Pemisahan apartemen. Divisi apartemen Divisi apartemen, video

Pembagian apartemen adalah fenomena yang cukup umum di Moskow modern dan wilayah Moskow

Dalam 95% kasus, kita berbicara tentang apartemen tetangga yang terletak “secara horizontal”. Namun, dalam praktik kami, ada kasus pemisahan apartemen dua tingkat (pemisahan apartemen vertikal).

Pembagian apartemen dilakukan menurut dua prinsip dasar:

Membagi apartemen yang sebelumnya tunggal menjadi dua (dengan wajib adanya dua kamar mandi).
Dua apartemen sebelumnya telah terhubung (dengan persetujuan penyatuannya) dan pemiliknya perlu membaginya lagi.

Contoh apartemen yang sebelumnya digabungkan:

Saat mempertimbangkan prinsip dasar pembagian apartemen, kami akan menjelaskan kelebihan dan kekurangan masing-masing opsi.

Membagi apartemen yang sebelumnya tunggal menjadi dua

Perlu segera diperhatikan hal itu Prasyarat untuk membagi sebuah apartemen adalah adanya dua kamar mandi(sebenarnya dua area pipa) dengan bangunan umum, setiap apartemen memiliki kamar mandi sendiri dan pintu masuk terpisah ke dapur.

Kalau tidak, pemisahan tidak mungkin terjadi. Masalah utama yang dihadapi pelanggan adalah pemasangan dapur (selain desain) di apartemen yang baru dibuat. Toh awalnya ada ruang tamu di tempatnya. Pertama-tama Anda harus mempertimbangkan sejumlah standar dan persyaratan wajib saat ini untuk pemasangan dapur:

Pertama, ada baiknya mempertimbangkan opsi paling rasional, menurut para ahli, - memasang ceruk dapur (ruang tambahan tanpa ruang makan, dilengkapi kompor dengan ventilasi paksa) di area non-perumahan, biasanya koridor atau dapur.

Selain kehadiran insolasi alami dan partisi pemancar cahaya yang tidak signifikan, keunggulan dapur jenis ini termasuk penghematan ruang apartemen yang signifikan.

Jika masalah pemasangan dapur lengkap sangat penting bagi pelanggan, kami akan langsung mempertimbangkan standar dan persyaratan saat ini untuk pemasangan dapur.

Pemisahan apartemen, video:

Pemasangan dapur tidak dapat dilakukan dalam kasus berikut:

Kehadiran tempat tinggal terletak di lantai di bawah dugaan lokasi dapur.

Namun, transfer dapat dilakukan jika: dapur dipindahkan ke dalam ruangan tanpa memperburuk kondisi kehidupan siapa pun.

Misalnya, apartemen terletak di lantai satu, atau di lantai 2/3, tetapi di bawahnya terdapat bangunan non-hunian.

Tungku gas.
Saat melakukan renovasi dengan pembagian apartemen satu kamar, memasang dapur di satu-satunya ruang tamu hanya akan menghilangkan status tempat tinggalnya, yang juga bertentangan dengan standar saat ini.
Memasang dapur di bawah kamar mandi dan bak mandi di apartemen yang terletak di atas sekali lagi dilarang, untuk menghindari memburuknya kondisi kehidupan seseorang.

Jadi, dengan dapur, pertanyaannya kurang lebih jelas.

Mari kita beralih ke poin penting berikutnya: undang-undang saat ini dengan jelas menyatakan kondisi berikut - ketersediaan pintu masuk terpisah ke setiap apartemen.

Itu dapat dipasang baik dari pendaratan, dengan menerobos pintu masuk terpisah, atau dengan memagari ruang depan, di dalam apartemen yang ada. Dalam kasus kedua, saat memutuskan sambungan, kita akan kehilangan sejumlah area tertentu. Karena itu akan tetap berada di luar zona kedua apartemen dan akan menjadi milik bersama.

Contoh pembagian apartemen:

Rencana setelah pembangunan kembali menunjukkan bahwa akibat pembagian apartemen, ruang depan menjadi milik bersama. Pintu masuk ke apartemen terpisah terletak di ruang depan, oleh karena itu, luasnya tidak dapat diperhitungkan dalam total luas apartemen mana pun.

Perlu diperhatikan bahwa jika kita mengatur pintu masuk baru dari tangga (kasus pertama), maka Inspektorat Perumahan dapat mengklasifikasikan peristiwa ini sebagai peristiwa yang mempengaruhi harta bersama. Dan akibatnya perlu mendapat persetujuan tertulis dari 2/3 penghuni rumah.

Pembangunan kembali apartemen terpisah di atas mengacu pada solusi desain yang kompleks. Oleh karena itu, mewajibkan kami untuk mengembangkan paket dokumentasi desain yang lengkap. Termasuk kesimpulan teknis dan proyek pembangunan kembali, serta persetujuan dari pihak yang menegaskan kemungkinan pelaksanaan pembangunan kembali tersebut.

Mari kita pertimbangkan opsi kedua untuk membagi apartemen menjadi dua (sebelumnya digabungkan)

Hal pertama yang perlu Anda lakukan adalah memesan proyek pembangunan kembali untuk membagi apartemen. Pembagian itu sendiri sering kali dianggap dalam rangka mendirikan sekat antar apartemen (jika dinding telah dibongkar seluruhnya) atau menyegel bukaan antar apartemen yang telah dibuat sebelumnya.

Juga, jangan lupa memulihkan pintu masuk kedua ke apartemen, jika sebelumnya diblokir. Aspek positif dari pembangunan kembali jenis ini adalah seringkali hal ini dapat dilakukan tanpa mengumpulkan tanda tangan dari penghuni jika kita berbicara tentang apartemen yang bertetangga secara horizontal.

