V akých prípadoch sa počíta efektívny vek budovy? Metódy hodnotenia pozemkov

K zhoršeniu stavu objektu dochádza v dôsledku zhoršenia jeho fyzického stavu, nesúladu medzi funkčnými charakteristikami moderných koncepcií trhu s nehnuteľnosťami a vplyvom vonkajších podmienok prevádzky objektu na jeho hodnotu. Keďže uvedené faktory spolu súvisia, ich vplyv na náklady sa posudzuje komplexne.

Odpisy predstavujú stratu hodnoty v dôsledku zhoršenia fyzického stavu objektu a/alebo zastarania. Akumulované odpisy sú definované ako rozdiel medzi aktuálnymi nákladmi na obnovu (výmenu) a skutočnou trhovou hodnotou predmetu v deň ocenenia.

V závislosti od príčin straty hodnoty sa opotrebenie delí na tri druhy: fyzické opotrebenie, funkčné opotrebenie a vonkajšie opotrebenie.

Fyzické opotrebovanie je strata hodnoty v dôsledku prírodných procesov počas prevádzky. Prejavuje sa starnutím a opotrebovaním, deštrukciou, hnilobou, hrdzavením, lámaním a štrukturálnymi chybami. Tento typ opotrebovania môže byť odnímateľný alebo neopraviteľný. Obnoviteľné fyzické opotrebenie (t. j. opotrebenie, ktoré je možné opraviť bežnou údržbou) zahŕňa bežné opravy alebo výmenu častí majetku počas každodenného používania. Neodstrániteľné fyzické opotrebovanie je opotrebovanie, ktoré nie je možné z ekonomického hľadiska korigovať, t.j. náklady na jeho odstránenie sú väčšie ako pridaná hodnota stavby.

Funkčné zastarávanie je strata hodnoty v dôsledku relatívnej neschopnosti danej konštrukcie poskytovať užitočnosť v porovnaní s novou štruktúrou postavenou na rovnaký účel. Zvyčajne je to spôsobené zlým dizajnom, technickými a funkčnými požiadavkami, ako sú veľkosť, štýl, životnosť atď. Funkčné opotrebovanie môže byť odnímateľné alebo neopraviteľné. Funkčné opotrebovanie sa považuje za návratné, ak sú náklady na opravu alebo výmenu zastaraných alebo neprijateľných komponentov nákladovo efektívne alebo aspoň nepresahujú množstvo úžitkovej hodnoty a/alebo pridanej hodnoty. V opačnom prípade sa opotrebovanie považuje za neopraviteľné.

Fyzické a funkčné opotrebovanie je zvyčajne súčasťou samotnej nehnuteľnosti.

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie charakterizuje poškodenie hodnoty nehnuteľnosti vonkajšími faktormi. Je jedinečný pre nehnuteľnosť vďaka svojej pevnej polohe.

Obnoviteľné fyzické poškodenie sa vzťahuje na stratu hodnoty v dôsledku potenciálnych nákladov pre typického kupujúceho na opravy konštrukčných a stavebných komponentov, ktoré majú zjavné poškodenie alebo chyby.

Predpokladá sa, že konštrukcie a prvky sú uvedené do stavu zodpovedajúceho bežným prevádzkovým podmienkam, prípadne sú úplne vymenené.

Pre zistenie odstrániteľného fyzického opotrebenia sme predmety rozdelili na jednotlivé konštrukčné prvky a určili ich technický stav.

Pod vplyvom rôznych prírodných a funkčných faktorov strácajú konštruované predmety svoje úžitkové vlastnosti a sú zničené. Okrem toho je trhová hodnota objektu ovplyvnená vonkajšími ekonomickými vplyvmi z bezprostredného prostredia a zmenami v trhovom prostredí. Súčasne dochádza k fyzickému opotrebovaniu (strata úžitkových vlastností), funkčnému starnutiu (strata technologickej zhody a hodnoty v dôsledku vedeckého a technologického pokroku), vonkajšiemu alebo ekonomickému opotrebovaniu (zmeny atraktivity objektu z hľadiska zmeny vonkajšieho prostredia a ekonomickej situácie v regióne). Tieto typy opotrebovania spolu predstavujú akumulované opotrebovanie, ktoré bude predstavovať rozdiel medzi reprodukčnými nákladmi predmetu a nákladmi na reprodukciu/výmenu predmetu.

Fyzické opotrebovanie konštrukcií, prvkov, systémov inžinierskych zariadení a zariadenia ako celku treba chápať ako stratu ich pôvodných technických a prevádzkových vlastností (pevnosť, stabilita, spoľahlivosť a pod.) v dôsledku vplyvu prírodných a klimatických faktorov a ľudskej činnosti. Fyzické opotrebenie v čase jeho posúdenia je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo objektu ako celku a nákladov na ich výmenu.

Miera fyzického poškodenia hodnotených budov bola stanovená metódou modifikovanej životnosti. Táto metóda je založená na stanovení celkového opotrebenia vypočítaním jeho dvoch zložiek: odstrániteľného a neopraviteľného fyzického opotrebenia.

V tomto prípade sa odstrániteľné opotrebenie rovná nákladom na jeho odstránenie a neodstrániteľné opotrebenie je pomer efektívneho veku (EA) budovy k ich typickej ekonomickej životnosti (TS), vynásobený nákladmi na výmenu ( C), znížené o množstvo odstrániteľného opotrebovania (RU). Vzorec na výpočet kumulatívneho opotrebovania je teda:

kde bolo vozidlo určené podľa životnosti obytných budov v závislosti od kapitálovej skupiny uvedenej v „Poznámke z prednášky o základných princípoch hodnotenia technického stavu budov a stavieb od Yu.V. Beilezona.

Množstvá odstrániteľného fyzického opotrebovania konštrukčných prvkov stavby sa určujú podľa VSN 53-86(r) „Pravidlá na posudzovanie fyzického opotrebovania...“. Podľa týchto pravidiel sa opraviteľné opotrebenie priestorov rovná súčtu odstrániteľného opotrebenia jednotlivých konštrukčných prvkov stavby, vynásobeného ich podielom na reprodukčných nákladoch.

Pod všeobecnými akumulovanými odpismi znalci chápu stratu hodnoty oceňovaného predmetu zo všetkých možných dôvodov. Suma celkových oprávok predstavuje rozdiel medzi trhovou hodnotou konštrukcie ku dňu ocenenia a jej plnou reprodukčnou cenou, vypočítanou buď ako reprodukčná cena alebo reprodukčná cena. Nákladový prístup zohľadňuje úplné reprodukčné náklady hodnotených budov za predpokladu, že sú nové. Po posúdení hodnoty celkových akumulovaných odpisov budov ju preto odhadcovia odpočítajú od ukazovateľa úplných reprodukčných nákladov a získajú ako výsledok zostatkovú hodnotu budovy.

Fyzická životnosť budovy (PL) je doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budovy. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (CA) je časový úsek, ktorý uplynul od uvedenia objektu do prevádzky do dátumu hodnotenia.

Ekonomická životnosť (EL) je určená dobou prevádzky, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti.

Efektívny vek (EA) sa vypočítava na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu hodnotenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému

Zostávajúca ekonomická životnosť (REL) budovy je časový úsek od dátumu posúdenia do konca jej ekonomickej životnosti (obr.).

Ryža. Životnosť budovy a hodnotiace ukazovatele, ktoré ich charakterizujú

Odhadované odpisy odrážajú reakciu trhu na určité charakteristiky oceňovaného objektu, ktoré ho odlišujú od podobného hypoteticky novopostaveného objektu v deň ocenenia. K znehodnocovaniu budov dochádza pod vplyvom troch hlavných príčin, ktoré sa môžu prejavovať komplexne aj izolovane. Hodnotenie identifikuje tieto dôvody straty hodnoty budov:

1. fyzické opotrebovanie,

2. funkčné starnutie,

3. vonkajšie (ekonomické) starnutie.

Fyzické opotrebenie je zníženie hodnoty majetku v dôsledku jeho fyzického starnutia, používania, živelných pohrôm a iných faktorov, ktoré vedú k zníženiu doby životnosti majetku.

Moderné stavebné technológie umožňujú stavať kapitálové štruktúry, ktoré sa vyznačujú zvýšenou odolnosťou proti opotrebovaniu, čím sa zvyšuje aj ich životný cyklus. Preto možno tvrdiť, že nové zariadenia sú a priori navrhnuté tak, aby vydržali aspoň 100 rokov; pre obzvlášť kapitálové štruktúry môže byť doba fyzickej spôsobilosti 100-175 rokov. Ale pri súčasnom životnom tempe a rýchlom vedeckom pokroku dochádza k zastaraniu mnohých produktov, a najmä nehnuteľností, oveľa rýchlejšie ako k fyzickému zastaraniu.

Hotel Rossiya Moskva, ktorý bol otvorený v roku 1967, bol teda v roku 2006 zatvorený kvôli rekonštrukcii. Prirodzene, dizajn hotela umožňoval jeho ďalšie používanie, ale nevhodná dispozícia, nízke prietoky a ďalšie faktory viedli k funkčnému opotrebovaniu. Budova bola demontovaná. V mnohých krajinách, ako je Japonsko, USA a iné, sa takéto budovy búrajú po 20-30 rokoch.

Valery Evstifeev uvádza pre trh s nehnuteľnosťami v hlavnom meste tieto príklady: „Proces starnutia budov možno ilustrovať na príklade maloobchodného a kancelárskeho trhu. Prvá vlna vytvárania nových nákupných centier nastala koncom 90. rokov, kancelárske centrá - začiatkom 20. storočia. Odvtedy neuplynulo veľa času a napriek tomu sú niektoré z nich, hoci sú formálne klasifikované ako budovy triedy A, už funkčne zastarané. Vysvetľuje to skutočnosť, že veľa objektov bolo postavených s prihliadnutím iba na minimálne požiadavky pre konkrétnu triedu (najmä počet parkovacích miest na 100 m2 plochy, usporiadanie, infraštruktúra atď.). Túto situáciu možno vysvetliť akútnym nedostatkom vo všetkých segmentoch komerčných nehnuteľností, keď takmer všetka nová ponuka je absorbovaná na trhu, kancelárske a obchodné budovy sú zaplnené nájomníkmi dlho pred dokončením výstavby. Keď sa však trh nasýti, developeri budú čoraz viac čeliť výzve vytvárať nehnuteľnosti, ktoré sú odolnejšie voči ekonomickému zastarávaniu.

To znamená, že pri návrhu kancelárie, obchodného centra, hotela alebo akejkoľvek inej komerčnej budovy je potrebné brať do úvahy nielen moderné technické požiadavky, ale aj vážiť a vyhodnocovať konkurenciu a požiadavky na objekty z trhu už niekoľko rokov v r. vopred.”

Vzhľadom na dizajnové vlastnosti nehnuteľných objektov a vplyvom rôznych faktorov vedúcich k deštruktívnym zmenám v štruktúre objektu dochádza k opotrebovaniu rôznych konštrukčných systémov a prvkov nehnuteľného objektu nerovnomerne, preto výpočet celkovej indikátor opotrebenia sa vždy vykonáva prvok po prvku. To znamená, že znalec samostatne kontroluje všetky konštrukčné systémy budovy alebo stavby, identifikuje a zaznamená známky opotrebenia, ktoré sú charakteristické pre daný konštrukčný systém a zisťuje opotrebovanie každého systému zvlášť.

