Үнэлгээний үйл ажиллагааны таамаглал. Үнэлгээ хийхдээ үнэлгээчний ашигласан таамаглал, хязгаарлалт

Үнэлгээний тайлан бичих практикт ихэвчлэн үл тоомсорлодог зүйл бол тайлангийн таамаглал, хязгаарлалтын хэсэг нь тийм ч ач холбогдолгүй хэсэг биш юм. Энэ нь заримдаа хууль зөрчиж тайлан гаргахад хүргэдэг.

Ийм мөчөөс зайлсхийхийн тулд тайлангийн энэ хэсгийн ач холбогдлын талаар илүү хүчтэй аргументуудыг гаргах хэрэгтэй.

Тэгэхээр үнэлгээний тайлангийн таамаглал, хязгаарлалт гэж яг юуг хэлээд байна вэ?

Үнэлгээчний хувьд хамгийн ерөнхий хэлбэрээр бид хоёр бүлэг таамаглал, хязгаарлалтын талаар ярьж болно: хуулиар тогтоосон болон үнэлгээний объектын онцлог, түүнчлэн түүний зорилго, зорилгод үндэслэн үүнээс бий болсон. зорилтууд. Тиймээс, хууль тогтоомжид, тухайлбал, үнэлгээ хийхдээ мэргэжилтэн үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойшхи эх сурвалжийн мэдээллийг ашиглахыг хориглодог гэх мэт зүйлийг тодорхойлсон; үнэлгээчний тодорхойлсон эцсийн үнэ цэнийг тайланг бэлтгэсэн өдрөөс хойш 6 сарын дотор гүйлгээнд санал болгосон гэж хүлээн зөвшөөрч болох гэх мэт.

Үнэлгээчин өөрөө бий болгосон таамаглал, хязгаарлалтын хувьд ерөнхийдөө үнэлгээчийг хэрэглэгч эсвэл хяналтын байгууллагаас гарч болох асуултын эсрэг даатгах үүрэгтэй бөгөөд үнэлгээний үйл явц, тодорхой чанарын болон тоон шинж чанарын талаархи таамаглалтай холбоотой байж болно. үнэлгээний объектын.

Жишээлбэл, эхний ангилалд үнэлгээний даалгаварт зааснаас бусад зорилгоор тайланг ашиглах боломжгүй гэх мэт хязгаарлалт байж болно. Тиймээс үнэлгээчин нь үнэлгээний тайланг ашиглах боломжит хэрэглэгчдийн тооноос тодорхой хөшүүрэгтэй байдаг.

Гэхдээ тодорхой таамаглалыг бий болгосноор үнэлгээчин зөвхөн процедурын нюансуудыг зохицуулж чаддаг. Эцсийн зардлын тухайд үнэлгээчид үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд ашигладаг ийм чухал таамаглалуудыг тэмдэглэж болно. Тиймээс, жишээлбэл, зарим объектын татан буулгах үнийг тодорхойлохдоо үнэлгээчин өөрөө тухайн объектыг зарах ёстой хязгаарлагдмал хугацааг сонгодоггүй. Тэгээд хэзээнээс хойш татан буулгах үнийн үнэлгээхэрэгжүүлэх хугацаа болон үнэ цэнэ нь өөрөө шууд пропорциональ байна. Ийм нөхцөлд үнэлгээчний таамаглалыг хэрэгжүүлэх хугацаанаас хамааран энэ нь зардал болно.

Нэмж дурдахад, дампуурсан эсвэл зээлдэгчийн эд хөрөнгийг шийдвэр гүйцэтгэх ажиллагааны нэг хэсэг болгон худалдахдаа үнэлгээчин дарамтыг харгалзахгүйгээр зах зээлийн цэвэр үнийг тодорхойлох шаардлагатай байдаг, гэхдээ үнэн хэрэгтээ аливаа дарамт (баривчлах, барьцаалах хэлбэрээр). гэх мэт) хэвээр байна. Үүний зэрэгцээ, үнэлгээний онол дээр үндэслэн ачаалал ихтэй объект нь логикийн хувьд "цэвэр" объектоос бага өртөгтэй байх болно. Ийм учраас таамаглал ба хязгаарлалтын хэсэгт тухайн объектыг ямар хууль эрх зүйн нөхцөлөөр үнэлэх үндэслэлийг зааж өгөх нь эцсийн зардлын үүднээс чухал ач холбогдолтой юм.

Өмнө нь өгсөн жишээнүүд нь таамаглал, хязгаарлалтын хэсгийг албан ёсоор авч үзэх ёсгүй гэдгийг ойлгох боломжийг олгож байна, учир нь тэдгээр нь олон талаараа ирээдүйн үнэлгээний "өнгөрөлтийг" тохируулахын зэрэгцээ хандлага, арга, зардлыг тодорхойлох боломжтой. ашигласан процесс.

Удаан хугацааны туршид үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд заавал тавигдах шаардлага байгаагүй. Үнэлгээчин бүр өөрийн гэсэн дүгнэлттэй байсан бөгөөд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд өөрт нь илүү ойр байсан эдгээр аргуудыг ашигласан. Гэсэн хэдий ч саяхан ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яам 2014 оны 9-р сарын 25-ны өдрийн 611 тоот тушаалаар "Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ (FSO N 7)" холбооны үнэлгээний стандартыг бий болгосон.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний ерөнхий хандлага

Урлагийн дагуу. ОХУ-ын 135-ФЗ "Үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" хуулийн 5-р зүйлд "үнэлгээний объектууд нь өмчлөх эрх болон бусад эд хөрөнгө, эсвэл эд хөрөнгөөс бие даасан эд зүйлсийг багтаадаг" i.e. Үнэлгээний зорилго нь юуны түрүүнд эрхийн үнэ цэнийг тодорхойлох явдал юм. Зах зээлийн үнийг тодорхойлохдоо үл хөдлөх хөрөнгө зах зээл дээр зарагддаг гэсэн үндэслэл дээр суурилдаг тул юуны өмнө хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх ёстой. Мэдээжийн хэрэг, үнэлгээчид тусгай үнэ цэнийн үнэлгээ эсвэл бусад үнэлгээ хийдэг. Гэсэн хэдий ч ихэнхдээ зах зээлийн үнийг тооцоолох шаардлагатай байдаг.

Зах зээлийн үнэ - 1998 оны 7-р сарын 29-ний өдрийн "ОХУ-д үнэлгээний үйл ажиллагааны тухай" ОХУ-ын хуулийн дагуу зах зээлийн үнээр. № 135-ФЗ нь тухайн үнэлгээний объектыг өрсөлдөөнт орчинд нээлттэй зах зээл дээр эзэмшиж болох хамгийн боломжит үнэ гэж ойлгодог бөгөөд хэлцэлд оролцогч талууд үндэслэлтэй, шаардлагатай бүх мэдээлэлтэй, үнэ цэнтэй байх үед. Гүйлгээнд ямар нэгэн онцгой нөхцөл байдал нөлөөлөхгүй, тухайлбал:

хэлцэлд оролцогчдын нэг нь үнэлгээний объектыг өөрийн болгох, нөгөө тал нь гүйцэтгэлийг хүлээн зөвшөөрөх үүрэггүй;

хэлцэлд оролцогч талууд хэлцлийн сэдвийг сайн мэддэг, өөрсдийн ашиг сонирхлын үүднээс ажилладаг;

үнэлгээний объектыг олон нийтэд санал болгох хэлбэрээр нээлттэй зах зээлд танилцуулсан;

хэлцлийн үнэ нь үнэлгээний объектын хувьд боломжийн цалин хөлсийг илэрхийлж байгаа бөгөөд хэлцлийн талуудын аль нэг хэсэгт албадлага байхгүй;

үнэлгээний объектын төлбөрийг мөнгөн хэлбэрээр илэрхийлнэ.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний ерөнхий хандлагыг 2007 онд ОХУ-ын Эдийн засгийн хөгжлийн яамны 2007 оны 7-р сарын 20-ны өдрийн 256 тоот тушаалаар (2010 оны 10-р сарын 22-нд нэмэлт өөрчлөлт оруулсан) "Холбооны үнэлгээний стандартыг батлах тухай" тушаалаар тодорхойлсон. "Үнэлгээний ерөнхий ойлголт, үнэлгээний хандлага, үнэлгээ хийхэд тавигдах шаардлага (FSO N 1)".

