Dairelerin ayrılması. Apartman bölümü Apartman bölümü, video

Dairelerin bölünmesi modern Moskova ve Moskova bölgesinde oldukça yaygın bir olgudur

Vakaların% 95'inde “yatay” olarak konumlandırılmış komşu dairelerden bahsediyoruz. Ancak uygulamamızda iki seviyeli dairelerin ayrılması (apartmanların dikey olarak ayrılması) durumları olmuştur.

Dairelerin bölünmesi iki temel prensibe göre gerçekleştirilir:

Daha önce tek bir dairenin ikiye bölünmesi (iki banyonun zorunlu varlığı ile).
Daha önce iki daire birbirine bağlanmıştı (birleşme onayı alınarak) ve ev sahibi bunları yeniden bölme ihtiyacı duymuştu.

Daha önce birleştirilmiş dairelerin örneği:

Daireleri bölmenin temel prensiplerini göz önünde bulundurarak her seçeneğin avantajlarını ve dezavantajlarını anlatacağız.

Daha önce tek olan dairenin ikiye bölünmesi

Hemen şunu belirtmekte yarar var Bir daireyi bölmenin ön koşulu iki banyonun bulunmasıdır(aslında iki sıhhi tesisat alanı) ortak bina yükselticileri ile her dairenin kendi banyosu ve mutfağa ayrı bir girişi vardır.

Aksi takdirde ayrılık imkansızdır. Müşterilerin karşılaştığı asıl sorun, yeni oluşturulan bir daireye bir mutfak (tasarıma ek olarak) kurmaktır. Sonuçta, başlangıçta onun yerinde oturma odaları vardı. Öncelikle mutfakların kurulumu için bir takım zorunlu mevcut standartları ve gereklilikleri dikkate almalısınız:

Birincisi, uzmanlara göre en rasyonel seçeneği düşünmeye değer - konut dışı bir alanda, genellikle bir koridor veya kilerde bir mutfak nişi (yemek alanı olmayan, cebri havalandırmalı bir ocakla donatılmış bir yardımcı oda) kurmak.

Doğal izolasyon ve ışık ileten bölmelerin zorunlu olmayan varlığına ek olarak, bu tip mutfakların avantajları arasında apartman alanından önemli tasarruflar da bulunmaktadır.

Tam teşekküllü bir mutfak kurma konusu müşteri için temel öneme sahipse, doğrudan mutfak kurulumuna ilişkin mevcut standartların ve gerekliliklerin dikkate alınmasına geçeceğiz.

Dairelerin ayrılması, video:

Aşağıdaki durumlarda mutfak kurulumu mümkün değildir:

Mutfağın önerilen yerinin altındaki katta bulunan yaşam alanlarının varlığı.

Ancak aşağıdaki durumlarda transfer mümkündür: kimsenin yaşam koşulları kötüleşmeden mutfak odaya taşınıyor.

Örneğin, daire birinci katta veya 2./3. katta yer almaktadır ancak altında konut dışı bir bina bulunmaktadır.

Gaz sobası.
Tek odalı bir dairenin bölünmesiyle tadilat yapılırken, tek oturma odasına mutfak yerleştirilmesi, onu konut statüsünden mahrum bırakacaktır ki bu da mevcut standartlara aykırıdır.
Üst kattaki dairelerin banyo ve küvetlerinin altına mutfak konulması, kişinin kendi yaşam koşullarının bozulmaması amacıyla yine yasaklandı.

Yani mutfaklarla ilgili soru az çok açıktır.

Gelelim bir sonraki önemli noktaya: Mevcut mevzuatta açıkça şu şart belirtiliyor: her daireye ayrı giriş imkanı.

Sahanlıktan, ayrı bir girişten geçerek veya etrafı çitle çevrilerek kurulabilir. mevcut dairenin içinde giriş kapısı.İkinci durumda, bağlantıyı keserken buna göre belirli bir alan miktarını kaybedeceğiz. Çünkü her iki dairenin alanı dışında kalacak ve ortak mülke gidecek.

Apartman bölünmesi örneği:

Yeniden yapılanma sonrası plan, dairelerin bölünmesi sonucunda giriş alanının ortak mülk haline geldiğini gösteriyor. Ayrı dairelerin giriş kapıları antre içerisinde yer aldığından herhangi bir dairenin toplam çekimlerinde alanı dikkate alınamamaktadır.

Sahanlıktan yeni bir giriş ayarlarsak (ilk durum), Konut Müfettişliği'nin bu olayı ortak mülkiyeti etkileyen bir olay olarak sınıflandırabileceğini dikkate almakta fayda var. Ve bunun sonucunda ev sakinlerinin 2/3'ünün yazılı rızasının alınması gerekiyor.

Ayrı dairelere yönelik yukarıdaki yeniden geliştirme, karmaşık tasarım çözümlerini ifade etmektedir. Bu nedenle, eksiksiz bir tasarım dokümantasyonu paketi geliştirmemizi zorunlu kılmaktadır. Hem teknik bir sonuç hem de bir yeniden geliştirme projesinin yanı sıra, bu yeniden geliştirmenin gerçekleştirilme olasılığını teyit eden onayın da dahil edilmesi.

Daireleri ikiye bölmenin ikinci seçeneğini ele alalım (daha önce birleştirilmiş)

Yapmanız gereken ilk şey daireleri bölmek için bir yeniden geliştirme projesi sipariş etmektir. Bölmenin kendisi genellikle apartmanlar arası bir bölmenin inşa edilmesi (eğer duvar tamamen sökülmüşse) veya daha önce yapılmış bir apartmanlar arası açıklığın kapatılması bağlamında değerlendirilir.