Jika apartemen dua tingkat yang terhubung secara vertikal (dengan tangga) terputus, persetujuan penghuni tidak diperlukan. Karena pekerjaan dilakukan di dalam apartemen dan tidak mempengaruhi area umum rumah, maka diperlukan kompleks pengisian bahan bakar dari pembuat proyek rumah saat menutup bukaan di langit-langit.

Saat membagi apartemen menjadi dua, jangan lupa membagi sistem pasokan air dan kelistrikan yang sebelumnya bersatu. Pembagian jaringan listrik di dua apartemen baru tersebut dilakukan oleh Mosenergo. Untuk melakukan hal ini, pemilik harus mendapatkan izin: Tindakan demarkasi “untuk menghubungkan kapasitas listrik tambahan.” Hasilnya: dua meteran listrik, satu di setiap apartemen terorganisir, dan dua rekening pribadi.

Sistem pasokan air dibagi menurut skema yang sama: dua saluran keluar independen dibuat dari anak tangga hingga meteran. Pemilik harus memisahkan akun dari Mosvodokanal.

Anda dapat membiasakan diri dengan proyek yang sudah selesai untuk memisahkan apartemen yang berdekatan di situs web di bagian “Pekerjaan kami”.

Di bawah ini adalah contoh pembagian apartemen 4 kamar menjadi bangunan bata 15 lantai menurut proyek individu:

Pada pembagian apartemen non-privatisasi:

Manipulasi hukum apa pun terhadap apartemen yang tidak diprivatisasi hanya dimungkinkan dengan persetujuan tertulis dari pemiliknya, namun, jika apartemen tersebut dimiliki oleh kota, hampir tidak mungkin untuk mendapatkan persetujuan dari Departemen Kebijakan Perumahan dan pemerintah kota.

Membagi apartemen menjadi saham, membagi akun pribadi

Saat membagi apartemen menjadi beberapa bagian, penting apakah apartemen itu kota atau komunal. Jika apartemennya adalah kotamadya, maka sahamnya didistribusikan oleh pemerintah kota. Alokasi suatu saham terjadi atas dasar permohonan dari pemberi kerja. Untuk menyederhanakan pembayaran layanan utilitas, permohonan pembagian rekening pribadi diajukan ke perusahaan pengelola.

Pembagian rekening pribadi, bertentangan dengan kepercayaan populer, tidak menentukan “tuan rumah”, tetapi merupakan detail fiskal yang dangkal.

Dalam praktiknya, pembagian apartemen menjadi dua lebih jarang terjadi dibandingkan menggabungkan dua atau lebih menjadi satu. Namun, ada kalanya perlu untuk memisahkan satu yang besar menjadi dua, misalnya ketika mewarisi oleh beberapa kerabat atau menceraikan mantan pasangan.

Apakah mungkin membagi apartemen menjadi dua apartemen terpisah?

Jadi, Anda memiliki apartemen yang besar, tetapi Anda ingin membaginya menjadi dua apartemen terpisah. Alasannya mungkin berbeda:

pasangan akan bercerai dan ingin membagi satu apartemen menjadi dua sehingga masing-masing mendapat tempat tinggal terpisah;
kerabat mewarisi rumah, tetapi tidak mau menjualnya untuk dibagi hasilnya, mereka juga tidak ingin memiliki rumah susun bersama;
anak telah dewasa, menikah, diperlukan tempat tinggal terpisah, yang ingin mereka pisahkan dari apartemen keluarga besar;
Kami membeli properti itu untuk tujuan bisnis, karena dua tempat tinggal terpisah jauh lebih mahal daripada satu area yang sama.

Baik apartemen yang sebelumnya bersatu maupun yang semula merupakan satu ruang tamu kini terbagi. Namun pemisahan mereka terjadi dengan cara yang berbeda.

Apartemen sebelumnya digabung menjadi satu

Biasanya tidak ada kesulitan dalam membagi ruang hidup seperti itu, namun bukan berarti untuk membaginya cukup dengan mendirikan sekat di antara dua apartemen saja, Anda harus melakukan beberapa upaya, yaitu:

Pesan atau lakukan sendiri proyek pembangunan kembali. Proyek ini harus memperhitungkan pembangunan partisi antara apartemen, pemulihan pintu masuk yang tertutup atau sebelumnya disegel ke apartemen kedua dari tangga. Di sebagian besar apartemen, ketika digabungkan, kamar mandi dan toilet tambahan dihilangkan; selama pembangunan kembali terbalik, Anda harus mengurus restorasinya; Anda juga perlu menemukan tempat untuk dua dapur atau ceruk dapur.
Jaga pemisahan satu sistem pasokan listrik dan air, yang sebelumnya digabungkan menjadi satu. Untuk melakukan ini, perlu mendapatkan izin dari organisasi penyedia air dan listrik.
Dapatkan izin untuk pembangunan kembali dari pemerintah kota setempat. Jika proyek pembangunan kembali dibuat sesuai dengan semua standar dan semua dokumen yang diperlukan terlampir, maka tidak akan ada masalah dengan izin.
Lakukan pembagian ruang hidup yang sebenarnya.
Menerima Sertifikat Inspeksi Kerja.
Daftarkan kepemilikan setiap apartemen sekunder.

Satu apartemen besar

Jauh lebih sulit untuk membagi satu apartemen besar, misalnya apartemen empat kamar menjadi dua apartemen dua kamar. Menurut undang-undang, setiap apartemen sekunder harus memiliki kamar mandi (kamar mandi atau pancuran dan toilet), perlu melengkapi area dapur, dan juga mengatur pintu keluar terpisah ke tangga.