V každej nehnuteľnosti je možné rozlíšiť tieto konštrukčné systémy: základy, steny, podlahy, priečky, strecha, otvory, podlahy. Každý z týchto prvkov plní svoju špecifickú funkciu, je vystavený určitému zaťaženiu, má svoj vlastný dizajn a v dôsledku toho má svoje vlastné známky opotrebovania. Pozrime sa podrobnejšie na znaky opotrebovania najdôležitejších z uvedených konštrukčných systémov.

Posudzovanie stavu nehnuteľnosti začína základom, nie je však k dispozícii celý základ, v najlepšom prípade si môžete prezrieť základ a suterén budovy a na základe ich obhliadky posúdiť opotrebenie základov. Aké znaky hľadá odhadca? Ak obhliadka nezistí deformácie podkladu, trhliny, odlupovanie malty v murive, odlupovanie omietkovej vrstvy a suterén stavby je suchý bez známok poškodenia hydroizolácie, potom môžeme hovoriť o dobrom stave. základ a percento opotrebenia v tomto prípade nebude väčšie ako 10%. Ak sa v murive základne vyskytnú deformácie a trhliny, ako aj iné známky opotrebovania, potom je dôvod bližšie sa pozrieť na stav základu a určiť stupeň jeho opotrebovania na základe výsledkov tohto štúdium.

Steny sú hlavnou nosnou konštrukciou budovy. Môžu byť tehlové, železobetónové, drevené atď., a známky opotrebovania podľa toho závisia od typu stien. Pri tehlových stenách je hlavným znakom opotrebovania prítomnosť trhlín, zakrivenie vodorovných línií muriva, odchýlka od zvislice, odlupovanie malty v murive, ako aj zmeny stavu tehlového materiálu.

Strecha sa spravidla konštrukčne skladá z dvoch hlavných prvkov - nosnej konštrukcie a strechy. Pre nosnú konštrukciu sú hlavnými ukazovateľmi správnosť geometrie a stav stavebného materiálu a pre strechu - absencia netesností.

Ale obhliadka hlavných prvkov nehnuteľnosti a identifikácia známok opotrebovania je len prvou časťou práce pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti. Po stanovení miery opotrebenia každého prvku v percentách je potrebné odhadnúť celkové opotrebenie, čo je možné vykonať, ak je známy percentuálny podiel nákladov na každý prvok k nákladom celého objektu. Takéto údaje možno nájsť v referenčných knihách „Rozšírené ukazovatele reprodukčných nákladov“, kde sú klasifikované všetky objekty nehnuteľností a sú pre ne uvedené hlavné referenčné ukazovatele vrátane percentuálneho podielu každého konštrukčného systému budovy alebo stavby na hodnote. objektu. Prítomnosť takýchto referenčných kníh značne uľahčuje prácu odhadcu.

Práca na posudzovaní opotrebovania nehnuteľností sa však nie vždy obmedzuje len na kontrolu a analýzu známok opotrebovania. Sú prípady, keď samotná kontrola nestačí. Ide o zložité prípady, pri ktorých odhadca predpokladá, že návrh budovy alebo stavby (najmä základy a steny) môže mať skryté vady, ktoré výrazne zhoršujú vlastnosti objektu a môžu ovplyvniť ekonomickú životnosť tejto nehnuteľnosti. V tomto prípade je na určenie opotrebovania potrebné vykonať špeciálne technické vyšetrenie pomocou nástrojov a laboratórnych analýz. Tieto práce už nevykonáva posudková firma, ale špecializovaná organizácia, ktorá má príslušné skúsenosti, špecialistov a vybavenie.

Definícia opotrebovania je jedným z najviac mätúcich a málo diskutovaných problémov v teórii oceňovania. Tejto problematike sa často venuje len niekoľko riadkov v popise údajne používaných metód. Prirodzene vyvstávajúca otázka o náročnosti opísaných metód a možnosti použitia týchto metód sama o sebe však objasňuje, že účel opotrebovania je vlastne ľubovoľný.

3. Oceňovanie nehnuteľností

3.5. Prístupy k oceňovaniu nehnuteľností.

3.5.2. Nákladovo efektívny prístup

Nákladovo efektívny prístup- ide o súbor metód hodnotenia založených na stanovení nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu predmetu hodnotenia s prihliadnutím na kumulované opotrebovanie. Vychádzajúc z predpokladu, že kupujúci nezaplatí za hotový predmet viac ako za vytvorenie predmetu podobnej úžitkovej hodnoty.

Informácie potrebné na uplatnenie nákladového prístupu:
- mzdová úroveň;
- výška režijných nákladov;
- náklady na vybavenie;
- miera zisku pre stavebníkov v danom regióne;
- trhové ceny stavebných materiálov.

Výhody nákladového prístupu:
1. Pri hodnotení nových objektov je najspoľahlivejší nákladový prístup.
2. Tento prístup je vhodný alebo jediný možný v týchto prípadoch:
§ technicko-ekonomický rozbor nákladov na novú výstavbu;
§ zdôvodnenie potreby aktualizácie existujúceho zariadenia;
§ posudzovanie stavieb osobitného určenia;
§ pri posudzovaní objektov v „pasívnych“ sektoroch trhu;
§ analýza efektívnosti využívania pôdy;
§ riešenie problémov poistenia objektov;
§ riešenie daňových problémov;
§ pri dohode o hodnote majetku získaného iným spôsobom.

Nevýhody nákladového prístupu:
1. Náklady nie vždy zodpovedajú trhovej hodnote.
2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku hodnotenia sú sprevádzané rýchlym nárastom ceny práce.
3. Nesúlad medzi nákladmi na kúpu oceňovanej nehnuteľnosti a nákladmi na novú výstavbu presne tej istej nehnuteľnosti, pretože Počas procesu oceňovania sa od stavebných nákladov odpočítavajú oprávky.
4. Ťažkosti pri výpočte nákladov na reprodukciu starých budov.
5. Obtiažnosť stanovenia množstva akumulovaného opotrebovania starých budov a konštrukcií.
6. Samostatné posúdenie pozemku od stavieb.
7. Problematika posudzovania pozemkov v Rusku.

Etapy nákladového prístupu(pozri obr. 3.3):
- Výpočet nákladov na pozemok s prihliadnutím na najefektívnejšie využitie (Sz).
- Výpočet reprodukčných nákladov alebo reprodukčných nákladov (Svs alebo Szam).
- Výpočet akumulovaného opotrebovania (všetky typy) (Cizn):
· fyzické zhoršenie - opotrebenie spojené so znížením výkonu predmetu v dôsledku prirodzeného fyzického starnutia a vplyvu vonkajších nepriaznivých faktorov;
· funkčné opotrebovanie - opotrebovanie v dôsledku nesúladu s modernými požiadavkami na takéto predmety;
· vonkajšie opotrebenie - opotrebovanie v dôsledku zmien vonkajších ekonomických faktorov.

Výpočet nákladov na objekt s prihliadnutím na akumulované odpisy: Syn = Свс-Сызн.

Stanovenie konečnej ceny nehnuteľnosti: Sit= Sz+Syn.

3.5.2.1. Porovnávacia jednotková metóda

Táto metóda zahŕňa výpočet nákladov na výstavbu porovnávacej jednotky podobnej budovy. Náklady na porovnávaciu jednotku analógu by sa mali upraviť o existujúce rozdiely v porovnávaných objektoch (rozloženie, vybavenie, vlastníctvo atď.)

Ak sa ako porovnávacia jednotka vyberie 1 m2, vzorec na výpočet bude mať nasledujúci tvar:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C o - náklady na posudzovaný objekt;
C m 2 - cena 1 m 2 typickej stavby k základnému dátumu;
S o - plocha hodnoteného objektu (počet porovnávacích jednotiek);
K p - koeficient zohľadňujúci možné nezrovnalosti medzi údajmi o ploche objektu a stavebnej ploche (1.1-1.2);
Kn - koeficient zohľadňujúci možné nezrovnalosti medzi posudzovaným objektom a vybranou typickou konštrukciou (pre identické = 1);
K m - koeficient zohľadňujúci umiestnenie objektu;
K in - koeficient zohľadňujúci zmenu nákladov na stavebné a inštalačné práce medzi základným dátumom a dátumom v čase hodnotenia;
K pz - koeficient zohľadňujúci zisk developera (%);
K DPH - koeficient zohľadňujúci DPH (%).

Dôležitým krokom je výber typického objektu. V tomto prípade je potrebné vziať do úvahy:
- jediný funkčný účel;
- blízkosť fyzických charakteristík;
- porovnateľný chronologický vek predmetov;
- iné vlastnosti.

3.5.2.2. Metóda rozkladu komponentov

Pri tejto metóde ide o rozloženie posudzovaného objektu na stavebné prvky – základy, steny, podlahy atď. Náklady na každý komponent sa získajú na základe súčtu priamych a nepriamych nákladov potrebných na vytvorenie jednotky objemu podľa vzorca:

, Kde

budova C – náklady na výstavbu budovy ako celku;
V j – objem j-tej zložky;
C j – náklady na jednotku objemu;
n – počet pridelených stavebných prvkov;
Кн – koeficient, ktorý zohľadňuje existujúce nezrovnalosti medzi posudzovaným objektom a vybranou typickou konštrukciou.

Existuje niekoľko možností použitia metódy rozdelenia komponentov:
- subdodávky;
- členenie podľa pracovného profilu;
- rozdelenie nákladov.

Subdodávateľská metóda vychádza z toho, že generálny dodávateľ si na vykonanie časti stavebných prác najíma subdodávateľov. Potom sa vypočítajú celkové náklady za všetkých subdodávateľov.

Profilová metóda podobný predchádzajúcemu a je založený na výpočte nákladov na najímanie rôznych špecialistov .

Metóda rozdeľovania nákladov zahŕňa použitie rôznych jednotiek porovnávania na vyhodnotenie rôznych komponentov budovy, po ktorom sa tieto odhady spočítajú.

Ryža. 3.3. Postup pri posudzovaní hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom

3.5.2.3. Metóda kvantitatívneho prieskumu

Táto metóda je založená na použití podrobných kvantitatívnych výpočtov nákladov na inštaláciu jednotlivých komponentov, vybavenia a konštrukcie budovy ako celku. Okrem rozpočítania priamych nákladov je potrebné zohľadniť aj režijné náklady a ostatné náklady, t.j. je vypracovaný úplný odhad rekonštrukcie posudzovaného objektu.

Kalkulácia nákladov na výstavbu

Náklady na výstavbu budov a stavieb sú určené výškou investície potrebnej na jej realizáciu. Náklady na výstavbu sa spravidla určujú v štádiu predbežných projektových štúdií (vypracovanie štúdie uskutočniteľnosti výstavby).

Predpokladané náklady na výstavbu budov a stavieb sú finančné prostriedky potrebné na jej realizáciu v súlade s projektovou dokumentáciou.

Na základe odhadovaných nákladov sa kalkuluje veľkosť kapitálových investícií, financovanie výstavby, ako aj tvorba voľných (dohodných) cien stavebných výrobkov.

Odhadované náklady na výstavbu zahŕňajú tieto prvky:

stavebné práce;

inštalačné práce zariadení (inštalačné práce);

náklady na nákup (výrobu) zariadení, nábytku a zásob;

iné náklady.

Metódy výpočtu nákladov. Pri príprave odhadov (kalkulácií) pre investora a dodávateľa na alternatívnom základe je možné použiť nasledujúce metódy výpočtu nákladov:
vynaliezavý;
zdroj-index;
základný index;
základná kompenzácia;
založené na databanke o nákladoch na predtým postavené alebo navrhnuté analógové zariadenia.

