Oddelenie bytov. Rozdelenie bytov Rozdelenie bytov, video

Rozdelenie bytov je v modernej Moskve a Moskovskom regióne pomerne bežným javom

V 95% prípadov hovoríme o susedných bytoch umiestnených „horizontálne“. V našej praxi sa však vyskytli prípady oddelenia dvojúrovňových bytov (vertikálne oddelenie bytov).

Rozdelenie bytov sa vykonáva podľa dvoch základných princípov:

Rozdelenie predtým samostatného bytu na dva (s povinnou prítomnosťou dvoch kúpeľní).
Dva byty boli predtým prepojené (so súhlasom na ich zjednotenie) a majiteľ mal potrebu ich opäť rozdeliť.

Príklad predtým zlúčených bytov:

Pri zvažovaní základných princípov delenia bytov popíšeme výhody a nevýhody jednotlivých možností.

Rozdelenie predtým samostatného bytu na dva

Okamžite stojí za zmienku Predpokladom na rozdelenie bytu je prítomnosť dvoch kúpeľní(vlastne dve inštalatérske plochy) so spoločnými stavebnými stúpačkami, každý byt má vlastné sociálne zariadenie a samostatný vchod do kuchyne.

V opačnom prípade je oddelenie nemožné. Hlavným problémom, s ktorým sa zákazníci stretávajú, je inštalácia kuchyne (okrem dizajnovej) do novovzniknutého bytu. Koniec koncov, spočiatku boli na jeho mieste obytné miestnosti. Najprv by ste mali vziať do úvahy niekoľko povinných súčasných noriem a požiadaviek na inštaláciu kuchýň:

Po prvé, podľa odborníkov stojí za zváženie najracionálnejšia možnosť - inštalácia kuchynského výklenku (pomocná miestnosť bez jedálenského kúta, vybavená sporákom s núteným vetraním) v nebytovom priestore, zvyčajne chodbe alebo špajzi.

K výhodám kuchýň tohto typu patrí okrem nepodstatnej prítomnosti prirodzeného slnečného žiarenia a priečok prepúšťajúcich svetlo aj výrazná úspora priestoru v byte.

Ak má pre zákazníka otázka montáže plnohodnotnej kuchyne zásadný význam, pristúpime priamo k zváženiu aktuálnych noriem a požiadaviek na montáž kuchýň.

Rozdelenie bytov, video:

Inštalácia kuchyne nie je možná v nasledujúcich prípadoch:

Prítomnosť obytných priestorov umiestnených na poschodí pod navrhovaným umiestnením kuchyne.

Prevod je však možný, ak: kuchyňa sa presunie do miestnosti bez toho, aby sa tým zhoršili životné podmienky kohokoľvek.

Napríklad byt sa nachádza na prvom poschodí, alebo na 2/3, ale pod ním je nebytový priestor.

Plynová pec.
Pri prerábke s rozdelením jednoizbového bytu ho inštalácia kuchyne do jedinej obývačky jednoducho pripraví o bytový status, čo je tiež v rozpore so súčasnými normami.
Inštalácia kuchyne pod kúpeľne a vane vyššie uvedených bytov je opäť zakázaná, aby sa predišlo zhoršeniu vlastných životných podmienok.

Takže pri kuchyniach je otázka viac-menej jasná.

Prejdime k ďalšiemu dôležitému bodu: súčasná legislatíva jasne stanovuje nasledujúcu podmienku - dostupnosť samostatného vchodu do každého bytu.

Môže byť inštalovaný buď z podesty, prelomením samostatného vchodu alebo oplotením zádverie, vo vnútri existujúceho bytu. V druhom prípade pri odpojení podľa toho stratíme určitú plochu. Keďže zostane mimo zóny oboch bytov a pôjde do spoločného majetku.

Príklad rozdelenia bytu:

Zo zámeru po prerábke vyplýva, že v dôsledku rozdelenia bytov sa priestor zádveria stal spoločným majetkom. Vstupné dvere do samostatných bytov sa nachádzajú v zádverí, preto nie je možné jeho plochu zohľadniť v celkovej metráži žiadneho z bytov.

Stojí za zváženie, že ak zariadime nový vchod z podesty (prvý prípad), potom môže bytový inšpektorát klasifikovať túto udalosť ako zásah do spoločného majetku. A v dôsledku toho potreba získať písomný súhlas od 2/3 obyvateľov domu.

Vyššie uvedená prestavba na oddelenie bytov sa týka komplexných dizajnových riešení. Preto nás zaväzuje vypracovať kompletný balík projektovej dokumentácie. Vrátane technického záveru a projektu prestavby, ako aj súhlasu od potvrdzujúceho možnosť vykonania tejto prestavby.

Zvážme druhú možnosť rozdelenia bytov na dva (predtým kombinované)

Prvá vec, ktorú musíte urobiť, je objednať projekt prestavby na rozdelenie bytov. O samotnom rozdelení sa často uvažuje v súvislosti s vybudovaním medzibytovej priečky (ak je stena kompletne rozobratá) alebo utesnením predtým zhotoveného medzibytového otvoru.

