Ano ang retrospective assessment? Retrospective na pagtatasa ng pagpili ng karera

Sa mga kasong ito, ang bawat partido ay madalas na kumukuha ng kanilang sariling appraiser, na dapat pagkatapos ay ipagtanggol ang kanilang ulat sa pagtatasa sa korte. Bilang isang patakaran, ang mga mag-asawa ay may isang apartment sa magkasanib na pagmamay-ari (nang walang paglalaan ng mga pagbabahagi).

Kung ang apartment ay nasa ibinahaging pagmamay-ari, pagkatapos ay sa panahon ng mga ligal na paglilitis, isang pagtatasa ng bahagi sa apartment ay kinakailangan para sa korte.

Sa pagsasagawa, ang pagtatasa ng isang bahagi sa isang apartment para sa korte ay kadalasang kinakailangan kapag bumibili ng isang bahagi ng ibang may-ari, nagrerehistro ng mana, nagbebenta ng bahagi sa bukas na merkado, o naghahati ng ari-arian.

Bilang karagdagan, kapag nagpapalitan ng pabahay, madalas na kinakailangan upang suriin ang bahagi ng bata na nakarehistro sa apartment, dahil sa panahon ng pagpapalitan ang halaga ng bahagi ng bata ay hindi maaaring bawasan.

Ang retrospective real estate valuation ay

Isa lang ang dahilan nito: ang kawalan ng kakayahan ng mga appraiser.

Ang takot na makatanggap ng negatibong pagsusuri sa kanilang ulat ay nagpipilit sa mga appraiser, sa pamamagitan ng kawit o ng manloloko, na pigilan ang mga kliyente na magsagawa ng mga ulat sa pamamagitan ng isang SRO.

Gayunpaman, hindi laging posible na pabayaan ang pagsusuri, at samakatuwid ito ay mahalaga para sa mga customer na maging masyadong matulungin sa mga rekomendasyon ng kanilang mga appraiser.

Sinusuri ng una ang legalidad ng pagtatasa, pagsunod sa mga pamantayan at panuntunan.

Kinukumpirma ng pangalawa ang mga kalkulasyon. Ito ang pangalawang opsyon ng pagsusuri sa ulat sa SRO na isang kinakailangan para sa pagsusumite ng ulat ng pagtatasa ng real estate sa korte o sa komisyon para sa pagbabago ng kadastral na halaga ng ari-arian na ito.

Halaga ng mga serbisyo sa pagtatasa

Ang pagpapahalaga ng anumang ari-arian ay ang proseso ng pagtukoy ng halaga nito sa mga tuntuning pera. Ang layunin ng pagtatasa ay maaaring real estate, negosyo, kumpanya, institusyon ng kredito, nasasalat at hindi nasasalat na mga uri ng mga ari-arian.

Alinsunod dito, ang aktibidad ng isang appraiser ay nauugnay sa pagtatatag ng merkado o iba pang halaga ng mga bagay na sinusuri.

Habang umuunlad ang merkado ng real estate, tumataas ang pangangailangan para sa mga serbisyo ng mga kumpanya sa pagtatasa. Ang isa sa mga pangunahing pamantayan kapag pumipili ng isang kumpanya ng pagtatasa para sa isang mamimili ng mga serbisyo sa pagtatasa ay ang patakaran ng taripa ng kumpanya. Paano nagaganap ang proseso ng pagpepresyo sa merkado para sa mga serbisyo sa pagtatasa, anong mga bahagi ang bumubuo sa halagang kailangang bayaran para sa isang hanay ng mga gawa upang matukoy ang halaga sa pamilihan ng tinasa na bagay?

Ang halaga ng trabaho ng appraiser ay depende sa ari-arian, sa layunin ng appraisal, at sa timing. Habang umuunlad ang merkado ng real estate, tumataas ang pangangailangan para sa mga serbisyo ng mga kumpanya sa pagtatasa.

