrastruktur, gesetzgeberische Entscheidungen auf diesem Gebiet der Besteuerung usw. Die äußere Abnutzung von Immobilien ist, abhängig von den Ursachen, die sie verursacht haben, aufgrund der unveränderten Lage in den meisten Fällen irreparabel, kann sich jedoch in einigen Fällen aufgrund einer positiven Veränderung des umgebenden Marktumfelds „von selbst entfernen“.

Der Kostenansatz ist eine Reihe von Methoden zur Bewertung des Wertes einer Immobilie auf der Grundlage der Ermittlung der Kosten, die für die Wiederherstellung oder den Ersatz einer Immobilie unter Berücksichtigung ihrer Abnutzung erforderlich sind. Der Kostenansatz basiert auf dem Substitutionsprinzip, das davon ausgeht, dass ein vernünftiger Käufer für eine Immobilie nicht mehr bezahlen würde, als die Kosten für den Bau einer Immobilie mit ähnlichem Nutzen wie die zu bewertende Immobilie betragen.

Nach dem Kostenansatz werden die Gesamtkosten einer Immobilie (Cv) als Summe der Kosten eines Grundstücks (Suz) und der Wiederbeschaffungskosten (Ersatz- oder Reproduktionskosten) der Immobilie ermittelt ( Cvs) abzüglich der kumulierten Abschreibung (Ciz):

Die Anwendung des Kostenansatzes auf die Immobilienbewertung besteht aus folgenden Schritten:

Einschätzung des Marktwertes des Grundstücks;
Einschätzung der Wiederbeschaffungskosten (Wiederbeschaffungskosten) des zu bewertenden Gebäudes, einschließlich einer Einschätzung der Höhe des Unternehmensgewinns;
Berechnung identifizierter Verschleißarten;
Berechnung des Endwertes des Bewertungsgegenstandes durch Anpassung der Wiederbeschaffungskosten an Abnutzung und anschließende Erhöhung des resultierenden Wertes um die Kosten des Grundstücks.

Den Wert eines Grundstücks ermitteln, die in die nach der Kostenmethode bewerteten Immobilien einbezogen werden, basieren auf der Annahme ihrer besten und effektivsten Nutzung als frei von Entwicklung.

Zur Ermittlung des Marktwertes von Grundstücken werden folgende Methoden verwendet:

Verkaufsvergleichsmethode;
Verteilungsmethode;
Auswahlmethode;
Methode der Unterteilung in Abschnitte;
Rückstandstechnik für Land;
Kapitalisierung des Nettoerbbauzinses.

Verkaufsvergleichsmethode Angesichts der erforderlichen Informationen ist die am meisten bevorzugte und allgemein anwendbare Methode. Die wichtigsten Vergleichselemente für Grundstücke sind:

Eigentum;
Finanzierungsbedingungen;
Verkaufsbedingungen;
Marktbedingungen;
Standort;
physikalische Eigenschaften;
zugängliche Versorgungseinrichtungen;
Zoneneinteilungsbedingungen;
beste und effektivste Nutzung.

Bei der Bewertung von Grundstücken können Sie mehrere Vergleichseinheiten verwenden, den Preis jeder einzelnen anpassen und am Ende mehrere Werte erhalten, die einen Wertebereich definieren.

Verteilungsmethode basiert auf der Annahme, dass für jede Immobilienart ein normales Verhältnis zwischen den Grundstückskosten und den Gebäudekosten besteht. Diese Beziehung ist am zuverlässigsten für neue Verbesserungen, die die beste und effizienteste Nutzung des Landes widerspiegeln.

Beispiel 27. Bestimmen Sie die Kosten eines Grundstücks, wenn bekannt ist, dass: freie Grundstücke in der Umgebung seit langem nicht verkauft wurden; der Preis für ein typisches Haus mit Grundstück liegt zwischen 200 und 300.000 Rubel; die Kosten für ein Grundstück ähnlicher Größe in unmittelbarer Nähe des zu bewertenden Grundstücks betragen 90.000 Rubel; direkte Kosten für den Bau eines Standardhauses - 100.000 Rubel; Gewinn und indirekte Kosten des Unternehmers - 80.000 Rubel.

1. Bestimmen Sie den Anteil der Grundstückskosten an den Gesamtkosten der Immobilie:

2. Bestimmen Sie die Kosten des Grundstücks:

Die Kosten für ein Grundstück können zwischen 67.000 Rubel liegen. bis zu 100.000 Rubel. (1/3 der Bandbreite der Immobilienwerte, jeweils von 200 bzw. 300.000 Rubel).

Auswahlmethode ist eine Art Verteilungsmethode. Der Wert des Grundstücks wird vom Wert der Immobilie getrennt, indem die Kosten für Verbesserungen unter Berücksichtigung ihrer Wertminderung abgezogen werden. Mit dieser Methode werden vorstädtische Gebiete bewertet, bei denen der Beitrag der Verbesserungen zu den Gesamtkosten gering und relativ einfach zu bestimmen ist.

Die Methode kommt zum Einsatz, wenn Informationen über Verkäufe unbebauter Grundstücke in der unmittelbaren Umgebung fehlen.

Unterteilungsmethode Wird in Fällen verwendet, in denen die Aufteilung eines Grundstücks in mehrere kleinere Grundstücke die beste und effizienteste Nutzung des Landes darstellt. Gleichzeitig schaffen externe und interne Verbesserungen der im Zuge des Abbaus entstandenen Standorte die Voraussetzungen für eine optimale und effizienteste Nutzung der Grundstücke.

Zu den Verbesserungskosten zählen:

Kosten für die Planung, Räumung und Planierung von Standorten;
Ausgaben für den Bau von Straßen, Gehwegen, Versorgungsnetzen, Entwässerung;
Steuern, Versicherungen, Gehälter von Ingenieuren;
Marketingaufwendungen;
Gewinne und Gemeinkosten des Auftragnehmers;
Gewinn des Unternehmers.