Nezabudnite tiež na obnovenie druhého vchodu do bytu, ak bol predtým zablokovaný. Pozitívom tohto typu prestavby je, že sa často zaobíde bez zbierania podpisov od obyvateľov, ak hovoríme o horizontálne susediacich bytoch.

Ak sa odpojí dvojpodlažný byt prepojený vertikálne (schodiskom), nebude potrebný súhlas obyvateľov. Keďže práce sa vykonávajú vo vnútri bytov a nezasahujú do spoločných priestorov domu, pri utesnení otvoru v strope si od autora projektu domu vyžiada komplex na plnenie paliva.

Pri rozdeľovaní bytu na dva nezabudnite na rozdelenie predtým zjednotených vodovodných a elektrických systémov. Rozdelenie elektrickej siete v dvoch novovzniknutých bytoch realizuje Mosenergo. Na to musí vlastník získať povolenie: Vymedzovací zákon „o pripojení dodatočnej elektrickej kapacity“. Výsledkom sú dva elektromery, jeden v každom organizovanom byte, a dva osobné účty.

Systém zásobovania vodou je rozdelený podľa rovnakej schémy: dva nezávislé výstupy sú vyrobené zo stúpačiek do merača. Vlastník bude musieť oddeliť účet od Mosvodokanalu.

S už hotovým projektom oddelenia susediacich bytov sa môžete zoznámiť na webovej stránke v časti „Naša práca“.

Nižšie je uvedený príklad oddelenia 4-izbového bytu v 15-poschodovej tehlovej budove podľa individuálneho projektu:

O rozdelenie neprivatizovaného bytu:

Akékoľvek legálne manipulácie s nesprivatizovaným bytom sú možné len s písomným súhlasom prenajímateľa, ak je však byt vo vlastníctve mesta, získať dohody od odboru bytovej politiky a vedenia mesta je takmer nemožné.

Rozdelenie bytu na akcie, rozdelenie osobných účtov

Pri rozdelení bytu na podiely je dôležité, či je byt obecný alebo obecný. Ak je byt obecný, podiely rozdeľuje obec. K prideleniu podielu dochádza na základe žiadosti zamestnávateľa. Na zjednodušenie platby za komunálne služby sa správcovskej spoločnosti predkladá žiadosť o rozdelenie osobných účtov.

Rozdelenie osobného účtu, na rozdiel od všeobecného presvedčenia, neurčuje „pána domu“, ale je to banálny fiškálny detail.

V praxi sa rozdelenie bytov na dva vyskytuje oveľa menej často ako spojenie dvoch alebo viacerých do jedného. Sú však situácie, kedy je potrebné rozdeliť jeden veľký na dva, napríklad pri dedení po viacerých príbuzných alebo pri rozvode bývalých manželov.

Je možné rozdeliť byt na dva samostatné?

Máte teda veľký byt, no chcete ho rozdeliť na dva samostatné. Dôvody môžu byť rôzne:

manželia sa rozvádzajú a chcú rozdeliť jeden byt na dva, aby každý dostal samostatný obytný priestor;
príbuzní zdedili bývanie, ale nechcú ho predať, aby si rozdelili výnosy, nechcú spolu vlastniť ani byt;
dieťa vyrástlo, oženilo sa, vyžaduje sa samostatný obytný priestor, ktorý chcú oddeliť od veľkého rodinného bytu;
Nehnuteľnosť sme kúpili na podnikateľské účely, keďže dva samostatné bytové priestory sú oveľa drahšie ako jeden s rovnakou rozlohou.

Oba predtým spojené byty a tie, ktoré boli pôvodne jedným obytným priestorom, sú rozdelené. K ich oddeleniu však dochádza rôznymi spôsobmi.

Byty predtým spojené do jedného

S rozdelením takéhoto obytného priestoru zvyčajne nie sú žiadne ťažkosti, ale to neznamená, že na rozdelenie stačí jednoducho postaviť priečku medzi dvoma bytmi, budete musieť vynaložiť určité úsilie, a to:

Objednajte si alebo urobte projekt prestavby sami. Projekt musí brať do úvahy výstavbu priečky medzi bytmi, obnovu uzavretého alebo predtým utesneného vstupu do druhého bytu zo schodiska. Vo väčšine bytov sa pri ich spojení odstráni extra kúpeľňa a WC, pri spätnej prestavbe sa budete musieť postarať o ich obnovu, treba nájsť miesto aj pre dve kuchyne alebo kuchynské výklenky.
Postarajte sa o oddelenie jedného systému dodávky elektriny a vody, ktorý bol predtým spojený do jedného. Na tento účel je potrebné získať povolenia od organizácií dodávajúcich vodu a elektrinu.
Získajte povolenie na prestavbu od miestnej samosprávy. Ak je projekt prestavby vyrobený v súlade so všetkými normami a sú k nemu pripojené všetky potrebné dokumenty, potom nebudú žiadne problémy s povolením.
Vykonajte samotné rozdelenie obytného priestoru.
Získajte osvedčenie o kontrole práce.
Zaregistrujte vlastníctvo každého vedľajšieho bytu.