Jika, ketika membagi apartemen gabungan sebelumnya, tempat-tempat kamar mandi dan toilet dapat dengan mudah dikembalikan ke tempat asalnya, maka dalam kasus kedua, di tempat-tempat di mana tempat-tempat tersebut disediakan, sebelumnya ada ruang tamu, yaitu, itu akan perlu untuk memindahkan sebagian ruang hidup ke ruang non-perumahan. Ini cukup sulit, dan seringkali tidak mungkin.

Situasinya sama dengan perlengkapan dua dapur. Satu dapur sudah ada, dapur kedua harus didesain, dan di sini ada aturan tertentu, misalnya:

Dilarang melengkapi dapur jika ada ruang tamu di lantai bawahnya, karena akan memperburuk kondisi kehidupan tetangga yang tinggal di lantai bawah.
Jika Anda berencana memasang kompor gas, maka ceruk dapur di ruang tamu apartemen satu kamar tidak dapat diterima, karena ruangan tempat kompor gas dipasang secara apriori dianggap bukan tempat tinggal.
Dilarang melengkapi dapur jika apartemen di lantai atasnya terdapat toilet atau kamar mandi karena memburuknya kondisi kehidupan di apartemen yang sedang dibangun kembali.

Hanya jika semua kondisi ini terpenuhi, satu apartemen dapat dibagi menjadi dua apartemen terpisah.

Masalah besar juga akan muncul ketika mengatur pintu keluar terpisah untuk apartemen sekunder yang dialokasikan. Karena Anda harus menerobos dinding penahan beban, jika pintu terbuka ke arah tangga, Anda harus mendapatkan persetujuan dari semua pemilik apartemen lain. Atau, sebagai pilihan, dimungkinkan untuk memagari ruang depan di dalam apartemen utama, yang tentu saja akan menyebabkan hilangnya ruang hidup, karena ruang depan akan menjadi milik bersama.

Cara membagi apartemen menjadi dua apartemen terpisah

Pembagian tempat tinggal menjadi beberapa tempat terpisah mengacu pada pembangunan kembali, oleh karena itu semua tindakan diatur oleh Kode Perumahan Federasi Rusia.

Pembangunan kembali adalah setiap perubahan konfigurasi tempat tinggal yang memerlukan perubahan dalam paspor teknis. Pembangunan kembali mungkin termasuk:

memindahkan atau membongkar partisi, bukaan pintu dan jendela;
menggabungkan atau membagi apartemen;
penataan kamar mandi, dapur;
peningkatan tempat tinggal karena ruang utilitas;
pemasangan partisi;
beberapa tindakan lainnya.

Saat membagi apartemen, Anda membutuhkan:

Atur pintu keluar terpisah untuk ruang tamu kedua. Karena dinding perimeter apartemen mana pun bersifat permanen, selain merencanakan pintu keluar, perlu untuk mengembangkan proyek untuk memperkuat dinding penahan beban, dan ini adalah hak prerogatif dari organisasi khusus yang terlibat dalam desain pekerjaan tersebut.
Buatlah proyek pembangunan kembali sedemikian rupa sehingga semua kamar mandi baru tidak berakhir di ruang di atas dapur atau ruang tamu apartemen yang terletak di bawah. Syaratnya juga harus dipenuhi agar dapur yang dirancang tidak terletak di atas ruang tamu tetangga di bawahnya.
Perancang harus menyediakan ventilasi terpisah untuk dapur dan kamar mandi, karena menggabungkan saluran ventilasi kamar mandi dan toilet dengan struktur yang sama untuk dapur tidak dapat diterima.
Untuk setiap apartemen sekunder, diperlukan persetujuan dan pemasangan meteran listrik terpisah serta meteran air panas dan dingin.

Semua tindakan di atas memerlukan keterampilan dan pengetahuan khusus, sehingga tidak mungkin membuat proyek renovasi dan membagi apartemen menjadi dua secara mandiri. Penting untuk mencari bantuan dari organisasi desain khusus.

Algoritma pembagian apartemen

Seluruh proses pembagian ruang hidup harus berlangsung dalam urutan tertentu dan menurut algoritma tertentu:

Desain.
Koordinasi dengan organisasi kota setempat.
Proses sebenarnya membagi satu apartemen menjadi dua.
Memeriksa pekerjaan yang dilakukan dan menyusun Laporan Inspeksi.
Pendaftaran real estat sekunder.

Desain

Untuk mengembangkan proyek pembagian apartemen, Anda harus menghubungi organisasi desain khusus dan memberi mereka paspor teknis tempat tinggal atau denah lantai dan penjelasannya.

Seorang spesialis mengunjungi apartemen untuk memeriksa dan mengukur semua tempat, serta mengklarifikasi langkah-langkah untuk usulan pembangunan kembali. Jika pemilik apartemen sudah mencoba membuat sketsa pembangunan kembali, karyawan organisasi desain akan memeriksa kemungkinan melakukan perubahan sesuai sketsa pelanggan.

Setelah pemeriksaan pendahuluan, spesialis membuat kesimpulan, yang mencakup informasi berikut:

Data tentang properti dan karakteristik desain apartemen terbagi.
Jika ada, semua cacat teridentifikasi.
Kesimpulan tentang boleh (atau tidak bolehnya) dilakukannya tindakan pembagian ruang hidup menjadi dua ruang yang terpisah. Di bagian dokumen ini, spesialis juga menunjukkan apakah pembagian properti yang direncanakan melanggar (atau tidak melanggar) kode dan peraturan bangunan, serta hak-hak tetangga.

