Değerleme faaliyetlerinde varsayımlar. Değerleme uzmanının değerlemeyi yaparken kullandığı varsayımlar ve sınırlamalar

Değerleme raporu yazımında sıklıkla gözden kaçırılan nokta, raporun varsayımlar ve sınırlamalar bölümünün o kadar da önemsiz bir bölüm olmadığıdır. Bu durum bazen raporun hukuka aykırı olarak derlenebilmesine yol açabilmektedir.

Bu tür anlardan kaçınmak için raporun bu bölümünün önemini destekleyen daha güçlü argümanlar sunulmalıdır.

Peki değerleme raporundaki varsayımlar ve sınırlamalar tam olarak ne anlama geliyor?

Bir değerleme uzmanı için, en genel biçimde, iki grup varsayım ve kısıtlamadan bahsedebiliriz: yasa tarafından belirlenenler ve değerlendirme nesnesinin özelliklerine, amaçlarına ve onun tarafından oluşturulanlara göre. hedefler. Bu nedenle mevzuat, özellikle, örneğin bir değerlendirme yaparken, bir uzmanın değerlendirme tarihinden sonraki tarihli kaynaklardan gelen verileri kullanmasının yasak olduğu gibi noktaları tanımlamaktadır; değerleme uzmanı tarafından belirlenen nihai değerin, raporun düzenlendiği tarihten itibaren en geç 6 ay içerisinde işlem için tavsiye edilen değer olarak muhasebeleştirilebilmesi vb.

Değerleme uzmanının kendisi tarafından oluşturulan varsayımlar ve kısıtlamalara gelince, bunlar genel olarak değerleme uzmanını kullanıcı veya muayene kuruluşlarından gelebilecek olası sorulara karşı sigortalamaya hizmet eder ve hem değerlendirme süreciyle hem de belirli niteliksel ve niceliksel özelliklerle ilgili varsayımlarla ilgili olabilir. değerlendirme nesnesinin

Yani örneğin birinci kategori, raporun değerlendirme ödevinde belirtilen amaçlar dışında kullanılamaması gibi bir sınırlamayı içerebilir. Böylece değerleme uzmanı, değerleme raporunun potansiyel kullanıcı sayısı üzerinde belirli bir nüfuza sahiptir.

Ancak değerleme uzmanı, belirli varsayımlar oluşturarak yalnızca usul nüanslarını düzenlemekle kalmaz. Nihai maliyetle ilgili olarak, değerleme uzmanlarının değeri belirlemek için başvurduğu önemli varsayımlara dikkat çekebiliriz. Dolayısıyla, örneğin bazı nesneler için tasfiye değerini belirlerken değerleme uzmanı, nesnenin satılması gereken sınırlı bir süreyi kendisi seçmez. Ve ne zamandan beri tasfiye değeri değerlendirmesi uygulama süresi ile değerin kendisi doğru orantılıdır. Bu gibi durumlarda değerleme uzmanının varsayım olarak belirlediği uygulama dönemine bağlı olarak maliyet bu olacaktır.

Buna ek olarak, çoğu zaman, icra takibinin bir parçası olarak iflas edenlerin veya borçluların mülklerini satarken, değerleme uzmanının, takyidatları hesaba katmadan, aslında herhangi bir takyidatı (tutuklama, rehin şeklinde) dikkate almadan net piyasa değerini belirlemesi gerekir. vb.) hala mevcuttur. Aynı zamanda, değerleme teorisine dayanarak, takyidat içeren bir nesnenin maliyeti mantıksal olarak "temiz" bir nesneden daha düşük olacaktır. Bu nedenle, varsayımlar ve sınırlamalar bölümünde nesnenin hangi hukuki koşullar altında değerlendirildiğinin esasının belirtilmesi, nihai maliyet açısından önemlidir.

Halihazırda verilen örnekler, varsayımlar ve sınırlamalar bölümünün resmi olarak ele alınmaması gerektiğinin anlaşılmasını mümkün kılmaktadır; çünkü bunlar birçok açıdan yaklaşımları, yöntemleri ve maliyet belirlemeyi düzenlerken gelecekteki bir değerlendirmenin "üslubunu belirleyebilir". kullanılan işlem.

Uzun süredir gayrimenkul değerlemesinde zorunlu bir gereklilik yoktu. Her değerleme uzmanının aslında kendine ait yargıları vardı ve gayrimenkul değerlemesinde kendisine daha yakın olan bu yöntemleri kullanıyordu. Ancak, yakın zamanda Rusya Ekonomik Kalkınma Bakanlığı, 25 Eylül 2014 N 611 sayılı emriyle Federal Değerleme Standardı “Gayrimenkul Değerlemesi (FSO N 7)”'yi oluşturdu.

Gayrimenkul değerlemesinde genel yaklaşımlar

Sanat uyarınca. 135-FZ sayılı Rusya Federasyonu Kanununun 5'i “Değerleme Faaliyetleri Hakkında” “değerleme nesneleri arasında mülkiyet ve mülkiyete ilişkin diğer ayni haklar veya mülkteki bireysel öğeler yer alır”, yani. Değerlemenin amacı öncelikle hakkın değerinin tespit edilmesidir. Piyasa değerinin belirlenmesi, mülkün piyasada satıldığı varsayımına dayandığından, öncelikle mülkün piyasa değerinin belirlenmesi gerekir. Elbette değerleme uzmanlarının özel bir değer değerlendirmesi veya başka bir değerlendirme yapması da olur. Ancak çoğu zaman piyasa değerini tahmin etmek gerekir.

Piyasa değeri - 29 Temmuz 1998 tarihli Rusya Federasyonu "Rusya Federasyonu'nda Değerleme Faaliyetleri Hakkında" Kanunu uyarınca piyasa değerinin altında. No. 135-FZ, belirli bir değerleme nesnesinin rekabetçi bir ortamda açık piyasada elden çıkarılabileceği, işlemin taraflarının makul bir şekilde hareket ettiği, gerekli tüm bilgilere ve değere sahip olduğu en olası fiyat olarak anlaşılmaktadır. işlemin herhangi bir olağanüstü durumdan etkilenmemesi; yani:

işlemin taraflarından birinin değerleme nesnesini elden çıkarmak zorunda olmadığı ve diğer tarafın icrayı kabul etmek zorunda olmadığı;

İşlemin taraflarının, işlemin konusunu iyi bilmeleri ve kendi çıkarları doğrultusunda hareket etmeleri;

değerleme nesnesi halka arz şeklinde açık piyasaya sunulur;

işlem fiyatının, değerleme konusu için makul bir ücreti temsil etmesi ve işlemin tarafları açısından herhangi bir tarafta herhangi bir zorlamanın bulunmaması;

değerleme nesnesine ilişkin ödeme parasal biçimde ifade edilir.

Gayrimenkul değerlemesine ilişkin genel yaklaşımlar, 2007 yılında Rusya Federasyonu Ekonomik Kalkınma Bakanlığı'nın 20 Temmuz 2007 tarihli N 256 (22 Ekim 2010'da değiştirildiği şekliyle) emriyle tanımlanmıştır. “Federal değerleme standardının onaylanması üzerine “Genel değerleme kavramları, değerleme yaklaşımları ve değerlemenin yapılmasına yönelik gereksinimler ( FSO N 1)".