Jeden veľký byt

Oveľa náročnejšie je rozdeliť jeden veľký byt, napríklad štvorizbový na dva dvojizbové. Podľa zákona musí mať každý z vedľajších bytov kúpeľne (kúpeľňa alebo sprchovací kút a WC), je potrebné vybaviť kuchynský kút a tiež zabezpečiť samostatný východ na podestu.

Ak sa pri rozdeľovaní predtým kombinovaného bytu dajú miesta pre kúpeľne a toalety jednoducho vrátiť na svoje pôvodné miesta, potom v druhom prípade na miestach, kde sú takéto priestory k dispozícii, boli predtým obytné miestnosti, to znamená, že budú potrebné previesť časť obytného priestoru do nebytového priestoru. To je dosť ťažké a väčšinou nemožné.

Rovnaká situácia je aj so zariadením dvoch kuchýň. Jedna kuchyňa už existuje, druhá bude musieť byť navrhnutá a tu existujú určité pravidlá, napríklad:

Je zakázané vybavovať kuchyňu, ak je na poschodí pod ňou obývačka, pretože to zhoršuje podmienky bývania susedov žijúcich na dolnom poschodí.
Ak plánujete inštalovať plynový sporák, potom je kuchynský výklenok v obývacej izbe jednoizbového bytu neprijateľný, pretože miestnosť, kde je plynový sporák inštalovaný, je a priori považovaná za nebytovú.
Je zakázané vybavovať kuchyňu, ak má byt na poschodí nad ňou toalety alebo kúpeľne z dôvodu zhoršenia životných podmienok v prerábanom byte.

Len pri splnení všetkých týchto podmienok je možné rozdeliť jeden byt na dva samostatné.

Veľký problém bude aj pri zariaďovaní samostatného východu pre pridelený vedľajší byt. Keďže budete musieť preraziť nosnú stenu, ak sa dvere otvárajú na podestu, budete musieť získať súhlas všetkých vlastníkov ostatných bytov. Alebo ako možnosť bude možné oplotiť zádverie vo vnútri primárneho bytu, čo samozrejme povedie k strate obytného priestoru, keďže zádverie sa stane spoločným majetkom.

Ako rozdeliť byt na dva samostatné byty

Rozdelenie obytných priestorov na niekoľko samostatných priestorov sa týka prestavby, preto sa všetky činnosti riadia Kódexom bývania Ruskej federácie.

Prestavba je akákoľvek zmena v konfigurácii obytných priestorov, ktorá si vyžaduje zmenu technického pasu. Prestavba môže zahŕňať:

premiestňovanie alebo demontáž priečok, dverových a okenných otvorov;
kombinovanie alebo delenie bytov;
usporiadanie kúpeľní, kuchýň;
zvýšenie obytných priestorov v dôsledku technických miestností;
inštalácia priečok;
niektoré ďalšie akcie.

Pri rozdelení bytu budete potrebovať:

Usporiadajte samostatný východ pre druhý obytný priestor. Keďže obvodové steny každého bytu sú trvalé, okrem plánovania východu bude potrebné vypracovať projekt na spevnenie nosnej steny, a to je výsadou špecializovanej organizácie zaoberajúcej sa projektovaním takýchto prác.
Projekt prestavby urobte tak, aby všetky nové kúpeľne neskončili v priestore nad kuchyňou alebo obývačkou nižšie umiestneného bytu. Taktiež je potrebné splniť podmienku, aby sa navrhnutá kuchyňa nenachádzala nad obývačkou susedov nižšie.
Projektant musí zabezpečiť samostatné vetranie pre kuchyňu a kúpeľňu, pretože kombinovanie vetracích potrubí kúpeľní a toaliet s rovnakými konštrukciami pre kuchyne je neprijateľné.
Pre každý z vedľajších bytov bude potrebné schválenie a montáž samostatných elektromerov a meračov teplej a studenej vody.

Všetky vyššie uvedené akcie vyžadujú špeciálne zručnosti a znalosti, takže nebude možné samostatne vytvoriť projekt na prestavbu a rozdelenie bytu na dva. Bude potrebné vyhľadať pomoc od špecializovaných dizajnérskych organizácií.

Algoritmus rozdelenia bytu

Celý proces rozdelenia obytného priestoru musí prebiehať v určitom poradí a podľa určitého algoritmu:

Dizajn.
Koordinácia s miestnymi obecnými organizáciami.
Proces vlastneho rozdelenia jedného bytu na dva.
Kontrola vykonaných prác a vypracovanie Inšpekčnej správy.
Registrácia vedľajších nehnuteľností.

Dizajn

Ak chcete vypracovať projekt na rozdelenie bytu, musíte sa obrátiť na špecializovanú projekčnú organizáciu a poskytnúť im technický pas obytných priestorov alebo pôdorys a vysvetlenie.

Odborník navštívi byt, aby skontroloval a zmeral všetky priestory, ako aj objasnil opatrenia pre navrhovanú prestavbu. Ak sa majitelia bytov už pokúsili vypracovať náčrt prestavby, zamestnanec projekčnej organizácie skontroluje možnosť vykonania zmien podľa náčrtu zákazníka.