Jika spesialis menyimpulkan bahwa pembagian apartemen secara teknis dimungkinkan, maka proyek pembangunan kembali disiapkan, waktu persiapan untuk proyek tersebut adalah 2-7 hari kalender. Proyek pembangunan kembali yang telah selesai berisi:

Informasi umum tentang tempat tinggal.
Langkah-langkah apa yang diusulkan untuk pembangunan kembali.
Rencanakan ruang hidup utama sebelum pekerjaan dimulai.
Rencana apartemen sekunder setelah selesainya pembagian.
Rencana semua struktur yang akan dibongkar.
Rencana struktur yang diusulkan untuk pemasangan.
Aplikasi.

Proyek ini disertifikasi dengan tanda tangan kepala organisasi desain dan stempel.

Jika seorang karyawan organisasi desain sampai pada kesimpulan bahwa tidak mungkin membagi ruang hidup menjadi dua ruang terpisah, maka kita dapat mengakhirinya. Tidak ada otoritas yang mengizinkan pekerjaan pembangunan kembali tanpa kesimpulan positif dari organisasi desain, tetapi jika Anda melakukannya tanpa izin, Anda tidak akan dapat mendaftarkan apartemen sekunder, Anda tidak akan dapat menjual atau menyumbangkannya di masa mendatang.

Selain itu, jika di kemudian hari diketahui bahwa Anda telah melakukan pembangunan kembali apartemen tanpa izin, maka pihak berwenang setempat akan mengajukan klaim untuk mengembalikan objek tersebut ke bentuk semula, dan atas biaya pemiliknya. Dan tidak akan ada prospek keputusan pengadilan yang positif bagi Anda.

Koordinasi

Koordinasi rencana pembangunan kembali dengan otoritas setempat adalah prosedur wajib, jika tidak, semua pekerjaan yang dilakukan untuk membagi apartemen akan dianggap ilegal.

Tahapan

Keseluruhan proses persetujuan dibagi menjadi beberapa tahap, urutan masing-masing tahap harus diikuti, dan masing-masing poin berikut juga harus dipenuhi:

menyusun proyek dan memperoleh pendapat positif dari organisasi khusus;
kumpulan dokumen yang diperlukan untuk mendapatkan izin;
mengunjungi inspektorat perumahan dan mengajukan permohonan izin pembangunan kembali di sana dengan lampiran wajib semua dokumen yang diperlukan pada permohonan;
setelah mendapat izin, dilakukan pekerjaan pembagian rumah susun;
komisi memeriksa pekerjaan yang dilakukan dan membuat sertifikat penerimaan untuk pembagian tempat tinggal;
commissioning tempat tinggal sekunder.

Dokumentasi

Untuk mendapatkan izin membagi apartemen, dokumen-dokumen berikut harus diserahkan kepada otoritas setempat:

permohonan izin untuk benar-benar membagi harta itu;
dokumen hak milik untuk tempat tinggal;
proyek pembangunan kembali;
kesimpulan dari organisasi khusus tentang kemungkinan melakukan pekerjaan membagi apartemen;
fotokopi paspor pemohon;
sertifikat pendaftaran apartemen;
menyetujui pembangunan kembali semua pemilik tempat tinggal;
jika perlu, persetujuan tetangga untuk rekonstruksi (diperlukan saat mengatur jalan keluar dari apartemen yang baru dibuat ke tempat umum);
izin layanan gas (jika Anda berencana memasang atau memindahkan peralatan gas);
izin dari teknisi listrik untuk memasang alat pengukur baru;
apabila rumah susun tersebut terletak pada bangunan yang merupakan monumen arsitektur, budaya atau sejarah, maka diperlukan kesimpulan tambahan dari otoritas perlindungan monumen mengenai kemungkinan melakukan pekerjaan pembangunan kembali.

Pembuatan permohonan izin pelaksanaan pembangunan kembali mempunyai persyaratan tertentu, harus memuat keterangan sebagai berikut:

data pribadi pemilik apartemen;
bentuk kepemilikan benda;
uraian tentang keadaan-keadaan yang memerlukan pembagian rumah susun yang sebenarnya;
tanda tangan semua pemilik tempat tinggal.

tanggal penerimaan permohonan dan dokumen terlampir;
nomor urut sesuai buku registrasi;
nomor kuitansi yang dikeluarkan oleh pejabat pada saat penerimaan dokumen;
catatan yang menyatakan bahwa permohonan telah diterima;
kedudukan dan tanda tangan penanggung jawab.

Contoh aplikasi untuk pembangunan kembali apartemen

Tenggat waktu

Jika pembagian apartemen yang sebelumnya digabungkan dari dua menjadi satu direncanakan, sketsa pembangunan kembali seringkali sudah cukup; dalam hal ini, jangka waktu persetujuan akan minimal: selambat-lambatnya satu hingga dua bulan sejak tanggal penyerahan. permohonan ke pemerintah kota. Pembangunan kembali sesuai dengan proyek dipertimbangkan dalam waktu empat bulan. Koordinasi pekerjaan yang melibatkan manipulasi dinding penahan beban dan struktur modal membutuhkan waktu paling lama; dalam hal ini, dapat memakan waktu hingga enam bulan hingga pemerintah setempat mempertimbangkan permohonan pembagian apartemen.

Setelah mendapat izin untuk pembangunan kembali, semua perubahan di BTI perlu dicatat dan mendapatkan dokumen kepemilikan baru, ini mungkin memakan waktu sekitar dua bulan.

