Разделяне на апартаменти. Разделяне на апартаменти Разделяне на апартаменти, видео

Разделянето на апартаменти е доста често срещано явление в съвременна Москва и Московска област

В 95% от случаите става дума за съседни апартаменти, разположени „хоризонтално“. В нашата практика обаче има случаи на разделяне на апартаменти на две нива (вертикално разделяне на апартаменти).

Разделянето на апартаментите се извършва съгласно два основни принципа:

Разделяне на преди това самостоятелен апартамент на два (със задължително наличие на два санитарни възела).
Два апартамента са били свързани преди това (с одобрение за обединяването им) и собственикът е имал нужда да ги раздели отново.

Пример за обединени преди това апартаменти:

Когато разглеждаме основните принципи на разделяне на апартаменти, ще опишем предимствата и недостатъците на всеки вариант.

Разделяне на предишен единичен апартамент на два

Веднага си струва да се отбележи, че Задължително условие за разделяне на апартамент е наличието на два санитарни възела(реално две ВиК части) с общи сградни щрангове, всеки апартамент е със собствен санитарен възел и отделен вход към кухнята.

В противен случай раздялата е невъзможна. Основният проблем, с който се сблъскват клиентите, е инсталирането на кухня (в допълнение към дизайнерската) в новопостроен апартамент. В края на краищата първоначално на негово място имаше всекидневни. Първо трябва да вземете предвид редица задължителни текущи стандарти и изисквания за монтаж на кухни:

Първо, струва си да се обмисли най-рационалният вариант според експертите - инсталиране на кухненска ниша (спомагателна стая без трапезария, оборудвана с печка с принудителна вентилация) в нежилищна зона, обикновено коридор или килер.

В допълнение към несъщественото наличие на естествена изолация и светлопропускливи прегради, предимствата на кухните от този тип включват значителни спестявания на площ в апартамента.

Ако въпросът за инсталирането на пълноценна кухня е от основно значение за клиента, ние ще преминем директно към разглеждане на настоящите стандарти и изисквания за монтаж на кухни.

Разделяне на апартаменти, видео:

Монтаж на кухня не е възможен в следните случаи:

Наличието на жилищни помещения, разположени на пода под предложеното местоположение на кухнята.

Прехвърлянето обаче е възможно, ако: кухнята се премества в стаята, без да се влошават условията на живот на никого.

Например апартаментът се намира на първи етаж или на 2\3, но под него има нежилищно помещение.

Газова печка.
При преустройство с разделяне на едностаен апартамент, инсталирането на кухня в единствения хол просто ще го лиши от статута на жилище, което също противоречи на настоящите стандарти.
Инсталирането на кухня под баните и ваните на апартаментите, разположени по-горе, отново е забранено, за да се избегне влошаване на собствените условия на живот.

И така, с кухните въпросът е повече или по-малко ясен.

Нека да преминем към следващия важен момент: действащото законодателство ясно посочва следното условие - наличие на отделен вход за всеки апартамент.

Може да се монтира или от площадката, чрез пробиване на отделен вход или чрез ограждане вестибюл, вътре в съществуващия апартамент.Във втория случай при прекъсване на връзката съответно ще загубим определена площ. Тъй като ще остане извън зоната на двата апартамента и ще отиде в обща собственост.

Пример за разделяне на апартамент:

Планът след преустройството показва, че в резултат на разделянето на апартаментите зоната на вестибюла става обща собственост. Входните врати на отделните апартаменти се намират в вестибюла, поради което неговата площ не може да бъде отчетена в общия кадри на нито един от апартаментите.

Струва си да се има предвид, че ако организираме нов вход от площадката (първият случай), тогава Жилищният инспекторат може да класифицира това събитие като засягащо общата собственост. И, като следствие, необходимостта от получаване на писмено съгласие от 2/3 от жителите на къщата.

Горното преустройство в отделни апартаменти се отнася за комплексни дизайнерски решения. Следователно това ни задължава да разработим пълен пакет проектна документация. Включително както техническо заключение, така и проект за преустройство, както и съгласие от, потвърждаващо възможността за извършване на това преустройство.

Нека разгледаме втория вариант за разделяне на апартаментите на две (преди това комбинирани)

Първото нещо, което трябва да направите, е да поръчате проект за преустройство за разделяне на апартаментите. Самото разделяне често се разглежда в контекста на изграждането на междуапартаментна преграда (ако стената е напълно демонтирана) или запечатване на предварително направен междуапартаментен отвор.

