Mga pagpapalagay sa mga aktibidad sa pagpapahalaga. Mga pagpapalagay at limitasyon na ginamit ng appraiser sa paggawa ng valuation

Ang madalas na napapansin sa pagsasagawa ng pagsulat ng mga ulat sa pagtatasa ay ang seksyon ng mga pagpapalagay at limitasyon ng ulat ay hindi gaanong maliit na seksyon. Ito minsan ay humahantong sa katotohanan na ang ulat ay maaaring pinagsama-sama bilang paglabag sa batas.

Upang maiwasan ang mga ganitong sandali, dapat magbigay ng mas matitinding argumento pabor sa kahalagahan ng seksyong ito ng ulat.

Kaya ano ba talaga ang ibig sabihin ng mga pagpapalagay at limitasyon sa loob ng isang ulat sa pagpapahalaga?

Para sa isang appraiser, sa pinaka-pangkalahatang anyo, maaari nating pag-usapan ang tungkol sa dalawang grupo ng mga pagpapalagay at paghihigpit: ang mga idinidikta ng batas at ang mga nabuo nito batay sa mga detalye ng bagay ng pagtatasa, pati na rin ang mga layunin at layunin nito. mga layunin. Kaya, ang batas, sa partikular, ay tumutukoy sa mga punto tulad ng, halimbawa, na kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa, ang isang espesyalista ay ipinagbabawal na gumamit ng data mula sa mga mapagkukunan na may petsang mas huli kaysa sa petsa ng pagtatasa; ang katotohanan na ang panghuling halaga na tinutukoy ng appraiser ay maaaring kilalanin bilang inirerekomenda para sa transaksyon nang hindi lalampas sa 6 na buwan pagkatapos ng petsa ng paghahanda ng ulat, atbp.

Tulad ng para sa mga pagpapalagay at paghihigpit na nabuo mismo ng appraiser, sila, sa pangkalahatan, ay nagsisilbi upang masiguro ang appraiser laban sa mga posibleng katanungan mula sa gumagamit o mga katawan ng inspeksyon at maaaring nauugnay sa parehong proseso ng pagtatasa at sa mga pagpapalagay tungkol sa ilang mga katangian ng husay at dami. ng bagay ng pagtatasa.

Kaya, halimbawa, ang unang kategorya ay maaaring may kasamang limitasyon tulad ng kawalan ng kakayahang gamitin ang ulat para sa anumang layunin maliban sa mga tinukoy sa gawain sa pagtatasa. Kaya, ang appraiser ay may partikular na leverage sa bilang ng mga potensyal na user ng appraisal report.

Ngunit sa pamamagitan ng pagtatatag ng ilang mga pagpapalagay, ang appraiser ay maaaring umayos hindi lamang sa mga nuances ng pamamaraan. Tungkol sa panghuling gastos, mapapansin natin ang mga mahahalagang pagpapalagay na ginagamit ng mga appraiser upang matukoy ang halaga. Kaya, halimbawa, kapag tinutukoy ang halaga ng pagpuksa para sa ilang mga bagay, ang appraiser mismo ay hindi pumili ng isang limitadong panahon kung saan dapat ibenta ang bagay. At mula noong pagtatasa ng halaga ng pagpuksa ang panahon ng pagpapatupad at ang halaga mismo ay direktang proporsyonal. Sa ganitong mga kundisyon, depende sa kung anong panahon ng pagpapatupad ang itinakda ng appraiser bilang mga pagpapalagay, ito ang magiging gastos.

Bilang karagdagan, madalas, kapag nagbebenta ng ari-arian ng mga bangkarota o may utang bilang bahagi ng mga paglilitis sa pagpapatupad, ang appraiser ay kinakailangan upang matukoy ang netong halaga ng merkado, nang hindi isinasaalang-alang ang mga encumbrances, ngunit sa katunayan, anumang mga encumbrances (sa anyo ng pag-aresto, pangako , atbp.) ay naroroon pa rin. Kasabay nito, batay sa teorya ng pagpapahalaga, ang isang bagay na may encumbrance ay lohikal na nagkakahalaga ng mas mababa kaysa sa isang "malinis". Iyon ang dahilan kung bakit, na nagpapahiwatig sa seksyon ng mga pagpapalagay at mga limitasyon ang batayan kung saan ang mga legal na kondisyon ay tinasa ang bagay ay makabuluhan mula sa punto ng view ng panghuling gastos.

Ang mga halimbawang ibinigay na ay ginagawang posible na maunawaan na ang seksyon ng mga pagpapalagay at mga limitasyon ay hindi dapat tratuhin nang pormal, dahil sila, sa maraming paraan, ay maaaring "magtakda ng tono" para sa isang pagtatasa sa hinaharap, habang kinokontrol ang mga diskarte, pamamaraan, at pagpapasiya ng gastos prosesong ginamit.

Sa loob ng mahabang panahon, walang ipinag-uutos na mga kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate. Ang bawat appraiser ay talagang may sariling mga paghuhusga at ginamit ang mga pamamaraang iyon sa pagtatasa ng real estate na mas malapit sa kanya. Gayunpaman, kamakailan ang Ministry of Economic Development ng Russia, sa pagkakasunud-sunod na may petsang Setyembre 25, 2014 N 611, ay itinatag ang Federal Valuation Standard na "Real Estate Valuation (FSO N 7)".

Pangkalahatang diskarte sa pagpapahalaga sa real estate

Alinsunod sa Art. 5 ng Batas ng Russian Federation No. 135-FZ "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga" "ang mga bagay ng pagtatasa ay kinabibilangan ng pagmamay-ari at iba pang tunay na karapatan sa ari-arian o indibidwal na mga bagay mula sa ari-arian," i.e. Ang layunin ng pagpapahalaga ay, una sa lahat, upang matukoy ang halaga ng karapatan. Ang pagpapasiya ng halaga sa pamilihan ay batay sa premise na ang ari-arian ay ibinebenta sa merkado, samakatuwid, una sa lahat, ang halaga sa pamilihan ng ari-arian ay dapat na tasahin. Siyempre, nangyayari na ang mga appraiser ay gumagawa ng isang espesyal na pagtatasa ng halaga o iba pang pagtatasa. Gayunpaman, kadalasan ito ay kinakailangan upang tantyahin ang halaga ng merkado.

Halaga ng merkado - Sa ilalim ng halaga ng merkado, alinsunod sa Batas ng Russian Federation "Sa Mga Aktibidad sa Pagpapahalaga sa Russian Federation" na may petsang Hulyo 29, 1998. No. 135-FZ, ay nauunawaan bilang ang pinaka-malamang na presyo kung saan ang isang naibigay na bagay sa pagpapahalaga ay maaaring ihiwalay sa bukas na merkado sa isang mapagkumpitensyang kapaligiran, kapag ang mga partido sa transaksyon ay kumilos nang makatwiran, pagkakaroon ng lahat ng kinakailangang impormasyon, at ang halaga ng ang transaksyon ay hindi apektado ng anumang hindi pangkaraniwang mga pangyayari, iyon ay:

ang isa sa mga partido sa transaksyon ay hindi obligadong ihiwalay ang bagay ng pagpapahalaga, at ang kabilang partido ay hindi obligadong tanggapin ang pagpapatupad;

ang mga partido sa transaksyon ay lubos na nakakaalam ng paksa ng transaksyon at kumilos sa kanilang sariling mga interes;

ang bagay sa pagpapahalaga ay ipinakita sa bukas na merkado sa anyo ng isang pampublikong alok;

ang presyo ng transaksyon ay kumakatawan sa isang makatwirang bayad para sa bagay ng pagtatasa, at walang pamimilit sa bahagi ng mga partido sa transaksyon sa anumang bahagi;

ang pagbabayad para sa bagay sa pagpapahalaga ay ipinahayag sa monetary form.

