Odvajanje stanova. Podjela stanova Podjela stanova, video

Podjela stanova je prilično česta pojava u modernoj Moskvi i Moskovskoj regiji

U 95% slučajeva govorimo o susjednim stanovima smještenim “horizontalno”. Međutim, u našoj praksi bilo je slučajeva razdvajanja stanova na dva nivoa (vertikalno razdvajanje stanova).

Podjela stanova vrši se prema dva osnovna principa:

  • Podjela dotadašnjeg jednog stana na dva (uz obavezno prisustvo dva kupatila).
  • Dva stana su prethodno spojena (sa odobrenjem za njihovo spajanje) i vlasnik je imao potrebu da ih ponovo podijeli.

Primjer prethodno spojenih stanova:

Prilikom razmatranja osnovnih principa podjele stanova, opisati ćemo prednosti i nedostatke svake opcije.

Podjela dotadašnjeg jednog stana na dva

To je odmah vrijedno napomenuti Preduslov za podjelu stana je prisustvo dva kupatila(zapravo dva vodovodna prostora) sa zajedničkim zgradama, svaki stan ima svoje kupatilo i poseban ulaz u kuhinju.

U suprotnom, razdvajanje je nemoguće. Glavni problem s kojim se kupci susreću je ugradnja kuhinje (pored dizajnerske) u novoizgrađeni stan. Uostalom, u početku su na njegovom mjestu bile dnevne sobe. Prvo morate uzeti u obzir niz obaveznih važećih standarda i zahtjeva za ugradnju kuhinja:

Prvo, vrijedi razmotriti najracionalniju opciju, prema mišljenju stručnjaka - ugradnju kuhinjske niše (pomoćne prostorije bez blagovaonice, opremljene štednjakom s prisilnom ventilacijom) u nestambenoj zoni, obično u hodniku ili ostavi.

Pored nebitne prisutnosti prirodne insolacije i pregrada koje propuštaju svjetlost, prednosti kuhinja ovog tipa uključuju značajne uštede u prostoru stana.

Ako je pitanje ugradnje kompletne kuhinje od suštinske važnosti za kupca, preći ćemo direktno na razmatranje trenutnih standarda i zahtjeva za ugradnju kuhinja.

Odvajanje stanova, video:

Ugradnja kuhinje nije moguća u sljedećim slučajevima:

  • Prisutnost stambenog prostora koji se nalazi na spratu ispod predložene lokacije kuhinje.

Međutim, prijenos je moguć ako: kuhinja se premešta u prostoriju bez pogoršanja ničijeg uslova života.

Na primjer, stan se nalazi na prvom spratu, ili na 2./3., ali se ispod njega nalazi nestambeni prostor.

  • Šporet na plin.
  • Prilikom preuređenja s podjelom jednosobnog stana, ugradnja kuhinje u jedini dnevni boravak jednostavno će ga lišiti stambenog statusa, što je također suprotno sadašnjim standardima.
  • Ponovo je zabranjeno postavljanje kuhinje ispod kupatila i kade u apartmanima koji se nalaze iznad, kako bi se izbjeglo pogoršanje vlastitih životnih uvjeta.

Dakle, sa kuhinjama pitanje je manje-više jasno.

Pređimo na sljedeću važnu tačku: važeći zakon jasno navodi sljedeći uslov - dostupnost posebnog ulaza u svaki stan.

Može se instalirati ili sa podesta, probijanjem kroz poseban ulaz ili ogradom predsoblje, unutar postojećeg stana. U drugom slučaju, prilikom prekida veze, izgubit ćemo određenu količinu područja. Pošto će ostati van zone oba stana i preći će u zajedničku imovinu.

Primjer podjele stana:

Plan nakon preuređenja pokazuje da je kao rezultat podjele stanova predsoblje postalo zajedničko vlasništvo. Ulazna vrata u odvojene stanove nalaze se u predvorju, shodno tome, njegova površina se ne može uzeti u obzir u ukupnoj snimci nijednog od stanova.

Vrijedi uzeti u obzir da ako uredimo novi ulaz sa podesta (prvi slučaj), onda Stambena inspekcija može ovaj događaj klasificirati kao utjecaj na zajedničku imovinu. I, kao posljedica toga, potreba za dobijanjem pismene saglasnosti od 2/3 stanara kuće.

Gore navedeni preuređenje za razdvajanje stanova odnosi se na složena dizajnerska rješenja. Stoga nas obavezuje da izradimo kompletan paket projektne dokumentacije. Uključujući i tehnički zaključak i projekat preuređenja, kao i saglasnost od, koji potvrđuje mogućnost izvođenja ove sanacije.

Razmotrimo drugu opciju podjele stanova na dva (ranije kombinovana)

Prvo što trebate učiniti je naručiti projekat preuređenja za podjelu stanova. Sama podjela se često razmatra u kontekstu postavljanja međustambene pregrade (ako je zid u potpunosti demontiran) ili zaptivanja prethodno napravljenog međustambenog otvora.

