Odvajanje stanova. Podjela stana Podjela stana, video

Podjela stanova prilično je uobičajena pojava u modernoj Moskvi i Moskovskoj regiji

U 95% slučajeva govorimo o susjednim stanovima koji se nalaze "horizontalno". Međutim, u našoj praksi bilo je slučajeva razdvajanja dvoetažnih stanova (vertikalno razdvajanje stanova).

Podjela stanova se vrši prema dva osnovna principa:

• Podjela prethodno jednog stana na dva (uz obaveznu prisutnost dvije kupaonice).
• Dva stana su prethodno bila spojena (uz odobrenje za njihovo spajanje) te je vlasnik imao potrebu ponovno ih podijeliti.

Primjer prethodno spojenih stanova:

Razmatrajući osnovna načela podjele stanova, opisat ćemo prednosti i nedostatke svake opcije.

Podjela prethodno jednog stana na dva

Odmah vrijedi napomenuti da Preduvjet za podjelu stana je postojanje dvije kupaonice(zapravo dva vodovodna dijela) sa zajedničkim gradskim usponima, svaki stan ima svoju kupaonicu i poseban ulaz u kuhinju.

U suprotnom, razdvajanje je nemoguće. Glavni problem s kojim se kupci susreću je ugradnja kuhinje (pored dizajnerske) u novonastali stan. Uostalom, u početku su na njegovom mjestu bile dnevne sobe. Prvo biste trebali uzeti u obzir niz obveznih trenutnih standarda i zahtjeva za ugradnju kuhinja:

Prvo, vrijedi razmotriti najracionalniju opciju, prema stručnjacima - ugradnju kuhinjske niše (pomoćne prostorije bez blagovaonice, opremljene štednjakom s prisilnom ventilacijom) u nestambenom prostoru, obično hodniku ili smočnici.

Osim nebitne prisutnosti prirodne insolacije i pregrada koje propuštaju svjetlost, prednosti kuhinja ove vrste uključuju značajne uštede prostora u stanu.

Ako je pitanje ugradnje potpuno opremljene kuhinje od temeljne važnosti za kupca, prijeći ćemo izravno na razmatranje trenutnih standarda i zahtjeva za ugradnju kuhinja.

Odvajanje stanova, video:

Ugradnja kuhinje nije moguća u sljedećim slučajevima:

• Prisutnost stambenih prostorija smještenih na katu ispod predložene lokacije kuhinje.

Međutim, prijenos je moguć ako: kuhinja se seli u sobu, a da nikome ne pogoršava životne uvjete.

Na primjer, stan se nalazi na prvom katu ili na 2\3, ali se ispod njega nalazi nestambeni prostor.

• Plinski štednjak.
• Prilikom preuređenja s podjelom jednosobnog stana, ugradnja kuhinje u jedini dnevni boravak jednostavno će ga lišiti statusa stanovanja, što je također u suprotnosti s trenutnim standardima.
• Ponovno je zabranjeno postavljanje kuhinje ispod kupaonica i kada u apartmanima koji se nalaze iznad, kako bi se izbjeglo pogoršanje vlastitih životnih uvjeta.

Dakle, s kuhinjama je pitanje više-manje jasno.

Prijeđimo na sljedeću važnu točku: trenutno zakonodavstvo jasno navodi sljedeći uvjet - dostupnost zasebnog ulaza u svaki stan.

Može se postaviti ili s podesta, probijanjem zasebnog ulaza ili ograđivanjem vestibul, unutar postojećeg stana. U drugom slučaju, prilikom prekida veze, izgubit ćemo određenu količinu površine. Budući da će ostati izvan zone oba stana i otići će u zajedničku imovinu.

Primjer podjele stana:

Plan nakon preuređenja pokazuje da je kao rezultat podjele stanova prostor predvorja postao zajedničko vlasništvo. Ulazna vrata u odvojene stanove nalaze se u predsoblju, stoga se njegova površina ne može uzeti u obzir u ukupnom kvadraturu niti jednog stana.

Vrijedno je uzeti u obzir da ako uredimo novi ulaz s odmorišta (prvi slučaj), stambena inspekcija može klasificirati ovaj događaj kao utjecaj na zajedničku imovinu. I, kao posljedica toga, potreba za dobivanjem pismenog pristanka od 2/3 stanovnika kuće.

Gornja pregradnja u zasebne stanove odnosi se na složena dizajnerska rješenja. Stoga nas obvezuje na izradu kompletnog paketa projektne dokumentacije. Uključujući i tehnički zaključak i projekt preuređenja, kao i suglasnost, koja potvrđuje mogućnost izvođenja ove obnove.

Razmotrimo drugu opciju podjele stanova na dva (prethodno kombinirana)

Prvo što trebate učiniti je naručiti projekt preuređenja za podjelu stanova. Sama podjela često se razmatra u kontekstu postavljanja međustambene pregrade (ukoliko je zid potpuno demontiran) ili brtvljenja prethodno napravljenog međustambenog otvora.