Үнэлгээ хийхдээ дараахь зүйлийг тодорхойлно.

а) үнэлгээний объект;

б) үнэлгээний объектын эд хөрөнгийн эрх;

в) үнэлгээний зорилго;

d) үнэлгээний үр дүнг ашиглах зориулалт ба холбогдох хязгаарлалт;

д) зардлын төрөл;

е) үнэлгээ хийсэн огноо;

ж) үнэлгээ хийх хугацаа;

h) үнэлгээг үндэслэх ёстой таамаглал, хязгаарлалт.

Мөн үнэлгээний явцад үл хөдлөх хөрөнгийн хамгийн сайн ашиглалтын дүн шинжилгээ хийдэг. Практикт үл хөдлөх хөрөнгийн оновчтой ашиглалтын дүн шинжилгээг ашиглах гэж буй хувилбаруудын дараах ангилалд нийцэж байгаа эсэхийг шалгах замаар тодорхойлдог.

бие махбодийн хувьд боломжтой байх, өөрөөр хэлбэл. нөөцийн боломжид нийцэх;

хууль ёсны дагуу зөвшөөрөгдсөн байх, өөрөөр хэлбэл. зориулалтын ашиглалтын үргэлжлэх хугацаа, хэлбэр нь одоо байгаа болон болзошгүй хууль эрх зүйн хязгаарлалтад хамаарахгүй байх;

санхүүгийн хувьд чинээлэг байх, өөрөөр хэлбэл. ашиглалт нь үйл ажиллагааны зардал, санхүүгийн үүрэг, хөрөнгийн зардлын нийлбэртэй тэнцэх буюу түүнээс дээш орлоготой байх ёстой;

аль болох үр ашигтай байх, өөрөөр хэлбэл. Хэрэгжих магадлал нь зах зээлээр батлагдсан ашиглалтын дунд хамгийн өндөр бүтээмжтэй байдаг.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хувьд үнэлгээ хийхдээ үнэлгээчний ашиглах ёстой арга барилыг энэхүү стандартаар тогтоосон байх нь маш чухал юм.

Хүснэгт

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хандлага

Хэрэв үнэлгээчин үнэлгээнд ямар нэгэн арга хэрэглэхгүй бол түүнийг зөвтгөх ёстой.

Үнэлгээний тайланд янз бүрийн аргыг ашиглан тодорхойлсон утгуудын харьцуулалтыг агуулсан байх ёстой.

Үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ зардлын аргыг ашиглах нь маш чухал юм.

Зардлын аргыг ашиглахдаа ижил төстэй объектыг дахин бий болгох зардлыг бодит үнээр тооцох нь чухал юм. Шинэ барилгын өртөг нь шууд зардлаас гадна бизнес эрхлэгчийн ашгийг багтаадаг гэдгийг анхаарах нь чухал юм. Бизнес эрхлэгчийн ашиг (EP) нь бизнес эрхлэгчийн барилгын төсөлд оруулсан хөрөнгөө ашигласны төлөө урамшуулал болгон авахыг хүлээж буй хэмжээг илэрхийлдэг зах зээлийн үнэ цэнэ юм. Бизнес эрхлэгчийн ашиг нь гол төлөв эрсдэлийн функц бөгөөд зах зээлийн тодорхой нөхцөл байдлаас хамаардаг.

Зардал нь: шинэ барилгын зардал + бизнес эрхлэгчийн ашиг

1,331,712+239,708=1,571,420 рубль.

Бие махбодийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох

Хүснэгт

Өртгийн аргаар тодорхойлсон орон сууцны бус байрны өртөг нь (дугуйрсан):

1,285,422 рубль

Нэг сая хоёр зуун наян таван мянга дөрвөн зуун хорин нэг рубль

Энэ арга нь аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ нь түүний олох орлогын хэмжээнээс хамаарна гэсэн үндэслэлд суурилдаг. Энэ арга нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой хэмжээний орлого бий болгох чадварыг судалдаг бөгөөд энэ нь ихэвчлэн үйл ажиллагаанаас олсон түрээсийн орлого болон эзэмшлийн хугацааны эцэст тухайн үл хөдлөх хөрөнгийг борлуулсны орлого хэлбэрээр илэрхийлэгддэг. Орлогын арга нь шууд капиталжуулалтын арга ба хөнгөлөлтийн арга гэсэн хоёр үндсэн аргыг агуулдаг.

Орлогын аргыг ашиглан 42.3 м.кв талбайтай орон сууцны бус байрны зах зээлийн үнийг тодорхойлох.

Хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргаар үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцоолох хүснэгт

Тиймээс орлогын аргыг ашиглан тодорхойлсон объектын өртөг нь 1,084,000 рубль юм.

Харьцуулсан аргын нэг хэсэг болгон борлуулалтын харьцуулалтын аргыг ашигласан. Энэ аргыг хэрэглэхдээ Үнэлгээний үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг ижил төстэй объектын борлуулалтын үнийг харьцуулах замаар тодорхойлно. Энэ аргыг хэрэглэх үндэс нь Үнэлгээний объектын үнэ цэнэ нь ижил төстэй объектын борлуулалтын үнэтэй шууд хамааралтай байдаг явдал юм. Харьцуулж болох борлуулалт бүрийг үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй харьцуулна. Тэдгээрийн хоорондох мэдэгдэхүйц ялгааг тусгахын тулд харьцуулж болох борлуулалтын үнэд тохируулга хийдэг.

1 м.кв зах зээлийн үнэлгээний эцсийн үр дүнг тодорхойлох. Үнэлсэн объектын жигнэсэн дундаж утгыг олж, хамгийн бага тохируулга хийснээр олж авсан үр дүнд хамгийн их жинг онооно.

Хүснэгт

Ийнхүү зах зээлийн үнэлгээний жигнэсэн дундаж үнэ 1 м.кв. Үнэлгээтэй үл хөдлөх хөрөнгийн нийт талбай: 31,701 рубль.

Гучин нэгэн мянга долоон зуун нэг рубль

Зах зээлийн зарчмаар тодорхойлсон үл хөдлөх хөрөнгийн өртөг нь 1,347,000 рубль юм.

Нэг сая гурван зуун дөчин долоон мянган рубль

Арга тус бүрийн хүрээнд ашигласан мэдээллийн хэмжээ, найдвартай байдлаас хамааран эдгээр аргын үр дүн нь бие биенээсээ их, бага хэмжээгээр ялгаатай байж болно.

Эцсийн өртгийн утгыг сонгохдоо хэд хэдэн завсрын үр дүнд тулгуурлана. Эцсийн зардлын тооцоог тодорхойлохын тулд дүрмээр бол жингийн дундаж аргыг ашигладаг бөгөөд үүний дагуу арга тус бүрийн үр дүнд жингийн коэффициентийг тогтоодог.

Гурван хандлагыг харгалзан үзэхэд объектын өртөг нь:

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 рубль

Дунджаар: 1,238,807 рубль

Үнэлгээний аргыг ашиглахдаа дараах удирдамжийг анхаарч үзэх нь чухал.

Зардал багатай арга

Үл хөдлөх хөрөнгийн бүрэн үнэ цэнийг нөхөн сэргээх зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай бөгөөд үнэ нь залруулгын хүчин зүйлийг харгалзан одоогийн байх ёстой.

Зардлын аргыг ашиглахдаа барилга байгууламжийн элэгдэл, элэгдлийг харгалзан үзэх нь чухал юм.

Орлогын хандлага

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд орлогын аргыг ашиглахдаа бодит орлогыг харгалзан хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашиглах нь чухал бөгөөд үнэлгээ хийхдээ үнийн хөөрөгдөлтэй хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг ашигладаг бөгөөд үүний үр дүнд үнэлгээний үнэ цэнэ өсдөг.

Харьцуулсан хандлага

Харьцуулсан аргын хувьд аль болох олон аналоги хувилбаруудыг ашиглах нь чухал юм, мэдээжийн хэрэг бид олон арван хувилбарын тухай яриагүй боловч харьцуулсан хандлагыг үнэлэхэд хоёр эсвэл гурван сонголтыг ашиглах нь эерэг нөлөө үзүүлэхгүй; Хоёрдугаарт, аналогууд нь ижил төстэй байх ёстой, өөрөөр хэлбэл нэг газар байрладаг, байшин, барилга, байгууламжийн ижил шинж чанартай, метро эсвэл тээврийн зангилаанаас ижил зайд байрлах ёстой. Үгүй бол залруулах хүчин зүйлсийг харгалзан үзэх шаардлагатай болно.

