Geriye dönük değerlendirme nedir? Kariyer seçiminin geriye dönük değerlendirilmesi

Bu durumlarda, her bir taraf sıklıkla kendi değerleme uzmanını tutar ve bu uzmanın daha sonra değerlendirme raporunu mahkemede savunması gerekir. Kural olarak, eşlerin ortak mülkiyette (hisse tahsisi olmaksızın) bir dairesi vardır.

Daire ortak mülkiyette ise, yasal işlemler sırasında mahkeme için dairedeki hissenin değerlendirilmesi gerekecektir.

Uygulamada, bir apartman dairesindeki hissenin mahkeme için değerlendirilmesi çoğunlukla başka bir mal sahibinden hisse satın alırken, mirası kaydederken, açık piyasada hisse satarken veya mülkü bölerken gereklidir.

Ayrıca konut takası sırasında çocuğun apartmandaki payının değerinin düşürülmesi mümkün olmadığından çoğu zaman dairede kayıtlı çocuğun payının değerlendirilmesi gerekmektedir.

Geriye dönük gayrimenkul değerlemesi

Bunun tek nedeni var: Değerleme uzmanlarının beceriksizliği.

Raporlarının olumsuz bir incelemeye tabi tutulması korkusu, değerleme uzmanlarını, sahtekarlıkla veya sahtekarlıkla, müşterileri bir SRO aracılığıyla rapor hazırlamaktan caydırmaya zorluyor.

Ancak incelemeyi ihmal etmek her zaman mümkün değildir ve bu nedenle müşterilerin değerleme uzmanlarının tavsiyelerine çok dikkatli davranması önemlidir.

Birincisi değerlendirmenin yasallığını, normlara ve kurallara uygunluğunu kontrol eder.

İkincisi hesaplamaları doğrular. Bu mülkün kadastro değerinin revize edilmesi için mahkemeye veya komisyona gayrimenkul değerlendirme raporu sunulmasının ön şartı olan raporun SRO'da incelenmesi ikinci seçenektir.

Değerleme hizmetlerinin maliyeti

Herhangi bir mülkün değerlemesi, değerinin parasal olarak belirlenmesi işlemidir. Değerlendirmenin amacı gayrimenkul, işletme, şirket, kredi kurumu, maddi ve maddi olmayan varlık türleri olabilir.

Buna göre değerleme uzmanının faaliyeti, değerlemesi yapılan nesnelerin pazarını veya diğer değerini belirlemekle ilgilidir.

Gayrimenkul piyasası geliştikçe değerleme şirketlerinin hizmetlerine olan talep artmaktadır. Değerleme hizmetleri tüketicisi için bir değerleme şirketi seçerken ana kriterlerden biri hala şirketin tarife politikasıdır. Değerleme hizmetleri pazarında fiyatlandırma süreci nasıl gerçekleşiyor, değerlemesi yapılan nesnenin piyasa değerinin belirlenmesine yönelik bir dizi çalışma için ödenmesi gereken tutarı hangi bileşenler oluşturuyor?

Değerleme uzmanının çalışmasının maliyeti hem mülke, hem değerlemenin amacına hem de zamanlamaya bağlıdır. Gayrimenkul piyasası geliştikçe değerleme şirketlerinin hizmetlerine olan talep artmaktadır.

Anlaşmazlık Amaçlı Yaygın Raporlama Hataları

Yeni yıldan itibaren sermaye inşaat projelerinin vergisi de kadastro değerinden hesaplanacağı için konunun önemi daha da artacak. Evgenia Panfilova. NP SRO "SVOD" Uzman Konseyi Başkan Yardımcısı, kadastro değerini sorgulayan raporlarda bulunan tipik hataları analiz ediyor. Standartların zorlanma amacıyla değerlendirilmesi, bilindiği gibi, geriye dönük bir tarihte yapılmakta olup, bu önemsiz bir görevdir ve arazi piyasasının az gelişmişliği ve sınırlılığı gibi genel sorunla birlikte, değerleme uzmanları bu tür zorluklarla karşı karşıya kalmaktadır. şöyle: Bu durumda, tek bir bilgi kaynağında durmamanız, bilgi toplama kapsamını genişletmeye çalışmanız önerilir, Rosreestr veritabanlarını kullanmak, imar yerleşimleri için kentsel planlama standartlarını analiz etmek vb. mümkündür.

