Yaş etkilidir. Etkin yaş teriminin belirtildiği sayfalara bakın Ekipmanın etkin yaşı

Uygun maliyetli yaklaşım- bu, birikmiş aşınma ve yıpranmayı hesaba katarak, değerlendirme nesnesinin onarılması veya değiştirilmesi için gerekli maliyetlerin belirlenmesine dayanan bir dizi değerlendirme yöntemidir. Alıcının bitmiş bir nesne için benzer faydaya sahip bir nesnenin yaratılmasından daha fazla ödeme yapmayacağı varsayımına dayanmaktadır.

Maliyet yaklaşımını uygulamak için gerekli bilgiler:

Ücret düzeyi;

Genel giderlerin miktarı;

Ekipman maliyetleri;

Belirli bir bölgedeki inşaatçılar için kar oranları;

İnşaat malzemelerinin piyasa fiyatları.

Maliyet yaklaşımının avantajları:

1. Yeni nesneleri değerlendirirken maliyet yaklaşımı en güvenilir yöntemdir.

2. Bu yaklaşım aşağıdaki durumlarda uygundur veya tek mümkün olanıdır:

§yeni inşaat maliyetinin teknik ve ekonomik analizi;

§mevcut tesisin güncellenmesi ihtiyacının gerekçesi;

§özel amaçlı binaların değerlendirilmesi;

§piyasanın “pasif” sektörlerindeki nesneleri değerlendirirken;

Arazi kullanım verimliliğinin analizi;

§nesne sigortası sorunlarının çözülmesi;

§vergi sorunlarının çözülmesi;

§Diğer yöntemlerle elde edilen bir mülkün değerleri üzerinde anlaşmaya varıldığında.

Maliyet yaklaşımının dezavantajları:

1. Maliyetler her zaman piyasa değerine eşit değildir.

2. Daha doğru değerlendirme sonucuna ulaşma çabaları, işçilik maliyetlerinde hızlı bir artışı da beraberinde getiriyor.

3. Değerlemesi yapılan mülkün satın alma maliyetleri ile tam olarak aynı mülkün yeni inşaat maliyetleri arasındaki fark, çünkü Değerleme işlemi sırasında inşaat maliyetinden birikmiş amortisman düşülmektedir.

4. Eski binaların yeniden üretim maliyetinin hesaplanmasının sorunlu doğası.

5. Eski binaların ve yapıların birikmiş aşınma ve yıpranma miktarını belirlemenin zorluğu.

6. Arsanın binalardan ayrı değerlendirilmesi.

7. Rusya'daki arsaların değerlendirilmesinin sorunlu doğası.

Maliyet yaklaşımının aşamaları(şekle bakın):

En etkin kullanım (Sz) dikkate alınarak bir arsa maliyetinin hesaplanması.

Değiştirme maliyetinin veya değiştirme maliyetinin hesaplanması (Svs veya Szam).

Birikmiş amortismanın hesaplanması (her türlü) (Cizn):

Birikmiş amortisman dikkate alınarak bir nesnenin maliyetinin hesaplanması: Son = Свс-Сызн.

Gayrimenkulün nihai maliyetinin belirlenmesi: Sit= Sz+Son.

Pirinç. Maliyet yaklaşımını kullanarak gayrimenkulün değerini değerlendirme prosedürü

Maliyet hesaplama yöntemleri. Yatırımcı ve yüklenici için alternatif olarak tahminler (hesaplamalar) hazırlanırken aşağıdaki maliyet hesaplama yöntemleri kullanılabilir:

becerikli;

kaynak indeksi;

temel indeks;

temel tazminat;

önceden inşa edilmiş veya tasarlanmış analog tesislerin maliyetine ilişkin bir veri bankasına dayanmaktadır.

Kaynak yöntemi - Mevcut (tahmini) fiyatlarda ve kaynak tarifelerinde (maliyet unsurları) hesaplama, malzeme, ürün, yapı (iş sürecinde kullanılan yardımcı olanlar dahil) ihtiyacının yanı sıra bunların mesafeleri ve yöntemlerine ilişkin verilere dayanarak gerçekleştirilir. şantiyeye teslimat, teknolojik amaçlı enerji tüketimi, inşaat makinelerinin çalışma süresi ve bileşimi, işçilerin işçilik maliyetleri.

3 A. Bir mülkün aşınma ve yıpranmasını belirlemek

Amortisman, bir mülkün kullanışlılığının azalması, potansiyel bir yatırımcı açısından tüketici çekiciliği ile karakterize edilir ve çeşitli faktörlerin etkisi altında zaman içinde değerde bir azalma (amortisman) ile ifade edilir. Amortisman (I) genellikle yüzde olarak ölçülür ve amortismanın parasal ifadesi amortismandır (O).

