Поділ квартир. Поділ квартири Поділ квартир, відео

Поділ квартир - це досить поширене явище у сучасній Москві та Московській області

У 95% випадків йдеться про сусідні квартири, розташовані "по горизонталі". Однак у нашій практиці були випадки поділу дворівневих квартир (поділ квартир по вертикалі).

Поділ квартир проводиться за двома основними принципами:

Роз'єднання раніше єдиної квартири на дві (за обов'язкової наявності двох санвузлів).
Дві квартири були раніше з'єднані (з проведенням узгодження щодо їх об'єднання) і у власника виникла потреба знову розділити їх.

Приклад раніше об'єднаних квартир:

При розгляді базових принципів поділу квартир, нами будуть описані переваги та недоліки кожного варіанту.

Поділ раніше єдиної квартири на дві

Відразу варто зазначити, що обов'язковою умовою при поділі квартири є наявність двох санвузлів(фактично двох сантехнічних зон) із загальнобудинковими стояками, своєю ванною в кожній квартирі та окремим входом у кухню.

В іншому випадку поділ - нереалізований. Основною проблемою з якою стикаються замовники - встановлення кухні (крім проектної) у новоствореній квартирі. Адже спочатку на її місці були житлові кімнати. Попередньо варто врахувати низку обов'язкових чинних норм та вимог до встановлення кухонь:

Спочатку варто розглянути найбільш раціональний, на думку фахівців варіант – встановлення кухні-ніші (допоміжного приміщення без обідньої зони, оснащеного плитою з примусовою вентиляцією) у зоні нежитлової площі, як правило, коридору або комори.

Крім важливої наявності природної інсоляції і світлопропускних перегородок до плюсів кухонь даного типу варто віднести - істотну економію простору квартири.

Якщо для замовника важливим є питання встановлення саме повноцінної кухні - перейдемо безпосередньо до розгляду діючих норм і вимог до встановлення кухонь.

Поділ квартир, відео:

Встановлення кухні неможливе в таких випадках:

Наявність житлових приміщень, розташованих поверхом нижче передбачуваного місця розташування кухні.

Однак, перенесення здійснимо, якщо: кухня переноситься до кімнати без погіршення чиїхось житлових умов.

Наприклад, квартира розташована на першому поверсі, або на 2-му, але під нею знаходиться нежитлове приміщення.

Газифікована плита.
При переплануванні з розділенням однокімнатної квартири, влаштування кухні в єдиній житловій кімнаті, просто не позбавить її статусу житлової, що також суперечить чинним нормам.
Встановлення кухні під санвузлами і ваннами квартир, розташованих зверху, знову-таки заборонено, щоб уникнути погіршення власних житлових умов.

Разом, з кухнями питання більш-менш зрозуміле.

Перейдемо до наступного важливого пункту: чинним законодавством чітко прописано таку умову. наявність окремого входу до кожної квартири.

Він може влаштовуватися як із сходового майданчика, шляхом пробиття окремого входу, так і вигороджуванням тамбура, всередині існуючої квартири.У другому випадку при роз'єднанні ми відповідно втратимо деяку кількість площі. Так як вона залишиться поза зоною обох квартир і відійде до загальнобудинкової власності.

Приклад поділу квартир:

На плані після перепланування видно, що внаслідок поділу квартир площа тамбуру відійшла до загальнобудинкової власності. Вхідні двері в розділені квартири розташовані в тамбурі, відповідно, його площа не може бути врахована в загальному метражі жодної з квартир.

Варто врахувати, якщо ми влаштовуємо новий вхід зі сходового майданчика (перший випадок), то Житлова інспекція може зарахувати цей захід до торкання загальнобудинкової власності. І, як наслідок – необхідність отримання письмової згоди 2/3 мешканців будинку.

Вищевказане перепланування по роз'єднанню квартир відноситься до складних проектних рішень. Тому зобов'язує розробити повний пакет проектної документації. Що включає в себе як технічний висновок і проект перепланування, так і згоду, що підтверджує можливість здійснення даного перепланування.

Розглянемо другий варіант поділу квартир на дві (раніше об'єднані)

Перше, що необхідно зробити – замовити проект перепланування по розподілу квартир. Сам поділ, що часто розглядається в контексті зведення міжквартирної перегородки (якщо стіна була демонтована повністю) або загортання, раніше зробленого міжквартирного отвору.