Također, ne zaboravite na vraćanje drugog ulaza u stan, ako je prethodno bio blokiran. Pozitivan aspekt ove vrste preuređenja je da je često moguće učiniti bez prikupljanja potpisa od stanovnika ako govorimo o vodoravno susjednim stanovima.

Ako se rasklopi dvoetažni stan povezan okomito (stubištem), neće biti potrebna suglasnost stanara. Budući da se radovi izvode unutar stanova i ne utječu na zajednički prostor kuće, bit će potreban kompleks za punjenje goriva od autora projekta kuće prilikom brtvljenja otvora na stropu.

Kada dijelite stan na dva dijela, ne zaboravite na podjelu prethodno jedinstvenog vodoopskrbnog i električnog sustava. Podjelu električne mreže u dva novoformirana stana provodi Mosenergo. Da bi to učinio, vlasnik mora dobiti dopuštenje: Akt o razgraničenju "o priključenju dodatnih električnih kapaciteta". Kao rezultat: dva brojila električne energije, po jedan u svakom uređenom stanu, i dva osobna računa.

Sustav vodoopskrbe podijeljen je prema istoj shemi: dva neovisna izlaza izrađena su od uspona do mjerača. Vlasnik će morati odvojiti račun od Mosvodokanala.

Možete se upoznati s već završenim projektom za odvajanje susjednih stanova na web stranici u odjeljku "Naš rad".

Ispod je primjer odvajanja 4-sobnog stana u 15-katnoj zgradi od opeke prema pojedinačnom projektu:

Na podjela neprivatiziranog stana:

Bilo kakve pravne manipulacije s neprivatiziranim stanom moguće su samo uz pismenu suglasnost stanodavca, međutim, ako je stan u vlasništvu grada, gotovo je nemoguće dobiti suglasnosti Odjela za stambenu politiku i gradske uprave.

Dioba stana na dionice, dioba osobnih računa

Kod diobe stana bitno je je li stan gradski ili komunalni. Ako je stan općinski, dionice dijeli općina. Do dodjele udjela dolazi na temelju prijave poslodavca. Kako bi se pojednostavilo plaćanje komunalnih usluga, društvu za upravljanje podnosi se zahtjev za podjelu osobnih računa.

Podjela osobnog računa, suprotno uvriježenom mišljenju, ne određuje “gazdu kuće”, već je banalan fiskalni detalj.

U praksi se podjela stanova na dva događa mnogo rjeđe nego spajanje dva ili više stanova u jedan. Međutim, postoje situacije kada je potrebno razdvojiti jedan veliki na dva, na primjer, kada nasljeđuje nekoliko rođaka ili se razvode bivši supružnici.

Da li je moguće stan podijeliti na dva odvojena?

Dakle, imate veliki stan, ali ga želite podijeliti na dva odvojena. Razlozi mogu biti različiti:

• supružnici se razvode i žele jedan stan podijeliti na dva, tako da svaki od njih dobije zaseban stambeni prostor;
• rođaci su naslijedili stan, ali ga ne žele prodati kako bi podijelili prihod; također ne žele zajedno posjedovati stan;
• dijete je odraslo, udalo se, potreban je zaseban stambeni prostor, koji žele odvojiti od velikog obiteljskog stana;
• Nekretninu smo kupili u poslovne svrhe, jer su dva odvojena stambena prostora puno skuplja od jednog istog kvadratura.

Dijele se i prethodno objedinjeni stanovi i oni koji su prvobitno bili jedan stambeni prostor. Ali njihovo odvajanje događa se na različite načine.

Stanovi prethodno spojeni u jedan

Obično nema poteškoća s podjelom takvog životnog prostora, ali to ne znači da je za podjelu dovoljno samo podići pregradu između dva stana, morat ćete se potruditi, naime:

1. Naručite ili sami napravite projekt obnove. Projekt mora uzeti u obzir izgradnju pregrade između stanova, obnovu zatvorenog ili prethodno zapečaćenog ulaza u drugi stan sa stubišta. U većini stanova, kada se kombiniraju, uklanjaju se dodatna kupaonica i WC; tijekom obrnutog preuređenja morat ćete se pobrinuti za njihovu obnovu; također morate pronaći mjesto za dvije kuhinje ili kuhinjske niše.
2. Vodite računa o odvajanju jedinstvenog sustava opskrbe električnom energijom i vodom, prethodno spojenog u jedan. Da biste to učinili, potrebno je dobiti dozvole od organizacija za opskrbu vodom i električnom energijom.
3. Dobijte dozvolu za preuređenje od lokalne općine. Ako je projekt preuređenja izrađen u skladu sa svim standardima i uz njega su priloženi svi potrebni dokumenti, tada neće biti problema s dozvolom.
4. Provesti stvarnu podjelu stambenog prostora.
5. Primite potvrdu o inspekciji rada.
6. Uknjižiti vlasništvo nad svakim sekundarnim stanom.

Jedan veliki stan

Puno je teže jedan veliki stan, na primjer, četverosobni stan podijeliti na dva dvosobna. Prema zakonu, svaki od sekundarnih stanova mora imati kupaonicu (kupaonicu ili tuš i WC), potrebno je opremiti kuhinjski prostor, a također organizirati poseban izlaz na podest.

