Separarea apartamentelor. Diviziune apartament Diviziune apartament, video

Divizarea apartamentelor este un fenomen destul de comun în Moscova modernă și în regiunea Moscovei

În 95% din cazuri vorbim de apartamente învecinate situate „orizontal”. Cu toate acestea, în practica noastră au existat cazuri de separare a apartamentelor pe două niveluri (separarea verticală a apartamentelor).

Împărțirea apartamentelor se realizează după două principii de bază:

• Împărțirea unui apartament anterior singur în două (cu prezența obligatorie a două băi).
• Două apartamente au fost conectate anterior (cu aprobare pentru unificarea lor), iar proprietarul a fost nevoit să le împărtășească din nou.

Exemplu de apartamente comasate anterior:

Când luăm în considerare principiile de bază ale împărțirii apartamentelor, vom descrie avantajele și dezavantajele fiecărei opțiuni.

Împărțirea unui apartament anterior singur în două

Este imediat de remarcat faptul că O condiție prealabilă pentru împărțirea unui apartament este prezența a două băi(de fapt, două zone sanitare) cu coloane comune de clădire, fiecare apartament are baie proprie și intrare separată în bucătărie.

Altfel, separarea este imposibilă. Principala problemă cu care se confruntă clienții este instalarea unei bucătării (pe lângă cea de design) într-un apartament nou creat. La urma urmei, inițial au fost camere de zi în locul lui. Mai întâi ar trebui să țineți cont de o serie de standarde și cerințe actuale obligatorii pentru instalarea bucătăriilor:

În primul rând, merită luată în considerare cea mai rațională opțiune, potrivit experților - instalarea unei nișe de bucătărie (o cameră auxiliară fără zonă de luat masa, echipată cu o sobă cu ventilație forțată) într-o zonă nerezidenţială, de obicei un coridor sau cămară.

Pe lângă prezența neesențială a izolației naturale și a pereților despărțitori care transmit lumina, avantajele bucătăriilor de acest tip includ economii semnificative în spațiul apartamentului.

Dacă problema instalării unei bucătării cu drepturi depline este de o importanță fundamentală pentru client, vom trece direct la luarea în considerare a standardelor și cerințelor actuale pentru instalarea bucătăriilor.

Separarea apartamentelor, video:

Instalarea bucătăriei nu este posibilă în următoarele cazuri:

• Prezența spațiilor de locuit situate la etajul sub locația propusă a bucătăriei.

Cu toate acestea, transferul este posibil dacă: bucătăria este mutată în cameră fără a înrăutăți condițiile de viață ale nimănui.

De exemplu, apartamentul este situat la primul etaj sau la al 2-lea\3-lea, dar dedesubt există un spațiu nerezidențial.

• Aragaz.
• La remodelarea cu împărțirea unui apartament cu o cameră, instalarea unei bucătării în singurul living o va priva pur și simplu de statutul său rezidențial, ceea ce este, de asemenea, contrar standardelor actuale.
• Instalarea unei bucătării sub băile și căzile din apartamentele situate deasupra este din nou interzisă, pentru a evita deteriorarea propriilor condiții de viață.

Deci, cu bucătării, întrebarea este mai mult sau mai puțin clară.

Să trecem la următorul punct important: legislația actuală prevede clar următoarea condiție - disponibilitatea unei intrări separate în fiecare apartament.

Poate fi instalat fie de la palier, prin spargerea unei intrări separate, fie prin împrejmuire vestibul, in interiorul apartamentului existent.În al doilea caz, la deconectare, vom pierde în consecință o anumită zonă. Deoarece va rămâne în afara zonei ambelor apartamente și va merge în proprietate comună.

Exemplu de împărțire a apartamentului:

Planul de după reamenajare arată că, în urma împărțirii apartamentelor, zona vestibulului a devenit proprietate comună. Ușile de intrare în apartamentele separate sunt situate în vestibul, prin urmare, suprafața acestuia nu poate fi luată în considerare în filmarea totală a niciunuia dintre apartamente.

Merită să luăm în considerare faptul că, dacă amenajăm o nouă intrare de la palier (primul caz), atunci Inspectoratul pentru Locuințe poate clasifica acest eveniment ca afectând proprietatea comună. Și, pe cale de consecință, necesitatea obținerii acordului scris de la 2/3 dintre locuitorii casei.

Reamenajarea de mai sus în apartamente separate se referă la soluții complexe de proiectare. Prin urmare, ne obligă să dezvoltăm un pachet complet de documentație de proiectare. Cuprinzând atât o concluzie tehnică, cât și un proiect de reamenajare, precum și acordul din partea, care confirmă posibilitatea realizării acestei reamenajări.

Să luăm în considerare a doua opțiune de împărțire a apartamentelor în două (combinate anterior)

Primul lucru pe care trebuie să-l faceți este să comandați un proiect de reamenajare pentru a împărți apartamentele. Împărțirea în sine este adesea luată în considerare în contextul ridicării unui compartiment despărțitor inter-apartament (dacă peretele a fost complet demontat) sau etanșării unei deschideri inter-apartament făcute anterior.

De asemenea, nu uita de refacerea celei de-a doua intrări în apartament, dacă aceasta a fost blocată anterior. Aspectul pozitiv al acestui tip de reamenajare este că de multe ori se poate face fără strângerea de semnături de la locatari dacă vorbim de apartamente învecinate orizontal.