Değerlendirme için bir görev ayarlama

Bir mülkün tanımlanması, onun müşteri tarafından sağlanan bilgilere dayanarak derlenmesi gereken kesin yasal tanımını temsil eder. Gerekli bilgiler, yerel ve eyalet mevzuatına uygun olarak arazi araştırması verilerinin devlet sicilinden elde edilebilir. Düzgün bir yasal tanımlama, arazi parsellerinin sınırlarının tanımlanmasından, devlet araştırma sisteminden ve parsel ve blokların tanımlanması ve haritalandırılması prosedürlerinden oluşan arazi parsellerinin araştırılması ve tanımlanmasına ilişkin spesifik bölgesel sistemi dikkate almalıdır.

Değerlendirilecek mülkiyet haklarının belirlenmesi.

Piyasa değerini belirlemek için geriye dönük bir tarihte analog arama sorunu ve bunu çözmenin yollarından biri

Geriye dönük bir tarih için analog bulma sorununun herhangi bir bölgede başarıyla çözülebileceği sonucuna varılmıştır. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Sermaye Danışmanlığı", değerleme Departmanı başkanı 2 LLC "Sermaye Danışmanlığı", değerleme Dairesi başkan yardımcısı Özet Makale, gerekli olan gayrimenkulün kadastro değerine itiraz etme olasılığını tartışıyor analogları geriye dönük tarihte kullanmak.

Olası bilgi kaynaklarını tanımladık ve bunların kullanım olasılığını analiz ettik. Geriye dönük tarihte eşdeğer bulma sorununun başarıyla çözülebileceği sonucuna varılmıştır.

Hangi vergiler ödenirken geriye dönük değerlendirme uygulanır? Vergi komitesinin bunu kabul etmesi zorunlu mudur?

Mülkiyeti bir yıldan az ise, gayrimenkul satışına ilişkin vergi ödenirken geriye dönük değerlendirme kullanılır. Bu durumda alış fiyatı ile satış fiyatı arasındaki farktan elde edilen gelir üzerinden vergi (%10) hesaplanır. Ancak satın alma bedeli yoksa, satın alma sırasında mülkün değerinin belirlenmesi gerekir. Kural olarak, birçok mülk sahibi konut satın alırken bunu yapmaz çünkü mülkün hemen satılması gibi bir amaç yoktur. Bu durumda değerlendirme yapılır, buna geriye dönük denir. Bir sonraki yılın 31 Mart tarihine kadar vergi makamlarına sunulmalıdır. Yani daire 2015 yılında satılmışsa, vergi ödeme formunun en geç 31 Mart 2016 tarihine kadar, vergi ödemesinin ise en geç 10 Nisan 2016 tarihine kadar ibraz edilmesi gerekmektedir. Bu nedenle, zamanında bir değerlendirme sunarsanız vergi komitesinin bunu kabul etmesi gerekir.

Inna Pchelyanskaya

AZhK JSC tarafından açıklandığı gibi, kurulu elektrik ölçüm cihazları, elektrik enerjisi endüstrisindeki düzenleyici teknik belgelerin gerekliliklerine uygundur. Dl...

Hayır böyle bir fayda yok. Başkentin bölgelerinden birinin istihdam ve sosyal programlar dairesinde açıklandığı gibi, eğer bir vatandaş kamu hizmetleri için ödeme yaparken mali zorluklar yaşarsa...

Evet, öyle. Devlet Teşebbüsü “Almatı Su Holding”de açıklandığı gibi, bu borçlularla mücadeleye yönelik yasal bir önlemdir: temerrüde düşene önceden bir bildirimde bulunulur…

Adalet Bakanlığı'nın bilgi hizmetinde açıklandığı gibi (tel. 258-00-58), Almatı'da kayıt yaparken (daha doğrusu ikamet yerinde kayıt) kısıtlamalar vardır: her biri için…

Yasaya uygun olarak, özel mülkiyet veya arazi kullanımı hakkıyla ilgili bir devlet kanununun elinizde olması gerekir. Bu belge...