Spôsob zdrojov - výpočet v súčasných (predpokladaných) cenách a sadzbách zdrojov (nákladových prvkov) sa vykonáva na základe potreby materiálov, výrobkov, štruktúr (vrátane pomocných, ktoré sa používajú v procese práce), ako aj údajov o vzdialenostiach a metódach ich dodávka na stavbu, spotreba energie na technologické účely, doba prevádzky stavebných strojov a ich zloženie, mzdové náklady robotníkov.

Metóda indexovania zdrojov - Ide o kombináciu metódy zdrojov so systémom indexov pre zdroje používané v stavebníctve.

Indexy nákladov (price, cost) - relatívne ukazovatele určené pomerom aktuálnych (prognóznych) nákladových ukazovateľov a základných nákladových ukazovateľov na zdroje porovnateľné v nomenklatúre.

Metóda bázického indexu - prepočet nákladov podľa rozpočtových riadkov zo základnej cenovej hladiny na aktuálnu cenovú hladinu pomocou indexov.

Základná metóda kompenzácie - súčet nákladov kalkulovaných na základnej úrovni predpokladaných cien a dodatočných nákladov určených kalkuláciami spojenými so zmenami cien a taríf za zdroje použité v procese výstavby.

Je potrebné vziať do úvahy, že kým sa ekonomická situácia nestabilizuje a nevytvoria sa zodpovedajúce trhové štruktúry, metódami s najvyššou prioritou na výpočet odhadovaných nákladov sú metódy zdrojov a zdrojových indexov. V praktickej činnosti odborníkov je populárnejšia metóda základného indexu na výpočet odhadovaných nákladov.

Zisťovanie opotrebovania nehnuteľnosti

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty v čase (odpisy) pod vplyvom rôznych faktorov. Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.

Fyzické a funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Odnímateľné opotrebovanie - ide o opotrebovanie, ktorého eliminácia je fyzikálne možná a ekonomicky realizovateľná, t.j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty objektu ako celku.

Identifikácia všetkých možných druhov opotrebovania je akumulované opotrebovanie nehnuteľnosti. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.

Kumulatívne akumulované opotrebovanie je funkciou životnosti objektu. Uvažujme o základných hodnotiacich konceptoch, ktoré charakterizujú tento ukazovateľ.

Fyzický život budovy (PL) - doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (CA) - doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa hodnotenia.

Ekonomický život (EJ) určuje prevádzková doba, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí vtedy, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v danom segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Efektívny vek (EA) vypočítané na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.

Zostávajúci ekonomický život (REL) budova - časový úsek od dátumu posúdenia do konca jej ekonomickej životnosti (obr. 3.4).

Ryža. 3.4. Životnosť budovy a ukazovatele, ktoré ich charakterizujú

Odpisy v oceňovacej praxi je potrebné významovo odlišovať od podobného pojmu používaného v účtovníctve (odpisy). Odhadovaná amortizácia je jedným z hlavných parametrov, ktorý umožňuje vypočítať aktuálnu hodnotu oceňovaného objektu k určitému dátumu.

Fyzické opotrebovanie je postupná strata technických a prevádzkových vlastností objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.

Metódy na výpočet fyzického poškodenia budov sú nasledovné:
· regulačné (pre obytné budovy);
· náklady;
· celoživotná metóda.

Normatívna metóda výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni.

Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca:

, Kde

A f - fyzické opotrebovanie budovy, %, %;

A i je fyzické opotrebovanie i-tého konštrukčného prvku, %;

L i je koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku na celkových reprodukčných nákladoch budovy;

P- počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v percentách) sa zvyčajne berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvkov a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele, podľa ich odhadovaných nákladov .

Táto technika sa používa výlučne v domácej praxi. Napriek všetkej jasnosti a presvedčivosti má nasledujúce nevýhody:
- vzhľadom na svoju „normatívnosť“ spočiatku nemôže brať do úvahy atypické prevádzkové podmienky objektu;
- pracná aplikácia z dôvodu potrebného detailovania konštrukčných prvkov budovy;
- nemožnosť merania funkčného a vonkajšieho opotrebenia;
- subjektivita špecifického váženia konštrukčných prvkov.

V jadre nákladová metóda Definícia fyzického opotrebovania je fyzické opotrebovanie vyjadrené v čase jeho posudzovania pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo stavby ako celku a náklady na ich výmenu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Stanovenie fyzického poškodenia budov celoživotná metóda . Ukazovatele fyzického opotrebovania, efektívneho veku a ekonomickej životnosti sú v určitom pomere, ktorý možno vyjadriť vzorcom:

Nosím;
EV – efektívny vek;
VF – typické obdobie fyzického života;
RSF – zostávajúce obdobie fyzického života.

.

Použitie tohto vzorca je relevantné aj pri výpočte percentuálnych úprav opotrebenia v porovnávaných predmetoch (porovnávací spôsob predaja), keď odhadca nemôže skontrolovať vybrané analógy. Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):

.

V praxi sú prvky konštrukcie, ktoré majú odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie, rozdelené na „dlhodobé“ a „krátkodobé“.

"Prvky s krátkou životnosťou"- prvky, ktoré majú kratšiu životnosť ako stavba ako celok (strešná krytina, klampiarske zariadenia a pod.).

"Prvky s dlhou životnosťou"- prvky, ktorých predpokladaná životnosť je porovnateľná so životnosťou stavby (základy, nosné steny a pod.).

K odstrániteľnému fyzickému opotrebovaniu „prvkov s krátkou životnosťou“ dochádza v dôsledku prirodzeného opotrebovania stavebných prvkov v priebehu času, ako aj neopatrnej prevádzky. V tomto prípade sa predajná cena budovy zníži o zodpovedajúce znehodnotenie, pretože budúci vlastník bude musieť vykonať „predtým odložené opravy“, aby sa obnovili normálne prevádzkové vlastnosti stavby (bežné opravy interiéru, reštaurovanie oblasti zatekajúcej strešnej krytiny a pod.). To predpokladá, že položky sú obnovené do „prakticky nového“ stavu. Odstrániteľné fyzické opotrebovanie v peňažnom vyjadrení je definované ako „náklady na odložené opravy“, t.j. náklady na uvedenie predmetu do stavu „ekvivalentného“ pôvodnému.

Neodstrániteľné fyzické opotrebenie komponentov s krátkou životnosťou sú náklady na obnovu komponentov s rýchlym opotrebením, ktoré sú určené rozdielom medzi nákladmi na výmenu a množstvom odstrániteľného opotrebenia, vynásobené pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti týchto prvkov. .

Odnímateľné fyzické opotrebenie prvkov s dlhou životnosťou je determinované primeranými nákladmi na jeho odstránenie, podobne ako odstrániteľné fyzické opotrebenie prvkov s krátkou životnosťou.

Neodstrániteľné fyzické poškodenie prvkov s dlhou životnosťou sa vypočíta ako rozdiel medzi reprodukčnými nákladmi celej stavby a súčtom odstrániteľných a neopraviteľných porúch, vynásobený pomerom chronologického veku a fyzickej životnosti stavby.

Funkčné opotrebovanie. Známky funkčného opotrebovania v posudzovanej budove - nesúlad priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými normami, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasným alebo zamýšľaným využitím.

Funkčné opotrebovanie sa delí na odnímateľné a neopraviteľné.

Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, čím sa funkčné opotrebenie z úvahy vylučuje.

Odnímateľné funkčné oblečenie určené nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu, ktorá prispieva k efektívnejšej prevádzke nehnuteľnosti.

Príčiny funkčného opotrebovania:
· nedostatky, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov;
· nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
· super vylepšenia.

Nedostatky vyžadujúce doplnenie – prvky budovy a zariadenia, ktoré v existujúcom prostredí neexistujú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné výkonnostné štandardy. Odpisy v dôsledku týchto položiek sa merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.

Nevýhody, ktoré vyžadujú výmenu alebo modernizáciu prvkov - položky, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné normy (vodomery a plynomery a protipožiarne zariadenia). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, berúc do úvahy ich fyzické poškodenie, mínus náklady na vrátenie materiálov plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. Náklady na vrátenie materiálu sú vypočítané ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných prevádzkach (revidovateľná zostatková hodnota).

Supervylepšenia sú pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.

Nenávratné funkčné opotrebovanie spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo konštrukčnými charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. Znakom neopraviteľného funkčného opotrebovania je ekonomická neúčelnosť výdavkov na odstránenie týchto nedostatkov. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia, aby bola budova primerane architektonická svojmu účelu.

V závislosti od konkrétnej situácie možno náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie určiť dvoma spôsobmi:
1) kapitalizácia strát na nájomnom;
2) kapitalizácia prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v riadnom poriadku.

Na určenie potrebných výpočtových ukazovateľov (nájomné, kapitalizačné sadzby atď.) sa používajú upravené údaje pre porovnateľné analógy. V tomto prípade by vybrané analógy nemali vykazovať známky neopraviteľného funkčného opotrebovania na posudzovanom objekte.

Stanovenie znehodnotenia spôsobeného neopraviteľným funkčným opotrebovaním v dôsledku zastaraného priestorového riešenia (špecifická plocha, kubatúra) sa vykonáva metódou kapitalizácie strát na nájomnom.

Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania kapitalizáciou prebytočných prevádzkových nákladov potrebných na udržiavanie budovy v dobrom stave je možné vykonať podobným spôsobom. Tento prístup je výhodnejší pri posudzovaní neopraviteľného funkčného opotrebovania budov s neštandardným architektonickým riešením, v ktorých je však výška nájomného na rozdiel od výšky prevádzkových nákladov porovnateľná s nájomným za moderné analógové zariadenia.

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie - odpisy objektu z dôvodu negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní, atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:
· kapitalizácia strát na nájomnom;
· porovnávací predaj (párový predaj);
· ekonomická životnosť.

Takmer vždy sa pri hodnotení nehnuteľnosti musíte zaoberať pojmom „opotrebenie“.

V oceňovacích činnostiach sa odpisy považujú za hlavný faktor hodnoty majetku pri použití nákladového prístupu. Tu sa odpisy používajú na zohľadnenie rozdielov v charakteristikách nových a oceňovaných nehnuteľností. Účtovanie o odpisoch objektu je akousi úpravou obstarávacej ceny novo reprodukovanej stavby (stanovenej nákladovým prístupom) na zistenie aktuálnej hodnoty hodnoteného objektu.

Opotrebenie charakterizovaný poklesom úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a prejavuje sa v poklese hodnoty (opotrebenia) pod vplyvom rôznych faktorov v čase. S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy sa zvyčajne merajú v percentách a hodnotou odpisov sú odpisy majetku.

Pojem „opotrebenie“ používaný pri oceňovacích činnostiach je potrebné odlíšiť od pojmu „odpisy“ používaného v účtovníctve. Odpisy v účtovníctve ide o proces rozúčtovania počiatočných nákladov spojených s obstaraním predmetu na celú dobu jeho životnosti bez určenia jeho súčasnej hodnoty.

Podľa dôvodov spôsobujúcich odpisovanie majetku sa rozlišujú nasledovné druhy odpisov (tabuľka 2.2).

Tabuľka 2.2

Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku

Každý typ opotrebenia je charakteristický svojim rozdelením na snímateľné a neopraviteľné. V najvšeobecnejšom prípade opotrebovaniu, ktorému sa dá predísť opotrebenie, ktorého eliminácia je fyzikálne možná a ekonomicky realizovateľná. Ekonomická realizovateľnosť zároveň spočíva v tom, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebovania by mali pomôcť zvýšiť hodnotu objektu ako celku.

