Trennung von Wohnungen. Wohnungsaufteilung Wohnungsaufteilung, Video

Die Aufteilung von Wohnungen ist im modernen Moskau und in der Region Moskau ein weit verbreitetes Phänomen

In 95 % der Fälle handelt es sich um benachbarte Wohnungen, die „horizontal“ liegen. In unserer Praxis kam es jedoch zu Fällen der Trennung von zweigeschossigen Wohnungen (vertikale Wohnungstrennung).

Die Aufteilung der Wohnungen erfolgt nach zwei Grundprinzipien:

Aufteilung einer bisher einzigen Wohnung in zwei (mit obligatorischem Vorhandensein von zwei Badezimmern).
Zwei Wohnungen waren zuvor verbunden (mit Zustimmung zu ihrer Zusammenlegung) und der Eigentümer hatte das Bedürfnis, sie erneut aufzuteilen.

Beispiel für bereits zusammengelegte Wohnungen:

Bei der Betrachtung der Grundprinzipien der Wohnungsaufteilung beschreiben wir die Vor- und Nachteile jeder Variante.

Aufteilung einer bisher einzigen Wohnung in zwei Teile

Das ist sofort erwähnenswert Voraussetzung für die Aufteilung einer Wohnung ist das Vorhandensein von zwei Badezimmern(eigentlich zwei Sanitärbereiche) mit gemeinsamen Steigleitungen, jede Wohnung verfügt über ein eigenes Bad und einen separaten Eingang zur Küche.

Andernfalls ist eine Trennung nicht möglich. Das Hauptproblem für Kunden ist der Einbau einer Küche (zusätzlich zur Designküche) in eine neu geschaffene Wohnung. Schließlich befanden sich an seiner Stelle zunächst Wohnräume. Für den Einbau von Küchen sollten Sie zunächst eine Reihe verbindlicher aktueller Normen und Anforderungen berücksichtigen:

Zunächst lohnt es sich, nach Ansicht von Experten die rationalste Option in Betracht zu ziehen – die Installation einer Küchennische (ein Nebenraum ohne Essbereich, ausgestattet mit einem Herd mit Zwangsbelüftung) in einem Nichtwohnbereich, normalerweise einem Flur oder einer Speisekammer.

Zu den Vorteilen solcher Küchen gehören neben der nicht unbedingt notwendigen natürlichen Sonneneinstrahlung und lichtdurchlässigen Trennwänden auch erhebliche Einsparungen an Wohnraum.

Wenn die Frage des Einbaus einer vollwertigen Küche für den Kunden von grundlegender Bedeutung ist, gehen wir direkt zur Betrachtung der aktuellen Normen und Anforderungen für den Einbau von Küchen über.

Wohnungstrennung, Video:

In folgenden Fällen ist der Kücheneinbau nicht möglich:

Das Vorhandensein von Wohnräumen auf der Etage unterhalb des geplanten Standorts der Küche.

Die Übertragung ist jedoch möglich, wenn: Die Küche wird in den Raum verlegt, ohne dass sich die Wohnverhältnisse für irgendjemanden verschlechtern.

Beispielsweise befindet sich die Wohnung im ersten Stock oder im 2./3. Stock, darunter befindet sich jedoch ein Nichtwohngebäude.

Gasherd.
Bei einem Umbau mit Aufteilung einer Einzimmerwohnung führt der Einbau einer Küche in das einzige Wohnzimmer lediglich zum Verlust des Wohnstatus, was ebenfalls im Widerspruch zu aktuellen Standards steht.
Der Einbau einer Küche unter den Bädern und Badewannen darüber liegender Wohnungen ist wiederum verboten, um eine Verschlechterung der eigenen Wohnverhältnisse zu vermeiden.

Bei Küchen ist die Frage also mehr oder weniger klar.

Kommen wir zum nächsten wichtigen Punkt: Die aktuelle Gesetzgebung legt eindeutig die folgende Bedingung fest: Verfügbarkeit eines separaten Eingangs zu jeder Wohnung.

Die Installation kann entweder vom Treppenabsatz aus, durch Durchbrechen eines separaten Eingangs oder durch Abzäunung erfolgen Vorraum, innerhalb der bestehenden Wohnung. Im zweiten Fall verlieren wir beim Trennen entsprechend eine gewisse Fläche. Da es außerhalb der Zone beider Wohnungen bleibt und in das Gemeinschaftseigentum übergeht.

Beispiel einer Wohnungsaufteilung:

Der Plan nach der Sanierung zeigt, dass durch die Wohnungsteilung der Vorraum zum Gemeinschaftseigentum wurde. Die Eingangstüren zu den abgetrennten Wohnungen befinden sich im Vorraum, daher kann dessen Fläche in der Gesamtaufnahme keiner der Wohnungen berücksichtigt werden.

Es ist zu bedenken, dass die Wohnungsinspektion dieses Ereignis als Beeinträchtigung des Gemeinschaftseigentums einstufen kann, wenn wir einen neuen Eingang vom Treppenabsatz aus einrichten (erster Fall). Und daraus folgt die Notwendigkeit, eine schriftliche Zustimmung von 2/3 der Bewohner des Hauses einzuholen.

Die obige Sanierung zur Aufteilung von Wohnungen bezieht sich auf komplexe Designlösungen. Daher sind wir verpflichtet, ein vollständiges Paket an Konstruktionsdokumentationen zu entwickeln. Einschließlich eines technischen Abschlusses und eines Sanierungsprojekts sowie einer Zustimmung, die die Möglichkeit der Durchführung dieser Sanierung bestätigt.

Betrachten wir die zweite Möglichkeit der Aufteilung der Wohnungen in zwei (zuvor zusammengefasste) Wohnungen.

Als erstes müssen Sie ein Sanierungsprojekt zur Aufteilung der Wohnungen in Auftrag geben. Die Aufteilung selbst wird häufig im Zusammenhang mit der Errichtung einer Wohnungstrennwand (wenn die Wand vollständig demontiert wurde) oder der Abdichtung einer zuvor hergestellten Wohnungsöffnung betrachtet.