Мөн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд тавигдах шинэ шаардлагыг харгалзан үзэх нь чухал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд тавигдах шинэ шаардлага

Эдгээр шаардлагыг жагсаацгаая.

Юуны өмнө үнэлгээч нь үнэлж буй эд хөрөнгийг шалгах ёстой. . Хяналт шалгалт хийгээгүй тохиолдолд үнэлгээчин үнэлгээний объектыг шалгаагүй шалтгаан, түүнчлэн хяналт шалгалт хийгээгүйтэй холбоотой таамаглал, хязгаарлалтыг үнэлгээний тайланд тусгасан болно.

Хоёрдугаарт, газар эзэмших эрх, эрхийн бичиг баримт байхгүй тохиолдолд газар, түүн дээр байрлах капиталын барилга байгууламжийн төслийн хамтарсан үнэлгээг тухайн газартай холбоотой капиталын барилгын төсөл эзэмшигчийн эрх, үүргийг харгалзан үздэг. одоогийн хууль тогтоомжоор тогтоосон талбай.

Гэхдээ хууль бус барилгуудыг хуулийн шаардлагын дагуу буулгаж болно гэдгийг санах нь зүйтэй. Зөвшөөрөлгүй барилга барьсан хүн түүнийг өмчлөх эрх олж авдаггүй. Энэ нь барилга байгууламжийг захиран зарцуулах - худалдах, хандивлах, түрээслэх, бусад гүйлгээ хийх эрхгүй. Зөвшөөрөлгүй барилгыг түүнийг гүйцэтгэсэн этгээд эсвэл түүний зардлаар нураах ёстой (ОХУ-ын Иргэний хуулийн 222-р зүйл). ОХУ-ын Үндсэн хуулийн цэцийн 2014 оны 6-р сарын 24-ний өдрийн N 1369-O-ийн тогтоолд зөвшөөрөлгүй барилгыг нураах үүрэг нь Урлагт заасан гэмт хэргийн шийтгэл юм. ОХУ-ын Иргэний хуулийн 222. Үүнтэй төстэй дүгнэлтийг ОХУ-ын Үндсэн хуулийн цэцийн 2012 оны 1-р сарын 17-ны өдрийн № 147-О-О тогтоолоор гаргасан бөгөөд шүүх зөвшөөрөлгүй барилгыг нураах үүрэг нь үйлдсэн гэмт хэргийн шийтгэл болж байна гэж шүүх заажээ. барилга барих зориулалтаар газар олгох асуудлыг зохицуулсан газрын хууль тогтоомжийн хэм хэмжээ, түүнчлэн зураг төсөл, барилга угсралтын ажлыг зохицуулдаг хот төлөвлөлтийн зохицуулалтын аль алиныг зөрчсөн.

Гэсэн хэдий ч үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний шинэ стандартад энэ онцлогийг үнэндээ тооцдоггүй.

Гуравдугаарт, стандарт нь үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхойлолтод заавал байх ёстой нэмэлт мэдээллийг тогтоодог.

Тодорхойлолт нь дараахь зүйлийг зааж өгөх ёстой.

Үнэлгээний объектын бүтэц, түүний хэсэг бүрийг тодорхойлоход хангалттай мэдээлэл (хэрэв байгаа бол);

Үнэлгээний объектын шинж чанар, түүний үнэлэгдсэн хэсгүүд эсвэл ийм шинж чанарыг агуулсан үнэлгээчдэд байгаа баримт бичгийн холбоос;

Үнэлгээний сэдвийг үнэлэхдээ эрх, эдгээр эрхийн хязгаарлалт (дарамтлал), түүний дотор үнэлгээний зүйлийн хэсэг тус бүртэй холбоотой.

Үнэлгээний даалгавар нь бусад тооцоолсон утгыг зааж болно, үүнд:

зах зээлийн түрээс (зах зээлийн ердийн нөхцөлд үнэлгээ хийх өдөр үл хөдлөх хөрөнгийг түрээслэж болох тооцоолсон мөнгөний хэмжээ);

капиталын барилгын төслийг бий болгох (дахин үйлдвэрлэх, солих) зардал;

Эд хөрөнгийг хураах, түүнчлэн бусад тохиолдолд алдагдал (бодит хохирол, алдагдсан ашиг);

Байгаль орчны бохирдлыг арилгах, (эсвэл) газрын нөхөн сэргээлт хийх зардал.

Дөрөвдүгээрт, үнэлгээ хийхдээ зах зээлийн шинжилгээнд тавигдах шаардлагыг бий болгосон.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн шинжилгээг дараах дарааллаар гүйцэтгэнэ.

а) үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлд байгаа улс орон, бүс нутгийн улс төр, нийгэм, эдийн засгийн ерөнхий нөхцөл байдлын нөлөөлөл, түүний дотор тухайн өдрөөс өмнөх хугацаанд зах зээлд бий болсон чиг хандлагын дүн шинжилгээ. үнэлгээний;

б) үнэлэгдсэн объект хамаарах зах зээлийн сегментийг тодорхойлох. Хэрэв үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл хөгжөөгүй бөгөөд харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудын гүйлгээ ба (эсвэл) саналын үнийн талаархи ойлголтыг өгөх хангалттай мэдээлэл байхгүй бол судалгааны талбайг эдийн засгийн шинж чанараараа ижил төстэй нутаг дэвсгэрт өргөжүүлэх боломжтой. үнэлгээ хийж буй эд хөрөнгийн байршилд;

в) үнэлэгдсэн объектыг бодитой ангилж болох зах зээлийн сегментээс үл хөдлөх хөрөнгийн объекттой хийсэн гүйлгээ ба (эсвэл) саналын талаархи бодит мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийх, түүнчлэн үнийн үнийн хүрээг харуулсан түүнийг ашиглах өөр хувилбарууд;

г) харьцуулах үл хөдлөх хөрөнгийн эрэлт, нийлүүлэлт, үнэд нөлөөлж буй үндсэн хүчин зүйлсийн дүн шинжилгээ, жишээлбэл, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дэх хөрөнгө оруулалтын өгөөжийн түвшин, эргэн төлөгдөх хугацаа, эдгээр хүчин зүйлсийн утгын интервалтай дүн шинжилгээ хийх;

д) үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаархи үндсэн дүгнэлтүүд, жишээлбэл, зах зээлийн динамик, эрэлт, нийлүүлэлт, борлуулалтын хэмжээ, зах зээлийн багтаамж, худалдан авагч, худалдагчийн хүсэл эрмэлзэл, хөрвөх чадвар, хөрөнгийн зах зээлийн үнийн хэлбэлзэл зэрэг үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн талаархи үндсэн дүгнэлтүүд. үнэлэгдэх болон бусад дүгнэлт.

Өмнө нь ийм дүн шинжилгээ хийх дарааллын талаар ямар ч шаардлага байгаагүй. Тиймээс, хэрэв шинжилгээг тогтоосон дарааллаар хийгээгүй бол холбогдох зөрчлийн шалтгааныг зааж өгөх шаардлагатай.

Тавдугаарт, хамгийн сайн ашиглалтын шинжилгээнд тавигдах шаардлагыг бий болгосон.

Дүрмээр бол үнэлж буй объектын хамгийн үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээг сансрын төлөвлөлт, дизайны шийдэлд үндэслэн хийдэг. Газар, капиталын барилга байгууламжийг багтаасан үнэлгээний объектын хувьд одоо байгаа капиталын барилга байгууламжийг харгалзан хамгийн үр дүнтэй ашиглалтыг тодорхойлдог. Энэ тохиолдолд ийм дүн шинжилгээг шаардлагатай тооцоог хийх замаар эсвэл тооцоо хийх шаардлагагүй үндэслэлийг танилцуулсан тохиолдолд түүнгүйгээр хийдэг.

Шилдэг ашиглалтын шинжилгээг өмнө нь үнэлгээчдийн тайланд багтаасан байсан бол одоо ийм тайланд тавигдах шаардлага илүү тодорхой болсон.