Dacă un apartament pe două niveluri conectat vertical (cu o scară) este deconectat, nu va fi necesar acordul rezidenților. Deoarece lucrările se desfășoară în interiorul apartamentelor și nu afectează zona comună a casei, va necesita un complex de umplere cu combustibil de la autorul proiectului casei atunci când etanșați deschiderea din tavan.

Când împărțiți un apartament în două, nu uitați de împărțirea sistemelor de alimentare cu apă și electricitate unificate anterior.Împărțirea rețelei electrice în cele două apartamente nou formate este realizată de Mosenergo. Pentru a face acest lucru, proprietarul trebuie să obțină permisiunea: Un act de demarcație „pentru conectarea capacității suplimentare de energie electrică”. Ca urmare: două contoare de energie electrică, câte unul în fiecare apartament organizat, și două conturi personale.

Sistemul de alimentare cu apă este împărțit după aceeași schemă: două ieșiri independente sunt realizate de la coloane la contor. Proprietarul va trebui să separe contul de Mosvodokanal.

Vă puteți familiariza cu proiectul deja finalizat pentru separarea apartamentelor adiacente pe site-ul web din secțiunea „Lucrările noastre”.

Mai jos este un exemplu de separare a unui apartament cu 4 camere într-o clădire din cărămidă cu 15 etaje conform unui proiect individual:

La împărțirea unui apartament neprivatizat:

Orice manipulări legale cu un apartament neprivatizat sunt posibile numai cu acordul scris al proprietarului, cu toate acestea, dacă apartamentul este deținut de oraș, este aproape imposibil să se obțină acorduri de la Departamentul pentru Politică Locuinței și de la administrația orașului.

Împărțirea unui apartament în cote, împărțirea conturilor personale

La împărțirea unui apartament în cote, contează dacă apartamentul este municipal sau comunal. Dacă apartamentul este municipal, cotele se repartizează de primărie. Alocarea unei cote se face pe baza unei cereri din partea angajatorului. Pentru a simplifica plata serviciilor de utilități, la societatea de administrare se depune o cerere de împărțire a conturilor personale.

Împărțirea unui cont personal, contrar credinței populare, nu determină „stăpânul casei”, ci este un detaliu fiscal banal.

În practică, împărțirea apartamentelor în două are loc mult mai rar decât combinarea a două sau mai multe într-unul singur. Cu toate acestea, există situații în care este necesară separarea unuia mare în două, de exemplu, la moștenirea de către mai multe rude sau la divorțul de foști soți.

Este posibil să împărțiți apartamentul în două separate?

Deci, aveți un apartament mare, dar doriți să-l împărțiți în două separate. Motivele pot fi diferite:

• soții divorțează și doresc să împartă un apartament în două, astfel încât fiecare dintre ei să aibă un spațiu separat de locuit;
• rudele au moștenit locuințe, dar nu doresc să o vândă pentru a împărți veniturile; nici nu doresc să dețină un apartament împreună;
• copilul a crescut, s-a căsătorit, este necesar un spațiu de locuit separat, pe care doresc să-l separe de un apartament mare de familie;
• Am cumpărat proprietatea în scop de afaceri, deoarece două spații rezidențiale separate sunt mult mai scumpe decât una din aceeași zonă.

Atât apartamentele unite anterior, cât și cele care erau inițial un singur spațiu de locuit sunt împărțite. Dar separarea lor are loc în moduri diferite.

Apartamentele combinate anterior într-unul singur

De obicei, nu există dificultăți în împărțirea unui astfel de spațiu de locuit, dar acest lucru nu înseamnă că pentru a împărți este suficient să ridicați pur și simplu un compartiment despărțitor între două apartamente, va trebui să faceți câteva eforturi, și anume:

1. Comandați sau faceți singur un proiect de reamenajare. Proiectul trebuie să țină cont de construcția unui compartiment despărțitor între apartamente, refacerea unei intrări închise sau sigilate anterior în cel de-al doilea apartament de pe scară. În majoritatea apartamentelor, atunci când sunt combinate, baia suplimentară și toaleta sunt îndepărtate; în timpul reamenajării inverse, va trebui să vă ocupați de restaurarea lor; trebuie să găsiți și un loc pentru două bucătării sau nișe de bucătărie.
2. Ai grijă de separarea unui singur sistem de alimentare cu energie electrică și apă, combinat anterior într-unul singur. Pentru a face acest lucru, este necesar să obțineți autorizații de la organizațiile de furnizare a apei și energiei electrice.
3. Obțineți autorizația de reamenajare de la primăria locală. Dacă proiectul de reamenajare este realizat în conformitate cu toate standardele și toate documentele necesare sunt atașate la acesta, atunci nu vor fi probleme cu permisiunea.
4. Efectuați împărțirea propriu-zisă a spațiului de locuit.
5. Primiți un certificat de inspecție a lucrărilor.
6. Înregistrați proprietatea fiecărui apartament secundar.