Vergessen Sie auch nicht, den zweiten Eingang zur Wohnung wiederherzustellen, falls dieser zuvor blockiert war. Das Positive an dieser Art der Sanierung ist, dass bei horizontal benachbarten Wohnungen oft auf die Unterschriftensammlung von Bewohnern verzichtet werden kann.

Bei der Trennung einer zweigeschossigen Wohnung, die vertikal (mit einem Treppenhaus) verbunden ist, ist die Zustimmung der Bewohner nicht erforderlich. Da die Arbeiten innerhalb der Wohnungen durchgeführt werden und den Gemeinschaftsbereich des Hauses nicht beeinträchtigen, ist beim Abdichten der Öffnung in der Decke ein Kraftstoffbefüllungskomplex vom Autor des Hausprojekts erforderlich.

Vergessen Sie bei der Aufteilung einer Wohnung nicht, die bisher einheitlichen Wasserversorgungs- und Stromsysteme aufzuteilen. Die Aufteilung des Stromnetzes in die beiden neu entstandenen Wohnungen erfolgt durch Mosenergo. Dazu muss der Eigentümer eine Genehmigung einholen: Ein Abgrenzungsgesetz „zum Anschluss zusätzlicher Stromkapazität“. Das Ergebnis: zwei Stromzähler, einer in jeder organisierten Wohnung, und zwei persönliche Konten.

Das Wasserversorgungssystem ist nach dem gleichen Schema unterteilt: Von den Steigleitungen zum Zähler werden zwei unabhängige Auslässe hergestellt. Der Eigentümer muss das Konto von Mosvodokanal trennen.

Das bereits abgeschlossene Projekt zur Trennung benachbarter Wohnungen können Sie auf der Website im Bereich „Unsere Arbeit“ kennenlernen.

Nachfolgend finden Sie ein Beispiel für die Aufteilung einer 4-Zimmer-Wohnung in einem 15-stöckigen Backsteingebäude nach Einzelprojekt:

Bei Aufteilung einer nichtprivatisierten Wohnung:

Jegliche rechtliche Manipulation einer nichtprivatisierten Wohnung ist nur mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters möglich. Wenn die Wohnung jedoch Eigentum der Stadt ist, ist es nahezu unmöglich, Vereinbarungen mit dem Amt für Wohnungspolitik und der Stadtverwaltung einzuholen.

Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften, Aufteilung von Privatkonten

Bei der Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften kommt es darauf an, ob es sich um eine kommunale oder gemeinschaftliche Wohnung handelt. Handelt es sich um eine kommunale Wohnung, erfolgt die Verteilung der Anteile durch die Gemeinde. Die Zuteilung eines Anteils erfolgt auf Grundlage eines Antrags des Arbeitgebers. Um die Zahlung von Versorgungsleistungen zu vereinfachen, wird bei der Verwaltungsgesellschaft ein Antrag auf Aufteilung der Privatkonten gestellt.

Die Aufteilung eines Privatkontos bestimmt entgegen der landläufigen Meinung nicht den „Hausherrn“, sondern ist ein banales Finanzdetail.

In der Praxis kommt die Aufteilung in zwei Wohnungen deutlich seltener vor als die Zusammenlegung von zwei oder mehreren Wohnungen zu einer. Es gibt jedoch Situationen, in denen es notwendig ist, ein großes Kind in zwei zu trennen, zum Beispiel bei einer Erbschaft an mehrere Verwandte oder bei der Scheidung ehemaliger Ehegatten.

Ist es möglich, die Wohnung in zwei separate Wohnungen zu teilen?

Sie haben also eine große Wohnung, möchten diese aber in zwei separate Wohnungen aufteilen. Die Gründe können unterschiedlich sein:

Ehepartner lassen sich scheiden und möchten eine Wohnung in zwei Teile aufteilen, damit jeder von ihnen einen separaten Wohnraum erhält;
Verwandte haben eine Wohnung geerbt, wollen diese aber nicht verkaufen, um den Erlös aufzuteilen; sie wollen auch keine gemeinsame Wohnung besitzen;
das Kind ist erwachsen, hat geheiratet, es wird ein separater Wohnraum benötigt, den es von einer großen Familienwohnung trennen möchte;
Wir haben die Immobilie aus geschäftlichen Gründen gekauft, da zwei separate Wohnräume deutlich teurer sind als einer auf gleicher Fläche.

Dabei werden sowohl bisher zusammengelegte Wohnungen als auch solche, die ursprünglich einen Wohnraum bildeten, geteilt. Ihre Trennung erfolgt jedoch auf unterschiedliche Weise.

Wohnungen, die zuvor zu einer zusammengefasst wurden

Die Aufteilung eines solchen Wohnraums bereitet in der Regel keine Schwierigkeiten. Dies bedeutet jedoch nicht, dass für die Aufteilung lediglich eine Trennwand zwischen zwei Wohnungen errichtet werden muss und Sie einige Anstrengungen unternehmen müssen, nämlich:

Bestellen Sie ein Sanierungsprojekt oder führen Sie es selbst durch. Das Projekt muss den Bau einer Trennwand zwischen den Wohnungen und die Wiederherstellung eines geschlossenen oder zuvor versiegelten Eingangs zur zweiten Wohnung vom Treppenhaus aus berücksichtigen. In den meisten Wohnungen werden bei der Zusammenlegung das zusätzliche Badezimmer und die Toilette entfernt; bei der umgekehrten Sanierung müssen Sie sich um deren Restaurierung kümmern; Sie müssen auch einen Platz für zwei Küchen oder Küchennischen finden.
Achten Sie auf die Trennung eines einzigen Strom- und Wasserversorgungssystems, das zuvor zu einem einzigen System zusammengefasst wurde. Hierzu ist die Einholung von Genehmigungen der Wasser- und Stromversorgungsunternehmen erforderlich.
Holen Sie die Genehmigung für die Sanierung bei der örtlichen Gemeinde ein. Wenn das Sanierungsvorhaben allen Standards entspricht und ihm alle erforderlichen Unterlagen beigefügt sind, gibt es keine Genehmigungsprobleme.
Nehmen Sie die eigentliche Aufteilung des Wohnraums vor.
Erhalten Sie ein Arbeitsinspektionszertifikat.
Registrieren Sie den Besitz jeder Zweitwohnung.