Beispiel 28. Bestimmen Sie die Kosten des Grundstücks, wenn bekannt ist, dass der Bauträger plant, es in 30 Grundstücke aufzuteilen und jedes Grundstück dann für 25.000 Rubel zu verkaufen. für 4 Jahre (es wird davon ausgegangen, dass das Nettoeinkommen gleichmäßig fließt, die Rendite beträgt 10 %). In diesem Fall fallen folgende Kosten an: Planung, Reinigung, Nebenkosten, Projekt - 180.000 Rubel; Management - 10.000 Rubel; Gemeinkosten und Gewinn des Auftragnehmers - 60.000 Rubel; Marketing - 20.000 Rubel; Steuern und Versicherungen - 10.000 Rubel; Unternehmergewinn - 40.000 Rubel.

1. Lassen Sie uns die potenziellen Einnahmen aus dem Verkauf vorbereiteter Grundstücke ermitteln:

30 · 25 = 750 Tausend Rubel.

2. Lassen Sie uns die Kosten für Verbesserungen und Standortgestaltung ermitteln:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 Tausend Rubel.

3. Der Barwert der Landmasse unter Berücksichtigung des gleichmäßigen Nettoertrags über 4 Jahre und einer Rendite von 10 %:

wobei 3,1699 der Koeffizient des Barwerts der Rente ist.

Somit betragen die Kosten für die Landmasse 340.000 Rubel.

Rückstandstechnik für Land gilt, sofern keine Daten zu Verkäufen unbebauter Grundstücke vorliegen.

Kapitalisierungsmethode für Nettoerbbauzinsen basiert auf dem Prinzip der inkrementellen Produktivität, wonach nach der Verteilung der regelmäßigen Einkünfte aus einem auf einem Grundstück verkauften Unternehmen auf alle Produktionsfaktoren ein Teil dieser Einkünfte dem Grundstück zugerechnet werden kann.

Wird ein gepachtetes Grundstück bewertet, kann dessen Wert nach (12) ermittelt werden. In diesem Fall wird die Miete als Nettobetriebseinkommen herangezogen.

Ermittlung der Wiederbeschaffungskosten (Replacement Cost) des bewerteten Gebäudes basierend auf der Einbeziehung direkter und indirekter Kosten in die Neubaukosten.

Direkte Kosten sind direkt mit dem Bau verbundene Kosten und umfassen im Allgemeinen:

Kosten für Baumaterialien, Produkte und Ausrüstung;
Kosten für den Betrieb von Baumaschinen und -mechanismen;
Grundlohn für Bauarbeiter;
die Kosten für temporäre Gebäude, Bauwerke und Versorgungsnetze;
Gewinne und Gemeinkosten des Auftragnehmers.

Indirekte Kosten sind Ausgaben, die mit dem Bau verbunden sind, aber nicht direkt damit in Zusammenhang stehen. Zu den indirekten Kosten zählen in der Regel:

Kosten für die Vorbereitung der Baustelle;
Kosten für Entwurfs- und Vermessungsarbeiten;
sonstige Kosten und Arbeit;
Aufrechterhaltung der Direktion (technische Aufsicht) eines im Bau befindlichen Unternehmens (Institution), Kosten der Planeraufsicht;
andere Arten indirekter Kosten.

Ermittlung direkter Kostenwerte basiert auf der Anwendung allgemeiner Regeln zur Bestimmung der geschätzten Baukosten, die in den aktuellen Regulierungs- und Leitliniendokumenten festgelegt sind.

Direkte Kostenberechnungen können auf zwei Arten durchgeführt werden:

Neuberechnung eines bekannten Wertes der geschätzten Baukosten anhand von Indizes;
durch die Erstellung eines Kostenvoranschlags für die Restaurierung der zu bewertenden Immobilie.

Liegen für das Bewertungsobjekt Planungs- und Kostenvoranschlagsunterlagen vor, wird der Wert der direkten Kosten als Wert der geschätzten Baukosten ermittelt, die zum Bewertungsdatum unter Verwendung von Indizes, die das Verhältnis des aktuellen Preisniveaus berücksichtigen, neu berechnet werden im Baugewerbe auf die als Basis akzeptierten Preise von 1984 (Indexmethode).

Wenn keine Entwurfs- und Kostenvoranschlagsdokumentation für das Bewertungsobjekt vorliegt, sollte der Kostenvoranschlag auf eine von zwei Arten wiederhergestellt werden:

nach erweiterten Schätzstandards (Vergleichseinheitsmethode);
nach Einheitspreissammlungen und Preislisten (Methode der quantitativen Analyse).

Die Verwendung aggregierter Schätzungsstandards zur Berechnung der direkten Kosten ist für Standardentwurfslösungen für Gebäude und Bauwerke sowie für wiederverwendete einzelne Wirtschaftsprojekte akzeptabel.

Zur Beurteilung des Marktwerts von Immobilien werden folgende Arten aggregierter Indikatoren verwendet:

aggregierte Indikatoren der geschätzten Kosten (UPSS);
erweiterte Kostenvoranschlagsstandards (USN) für Gebäude, Bauwerke, Bauwerke und Arten von Arbeiten;
Preislisten für den Bau von Gebäuden und Bauwerken (PRES);
aggregierte Indikatoren der Wiederbeschaffungskosten zum Zweck der Neubewertung des Anlagevermögens.

In diesem Fall können die Kosten für Bau- und Installationsarbeiten nach Art der Arbeiten und Komplexen von Bauwerken aufgeschlüsselt werden (Methode der Aufschlüsselung in Komponenten).

Indirekte Kostenwerte werden typischerweise als Prozentsatz der direkten Kosten auf der Grundlage von Marktdaten ermittelt.

Unternehmergewinn definiert als der Betrag, den ein Unternehmer als Prämie für die Verwendung seines Kapitals erwartet. Der Wert des Gewinns des Unternehmers wird anhand von Marktdaten ermittelt.

Tragen ist eine Wertminderung einer Immobilie aus verschiedenen Gründen. Die Abschreibung wird üblicherweise als Prozentsatz gemessen und der monetäre Ausdruck der Abschreibung ist Wertminderung.