Ako se prilikom podjele prethodno kombiniranog stana mjesta za kupaonice i WC-e jednostavno mogu vratiti na njihova izvorna mjesta, tada su u drugom slučaju, na mjestima gdje su predviđeni takvi prostori, prethodno bile dnevne sobe, odnosno biti potrebno prebaciti dio stambenog prostora u nestambeni prostor. To je prilično teško, a najčešće i nemoguće.

Ista je situacija i s opremom dviju kuhinja. Jedna kuhinja već postoji, drugu će morati projektirati, a tu postoje određena pravila, na primjer:

1. Zabranjeno je opremiti kuhinju ako se na katu ispod nalazi dnevni boravak, jer to pogoršava životne uvjete susjeda koji žive na donjem katu.
2. Ako planirate instalirati plinski štednjak, tada je kuhinjska niša u dnevnom boravku jednosobnog stana neprihvatljiva, jer se soba u kojoj je instaliran plinski štednjak a priori smatra nestambenom.
3. Zabranjeno je opremiti kuhinju ako stan na katu iznad ima WC ili kupaonicu zbog pogoršanja životnih uvjeta u stanu koji se obnavlja.

Samo ako su ispunjeni svi ovi uvjeti moguće je jedan stan podijeliti na dva odvojena.

Također će biti veliki problem pri uređenju zasebnog izlaza za dodijeljeni sekundarni stan. Budući da ćete morati probiti nosivi zid, ako se vrata otvaraju na podest, morat ćete dobiti suglasnost svih vlasnika ostalih stanova. Ili, kao opciju, bit će moguće ograditi predvorje unutar primarnog stana, što će, naravno, dovesti do gubitka stambenog prostora, budući da će predvorje postati zajedničko vlasništvo.

Kako podijeliti stan na dva odvojena stana

Podjela stambenih prostorija na nekoliko zasebnih odnosi se na ponovni razvoj, stoga su sve radnje regulirane Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Preuređenje je svaka promjena u konfiguraciji stambenog prostora koja zahtijeva promjenu tehničke putovnice. Ponovna izgradnja može uključivati:

• pomicanje ili demontaža pregrada, otvora za vrata i prozore;
• spajanje ili dijeljenje stanova;
• uređenje kupaonica, kuhinja;
• povećanje stambenih prostorija zbog pomoćnih prostorija;
• ugradnja pregrada;
• neke druge akcije.

Prilikom podjele stana trebat će vam:

1. Uredite poseban izlaz za drugi stambeni prostor. Budući da su obodni zidovi svakog stana trajni, osim planiranja izlaza, bit će potrebno izraditi projekt za jačanje nosivog zida, a to je prerogativ specijalizirane organizacije koja se bavi projektiranjem takvih radova.
2. Napravite projekt preuređenja na način da sve nove kupaonice ne završe u prostoru iznad kuhinje ili dnevnog boravka stana koji se nalazi ispod. Također je potrebno ispuniti uvjet da se projektirana kuhinja ne nalazi iznad dnevnog boravka susjeda ispod.
3. Projektant mora osigurati odvojenu ventilaciju za kuhinju i kupaonicu, jer je neprihvatljivo kombiniranje ventilacijskih kanala kupaonica i WC-a s istim strukturama za kuhinje.
4. Za svaki od sekundarnih stanova bit će potrebna suglasnost i ugradnja zasebnih brojila električne energije te brojila tople i hladne vode.

Sve gore navedene radnje zahtijevaju posebne vještine i znanja, tako da neće biti moguće samostalno izraditi projekt preuređenja i dijeljenja stana na dva dijela. Bit će potrebno potražiti pomoć od specijaliziranih dizajnerskih organizacija.

Algoritam podjele stana

Cijeli proces podjele stambenog prostora mora se odvijati određenim redoslijedom i prema određenom algoritmu:

1. Oblikovati.
2. Koordinacija s lokalnim općinskim organizacijama.
3. Proces zapravo dijeljenja jednog stana na dva.
4. Provjera izvedenih radova i izrada Zapisnika o inspekcijskom nadzoru.
5. Uknjižba sporednih nekretnina.

Oblikovati

Da biste izradili projekt podjele stana, morate kontaktirati specijaliziranu projektantsku organizaciju i dostaviti im tehničku putovnicu stambenog prostora ili tlocrt i objašnjenje.

Specijalist posjećuje stan kako bi pregledao i izmjerio sve prostorije, kao i razjasnio mjere za predloženo preuređenje. Ako su vlasnici stana već pokušali izraditi skicu preuređenja, zaposlenik projektantske organizacije provjerit će mogućnost izvođenja izmjena prema skici kupca.