Eine große Wohnung

Es ist viel schwieriger, eine große Wohnung, beispielsweise eine Vierzimmerwohnung, in zwei Zweizimmerwohnungen aufzuteilen. Laut Gesetz muss jede der Nebenwohnungen über Badezimmer (Badezimmer oder Dusche und WC) verfügen, es ist notwendig, einen Küchenbereich einzurichten und auch einen separaten Ausgang zum Flur einzurichten.

Wenn bei der Aufteilung einer zuvor zusammengelegten Wohnung die Plätze für Badezimmer und Toiletten einfach an ihren ursprünglichen Platz zurückgebracht werden können, dann befanden sich im zweiten Fall an den Orten, an denen solche Räumlichkeiten vorgesehen sind, zuvor Wohnzimmer, das heißt, es wird so sein notwendig sein, einen Teil der Wohnfläche in Nichtwohnraum zu verlegen. Das ist ziemlich schwierig und meistens unmöglich.

Ähnlich verhält es sich mit der Ausstattung von zwei Küchen. Eine Küche existiert bereits, die zweite muss noch gestaltet werden, und hier gelten bestimmte Regeln, zum Beispiel:

Es ist verboten, eine Küche einzurichten, wenn sich im darunter liegenden Stockwerk ein Wohnzimmer befindet, da sich dadurch die Lebensbedingungen der im unteren Stockwerk wohnenden Nachbarn verschlechtern.
Wenn Sie planen, einen Gasherd zu installieren, ist eine Küchennische im Wohnzimmer einer Einzimmerwohnung nicht akzeptabel, da der Raum, in dem der Gasherd installiert ist, von vornherein als Nichtwohnraum gilt.
Aufgrund der Verschlechterung der Wohnverhältnisse in der umzubauenden Wohnung ist die Ausstattung einer Küche verboten, wenn die darüber liegende Wohnung über Toiletten oder Bäder verfügt.

Nur wenn alle diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist die Aufteilung einer Wohnung in zwei separate Wohnungen möglich.

Ein großes Problem wird es auch bei der Einrichtung eines separaten Ausgangs für die zugewiesene Nebenwohnung geben. Da Sie beim Öffnen der Tür zum Treppenabsatz eine tragende Wand durchbrechen müssen, ist die Zustimmung aller Eigentümer anderer Wohnungen erforderlich. Alternativ besteht die Möglichkeit, den Vorraum innerhalb der Hauptwohnung abzuzäunen, was natürlich zum Verlust von Wohnraum führt, da der Vorraum zum Gemeinschaftseigentum wird.

So teilen Sie eine Wohnung in zwei separate Wohnungen auf

Die Aufteilung eines Wohngebäudes in mehrere separate Gebäude bezieht sich auf die Sanierung, daher werden alle Maßnahmen durch das Wohnungsgesetz der Russischen Föderation geregelt.

Unter Sanierung versteht man jede Änderung der Konfiguration eines Wohngebäudes, die eine Änderung des technischen Passes erfordert. Die Sanierung kann Folgendes umfassen:

Verschieben oder Demontieren von Trennwänden, Tür- und Fensteröffnungen;
Zusammenlegung oder Aufteilung von Wohnungen;
Anordnung von Badezimmern, Küchen;
Vergrößerung der Wohnfläche durch Hauswirtschaftsräume;
Installation von Partitionen;
einige andere Aktionen.

Für die Aufteilung einer Wohnung benötigen Sie:

Sorgen Sie für einen separaten Ausgang für den zweiten Wohnraum. Da die Umfassungswände jeder Wohnung dauerhaft sind, muss zusätzlich zur Planung des Ausgangs ein Projekt zur Verstärkung der tragenden Wand entwickelt werden. Dies ist das Vorrecht einer spezialisierten Organisation, die sich mit der Planung solcher Arbeiten befasst.
Gestalten Sie ein Sanierungsprojekt so, dass nicht alle neuen Badezimmer im Raum über der Küche oder dem Wohnzimmer der darunter liegenden Wohnung landen. Außerdem muss die Bedingung erfüllt sein, dass die geplante Küche nicht über dem Wohnzimmer der darunter liegenden Nachbarn liegt.
Der Planer muss für eine separate Belüftung von Küche und Bad sorgen, da eine Kombination der Lüftungskanäle von Badezimmern und Toiletten mit den gleichen Strukturen für Küchen nicht akzeptabel ist.
Für jede der Nebenwohnungen ist die Genehmigung und Installation separater Stromzähler sowie Warm- und Kaltwasserzähler erforderlich.

Alle oben genannten Maßnahmen erfordern besondere Fähigkeiten und Kenntnisse, sodass es nicht möglich ist, eigenständig ein Projekt zum Umbau und zur Aufteilung einer Wohnung in zwei Teile zu erstellen. Es ist notwendig, Hilfe von spezialisierten Designorganisationen in Anspruch zu nehmen.

Algorithmus zur Wohnungsaufteilung

Der gesamte Prozess der Wohnraumaufteilung muss in einer bestimmten Reihenfolge und nach einem bestimmten Algorithmus ablaufen:

Design.
Koordination mit lokalen kommunalen Organisationen.
Der Vorgang der tatsächlichen Aufteilung einer Wohnung in zwei.
Überprüfung der durchgeführten Arbeiten und Erstellung eines Inspektionsberichts.
Registrierung von Zweitimmobilien.

Design

Um ein Projekt zur Aufteilung einer Wohnung zu entwickeln, müssen Sie sich an eine spezialisierte Planungsorganisation wenden und dieser einen technischen Pass der Wohnräume oder einen Grundriss und eine Erläuterung vorlegen.

Ein Fachmann besucht die Wohnung, um alle Räumlichkeiten zu besichtigen und zu vermessen sowie die Maßnahmen für die geplante Sanierung abzuklären. Wenn die Wohnungseigentümer bereits versucht haben, eine Sanierungsskizze zu erstellen, prüft ein Mitarbeiter der Planungsorganisation die Möglichkeit, Änderungen gemäß der Kundenskizze vorzunehmen.