Bir değerlendirme yapılırken aşağıdakiler açıklanmalıdır:

a) değerlendirmenin amacı;

b) değerleme nesnesine ilişkin mülkiyet hakları;

c) değerlendirmenin amacı;

d) değerlendirme sonuçlarının amaçlanan kullanımı ve ilgili sınırlamalar;

e) maliyet türü;

f) değerlendirme tarihi;

g) değerlendirme süresi;

h) değerlendirmenin dayandırılması gereken varsayımlar ve sınırlamalar.

Ayrıca değerlendirme sırasında mülkün en iyi kullanımının analizi yapılır. Uygulamada, bir mülkün optimum kullanımının analizi, dikkate alınan kullanım seçeneklerinin aşağıdaki kategorilere uygunluğunun kontrol edilmesiyle belirlenir:

fiziksel olarak mümkün olmalı, yani kaynak potansiyeline karşılık gelir;

yasal olarak izin verilebilir olmalıdır; amaçlanan kullanımın süresi ve şekli, mevcut veya olası herhangi bir yasal kısıtlamaya tabi olmamalıdır;

mali açıdan zengin olmak, yani kullanım, işletme giderleri, mali yükümlülükler ve sermaye harcamalarının toplamına eşit veya bundan daha fazla gelir sağlamalıdır;

mümkün olduğu kadar verimli olun, yani Uygulama olasılığı pazar tarafından onaylanan kullanım senaryoları arasında en yüksek verimliliğe sahiptir.

Gayrimenkul değerleme açısından bu standardın değerleme uzmanının değerlendirme yaparken kullanması gereken yaklaşımları ortaya koyması oldukça önemlidir.

Masa

Gayrimenkul değerleme yaklaşımları

Değerleme uzmanının değerlendirmede herhangi bir yaklaşım kullanmıyorsa bunu gerekçelendirmesi önemlidir.

Değerleme raporunun farklı yaklaşımlar kullanılarak belirlenen değerlerin karşılaştırmalarını da içermesi gerekir.

Gayrimenkul değerlemesi yaparken maliyet yaklaşımının kullanılması çok önemlidir.

Maliyet yaklaşımını kullanırken, benzer bir nesneyi yeniden yaratmanın maliyetlerini gerçek fiyatlarla hesaplamak önemlidir. Doğrudan maliyetlerin yanı sıra yeni inşaat maliyetinin girişimcinin kârını da içerdiğini dikkate almak önemlidir. Girişimcinin karı (EP), bir girişimcinin bir inşaat projesine yatırdığı sermayenin kullanımı karşılığında prim olarak almayı beklediği tutarı yansıtan, piyasa tarafından belirlenmiş bir değerdir. Bir girişimcinin karı esas olarak riskin bir fonksiyonudur ve spesifik piyasa durumuna bağlıdır.

Maliyet şuna eşittir: yeni inşaatın maliyeti + girişimcinin karı

1.331.712+239.708=1.571.420 ovmak.

Fiziksel aşınma ve yıpranma miktarının belirlenmesi

Masa

Maliyet yaklaşımına göre belirlenen yerleşik konut dışı binaların maliyeti (yuvarlatılmıştır):

1.285.422 RUB

Bir milyon iki yüz seksen beş bin dört yüz yirmi bir ruble

Bu yaklaşım, herhangi bir mülkün değerinin, üretmesi beklenen gelir miktarına bağlı olduğu önermesine dayanmaktadır. Bu yaklaşım, mülkün, genellikle işletmeden elde edilen kira geliri ve elde tutma süresinin sonunda mülkün satışından elde edilen gelir şeklinde ifade edilen belirli bir miktarda gelir elde etme yeteneğini inceler. Gelir yöntemi iki ana tekniği içerir: doğrudan kapitalizasyon tekniği ve iskonto tekniği.

42,3 m2 alana sahip konut dışı binaların piyasa değerinin gelir yaklaşımı kullanılarak belirlenmesi.

İndirgenmiş nakit akışı yöntemini kullanarak gayrimenkulün değerini hesaplama tablosu

Dolayısıyla, gelir yaklaşımı kullanılarak belirlenen nesnenin maliyeti (yuvarlanmış): 1.084.000 RUB'dur.

Karşılaştırmalı yaklaşımın bir parçası olarak satış karşılaştırma yöntemi kullanıldı. Bu yöntem uygulanırken Değerleme Gayrimenkulünün değeri, benzer nesnelerin satış fiyatı karşılaştırılarak belirlenir. Bu yöntemin uygulanmasının temeli, Değerleme Nesnesinin değerinin, benzer nesnelerin satış fiyatıyla doğrudan ilişkili olmasıdır. Her karşılaştırılabilir satış, değerlemesi yapılan mülkle karşılaştırılır. Karşılaştırılabilir satış fiyatlarında, aralarındaki önemli farkları yansıtacak şekilde düzeltmeler yapılır.

1 m2 piyasa değerinin nihai sonucunu belirlemek. Değerlendirilen nesnenin ağırlıklı ortalama değerini buluyoruz ve daha az ayarlamayla elde edilen sonuca en büyük ağırlığı veriyoruz.

Masa

Böylece 1 m2 piyasa değerinin ağırlıklı ortalama değeri elde edilmiş olur. değerlendirilen Mülkün toplam alanı: 31.701 RUB.

Otuz bir bin yedi yüz bir ruble

Piyasa yaklaşımı kullanılarak belirlenen Mülkün maliyeti (yuvarlatılmış): 1.347.000 RUB'dur.

Bir milyon üç yüz kırk yedi bin ruble

Her bir yaklaşımda kullanılan bilgilerin miktarına ve güvenilirliğine bağlı olarak, bu yaklaşımların sonuçları birbirinden az ya da çok farklı olabilir.

Nihai maliyet değerinin seçimi çeşitli ara sonuçlara dayanmaktadır. Nihai maliyet tahminini belirlemek için, kural olarak, her yaklaşımın sonucuna bir ağırlık katsayısının atandığı ağırlıklı ortalama yöntemi kullanılır.

Üç yaklaşım dikkate alındığında nesnenin maliyeti:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 ruble

Ortalama: 1.238.807 ruble

Değerlendirme yaklaşımlarını kullanırken aşağıdaki yönergeleri dikkate almak önemlidir.

Maliyete dayalı yaklaşım

Mülkün tam değerinin restorasyon maliyetinin dikkate alınması gerekir ve düzeltme faktörleri dikkate alınarak fiyatların güncel olması gerekir.

Maliyet yaklaşımını kullanırken binaların ve yapıların aşınma ve yıpranmasını hesaba katmak önemlidir.

Gelir yaklaşımı

Gayrimenkul değerlemesinde gelir yaklaşımını kullanırken, gerçek geliri dikkate alan bir iskonto oranının kullanılması önemlidir; değerlemeler yapılırken sıklıkla şişirilmiş iskonto oranları kullanılır, bunun sonucunda değerleme değeri şişirilir.