Nakon preliminarnog pregleda, stručnjak donosi zaključak koji uključuje sljedeće podatke:

1. Podaci o svojstvima i oblikovnim karakteristikama podijeljenog stana.
2. Ako postoje, svi identificirani nedostaci.
3. Zaključci o dopuštenosti (odnosno nedopuštenosti) provođenja mjera dijeljenja stambenog prostora na dva odvojena. U ovom dijelu dokumenta stručnjak također ukazuje krši li planirana podjela imovine (ili ne krši) građevinske kodove i propise, kao i prava susjeda.

Ako stručnjak zaključi da je podjela stana tehnički moguća, tada se priprema projekt preuređenja, vrijeme pripreme za takav projekt je 2-7 kalendarskih dana. Gotovi projekt obnove sadrži:

1. Opće informacije o stambenim prostorijama.
2. Koje su mjere predložene za obnovu.
3. Plan primarnog stambenog prostora prije početka radova.
4. Plan sekundarnih stanova nakon završetka parcelacije.
5. Plan svih struktura koje su predmet demontaže.
6. Plan struktura predloženih za ugradnju.
7. Prijave.

Projekt je ovjeren potpisom voditelja projektantske organizacije i pečatom.

Ako zaposlenik projektantske organizacije dođe do zaključka da je podjela stambenog prostora na dva odvojena nemoguća, onda tome možemo stati na kraj. Niti jedno tijelo neće dopustiti rad na preuređenju bez pozitivnog zaključka projektantske organizacije, ali ako ga provedete bez dopuštenja, nećete moći registrirati sekundarne stanove, nećete ih moći prodati ili donirati u budućnosti.

Štoviše, ako se u budućnosti sazna da ste izvršili neovlašteno preuređenje stana, tada će lokalne vlasti podnijeti zahtjev za vraćanje objekta u prethodni oblik, a na trošak vlasnika. I neće biti nikakvih izgleda za pozitivnu sudsku odluku za vas.

Koordinacija

Koordinacija planiranog preuređenja s lokalnim vlastima obvezna je procedura, inače će se svi radovi koji se izvode na podjeli stana smatrati nezakonitim.

Faze

Cjelokupni proces odobravanja podijeljen je u nekoliko faza, potrebno je poštovati redoslijed svake od njih, a također je potrebno ispuniti svaku od sljedećih točaka:

• izrada projekta i dobivanje pozitivnog mišljenja specijalizirane organizacije;
• prikupljanje dokumenata potrebnih za dobivanje dopuštenja;
• posjetiti stambenu inspekciju i tamo podnijeti zahtjev za dopuštenje za preuređenje uz obvezno prilaganje svih potrebnih dokumenata zahtjevu;
• nakon dobivanja dopuštenja provode se radovi na podjeli stana;
• komisija provjerava obavljeni rad i sastavlja potvrdu o prihvaćanju za podjelu stambenih prostorija;
• puštanje u rad sekundarnih stambenih prostorija.

Dokumentacija

Da biste dobili dozvolu za podjelu stana, lokalnim vlastima morate podnijeti sljedeće dokumente:

• zahtjev za dopuštenje za stvarno dijeljenje imovine;
• vlasnički dokumenti za stambene prostore;
• projekt preuređenja;
• zaključak specijalizirane organizacije o mogućnosti izvođenja radova na podjeli stana;
• fotokopiju putovnice podnositelja zahtjeva;
• potvrda o registraciji stana;
• suglasnost za ponovni razvoj svih vlasnika stambenih prostora;
• ako je potrebno, suglasnost susjeda za rekonstrukciju (potrebno pri uređenju izlaza iz novonastalog stana na zajedničko slijetanje);
• dopuštenje plinskih usluga (ako planirate instalirati ili premjestiti plinsku opremu);
• dopuštenje električara za ugradnju novih mjernih uređaja;
• ako se stan nalazi u zgradi koja je arhitektonski, kulturni ili povijesni spomenik, tada će biti potreban dodatni zaključak organa zaštite spomenika o mogućnosti izvođenja sanacijskih radova.

Sastavljanje zahtjeva za dobivanje dopuštenja za preuređenje ima određene zahtjeve, mora sadržavati sljedeće podatke:

• osobni podaci vlasnika stanova;
• oblik vlasništva nad objektom;
• opis okolnosti pod kojima je bila potrebna stvarna dioba stana;
• potpis svih vlasnika stambenih prostorija.

• datum zaprimanja zahtjeva i priloženih dokumenata;
• redni broj prema upisnoj knjizi;
• broj potvrde koju izdaje službena osoba prilikom primanja dokumenata;
• bilješka da je zahtjev prihvaćen;
• položaj i potpis odgovorne osobe.

Rokovi

Ako se planira podjela stana koji je prethodno bio spojen iz dva u jedan, često će biti dovoljna skica preuređenja; u ovom slučaju rok za odobrenje bit će minimalan: najkasnije jedan do dva mjeseca od datuma podnošenja prijave općini. Preuređenje u skladu s projektom razmatra se u roku od četiri mjeseca. Koordinacija rada koja uključuje manipulaciju nosivim zidovima i kapitalnim konstrukcijama traje najduže; u ovom slučaju može potrajati i do šest mjeseci dok lokalne vlasti ne razmotre zahtjev za podjelu stana.