Bir mülkün yıpranmasına neden olan nedenlere bağlı olarak aşağıdaki aşınma ve yıpranma türleri ayırt edilir: fiziksel, işlevsel ve dış.

Fiziksel aşınma ve yıpranma - doğal fiziksel yaşlanma ve dış olumsuz faktörlerin etkisi sonucu bir nesnenin performansındaki azalmayla ilişkili aşınma;

Fonksiyonel aşınma - bu tür nesneler için modern gereksinimlere uyulmamasından kaynaklanan aşınma;

Dış aşınma - dış ekonomik faktörlerdeki değişikliklerin bir sonucu olarak aşınma.

Fiziksel ve fonksiyonel aşınma ve yıpranma, çıkarılabilir ve onarılamaz olarak ikiye ayrılır.

Çıkarılabilir aşınma - ortadan kaldırılması fiziksel olarak mümkün ve ekonomik olarak mümkün olan aşınmadır; bir veya daha fazla aşınma türünü ortadan kaldırmak için yapılan maliyetler, nesnenin bir bütün olarak değerindeki artışa katkıda bulunur.

Olası tüm aşınma ve yıpranma türlerinin tanımlanması, bir mülkün toplam birikmiş aşınma ve yıpranmasını ifade eder. Kümülatif birikmiş aşınma, nesnenin ömrünün bir fonksiyonudur. Bu göstergeyi karakterize eden temel değerlendirme kavramlarını ele alalım.

Binanın fiziksel ömrü (PL) - binanın taşıyıcı yapı elemanlarının durumunun belirli kriterleri (yapısal güvenilirlik, fiziksel dayanıklılık vb.) karşıladığı binanın çalışma süresi. Nesnenin yıkılması ile fiziki ömrü sona erer.

Kronolojik yaş (CA) - Tesisin işletmeye alındığı tarihten değerlendirme tarihine kadar geçen süre.

Ekonomik Ömür (EJ) nesnenin gelir sağladığı çalışma süresine göre belirlenir. Bu dönemde yapılan iyileştirmeler mülkün değerine katkı sağlar. Bir nesnenin ekonomik ömrü, nesnenin işletilmesi, emlak piyasasının belirli bir bölümündeki karşılaştırılabilir nesneler için karşılık gelen oranın gösterdiği geliri sağlayamadığı zaman sona erer.

Etkin yaş (EA) binanın teknik durumu ve değerlendirilen nesnenin değerini etkileyen değerleme tarihinde geçerli olan ekonomik faktörler dikkate alınarak binanın kronolojik yaşı esas alınarak hesaplanır.

Kalan Ekonomik Ömür (REL) bina - değerlendirme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süre (Şekil 3.4).

Değerleme uygulamasındaki amortisman, muhasebede kullanılan benzer bir terimden (amortisman) anlam bakımından ayrılmalıdır. Tahmini amortisman, değerlendirilen bir nesnenin belirli bir tarihteki mevcut değerini hesaplamanıza olanak tanıyan ana parametrelerden biridir.

Pirinç. Bir binanın yaşam süreleri ve onları karakterize eden göstergeler

Fiziksel bozulma - doğal ve iklimsel faktörlerin yanı sıra insan faaliyetinin etkisi altında inşaat sırasında orijinal olarak ortaya konulan nesnenin teknik ve operasyonel niteliklerinin kademeli olarak kaybedilmesi.

Binaların ve yapıların fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirlemek için bilinen dört yöntem vardır:

standart (konut binaları için);

maliyet;

·ömür boyu yöntem;

·uzman.

Normatif yöntem Fiziksel aşınma ve yıpranmanın hesaplanması, sektörler arası veya departman düzeyinde çeşitli düzenleyici talimatların kullanılmasını içerir.

Öz maliyet yöntemi Fiziksel aşınma ve yıpranmanın belirlenmesi, yapı elemanlarının yeniden yaratılmasının maliyetlerinin belirlenmesidir.

Binaların fiziksel bozulmalarının tespiti ömür boyu yöntem . Fiziksel aşınma ve yıpranma, efektif yaş ve ekonomik ömür göstergeleri belirli bir orandadır ve bu formülle ifade edilebilir:

Giyerim;

EV – etkin yaş;

VF – fiziksel yaşamın tipik dönemi;

RSF – fiziksel yaşamın kalan süresi.

Fonksiyonel aşınma. Fonksiyonel aşınma belirtileri değerlendirilen binada - mevcut veya amaçlanan kullanıma uygun olarak yapının normal çalışması için gerekli çeşitli ekipmanlar da dahil olmak üzere alan planlamasının ve/veya yapıcı çözümün modern standartlara uygun olmaması.