Ang mga pangkalahatang diskarte sa pagpapahalaga ng real estate ay tinukoy noong 2007 sa pagkakasunud-sunod ng Ministry of Economic Development ng Russian Federation na may petsang Hulyo 20, 2007 N 256 (tulad ng susugan noong Oktubre 22, 2010) "Sa pag-apruba ng pederal na pamantayan sa pagtatasa. "Mga pangkalahatang konsepto ng pagpapahalaga, mga diskarte sa pagpapahalaga at mga kinakailangan para sa pagsasagawa ng pagpapahalaga ( FSO N 1)".

Kapag nagsasagawa ng pagtatasa, ang mga sumusunod ay dapat na inilarawan:

a) ang bagay ng pagtatasa;

b) mga karapatan sa pag-aari sa bagay sa pagpapahalaga;

c) ang layunin ng pagtatasa;

d) ang nilalayong paggamit ng mga resulta ng pagtatasa at nauugnay na mga limitasyon;

e) uri ng gastos;

f) petsa ng pagtatasa;

g) ang panahon para sa pagtatasa;

h) mga pagpapalagay at limitasyon kung saan dapat ibase ang pagtatasa.

Gayundin, sa panahon ng pagtatasa, ang pagsusuri ng pinakamahusay na paggamit ng ari-arian ay isinasagawa. Sa pagsasagawa, ang pagsusuri ng pinakamainam na paggamit ng isang ari-arian ay natutukoy sa pamamagitan ng pagsuri sa pagsunod sa mga itinuturing na opsyon sa paggamit sa mga sumusunod na kategorya:

maging pisikal na posible, i.e. tumutugma sa potensyal na mapagkukunan;

legal na pinahihintulutan, i.e. ang tagal at anyo ng nilalayong paggamit ay hindi dapat sumailalim sa anumang umiiral o potensyal na legal na paghihigpit;

upang maging mayaman sa pananalapi, i.e. ang paggamit ay dapat magbigay ng kita na katumbas o mas malaki kaysa sa kabuuan ng mga gastusin sa pagpapatakbo, mga obligasyon sa pananalapi at mga paggasta sa kapital;

maging kasing episyente hangga't maaari, ibig sabihin. may pinakamataas na produktibidad sa mga kaso ng paggamit na ang posibilidad ng pagpapatupad ay kinumpirma ng merkado.

Sa mga tuntunin ng pagtatasa ng real estate, napakahalaga na ang pamantayang ito ay nagtatatag ng mga diskarte na dapat gamitin ng isang appraiser kapag gumagawa ng isang pagtatasa.

mesa

Mga diskarte sa pagpapahalaga sa real estate

Mahalaga na kung ang appraiser ay hindi gumamit ng anumang diskarte sa pagtatasa, dapat niyang bigyang-katwiran ito.

Ang ulat ng pagpapahalaga ay dapat ding maglaman ng mga paghahambing ng mga halaga na tinutukoy gamit ang iba't ibang mga diskarte.

Kapag pinahahalagahan ang real estate, napakahalagang gumamit ng diskarte sa gastos.

Kapag ginagamit ang diskarte sa gastos, mahalagang kalkulahin sa aktwal na mga presyo ang mga gastos sa muling paglikha ng isang katulad na bagay. Mahalaga rin na isaalang-alang na ang halaga ng bagong konstruksiyon, bilang karagdagan sa mga direktang gastos, ay kinabibilangan ng kita ng negosyante. Ang kita ng negosyante (EP) ay isang halaga na itinakda sa merkado na sumasalamin sa halagang inaasahan na matatanggap ng isang negosyante bilang premium para sa paggamit ng kanyang kapital na ipinuhunan sa isang proyekto sa konstruksiyon. Ang kita ng isang negosyante ay pangunahing function ng panganib at depende sa partikular na sitwasyon sa merkado.

Ang gastos ay katumbas ng: ang halaga ng bagong konstruksiyon + ang kita ng negosyante

1,331,712+239,708=1,571,420 kuskusin.

Pagpapasiya ng dami ng pisikal na pagkasira

mesa

Ang halaga ng mga built-in na non-residential na lugar, na tinutukoy ng diskarte sa gastos, ay (bilugan):

RUB 1,285,422

Isang milyon dalawang daan at walumpu't limang libo apat na raan dalawampu't isang ruble

Ang diskarte na ito ay batay sa premise na ang halaga ng anumang ari-arian ay nakasalalay sa halaga ng kita na inaasahang bubuo nito. Sinusuri ng diskarteng ito ang kakayahan ng ari-arian na makabuo ng isang tiyak na halaga ng kita, na karaniwang ipinahayag sa anyo ng kita sa pag-upa mula sa operasyon at kita mula sa pagbebenta ng ari-arian sa pagtatapos ng panahon ng paghawak. Kasama sa paraan ng kita ang dalawang pangunahing pamamaraan - ang pamamaraan ng direktang capitalization at ang diskarte sa pagbabawas.

Ang pagtukoy sa halaga ng pamilihan ng mga non-residential na lugar na may lawak na 42.3 sq.m gamit ang diskarte sa kita.

Talahanayan para sa pagkalkula ng halaga ng real estate gamit ang discounted cash flow method

Kaya, ang halaga ng bagay, na tinutukoy gamit ang diskarte sa kita, ay (bilugan): RUB 1,084,000.

Bilang bahagi ng comparative approach, ginamit ang sales comparison method. Kapag inilalapat ang pamamaraang ito, ang halaga ng Pag-aari ng Pagpapahalaga ay tinutukoy sa pamamagitan ng paghahambing ng presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay. Ang batayan para sa aplikasyon ng pamamaraang ito ay ang katotohanan na ang halaga ng Bagay sa Pagpapahalaga ay direktang nauugnay sa presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay. Ang bawat maihahambing na benta ay inihahambing sa ari-arian na tinataya. Ginagawa ang mga pagsasaayos sa maihahambing na presyo ng pagbebenta upang ipakita ang mga makabuluhang pagkakaiba sa pagitan nila.

Upang matukoy ang huling resulta ng halaga ng pamilihan na 1 sq.m. ng tinasang bagay, nakita namin ang average na timbang na halaga nito, at itinatalaga ang pinakamalaking timbang sa resultang nakuha na may mas kaunting mga pagsasaayos.

mesa

Kaya, ang weighted average na halaga ng market value na 1 sq.m. ang kabuuang lugar ng tinasang Ari-arian ay: RUB 31,701.

Tatlumpu't isang libo pitong daan isang ruble

Ang halaga ng Ari-arian, na tinutukoy gamit ang diskarte sa merkado, ay (bilugan): RUB 1,347,000.

Isang milyon tatlong daan apatnapu't pitong libong rubles

Depende sa dami at pagiging maaasahan ng impormasyong ginamit sa loob ng bawat diskarte, ang mga resulta ng mga diskarte na ito ay maaaring mag-iba sa mas malaki o mas maliit na lawak sa bawat isa.

Ang pagpili ng panghuling halaga ng gastos ay batay sa ilang mga intermediate na resulta. Upang matukoy ang panghuling pagtatantya ng gastos, bilang panuntunan, ginagamit ang weighted average na paraan, alinsunod sa kung saan ang isang koepisyent ng timbang ay itinalaga sa resulta ng bawat diskarte.

Isinasaalang-alang ang tatlong paraan, ang halaga ng bagay ay:

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 rubles

Ang average ay: 1,238,807 rubles

Mahalagang isaalang-alang ang mga sumusunod na alituntunin kapag gumagamit ng mga diskarte sa pagtatasa.

Cost-effective na diskarte

Kinakailangang isaalang-alang ang halaga ng pagpapanumbalik ng buong halaga ng ari-arian, at ang mga presyo ay dapat na kasalukuyang, na isinasaalang-alang ang mga kadahilanan ng pagwawasto.

Kapag ginagamit ang diskarte sa gastos, mahalagang isaalang-alang ang pagkasira ng mga gusali at istruktura.

Diskarte sa kita

Kapag gumagamit ng diskarte sa kita sa pagtatasa ng real estate, mahalagang gumamit ng isang rate ng diskwento na isinasaalang-alang ang tunay na kita, madalas, kapag nagsasagawa ng mga pagpapahalaga, ginagamit ang mga napalaki na mga rate ng diskwento, bilang isang resulta kung saan ang halaga ng pagpapahalaga ay napalaki.