Die kumulierte (kumulative) Abschreibung eines Bewertungsgegenstandes ist die Gesamtheit aller möglichen Abschreibungsarten, die durch eine Verringerung des Nutzens der Immobilie, ihrer Verbraucherattraktivität aus Sicht eines potenziellen Investors gekennzeichnet ist und sich in a ausdrückt Wertminderung im Laufe der Zeit (Impairment) unter dem Einfluss verschiedener Faktoren. Mit der Nutzung der Anlage verschlechtern sich nach und nach die Parameter, die die strukturelle Zuverlässigkeit von Gebäuden und Bauwerken sowie deren funktionale Übereinstimmung mit der aktuellen und insbesondere zukünftigen Nutzung im Zusammenhang mit menschlichem Leben charakterisieren. Darüber hinaus wird der Wert von Immobilien nicht weniger von externen Faktoren beeinflusst, die durch Veränderungen des Marktumfelds, Beschränkungen bestimmter Gebäudenutzungen usw. verursacht werden.

Die Berücksichtigung der Wertminderung eines Objekts stellt somit eine Art Anpassung der Kosten eines neu reproduzierten Gebäudes (reproduziert nach dem Kostenansatz) dar, um den Wert des bewerteten Objekts zu ermitteln.

Der kumulierte akkumulierte Verschleiß ist eine Funktion der Lebensdauer des Objekts. Betrachten wir die grundlegenden Bewertungskonzepte, die diesen Indikator charakterisieren (Abb. 1).

Reis. 1. Lebensdauer des Gebäudes und die sie charakterisierenden Bewertungsindikatoren

Physische Lebensdauer des Gebäudes (PL)- die Betriebsdauer des Gebäudes, während der der Zustand der tragenden Strukturelemente des Gebäudes bestimmte Kriterien erfüllt (bauliche Zuverlässigkeit, physikalische Dauerhaftigkeit usw.). Die physische Lebensdauer eines Objekts wird während des Baus festgelegt und hängt von der Kapitalgruppe der Gebäude ab. Das physische Leben endet mit der Zerstörung des Objekts.

Chronologisches Alter (CA)- der Zeitraum, der vom Datum der Inbetriebnahme der Anlage bis zum Datum der Bewertung verstrichen ist.

Wirtschaftsleben (EJ)— die Betriebszeit, während der das Objekt Einnahmen generiert. In diesem Zeitraum vorgenommene Verbesserungen tragen zum Wert der Immobilie bei. Die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Objekts endet, wenn der Betrieb des Objekts nicht die Erträge erwirtschaften kann, die der entsprechende Satz für vergleichbare Objekte in einem bestimmten Segment des Immobilienmarktes vorsieht. Gleichzeitig tragen die vorgenommenen Verbesserungen aufgrund der allgemeinen Abnutzung nicht mehr zum Wert des Objekts bei.

Effektives Alter (EA) wird auf der Grundlage des chronologischen Alters des Gebäudes unter Berücksichtigung seines technischen Zustands und der zum Bewertungszeitpunkt vorherrschenden wirtschaftlichen Faktoren berechnet, die den Wert des bewerteten Objekts beeinflussen. Abhängig von den Betriebseigenschaften des Gebäudes kann das effektive Alter vom chronologischen Alter nach oben oder unten abweichen. Bei normalem (typischem) Betrieb eines Gebäudes entspricht das effektive Alter in der Regel dem chronologischen Alter.

Verbleibende Wirtschaftsdauer (REL) Gebäude – der Zeitraum vom Bewertungsdatum bis zum Ende seiner wirtschaftlichen Lebensdauer.

Die Subjektivität der Bestimmung von Indikatoren wie der Wirtschaftsdauer und dem effektiven Alter erfordert, dass der Gutachter über eine relativ hohe Qualifikation und beträchtliche praktische Erfahrung verfügt.

Um den Betrag des akkumulierten Verschleißes zu ermitteln, verwende ich die folgenden Methoden:

Verkaufsvergleichsmethode;
Buchhaltung;
Aufschlüsselungsmethode.

Verkaufsvergleichsmethode basiert auf der Bestimmung der Höhe der kumulierten Abschreibungen als Differenz zwischen den Kosten des Neubaus und den Kosten der Struktur am Bewertungsstichtag, wobei die Verfügbarkeit zuverlässiger Daten über den Verkauf ähnlicher Objekte und die Kosten unbebauter Grundstücke eine notwendige Voraussetzung ist .

In monetärer Hinsicht ist der Gesamtwertverlust die Differenz zwischen den Wiederbeschaffungskosten und dem Marktpreis des bewerteten Objekts:

Beispiel 29. Bestimmen Sie die kumulierte Abschreibung einer Immobilie (Hütte), wenn folgende Informationen zu analogen Objekten bekannt sind:

Lassen Sie uns die kumulierte Wertminderung der Immobilie ermitteln. Die Berechnungen sind in der folgenden Tabelle dargestellt:

Vergleichselement	Analoges Objekt
Vergleichselement	1	2	3
Grundstückskosten
Kosten des Neubaus zum Bewertungsstichtag
Verkaufspreis, tausend Rubel.
Tatsächliche Kosten für Gebäude
Gesamte kumulierte Abschreibung
Kumulierte Abschreibung als Prozentsatz der Baukosten

Somit beträgt die kumulierte Wertminderung der bewerteten Immobilie etwa 31,9 %.

Buchhaltungsmethode zur Berechnung der Abschreibung basiert auf der Verwendung von Rechnungslegungsmethoden, d. h. auf der Bestimmung des Verhältnisses des chronologischen Alters eines Objekts zu seiner Standardlebensdauer, das auf der Grundlage der „Einheitlichen Abschreibungsnormen für die vollständige Wiederherstellung des Anlagevermögens in Russland“ ermittelt wird Föderation."

Aufschlüsselungsmethode besteht in einer detaillierten Betrachtung und Bilanzierung aller Verschleißarten, zu denen (Abb. 2) gehört:

entfernbare und irreparable körperliche Abnutzung;
abnehmbare und irreparable Funktionsbekleidung;
äußerer Verschleiß.