Çıkarılabilir fonksiyonel aşınma mülkün daha verimli çalışmasına katkıda bulunan gerekli yeniden yapılanma maliyetleriyle belirlenir.

Fonksiyonel aşınmanın nedenleri:

· elementlerin eklenmesini gerektiren dezavantajlar;

· elemanların değiştirilmesini veya modernizasyonunu gerektiren eksiklikler;

·süper iyileştirmeler.

Kurtarılamaz fonksiyonel aşınma Binaların modası geçmiş tasarım özelliklerinin modern inşaat standartlarına göre değerlendirilmesinden kaynaklanmaktadır. Onarılamaz işlevsel aşınma ve yıpranmanın bir işareti, bu eksikliklerin giderilmesine yönelik harcamaların ekonomik uygunsuzluğudur. Onarılamaz fonksiyonel aşınma ve yıpranmanın maliyeti iki şekilde belirlenebilir:

1) kira zararlarının aktifleştirilmesi;

2) Binayı uygun düzende tutmak için gerekli olan fazla işletme maliyetlerinin aktifleştirilmesi.

Dış (ekonomik) aşınma ve yıpranma - değerlendirme konusu ile ilgili olarak dış çevrenin olumsuz etkisi nedeniyle bir nesnenin amortismanı: piyasa durumu, belirli bir gayrimenkul kullanımına uygulanan irtifak hakları, çevredeki altyapıdaki değişiklikler ve vergilendirme alanındaki mevzuat kararları, vesaire. Çoğu durumda gayrimenkulün dış aşınması ve yıpranması, konumun değişmemesi nedeniyle onarılamaz, ancak bazı durumlarda çevredeki pazar ortamındaki olumlu bir değişiklik nedeniyle "kendini ortadan kaldırabilir".

Dış aşınmayı değerlendirmek için aşağıdaki yöntemler kullanılabilir:

kira kayıplarının aktifleştirilmesi;

Karşılaştırmalı satışlar (eşleştirilmiş satışlar);

ekonomik ömür.

k ve, fiziksel = (0,208 – 0,003.B).T 0,7;

burada T makinenin kronolojik yaşıdır.

Bu yöntemde fiziksel aşınma ve yıpranma katsayısı, kullanılmış ve yeni makinelerin fiyatları esas alınarak elde edilir, yani makinelerin fiziksel aşınma derecesine ikincil piyasanın tepkisini yansıtır.

Etkin yaş yöntemi

Aşınmayı değerlendirmek için ekipmanın etkin yaş Teff kavramı tanıtıldı. Kronolojik yaş T, makinenin yaratılmasından bu yana geçen yıl sayısı ise, o zaman etkin yaş Teff, makinenin fiziksel durumuna karşılık gelen yaştır ve T dönemi için makinenin gerçek çalışma süresini yansıtır ve çalışma koşullarını dikkate alarak.

Değerlendirilen nesnenin etkin yaşını bilmek, onun aşınma ve yıpranmasını daha makul şekilde değerlendirmemize olanak tanır.

Makinenin etkin yaşı Teff biliniyorsa, fiziksel aşınma katsayısı aşağıdaki formülle belirlenir:

k ve fiziksel = T eff / T n

burada Tn makinenin standart servis ömrüdür.

Genellikle, Tef'i belirlemek için bir uzman, değerlendirilen nesnenin Toast'ının hizmetten çıkarılmadan ve iptal edilmeden önce kalan hizmet ömrünü değerlendirir. Bu durumda:

T ef = T n – Tost. Kalan sürenin belirlenmesinde, değerleme uzmanının, değerlendirme anından hizmet ömrünün sonuna kadar makinenin nasıl çalıştırılacağını (vardiya, yük, çalışma koşulları vb.) bildiği varsayılmaktadır.

Değişken yüklerle çalışmak makineler için tipiktir. Bazıları (genellikle özel olanlar veya seri üretimde kullanılanlar), periyodik bir düzende düzenli çalışma ile karakterize edilir. Ancak genel amaçlı makinelerde çalışma modu çok sayıda faktörün birleşik etkisi altında oluşur. Bir değerleme uzmanının, makinenin çalışması sırasında çalışma modundaki değişiklik modellerini yeterince doğru bir şekilde belirlemesi neredeyse imkansızdır. Bu nedenle, yalnızca öngörülebilir süre boyunca makinenin çalışma sırasındaki yüklenmesini dolaylı olarak karakterize eden bilgilerle yetinebilir.