Nach der Voruntersuchung erstellt der Facharzt ein Fazit, das folgende Informationen enthält:

Daten über die Eigentums- und Gestaltungsmerkmale der geteilten Wohnung.
Sofern vorhanden, alle festgestellten Mängel.
Schlussfolgerungen zur Zulässigkeit (oder Unzulässigkeit) von Maßnahmen zur Aufteilung des Wohnraums in zwei getrennte Räume. In diesem Teil des Dokuments gibt der Sachverständige auch an, ob die geplante Grundstücksaufteilung gegen Bauvorschriften und -vorschriften sowie die Rechte der Nachbarn verstößt (oder nicht verstößt).

Kommt der Fachmann zu dem Schluss, dass eine Aufteilung der Wohnung technisch möglich ist, wird ein Sanierungsprojekt vorbereitet; die Vorbereitungszeit für ein solches Projekt beträgt 2-7 Kalendertage. Das fertige Sanierungsprojekt umfasst:

Allgemeine Informationen zu den Wohnräumen.
Welche Maßnahmen werden zur Sanierung vorgeschlagen?
Plan des Hauptwohnraums vor Beginn der Arbeiten.
Plan der Zweitwohnungen nach Fertigstellung der Unterteilung.
Ein Plan aller Bauwerke, die abgebaut werden müssen.
Plan der zur Installation vorgeschlagenen Strukturen.
Anwendungen.

Das Projekt wird durch die Unterschrift des Leiters der Designorganisation und das Siegel beglaubigt.

Wenn ein Mitarbeiter der Designorganisation zu dem Schluss kommt, dass eine Aufteilung des Wohnraums in zwei separate Räume nicht möglich ist, können wir dem ein Ende setzen. Keine Behörde wird Sanierungsarbeiten ohne positives Fazit der Planungsorganisation zulassen, aber wenn Sie diese ohne Genehmigung durchführen, können Sie keine Zweitwohnungen anmelden, Sie können diese in Zukunft nicht mehr verkaufen oder verschenken.

Sollte sich darüber hinaus in der Zukunft herausstellen, dass Sie eine eigenmächtige Sanierung der Wohnung vorgenommen haben, werden die örtlichen Behörden auf Kosten des Eigentümers einen Antrag auf Rückführung des Objekts in seinen alten Zustand stellen. Und es besteht für Sie keine Aussicht auf eine positive Gerichtsentscheidung.

Koordinierung

Die Abstimmung der geplanten Sanierung mit den örtlichen Behörden ist zwingend erforderlich, andernfalls gelten alle Arbeiten zur Aufteilung der Wohnung als rechtswidrig.

Stufen

Der gesamte Genehmigungsprozess ist in mehrere Phasen unterteilt, deren Reihenfolge eingehalten werden muss und außerdem ist es erforderlich, jeden der folgenden Punkte zu erfüllen:

ein Projekt erstellen und eine positive Stellungnahme einer spezialisierten Organisation einholen;
Sammlung von Dokumenten, die zur Erlangung der Genehmigung erforderlich sind;
Besuch bei der Wohnungsinspektion und Einreichung eines Antrags auf Sanierungsgenehmigung unter obligatorischer Beifügung aller erforderlichen Unterlagen zum Antrag;
nach Einholung der Genehmigung werden Arbeiten zur Aufteilung der Wohnung durchgeführt;
die Kommission prüft die durchgeführten Arbeiten und erstellt eine Abnahmebescheinigung für die Aufteilung von Wohnräumen;
Inbetriebnahme von Nebenwohnräumen.

Dokumentation

Um die Erlaubnis zur Aufteilung einer Wohnung zu erhalten, müssen bei den örtlichen Behörden folgende Unterlagen eingereicht werden:

Antrag auf Erlaubnis zur tatsächlichen Teilung des Grundstücks;
Eigentumsurkunden für Wohnimmobilien;
Sanierungsprojekt;
Abschluss einer Fachorganisation über die Möglichkeit der Durchführung von Arbeiten zur Aufteilung der Wohnung;
Fotokopie des Reisepasses des Antragstellers;
Meldebescheinigung für die Wohnung;
Zustimmung zur Sanierung aller Eigentümer von Wohngebäuden;
ggf. die Zustimmung der Nachbarn zum Umbau (erforderlich bei der Regelung des Ausgangs einer neu geschaffenen Wohnung zu einem gemeinsamen Flur);
Erlaubnis von Gasdiensten (wenn Sie planen, Gasgeräte zu installieren oder zu bewegen);
Erlaubnis des Elektrikers zum Einbau neuer Messgeräte;
Befindet sich die Wohnung in einem Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, ist zusätzlich eine denkmalschutzrechtliche Stellungnahme zur Sanierungsmöglichkeit erforderlich.

Für die Erstellung eines Antrags auf Genehmigung einer Sanierung sind bestimmte Voraussetzungen zu erfüllen; er muss folgende Angaben enthalten:

personenbezogene Daten der Wohnungseigentümer;
Eigentumsform des Objekts;
eine Beschreibung der Umstände, unter denen die tatsächliche Aufteilung der Wohnung erforderlich war;
Unterschrift aller Wohnungseigentümer.

Datum des Eingangs des Antrags und der beigefügten Unterlagen;
Seriennummer laut Zulassungsbuch;
Nummer der vom Beamten bei der Annahme von Dokumenten ausgestellten Quittung;
eine Notiz, aus der hervorgeht, dass der Antrag angenommen wurde;
Position und Unterschrift der verantwortlichen Person.

Musterantrag für die Sanierung einer Wohnung

Fristen

Ist die Aufteilung einer bisher zusammengelegten Wohnung in eine Wohnung geplant, reicht oft eine Sanierungsskizze aus; in diesem Fall ist die Genehmigungsfrist minimal: spätestens ein bis zwei Monate ab Einreichung des Antrags an die Gemeinde. Eine projektgemäße Sanierung wird innerhalb von vier Monaten in Betracht gezogen. Am längsten dauert die Koordinierung von Arbeiten, bei denen tragende Wände und Kapitalstrukturen manipuliert werden; in diesem Fall kann es bis zu sechs Monate dauern, bis die örtlichen Behörden den Antrag auf Aufteilung der Wohnung prüfen.

Nach Erhalt der Sanierungsgenehmigung müssen alle Änderungen in der vZTA erfasst und neue Titeldokumente eingeholt werden; dies kann etwa zwei Monate dauern.