Entfernbarer (korrigierbarer) Verschleiß ist Verschleiß, dessen Beseitigung physikalisch möglich und wirtschaftlich vertretbar ist, d.

Unentfernbarer (irreparabler) Verschleiß ist ein Verschleiß, dessen Beseitigung entweder physikalisch unmöglich oder wirtschaftlich unpraktisch ist, d.

Reis. 2. Klassifizierung der Abschreibung von Immobilienobjekten

Um die Aufgliederungsmethode bei der Ermittlung der kumulierten Abnutzung anzuwenden, ist es erforderlich, dass als Berechnungsgrundlage Daten über die Kosten eines Neubaus, aufgeschlüsselt nach Strukturelementen, vorliegen.

Körperlicher Verfall— allmählicher Verlust der technischen und betrieblichen Eigenschaften des ursprünglich während des Baus festgelegten Objekts unter dem Einfluss natürlicher und klimatischer Faktoren sowie menschlicher Aktivitäten. Der physische Verfall spiegelt Veränderungen der physikalischen Eigenschaften einer Immobilie im Laufe der Zeit wider (z. B. Mängel an Strukturelementen).

Es gibt vier Hauptmethoden zur Berechnung der physischen Abschreibung:

Experte (normativ);
kosten;
Methode zur Berechnung der Lebensdauer eines Gebäudes.

Expertenmethode zur Berechnung der körperlichen Abnutzung basiert auf der Erstellung einer Mängelliste und der Ermittlung des prozentualen Verschleißes aller Bauelemente eines Gebäudes oder Bauwerks. Die Expertenmethode ist die genaueste, aber auch arbeitsintensivste.

Diese Methode beinhaltet die Verwendung verschiedener Regulierungsanweisungen auf sektorübergreifender oder abteilungsübergreifender Ebene. Ein Beispiel ist VSN 53-86, das vom Büro für technische Inventarisierung verwendet wird, um den physischen Verfall von Wohngebäuden während der technischen Inventarisierung und der Planung größerer Reparaturen am Wohnungsbestand zu bewerten, unabhängig von der Abteilungszugehörigkeit. Diese Regeln beschreiben den physischen Verschleiß verschiedener Bauelemente von Gebäuden und deren Bewertung.

Die physische Abnutzung eines Gebäudes wird wie folgt ermittelt:

F f – physische Abnutzung des Gebäudes, (%);

F i – physischer Verschleiß des i-ten Strukturelements, (%);

L i ist der Koeffizient, der dem Anteil der Wiederbeschaffungskosten des i-ten Strukturelements (Standort) an den Gesamtkosten des Gebäudes entspricht;

n ist die Anzahl der Strukturelemente im Gebäude.

Die Anteile der Wiederbeschaffungskosten einzelner Bauwerke, Elemente und Systeme an den gesamten Wiederbeschaffungskosten des Gebäudes sollten anhand aggregierter Indikatoren der Wiederbeschaffungskosten von Wohngebäuden ermittelt werden, die in der vorgeschriebenen Weise genehmigt wurden, und für Bauwerke, Elemente und Systeme, die haben keine zugelassenen Indikatoren - entsprechend ihren geschätzten Kosten.

Beispiel 30. Bestimmen Sie den physischen Verschleiß eines Wohngebäudes, wenn bekannt ist, dass bei der Inspektion ein physischer Verschleiß aller Strukturelemente festgestellt wurde:

Stiftungen - 10 %;
Wände - 15 %;
Überlappungen - 20 %;
Dacheindeckung - 10 %;
Böden - 35 %;
Fenster - 40 %;
Endbeschichtungen - 30 %;
interne Sanitär- und Elektrogeräte - 50 %;
andere - 25 %.

1. Bestimmen wir das spezifische Gewicht von Strukturelementen gemäß Sat. Nr. 28 UPVS.

2. Ergebnisse der Bewertung des physischen Verschleißes von Elementen und Systemen sowie der Bestimmung ihres Anteils an den Wiederbeschaffungskosten:

	Spezifisches Gewicht der Strukturelemente, %	Tragen, %	Spezifisches Gewicht x Verschleißprozentsatz
Fundamente
Wände
Böden
Dach
Böden
Fenster
Endbeschichtungen
Sanitär- und Elektroinstallationen im Innenbereich
andere
Gesamt:

Somit beträgt die physische Abnutzung des Gebäudes 23,25 %

Kostenmethode zur Berechnung des physischen Verschleißes basiert auf der Annahme, dass der physische Verfall zum Zeitpunkt der Beurteilung durch das Verhältnis der Kosten objektiv notwendiger Reparaturmaßnahmen zur Beseitigung von Schäden am Bauwerk, Element oder Gebäude als Ganzes und deren Wiederbeschaffungskosten ausgedrückt wird.

Beispiel 31. Bestimmen Sie die physische Abnutzung eines Wohngebäudes, wenn bekannt ist, dass die Kosten für den Austausch von Bauelementen und die objektiv notwendigen Kosten für deren Reparatur jeweils betragen: Fundamente – 3.200.000 Rubel, 640.000 Rubel; Wände - 4.000.000 Rubel, 1.200.000 Rubel; Obergrenzen - 800.000 Rubel, 160.000 Rubel; Sonstiges - 8.000 Tausend Rubel, 2.800 Tausend Rubel.