Зургаа дахь онцлог нь харьцуулсан арга барилд тавигдах шаардлагыг бий болгох явдал юм.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд харьцуулсан аргыг хэрэглэхдээ үнэлгээчин дараахь заалтуудыг харгалзан үзнэ.

а) үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд хангалттай тооны ижил төстэй гүйлгээ бүхий объектыг сонгох, (эсвэл) үнэлгээний үнийг санал болгох боломжтой бол харьцуулсан аргыг ашигладаг;

б) үнэлж буй объекттой ижил зах зээлийн сегментэд хамаарах, үнийн хүчин зүйлийн хувьд түүнтэй харьцуулах боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудыг аналог объект болгон ашигладаг. Үүний зэрэгцээ, бүх үл хөдлөх хөрөнгийн объект, түүний дотор үнэлж буй объектын хувьд эдгээр хүчин зүйл бүрийн үнэ жигд байх ёстой;

в) үнэлгээ хийхдээ ижил төстэй объектын талаархи зах зээлийн мэдээллийн хэмжээ, тэдгээрийг тооцоолохдоо сонгох дүрмийг тодорхойлсон байх ёстой. Үнэлгээний тайланд үнэлгээчинд байгаа ижил төстэй объектуудын зөвхөн хэсгийг тооцоолоход ашиглах нь үндэслэлтэй байх ёстой;

г) тооцоолол хийхдээ үнэлж буй объектын зах зээл дээр давамгайлж буй ижил төстэй объектын онцлог шинж чанаруудыг (харьцуулах нэгж), тухайлбал талбайн нэгж, эзэлхүүний нэгжийн үнэ, түрээсийг ашигладаг;

д) зах зээл дээр байгаа анхны мэдээллээс хамааран үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний явцад чанарын үнэлгээний арга (харьцангуй харьцуулсан шинжилгээ, шинжээчийн үнэлгээний арга болон бусад аргууд), тоон үнэлгээний арга (регрессийн шинжилгээний арга, тоон тохируулгын арга болон бусад аргууд). ), түүнчлэн тэдгээрийн хослолууд.

Аналог объектыг үнэлэхдээ эдгээр бүх шалгуур давхцах ёстой.

Долоо дахь онцлог нь үнэлгээний орлогын хандлагатай холбоотой.

a) орлогын урсгалыг бий болгож байгаа эсвэл бий болгох чадвартай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд орлогын аргыг ашигладаг;

б) орлогын аргын хүрээнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг тооцооны загвар ашиглан шууд капиталжуулалтын арга, хямдруулсан мөнгөн гүйлгээний арга эсвэл капиталжуулалтын аргаар тодорхойлж болно;

в) засвар, сэргээн босголтод их хэмжээний хөрөнгө оруулалт шаарддаггүй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг шууд капиталжуулах аргыг ашигладаг бөгөөд бодит хэрэглээ нь хамгийн үр дүнтэй ашиглахтай тохирч байна. Энэ аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн объектын үнэ цэнийг тодорхойлох нь зах зээлд тохирох объектын жилийн орлогыг үл хөдлөх хөрөнгийн орлого ба үнийн харьцааны зах зээлийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийсний үндсэн дээр тодорхойлсон нийт капиталжуулалтын түвшинд хуваах замаар хийгддэг. үнэлж буй объекттой төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн объект;

г) хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээний аргыг ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгөд оруулсан хөрөнгө оруулалтын өгөөжтэй харгалзах хувь хэмжээгээр хөнгөлөх замаар орлогын урсгалыг бий болгох эсвэл бий болгох чадвартай үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхэд ашигладаг;

д) орлогын тогтмол урсгалыг бий болгодог үл хөдлөх хөрөнгийг тэдгээрийн өөрчлөлтийн хүлээгдэж буй динамикаар үнэлэхэд тооцооллын загварт суурилсан капиталжуулалтын аргыг ашигладаг. Ийм орлогыг хөрөнгөжүүлэх нь хөрөнгийн өгөөжийн загвар, санхүүжилтийн арга, нөхцөл, түүнчлэн орлого, хөрөнгийн үнэ цэнэд хүлээгдэж буй өөрчлөлтийг тооцоход харгалзан үзсэн хөнгөлөлтийн хувь хэмжээг үндэслэн байгуулсан ерөнхий капиталжуулалтын ханшаар хийгддэг. ирээдүй;

е) хөнгөлөлтийн хувь хэмжээ ба (эсвэл) ашигласан капиталжуулалтын бүтэц (татвар, хөрөнгийн өгөөж, орлогын өөрчлөлтийн хувь хэмжээ, хөрөнгийн үнэ цэнийг харгалзан) нь хөнгөлөлттэй (хөрөнгөжүүлсэн) орлогын бүтэцтэй тохирч байх ёстой;

ж) Түрээслэх боломжтой үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд түрээсийн төлбөрийг орлогын эх үүсвэр гэж үзэх;

з) тодорхой төрлийн бизнес эрхлэхэд зориулагдсан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээг (жишээлбэл, зочид буудал, зоогийн газар, шатахуун түгээх станц) энэ бизнесийн үйл ажиллагааны талаархи мэдээлэлд үндэслэн түүний үнэ цэнийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдээс салгаж болно. үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоогүй.

Найм дахь онцлог нь зардлын хандлагад тавигдах шаардлагыг бий болгох явдал юм.

Өртгийн аргыг хэрэглэхдээ үнэлгээчин дараахь заалтуудыг харгалзан үзнэ.

а) үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд өртгийн аргыг ашиглахыг зөвлөж байна - капиталын барилга байгууламж, капиталын барилгын төслийн дагуу баригдсан газар, гэхдээ тэдгээрийн хэсгүүд, жишээлбэл, орон сууцны болон орон сууцны бус байр;

б) үл хөдлөх хөрөнгийг хамгийн үр ашигтай ашиглахад тохирч байгаа бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний аргыг ашиглах нь зүйтэй бөгөөд энэ нь ашиглалтын хугацаа, бие махбодийн элэгдэл, эвдрэл, үйл ажиллагааны болон гадаад (эдийн засгийн) хоцрогдол зэргийг зөв үнэлэх боломжтой юм. капиталын барилгын төслүүд;

в) зардлын хандлагыг зах зээлийн идэвхжил бага, харьцуулсан болон орлогын хандлагыг үнэлэхэд шаардагдах мэдээлэл хангалтгүй, түүнчлэн үл хөдлөх хөрөнгийг тусгай зориулалт, ашиглалтын (жишээлбэл, шугаман объект) үнэлэхэд ашиглахыг зөвлөж байна. , гидравлик байгууламж, усны цамхаг, шахуургын станц, бойлерийн байшин, инженерийн шугам сүлжээ болон гүйлгээ, саналын талаар зах зээлийн мэдээлэл байхгүй бусад үл хөдлөх хөрөнгө);

г) ерөнхийдөө өртгийн аргыг ашиглан тодорхойлсон үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг дараах дарааллаар тооцно.

ашиглагдаагүй газар эзэмших эрхийн үнийг тогтоох;

капиталын барилгын төслийг бий болгох (дахин үйлдвэрлэх, солих) зардлын тооцоо;

бизнес эрхлэгчийн ашгийг тодорхойлох;

элэгдэл, хуучирсан байдлыг тодорхойлох;

эдгээр байгууламжийг бий болгох зардал, бизнес эрхлэгчийн ашгийг нэгтгэн, тэдгээрийн бие махбодийн элэгдлийг хасах замаар капиталын барилгын төслийн өртөгийг тодорхойлох;

үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг газар эзэмших эрхийн үнэ ба капиталын барилгын төслийн өртгийн нийлбэрээр тодорхойлох;

д) хөрөнгийн зах зээлийн үнийг өртгийн аргаар тодорхойлохын тулд тухайн газрыг хамгийн үр дүнтэй ашиглахаар тооцож, бүтээн байгуулалт хийгдээгүй гэж үнэлдэг;

е) капиталын барилгын төслийг бий болгох зардлын тооцоог дараахь үндсэн дээр гүйцэтгэнэ.