Ayrıca daha önce engellenmişse dairenin ikinci girişini restore etmeyi de unutmayın. Bu tür bir yeniden yapılanmanın olumlu yönü, eğer yatay olarak komşu dairelerden bahsediyorsak, sakinlerden imza toplamadan bunu yapmanın çoğu zaman mümkün olmasıdır.

Dikey olarak bağlanan iki katlı bir dairenin (merdivenle) bağlantısı kesilirse, sakinlerin rızası gerekmeyecektir. Çalışma dairelerin içinde yapıldığından ve evin ortak alanını etkilemediğinden, tavandaki açıklığı kapatırken ev projesinin yazarından yakıt doldurma kompleksi gerektirecektir.

Bir daireyi ikiye bölerken daha önce birleşik olan su temini ve elektrik sistemlerini bölmeyi unutmayın. Yeni oluşturulan iki dairede elektrik şebekesinin bölünmesi Mosenergo tarafından gerçekleştiriliyor. Bunu yapmak için, mal sahibinin izin alması gerekir: "Ek elektrik kapasitesinin bağlanmasına ilişkin" bir sınırlama kanunu. Sonuç olarak: her organize dairede bir tane olmak üzere iki elektrik sayacı ve iki kişisel hesap.

Su temin sistemi aynı şemaya göre bölünmüştür: yükselticilerden sayaca iki bağımsız çıkış yapılmıştır. Sahibinin, hesabı Mosvodokanal'dan ayırması gerekecek.

Bitişik dairelerin ayrılmasına yönelik halihazırda tamamlanmış projeyi web sitesindeki “Çalışmalarımız” bölümünde tanıyabilirsiniz.

Aşağıda 15 katlı bir tuğla binada 4 odalı bir dairenin bireysel bir projeye göre ayrılmasının bir örneği verilmiştir:

Şu tarihte: özelleştirilmemiş bir dairenin bölünmesi:

Özelleştirilmemiş bir apartman dairesinde herhangi bir yasal manipülasyon ancak ev sahibinin yazılı izni ile mümkündür, ancak daire belediyeye aitse Konut Politikası Departmanı ve şehir idaresinden anlaşma almak neredeyse imkansızdır.

Bir daireyi hisselere bölmek, kişisel hesapları bölmek

Bir daireyi paylara bölerken dairenin belediye mi yoksa ortak mı olduğu önemlidir. Daire belediyeye ait ise hisseler belediye tarafından dağıtılır. Pay tahsisi işverenin başvurusu üzerine gerçekleşir. Kamu hizmeti hizmetlerinin ödenmesini kolaylaştırmak için, kişisel hesapların bölünmesine ilişkin bir başvuru yönetim şirketine sunulur.

Kişisel hesabın bölünmesi, sanılanın aksine “evin efendisini” belirlemez, sıradan bir mali detaydır.

Uygulamada daireleri ikiye bölmek, iki veya daha fazlasını bir daire içinde birleştirmekten çok daha az sıklıkta gerçekleşir. Ancak, örneğin birkaç akrabaya miras kalırken veya eski eşlerden boşanırken, büyük olanı ikiye ayırmanın gerekli olduğu durumlar vardır.

Daireyi iki ayrı daireye bölmek mümkün mü?

Yani geniş bir daireniz var ama onu iki ayrı daireye bölmek istiyorsunuz. Sebepler farklı olabilir:

eşler boşanıyor ve bir daireyi ikiye bölerek her birine ayrı bir yaşam alanı sağlamak istiyor;
akrabalarına miras kalan konut var ama geliri bölüşmek için satmak istemiyorlar, birlikte daire sahibi olmak da istemiyorlar;
çocuk büyümüş, evlenmiş, geniş bir aile dairesinden ayırmak istedikleri ayrı bir yaşam alanına ihtiyaç duyuyor;
İki ayrı konutun aynı bölgedeki bir konuttan çok daha pahalı olması nedeniyle mülkü iş amacıyla satın aldık.

Hem daha önce birleştirilmiş daireler hem de başlangıçta tek bir yaşam alanı olan daireler bölünmüş durumda. Ancak ayrılıkları farklı şekillerde gerçekleşir.

Daireler daha önce tek bir daire halinde birleştirilmişti

Böyle bir yaşam alanını bölmede genellikle herhangi bir zorluk yoktur, ancak bu, bölmek için iki daire arasında sadece bir bölme kurmanın yeterli olduğu anlamına gelmez, biraz çaba sarf etmeniz gerekeceği anlamına gelmez:

Kendiniz bir yeniden geliştirme projesi sipariş edin veya yapın. Proje, daireler arasında bir bölmenin inşasını, ikinci daireye merdivenden kapalı veya önceden kapatılmış girişin restorasyonunu dikkate almalıdır. Çoğu dairede, birleştirildiğinde ekstra banyo ve tuvalet kaldırılır, ters iyileştirme sırasında restorasyonlarına dikkat etmeniz gerekecek, ayrıca iki mutfak veya mutfak nişleri için bir yer bulmanız gerekir.
Daha önce bir araya getirilmiş tek bir elektrik ve su temini sisteminin ayrılmasına dikkat edin. Bunun için su ve elektrik tedarik kuruluşlarından izin alınması gerekmektedir.
Yerel belediyeden yeniden geliştirme izni alın. Yeniden geliştirme projesinin tüm standartlara uygun yapılması ve gerekli tüm belgelerin eklenmesi durumunda izin konusunda herhangi bir sorun yaşanmayacaktır.
Yaşam alanının fiili bölümünü gerçekleştirin.
İş Denetimi Sertifikası alın.
Her ikincil dairenin mülkiyetini kaydedin.