Po predbežnom vyšetrení odborník vypracuje záver, ktorý obsahuje tieto informácie:

Údaje o majetkových a dizajnových charakteristikách rozdeleného bytu.
Ak sú prítomné, všetky zistené chyby.
Závery o prípustnosti (alebo neprípustnosti) vykonania opatrení na rozdelenie obytného priestoru na dva samostatné. V tejto časti dokumentu odborník tiež uvádza, či plánované rozdelenie nehnuteľnosti porušuje (alebo neporušuje) stavebné predpisy a predpisy, ako aj práva susedov.

Ak odborník dospeje k záveru, že rozdelenie bytu je technicky možné, potom je pripravený projekt prestavby, čas prípravy takéhoto projektu je 2-7 kalendárnych dní. Hotový projekt prestavby obsahuje:

Všeobecné informácie o obytných priestoroch.
Aké opatrenia sa navrhujú na sanáciu.
Plán primárneho obytného priestoru pred začatím práce.
Plán vedľajších bytov po dokončení rozdelenia.
Plán všetkých štruktúr, ktoré sú predmetom demontáže.
Plán štruktúr navrhnutých na inštaláciu.
Aplikácie.

Projekt je osvedčený podpisom vedúceho projekčnej organizácie a pečiatkou.

Ak zamestnanec projekčnej organizácie dospeje k záveru, že rozdelenie obytného priestoru na dva oddelené je nemožné, môžeme to ukončiť. Žiadny orgán nepovolí prestavbu bez pozitívneho záveru projekčnej organizácie, ale ak ich vykonáte bez povolenia, nebudete môcť zaregistrovať vedľajšie byty, nebudete ich môcť v budúcnosti predať ani darovať.

Okrem toho, ak sa v budúcnosti zistí, že ste vykonali neoprávnenú prestavbu bytu, miestne orgány podajú žiadosť o vrátenie objektu do predchádzajúcej podoby a na náklady vlastníka. A nebudú pre vás žiadne vyhliadky na kladné rozhodnutie súdu.

Koordinácia

Koordinácia plánovanej prestavby s miestnymi úradmi je povinný postup, inak sa všetky práce vykonané na rozdelení bytu budú považovať za nezákonné.

Etapy

Celý schvaľovací proces je rozdelený do niekoľkých etáp, pričom je potrebné dodržať poradie každej z nich a taktiež je potrebné splniť každý z nasledujúcich bodov:

vypracovanie projektu a získanie kladného stanoviska od špecializovanej organizácie;
zbierka dokumentov potrebných na získanie povolenia;
navštíviť inšpektorát bývania a podať tam žiadosť o povolenie prestavby s povinnou prílohou všetkých požadovaných dokladov k žiadosti;
po získaní povolenia sa vykonávajú práce na rozdelení bytu;
komisia skontroluje vykonanú prácu a vystaví potvrdenie o prijatí na rozdelenie bytových priestorov;
uvedenie vedľajších obytných priestorov do prevádzky.

Dokumentácia

Na získanie povolenia na rozdelenie bytu je potrebné predložiť miestnym orgánom tieto dokumenty:

žiadosť o povolenie skutočne rozdeliť nehnuteľnosť;
titulné dokumenty pre obytné priestory;
projekt prestavby;
uzavretie špecializovanej organizácie o možnosti vykonania prác na rozdelení bytu;
fotokópia pasu žiadateľa;
osvedčenie o registrácii bytu;
súhlas s prestavbou všetkých vlastníkov obytných priestorov;
v prípade potreby súhlas susedov s rekonštrukciou (vyžaduje sa pri zariaďovaní východu z novovzniknutého bytu na spoločnú podestu);
povolenie plynárenských služieb (ak plánujete inštalovať alebo premiestňovať plynové zariadenie);
povolenie elektrikárov na inštaláciu nových meracích zariadení;
ak sa byt nachádza v budove, ktorá je architektonickou, kultúrnou alebo historickou pamiatkou, bude potrebný dodatočný záver orgánov pamiatkovej ochrany o možnosti vykonania sanačných prác.

Vypracovanie žiadosti na získanie povolenia na prestavbu má určité požiadavky, musí obsahovať tieto informácie:

osobné údaje vlastníkov bytov;
forma vlastníctva predmetu;
opis okolností, za ktorých bolo potrebné skutočné rozdelenie bytu;
podpis všetkých vlastníkov nebytových priestorov.

dátum prijatia žiadosti a priložených dokumentov;
poradové číslo podľa evidenčnej knihy;
číslo potvrdenia vydaného úradníkom pri preberaní dokladov;
poznámku o tom, že žiadosť bola prijatá;
funkciu a podpis zodpovednej osoby.

Vzor žiadosti na prestavbu bytu

Termíny

Ak sa plánuje rozdelenie bytu, ktorý bol predtým spojený z dvoch na jeden, často postačí náčrt prestavby, v tomto prípade bude doba kolaudácie minimálna: najneskôr jeden až dva mesiace odo dňa predloženia žiadosti na obec. S prestavbou v súlade s projektom sa uvažuje do štyroch mesiacov. Najdlhšie trvá koordinácia prác pri manipulácii s nosnými stenami a kapitálovými stavbami, v tomto prípade môže trvať až šesť mesiacov, kým miestne úrady posúdia žiadosť o rozdelenie bytu.