Mga Karaniwang Error sa Pag-uulat para sa Mga Layunin ng Pagtatalo

Simula sa bagong taon, ang kaugnayan ng paksa ay tataas pa, dahil ang buwis para sa mga proyekto sa pagtatayo ng kapital ay kakalkulahin din mula sa kadastral na halaga nito. Evgenia Panfilova. Sinusuri ng Deputy Chairman ng Expert Council ng NP SRO "SVOD", ang mga tipikal na error na makikita sa mga ulat na humahamon sa kadastral na halaga. Ang pagtatasa ng mga pamantayan para sa layunin ng paghamon, tulad ng nalalaman, ay isinasagawa sa isang retrospective na petsa, na isang hindi mahalaga na gawain at, kasama ang pangkalahatang problema ng hindi pag-unlad at limitasyon ng merkado ng lupa, ang mga appraiser ay nahaharap sa gayong mga paghihirap. bilang: Sa kasong ito, inirerekumenda na huwag huminto sa isang mapagkukunan ng impormasyon, ngunit subukang palawakin ang hanay ng koleksyon ng impormasyon, posible na gumamit ng mga database ng Rosreestr, pag-aralan ang mga pamantayan sa pagpaplano ng lunsod para sa mga settlement ng zoning, atbp.

Pagtatakda ng gawain para sa pagtatasa

Ang pagkakakilanlan ng isang ari-arian ay kumakatawan sa tumpak na legal na paglalarawan nito, na dapat na i-compile batay sa impormasyong ibinigay ng customer. Ang kinakailangang impormasyon ay maaaring makuha mula sa rehistro ng estado ng data ng survey ng lupa alinsunod sa lokal at batas ng estado. Ang isang wastong legal na paglalarawan ay dapat isaalang-alang ang partikular na sistemang panrehiyon ng pagsusuri at paglalarawan ng mga parsela ng lupa, na binubuo ng isang paglalarawan ng kanilang mga hangganan, ang sistema ng survey ng estado, at ang pamamaraan para sa paglalarawan at pagmamapa ng mga parsela at mga bloke.

Pagkilala sa mga karapatan sa ari-arian na susuriin.

Ang problema ng paghahanap ng mga analogue sa isang retrospective na petsa upang matukoy ang halaga ng merkado at isa sa mga paraan upang malutas ito

Napagpasyahan na ang problema sa paghahanap ng mga analogue para sa isang retrospective na petsa ay maaaring matagumpay na malutas sa anumang rehiyon. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting", pinuno ng appraisal Department 2 LLC "Capital Consulting", Deputy head ng appraisal Department Abstract Tinatalakay ng artikulo ang posibilidad na hamunin ang kadastral na halaga ng real estate, na kinakailangan gamitin ang mga analogue sa retrospective date.

Inilalarawan namin ang mga posibleng mapagkukunan ng impormasyon at sinuri namin ang posibilidad ng paggamit ng mga ito. Napagpasyahan na ang problema sa paghahanap ng mga katumbas sa isang retrospective na petsa ay maaaring matagumpay na malutas.

Kapag nagbabayad ng anong mga buwis ang inilalapat na retrospective assessment? Obligado ba ang komite ng buwis na tanggapin ito?

Ginagamit ang retrospective assessment kapag nagbabayad ng buwis sa pagbebenta ng real estate kung ang pagmamay-ari nito ay wala pang isang taon. Sa kasong ito, ang buwis (10%) ay kinakalkula sa kita na natanggap mula sa pagkakaiba sa pagitan ng presyo ng pagbili at ng presyo ng pagbebenta. Gayunpaman, kung walang presyo ng pagbili, dapat na tasahin ang ari-arian sa oras ng pagbili. Bilang isang tuntunin, maraming mga may-ari ang hindi gumagawa nito kapag bumili ng pabahay, dahil walang layunin na agad na ibenta ang ari-arian. Sa kasong ito, ang isang pagtatasa ay iniutos, ito ay tinatawag na retrospective. Dapat itong isumite sa mga awtoridad sa buwis nang hindi lalampas sa Marso 31 ng susunod na taon. Iyon ay, kung ang apartment ay naibenta noong 2015, ang form sa pagbabayad ng buwis ay dapat isumite nang hindi lalampas sa Marso 31, 2016, at ang pagbabayad ng buwis mismo ay dapat isumite nang hindi lalampas sa Abril 10, 2016. Samakatuwid, kung magsumite ka ng pagtatasa sa oras, ang komite ng buwis ay kinakailangang tanggapin ito.