Ижил төстэй барилга байгууламж барих барилгын гэрээ (гэрээ)-ийн талаархи мэдээлэл;

Мэргэшсэн лавлахаас ижил төстэй барилга байгууламж барих зардлын талаархи мэдээлэл;

Тооцооллын тооцоо;

Барилгын материалын зах зээлийн үнийн мэдээлэл;

Бусад өгөгдөл;

ж) капиталын барилгын төслийг бий болгох зардлыг эдгээр объектыг бий болгохтой шууд холбоотой барилга угсралтын ажилд оруулсан зардал, тэдгээрийг бий болгохтой холбоотой зардлын нийлбэрээр тодорхойлно, гэхдээ барилга угсралтын ажилд ороогүй болно. ;

з) үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэх зорилгоор бизнес эрхлэгчийн ашгийн хэмжээг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн олборлох арга, шинжээчийн үнэлгээ эсвэл аналитик загвар ашиглан шууд, шууд бус болон боломжийн зардлыг харгалзан тодорхойлно. капиталын барилгын төслийг бий болгох, газар эзэмших эрх олж авах;

i) эд хөрөнгийн элэгдлийн, ашиглалтын болон гадаад (эдийн засгийн) хоцрогдлын үр дүнд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ алдагдахыг элэгдэл, хуучирсан байдлын хэмжээ гэж тодорхойлно. Үүний зэрэгцээ элэгдэл, хуучирсан байдал нь үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй холбоотой хөрөнгө оруулалтын төслүүдтэй холбоотой юм.

Тиймээс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд тавигдах илүү тодорхой шаардлагыг тодорхойлсон.

Дүгнэж хэлэхэд, үнэлгээчид болон үйлчлүүлэгчид аль аль нь үнэлгээний өмнө тогтоосон арга барил, үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний шинэ шаардлагуудыг харгалзан үзэх шаардлагатай гэдгийг тэмдэглэх нь зүйтэй. Жишээлбэл, та капиталын барилга байгууламжийг бий болгох зардлыг дур зоргоороо авч чадахгүй, та ийм өгөгдлийг тооцоолол эсвэл барилгын гэрээнд заасан мэдээллээр зөвтгөх хэрэгтэй. Орлогын болон харьцуулсан аргыг хоёуланг нь ашиглах тодорхой шалгуурыг тодорхойлсон. Энэ нь үйлчлүүлэгчид тайланд илүү шаардлага тавьж, үнэлгээчид шинэ стандартыг аль болох анхаарч үзэх ёстой гэсэн үг юм. Нэмж дурдахад, үнэлгээнд тавигдах шинэ шаардлагыг харгалзан шүүхийн практикт өөрчлөлт оруулах нь чухал юм. Тиймээс, зарим шаардлагыг харгалзан үзэхгүй бол тайланг хүчингүй болгох хувилбар бий.

1.1. Таамаглал гэдэг нь үнэлгээний объектын үнэ цэнэд нөлөөлж буй баримт, нөхцөл, нөхцөл байдлын талаархи үнэн гэж хүлээн зөвшөөрөгдсөн таамаглал эсвэл үнэлгээний арга барил юм. Энэхүү таамаглал нь үнэлгээний явцад RICS-ийн гишүүнээр баталгаажуулахыг шаарддаггүй. Таамаглалыг ихэвчлэн тэдгээрийн үнэн зөвийг баталгаажуулах нь үнэлгээчний тусгай судалгаа шаарддаггүй тохиолдолд хийдэг.

1.2. Энэ таамаглал нь ихэвчлэн үнэлгээчээс хязгаарлагдмал хэмжээний судалгаа хийхийг шаарддаг. Тиймээс тайланд дурдагдах таамаглалыг захиалагчтай тохиролцож, үнэлгээний гэрээний нөхцлүүдэд тусгасан байх ёстой.

1.3. Шалгалт, судалгаа хийсний дараа үнэлгээчин үйлчлүүлэгчтэй урьдчилан тохиролцсон таамаглал нь хэрэгжих боломжгүй эсвэл тусгай таамаглал болох ёстой гэж үзвэл үнэлгээг хийж дуусгахаас өмнө шинэчилсэн таамаглал, үнэлгээний арга барилын талаар үйлчлүүлэгчтэй ярилцах ёстой. тайлан.

Энэ хэсэг нь дараах параметрүүдийг тусгасан таамаглалд зориулагдсан болно.

A)өмчлөх эрх;
б)барилга байгууламжийн нөхцөл байдал;
V)инженерийн харилцаа холбоо;
G)хот төлөвлөлт (нутаг дэвсгэрийн бүсчлэл);
г)хортой, аюултай бодис;
д)Байгаль орчны асуудлууд;
ба)тогтвортой хөгжил.

Энэ жагсаалт нь бүрэн гүйцэд биш тул тодорхой даалгаврыг гүйцэтгэхэд шаардагдах таамаглалыг сайтар бодож үзэх хэрэгтэй. Хэрэглээг тайлбарлах шаардлагагүй "стандарт" таамаглал байхгүй.

A)Эд хөрөнгийн эрх
Үнэлгээчин нь үнэлж буй эд хөрөнгийн эрхийн талаархи чухал мэдээллийг авах шаардлагатай. Мэдээллийг захиалагч болон гуравдагч этгээдийн өгсөн хураангуй хэлбэрээр эсвэл холбогдох баримт бичгийн хуулбар хэлбэрээр авч болно. Үйлчлүүлэгчийн өмгөөлөгч нар үнэлж буй эд хөрөнгийн эрхийн талаарх дэлгэрэнгүй тайланг гаргаж өгөөгүй бол үнэлгээч нь ямар мэдээлэлд тулгуурласан, ямар таамаглал дэвшүүлсэн (жишээлбэл, өгсөн мэдээллээс гадна таамаглал дэвшүүлсэн) гэж хэлэх шаардлагатай. эд хөрөнгийн өмчлөлд ямар нэгэн дарамт байхгүй байсан).
Үйлчлүүлэгчид үнэлгээний үйлчилгээ үзүүлэхдээ заримдаа эрхийн бичиг баримтад дүн шинжилгээ хийх шаардлагатай байдаг бөгөөд үүнийг зохих таамаглалд тусгах ёстой. Ийм дүн шинжилгээг хуульчид хийх ёстой бөгөөд үнэлгээчин нь тухайн таамаглалыг захиалагчийн хуулийн зөвлөхөөр баталгаажуулах ёстой бөгөөд үнэлгээчин нь эрхийн бичиг баримтад дүн шинжилгээ хийсэн зөв эсэхэд хариуцлага хүлээхгүй гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. эд хөрөнгийн хувьд. Үгүй бол үнэлгээчин шууд болон шууд бусаар хууль зүйн зөвлөгөө өгөх эрх бүхий хуульчдад хуулиар ногдуулсан үүрэг хариуцлагаас багагүй үүрэг хүлээнэ.

б)Барилга байгууламжийн нөхцөл байдал
Зохих чадвартай байсан ч үнэлгээчин нь дүрмээр бол барилгын бүх согог, доголдлыг илрүүлэхийн тулд техникийн нөхцөл байдалд шалгалт хийдэггүй. Гэсэн хэдий ч үнэлэгч нь тусгай тэтгэмж байхгүй тохиолдолд барилгын үнэ цэнэд нөлөөлөх илэрхий согогийг анхаарч үзэх ёстой. Үнэлгээчин нь уг шалгалт нь барилгын техникийн нөхцөл байдлын шалгалт биш гэдгийг харуулж, бүтцийн элементүүд болон илэрсэн согогийн талаар судалгаа хийх, тайлбар өгөх хариуцлагын цар хүрээг тодорхойлох ёстой. Нэмж дурдахад, тусгайлан тэмдэглэсэн согогоос бусад барилга байгууламжийг сайн нөхцөлд байгаа гэж таамаглах болно.

V)Инженерийн харилцаа холбоо
Барилгатай холбоотой инженерийн шугам сүлжээ, аливаа суурилуулалт, машин, тоног төхөөрөмж байгаа эсэх, нөхцөл байдал нь өртөгт ихээхэн нөлөөлдөг. Ерөнхийдөө нарийвчилсан мөрдөн байцаалт нь үнэлгээний хамрах хүрээнээс гадуур байдаг тул үнэлгээ хийхдээ үнэлэгч нь байгаа мэдээллийн эх сурвалж, тэдгээрийн найдвартай байдлын түвшинг зааж өгөх ёстой. Хэрэглээний систем, удирдлага, программ хангамж нь хэвийн, доголдолгүй гэсэн ерөнхий таамаглал юм.