Karşılaştırmalı yaklaşım

Karşılaştırmalı yaklaşımda mümkün olduğu kadar çok analog seçenek kullanmak önemli; elbette onlarca seçenekten bahsetmiyoruz ama iki veya üç seçeneğin kullanılması karşılaştırmalı yaklaşımları değerlendirirken olumlu bir etki yaratmayacaktır. İkincisi, analoglar benzer olmalı, yani aynı bölgede bulunmalı, ev, bina, yapı ile aynı özelliklere sahip olmalı ve metro veya ulaşım merkezlerinden aynı uzaklıkta bulunmalıdır. Aksi takdirde düzeltme faktörlerinin dikkate alınması gerekecektir.

Gayrimenkul değerlemesinde yeni gerekliliklerin dikkate alınması da önemlidir.

Gayrimenkul değerlemesinde yeni gereksinimler

Bu gereksinimleri sıralayalım.

Değerleme uzmanının öncelikle değerlemesi yapılan taşınmazı incelemesi gerekir. . Bir incelemenin yapılmaması durumunda, değerleme uzmanı, değerlendirme raporunda, değerlendirme nesnesinin neden denetlenmediğinin nedenlerini ve ayrıca bir incelemenin yapılmaması ile ilgili varsayımları ve sınırlamaları belirtir.

İkinci olarak, arsa için tapu ve tapu belgelerinin bulunmaması durumunda üzerinde bulunan bir arsa ve sermaye inşaat projelerinin ortak değerlendirmesi, sermaye inşaat projelerinin sahibinin arsa ile ilgili hak ve yükümlülükleri dikkate alınarak gerçekleştirilir. mevcut mevzuata göre oluşturulmuş arsa.

Ancak kaçak yapıların yasal gerekliliklere tabi olarak yıkılabileceğini unutmamak gerekir. İzinsiz bir inşaat gerçekleştiren kişi, bunun mülkiyet hakkını elde edemez. İnşaatı elden çıkarma, satma, bağışlama, kiralama veya başka işlemler yapma hakkı yoktur. Yetkisiz bir bina, onu gerçekleştiren kişi tarafından veya masrafları kendisine ait olmak üzere yıkılmaya tabidir (Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222. Maddesi). Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi'nin 24 Haziran 2014 N 1369-O sayılı kararında, izinsiz bir binayı yıkma yükümlülüğünün, Sanatta öngörüldüğü gibi suç için bir yaptırım olduğu belirtilmektedir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 222'si. Rusya Federasyonu Anayasa Mahkemesi'nin 17 Ocak 2012 N 147-О-О sayılı kararında da benzer bir sonuca varılmış, mahkeme izinsiz bir binayı yıkma yükümlülüğünün işlenen bir suç için bir yaptırım teşkil ettiğini belirtmiştir. inşaat için arazi sağlanmasını düzenleyen arazi mevzuatı normlarının yanı sıra tasarım ve inşaatı düzenleyen kentsel planlama düzenlemelerinin ihlali.

Ancak yeni gayrimenkul değerleme standardında bu özellik aslında dikkate alınmıyor.

Üçüncüsü, standart, mülkün açıklamasında belirtilmesi gereken ek bilgileri oluşturur.

Açıklama şunları belirtmelidir:

Değerlendirme nesnesinin, her bir parçasını (varsa) tanımlamak için yeterli bilgiyi gösteren bileşimi;

Değerlendirilen nesnenin özellikleri ve değerlendirilen kısımları veya bu özellikleri içeren, değerleme uzmanının elinde bulunan belgelere bağlantılar;

Değerlendirme konusu değerlendirilirken dikkate alınan haklar, değerlendirme konusunun her bir kısmıyla ilgili olanlar da dahil olmak üzere bu hakların kısıtlamaları (yükümlülükleri).

Değerlendirme ödevi aşağıdakiler de dahil olmak üzere diğer tahmini değerleri gösterebilir:

piyasa kirası (normal piyasa koşullarında bir mülkün değerleme tarihinde kiralanabileceği tahmini para miktarı);

Sermaye inşaat projelerinin yaratılması (çoğaltılması veya değiştirilmesi) maliyetleri;

Bir mülkün elden çıkarılması ve diğer durumlardaki kayıplar (gerçek hasar, kar kaybı);

Çevre kirliliğinin ortadan kaldırılmasına ve/veya arazinin ıslahına yönelik maliyetler.

Dördüncüsü, bir değerlendirme yapılırken pazar analizi için gereksinimler oluşturulmuştur.

Gayrimenkul piyasası analizi aşağıdaki sırayla gerçekleştirilir:

a) Değerlemesi yapılan mülkün bulunduğu ülke ve bölgedeki genel siyasi ve sosyo-ekonomik durumun, değerlendirilen mülkün pazarındaki etkisinin analizi, bu tarihten önceki dönemde piyasada ortaya çıkan eğilimler de dahil olmak üzere değerlendirme;

b) Değerlendirilen nesnenin ait olduğu pazar bölümünün belirlenmesi. Emlak piyasası az gelişmişse ve karşılaştırılabilir gayrimenkul nesnelerine ilişkin işlem fiyatları ve (veya) teklifler hakkında fikir verecek yeterli veri yoksa, çalışma alanını ekonomik özellikler açısından benzer bölgelere genişletmek mümkündür. değerlendirilen mülkün konumuna;

c) değerli nesnenin fiili olarak sınıflandırılabileceği pazar segmentlerindeki gayrimenkul nesnelerine ilişkin işlemlerin ve (veya) tekliflerin fiyatlarına ilişkin gerçek verilerin yanı sıra, fiyat değerleri aralığını gösteren, kullanımına yönelik alternatif seçeneklerin analizi;

d) karşılaştırılabilir gayrimenkullerin talebini, arzını ve fiyatlarını etkileyen ana faktörlerin analizi; örneğin, getiri oranları, emlak piyasasındaki yatırımların geri ödeme süreleri, bu faktörlerin değerleri için aralıklarla;

e) mülkün değerlendirilmesi için gerekli bölümlerdeki emlak piyasasına ilişkin ana sonuçlar, örneğin piyasa dinamikleri, talep, arz, satış hacmi, pazar kapasitesi, alıcı ve satıcıların motivasyonu, likidite, mülk piyasasındaki fiyat dalgalanmaları değer verilmesi ve diğer sonuçlar.

Daha önce bu tür analizlerin sırası için herhangi bir gereklilik yoktu. Bu nedenle, analiz belirlenen sırayla yapılmazsa, ilgili tutarsızlıkların nedenlerini belirtmek gerekir.

Beşinci olarak, en iyi kullanım analizi için gereklilikler belirlenir.

Değerlendirilen nesnenin en etkili kullanımının analizi, kural olarak alan planlama ve tasarım çözümlerine dayanarak gerçekleştirilir. Bir arsa ve sermaye inşaatı nesnelerini içeren değerlendirme nesneleri için, mevcut sermaye inşaatı nesneleri dikkate alınarak en etkili kullanım belirlenir. Bu durumda, hesaplama gerektirmeyen gerekçeler sunulursa, gerekli hesaplamalar yapılarak veya bunlar olmadan böyle bir analiz gerçekleştirilir.