Paghahambing na diskarte

Sa isang paghahambing na diskarte, mahalagang gumamit ng maraming mga pagpipilian sa analogue hangga't maaari, siyempre, hindi namin pinag-uusapan ang tungkol sa dose-dosenang mga pagpipilian, ngunit ang paggamit ng dalawa o tatlong mga pagpipilian ay hindi magbibigay ng positibong epekto kapag tinatasa ang mga paghahambing na diskarte. Pangalawa, ang mga analogue ay dapat na magkatulad, iyon ay, matatagpuan sa parehong lugar, ay may parehong mga katangian ng isang bahay, gusali, istraktura, at matatagpuan sa parehong distansya mula sa metro o transport hub. Kung hindi, ang mga salik sa pagwawasto ay kailangang isaalang-alang.

Mahalaga rin na isaalang-alang ang mga bagong kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate.

Mga bagong kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate

Ilista natin ang mga kinakailangang ito.

Una, dapat suriin ng appraiser ang ari-arian na tinatasa. . Sa kaso ng pagkabigo na magsagawa ng inspeksyon, ipinapahiwatig ng appraiser sa ulat ng pagsusuri ang mga dahilan kung bakit hindi siniyasat ang object ng pagtatasa, pati na rin ang mga pagpapalagay at limitasyon na nauugnay sa kabiguang magsagawa ng inspeksyon.

Pangalawa, ang isang magkasanib na pagtatasa ng isang land plot at mga proyekto sa pagtatayo ng kapital na matatagpuan dito sa kawalan ng mga dokumento ng titulo at titulo para sa land plot ay isinasagawa na isinasaalang-alang ang mga karapatan at obligasyon ng may-ari ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital na may kaugnayan sa lupa. balangkas na itinatag ng kasalukuyang batas.

Gayunpaman, mahalagang tandaan na ang mga ilegal na gusali ay maaaring gibain alinsunod sa mga legal na kinakailangan. Ang isang tao na nagsagawa ng hindi awtorisadong konstruksyon ay hindi nakakakuha ng mga karapatan sa pagmamay-ari dito. Wala itong karapatang itapon ang konstruksiyon - magbenta, mag-abuloy, mag-arkila, o gumawa ng iba pang mga transaksyon. Ang isang hindi awtorisadong gusali ay napapailalim sa demolisyon ng taong nagsagawa nito o sa kanyang gastos (Artikulo 222 ng Civil Code ng Russian Federation). Ang desisyon ng Constitutional Court ng Russian Federation na may petsang Hunyo 24, 2014 N 1369-O ay nagsasaad na ang obligasyon na gibain ang isang hindi awtorisadong gusali ay isang parusa para sa isang pagkakasala, gaya ng itinatadhana sa Art. 222 ng Civil Code ng Russian Federation. Ang isang katulad na konklusyon ay ginawa sa desisyon ng Constitutional Court ng Russian Federation na may petsang Enero 17, 2012 N 147-О-О, ipinahiwatig ng korte na ang obligasyon na gibain ang isang hindi awtorisadong gusali ay bumubuo ng isang parusa para sa isang pagkakasala na ginawa, na maaaring binubuo ng isang paglabag sa parehong mga pamantayan ng batas sa lupa na namamahala sa pagkakaloob ng lupa para sa pagtatayo, pati na rin ang mga regulasyon sa pagpaplano ng lunsod na namamahala sa disenyo at konstruksiyon.

Gayunpaman, ang tampok na ito ay hindi aktwal na isinasaalang-alang sa bagong pamantayan sa pagpapahalaga ng real estate.

Pangatlo, ang pamantayan ay nagtatatag ng karagdagang impormasyon na dapat ipahiwatig sa paglalarawan ng ari-arian.

Dapat ipahiwatig ng paglalarawan:

Ang komposisyon ng bagay ng pagtatasa, na nagpapahiwatig ng sapat na impormasyon upang makilala ang bawat bahagi nito (kung magagamit);

Mga katangian ng tinasa na bagay at ang mga nasuri nitong bahagi o mga link sa mga dokumentong magagamit ng appraiser na naglalaman ng mga naturang katangian;

Isinasaalang-alang ang mga karapatan kapag tinatasa ang paksa ng pagtatasa, mga paghihigpit (mga encumbrances) ng mga karapatang ito, kabilang ang nauugnay sa bawat bahagi ng paksa ng pagtatasa.

Ang pagtatasa ng pagtatasa ay maaaring magpahiwatig ng iba pang mga tinantyang halaga, kabilang ang:

market rent (ang tinantyang halaga ng pera kung saan ang isang ari-arian ay maaaring rentahan sa petsa ng pagtatasa sa ilalim ng karaniwang mga kondisyon ng merkado);

Mga gastos sa paglikha (pagpaparami o pagpapalit) ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital;

Mga pagkalugi (aktwal na pinsala, nawalang kita) sa pag-alis ng ari-arian, gayundin sa ibang mga kaso;

Mga gastos para sa pag-aalis ng polusyon sa kapaligiran at (o) reclamation ng lupa.

Pang-apat, naitatag ang mga kinakailangan para sa pagsusuri sa merkado kapag nagsasagawa ng pagtatasa.

Ang pagsusuri sa merkado ng real estate ay isinasagawa sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

a) pagsusuri ng epekto ng pangkalahatang sitwasyong pampulitika at sosyo-ekonomiko sa bansa at rehiyon kung saan ang ari-arian na sinusuri ay matatagpuan sa merkado ng ari-arian na tinatasa, kabilang ang mga uso na lumitaw sa merkado sa panahon bago ang petsa ng pagtatasa;

b) pagpapasiya ng segment ng merkado kung saan nabibilang ang pinahahalagahang bagay. Kung ang merkado ng real estate ay kulang sa pag-unlad at walang sapat na data upang magbigay ng ideya ng mga presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok na may maihahambing na mga bagay sa real estate, posibleng palawakin ang lugar ng pag-aaral sa mga teritoryo na magkapareho sa mga katangian ng ekonomiya. sa lokasyon ng ari-arian na sinusuri;

c) pagsusuri ng aktwal na data sa mga presyo ng mga transaksyon at (o) mga alok na may mga bagay sa real estate mula sa mga segment ng merkado kung saan ang pinahahalagahan na bagay ay maaaring maiuri sa ilalim ng aktwal, pati na rin ang mga alternatibong opsyon para sa paggamit nito, na nagpapahiwatig ng hanay ng mga halaga ng presyo;

d) pagsusuri ng mga pangunahing kadahilanan na nakakaimpluwensya sa demand, supply at mga presyo ng maihahambing na real estate, halimbawa, mga rate ng pagbabalik, mga panahon ng pagbabayad para sa mga pamumuhunan sa merkado ng real estate, na may mga pagitan para sa mga halaga ng mga salik na ito;

e) mga pangunahing konklusyon tungkol sa merkado ng real estate sa mga segment na kinakailangan upang suriin ang ari-arian, halimbawa, dinamika ng merkado, demand, supply, dami ng benta, kapasidad sa merkado, pagganyak ng mga mamimili at nagbebenta, pagkatubig, pagbabagu-bago ng presyo sa merkado ng ari-arian pinahahalagahan at iba pang konklusyon.

Noong nakaraan, walang mga kinakailangan para sa pagkakasunud-sunod ng naturang pagsusuri. Samakatuwid, kung ang pagsusuri ay hindi isinasagawa sa itinatag na pagkakasunud-sunod, pagkatapos ay kinakailangan upang ipahiwatig ang mga dahilan para sa mga kaukulang pagkakaiba.

Ikalima, itinatag ang mga kinakailangan para sa pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit.