Također, ne zaboravite na obnovu drugog ulaza u stan, ako je prethodno bio blokiran. Pozitivan aspekt ove vrste preuređenja je što je često moguće bez prikupljanja potpisa stanovnika ako je riječ o horizontalno susjednim stanovima.

Ako se dvoetažni stan povezan vertikalno (sa stepeništem) isključi, saglasnost stanara neće biti potrebna. Budući da se radovi izvode unutar stanova i ne utječu na zajednički prostor kuće, za zaptivanje otvora na stropu će biti potreban kompleks za punjenje goriva od autora projekta kuće.

Prilikom podjele stana na dva, ne zaboravite na podjelu prethodno objedinjene vodovodne i električne mreže. Podjelu električne mreže u dva novoformirana stana vrši Mosenergo. Da bi to učinio, vlasnik mora dobiti dozvolu: Akt o razgraničenju „o priključenju dodatnog elektroenergetskog kapaciteta“. Kao rezultat: dva strujomjera, po jedno u svakom uređenom stanu i dva lična računa.

Vodovodni sustav je podijeljen prema istoj shemi: dva nezavisna izlaza su napravljena od uspona do brojila. Vlasnik će morati da odvoji račun od Mosvodokanala.

Sa već završenim projektom odvajanja susjednih stanova možete se upoznati na web stranici u rubrici „Naši radovi“.

Ispod je primjer odvajanja 4-sobnog stana u 15-spratnoj ciglenoj zgradi prema individualnom projektu:

At dioba neprivatizovanog stana:

Bilo kakve pravne manipulacije s neprivatizovanim stanom moguće su samo uz pismenu saglasnost stanodavca, međutim, ako je stan u vlasništvu grada, gotovo je nemoguće dobiti ugovore od Odjeljenja za stambenu politiku i gradske uprave.

Podjela stana na dionice, podjela ličnih računa

Prilikom podjele stana na udjele bitno je da li je stan općinski ili komunalni. Ako je stan opštinski, udjele dijeli opština. Dodjela udjela se vrši na osnovu zahtjeva poslodavca. Radi pojednostavljenja plaćanja komunalnih usluga, podnosi se zahtjev za podelu ličnih računa društvu za upravljanje.

Podjela ličnog računa, suprotno uvriježenom mišljenju, ne određuje „gospodara kuće“, već je banalan fiskalni detalj.

U praksi se podjela stanova na dva događa mnogo rjeđe nego spajanje dva ili više stanova u jedan. Međutim, postoje situacije kada je potrebno razdvojiti jedan veliki na dva, na primjer, kod nasljeđivanja od strane više rođaka ili razvoda bivših supružnika.

Da li je moguće podijeliti stan na dva odvojena?

Dakle, imate veliki stan, ali želite da ga podijelite na dva odvojena. Razlozi mogu biti različiti:

  • supružnici se razvode i žele da podijele jedan stan na dva, tako da svaki od njih dobije poseban stambeni prostor;
  • rođaci su naslijedili stan, ali ga ne žele prodati kako bi podijelili prihod, također ne žele zajednički posjedovati stan;
  • dijete je odraslo, vjenčalo se, potreban je poseban stambeni prostor koji žele odvojiti od velikog porodičnog stana;
  • Nekretninu smo kupili za poslovnu namjenu, jer su dva odvojena stambena prostora mnogo skuplja od jednog istog prostora.

Podijeljeni su i ranije objedinjeni stanovi i oni koji su prvobitno bili jedan stambeni prostor. Ali njihovo razdvajanje se događa na različite načine.

Stanovi su prethodno spojeni u jedan

Obično nema poteškoća s podjelom takvog stambenog prostora, ali to ne znači da je za podjelu dovoljno jednostavno podići pregradu između dva stana, morati uložiti neke napore, i to:

  1. Naručite ili uradite sami projekat preuređenja. Projekt mora uzeti u obzir izgradnju pregrade između stanova, restauraciju zatvorenog ili prethodno zapečaćenog ulaza u drugi stan sa stepeništa. U većini stanova, kada se kombinuju, uklanjaju se dodatno kupatilo i toalet, a prilikom obrnutog preuređenja moraćete da se pobrinete za njihovu restauraciju, potrebno je pronaći i mesto za dve kuhinje ili kuhinjske niše.
  2. Vodite računa o razdvajanju jedinstvenog sistema opskrbe električnom energijom i vodom, prethodno spojenog u jedan. Da biste to učinili, potrebno je pribaviti dozvole od organizacija za opskrbu vodom i električnom energijom.
  3. Dobiti dozvolu za preuređenje od lokalne općine. Ako je projekat preuređenja napravljen u skladu sa svim standardima i uz njega su priloženi svi potrebni dokumenti, onda neće biti problema s dozvolom.
  4. Izvršite stvarnu podjelu stambenog prostora.
  5. Primite potvrdu o inspekciji rada.
  6. Upisati vlasništvo nad svakim sekundarnim stanom.

Jedan veliki stan

Mnogo je teže podijeliti jedan veliki stan, na primjer, četverosobni stan na dva dvosobna stana. Prema zakonu, svaki od sekundarnih stanova mora imati kupaonice (kupatilo ili tuš i WC), potrebno je opremiti kuhinjski dio, te urediti poseban izlaz na podest.