Büyük bir daire

Büyük bir daireyi, örneğin dört odalı bir daireyi iki odalı iki daireye bölmek çok daha zordur. Yasaya göre, ikincil dairelerin her birinde banyo (banyo veya duş ve tuvalet) bulunmalıdır, bir mutfak alanının donatılması ve ayrıca sahanlığa ayrı bir çıkış düzenlenmesi gerekmektedir.

Daha önce birleştirilmiş bir daireyi bölerken, banyo ve tuvalet yerleri basitçe orijinal yerlerine döndürülebiliyorsa, ikinci durumda, bu tür tesislerin sağlandığı yerlerde daha önce oturma odaları vardı, yani yaşam alanının bir kısmını konut dışı alana aktarmak gerekli olmalıdır. Bu oldukça zordur ve çoğu zaman imkansızdır.

İki mutfağın ekipmanlarında da durum aynı. Bir mutfak zaten var, ikincisinin tasarlanması gerekecek ve burada belirli kurallar var, örneğin:

Alt katta oturma odası varsa mutfağın donatılması yasaktır çünkü bu, alt katta yaşayan komşuların yaşam koşullarını kötüleştirir.
Bir gaz sobası kurmayı planlıyorsanız, tek odalı bir dairenin oturma odasında bir mutfak boşluğu kabul edilemez, çünkü gaz sobasının kurulduğu oda önceden konut dışı olarak kabul edilir.
Yeniden inşa edilen dairede yaşam koşullarının bozulması nedeniyle üst kattaki dairede tuvalet veya banyo varsa mutfak donatılması yasaktır.

Ancak tüm bu koşulların yerine getirilmesi durumunda bir daireyi iki ayrı daireye bölmek mümkündür.

Tahsis edilen ikinci daire için ayrı bir çıkış düzenlenirken de büyük sorun yaşanacaktır. Taşıyıcı bir duvarı aşmanız gerekeceğinden, kapının sahanlığa açılması durumunda diğer daire sahiplerinin tamamının onayını almanız gerekecektir. Veya, bir seçenek olarak, ana dairenin içindeki giriş kapısını çitle çevirmek mümkün olacak, bu da giriş kapısı ortak mülk haline geleceği için doğal olarak yaşam alanı kaybına yol açacaktır.

Bir daireyi iki ayrı daireye nasıl bölebilirim?

Bir konut binasının birkaç ayrı binaya bölünmesi yeniden yapılanma anlamına gelir, bu nedenle tüm eylemler Rusya Federasyonu Konut Kanunu tarafından düzenlenmektedir.

Yeniden geliştirme, teknik pasaportta değişiklik gerektiren bir konut binasının konfigürasyonunda herhangi bir değişikliktir. Yeniden geliştirme şunları içerebilir:

bölmelerin, kapı ve pencere açıklıklarının taşınması veya sökülmesi;
dairelerin birleştirilmesi veya bölünmesi;
banyoların, mutfakların düzenlenmesi;
hizmet odaları nedeniyle konutlarda artış;
bölümlerin kurulumu;
diğer bazı eylemler.

Bir daireyi bölerken ihtiyacınız olacak:

İkinci yaşam alanı için ayrı bir çıkış düzenleyin. Herhangi bir dairenin çevre duvarları kalıcı olduğundan, çıkışı planlamanın yanı sıra, taşıyıcı duvarın güçlendirilmesi için bir proje geliştirilmesi gerekli olacaktır ve bu, bu tür çalışmaların tasarımını yapan uzman bir kuruluşun ayrıcalığıdır.
Tüm yeni banyoların aşağıda bulunan dairenin mutfağının veya oturma odasının üstündeki alana gelmeyecek şekilde bir yeniden geliştirme projesi yapın. Tasarlanan mutfağın aşağıdaki komşuların oturma odasının üstünde yer almaması şartının da sağlanması gerekmektedir.
Banyo ve tuvaletlerin havalandırma kanallarının mutfaklar için aynı yapılarla birleştirilmesi kabul edilemez olduğundan, tasarımcı mutfak ve banyo için ayrı havalandırma sağlamalıdır.
İkincil dairelerin her biri için ayrı elektrik sayaçları ile sıcak ve soğuk su sayaçlarının onaylanması ve takılması gerekecektir.

Yukarıdaki eylemlerin tümü özel beceri ve bilgi gerektirir, bu nedenle bir daireyi yeniden modellemek ve ikiye bölmek için bağımsız olarak bir proje yapmak mümkün olmayacaktır. Uzman tasarım kuruluşlarından yardım istemek gerekli olacaktır.

Apartman bölme algoritması

Yaşam alanını bölme sürecinin tamamı belirli bir sırayla ve belirli bir algoritmaya göre gerçekleşmelidir:

Tasarım.
Yerel belediye kuruluşlarıyla koordinasyon.
Aslında bir daireyi ikiye bölme işlemi.
Yapılan işin kontrol edilmesi ve Muayene Raporunun hazırlanması.
İkincil gayrimenkullerin tescili.

Tasarım

Bir daireyi bölmek için bir proje geliştirmek için, uzman bir tasarım organizasyonuyla iletişime geçmeli ve onlara konutun teknik pasaportunu veya kat planını ve açıklamasını vermelisiniz.

Bir uzman, tüm binaları incelemek ve ölçmek ve ayrıca önerilen yeniden geliştirme önlemlerini netleştirmek için daireyi ziyaret eder. Daire sahipleri zaten bir yeniden geliştirme taslağı hazırlamaya çalışmışsa, tasarım organizasyonunun bir çalışanı, müşterinin taslağına göre değişiklik yapma olasılığını kontrol edecektir.