Також не варто забувати про відновлення другого входу до квартири, якщо він був закладений раніше. Позитивний аспект такого виду перепланування в тому, що часто вдається обійтися без збору підписів мешканців, якщо йдеться про сусідні квартири по горизонталі.

Якщо ж роз'єднується дворівнева квартира, з'єднана по вертикалі (з улаштуванням сходів) - згоди мешканців не знадобляться. Так як роботи проводяться всередині квартир і не торкаються загальнобудинкової площі, але вимагатиме ТЗК від автора проекту будинку при замонолічуванні отвору в перекритті.

При поділі квартири на дві не варто забувати про поділ раніше єдиної системи водопостачання та елеткрицтва.Поділ електромережі у двох новостворених квартирах виробляється силами Мосенерго. Для цього власнику необхідно отримати дозвіл: Акт - розмежування "про приєднання додаткової потужності електрики". Як наслідок: два електричні лічильники по одному в кожній організованій квартирі та два особові рахунки.

За тією ж схемою проходить поділ системи водопостачання: робиться два незалежні відведення від стояків до лічильника. Власнику буде потрібно поділ рахунку від Мосводоканалу.

З уже завершеним проектом роз'єднання суміжних квартир ви можете ознайомитися на сайті в розділі "Наші роботи".

Нижче наведено приклад роз'єднання 4-х кімнатної квартири в 15-поверховому цегляному будинку за індивідуальним проектом:

При поділ неприватизованої квартири:

Будь-які юридичні маніпуляції з неприватизованою квартирою можливі лише за письмовою згодою наймодавця, проте, якщо квартира знаходиться у власності міста, отримати угоди від Департамена житлової політики та міської адміністрації практично неможливо.

Поділ квартири на частки, поділ особових рахунків

При поділі квартири на частки, має значення, чи муніципальна квартира або відноситься до комунальних. Якщо квартира муніципальна – частки розподіляються муніципалітетом. Виділення частки відбувається на підставі заяви наймача. Для спрощення оплати комунальних послуг до керуючої компанії подається заява про поділ особових рахунків.

Поділ особового рахунку, попри усталену думку, не визначає "господаря в будинку", а є банальним фіскальним реквізитом.

Поділ квартир на дві практично відбувається набагато рідше, ніж з'єднання двох і більше в одну. Однак, бувають ситуації, коли потрібно одну велику роз'єднати на дві, наприклад, при успадкуванні кількома родичами або розлучення колишнього подружжя.

Чи можна поділити квартиру на дві окремі

Отже, у вас є велика квартира, але ви хочете розділити її на дві окремі. Причини можуть бути різними:

подружжя розлучається і хоче розділити одну квартиру на дві, щоб кожному з них дісталося по окремому житловому приміщенню;
родичі успадкували житло, але продавати з метою поділу виручених коштів не хочуть, спільно володіти квартирою теж не хочуть;
дитина виросла, одружилася, потрібна окрема житлова площа, яку хочуть виділити з великої сімейної квартири;
житло купили з підприємницькою метою, оскільки два окремі житлові приміщення коштують набагато дорожче, ніж одне такою самою площею.

Діляться як раніше об'єднані, так і колишні одним житловим приміщенням квартири. Але їх поділ відбувається по-різному.

Квартири, раніше об'єднані в одну

З розділом такого житлового приміщення зазвичай складнощів не виникає, але це не означає, що для поділу досить просто звести перегородку між двома квартирами, доведеться докласти деяких зусиль, а саме:

Замовити чи зробити самому проект перепланування. У проекті необхідно врахувати зведення перегородки між квартирами, відновлення закритого або заробленого раніше входу до другої квартири зі сходової клітки. У більшості квартир при їх об'єднанні прибирають зайву ванну кімнату та туалет, при зворотному переплануванні доведеться подбати про їх відновлення, також необхідно знайти місце для двох кухнях або кухонних ніш.
Подбати про поділ єдиної системи електро- та водопостачання, раніше об'єднаних в одну. Для цього необхідно отримати дозволи у водо- та електропостачальних організаціях.
Отримати дозвіл на перепланування у місцевому муніципалітеті. Якщо проект перепланування буде зроблено відповідно до всіх нормативів і до нього будуть додані всі необхідні документи, то з вирішенням проблем не буде.
Здійснити фактичний поділ житлового приміщення.
Отримати Акт перевірки виконаних робіт.
Оформити право власності на кожну квартиру.