Ako se prilikom podjele prethodno kombinovanog stana mjesta za kupaonice i toalete jednostavno mogu vratiti na prvobitna mjesta, tada su u drugom slučaju, na mjestima gdje su takve prostorije predviđene, ranije postojale dnevne sobe, odnosno neophodno je prebaciti dio stambenog prostora u nestambeni prostor. To je prilično teško, a najčešće nemoguće.

Ista je situacija i sa opremom dvije kuhinje. Jedna kuhinja već postoji, druga će se morati dizajnirati, a ovdje postoje određena pravila, na primjer:

  1. Zabranjeno je opremanje kuhinje ako se na spratu ispod nje nalazi dnevni boravak, jer to pogoršava uslove života komšija koji žive na donjem spratu.
  2. Ako planirate ugraditi plinski štednjak, tada je kuhinjska niša u dnevnom boravku jednosobnog stana neprihvatljiva, jer se prostorija u kojoj je plinski štednjak a priori smatra nestambenom.
  3. Zabranjeno je opremanje kuhinje ako stan na spratu iznad ima toalete ili kupatila zbog pogoršanja uslova stanovanja u stanu koji se obnavlja.

Samo ako su ispunjeni svi ovi uslovi moguće je podijeliti jedan stan na dva odvojena.

Veliki problem će biti i kod uređenja posebnog izlaza za dodijeljeni sekundarni stan. Budući da ćete morati probiti nosivi zid, ako se vrata otvore na podestu, morat ćete dobiti saglasnost svih vlasnika ostalih stanova. Ili će, kao opcija, biti moguće ograditi predvorje unutar primarnog stana, što će, naravno, dovesti do gubitka stambenog prostora, jer će predvorje postati zajedničko vlasništvo.

Kako podijeliti stan na dva odvojena stana

Podjela stambenog prostora na nekoliko zasebnih odnosi se na preuređenje, stoga su sve radnje regulirane Zakonom o stanovanju Ruske Federacije.

Preuređenje je svaka promjena u konfiguraciji stambenog prostora koja zahtijeva promjenu tehničkog pasoša. Rekonstrukcija može uključivati:

  • premještanje ili demontaža pregrada, otvora za vrata i prozore;
  • spajanje ili podjela stanova;
  • uređenje kupatila, kuhinja;
  • povećanje stambenih prostorija zbog pomoćnih prostorija;
  • ugradnja pregrada;
  • neke druge radnje.

Prilikom podjele stana trebat će vam:

  1. Urediti poseban izlaz za drugi stambeni prostor. Budući da su obodni zidovi svakog stana trajni, osim planiranja izlaza, bit će potrebno izraditi i projekt za jačanje nosivog zida, a to je prerogativ specijalizirane organizacije koja se bavi projektiranjem takvih radova.
  2. Napravite projekat preuređenja na način da sva nova kupatila ne završe u prostoru iznad kuhinje ili dnevnog boravka stana koji se nalazi ispod. Takođe je potrebno ispuniti uslov da se projektovana kuhinja ne nalazi iznad dnevne sobe suseda ispod.
  3. Projektant mora obezbijediti odvojenu ventilaciju za kuhinju i kupatilo, jer je kombinovanje ventilacionih kanala kupatila i toaleta sa istim konstrukcijama za kuhinje neprihvatljivo.
  4. Za svaki od sekundarnih stanova bit će potrebno odobrenje i ugradnja zasebnih brojila električne energije i tople i hladne vode.

Sve gore navedene radnje zahtijevaju posebne vještine i znanja, tako da neće biti moguće samostalno izraditi projekt preuređenja i podjele stana na dva. Bit će potrebno potražiti pomoć od specijaliziranih projektantskih organizacija.

Algoritam podjele stanova

Cijeli proces podjele stambenog prostora mora se odvijati određenim redoslijedom i prema određenom algoritmu:

  1. Dizajn.
  2. Koordinacija sa lokalnim opštinskim organizacijama.
  3. Proces zapravo podjele jednog stana na dva.
  4. Provjera obavljenog posla i sastavljanje zapisnika o inspekcijskom nadzoru.
  5. Upis sekundarne nekretnine.

Dizajn

Da biste izradili projekt za podjelu stana, morate kontaktirati specijaliziranu projektantsku organizaciju i dostaviti im tehnički pasoš stambenog prostora ili tlocrt i objašnjenje.

Specijalista obilazi stan kako bi pregledao i izmjerio sve prostorije, kao i razjasnio mjere za predloženo preuređenje. Ako su vlasnici stanova već pokušali izraditi skicu preuređenja, zaposlenik projektantske organizacije provjerit će mogućnost izvođenja izmjena prema skici kupca.

Nakon preliminarnog pregleda, specijalista donosi zaključak koji uključuje sljedeće informacije:

  1. Podaci o imovinskim i dizajnerskim karakteristikama podijeljenog stana.
  2. Ako postoje, svi identifikovani nedostaci.
  3. Zaključci o prihvatljivosti (ili neprihvatljivosti) provođenja mjera za podjelu stambenog prostora na dva odvojena. U ovom dijelu dokumenta stručnjak također ukazuje na to da li planirana podjela imovine krši (ili ne krši) građevinske propise i propise, kao i prava susjeda.