Po získaní povolenia na prestavbu bude potrebné zaznamenať všetky zmeny v ZINZ a získať nové doklady o vlastníctve, čo môže trvať približne dva mesiace.

Miestne orgány môžu odmietnuť schválenie; je to možné v prípadoch, keď:

neboli predložené potrebné dokumenty alebo niektoré z nich chýbajú;
dokumenty boli zhromaždené a predložené, ale nie príslušnému orgánu;
Projekt sanácie nespĺňa požiadavky platnej legislatívy Ruskej federácie.

Ak občan dostal odmietnutie schválenia, ale je si istý, že odmietnutie je nezákonné, môže sa proti nemu odvolať na súde.

Kontrola dokončenej práce

Po dokončení všetkých prác na rozdelení bytu to musia vlastníci bytov oznámiť miestnej samospráve. Bytový inšpektor kontroluje súlad prestavby s prijatým povolením a projektom rekonštrukcie.

Pri preberaní prestavby skontroluje:

do akej miery vykonaná prestavba zodpovedá dohodnutému projektu;
sú všetky inžinierske siete dostupné;
do akej miery sú dodržané všetky stavebné predpisy a predpisy.

Ak projekt uvádzal nejaké činnosti ovplyvňujúce spoločný majetok (usporiadanie nových dverí v hlavnej stene, nový východ na odpočívadlo atď.), Potom je spolu s pracovníkom obce zaradený zástupca HOA alebo správcovskej spoločnosti. komisie.

Obhliadka bytových priestorov sa musí uskutočniť za prítomnosti vlastníkov nehnuteľnosti.

Po kontrole sa vystaví akceptačné osvedčenie pre vedľajšie byty, v ktorom zástupca inšpektorátu bývania:

poznamenáva v pláne umiestnenie štruktúr a ich súlad s projektom;
určuje ich stav;
vykoná potrebné merania;
berie na vedomie umiestnenie a súlad s projektom inžinierskych sietí;
meria pevnosť a iné technické vlastnosti použitých stavebných materiálov.

Zákon je vypracovaný v troch kópiách, z ktorých jedna zostáva vlastníkom, druhá je prevedená na ZINZ a tretia zostáva v archíve miestnej samosprávy. Signatármi zákona sú:

majiteľ priestorov;
zástupca obce, ktorý preberanie vykonal;
zástupca správcovskej spoločnosti alebo spoločenstva vlastníkov bytov (ak boli pri kolaudácii prítomní).

cena

Náklady na schválenie budú závisieť od mnohých faktorov:

umiestnenie bytu;
plocha priestorov;
stav budovy;
objem vykonanej práce.

Približné sumy, ktoré sa budú musieť zaplatiť pri prestavbe v Moskve, sú uvedené v tabuľke.

Zhrnutím vyššie uvedeného môžeme konštatovať: skutočné rozdelenie jedného bytu na dva izolované je pomerne zložitý a problematický proces, ktorý si vyžaduje nielen obrovské materiálne, ale aj značné fyzické a morálne náklady. Bez pomoci odborníkov to nemôžete urobiť. Bude potrebné zapojiť zamestnancov projektových inštitúcií a právnikov, ktorí vám povedia, aké dokumenty budú v každom konkrétnom prípade potrebné, čo a v akom poradí bude potrebné urobiť, aby proces rozdelenia bytu prebehol čo najrýchlejšie. a čo najmenej nákladné.

Pavel, dobré popoludnie! Ak vezmeme do úvahy analógiu s pozemkami, ministerstvo financií formulovalo niekoľko vysvetlení, že v tomto prípade vznikajú nové objekty nehnuteľností a podľa toho sa doba držby počíta odo dňa registrácie práva k novým objektom. V súlade s tým sa vo Vašom prípade pri registrácii práva na dva nové byty bude lehota počítať odo dňa prihlásenia týchto bytov. Avšak v tomto prípade v prísl. z čl. 220 máte právo uplatniť si odpočítanie dane znížením sumy príjmu z predaja bytov o sumu výdavkov na ich obstaranie. Problém spočíva v absencii metodiky výpočtu nákladov v tomto prípade v daňovom poriadku. Analogicky s pozemkom ministerstvo financií v jednom zo svojich objasnení naznačilo možnosť použiť výpočet na základe pomeru výmery nových pozemkov a nákladov na ich obstaranie. Tie. kupene za milion, rozdelene na dva rovnake parcely a naklady su uctovane tiez 500 tis.. Pri bytoch je samozrejme vsetko zlozitejsie, ale v principe je mozne s tymito nakladmi ratat.