Lassen Sie uns das Ausmaß der körperlichen Abnutzung bestimmen. Die Ergebnisse der Beurteilung des physischen Verschleißes von Elementen sowie der Bestimmung ihres spezifischen Gewichts zu Wiederbeschaffungskosten:

Name der Gebäudeelemente	Ersatzkosten des Elements, tausend Rubel.	Objektiv notwendige Reparaturkosten, Tausend Rubel.	Tragen, %
Fundamente
Wände
Böden
andere
Gesamt:

Somit beträgt die physische Abnutzung des Gebäudes 30 %

Methode zur Berechnung der Lebensdauer eines Gebäudes basiert auf der Annahme, dass das Verhältnis zwischen physischer Abschreibung (PH) und Wiederbeschaffungskosten (RC) durch das Verhältnis zwischen effektivem Alter (EA) und typischer Wirtschaftsdauer (EF) bestimmt wird:

Beispiel 32. Bestimmen Sie die physische Abnutzung eines Wohngebäudes, wenn bekannt ist, dass die Wiederbeschaffungskosten, das tatsächliche Alter und die gesamte physische Lebensdauer seiner Strukturelemente jeweils betragen: Fundamente – 1.200.000 Rubel, 10 Jahre, 15 Jahre; Wände - 400.000 Rubel, 5 Jahre, 10 Jahre; Obergrenzen - 300.000 Rubel, 6 Jahre, 15 Jahre; andere - 900.000 Rubel, 1 Jahr, 10 Jahre.

Lassen Sie uns das Ausmaß der körperlichen Abnutzung bestimmen. Ergebnisse der Beurteilung des physischen Verschleißes von Elementen:

Name der Gebäudeelemente	Tatsächliches Alter, Jahre	Allgemeines körperliches Leben, Jahre	Tragen, %	Abschreibung, tausend Rubel



Abschlussbeschichtungen
Gesamt:

Somit beträgt die physische Abnutzung des Gebäudes 1210 Rubel. oder 43,2 %.

Die Bestimmung des Ausmaßes der körperlichen Abnutzung besteht aus mehreren aufeinanderfolgenden Schritten:

Bestimmung des Ausmaßes der korrigierbaren körperlichen Abnutzung;
Bestimmung des Ausmaßes des irreparablen physischen Verschleißes bei kurzlebigen Elementen;
Bestimmung des Ausmaßes des irreparablen physischen Verschleißes langlebiger Elemente.

Bestimmung des Ausmaßes der korrigierbaren physischen Abnutzung (dies wird auch als aufgeschobene Reparatur bezeichnet, da davon ausgegangen wird, dass der typische Käufer sofortige Reparaturen durchführt, um die normalen Betriebseigenschaften der Struktur wiederherzustellen: Schönheitsreparaturen, Wiederherstellung von Bereichen mit undichten Dächern, Reparatur von technischen Anlagen Ausrüstung usw.) wird anhand der Kosten- oder Expertenmethode zur Berechnung des physischen Verschleißes durchgeführt.

Unter irreparabler körperlicher Abnutzung versteht man Gegenstände, deren Reparatur derzeit praktisch unmöglich oder wirtschaftlich unpraktisch ist. Das Ausmaß dieser Art von Verschleiß wird auf der Grundlage der Differenz zwischen den gesamten Wiederbeschaffungs- (oder Wiederbeschaffungs-)Kosten und dem Ausmaß der entfernbaren physischen Abnutzung bestimmt.

Zur Berechnung des Verschleißes werden Elemente einer Struktur, die einen irreparablen physischen Verschleiß aufweisen, in langlebige und kurzlebige Elemente unterteilt.

Bei langlebigen Elementen stimmt die erwartete Restlebensdauer mit der wirtschaftlichen Restlebensdauer des gesamten Bauwerks überein. Kurzlebige Elemente haben eine geringere wirtschaftliche Restlebensdauer als die gesamte Struktur.

Um den irreparablen physischen Verschleiß kurzlebiger Elemente zu beurteilen, wird die Methode zur Berechnung der Lebensdauer eines Gebäudes verwendet: Die Differenz zwischen den gesamten Ersatz- (oder Wiederbeschaffungs-)Kosten des Elements und dem Betrag des korrigierbaren Verschleißes des Elements wird multipliziert durch das Verhältnis des tatsächlichen Alters zur gesamten physischen Lebensdauer des Elements.

In diesem Fall wird die gesamte physische Lebensdauer des Elements anhand von Referenzdaten bestimmt, wobei regelmäßige Reparaturen und die Aufrechterhaltung normaler Betriebseigenschaften berücksichtigt werden.

Zur Beurteilung der irreparablen physischen Abnutzung langlebiger Elemente wird auch die Methode zur Berechnung der Lebensdauer eines Gebäudes verwendet: der Betrag der korrigierbaren physischen Abnutzung und die Summe der Wiederbeschaffungskosten kurzlebiger Elemente mit irreparabler physischer Abnutzung werden von den gesamten Wiederbeschaffungskosten (oder Wiederbeschaffungskosten) abgezogen und das Ergebnis mit den verbleibenden Wiederbeschaffungskosten (oder Wiederbeschaffungskosten) langlebiger Elemente sowie dem Verhältnis des tatsächlichen Alters zur gesamten physischen Lebensdauer des Gebäudes multipliziert.

Die gesamte physische Lebensdauer eines Gebäudes wird abhängig von der Art der Hauptstrukturelemente für verschiedene Gebäudekategorien entsprechend ihrer Dauerhaftigkeit bestimmt. Die Klassifizierung von Wohngebäuden und öffentlichen Gebäuden nach Dauerhaftigkeit ist in der Regulierungsliteratur angegeben.

Beispiel 33. Bestimmen Sie den physischen Verfall eines Wohngebäudes. Im weiteren Verlauf der Berechnung werden wir die ersten Daten präsentieren.

1. Auf der Grundlage der Kostenvoranschlagsdokumentation ermitteln wir die Kosten für den Neubau, um den kumulierten Verschleiß zu bewerten:

Name der Gebäudeelemente	Wiederbeschaffungskosten: Tausend Rubel.
Direkte Kosten (Materialien und Ausrüstung, Arbeitskosten, Gemeinkosten und Gewinn des Auftragnehmers), inkl.
Fundamentinstallation
Bau von Außenwänden
Bodenanordnung
Überdachung
Installation von Partitionen
Installation von abgehängten Decken
Bodenbelag
Innen- und Außendekoration
Abwassersystem
Stromversorgungssystem
Heizsystem
Belüftung und Klimaanlage
Indirekte Kosten
Unternehmergewinn
Gesamtkosten für den Austausch

2. Bestimmen Sie das Ausmaß der korrigierbaren körperlichen Abnutzung:

Somit betragen die Kosten für korrigierbaren Verschleiß 3.000.000 Rubel.