Kommunale Behörden können die Genehmigung verweigern; dies ist möglich in folgenden Fällen:

die erforderlichen Unterlagen wurden nicht eingereicht oder fehlen teilweise;
Dokumente wurden gesammelt und eingereicht, jedoch nicht bei der zuständigen Behörde;
Das Sanierungsprojekt entspricht nicht den Anforderungen der geltenden Gesetzgebung der Russischen Föderation.

Hat ein Bürger eine Ablehnung der Zustimmung erhalten, ist sich aber sicher, dass die Ablehnung rechtswidrig ist, kann er dagegen vor Gericht Berufung einlegen.

Überprüfung abgeschlossener Arbeiten

Nachdem alle Arbeiten zur Aufteilung der Wohnung abgeschlossen sind, müssen Hauseigentümer dies der örtlichen Gemeinde melden. Ein Wohnungsinspektor prüft die Übereinstimmung der Sanierung mit der erhaltenen Genehmigung und dem Wiederaufbauprojekt.

Bei der Abnahme der Sanierung prüft er:

inwieweit die durchgeführte Sanierung dem vereinbarten Projekt entspricht;
Sind alle Versorgungseinrichtungen zugänglich?
inwieweit alle Bauvorschriften und Vorschriften eingehalten werden.

Wenn das Projekt Maßnahmen vorsieht, die das Gemeinschaftseigentum betreffen (Anordnung einer neuen Tür in der Hauptmauer, eines neuen Ausgangs zum Treppenabsatz usw.), wird zusammen mit einem städtischen Mitarbeiter ein Vertreter der HOA oder der Verwaltungsgesellschaft einbezogen die Kommission.

Die Besichtigung von Wohnräumen muss im Beisein der Grundstückseigentümer erfolgen.

Nach der Besichtigung wird eine Abnahmebescheinigung für Zweitwohnungen erstellt, in der ein Vertreter der Wohnungsinspektion:

vermerkt im Plan die Lage der Bauwerke und deren Übereinstimmung mit dem Entwurf;
bestimmt ihren Zustand;
führt die notwendigen Messungen durch;
nimmt den Standort und die Einhaltung der Gestaltung der Versorgungseinrichtungen zur Kenntnis;
misst die Festigkeit und andere technische Eigenschaften der verwendeten Baustoffe.

Das Gesetz wird in drei Exemplaren erstellt, von denen eines bei den Eigentümern verbleibt, das zweite an die BTI übertragen wird und das dritte im Archiv der Kommunalverwaltung verbleibt. Die Unterzeichner des Gesetzes sind:

Eigentümer der Räumlichkeiten;
der Vertreter der Gemeinde, die die Abnahme durchgeführt hat;
Vertreter der Verwaltungsgesellschaft oder Wohnungseigentümergemeinschaft (sofern diese bei der Abnahme anwesend waren).

Preis

Die Kosten einer Genehmigung hängen von vielen Faktoren ab:

Lage der Wohnung;
Bereich der Räumlichkeiten;
Gebäudestatus;
Umfang der geleisteten Arbeit.

Die ungefähren Beträge, die bei der Sanierung in Moskau zu zahlen sind, sind in der Tabelle aufgeführt.

Zusammenfassend können wir schlussfolgern: Die tatsächliche Aufteilung einer Wohnung in zwei isolierte Wohnungen ist ein ziemlich komplexer und mühsamer Prozess, der nicht nur enorme materielle, sondern auch erhebliche physische und moralische Kosten erfordert. Ohne die Hilfe von Spezialisten ist dies nicht möglich. Es ist notwendig, sowohl Mitarbeiter von Designinstituten als auch Rechtsanwälte einzubinden, die Ihnen sagen, welche Unterlagen im Einzelfall benötigt werden, was und in welcher Reihenfolge zu tun ist, damit der Prozess der Wohnungsaufteilung so schnell wie möglich abläuft und möglichst kostengünstig.

Pavel, guten Tag! Wenn wir eine Analogie zu Grundstücken ziehen, hat das Finanzministerium mehrere Erklärungen formuliert, dass in diesem Fall neue Immobilienobjekte entstehen und dementsprechend die Besitzdauer ab dem Datum der Eintragung des Rechts auf neue Objekte berechnet wird. Dementsprechend wird in Ihrem Fall bei der Anmeldung des Rechts auf zwei neue Wohnungen die Frist ab dem Datum der Anmeldung dieser Wohnungen berechnet. In diesem Fall gilt jedoch gem. aus Art. 220 haben Sie das Recht, einen Steuerabzug vorzunehmen, indem Sie die Einkünfte aus dem Verkauf von Wohnungen um den Betrag der Ausgaben für deren Erwerb reduzieren. Die Schwierigkeit liegt im Fehlen einer Methode zur Kostenberechnung in diesem Fall in der Abgabenordnung. Analog zum Grundstück wies das Finanzministerium in einer seiner Klarstellungen auf die Möglichkeit hin, eine Berechnung auf der Grundlage des Verhältnisses der Fläche neuer Grundstücke zu den Anschaffungskosten zu verwenden. Diese. für eine Million gekauft, in zwei gleiche Grundstücke aufgeteilt, und die Kosten werden ebenfalls mit 500.000 berechnet. Bei Wohnungen ist natürlich alles komplizierter, aber grundsätzlich ist es möglich, diese Kosten zu berücksichtigen.