Ön incelemeden sonra uzman aşağıdaki bilgileri içeren bir sonuç çıkarır:

Bölünmüş dairenin mülkiyet ve tasarım özelliklerine ilişkin veriler.
Varsa, tespit edilen tüm kusurlar.
Yaşam alanını iki ayrı bölüme ayırmaya yönelik tedbirlerin kabul edilebilirliğine (veya kabul edilemezliğine) ilişkin sonuçlar. Belgenin bu bölümünde uzman, mülkün planlanan bölümünün inşaat yasalarını ve düzenlemelerini ve ayrıca komşuların haklarını ihlal edip etmediğini (veya ihlal etmediğini) de belirtir.

Uzman, dairenin bölünmesinin teknik olarak mümkün olduğu sonucuna varırsa, yeniden geliştirme projesi hazırlanır, böyle bir projenin hazırlık süresi 2-7 takvim günüdür. Tamamlanan yeniden geliştirme projesi şunları içerir:

Konutlar hakkında genel bilgiler.
Yeniden geliştirme için hangi önlemler önerildi?
Çalışmaya başlamadan önce birincil yaşam alanının planı.
Parselasyon tamamlandıktan sonra ikincil dairelerin planı.
Sökülmeye tabi tüm yapıların planı.
Kurulum için önerilen yapıların planı.
Uygulamalar.

Proje, tasarım organizasyonu başkanının imzası ve mühür ile onaylanmıştır.

Tasarım organizasyonunun bir çalışanı, yaşam alanını ikiye ayırmanın imkansız olduğu sonucuna varırsa buna son verebiliriz. Tasarım organizasyonundan olumlu bir sonuç çıkmadan hiçbir otorite yeniden geliştirme çalışmasına izin vermez, ancak izinsiz yaparsanız ikinci daireleri tescil ettiremezsiniz, gelecekte satamaz veya bağışlayamazsınız.

Ayrıca, gelecekte dairenin yetkisiz olarak yeniden geliştirilmesini gerçekleştirdiğiniz öğrenilirse, yerel makamlar, masrafları mal sahibine ait olmak üzere, nesneyi önceki haline döndürmek için bir talepte bulunacaktır. Ve sizin için olumlu bir mahkeme kararı alma ihtimaliniz olmayacak.

Koordinasyon

Planlanan yeniden geliştirmenin yerel makamlarla koordinasyonu zorunlu bir prosedürdür, aksi takdirde daireyi bölmek için yapılan tüm çalışmalar yasa dışı sayılacaktır.

Aşamalar

Onay sürecinin tamamı birkaç aşamaya bölünmüştür, her birinin sırasına uyulmalıdır ve ayrıca aşağıdaki noktaların her birinin yerine getirilmesi de gereklidir:

bir proje hazırlamak ve uzman bir kuruluştan olumlu görüş almak;
izin almak için gerekli belgelerin toplanması;
konut müfettişliğini ziyaret etmek ve gerekli tüm belgelerin başvuruya zorunlu olarak eklenmesiyle yeniden geliştirme izni için başvuruda bulunmak;
İzin alındıktan sonra dairenin bölünmesine yönelik çalışmalar yapılır;
komisyon yapılan işi kontrol eder ve konutların bölünmesi için bir kabul sertifikası hazırlar;
ikincil konut binalarının işletmeye alınması.

Dokümantasyon

Bir daireyi bölme izni almak için aşağıdaki belgelerin yerel makamlara sunulması gerekir:

mülkü fiilen bölmek için izin başvurusu;
konut binaları için tapu belgeleri;
yeniden geliştirme projesi;
daireyi bölme konusunda çalışma yapma olasılığı konusunda uzman bir organizasyonun sonuçlandırılması;
başvuranın pasaportunun fotokopisi;
daire için kayıt belgesi;
tüm konut sahiplerinin yeniden geliştirilmesine izin vermek;
gerekirse, yeniden inşa için komşuların rızası (yeni oluşturulan bir daireden ortak bir inişe çıkışı ayarlarken gereklidir);
gaz hizmetlerinin izni (gaz ekipmanı kurmayı veya taşımayı planlıyorsanız);
elektrikçilerden yeni ölçüm cihazları kurma izni;
dairenin mimari, kültürel veya tarihi bir anıt olan bir binada yer alması durumunda, yeniden geliştirme çalışmalarının gerçekleştirilme olasılığı konusunda anıt koruma yetkililerinden ek bir sonuç alınması gerekecektir.

Yeniden geliştirme izni almak için bir başvuru hazırlamanın belirli gereksinimleri vardır; aşağıdaki bilgileri içermelidir:

apartman sahiplerinin kişisel verileri;
nesnenin mülkiyet şekli;
dairenin fiili bölünmesinin gerekli olduğu koşulların açıklaması;
tüm konut sahiplerinin imzası.

başvurunun ve ekteki belgelerin alındığı tarih;
kayıt defterine göre seri numarası;
belgeleri kabul ederken yetkili tarafından verilen makbuzun numarası;
başvurunun kabul edildiğini gösteren bir not;
sorumlu kişinin pozisyonu ve imzası.

Bir dairenin yeniden geliştirilmesi için örnek başvuru

Son teslim tarihleri

Daha önce ikiden bire birleştirilmiş bir dairenin bölünmesi planlanıyorsa, yeniden geliştirmenin bir taslağı genellikle yeterli olacaktır; bu durumda onay süresi minimum olacaktır: teslim tarihinden itibaren en geç bir ila iki ay belediyeye yapılan başvuru. Projeye uygun olarak yeniden geliştirme dört ay içinde değerlendiriliyor. Taşıyıcı duvarların ve sermaye yapılarının manipülasyonunu içeren işlerin koordinasyonu en uzun zaman alır; bu durumda, yerel yetkililerin dairenin bölünmesi başvurusunu değerlendirmeye alması altı aya kadar sürebilir.

Yeniden geliştirme izni alındıktan sonra BTI'daki tüm değişikliklerin kaydedilmesi ve yeni tapu belgelerinin alınması gerekecek; bu yaklaşık iki ay sürebilir.