Un apartament mare

Este mult mai dificil să împărțiți un apartament mare, de exemplu, un apartament cu patru camere, în două apartamente cu două camere. Conform legii, fiecare dintre apartamentele secundare trebuie să aibă băi (baie sau duș și toaletă), este necesară dotarea unei zone de bucătărie și, de asemenea, amenajarea unei ieșiri separate la palier.

Dacă, la împărțirea unui apartament combinat anterior, locurile pentru băi și toalete pot fi pur și simplu returnate la locurile lor originale, atunci în al doilea caz, în locurile în care sunt prevăzute astfel de spații, au existat anterior camere de zi, adică va este necesar să se transfere o parte din spațiul de locuit în spațiu nerezidențial. Acest lucru este destul de dificil și cel mai adesea imposibil.

Situația este aceeași cu dotarea a două bucătării. O bucătărie există deja, a doua va trebui proiectată și aici există anumite reguli, de exemplu:

1. Este interzisă dotarea unei bucătării dacă la etajul dedesubt există o cameră de zi, deoarece acest lucru înrăutățește condițiile de viață ale vecinilor care locuiesc la etajul inferior.
2. Dacă intenționați să instalați o sobă cu gaz, atunci o nișă de bucătărie în camera de zi a unui apartament cu o cameră este inacceptabilă, deoarece camera în care este instalată aragazul este a priori considerată nerezidenţială.
3. Este interzisa dotarea unei bucatarii in cazul in care apartamentul de la etajul de deasupra ei are toalete sau bai din cauza deteriorarii conditiilor de locuit in apartamentul care se reconstruieste.

Doar dacă sunt îndeplinite toate aceste condiții este posibilă împărțirea unui apartament în două separate.

De asemenea, va fi o mare problemă la amenajarea unei ieșiri separate pentru apartamentul secundar alocat. Deoarece va trebui să spargeți un perete portant, dacă ușa se deschide pe palier, va trebui să obțineți acordul tuturor proprietarilor altor apartamente. Sau, opțional, va fi posibil să îngrădiți vestibulul în interiorul apartamentului principal, ceea ce, în mod natural, va duce la pierderea spațiului de locuit, deoarece vestibulul va deveni proprietate comună.

Cum să împărțiți un apartament în două apartamente separate

Împărțirea unei spații rezidențiale în mai multe separate se referă la reamenajare, prin urmare toate acțiunile sunt reglementate de Codul Locuinței al Federației Ruse.

Reamenajare este orice modificare a configurației unui spațiu rezidențial care necesită o modificare a pașaportului tehnic. Reamenajarea poate include:

• mutarea sau demontarea pereților despărțitori, a deschiderilor de uși și ferestre;
• combinarea sau împărțirea apartamentelor;
• amenajarea băilor, bucătăriilor;
• creșterea spațiilor rezidențiale datorită încăperilor utilitare;
• instalarea pereților despărțitori;
• alte acțiuni.

Când împărțiți un apartament veți avea nevoie de:

1. Amenajați o ieșire separată pentru al doilea spațiu de locuit. Deoarece pereții perimetrali ai oricărui apartament sunt permanenți, pe lângă planificarea ieșirii, va fi necesar să se dezvolte un proiect de consolidare a peretelui portant, iar aceasta este apanajul unei organizații specializate angajate în proiectarea unei astfel de lucrări.
2. Realizati un proiect de reamenajare in asa fel incat toate baile noi sa nu ajunga in spatiul de deasupra bucatariei sau livingului apartamentului situat dedesubt. De asemenea, este necesar să se îndeplinească condiția ca bucătăria proiectată să nu fie situată deasupra sufrageriei vecinilor de dedesubt.
3. Proiectantul trebuie să asigure ventilație separată pentru bucătărie și baie, deoarece combinarea conductelor de ventilație ale băilor și toaletelor cu aceleași structuri pentru bucătării este inacceptabilă.
4. Pentru fiecare dintre apartamentele secundare va fi necesară aprobarea și instalarea contoarelor separate de energie electrică și contoare de apă caldă și rece.

Toate acțiunile de mai sus necesită abilități și cunoștințe speciale, așa că nu va fi posibil să faceți independent un proiect de remodelare și împărțire a unui apartament în două. Va fi necesar să se solicite ajutor de la organizațiile specializate în proiectare.

Algoritmul de împărțire a apartamentelor

Întregul proces de împărțire a spațiului de locuit trebuie să aibă loc într-o anumită ordine și conform unui anumit algoritm:

1. Proiecta.
2. Coordonarea cu organizațiile municipale locale.
3. Procesul de a împărți efectiv un apartament în două.
4. Verificarea lucrarilor efectuate si intocmirea Raportului de Inspectie.
5. Înregistrarea bunurilor imobile secundare.

Proiecta

Pentru a dezvolta un proiect de împărțire a unui apartament, trebuie să contactați o organizație specializată de proiectare și să le furnizați un pașaport tehnic al spațiilor rezidențiale sau un plan de etaj și explicații.

Un specialist vizitează apartamentul pentru a inspecta și măsura toate spațiile, precum și pentru a clarifica măsurile pentru reamenajarea propusă. Dacă proprietarii de apartamente au încercat deja să întocmească o schiță a reamenajării, un angajat al organizației de proiectare va verifica posibilitatea de a efectua modificări conform schiței clientului.

