Šta je retrospektivna procjena? Retrospektivna procjena izbora karijere

U ovim slučajevima, svaka strana često angažuje svog procjenitelja, koji potom mora braniti svoj izvještaj o procjeni na sudu. Po pravilu, supružnici imaju stan u zajedničkoj svojini (bez dodjele udjela).

Ako je stan u zajedničkom vlasništvu, tada će se u sudskom postupku tražiti procjena udjela u stanu.

U praksi je sudska procjena udjela u stanu najčešće neophodna prilikom kupovine udjela od strane drugog vlasnika, upisa nasljedstva, prodaje udjela na otvorenom tržištu ili diobe imovine.

Osim toga, prilikom zamjene stana često je potrebno procijeniti udio djeteta upisanog u stanu, jer se prilikom zamjene vrijednost djetetovog udjela ne može smanjiti.

Retrospektivna procjena vrijednosti nekretnina je

Za to postoji samo jedan razlog: nekompetentnost procjenitelja.

Strah od negativnog pregleda njihovog izvještaja prisiljava procjenitelje, na udicu ili prijevaru, da odvrate klijente od podnošenja izvještaja preko SRO-a.

Međutim, nije uvijek moguće zanemariti ispitivanje i stoga je važno da kupci budu vrlo pažljivi prema preporukama svojih procjenitelja.

Prvim se provjerava zakonitost procjene, usklađenost sa normama i pravilima.

Drugi potvrđuje proračune. To je druga opcija pregleda izvještaja u SRO-u koja je preduslov za podnošenje izvještaja o procjeni nepokretnosti sudu ili komisiji za reviziju katastarske vrijednosti ove nekretnine.

Cijena usluga procjene

Procjena vrijednosti bilo koje imovine je proces utvrđivanja njene vrijednosti u novčanom smislu. Predmet procene mogu biti nekretnine, biznis, privredno društvo, kreditna institucija, materijalna i nematerijalna imovina.

Shodno tome, djelatnost procjenitelja je vezana za utvrđivanje tržišne ili druge vrijednosti predmeta koji se procjenjuju.

Kako se tržište nekretnina razvija, potražnja za uslugama procjeniteljskih kompanija raste. Jedan od glavnih kriterija pri odabiru procjeniteljske kuće za korisnika usluga ocjenjivanja je i dalje tarifna politika kompanije. Kako se odvija proces određivanja cijena na tržištu usluga procjene, koje komponente čine iznos koji je potrebno platiti za set radova da bi se utvrdila tržišna vrijednost procijenjenog objekta?

Troškovi rada procjenitelja zavise i od imovine, svrhe procjene i vremena. Kako se tržište nekretnina razvija, potražnja za uslugama procjeniteljskih kompanija raste.

Uobičajene greške u prijavljivanju u svrhu spora

Od nove godine, aktuelnost teme će još više porasti, jer će se porez za kapitalne građevine obračunavati i od njene katastarske vrijednosti. Evgenia Panfilova. Zamjenik predsjednika Stručnog savjeta NP SRO “SVOD”, analizira tipične greške koje se nalaze u izvještajima koji osporavaju katastarsku vrijednost. Procjena standarda u svrhu osporavanja, kao što je poznato, vrši se retrospektivno, što je netrivijalan zadatak i, uz opći problem nerazvijenosti i ograničenja tržišta zemljišta, procjenitelji se suočavaju s takvim poteškoćama. kao: U ovom slučaju, preporučljivo je ne zaustavljati se na jednom izvoru informacija, već pokušati proširiti opseg prikupljanja informacija, moguće je koristiti Rosreestr baze podataka, analizirati standarde urbanističkog planiranja za zoniranje naselja itd.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje

Identifikacija nekretnine predstavlja njen precizan pravni opis, koji treba sastaviti na osnovu informacija koje daje kupac. Potrebne informacije mogu se dobiti iz državnog registra podataka premjera zemljišta u skladu sa lokalnim i državnim zakonodavstvom. Odgovarajući zakonski opis mora uzeti u obzir specifičan regionalni sistem premjera i opisivanja zemljišnih parcela, koji se sastoji od opisa njihovih granica, državnog sistema premjera i procedure za opisivanje i kartiranje parcela i blokova.

Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju.

Problem traženja analoga na retrospektivni datum za određivanje tržišne vrijednosti i jedan od načina za njegovo rješavanje

Zaključuje se da se problem pronalaženja analoga za retrospektivni datum može uspješno riješiti u bilo kojoj regiji. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 DOO "Capital Consulting", šef odeljenja za procenu 2 DOO "Capital Consulting", zamenik šefa odeljenja za procenu Sažetak U članku se govori o mogućnosti osporavanja katastarske vrednosti nepokretnosti, koja je neophodna koristiti analoge na retrospektivni datum.