Yerel yetkililer onayı reddedebilir; bu şu durumlarda mümkündür:

gerekli belgelerin gönderilmemesi veya bir kısmının eksik olması;
belgeler toplanmış ve gönderilmiş ancak ilgili makama gönderilmemiş;
Yeniden geliştirme projesi, Rusya Federasyonu'nun mevcut mevzuatının gerekliliklerine uymuyor.

Bir vatandaş onay reddi aldıysa ancak reddin hukuka aykırı olduğundan eminse, mahkemede buna itiraz edebilir.

Tamamlanan işin kontrol edilmesi

Dairenin bölünmesine ilişkin tüm çalışmalar tamamlandıktan sonra ev sahiplerinin bu durumu yerel belediyeye bildirmeleri gerekmektedir. Bir konut müfettişi, yeniden yapılanmanın alınan izne ve yeniden inşa projesine uygunluğunu kontrol eder.

Yeniden geliştirmenin kabulü sırasında şunları kontrol eder:

gerçekleştirilen yeniden geliştirmenin kararlaştırılan projeye ne ölçüde karşılık geldiği;
tüm yardımcı programlara erişilebilir mi;
Tüm bina kurallarına ve yönetmeliklerine ne ölçüde uyulduğu.

Proje, ortak mülkiyeti etkileyen herhangi bir eylem belirtiyorsa (ana duvarda yeni bir kapının düzenlenmesi, sahanlığa yeni bir çıkış vb.), o zaman bir belediye çalışanıyla birlikte HOA veya yönetim şirketinin bir temsilcisi projeye dahil edilir. komisyon.

Konut binalarının denetimi mülk sahiplerinin huzurunda yapılmalıdır.

Muayeneden sonra, konut müfettişliği temsilcisinin aşağıdakileri içeren ikincil daireler için bir kabul sertifikası düzenlenir:

yapıların konumu ve tasarıma uygunluğu hakkında plan notları;
durumlarını belirler;
gerekli ölçümleri yapar;
kamu hizmetlerinin konumunu ve tasarımına uygunluğunu not eder;
Kullanılan yapı malzemelerinin mukavemetini ve diğer teknik özelliklerini ölçer.

Kanun üç nüsha halinde hazırlandı; bunlardan biri sahiplerde kaldı, ikincisi BTI'ye devredildi ve üçüncüsü yerel yönetimin arşivlerinde kaldı. Kanunu imzalayanlar şöyle:

tesisin sahibi;
kabulü gerçekleştiren belediye temsilcisi;
yönetim şirketinin veya ev sahipleri derneğinin temsilcisi (eğer kabul sırasında hazır bulunmuşlarsa).

Fiyat

Onayın maliyeti birçok faktöre bağlı olacaktır:

dairenin konumu;
tesis alanı;
bina durumu;
gerçekleştirilen iş hacmi.

Moskova'da yeniden geliştirme yapılırken ödenmesi gereken yaklaşık tutarlar tabloda sunulmaktadır.

Yukarıdakileri özetleyerek şu sonuca varabiliriz: Bir dairenin fiili olarak iki izole daireye bölünmesi oldukça karmaşık ve zahmetli bir süreçtir ve yalnızca çok büyük maddi değil, aynı zamanda önemli fiziksel ve manevi maliyetler de gerektirir. Uzmanların yardımı olmadan bunu yapamazsınız. Daireyi bölme sürecinin mümkün olduğu kadar hızlı ilerleyebilmesi için, her bir özel durumda hangi belgelerin gerekli olacağını, neyin ve hangi sırayla yapılması gerektiğini size söyleyecek olan tasarım kurumlarının çalışanlarını ve avukatları dahil etmek gerekecektir. ve mümkün olduğunca az maliyetli.

Pavel, iyi günler! Arsa arsalarıyla bir benzetme yaparsak, Maliye Bakanlığı, bu durumda yeni gayrimenkul nesnelerinin oluşturulduğu ve buna göre kullanım süresinin yeni nesneler hakkının tescil tarihinden itibaren hesaplandığı yönünde çeşitli açıklamalar oluşturmuştur. Buna göre sizin durumunuzda iki yeni daire hakkını tescil ederken süre bu dairelerin tescil tarihinden itibaren hesaplanacaktır. Ancak bu durumda, acc. Sanat'tan. 220, daire satışından elde edilen gelir miktarını, bunların edinimi için yapılan harcama miktarına göre azaltarak vergi indirimi uygulama hakkına sahipsiniz. Zorluk, bu durumda Vergi Kanununda maliyetlerin hesaplanmasına yönelik bir metodolojinin bulunmamasından kaynaklanmaktadır. Arazi arsasına benzetilerek, Maliye Bakanlığı açıklamalarından birinde yeni arsaların alanının oranına ve bunların edinim maliyetine dayalı bir hesaplama kullanma olasılığını belirtti. Onlar. bir milyona satın alındı, iki eşit arsaya bölündü ve maliyetler de 500 bin olarak ücretlendiriliyor Dairelerde elbette her şey daha karmaşık ama prensip olarak bu maliyetleri hesaba katmak mümkün.