După examinarea preliminară, specialistul întocmește o concluzie, care include următoarele informații:

1. Date despre proprietatea și caracteristicile de design ale apartamentului împărțit.
2. Dacă sunt prezente, toate defectele identificate.
3. Concluzii despre admisibilitatea (sau inadmisibilitatea) realizării măsurilor de împărțire a spațiului de locuit în două separate. În această parte a documentului, specialistul indică, de asemenea, dacă împărțirea planificată a proprietății încalcă (sau nu încalcă) codurile și reglementările de construcție, precum și drepturile vecinilor.

Dacă un specialist concluzionează că împărțirea apartamentului este posibilă din punct de vedere tehnic, atunci este pregătit un proiect de reamenajare; timpul de pregătire pentru un astfel de proiect este de 2-7 zile calendaristice. Proiectul de reamenajare finalizat contine:

1. Informații generale despre spațiile de locuit.
2. Ce masuri se propun pentru reamenajare.
3. Planul spațiului de locuit principal înainte de începerea lucrărilor.
4. Planul apartamentelor secundare după finalizarea compartimentării.
5. Un plan al tuturor structurilor care sunt supuse dezmembrării.
6. Planul structurilor propus pentru instalare.
7. Aplicații.

Proiectul este certificat prin semnătura șefului organizației de proiectare și sigiliul.

Dacă un angajat al organizației de proiectare ajunge la concluzia că împărțirea spațiului de locuit în două separate este imposibilă, atunci putem pune capăt acestui lucru. Nicio autoritate nu va permite lucrări de reamenajare fără o concluzie pozitivă din partea organizației de proiectare, dar dacă o efectuați fără permisiune, nu veți putea înregistra apartamente secundare, nu le veți putea vinde sau dona pe viitor.

Mai mult decât atât, dacă în viitor se știe că ați efectuat reamenajarea neautorizată a apartamentului, atunci autoritățile locale vor depune o cerere de restituire a obiectului la forma anterioară și pe cheltuiala proprietarului. Și nu vor exista perspective pentru o decizie judecătorească pozitivă pentru dvs.

Coordonare

Coordonarea reamenajării planificate cu autoritățile locale este o procedură obligatorie, în caz contrar toate lucrările efectuate pentru împărțirea apartamentului vor fi considerate ilegale.

Etape

Întregul proces de aprobare este împărțit în mai multe etape, trebuie urmată ordinea fiecăreia dintre ele și, de asemenea, este necesar să se îndeplinească fiecare dintre următoarele puncte:

• întocmirea unui proiect și obținerea unui aviz pozitiv de la o organizație specializată;
• colectarea documentelor necesare obținerii permisului;
• vizitarea inspectoratului locativ și depunerea acolo a unei cereri de autorizație de reamenajare cu atașarea obligatorie a tuturor documentelor solicitate la cerere;
• după obținerea permisiunii, se efectuează lucrări de împărțire a apartamentului;
• comisia verifică lucrările efectuate și întocmește un certificat de recepție pentru împărțirea spațiilor de locuit;
• punerea in functiune a spatiilor rezidentiale secundare.

Documentație

Pentru a obține permisiunea de a împărți un apartament, următoarele documente trebuie depuse autorităților locale:

• cerere pentru permisiunea de a împărți efectiv proprietatea;
• documente de proprietate pentru spații de locuit;
• proiect de reamenajare;
• încheierea unei organizații de specialitate privind posibilitatea de a efectua lucrări de împărțire a apartamentului;
• fotocopia pașaportului solicitantului;
• certificat de înregistrare a apartamentului;
• acordul pentru reamenajarea tuturor proprietarilor de spații rezidențiale;
• dacă este necesar, acordul vecinilor pentru reconstrucție (necesar la amenajarea ieșirii dintr-un apartament nou creat către un palier comun);
• permisiunea serviciilor de gaze (dacă intenționați să instalați sau să mutați echipamente cu gaz);
• permisiunea electricienilor de a instala noi dispozitive de contorizare;
• dacă apartamentul este situat într-o clădire care este monument de arhitectură, cultural sau istoric, atunci va fi necesară o concluzie suplimentară din partea autorităților de protecție a monumentelor cu privire la posibilitatea efectuării lucrărilor de reamenajare.

Întocmirea unei cereri de obținere a autorizației de reamenajare are anumite cerințe; aceasta trebuie să conțină următoarele informații:

• datele personale ale proprietarilor de apartamente;
• forma de proprietate asupra obiectului;
• o descriere a circumstanțelor în care a fost necesară împărțirea efectivă a apartamentului;
• semnătura tuturor proprietarilor de spații de locuit.

• data primirii cererii și a documentelor anexate;
• număr de ordine conform cărții de înregistrare;
• numărul chitanței eliberate de funcționar la acceptarea documentelor;
• o notă care să indice că cererea a fost acceptată;
• funcția și semnătura persoanei responsabile.

Termenele limită

Dacă este planificată o împărțire a unui apartament care a fost combinat anterior din două în unul, o schiță a reamenajării va fi adesea suficientă; în acest caz, perioada de aprobare va fi minimă: nu mai târziu de una până la două luni de la data depunerii a cererii către primărie. Reamenajarea în conformitate cu proiectul este luată în considerare în termen de patru luni. Coordonarea lucrărilor care implică manipularea pereților portanti și a structurilor de capital durează cel mai mult; în acest caz, poate dura până la șase luni până când autoritățile locale iau în considerare cererea de împărțire a apartamentului.