Одна квартира

Набагато складніше відбувається розділ однієї великої квартири, наприклад, чотирикімнатної на дві двокімнатні. Відповідно до законодавства, у кожній із вторинних квартир мають бути санвузли (ванна кімната або душова та туалет), необхідно обладнати приміщення для кухні, а також облаштувати окремий вихід на сходовий майданчик.

Якщо при поділі раніше об'єднаної квартири місця для ванних і санвузлів можна просто повернути на колишні місця, то в другому випадку на місцях, де передбачаються такі приміщення, раніше знаходилися житлові кімнати, тобто доведеться перевести частину житлової площі в нежитлову. Це досить складно, найчастіше – неможливо.

Така сама ситуація з обладнанням двох кухонь. Одна кухня вже є, другу доведеться проектувати, а тут є певні правила, наприклад:

Забороняється облаштовувати кухню, якщо поверхом нижче під нею розташована житлова кімната, оскільки це погіршує житлові умови сусідів, які проживають на нижньому поверсі.
Якщо планується встановлення газової плити, то кухня-ніша в житловій кімнаті однокімнатної квартири неприпустима, оскільки приміщення, де встановлена газова плита апріорі, вважається нежитловим.
Заборонено облаштовувати кухню, якщо в квартирі поверхом вище над нею знаходяться санвузли або ванні кімнати через погіршення житлових умов у квартирі, що перебудовується.

Тільки за дотримання всіх цих умов можливий поділ однієї квартири на дві окремі.

Велика проблема буде і при облаштуванні окремого виходу для вторинної квартири, що виділяється. Оскільки доведеться пробивати несучу стіну, то, якщо двері будуть виходити на сходовий майданчик, то потрібно буде отримати згоду всіх власників інших квартир. Або, як варіант, можна буде вигородити тамбур усередині первинної квартири, що, природно, призведе до втрати житлової площі, оскільки тамбур стане загальнобудинковою власністю.

Як поділити квартиру на дві окремі квартири

Розділ житлового приміщення кілька окремих належить до перепланування, тому всі дії регламентуються Житловим кодексом РФ.

Переплануванням називається будь-яка зміна конфігурації житлового приміщення, що потребує зміни техпаспорту. До перепланування можна віднести:

перенесення або демонтаж перегородок, дверних та віконних отворів;
об'єднання чи поділ квартир;
облаштування санвузлів, кухонь;
збільшення житлових приміщень з допомогою підсобних;
монтаж перегородок;
деякі інші дії.

При розподілі квартири необхідно буде:

Облаштувати окремий вихід для другого жилого приміщення. Так як стіни будь-якої квартири по периметру є капітальними, крім планування виходу буде потрібно розробка проекту посилення несучої стіни, а це прерогатива спеціалізованої організації, яка займається проектуванням таких робіт.
Зробити проект перепланування таким чином, щоб нові санвузли не потрапили в простір над кухнею або житловою кімнатою квартири, розташованої нижче. Також необхідно дотримуватись умови, щоб проектована кухня не розташувалася над житловою кімнатою сусідів знизу.
Проектувальник повинен передбачити окрему вентиляцію для кухні та санвузла, оскільки поєднання вентиляційних каналів ванних кімнат, туалетів з такими ж конструкціями для кухонь неприпустимо.
Для кожної з вторинних квартир знадобиться узгодження та встановлення окремих лічильників електропостачання та приладів обліку гарячої та холодної води.

Всі перелічені вище дії вимагають спеціальних навичок і знань, тому самостійно зробити проект перепланування та поділу квартири на дві не вийде. Необхідно буде звертатися за допомогою до спеціалізованих проектних організацій.

Алгоритм поділу квартири

Весь процес поділу житлового приміщення повинен проходити у визначеному порядку та за певним алгоритмом:

Проектування.
Погодження у місцевих муніципальних організаціях.
Сам процес фактичного поділу однієї квартири на дві.
Перевірка виконаних робіт та складання Акту перевірки.
Реєстрація вторинних об'єктів нерухомості.

Проектування

Для розробки проекту поділу квартири необхідно звернутися до спеціалізованої проектної організації та надати їм техпаспорт житлового приміщення або поверховий план та експлікацію.