Soru: Bir kişi 2002 yılından bu yana üç dairenin birleşmesinden oluşan sekiz odalı bir daireye sahiptir. 2008 yılında bu daire iki daireye pay tahsis edilerek bölündü ve her daireye devlet mülkiyet tescil belgesi verildi. Bir bireyin, mülkiyeti 3 yıldan fazla bir süre kendisine ait olan dairelerden birinin satışı durumunda kişisel gelir vergisi için emlak vergisi indirimi alma hakkı var mı, ancak devlet mülkiyet tescil belgesi sadece 2008'de mi yayınlandı?
Cevap:
RUSYA FEDERASYONU MALİYE BAKANLIĞI
MEKTUP
24 Ekim 2008 tarihli N 03-04-05-01/398
Vergi ve Gümrük Tarife Politikası Dairesi Başkanlığı, vergi mükellefinin üç yıldan az süredir sahip olduğu iki daireden birinin satışı için emlak vergisi indirimi alınmasına ilişkin yazıyı, Madde uyarınca inceledi. Rusya Federasyonu Vergi Kanunu'nun 34.2'si (bundan sonra Kanun olarak anılacaktır) aşağıdakileri açıklamaktadır.
Paragraflara uygun olarak. 1 fıkra 1 md. Kanunun 220'si, vergi matrahının büyüklüğünü belirlerken, vergi mükellefi, özellikle vergi mükellefi tarafından vergi döneminde konut, daire, oda satışından elde edilen tutarlarda emlak vergisi indirimi alma hakkına sahiptir. vergi mükellefinin üç yıldan az bir süre boyunca sahip olduğu, ancak toplam 1.000.000 rubleyi aşmayan özelleştirilmiş konut binaları, yazlıklar, bahçe evleri veya arsalar ve belirtilen mülkteki hisseler dahil.
Kanunun bu maddesinde, satışında emlak vergisi indirimi alınabilecek gayrimenkul nesnelerinin (bunlardaki payların) sayısına ilişkin herhangi bir kısıtlama getirilmemiştir.
Her bir gayrimenkul nesnesi (içindeki paylar) için bir emlak vergisi kesintisi sağlandığı için, böyle bir nesnenin vergi mükellefi tarafından sahiplik süresi, Birleşik Devlet Gayrimenkul ve İşlem Hakları Kaydına kayıt tarihinden itibaren sayılır. Bununla birlikte.

Dairenin tamamı bir kişiye aitse, bu kişinin kendi isteği üzerine dairenin tamamını veya hissesini herhangi bir kişiye satma, bağışlama hakkı vardır.

Bir daire birden fazla hisseye aitse, her hisse sahibi kendi hissesini dilediği gibi elden çıkarma hakkına sahiptir.

Ancak özelleştirilen bir apartmandaki hisse satılacaksa, diğer malikin rüçhan hakkı bulunduğundan, diğer hisse sahibine önceden bildirimde bulunulması ve hissenin satın alınması için teklif verilmesi gerekmektedir. Bu kural, hisse hediye edilmesini içeren hukuki ilişkilerde geçerli değildir.

Ortak mülkiyet hakkı ve hisse büyüklüğü

Ortak mülkiyet hakkı Sanatta düzenlenmiştir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 244'ü ve ortak mülkün elden çıkarılmasına ilişkin koşullar, 13 Temmuz 2015 tarih ve 218-FZ sayılı “Gayrimenkulün Devlet Tescili Hakkında” Federal Kanununda belirlenmiştir. Böylece tek bir taşınmaz için bireysel maliklerin payları belirlenmektedir. Aynı zamanda mülkiyet hakkına sahip olunan bir hisse ile yapılabilecek işlemlerin noter tasdikli olması ve Rosreestr yetkililerine tescil ettirilmesi gerekmektedir.

Payların büyüklüğü, paylı mülkiyetin ortaya çıkış nedenlerine bağlı olarak belirlenebilir. Ortak mülkiyet hakkındaki pay genellikle kesir olarak ifade edilir ve devlet mülkiyet tescil belgesinde belirtilir. Medeni mevzuat normlarına uygun olarak, kanundan, anlaşmadan veya aralarında kurulan ilişkinin özünden aksi çıkmadıkça, katılımcıların paylarının eşit olduğu varsayılır.

Önemli bir durum, her katılımcının ortak mülkiyet hakkı içindeki payını bağımsız olarak elden çıkarma - satma, bağışlama vb. - hakkına sahip olmasıdır.

Ortak mülkiyet hakkı içindeki payın büyüklüğü, çeşitli nedenlere bağlı olarak değiştirilebilir: katılımcıların bileşimindeki bir değişiklik, mal sahibi tarafından gayrimenkul nesnesinde yapılan iyileştirmelerin uygulanması vb.

Önemli! Ortak mülkiyet hakkının kullanılması, tüm maliklerin karşılıklı mutabakatı ile gerçekleşir. Ortak sahiplerin, ortak mülkiyetin mülkiyeti ve kullanımı konusunda anlaşmaları yoksa, anlaşmazlığı mahkemede çözme hakları vardır.

Her katılımcının ortak mülkiyetteki payını elden çıkarma hakkı gerçektir ve bu hakkın uygun şekilde resmileştirilmesi durumunda diğer hisse sahiplerinin saldırılarına karşı kanunla korunur.

Bir daireyi hisselere nasıl bölebilirim?

Ortak mülkiyetin bölünme gerekçeleri ve türleri ile ortak mülkiyet hakkından pay tahsisi farklıdır. Aynı zamanda katılımcılardan birinin payı tahsis edilirse onun mülkiyet hakkı sona erer. Ancak her iki durumda da bu tür eylemler hem tüm ortak sahiplerin rızasıyla hem de mahkeme kararıyla mümkündür.

Bir daireyi üç farklı şekilde paylara bölmek mümkündür:

apartmandaki hisselerin bölünmesine ilişkin bir anlaşma imzalayarak;
bir evlilik sözleşmesi imzalayarak;
adli olarak.

Bir apartman dairesinde hisselerin bölünmesine ilişkin anlaşma

Gayrimenkulün ortak mülkiyetinin paylaşımlı veya müşterek olabileceğini belirtmek isterim. İlk durumda, hisseler zaten belirlenmiş olup, her malikin dairedeki belirli bir hisse için sertifikası vardır. İkinci durumda ise paylar belirlenmemiştir.