Keď sú identifikované všetky určené druhy opotrebenia, hovoria o celkovom kumulovanom opotrebení majetku. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.

Fyzické zhoršenie odráža pokles úžitkových vlastností nehnuteľnosti v dôsledku prirodzeného fyzického starnutia a vplyvu vonkajších prírodných nepriaznivých faktorov. Fyzické opotrebovanie sa zohľadňuje v odpisových sadzbách.

V praxi sa na výpočet fyzického znehodnotenia budov používajú štyri hlavné metódy: znalecká, nákladová, normatívna (alebo účtovná) a metóda výpočtu životnosti budovy.

O expertná metóda posúdenie opotrebenia majetku sa vykonáva na základe znaleckého posudku znalca alebo skupiny znalcov, ktorí konajú na základe predpisov a vlastných skúseností. Hlavnou nevýhodou tejto metódy je subjektivita.

Ako je známe, životnosť budov ako celku závisí od trvanlivosti jej komponentov. Fyzické opotrebovanie (I) sa preto môže vypočítať ako vážené priemerné množstvo opotrebovania všetkých konštrukčných prvkov budovy pomocou vzorca

kde KE je konštrukčný prvok i.

Túto metódu zisťovania fyzického opotrebovania možno zaradiť do skupiny expertných metód. Zvyčajne sa používa pri inventarizácii nehnuteľností.

Ako je uvedené vyššie, fyzické opotrebovanie môže byť odstrániteľné a neopraviteľné. Odstrániteľné fyzické poškodenie predpokladá, že náklady na prebiehajúce opravy sú nižšie ako pridaná hodnota objektu. Zohľadňuje sa fyzické opotrebovanie neopraviteľné, kedy náklady na opravu vady presiahnu hodnotu, ktorá bude k predmetu pripočítaná. Akákoľvek chyba na predmete môže byť v zásade opravená, ale náklady na opravu by nemali presiahnuť očakávaný prínos.

Na určenie neopraviteľného fyzického opotrebovania sú stavebné prvky rozdelené do dvoch kategórií: dlhodobé a opotrebované. Opotrebenie dlhodobých prvkov, ako sú základy, steny, podlahy atď., je možné vypočítať skupinovo určením ich efektívnej životnosti a zostávajúcej fyzickej životnosti v reálnych podmienkach.

Pre výpočet fyzického opotrebovania dlhodobých prvkov môžete použiť aj metódu stanovenia nákladov na reprodukciu stavebných prvkov (príp. nákladová metóda). V tomto prípade sa zisťuje aj percento opotrebovania každého prvku stavby, ktoré sa následne prepočítava na nákladové podmienky. Celkové odpisy sú definované ako pomer výšky odpisov predmetu - výšky odpisov každého prvku - k reprodukčným nákladom predmetu - súčtu reprodukčných nákladov všetkých prvkov predmetu:

Pri presnejšej metóde výpočtu fyzických opráv s upravenými nákladmi sa percento znehodnotenia stavebných prvkov určuje ako vážená hodnota.

Do kategórií rýchlo sa opotrebúvajúcich stavebných prvkov patria prvky, ktorých životnosť je kratšia ako predpokladaná ekonomická životnosť budovy. Ide o zastrešenie, dekoratívnu úpravu, náter, t.j. prvky, ktoré je možné opraviť (obnoviť) bežnou údržbou.

Normatívne (účtovníctvo) metóda pri zisťovaní fyzického znehodnotenia budov sa využívajú aktuálne platné odpisové sadzby 1 . Je možné určiť fyzické poškodenie nehnuteľnosti spôsob výpočtu životnosti. Tento prístup je odôvodnený skutočnosťou, že celkové akumulované opotrebovanie je v prvom rade funkciou životnosti predmetu. Životnosť budovy alebo konštrukcie je znázornená na obr. 2.1.

Ryža. 2.1.

Uvažujme o podstate základných pojmov charakterizujúcich tento ukazovateľ. Z hľadiska funkčného využitia nehnuteľnosti sa rozlišujú tieto doby životnosti nehnuteľnosti:

• typická fyzická životnosť budovy (štandardná životnosť) je určená dobou prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.) . Fyzický život sa končí zbúraním objektu;
• životnosť - časový úsek, kedy objekt existuje, t.j. môžete v ňom žiť alebo pracovať;
• chronologický vek je časový úsek, ktorý uplynul odo dňa uvedenia objektu do prevádzky do dňa posúdenia;
• ekonomická životnosť – určuje sa doba prevádzky, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu v dôsledku jeho všeobecného opotrebovania;
• efektívny vek - určuje sa na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce v deň posúdenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu hodnoteného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku;
• Zostávajúca ekonomická životnosť budovy je obdobie od dátumu ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.

Vzťah medzi opotrebovaním, nákladmi na výmenu, efektívnym vekom a typickou fyzickou životnosťou možno opísať nasledujúcim vzorcom:

Nevýhodou tohto vzorca je, že nie je vždy použiteľný, pretože často existujú situácie, keď je chronologický vek väčší ako normatívny. Preto je možné takéto posúdenie použiť len na prvotné expresné posúdenie alebo v prípadoch, keď nie sú dostatočné informácie o stave objektu. Presnejší vzorec je použiť efektívny vek namiesto chronologického veku:

Inými slovami, percento odpisov z reprodukčnej ceny je určené pomerom efektívneho veku majetku k jeho typickej ekonomickej životnosti.

Funkčné opotrebovanie(funkčná zastaranosť) objektu je, že objekt svojou funkčnou užitočnosťou nespĺňa moderné štandardy. Tento typ opotrebovania sa môže prejaviť v zastaranej architektúre budovy, v vhodnosti jej dispozičného riešenia, objemu, inžinierskej podpory atď., a je spôsobený vplyvom vedecko-technického pokroku v oblasti architektúry a stavebníctva. . Funkčné opotrebovanie v domácej praxi je tzv zastaranosť a rovnako ako fyzické opotrebovanie môže byť odnímateľné a neodstrániteľné.

Medzi odstrániteľné funkčné opotrebenie patrí obnova vstavaných skríň, vodomerov, plynomerov, vodovodných zariadení, podlahových krytín a pod. náklady s výškou dodatočne prijatého nákladu. Ak získaná dodatočná hodnota prevyšuje náklady na obnovu, dochádza k funkčnému opotrebovaniu odnímateľné. Výška odstrániteľného funkčného opotrebenia sa určí ako rozdiel medzi potenciálnou hodnotou budovy v čase jej hodnotenia s aktualizovanými prvkami a jej hodnotou k rovnakému dátumu hodnotenia bez aktualizovaných prvkov.

TO neopraviteľné funkčné opotrebovanie sa týka zníženia hodnoty budovy v dôsledku faktorov spojených s prebytkom aj nedostatkom kvalitatívnych charakteristík budovy. Napríklad na trhu s prenájmom je väčší dopyt po dvojizbových bytoch v porovnaní s jednoizbovými. Výška tohto druhu odpisov sa vypočíta ako výška strát z prenájmu pri prenájme týchto bytov vynásobená multiplikátorom nájomného (pomer predajnej ceny nehnuteľnosti k potenciálnemu nájomnému za ňu), charakteristickým pre tento typ odpisov. byt. Výška neopraviteľného funkčného opotrebovania je teda určená kapitalizáciou strát z prenájmu.

Funkčné (morálne) opotrebovanie sa môže prejaviť v dvoch formách - zastaranosť prvého druhu spojené so znížením nákladov na reprodukciu predmetov, a zastarávanie druhého typu spojené s vytváraním nových, hospodárnejších zariadení.

kde C B je účtovná hodnota majetku; C in - reprodukčná cena nehnuteľnosti.

Zastaranosť druhého typu možno určiť na základe porovnania rentability existujúcich nových a starých zariadení (I M2):

kde Dc je ziskovosť novej nehnuteľnosti; D s - rentabilita starého majetku.

Vonkajšie opotrebovanie(ekonomické alebo vonkajšie opotrebovanie) je zníženie hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku negatívnej zmeny vonkajšieho prostredia vyvolanej ekonomickými, politickými alebo inými faktormi. Príčinou vonkajšieho opotrebovania môže byť všeobecný úpadok oblasti, v ktorej sa objekt nachádza, ako aj konanie vlády alebo miestnej správy v oblasti daní a poistenia; iné zmeny na trhu zamestnanosti, rekreácie, vzdelávania atď.

Významným faktorom ovplyvňujúcim mieru vonkajšieho opotrebenia je tesná blízkosť neatraktívnych prírodných alebo umelých objektov – močiarov, čistiarní odpadových vôd, reštaurácií, tanečných parketov, čerpacích staníc, železničných staníc, nemocníc, škôl, priemyselných podnikov a pod.

Zníženie hodnoty súvisiace so znečistením životného prostredia sa zisťuje pomocou metód podobných tým, ktoré sa používajú na stanovenie odpisov. Napríklad náklady na likvidáciu toxického odpadu môžu súvisieť s nákladmi na renováciu lokality, napr. náklady na odstrániteľné chyby.

Ekonomické opotrebovanie, na rozdiel od fyzického a morálneho opotrebovania, sa vždy považuje za nezvratné, pretože výška nákladov vynaložených na elimináciu vonkajších faktorov je neúmerne vysoká.

Spôsob, ako merať vonkajšie opotrebovanie, je analyzovať párové predaje, keď sa na realitnom trhu predávajú dva porovnateľné objekty, z ktorých jeden má známky vonkajšieho opotrebenia, druhý nie. Rozdiel v cenách nám umožňuje vyvodiť záver o miere opotrebovania vonkajším vplyvom hodnoteného objektu.

Ďalším spôsobom merania externých odpisov je porovnanie príjmov z prenájmu dvoch nehnuteľností podobných hodnotenému majetku, pričom jeden z nich je negatívne ovplyvnený. Kapitalizácia strát príjmov z porovnania týchto dvoch objektov bude charakterizovať mieru opotrebovania vonkajšími vplyvmi.

• Zatriedenie dlhodobého majetku zaradeného do odpisových skupín bolo schválené nariadením vlády Ruskej federácie zo dňa 1. januára 2002 č. 1 „O zaradení dlhodobého majetku do odpisových skupín“; Daňový poriadok Ruskej federácie určuje odpisové sadzby (článok 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomika nehnuteľností: učebnica, príručka. M.: MIKHIS, 2001.

Odpisy sú charakterizované znížením úžitkovosti nehnuteľnosti, jej spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené poklesom hodnoty (odpisom) pod vplyvom rôznych faktorov v čase.

S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy (I) sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov sú odpisy (O).

Podľa dôvodov spôsobujúcich znehodnotenie majetku sa rozlišujú tieto druhy opotrebenia: fyzické, funkčné a vonkajšie.

Klasifikácia odpisov nehnuteľností:

Každý typ opotrebenia je charakteristický svojim rozdelením: snímateľné a neodnímateľné.

Odnímateľné opotrebovanie- opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné. Ekonomická realizovateľnosť zároveň spočíva v tom, že náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebovania by mali pomôcť zvýšiť hodnotu objektu ako celku.

Fatálne opotrebovanie– opotrebovanie, ktoré je buď fyzicky nemožné alebo ekonomicky nepraktické.

Keď sú identifikované všetky určené druhy opotrebenia, hovoria o celkovom kumulovanom opotrebení majetku. V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu.
Na základe podstaty týchto definícií možno tvrdiť, že celkové akumulované opotrebovanie je predovšetkým funkciou životnosti predmetu. Berúc do úvahy túto okolnosť, uvažujme o podstate hlavných hodnotiacich konceptov charakterizujúcich tento ukazovateľ:

Fyzický život budova ( VF ) - určuje sa doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek(HV)- je to doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa hodnotenia.