Ako stručnjak zaključi da je podjela stana tehnički moguća, tada se priprema projekat preuređenja; vrijeme pripreme za takav projekat je 2-7 kalendarskih dana. Završeni projekat rekonstrukcije sadrži:

  1. Opći podaci o stambenim prostorijama.
  2. Koje se mjere predlažu za preuređenje.
  3. Plan primarnog stambenog prostora prije početka radova.
  4. Plan sekundarnih stanova nakon završetka parcelacije.
  5. Plan svih konstrukcija koje su podložne demontaži.
  6. Plan konstrukcija predloženih za ugradnju.
  7. Prijave.

Projekat je ovjeren potpisom rukovodioca projektantske organizacije i pečatom.

Ako zaposlenik projektantske organizacije dođe do zaključka da je podjela stambenog prostora na dva odvojena nemoguća, onda tome možemo stati na kraj. Nijedna vlast neće dozvoliti radove na preuređenju bez pozitivnog zaključka projektantske organizacije, ali ako ih izvedete bez dozvole, nećete moći uknjižiti sekundarne stanove, nećete ih moći prodati ili donirati u budućnosti.

Štoviše, ako se u budućnosti sazna da ste izvršili neovlašteno preuređenje stana, lokalne vlasti će podnijeti zahtjev za vraćanje objekta u prethodni oblik, a o trošku vlasnika. I neće biti izgleda za pozitivnu sudsku odluku za vas.

Koordinacija

Usklađivanje planirane preuređenja s lokalnim vlastima je obavezan postupak, u suprotnom će se svi radovi na podjeli stana smatrati nezakonitim.

Faze

Cijeli proces odobravanja podijeljen je u nekoliko faza, pri čemu se mora poštovati redoslijed svake od njih, a također je potrebno ispuniti svaku od sljedećih tačaka:

  • izradu projekta i dobijanje pozitivnog mišljenja od specijalizovane organizacije;
  • prikupljanje dokumenata neophodnih za dobijanje dozvole;
  • posjeta stambenoj inspekciji i podnošenje zahtjeva za izdavanje dozvole za preuređenje sa obaveznim prilaganjem svih potrebnih dokumenata uz zahtjev;
  • nakon dobijanja dozvole izvode se radovi na podjeli stana;
  • komisija provjerava obavljene radove i sastavlja potvrdu o prijemu za podjelu stambenih prostorija;
  • puštanje u rad sekundarnih stambenih prostorija.

Dokumentacija

Da biste dobili dozvolu za podjelu stana, sljedeća dokumenta moraju se dostaviti lokalnim vlastima:

  • zahtjev za dozvolu stvarne podjele imovine;
  • vlasničke isprave za stambene prostore;
  • projekat rekonstrukcije;
  • zaključak specijalizovane organizacije o mogućnosti izvođenja radova na podjeli stana;
  • fotokopija pasoša podnosioca zahteva;
  • potvrda o registraciji stana;
  • saglasnost za preuređenje svih vlasnika stambenog prostora;
  • ako je potrebno, saglasnost susjeda za rekonstrukciju (potrebna pri uređenju izlaza iz novostvorenog stana na zajedničko zemljište);
  • dozvola za gasne usluge (ako planirate instalirati ili premjestiti plinsku opremu);
  • dozvola električara za ugradnju novih mjernih uređaja;
  • ako se stan nalazi u zgradi koja je arhitektonski, kulturni ili istorijski spomenik, tada će biti potreban dodatni zaključak organa zaštite spomenika o mogućnosti izvođenja radova na sanaciji.

Sastavljanje zahtjeva za dobivanje dozvole za izvođenje sanacije ima određene zahtjeve; mora sadržavati sljedeće podatke:

  • lični podaci vlasnika stanova;
  • oblik svojine na objektu;
  • opis okolnosti pod kojima je bila potrebna stvarna podjela stana;
  • potpisi svih vlasnika stambenih prostorija.
  • datum prijema prijave i priloženih dokumenata;
  • serijski broj prema matičnoj knjizi;
  • broj priznanice koju je izdao službenik prilikom prihvatanja dokumenata;
  • napomenu da je prijava prihvaćena;
  • položaj i potpis odgovornog lica.
Uzorak zahtjeva za preuređenje stana

Rokovi

Ako se planira podjela stana koji je prethodno bio spojen iz dva u jedan, često će biti dovoljna skica preuređenja; u ovom slučaju rok za odobrenje će biti minimalan: najkasnije jedan do dva mjeseca od datuma podnošenja prijave opštini. Preuređenje u skladu sa projektom razmatra se u roku od četiri mjeseca. Najduže traje koordinacija poslova koji podrazumevaju manipulaciju nosivim zidovima i kapitalnim konstrukcijama, u ovom slučaju može potrajati i do šest meseci dok lokalne vlasti ne razmotre zahtev za deobu stana.