Ang pagsusuri sa pinakamabisang paggamit ng bagay na sinusuri ay isinasagawa, bilang panuntunan, batay sa mga solusyon sa pagpaplano ng espasyo at disenyo. Para sa mga bagay sa pagtatasa, na kinabibilangan ng isang land plot at mga bagay sa pagtatayo ng kapital, ang pinakamabisang paggamit ay tinutukoy na isinasaalang-alang ang mga umiiral na mga bagay sa pagtatayo ng kapital. Sa kasong ito, ang naturang pagsusuri ay isinasagawa sa pamamagitan ng pagsasagawa ng mga kinakailangang kalkulasyon o wala ang mga ito, kung ang mga katwiran ay ipinakita na hindi nangangailangan ng mga kalkulasyon.

Ang pagsusuri sa pinakamahusay na paggamit ay dating kasama sa mga ulat ng mga appraiser, ngunit ngayon ang mga kinakailangan para sa naturang ulat ay mas partikular.

Ang ikaanim na tampok ay ang pagtatatag ng mga kinakailangan para sa isang paghahambing na diskarte.

Kapag nag-aaplay ng comparative approach sa real estate valuation, isinasaalang-alang ng appraiser ang mga sumusunod na probisyon:

a) ginagamit ang isang paghahambing na diskarte upang suriin ang real estate, kapag posible na pumili ng sapat na bilang ng mga kahalintulad na bagay na may kilalang transaksyon at (o) nag-aalok ng mga presyo para sa pagsusuri;

b) ang mga bagay sa real estate na kabilang sa parehong segment ng merkado bilang ang bagay na pinahahalagahan at maihahambing dito sa mga tuntunin ng mga kadahilanan sa pagpepresyo ay ginagamit bilang mga analog na bagay. Kasabay nito, para sa lahat ng bagay sa real estate, kabilang ang tinatasa, ang pagpepresyo para sa bawat isa sa mga salik na ito ay dapat na pare-pareho;

c) kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa, ang dami ng data ng merkado na magagamit sa appraiser tungkol sa mga katulad na bagay at ang mga patakaran para sa kanilang pagpili para sa mga kalkulasyon ay dapat na inilarawan. Ang paggamit sa mga kalkulasyon ng bahagi lamang ng mga katulad na bagay na magagamit ng appraiser ay dapat na makatwiran sa ulat ng pagtatasa;

d) upang magsagawa ng mga kalkulasyon, ginagamit ang mga tiyak na tagapagpahiwatig ng halaga (mga yunit ng paghahambing) na karaniwan para sa isang katulad na bagay, na namamayani sa merkado ng bagay na binibigyang halaga, lalo na ang presyo o renta bawat yunit ng lugar o yunit ng volume;

e) depende sa paunang impormasyon na magagamit sa merkado, sa proseso ng real estate valuation, qualitative valuation method (relative comparative analysis, expert assessment method at iba pang pamamaraan), quantitative valuation method (regression analysis method, quantitative adjustment method at iba pang pamamaraan ), pati na rin ang kanilang mga kumbinasyon.

Ang lahat ng pamantayang ito ay dapat magkasabay kapag sinusuri ang mga kahalintulad na bagay.

Ang ikapitong tampok ay nauugnay sa diskarte sa kita sa pagpapahalaga.

a) ang diskarte sa kita ay ginagamit upang pahalagahan ang real estate na bumubuo o may kakayahang makabuo ng mga daloy ng kita;

b) sa loob ng balangkas ng diskarte sa kita, ang halaga ng real estate ay maaaring matukoy sa pamamagitan ng direktang paraan ng capitalization, ang discounted cash flow method o ang capitalization method gamit ang mga modelo ng pagkalkula;

c) ang paraan ng direktang capitalization ay ginagamit upang suriin ang mga ari-arian ng real estate na hindi nangangailangan ng malaking pamumuhunan sa kapital sa kanilang pagkukumpuni o muling pagtatayo, ang aktwal na paggamit nito ay tumutugma sa kanilang pinakamabisang paggamit. Ang pagtukoy ng halaga ng mga bagay sa real estate gamit ang pamamaraang ito ay isinasagawa sa pamamagitan ng paghahati ng taunang kita mula sa bagay na naaayon sa merkado sa pamamagitan ng kabuuang rate ng capitalization, na tinutukoy batay sa pagsusuri ng data ng merkado sa ratio ng kita at mga presyo ng real ari-arian na mga bagay na katulad ng bagay na pinahahalagahan;

d) ang paraan ng may diskwentong cash flow ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo o may kakayahang makabuo ng mga stream ng kita na may di-makatwirang dynamics ng kanilang mga pagbabago sa paglipas ng panahon sa pamamagitan ng diskwento sa mga ito sa isang rate na tumutugma sa return on investment sa katulad na real estate;

e) ang paraan ng capitalization batay sa mga modelo ng pagkalkula ay ginagamit upang suriin ang real estate na bumubuo ng mga regular na daloy ng kita na may inaasahang dinamika ng kanilang pagbabago. Ang pag-capitalize ng naturang kita ay isinasagawa sa isang pangkalahatang rate ng capitalization, na binuo batay sa rate ng diskwento na isinasaalang-alang sa pagkalkula ng modelo ng pagbabalik ng kapital, mga pamamaraan at kondisyon ng financing, pati na rin ang mga inaasahang pagbabago sa kita at halaga ng ari-arian sa ang kinabukasan;

f) ang istraktura (isinasaalang-alang ang mga buwis, pagbabalik ng kapital, rate ng pagbabago sa kita at halaga ng asset) ng mga rate ng diskwento at (o) capitalization na ginamit ay dapat tumutugma sa istraktura ng diskwento (capitalized) na kita;

g) para sa real estate na maaaring paupahan, ang mga pagbabayad sa pag-upa ay dapat isaalang-alang bilang pinagmumulan ng kita;

h) ang pagtatasa ng real estate na inilaan para sa pagpapatakbo ng isang tiyak na uri ng negosyo (halimbawa, mga hotel, restaurant, gas station) ay maaaring isagawa batay sa impormasyon tungkol sa mga aktibidad sa pagpapatakbo ng negosyong ito sa pamamagitan ng paghihiwalay mula sa mga bahagi ng halaga nito na hindi nauugnay sa real estate na pinahahalagahan.

Ang ikawalong tampok ay ang pagtatatag ng mga kinakailangan para sa diskarte sa gastos.

Kapag nag-aaplay ng diskarte sa gastos, isinasaalang-alang ng appraiser ang mga sumusunod na probisyon:

a) ang diskarte sa gastos ay inirerekomenda na gamitin para sa pagpapahalaga ng real estate - mga plot ng lupa na binuo gamit ang mga proyekto sa pagtatayo ng kapital, o mga proyekto sa pagtatayo ng kapital, ngunit hindi ang kanilang mga bahagi, halimbawa, mga tirahan at hindi tirahan na lugar;

b) ipinapayong gamitin ang diskarte sa gastos upang suriin ang real estate kung ito ay tumutugma sa pinaka mahusay na paggamit ng land plot bilang hindi pa binuo at posible na tama na masuri ang pisikal na pagkasira, pati na rin ang functional at panlabas (ekonomikong) pagkaluma. ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital;

c) ang diskarte sa gastos ay inirerekomenda na gamitin kapag ang aktibidad ng merkado ay mababa, kapag walang sapat na data na kinakailangan upang mailapat ang paghahambing at mga diskarte sa kita sa pagtatasa, pati na rin upang suriin ang real estate para sa mga espesyal na layunin at paggamit (halimbawa, mga linear na bagay , hydraulic structures, water tower, pumping station, boiler house , utility network at iba pang real estate kung saan walang market data sa mga transaksyon at alok);

d) sa pangkalahatan, ang halaga ng isang ari-arian, na tinutukoy gamit ang diskarte sa gastos, ay kinakalkula sa sumusunod na pagkakasunud-sunod:

pagtukoy sa halaga ng mga karapatan sa isang lupain bilang hindi pa binuo;

pagkalkula ng mga gastos para sa paglikha (pagpaparami o pagpapalit) ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital;

pagtukoy ng kita ng negosyante;

pagkakakilanlan ng pagkasira at pagkaluma;

pagtukoy sa halaga ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital sa pamamagitan ng pagbubuod ng mga gastos sa paglikha ng mga pasilidad na ito at kita ng negosyante at pagbabawas ng kanilang pisikal na pagkasira;

pagtukoy sa halaga ng isang real estate property bilang kabuuan ng halaga ng mga karapatan sa isang land plot at ang halaga ng mga capital construction projects;

e) para sa layunin ng pagtukoy ng halaga sa pamilihan ng isang ari-arian gamit ang diskarte sa gastos, ang land plot ay tinasa bilang hindi pa binuo, na ipinapalagay ang pinakaepektibong paggamit nito;

f) ang pagkalkula ng mga gastos para sa paglikha ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital ay isinasagawa batay sa:

Data sa mga kontrata sa pagtatayo (mga kasunduan) para sa pagtatayo ng mga katulad na pasilidad;

Data sa mga gastos sa pagtatayo ng mga katulad na pasilidad mula sa mga dalubhasang direktoryo;

Pagkalkula ng pagtatantya;

Impormasyon sa mga presyo sa merkado para sa mga materyales sa gusali;

Iba pang data;

g) ang mga gastos sa paglikha ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital ay tinutukoy bilang ang kabuuan ng mga gastos na kasama sa gawaing pagtatayo at pag-install na direktang nauugnay sa paglikha ng mga bagay na ito, at ang mga gastos na nauugnay sa kanilang paglikha, ngunit hindi kasama sa gawaing pagtatayo at pag-install ;

h) para sa layunin ng pagtatasa ng halaga sa merkado ng real estate, ang halaga ng kita ng isang negosyante ay tinutukoy batay sa impormasyon sa merkado gamit ang mga pamamaraan ng pagkuha, mga pagtatasa ng eksperto o analytical na mga modelo, na isinasaalang-alang ang mga gastos sa direkta, hindi direkta at pagkakataon na nauugnay sa ang paglikha ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital at ang pagkuha ng mga karapatan sa isang land plot;

i) ang halaga ng pagkasira at pagkaluma ay tinukoy bilang ang pagkawala ng halaga ng real estate bilang resulta ng pisikal na pagkasira, functional at panlabas (ekonomiko) na pagkaluma. Kasabay nito, ang pagkasira at pagkaluma ay nauugnay sa mga proyekto sa pagtatayo ng kapital na may kaugnayan sa tinatasa na real estate.

Kaya, ang mas tiyak na mga kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate ay tinukoy.

Sa konklusyon, dapat tandaan na ang parehong mga appraiser at mga kliyente ay kailangang isaalang-alang ang parehong dating itinatag na mga diskarte sa pagpapahalaga at mga bagong kinakailangan para sa pagtatasa ng real estate. Halimbawa, hindi mo maaaring basta-basta kunin ang mga gastos sa paggawa ng mga proyekto sa pagtatayo ng kapital na kailangan mong bigyang-katwiran ang naturang data alinman sa mga pagtatantya o impormasyon sa mga kontrata sa pagtatayo. Ang malinaw na pamantayan para sa paggamit ng parehong kita at paghahambing na mga diskarte ay tinukoy. Nangangahulugan ito na ang mga kliyente ay dapat na mas hinihingi tungkol sa mga ulat at dapat isaalang-alang ng mga appraiser ang bagong pamantayan hangga't maaari. Bilang karagdagan, mahalaga na ang hudisyal na kasanayan ay maaari ding magbago nang isinasaalang-alang ang mga bagong mandatoryong kinakailangan para sa pagtatasa. Samakatuwid, kung ang ilang mga kinakailangan ay hindi isinasaalang-alang, pagkatapos ay mayroong opsyon na ideklarang hindi wasto ang ulat.

1.1. Ang pagpapalagay ay isang palagay, tinatanggap bilang totoo, hinggil sa mga katotohanan, kundisyon at pangyayari na nakakaapekto sa halaga ng paksa ng pagtatasa o mga diskarte sa pagtatasa. Ang pagpapalagay ay hindi nangangailangan ng pagpapatunay ng isang miyembro ng RICS sa panahon ng proseso ng pagtatasa. Ang mga pagpapalagay ay karaniwang ginagawa sa mga kaso kung saan ang pagkumpirma ng kanilang kawastuhan ay hindi nangangailangan ng espesyal na pananaliksik ng appraiser.

1.2. Ang palagay ay madalas na nangangailangan ng evaluator na magsagawa ng limitadong halaga ng pananaliksik. Samakatuwid, ang mga pagpapalagay na babanggitin sa ulat ay dapat na napagkasunduan sa customer at kasama sa mga tuntunin ng kasunduan sa pagtatasa.

1.3. Kung, pagkatapos magsagawa ng inspeksyon o pag-aaral, naniniwala ang evaluator na ang paunang napagkasunduang pagpapalagay sa kliyente ay hindi naaangkop o dapat maging isang espesyal na palagay, ang mga binagong pagpapalagay at mga diskarte sa pagtatasa ay dapat talakayin sa kliyente bago kumpletuhin ang pagtatasa at isumite ang ulat.

Ang seksyong ito ay nakatuon sa mga pagpapalagay na sumasalamin sa mga sumusunod na parameter:

A) mga karapatan sa ari-arian;
b) kondisyon ng mga gusali;
V) engineering Komunikasyon;
G) pagpaplano ng lunsod (pagsona ng teritoryo);
d) mapanganib at mapanganib na mga sangkap;
e) Mga isyu sa kapaligiran;
at) masusuportahang pagpapaunlad.

Ang listahang ito ay hindi kumpleto, kaya ang maingat na pagsasaalang-alang ay dapat ibigay sa mga pagpapalagay na kinakailangan upang makumpleto ang isang partikular na takdang-aralin. Walang mga "standard" na pagpapalagay na ang paggamit ay hindi kailangang ilarawan.

A) Mga karapatan sa ari-arian
Ang appraiser ay kailangang kumuha ng impormasyon tungkol sa mahahalagang detalye tungkol sa mga karapatan sa ari-arian sa ari-arian na pinahahalagahan. Ang impormasyon ay maaaring makuha sa anyo ng isang buod na ibinigay ng customer o mga ikatlong partido, o sa anyo ng mga kopya ng mga nauugnay na dokumento. Kung ang mga abogado ng kliyente ay mabigong magbigay ng isang ulat na nagdedetalye ng mga karapatan sa ari-arian sa ari-arian na pinahahalagahan, ang appraiser ay kinakailangang isaad kung anong impormasyon ang kanyang pinagkatiwalaan at kung anong mga pagpapalagay ang kanyang ginawa (halimbawa, bilang karagdagan sa impormasyong ibinigay, isang pagpapalagay ang ginawa na walang encumbrance sa titulo sa ari-arian).
Kapag nagbibigay ng mga serbisyo sa pagpapahalaga sa isang customer, minsan kinakailangan ang pagsusuri ng mga dokumento ng pamagat, na dapat ipakita sa naaangkop na pagpapalagay. Dapat itong isaalang-alang na ang naturang pagsusuri ay dapat isagawa ng mga abogado, at dapat ipahiwatig ng appraiser na ang mga pagpapalagay ay napapailalim sa pagpapatunay ng mga legal na tagapayo ng customer, at ang appraiser ay hindi mananagot para sa kawastuhan ng pagsusuri ng mga dokumento ng pamagat para sa ari-arian. Kung hindi, inaako ng appraiser ang hindi bababa sa mga obligasyon kaysa sa mga ipinataw ng batas sa isang karampatang abogado na nagbibigay ng legal na payo, direkta o hindi direkta.

b) Kondisyon ng mga gusali
Kahit na may naaangkop na mga kwalipikasyon, ang appraiser, bilang panuntunan, ay hindi nagsasagawa ng pagsusuri sa teknikal na kondisyon upang matukoy ang lahat ng mga depekto o malfunctions ng gusali. Gayunpaman, dapat bigyang-pansin ng appraiser ang mga halatang depekto na nakakaapekto sa halaga ng gusali, maliban kung mayroong espesyal na allowance. Dapat ipahiwatig ng appraiser na ang inspeksyon ay hindi isang pagsusuri sa teknikal na kondisyon ng gusali, at tukuyin ang saklaw ng kanyang responsibilidad para sa pagsasagawa ng pagsisiyasat at pagbibigay ng mga komento sa mga elemento ng istruktura at anumang mga depekto na natagpuan. Bilang karagdagan, dapat itong sabihin na ang pagpapalagay ay gagawin na ang (mga) gusali ay nasa mabuting kondisyon, maliban sa mga partikular na nabanggit na mga depekto.