Ekonomický život (EJ) - určuje sa prevádzková doba, počas ktorej objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v tomto segmente trhu s nehnuteľnosťami. V tomto prípade vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Efektívny vek (EV)) - určuje sa na základe chronologického veku stavby s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.

Zostávajúci ekonomický život (REL)) budovy je doba odo dňa ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.

Metódy výpočtu opotrebovania:

1. Fyzické zhoršenie - predstavuje postupnú stratu technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne vybudovaného pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti.

Na výpočet fyzického poškodenia budov sa rozlišujú tieto metódy:

Štandardné (pre obytné budovy);

náklady;

Celoživotná metóda.

Štandardná metóda na výpočet fyzického opotrebovania

Normatívna metóda na výpočet fyzického opotrebovania zahŕňa použitie rôznych normatívnych pokynov na medziodvetvovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom takýchto pokynov sú „Pravidlá pre posudzovanie fyzického poškodenia obytných budov“ VSN 53-86 Gosgrazhdanstroy (Štátny výbor pre civilnú výstavbu a architektúru pod GOSSTROE v ZSSR. Moskva 1990), ktoré používa Úrad pre technický inventár pre účel posúdenia fyzického znehodnotenia bytových domov pri technickej inventarizácii, plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na jeho rezortnú príslušnosť.

Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy by sa malo určiť pomocou vzorca:

Fф =

kde Ff je fyzické opotrebovanie budovy, (%);

Fi - fyzické opotrebenie i-ro konštrukčného prvku (%);

Li je koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov konštrukčného prvku i-ro na celkových reprodukčných nákladoch budovy;
n je počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých stavieb, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy (v %) sa spravidla berú podľa súhrnných ukazovateľov reprodukčných nákladov bytových domov schválených predpísaným spôsobom a pri stavbách, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovanej nákladovosti.

Nákladová metóda na určenie fyzického opotrebovania

Fyzické opotrebovanie v čase jeho posúdenia je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcií, prvku, systému alebo budovy ako celku a nákladov na ich výmenu.

Podstatou nákladovej metódy na určenie fyzických odpisov je stanovenie nákladov na obnovu stavebných prvkov.

Opísaná metodika umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení, čo je výhodnejšie ako iné metódy výpočtu fyzického opotrebovania. Okrem toho, keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Medzi nevýhody spojené s touto metódou je potrebné poznamenať povinnú podrobnosť a presnosť výpočtu nákladov na opravu opotrebovaných prvkov budovy.

Stanovenie fyzického opotrebenia budov metódou životnosti

Vychádzajúc z podstaty vyššie diskutovaných základných hodnotiacich pojmov charakterizujúcich celkové akumulované opotrebovanie budovy z hľadiska doby jej prevádzky možno tvrdiť, že fyzické opotrebovanie, efektívny vek a ekonomická životnosť sú v určitom pomer. Tento vzťah možno vyjadriť nasledujúcim vzorcom (1):

kde: I(%) - opotrebenie v percentách;

EV - účinný vek, určený odborníkom na základe technického stavu prvkov alebo budovy ako celku;

VF - typické obdobie fyzického života;

RSFZ - zostávajúce obdobie fyzického života.

Alebo podľa vzorca (2):

kde: A (%) - opotrebenie v percentách;

VF je typickým obdobím fyzického života.

Percento odpisov prvkov alebo budovy ako celku vypočítané týmto spôsobom možno previesť na peňažné vyjadrenie (odpisy):

O= BC*(I/100);

kde: A - opotrebenie v percentách; BC - náhradné náklady.

2. Funkčné opotrebovanie

Znakmi funkčného opotrebovania v posudzovanej budove je spravidla nesúlad jej priestorového a/alebo konštrukčného riešenia s modernými štandardmi, vrátane rôznych zariadení potrebných na bežnú prevádzku stavby v súlade s jej súčasné alebo zamýšľané použitie.

Podľa fyzikálnych možností a ekonomickej realizovateľnosti odstránenia príčin, ktoré spôsobili funkčné opotrebovanie, sa delí na snímateľné a neopraviteľné. Nákladovým vyjadrením funkčného opotrebenia je rozdiel medzi nákladmi na reprodukciu a nákladmi na výmenu, keďže pri ich kalkulácii na základe jej definície sa funkčné opotrebenie samozrejme z úvahy vylučuje.

· Odnímateľné funkčné oblečenie

Odnímateľné funkčné opotrebenie je zvyčajne podmienené nákladmi na nevyhnutnú rekonštrukciu na uľahčenie efektívnejšej prevádzky nehnuteľnosti.

Za reverzibilné funkčné opotrebovanie sa považuje:

Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov,

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov,

Super vylepšenia.

Nevýhody, ktoré treba pridať, označujú prvky budovy a zariadenia, ktoré sa v existujúcom prostredí nenachádzajú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné prevádzkové normy. Odpisy v dôsledku týchto položiek sa merajú nákladmi na pridanie týchto položiek vrátane ich inštalácie.

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov, zahŕňajú pozície, ktoré stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné štandardy (vodomery a plynomery a pod.). Odpisy týchto položiek sa merajú ako náklady na existujúce prvky, pričom sa zohľadňuje ich fyzické opotrebovanie, mínus náklady na vrátenie materiálov, plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. V tomto prípade sú náklady na vrátenie materiálov definované ako náklady na demontované materiály a zariadenia pri použití v iných zariadeniach (revidovateľná zostatková hodnota).

Smerom k super vylepšeniam zahŕňajú pozície a prvky štruktúry, ktorých dostupnosť v súčasnosti nezodpovedá moderným požiadavkám trhových štandardov. Odnímateľné funkčné opotrebovanie sa v tomto prípade meria ako súčasná reprodukčná cena položiek „nadmerného vylepšenia“ mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus zostatková hodnota demontovaných prvkov.

Príkladom nadmerného zveľaďovania by bola situácia, keď majiteľ domu, ktorý si ho prispôsobil pre seba, urobil pre svoje pohodlie (investičnú hodnotu) zmeny, ktoré neboli adekvátne z pohľadu typického užívateľa. Ide napríklad o prestavbu úžitkovej plochy priestorov na konkrétne využitie, určené záľubami majiteľa alebo jeho zamestnaním. Odnímateľné funkčné opotrebovanie je v takejto situácii dané aktuálnymi nákladmi na uvedenie menených prvkov do pôvodného stavu. Okrem toho pojem nadmerného zlepšovania úzko súvisí so segmentom trhu s nehnuteľnosťami, kde rovnaké zlepšenia možno považovať za vhodné pre konkrétny segment a zároveň za prehnané z pohľadu typického užívateľa.

· Nenávratné funkčné opotrebovanie

Neodstrániteľné funkčné opotrebovanie je zvyčajne spôsobené zastaraným priestorovým plánovaním a/alebo štrukturálnymi charakteristikami budov, ktoré sa posudzujú vzhľadom na moderné stavebné normy. V prvom rade ekonomická neúčelnosť vynaložených prostriedkov na odstránenie týchto nedostatkov nám umožňuje posúdiť znak neopraviteľného funkčného opotrebovania. Okrem toho je potrebné vziať do úvahy trhové podmienky prevládajúce ku dňu posúdenia, aby bola budova primerane architektonická svojmu účelu.

3. Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie

Vonkajšie odpisy sú odpisy objektu v dôsledku negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre, legislatívne rozhodnutia v danej oblasti. zdaňovania atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neopraviteľné vzhľadom na nezmenenú lokalitu, v niektorých prípadoch sa však môže „odstrániť samo“ vplyvom pozitívnej zmeny okolitého trhového prostredia.

Nákladový prístup je súbor metód hodnotenia hodnoty nehnuteľnosti na základe stanovenia nákladov potrebných na obnovu alebo výmenu nehnuteľnosti s prihliadnutím na jej opotrebovanie. Nákladový prístup je založený na princípe substitúcie, ktorý predpokladá, že rozumný kupujúci by za nehnuteľnosť nezaplatil viac, ako sú náklady na výstavbu nehnuteľnosti s podobnou úžitkovou hodnotou ako nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje.

Podľa nákladového prístupu sa celkové náklady na nehnuteľnosť (Cv) určia ako súčet nákladov na pozemok (Suz) a reprodukčných nákladov (náklady na výmenu alebo reprodukciu) nehnuteľnosti ( Cvs) mínus akumulované odpisy (Ciz):

Aplikácia nákladového prístupu pri oceňovaní nehnuteľností pozostáva z nasledujúcich krokov:

• odhad trhovej hodnoty pozemku;
• posúdenie reprodukčných nákladov (reprodukčných nákladov) posudzovanej budovy vrátane posúdenia výšky obchodného zisku;
• výpočet identifikovaných typov opotrebovania;
• výpočet konečnej hodnoty oceňovaného predmetu úpravou reprodukčnej ceny o opotrebovanie a následným zvýšením výslednej hodnoty o cenu pozemku.

Určenie hodnoty pozemku, zaradenej do nehnuteľnosti oceňovanej nákladovou metódou, vychádza z predpokladu jej najlepšieho a najefektívnejšieho využitia ako bez zástavby.

Na určenie trhovej hodnoty pôdy sa používajú tieto metódy:

• metóda porovnávania predaja;
• spôsob distribúcie;
• metóda výberu;
• spôsob delenia na sekcie;
• technika rezíduí pre pôdu;
• kapitalizácia čistého pozemkového nájomného.

Metóda porovnávania predaja vzhľadom na potrebné informácie je najvýhodnejšia a všeobecne použiteľná. Hlavné prvky porovnania pôdy sú:

• vlastníctvo;
• podmienky financovania;
• podmienky predaja;
• trhové podmienky;
• umiestnenie;
• fyzicka charakteristika;
• prístupné inžinierske siete;
• zónové podmienky;
• najlepšie a najefektívnejšie využitie.

Pri oceňovaní pozemkov môžete použiť viacero porovnávacích jednotiek, pričom upravíte cenu každej a skončíte s viacerými hodnotami, ktoré definujú rozsah hodnôt.

Spôsob distribúcie vychádza z tvrdenia, že pre každý druh nehnuteľnosti existuje normálny vzťah medzi cenou pozemku a cenou budov. Tento vzťah je najspoľahlivejší pre nové zlepšenia, ktoré odrážajú najlepšie a najefektívnejšie využitie pôdy.

Príklad 27. Stanovte náklady na pozemok, ak je známe, že: voľné pozemky v oblasti neboli dlhodobo predané; cena typického domu s pozemkom sa pohybuje od 200 do 300 tisíc rubľov; náklady na pozemok podobnej veľkosti v bezprostrednej blízkosti hodnotenej nehnuteľnosti sú 90 000 rubľov; priame náklady na výstavbu štandardného domu - 100 tisíc rubľov; zisk podnikateľa a nepriame náklady - 80 tisíc rubľov.

1. Určite podiel ceny pozemku na celkovej cene nehnuteľnosti:

2. Určte cenu pozemku:

Náklady na pozemok sa môžu pohybovať od 67 tisíc rubľov. až 100 tisíc rubľov. (1/3 rozsahu hodnôt nehnuteľností, respektíve od 200 a 300 tisíc rubľov).

Spôsob výberu je typ distribučnej metódy. Hodnota pozemku sa oddelí od hodnoty majetku odpočítaním nákladov na zlepšenia, pričom sa zohľadnia ich odpisy. Táto metóda sa používa na hodnotenie prímestských oblastí, pre ktoré je príspevok zlepšení k celkovým nákladom malý a pomerne ľahko sa určuje.