Otázka: Od roku 2002 vlastní fyzická osoba osemizbový byt, ktorý vznikol spojením troch bytov. V roku 2008 bol tento byt rozdelený pridelením podielu na dva byty, na ktoré bolo vydané Osvedčenie o štátnom zápise vlastníctva každého bytu. Má fyzická osoba právo na odpočet dane z nehnuteľností na daň z príjmov fyzických osôb v prípade predaja jedného z bytov, ktorého vlastníctvo mu patrí dlhšie ako 3 roky, ale osvedčenie o štátnej registrácii vlastníctva bolo vydané až v roku 2008?
odpoveď:
MINISTERSTVO FINANCIÍ RUSKEJ FEDERÁCIE
LIST
zo dňa 24. októbra 2008 N 03-04-05-01/398
Oddelenie daňovej a colnej politiky prerokovalo list vo veci uplatnenia odpočtu dane z nehnuteľnosti pri predaji jedného z dvoch bytov, ktorý bol vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky a v súlade s čl. 34.2 daňového poriadku Ruskej federácie (ďalej len zákonník) vysvetľuje nasledovné.
V súlade s paragrafmi. 1 odsek 1 čl. 220 Zákona pri zisťovaní výšky základu dane má platiteľ právo na odpočítanie dane z nehnuteľností najmä v sumách, ktoré platiteľ prijal v zdaňovacom období pri predaji bytových domov, bytov, izieb, vrátane privatizovaných obytných priestorov, chatiek, záhradných domčekov alebo pozemkov a podielov na uvedenom majetku, ktoré boli vo vlastníctve daňovníka menej ako tri roky, ale nepresahujúce spolu 1 000 000 rubľov.
V tomto článku zákonníka nie sú stanovené žiadne obmedzenia týkajúce sa počtu nehnuteľností (podielov na nich), pri predaji ktorých je možné získať odpočet dane z nehnuteľností.
Keďže odpočet dane z nehnuteľností sa poskytuje za každý konkrétny nehnuteľnosť (podiely na nej), obdobie vlastníctva takéhoto predmetu daňovníkom sa počíta odo dňa jeho registrácie v Jednotnom štátnom registri práv k nehnuteľnostiam a transakciám. s tým.

Ak byt patrí celý jednej osobe, tak táto má právo na vlastnú žiadosť predať, darovať celý byt alebo podiel na ňom akejkoľvek osobe.

Ak je byt vo vlastníctve viacerých osôb v podieloch, tak každý vlastník podielu má právo nakladať so svojím podielom ako chce.

Ak sa však má predať podiel v privatizovanom byte, je potrebné predchádzajúce upovedomenie druhého spoluvlastníka a ponuka na odkúpenie podielu, keďže druhý vlastník má predkupné právo na kúpu. Toto pravidlo sa nevzťahuje na právne vzťahy týkajúce sa darovania obchodného podielu.

Právo na spoločné vlastníctvo a veľkosť akcií

Právo podielového spoluvlastníctva je upravené v čl. 244 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie a podmienky nakladania so spoločným majetkom sú stanovené vo federálnom zákone „o štátnej registrácii nehnuteľností“ z 13. júla 2015 č. 218-FZ. Teda podiely jednotlivých vlastníkov sú určené na jeden kus nehnuteľnosti. Zároveň musia byť transakcie, ktoré možno vykonať s podielom vo vlastníctve vlastníckeho práva, notársky overené a zaregistrované u orgánov Rosreestr.

Veľkosť podielov možno určiť v závislosti od dôvodov vzniku spoločného vlastníctva. Podiel na práve spoločného spoločného vlastníctva sa zvyčajne vyjadruje zlomkom a je uvedený v osvedčení o štátnej registrácii vlastníctva. V súlade s normami občianskeho zákonodarstva sa predpokladá, že podiely účastníkov sú rovnaké, ak zo zákona, dohody alebo podstaty vzťahov medzi nimi vzniknutých nevyplýva inak.

Dôležitou okolnosťou je, že každý účastník má právo samostatne nakladať so svojím podielom na spoluvlastníckom práve – predať, darovať a pod.

Veľkosť podielu na práve spoločného spoluvlastníctva sa môže meniť v závislosti od rôznych dôvodov: zmena zloženia účastníkov, zavedenie úprav realizovaných vlastníkom do predmetu nehnuteľnosti atď.

Dôležité! K výkonu práva spoločného spoluvlastníctva dochádza po vzájomnej dohode všetkých vlastníkov. Ak sa spoluvlastníci nedohodnú na otázkach vlastníctva a užívania spoločnej veci, majú právo riešiť spor súdnou cestou.

Právo každého účastníka nakladať so svojím podielom na spoločnej nehnuteľnosti je reálne a je zákonom chránené pred útokmi vlastníkov iných podielov, ak je toto právo riadne formalizované.

Ako rozdeliť byt na akcie?

Dôvody a druhy rozdelenia spoločnej nehnuteľnosti, ako aj pridelenie podielu na práve spoločnej nehnuteľnosti sú rôzne. Zároveň, ak dôjde k prideleniu podielu jedného z účastníkov, vlastnícke právo pre neho zaniká. Ale v oboch prípadoch sú takéto úkony možné tak so súhlasom všetkých spoluvlastníkov, ako aj na základe rozhodnutia súdu.

Byt je možné rozdeliť na podiely tromi rôznymi spôsobmi:

uzavretím dohody o rozdelení podielov na byte;
uzavretím manželskej zmluvy;
súdne.