Nakon dobijanja dozvole za preuređenje, bit će potrebno evidentirati sve promjene u BTI-u i pribaviti nove vlasničke dokumente, što može potrajati oko dva mjeseca.

Lokalne vlasti mogu odbiti odobrenje; to je moguće u slučajevima kada:

  • potrebni dokumenti nisu dostavljeni ili neki od njih nedostaju;
  • dokumenti su prikupljeni i dostavljeni, ali ne nadležnim organima;
  • Projekat rekonstrukcije nije u skladu sa zahtjevima važećeg zakonodavstva Ruske Federacije.

Ako je građanin dobio odbijanje odobrenja, ali je siguran da je odbijanje nezakonito, može se žaliti sudu.

Provjera obavljenog posla

Nakon što su svi radovi na podjeli stana obavljeni, vlasnici kuća moraju o tome obavijestiti lokalnu općinu. Stambeni inspektor provjerava usklađenost preuređenja sa dobijenom dozvolom i projektom rekonstrukcije.

Prilikom prijema preuređenja provjerava:

  • u kojoj mjeri izvršena rekonstrukcija odgovara dogovorenom projektu;
  • da li su svi komunalni servisi dostupni;
  • u kojoj mjeri se poštuju svi građevinski propisi i propisi.

Ako je projekat ukazao na bilo kakve radnje koje utiču na zajedničku imovinu (uređenje novih vrata u glavnom zidu, novi izlaz na podest, itd.), tada je, zajedno sa opštinskim službenikom, predstavnik HOA ili kompanije za upravljanje uključen u komisija.

Pregled stambenih prostorija mora se obaviti u prisustvu vlasnika nekretnine.

Nakon pregleda, sastavlja se potvrda o prijemu sekundarnih stanova u kojoj predstavnik stambene inspekcije:

  • bilježi na planu lokaciju objekata i njihovu usklađenost s projektom;
  • utvrđuje njihovo stanje;
  • vrši potrebna mjerenja;
  • primjećuje lokaciju i usklađenost s projektom komunalnih usluga;
  • mjeri čvrstoću i druge tehničke karakteristike korištenih građevinskih materijala.

Akt se sastavlja u tri primjerka, od kojih jedan ostaje kod vlasnika, drugi se prenosi u BTI, a treći ostaje u arhivi lokalne samouprave. Potpisnici akta su:

  • vlasnik lokala;
  • predstavnik opštine koji je izvršio prijem;
  • predstavnik društva za upravljanje ili udruženja vlasnika kuća (ako su bili prisutni pri preuzimanju).

Cijena

Cijena odobrenja ovisit će o mnogim faktorima:

  • lokacija stana;
  • površina prostorija;
  • status zgrade;
  • obim obavljenog posla.

Približni iznosi koji će se morati platiti prilikom izvođenja sanacije u Moskvi prikazani su u tabeli.

Sumirajući gore navedeno, možemo zaključiti: stvarna podjela jednog stana na dva izolirana je prilično složen i problematičan proces, koji zahtijeva ne samo ogromne materijalne, već i značajne fizičke i moralne troškove. To ne možete učiniti bez pomoći stručnjaka. Biće potrebno uključiti i zaposlene u projektantskim institucijama i advokate koji će vam reći koja će dokumentacija biti potrebna u svakom konkretnom slučaju, šta i kojim redosledom treba da se uradi kako bi se proces podele stana odvijao što je brže moguće i, što je moguće jeftinije.

Pavel, dobar dan! Ako povučemo analogiju sa zemljišnim parcelama, Ministarstvo finansija je formulisalo nekoliko objašnjenja da se u ovom slučaju formiraju novi objekti nepokretnosti i, shodno tome, period zakupa računa se od dana upisa prava na nove objekte. Shodno tome, u Vašem slučaju, prilikom upisa prava na dva nova stana, period će se računati od dana upisa ovih stanova. Međutim, u ovom slučaju, u akc. iz čl. 220, imate pravo da primenite poreski odbitak tako što umanjite iznos prihoda od prodaje stanova za iznos troškova za njihovo sticanje. Poteškoća je u nepostojanju metodologije za obračun troškova u ovom slučaju u Poreskom zakoniku. Po analogiji sa zemljištem, Ministarstvo finansija je u jednom od svojih pojašnjenja ukazalo na mogućnost korišćenja obračuna na osnovu omjera površine novih parcela i troškova njihove nabavke. One. kupljeno za milion, podeljeno na dve jednake parcele, a troskovi se naplacuju i 500 hiljada.Sa stanovima je naravno sve komplikovanije, ali u principu je moguce i ove troskove uzeti u obzir.