Ortak mülkiyet, eşlerin mülkü için (evlilik sözleşmesi veya mülkün bölünmesine ilişkin bir anlaşma yoksa veya hisseler tanımlanmamışsa), dacha kooperatiflerindeki mülkler için, bir çiftliğin mülkü için (eğer yoksa) ortaya çıkar. payların belirlenmesine ilişkin anlaşmalar).

Diğer durumlarda, payın büyüklüğü mülkiyet belgelerinde belirtildiğinde, ortak mülkiyet tescil edilir.

Daireniz hisseli ise zaten hisselere bölünmüş olduğundan hisseleri belirlemenin bir anlamı yoktur. Kişilerden biri hissesini artırmak isterse diğerinin hissenin tamamını veya bir kısmını satması veya bağışlaması gerekir.

Çoğu durumda, eşler arasında gayrimenkuldeki payların belirlenmesine ilişkin bir anlaşma yapılır.

Eşler arasında mal paylaşımına ilişkin bir anlaşma en değişken belgedir; şartları kanunla sıkı bir şekilde düzenlenen evlilik sözleşmesinin aksine, hükümleri eşlerin kendileri tarafından kendi istek ve rızaları doğrultusunda belirlenir.

Mülkiyetin hisselere göre bölünmesine ilişkin bir anlaşmada, eşlerin her birine hangi mülkün ve hangi hisselerin tahsis edildiğinin belirtilmesi gerekir. Ayrıca, yerleşik uygulamaya göre, anlaşma şunları öngörmektedir:

tarafların adı ve ayrıntıları;
anlaşmanın konusu;
tarafların hakları ve yükümlülükleri;
onların sorumluluğu;
uyuşmazlıkların çözümlenmesi;
Yürürlüğe girmesine ve feshine ilişkin prosedüre ilişkin nihai hükümler.

Ayrıca analık sermayesi kullanılarak gayrimenkul satın alınması durumunda apartmandaki payların çocuklar ile eş arasında bölünmesi gerekmektedir. Hisseler, kredi veya ipotek yükümlülüğünün geri ödenmesinden sonra tahsis edilir. Eşler, anlaşmayla kendilerine ve çocuklarına gayrimenkulden her türlü hisseyi tahsis etme hakkına sahiptir ve büyüklükleri kanunla sınırlı değildir.

Evlilik sözleşmesi

Eşler hem evlilik ilişkisi sırasında hem de evliliğin tamamlanmasından sonra aynı daireyi paylaşabilirler. Ayrıca eşler arasında evlilik sözleşmesi yapılmışsa, bu durumda mal varlığının tahsis yöntemini de belirler. Evlilik öncesi bir anlaşma, eşler için farklı mülkiyet rejimlerini tanımlayabilir:

ortak mülkiyet;
ortak mülkiyet;
bireysel mülk.

Evlilik sözleşmesi imzalarken ve boşanma durumunda hisseleri belirlerken eşlerin, zaten güvence altına alınmış oldukları için mülk varlıklarını nasıl paylaştıracaklarını bulmalarına gerek yoktur. Evlilik sözleşmesinin noter tasdikli olduğu ve hem evlilik süresince hem de evliliğin sona ermesinden sonra, mülkiyet anlaşmazlıkları çözülene kadar hukuki geçerliliği olduğu gerçeğini dikkate almakta fayda var.

Adli bölüm

Boşanma döneminde eşler arasında evlilik sözleşmesi yapılmadıysa ve ortaklaşa edinilen malların bölünmesi konusunda gönüllü bir anlaşmaya varılmadıysa, mahkemeye dava açmak gerekir. Bu durumda ortakların dairedeki payları mahkeme tarafından eşit olarak tanınabilir.

Böyle bir başvurunun yapılması için genel süre üç yıldır. Yani, eşler boşandıysa, eski evlilik ilişkisine katılanlardan biri üç yıl içinde mahkemede dava açabilir.

Davacı, bir apartman dairesine hisse tahsisi için başvuruda bulunurken, ortak mülkü bölme seçeneğini ve hatta hangi hisseyi tercih ettiğini belirtme hakkına sahiptir.

Önemli! Her eşin hisseleri mahkemede belirlendiğinde, bunların Rosreestr'e uygun şekilde kaydedilmesi gerekir, ancak bu durumda hissenin tahsisi yasal olarak güvence altına alınacaktır.

Adli uygulama, bu tür anlaşmazlıkların sıklıkla ortaklaşa edinilen mülklerin eşit paylara bölünmesiyle sonuçlandığını göstermektedir. Prensip olarak böyle bir bölünme mümkün değilse, eşlerden biri diğerine nakit tazminat ödeyerek dairenin tek sahibi olarak sahip olabilir. Tazminat miktarı ikinci katılımcının payının değeriyle orantılı olarak belirlenir.

Bir dairenin hisselere bölünmesi

Bir daireyi hisselere bölmek için mevcut seçenekler, doğrudan ortak mülkteki katılımcıların her birinin mülk varlıklarının yasal rejimine bağlıdır. Sanat uyarınca. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 254'ü, her katılımcının hisseleri belirlenmemişse mülk ortak mülkiyettir. Bir daireyi hisselere bölmek için en yaygın seçenekleri ele alalım.

Ortak mülklerden pay tahsisi

Ortak mülkten pay tahsis ederken, Sanat tarafından belirlenen aşağıdaki koşullar. Rusya Federasyonu'nun 254 Medeni Kanunu:

ortak sahiplerden birinin payının tahsisi, ancak katılımcıların her birinin ortak mülkiyet hakkı içindeki payının ön belirlenmesinden sonra mümkündür;
ortak mülkten bir pay tahsis edilirken, yasa veya ortak sahiplerin mutabakatı aksini öngörmedikçe, hisseleri eşit olarak kabul edilir;
Ortak mülkten pay tahsisi prosedürü Sanatta belirlenen çerçevede gerçekleştirilir. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 252'si.