En iyi kullanım analizi daha önce değerleme uzmanlarının raporlarında yer alıyordu ancak artık böyle bir raporun gereksinimleri daha spesifiktir.

Altıncı özellik, karşılaştırmalı bir yaklaşım için gerekliliklerin oluşturulmasıdır.

Gayrimenkul değerlemesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım uygulanırken değerleme uzmanı aşağıdaki hükümleri dikkate alır:

a) bilinen işlemlere sahip yeterli sayıda benzer nesnenin seçilmesinin ve (veya) değerlendirme için fiyat teklif edilmesinin mümkün olduğu durumlarda, gayrimenkulün değerlendirilmesinde karşılaştırmalı bir yaklaşım kullanılır;

b) Değerlemesi yapılan nesneyle aynı pazar segmentine ait olan ve fiyatlandırma faktörleri açısından onunla karşılaştırılabilir olan gayrimenkul nesneleri analog nesneler olarak kullanılır. Aynı zamanda, değerlendirilen de dahil olmak üzere tüm gayrimenkul nesneleri için bu faktörlerin her birine yönelik fiyatlandırmanın aynı olması gerekir;

c) Bir değerlendirme yapılırken, değerleme uzmanının benzer nesneler hakkında kullanabileceği piyasa verilerinin hacmi ve bunların hesaplamalar için seçilmesine ilişkin kurallar açıklanmalıdır. Değerleme uzmanının kullanımına sunulan benzer nesnelerin yalnızca bir kısmının hesaplamalarda kullanılması, değerlendirme raporunda gerekçelendirilmelidir;

d) hesaplamaları yapmak için, benzer bir nesne için tipik olan, değeri belirlenecek nesnenin piyasasında geçerli olan belirli değer göstergeleri (karşılaştırma birimleri), özellikle alan birimi veya hacim birimi başına fiyat veya kira kullanılır;

e) Piyasada mevcut olan ilk bilgilere bağlı olarak, gayrimenkul değerleme sürecinde niteliksel değerleme yöntemleri (göreceli karşılaştırmalı analiz, uzman değerlendirme yöntemi ve diğer yöntemler), niceliksel değerleme yöntemleri (regresyon analiz yöntemi, niceliksel düzeltme yöntemi ve diğer yöntemler) ) ve bunların kombinasyonları.

Benzer nesneleri değerlendirirken tüm bu kriterlerin örtüşmesi gerekir.

Yedinci özellik değerlemede gelir yaklaşımıyla ilgilidir.

a) Gelir yaklaşımı, gelir akışı oluşturan veya yaratma kapasitesine sahip olan gayrimenkullerin değerlemesinde kullanılır;

b) Gelir yaklaşımı çerçevesinde gayrimenkulün değeri doğrudan kapitalizasyon yöntemi, indirgenmiş nakit akışı yöntemi veya hesaplama modelleri kullanılarak kapitalizasyon yöntemiyle belirlenebilir;

c) Fiili kullanımı en etkin kullanımına karşılık gelen, onarımı veya yeniden inşası için önemli miktarda sermaye yatırımı gerektirmeyen gayrimenkul varlıklarının değerlendirilmesinde doğrudan kapitalizasyon yönteminin kullanılması. Bu yöntemle gayrimenkul nesnelerinin değerinin belirlenmesi, piyasaya karşılık gelen nesneden elde edilen yıllık gelirin, gelir ve gayrimenkul fiyatları oranına ilişkin piyasa verilerinin analizine dayanarak belirlenen toplam kapitalizasyon oranına bölünmesiyle gerçekleştirilir. Değerlendirilen nesneye benzer mülk nesneleri;

d) İskonto edilmiş nakit akışı yöntemi, zaman içindeki değişimlerinin keyfi dinamikleri ile gelir akışları oluşturan veya yaratma kabiliyetine sahip olan gayrimenkulleri, benzer gayrimenkullere yapılan yatırımın getirisine karşılık gelen bir oranda iskonto ederek değerlendirmek için kullanılır;

e) Düzenli gelir akışı sağlayan gayrimenkullerin beklenen değişim dinamikleriyle değerlendirilmesinde hesaplama modellerine dayalı kapitalizasyon yöntemi kullanılır. Bu tür gelirlerin aktifleştirilmesi, sermaye getiri modelinin, finansman yöntemlerinin ve koşullarının yanı sıra gelir ve mülk değerinde beklenen değişikliklerin hesaplanmasında dikkate alınan iskonto oranı temel alınarak oluşturulan genel bir kapitalizasyon oranı üzerinden gerçekleştirilir. gelecek;

f) kullanılan iskonto oranlarının ve/veya kapitalizasyonun yapısı (vergiler, sermaye getirisi, gelir ve varlık değerindeki değişim oranı dikkate alınarak) indirimli (aktifleştirilmiş) gelirin yapısına uygun olmalıdır;

g) Kiraya verilebilecek gayrimenkullerde kira ödemelerinin bir gelir kaynağı olarak değerlendirilmesi;

h) Belirli bir tür işletmeyi (örneğin oteller, restoranlar, benzin istasyonları) yürütmeye yönelik gayrimenkullerin değerlemesi, bu işletmenin işletme faaliyetlerine ilişkin bilgiler esas alınarak, değer bileşenlerinden ayrıştırılarak yapılabilir. değerlemesi yapılan gayrimenkulle ilgili değildir.

Sekizinci özellik, maliyet yaklaşımı için gerekliliklerin oluşturulmasıdır.

Maliyet yaklaşımını uygularken değerleme uzmanı aşağıdaki hükümleri dikkate alır:

a) gayrimenkullerin değerlemesinde maliyet yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir - sermaye inşaat projeleri veya sermaye inşaat projeleri ile inşa edilen arsalar, ancak bunların örneğin konut ve konut dışı binalar gibi kısımları değil;

b) gelişmemiş olarak arsanın en verimli kullanımına karşılık geliyorsa ve fiziksel aşınma ve yıpranmanın yanı sıra işlevsel ve dış (ekonomik) eskimeyi doğru bir şekilde değerlendirmek mümkünse, gayrimenkulü değerlendirmek için maliyet yaklaşımının kullanılması tavsiye edilir. sermaye inşaat projelerinin;

c) maliyet yaklaşımının, piyasa faaliyetinin düşük olduğu, değerlemede karşılaştırmalı ve gelir yaklaşımlarının uygulanması için gerekli verilerin yetersiz olduğu ve ayrıca gayrimenkulün özel amaçlar ve kullanımlar için değerlendirilmesi (örneğin doğrusal nesneler) durumunda kullanılması tavsiye edilir. hidrolik yapılar, su kuleleri, pompa istasyonları, kazan daireleri, kamu hizmetleri ağları ve işlem ve tekliflere ilişkin piyasa verileri bulunmayan diğer gayrimenkuller);

d) Genel olarak bir mülkün maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenen değeri aşağıdaki sırayla hesaplanır:

gelişmemiş olarak bir arsa üzerindeki hakların değerinin belirlenmesi;

sermaye inşaat projelerinin oluşturulması (çoğaltılması veya değiştirilmesi) için maliyetlerin hesaplanması;

girişimcinin kârının belirlenmesi;

aşınma, yıpranma ve eskimenin belirlenmesi;

sermaye inşaatı projelerinin maliyetinin, bu tesislerin yaratılmasının maliyetlerini girişimcinin kârıyla toplayıp fiziksel aşınma ve yıpranmayı çıkararak belirlenmesi;

bir gayrimenkulün değerinin, bir arsa üzerindeki hakların değeri ile sermaye inşaat projelerinin maliyetinin toplamı olarak belirlenmesi;

e) Bir mülkün piyasa değerinin maliyet yaklaşımı kullanılarak belirlenmesi amacıyla, arsanın en etkin kullanımı varsayılarak imarsız olarak değerlendirilmesi;

f) Sermaye inşaat projelerinin oluşturulmasına ilişkin maliyetlerin hesaplanması aşağıdakiler temelinde gerçekleştirilir:

Benzer tesislerin inşasına ilişkin inşaat sözleşmelerine (anlaşmalara) ilişkin veriler;

Özel dizinlerden benzer tesislerin inşaat maliyetlerine ilişkin veriler;

Tahmin hesaplamaları;

İnşaat malzemelerinin piyasa fiyatlarına ilişkin bilgiler;

Diğer veri;

g) Sermaye inşaat projelerinin yaratılmasının maliyetleri, bu nesnelerin oluşturulmasıyla doğrudan ilgili inşaat ve montaj işlerine dahil olan maliyetlerin ve bunların yaratılmasıyla ilgili ancak inşaat ve montaj işlerine dahil olmayan maliyetlerin toplamı olarak belirlenir. ;

h) Gayrimenkulün piyasa değerinin değerlendirilmesi amacıyla, bir girişimcinin kâr miktarı, çıkarma yöntemleri, uzman değerlendirmeleri veya analitik modeller kullanılarak piyasa bilgilerine dayanarak, gayrimenkulle ilgili doğrudan, dolaylı ve fırsat maliyetleri dikkate alınarak belirlenir. sermaye inşaat projelerinin oluşturulması ve arsa haklarının edinilmesi;

i) Aşınma, yıpranma ve eskime miktarı, fiziksel aşınma ve yıpranma, işlevsel ve dışsal (ekonomik) eskime sonucu gayrimenkulün değer kaybı olarak tanımlanır. Aynı zamanda, aşınma, yıpranma ve eskime, değerlendirilen gayrimenkulle ilgili sermaye inşaat projeleriyle de ilgilidir.

Böylece gayrimenkul değerlemesi için daha spesifik gereklilikler tanımlanmıştır.

Sonuç olarak, hem değerleme uzmanlarının hem de müşterilerin, hem önceden belirlenmiş değerleme yaklaşımlarını hem de gayrimenkul değerlemesi için yeni gereksinimleri dikkate alması gerektiğine dikkat edilmelidir. Örneğin, sermaye inşaat projeleri yaratmanın maliyetlerini keyfi olarak alamazsınız; bu tür verileri inşaat sözleşmelerindeki tahminlerle veya bilgilerle doğrulamanız gerekir. Hem gelir hem de karşılaştırmalı yaklaşımların kullanımına ilişkin net kriterler tanımlanmıştır. Bu, müşterilerin raporlar konusunda daha talepkar olması ve değerleme uzmanlarının yeni standardı mümkün olduğunca dikkate alması gerektiği anlamına gelir. Ayrıca, değerlendirmeye ilişkin yeni zorunlu gereklilikler dikkate alınarak adli uygulamanın da değişebilmesi önemlidir. Bu nedenle bazı gerekliliklerin dikkate alınmaması durumunda raporun geçersiz ilan edilmesi seçeneği bulunmaktadır.

1.1. Varsayım, değerlendirme konusunun değerini veya değerlendirme yaklaşımlarını etkileyen gerçekler, koşullar ve durumlara ilişkin doğru olarak kabul edilen bir varsayımdır. Varsayım, değerlendirme süreci sırasında bir RICS üyesi tarafından doğrulanmayı gerektirmez. Varsayımlar genellikle, doğruluğunun onaylanmasının değerleme uzmanı tarafından özel bir araştırma gerektirmediği durumlarda yapılır.

1.2. Varsayım genellikle değerlendiricinin sınırlı miktarda araştırma yürütmesini gerektirir. Bu nedenle raporda yer alacak varsayımların müşteri ile mutabakata varılması ve değerlendirme sözleşmesinin şartlarına dahil edilmesi gerekmektedir.

1.3. Bir inceleme veya çalışma yürüttükten sonra değerlendirici, müşteriyle önceden mutabakata varılan varsayımın uygulanabilir olmadığına veya özel bir varsayım haline gelmesi gerektiğine inanırsa, revize edilen varsayımlar ve değerlendirme yaklaşımları, değerlendirmeyi tamamlamadan ve raporu sunmadan önce müşteri ile tartışılmalıdır. rapor.

Bu bölüm aşağıdaki parametreleri yansıtan varsayımlara ayrılmıştır:

A) mülkiyet hakları;
B) binaların durumu;
V) mühendislik İletişimi;
G) kentsel planlama (bölge imar);
D) zararlı ve tehlikeli maddeler;
e)Çevre sorunları;
Ve) Sürdürülebilir kalkınma.

Bu liste kapsamlı değildir, bu nedenle belirli bir görevi tamamlamak için gereken varsayımlara dikkatle yaklaşılmalıdır. Kullanımının açıklanması gerekmeyen hiçbir “standart” varsayım yoktur.

A) Mülkiyet hakları
Değerleme uzmanının, değerlemesi yapılan mülkün mülkiyet haklarına ilişkin önemli ayrıntılar hakkında bilgi edinmesi gerekir. Bilgiler, müşteri veya üçüncü şahıslar tarafından sağlanan özet şeklinde veya ilgili belgelerin kopyaları şeklinde elde edilebilir. Müşterinin avukatları, değerlemesi yapılan mülkün mülkiyet haklarını detaylandıran bir rapor sunmazsa, değerleme uzmanının hangi bilgilere dayandığını ve hangi varsayımlarda bulunduğunu belirtmesi gerekir (örneğin, sağlanan bilgilere ek olarak bir varsayımda bulunulmuştur). mülkiyetin tapusu üzerinde herhangi bir takyidat bulunmadığı).
Bir müşteriye değerleme hizmetleri sunarken bazen tapu belgelerinin analizi gerekli olabilir ve bu analizin uygun varsayıma yansıtılması gerekir. Böyle bir analizin avukatlar tarafından yapılması gerektiği ve değerleme uzmanının, varsayımların müşterinin hukuk danışmanları tarafından doğrulanmaya tabi olduğunu belirtmesi gerektiği ve değerleme uzmanının, tapu belgelerinin analizinin doğruluğundan sorumlu olmadığı dikkate alınmalıdır. mülk için. Aksi takdirde değerleme uzmanı, doğrudan veya dolaylı olarak hukuki danışmanlık sağlayan yetkili bir avukata kanunun dayattığı yükümlülüklerden daha az bir yükümlülük üstlenmez.