Dohoda o rozdelení podielov na byte

Chcel by som poznamenať, že spoločné vlastníctvo nehnuteľnosti môže byť spoločné alebo spoločné. V prvom prípade sú už podiely určené a každý vlastník má certifikát na konkrétny podiel na byte. V druhom prípade sa podiely neurčujú.

Bezpodielové spoluvlastníctvo vzniká na majetok manželov (ak neexistuje manželská zmluva alebo dohoda o rozdelení majetku, alebo ak nie sú definované podiely), na majetok v dačom družstve, na majetok farmy (ak neexistuje zmluvy o určení podielov).

V ostatných prípadoch sa podielové vlastníctvo zapíše, keď je veľkosť podielu uvedená v listoch vlastníctva.

Ak je váš byt v podieloch, tak nemá zmysel podiely určovať, keďže je už rozdelený na podiely. Ak chce jedna z osôb zvýšiť svoj podiel, potom druhá osoba potrebuje predať alebo darovať celý podiel alebo jeho časť.

Vo väčšine prípadov dohodu o určení podielov na nehnuteľnosti uzatvárajú manželia.

Dohoda o rozdelení majetku medzi manželov je najvariabilnejším dokumentom, jej ustanovenia si určujú manželia sami na vlastnú žiadosť a súhlas, na rozdiel od manželskej zmluvy, ktorej podmienky sú prísne upravené zákonom.

V dohode o rozdelení majetku na podiely je potrebné uviesť, aký majetok a v akých podieloch je každému z manželov pridelený. Podľa zavedenej praxe dohoda tiež stanovuje:

mená a podrobnosti o stranách;
predmet dohody;
práva a povinnosti zmluvných strán;
ich zodpovednosť;
riešenie sporov;
záverečné ustanovenia o nadobudnutí účinnosti a postupe jej ukončenia.

Rozdelenie podielov na byte medzi deti a manžela je navyše nevyhnutné v prípade kúpy nehnuteľnosti s použitím materského kapitálu. Akcie sa prideľujú po splatení úveru alebo hypotekárneho záväzku. Manželia majú po dohode právo prideliť sebe a svojim deťom akékoľvek podiely na nehnuteľnosti a ich veľkosť nie je zákonom obmedzená.

Manželská zmluva

Manželia môžu zdieľať byt počas trvania manželstva aj po jeho skončení. Okrem toho, ak bola medzi manželmi uzavretá manželská zmluva, určuje spôsob rozdelenia majetku. Predmanželská zmluva môže definovať rôzne majetkové režimy pre manželov:

zdieľané vlastníctvo;
spoločné vlastníctvo;
individuálny majetok.

Pri uzatváraní manželskej zmluvy a určovaní podielov v prípade rozvodu manželia nemusia vymýšľať, ako si rozdeliť majetok, keďže ten je už zabezpečený. Za zváženie stojí skutočnosť, že manželská zmluva je notársky overená a má právnu platnosť počas trvania manželstva aj po jeho zániku, až do vyriešenia majetkových sporov.

Súdna sekcia

Ak v období rozvodu nedošlo medzi manželmi k uzavretiu manželskej zmluvy a nedošlo k dobrovoľnej dohode o rozdelení spoločne nadobudnutého majetku, je potrebné podať žalobu na súd. Podiely partnerov na byte v tomto prípade môže súd uznať za rovnocenné.

Všeobecná lehota na podanie takejto žiadosti je tri roky. To znamená, že ak sa manželia rozviedli, potom jeden z účastníkov bývalého manželského vzťahu môže podať žalobu na súd do troch rokov.

Žalobca má právo pri podaní žiadosti o pridelenie podielu na byte uviesť možnosť rozdelenia spoločného majetku a aj to, ktorý podiel uprednostňuje.

Dôležité! Keď sa na súde určia podiely každého z manželov, mali by byť riadne zaregistrované v Rosreestr, len v tomto prípade bude pridelenie podielu právne zabezpečené.

Súdna prax ukazuje, že takéto spory sa často končia rozdelením spoločne nadobudnutého majetku rovným dielom. Ak je takéto rozdelenie v zásade nemožné, potom jeden z manželov môže poskytnúť druhému náhradu v peniazoch a byt je vo vlastníctve výlučného vlastníka. Výška náhrady sa určí pomerne k hodnote podielu druhého účastníka.

Rozdelenie bytu na akcie

Dostupné možnosti rozdelenia bytu na podiely priamo závisia od právneho režimu majetkových účastí každého z účastníkov spoločného majetku. V súlade s čl. 254 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie je majetok spoločným majetkom, ak v ňom nie sú určené podiely každého účastníka. Uvažujme o najbežnejších možnostiach rozdelenia bytu na akcie.