2. Lassen Sie uns das Ausmaß des irreparablen physischen Verschleißes bei kurzlebigen Elementen bestimmen:

Name der Gebäudeelemente	Ersatzkosten des Elements, tausend Rubel.	Tatsächliches Alter, Jahre	Allgemeines körperliches Leben, Jahre	Tragen, %	Abschreibung, tausend Rubel
Dach
Böden
Abschluss
Kanalisation
Stromversorgungssystem
Heizsystem
Belüftung und Klimaanlage
Gesamt:

Somit betragen die Kosten für irreparablen physischen Verschleiß bei kurzlebigen Elementen 22.967.000 Rubel, die Ersatzkosten für kurzlebige Elemente mit irreparablem physischem Verschleiß betragen 33.000.000 Rubel.

3. Lassen Sie uns das Ausmaß des irreparablen physischen Verschleißes bei langlebigen Elementen bestimmen:

Indikatorname	Betrag, tausend Rubel
Wiederbeschaffungskosten
Wiederbeschaffungskosten für korrigierbare körperliche Abnutzung
Ersatzkosten für kurzlebige Elemente mit irreparablem physischem Verschleiß
Austauschkosten langlebiger Elemente mit irreparablem Verschleiß	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
tatsächliches Alter
allgemeines körperliches Leben
irreparabler physischer Verschleiß langlebiger Elemente (10:75) * 138.900

Somit betragen die Kosten für irreparablen physischen Verschleiß langlebiger Elemente 22.224 Tausend Rubel.

3. Lassen Sie uns das Ausmaß der gesamten physischen Abnutzung des Gebäudes ermitteln:

Tausend reiben.

Somit belaufen sich die Kosten für die gesamte physische Abschreibung des Gebäudes auf 48.191 Tausend Rubel. oder 27,6 %.

Funktionskleidung ist ein Wertverlust, der dadurch entsteht, dass das Objekt nicht den modernen Standards entspricht: hinsichtlich seines funktionalen Nutzens, architektonisch und ästhetisch, raumplanerisch, gestalterisch, gestalterisch, bewohnbar, sicher, komfortabel und sonstiger funktionaler Eigenschaften.

Man unterscheidet folgende Arten von Funktionsbekleidung:

Abnutzung ist korrigierbar (wenn der erhaltene Mehrwert die Kosten der Wiederherstellung übersteigt);
irreparabler Verschleiß (sofern der erhaltene Mehrwert die Kosten der Wiederherstellung nicht übersteigt).

Korrigierbarer Funktionsverschleiß bemisst sich nach den Kosten seiner Korrektur und wird verursacht durch:

Mängel, die das Hinzufügen von Elementen erfordern;
Mängel, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern;
„Super-Verbesserungen.“

Nachteile, die das Hinzufügen von Elementen erfordern- Bauelemente und Ausstattung, die im bestehenden Gebäude nicht vorhanden sind und ohne die es nicht den modernen Betriebsstandards entsprechen kann.

Ein quantitatives Maß für die korrigierbare Funktionsbeeinträchtigung aufgrund von Mängeln, die eine Ergänzung erfordern, ist die Differenz zwischen den Kosten für die Vornahme der erforderlichen Ergänzungen zum Zeitpunkt der Bewertung und den Kosten für die Vornahme derselben Ergänzungen, wenn sie während der Errichtung der zu bewertenden Immobilie vorgenommen worden wären.

Nachteile, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen erfordern- Bauelemente und Geräte, die sich in einem bestehenden Gebäude befinden und zwar noch ihre Funktion erfüllen, aber nicht mehr modernen betrieblichen Standards entsprechen.

Korrigierbare funktionale Verschlechterungen aufgrund von Gegenständen, die ersetzt oder modernisiert werden müssen, werden als Kosten bestehender Elemente unter Berücksichtigung ihrer physischen Verschlechterung abzüglich der Kosten für die Rücksendung von Materialien, zuzüglich der Kosten für die Demontage bestehender Elemente und zuzüglich der Kosten für den Einbau neuer Elemente gemessen. In diesem Fall werden die Kosten für die Rücksendung von Materialien als die Kosten für demontierte Materialien und Geräte definiert, die in anderen Einrichtungen verwendet werden.

„Super Verbesserungen“- Bauelemente und Ausstattungen, die in einem bestehenden Gebäude vorhanden sind und deren derzeitige Verfügbarkeit nicht den modernen betrieblichen Standards entspricht.

Der korrigierbare funktionale Verschleiß aufgrund einer übermäßigen Verbesserung wird als die aktuellen Wiederbeschaffungskosten der übermäßig verbesserten Artikel abzüglich physischer Abnutzung, zuzüglich der Kosten für die Demontage und abzüglich der Materialrückgabe, falls vorhanden, gemessen.

Werden die Baukosten als Wiederbeschaffungskosten ermittelt, so gibt es bei der Ermittlung des korrigierbaren Funktionsverschleißes einige Besonderheiten. Da in diesem Fall keine „Superverbesserungen“ vorliegen, ist es nicht erforderlich, den Anteil der körperlichen Abnutzung zu ermitteln, der auf sie entfällt. Allerdings müssen die Kosten für die Behebung von „übermäßigen Verbesserungen“ noch berücksichtigt werden.