Metóda sa používa pri absencii informácií o predaji voľných pozemkov v bezprostrednom okolí.

Metóda rozdelenia používa sa v prípadoch, keď rozdelenie pozemku na viacero menších pozemkov predstavuje najlepšie a najefektívnejšie využitie pozemku. Vonkajšie a vnútorné vylepšenia lokalít vzniknutých počas havárie zároveň poskytujú podmienky pre najlepšie a najefektívnejšie využitie územia.

Náklady na zlepšenie zahŕňajú:

• výdavky na vytýčenie, čistenie a triedenie miest;
• výdavky na výstavbu ciest, chodníkov, inžinierskych sietí, odvodnenia;
• dane, poistenie, platy inžinierov;
• marketingové výdavky;
• zisky a režijné náklady dodávateľa;
• zisk podnikateľa.

Príklad 28. Určte náklady na pôdu, ak je známe, že developer plánuje rozdeliť ju na 30 pozemkov a potom predať každý pozemok za 25 000 rubľov. na 4 roky (predpokladá sa, že čistý príjem bude plynúť rovnomerne, miera návratnosti je 10%). V tomto prípade sa vyskytnú tieto náklady: plánovanie, čistenie, služby, projekt - 180 tisíc rubľov; vedenie - 10 tisíc rubľov; režijné náklady a zisk dodávateľa - 60 tisíc rubľov; marketing - 20 tisíc rubľov; dane a poistenie - 10 tisíc rubľov; zisk podnikateľa - 40 tisíc rubľov.

1. Určme potenciálny príjem z predaja pripravených pozemkov:

30 · 25 = 750 tisíc rubľov.

2. Stanovme si náklady na vylepšenia a usporiadanie lokality:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 tisíc rubľov.

3. Súčasná hodnota pôdy, berúc do úvahy jednotný príjem čistého príjmu počas 4 rokov a mieru návratnosti 10 %:

kde 3,1699 je koeficient súčasnej hodnoty anuity.

Náklady na pôdu sú teda 340 tisíc rubľov.

Technika zvyškov pre pôdu platí pri absencii údajov o predaji voľných pozemkov.

Metóda kapitalizácie čistej pozemkovej renty je založený na princípe prírastkovej produktivity, podľa ktorého po rozdelení pravidelných príjmov z podnikania predávaného na nehnuteľnosti medzi všetky výrobné faktory možno časť týchto príjmov pripísať pozemku.

Ak sa prenajatý pozemok oceňuje, jeho hodnotu možno určiť podľa (12). V tomto prípade sa nájomné používa ako čistý prevádzkový príjem.

Stanovenie reprodukčnej ceny (replacement cost) oceňovanej budovy na základe zahrnutia priamych a nepriamych nákladov do nákladov na novú výstavbu.

Priame náklady sú náklady priamo spojené s výstavbou a vo všeobecnosti zahŕňajú:

• náklady na stavebné materiály, výrobky a vybavenie;
• náklady na prevádzku stavebných strojov a mechanizmov;
• základné mzdy pre stavebných robotníkov;
• náklady na dočasné budovy, stavby a inžinierske siete;
• zisky a režijné náklady dodávateľa.

Nepriame náklady sú výdavky, ktoré sú spojené s výstavbou, ale priamo s ňou nesúvisia. Nepriame náklady zvyčajne zahŕňajú:

• náklady na prípravu staveniska;
• náklady na projektové a prieskumné práce;
• iné náklady a práce;
• údržba riaditeľstva (technického dozoru) podniku (inštitúcie) vo výstavbe, náklady na dozor projektanta;
• iné druhy nepriamych nákladov.

Stanovenie hodnôt priamych nákladov je založená na aplikácii všeobecných pravidiel na stanovenie odhadovaných nákladov na výstavbu uvedených v platných regulačných a usmerňovacích dokumentoch.

Priame kalkulácie nákladov možno vykonať jedným z dvoch spôsobov:

• prepočet známej hodnoty odhadovaných nákladov stavby pomocou indexov;
• vypracovaním odhadu obnovy hodnoteného majetku.

Ak je pre posudzovaný objekt k dispozícii projektová a odhadová dokumentácia, hodnota priamych nákladov sa určí ako hodnota predpokladaných nákladov stavby, prepočítaná ku dňu posúdenia pomocou indexov, ktoré zohľadňujú pomer aktuálnej cenovej hladiny. v stavebníctve na ceny z roku 1984, akceptované ako základ (indexová metóda).

Ak neexistuje dokumentácia návrhu a odhadu pre objekt hodnotenia, odhad by sa mal obnoviť jedným z dvoch spôsobov:

• podľa štandardov rozšírených odhadov (metóda porovnávacích jednotiek);
• podľa zberov jednotkových cien a cenníkov (metóda kvantitatívnej analýzy).

Použitie agregovaných odhadových štandardov na výpočet priamych nákladov je prijateľné pre štandardné konštrukčné riešenia budov a stavieb, ako aj opakovane použité jednotlivé ekonomické projekty.

Na účely hodnotenia trhovej hodnoty nehnuteľností sa používajú tieto typy agregovaných ukazovateľov:

• agregované ukazovatele odhadovaných nákladov (UPSS);
• rozšírené odhadové štandardy (USN) pre budovy, stavby, konštrukcie a typy prác;
• cenníky výstavby budov a stavieb (PRES);
• agregované ukazovatele reprodukčnej obstarávacej ceny na účely precenenia dlhodobého majetku.

V tomto prípade možno náklady na stavebné a inštalačné práce rozčleniť podľa druhu prác a komplexov stavebných konštrukcií (spôsob rozdelenia na komponenty).

Hodnoty nepriamych nákladov sa zvyčajne určujú ako percento priamych nákladov na základe trhových údajov.

Zisk podnikateľa definovaný ako suma, ktorú podnikateľ očakáva, že dostane ako prémiu za použitie svojho kapitálu. Hodnota zisku podnikateľa sa berie podľa trhových údajov.

Opotrebenie je zníženie hodnoty nehnuteľnosti z rôznych dôvodov. Odpisy sa zvyčajne merajú v percentách a peňažným vyjadrením odpisov je znehodnotenie.

Kumulované (kumulatívne) odpisy predmetu posudzovania sú súhrnom všetkých možných druhov odpisov, ktoré sa vyznačujú znížením úžitkovosti majetku, jeho spotrebiteľskej atraktivity z pohľadu potenciálneho investora a sú vyjadrené v pokles hodnoty v čase (znehodnotenie) pod vplyvom rôznych faktorov. S využívaním objektu sa postupne zhoršujú parametre charakterizujúce konštrukčnú spoľahlivosť budov a stavieb, ako aj ich funkčný súlad so súčasným a najmä budúcim využívaním spojeným s ľudským životom. Okrem toho hodnotu nehnuteľností nemenej ovplyvňujú vonkajšie faktory spôsobené zmenami trhového prostredia, uvalením obmedzení na niektoré spôsoby využitia budov a pod.

Odpisy v oceňovacej praxi je potrebné významovo odlišovať od podobného pojmu používaného v účtovníctve (odpisy). Odhadovaná amortizácia je jedným z hlavných parametrov, ktorý umožňuje vypočítať aktuálnu hodnotu oceňovaného objektu k určitému dátumu.

Zohľadnenie odpisov predmetu je teda určitým druhom úpravy nákladov na novo reprodukovanú budovu (rozmnoženú nákladovým prístupom) s cieľom určiť hodnotu posudzovaného predmetu.

Kumulatívne akumulované opotrebovanie je funkciou životnosti objektu. Uvažujme o základných hodnotiacich konceptoch, ktoré charakterizujú tento ukazovateľ (obr. 1).

Ryža. 1. Životnosť budovy a ukazovatele hodnotenia, ktoré ich charakterizujú

Fyzický život budovy (PL)- doba prevádzky budovy, počas ktorej stav nosných konštrukčných prvkov budovy spĺňa určité kritériá (konštrukčná spoľahlivosť, fyzická trvanlivosť atď.). Fyzická životnosť objektu je stanovená počas výstavby a závisí od kapitálovej skupiny budov. Fyzický život sa končí zbúraním objektu.

Chronologický vek (CA)- doba, ktorá uplynula odo dňa uvedenia zariadenia do prevádzky do dňa hodnotenia.

Ekonomický život (EJ)— prevádzkový čas, počas ktorého objekt vytvára príjem. Počas tohto obdobia sa vylepšenia podieľajú na hodnote nehnuteľnosti. Ekonomická životnosť objektu končí vtedy, keď prevádzka objektu nemôže generovať príjem indikovaný zodpovedajúcou sadzbou pre porovnateľné objekty v danom segmente trhu s nehnuteľnosťami. Zároveň vykonané vylepšenia už neprispievajú k hodnote predmetu z dôvodu jeho všeobecného opotrebovania.

Efektívny vek (EA) vypočítané na základe chronologického veku budovy s prihliadnutím na jej technický stav a ekonomické faktory prevládajúce ku dňu ocenenia, ktoré ovplyvňujú hodnotu posudzovaného objektu. V závislosti od prevádzkových charakteristík budovy sa efektívny vek môže líšiť od chronologického veku smerom nahor alebo nadol. V prípade bežnej (typickej) prevádzky budovy sa efektívny vek zvyčajne rovná chronologickému veku.

Zostávajúci ekonomický život (REL) budova - časový úsek od dátumu ocenenia do konca jej ekonomickej životnosti.

Subjektivita určovania takých ukazovateľov, akými sú ekonomický život a efektívny vek, si vyžaduje, aby bol odhadca pomerne vysoko kvalifikovaný a mal značné praktické skúsenosti.

Na určenie množstva nahromadeného opotrebovania používam nasledujúce metódy:

• metóda porovnávania predaja;
• účtovníctvo;
• metóda rozpisu.

Metóda porovnávania predaja vychádza zo stanovenia výšky oprávok ako rozdielu medzi cenou novej stavby a cenou stavby ku dňu ocenenia, pričom nevyhnutnou podmienkou je dostupnosť spoľahlivých údajov o predaji podobných objektov a cene voľných pozemkov. .

V peňažnom vyjadrení sú celkové odpisy rozdielom medzi reprodukčnou cenou a trhovou cenou oceňovaného predmetu:

Príklad 29. Určite akumulované odpisy nehnuteľného objektu (chaty), ak sú známe nasledujúce informácie o analógových objektoch:

Stanovme si akumulované oprávky majetku. Výpočty sú uvedené v nasledujúcej tabuľke:

Kumulované odpisy posudzovaného majetku sú teda približne 31,9 %.

Účtovná metóda pre výpočet odpisov je založená na použití účtovných metód, t. j. na stanovení pomeru chronologického veku predmetu k jeho štandardnej životnosti, stanoveného na základe „Jednotných noriem odpisov pre kompletnú obnovu dlhodobého majetku v Rusku“. federácia."

Metóda členenia spočíva v podrobnom zvážení a zaúčtovaní všetkých druhov opotrebovania, medzi ktoré patrí (obr. 2):

• odstrániteľné a neopraviteľné fyzické opotrebovanie;
• odnímateľné a neopraviteľné funkčné opotrebovanie;
• vonkajšie opotrebenie.

Odnímateľné (opraviteľné) opotrebenie je opotrebenie, ktorého odstránenie je fyzikálne možné a ekonomicky realizovateľné, t. j. náklady vynaložené na odstránenie jedného alebo druhého druhu opotrebenia prispievajú k zvýšeniu hodnoty predmetu ako celku.