Sayfa
7

Zaman açısından bakıldığında gayrimenkul değerlemesi güncel, geriye dönük ve ileriye dönük olabilir. Geriye dönük değerleme, geçmişteki belirli bir tarihteki değerin tahminidir. Uzun vadeli bir değerlendirme, işletmelerin inşaatı için planlanan sürenin sonuna kadar değerinin bir tahminidir.

Gayrimenkulün değerini belirlemenin üç yöntemi vardır:

1) pahalı;

2) satış karşılaştırmaları;

3) gelirin kapitalizasyonu.

Her üç yöntem de birçok tahmin problemine uygulanabilir, ancak belirli bir ödevde biri daha önemli olabilir. Maliyet yöntemi, fiziksel aşınma ve yıpranma, işlevsel eskime ve tahmin edilmesi zor dış eskime nedeniyle önemli birikmiş yıpranmaya sahip eski binalara sahip mülklerin değerlemesinde uygulanabilir. Satış karşılaştırma yöntemi, çok özel gayrimenkul türleri için uygulanamaz çünkü karşılaştırmaya yönelik bilgi mevcut olmayabilir. Gelir kapitalizasyonu yöntemi, borcun sahibi tarafından kullanılan kısımlarını değerlemek için nadiren kullanılır, ancak piyasa teyitleriyle de kullanılabilir. Gelirin kapitalizasyonu, mülk sahiplerinin yatırımcılardan daha yüksek teklif verdiği ticari veya sınai mülkiyet piyasasında güvenilmez olabilir. Bu yöntemlerin içeriği aşağıdaki gibidir.

Maliyet yöntemi, alıcının bir mülk için, aynı kalitedeki benzer bir mülkü satın almanın maliyetinden daha fazlasını ödemeyeceği ilkesine dayanmaktadır. Dolayısıyla tahmini piyasa değeri, bir arsanın maliyeti ile değerleme tarihi itibarıyla benzer bir tesisin inşaat maliyetinin toplamıdır. Bu yaklaşım, piyasa katılımcılarının maliyetleri maliyetlere karşı tarttıkları anlayışına dayanmaktadır. Bu yönteme göre, mülkün değeri, arazinin emsal değerinin, binaların bir kopyasının veya değiştirilmesinin mevcut maliyetlerine eklenmesi ve tüm nedenlerden yapılardaki yıpranma ve eskimelerin çıkarılmasıyla elde edilir. Maliyet yöntemi özellikle yeni binaların veya pazara nadiren gelen mülklerin değerlemesinde kullanışlıdır.

Satış karşılaştırma yönteminin özü, bir alıcının benzer faydaya sahip bir mülk için ödeyeceği fiyatı belirlemektir. Piyasada böyle bir gayrimenkulün bulunmaması halinde satış karşılaştırma yöntemi uygulanmaz. Bu yöntemi kullanarak değerleme uzmanı, değerlemesi yapılan mülkü "karşılaştırılabilir satışlar" adı verilen benzer mülklerle karşılaştırarak bir değer yansıması elde eder. Değerleme uzmanının en karşılaştırılabilir olduğuna inandığı gayrimenkul satış fiyatları, değerlemesi yapılan mülkün yansıtılan değerinin ne ölçüde düşebileceğini yansıtmalıdır.

Değerleme uzmanı, çeşitli karşılaştırma unsurlarını dikkate alarak mülk ile karşılaştırılabilir satışlar arasındaki zorluk veya farkın derecesini hesaplar: finansman koşulları; satış şartları; piyasa koşulları; konaklama; fiziksel özellikler; ekonomik özellikler; kullanım; geçersiz maliyet bileşenleri; gayrimenkule devredilen haklar; gayrimenkul mülkiyet hakları.

Bir mülkün fiyatı, satılan mülkiyet haklarından elde edilecek faydaya göre belirlenir. Özellikle karlı mülkler mevcut kiralamalarla birlikte satılabilir. Değer belirlenirken piyasa kirası ile sözleşme kirası arasındaki farkın dikkate alınmasına tapu düzeltmesi denir. Ayarlamanın başlangıç ​​noktası, tam mülkiyetin piyasa kiraları ve mevcut finansman üzerinden belirlenmesidir.