B) Binaların durumu
Değerleme uzmanı, uygun niteliklere sahip olsa bile, kural olarak binanın tüm kusurlarını veya arızalarını tespit etmek için teknik durumun incelemesini yapmaz. Ancak değerleme uzmanının, özel bir ödenek olmadığı sürece, binanın değerini etkileyen bariz kusurlara dikkat etmesi gerekir. Değerleme uzmanı, incelemenin binanın teknik durumuna ilişkin bir inceleme olmadığını belirtmeli ve bir inceleme yürütme ve yapısal elemanlar ve bulunan kusurlar hakkında yorum yapma sorumluluğunun kapsamını belirlemelidir. Ayrıca, özellikle belirtilen kusurlar dışında, bina(lar)ın iyi durumda olduğu varsayımının yapılacağı da belirtilmelidir.

V) Mühendislik İletişimi
Binayla ilgili tesislerin ve her türlü tesisatın, makine ve ekipmanın varlığı ve durumu genellikle maliyeti önemli ölçüde etkiler. Genel olarak ayrıntılı inceleme, değerlendirmenin kapsamı dışındadır; bu nedenle, bir değerlendirme yaparken, değerlemeyi yapan kişi mevcut bilgi kaynaklarını ve bunların ne ölçüde güvenilir olduğunu belirtmelidir. Genel varsayım, hizmet sisteminin, kontrollerin ve yazılımın çalışır durumda ve hatasız olduğu yönündedir.

G) Kentsel planlama (bölge imar)
Değerleme uzmanı, mülkün mevcut binalar ve bunların kullanımlarıyla ilgili uygun izinlere sahip olup olmadığını ve değeri olumlu veya olumsuz etkileyebilecek hükümet niyetleri veya önerileri olup olmadığını belirlemelidir. Tipik olarak bu tür bilgiler açıktır; farklı durumlarda doğru bilginin elde edilmesi zaman ve ek maliyet gerektirir. Değerlendirici, belirli bir değerlendirme yapılırken bilgilerin teyit edilmesinin pratik olmadığı durumlarda hangi çalışmaların yapılmasının beklendiğini veya hangi varsayımların yapıldığını belirtmelidir.

D) Zararlı ve tehlikeli maddeler
Tipik olarak değerlendirici, kirleticilerin ve tehlikeli maddelerin doğası, bunlarla ilişkili riskler ve kirleticilerin ve maddelerin uzaklaştırılmasında ortaya çıkan maliyetler hakkında tavsiyede bulunma konusunda yeterli niteliklere sahip değildir. Bununla birlikte, değerleme uzmanının halihazırda mülkün bulunduğu bölgenin niteliği hakkında bilgisi varsa ve benzer mülkleri değerlendirme deneyimi varsa, mülkün değerini ve pazarlanabilirliğini etkileyen kirlenme potansiyeli hakkında yorum yapması beklenebilir. Bu nedenle değerlemeyi yapan kişi, yapılacak araştırmanın kapsamını belirlemeli, bilgi kaynaklarını ve kullanılacak varsayımları belirtmelidir.

e)Çevre sorunları
Bazı mülk türleri için çevresel faktörler, mülkün kendisinin veya çevresindeki alanın belirli özellikleridir ve bu mülkün değerini etkileyebilir. (Örnekler: madencilik, sel tehlikeleri veya güç aktarım ekipmanları). Bu faktörlerin etkisine ilişkin ayrıntılı yorum sağlamak değerlendiricinin uzmanlığı olmasa da, bu tür faktörlerin varlığı veya potansiyel olarak ortaya çıkma olasılığı, genellikle değerlendirmenin bir parçası olarak gerçekleştirilen bir denetim sırasında, ya düzenli sorgulama yoluyla ya da değerlendirmeye ilişkin bilgiler aracılığıyla belirlenebilir. alan. . Değerlendirici, gerçekleştirilen çalışmaların kapsamının sınırlamalarını belirtmeli ve uygun varsayımlarda bulunmalıdır.

Ve) Sürdürülebilir kalkınma
Mülkün yalnızca ömrü boyunca çevre üzerinde etkisi olmakla kalmaz, aynı zamanda çevresel ve sosyal sürdürülebilirlik hususları da mülkün işleyişi üzerinde etkiye sahip olabilir.

Sonuç olarak, yatırım teknolojilerini anlamak için önemli bir duruma dikkat çekiyoruz: performans göstergeleri hesaplanırken hangi varsayımların yapıldığı ve bunların gerçek uygulamaya ne ölçüde karşılık geldiği.

Tüm yöntemler büyük ölçüde aşağıdaki iki varsayıma dayanıyordu.

1. Nakit akışları hesap dönemi sonuna ilişkindir. Aslında söz konusu yılın herhangi bir zamanında ortaya çıkabilirler. Yukarıda ele aldığımız yatırım teknolojileri çerçevesinde işletmenin tüm nakit gelirlerini şartlı olarak ilgili yılın sonuna getiriyoruz.
2. Yatırımın yarattığı nakit akışları, bu yatırıma ek gelir sağlamak amacıyla hemen başka bir projeye yatırılır. İkinci projenin getiri oranının en az analiz edilen projenin iskonto oranıyla aynı olacağı varsayılmaktadır.

Kullanılan varsayımlar elbette gerçek durumla tam olarak örtüşmemektedir, ancak genel olarak projelerin uzun süresi göz önüne alındığında, verimliliğin değerlendirilmesinde ciddi hatalara yol açmamaktadırlar.

Görevler

1. Şirket, kendi fonlarına yatırım yaparken minimum yüzde 14 getiri talep ediyor. Şu anda şirketin 84.900 $ tutarında yeni ekipman satın alma fırsatı var. Bu ekipmanın kullanılması, üretim hacmini artıracak ve sonuçta ekipmanın 15 yıllık kullanımı boyunca yıllık 15.000 $ ek nakit gelir elde edilmesiyle sonuçlanacaktır. Ekipmanın 15 yıl sonra sıfır kalıntı değerini varsayarak projenin net bugünkü değerini hesaplayın.

Çözüm.

Hesaplamayı tabloyu kullanarak yapacağız, mali tabloları kullanarak indirim faktörünü bulacağız.

Net bugünkü değer pozitif olup projenin kabulünü desteklemektedir.

2. Şirket iki yıl boyunca yeni sermaye yatırımları planlıyor: ilk yıl 120.000$, ikinci yıl ise 70.000$. Yatırım projesi 8 yıl için tasarlandı ve yeni devreye alınan kapasitelerin tam olarak geliştirilmesi ancak beşinci yılda planlanıyor ve planlanan yıllık net nakit gelir 62.000 $ olacak. Plana göre ilk dört yılda net yıllık nakit gelirindeki artış, birinci yıldan dördüncü yıla kadar sırasıyla yüzde 30, yüzde 50, yüzde 70, yüzde 90 olacak. Şirket, fon yatırımı yaparken minimum yüzde 16 getiri talep ediyor.

Belirlemek gerekiyor

Çözüm.

1. Yatırım projesinin uygulanması sırasında yıllık net nakit gelirini belirleyelim:

ilk yılda - 62.000 ABD Doları 0,3 = 18.600 ABD Doları;

ikinci yılda - 62.000 ABD Doları 0,5 = 31.000 ABD Doları;

üçüncü yılda - 62.000 ABD Doları 0,7 = 43.400 ABD Doları;

dördüncü yılda - 62.000 ABD Doları 0,9 = 55.800 ABD Doları;

kalan tüm yıllarda - 62.000 dolar.