După primirea permisiunii de reamenajare, va fi necesar să înregistrați toate modificările în ITO și să obțineți noi documente de titlu; acest lucru poate dura aproximativ două luni.

Autoritățile locale pot refuza aprobarea; acest lucru este posibil în cazurile în care:

• documentele necesare nu au fost depuse sau unele dintre ele lipsesc;
• documentele au fost colectate și depuse, dar nu autorității competente;
• Proiectul de reamenajare nu respectă cerințele legislației actuale a Federației Ruse.

Dacă un cetățean a primit un refuz de aprobare, dar este sigur că refuzul este ilegal, el poate face recurs în instanță.

Verificarea lucrărilor finalizate

După ce toate lucrările la împărțirea apartamentului au fost finalizate, proprietarii de case trebuie să informeze municipalitatea locală despre acest lucru. Un inspector de locuințe verifică conformitatea reamenajării cu autorizația primită și proiectul de reconstrucție.

În timpul acceptării reamenajării, verifică:

• în ce măsură reamenajarea efectuată corespunde proiectului agreat;
• sunt toate utilitatile accesibile;
• în ce măsură sunt respectate toate codurile și reglementările de construcție.

Dacă proiectul a indicat acțiuni care afectează proprietatea comună (amenajarea unei noi uși în peretele principal, o nouă ieșire la palier etc.), atunci, împreună cu un angajat municipal, este inclus un reprezentant al HOA sau al companiei de management. Comisia.

Inspecția spațiilor de locuit trebuie să aibă loc în prezența proprietarilor imobilului.

După inspecție, se întocmește un certificat de acceptare pentru apartamentele secundare, în care un reprezentant al inspectoratului locativ:

• notează asupra planului amplasarea structurilor și conformitatea acestora cu proiectarea;
• determină starea acestora;
• face măsurătorile necesare;
• ia act de amplasarea și conformitatea cu proiectarea utilităților;
• măsoară rezistența și alte caracteristici tehnice ale materialelor de construcție utilizate.

Actul este întocmit în trei exemplare, dintre care unul rămâne la proprietari, al doilea este trecut la ITO, iar al treilea rămâne în arhivele administrației locale. Semnatarii actului sunt:

• proprietarul localului;
• reprezentantul municipiului care a efectuat recepția;
• reprezentant al societatii de administrare sau al asociatiei de proprietari (daca au fost prezenti la receptie).

Preț

Costul aprobării va depinde de mulți factori:

• amplasarea apartamentului;
• zona sediului;
• starea clădirii;
• volumul muncii efectuate.

Sumele aproximative care vor trebui plătite atunci când se realizează reamenajarea la Moscova sunt prezentate în tabel.

Rezumând cele de mai sus, putem concluziona: împărțirea efectivă a unui apartament în două izolate este un proces destul de complex și supărător, care necesită nu numai materiale enorme, ci și costuri fizice și morale semnificative. Nu poți face asta fără ajutorul specialiștilor. Va fi necesar să implicați atât angajații instituțiilor de proiectare, cât și avocații care vă vor spune ce documente vor fi solicitate în fiecare caz specific, ce și în ce secvență va trebui făcut pentru ca procesul de împărțire a apartamentului să decurgă cât mai repede posibil. și, cât mai puțin costisitoare.

Pavel, bună seara! Dacă facem o analogie cu terenurile, Ministerul Finanțelor a formulat mai multe explicații că în acest caz se formează noi obiecte imobiliare și, în consecință, termenul de proprietate se calculează de la data înregistrării dreptului la noi obiecte. În consecință, în cazul dumneavoastră, la înregistrarea dreptului la două apartamente noi, perioada se va calcula de la data înregistrării acestor apartamente. Cu toate acestea, în acest caz, în acc. din art. 220, aveți dreptul să aplicați o deducere fiscală prin reducerea cuantumului veniturilor din vânzarea apartamentelor cu suma cheltuielilor pentru achiziționarea acestora. Dificultatea constă în absența unei metodologii de calcul a costurilor în acest caz în Codul Fiscal. Prin analogie cu terenul, Ministerul Finanțelor, într-una dintre clarificările sale, a indicat posibilitatea utilizării unui calcul bazat pe raportul dintre suprafața terenurilor noi și costul achiziției acestora. Acestea. cumpărat cu un milion, împărțit în două parcele egale, iar costurile sunt taxate și la 500 mii. Cu apartamente, desigur, totul este mai complicat, dar în principiu este posibil să ținem cont de aceste costuri.