Frage: Seit 2002 besitzt eine Einzelperson eine Acht-Zimmer-Wohnung, die durch die Zusammenlegung von drei Wohnungen entstanden ist. Im Jahr 2008 wurde diese Wohnung durch Aufteilung eines Anteils auf zwei Wohnungen aufgeteilt, für die eine Bescheinigung über die staatliche Eigentumsregistrierung jeder Wohnung ausgestellt wurde. Hat eine natürliche Person Anspruch auf einen Grundsteuerabzug für die Einkommensteuer im Falle des Verkaufs einer der Wohnungen, deren Eigentum ihr seit mehr als 3 Jahren gehört, für die jedoch eine Bescheinigung über die staatliche Registrierung des Eigentums vorliegt? erst 2008 ausgestellt?
Antwort:
FINANZMINISTERIUM DER RUSSISCHEN FÖDERATION
BRIEF
vom 24. Oktober 2008 N 03-04-05-01/398
Das Ministerium für Steuer- und Zolltarifpolitik prüfte das Schreiben zur Frage der Erlangung eines Grundsteuerabzugs für den Verkauf einer der beiden Wohnungen, die dem Steuerpflichtigen weniger als drei Jahre gehörte, und gemäß Art. 34.2 der Abgabenordnung der Russischen Föderation (im Folgenden als Steuergesetzbuch bezeichnet) erläutert Folgendes.
Gemäß den Absätzen. 1 Satz 1 Kunst. Gemäß Art. 220 des Gesetzbuches hat der Steuerpflichtige bei der Bestimmung der Höhe der Steuerbemessungsgrundlage Anspruch auf einen Abzug der Grundsteuer, insbesondere in Höhe der Beträge, die der Steuerpflichtige im Steuerzeitraum aus dem Verkauf von Wohnhäusern, Wohnungen, Zimmern, Dazu zählen privatisierte Wohnräume, Datschen, Gartenhäuser oder Grundstücke sowie Anteile an der genannten Immobilie, die sich weniger als drei Jahre im Besitz des Steuerpflichtigen befanden, insgesamt jedoch nicht mehr als 1.000.000 Rubel.
In diesem Artikel des Gesetzes sind keine Beschränkungen hinsichtlich der Anzahl der Immobilienobjekte (Anteile daran) festgelegt, bei deren Verkauf ein Abzug von der Grundsteuer möglich ist.
Da für jedes einzelne Immobilienobjekt (Anteile daran) ein Grundsteuerabzug vorgesehen ist, wird die Besitzdauer eines solchen Objekts durch den Steuerpflichtigen ab dem Datum seiner Eintragung in das einheitliche staatliche Register der Rechte an Immobilien und Transaktionen gezählt damit.

Gehört die Wohnung vollständig einer Person, so hat diese das Recht, die gesamte Wohnung oder einen Anteil daran auf eigenen Wunsch an eine beliebige Person zu verkaufen, zu verschenken.

Befindet sich eine Wohnung im Anteilseigentum mehrerer Personen, so hat jeder Anteilseigentümer das Recht, über seinen Anteil nach Belieben zu verfügen.

Soll jedoch ein Anteil an einer privatisierten Wohnung verkauft werden, ist eine vorherige Benachrichtigung des anderen Miteigentümers und ein Angebot zum Kauf des Anteils erforderlich, da dieser ein Vorkaufsrecht hat. Diese Regelung gilt nicht für Rechtsbeziehungen, bei denen es sich um die Schenkung einer Aktie handelt.

Miteigentumsrecht und Größe der Anteile

Das Miteigentumsrecht ist in Art. geregelt. 244 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation und die Bedingungen für die Veräußerung von Gemeinschaftseigentum sind im Bundesgesetz „Über die staatliche Registrierung von Immobilien“ vom 13. Juli 2015 Nr. 218-FZ festgelegt. Somit werden die Anteile einzelner Eigentümer an einer einzelnen Immobilie ermittelt. Gleichzeitig müssen Transaktionen, die mit einem eigentumsrechtlichen Anteil durchgeführt werden können, notariell beglaubigt und bei den Behörden von Rosreestr registriert werden.

Die Größe der Anteile kann in Abhängigkeit von den Gründen für die Entstehung des Miteigentums festgelegt werden. Der Anteil am Miteigentumsrecht wird üblicherweise als Bruchteil ausgedrückt und in der Bescheinigung über die staatliche Eigentumsregistrierung angegeben. Gemäß den Normen des Zivilrechts gelten die Anteile der Teilnehmer als gleich, sofern sich aus dem Gesetz, der Vereinbarung oder dem Wesen der zwischen ihnen bestehenden Beziehungen nichts anderes ergibt.

Ein wichtiger Umstand ist, dass jeder Teilnehmer das Recht hat, über seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum selbständig zu verfügen – zu verkaufen, zu spenden usw.

Die Höhe des Anteils am Miteigentumsrecht kann sich aus verschiedenen Gründen ändern: Änderung der Zusammensetzung der Beteiligten, Einführung von Verbesserungen, die der Eigentümer an der Immobilie vorgenommen hat usw.

Wichtig! Die Ausübung des Miteigentumsrechts erfolgt im gegenseitigen Einvernehmen aller Eigentümer. Wenn sich die Miteigentümer über Fragen des Eigentums und der Nutzung des Gemeinschaftseigentums nicht einig sind, haben sie das Recht, den Streit vor Gericht beizulegen.

Das Recht jedes Teilnehmers, über seinen Anteil am Gemeinschaftseigentum zu verfügen, ist real und gesetzlich vor Angriffen der Eigentümer anderer Anteile geschützt, wenn dieses Recht ordnungsgemäß formalisiert ist.

Wie teilt man eine Wohnung in Wohngemeinschaften auf?

Die Gründe und Arten der Teilung des gemeinschaftlichen Eigentums sowie die Zuteilung eines Anteils am Recht des gemeinschaftlichen Eigentums sind unterschiedlich. Gleichzeitig erlischt bei Zuteilung des Anteils eines der Teilnehmer das Eigentumsrecht für ihn. In beiden Fällen sind solche Klagen jedoch sowohl mit Zustimmung aller Miteigentümer als auch durch eine gerichtliche Entscheidung möglich.

Die Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften ist auf drei verschiedene Arten möglich:

durch Abschluss einer Vereinbarung über die Aufteilung der Anteile an der Wohnung;
durch Abschluss eines Ehevertrages;
gerichtlich.

Vereinbarung über die Aufteilung der Anteile an einer Wohnung

Ich möchte darauf hinweisen, dass das gemeinsame Eigentum an Immobilien sowohl geteilt als auch gemeinschaftlich sein kann. Im ersten Fall stehen die Anteile bereits fest und jeder Eigentümer verfügt über eine Bescheinigung über einen bestimmten Anteil an der Wohnung. Im zweiten Fall werden die Anteile nicht ermittelt.