Ortak mülkiyete katılan her katılımcı, payının ortak mülkten tahsisini talep etme hakkına sahiptir. Ayni tahsis mümkün değilse, bu durumda ortak mülkiyete verilen zarar orantısız olacağından, diğer katılımcılar ona payının değeriyle orantılı olarak tazminat ödemek zorundadır. Tazminat şeklindeki fon katılımcı tarafından alınır alınmaz hisse sahipliği sona erer.

Daire özelleştirilirse

Katılımcıların sosyal kira kapsamında aldıkları bir dairenin özelleştirilmesi yoluyla konut mülkiyeti elde edilebilir. Özelleştirme için yerel yetkili makama ortak başvuruda bulunmanız ve özelleştirme sözleşmesi almanız gerekiyor. Özelleştirme sözleşmesinde her bir kişiye dairenin hangi kısmının (payının) tahsis edileceği yazılacaktır. Bu durumda mülkiyet ancak anlaşmanın Rosreestr'de devlet tescilinden sonra ortaya çıkacaktır.

Kayıttan sonra dairenin ortak maliklere bölünmesi aşağıdaki şekillerde yapılabilir:

özelleştirme sonucunda her vatandaşa bir pay veriliyor;
ortak mülkiyet şekli kurulmuşsa mülk varlıklarının eşit olarak dağıtılması;
Mülkiyet evlilik sırasında eşler tarafından edinilmişse, boşanmadan sonra dairenin bölünmesi ya evlilik sözleşmesi temelinde ya da bölünme konusunda gönüllü bir anlaşma yapılarak ya da mahkemede gerçekleştirilir.

Daire doğum sermayesi ile satın alınmışsa

Bir aile tarafından doğum sermayesi kullanılarak bir daire satın alınırsa, aile üyeleri arasında hisse olarak kaydedilir. Ayrıca satın alınan daire (oda, ev) sadece çocuk adına tescil edilebilmektedir. Bu durumda boşanma sonrasında konut eşlerin ortak mülkiyetine girmeyecek ve bölünmeye konu olmayacaktır.

Dairenin tüm aile üyelerine kayıtlı olması durumunda, boşanma durumunda dairenin bölünmesi sırasında her katılımcı, tapu belgelerinde kendisi adına kayıtlı olan payı alır.

Annelik sermayesinin büyüklüğü ve satın alınan konutun maliyeti hiç de küçük bir önem taşımamaktadır. Ebeveynler bir daire satın almak için doğum sermayesinden daha az bir miktar eklerse, yaşam alanının çocuklar adına kaydedilmesi gerekir.

Dairenin ipoteği varsa

Evlilik sırasında eşler tarafından ipotek kredisi yardımıyla bir daire satın alındıysa, 16 Temmuz 1998 tarihli ve 102-FZ sayılı Federal Kanuna göre “İpotek (Gayrimenkul Rehni)” ve Sanat. 37, sanat. RF IC'nin 39'u, müştereken edinilen mülk olarak tanınır ve eşit paylara bölünmeye tabidir.

Bu durumda banka, ortaklardan her birinin ödeme gücünün bir analizini yapabilir ve buna dayanarak ipotekli konutu satma, ipotekli kredi borcunu ödeme ve taksitlendirme yapma hakkına sahiptir. satıştan kalan para eşler arasında eşit paylarla paylaştırılır.

Eşlerden biri daireyi kendisine tutmak isterse, diğer ortak malikin hissesini satın alma seçeneği de mümkündür.

Daire kaç hisseye bölünebilir?

Kanun koyucu bu konuyu malikin takdirine bırakmıştır. Yani bu durumda kişinin malını tasarruf etme özgürlüğü ilkesi geçerlidir. Sahibi, mülkünü 2,4,10,100,1000 vb. paylara bölme hakkına sahiptir. Hiçbir kısıtlama yoktur.

Ancak gayrimenkuldeki payların belirlenmesi, kişinin payının daha sonra elden çıkarılması olasılığı açısından uygun değildir.

Önemli! Payını herhangi bir kişiye hediye etmek veya satmakla, sahibi o payın mülkiyetini kaybeder. Yani sadece kendi payınızı elden çıkarmanız mümkün olacaktır. Tabii ki, diğer ortak sahibi, diğer ortak sahibine haber vermeden hisseyi satamayacaktır. Ancak bu yükümlülük, hisselerin bir kısmının üçüncü bir tarafa bağışlanması ve daha sonra satılması yoluyla uygulamada iyi bir şekilde yönetilmektedir.

Sonuçta, bir apartman dairesinde veya özel bir evde yabancılarla yaşamak tatsız olacak ve mülkün kullanım prosedürüne ilişkin bir anlaşmaya varılamadığı takdirde bunun mahkemede yapılması gerekecek.

Yani, gayrimenkuldeki hisselerin belirlenmesi her zaman uygunsuz performans riski veya başka bir hisse sahibinin hisselere sahip olma, kullanma ve elden çıkarma yükümlülüklerini yerine getirememe riskiyle ilişkilidir.

Bu nedenle, bu makalede, gayrimenkulü hisselere bölmenin nüanslarını, uygun bir anlaşmaya varmayı ve bir hisseyi devretmek istiyorsanız olası engelleri inceledik.

DİKKAT! Mevzuatta yapılan son değişiklikler nedeniyle bu yazıdaki bilgiler güncelliğini kaybetmiş olabilir! Avukatımız size ücretsiz danışmanlık yapacaktır - aşağıdaki forma yazın.

Arkadaşlarına söyle!