Beispiel 34. Bestimmen Sie die korrigierbare funktionale Abnutzung eines Bürogebäudes, wenn bekannt ist, dass:

Moderne Standards erfordern die Installation einer Klimaanlage in einem Gebäude, deren Installationskosten in einem bestehenden Gebäude 150.000 Rubel betragen und deren Installationskosten im selben Gebäude während des Baus 110.000 Rubel betragen.
Die im Gebäude installierten Elektroinstallationen entsprechen nicht den modernen Marktstandards, während die Kosten für die vorhandenen Elektroinstallationen, die in den Austauschkosten enthalten sind, 350.000 Rubel betragen, der physische Verschleiß der vorhandenen Elektroinstallationen 200.000 Rubel beträgt, die Kosten für Die Demontage der vorhandenen Elektroinstallationen beträgt 100.000 Rubel, die Kosten für die Rücksendung von Materialien betragen 10.000 Rubel, die Kosten für die Installation neuer Elektroinstallationen betragen 190.000 Rubel.
Das Gebäude verfügt über ein Lagerhaus und eine Analyse der besten und effektivsten Nutzung ergab, dass es derzeit ratsam ist, diesen Bereich als Büroraum zu nutzen, während die aktuellen Wiederbeschaffungskosten für den Lagerraum 800.000 Rubel betragen, der physische Verschleiß 50 beträgt Tausend Rubel, die Kosten für die Lagerauflösung betragen 80.000 Rubel.

1. Lassen Sie uns das Ausmaß des korrigierbaren Funktionsverschleißes ermitteln, der durch Mängel verursacht wird, die das Hinzufügen von Elementen (in unserem Fall einer Klimaanlage) erfordern:

Tausend reiben.

2. Bestimmen wir das Ausmaß des korrigierbaren Funktionsverschleißes, der durch Mängel verursacht wird, die den Austausch oder die Modernisierung von Elementen (in unserem Fall elektrischer Ausrüstung) erfordern:

Tausend reiben.

3. Bestimmen wir die Menge an korrigierbarem Funktionsverschleiß, der durch „Super-Verbesserungen“ (in unserem Fall Artikel, die funktionell im Lager vorhanden sind) verursacht wird:

Tausend reiben.

Somit betragen die Kosten für die korrigierbare funktionale Abnutzung des Gebäudes:

Tausend reiben.

Irreparabler Funktionsverschleiß entsteht durch:

Mängel aufgrund von Artikeln, die nicht im Neupreis enthalten sind, aber dennoch enthalten sein sollten;
Mängel aufgrund von Artikeln, die im Neupreis enthalten sind, aber nicht vorhanden sein sollten;
„Super-Verbesserungen.“

Unverbesserlich funktional Die Abschreibung aufgrund von Posten, die nicht in den Kosten des Neubaus enthalten sind, wird als der auf diesen Mangel zurückzuführende Nettoeinkommensverlust gemessen, der zum Kapitalisierungssatz für Gebäude aktiviert wird, abzüglich der Kosten dieser Posten, wenn sie in den Kosten des Neubaus enthalten gewesen wären.

Für die Berechnung eines irreparablen Funktionsverschleißes aufgrund von Mängeln kommt es nicht darauf an, ob Wiederbeschaffungs- oder Wiederbeschaffungskosten zugrunde gelegt werden.

Irreparabler Funktionsverschleiß durch Einzelteile, die im Neubaupreis enthalten sind, die aber nicht vorhanden sein sollte, wird als die aktuellen Kosten des Neuen abzüglich der zurechenbaren physischen Abnutzung und abzüglich der Kosten des Hinzugefügten (d. h. des Barwerts der zusätzlichen Kosten, die mit dem Vorhandensein dieses Artikels verbunden sind) gemessen.

Irreparabler Funktionsverschleiß durch „Überverbesserung“ richtet sich nach der Art des zugrunde gelegten Wertes.

Bei Anwendung der Wiederbeschaffungskosten wird die irreparable funktionale Verschlechterung aufgrund von Superverbesserungen als Wiederbeschaffungskosten der Superverbesserungselemente abzüglich ihrer physischen Wertminderung zuzüglich des Barwerts (PV) der mit dem Vorhandensein der Superverbesserungen verbundenen Kosten des Eigentümers abzüglich gemessen jeglicher Mehrwert. Gleichzeitig umfassen die Kosten des Eigentümers zusätzliche Steuern, Versicherungen, Wartungskosten, Stromrechnungen und der Mehrwert umfasst erhöhte Miete usw. – verbunden mit dem Vorliegen einer „Superverbesserung“.

Beispiel 35. Bestimmen Sie den irreparablen Funktionsverschleiß eines Bürogebäudes, wenn bekannt ist, dass:

Bei der Ermittlung der Neubaukosten für das betreffende Gebäude wurde die Installation einer Feuerlöschanlage nicht berücksichtigt (da das Bestandsgebäude nicht über eine solche verfügt) und es wird davon ausgegangen, dass der durch den Mangel verursachte Nettoeinkommensverlust entsteht Die Installationskosten betragen 20.000 Rubel, der Kapitalisierungssatz für Gebäude beträgt 10 % und die Kosten für die Installation einer Feuerlöschanlage beim Bau eines neuen Gebäudes betragen 150.000 Rubel.
Das bewertete Gebäude weist eine hohe Geschosshöhe auf, die aus Marktsicht zum Bewertungsstichtag zu hoch ist, während die aktuellen Wiederbeschaffungskosten des bestehenden Gebäudes 174.900.000 Rubel betragen und die aktuellen Wiederbeschaffungskosten genau desselben Gebäudes 174.900.000 Rubel betragen Eine aus Marktsicht normale Bodenhöhe beträgt 172.900 Tausend Rubel, der physische Verschleiß wird mit 40 % ermittelt, dem Eigentümer entstehen jährlich zusätzliche Kosten im Zusammenhang mit einer hohen Bodenhöhe (Heizung, Beleuchtung usw.) in Höhe von 500 Tausend Rubel, die bestehende Kapitalisierungsquote für Gebäude beträgt 10 %.

1. Bestimmen wir das Ausmaß des irreparablen Funktionsverschleißes, der durch Mängel verursacht wird, die nicht in den Kosten des Neubaus enthalten sind, sondern auf Marktdaten über Einkommensverluste basieren sollten, die durch das Fehlen eines Elements oder einer Ausrüstung verursacht werden (in unserem Fall a Feuerlöschsystem)

Tausend reiben.