Yöntem, Teff'i bulmanın başka yollarının da mümkün olduğunu varsayıyor. Örneğin, Teff'i belirlemek için, makinenin çalışma koşullarını yansıtan bir dizi katsayıyı kullanarak bir makinenin kronolojik yaşı T'yi ayarlama yöntemini kullanabilirsiniz. Bunu yapmak için değerlendirilen nesnenin üretim niteliği, vardiyaları ve çalışma koşulları gibi göstergeleri kullanabilirsiniz. Kullanım ömrü (hizmet ömrü) belirlenirken, makinenin çok spesifik bir şekilde kullanıldığı varsayılmıştır. Makinenin farklı koşullar altında çalıştırıldığı biliniyorsa, etkin yaşı belirlemek için kronolojik yaşını değişen koşullara göre ayarlamak oldukça haklıdır:

T eff = T K cm K xp K ur,

burada K cm, ekipmanın kullanım ömrünün belirlendiği şekilde, makinenin ortalama fiili kaymasının nominal kayma oranına eşit olan kayma katsayısıdır. Örneğin makine mühendisliği için bu değer yaklaşık 1,7-1,8'dir. Khp, makinenin gerçekte çalıştığı üretim niteliğinin (tipinin) katsayısıdır (ekipmanın tam yüklü olduğu seri üretim için 0,9–1; seri üretim için 0,67–0,77; 0,5–0 ,65 - için tek üretim); bu katsayı ekipmanın vardiya içi kullanımını karakterize ettiğinden, genellikle vardiya içi kullanım katsayısı Kvi olarak adlandırılır;

Kur - makinenin çalışma koşulları katsayısı (1 - bir atölye odasında çalışırken; 0,6–0,7 - ayrı bir odada çalışırken; 1,3–1,5 - ekipmana zararlı çalışma koşulları altında (yüksek yoğunlukta kirlilik veya toz, yüksek nem, kimyasal olarak aktif bir ortamla temas vb. çok yüksek yoğunlukta kirlilik 3-5).

Her üç katsayının çarpımına makine kullanım katsayısı adı verilecektir:

K kullanımı = K cm K vi K ur.

Böylece,

T eff = T K isp.

Kronolojik yaş ayarı Teff'in belirlenmesi amacıyla, kullanılan katsayıların değerleri, değerlendirme anından önceki tüm çalışma süresi boyunca değerlendirilen nesnenin çalışma koşullarını yeterince doğru bir şekilde yansıtıyorsa güvenilir sonuçlar verebilir.

Örneğin makinenin kronolojik yaşının T = 10 yıl olduğu biliniyor. Makine iki vardiyada (K cm = 1), birim üretimde (K vi = 0,67) çalışmaktadır.

Bu tür yükleme koşulları altında makinenin etkin yaşı şu şekilde tahmin edilebilir:

Teff = 10. 1. 0.67. 1 = 6,7 yıl,

yani aslında araba kronolojik yaşından daha genç görünüyor. Buna göre tüketici özelliklerini daha iyi korumuştur.

Fiziksel aşınma oranının belirlenmesi için makinenin kullanım ömrüne ilişkin bilgilere ihtiyaç vardır. T n = 12 yıl olsun (müşterinin muhasebe departmanına göre). Daha sonra:

k ve fiziksel = T eff / T n = 6,7 / 12 = 0,56 veya %56.

Teff'in belirlenmesine yönelik her iki yaklaşım karşılaştırıldığında, her ikisinin de, değerlendirme anına bitişik belirli bir zaman aralığının ötesinde nesnenin çalışma koşullarının belirsizliği açısından bir dezavantaja sahip olduğu belirtilmelidir.

Ağırlıklı ortalama kronolojik yaş yöntemi

Yöntem, makinenin birkaç yıl çalıştırılmasından, bir takım parçalarının ve aksamlarının değiştirilmesi ve onarılmasından sonra yaşlarının farklı olduğu ortaya çıktığında uygulanabilir. Bu durumda makinenin fiziksel aşınma oranı aşağıdaki formül kullanılarak hesaplanabilir:

ki, fiziksel = T av / vzv / T n

burada T avg/ağırlıklı arabanın ağırlıklı ortalama kronolojik yaşıdır;

Ana parametre bozulma yöntemi

Yöntem, fiziksel aşınmanın, makinenin herhangi bir karakteristik operasyonel parametresinin (üretkenlik, doğruluk, güç, yakıt veya elektrik tüketimi, arıza oranı vb.) bozulmasıyla ortaya çıktığını varsayar. Belirli bir makine tipi için böyle bir parametre bulunursa, fiziksel aşınma katsayısı aşağıdaki şekilde hesaplanır:

k ve, fiziksel = 1 – (X / X 0) b

burada X 0, X, makinenin ana parametresinin sırasıyla çalışma başlangıcında ve değerlendirme sırasındaki değerleridir; b, ana parametrenin makinenin maliyeti üzerindeki etkisinin gücünü karakterize eden bir üsdür (genellikle frenleme katsayısı için 0,6-0,8 değerleri alınır).