Също така не забравяйте да възстановите втория вход на апартамента, ако преди това е бил блокиран. Положителният аспект на този тип преустройство е, че често е възможно да се направи без събиране на подписи от жителите, ако говорим за хоризонтално съседни апартаменти.

Ако апартамент на две нива, свързан вертикално (със стълбище), е изключен, съгласието на жителите няма да се изисква. Тъй като работата се извършва вътре в апартаментите и не засяга общата част на къщата, това ще изисква комплекс за зареждане с гориво от автора на проекта на къщата при запечатване на отвора в тавана.

Когато разделяте апартамент на две, не забравяйте да разделите преди това обединените системи за водоснабдяване и електричество.Разделянето на електрическата мрежа в двата новообразувани апартамента се извършва от Mosenergo. За да направите това, собственикът трябва да получи разрешение: Демаркационен акт „за свързване на допълнителен електрически капацитет“. В резултат на това: два електромера, по един във всеки организиран апартамент и две лични сметки.

Водоснабдителната система е разделена по същата схема: два независими изхода са направени от щрангове към измервателния уред. Собственикът ще трябва да отдели сметката от Mosvodokanal.

Можете да се запознаете с вече готовия проект за обособяване на съседни апартаменти на сайта в секция „Нашата работа”.

По-долу е даден пример за обособяване на 4-стаен апартамент в 15-етажна тухлена сграда по индивидуален проект:

При разделяне на неприватизиран апартамент:

Всички правни манипулации с неприватизиран апартамент са възможни само с писменото съгласие на наемодателя, но ако апартаментът е собственост на града, е почти невъзможно да се получат споразумения от Министерството на жилищната политика и градската администрация.

Разделяне на апартамент на дялове, разделяне на лични сметки

При разделяне на апартамент на дялове има значение дали апартаментът е общински или комунален. Ако апартаментът е общински, дяловете се разпределят от общината. Разпределението на дял става въз основа на заявление от работодателя. За да се опрости плащането на комунални услуги, се подава заявление за разделяне на лични сметки до управляващото дружество.

Разделянето на лична сметка, противно на общоприетото схващане, не определя „стопанина на къщата“, а е банална фискална подробност.

На практика разделянето на апартаменти на две се случва много по-рядко от комбинирането на два или повече в един. Има обаче ситуации, когато е необходимо да се раздели една голяма на две, например при наследяване от няколко роднини или при развод на бивши съпрузи.

Възможно ли е разделяне на апартамента на два отделни?

И така, имате голям апартамент, но искате да го разделите на два отделни. Причините може да са различни:

съпрузите се развеждат и искат да разделят един апартамент на два, така че всеки от тях да получи отделно жилищно пространство;
роднините са наследили жилище, но не искат да го продадат, за да разделят приходите; те също не искат да притежават апартамент заедно;
детето е пораснало, оженило се е, необходимо е отделно жилищно пространство, което искат да отделят от голям семеен апартамент;
Купихме имота с търговска цел, тъй като две отделни жилищни помещения са много по-скъпи от едно с еднаква площ.

Разделени са както обединените преди това апартаменти, така и тези, които първоначално са били едно жилищно пространство. Но разделянето им става по различни начини.

Апартаменти, предварително обединени в едно

Обикновено няма трудности при разделянето на такова жилищно пространство, но това не означава, че за да разделите, е достатъчно просто да издигнете преграда между два апартамента, ще трябва да положите някои усилия, а именно:

Поръчайте или направете сами проект за реконструкция. Проектът трябва да вземе предвид изграждането на преграда между апартаментите, възстановяването на затворен или преди това запечатан вход към втория апартамент от стълбището. В повечето апартаменти, когато са комбинирани, допълнителната баня и тоалетна се премахват; по време на обратното преустройство ще трябва да се погрижите за тяхното възстановяване; също така трябва да намерите място за две кухни или кухненски ниши.
Погрижете се за отделянето на единна система за електроснабдяване и водоснабдяване, обединени преди това в едно. За да направите това, е необходимо да получите разрешителни от водоснабдителни и електроснабдителни организации.
Получете разрешение за преустройство от местната община. Ако проектът за преустройство е направен в съответствие с всички стандарти и към него са приложени всички необходими документи, тогава няма да има проблеми с разрешението.
Извършете същинското разделяне на жилищното пространство.
Получаване на сертификат за проверка на работата.
Регистрирайте собствеността на всеки второстепенен апартамент.