Inna Pchelyanskaya

Tulad ng ipinaliwanag ng AZhK JSC, ang mga naka-install na aparato sa pagsukat ng kuryente ay sumusunod sa mga kinakailangan ng mga teknikal na dokumento ng regulasyon sa industriya ng kuryente. Dl...

Hindi, walang ganoong mga benepisyo. Tulad ng ipinaliwanag sa departamento ng trabaho at mga programang panlipunan ng isa sa mga distrito ng kabisera, kung ang isang mamamayan ay nakakaranas ng mga paghihirap sa pananalapi kapag nagbabayad para sa mga utility...

Oo, mayroon. Gaya ng ipinaliwanag sa State Enterprise na “Almaty Su Holding”, ito ay isang legal na hakbang upang labanan ang mga may utang: ang hindi nagbabayad ay binibigyan ng abiso nang maaga na ang…

Tulad ng ipinaliwanag sa serbisyo ng impormasyon ng Ministry of Justice (tel. 258-00-58), kapag nagrerehistro (mas tama, pagpaparehistro sa lugar ng tirahan) sa Almaty, may mga paghihigpit: para sa bawat…

Alinsunod sa batas, dapat na nasa iyong mga kamay ang batas ng estado sa karapatan ng pribadong pagmamay-ari o paggamit ng lupa ng lupa. Ang dokumentong ito...

Pahina
7

Sa mga tuntunin ng oras, ang pagpapahalaga sa real estate ay maaaring kasalukuyan, retrospective at prospective. Ang retrospective valuation ay isang pagtatantya ng halaga sa isang partikular na petsa sa nakaraan. Ang isang pangmatagalang pagtatasa ay isang pagtatantya ng halaga nito sa pagtatapos ng nakaplanong panahon para sa pagtatayo ng mga negosyo.

May tatlong paraan para matukoy ang halaga ng real estate:

1) magastos;

2) paghahambing ng mga benta;

3) capitalization ng kita.

Ang lahat ng tatlong paraan ay naaangkop sa maraming problema sa pagtatantya, ngunit maaaring mas mahalaga ang isa sa isang partikular na takdang-aralin. Maaaring mailapat ang paraan ng gastos kapag binibigyang halaga ang mga ari-arian na may mga lumang gusali na may malaking naipon na pamumura dahil sa pisikal na pagkasira, pagkaluma ng gamit at panlabas na pagkaluma na mahirap tantiyahin. Ang paraan ng paghahambing ng mga benta ay hindi mailalapat sa mga napaka-espesyal na uri ng real estate dahil maaaring walang impormasyong magagamit para sa paghahambing. Ang paraan ng pag-capitalize ng kita ay bihirang ginagamit upang bigyang halaga ang mga bahagi ng utang na inookupahan ng may-ari, bagama't maaari itong gamitin sa mga kumpirmasyon sa merkado. Ang pag-capitalize ng kita ay maaaring hindi mapagkakatiwalaan sa komersyal o industriyal na merkado ng ari-arian, kung saan ang mga may-ari ay lumalaban sa mga mamumuhunan. Ang nilalaman ng mga pamamaraang ito ay ang mga sumusunod.