Nakon dobivanja dopuštenja za preuređenje, bit će potrebno zabilježiti sve promjene u BTI i pribaviti nove vlasničke dokumente; to može potrajati oko dva mjeseca.

Lokalne vlasti mogu odbiti odobrenje; to je moguće u slučajevima kada:

• nisu dostavljeni potrebni dokumenti ili neki od njih nedostaju;
• dokumenti su prikupljeni i predani, ali ne i nadležnom tijelu;
• Projekt obnove nije u skladu sa zahtjevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije.

Ako je građanin dobio odbijenicu za odobrenje, ali je siguran da je odbijenica nezakonita, može se žaliti sudu.

Provjera obavljenog posla

Nakon što su svi radovi na podjeli stana završeni, vlasnici kuće moraju o tome obavijestiti mjesnu općinu. Stambeni inspektor provjerava usklađenost sanacije s dobivenom dozvolom i projektom rekonstrukcije.

Tijekom prihvaćanja preuređenja provjerava:

• u kojoj mjeri izvršeno preuređenje odgovara dogovorenom projektu;
• jesu li sve komunalije dostupne;
• u kojoj mjeri se poštuju svi građevinski zakoni i propisi.

Ako je projekt ukazao na bilo kakve radnje koje utječu na zajedničku imovinu (uređenje novih vrata u glavnom zidu, novi izlaz na odmorište itd.), tada je, zajedno s općinskim službenikom, predstavnik HOA ili društva za upravljanje uključen u komisija.

Pregled stambenih prostorija mora se odvijati u prisustvu vlasnika nekretnine.

Nakon inspekcije sastavlja se potvrda o prihvaćanju sekundarnih stanova u kojoj predstavnik stambene inspekcije:

• bilježi na planu položaj građevina i njihovu usklađenost s projektom;
• utvrđuje njihovo stanje;
• vrši potrebna mjerenja;
• bilježi položaj i usklađenost s projektom komunalija;
• mjeri čvrstoću i druga tehnička svojstva upotrijebljenih građevinskih materijala.

Akt se sastavlja u tri primjerka, od kojih jedan ostaje vlasnicima, drugi se prenosi u BTI, a treći ostaje u arhivi lokalne samouprave. Potpisnici akta su:

• vlasnik prostora;
• predstavnik općine koji je izvršio prijem;
• predstavnik društva za upravljanje ili udruge vlasnika stanova (ako su bili prisutni na prihvaćanju).

Cijena

Trošak odobrenja ovisit će o mnogim čimbenicima:

• lokacija stana;
• područje prostorija;
• status zgrade;
• obujam obavljenog posla.

Približni iznosi koji će se morati platiti prilikom preuređenja u Moskvi prikazani su u tablici.

Rezimirajući gore navedeno, možemo zaključiti: stvarna podjela jednog stana na dva izolirana prilično je složen i problematičan proces, koji zahtijeva ne samo ogromne materijalne, već i značajne fizičke i moralne troškove. Ne možete to učiniti bez pomoći stručnjaka. Bit će potrebno uključiti i djelatnike dizajnerskih institucija i odvjetnike koji će vam reći koji će dokumenti biti potrebni u svakom konkretnom slučaju, što i kojim redoslijedom treba učiniti kako bi se proces podjele stana odvijao što je brže moguće. i što manje skupo.

Pavel, dobar dan! Ako povučemo analogiju sa zemljišnim česticama, Ministarstvo financija formuliralo je nekoliko objašnjenja da se u ovom slučaju formiraju novi objekti nekretnina te se, sukladno tome, razdoblje zakupa računa od datuma upisa prava na nove objekte. Sukladno tome, u Vašem slučaju, kod upisa prava na dva nova stana rok će se računati od dana upisa tih stanova. Međutim, u ovom slučaju, prema acc. iz čl. 220. imate pravo primijeniti porezni odbitak tako što ćete iznos dohotka od prodaje stanova umanjiti za iznos izdataka za njihovo stjecanje. Poteškoća leži u nedostatku metodologije za izračun troškova u ovom slučaju u poreznom broju. Po analogiji sa zemljišnom parcelom, Ministarstvo financija je u jednom od svojih pojašnjenja ukazalo na mogućnost korištenja izračuna temeljenog na omjeru površine novih parcela i troškova njihova stjecanja. Oni. kupio za milijun, podijeljen na dvije jednake parcele, a troškovi se također naplaćuju na 500 tisuća Sa stanovima je, naravno, sve kompliciranije, ali u principu je moguće uzeti u obzir te troškove.