Miteigentum entsteht am Vermögen der Ehegatten (sofern kein Ehevertrag oder keine Vereinbarung über die Güteraufteilung besteht oder die Anteile nicht festgelegt sind), am Vermögen von Datscha-Genossenschaften, am Vermögen eines landwirtschaftlichen Betriebes (sofern nicht vorhanden). Vereinbarungen über die Festsetzung der Anteile).

In anderen Fällen wird das Miteigentum dann eingetragen, wenn die Größe des Anteils in den Eigentumsurkunden angegeben ist.

Wenn es sich bei Ihrer Wohnung um eine Wohngemeinschaft handelt, macht eine Ermittlung der Wohngemeinschaft keinen Sinn, da diese bereits in Wohngemeinschaften aufgeteilt ist. Möchte eine der Personen ihren Anteil erhöhen, muss die andere Person den Anteil ganz oder teilweise verkaufen oder spenden.

In den meisten Fällen wird eine Vereinbarung über die Bestimmung der Anteile an einer Immobilie zwischen den Ehegatten geschlossen.

Eine Vereinbarung über die Güteraufteilung zwischen Ehegatten ist das variabelste Dokument; ihre Bestimmungen werden im Gegensatz zu einem Ehevertrag, dessen Bedingungen gesetzlich streng geregelt sind, von den Ehegatten selbst auf eigenen Wunsch und mit ihrer Zustimmung festgelegt.

In einer Vereinbarung über die Aufteilung des Vermögens nach Anteilen muss angegeben werden, welches Vermögen und welche Anteile jedem Ehegatten zugewiesen werden. Darüber hinaus sieht die Vereinbarung nach gängiger Praxis Folgendes vor:

Name und Angaben der Parteien;
Vertragsgegenstand;
Rechte und Pflichten der Parteien;
ihre Verantwortung;
Beilegung von Streitigkeiten;
Schlussbestimmungen zum Inkrafttreten und zum Verfahren zu seiner Beendigung.

Darüber hinaus ist bei einem Immobilienerwerb mit Mutterschaftskapital die Aufteilung der Wohnungsanteile zwischen Kindern und einem Ehegatten erforderlich. Die Zuteilung der Anteile erfolgt nach Rückzahlung der Darlehens- oder Hypothekenschuld. Ehegatten haben nach Vereinbarung das Recht, sich und ihren Kindern Anteile an Immobilien zuzuteilen, deren Größe gesetzlich nicht begrenzt ist.

Heiratsvertrag

Ehegatten können sowohl während der Ehe als auch nach deren Beendigung eine gemeinsame Wohnung nutzen. Darüber hinaus bestimmt, wenn zwischen den Ehegatten ein Ehevertrag geschlossen wurde, die Art der Vermögensaufteilung. Ein Ehevertrag kann unterschiedliche Güterstände für Ehegatten festlegen:

geteilter Besitz;
Miteigentum;
individuelles Eigentum.

Beim Abschluss eines Ehevertrags und bei der Festlegung der Anteile im Falle einer Scheidung müssen sich die Ehegatten nicht um die Aufteilung des Vermögens kümmern, da dieses bereits gesichert ist. Es ist zu bedenken, dass ein Ehevertrag notariell beurkundet wird und sowohl während der Dauer der Ehe als auch nach der Beendigung der Ehe Rechtskraft hat, bis die Vermögensstreitigkeiten geklärt sind.

Gerichtsabteilung

Kommt es während der Scheidungszeit nicht zu einem Ehevertrag zwischen den Ehegatten und auch nicht zu einer freiwilligen Vereinbarung über die Aufteilung des gemeinsam erworbenen Vermögens, ist eine gerichtliche Klageerhebung erforderlich. Die Anteile der Partner an der Wohnung können in diesem Fall vom Gericht als gleichwertig anerkannt werden.

Die allgemeine Frist für die Einreichung eines solchen Antrags beträgt drei Jahre. Das heißt, wenn sich die Ehegatten scheiden lassen, kann einer der Teilnehmer der früheren ehelichen Beziehung innerhalb von drei Jahren eine Klage beim Gericht einreichen.

Bei der Einreichung eines Antrags auf Zuteilung eines Wohnungsanteils hat der Kläger das Recht, die Möglichkeit der Aufteilung des gemeinschaftlichen Eigentums anzugeben und auch anzugeben, welchen Anteil er bevorzugt.

Wichtig! Wenn die Anteile jedes Ehegatten vor Gericht festgelegt werden, sollten diese ordnungsgemäß in Rosreestr eingetragen werden, nur in diesem Fall ist die Zuteilung des Anteils rechtlich gesichert.

Die gerichtliche Praxis zeigt, dass solche Streitigkeiten häufig mit der Aufteilung des gemeinsam erworbenen Eigentums zu gleichen Teilen enden. Ist eine solche Aufteilung grundsätzlich nicht möglich, kann einer der Ehegatten dem anderen einen Barausgleich leisten und als Alleineigentümer Eigentümer der Wohnung sein. Die Höhe der Entschädigung bemisst sich nach dem Wert des Anteils des zweiten Teilnehmers.

Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften

Welche Möglichkeiten der Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften bestehen, hängt unmittelbar von der Rechtsordnung des Vermögens der einzelnen Miteigentümer ab. Gemäß Art. 254 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation ist Eigentum gemeinschaftliches Eigentum, wenn darin nicht die Anteile jedes Teilnehmers festgelegt sind. Betrachten wir die gängigsten Möglichkeiten zur Aufteilung einer Wohnung in Wohngemeinschaften.

Zuteilung von Anteilen aus Gemeinschaftseigentum

Bei der Zuteilung eines Anteils aus dem Gesamteigentum gelten die folgenden Bedingungen gemäß Art. 254 Bürgerliches Gesetzbuch der Russischen Föderation:

die Zuteilung des Anteils eines Miteigentümers ist nur nach vorläufiger Festlegung des Anteils jedes Miteigentümers am Gemeinschaftseigentum möglich;
bei der Zuteilung eines Anteils aus dem Gesamteigentum werden deren Anteile als gleichwertig anerkannt, sofern gesetzlich oder durch Vereinbarung der Miteigentümer nichts anderes bestimmt ist;
Das Verfahren zur Zuteilung eines Anteils aus dem Gesamtgut erfolgt im Rahmen der Kunst. 252 des Bürgerlichen Gesetzbuches der Russischen Föderation.