Ang paraan ng gastos ay nakabatay sa prinsipyo na ang isang mamimili ay hindi magbabayad ng higit para sa isang ari-arian kaysa sa magagastos para bumili ng katulad na ari-arian na may pantay na kalidad. Samakatuwid, ang tinantyang halaga sa pamilihan ay ang kabuuan ng halaga ng isang kapirasong lupa at ang halaga ng pagtatayo ng katulad na pasilidad sa petsa ng pagtatasa. Ang diskarte na ito ay batay sa pag-unawa na ang mga kalahok sa merkado ay tumitimbang ng mga gastos laban sa mga gastos. Sa ilalim ng pamamaraang ito, ang halaga ng ari-arian ay nakukuha sa pamamagitan ng pagdaragdag ng imputed na halaga ng lupa sa kasalukuyang mga gastos sa pagtatayo ng replika o pagpapalit ng mga gusali at pagkatapos na ibawas ang pamumura at pagkaluma sa mga istruktura mula sa lahat ng dahilan. Ang paraan ng gastos ay lalong kapaki-pakinabang sa pagpapahalaga sa mga bagong gusali o ari-arian na bihirang dumating sa merkado.

Ang esensya ng paraan ng paghahambing ng mga benta ay upang matukoy ang presyo na babayaran ng isang mamimili para sa isang ari-arian ng katulad na utility. Kung walang ganoong real estate sa merkado, ang paraan ng paghahambing ng mga benta ay hindi inilalapat. Gamit ang paraang ito, ang appraiser ay nakakakuha ng repleksiyon ng halaga sa pamamagitan ng paghahambing ng ari-arian na sinusuri sa mga katulad na katangian, na tinatawag na "maihahambing na mga benta." Ang mga presyo ng pagbebenta ng real estate na pinaniniwalaan ng appraiser na pinakakahambing ay dapat na sumasalamin sa lawak kung saan maaaring bumagsak ang ipinapakitang halaga ng ari-arian na tinatasa.

Kinakalkula ng appraiser ang antas ng kahirapan o pagkakaiba sa pagitan ng ari-arian at maihahambing na mga benta sa pamamagitan ng pagsasaalang-alang sa iba't ibang elemento ng paghahambing: mga tuntunin sa pagpopondo; mga tuntunin ng pagbebenta; kondisyon sa merkado; tirahan; pisikal na katangian; pang-ekonomiyang katangian; paggamit; hindi wastong mga bahagi ng gastos; inilipat ang mga karapatan sa real estate; mga karapatan sa ari-arian sa real estate.

Ang presyo ng isang ari-arian ay tinutukoy ng benepisyo mula sa nabili na mga karapatan sa pagmamay-ari sa ari-arian. Ang partikular na kumikitang mga ari-arian ay maaaring ibenta kasama ng mga kasalukuyang pag-upa. Isinasaalang-alang ang pagkakaiba sa pagitan ng upa sa merkado at upa sa kontrata kapag ang pagtukoy ng halaga ay tinatawag na pagsasaayos ng pamagat. Ang panimulang punto ng pagsasaayos ay ang buong pagmamay-ari ay tinutukoy sa mga renta sa merkado at kasalukuyang magagamit na financing.

Ang mga kondisyon para sa pagpopondo ng isang transaksyon ay maaaring market o non-market. Ang pagnanais ng mga partido sa transaksyon na makuha ang pinakamataas na benepisyo ay nagbibigay ng iba't ibang uri ng mga kontrata:

1) financing ng transaksyon ng nagpapahiram, i.e. binabayaran ng nagbebenta ang interes sa utang na kinakailangan ng mamimili - ang may utang - upang makuha ang utang. Sa kasong ito, ang halaga ng interes ay ibabawas mula sa presyo ng pagbebenta;

2) financing ng transaksyon ng nagbebenta, i.e. Ang nagbebenta ay nagbibigay sa mamimili ng isang mortgage loan. Upang mag-adjust para sa mga naturang kundisyon, maaaring gamitin ang diskwento sa mga daloy ng salapi ng mortgage loan (patuloy na pagbabayad at pagbabayad ng lobo) sa mga rate ng interes sa merkado.