V) Komunikasyon sa Engineering
Ang presensya at kondisyon ng mga kagamitang nauugnay sa gusali at anumang mga instalasyon, makinarya at kagamitan ay kadalasang nakakaimpluwensya sa gastos. Sa pangkalahatan, ang detalyadong pagsisiyasat ay lampas sa saklaw ng pagtatasa, kaya kapag nagsasagawa ng isang pagtatasa, dapat ipahiwatig ng appraiser ang mga magagamit na mapagkukunan ng impormasyon at ang antas kung saan sila maaasahan. Ang pangkalahatang palagay ay ang sistema ng utility, mga kontrol at software ay gumagana at walang mga depekto.

G) Pagpaplano ng lungsod (pagsona ng teritoryo)
Dapat tukuyin ng appraiser kung ang ari-arian ay may mga naaangkop na permit na nauugnay sa mga kasalukuyang gusali at mga gamit ng mga ito, at kung may mga intensyon o panukala ng pamahalaan na maaaring positibo o negatibong makaapekto sa halaga. Karaniwan, ang naturang impormasyon ay bukas sa iba't ibang mga kaso, ang pagkuha ng tumpak na impormasyon ay nangangailangan ng oras at karagdagang mga gastos. Dapat ipahiwatig ng evaluator kung anong mga pag-aaral ang inaasahang isasagawa o kung anong mga pagpapalagay ang ginawa sa mga kaso kung saan hindi praktikal na kumpirmahin ang impormasyon sa paggawa ng isang ibinigay na pagsusuri.

d) Mapanganib at mapanganib na mga sangkap
Karaniwan, ang assessor ay hindi wastong kwalipikadong magbigay ng payo tungkol sa likas na katangian ng mga contaminant at mga mapanganib na substance, ang mga panganib na nauugnay sa mga ito, at ang mga gastos na natamo sa pag-alis ng mga contaminant at substance. Gayunpaman, kung ang appraiser ay mayroon nang impormasyon tungkol sa likas na katangian ng lugar kung saan matatagpuan ang property at may karanasan sa pagtatasa ng mga katulad na ari-arian, malamang na asahan siyang magkomento sa potensyal ng kontaminasyon na nakakaapekto sa halaga at kakayahang maibenta ng property. Samakatuwid, ang appraiser ay dapat magtatag ng saklaw ng pananaliksik na isasagawa at ipahiwatig ang mga mapagkukunan ng impormasyon, pati na rin ang mga pagpapalagay na gagamitin.

e) Mga isyu sa kapaligiran
Para sa ilang uri ng ari-arian, ang mga salik sa kapaligiran ay mga partikular na katangian ng mismong ari-arian o ng nakapalibot na lugar at maaaring maka-impluwensya sa halaga ng ari-arian na ito. (Mga halimbawa: pagmimina, mga panganib sa baha, o kagamitan sa paghahatid ng kuryente). Bagama't wala sa saklaw ng pagsasanay ng appraiser ang magbigay ng detalyadong komentaryo sa epekto ng mga salik na ito, kadalasang matutukoy ang presensya o potensyal na paglitaw ng mga naturang salik sa panahon ng inspeksyon na isinasagawa bilang bahagi ng pagtatasa, alinman sa pamamagitan ng regular na pagtatanong o sa pamamagitan ng kaalaman sa lugar. Dapat ipahiwatig ng evaluator ang mga limitasyon ng saklaw ng mga pag-aaral na isinagawa at gumawa ng naaangkop na mga pagpapalagay.

at) Masusuportahang pagpapaunlad
Hindi lamang ang ari-arian mismo ang may epekto sa kapaligiran sa panahon ng buhay nito, kundi pati na rin ang mga aspeto ng environmental at social sustainability ay maaaring magkaroon ng epekto sa pagpapatakbo ng property.

Sa konklusyon, napapansin namin ang isang mahalagang pangyayari para sa pag-unawa sa mga teknolohiya ng pamumuhunan: anong mga pagpapalagay ang ginawa kapag kinakalkula ang mga tagapagpahiwatig ng pagganap at kung hanggang saan ang mga ito ay tumutugma sa tunay na kasanayan.

Ang lahat ng mga pamamaraan ay lubos na umaasa sa sumusunod na dalawang pagpapalagay.

1. Ang mga daloy ng pera ay nauugnay sa pagtatapos ng panahon ng accounting. Sa katunayan, maaari silang lumitaw anumang oras sa taon na pinag-uusapan. Sa balangkas ng mga teknolohiya sa pamumuhunan na tinalakay sa itaas, may kondisyon kaming dinadala ang lahat ng kita ng pera ng negosyo sa pagtatapos ng kaukulang taon.
2. Ang mga daloy ng salapi na nabuo ng pamumuhunan ay agad na namuhunan sa ilang iba pang proyekto upang magbigay ng karagdagang kita sa pamumuhunan na ito. Ipinapalagay na ang return rate ng pangalawang proyekto ay hindi bababa sa kapareho ng discount rate ng nasuri na proyekto.

Ang mga pagpapalagay na ginamit, siyempre, ay hindi ganap na tumutugma sa tunay na estado ng mga gawain, gayunpaman, dahil sa mahabang tagal ng mga proyekto sa pangkalahatan, hindi sila humantong sa mga malubhang pagkakamali sa pagtatasa ng pagiging epektibo.

Mga gawain

1. Ang kumpanya ay nangangailangan ng isang minimum na pagbabalik ng 14 porsiyento kapag namumuhunan ng sarili nitong mga pondo. Sa kasalukuyan, ang kumpanya ay may pagkakataon na bumili ng bagong kagamitan na nagkakahalaga ng $84,900. Ang paggamit ng kagamitang ito ay magpapataas ng dami ng produksyon, na sa huli ay magreresulta sa $15,000 sa karagdagang taunang kita ng pera sa loob ng 15 taon ng paggamit ng kagamitan. Kalkulahin ang netong kasalukuyang halaga ng proyekto, sa pag-aakalang zero ang natitirang halaga ng kagamitan pagkatapos ng 15 taon.

Solusyon.

Isasagawa namin ang pagkalkula gamit ang talahanayan, paghahanap ng discount factor gamit ang mga financial table.

Positibo ang net present value, na sumusuporta sa pagtanggap ng proyekto.

2. Nagpaplano ang kumpanya ng mga bagong pamumuhunan sa kapital sa loob ng dalawang taon: $120,000 sa unang taon at $70,000 sa pangalawa. Ang proyekto sa pamumuhunan ay idinisenyo para sa 8 taon na may ganap na pag-unlad ng mga bagong ipinakilalang kapasidad lamang sa ikalimang taon, kung kailan ang nakaplanong taunang netong kita ng cash ay magiging $62,000. Ang pagtaas ng net annual cash income sa unang apat na taon ayon sa plano ay magiging 30%, 50%, 70%, 90%, ayon sa pagkakabanggit, para sa mga taon mula sa una hanggang sa ikaapat. Ang kumpanya ay nangangailangan ng isang minimum na pagbabalik ng 16 porsiyento kapag namumuhunan ng mga pondo.

Kailangang matukoy

Solusyon.

1. Tukuyin natin ang netong taunang kita sa cash sa panahon ng pagpapatupad ng proyekto sa pamumuhunan:

sa unang taon - $62,000 0.3 = $18,600;

sa ikalawang taon - $62,000 0.5 = $31,000;

sa ikatlong taon - $62,000 0.7 = $43,400;

sa ikaapat na taon - $62,000 0.9 = $55,800;

sa lahat ng natitirang taon - $62,000.