Bir işlemin finansmanına ilişkin koşullar piyasa veya piyasa dışı olabilir. İşlemin taraflarının azami faydayı elde etme arzusu, farklı sözleşme türlerinin ortaya çıkmasına neden olur:

1) işlemin borç veren tarafından finanse edilmesi, yani. Satıcı, alıcının (borçlunun) krediyi almak için ihtiyaç duyduğu kredinin faizini öder. Bu durumda faiz tutarı satış fiyatından düşülür;

2) işlemin satıcı tarafından finanse edilmesi, yani. Satıcı, alıcıya ipotek kredisi sağlar. Bu tür koşullara uyum sağlamak için, ipotekli kredinin nakit akışlarının (sabit ödemeler ve balon ödemeler) piyasa faiz oranları üzerinden iskonto edilmesi kullanılabilir.

Satış koşullarındaki düzeltme, pazarda satıcı ve alıcı arasındaki tipik olmayan ilişkiyi yansıtıyor. Satış, satıcının mülkü acilen satması gerekiyorsa ve işlemin tarafları arasında bir tür bağlantı varsa piyasa fiyatının altında bir fiyattan, alıcının acilen mülkü satın alması gerekiyorsa piyasa fiyatının üzerinde bir fiyattan gerçekleşebilir. özellikler.

Piyasa koşulları, zaman içinde alım ve satıma ilişkin piyasa koşullarındaki değişikliklerdir. Piyasanın durumu enflasyon ve deflasyondan, arz ve talepteki değişikliklerden, vergilendirmeden vb. etkilenir. Düzeltme miktarı, farklı yerlerdeki benzer mülklerin satışlarının analiziyle belirlenir ve bu nedenle öncelikle bu mülkler için arazi değerlerindeki farklılıkları yansıtır.

Bir mülkün fiziksel özellikleri arasında boyutlar, yapısal unsurlar, malzeme kalitesi, aşınma ve yıpranma, görünüm, çevre koşulları vb. yer alır. Fiziksel özelliklere yönelik ayarlamalar, her bir farklılık noktasının tartışılmasını gerektirir.

Bir mülkün ekonomik özellikleri arasında maliyetler, yönetim kalitesi, kiralama koşulları ve şartları, gelir veya kâr miktarı vb. yer alır. Bu karşılaştırma yalnızca gelir getirici mülkler için geçerlidir.

Bir mülkün satış sonrası olası kullanımı belirlenirken değerlendirmeler yerel imar mevzuatına göre yapılır. Eğer bunlardan biri satış sonrasında değerlendirilen nesneden farklı bir şekilde kullanılabiliyorsa, gayrimenkul nesnelerini karşılaştırmak imkansızdır; yeniden tasarlandı.

Bir işlemin geçersiz bileşenleri, gayrimenkul dışı değer bileşenleridir. Karşılaştırma sırasında geçersiz değer bileşenleri mülkten ayrılır.

Gelirin kapitalizasyonu, gelecekteki beklenen gelirin halihazırda alınan toplu meblağa dönüştürülmesidir; gelirin sermayeye dönüştürülmesi. Gelir kapitalizasyonu yönteminin temel ilkesi beklenti ilkesidir, yani. piyasa değeri, gelecekteki beklenen gelire ilişkin hakların mevcut değeri olarak tanımlanır.

Gelirin aktifleştirilmesi, sahibinin mülkten alabileceği gelecekteki mali faydaların bugünkü değerinin hesaplanmasını içerir. Mali faydalar, mülkün beklenen ömrü boyunca tekrar eden bir gelir akışından ve mülkün mülkiyetinin satışından (veya devredilmesinden) elde edilen gelirlerden oluşur.