Ang pagsasaayos para sa mga tuntunin ng pagbebenta ay sumasalamin sa hindi karaniwang ugnayan sa pagitan ng nagbebenta at bumibili sa merkado. Ang pagbebenta ay maaaring mangyari sa isang presyong mas mababa sa presyo sa merkado kung ang nagbebenta ay apurahang kailangang ibenta ang ari-arian at kung mayroong ilang uri ng koneksyon sa pagitan ng mga partido sa transaksyon, at sa isang presyo na mas mataas sa presyo ng merkado kung ang bumibili ay apurahang kailangang bumili ang pag-aari.

Ang mga kondisyon ng merkado ay mga pagbabago sa mga kondisyon ng merkado ng pagbili at pagbebenta sa paglipas ng panahon. Ang estado ng merkado ay apektado ng inflation at deflation, mga pagbabago sa supply at demand, pagbubuwis, atbp. Ang halaga ng pagsasaayos ay tinutukoy mula sa isang pagsusuri ng mga benta ng mga katulad na ari-arian sa iba't ibang lokasyon, at samakatuwid ay pangunahing sumasalamin sa mga pagkakaiba sa mga halaga ng lupa para sa mga ari-arian na ito.

Kabilang sa mga pisikal na katangian ng isang ari-arian ang mga sukat, elemento ng istruktura, kalidad ng mga materyales, pagkasira, hitsura, mga kondisyon sa kapaligiran, atbp. Ang mga pagsasaayos para sa mga pisikal na katangian ay nangangailangan ng pagtalakay sa bawat punto ng pagkakaiba.

Ang mga pang-ekonomiyang katangian ng isang ari-arian ay kinabibilangan ng mga gastos, kalidad ng pamamahala, mga kondisyon at tuntunin sa pag-upa, halaga ng kita o kita, atbp. Nalalapat lang ang paghahambing na ito sa mga property na kumikita.

Kapag tinutukoy ang posibleng paggamit ng isang ari-arian pagkatapos nito ibenta, ang mga pagtatasa ay nakabatay sa mga lokal na regulasyon sa zoning. Imposibleng ihambing ang mga bagay sa real estate kung ang isa sa mga ito, pagkatapos ng pagbebenta, ay maaaring gamitin nang iba mula sa bagay na tinatasa, i.e. repurposed.

Ang mga walang laman na bahagi ng isang transaksyon ay ang mga hindi real estate na bahagi ng halaga. Kapag naghahambing, ang mga di-wastong bahagi ng halaga ay inihihiwalay sa property.

Ang capitalization ng kita ay ang pagbabago ng inaasahang kita sa hinaharap sa isang lump sum na kasalukuyang natatanggap, i.e. conversion ng kita sa kapital. Ang pangunahing prinsipyo ng paraan ng capitalization ng kita ay ang prinsipyo ng inaasahan, i.e. ang halaga sa pamilihan ay tinukoy bilang ang kasalukuyang umiiral na halaga ng mga karapatan sa inaasahang kita sa hinaharap.

Kasama sa capitalization ng kita ang pagkalkula ng kasalukuyang halaga ng mga benepisyong pinansyal sa hinaharap na matatanggap ng may-ari mula sa ari-arian. Ang mga benepisyo sa pananalapi ay binubuo ng isang stream ng umuulit na kita sa inaasahang buhay ng ari-arian at mga nalikom mula sa pagbebenta (o paglipat) ng pagmamay-ari ng ari-arian.

Sa real estate valuation, dalawang pangunahing pamamaraan ang ginagamit upang bawasan ang hinaharap na kita sa kanilang kasalukuyang halaga: gamit ang capitalization rate at ang discount rate. Ang rate ng capitalization ay inilalapat sa isang taon na kita. Kadalasan ito ang unang taon ng pagtataya. Ang gastos ay kinakalkula gamit ang formula:

K - kasalukuyang halaga,

Kt – kita sa pagtatapos ng taon t

n – rate ng diskwento (rate ng pagbabalik)

Retrospective valuation, valuation bilang isang petsa sa nakaraan

Ang retrospective valuation ay kinabibilangan ng appraiser na gumagawa ng isang valuation report sa isang petsa na naaayon sa nakaraang panahon. Ang mga kalkulasyon at impormasyon tungkol sa mga ibinigay na analogue, na tinutukoy ng appraiser kapag inihahanda ang ulat sa pagtatasa na ito, ay dapat tumugma sa petsa kung saan isinagawa ang ulat sa pagtatasa.