Întrebare: Din 2002, o persoană fizică deține un apartament cu opt camere, format prin combinarea a trei apartamente. În anul 2008, acest apartament a fost împărțit prin alocarea unei cote în două apartamente, pentru care a fost eliberat un Certificat de înregistrare de stat a dreptului de proprietate asupra fiecărui apartament. Are o persoană fizică dreptul de a primi o deducere a impozitului pe proprietate pentru impozitul pe venitul personal în cazul vânzării unuia dintre apartamente, a cărui proprietate îi aparține de mai mult de 3 ani, dar Certificatul de înregistrare de stat a proprietății a fost emis doar in 2008?
Răspuns:
MINISTERUL DE FINANȚE AL FEDERATIEI RUSE
SCRISOARE
din 24 octombrie 2008 N 03-04-05-01/398
Departamentul Politică Fiscală și Tarifară Vamală a revizuit scrisoarea privind problema obținerii unei deduceri de impozit pe proprietate pentru vânzarea unuia dintre cele două apartamente care a fost deținută de contribuabil de mai puțin de trei ani, iar în conformitate cu art. 34.2 din Codul Fiscal al Federației Ruse (denumit în continuare Cod) explică următoarele.
În conformitate cu paragrafele. 1 clauza 1 art. 220 din Cod, la determinarea mărimii bazei de impozitare, contribuabilul are dreptul de a primi o deducere a impozitului pe proprietate, în special, în sumele primite de contribuabil în perioada fiscală din vânzarea de case de locuit, apartamente, camere, inclusiv spații rezidențiale privatizate, case, case de grădină sau terenuri și cote în proprietatea specificată, care au fost deținute de contribuabil pentru mai puțin de trei ani, dar care nu depășesc un total de 1.000.000 de ruble.
În prezentul articol din Cod nu sunt stabilite restricții cu privire la numărul de obiecte imobiliare (acțiuni la acestea), la vânzarea cărora se poate obține o deducere a impozitului pe proprietate.
Întrucât este prevăzută o deducere a impozitului pe proprietate pentru fiecare obiect imobiliar specific (acțiuni la acesta), perioada de deținere a unui astfel de obiect de către contribuabil este socotită de la data înregistrării acestuia în Registrul Unificat de Stat al Drepturilor Imobiliare și Tranzacțiilor. Cu acesta.

Dacă apartamentul aparține în întregime unei persoane, atunci aceasta are dreptul să vândă, să doneze întregul apartament sau o cotă din el oricărei persoane la cererea sa.

Dacă un apartament este deținut de mai multe persoane în acțiuni, atunci fiecare proprietar de acțiuni are dreptul de a dispune de cota sa după bunul plac.

Totuși, dacă urmează să fie vândută o acțiune dintr-un apartament privatizat, atunci este necesară notificarea prealabilă a celuilalt proprietar comun și o ofertă de cumpărare a acțiunii, deoarece celălalt proprietar are drept de preferință la cumpărare. Această regulă nu se aplică raporturilor juridice care implică donarea unei acțiuni.

Dreptul de proprietate comună și mărimea acțiunilor

Dreptul de proprietate comună este reglementat de art. 244 din Codul civil al Federației Ruse, iar condițiile pentru înstrăinarea proprietății partajate sunt stabilite în Legea federală „Cu privire la înregistrarea de stat a bunurilor imobiliare” din 13 iulie 2015 nr. 218-FZ. Astfel, cotele proprietarilor individuali sunt determinate pentru un singur imobil. Totodată, tranzacțiile care pot fi efectuate cu o acțiune deținută cu drept de proprietate trebuie să fie legalizate și înregistrate la autoritățile din Rosreestr.

Mărimea acțiunilor poate fi stabilită în funcție de motivele apariției proprietății partajate. Cota-parte din dreptul de proprietate comună este, de regulă, exprimată ca fracțiune și este indicată în certificatul de înregistrare de stat a proprietății. În conformitate cu normele legislației civile, cotele participanților se presupun a fi egale, cu excepția cazului în care din lege, acord sau esența relațiilor stabilite între aceștia rezultă altfel.

O circumstanță importantă este aceea că fiecare participant are dreptul de a dispune de cota sa din dreptul de proprietate comună în mod independent - de a vinde, dona etc.

Mărimea cotei din dreptul de proprietate comună poate fi modificată în funcție de diverse motive: modificarea componenței participanților, introducerea de îmbunătățiri aduse de proprietar în obiectul imobiliar etc.

Important! Exercitarea dreptului de proprietate comună are loc prin acordul comun al tuturor proprietarilor. Dacă coproprietarii nu au un acord cu privire la problemele de proprietate și utilizare a proprietății comune, atunci aceștia au dreptul de a soluționa litigiul în instanță.

Dreptul fiecărui participant de a dispune de cota sa în proprietatea comună este real și este protejat prin lege de atacurile deținătorilor de alte acțiuni, dacă acest drept este formalizat corespunzător.

Cum se împarte un apartament în cote?

Motivele și tipurile de împărțire a proprietății comune, precum și alocarea unei părți din dreptul de proprietate comună sunt diferite. În același timp, dacă este alocată cota unuia dintre participanți, atunci dreptul de proprietate pentru acesta încetează. Dar în ambele cazuri, astfel de acțiuni sunt posibile atât cu acordul tuturor coproprietarilor, cât și printr-o hotărâre judecătorească.

Este posibil să împărțiți un apartament în cote în trei moduri diferite:

• prin încheierea unui acord privind împărțirea cotelor din apartament;
• prin încheierea unui contract de căsătorie;
• judiciar.

Acord privind împărțirea cotelor într-un apartament

Aș dori să menționez că proprietatea comună asupra bunurilor imobiliare poate fi fie în comun, fie în comun. În primul caz, cotele au fost deja stabilite și fiecare proprietar are un certificat pentru o anumită cotă din apartament. În al doilea caz, cotele nu sunt determinate.