Büyük onarımlardan sonra bir makinenin restorasyonunun muhasebeleştirilmesi yöntemi

Yöntem, artan fiziksel aşınma ve genel olarak onarımlardan ve özel olarak büyük onarımlardan sonra kısmi restorasyonları nedeniyle çalışma sırasında PS makinelerinin ve ekipmanlarının tüketici özelliklerinde bir azalma olduğu yönündeki bariz fikir üzerine kuruludur. Bir makinenin varlığının farklı aşamalarındaki tüketici özelliklerinin seviyesi, o zamanki makinenin ana teknik ve ekonomik göstergeleri Xi'nin değerlerinin ağırlıklı bir katkı fonksiyonu olan bazı genelleştirilmiş göreceli gösterge PS kullanılarak ifade edilebilir. Operasyonun başlangıcında aynı X io göstergelerinin değerlerine göre değerlendirme - verimlilik, doğruluk vb.:

PS = toplam(X i /X io)

Önceki yöntemin aksine, burada aynı anda birkaç makine göstergesini hesaba katabilirsiniz.

Pratik çalışmalarda, değerleme uzmanı, önemli kronolojik yaşı olan ve zaten bir veya daha fazla büyük onarımdan geçmiş bir makinenin fiziksel aşınma ve yıpranmasını belirlemenin gerekli olduğu bir durumla giderek daha fazla karşı karşıya kalmaktadır. Böyle bir makinenin PS'sinin tüketici özellikleri göstergesinin bu süre içinde değiştiğini hayal edersek, zikzak bir eğri elde ederiz. Eğri üzerindeki tepe noktaları büyük onarımlara, yükseklikleri karşılık gelen onarım maliyetlerine ve aralarındaki mesafeler T r onarım döngülerine (iki büyük onarım arasındaki işlemler) karşılık gelir.

Ortaya çıkan maliyetler, makinenin tüketici özelliklerini tamamen veya kısmen eski haline getirir ve makinenin muhasebe belgelerinde bununla ilgili bir girişin yapıldığı makinenin genel hizmet ömrünü uzatır.

Tipik olarak, bir işletmedeki her stok kalemi için, beklenen yük dikkate alınarak amortisman grubu tarafından belirtilen aralık dahilinde belirli bir faydalı ömür Tn (hizmet ömrü) değeri atanır. Makine ve ekipman kurtarılabilir nesneler olduğundan, standart hizmet ömürleri boyunca birkaç büyük onarımın (genellikle üçten fazla olmamak üzere) gerçekleştirileceği varsayılmaktadır. İki büyük revizyon arasındaki (veya hizmete alınmasından ilk büyük revizyona kadar) süreye onarım döngüsü denir. Her onarım döngüsünde çeşitli rutin onarımlar ve teknik incelemeler gerçekleştirilir.

Makine üreticisinin tavsiyelerine bağlı olarak, uzun vadeli bir ekipman onarım planı hazırlarken işletme, tüm makineler için T r onarım döngüsü süresini belirler. Hafif ve orta ölçekli teknolojik makineler için ortalama T r değeri 5-6 yıldır. Bu tür makinelerin çalışma deneyiminden, onarım döngüsü sırasında tüketici özelliklerinin (PS) orijinal seviyenin yaklaşık %50-60'ı kadar, yani yukarıda belirtilen onarım döngüsü süresi boyunca azaldığı varsayılabilir. makinenin tüketici özelliklerindeki azalmanın oranı V yılda %8-10'dur.

Makinelerin büyük onarımlarının yapılması ise tam tersine, tüketici özelliklerini orijinal seviyesinin ortalama% 20-40'ı kadar artırır. Ayrıca, aralığın daha büyük değerleri daha sonraki (ikinci, üçüncü) büyük onarımlara karşılık gelir. Büyük onarımlar için artan maliyetler, ekipman kullanımının verimliliğini azaltır ve bu da sonuçta daha fazla çalışmasının uygunsuz olmasına yol açar.

Her envanter kalemi için hizmet ömrü T n ve onarım döngüsü T r değeri, tanımlama süreci sırasında değerleme uzmanı tarafından öğrenilir.