Фахівець відвідує квартиру для огляду та обмірювання всіх приміщень, а також уточнення заходів щодо передбачуваного перепланування. Якщо власники квартир вже спробували скласти ескіз перепланування, співробітник проектної організації перевірить можливість проведення переробок за ескізом замовника.

Після проведення попереднього огляду фахівець складає висновок, до якого вносяться такі відомості:

Дані про об'єкт нерухомості та конструктивні характеристики діленої квартири.
За наявності всі виявлені дефекти.
Висновки про допустимість (або неприпустимість) виконання заходів щодо розподілу житлового приміщення на два окремі. У цій частині документа фахівець також зазначає, чи порушує (або не порушує) запланований розділ об'єкта нерухомості будівельні норми та правила, а також права сусідів.

Якщо фахівець дає висновок, що розділ квартири у технічному плані можливий, то готується проект перепланування, термін підготовки такого проекту складає 2-7 календарних днів. Готовий проект перепланування містить:

Загальні відомості про житлове приміщення.
Які заходи пропонуються для здійснення перепланування.
План первинного житлового приміщення на початок робіт.
План вторинних квартир після завершення поділу.
План усіх конструкцій, що підлягають демонтажу.
План конструкцій, що пропонуються до монтажу.
Програми.

Проект засвідчується підписом керівника проектної організації та печаткою.

Якщо ж співробітник проектної організації дійде висновку, що розділ житлового приміщення на два окремих неможливий, то цьому можна поставити крапку. Жодна інстанція не дозволить роботи з перепланування без позитивного укладання проектної організації, якщо ж ви проведете її самовільно, то не зможете зареєструвати вторинні квартири, не зможете надалі їх продати або подарувати.

Більше того, якщо надалі стане відомо, що ви провели самовільне перепланування квартири, то місцеві органи самоврядування подадуть позов про повернення об'єкта до попереднього вигляду, причому за рахунок власника. І жодних перспектив позитивного для вас рішення суду не буде.

Узгодження

Узгодження наміченого перепланування в органах місцевого самоврядування є обов'язковою процедурою, інакше всі проведені роботи з розподілу квартири будуть вважатися незаконними.

Етапи

Весь процес узгодження ділиться на кілька етапів, черговість кожного з них необхідно дотримуватись, також обов'язково виконання кожного з нижчеперелічених пунктів:

складання проекту та отримання позитивного висновку зі спеціалізованої організації;
збирання документів, необхідних для отримання дозволу;
відвідування житлової інспекції та подання там заяви про дозвіл на перепланування з обов'язковим додатком до заяви всіх необхідних документів;
після отримання дозволу – виконання робіт із розділу квартири;
перевірка комісією виконаних робіт та складання акта приймання розділу житлового приміщення;
введення в експлуатацію вторинних житлових приміщень.

Документи

Для отримання дозволу на поділ квартири до органів місцевого самоврядування необхідно подати такі документи:

заяву на дозвіл фактичного розподілу об'єкта нерухомості;
правовстановлюючі документи на житлове приміщення;
проект перепланування;
висновок спеціалізованої організації щодо можливості проведення робіт з розподілу квартири;
ксерокопія паспорта заявника;
техпаспорт на квартиру;
згоду на перепланування всіх власників житлового приміщення;
за потреби – згода сусідів на реконструкцію (потрібна при облаштуванні виходу з новоствореної квартири на загальний сходовий майданчик);
дозвіл газових служб (якщо планується встановлення чи перенесення газового устаткування);
дозвіл електриків на встановлення нових приладів обліку;
якщо квартира знаходиться у будівлі – пам'ятнику архітектури, культури чи історії, то додатково буде потрібно висновок органів охорони пам'яток про можливість проведення робіт з перепланування.

Складання заяви для отримання дозволу на проведення перепланування має певні вимоги, у ній мають бути зазначені такі відомості:

особисті дані власників квартири;
форма власності об'єкта;
опис обставин, за яких знадобився фактичний поділ квартири;
підпис усіх власників жилого приміщення.

дата прийому заяви та документів, що додаються;
порядковий номер за книгою реєстрації;
номер розписки, виданої посадовцем під час приймання документів;
відмітка про те, що заява прийнята;
посаду та підпис відповідальної особи.