Pitanje: Fizička osoba je od 2002. godine vlasnik osmerosobnog stana, nastalog spajanjem tri stana. Ovaj stan je 2008. godine podijeljen dodjelom udjela na dva stana, za što je za svaki stan izdana potvrda o državnom upisu vlasništva. Ima li pojedinac pravo na odbitak poreza na imovinu za porez na dohodak u slučaju prodaje jednog od stanova čije vlasništvo pripada njemu više od 3 godine, ali je potvrda o državnoj uknjižbi vlasništva izdana tek 2008.?
Odgovor:
MINISTARSTVO FINANCIJA RUSKE FEDERACIJE
PISMO
od 24. listopada 2008. N 03-04-05-01/398
Uprava za poreznu i carinsko tarifnu politiku izvršila je uvid u dopis po pitanju ostvarivanja odbitka poreza na imovinu za promet jednog od dva stana koji je u vlasništvu poreznog obveznika kraće od tri godine, te sukladno čl. 34.2 Poreznog zakona Ruske Federacije (u daljnjem tekstu Kodeks) objašnjava sljedeće.
U skladu sa st. 1. stavak 1. čl. 220. Zakona, pri utvrđivanju veličine porezne osnovice, porezni obveznik ima pravo na odbitak poreza na imovinu, osobito u iznosima koje je porezni obveznik primio u poreznom razdoblju od prodaje stambenih kuća, stanova, soba, uključujući privatizirane stambene prostore, dače, vrtne kuće ili zemljišne čestice i udjele u navedenoj imovini, koji su bili u vlasništvu poreznog obveznika manje od tri godine, ali ne prelaze ukupni iznos od 1.000.000 rubalja.
Ovim člankom Zakonika nisu utvrđena ograničenja u pogledu broja nekretnina (udjela u njima) čijom se prodajom može ostvariti odbitak poreza na imovinu.
Budući da je odbitak poreza na imovinu predviđen za svaki određeni objekt nekretnine (udjele u njemu), razdoblje vlasništva takvog objekta od strane poreznog obveznika računa se od datuma upisa u Jedinstveni državni registar prava na nekretnine i prometa s tim.

Ako stan u cijelosti pripada jednoj osobi, tada ona ima pravo prodati, pokloniti cijeli stan ili udio u njemu bilo kojoj osobi na vlastiti zahtjev.

Ako je stan u vlasništvu više osoba u udjelima, tada svaki vlasnik udjela ima pravo raspolagati svojim udjelom kako želi.

Međutim, ako se prodaje udjel u privatiziranom stanu, potrebna je prethodna obavijest drugog suvlasnika i ponuda za otkup udjela, budući da drugi vlasnik ima pravo prvokupa. Ovo se pravilo ne odnosi na pravne odnose darovanja udjela.

Pravo zajedničkog vlasništva i veličina udjela

Pravo zajedničkog vlasništva uređeno je čl. 244. Građanskog zakonika Ruske Federacije, a uvjeti za raspolaganje zajedničkom imovinom utvrđeni su Saveznim zakonom „O državnoj registraciji nekretnina” od 13. srpnja 2015. br. 218-FZ. Dakle, udjeli pojedinih vlasnika određuju se za jednu nekretninu. Istodobno, transakcije koje se mogu provesti s udjelom u vlasništvu po pravu vlasništva moraju biti ovjerene kod javnog bilježnika i registrirane kod tijela Rosreestra.

Veličina udjela može se utvrditi ovisno o osnovi nastanka zajedničkog vlasništva. Udio u pravu zajedničkog zajedničkog vlasništva obično se izražava kao razlomak i naveden je u potvrdi o državnoj registraciji vlasništva. U skladu s normama građanskog zakonodavstva, pretpostavlja se da su udjeli sudionika jednaki, osim ako drugačije ne proizlazi iz zakona, sporazuma ili suštine odnosa uspostavljenih između njih.

Važna je okolnost da svaki sudionik ima pravo samostalno raspolagati svojim udjelom u pravu zajedničkog vlasništva - prodati, darovati i sl.

Veličina udjela u pravu zajedničkog vlasništva može se mijenjati ovisno o različitim razlozima: promjena u sastavu sudionika, uvođenje poboljšanja koje je izvršio vlasnik na objektu nekretnine itd.

Važno! Ostvarenje prava zajedničkog vlasništva nastaje sporazumom svih vlasnika. Ako suvlasnici nemaju sporazum o pitanjima vlasništva i korištenja zajedničke stvari, imaju pravo spor riješiti na sudu.

Pravo svakog sudionika da raspolaže svojim udjelom u zajedničkoj imovini je stvarno i zaštićeno je zakonom od napada vlasnika drugih udjela, ako je to pravo pravilno formalizirano.

Kako podijeliti stan na dionice?

Osnove i vrste diobe zajedničke stvari, kao i dodjela udjela u pravu zajedničke stvari su različiti. Istodobno, ako se dodijeli udio jednog od sudionika, tada mu prestaje pravo vlasništva. Ali u oba slučaja takve radnje su moguće i uz suglasnost svih suvlasnika i sudskom odlukom.

Stan je moguće podijeliti na tri različita načina:

• sklapanjem sporazuma o diobi udjela u stanu;
• sklapanjem bračnog ugovora;
• sudski.

Ugovor o podjeli udjela u stanu

Napominjem da zajedničko vlasništvo nad nekretninama može biti zajedničko ili zajedničko. U prvom slučaju udjeli su već određeni i svaki vlasnik ima potvrdu za određeni udio u stanu. U drugom slučaju udjeli se ne utvrđuju.