Bir makinenin ömrü boyunca iki noktadaki fiziksel aşınma ve yıpranmanın tanımını ele alalım:

a) Araba henüz büyük bir onarımdan geçmedi. Makinenin tüketici özelliklerindeki değişim yasasının doğrusal olduğu varsayılmaktadır.

Yaşam döngüsü, gayrimenkulün varlığında işletmeye alınmasından sonlandırılmasına kadar geçen süreçlerin eksiksiz bir dizisidir. Teoride ve pratikte dört tür döngü ayırt edilir: iş, bir ürünün yaşam döngüsü, iş türü ve bir mülk kompleksi olarak girişim. Döngü süresi, üretim dönemleri, fiziksel ve manevi aşınma ve yıpranma, tesisin sermayesi, işletme koşulları, piyasa koşulları ve diğer faktörlerden etkilenir. Gayrimenkul değerlemesi için gayrimenkulün 2 yaşam döngüsünü dikkate almak ilgi çekicidir:

1. Fiziksel bir nesne olarak gayrimenkulün yaşam döngüsü.

2. Gayrimenkulün bir mülk olarak yaşam döngüsü.

Gayrimenkulün (ürün) fiziksel bir nesne olarak yaşam döngüsü 11 aşamadan oluşur:

1. Yatırım öncesi aşama (fırsatların analizi, gerekçelendirme).

2. Yaratılış, oluşum (tasarım, yapım).

3. Devreye alma.

4. Mülkiyet ve kullanım.

5. İşlevsel, ekonomik eskime.

6. Fiziksel aşınma ve yıpranma.

7. Büyük onarımlar veya yeniden yapılanma.

8. Tüketici mülklerinin bozulması.

9. İşlevsel amacın değiştirilmesi.

10. Ekonomik ömrün sonu.

11. Varlığın sona ermesi (doğal tahribat, yıkım).

Gayrimenkul yaşam döngüsünün 3. ve 11. aşamalarında, devlet haklarının tescili için bir prosedür gereklidir.

Gayrimenkulün bir mülk olarak yaşam döngüsü 10 aşamaya ayrılabilir:

1. Edinim (satın alma, inşaat, miras).

2. Belirli bir süre için bulundurmak ve kullanmak.

3. Tesis yönetimi.

4. Kâr etmek, ihtiyaçları karşılamak.

5. Nesneye ilişkin mülkiyet ve mülkiyet haklarının elden çıkarılması.

6. Sahiplerin, sahiplerin ve kullanıcıların birden fazla değişikliği.

7. Nesnenin işlevsel amacının değiştirilmesi.

8. Mülkiyet haklarının sona ermesi (satış, millileştirme, el koyma).

9. Nesnenin ekonomik ömrünün sona ermesi.

10. Önceki döngüyü tekrarlamak veya yeni, değiştirilmiş bir döngü oluşturmak.

Gayrimenkul yaşam döngüsünün 1, 6 ve 8. aşamalarında, devlet haklarının tescili için bir prosedür gereklidir.

Gayrimenkul nesneleri varlıkları süresince fiziksel, hukuki ve ekonomik değişimlere maruz kalır. Sonuç olarak her taşınmaz varlık (arazi hariç) yaşam döngüsünün aşağıdaki genişlemiş aşamalarından geçer:

Kuruluş – inşaat, yeni bir işletmenin kurulması, bir arsanın satın alınması (satın alınması, tahsis edilmesi vb.);

İşletme - işletme ve geliştirme (genişleme, yeniden yapılanma, faaliyet değişikliği, yeniden organizasyon vb.)

Sahibin, sahibin veya kullanıcının (muhtemelen birden fazla kez) değiştirilmesi;

Varlığın sona ermesi - yıkım, tasfiye, doğal yıkım.

Birinci, üçüncü ve dördüncü aşamalar, bir nesnenin yaratılması veya tasfiye edilmesinin yanı sıra mal sahibinin değişmesi gerçeğinin devlet tescilini sağlar.

Gayrimenkulün yaşam döngüsü belli kalıpları takip eder ve ekonomik, fiziki, kronolojik ve kalan ekonomik ömrü kapsar.

Ekonomik ömür Yapılan iyileştirmelerin mülkün değerine katkıda bulunduğu, mülkün karlı bir şekilde kullanıldığı dönemdir. İyi onarım, yenileme ve koşulların optimizasyonu artar ancak kötü bakım tesisin ekonomik ömrünü kısaltır. Genel eskime nedeniyle iyileştirmelerin artık mülkün değerine katkıda bulunmadığı zaman sona erer.