Pitanje: Od 2002. godine fizičko lice posjeduje osmosoban stan nastao spajanjem tri stana. Ovaj stan je 2008. godine podijeljen dodjelom udjela na dva stana, za šta je izdata Potvrda o državnoj registraciji vlasništva svakog stana. Da li pojedinac ima pravo na odbitak poreza na imovinu za porez na dohodak u slučaju prodaje jednog od stanova u čijem je vlasništvu više od 3 godine, ali je potvrda o državnoj registraciji vlasništva izdat tek 2008. godine?
odgovor:
MINISTARSTVO FINANSIJA RUSKOG FEDERACIJE
PISMO
od 24. oktobra 2008. godine N 03-04-05-01/398
Odjeljenje za poresku i carinsko-tarifnu politiku razmotrilo je dopis po pitanju ostvarivanja odbitka poreza na imovinu za prodaju jednog od dva stana koji je bio u vlasništvu poreskog obveznika kraće od tri godine, a u skladu sa čl. 34.2 Poreskog zakona Ruske Federacije (u daljem tekstu: Kodeks) objašnjava sljedeće.
U skladu sa st. 1 klauzula 1 čl. 220 Zakonika, prilikom utvrđivanja veličine poreske osnovice, poreski obveznik ima pravo na odbitak poreza na imovinu, posebno u iznosima koje je poreski obveznik primio u poreskom periodu od prodaje stambenih kuća, stanova, soba, uključujući privatizovane stambene prostore, dače, baštenske kuće ili zemljišne parcele i udjele u navedenoj imovini, koji su bili u vlasništvu poreskog obveznika manje od tri godine, ali ne više od 1.000.000 rubalja.
Ovim članom Zakonika nisu utvrđena ograničenja u pogledu broja objekata nepokretnosti (udjela u njima) pri čijoj prodaji se može ostvariti odbitak poreza na imovinu.
Budući da je odbitak poreza na imovinu predviđen za svaki određeni objekt nekretnine (udjele u njemu), period vlasništva nad takvim objektom od strane poreznog obveznika računa se od datuma njegovog upisa u Jedinstveni državni registar prava na nekretninama i transakcijama sa tim.

Ako stan u cjelosti pripada jednoj osobi, ona ima pravo prodati, pokloniti cijeli stan ili udio u njemu bilo kojoj osobi na vlastiti zahtjev.

Ako je stan u vlasništvu više lica u udjelima, onda svaki dioničar ima pravo raspolagati svojim udjelom kako želi.

Međutim, ako se želi prodati udio u privatizovanom stanu, potrebno je prethodno obavještavanje drugog zajedničkog vlasnika i ponuda za otkup udjela, budući da drugi vlasnik ima pravo preče kupovine. Ovo pravilo se ne odnosi na pravne odnose koji uključuju poklon udjela.

Pravo zajedničkog vlasništva i veličina udjela

Pravo zajedničke svojine regulisano je u čl. 244 Građanskog zakonika Ruske Federacije, a uslovi za raspolaganje zajedničkom imovinom utvrđeni su u Federalnom zakonu „O državnoj registraciji nekretnina“ od 13. jula 2015. br. 218-FZ. Tako se za pojedinačnu nekretninu određuju udjeli pojedinačnih vlasnika. Istovremeno, transakcije koje se mogu obaviti s udjelom u vlasništvu moraju biti ovjerene kod notara i registrirane kod vlasti Rosreestra.

Veličina udjela može se utvrditi u zavisnosti od osnova za nastanak zajedničkog vlasništva. Udio u pravu zajedničkog vlasništva obično se izražava kao razlomak i naveden je u potvrdi o državnoj registraciji vlasništva. U skladu sa normama građanskog zakonodavstva, pretpostavlja se da su udjeli učesnika jednaki, osim ako iz zakona, sporazuma ili suštine odnosa između njih ne proizlazi drugačije.

Važna okolnost je da svaki učesnik ima pravo samostalno raspolagati svojim udjelom u pravu zajedničkog vlasništva - prodati, pokloniti i sl.

Veličina udjela u pravu zajedničkog vlasništva može se mijenjati u zavisnosti od različitih razloga: promjena sastava učesnika, uvođenje poboljšanja koje je izvršio vlasnik u objekt nekretnine itd.

Bitan! Ostvarivanje prava zajedničke svojine nastaje zajedničkim dogovorom svih vlasnika. Ako suvlasnici nemaju sporazum o pitanjima vlasništva i korišćenja zajedničke imovine, onda imaju pravo da spor riješe sudskim putem.

Pravo svakog učesnika da raspolaže svojim udjelom u zajedničkoj imovini je stvarno i zakonom je zaštićeno od napada vlasnika drugih udjela, ako je to pravo pravilno formalizovano.

Kako podijeliti stan na udjele?

Različiti su razlozi i vrste podjele zajedničke zajedničke imovine, kao i dodjela udjela u pravu zajedničke zajedničke imovine. Istovremeno, ako se dodijeli udio jednog od učesnika, tada mu prestaje pravo vlasništva. Ali u oba slučaja takve radnje su moguće i uz saglasnost svih suvlasnika i po odluci suda.

Stan je moguće podijeliti na udjele na tri različita načina:

  • zaključivanjem ugovora o diobi udjela u stanu;
  • sklapanjem bračnog ugovora;
  • sudski.

Ugovor o podjeli udjela u stanu

Napominjem da zajedničko vlasništvo nad nekretninama može biti zajedničko ili zajedničko. U prvom slučaju su udjeli već određeni i svaki vlasnik ima potvrdu za određeni udio u stanu. U drugom slučaju se udjeli ne utvrđuju.