Neodstrániteľné (neopraviteľné) opotrebenie je opotrebenie, ktorého odstránenie je buď fyzicky nemožné, alebo ekonomicky nepraktické, t. j. náklady vynaložené na odstránenie toho či onoho druhu opotrebenia neprispievajú k zvýšeniu hodnoty predmetu ako celku.

Ryža. 2. Klasifikácia odpisov nehnuteľného majetku

Na uplatnenie metódy členenia pri zisťovaní akumulovaného opotrebovania je potrebné mať ako základ pre výpočet údaje o nákladoch na novú výstavbu v členení podľa konštrukčných prvkov.

Fyzické zhoršenie— postupná strata technických a prevádzkových kvalít objektu pôvodne stanovených pri výstavbe vplyvom prírodných a klimatických faktorov, ako aj ľudskej činnosti. Fyzikálne zhoršenie odráža zmeny fyzikálnych vlastností vlastnosti v priebehu času (napríklad defekty konštrukčných prvkov).

Existujú štyri hlavné metódy výpočtu fyzických odpisov:

• expert (normatívny);
• náklady;
• metóda výpočtu životnosti budovy.

Expertná metóda na výpočet fyzického opotrebovania je založená na vytvorení zoznamu závad a určení percenta opotrebovania všetkých konštrukčných prvkov budovy alebo stavby. Expertná metóda je najpresnejšia, no zároveň aj najnáročnejšia na prácu.

Táto metóda zahŕňa použitie rôznych regulačných pokynov na medzisektorovej alebo rezortnej úrovni. Príkladom je VSN 53-86, pomocou ktorej Technická inventarizácia hodnotí fyzické znehodnotenie bytových domov pri technickej inventarizácii a plánovaní väčších opráv bytového fondu bez ohľadu na rezortnú príslušnosť. Tieto pravidlá popisujú fyzické opotrebovanie rôznych konštrukčných prvkov budov a ich hodnotenie.

Fyzické opotrebovanie budovy sa určuje takto:

F f — fyzické opotrebovanie budovy, (%);

F i — fyzické opotrebovanie i-tého konštrukčného prvku, (%);

L i je koeficient zodpovedajúci podielu reprodukčných nákladov i-tého konštrukčného prvku (staveniska) na celkových nákladoch budovy;

n je počet konštrukčných prvkov v budove.

Podiely reprodukčných nákladov jednotlivých konštrukcií, prvkov a systémov na celkových reprodukčných nákladoch budovy by sa mali brať podľa agregovaných ukazovateľov reprodukčných nákladov obytných budov, schválených predpísaným spôsobom, a pre konštrukcie, prvky a systémy, ktoré nemajú schválené ukazovatele - podľa ich odhadovaných nákladov.

Príklad 30. Určte fyzické opotrebovanie bytového domu, ak je známe, že jeho kontrola odhalila fyzické opotrebovanie všetkých konštrukčných prvkov:

• základy - 10%;
• steny - 15%;
• presahy - 20 %;
• strešná krytina - 10%;
• podlahy - 35 %;
• okná - 40 %;
• dokončovacie nátery - 30%;
• vnútorné vodovodné a elektrické zariadenia - 50%;
• ostatné - 25 %.

1. Určme mernú hmotnosť konštrukčných prvkov v súlade so So. č.28 UPVS.

2. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov a systémov, ako aj určenie ich podielu z hľadiska nákladov na výmenu:

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 23,25 %

Nákladová metóda na výpočet fyzického opotrebovania vychádza z predpokladu, že fyzické znehodnotenie v čase posudzovania je vyjadrené pomerom nákladov na objektívne nevyhnutné opravné opatrenia na odstránenie poškodenia konštrukcie, prvku alebo budovy ako celku a nákladov na ich obnovu.

Príklad 31. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu konštrukčných prvkov a objektívne nevyhnutné náklady na ich opravu sú: základy - 3 200 000 rubľov, 640 000 rubľov; steny - 4 000 tisíc rubľov, 1 200 tisíc rubľov; stropy - 800 tisíc rubľov, 160 tisíc rubľov; ostatné - 8 000 tisíc rubľov, 2 800 tisíc rubľov.

Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov, ako aj určenie ich špecifickej hmotnosti pri nákladoch na výmenu:

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 30%

Táto metóda umožňuje okamžite vypočítať opotrebovanie prvkov a budovy ako celku v nákladovom vyjadrení. Keďže výpočet zníženia hodnoty je založený na primeraných skutočných nákladoch na uvedenie opotrebovaných predmetov do „podstatne nového stavu“, výsledok tohto prístupu možno považovať za pomerne presný. Nevýhodou metódy je požadovaná podrobnosť a presnosť pri kalkulácii nákladov na opravu opotrebovaných stavebných prvkov.

Metóda výpočtu životnosti budovy vychádza z predpokladu, že vzťah medzi fyzickými odpismi (PH) a reprodukčnými nákladmi (RC) je určený pomerom medzi efektívnym vekom (EA) a typickým ekonomickým životom (EF):

Príklad 32. Určite fyzické opotrebovanie obytnej budovy, ak je známe, že náklady na výmenu, skutočný vek a celková fyzická životnosť jej konštrukčných prvkov sú: základy - 1 200 000 rubľov, 10 rokov, 15 rokov; steny - 400 tisíc rubľov, 5 rokov, 10 rokov; stropy - 300 tisíc rubľov, 6 rokov, 15 rokov; ostatné - 900 tisíc rubľov, 1 rok, 10 rokov.

Určme mieru fyzického opotrebovania. Výsledky posúdenia fyzického opotrebovania prvkov:

Fyzické opotrebovanie budovy je teda 1210 rubľov. alebo 43,2 %.

Určenie miery fyzického opotrebenia pozostáva z niekoľkých po sebe nasledujúcich krokov:

• stanovenie množstva korigovateľného fyzického opotrebenia;
• stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou;
• stanovenie množstva neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s dlhou životnosťou.

Určenie množstva opraviteľného fyzického opotrebenia (nazýva sa aj odložená oprava, pretože sa predpokladá, že typický kupujúci vykoná okamžité opravy na obnovenie normálnych prevádzkových charakteristík konštrukcie: kozmetické opravy, obnova oblastí presakujúcich strešných krytín, oprava inžinierstva zariadení a pod.) sa vykonáva nákladovou alebo odbornou metódou výpočtu fyzického opotrebenia.

Neopraviteľné fyzické opotrebovanie zodpovedá veciam, ktorých oprava je v súčasnosti prakticky nemožná alebo ekonomicky nepraktická. Výška tohto druhu opotrebovania sa určuje na základe rozdielu medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) a množstvom odstrániteľného fyzického opotrebovania.

Na účely výpočtu opotrebovania sa prvky konštrukcie, ktoré majú neopraviteľné fyzické opotrebovanie, delia na dlhodobé a krátkodobé.

Pre prvky s dlhou životnosťou sa predpokladaná zvyšková životnosť zhoduje so zvyškovou ekonomickou životnosťou celej konštrukcie. Prvky s krátkou životnosťou majú menšiu zvyškovú ekonomickú životnosť ako celá konštrukcia.

Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s krátkou životnosťou sa používa metóda výpočtu životnosti budovy: rozdiel medzi celkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvku a veľkosťou opraviteľného opotrebovania prvku sa vynásobí pomerom skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti prvku.

V tomto prípade sa celková fyzická životnosť prvku určuje z referenčných údajov, pričom sa zohľadňujú pravidelné opravy a udržiavanie normálnych prevádzkových charakteristík.

Na posúdenie neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s dlhou životnosťou sa používa aj metóda výpočtu životnosti budovy: výška opraviteľného fyzického opotrebovania a súčet nákladov na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním. sa odpočítajú od celkových nákladov na výmenu (alebo výmenu) a výsledok sa vynásobí zostatkovými nákladmi na výmenu (alebo výmenu) prvkov s dlhou životnosťou, ako aj vzťah skutočného veku k celkovej fyzickej životnosti budovy.

Celková fyzická životnosť budovy sa určuje v závislosti od typu hlavných konštrukčných prvkov pre rôzne kategórie budov podľa životnosti. Klasifikácia obytných a verejných budov podľa trvanlivosti je uvedená v regulačnej literatúre.

Príklad 33. Určte fyzické poškodenie obytnej budovy. Počiatočné údaje budeme uvádzať v priebehu výpočtu.

1. Na základe odhadovej dokumentácie určíme cenu novostavby pre posúdenie kumulovaného opotrebovania:

2. Určte mieru korigovateľného fyzického opotrebenia:

Náklady na opraviteľné opotrebovanie sú teda 3 000 000 rubľov.

2. Určme mieru neopraviteľného fyzického opotrebovania v prvkoch s krátkou životnosťou:

Náklady na neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s krátkou životnosťou sú teda 22 967 tisíc rubľov, náklady na výmenu prvkov s krátkou životnosťou s neopraviteľným fyzickým opotrebovaním sú 33 000 tisíc rubľov.

3. Stanovme mieru neopraviteľného fyzického opotrebovania prvkov s dlhou životnosťou:

Náklady na neopraviteľné fyzické opotrebovanie prvkov s dlhou životnosťou sú teda 22 224 tisíc rubľov.

3. Stanovme mieru celkového fyzického opotrebovania budovy:

Tisíc trieť.

Náklady na celkové fyzické odpisy budovy sú teda 48 191 tisíc rubľov. alebo 27,6 %.

Funkčné opotrebovanie je strata hodnoty spôsobená tým, že objekt nezodpovedá moderným štandardom: z hľadiska funkčnej úžitkovosti, architektonického a estetického, priestorového, dizajnového riešenia, obývateľnosti, bezpečnosti, komfortu a iných funkčných charakteristík.

Rozlišujú sa tieto typy funkčného opotrebenia:

• opotrebenie je opraviteľné (ak získaná dodatočná hodnota prevyšuje náklady na obnovu);
• neopraviteľné opotrebovanie (ak získaná dodatočná hodnota nepresahuje náklady na obnovu).

Opraviteľné funkčné opotrebovanie sa meria nákladmi na jeho opravu a je spôsobené:

• nedostatky, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov;
• nedostatky vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov;
• „super vylepšenia“.

Nevýhody, ktoré vyžadujú pridanie prvkov- stavebné prvky a zariadenia, ktoré sa v existujúcej budove nenachádzajú a bez ktorých nemôže spĺňať moderné prevádzkové normy.

Kvantitatívnym meradlom opraviteľného funkčného zhoršenia v dôsledku nedostatkov vyžadujúcich doplnenie je rozdiel medzi nákladmi na vykonanie požadovaných doplnkov v čase posudzovania a nákladmi na vykonanie rovnakých doplnkov, ak by boli vykonané počas výstavby posudzovanej nehnuteľnosti.

Nevýhody vyžadujúce výmenu alebo modernizáciu prvkov- stavebné prvky a zariadenia, ktoré sú v existujúcej budove a stále plnia svoje funkcie, ale už nespĺňajú moderné prevádzkové normy.

Opraviteľné funkčné zhoršenie v dôsledku položiek vyžadujúcich výmenu alebo modernizáciu sa meria ako náklady na existujúce prvky, pričom sa zohľadňuje ich fyzické poškodenie, mínus náklady na vrátenie materiálu, plus náklady na demontáž existujúcich prvkov a plus náklady na inštaláciu nových prvkov. V tomto prípade sú náklady na vrátenie materiálov definované ako náklady na demontovaný materiál a vybavenie pri použití v iných zariadeniach.