Един голям апартамент

Много по-трудно е да разделите един голям апартамент, например четиристаен, на два двустайни апартамента. Съгласно закона всеки от второстепенните апартаменти трябва да има бани (баня или душ и тоалетна), необходимо е да се оборудва кухненска част, както и да се организира отделен изход към площадката.

Ако при разделяне на предишен комбиниран апартамент местата за бани и тоалетни могат просто да бъдат върнати на първоначалните си места, тогава във втория случай на местата, където са предвидени такива помещения, преди това е имало дневни стаи, т.е. е необходимо да се прехвърли част от жилищното пространство в нежилищно пространство. Това е доста трудно, а най-често и невъзможно.

Същото е положението и с оборудването на две кухни. Една кухня вече съществува, втората ще трябва да бъде проектирана и тук има определени правила, например:

Забранено е да се оборудва кухня, ако на етажа под нея има хол, тъй като това влошава условията на живот на съседите, живеещи на долния етаж.
Ако планирате да инсталирате газова печка, тогава кухненска ниша в хола на едностаен апартамент е неприемлива, тъй като стаята, в която е монтирана газовата печка, априори се счита за нежилищна.
Забранено е да се оборудва кухня, ако апартаментът на горния етаж има тоалетни или бани поради влошаване на условията на живот в апартамента, който се преустройва.

Само при спазване на всички тези условия е възможно един апартамент да се раздели на два самостоятелни.

Голям проблем ще има и при организирането на отделен изход за разпределения вторичен апартамент. Тъй като ще трябва да пробиете носеща стена, ако вратата се отвори към площадката, ще трябва да получите съгласието на всички собственици на други апартаменти. Или, като опция, ще бъде възможно да се огради вестибюлът вътре в основния апартамент, което естествено ще доведе до загуба на жилищно пространство, тъй като вестибюлът ще стане обща собственост.

Как да разделим апартамент на два отделни апартамента

Разделянето на жилищни помещения на няколко отделни се отнася до преустройство, следователно всички действия се регулират от Жилищния кодекс на Руската федерация.

Преустройството е всяка промяна в конфигурацията на жилищно помещение, която изисква промяна в техническия паспорт. Преустройството може да включва:

преместване или демонтиране на прегради, отвори за врати и прозорци;
обединяване или разделяне на апартаменти;
подреждане на бани, кухни;
увеличаване на жилищните помещения поради помощни помещения;
монтаж на прегради;
някои други действия.

При разделяне на апартамент ще ви трябва:

Подредете отделен изход за второто жилищно пространство. Тъй като периметърните стени на всеки апартамент са постоянни, в допълнение към планирането на изхода ще е необходимо да се разработи проект за укрепване на носещата стена и това е прерогатив на специализирана организация, занимаваща се с проектиране на такава работа.
Направете проект за преустройство по такъв начин, че всички нови бани да не се окажат в пространството над кухнята или хола на апартамента, разположен отдолу. Необходимо е също така да бъде спазено условието проектираната кухня да не се намира над хола на съседите отдолу.
Проектантът трябва да осигури отделна вентилация за кухнята и банята, тъй като комбинирането на вентилационните канали на бани и тоалетни с еднакви конструкции за кухни е неприемливо.
За всеки от второстепенните апартаменти ще се изисква одобрение и монтаж на отделни електромери и водомери за топла и студена вода.

Всички горепосочени действия изискват специални умения и знания, така че няма да е възможно самостоятелно да се направи проект за преустройство и разделяне на апартамент на две. Ще бъде необходимо да се потърси помощ от специализирани проектантски организации.

Алгоритъм за разделяне на апартамент

Целият процес на разделяне на жилищното пространство трябва да се извърши в определен ред и според определен алгоритъм:

Дизайн.
Координация с местни общински организации.
Процесът на действително разделяне на един апартамент на два.
Проверка на извършената работа и съставяне на Протокол за оглед.
Регистрация на вторичен недвижим имот.

Дизайн

За да разработите проект за разделяне на апартамент, трябва да се свържете със специализирана проектантска организация и да им предоставите технически паспорт на жилищните помещения или етажен план и обяснение.

Специалист посещава апартамента за оглед и измерване на всички помещения, както и уточняване на мерките за предлаганото преустройство. Ако собствениците на апартаменти вече са се опитали да съставят скица на преустройството, служител на проектантската организация ще провери възможността за извършване на промени според скицата на клиента.