Jeder Miteigentümer hat das Recht, die Herausgabe seines Anteils aus dem Gesamteigentum zu verlangen. Ist die Zuteilung in Sacheinlage nicht möglich, weil in diesem Fall die Schädigung des Gesamtgutes unverhältnismäßig wäre, so haben die anderen Beteiligten ihm eine Entschädigung im Verhältnis des Wertes seines Anteils zu zahlen. Sobald der Teilnehmer die Mittel in Form einer Entschädigung erhält, erlischt sein Eigentum an der Aktie.

Wenn die Wohnung privatisiert ist

Das Eigentum an einer Wohnung kann durch die Privatisierung einer Wohnung erlangt werden, die die Teilnehmer im Rahmen der Sozialmiete erhalten haben. Für die Privatisierung müssen Sie einen gemeinsamen Antrag an die örtlich zuständige Stelle stellen und eine Privatisierungsvereinbarung erhalten. Im Privatisierungsvertrag wird festgelegt, welcher Teil (Anteil) der Wohnung jeder Person zugewiesen wird. In diesem Fall entsteht das Eigentum erst nach staatlicher Registrierung des Vertrages in Rosreestr.

Nach der Anmeldung kann die Aufteilung der Wohnung zwischen den Miteigentümern auf folgende Weise erfolgen:

jeder Bürger erhält einen durch die Privatisierung entstandenen Anteil;
gleichmäßige Verteilung des Immobilienvermögens, wenn eine gemeinsame Eigentumsform geschaffen wurde;
Wurde das Vermögen von Ehegatten während der Ehe erworben, so erfolgt die Aufteilung der Wohnung nach einer Scheidung entweder auf der Grundlage eines Ehevertrags, durch Abschluss einer freiwilligen Teilungsvereinbarung oder vor Gericht.

Wenn die Wohnung mit Mutterschaftskapital gekauft wurde

Wird eine Wohnung von einer Familie mit Mutterschaftskapital erworben, so wird diese zwischen Familienmitgliedern in Anteilen eingetragen. Außerdem kann die erworbene Wohnung (Zimmer, Haus) nur auf den Namen der Kinder angemeldet werden. In diesem Fall gehört die Wohnung nach der Scheidung nicht zum gemeinsamen Vermögen der Ehegatten und kann nicht geteilt werden.

Ist die Wohnung auf alle Familienmitglieder eingetragen, so erhält bei der Aufteilung der Wohnung im Falle einer Scheidung jeder Teilnehmer den Anteil, der in den Eigentumsurkunden für ihn eingetragen ist.

Von nicht geringer Bedeutung sind die Höhe des Mutterschaftskapitals und die Kosten für den Wohnungskauf. Wenn Eltern für den Kauf einer Wohnung einen geringeren Betrag als das Mutterschaftskapital beisteuern, muss der Wohnraum auf den Namen der Kinder angemeldet werden.

Wenn die Wohnung eine Hypothek hat

Wenn Ehegatten während der Ehe eine Wohnung mit Hilfe eines Hypothekendarlehens erworben haben, gilt gemäß dem Bundesgesetz vom 16. Juli 1998 Nr. 102-FZ „Über die Hypothek (Immobilienverpfändung)“ und Art. 37, Kunst. 39 des RF IC wird es als gemeinschaftlich erworbenes Eigentum anerkannt und unterliegt der Aufteilung zu gleichen Teilen.

In diesem Fall kann die Bank eine Analyse der Zahlungsfähigkeit jedes Partners durchführen und hat auf dieser Grundlage das Recht, den Verkauf der hypothekarischen Wohnung, die Tilgung der Schulden des Hypothekendarlehens und die Aufteilung anzubieten Die restlichen Mittel aus dem Verkauf werden zu gleichen Teilen zwischen den Ehegatten aufgeteilt.

Möchte einer der Ehegatten die Wohnung für sich behalten, besteht die Möglichkeit, den Anteil des anderen Miteigentümers abzukaufen.

In wie viele Wohneinheiten kann die Wohnung aufgeteilt werden?

Der Gesetzgeber überlässt diese Frage dem Ermessen des Eigentümers. Das heißt, in diesem Fall gilt der Grundsatz der freien Verfügung über das eigene Eigentum. Der Eigentümer hat das Recht, sein Eigentum in 2,4,10,100,1000 usw. Anteile aufzuteilen. Es gibt keine Einschränkungen.

Allerdings ist die Bestimmung von Immobilienanteilen unter dem Gesichtspunkt der Möglichkeit einer späteren Veräußerung des eigenen Anteils unangemessen.

Wichtig! Durch die Schenkung oder den Verkauf seines Anteils an eine andere Person verliert der Eigentümer das Eigentum an diesem Anteil. Das heißt, Sie können nur über Ihren Anteil verfügen. Selbstverständlich ist der andere Miteigentümer nicht in der Lage, den Anteil zu verkaufen, ohne vorher den anderen Miteigentümer zu benachrichtigen. Dieser Verpflichtung wird in der Praxis jedoch gut entsprochen, indem man einen Teil des Anteils an einen Dritten verschenkt und anschließend veräußert.

Schließlich wird es unangenehm, mit Fremden in einer Wohnung oder einem Privathaus zu leben, und wenn keine Einigung über das Verfahren zur Nutzung der Immobilie erzielt wird, muss dies vor Gericht geklärt werden.

Das heißt, die Festsetzung von Anteilen an Immobilien ist immer mit dem Risiko verbunden, dass ein anderer Anteilseigentümer seine Pflichten zum Besitz, zur Nutzung und zur Veräußerung von Anteilen nicht ordnungsgemäß erfüllt oder nicht nachkommt.

Deshalb haben wir in diesem Artikel die Nuancen der Aufteilung einer Immobilie in Anteile, den Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung und mögliche Hindernisse bei der Veräußerung eines Anteils untersucht.

AUFMERKSAMKEIT! Aufgrund kürzlicher Gesetzesänderungen sind die Informationen in diesem Artikel möglicherweise nicht mehr aktuell! Unser Anwalt berät Sie kostenlos – Schreiben Sie in das untenstehende Formular.

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