Зразок заяви на перепланування квартири

Терміни

Якщо запланований розділ квартири, раніше об'єднаної з двох в одну, часто досить буде ескізу перепланування, то терміни погодження будуть мінімальними: не пізніше одного-двох місяців з дня подання заяви до муніципалітету. Перепланування відповідно до проекту розглядається протягом чотирьох місяців. Найдовше триває узгодження робіт, що передбачають маніпуляції з несучими стінами та капітальними конструкціями, у цьому випадку може пройти до півроку, доки органи місцевого самоврядування розглянуть заяву про поділ квартири.

Після отримання дозволу на перепланування необхідно буде зафіксувати всі зміни в БТІ і отримати нові документи, що встановлюють право, на це може піти близько двох місяців.

Органи місцевого самоврядування можуть відмовити у відповідності, це можливо у випадках, коли:

не представлені необхідні документи або відсутня частина їх;
документи зібрані та подані, але не до належного органу;
проект перепланування відповідає вимогам чинного законодавства РФ.

Якщо громадянин отримав відмову у відповідності, але впевнений, що відмова неправомірна, може оскаржити їх у суді.

Перевірка виконаних робіт

Після того, як усі роботи з розділу квартири зроблено, власники житла мають повідомити про це місцевий муніципалітет. Співробітник житлоінспекції перевіряє відповідність перепланування з отриманим дозволом та проектом реконструкції.

Під час приймання перепланування він перевіряє:

наскільки проведене перепланування відповідає узгодженому проекту;
чи доступні всі інженерні комунікації;
наскільки дотримано всіх будівельних норм і правил.

Якщо в проекті були вказані будь-які дії, що стосуються загальнобудинкової власності (облаштування нового дверного отвору в капітальній стіні, новий вихід на сходовий майданчик тощо), то разом із співробітником муніципалітету до комісії включається представник ТСЖ чи КК.

Обстеження житлових приміщень відбувається обов'язково у присутності власників об'єкту нерухомості.

Після проведення перевірки складається акт приймання вторинних квартир, у якому представник житлової інспекції:

зазначає на плані розташування конструкцій та відповідність їх проекту;
визначає їхній стан;
здійснює необхідні виміри;
зазначає розташування та відповідність проекту інженерних комунікацій;
вимірює міцність та інші технічні характеристики використаних будівельних матеріалів.

Акт складається у трьох примірниках, один із яких залишається у власників, другий передається до БТІ, а третій залишається в архіві органу місцевого самоврядування. Підписантами акта є:

власник приміщення;
представник муніципалітету, який проводив приймання;
представник КК чи ТСЖ (якщо вони були присутні під час приймання).

Вартість

Вартість погодження залежатиме від багатьох факторів:

місце розташування квартири;
площа приміщень;
статус будівлі;
обсяг робіт, що проводяться.

Зразкові суми, які доведеться заплатити під час проведення перепланування у Москві, представлені у таблиці.

Резюмуючи вищевикладене, можна дійти невтішного висновку: фактичний розділ однієї квартири на дві ізольованих – процес досить складний і клопіткий, потребує як величезних матеріальних, а й значних фізичних і моральних витрат. Без допомоги фахівців тут не обійтись. Необхідно буде залучити як співробітників проектних установ, так і юристів, які підкажуть, які документи будуть потрібні в кожному конкретному випадку, що і в якій послідовності необхідно буде зробити, щоб процес поділу квартири пройшов якнайшвидше і, наскільки це можливо, менш витратно.

Павле, добрий день! Якщо проводити аналогію із земельними ділянками, то Мінфіном сформовано в кількох роз'ясненнях, що в цьому випадку утворюється нові об'єкти нерухомості і відповідно термін володіння обчислюється з дати реєстрації права на нові об'єкти. Відповідно у вашому випадку при реєстрації права на дві нові квартири термін обчислюватиметься з дати реєстрації цих квартир. Однак у цьому випадку в соот. зі ст. 220 ви маєте право застосувати податкове відрахування, зменшивши суму доходів від продажу квартир на суму витрат на їх придбання. Складність у відсутності в ПК методики розрахунку витрат у цьому випадку. За аналогією із ЗУ Мінфін в одному з роз'яснень вказував на можливість застосування розрахунку щодо співвідношення площ нових ділянок та вартості їх придбання. Тобто. куплений за мільйон, розділений на дві ділянки рівних, також і витрати беруться по 500 тис. З квартирами звичайно все складніше, але в принципі врахувати ці витрати можливо.