Zajedničko vlasništvo nastaje na imovini bračnih drugova (ako ne postoji bračni ugovor ili sporazum o diobi imovine ili ako udjeli nisu definirani), na imovini u dačkim zadrugama, na imovini poljoprivrednog gospodarstva (ako ne postoje). ugovori o određivanju udjela).

U ostalim slučajevima, zajedničko vlasništvo se upisuje kada je veličina udjela naznačena u dokumentima o vlasništvu.

Ako vam je stan u dionicama, onda nema smisla određivati ​​udjele, jer je on već podijeljen na udjele. Ako jedna od osoba želi povećati svoj udio, onda druga osoba treba prodati ili pokloniti cijeli ili dio udjela.

U većini slučajeva ugovor o određivanju udjela u nekretnini sklapaju bračni drugovi.

Ugovor o diobi imovine između supružnika je najvarijabilniji dokument, čije odredbe određuju sami supružnici na vlastiti zahtjev i suglasnost, za razliku od bračnog ugovora, čiji su uvjeti strogo regulirani zakonom.

U sporazumu o diobi imovine po udjelima potrebno je naznačiti koja je imovina i u kojim udjelima dodijeljena svakom od supružnika. Također, prema ustaljenoj praksi, sporazum predviđa:

• ime i podatke o strankama;
• predmet sporazuma;
• prava i obveze stranaka;
• njihova odgovornost;
• rješavanje sporova;
• završne odredbe o stupanju na snagu i postupku njenog prestanka.

Osim toga, podjela udjela u stanu između djece i supružnika neophodna je u slučaju kupnje nekretnine korištenjem majčinskog kapitala. Udjeli se dodjeljuju nakon otplate kreditne ili hipotekarne obveze. Supružnici sporazumno imaju pravo sebi i djeci dodijeliti bilo koje udjele u nekretninama, a njihova veličina nije ograničena zakonom.

Bračni ugovor

Supružnici mogu dijeliti stan i za vrijeme trajanja braka i nakon njegovog završetka. Štoviše, ako je bračni ugovor sklopljen između supružnika, tada se njime utvrđuje način raspodjele imovine. Predbračnim ugovorom mogu se definirati različiti imovinski režimi za supružnike:

1. zajedničko vlasništvo;
2. zajedničko vlasništvo;
3. individualna svojina.

Prilikom sklapanja bračnog ugovora i utvrđivanja udjela u slučaju razvoda, supružnici ne moraju smišljati kako podijeliti imovinu jer je ona već osigurana. Vrijedi uzeti u obzir činjenicu da je bračni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika i ima pravnu snagu kako za vrijeme trajanja braka tako i nakon prestanka braka, dok se ne riješe imovinski sporovi.

Sudački odjel

Ako u razdoblju razvoda između supružnika nije sklopljen bračni ugovor i nije postignut dobrovoljni dogovor o podjeli zajednički stečene imovine, tada je potrebno podnijeti tužbu sudu. Udjele partnera u stanu, u ovom slučaju, sud može priznati kao jednake.

Opći rok za podnošenje takve prijave je tri godine. Odnosno, ako su se supružnici razveli, tada jedan od sudionika bivšeg bračnog odnosa može podnijeti zahtjev sudu u roku od tri godine.

Prilikom podnošenja zahtjeva za dodjelu udjela u stanu, tužitelj ima pravo naznačiti mogućnost diobe zajedničke imovine, pa čak i koji udio preferira.

Važno! Kada se udjeli svakog supružnika utvrđuju na sudu, oni bi trebali biti pravilno registrirani u Rosreestru, samo u ovom slučaju dodjela udjela bit će zakonski osigurana.

Sudska praksa pokazuje da takvi sporovi često završavaju diobom zajednički stečene imovine na jednake dijelove. Ako je takva dioba načelno nemoguća, tada jedan od bračnih drugova može dati drugome naknadu u novcu i posjedovati stan kao jedini vlasnik. Visina naknade utvrđuje se razmjerno vrijednosti udjela drugog sudionika.

Podjela stana na udjele

Dostupne opcije za podjelu stana na dionice izravno ovise o pravnom režimu imovine svakog od sudionika zajedničke imovine. Sukladno čl. 254 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina je zajednička imovina ako u njoj nisu određeni udjeli svakog sudionika. Razmotrimo najčešće opcije za podjelu stana na dionice.