След предварителния преглед специалистът изготвя заключение, което включва следната информация:

Данни за собствеността и проектните характеристики на делбения апартамент.
Ако има, всички идентифицирани дефекти.
Заключения за допустимостта (или недопустимостта) на извършване на мерки за разделяне на жилищното пространство на две отделни. В тази част на документа специалистът също така посочва дали планираното разделяне на имота нарушава (или не нарушава) строителните норми и правила, както и правата на съседите.

Ако специалистът заключи, че разделянето на апартамента е технически възможно, тогава се изготвя проект за преустройство, времето за подготовка на такъв проект е 2-7 календарни дни. Готовият проект за саниране съдържа:

Обща информация за жилищните помещения.
Какви мерки се предлагат за преустройство.
План на основното жилищно пространство преди началото на работата.
План на второстепенни апартаменти след завършване на делбата.
План на всички конструкции, които подлежат на демонтаж.
План на конструкциите, предложени за монтаж.
Приложения.

Проектът се заверява с подписа на ръководителя на проектантската организация и печата.

Ако служител на проектантската организация стигне до заключението, че разделянето на жилищното пространство на две отделни е невъзможно, тогава можем да сложим край на това. Никой орган няма да позволи работа по преустройство без положително заключение от проектантската организация, но ако го извършите без разрешение, няма да можете да регистрирате вторични апартаменти, няма да можете да ги продавате или дарявате в бъдеще.

Освен това, ако в бъдеще стане известно, че сте извършили неоторизирано преустройство на апартамента, тогава местните власти ще подадат иск за връщане на обекта в предишната му форма и за сметка на собственика. И няма да има изгледи за положително съдебно решение за вас.

Координация

Съгласуването на планираното преустройство с местните власти е задължителна процедура, в противен случай всички работи, извършени за разделяне на апартамента, ще се считат за незаконни.

Етапи

Целият процес на одобрение е разделен на няколко етапа, като трябва да се спазва редът на всеки от тях, както и да се изпълни всяка от следните точки:

изготвяне на проект и получаване на положително становище от специализирана организация;
събиране на документи, необходими за получаване на разрешение;
посещение на жилищния инспекторат и подаване там на заявление за разрешение за преустройство със задължителното прилагане на всички необходими документи към заявлението;
след получаване на разрешение се извършват работи по разделяне на апартамента;
комисията проверява извършената работа и изготвя акт за приемане на разделянето на жилищни помещения;
въвеждане в експлоатация на вторични жилищни помещения.

Документация

За да получите разрешение за разделяне на апартамент, трябва да представите следните документи на местните власти:

заявление за разрешение за действително разделяне на имота;
документи за собственост на жилищни помещения;
проект за преустройство;
заключение на специализирана организация относно възможността за извършване на работа по разделяне на апартамента;
фотокопие на паспорта на кандидата;
удостоверение за регистрация на апартамента;
съгласие за преустройство на всички собственици на жилищни помещения;
ако е необходимо, съгласието на съседите за реконструкция (изисква се при организиране на изхода от новосъздадения апартамент към обща площадка);
разрешение за газови услуги (ако планирате да инсталирате или преместите газово оборудване);
разрешение от електротехници за инсталиране на нови измервателни уреди;
ако апартаментът се намира в сграда, която е архитектурен, културен или исторически паметник, тогава ще се изисква допълнително заключение от органите за защита на паметника относно възможността за извършване на реконструкция.

Изготвянето на заявление за получаване на разрешение за извършване на преустройство има определени изисквания, то трябва да съдържа следната информация:

лични данни на собствениците на апартаменти;
форма на собственост на обекта;
описание на обстоятелствата, при които се е наложила реалната делба на апартамента;
подпис на всички собственици на жилищни помещения.

дата на получаване на заявлението и приложените документи;
пореден номер по регистрационна книга;
номер на разписката, издадена от длъжностното лице при приемане на документи;
бележка, че заявлението е прието;
длъжност и подпис на отговорното лице.

Примерно заявление за преустройство на апартамент

Срокове

Ако се планира разделяне на апартамент, който преди това е бил комбиниран от два в един, често е достатъчна скица на преустройството; в този случай срокът за одобрение ще бъде минимален: не по-късно от един до два месеца от датата на подаване на заявлението до общината. Преустройството в съответствие с проекта се разглежда в рамките на четири месеца. Координацията на работата, която включва манипулиране на носещи стени и капитални конструкции, отнема най-дълго; в този случай може да отнеме до шест месеца, докато местните власти разгледат заявлението за разделяне на апартамента.