G)Хот төлөвлөлт (нутаг дэвсгэрийн бүсчлэл)
Үнэлгээчин нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгө нь одоо байгаа барилга байгууламж, тэдгээрийн ашиглалттай холбоотой зохих зөвшөөрөлтэй эсэх, үнэд эерэг эсвэл сөрөг нөлөө үзүүлэх засгийн газрын хүсэл, санал байгаа эсэхийг тодорхойлох ёстой. Ихэвчлэн ийм мэдээлэл нь янз бүрийн тохиолдолд нээлттэй байдаг тул үнэн зөв мэдээлэл олж авах нь цаг хугацаа, нэмэлт зардал шаарддаг. Үнэлгээч нь тухайн үнэлгээг хийхдээ мэдээллийг баталгаажуулах боломжгүй тохиолдолд ямар судалгаа хийхээр төлөвлөж байгаа эсвэл ямар таамаглал дэвшүүлж байгааг зааж өгөх ёстой.

г)Хортой, аюултай бодисууд
Дүрмээр бол үнэлгээч нь бохирдуулагч болон аюултай бодисын шинж чанар, тэдгээртэй холбоотой эрсдэл, бохирдуулагч бодис, бодисыг зайлуулахад гарах зардлын талаар зөвлөгөө өгөх зохих чадваргүй байдаг. Гэсэн хэдий ч, хэрэв үнэлгээчин тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн байрлаж буй нутаг дэвсгэрийн шинж чанарын талаар аль хэдийн мэдээлэлтэй бөгөөд ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ хийж байсан туршлагатай бол үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ, зах зээлд нөлөөлөх бохирдлын талаар тайлбар өгөх болно. Тиймээс үнэлгээчин нь хийх судалгааны цар хүрээг тогтоож, мэдээллийн эх сурвалж, ашиглах таамаглалыг зааж өгөх ёстой.

д)Байгаль орчны асуудлууд
Зарим төрлийн үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд хүрээлэн буй орчны хүчин зүйлүүд нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн өөрийн эсвэл хүрээлэн буй орчны өвөрмөц шинж чанар бөгөөд энэ үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд нөлөөлж болно. (Жишээ нь: уул уурхай, үерийн аюул, цахилгаан дамжуулах төхөөрөмж). Эдгээр хүчин зүйлсийн нөлөөллийн талаар нарийвчилсан тайлбар өгөх нь үнэлгээчний үйл ажиллагааны хүрээнд хамаарахгүй ч эдгээр хүчин зүйлс байгаа эсэх эсвэл тохиолдох боломжтой эсэхийг үнэлгээний нэг хэсэг болгон шалгалтын явцад тогтмол асуулт асууж эсвэл шалгалтын явцад тодорхойлж болно. газар нутгийн мэдлэг. Үнэлгээч нь хийсэн судалгааны хамрах хүрээний хязгаарлалтыг зааж, зохих таамаглал дэвшүүлэх ёстой.

ба)Тогтвортой хөгжил
Үл хөдлөх хөрөнгө нь зөвхөн амьдралынхаа туршид байгаль орчинд нөлөөлөхөөс гадна байгаль орчин, нийгмийн тогтвортой байдлын тал нь үл хөдлөх хөрөнгийн үйл ажиллагаанд нөлөөлдөг.

Дүгнэж хэлэхэд, бид хөрөнгө оруулалтын технологийг ойлгох нэг чухал нөхцөл байдлыг тэмдэглэж байна: гүйцэтгэлийн үзүүлэлтийг тооцоолохдоо ямар таамаглал дэвшүүлж, бодит практикт хэр нийцэж байгаа вэ.

Бүх аргууд нь дараах хоёр таамаглал дээр тулгуурласан.

1. Мөнгөн гүйлгээ нь нягтлан бодох бүртгэлийн хугацааны төгсгөлд хамаарна. Үнэндээ тэд тухайн жилийн аль ч үед гарч ирж болно. Дээр дурдсан хөрөнгө оруулалтын технологийн хүрээнд бид аж ахуйн нэгжийн бүх мөнгөн орлогыг тухайн жилийн эцэс хүртэл нөхцлөөр авчирдаг.
2. Хөрөнгө оруулалтаар бий болсон мөнгөн гүйлгээг нэн даруй өөр төсөлд хөрөнгө оруулалт хийж, энэ хөрөнгө оруулалтаас нэмэлт орлого олж авдаг. Хоёр дахь төслийн өгөөжийн хувь хэмжээ дор хаяж дүн шинжилгээ хийсэн төслийн хөнгөлөлтийн хувьтай ижил байх болно гэж таамаглаж байна.

Мэдээж хэрэг ашигласан таамаглал нь бодит байдлын бодит байдалтай бүрэн нийцэхгүй байгаа боловч ерөнхийдөө төслүүдийн үргэлжлэх хугацааг харгалзан үр ашгийг үнэлэхэд ноцтой алдаа гарахгүй.

Даалгаврууд

1. Тус компани өөрийн хөрөнгөө оруулахдаа хамгийн багадаа 14 хувийн өгөөжтэй байхыг шаарддаг. Одоогоор тус компани 84,900 ам.долларын өртөгтэй шинэ тоног төхөөрөмж худалдан авах боломж бүрдэж байна. Энэхүү тоног төхөөрөмжийг ашигласнаар үйлдвэрлэлийн хэмжээ нэмэгдэх бөгөөд энэ нь эцсийн дүндээ тоног төхөөрөмжийг 15 жил ашигласнаар жилд 15,000 долларын нэмэлт мөнгөн орлого олох болно. 15 жилийн дараа тоног төхөөрөмжийн үлдэгдэл үнэ тэг байхаар тооцож төслийн цэвэр өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоол.

Шийдэл.

Санхүүгийн хүснэгтийг ашиглан хөнгөлөлтийн коэффициентийг олж, хүснэгтийг ашиглан тооцооллыг хийнэ.

Цэвэр өнөөгийн үнэ цэнэ эерэг байсан нь төслийг хүлээн зөвшөөрөхөд дэмжлэг болсон.

2. Тус компани хоёр жилийн хугацаанд шинэ хөрөнгө оруулалт хийхээр төлөвлөж байна: эхний жилд 120,000 доллар, хоёр дахь жилд 70,000 доллар. Хөрөнгө оруулалтын төслийг 8 жилийн хугацаанд шинээр ашиглалтад оруулсан хүчин чадлыг нь зөвхөн тав дахь жилдээ бүрэн ашиглалтад оруулахаар төлөвлөж байгаа бөгөөд энэ үед төлөвлөсөн жилийн цэвэр мөнгөн орлого нь 62,000 доллар болно. Төлөвлөгөөний дагуу эхний дөрвөн жилд жилийн цэвэр мөнгөн орлогын өсөлт нь эхний жилээс дөрөв дэх жил хүртэл 30%, 50%, 70%, 90% байх болно. Компани хөрөнгө оруулалт хийхдээ хамгийн багадаа 16 хувийн өгөөжтэй байхыг шаарддаг.

Тодорхойлох хэрэгтэй

Шийдэл.

1. Хөрөнгө оруулалтын төслийг хэрэгжүүлэх явцад жилийн цэвэр мөнгөн орлогыг тодорхойлъё.

эхний жилд - $62,000 0.3 = $18,600;

хоёр дахь жилдээ - 62,000 доллар 0,5 = 31,000 доллар;

гурав дахь жилдээ - 62,000 доллар 0,7 = 43,400 доллар;

дөрөв дэх жилдээ - 62,000 доллар 0,9 = 55,800 доллар;

үлдсэн бүх жилүүдэд - 62,000 доллар.

2. Хөрөнгө оруулалтын төслийн цэвэр орчин үеийн үнэ цэнийг бид хүснэгт ашиглан тооцоолно.

3. Хөнгөлөлттэй эргэн төлөгдөх хугацааг тодорхойлохын тулд бид цэвэр мөнгөн гүйлгээний утгыг төслийн жилээр тооцдог. Үүнийг хийхийн тулд төслийн эхний жилийн хоёр мөнгөн гүйлгээний алгебрийн нийлбэрийг олоход л хангалттай. Энэ нь ($60,347) + $16,035 = ($44,312) байх болно. Өмнөх хүснэгтийн сүүлчийн баганад үлдсэн утгууд нь цэвэр утгууд юм.