2. Bestimmen wir den Wert des unverbesserlichen Funktionals aufgrund von „Superverbesserungen“ (in unserem Fall einer größeren Bodenhöhe):

Tausend reiben.

Somit betragen die Kosten für eine irreparable funktionale Abnutzung eines Gebäudes:

Tausend reiben.

Äußerer (wirtschaftlicher) Verschleiß- Wertminderung eines Objekts aufgrund des negativen Einflusses der äußeren Umgebung in Bezug auf das Bewertungsobjekt: Marktsituation, Dienstbarkeiten für eine bestimmte Immobiliennutzung, Änderungen in der umgebenden Infrastruktur und gesetzgeberische Entscheidungen im Steuerbereich, usw. Der äußere Verschleiß von Immobilien ist je nach den Ursachen, die ihn verursacht haben, in den meisten Fällen aufgrund des unveränderten Standorts unwiederbringlich, in einigen Fällen kann er sich jedoch aufgrund einer positiven Veränderung des umgebenden Marktumfelds „selbst beseitigen“. .

Zur Beurteilung des äußeren Verschleißes können folgende Methoden herangezogen werden:

Methode zur Aktivierung von Einkommensverlusten, die auf äußere Einflüsse zurückzuführen sind;
eine Methode zum Vergleich von Verkäufen ähnlicher Objekte mit und ohne äußere Einflüsse.

Wenn genügend Daten vorliegen, ist der zweite Ansatz vorzuziehen.

Methode zur Kapitalisierung von Einkommensverlusten Dabei geht es darum, den Ertragsausfall der gesamten Immobilie aufgrund äußerer Einflüsse zu ermitteln. Der Gebäudeschadenanteil wird dann mit dem Gebäudekapitalisierungszinssatz aktiviert.

Beispiel 36. Bestimmen Sie die äußere (wirtschaftliche) Abnutzung des Lagers, wenn bekannt ist, dass: das Nettoeinkommen ohne Berücksichtigung externer Faktoren nach Beseitigung der korrigierbaren physischen und funktionellen Abnutzung 25.000.000 Rubel beträgt; aktuelles Nettoeinkommen nach Beseitigung korrigierbarer körperlicher und funktioneller Abnutzung - 21.000 Tausend Rubel; Grundstückskosten - 5.000.000 Rubel, Kapitalisierungssatz für Grundstücke - 10 %; Der Kapitalisierungssatz für Grundstücke beträgt 15 %.

1. Lassen Sie uns den Verlust des Nettoeinkommens aufgrund externer Faktoren ermitteln:

Tausend reiben.

2. Bestimmen Sie das Nettoeinkommen des Gebäudes:

Tausend reiben.

3. Bestimmen Sie den mit dem Gebäude verbundenen Nettoeinkommensverlust:

Tausend Rubel.

Somit betragen die Kosten der externen (wirtschaftlichen) Abschreibung des Lagers:

Tausend reiben.

Paarweise Verkaufsmethode basiert auf einer Analyse verfügbarer Preisinformationen zu kürzlich verkauften ähnlichen Immobilien (Paired Sales). Es wird davon ausgegangen, dass sich die gepaarten Verkaufsgegenstände nur durch die festgestellte und mit dem Bewertungsgegenstand verbundene wirtschaftliche Wertminderung voneinander unterscheiden.

Beispiel 37. Bestimmen Sie den äußeren (wirtschaftlichen) Verschleiß eines Lagers, das weit vom Bekleidungsmarkt entfernt liegt, wenn bekannt ist, dass: der Verkaufspreis eines analogen Objekts, das weit vom Bekleidungsmarkt entfernt liegt, 600.000 Rubel beträgt; der Verkaufspreis eines analogen Objekts in der Nähe des Bekleidungsmarktes beträgt 450.000 Rubel; der Unterschied in physischen und anderen Unterschieden zwischen analogen Objekten beträgt 60.000 Rubel.

1. Bestimmen Sie die Kosten der externen (wirtschaftlichen) Abschreibung des Lagers:

Tausend reiben.

Der Kostenansatz hat eine Reihe von Vor- und Nachteilen.

Vorteile des Kostenansatzes:

Bei der Bewertung neuer Objekte ist der Kostenansatz am zuverlässigsten.
Dieses Vorgehen ist in folgenden Fällen sinnvoll bzw. einzig möglich:
- technische und wirtschaftliche Analyse der Kosten eines Neubaus;
- Begründung für die Notwendigkeit einer Modernisierung der bestehenden Anlage;
- Bewertung von Zweckbauten;
- bei der Bewertung von Objekten in „passiven“ Marktsektoren;
- Analyse der Landnutzungseffizienz;
- Lösung von Problemen der Objektversicherung;
- Lösung von Steuerproblemen;
- bei der Vereinbarung der Werte einer Immobilie, die auf andere Weise erzielt werden.

Nachteile des Kostenansatzes:

1. Die Kosten entsprechen nicht immer dem Marktwert.

2. Versuche, ein genaueres Bewertungsergebnis zu erzielen, gehen mit einem raschen Anstieg der Arbeitskosten einher.

3. Die Diskrepanz zwischen den Kosten für den Erwerb der zu bewertenden Immobilie und den Kosten für den Neubau genau derselben Immobilie, da während des Bewertungsprozesses die aufgelaufenen Abschreibungen von den Baukosten abgezogen werden.

4. Die Schwierigkeit, die Kosten für die Sanierung alter Gebäude zu berechnen.

5. Die Schwierigkeit, den Umfang der akkumulierten Abnutzung alter Gebäude und Bauwerke zu bestimmen.

6. Getrennte Bewertung des Grundstücks und der Gebäude.

7. Die Problematik der Grundstücksbewertung in Russland.

Literatur

1. „Über das Verfahren zur Bewertung staatlicher Immobilien und Rechte daran.“ Beschluss des Gouverneurs von St. Petersburg vom 1. August 1996 Nr. 113-r.

2. „Einheitliche Abschreibungsnormen für die vollständige Wiederherstellung des Anlagevermögens in der Russischen Föderation.“ Dekret der Regierung der Russischen Föderation