Opisujemo moguće izvore informacija i analiziramo mogućnost njihove upotrebe. Zaključuje se da se problem pronalaženja ekvivalenata u retrospektivnom datumu može uspješno riješiti.

Prilikom plaćanja kojih poreza se primjenjuje retroaktivna procjena? Da li je poreski odbor dužan da to prihvati?

Retroaktivna procjena se koristi prilikom plaćanja poreza na promet nekretnine ako je njeno vlasništvo bilo manje od jedne godine. U ovom slučaju porez (10%) se obračunava na prihod ostvaren od razlike između nabavne i prodajne cijene. Međutim, ako nije bilo kupoprodajne cijene, nekretnina se mora procijeniti u trenutku kupovine. U pravilu, mnogi vlasnici to ne čine prilikom kupovine stambenog prostora, jer ne postoji cilj da se nekretnina odmah proda. U ovom slučaju se nalaže procjena, naziva se retrospektivna. Mora se dostaviti poreskoj upravi najkasnije do 31. marta naredne godine. Odnosno, ako je stan prodat 2015. godine, onda se obrazac za uplatu poreza mora dostaviti najkasnije do 31. marta 2016. godine, a uplata samog poreza najkasnije do 10. aprila 2016. godine. Stoga, ako procjenu predate na vrijeme, poreska komisija je dužna da je prihvati.

Inna Pchelyanskaya

Kako je objasnio AZhK dd, instalirani uređaji za mjerenje električne energije su u skladu sa zahtjevima regulatornih tehničkih dokumenata u elektroenergetskoj industriji. Dl...

Ne, ne postoje takve pogodnosti. Kako je objašnjeno u Odjeljenju za zapošljavanje i socijalne programe jednog od okruga glavnog grada, ako građanin doživi finansijske poteškoće prilikom plaćanja komunalija...

Da, jeste. Kako je objašnjeno u Državnom preduzeću „Almaty Su Holding“, ovo je zakonska mera za borbu protiv dužnika: neplatiša se unapred obaveštava da će…

Kako je objašnjeno u informativnoj službi Ministarstva pravde (tel. 258-00-58), prilikom registracije (tačnije, registracije u mjestu prebivališta) u Almatiju postoje ograničenja: za svaki…

U skladu sa zakonom, morate imati u rukama državni akt o pravu privatnog vlasništva ili korištenja zemljišta. Ovaj dokument...

Stranica
7

Vremenski, procjena vrijednosti nekretnina može biti tekuća, retrospektivna i prospektivna. Retrospektivna procjena je procjena vrijednosti na određeni datum u prošlosti. Dugoročna procjena je procjena njene vrijednosti do kraja planiranog perioda za izgradnju preduzeća.

Postoje tri metode za određivanje vrijednosti nekretnine:

1) skupo;

2) poređenja prodaje;

3) kapitalizacija prihoda.

Sve tri metode su primjenjive na mnoge probleme procjene, ali jedna može biti važnija u određenom zadatku. Metod troška može se primijeniti kada se procjenjuju nekretnine sa starijim zgradama koje imaju značajnu akumuliranu amortizaciju zbog fizičkog habanja, funkcionalne zastarjelosti i vanjske zastarjelosti koje je teško procijeniti. Metoda poređenja prodaje ne može se primijeniti na visoko specijalizirane vrste nekretnina jer možda neće biti dostupnih informacija za poređenje. Metoda kapitalizacije dohotka rijetko se koristi za vrednovanje vlasničkih dijelova duga, iako se može koristiti uz tržišne potvrde. Kapitalizacija prihoda može biti nepouzdana na tržištu komercijalnih ili industrijskih nekretnina, gdje vlasnici nadmašuju investitore. Sadržaj ovih metoda je sljedeći.

Metod troška se zasniva na principu da kupac neće platiti više za nekretninu nego što bi koštala kupovina slične nekretnine jednakog kvaliteta. Dakle, procenjena tržišna vrednost je zbir cene parcele i cene izgradnje sličnog objekta na dan procene. Ovaj pristup se zasniva na shvatanju da učesnici na tržištu odmeravaju troškove u odnosu na troškove. Prema ovoj metodi, vrijednost imovine se dobija dodavanjem imputirane vrijednosti zemljišta tekućim troškovima izgradnje replike ili zamjene zgrada i nakon odbijanja amortizacije i zastarjelosti objekata od svih uzroka. Metod troška je posebno koristan u vrednovanju novih zgrada ili nekretnina koje rijetko dolaze na tržište.