4. Төсөл хэрэгжсэн жилээр хуримтлагдсан хөнгөлөлттэй мөнгөн гүйлгээг тооцоолох хүснэгтийг ашиглан бид хөнгөлөлттэй нөхөх хугацааг тооцоолно.

Хүснэгтээс харахад төслийн эргэн төлөгдөх бүтэн жилийн тоо 7 байна. Иймд хөнгөлөлттэй эргэн төлөгдөх хугацаа нь

жилийн.

3. Тус компанид 100,000 долларын хөрөнгө оруулалт хийх хоёр сонголт бий. Эхний хувилбарт компани нь 6 жилийн дараа (хөрөнгө оруулалтын төслийн үргэлжлэх хугацаа) 8000 доллараар зарагдах боломжтой шинэ тоног төхөөрөмж худалдан авах замаар үндсэн хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг; Ийм хөрөнгө оруулалтаас олсон жилийн цэвэр мөнгөн орлого нь 21,000 доллар болно гэж тооцоолсон.

Хоёрдахь хувилбарын дагуу компани эргэлтийн хөрөнгөд (бараа материал, авлагыг нэмэгдүүлэх) хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой бөгөөд энэ нь зургаан жилийн хугацаанд жилд 16,000 долларын цэвэр мөнгөн орлого олох болно. Энэ хугацааны эцэст эргэлтийн хөрөнгө чөлөөлөгддөг (бараа материал зарагдсан, авлага хаагдсан) гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Хэрэв компани хөрөнгө оруулсан хөрөнгийнхөө 12 хувийн өгөөжийг хүлээж байгаа бол аль хувилбарыг сонгох вэ? Орчин үеийн цэвэр утгын аргыг ашигла.

Шийдэл.

1. Бодлогын анхны өгөгдлийг авсаархан хэлбэрээр танилцуулъя.

Эргэлтийн хөрөнгө, тоног төхөөрөмжийг 6 жилийн дараа л зарахаар төлөвлөж байгааг дахин сануулъя.

2. Эхний төслийн орчин үеийн цэвэр үнэ цэнийг тооцоолъё.

3. Бид хоёр дахь төслийн хувьд ижил төстэй тооцоог хийх болно

4. Тооцооллын үр дүнд үндэслэн дараахь дүгнэлтийг гаргаж болно.

• хоёр дахь төслийг хамгийн сайн гэж хүлээн зөвшөөрөх ёстой;
• боломжтой хувилбартай холбоогүй байсан ч эхний төслөөс бүрмөсөн татгалзах ёстой.

4. Компани нь дараахь схемийн дагуу үндсэн хөрөнгө олж авах, тоног төхөөрөмжийн их засвар хийх, эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийх томоохон хөрөнгө оруулалтын төслийг төлөвлөж байна.

• 130,000 доллар - төсөл эхлэхээс өмнөх анхны хөрөнгө оруулалт;
• 25,000 доллар - эхний жилд эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт;
• 20,000 доллар - хоёр дахь жилдээ эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт;
• 15,000 доллар - тав дахь жилдээ тоног төхөөрөмжийн нэмэлт хөрөнгө оруулалт;
• 10,000 доллар бол зургаа дахь жилдээ хийх томоохон засварын зардал юм.

Хөрөнгө оруулалтын төслийн төгсгөлд компани үлдэгдэл үндсэн хөрөнгийг дансны үнээр нь 25,000 ам.доллараар зарж, 35,000 ам.долларын эргэлтийн хөрөнгийн тодорхой хэсгийг гаргахаар төлөвлөж байна.

Шийдэл.

Асуудлыг шийдэх схем ижил хэвээр байна. Бид тооцоолсон өгөгдлийн хүснэгтийг бүрдүүлж, бүх мөнгөн гүйлгээний хөнгөлөлттэй утгыг тодорхойлдог.

Төслийг хүлээн зөвшөөрөх ёстой, учир нь түүний орчин үеийн цэвэр үнэ цэнэ нь эерэг байдаг.

5. Тус компани өөрийн хөрөнгөө оруулахдаа хамгийн багадаа 18 хувийн өгөөжтэй байхыг шаарддаг. Тус компани одоогоор 84,500 ам.долларын үнэтэй шинэ тоног төхөөрөмж худалдан авах боломжтой. Энэхүү тоног төхөөрөмжийг ашигласнаар үйлдвэрлэлийн хэмжээ нэмэгдэх бөгөөд энэ нь эцсийн дүндээ тоног төхөөрөмжийг 15 жил ашигласнаар жилд 17,000 долларын нэмэлт мөнгөн орлого олох болно. Төслийн төгсгөлд тоног төхөөрөмжийг 2500 ам.долларын үлдэгдэл үнээр зарах боломжтой гэж үзвэл төслийн цэвэр өнөөгийн үнэ цэнийг тооцоол.

6. Компани гурван жилийн хугацаанд шинэ хөрөнгө оруулалт хийхээр төлөвлөж байна: эхний жилд 90,000 доллар, хоёр дахь жилд 70,000 доллар, гурав дахь жилд 50,000 доллар. Хөрөнгө оруулалтын төслийг 10 жилийн хугацаатай, шинээр ашиглалтад оруулсан хүчин чадлыг зөвхөн тав дахь жилдээ бүрэн ашиглалтад оруулахаар төлөвлөж байгаа бөгөөд энэ үед жилийн цэвэр мөнгөн орлого нь 75,000 ам.доллар болно. Төлөвлөгөөний дагуу эхний дөрвөн жилд жилийн цэвэр мөнгөн орлогын өсөлт нь эхний жилээс дөрөв дэх жил хүртэл 40%, 50%, 70%, 90% байх болно. Тус компани хөрөнгө оруулахдаа 18 хувиас доошгүй өгөөжтэй байхыг шаарддаг.

Тодорхойлох хэрэгтэй

• хөрөнгө оруулалтын төслийн цэвэр орчин үеийн үнэ цэнэ,
• хөнгөлөлттэй эргэн төлөгдөх хугацаа.

Шаардлагатай өгөөж нь 20% байвал төслийн үр ашгийн талаарх таны санаа хэрхэн өөрчлөгдөх вэ?

7. Тус компани 200,000 долларын хөрөнгө оруулалт хийх хоёр сонголттой. Эхний хувилбарт компани нь 6 жилийн дараа (хөрөнгө оруулалтын төслийн үргэлжлэх хугацаа) 14,000 доллараар зарагдах боломжтой шинэ тоног төхөөрөмж худалдан авах замаар үндсэн хөрөнгөд хөрөнгө оруулалт хийдэг; Ийм хөрөнгө оруулалтаас олсон жилийн цэвэр мөнгөн орлого нь 53,000 доллар болно гэж тооцоолсон.

Хоёрдахь хувилбарын дагуу компани мөнгөний тодорхой хэсгийг (40,000 доллар) шинэ тоног төхөөрөмж худалдан авахад, үлдсэн хэсгийг эргэлтийн хөрөнгөд (бараа материал, авлагын өсөлт) хөрөнгө оруулалт хийх боломжтой. Энэ нь зургаан жилийн хугацаанд жилд 34,000 долларын цэвэр мөнгөн орлого олох болно. Энэ хугацааны эцэст эргэлтийн хөрөнгө чөлөөлөгддөг (бараа материал зарагдсан, авлага хаагдсан) гэдгийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.

Хэрэв компани хөрөнгө оруулсан хөрөнгийнхөө 14 хувийн өгөөжийг хүлээж байгаа бол аль сонголтыг сонгох вэ? Орчин үеийн цэвэр утгын аргыг ашигла.

8. Аж ахуйн нэгж дараахь схемийн дагуу үндсэн хөрөнгө олж авах, тоног төхөөрөмжийн их засвар хийх, эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт хийх хөрөнгө оруулалтын төслийг хэлэлцэж байна.

• 95,000 доллар - төсөл эхлэхээс өмнөх анхны хөрөнгө оруулалт;
• 15,000 доллар - эхний жилд эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт;
• 10,000 доллар - хоёр дахь жилдээ эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт;
• 10,000 доллар - гурав дахь жилдээ эргэлтийн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалт;
• 8000 доллар - тав дахь жилдээ тоног төхөөрөмжид нэмэлт хөрөнгө оруулалт хийх;
• 7000 доллар - зургаа дахь жилдээ их засварын зардал;

Хөрөнгө оруулалтын төслийн төгсгөлд компани үлдэгдэл үндсэн хөрөнгийг дансны үнээр нь 15,000 ам.доллараар зарж, эргэлтийн хөрөнгөө чөлөөлнө гэж найдаж байна.