След получаване на разрешение за преустройство ще е необходимо да запишете всички промени в ОТИ и да получите нови документи за собственост, това може да отнеме около два месеца.

Местните власти могат да откажат одобрение; това е възможно в случаите, когато:

не са представени необходимите документи или липсват някои от тях;
документи са събрани и предадени, но не на съответния орган;
Проектът за преустройство не отговаря на изискванията на действащото законодателство на Руската федерация.

Ако гражданин е получил отказ за одобрение, но е сигурен, че отказът е незаконосъобразен, той може да го обжалва в съда.

Проверка на свършената работа

След приключване на всички работи по разделянето на апартамента собствениците трябва да уведомят местната община за това. Жилищният инспектор проверява съответствието на реконструкцията с полученото разрешение и проекта за реконструкция.

По време на приемането на преустройството той проверява:

доколко извършеното преустройство съответства на договорения проект;
достъпни ли са всички комунални услуги;
до каква степен са спазени всички строителни норми и разпоредби.

Ако проектът посочи някакви действия, засягащи общата собственост (подреждане на нова врата в основната стена, нов изход към площадката и т.н.), тогава, заедно с общински служител, представител на HOA или управляващо дружество е включен в комисията.

Огледът на жилищните помещения трябва да се извършва в присъствието на собствениците на имота.

След проверката се съставя акт за приемане на вторични апартаменти, в който представител на жилищния инспекторат:

отбелязва в плана местоположението на конструкциите и тяхното съответствие с проекта;
определя състоянието им;
прави необходимите измервания;
отбелязва местоположението и съответствието с проекта на комуналните услуги;
измерва якостните и други технически характеристики на използваните строителни материали.

Актът се съставя в три екземпляра, единият от които остава при собствениците, вторият се прехвърля в ОТИ, а третият остава в архива на местната власт. Подписалите акта са:

собственик на помещението;
представителят на общината, извършил приемането;
представител на управляващото дружество или асоциацията на собствениците на жилища (ако са присъствали при приемането).

Цена

Разходите за одобрение ще зависят от много фактори:

местоположение на апартамента;
площ на помещенията;
статут на сградата;
обем на извършената работа.

Приблизителните суми, които ще трябва да бъдат платени при извършване на реконструкция в Москва, са представени в таблицата.

Обобщавайки горното, можем да заключим: действителното разделяне на един апартамент на два изолирани е доста сложен и обезпокоителен процес, който изисква не само огромни материални, но и значителни физически и морални разходи. Не можете да направите това без помощта на специалисти. Ще е необходимо да се включат както служители на дизайнерски институции, така и адвокати, които ще ви кажат какви документи ще се изискват във всеки конкретен случай, какво и в каква последователност ще трябва да се направи, така че процесът на разделяне на апартамента да продължи възможно най-бързо и колкото е възможно по-евтино.

Павел, добър ден! Ако направим аналогия с парцелите, Министерството на финансите формулира няколко обяснения, че в този случай се образуват нови обекти на недвижими имоти и съответно периодът на владение се изчислява от датата на регистрация на правото върху нови обекти. Съответно във вашия случай, когато регистрирате правото на два нови апартамента, периодът ще се изчислява от датата на регистрация на тези апартаменти. В случая обаче, съгл. от чл. 220, имате право да приложите данъчно облекчение, като намалите размера на доходите от продажба на апартаменти с размера на разходите за тяхното придобиване. Трудността се състои в липсата на методология за изчисляване на разходите в този случай в Данъчния кодекс. По аналогия с парцела, Министерството на финансите в едно от своите разяснения посочи възможността за използване на изчисление въз основа на съотношението на площта на новите парцели и цената на тяхното придобиване. Тези. купен за милион, разделен на два равни парцела, а разходите също са начислени на 500 хил. С апартаментите, разбира се, всичко е по-сложно, но по принцип е възможно да се вземат предвид тези разходи.