Kailangan para sa retrospective na pagsusuri

Ang pangangailangan para sa isang retrospective na pagtatasa ay maaaring lumitaw sa mga sumusunod na kaso:

• pagbubuwis sa real estate;
• pagbubuwis ng capital gains;
• pagbubuwis ng mana;
• pagbabayad ng kabayaran;
• pagsasaalang-alang ng mga claim sa pinsala sa korte;
• mga pagsusuri sa mga kasalukuyang pagtatasa.

Mga diskarte sa retrospective na pagtatasa

Mayroong dalawang paraan upang magsagawa ng retrospective assessment:

1) Magsagawa ng pagtatasa batay sa mga presyo ng pagbebenta ng mga katulad na bagay sa kasalukuyan sa petsa ng pagtatasa. Sa kasong ito, nakahanap ang appraiser ng mga mapagkakatiwalaang mapagkukunan ng mga alok para sa pagbebenta ng mga katulad na bagay na tumutugma sa object ng pagtatasa sa lahat ng mga parameter ng pagpepresyo na may bisa sa petsa ng retrospective na pagtatasa. Bilang isang mapagkukunan, ang mga appraiser ng aming kumpanya ay gumagamit ng iba't ibang mga archive, pati na rin ang aming sariling database ng mga alok para sa pagbebenta ng real estate, na naipon sa panahon ng aming trabaho.

2) Ang isang alternatibo sa paghahanap at paghahambing ng mga nakaraang presyo ay ang tinatawag na index method. Ipinapalagay ng pamamaraang ito na ang halaga ng isang bagay ay unang tinutukoy sa kasalukuyang petsa gamit ang mga kasalukuyang presyo, at pagkatapos, gamit ang mga indeks ng pagbabago ng presyo, ang halaga ay kinakalkula sa isang petsa sa nakaraan (retro na halaga).

Ang aming diskarte sa pagsasagawa ng retrospective assessment

Ang VALMARKET ay may sapat na karanasan upang maghanda ng opinyon ng propesyonal na eksperto sa retrieval value ng appraisal object sa petsa na kailangan mo. Ang mga espesyalista ng aming kumpanya ay magsasagawa ng isang malinaw na pagsusuri upang matukoy ang posibilidad ng pagsasagawa ng trabaho sa pagtatasa, gagawa ng konklusyon tungkol sa pagiging posible o kawalan ng kakayahan ng pagtatasa ng mga bagay sa bawat partikular na kaso nang paisa-isa, at matukoy din ang patas na halaga sa pamilihan ng iyong mga bagay, at gumuhit ng isang pagtatasa ulat na nakakatugon sa lahat ng mga kinakailangan ng batas ng Republika ng Moldova.

Mga dokumentong kinakailangan para sa isang independiyenteng retrospective na pagtatasa

Upang maghanda ng retrospective assessment report, ang minimum na kinakailangang pakete ng mga dokumento ay:

• isang kumpletong hanay ng mga dokumento ng pamagat para sa object ng retrospective assessment;
• impormasyong nagpapatunay sa mga karapatan sa bagay sa pagpapahalaga sa petsa ng retrospective na pagtatasa.

Oras at gastos ng retrospective na pagtatasa

Ang halaga ng isang ulat ng retrospective na pagtatasa ay palaging bahagyang mas mataas kaysa sa mga presyong itinakda para sa pagtatasa sa kasalukuyang petsa. Pangunahing ito ay dahil sa pagiging kumplikado at mga limitasyon ng paghahanap ng impormasyong kinakailangan para sa pagsasagawa ng gawaing pagtatasa. Ngunit makatitiyak kang palaging iaalok sa iyo ng VALMARKET ang pinakamahusay na presyo para sa mga serbisyo sa pagtatasa at kumpletuhin ang trabaho sa pinakamaikling makatwirang oras.