Fiziksel ömür– bu, bir nesnenin yıkılmasından (yıkımından) önce işlevsel olarak uygun bir durumda gerçek varoluş dönemidir. Normatif, fiili, hesaplanmış (öngörülen) olabilir ve modernizasyon ve koşulların iyileştirilmesi nedeniyle artış gösterebilir.

Etkili yaş binanın görünüşünün ve teknik durumunun değerlendirilmesine dayanmaktadır. Bu, nesnenin fiili olarak korunmasına, işlem anındaki durumuna, değerlendirilmesine karşılık gelen yaştır. Etkin yaş, kronolojik yaştan büyük veya küçük olabilir.

Kronolojik yaş- Nesnenin işletmeye alındığı günden işlem veya değerleme tarihine kadar geçen süredir.

Kalan ekonomik ömür Bir binanın değerlendirme (analiz) tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar olan süre hesaplanır. Tamir ve tadilatlar bu süreyi uzatır.

Binaların fiziksel ve ekonomik ömrü doğası gereği objektiftir ve düzenlenebilir ancak iptal edilemez. Yaşam döngüsünün ve ömrünün tüm aşamaları birbiriyle bağlantılıdır ve bunlardan biri değiştiğinde diğerleri de ona göre değişir.

Yaşam döngüsü, gayrimenkulün varlığında işletmeye alınmasından (yaratılmasından) sonlandırılmasına kadar olan süreçlerin eksiksiz bir dizisidir. Teoride ve pratikte dört tür döngü ayırt edilir: iş, bir ürünün yaşam döngüsü, iş türü ve bir mülk kompleksi olarak girişim. Döngü süresi, üretim dönemleri, fiziksel ve manevi aşınma ve yıpranma, tesisin sermayesi, işletme koşulları, piyasa koşulları ve diğer faktörlerden etkilenir. Gayrimenkul değerlemesi için gayrimenkulün 2 yaşam döngüsünü dikkate almak ilgi çekicidir:

1. Fiziksel bir nesne olarak gayrimenkulün (ürünün) yaşam döngüsü.

2. Gayrimenkulün bir mülk olarak yaşam döngüsü.

Gayrimenkulün (ürün) fiziksel bir nesne olarak yaşam döngüsü 11 aşamadan oluşur:

1. Yatırım öncesi aşama (fırsatların analizi, gerekçelendirme).

2. Yaratılış, oluşum (tasarım, yapım).

3. Devreye alma.

4. Mülkiyet ve kullanım.

5. İşlevsel, ekonomik eskime.

6. Fiziksel aşınma ve yıpranma.

7. Büyük onarımlar veya yeniden yapılanma.

8. Tüketici mülklerinin bozulması.

9. İşlevsel amacın değiştirilmesi.

10.Ekonomik ömrün sonu.

11.Varlığın sona ermesi (doğal tahribat, yıkım).

Gayrimenkul yaşam döngüsünün 3. ve 11. aşamalarında, devlet haklarının tescili için bir prosedür gereklidir.

Gayrimenkulün bir mülk olarak yaşam döngüsü 10 aşamaya ayrılabilir:

1. Edinim (satın alma, inşaat, miras).

2. Belirli bir süre için bulundurmak ve kullanmak.

3. Tesis yönetimi.

4. Kâr etmek, ihtiyaçları karşılamak.

5. Nesneye ilişkin mülkiyet ve mülkiyet haklarının elden çıkarılması.

6. Sahiplerin, sahiplerin ve kullanıcıların birden fazla değişikliği.

7. Nesnenin işlevsel amacının değiştirilmesi.

8. Mülkiyet haklarının sona ermesi (satış, millileştirme, el koyma).

9. Nesnenin ekonomik ömrünün sona ermesi.

10. Önceki döngüyü tekrarlamak veya yeni, değiştirilmiş bir döngü oluşturmak.

Gayrimenkul yaşam döngüsünün 1, 6 ve 8. aşamalarında, devlet haklarının tescili için bir prosedür gereklidir.

Kuruluş – inşaat, yeni bir işletmenin kurulması, bir arsanın satın alınması (satın alınması, tahsis edilmesi vb.);

İşletme - işletme ve geliştirme (genişleme, yeniden yapılanma, faaliyet değişikliği, yeniden organizasyon vb.)

Sahibin, sahibin veya kullanıcının (muhtemelen birden fazla kez) değiştirilmesi;

Varlığın sona ermesi - yıkım, tasfiye, doğal yıkım.

Birinci, üçüncü ve dördüncü aşamalar, bir nesnenin yaratılması veya tasfiye edilmesinin yanı sıra mal sahibinin değişmesi gerçeğinin devlet tescilini sağlar.