Otoritas lokal dapat menolak persetujuan; hal ini dimungkinkan dalam kasus di mana:

dokumen yang diperlukan belum diserahkan atau ada yang hilang;
dokumen telah dikumpulkan dan diserahkan, tetapi belum kepada pihak yang berwenang;
Proyek pembangunan kembali tidak memenuhi persyaratan undang-undang Federasi Rusia saat ini.

Jika seorang warga negara telah menerima penolakan untuk menyetujui, tetapi yakin bahwa penolakan tersebut melanggar hukum, ia dapat mengajukan banding di pengadilan.

Memeriksa pekerjaan yang telah selesai

Setelah semua pekerjaan pembagian apartemen selesai, pemilik rumah harus memberitahukan hal ini kepada pemerintah kota setempat. Seorang inspektur perumahan memeriksa kepatuhan pembangunan kembali dengan izin yang diterima dan proyek rekonstruksi.

Selama penerimaan pembangunan kembali, ia memeriksa:

sejauh mana pembangunan kembali yang dilakukan sesuai dengan proyek yang disepakati;
apakah semua utilitas dapat diakses;
sejauh mana semua kode dan peraturan bangunan dipatuhi.

Jika proyek menunjukkan tindakan apa pun yang mempengaruhi properti bersama (pengaturan pintu baru di dinding utama, pintu keluar baru ke tangga, dll.), maka, bersama dengan pegawai kota, perwakilan dari HOA atau perusahaan manajemen disertakan dalam Komisi.

Inspeksi tempat tinggal harus dilakukan di hadapan pemilik properti.

Setelah inspeksi, sertifikat penerimaan untuk apartemen sekunder dibuat, di mana perwakilan dari inspektorat perumahan:

catatan pada rencana lokasi struktur dan kesesuaiannya dengan desain;
menentukan kondisinya;
melakukan pengukuran yang diperlukan;
mencatat lokasi dan kesesuaiannya dengan desain utilitas;
mengukur kekuatan dan karakteristik teknis lainnya dari bahan bangunan yang digunakan.

Akta tersebut dibuat dalam rangkap tiga, satu tetap pada pemiliknya, yang kedua diserahkan ke BTI, dan yang ketiga tetap disimpan di arsip pemerintah daerah. Yang menandatangani akta tersebut adalah:

pemilik tempat;
perwakilan kotamadya yang melakukan penerimaan;
perwakilan dari perusahaan pengelola atau asosiasi pemilik rumah (jika mereka hadir pada saat penerimaan).

Harga

Biaya persetujuan akan bergantung pada banyak faktor:

lokasi apartemen;
luas tempat;
status bangunan;
volume pekerjaan yang dilakukan.

Perkiraan jumlah yang harus dibayar saat melakukan pembangunan kembali di Moskow disajikan dalam tabel.

Meringkas hal di atas, kita dapat menyimpulkan: pembagian satu apartemen menjadi dua apartemen yang terisolasi adalah proses yang agak rumit dan merepotkan, tidak hanya membutuhkan material yang besar, tetapi juga biaya fisik dan moral yang signifikan. Anda tidak dapat melakukan ini tanpa bantuan spesialis. Penting untuk melibatkan karyawan lembaga desain dan pengacara yang akan memberi tahu Anda dokumen apa yang diperlukan dalam setiap kasus tertentu, apa dan dalam urutan apa yang perlu dilakukan agar proses pembagian apartemen berlangsung secepat mungkin. dan, semurah mungkin.

Pavel, selamat siang! Jika dianalogikan dengan bidang-bidang tanah, Kementerian Keuangan telah merumuskan beberapa penjelasan bahwa dalam hal ini terbentuk objek-objek real estat baru, dan oleh karena itu, jangka waktu penguasaannya dihitung sejak tanggal pendaftaran hak atas objek-objek baru. Oleh karena itu, dalam kasus Anda, ketika mendaftarkan hak atas dua apartemen baru, jangka waktunya akan dihitung sejak tanggal pendaftaran apartemen tersebut. Namun, dalam hal ini, menurut. dari Seni. 220, Anda berhak menerapkan pengurangan pajak dengan mengurangi jumlah pendapatan dari penjualan apartemen dengan jumlah biaya perolehannya. Kesulitannya terletak pada tidak adanya metodologi penghitungan biaya dalam hal ini dalam Kode Pajak. Dengan analogi bidang tanah, Kementerian Keuangan dalam salah satu klarifikasinya menyebutkan kemungkinan menggunakan perhitungan berdasarkan perbandingan luas bidang tanah baru dan biaya perolehannya. Itu. dibeli seharga satu juta, dibagi menjadi dua kavling yang sama, dan biayanya juga dikenakan 500 ribu.Dengan apartemen, tentu saja, semuanya lebih rumit, tetapi pada prinsipnya biaya-biaya ini dapat diperhitungkan.