"Super vylepšenia"- stavebné prvky a zariadenia, ktoré sa nachádzajú v existujúcej budove a ktorých súčasná dostupnosť nezodpovedá moderným prevádzkovým štandardom.

Opraviteľné funkčné opotrebovanie spôsobené nadmerným vylepšením sa meria ako súčasná reprodukčná cena položiek s nadmerným vylepšením mínus fyzické opotrebovanie plus náklady na demontáž a mínus vrátenie materiálov, ak nejaké existujú.

Ak sú náklady na výstavbu určené ako reprodukčné náklady, potom existujú určité zvláštnosti pri určovaní opraviteľného funkčného opotrebenia. Keďže v tomto prípade neexistujú žiadne „super vylepšenia“, nie je potrebné určovať podiel fyzického opotrebovania, ktorý na ne pripadá. Stále je však potrebné zvážiť náklady na opravu „nadmerných vylepšení“.

Príklad 34. Určte opraviteľné funkčné opotrebovanie administratívnej budovy, ak je známe, že:

• moderné štandardy vyžadujú inštaláciu klimatizácie v budove, ktorej náklady na inštaláciu v existujúcej budove sú 150 tisíc rubľov a náklady na inštaláciu v tej istej budove počas jej výstavby sú 110 tisíc rubľov.
• elektrické príslušenstvo inštalované v budove nespĺňa moderné trhové štandardy, zatiaľ čo náklady na existujúce elektrické príslušenstvo zahrnuté v nákladoch na výmenu sú 350 000 rubľov, fyzické opotrebovanie existujúcich elektrických zariadení je 200 000 rubľov, náklady na demontáž existujúcich elektrických armatúr je 100 tisíc rubľov, náklady na vrátenie materiálov sú 10 tisíc rubľov, náklady na inštaláciu nových elektrických armatúr sú 190 tisíc rubľov.
• budova má sklad a analýza najlepšieho a najefektívnejšieho využitia ukázala, že v súčasnosti je vhodné využiť túto plochu ako kancelárske priestory, pričom súčasné náklady na výmenu skladových priestorov sú 800 tisíc rubľov, fyzické opotrebovanie je 50 tisíc rubľov, náklady na likvidáciu skladu - 80 tisíc rubľov.

1. Stanovme mieru opraviteľného funkčného opotrebenia spôsobeného nedostatkami, ktoré si vyžadujú pridanie prvkov (v našom prípade klimatizácie):

Tisíc trieť.

2. Stanovme mieru opraviteľného funkčného opotrebenia spôsobeného nedostatkami, ktoré si vyžadujú výmenu alebo modernizáciu prvkov (v našom prípade elektroinštalácie):

Tisíc trieť.

3. Stanovme mieru opraviteľného funkčného opotrebovania spôsobeného „super vylepšeniami“ (v našom prípade položky, ktoré sú funkčne súčasťou skladu):

Tisíc trieť.

Náklady na opraviteľné funkčné opotrebovanie budovy sú teda:

Tisíc trieť.

Neopraviteľné funkčné opotrebovanie je spôsobené:

• nedostatky spôsobené položkami, ktoré nie sú zahrnuté v nákladoch na nový, ale ktoré by mali byť;
• nedostatky spôsobené položkami zahrnutými do nákladov na nový, ktoré by však nemali existovať;
• „super vylepšenia“.

Nenapraviteľné funkčné odpisy v dôsledku položiek, ktoré nie sú zahrnuté v obstarávacej cene novej výstavby, sa merajú ako čistá strata príjmu pripadajúca na tento nedostatok aktivovaný sadzbou aktivácie pre budovy, mínus náklady na tieto položky, ak by boli zahrnuté do nákladov na novú výstavbu.

Výpočet neopraviteľného funkčného opotrebovania v dôsledku vád nezávisí od toho, či sa za základ berú náklady na výmenu alebo výmenu.

Neopraviteľné funkčné opotrebovanie v dôsledku položiek, ktoré sú zahrnuté v cene novej stavby, ktorý by však nemal existovať, sa meria ako bežné náklady na nový, mínus príslušné fyzické opotrebenie mínus náklady na pridanú položku (t. j. súčasná hodnota dodatočných nákladov spojených s prítomnosťou tejto položky).

Neopraviteľné funkčné opotrebovanie v dôsledku „nadmerného vylepšenia“ sa určuje v závislosti od typu hodnoty, ktorá sa berie ako základ.

Keď sa použijú reprodukčné náklady, neopraviteľné funkčné poškodenie v dôsledku supervylepšenia sa meria ako reprodukčné náklady komponentov supervylepšenia mínus ich fyzické odpisy plus súčasná hodnota (PV) nákladov vlastníka spojených s prítomnosťou super zlepšenie mínus akákoľvek pridaná hodnota. Náklady vlastníka zároveň zahŕňajú dodatočné dane, poistenie, náklady na údržbu, účty za energie a pridaná hodnota zahŕňa zvýšené nájomné atď. - spojené s prítomnosťou „super-vylepšenia“.

Príklad 35. Určte neopraviteľné funkčné opotrebovanie administratívnej budovy, ak je známe, že:

• Pri určovaní nákladov na novostavbu predmetnej budovy nebola zohľadnená inštalácia hasiaceho zariadenia (nakoľko existujúca budova ho nemá) a predpokladá sa, že čistý výpadok príjmu spôsobený nedostatkom inštalácia je 20 000 rubľov, miera kapitalizácie budov je 10 % a náklady na inštaláciu hasiaceho systému počas výstavby novej budovy sú 150 000 rubľov.
• oceňovaná budova má vysokú výšku poschodia, ktorá je z trhového hľadiska k dátumu ocenenia nadmerná, pričom súčasné náklady na výmenu existujúcej budovy sú 174 900 tisíc rubľov a súčasné náklady na výmenu presne tej istej budovy, ktorá má bežná výška z trhového hľadiska podlaha, 172 900 tis. rubľov, fyzické opotrebenie je stanovené na 40%, ročne majiteľovi vznikajú dodatočné náklady spojené s vysokou výškou podlahy (kúrenie, osvetlenie a pod.) vo výške 500,- tisíc rubľov, existujúci pomer kapitalizácie budov je 10%.

1. Stanovme si výšku neopraviteľného funkčného opotrebovania spôsobeného nedostatkami, ktoré nie sú zahrnuté v cene novostavby, ale ktoré by mali vychádzať z trhových údajov o stratách príjmov spôsobených absenciou prvku alebo vybavenia (v našom prípade napr. hasiaci systém)

Tisíc trieť.

2. Určme hodnotu nenapraviteľného funkcionálu vďaka „supervylepšeniam“ (v našom prípade väčšej výške podlahy):

Tisíc trieť.

Náklady na neopraviteľné funkčné opotrebovanie budovy sú teda:

Tisíc trieť.

Vonkajšie (ekonomické) opotrebovanie- odpisy objektu z dôvodu negatívneho vplyvu vonkajšieho prostredia vo vzťahu k predmetu posudzovania: situácia na trhu, vecné bremená uložené na určité užívanie nehnuteľnosti, zmeny v okolitej infraštruktúre a legislatívne rozhodnutia v oblasti daní, atď. Vonkajšie opotrebenie nehnuteľnosti je v závislosti od príčin, ktoré ho spôsobilo, vo väčšine prípadov neodstrániteľné z dôvodu nezmenenej lokality, v niektorých prípadoch sa však môže „samo eliminovať“ pozitívnou zmenou okolitého trhového prostredia. .

Na posúdenie vonkajšieho opotrebovania možno použiť nasledujúce metódy:

• spôsob kapitalizácie straty príjmu v dôsledku vonkajších vplyvov;
• metóda na porovnanie predajov podobných predmetov s vonkajšími vplyvmi a bez nich.

Ak je dostatok údajov, je vhodnejší druhý prístup.

Spôsob kapitalizácie straty príjmu ide o určenie straty príjmu celého majetku vplyvom vonkajších vplyvov. Časť straty budovy sa potom kapitalizuje podľa miery kapitalizácie budov.

Príklad 36. Určte vonkajšie (ekonomické) opotrebenie skladu, ak je známe, že: čistý príjem bez zohľadnenia vonkajších faktorov po odstránení opraviteľného fyzického a funkčného opotrebenia je 25 000 tisíc rubľov; aktuálny čistý príjem po odstránení opraviteľného fyzického a funkčného opotrebovania - 21 000 tisíc rubľov; náklady na pôdu - 5 000 tisíc rubľov, miera kapitalizácie pôdy - 10%; Miera kapitalizácie pôdy je 15 %.

1. Stanovme stratu čistého príjmu v dôsledku vonkajších faktorov:

Tisíc trieť.

2. Určte čistý príjem súvisiaci s budovou:

Tisíc trieť.

3. Určte stratu čistého príjmu súvisiaceho s budovou:

tisíc rubľov.

Náklady na externé (ekonomické) odpisy skladu sú teda:

Tisíc trieť.

Spárovaný spôsob predaja je založená na analýze dostupných informácií o cenách nedávno predaných podobných nehnuteľností (párové predaje). Predpokladá sa, že predmety párového predaja sa od seba líšia len ekonomickými odpismi zistenými a súvisiacimi s predmetom hodnotenia.

Príklad 37. Určite vonkajšie (ekonomické) opotrebenie skladu, ktorý sa nachádza ďaleko od trhu s odevmi, ak je známe, že: predajná cena analógového objektu, ktorý sa nachádza ďaleko od trhu s odevmi, je 600 tisíc rubľov; predajná cena analógového objektu umiestneného v blízkosti trhu s odevmi je 450 tisíc rubľov; rozdiel vo fyzických a iných rozdieloch medzi analogickými predmetmi je 60 tisíc rubľov.

1. Stanovme si náklady na externé (ekonomické) odpisy skladu:

Tisíc trieť.

Cenový prístup má množstvo výhod a nevýhod.

Výhody nákladového prístupu:

1. Pri hodnotení nových objektov je najspoľahlivejší nákladový prístup.
2. Tento prístup je vhodný alebo jediný možný v týchto prípadoch:
   • technická a ekonomická analýza nákladov na novú výstavbu;
   • odôvodnenie potreby aktualizácie existujúceho zariadenia;
   • posudzovanie stavieb špeciálneho určenia;
   • pri posudzovaní objektov v „pasívnych“ sektoroch trhu;
   • analýza efektívnosti využívania pôdy;
   • riešenie problémov poistenia objektov;
   • riešenie daňových problémov;
   • pri dohode o hodnotách majetku získaného inými metódami.

Nevýhody nákladového prístupu:

1. Náklady nie vždy zodpovedajú trhovej hodnote.

2. Pokusy o dosiahnutie presnejšieho výsledku hodnotenia sú sprevádzané rýchlym nárastom ceny práce.

3. Nesúlad medzi nákladmi na kúpu hodnotenej nehnuteľnosti a nákladmi na novú výstavbu presne tej istej nehnuteľnosti, keďže v procese posudzovania sa od nákladov na výstavbu odpočítavajú akumulované oprávky.

4. Ťažkosti pri výpočte nákladov na reprodukciu starých budov.

5. Obtiažnosť stanovenia množstva akumulovaného opotrebovania starých budov a konštrukcií.

6. Samostatné posúdenie pozemku od stavieb.

7. Problematika posudzovania pozemkov v Rusku.

Literatúra

1. „O postupe pri oceňovaní nehnuteľností vo vlastníctve štátu a práv k nim.“ Nariadenie guvernéra Petrohradu z 1. augusta 1996 č. 113-r.

2. "Jednotné normy odpisov pre úplnú obnovu dlhodobého majetku v Ruskej federácii." Vyhláška vlády Ruskej federácie