Gayrimenkul değerlemesinde gelecekteki gelirleri bugünkü değerine indirmek için iki ana prosedür kullanılır: kapitalizasyon oranı ve iskonto oranı. Kapitalizasyon oranı bir yıllık kazançlara uygulanır. Bu genellikle ilk tahmin yılıdır. Maliyet aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanır:

K – mevcut değer,

Kt – t yılı sonuna kadar gelir

n – iskonto oranı (getiri oranı)

Geriye dönük değerleme, geçmişteki bir tarih itibarıyla değerleme

Geriye dönük değerleme, değerleme uzmanının geçmiş döneme karşılık gelen bir tarih itibarıyla değerleme raporu hazırlamasını içermektedir. Değerleme uzmanının bu değerleme raporunu hazırlarken atıfta bulunduğu, verilen analoglara ilişkin hesaplamalar ve bilgiler, değerleme raporunun yapıldığı tarihe uygun olmalıdır.

Geriye dönük değerlendirme ihtiyacı

Aşağıdaki durumlarda geriye dönük değerlendirmeye ihtiyaç duyulabilir:

• emlak vergilendirmesi;
• sermaye kazançlarının vergilendirilmesi;
• mirasın vergilendirilmesi;
• tazminat ödenmesi;
• mahkemede tazminat taleplerinin değerlendirilmesi;
• Mevcut değerlendirmelerin gözden geçirilmesi.

Geriye dönük değerlendirmeye yönelik yaklaşımlar

Geriye dönük değerlendirme yapmanın iki yolu vardır:

1) Benzer nesnelerin değerlendirme tarihinde geçerli olan satış fiyatlarına dayalı bir değerlendirme yapın. Bu durumda değerleme uzmanı, geriye dönük değerlendirme tarihinde yürürlükte olan tüm fiyatlandırma parametrelerinde değerlendirme nesnesine karşılık gelen benzer nesnelerin satışına yönelik güvenilir teklif kaynakları bulur. Kaynak olarak, şirketimizin değerleme uzmanları, çeşitli arşivlerin yanı sıra, çalışmalarımız boyunca biriken gayrimenkul satışı tekliflerinden oluşan kendi veri tabanımızı kullanıyor.

2) Geçmiş fiyatları aramanın ve karşılaştırmanın bir alternatifi de endeks yöntemidir. Bu yöntemde, bir nesnenin değerinin öncelikle güncel fiyatlar kullanılarak güncel tarihte belirlendiği, daha sonra fiyat değişim endeksleri kullanılarak değerin geçmiş bir tarihe (retro değer) göre hesaplandığı varsayılmaktadır.

Geriye dönük değerlendirme yapma yaklaşımımız

VALMARKET, değerleme nesnesinin talep ettiğiniz tarih itibariyle geri kazanılabilir değeri hakkında profesyonel bir uzman görüşü hazırlamak için yeterli deneyime sahiptir. Şirketimizin uzmanları, değerlendirme çalışması yapma olasılığını belirlemek için hızlı bir analiz yapacak, her özel durumda ayrı ayrı nesnelerin değerlendirilmesinin yapılabilirliği veya uygunsuzluğu hakkında bir sonuca varacak ve ayrıca nesnelerinizin adil piyasa değerini belirleyecek ve bir değerlendirme hazırlayacaktır. Moldova Cumhuriyeti mevzuatının tüm gerekliliklerini karşılayan rapor.

Bağımsız geriye dönük değerlendirme için gerekli belgeler

Geriye dönük bir değerlendirme raporu hazırlamak için gerekli minimum belge paketi şu şekilde olacaktır:

• geriye dönük değerlendirmenin konusu için eksiksiz bir tapu belgeleri seti;
• geriye dönük değerleme tarihi itibariyle değerleme konusuna ilişkin hakları teyit eden bilgi.

Geriye dönük değerlendirmenin zamanlaması ve maliyeti

Geriye dönük değerleme raporunun maliyeti, her zaman geçerli tarihte değerleme için belirlenen fiyatlardan biraz daha yüksektir. Bunun temel nedeni, değerlendirme çalışmasını yürütmek için gerekli bilgileri aramanın karmaşıklığı ve sınırlamalarıdır. Ancak VALMARKET'in ekspertiz hizmetlerinde her zaman size en iyi fiyatı sunacağından ve işi makul olan en kısa sürede tamamlayacağından emin olabilirsiniz.