Въпрос: От 2002 г. физическо лице притежава осемстаен апартамент, образуван чрез обединяване на три апартамента. През 2008 г. този апартамент е разделен чрез разделяне на дял на два апартамента, за които е издадено удостоверение за държавна регистрация на собственост на всеки апартамент. Има ли физическо лице право да получи приспадане на данъка върху доходите на физическите лица в случай на продажба на един от апартаментите, чиято собственост принадлежи на него повече от 3 години, но удостоверението за държавна регистрация на собственост е издаден само през 2008 г.?
Отговор:
МИНИСТЕРСТВО НА ФИНАНСИТЕ НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ
ПИСМО
от 24 октомври 2008 г. N 03-04-05-01/398
Отделът за данъчна и митническа тарифна политика разгледа писмото по въпроса за получаване на приспадане на данък върху имуществото за продажба на един от двата апартамента, който е бил собственост на данъкоплатеца за по-малко от три години, и в съответствие с чл. 34.2 от Данъчния кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Кодекса) обяснява следното.
В съответствие с ал. 1, т. 1 чл. 220 от Кодекса, при определяне на размера на данъчната основа, данъкоплатецът има право да получи приспадане на данък върху имуществото, по-специално в суми, получени от данъкоплатеца през данъчния период от продажбата на жилищни къщи, апартаменти, стаи, включително приватизирани жилищни помещения, дачи, градински къщи или парцели и дялове в посочения имот, които са били собственост на данъкоплатеца за по-малко от три години, но не повече от 1 000 000 рубли.
В този член от Кодекса не са установени ограничения относно броя на недвижимите имоти (дялове в тях), при продажбата на които може да се получи приспадане на данък върху имуществото.
Тъй като се предоставя приспадане на данък върху имуществото за всеки конкретен обект на недвижим имот (акции в него), периодът на собственост на такъв обект от данъкоплатеца се брои от датата на регистрацията му в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделки с него.

Ако апартаментът принадлежи изцяло на едно лице, тогава той има право да продаде, дари целия апартамент или дял от него на всяко лице по негово желание.

Ако един апартамент е собственост на няколко лица в дялове, тогава всеки собственик на дял има право да се разпорежда със своя дял както пожелае.

Но ако се продава дял от приватизиран апартамент, тогава е необходимо предварително уведомяване на другия долен собственик и предложение за изкупуване на дела, тъй като другият собственик има преимуществено право на изкупуване. Това правило не се прилага за правоотношенията, свързани с дарение на дял.

Право на споделена собственост и размер на дяловете

Правото на споделена собственост е уредено в чл. 244 от Гражданския кодекс на Руската федерация, а условията за разпореждане със споделена собственост са определени във Федералния закон „За държавна регистрация на недвижими имоти“ от 13 юли 2015 г. № 218-FZ. Така дяловете на отделните собственици се определят за отделен недвижим имот. В същото време сделките, които могат да се извършват с дял, притежаван от правото на собственост, трябва да бъдат нотариално заверени и регистрирани в органите на Rosreestr.

Размерът на дяловете може да се установи в зависимост от основанието за възникване на споделената собственост. Делът в правото на обща споделена собственост обикновено се изразява като дроб и се посочва в удостоверението за държавна регистрация на собственост. В съответствие с нормите на гражданското законодателство дяловете на участниците се приемат за равни, освен ако не следва друго от закона, споразумението или същността на отношенията, установени между тях.

Важно обстоятелство е, че всеки участник има право самостоятелно да се разпорежда със своя дял от правото на обща собственост - да продава, да дарява и др.

Размерът на дела в правото на обща споделена собственост може да бъде променен в зависимост от различни причини: промяна в състава на участниците, въвеждане на подобрения, направени от собственика в обекта на недвижимия имот и др.

важно!Упражняването на правото на обща споделена собственост става по взаимно съгласие на всички собственици. Ако съсобствениците нямат съгласие по въпросите на собствеността и ползването на общата собственост, те имат право да разрешат спора в съда.

Правото на всеки участник да се разпорежда със своя дял в общата собственост е реално и е защитено от закона от атаки от страна на собствениците на други дялове, ако това право е правилно формализирано.

Как да разделим апартамент на дялове?

Основанията и видовете делба на обща обща собственост, както и разпределението на дял от правото на обща обща собственост са различни. В същото време, ако делът на един от участниците е разпределен, тогава правото на собственост за него се прекратява. Но и в двата случая подобни действия са възможни както със съгласието на всички съсобственици, така и със съдебно решение.

Възможно е да разделите апартамент на дялове по три различни начина:

чрез сключване на споразумение за разделяне на дялове в апартамента;
чрез сключване на брачен договор;
съдебно.

Споразумение за разделяне на дялове в апартамент

Бих искал да отбележа, че общата собственост върху недвижими имоти може да бъде споделена или съвместна. В първия случай дяловете вече са определени и всеки собственик има удостоверение за определен дял в апартамента. Във втория случай дяловете не се определят.