Izdvajanje udjela iz zajedničke imovine

Prilikom izdvajanja udjela iz zajedničke imovine moraju se ispuniti sljedeći uvjeti utvrđeni čl. 254 Građanski zakonik Ruske Federacije:

• izdvajanje udjela jednog od suvlasnika moguće je tek nakon prethodnog utvrđivanja udjela svakog od sudionika u pravu na zajedničkoj stvari;
• pri izdvajanju udjela iz zajedničke stvari, ako zakonom ili sporazumom suvlasnika nije drukčije određeno, njihovi se udjeli priznaju jednakima;
• Postupak izdvajanja udjela iz zajedničke imovine provodi se u okviru utvrđenom čl. 252 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Svaki sudionik u zajedničkom vlasništvu ima pravo zahtijevati izdvajanje svog udjela iz zajedničke imovine. Ako je dodjela u naravi nemoguća, jer bi šteta za zajedničku imovinu u tom slučaju bila nerazmjerna, tada mu ostali sudionici moraju isplatiti naknadu razmjerno vrijednosti njegova udjela. Čim sudionik primi sredstva u obliku naknade, njegovo vlasništvo nad udjelom prestaje.

Ako je stan privatiziran

Vlasništvo nad stambenim objektom može se steći privatizacijom stana koji su sudionici dobili na temelju socijalne najamnine. Za privatizaciju morate napisati zajednički zahtjev lokalnom nadležnom tijelu i dobiti ugovor o privatizaciji. U ugovoru o privatizaciji će biti napisano koji će dio (udio) stana biti dodijeljen svakoj osobi. U ovom slučaju vlasništvo će nastati tek nakon državne registracije ugovora u Rosreestru.

Nakon uknjižbe, dioba stana između suvlasnika može se izvršiti na sljedeće načine:

• svaki građanin dobiva dionicu koja je nastala kao rezultat privatizacije;
• ravnomjerna raspodjela imovine ako je uspostavljen zajednički oblik vlasništva;
• Ako su bračni drugovi imovinu stekli tijekom braka, tada se dioba stana nakon razvoda braka provodi ili na temelju bračnog ugovora, ili sklapanjem dobrovoljnog sporazuma o diobi, ili sudskim putem.

Ako je stan kupljen majčinskim kapitalom

Ako stan kupuje obitelj koristeći majčinski kapital, tada se upisuje između članova obitelji u dionicama. Također, kupljeni stan (soba, kuća) može se uknjižiti samo na ime djece. U tom slučaju, nakon razvoda, stambeni prostor neće biti uključen u zajedničku imovinu supružnika i neće biti predmet podjele.

Ako je stan uknjižen na sve članove obitelji, tada prilikom diobe stana u slučaju razvoda svaki sudionik dobiva dio koji je za njega upisan u vlasničkim dokumentima.

Od male važnosti je veličina majčinskog kapitala i trošak kupljenog stambenog prostora. Ako roditelji dodaju manji iznos za kupnju stana od majčinskog kapitala, tada se stambeni prostor mora upisati na ime djece.

Ako stan ima hipoteku

Ako su supružnici tijekom braka kupili stan uz pomoć hipotekarnog kreditiranja, tada prema Saveznom zakonu od 16. srpnja 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nekretnina)” i čl. 37, čl. 39 ZK RF, priznaje se kao zajednički stečena imovina i podliježe podjeli na jednake dijelove.

U tom slučaju banka može provesti analizu solventnosti svakog od partnera, a na temelju toga ima pravo ponuditi prodaju založenog stambenog prostora, isplatiti dug po hipotekarnom kreditu i podijeliti preostala sredstva od prodaje u jednakim dijelovima između bračnih drugova.

Ukoliko jedan od supružnika želi zadržati stan za sebe, moguća je opcija otkupa udjela drugog suvlasnika.

Na koliko dijelova se može podijeliti stan?

Zakonodavac ovo pitanje ostavlja na volju samom vlasniku. Naime, u ovom slučaju vrijedi načelo slobode raspolaganja svojom imovinom. Vlasnik ima pravo svoju imovinu podijeliti na 2,4,10,100,1000 itd. dionica. Nema ograničenja.

Međutim, određivanje udjela u nekretnini, sa stajališta mogućnosti naknadnog raspolaganja svojim udjelom, nije primjereno.

Važno! Darovanjem ili prodajom svog udjela bilo kojoj osobi vlasnik gubi vlasništvo nad tim udjelom. Odnosno, moći će se raspolagati samo svojim udjelom. Naravno, drugi suvlasnik neće moći prodati udio, a da prethodno ne obavijesti drugog suvlasnika. No, u praksi se ovom obvezom dobro upravlja davanjem dijela udjela trećoj osobi uz naknadnu prodaju.

Uostalom, bit će neugodno živjeti u stanu ili privatnoj kući sa strancima, a ako se ne postigne dogovor o postupku korištenja imovine, morat će se utvrditi na sudu.

Odnosno, utvrđivanje udjela u nekretnini uvijek je povezano s rizikom nepravilnog izvršenja ili neispunjenja obveze posjedovanja, korištenja i raspolaganja udjelima od strane drugog vlasnika udjela.

Dakle, u ovom smo članku ispitali nijanse podjele nekretnine na udjele, sklapanje odgovarajućeg sporazuma i moguće prepreke ako želite otuđiti udjel.

PAŽNJA! Zbog nedavnih promjena u zakonodavstvu, informacije u ovom članku mogu biti zastarjele! Naš odvjetnik će Vas besplatno savjetovati - napišite u obrazac ispod.

Reci prijateljima!