Питання: З 2002 р. фізособа має у власності восьмикімнатну квартиру, утворену шляхом поєднання трьох квартир. У 2008 р. дана квартира була розділена шляхом виділу частки на дві квартири, про що видано Свідоцтво про державну реєстрацію права власності на кожну з квартир. Чи має право фізособа на отримання майнового податкового відрахування з ПДФО у разі продажу однієї з квартир, право власності на яку належить їй понад 3 роки, але Свідоцтво про державну реєстрацію права власності видано лише у 2008 р.?
Відповідь:
МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
ЛИСТ
від 24 жовтня 2008 р. N 03-04-05-01/398
Департамент податкової та митно-тарифної політики розглянув лист щодо отримання майнового податкового відрахування при продажі однієї з двох квартир, що перебувала у власності платника податків менше трьох років, та відповідно до ст. 34.2 Податкового кодексу Російської Федерації (далі – Кодекс) роз'яснює таке.
Відповідно до пп. 1 п. 1 ст. 220 Кодексу при визначенні розміру податкової бази платник податків має право на отримання майнового податкового відрахування, зокрема у сумах, отриманих платником податків у податковому періоді від продажу житлових будинків, квартир, кімнат, включаючи приватизовані житлові приміщення, дач, садових будиночків або земельних ділянок та часток у зазначеному майні, які перебували у власності платника податків менше трьох років, але не перевищують загалом 1 000 000 руб.
Будь-яких обмежень щодо кількості об'єктів нерухомості (часток у них), під час продажу яких може бути отримано майнове податкове відрахування, у зазначеній статті Кодексу не встановлено.
Оскільки майнове податкове відрахування надається за кожним конкретним об'єктом нерухомого майна (часткою у ньому), термін перебування у власності платника податків такого об'єкта вважається з дати його реєстрації в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним.

Якщо квартира повністю належить одній особі, він має право продати, подарувати всю квартиру чи частку у ній будь-якій особі за власним бажанням.

Якщо квартира належить кільком особам у частках, то кожен пайовий власник має право розпорядитися своєю часткою як йому завгодно.

Однак, якщо частка в приватизованій квартирі буде продаватися, то необхідно попереднє повідомлення іншого пайового власника і пропозицію йому викупити частку, оскільки інший власник має переважне право купівлі. Це правило не поширюється на правовідносини з дарування частки.

Право часткової власності та розмір часток

Право часткової власності регламентовано у ст. 244 ГК РФ, а умови розпорядження пайовою власністю зафіксовані у Федеральному законі «Про державну реєстрацію нерухомості» від 13.07.2015 № 218-ФЗ. Отже, на єдиний об'єкт нерухомого майна визначаються частки окремих власників. При цьому угоди, які можливо здійснити з часткою, що належить на праві власності, повинні бути нотаріально засвідчені і зареєстровані в органах Росреєстру.

Розмір часток може встановлюватись залежно від підстав виникнення часткової власності. Частка у праві спільної часткової власності зазвичай виражається у вигляді дробу та вказується у свідоцтві про державну реєстрацію права власності. Відповідно до норм цивільного законодавства частки учасників передбачаються рівними, якщо інше не випливає із закону, договору або істоти відносин, що склалися між ними.

Важливою обставиною є те, що кожен учасник має право розпоряджатися своєю часткою у праві спільної власності самостійно – продавати, дарувати та інше.

Розмір частки у праві спільної часткової власності то, можливо змінено залежно від різних причин: зміна складу учасників, внесення у об'єкт нерухомого майна вироблених власником поліпшень тощо.

Важливо!Здійснення права спільної часткової власності відбувається за взаємною згодою всіх власників. Якщо у співвласників відсутня згода з питань володіння та користування спільним майном, то вони мають право вирішити спір у судовому порядку.

Право кожного учасника розпоряджатися своєю часткою у спільному майні є речовим та захищено законом від зазіхань власників інших часток, якщо це право належним чином оформлене.

Як ділити квартиру на частки?

Підстави та види поділу спільної часткової власності, а також виділу частки у праві спільної часткової власності, різні. При цьому, якщо виділяється частка будь-кого з учасників, то право власності для нього припиняється. Але і в тому, і в іншому випадку такі дії можливі як за згодою всіх співвласників, так і за рішенням суду.

Розділити квартиру на частини можна трьома різними способами:

уклавши угоду про поділ часток у квартирі;
уклавши шлюбний договір;
в судовому порядку.