Съвместна собственост възниква върху имуществото на съпрузите (ако няма брачен договор или споразумение за разделяне на имуществото или ако дяловете не са определени), за имущество в дачни кооперации, за имущество на ферма (ако няма споразумения за определяне на дяловете).

В останалите случаи споделената собственост се вписва, когато размерът на дела е посочен в документите за собственост.

Ако вашият апартамент е на дялове, тогава няма смисъл да определяте дяловете, тъй като той вече е разделен на дялове. Ако едно от лицата иска да увеличи своя дял, то другото лице трябва да продаде или дари целия или част от дела.

В повечето случаи споразумение за определяне на дялове в недвижими имоти се сключва от съпрузи.

Споразумението за разделяне на имуществото между съпрузите е най-променливият документ, неговите разпоредби се определят от самите съпрузи по тяхно желание и съгласие, за разлика от брачния договор, чиито условия са строго регламентирани от закона.

В споразумение за разделяне на имущество по дялове е необходимо да се посочи какъв имот и в какви дялове е присвоен на всеки от съпрузите. Също така, съгласно установената практика, споразумението предвижда:

име и данни за страните;
предмет на споразумението;
права и задължения на страните;
тяхната отговорност;
уреждане на спорове;
заключителни разпоредби относно влизането в сила и реда за прекратяването му.

В допълнение, разделянето на дялове в апартамента между деца и съпруг е необходимо в случай на закупуване на недвижим имот с помощта на майчински капитал. Акциите се разпределят след погасяване на задължението по кредита или ипотеката. Съпрузите по споразумение имат право да разпределят на себе си и на децата си всякакви дялове в недвижими имоти и техният размер не е ограничен от закона.

Брачен договор

Съпрузите могат да споделят един апартамент както по време на брачната връзка, така и след нейното приключване. Освен това, ако между съпрузите е сключен брачен договор, той определя начина на разпределение на имуществото. Предбрачният договор може да определи различни имуществени режими за съпрузите:

споделена собственост;
съвместна собственост;
индивидуална собственост.

При сключване на брачен договор и определяне на дялове в случай на развод, съпрузите не трябва да измислят как да разделят имуществото, тъй като те вече са обезпечени. Струва си да се има предвид фактът, че брачният договор е нотариално заверен и има законна сила както по време на брака, така и след прекратяване на брака, до разрешаване на имуществени спорове.

Съдебна секция

Ако по време на периода на развода не е сключен брачен договор между съпрузите и не е постигнато доброволно споразумение за разделяне на съвместно придобито имущество, тогава е необходимо да се подаде иск в съда. Дяловете на партньорите в апартамента в този случай могат да бъдат признати от съда за равни.

Общият срок за подаване на такова заявление е три години. Тоест, ако съпрузите са се развели, тогава един от участниците в бившите брачни отношения може да подаде иск в съда в рамките на три години.

При подаване на заявление за обособяване на дял от апартамент ищецът има право да посочи варианта за разделяне на общото имущество и дори какъв дял е предпочел.

важно!Когато акциите на всеки съпруг се определят в съда, те трябва да бъдат надлежно регистрирани в Rosreestr, само в този случай разпределението на дела ще бъде законно обезпечено.

Съдебната практика показва, че подобни спорове често завършват с разделяне на съвместно придобито имущество по равни дялове. Ако такова разделяне е невъзможно по принцип, тогава единият от съпрузите може да предостави на другия обезщетение в брой и да притежава апартамента като единствен собственик. Размерът на обезщетението се определя пропорционално на стойността на дела на втория участник.

Разделяне на апартамент на дялове

Наличните възможности за разделяне на апартамент на дялове пряко зависят от правния режим на имуществото на всеки от участниците в общата собственост. В съответствие с чл. 254 от Гражданския кодекс на Руската федерация, собствеността е обща собственост, ако дяловете на всеки участник не са определени в нея. Нека разгледаме най-често срещаните варианти за разделяне на апартамент на акции.