Pertanyaan: Sejak tahun 2002, seseorang telah memiliki apartemen delapan kamar yang dibentuk dengan menggabungkan tiga apartemen. Pada tahun 2008, rumah susun ini dibagi dengan pembagian bagian menjadi dua rumah susun, yang untuk itu diterbitkan Sertifikat Pendaftaran Negara Kepemilikan masing-masing rumah susun. Apakah seseorang berhak menerima pengurangan pajak properti untuk pajak penghasilan pribadi dalam hal penjualan salah satu apartemen, yang kepemilikannya lebih dari 3 tahun, tetapi Sertifikat Pendaftaran Negara Kepemilikan adalah baru diterbitkan pada tahun 2008?
Menjawab:
KEMENTERIAN KEUANGAN FEDERASI RUSIA
SURAT
tanggal 24 Oktober 2008 N 03-04-05-01/398
Kebijakan Tarif Departemen Pajak dan Bea Cukai meninjau surat tentang masalah perolehan pengurangan pajak properti untuk penjualan salah satu dari dua apartemen yang dimiliki oleh wajib pajak kurang dari tiga tahun, dan sesuai dengan Art. 34.2 Kode Pajak Federasi Rusia (selanjutnya disebut Kode) menjelaskan hal berikut.
Sesuai dengan paragraf. 1 ayat 1 seni. 220 KUHP, ketika menentukan besarnya dasar pengenaan pajak, wajib pajak berhak menerima pengurangan pajak properti, khususnya dalam jumlah yang diterima wajib pajak dalam masa pajak dari penjualan bangunan tempat tinggal, apartemen, kamar, termasuk tempat tinggal yang diprivatisasi, dacha, rumah taman atau sebidang tanah dan bagian dalam properti tertentu, yang dimiliki oleh wajib pajak selama kurang dari tiga tahun, tetapi tidak melebihi jumlah total 1.000.000 rubel.
Tidak ada batasan yang ditetapkan dalam pasal Kode Etik ini mengenai jumlah objek real estat (saham di dalamnya), yang penjualannya dapat diperoleh pengurangan pajak properti.
Karena pengurangan pajak properti diberikan untuk setiap objek real estat tertentu (saham di dalamnya), jangka waktu kepemilikan objek tersebut oleh wajib pajak dihitung sejak tanggal pendaftarannya dalam Daftar Negara Kesatuan Hak atas Real Estat dan Transaksi. dengan Itu.

Jika rumah susun itu seluruhnya milik satu orang, maka ia berhak menjual, menghibahkan seluruh rumah susun atau sebagian di dalamnya kepada siapa pun atas permintaannya sendiri.

Jika suatu rumah susun dimiliki oleh beberapa orang dalam bentuk saham, maka setiap pemilik saham berhak melepaskan bagiannya sesuka hatinya.

Akan tetapi, jika suatu bagian dalam suatu apartemen yang diprivatisasi akan dijual, maka diperlukan pemberitahuan terlebih dahulu kepada pemilik bersama lainnya dan tawaran untuk membeli kembali saham tersebut, karena pemilik lain mempunyai hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli. Aturan ini tidak berlaku bagi hubungan hukum yang melibatkan pemberian suatu saham.

Hak kepemilikan bersama dan ukuran saham

Hak kepemilikan bersama diatur dalam Art. 244 KUH Perdata Federasi Rusia, dan ketentuan pelepasan properti bersama ditetapkan dalam Undang-Undang Federal “Tentang Pendaftaran Negara Real Estat” tanggal 13 Juli 2015 No. Dengan demikian, bagian dari pemilik individu ditentukan untuk satu bagian dari real estat. Pada saat yang sama, transaksi yang dapat dilakukan dengan saham yang dimiliki berdasarkan hak kepemilikan harus diaktakan dan didaftarkan pada otoritas Rosreestr.

Besar kecilnya saham dapat ditentukan tergantung pada dasar munculnya kepemilikan bersama. Bagian dalam hak kepemilikan bersama biasanya dinyatakan dalam pecahan dan ditunjukkan dalam sertifikat pendaftaran kepemilikan negara. Sesuai dengan norma hukum perdata, bagian para peserta dianggap sama, kecuali jika ditentukan lain oleh undang-undang, perjanjian atau hakikat hubungan yang terjalin di antara mereka.

Suatu keadaan yang penting adalah bahwa setiap peserta mempunyai hak untuk melepaskan bagiannya dalam kepemilikan bersama secara mandiri - untuk menjual, menyumbangkan, dll.

Besar kecilnya bagian dalam hak milik bersama dapat diubah tergantung pada berbagai alasan: perubahan komposisi peserta, dilakukannya perbaikan yang dilakukan oleh pemilik pada objek real estat, dll.

Penting! Pelaksanaan hak milik bersama terjadi atas persetujuan bersama semua pemilik. Jika pemilik bersama tidak memiliki kesepakatan mengenai masalah kepemilikan dan penggunaan properti bersama, maka mereka berhak menyelesaikan perselisihan di pengadilan.

Hak setiap peserta untuk melepaskan bagiannya dalam harta bersama adalah nyata dan dilindungi undang-undang dari serangan pemilik saham lain, jika hak itu diformalkan dengan baik.

Bagaimana cara membagi apartemen menjadi beberapa bagian?

Dasar-dasar dan jenis-jenis pembagian harta bersama, serta pembagian suatu bagian dalam hak milik bersama, berbeda-beda. Pada saat yang sama, jika bagian salah satu peserta dialokasikan, maka hak kepemilikannya berakhir. Namun dalam kedua kasus tersebut, tindakan tersebut dimungkinkan baik dengan persetujuan semua pemilik bersama maupun dengan keputusan pengadilan.

Anda dapat membagi apartemen menjadi beberapa bagian dengan tiga cara berbeda:

dengan membuat perjanjian tentang pembagian saham dalam satu rumah susun;
dengan membuat akad nikah;
secara yuridis.

Perjanjian pembagian saham dalam suatu rumah susun

Saya ingin mencatat bahwa kepemilikan bersama atas real estat dapat bersifat bersama atau bersama. Dalam kasus pertama, saham telah ditentukan dan setiap pemilik memiliki sertifikat untuk bagian tertentu di apartemen. Dalam kasus kedua, bagiannya tidak ditentukan.