2. Kakalkulahin namin ang netong modernong halaga ng proyekto sa pamumuhunan gamit ang isang talahanayan.

3. Upang matukoy ang may diskwentong panahon ng pagbabayad, kinakalkula namin ang mga halaga ng mga net cash flow ayon sa taon ng proyekto. Para magawa ito, kailangan mo lang hanapin ang algebraic sum ng dalawang cash flow sa unang taon ng proyekto. Ito ay magiging ($60,347) + $16,035 = ($44,312). Ang natitirang mga halaga sa huling column ng nakaraang talahanayan ay mga net value.

4. Kakalkulahin namin ang may diskwentong panahon ng pagbabayad gamit ang isang talahanayan kung saan kakalkulahin namin ang naipon na may diskwentong daloy ng salapi ayon sa taon ng proyekto.

Ipinapakita ng talahanayan na ang bilang ng buong taon ng payback para sa proyekto ay 7. Samakatuwid, ang may diskwentong panahon ng pagbabayad ay magiging

ng taon.

3. Ang kumpanya ay may dalawang pagpipilian para sa pamumuhunan nito $100,000. Sa unang opsyon, ang kumpanya ay namumuhunan sa mga fixed asset sa pamamagitan ng pagbili ng mga bagong kagamitan, na pagkatapos ng 6 na taon (ang tagal ng proyekto ng pamumuhunan) ay maaaring ibenta sa halagang $8,000; Ang netong taunang cash na kita mula sa naturang pamumuhunan ay tinatayang $21,000.

Sa ilalim ng pangalawang opsyon, ang kumpanya ay maaaring mamuhunan ng pera sa working capital (mga imbentaryo, pagtaas ng mga account na maaaring tanggapin) at ito ay bubuo ng $16,000 sa taunang netong kita ng cash sa parehong anim na taon. Kinakailangang isaalang-alang na sa pagtatapos ng panahong ito, ang kapital na nagtatrabaho ay inilabas (ibinebenta ang mga imbentaryo, ang mga account na natatanggap ay sarado).

Aling opsyon ang dapat piliin kung ang kumpanya ay umaasa ng 12% return sa mga pondong ini-invest nito? Gamitin ang paraan ng purong modernong kahulugan.

Solusyon.

1. Ipakita natin ang paunang data ng problema sa isang compact form.

Tandaan nating muli na ang kapital at kagamitan ay binalak na ibenta lamang pagkatapos ng 6 na taon.

2. Kalkulahin natin ang netong modernong halaga para sa unang proyekto.

3. Magsasagawa kami ng mga katulad na kalkulasyon para sa pangalawang proyekto

4. Batay sa mga resulta ng pagkalkula, ang mga sumusunod na konklusyon ay maaaring makuha:

• ang pangalawang proyekto ay dapat kilalanin bilang ang pinakamahusay;
• ang unang proyekto ay dapat na ganap na tanggihan, kahit na walang koneksyon sa magagamit na alternatibo.

4. Ang kumpanya ay nagpaplano ng isang pangunahing proyekto sa pamumuhunan na kinasasangkutan ng pagkuha ng mga fixed asset at pangunahing pag-aayos ng mga kagamitan, pati na rin ang mga pamumuhunan sa kapital na nagtatrabaho ayon sa sumusunod na pamamaraan:

• $130,000 - paunang puhunan bago magsimula ang proyekto;
• $25,000 - pamumuhunan sa working capital sa unang taon;
• $20,000 - pamumuhunan sa working capital sa ikalawang taon;
• $15,000 - karagdagang pamumuhunan sa kagamitan sa ikalimang taon;
• $10,000 ang halaga ng mga pangunahing pagsasaayos sa ikaanim na taon.

Sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan, inaasahan ng kumpanya na ibenta ang natitirang mga fixed asset sa kanilang book value na $25,000 at ilalabas ang bahagi ng working capital na nagkakahalaga ng $35,000.

Solusyon.

Ang pamamaraan para sa paglutas ng problema ay nananatiling pareho. Binubuo namin ang isang talahanayan ng kinakalkula na data at tinutukoy ang mga diskwentong halaga ng lahat ng mga daloy ng pera.

Dapat tanggapin ang proyekto dahil ang netong kontemporaryong halaga nito ay lubos na positibo.

5. Ang kumpanya ay nangangailangan ng isang minimum na pagbabalik ng 18 porsyento kapag namumuhunan ng sarili nitong mga pondo. Ang kumpanya ay kasalukuyang may pagkakataon na bumili ng bagong kagamitan na nagkakahalaga ng $84,500. Ang paggamit ng kagamitang ito ay magpapataas ng dami ng produksyon, na sa huli ay magreresulta sa $17,000 sa karagdagang taunang kita ng pera sa loob ng 15 taon ng paggamit ng kagamitan. Kalkulahin ang netong kasalukuyang halaga ng proyekto, sa pag-aakalang maaaring ibenta ang kagamitan para sa natitirang halaga na $2,500 sa pagtatapos ng proyekto.

6. Nagpaplano ang kumpanya ng mga bagong pamumuhunan sa kapital sa loob ng tatlong taon: $90,000 sa unang taon, $70,000 sa pangalawa at $50,000 sa ikatlo. Ang proyekto sa pamumuhunan ay idinisenyo para sa 10 taon na may ganap na pag-unlad ng mga bagong ipinakilalang kapasidad lamang sa ikalimang taon, kapag ang nakaplanong taunang netong kita ng cash ay magiging $75,000. Ang pagtaas ng net annual cash income sa unang apat na taon ayon sa plano ay magiging 40%, 50%, 70%, 90%, ayon sa pagkakabanggit, para sa mga taon mula sa una hanggang sa ikaapat. Ang kumpanya ay nangangailangan ng isang minimum na pagbabalik ng 18 porsiyento kapag namumuhunan ng mga pondo.

Kailangang matukoy

• purong modernong halaga ng proyekto sa pamumuhunan,
• may diskwentong panahon ng pagbabayad.

Paano magbabago ang iyong ideya ng pagiging epektibo ng proyekto kung ang kinakailangang return rate ay 20%.

7. Ang kumpanya ay may dalawang pagpipilian para sa pamumuhunan nito $200,000. Sa unang opsyon, ang kumpanya ay namumuhunan sa mga fixed asset sa pamamagitan ng pagbili ng mga bagong kagamitan, na pagkatapos ng 6 na taon (ang tagal ng proyekto ng pamumuhunan) ay maaaring ibenta sa halagang $14,000; Ang netong taunang cash na kita mula sa naturang pamumuhunan ay tinatayang $53,000.

Ayon sa pangalawang opsyon, ang kumpanya ay maaaring mamuhunan ng bahagi ng pera ($40,000) sa pagbili ng mga bagong kagamitan, at ang natitirang halaga sa kapital na nagtatrabaho (mga imbentaryo, pagtaas sa mga account na maaaring tanggapin). Ito ay bubuo ng $34,000 sa taunang netong kita ng pera sa parehong anim na taon. Kinakailangang isaalang-alang na sa pagtatapos ng panahong ito, ang kapital na nagtatrabaho ay inilabas (ibinebenta ang mga imbentaryo, ang mga account na natatanggap ay sarado).

Aling opsyon ang dapat piliin kung ang kumpanya ay umaasa ng 14% na pagbalik sa mga pondong ini-invest nito? Gamitin ang paraan ng purong modernong kahulugan.