Pridelenie podielov zo spoločného majetku

Pri prideľovaní podielu zo spoločného majetku sú splnené nasledovné podmienky ustanovené čl. 254 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie:

pridelenie podielu jedného zo spoluvlastníkov je možné len po predbežnom určení podielu každého z účastníkov na práve k spoločnej veci;
pri prideľovaní podielu zo spoločnej nehnuteľnosti, ak zákon alebo dohoda spoluvlastníkov neustanovuje inak, sa ich podiely uznávajú ako rovnaké;
Postup pri prideľovaní podielu zo spoločnej nehnuteľnosti sa uskutočňuje v rámci ustanovenom čl. 252 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Každý účastník podielového spoluvlastníctva má právo požadovať vyčlenenie svojho podielu zo spoločnej nehnuteľnosti. Ak nie je možné vecné rozdelenie, keďže škoda na spoločnom majetku by bola v tomto prípade neprimeraná, musia mu ostatní účastníci zaplatiť náhradu v pomere k hodnote jeho podielu. Len čo peňažné prostriedky vo forme náhrady účastník dostane, jeho vlastníctvo k podielu zaniká.

Ak je byt privatizovaný

Vlastníctvo bývania je možné získať privatizáciou bytu, ktorý účastníci získali v rámci sociálneho nájomného. Ak chcete privatizovať, musíte napísať spoločnú žiadosť miestnemu oprávnenému orgánu a dostať privatizačnú zmluvu. Práve v privatizačnej zmluve bude napísané, ktorá časť (podiel) bytu bude pridelená každej osobe. V tomto prípade vlastníctvo vznikne až po štátnej registrácii zmluvy v Rosreestr.

Po registrácii je možné rozdeliť byt medzi spoluvlastníkov nasledujúcimi spôsobmi:

každému občanovi je pridelený podiel vytvorený v dôsledku privatizácie;
rozdelenie majetku rovnomerne, ak bola zriadená spoločná forma vlastníctva;
Ak nehnuteľnosť nadobudli manželia počas manželstva, potom sa rozdelenie bytu po rozvode uskutoční buď na základe manželskej zmluvy, alebo uzavretím dobrovoľnej dohody o rozdelení, alebo na súde.

Ak bol byt zakúpený s materským kapitálom

Ak byt kupuje rodina s materským kapitálom, potom je zaregistrovaný medzi rodinnými príslušníkmi v akciách. Taktiež kupovaný byt (izba, dom) môže byť prihlásený len na meno detí. V tomto prípade po rozvode nebude bývanie zahrnuté do spoločného majetku manželov a nebude predmetom delenia.

Ak je byt zapísaný na všetkých členov rodiny, tak pri rozdelení bytu v prípade rozvodu dostane každý účastník podiel, ktorý je na neho zapísaný v listoch vlastníctva.

Nemenej dôležitá je veľkosť materského kapitálu a náklady na zakúpené bývanie. Ak rodičia pripočítajú menšiu sumu na kúpu bytu ako materský kapitál, potom musí byť obytná plocha zapísaná na meno detí.

Ak má byt hypotéku

Ak si manželia kúpili byt počas manželstva pomocou hypotekárneho úveru, potom podľa federálneho zákona zo 16. júla 1998 č. 102-FZ „O hypotéke (zástave nehnuteľností)“ a čl. 37, čl. 39 RF IC sa uznáva ako spoločne nadobudnutý majetok a podlieha deleniu rovnakým dielom.

V tomto prípade môže banka vykonať analýzu platobnej schopnosti každého z partnerov a na základe toho má právo ponúknuť predaj založeného bývania, splatiť dlh na hypotekárnom úvere a rozdeliť zvyšné prostriedky z predaja rovným dielom medzi manželmi.

Ak si jeden z manželov chce ponechať byt pre seba, potom prichádza do úvahy možnosť odkúpenia podielu druhého spoluvlastníka.

Na koľko podielov je možné rozdeliť byt?

Zákonodarca ponecháva túto otázku na uváženie samotného vlastníka. To znamená, že v tomto prípade platí zásada slobody nakladať s majetkom. Vlastník má právo rozdeliť svoj majetok na podiely 2,4,10,100,1000 atď. Neexistujú žiadne obmedzenia.

Určenie podielov na nehnuteľnosti je však z hľadiska možnosti následného nakladania so svojím podielom nevhodné.

Dôležité! Darovaním alebo predajom svojho podielu akejkoľvek osobe vlastník stráca vlastníctvo tohto podielu. To znamená, že bude možné disponovať len svojim podielom. Samozrejme, že druhý spoluvlastník nebude môcť podiel predať bez toho, aby to vopred oznámil druhému spoluvlastníkovi. Táto povinnosť je však v praxi dobre zvládnutá darovaním časti podielu tretej osobe s následným predajom.

Bývať v byte či súkromnom dome s cudzími ľuďmi totiž bude nepríjemné a ak nedôjde k dohode o postupe užívania nehnuteľnosti, bude to musieť byť potvrdené na súde.

To znamená, že určenie podielov na nehnuteľnosti je vždy spojené s rizikom nesprávneho plnenia alebo nesplnenia povinnosti vlastniť, užívať a disponovať s podielmi iným vlastníkom podielu.

V tomto článku sme teda preskúmali nuansy rozdelenia nehnuteľností na akcie, uzavretie vhodnej dohody a možné prekážky, ak chcete odcudziť podiel.

POZOR! Vzhľadom na nedávne zmeny v legislatíve môžu byť informácie v tomto článku neaktuálne! Náš právnik vám bezplatne poradí - napíšte do formulára nižšie.

Povedz svojim priateľom!