Proprietatea comună apare pentru proprietatea soților (dacă nu există un contract de căsătorie sau un acord privind împărțirea proprietății sau dacă acțiunile nu sunt definite), pentru proprietatea în cooperativele de tip dacha, pentru proprietatea unei ferme (dacă nu există acorduri privind determinarea cotelor).

În alte cazuri, proprietatea comună este înregistrată atunci când mărimea acțiunii este indicată în documentele de proprietate.

Dacă apartamentul dvs. este în acțiuni, atunci nu are rost să determinați acțiunile, deoarece este deja împărțit în acțiuni. Dacă una dintre persoane dorește să-și mărească cota, atunci cealaltă persoană trebuie să vândă sau să doneze total sau parțial cota.

În cele mai multe cazuri, un acord privind determinarea cotelor imobiliare este încheiat de soți.

Un acord privind împărțirea proprietății între soți este documentul cel mai variabil; prevederile sale sunt stabilite de către soți înșiși la cererea și consimțământul lor, spre deosebire de un contract de căsătorie, ai cărui termeni sunt strict reglementați de lege.

Într-un acord privind împărțirea proprietății pe acțiuni, este necesar să se indice ce bunuri și în ce părți sociale este atribuit fiecăruia dintre soți. De asemenea, conform practicii consacrate, acordul prevede:

• numele și detaliile părților;
• obiectul acordului;
• drepturile și obligațiile părților;
• responsabilitatea lor;
• soluționarea litigiilor;
• dispoziții finale privind intrarea în vigoare și procedura de încetare a acesteia.

În plus, împărțirea cotelor din apartament între copii și soț este necesară în cazul achiziționării de imobile folosind capitalul maternității. Acțiunile sunt alocate după rambursarea împrumutului sau a obligației ipotecare. Soții, prin acord, au dreptul să-și aloce lor și copiilor lor orice acțiuni în imobile, iar dimensiunea acestora nu este limitată de lege.

Certificat de căsătorie

Soții pot împărți un apartament atât în ​​timpul relației de căsătorie, cât și după finalizarea acesteia. Mai mult, dacă între soți a fost încheiat un contract de căsătorie, atunci acesta determină modalitatea de repartizare a bunurilor imobiliare. Un acord prenupțial poate defini diferite regimuri de proprietate pentru soți:

1. proprietate comună;
2. proprietate comună;
3. proprietate individuală.

La încheierea unui contract de căsătorie și la determinarea cotelor în caz de divorț, soții nu trebuie să își dea seama cum să împartă bunurile imobiliare, deoarece acestea sunt deja garantate. Merită luat în considerare faptul că un contract de căsătorie este legalizat și are forță juridică atât în ​​perioada căsătoriei, cât și după încetarea căsătoriei, până la soluționarea litigiilor de proprietate.

Secția judiciară

Dacă, în perioada divorțului, nu a fost încheiat un contract de căsătorie între soți și nu s-a ajuns la un acord voluntar privind împărțirea bunurilor dobândite în comun, atunci este necesar să se depună o cerere în instanță. Cotele din apartament ale partenerilor, in acest caz, pot fi recunoscute de instanta ca egale.

Perioada generală de depunere a unei astfel de cereri este de trei ani. Adică, dacă soții au divorțat, atunci unul dintre participanții la fosta relație conjugală poate depune o cerere în instanță în termen de trei ani.

La depunerea cererii de repartizare a unei cote într-un apartament, reclamantul are dreptul să indice opțiunea de împărțire a proprietății comune și chiar ce cotă a preferat.

Important! Atunci când acțiunile fiecărui soț sunt stabilite în instanță, acestea ar trebui să fie înregistrate în mod corespunzător în Rosreestr, doar în acest caz alocarea acțiunii va fi garantată legal.

Practica judiciară arată că astfel de dispute se termină adesea în împărțirea proprietății dobândite în comun în părți egale. Dacă o astfel de împărțire este imposibilă în principiu, atunci unul dintre soți poate acorda celuilalt o despăgubire în numerar și deține apartamentul ca unic proprietar. Cuantumul compensației se stabilește proporțional cu valoarea cotei celui de-al doilea participant.

Împărțirea unui apartament în cote

Opțiunile disponibile pentru împărțirea unui apartament în acțiuni depind direct de regimul juridic al bunurilor imobiliare ale fiecăruia dintre participanții la proprietatea comună. În conformitate cu art. 254 din Codul civil al Federației Ruse, proprietatea este proprietate comună dacă acțiunile fiecărui participant nu sunt determinate în aceasta. Să luăm în considerare cele mai comune opțiuni pentru împărțirea unui apartament în cote.

Alocarea acțiunilor din proprietatea comună

La alocarea unei cote din proprietate comună sunt îndeplinite următoarele condiții stabilite de art. 254 Cod civil al Federației Ruse:

• alocarea cotei unuia dintre coproprietari este posibilă numai după o stabilire prealabilă a cotei fiecăruia dintre participanții la dreptul de proprietate comună;
• la alocarea unei cote din proprietatea comună, dacă prin lege sau prin acordul coproprietarilor nu se prevede altfel, cotele lor sunt recunoscute ca fiind egale;
• Procedura de atribuire a unei cote din proprietatea comună se realizează în cadrul stabilit de art. 252 din Codul civil al Federației Ruse.