Угода про поділ часток у квартирі

Спільна власність на нерухомість може бути як пайова, так і спільна. У першому випадку, частки вже визначені і кожен власник має свідчення на конкретну частку в квартирі. У другому випадку частки не визначені.

Спільна власність виникає на майно подружжя (якщо відсутній шлюбний договір або угоду про поділ майна, або якщо частки не визначені), на майно у дачних кооперативах, на майно фермерського господарства (якщо немає угоди про визначення часток).

В інших випадках оформляється пайова власність, коли розмір частки зазначений у документах про власність.

Якщо квартира у вас у частках, то сенсу визначати частки немає, оскільки вона вже розділена на частки. Якщо одна з осіб бажає збільшити свою частку, то іншій особі потрібно продати або подарувати всю частку або її частину.

Найчастіше угода про визначенні часток у нерухомості укладається подружжям.

Угода про розподіл майна між подружжям найбільш варіативний документ, його положення визначаються самим подружжям за власним бажанням та згодою, на відміну від шлюбного договору, умови якого жорстко регулюються законодавством.

У угоді про поділ майна за частками необхідно вказати яке майно та у яких частках визначається за кожним із подружжя. Також згідно з практикою, що склалася, в угоді прописується:

найменування та реквізити сторін;
предмет згоди;
Права та обов'язки сторін;
їхня відповідальність;
порядок вирішення спорів;
заключні положення про введення в дію та порядок його розірвання.

Крім того, поділ часток у квартирі дітям та дружину необхідний у разі придбання нерухомості на кошти материнського капіталу. Частки виділяються після погашення кредитного чи іпотечного зобов'язання. Подружжя за своєю угодою має право виділити собі та дітям будь-які частки в нерухомості та їх розмір не обмежений законодавством.

Шлюбний договір

Розділити квартиру подружжя може і в період шлюбних відносин, і після їх завершення. У цьому, якщо подружжя укладено шлюбний договір, він і визначає спосіб виділення майнових активів. Шлюбний договір може визначити різні режими власності для подружжя:

пайову власність;
спільну власність;
індивідуальну власність.

При укладанні шлюбного договору та визначенні часток у разі розлучення подружжю немає необхідності з'ясовувати спосіб поділу майнових активів, оскільки вони вже закріплені. Варто враховувати той факт, що шлюбний договір нотаріально засвідчується та мають юридичну силу як у період шлюбних відносин, так і після припинення шлюбу, доки не будуть вирішені майнові суперечки.

Судовий розділ

Якщо в період розлучення між подружжям не було укладено шлюбний договір і не було досягнуто добровільної угоди про поділ спільно нажитого майна, то необхідно звернутися з позовною заявою до суду. Частки партнерів у квартирі, у разі, можуть бути визнані судом рівними.

Термін подання такої заяви – загальний та становить три роки. Тобто, якщо подружжя розлучилося, то один із учасників колишніх шлюбних відносин може подати позовну заяву до суду протягом трьох років.

При подачі заяви з метою виділення частки в квартирі, позивач має право вказати варіант поділу спільного майна і навіть яку частку він віддав перевагу.

Важливо!Коли буде визначено частки кожного з подружжя в судовому порядку, їх слід належним чином зареєструвати в Росреєстрі, тільки в цьому випадку виділення частки буде юридично закріплене.

Судова практика показує, що найчастіше такі суперечки закінчуються розподілом спільно нажитого майна в рівних частках. Якщо ж такий розділ у принципі неможливий, то один із подружжя може надати другому компенсацію у грошовій формі та володіти квартирою як єдиний власник. Розмір компенсації визначається пропорційно вартості частки другого учасника.

Поділ квартири на частки

Доступні варіанти поділу квартири на частини безпосередньо залежать від правового режиму майнових активів кожного з учасників спільної власності. Відповідно до ст. 254 ЦК України майно є спільною власністю, якщо в ньому не визначено частки кожного учасника. Розглянемо найпоширеніші варіанти поділу квартири на частки.

Виділ часток із спільного майна

При виділенні частки із сумісного майна необхідно дотримуватися таких умов, встановлених ст. 254 ГК РФ:

виділ частки одного із співвласників можливий лише після попереднього визначення частки кожного з учасників у праві на спільне майно;
при виділенні частки із спільного майна, якщо інше не передбачено законом чи угодою співвласників, їх частки визнаються рівними;
порядок виділу частки із загального майна здійснюється у рамках, встановлених ст. 252 ЦК України.