Gayrimenkulün yaşam döngüsü belli kalıpları takip eder ve ekonomik, fiziki, kronolojik ve kalan ekonomik ömrü kapsar.

Kronolojik yaş- Nesnenin işletmeye alındığı günden işlem veya değerleme tarihine kadar geçen süredir.

Kalan ekonomik ömür Bir binanın değerlendirme (analiz) tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar olan süre hesaplanır. Tamir ve tadilatlar bu süreyi uzatır.

Her aşınma türü birkaç alt türe ayrılabilir. Çıkarılabilir aşınmaya, sonuçlarının ortadan kaldırılmasının uygun maliyetli ve uygun olduğu düşünülebilecek aşınma denir. Aşınma ve yıpranmanın sonuçlarını ortadan kaldırmanın gerekli koşulu, aşınma ve yıpranmanın sonuçlarını ortadan kaldırmaya yönelik tüm çalışmaların yalnızca mülkün teknik ve yapısal özelliklerini onarmayı ve eski haline getirmeyi değil, aynı zamanda mülkün işlevsel özelliklerini iyileştirmeyi de amaçlaması gerektiğidir. mülkün değerini artırıyor ve en önemlisi değerini artırıyor. Yukarıdaki aşınma türlerinin tümü tespit edilirse binanın veya yapının birikmiş aşınmasından bahsedebiliriz. Toplam birikmiş aşınma ve yıpranma, değerlendirilen nesnenin ömrüne, fiili çalışma şartlarına ve koşullarına doğrudan bağlı bir göstergedir.

Bu gösterge aşağıdaki değerlendirme kavramlarıyla karakterize edilir:

Bir binanın fiziksel ömrü- Bir gayrimenkulün ana yapısal ve işlevsel özelliklerinin değerlendirme kriterlerini (yapısal güvenilirlik, fiziksel güvenilirlik vb.) karşıladığı faaliyet süresi. Bir objenin fiziksel ömrü tasarım aşamasında belirlenir. Taşınmazın yıkımı ile fiziki yaşam sona ermektedir.
Kronolojik yaş- Binanın işletmeye alındığı günden değerlendirme anına kadar geçen süre.
Ekonomik hayat- nesnenin ekonomik olarak etkili olduğu, yani kar elde etme kapasitesine sahip olduğu çalışma süresi. Bu dönemde yapılan çeşitli iyileştirmeler ve restorasyon çalışmaları mülkün değerini artırır. Bir binanın ekonomik ömrünün sonu, söz konusu pazar bölümündeki benzer gayrimenkuller için belirlenen oran üzerinden gelir elde edemeyecek duruma geldiği an olarak kabul edilebilir. Aynı zamanda, yapılan iyileştirmeler, genel aşınma ve yıpranmanın yüksek derecesinden dolayı artık binanın değerini artıramamaktadır.
Etkili yaş– değerlendirme sırasında mülkün değerini etkileyen kronolojik yaş ve ekonomik faktörlerin birleşimiyle belirlenir. Gayrimenkulün işletme koşullarına ve özelliklerine bağlı olarak efektif yaşı, kronolojik yaştan yukarı veya aşağı farklılık gösterebilir. Bir bina normal şartlarda kullanıldığında etkin yaşı genellikle kronolojik yaşına eşittir.
Kalan ekonomik ömür- Binanın değerlendirme tarihinden ekonomik ömrünün sonuna kadar geçen süre. Değerleme uygulamasında, benzer kavramları (aşınma ve amortisman) birbirinden ayırmak gelenekseldir. Tahmini aşınma ve yıpranma, bir mülkün belirli bir tarihteki değerinin hesaplanmasında kullanılan ana parametrelerden biridir. Fiziksel aşınma ve yıpranma, bir binanın yapısal ve işlevsel özelliklerinin yanı sıra doğal faktörlerin etkisi altında kademeli olarak kaybı olarak anlaşılmaktadır. insan etkisi. Gayrimenkul nesnelerinin fiziksel amortismanını hesaplamak için aşağıdaki yöntemler vardır: (maliyet; standart; ömür yöntemi)
Normatif değerlendirme yöntemiçeşitli departman veya sektörler arası düzenleyici talimatların kullanımına dayanmaktadır. Bu tür düzenleyici talimatlara bir örnek, Gosgrazhdanstroy'un “Konut binalarının fiziksel bozulmasını değerlendirme kuralları” VNS 53-86'dır. Bu kurallar, teknik envanterin yanı sıra, konut stokunun büyük onarımlarının planlanması sırasında konut binalarının fiziksel bozulmasını belirlemek için Teknik Envanter Bürosu'nun günlük faaliyetlerinde aktif olarak kullanılmaktadır.