8. Isinasaalang-alang ng isang negosyo ang isang proyekto sa pamumuhunan na kinasasangkutan ng pagkuha ng mga nakapirming asset at pangunahing pag-aayos ng kagamitan, pati na rin ang mga pamumuhunan sa kapital na nagtatrabaho ayon sa sumusunod na pamamaraan:

• $95,000 - paunang puhunan bago magsimula ang proyekto;
• $15,000 - pamumuhunan sa working capital sa unang taon;
• $10,000 - pamumuhunan sa working capital sa ikalawang taon;
• $10,000 - pamumuhunan sa working capital sa ikatlong taon;
• $8,000 - karagdagang pamumuhunan sa kagamitan sa ikalimang taon;
• $7,000 - mga gastos sa pagkumpuni ng kapital sa ikaanim na taon;

Sa pagtatapos ng proyekto sa pamumuhunan, inaasahan ng kumpanya na ibenta ang natitirang mga fixed asset sa kanilang book value na $15,000 at libre ang working capital.

Ang resulta ng proyekto sa pamumuhunan ay dapat na ang sumusunod na net (ibig sabihin, pagkatapos ng mga buwis) cash na kita:

9. Ang isang proyekto na nangangailangan ng pamumuhunan na $160,000 ay bubuo ng taunang kita na $30,000 sa loob ng 15 taon. Tayahin ang pagiging posible ng naturang pamumuhunan kung ang discount factor ay 15%.

10. Ang proyekto, na idinisenyo para sa 15 taon, ay nangangailangan ng pamumuhunan na $150,000. Walang inaasahang kita sa unang 5 taon, ngunit sa susunod na 10 taon ang taunang kita ay magiging $50,000. Dapat bang tanggapin ang proyektong ito kung ang discount factor ay 15%?

11 . Mga proyektong nasuri ($):

13. Suriin ang dalawang alternatibong proyekto kung ang halaga ng kapital ay 10%.

15. Ang kinakailangang pamumuhunan para sa proyekto ay $18,000; tinantyang kita: sa unang taon - $1500, sa susunod na 8 taon - $3600 taun-taon. Tayahin ang pagiging posible ng pagtanggap ng proyekto kung ang halaga ng kapital ay 10%.

16. Isinasaalang-alang ng kumpanya ang pagiging posible ng pagbili ng isang bagong linya ng produksyon. Mayroong dalawang modelo sa merkado na may mga sumusunod na parameter ($)

Ang mga sumusunod na kundisyon, pagpapalagay at limitasyon ay mahalagang bahagi ng ulat na ito.

Mga pangkalahatang tuntunin

Batay sa mga sumusunod na interpretasyon at pag-unawa, ang mga kundisyong ito ay nagpapahiwatig ng kanilang buo at hindi malabo na pag-unawa ng Appraiser at ng Customer, pagkatapos nito ay tinutukoy bilang Mga Partido, pati na rin ang katotohanan na ang lahat ng mga probisyon, resulta ng mga negosasyon at mga pahayag na hindi tinukoy sa ulat ay walang bisa. Ang Mga Tuntuning ito ay hindi maaaring amyendahan o kung hindi man ay mabago maliban sa pirma ng parehong Partido. Ang mga tuntuning ito ay nalalapat sa mga kahalili at tagapagpatupad ng Mga Partido.

Pangkalahatang layunin ng ulat

Ang Ulat na ito ay ganap na maaasahan lamang para sa mga layuning tinukoy sa ulat na ito at para sa paggamit para sa tinukoy na layunin. Hindi maaaring gamitin ng alinmang Partido ang Ulat o (anumang bahagi nito) maliban sa itinatadhana sa kasunduan sa pagtatasa.

Mga probisyon sa pananagutan

Hindi inaako ng appraiser ang responsibilidad para sa pag-uulat sa pananalapi at buwis na may kaugnayan sa pamamahala ng tinasang ari-arian. Ang responsibilidad para sa ganitong uri ng pag-uulat na may kaugnayan sa bagay na sinuri ng Appraiser ay nasa may-ari ng bagay.

Sa kanyang mga aksyon, ang Appraiser ay kumilos bilang isang independiyenteng tagapalabas. Sa pagsasagawa ng pagtatasa, ipinapalagay ng Appraiser na ang impormasyong ibinigay sa kanya ay tumpak at maaasahan at hindi ito na-verify.

Paglaya mula sa pananagutan

Tinatanggap ng Customer ang mga kundisyon nang maaga upang i-release at secure ang Appraiser, at, sa kahilingan ng Appraiser, na protektahan siya mula sa lahat ng uri ng mga gastos at pananagutan na nagmumula sa isang paghahabol ng mga third party laban sa Client dahil sa legal na paggamit ng mga third party ng ang mga resulta ng trabaho ng Appraiser. Ang Appraiser ay hindi kinakailangang humarap sa korte o kung hindi man ay tumestigo tungkol sa Ulat o sa tinasa na ari-arian, maliban sa alinsunod sa isang hiwalay na kasunduan sa Kliyente o isang opisyal na subpoena.

Upang maisagawa ang gawaing pagtatasa, maaaring magbigay ang Customer ng impormasyon (mga dokumento) na kumpidensyal. Naniniwala ang Appraiser na ang impormasyong ito ay natanggap ng Customer ayon sa batas at inilipat sa Appraiser na may pahintulot ng may-ari (may hawak) ng impormasyong ito. Ang mga posibleng paghahabol ng mga ikatlong partido tungkol sa paggamit ng kumpidensyal na impormasyon ay hindi maaaring iharap laban sa Appraiser kaugnay ng impormasyon sa itaas.

Paglalarawan ng ari-arian

Ang appraiser ay hindi tumatanggap ng responsibilidad para sa paglalarawan ng legal na katayuan ng ari-arian at mga tanong na may kinalaman sa mga talakayan ng mga legal na aspeto ng pagmamay-ari. Ang mga karapatan sa pagmamay-ari sa pinahahalagahang bagay ay ipinapalagay na ganap na sumusunod sa mga kinakailangan ng batas, maliban kung partikular na nakasaad.

Huling probisyon

Isinasaalang-alang ng appraiser ang responsableng saloobin ng may-ari at tamang pamamahala ng ari-arian na tinasa.

Ang impormasyon, mga pagtatantya at opinyon na natanggap ng Appraiser at nakapaloob sa ulat na ito ay nakuha mula sa mga mapagkukunan na, sa opinyon ng Appraiser, ay maaasahan. Gayunpaman, hindi maaaring tanggapin ng Assessor ang pananagutan para sa katumpakan ng data na ito at ginagawa ang mga sanggunian kung posible sa pinagmulan ng impormasyon.

Ang opinyon ng Appraiser tungkol sa tinantyang halaga ng ari-arian ay may bisa lamang sa petsang partikular na nakasaad sa ulat na ito. Ang Appraiser ay hindi tumatanggap ng anumang pananagutan para sa panlipunan, pang-ekonomiya, pisikal o pampamahalaan na mga pagbabago na maaaring mangyari pagkatapos ng petsang ito at makakaapekto sa mga kadahilanan sa merkado at sa gayon ay makakaapekto sa paghatol ng Appraiser.

Ang Ulat sa Pagpapahalaga ay naglalaman ng propesyonal na opinyon ng Tagasuri tungkol sa halaga ng ari-arian na pinahahalagahan at hindi isang garantiya na ito ay magpapalit ng mga kamay sa presyong katumbas ng halagang nakasaad sa Ulat sa Pagpapahalaga. Ang halagang ito ay maaaring ituring na inirerekomenda para sa mga layunin ng paggawa ng isang transaksyon sa paksa ng pagtatasa, kung hindi hihigit sa 6 na buwan ang lumipas mula sa petsa ng pagbubuo ng Ulat sa Pagpapahalaga hanggang sa petsa ng transaksyon na may paksa ng pagtatasa o ang petsa ng pagsusumite ng pampublikong alok.

Tinasa ng appraiser ang property batay lang sa impormasyong ibinigay at personal na inspeksyon ng property.

Ang mga kalkulasyon bilang bahagi ng pagtatasa ng Ari-arian ay isinagawa ng Appraiser gamit ang Microsoft® Excel. Ang mga talahanayan ng pagkalkula at mga formula na ipinakita sa Ulat na ito ay naglalaman ng mga bilugan na halaga ng mga tagapagpahiwatig. Ang mga huling halaga ay nakuha din gamit ang mga bilugan na numero.