2. Yatırım projesinin net modern değerini bir tablo kullanarak hesaplayacağız.

3. İndirgenmiş geri ödeme süresini belirlemek için net nakit akışlarının değerlerini proje yılına göre hesaplıyoruz. Bunu yapmak için projenin ilk yılındaki iki nakit akışının cebirsel toplamını bulmanız yeterlidir. (60.347$) + 16.035$ = (44.312$) olacaktır. Önceki tablonun son sütununda kalan değerler net değerlerdir.

4. İndirgenmiş geri ödeme süresini, proje yılına göre birikmiş indirgenmiş nakit akışını hesaplayacağımız bir tablo kullanarak hesaplayacağız.

Tablo, projenin tam geri ödeme yıllarının sayısının 7 olduğunu göstermektedir. Bu nedenle indirimli geri ödeme süresi şu şekilde olacaktır:

Yılın.

3. Şirketin 100.000 $'lık yatırımı için iki seçeneği var. İlk seçenekte şirket, 6 yıl sonra (yatırım projesinin süresi) 8.000 $'a satılabilecek yeni ekipman satın alarak sabit varlıklara yatırım yapar; Böyle bir yatırımdan elde edilecek net yıllık nakit gelirin 21.000 dolar olacağı tahmin ediliyor.

İkinci seçeneğe göre şirket, işletme sermayesine (stoklar, artan alacak hesapları) yatırım yapabilir ve bu, aynı altı yıl içinde yıllık 16.000 $ net nakit geliri elde edecektir. Bu sürenin sonunda işletme sermayesinin serbest kaldığını (stokların satıldığını, alacak hesaplarının kapatıldığını) dikkate almak gerekir.

Şirket yatırdığı fonlardan %12 getiri bekliyorsa hangi seçenek tercih edilmelidir? Saf modern anlam yöntemini kullanın.

Çözüm.

1. Problemin başlangıç ​​verilerini kompakt bir biçimde sunalım.

İşletme sermayesi ve ekipmanların ancak 6 yıl sonra satılmasının planlandığını bir kez daha belirtelim.

2. İlk projenin net modern değerini hesaplayalım.

3. Benzer hesaplamaları ikinci proje için de yapacağız

4. Hesaplama sonuçlarına dayanarak aşağıdaki sonuçlar çıkarılabilir:

• ikinci proje en iyisi olarak kabul edilmelidir;
• ilk proje, mevcut alternatifle bağlantısı olmasa bile tamamen reddedilmelidir.

4. Şirket, aşağıdaki şemaya göre işletme sermayesi yatırımlarının yanı sıra sabit varlıkların satın alınmasını ve ekipmanların büyük onarımlarını içeren büyük bir yatırım projesi planlıyor:

• 130.000 $ - projenin başlamasından önceki ilk yatırım;
• 25.000 $ - ilk yılda işletme sermayesine yapılan yatırım;
• 20.000 $ - ikinci yılda işletme sermayesine yapılan yatırım;
• 15.000 $ - beşinci yılda ekipmana ek yatırım;
• Altıncı yıldaki büyük yenilemelerin maliyeti 10.000 dolardır.

Yatırım projesinin sonunda şirket, kalan sabit varlıkları 25.000 $ defter değeri üzerinden satmayı ve işletme sermayesinin 35.000 $ değerindeki kısmını serbest bırakmayı bekliyor.

Çözüm.

Sorunu çözme şeması aynı kalıyor. Hesaplanan verilerden oluşan bir tablo derliyoruz ve tüm nakit akışlarının iskonto edilmiş değerlerini belirliyoruz.

Projenin kabul edilmesi gerekiyor çünkü net çağdaş değeri oldukça olumlu.

5. Şirket, kendi fonlarına yatırım yaparken minimum yüzde 18 getiri talep ediyor. Şirketin şu anda 84.500 $ tutarında yeni ekipman satın alma fırsatı var. Bu ekipmanın kullanılması üretim hacmini artıracak ve sonuçta ekipmanın 15 yıllık kullanımı boyunca yıllık 17.000 $ ek nakit gelir elde edilmesiyle sonuçlanacaktır. Ekipmanın proje sonunda 2.500 $'lık bir kalıntı değere satılabileceğini varsayarak, projenin net bugünkü değerini hesaplayın.

6. Şirket üç yıl boyunca yeni sermaye yatırımları planlıyor: ilk yıl 90.000 ABD Doları, ikinci yıl 70.000 ABD Doları ve üçüncü yıl 50.000 ABD Doları. Yatırım projesi 10 yıl için tasarlandı ve yeni devreye alınan kapasitelerin tam olarak geliştirilmesi ancak beşinci yılda, planlanan yıllık net nakit gelirin 75.000 $ olacağı zaman gerçekleşecek. Plana göre ilk dört yılda net yıllık nakit gelirindeki artış, birinci yıldan dördüncü yıla kadar sırasıyla yüzde 40, yüzde 50, yüzde 70, yüzde 90 olacak. Şirket, fon yatırımı yaparken minimum yüzde 18 getiri talep ediyor.

Belirlemek gerekiyor

• yatırım projesinin saf modern değeri,
• indirimli geri ödeme süresi.

Gerekli getiri oranı %20 olursa projenin etkinliği hakkındaki fikriniz nasıl değişecek?

7. Şirketin 200.000 $'lık yatırımı için iki seçeneği var. İlk seçenekte şirket, 6 yıl sonra (yatırım projesinin süresi) 14.000 $'a satılabilecek yeni ekipman satın alarak sabit varlıklara yatırım yapar; Böyle bir yatırımdan elde edilecek net yıllık nakit gelirin 53.000 dolar olacağı tahmin ediliyor.

İkinci seçeneğe göre, şirket paranın bir kısmını (40.000 $) yeni ekipman alımına, geri kalan kısmını ise işletme sermayesine (stoklar, alacak hesaplarındaki artış) yatırabilir. Bu, aynı altı yıl içinde yıllık 34.000 $ net nakit geliri yaratacaktır. Bu sürenin sonunda işletme sermayesinin serbest kaldığını (stokların satıldığını, alacak hesaplarının kapatıldığını) dikkate almak gerekir.

Şirket yatırdığı fonlardan %14 getiri bekliyorsa hangi seçenek tercih edilmelidir? Saf modern anlam yöntemini kullanın.

8. Bir işletme, aşağıdaki şemaya göre sabit varlıkların satın alınmasını ve ekipmanın büyük onarımlarını ve ayrıca işletme sermayesine yatırım yapılmasını içeren bir yatırım projesi düşünmektedir:

• 95.000 $ - projenin başlamasından önceki ilk yatırım;
• 15.000 $ - ilk yılda işletme sermayesine yapılan yatırım;
• 10.000 $ - ikinci yılda işletme sermayesine yapılan yatırım;
• 10.000 $ - üçüncü yılda işletme sermayesine yapılan yatırım;
• 8.000 $ - beşinci yılda ekipmana ek yatırım;
• 7.000 $ - altıncı yılda sermaye onarım maliyetleri;

Yatırım projesinin sonunda şirket, kalan sabit varlıkları 15.000 $ defter değeri üzerinden satmayı ve işletme sermayesini serbest bırakmayı bekliyor.