Будь-який учасник пайової власності має право вимагати виділення своєї частки із загального майна. Якщо виділ у натурі неможливий, оскільки збитки загальному майну у разі буде невідповідним, інші учасники мають виплатити йому компенсацію пропорційно вартості його. Щойно кошти у вигляді компенсації буде отримано учасником, його право власності на частку припиняється.

Якщо квартира приватизована

Право власності на житло можна отримати шляхом приватизації квартири, яку учасники отримали на умовах найму соціального. Для приватизації слід написати спільну заяву до місцевого уповноваженого органу та отримати приватизаційний договір. Саме в приватизаційному договорі буде написано, яку частину (частка) квартири буде закріплено за кожним. При цьому право власності виникне лише після державної реєстрації договору у Росреєстрі.

Після реєстрації поділ квартири між співвласниками може здійснюватися такими способами:

кожному громадянинові передається частка, встановлена за підсумками приватизації;
розподіл майнових активів порівну, якщо було встановлено спільну форму володіння;
у разі, якщо власність купувалась у шлюбі подружжям, то поділ квартири після розлучення здійснюється або на підставі шлюбного контракту, або шляхом укладання добровільної угоди про поділ, або в судовому порядку.

Якщо квартира куплена за материнський капітал

Якщо квартира куплена сім'єю з допомогою материнського капіталу, вона оформляється між членами сім'ї за частками. Також придбана квартира (кімната, будинок) може бути оформлена у власність тільки на дітей. І тут після розірвання шлюбу житло нічого очікувати включено до спільно нажите майно подружжя і підлягає поділу.

Якщо ж квартира оформлена усім членів сім'ї, то при розділі квартири у разі розлучення кожному учаснику дістається та частка, що зареєстровано його у правовстановлюючих документах.

Важливе значення має розмір материнського капіталу та вартість придбаного житла. Якщо батьки додадуть меншу суму на купівлю квартири, ніж материнський капітал, то житлове приміщення має бути оформлене на дітей.

Якщо квартира в іпотеці

Якщо квартира придбана подружжям у період шлюбу за допомогою іпотечного кредитування, то згідно з Федеральним законом від 16.07.1998 № 102-ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)» та ст. 37, ст. 39 СК РФ, вона визнається спільно нажитим майном і підлягає поділу на рівних частках.

При цьому банком може бути проведений аналіз платоспроможності кожного з партнерів, і на підставі цього він має право запропонувати продати іпотечне житло, погасити заборгованість за іпотечним кредитом, а гроші, що залишилися, поділити в рівних частках між подружжям.

Якщо один із подружжя хоче залишити квартиру за собою, то можливий варіант викупу частки іншого співвласника.

На скільки часток можна розділити квартиру?

Це питання законодавець віддає на розсуд самого власника. Тобто, у разі діє принцип свободи розпорядження своєю власністю. Власник має право розділити своє майно на 2,4,10,100,1000 і т. д. часткою. Жодних обмежень не встановлено.

Однак, визначення часток у нерухомому майні, з погляду можливості подальшого розпорядження своєю часткою, є недоцільним.

Важливо!Подарувавши або продавши свою частку будь-якій особі, власник втрачає право власності на цю частку. Тобто розпорядитися можливо вже буде лише своєю часткою. Звичайно, інший пайовий власник не зможе продати частку без попереднього повідомлення іншого співвласника. Однак, цей обов'язок добре обходиться в практиці шляхом дарування частини частки третій особі з подальшим продажем.

Адже неприємно житиме у квартирі чи приватному будинку з чужими людьми та за недосягнення угоди щодо порядку користування майном, її доведеться встановлювати у судовому порядку.

Тобто визначення часток у нерухомості завжди пов'язане з ризиком неналежного виконання або невиконання обов'язків щодо володіння, користування, розпорядження часткою іншим пайовим власником.

Отже, у цій статті ми розглянули нюанси поділу нерухомого майна на частки, укладання відповідної угоди та можливі перешкоди за бажання здійснити відчуження частки.

УВАГА!У зв'язку з останніми змінами у законодавстві, інформація у статті могла застаріти! Наш юрист безкоштовно Вас проконсультує - напишіть у формі нижче.

Розкажіть друзям!