Orice participant la proprietate comună are dreptul de a cere alocarea cotei sale din proprietatea comună. Dacă alocarea în natură este imposibilă, întrucât prejudiciul adus bunului comun în speță ar fi disproporționat, atunci ceilalți participanți trebuie să îi plătească o despăgubire proporțională cu valoarea cotei sale. De îndată ce fondurile sub formă de compensare sunt primite de către participant, dreptul de proprietate asupra acțiunii sale încetează.

Daca apartamentul este privatizat

Proprietatea asupra locuințelor poate fi obținută prin privatizarea unui apartament pe care participanții l-au primit cu chirie socială. Pentru a privatiza, trebuie să scrieți o cerere comună la organismul local autorizat și să primiți un acord de privatizare. În contractul de privatizare se va scrie care parte (cota-parte) din apartament va fi atribuită fiecărei persoane. În acest caz, proprietatea va apărea numai după înregistrarea de stat a acordului în Rosreestr.

După înregistrare, împărțirea apartamentului între coproprietari se poate face în următoarele moduri:

• fiecărui cetățean i se acordă o cotă stabilită ca urmare a privatizării;
• repartizarea în mod egal a activelor imobiliare dacă a fost stabilită o formă de proprietate comună;
• Dacă proprietatea a fost dobândită de soți în timpul căsătoriei, atunci împărțirea apartamentului după un divorț se realizează fie pe baza unui contract de căsătorie, fie prin încheierea unui acord voluntar de divizare, fie în instanță.

Dacă apartamentul a fost cumpărat cu capital de maternitate

Dacă un apartament este achiziționat de o familie folosind capitalul maternității, atunci acesta este înregistrat între membrii familiei în acțiuni. De asemenea, apartamentul achizitionat (camera, casa) poate fi inregistrat doar pe numele copiilor. În acest caz, după divorț, locuința nu va fi inclusă în proprietatea comună a soților și nu va fi supusă împărțirii.

Dacă apartamentul este înregistrat pentru toți membrii familiei, atunci când se împarte apartamentul în caz de divorț, fiecare participant primește cota care este înregistrată pentru el în documentele de proprietate.

De importanță nu mică este dimensiunea capitalului maternității și costul locuințelor achiziționate. Dacă părinții adaugă o sumă mai mică pentru achiziționarea unui apartament decât capitalul maternității, atunci spațiul de locuit trebuie înregistrat pe numele copiilor.

Dacă apartamentul are ipotecă

Dacă un apartament a fost achiziționat de soți în timpul căsătoriei cu ajutorul împrumuturilor ipotecare, atunci conform Legii federale din 16 iulie 1998 nr. 102-FZ „Cu privire la ipoteca (garajul imobiliar)” și art. 37, art. 39 din RF IC, este recunoscută ca proprietate dobândită în comun și este supusă împărțirii în părți egale.

În acest caz, banca poate efectua o analiză a solvabilității fiecăruia dintre parteneri și, pe baza acesteia, are dreptul să ofere vânzarea locuinței ipotecate, să achite datoria la creditul ipotecar și să împartă fondurile rămase din vânzarea în părți egale între soți.

Dacă unul dintre soți dorește să păstreze apartamentul pentru sine, atunci este posibilă opțiunea de a cumpăra cota celuilalt coproprietar.

În câte cote poate fi împărțit apartamentul?

Legiuitorul lasă această problemă la latitudinea proprietarului însuși. Adică, în acest caz se aplică principiul libertății de a dispune de proprietatea proprie. Proprietarul are dreptul de a-și împărți proprietatea în 2,4,10,100,1000, etc. Nu există restricții.

Totuși, determinarea cotelor imobiliare, din punctul de vedere al posibilității de cedare ulterioară a cotei sale, este inadecvată.

Important! Prin donarea sau vânzarea cotei sale oricărei persoane, proprietarul pierde dreptul de proprietate asupra acelei cote. Adică va fi posibil să dispuneți doar de cota dvs. Desigur, celălalt coproprietar nu va putea vinde acțiunea fără a-l anunța în prealabil celuilalt coproprietar. Cu toate acestea, această obligație este bine gestionată în practică prin donarea unei părți din acțiune unui terț cu vânzare ulterioară.

La urma urmei, va fi neplăcut să locuiești într-un apartament sau o casă privată cu străini, iar dacă nu se ajunge la un acord cu privire la procedura de utilizare a proprietății, acesta va trebui stabilit în instanță.

Adică, determinarea acțiunilor imobiliare este întotdeauna asociată cu riscul de performanță necorespunzătoare sau de neîndeplinire a obligațiilor de a deține, utiliza și dispune de acțiuni de către un alt proprietar de acțiuni.

Așadar, în acest articol am examinat nuanțele împărțirii imobilului în acțiuni, încheierea unui acord adecvat și posibilele obstacole dacă doriți să înstrăinați o acțiune.

ATENŢIE! Din cauza modificărilor recente ale legislației, informațiile din acest articol pot fi depășite! Avocatul nostru vă va sfătui gratuit - scrie in formularul de mai jos.

Spune-le prietenilor tai!