Yatırım projesinin sonucu aşağıdaki net (yani vergi sonrası) nakit gelir olmalıdır:

9. 160.000 $ yatırım gerektiren bir proje, 15 yıl boyunca yıllık 30.000 $ gelir elde edecektir. İndirim faktörü %15 ise böyle bir yatırımın fizibilitesini değerlendirin.

10. 15 yıllığına tasarlanan proje 150.000 dolarlık yatırım gerektiriyor. İlk 5 yıl gelir beklenmiyor ancak sonraki 10 yıl için yıllık gelir 50.000 dolar olacak. İndirim faktörü %15 ise bu proje kabul edilmeli mi?

11 . Analiz edilen projeler ($):

13. Sermaye maliyeti %10 ise iki alternatif projeyi analiz edin.

15. Proje için gerekli yatırım 18.000$'dır; tahmini gelir: ilk yılda - 1500 $, sonraki 8 yılda - yıllık 3600 $. Sermaye maliyeti %10 ise projeyi kabul etmenin fizibilitesini değerlendirin.

16. Şirket yeni bir üretim hattı satın almanın fizibilitesini değerlendiriyor. Piyasada aşağıdaki parametrelere ($) sahip iki model bulunmaktadır.

Aşağıdaki koşullar, varsayımlar ve sınırlamalar bu raporun ayrılmaz bir parçasıdır.

Genel terimler

Aşağıdaki yorum ve anlayışlara dayanarak bu koşullar, Değerleme Uzmanı ve Müşteri (bundan sonra Taraflar olarak anılacaktır) tarafından tam ve açık bir şekilde anlaşıldığını ve raporda belirtilmeyen tüm hükümlerin, müzakere sonuçlarının ve beyanların aşağıdaki şekilde olduğu gerçeğini ima eder: geçersiz. Bu Koşullar, her iki Tarafın imzası dışında değiştirilemez veya başka şekilde değiştirilemez. Bu şartlar Tarafların halefleri ve vasileri için geçerlidir.

Raporun genel amacı

Bu Rapor, yalnızca bu raporda belirtilen amaçlar doğrultusunda ve belirtilen amaç doğrultusunda kullanım için tam olarak güvenilirdir. Taraflardan hiçbiri Raporu veya (herhangi bir bölümünü) değerlendirme anlaşmasında öngörülenin dışında kullanamaz.

Sorumluluk hükümleri

Değerleme uzmanı, değerlendirilen mülkün yönetimiyle ilgili mali ve vergi raporlamasının sorumluluğunu üstlenmez. Değerleme Uzmanı tarafından incelenen nesneye ilişkin bu tür raporlamanın sorumluluğu, nesnenin sahibine aittir.

Değerleme Uzmanı, eylemlerinde bağımsız bir icracı olarak hareket etmiştir. Değerleme Uzmanı, değerlendirmeyi yaparken kendisine sağlanan bilgilerin doğru ve güvenilir olduğunu varsaymış ve doğrulamamıştır.

Sorumluluktan kurtulma

Müşteri, Değerleme Uzmanının ibra edilmesi, güvence altına alınması ve Değerleme Uzmanının talebi halinde, üçüncü kişilerce hukuka aykırı olarak kullanılması nedeniyle Müşteriye karşı üçüncü kişilerin hak iddia etmesinden doğacak her türlü masraf ve sorumluluktan korunması şartlarını peşinen kabul eder. Değerleme Uzmanının çalışmasının sonuçları. Değerleme Uzmanının, Müşteri ile yapılan ayrı bir anlaşma veya resmi bir mahkeme celbi uyarınca olmadığı sürece, Rapor veya değerlemesi yapılan mülk hakkında mahkemeye çıkması veya başka bir şekilde ifade vermesi gerekli değildir.

Değerlendirme çalışmasını gerçekleştirmek için Müşteri, gizli olan bilgileri (belgeleri) sağlayabilir. Değerleme Uzmanı, bu bilgilerin Müşteri tarafından hukuka uygun olarak alındığına ve bu bilgilerin sahibinin (hamilinin) rızasıyla Değerleme Uzmanına aktarıldığına inanmaktadır. Yukarıdaki bilgilere ilişkin olarak üçüncü kişilerin gizli bilgilerin kullanımına ilişkin olası talepleri Değerleme Uzmanına sunulamaz.

Mülkün açıklaması

Değerleme uzmanı, mülkün hukuki durumunun açıklanması ve mülkiyetin hukuki yönlerinin tartışılmasını içeren sorular konusunda sorumluluk kabul etmez. Değerlendirilen nesneye ilişkin mülkiyet haklarının, aksi özellikle belirtilmediği sürece, yasanın gerekliliklerine tamamen uygun olduğu varsayılır.

Nihai hükümler

Değerleme uzmanı, mülk sahibinin sorumlu tutumunu ve değerlendirilen mülkün uygun yönetimini dikkate almıştır.

Değerleme Uzmanı tarafından alınan ve bu raporda yer alan bilgi, tahmin ve görüşler Değerleme Uzmanının güvenilir olduğunu düşündüğü kaynaklardan elde edilmiştir. Ancak Değerlendirici bu verilerin doğruluğu konusunda sorumluluk kabul etmez ve mümkün olan yerlerde bilginin kaynağına atıfta bulunulur.

Değerleme Uzmanının taşınmazın tahmini değerine ilişkin görüşü ancak bu raporda özellikle belirtilen tarih itibarıyla geçerlidir. Değerleme Uzmanı, bu tarihten sonra meydana gelebilecek ve piyasa faktörlerini etkileyerek Değerleme Uzmanı'nın muhakemesini etkileyebilecek sosyal, ekonomik, fiziksel veya idari değişikliklerden dolayı herhangi bir sorumluluk kabul etmez.

Değerleme Raporu, Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan taşınmazın değerine ilişkin mesleki görüşünü içermekte olup, Değerleme Raporunda belirtilen değere eşit bir fiyatla el değiştireceğinin garantisi değildir. Değerleme Raporu'nun düzenlendiği tarihten değerleme konusu işlemin yapıldığı tarihe veya değerleme konusuna ilişkin işlemin yapıldığı tarihe kadar 6 aydan fazla bir süre geçmemişse, bu değer, değerleme konusu işlem yapılması açısından tavsiye edilen değer olarak kabul edilebilir. halka arzın sunulması.

Değerleme uzmanı, mülkü yalnızca sağlanan bilgilere ve mülkün kişisel incelemesine dayanarak değerlendirdi.

Gayrimenkul değerlendirmesinin bir parçası olarak hesaplamalar Değerleme Uzmanı tarafından Microsoft® Excel kullanılarak yapılmıştır. Bu Raporda sunulan hesaplama tabloları ve formüller göstergelerin yuvarlanmış değerlerini içermektedir. Nihai değerler de yuvarlatılmış rakamlar kullanılarak elde edildi.