Zajednička svojina nastaje na imovini supružnika (ako nema bračnog ugovora ili sporazuma o podeli imovine, ili ako udeli nisu definisani), na imovini u dacha zadrugama, na imovini farme (ako nema ugovori o određivanju udjela).

U drugim slučajevima, zajedničko vlasništvo se upisuje kada je veličina udjela naznačena u vlasničkim dokumentima.

Ako je vaš stan u dionicama, onda nema smisla utvrđivati ​​udjele, jer je već podijeljen na udjele. Ako jedna od osoba želi da poveća svoj udio, onda druga osoba treba da proda ili pokloni cijeli udio ili dio.

U većini slučajeva ugovor o utvrđivanju udjela u nepokretnostima zaključuju supružnici.

Ugovor o podjeli imovine između supružnika je najpromjenjiviji dokument, čije odredbe utvrđuju sami supružnici na vlastiti zahtjev i pristanak, za razliku od bračnog ugovora, čiji su uslovi strogo regulirani zakonom.

U sporazumu o diobi imovine po udjelima potrebno je naznačiti koja je imovina iu kojim udjelima dodijeljena svakom od supružnika. Takođe, prema ustaljenoj praksi, ugovorom je predviđeno:

  • naziv i detalje stranaka;
  • predmet ugovora;
  • prava i obaveze stranaka;
  • njihova odgovornost;
  • rješavanje sporova;
  • završne odredbe o stupanju na snagu i postupku njenog prestanka.

Osim toga, podjela udjela u stanu između djece i supružnika neophodna je u slučaju kupovine nekretnine korištenjem materinskog kapitala. Akcije se dodjeljuju nakon otplate kreditne ili hipotekarne obaveze. Supružnici, sporazumno, imaju pravo da sebi i svojoj djeci dodijele bilo koje udjele u nekretninama i njihova veličina nije ograničena zakonom.

Bračni ugovor

Supružnici mogu dijeliti stan kako tokom bračne veze, tako i nakon njenog završetka. Štaviše, ako je bračni ugovor sklopljen između supružnika, onda se njime utvrđuje način raspodjele imovine. Predbračni ugovor može definisati različite imovinske režime za supružnike:

  1. zajedničko vlasništvo;
  2. zajedničko vlasništvo;
  3. individualna imovina.

Prilikom sklapanja bračnog ugovora i utvrđivanja udjela u slučaju razvoda, supružnici ne moraju smišljati kako da podijele imovinsku imovinu, jer je ona već osigurana. Vrijedi uzeti u obzir činjenicu da je bračni ugovor ovjeren kod javnog bilježnika i da ima pravnu snagu kako za vrijeme trajanja braka tako i nakon prestanka braka, sve dok se ne riješe imovinski sporovi.

Sudska sekcija

Ako u periodu razvoda braka između supružnika nije zaključen bračni ugovor i nije postignut dobrovoljni sporazum o podjeli zajednički stečene imovine, potrebno je tužbu podnijeti sudu. Udjele partnera u stanu, u ovom slučaju, sud može priznati kao jednake.

Opšti rok za podnošenje takve prijave je tri godine. Odnosno, ako su se supružnici razveli, onda jedan od učesnika u prijašnjem bračnom odnosu može podnijeti tužbu sudu u roku od tri godine.

Prilikom podnošenja zahtjeva za dodjelu udjela u stanu, tužilac ima pravo da naznači opciju podjele zajedničke imovine, pa čak i koji dio preferira.

Bitan! Kada se dionice svakog supružnika utvrde na sudu, treba ih pravilno registrovati u Rosreestru, samo će u tom slučaju dodjela udjela biti pravno osigurana.

Sudska praksa pokazuje da se ovakvi sporovi često završavaju podjelom zajednički stečene imovine na jednake dijelove. Ako je takva podjela u principu nemoguća, onda jedan od supružnika može drugome osigurati novčanu naknadu i posjedovati stan kao jedini vlasnik. Visina naknade utvrđuje se srazmjerno vrijednosti udjela drugog učesnika.

Podjela stana na udjele

Dostupne opcije za podjelu stana na udjele direktno zavise od pravnog režima imovine svakog od učesnika u zajedničkoj imovini. U skladu sa čl. 254 Građanskog zakonika Ruske Federacije, imovina je zajednička imovina ako u njoj nisu utvrđeni udjeli svakog učesnika. Razmotrimo najčešće opcije za podjelu stana na dionice.