Kepemilikan bersama timbul atas harta milik pasangan (jika tidak ada akad nikah atau perjanjian pembagian harta, atau jika bagiannya tidak ditentukan), atas harta benda di koperasi dacha, atas harta milik suatu peternakan (jika tidak ada) perjanjian penentuan saham).

Dalam kasus lain, kepemilikan bersama didaftarkan ketika ukuran saham disebutkan dalam dokumen kepemilikan.

Jika apartemen Anda berbentuk saham, maka tidak ada gunanya menentukan bagiannya, karena sudah terbagi menjadi beberapa bagian. Jika salah satu pihak ingin menambah bagiannya, maka pihak lain perlu menjual atau menyumbangkan seluruh atau sebagian sahamnya.

Dalam kebanyakan kasus, kesepakatan mengenai penentuan bagian real estat dibuat oleh pasangan.

Perjanjian pembagian harta antara suami-istri merupakan akta yang paling berubah-ubah, ketentuan-ketentuannya ditentukan oleh suami-istri itu sendiri atas permintaan dan persetujuannya sendiri, berbeda dengan akad nikah yang syarat-syaratnya diatur secara tegas oleh undang-undang.

Dalam suatu perjanjian tentang pembagian harta menjadi bagian-bagian, perlu disebutkan harta apa dan dalam bagian apa yang diberikan kepada masing-masing pasangan. Selain itu, menurut praktik yang berlaku, perjanjian tersebut menetapkan:

nama dan rincian para pihak;
pokok perjanjian;
hak dan kewajiban para pihak;
tanggung jawab mereka;
penyelesaian perselisihan;
ketentuan akhir tentang pemberlakuan dan tata cara penghentiannya.

Selain itu, pembagian saham dalam apartemen antara anak dan pasangan diperlukan dalam hal pembelian real estat menggunakan modal bersalin. Saham dialokasikan setelah pelunasan pinjaman atau kewajiban hipotek. Pasangan suami istri, dengan persetujuan, mempunyai hak untuk mengalokasikan kepada diri mereka sendiri dan anak-anak mereka setiap bagian dalam real estat dan ukurannya tidak dibatasi oleh hukum.

Akad nikah

Pasangan dapat berbagi apartemen baik selama hubungan pernikahan maupun setelah selesainya hubungan tersebut. Apalagi jika akad nikah telah disepakati antara suami-istri, maka hal itu menentukan cara pembagian harta benda. Perjanjian pranikah dapat menentukan rezim properti yang berbeda untuk pasangan:

kepemilikan bersama;
kepemilikan bersama;
properti individu.

Saat mengadakan akad nikah dan menentukan bagian jika terjadi perceraian, pasangan tidak perlu memikirkan cara membagi harta benda, karena sudah terjamin. Patut diperhatikan bahwa suatu akad nikah diaktakan dan mempunyai kekuatan hukum baik selama masa perkawinan maupun setelah putusnya perkawinan, sampai sengketa harta benda terselesaikan.

Bagian Yudisial

Jika selama masa perceraian antara suami-istri tidak terjadi akad nikah dan tidak tercapai kesepakatan sukarela tentang pembagian harta bersama, maka perlu mengajukan gugatan ke pengadilan. Bagian para mitra dalam apartemen, dalam hal ini, dapat diakui oleh pengadilan sebagai setara.

Jangka waktu umum untuk mengajukan permohonan semacam itu adalah tiga tahun. Artinya, jika suami-istri bercerai, maka salah satu peserta dalam hubungan perkawinan sebelumnya dapat mengajukan gugatan ke pengadilan dalam waktu tiga tahun.

Ketika mengajukan permohonan untuk mengalokasikan suatu bagian dalam suatu rumah susun, penggugat mempunyai hak untuk menunjukkan pilihan untuk membagi harta bersama dan bahkan bagian mana yang ia sukai.

Penting! Ketika saham masing-masing pasangan ditentukan di pengadilan, mereka harus didaftarkan dengan benar di Rosreestr, hanya dalam hal ini pembagian saham tersebut akan dijamin secara hukum.

Praktik peradilan menunjukkan bahwa perselisihan semacam itu seringkali berakhir dengan pembagian harta bersama menjadi bagian yang sama. Jika pembagian seperti itu pada prinsipnya tidak mungkin dilakukan, maka salah satu pasangan dapat memberikan kompensasi tunai kepada pasangannya dan memiliki apartemen sebagai pemilik tunggal. Besarnya ganti rugi ditentukan sebanding dengan nilai bagian peserta kedua.

Membagi apartemen menjadi beberapa bagian

Pilihan yang tersedia untuk membagi apartemen menjadi saham secara langsung bergantung pada rezim hukum aset properti masing-masing peserta dalam properti bersama. Sesuai dengan Seni. 254 KUH Perdata Federasi Rusia, properti adalah milik bersama jika bagian masing-masing peserta tidak ditentukan di dalamnya. Mari kita pertimbangkan opsi paling umum untuk membagi apartemen menjadi beberapa bagian.

Alokasi saham dari harta bersama

Ketika mengalokasikan suatu bagian dari harta bersama, ketentuan berikut yang ditetapkan oleh Art. 254 KUH Perdata Federasi Rusia:

pembagian bagian salah satu pemilik bersama hanya dimungkinkan setelah penentuan awal bagian masing-masing peserta dalam hak milik bersama;
ketika mengalokasikan suatu bagian dari harta bersama, kecuali ditentukan lain oleh undang-undang atau persetujuan para pemilik bersama, bagian mereka diakui sama;
Prosedur untuk mengalokasikan bagian dari harta bersama dilakukan dalam batas-batas yang ditetapkan oleh Art. 252 KUH Perdata Federasi Rusia.