Хөрөнгө оруулалтын төслийн үр дүн нь дараахь цэвэр (жишээ нь татварын дараах) мөнгөн орлого байх ёстой.

9. 160,000 долларын хөрөнгө оруулалт шаардсан төсөл нь 15 жилийн хугацаанд жилд 30,000 долларын орлого олох болно. Хөнгөлөлтийн хүчин зүйл нь 15% байвал ийм хөрөнгө оруулалтын боломжийн талаар үнэлнэ.

10. 15 жилийн хугацаанд төлөвлөгдсөн уг төсөлд 150 мянган ам.долларын хөрөнгө оруулалт шаардлагатай. Эхний 5 жилд орлого олохгүй, харин дараагийн 10 жилд жилийн орлого 50,000 доллар болно. Хөнгөлөлтийн хүчин зүйл 15 хувь байвал энэ төслийг хүлээж авах уу?

11 . Шинжилгээнд хамрагдсан төслүүд ($):

13. Хөрөнгийн өртөг нь 10% байвал өөр хоёр төсөлд дүн шинжилгээ хийнэ үү.

15. Төсөлд шаардагдах хөрөнгө оруулалт нь $18,000; тооцоолсон орлого: эхний жилд - 1500 доллар, дараагийн 8 жилд - жил бүр 3600 доллар. Хөрөнгийн өртөг нь 10% байвал төслийг хүлээж авах боломжийн талаар үнэлнэ.

16. Тус компани шинэ үйлдвэрлэлийн шугам худалдаж авах боломжийн талаар судалж байна. Зах зээл дээр дараах параметрүүдтэй ($) хоёр загвар байдаг.

Дараах нөхцөл, таамаглал, хязгаарлалтууд нь энэхүү тайлангийн салшгүй хэсэг юм.

Ерөнхий нөхцлүүд

Дараахь тайлбар, ойлголтыг үндэслэн эдгээр нөхцөлүүд нь цаашид Талууд гэх Үнэлгээч ба Захиалагч бүрэн бөгөөд хоёрдмол утгагүй ойлголцсон, түүнчлэн тайланд тусгаагүй бүх заалт, хэлэлцээрийн үр дүн, мэдэгдлийг хүчингүй. Хоёр Тал гарын үсэг зурснаас бусад тохиолдолд эдгээр нөхцөлийг өөрчлөх, өөрчлөх боломжгүй. Эдгээр нөхцөл нь Талуудын өв залгамжлагч, гүйцэтгэгчид хамаарна.

Тайлангийн ерөнхий зорилго

Энэхүү тайлан нь зөвхөн энэхүү тайланд заасан зорилгоор болон заасан зорилгоор ашиглахад бүрэн найдвартай. Талуудын аль нь ч үнэлгээний гэрээнд зааснаас бусад тайланг эсвэл (түүний аль нэг хэсгийг) ашиглаж болохгүй.

Хариуцлагын заалтууд

Үнэлгээчин нь үнэлэгдсэн хөрөнгийн менежменттэй холбоотой санхүүгийн болон татварын тайланг хариуцахгүй. Үнэлгээчний шалгасан объекттой холбоотой ийм төрлийн тайлангийн хариуцлагыг тухайн объектын эзэмшигч хариуцна.

Үнэлгээч нь түүний үйлдлээр бие даасан гүйцэтгэлийн үүрэг гүйцэтгэсэн. Үнэлгээ хийхдээ үнэлэгч өөрт нь өгсөн мэдээллийг үнэн зөв, найдвартай гэж үзээд баталгаажуулаагүй.

Хариуцлагаас чөлөөлөх

Худалдан авагч нь Үнэлгээчийг чөлөөлөх, баталгаажуулах, мөн Үнэлгээчний хүсэлтээр гуравдагч этгээдийн хууль ёсны ашиглалтын улмаас гуравдагч этгээдийн үйлчлүүлэгчийн эсрэг нэхэмжлэл гаргахаас үүсэх бүх төрлийн зардал, хариуцлагаас түүнийг хамгаалах нөхцөлийг урьдчилан хүлээн зөвшөөрч байна. үнэлгээчний ажлын үр дүн. Үйлчлүүлэгчтэй тус тусад нь байгуулсан гэрээ, албан ёсны зарлан дуудах хуудаснаас бусад тохиолдолд Үнэлгээч нь тайлан болон үнэлгээний эд хөрөнгийн талаар шүүхэд хүрэлцэн ирэх эсвэл өөр хэлбэрээр мэдүүлэг өгөх шаардлагагүй.

Үнэлгээний ажлыг гүйцэтгэхийн тулд Хэрэглэгч нууц мэдээлэл (баримт бичиг) гаргаж болно. Үнэлгээчин нь энэхүү мэдээллийг захиалагч хууль ёсны дагуу хүлээн авсан бөгөөд энэхүү мэдээллийн эзэмшигчийн (эзэмшигч) зөвшөөрснөөр Үнэлгээчид шилжүүлсэн гэж үзэж байна. Нууц мэдээллийг ашиглахтай холбоотой гуравдагч этгээдийн нэхэмжлэлийг дээрх мэдээлэлтэй холбогдуулан Үнэлгээчний эсрэг гаргаж болохгүй.

Эд хөрөнгийн тодорхойлолт

Үнэлгээчин нь эд хөрөнгийн эрх зүйн байдлыг тайлбарлах, өмчлөх эрх зүйн асуудлыг хэлэлцэхтэй холбоотой асуултуудад хариуцлага хүлээхгүй. Хэрэв өөрөөр заагаагүй бол үнэлэгдсэн объектыг өмчлөх эрх нь хуульд заасан шаардлагыг бүрэн хангасан гэж үзнэ.

Эцсийн заалтууд

Үнэлгээчин нь өмчлөгчийн хариуцлагатай хандлагыг, үнэлж буй эд хөрөнгийн зөв менежментийг харгалзан үзсэн.

Энэхүү тайланд тусгагдсан үнэлгээчний хүлээн авсан мэдээлэл, тооцоо, санал дүгнэлтийг үнэлэгчийн үзэж байгаагаар найдвартай эх сурвалжаас авсан болно. Гэсэн хэдий ч Үнэлгээч нь эдгээр өгөгдлийн үнэн зөвийг хариуцах боломжгүй бөгөөд мэдээллийн эх сурвалжаас лавлагаа авах боломжтой.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний талаархи үнэлгээчний дүгнэлт нь зөвхөн энэхүү тайланд тусгайлан заасан өдөр хүчинтэй байна. Үнэлгээч нь энэ өдрөөс хойш гарч болзошгүй нийгэм, эдийн засаг, бие махбодийн болон засгийн газрын өөрчлөлтөд хариуцлага хүлээхгүй бөгөөд зах зээлийн хүчин зүйлд нөлөөлж, улмаар Үнэлгээчний дүгнэлтэд нөлөөлөх болно.

Үнэлгээний тайлан нь үнэлж буй хөрөнгийн үнэлгээний талаарх Үнэлгээчний мэргэжлийн дүгнэлтийг агуулсан бөгөөд Үнэлгээний тайланд заасан үнэлгээтэй тэнцэх үнээр гараа солих баталгаа болохгүй. Үнэлгээний тайланг боловсруулсан өдрөөс эхлэн үнэлгээний зүйлтэй гүйлгээ хийх өдөр хүртэл 6 сараас илүүгүй хугацаа өнгөрвөл үнэлгээний зүйлтэй хэлцэл хийх зорилгоор энэхүү үнэ цэнийг санал болгосон гэж үзэж болно. олон нийтэд санал болгох тухай.

Үнэлгээч нь зөвхөн өгсөн мэдээлэл болон эд хөрөнгийн биечлэн үзлэг хийсний үндсэн дээр хөрөнгийн үнэлгээг хийсэн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний нэг хэсэг болох тооцооллыг Үнэлгээчин Microsoft® Excel ашиглан хийсэн. Энэхүү тайланд үзүүлсэн тооцооллын хүснэгт, томьёо нь үзүүлэлтүүдийн дугуйрсан утгыг агуулна. Эцсийн утгыг мөн дугуйрсан тоо ашиглан олж авсан.