Dodjela udjela iz zajedničke imovine

Prilikom dodjele udjela iz zajedničke imovine, ispunjeni su sljedeći uslovi utvrđeni čl. 254 Građanskog zakonika Ruske Federacije:

  • dodjela udjela jednog od suvlasnika moguća je tek nakon prethodnog utvrđivanja udjela svakog od učesnika u pravu zajedničke imovine;
  • prilikom izdvajanja udela iz zajedničke imovine, ako zakonom ili sporazumom suvlasnika nije drugačije određeno, njihovi udeli se priznaju kao jednaki;
  • Postupak izdvajanja udjela iz zajedničke imovine sprovodi se u okviru utvrđenim čl. 252 Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Svaki učesnik u zajedničkom vlasništvu ima pravo zahtijevati izdvajanje svog udjela iz zajedničke imovine. Ako je dodjela u naturi nemoguća, jer bi šteta na zajedničkoj imovini u ovom slučaju bila nesrazmjerna, onda mu ostali učesnici moraju isplatiti naknadu srazmjerno vrijednosti njegovog udjela. Čim učesnik primi sredstva u vidu naknade, njegovo vlasništvo nad udjelom prestaje.

Ukoliko je stan privatizovan

Vlasništvo nad stambenim prostorom može se steći privatizacijom stana koji su učesnici dobili pod socijalni zakup. Da biste izvršili privatizaciju, morate napisati zajedničku prijavu lokalnom nadležnom organu i dobiti ugovor o privatizaciji. U ugovoru o privatizaciji će biti zapisano koji će dio (udio) stana biti dodijeljen svakom licu. U ovom slučaju, vlasništvo će nastati tek nakon državne registracije ugovora u Rosreestru.

Nakon uknjižbe, podjela stana između suvlasnika može se izvršiti na sljedeće načine:

  • svakom građaninu daje se dionica ustanovljena kao rezultat privatizacije;
  • ravnomjerna raspodjela imovine ako je uspostavljen zajednički oblik svojine;
  • Ako su imovinu stekli supružnici tokom braka, onda se podjela stana nakon razvoda vrši ili na osnovu bračnog ugovora, ili sklapanjem dobrovoljnog sporazuma o diobi, ili sudskim putem.

Ako je stan kupljen materinskim kapitalom

Ako stan kupuje porodica materinskim kapitalom, onda se on upisuje između članova porodice u udjelima. Također, kupljeni stan (soba, kuća) može se uknjižiti samo na ime djece. U tom slučaju, nakon razvoda, stan neće biti uključen u zajedničku imovinu supružnika i neće biti podložan diobi.

Ako je stan uknjižen na sve članove porodice, tada prilikom diobe stana u slučaju razvoda svaki učesnik dobija udio koji je za njega upisan u vlasničkim ispravama.

Ne mali značaj je veličina materinskog kapitala i cijena kupljenog stambenog prostora. Ako roditelji dodaju manji iznos za kupovinu stana od materinskog kapitala, tada se stambeni prostor mora uknjižiti na ime djece.

Ako stan ima hipoteku

Ako su supružnici kupili stan za vrijeme braka uz pomoć hipotekarnog kreditiranja, onda prema Saveznom zakonu od 16. jula 1998. br. 102-FZ „O hipoteci (zalogu nekretnina)” i čl. 37, čl. 39 IK RF, priznaje se kao zajednički stečena imovina i podliježe podjeli u jednakim dijelovima.

U tom slučaju banka može izvršiti analizu solventnosti svakog od partnera i na osnovu toga ima pravo ponuditi prodaju stambenog prostora pod hipotekom, otplatu duga po hipotekarnom kreditu i podjelu preostala sredstva od prodaje u jednakim udjelima između supružnika.

Ukoliko jedan od supružnika želi stan zadržati za sebe, onda je moguća opcija otkupa udjela drugog suvlasnika.

Na koliko se udjela može podijeliti stan?

Zakonodavac ovo pitanje ostavlja na diskreciju samog vlasnika. Odnosno, u ovom slučaju se primjenjuje princip slobode raspolaganja svojom imovinom. Vlasnik ima pravo da svoju imovinu podijeli na 2,4,10,100,1000 itd. udjela. Nema ograničenja.

Međutim, određivanje udjela u nekretninama, sa stanovišta mogućnosti naknadnog otuđenja udjela, nije primjereno.

Bitan! Poklanjanjem ili prodajom svog udjela bilo kojoj osobi, vlasnik gubi vlasništvo nad tim udjelom. Odnosno, biće moguće raspolagati samo svojim udjelom. Naravno, drugi suvlasnik neće moći prodati udio bez prethodnog obavijesti drugog suvlasnika. Međutim, ova obaveza se u praksi dobro upravlja tako što se dio udjela poklanja trećem licu uz naknadnu prodaju.

Uostalom, bit će neugodno živjeti u stanu ili privatnoj kući sa strancima, a ako se ne postigne dogovor o postupku korištenja imovine, morat će se utvrditi na sudu.

Odnosno, utvrđivanje udjela u nepokretnostima uvijek je povezano sa rizikom neispravnog izvršenja ili neizvršavanja obaveza posedovanja, korišćenja i raspolaganja akcijama od strane drugog vlasnika udela.

Dakle, u ovom članku smo ispitali nijanse podjele nekretnine na udjele, sklapanje odgovarajućeg ugovora i moguće prepreke ako želite otuđiti udio.

PAŽNJA! Zbog nedavnih promjena u zakonodavstvu, informacije u ovom članku mogu biti zastarjele! Naš advokat će Vas besplatno savjetovati - pišite u formu ispod.

Reci svojim prijateljima!



Povezane publikacije