Setiap peserta dalam kepemilikan bersama mempunyai hak untuk menuntut pembagian bagiannya dari harta bersama. Jika pembagian natura tidak mungkin dilakukan, karena kerugian harta bersama dalam hal ini tidak proporsional, maka peserta lain harus membayar ganti rugi sesuai dengan nilai bagiannya. Segera setelah dana berupa kompensasi diterima oleh peserta, maka kepemilikan sahamnya hilang.

Jika apartemen diprivatisasi

Kepemilikan perumahan dapat diperoleh melalui privatisasi apartemen yang diterima peserta berdasarkan sewa sosial. Untuk memprivatisasi, Anda harus menulis permohonan bersama kepada badan resmi setempat dan menerima perjanjian privatisasi. Dalam perjanjian privatisasi akan tertulis bagian (bagian) rumah susun mana yang akan diberikan kepada setiap orang. Dalam hal ini, kepemilikan akan timbul hanya setelah pendaftaran negara atas perjanjian tersebut di Rosreestr.

Setelah pendaftaran, pembagian rumah susun antara pemilik bersama dapat dilakukan dengan cara sebagai berikut:

setiap warga negara diberikan bagian yang diperoleh dari privatisasi;
pembagian harta benda secara merata jika telah terbentuk bentuk kepemilikan bersama;
Jika harta itu diperoleh oleh suami-istri selama perkawinan, maka pembagian rumah susun setelah perceraian dilakukan baik berdasarkan akad nikah, atau dengan membuat perjanjian pembagian secara sukarela, atau melalui pengadilan.

Jika apartemen dibeli dengan modal bersalin

Apabila suatu rumah susun dibeli oleh suatu keluarga dengan menggunakan modal bersalin, maka didaftarkan di antara anggota keluarga dalam bentuk saham. Selain itu, apartemen yang dibeli (kamar, rumah) hanya dapat didaftarkan atas nama anak. Dalam hal ini, setelah perceraian, rumah itu tidak akan menjadi milik bersama suami-istri dan tidak akan dibagi-bagi.

Jika rumah susun itu didaftarkan kepada seluruh anggota keluarga, maka pada waktu pembagian rumah susun jika terjadi perceraian, masing-masing peserta mendapat bagian yang didaftarkan untuknya dalam surat hak milik.

Yang tidak kalah pentingnya adalah besarnya modal bersalin dan biaya pembelian rumah. Jika orang tua menambahkan jumlah yang lebih kecil untuk pembelian apartemen daripada modal bersalin, maka tempat tinggal tersebut harus didaftarkan atas nama anak.

Jika apartemen memiliki hipotek

Jika sebuah apartemen dibeli oleh pasangan selama pernikahan dengan bantuan pinjaman hipotek, maka menurut Undang-Undang Federal 16 Juli 1998 No. 102-FZ “Tentang Hipotek (Ikrar Real Estat)” dan Art. 37, seni. 39 RF IC, itu diakui sebagai properti yang diperoleh bersama dan dapat dibagi dalam bagian yang sama.

Dalam hal ini bank dapat melakukan analisis terhadap solvabilitas masing-masing mitra, dan atas dasar itu bank berhak menawarkan untuk menjual rumah yang digadaikan, melunasi hutang pinjaman hipotek, dan membaginya. sisa dana penjualan dalam bagian yang sama antara pasangan.

Jika salah satu pasangan ingin mempertahankan apartemen itu untuk dirinya sendiri, maka opsi untuk membeli bagian pemilik bersama lainnya adalah mungkin.

Berapa banyak bagian apartemen yang dapat dibagi?

Pembuat undang-undang menyerahkan masalah ini pada kebijaksanaan pemiliknya sendiri. Artinya, dalam hal ini berlaku asas kebebasan membuang harta benda. Pemilik berhak membagi hartanya menjadi 2,4,10,100,1000, dst. Tidak ada batasan.

Namun, menentukan saham dalam real estat, dari sudut pandang kemungkinan pelepasan saham selanjutnya, adalah tidak tepat.

Penting! Dengan menghibahkan atau menjual bagiannya kepada siapa pun, maka pemiliknya kehilangan kepemilikan atas saham tersebut. Artinya, hanya bagian Anda yang bisa dibuang. Tentu saja, pemilik bersama lainnya tidak akan dapat menjual saham tersebut tanpa terlebih dahulu memberi tahu pemilik bersama lainnya. Namun, kewajiban ini dalam praktiknya dikelola dengan baik dengan menyumbangkan sebagian sahamnya kepada pihak ketiga yang kemudian dijual.

Lagi pula, tidak menyenangkan tinggal di apartemen atau rumah pribadi dengan orang asing, dan jika kesepakatan tidak tercapai mengenai tata cara penggunaan properti, hal itu harus ditetapkan di pengadilan.

Artinya, penentuan saham dalam real estat selalu dikaitkan dengan risiko kinerja yang tidak tepat atau kegagalan memenuhi kewajiban kepemilikan, penggunaan, dan pelepasan saham oleh pemilik saham lain.

Nah, pada artikel kali ini kami membahas nuansa pembagian real estat menjadi saham, kesimpulan kesepakatan yang tepat, dan kemungkinan hambatan jika Anda ingin mengasingkan suatu saham.

PERHATIAN! Karena perubahan undang-undang terkini, informasi dalam artikel ini mungkin sudah ketinggalan zaman! Pengacara kami akan memberi tahu Anda secara gratis - tuliskan pada form di bawah ini.

Beritahu temanmu!