Разпределяне на дялове от общо имущество

При обособяване на дял от общо имущество се спазват следните условия, установени в чл. 254 Граждански кодекс на Руската федерация:

разпределянето на дела на един от съсобствениците е възможно само след предварително определяне на дела на всеки от участниците в правото на обща собственост;
при разпределяне на дял от общото имущество, освен ако не е предвидено друго в закон или по споразумение на съсобствениците, техните дялове се признават за равни;
Процедурата по обособяване на дял от общото имущество се провежда в рамките на чл. 252 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Всеки участник в споделената собственост има право да поиска разпределяне на своя дял от общата собственост. Ако разпределението в натура е невъзможно, тъй като щетите върху общото имущество в този случай биха били непропорционални, тогава останалите участници трябва да му платят обезщетение пропорционално на стойността на неговия дял. Веднага след като средствата под формата на компенсация бъдат получени от участника, неговата собственост върху дела се прекратява.

Ако апартаментът е приватизиран

Собствеността върху жилище може да бъде получена чрез приватизация на апартамент, който участниците са получили под социален наем. За да приватизирате, трябва да напишете съвместно заявление до местния упълномощен орган и да получите споразумение за приватизация. Именно в приватизационния договор ще бъде записано каква част (дял) от апартамента ще бъде предоставена на всяко лице. В този случай собствеността ще възникне само след държавна регистрация на споразумението в Rosreestr.

След вписване делбата на апартамента между съсобствениците може да се извърши по следните начини:

на всеки гражданин се дава дял, създаден в резултат на приватизация;
разпределение на имуществото по равно, ако е установена съвместна форма на собственост;
Ако имотът е придобит от съпрузи по време на брака, тогава разделянето на апартамента след развод се извършва или въз основа на брачен договор, или чрез сключване на доброволно споразумение за разделяне, или в съда.

Ако апартаментът е закупен с майчински капитал

Ако апартамент е закупен от семейство, използващо майчински капитал, тогава той се регистрира между членове на семейството в акции. Също така закупеният апартамент (стая, къща) може да бъде регистриран само на името на деца. В този случай след развода жилището няма да бъде включено в общата собственост на съпрузите и няма да подлежи на делба.

Ако апартаментът е регистриран на всички членове на семейството, тогава при разделянето на апартамента в случай на развод всеки участник получава дела, който е вписан за него в документите за собственост.

Не малко значение има размерът на майчинския капитал и цената на закупеното жилище. Ако родителите добавят по-малка сума за закупуване на апартамент от майчинския капитал, тогава жилищното пространство трябва да бъде регистрирано на името на децата.

Ако апартаментът е с ипотека

Ако апартамент е закупен от съпрузи по време на брака с помощта на ипотечно кредитиране, тогава съгласно Федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ и чл. 37, чл. 39 от ЗК на Руската федерация, той се признава за съвместно придобита собственост и подлежи на разделяне при равни части.

В този случай банката може да направи анализ на платежоспособността на всеки от партньорите и въз основа на това има право да предложи да продаде ипотекираното жилище, да изплати дълга по ипотечния кредит и да раздели останалите средства от продажбата по равни части между съпрузите.

Ако един от съпрузите иска да запази апартамента за себе си, тогава е възможна опцията за изкупуване на дела на другия съсобственик.

На колко дяла може да се раздели апартамента?

Законодателят оставя този въпрос на преценката на самия собственик. Тоест в случая важи принципът на свободно разпореждане с имуществото си. Собственикът има право да раздели имота си на 2,4,10,100,1000 и т.н. Няма никакви ограничения.

Определянето на дялове в недвижимо имущество обаче от гледна точка на възможността за последващо разпореждане с дела е неподходящо.

важно!Подарявайки или продавайки своя дял на което и да е лице, собственикът губи собствеността върху този дял. Тоест ще можете да се разпореждате само с вашия дял. Разбира се, другият съсобственик няма да може да продаде дела, без предварително да уведоми другия съсобственик. Това задължение обаче се управлява добре на практика чрез даряване на част от дела на трето лице с последваща продажба.

В крайна сметка ще бъде неприятно да живеете в апартамент или частна къща с непознати и ако не бъде постигнато споразумение относно процедурата за използване на имота, то ще трябва да бъде установено в съда.

Тоест определянето на дялове в недвижими имоти винаги е свързано с риск от неправилно изпълнение или неизпълнение на задължения за притежаване, ползване и разпореждане с дялове от друг собственик на дялове.

И така, в тази статия разгледахме нюансите на разделянето на недвижими имоти на акции, сключването на подходящо споразумение и възможните пречки, ако искате да отчуждите дял.

ВНИМАНИЕ!Поради скорошни промени в законодателството, информацията в тази статия може да не е актуална! Нашият адвокат ще ви консултира безплатно - пишете във формата по-долу.

Кажи на приятелите си!