Suština metode poređenja prodaje je da se odredi cijena koju bi kupac platio za nekretninu slične korisnosti. Ukoliko takve nekretnine nema na tržištu, metoda poređenja prodaje se ne primjenjuje. Koristeći ovu metodu, procjenitelj dobija odraz vrijednosti upoređujući imovinu koja se procjenjuje sa sličnim nekretninama, što se naziva "uporediva prodaja". Prodajne cijene nekretnina za koje procjenitelj smatra da su najusporedivije trebale bi odražavati do koje mjere može pasti prikazana vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Procjenitelj izračunava stepen težine ili razlike između nekretnine i uporedivih prodaja uzimajući u obzir različite elemente poređenja: uslove finansiranja; uslovi prodaje; tržišni uslovi; smještaj; fizičke karakteristike; ekonomske karakteristike; upotreba; nevažeće komponente troškova; prenesena prava na nepokretnostima; imovinsko pravo na nepokretnostima.

Cijena nekretnine utvrđuje se na osnovu koristi od prodatih vlasničkih prava na nekretnini. Posebno profitabilne nekretnine mogu se prodati zajedno sa postojećim zakupom. Uzimanje u obzir razlike između tržišne rente i ugovorne rente pri određivanju vrijednosti naziva se korekcija prava vlasništva. Polazna tačka prilagođavanja je da se potpuno vlasništvo utvrđuje na osnovu tržišnih zakupnina i raspoloživog tekućeg finansiranja.

Uslovi za finansiranje transakcije mogu biti tržišni ili netržišni. Želja strana u transakciji da dobiju maksimalnu korist dovodi do različitih vrsta ugovora:

1) finansiranje transakcije od strane zajmodavca, tj. prodavac plaća kamatu na kredit koji je kupcu – dužniku – potreban da bi dobio kredit. U ovom slučaju, iznos kamate se odbija od prodajne cijene;

2) finansiranje transakcije od strane prodavca, tj. Prodavac daje kupcu hipotekarni kredit. Za prilagođavanje takvim uslovima može se koristiti diskontovanje novčanih tokova hipotekarnog kredita (stalna plaćanja i balon plaćanja) po tržišnim kamatnim stopama.

Usklađivanje uslova prodaje odražava netipičan odnos između prodavca i kupca na tržištu. Prodaja se može dogoditi po cijeni nižoj od tržišne ako prodavac hitno mora prodati nekretninu i ako postoji neka vrsta veze između strana u transakciji, a po cijeni iznad tržišne ako kupac hitno mora kupiti imovine.

Tržišni uslovi su promene tržišnih uslova kupovine i prodaje tokom vremena. Na stanje tržišta utiču inflacija i deflacija, promjene ponude i potražnje, oporezivanje itd. Iznos usklađivanja se utvrđuje analizom prodaje sličnih nekretnina na različitim lokacijama, te stoga prvenstveno odražava razlike u vrijednosti zemljišta za ove nekretnine.

Fizičke karakteristike nekretnine uključuju dimenzije, strukturne elemente, kvalitet materijala, habanje, izgled, uslove okoline, itd. Prilagođavanja fizičkih karakteristika zahtijevaju raspravu o svakoj tački razlike.

Ekonomske karakteristike nekretnine uključuju troškove, kvalitet upravljanja, uslove i uslove iznajmljivanja, visinu prihoda ili dobiti itd. Ovo poređenje se odnosi samo na nekretnine koje stvaraju prihod.

Prilikom utvrđivanja mogućeg korištenja nekretnine nakon njene prodaje, procjene se temelje na lokalnim propisima o zoniranju. Nemoguće je upoređivati ​​objekte nekretnine ako se jedan od njih nakon prodaje može koristiti drugačije od objekta koji se procjenjuje, tj. prenamijenjen.

Ništavne komponente transakcije su komponente vrijednosti koje nisu nekretnine. Prilikom poređenja, nevažeće komponente vrijednosti se odvajaju od svojstva.

Kapitalizacija prihoda je transformacija očekivanih budućih prihoda u paušalni iznos koji se trenutno prima, tj. pretvaranje prihoda u kapital. Osnovni princip metode kapitalizacije prihoda je princip očekivanja, tj. tržišna vrijednost se definiše kao trenutno postojeća vrijednost prava na očekivani budući prihod.

Kapitalizacija prihoda uključuje izračunavanje trenutne vrijednosti budućih finansijskih koristi koje vlasnik može dobiti od imovine. Finansijske koristi se sastoje od toka stalnih prihoda tokom očekivanog vijeka trajanja imovine i prihoda od prodaje (ili prijenosa) vlasništva nad imovinom.

U procjeni vrijednosti nekretnina koriste se dvije glavne procedure za smanjenje budućih prihoda na njihovu sadašnju vrijednost: korištenjem stope kapitalizacije i diskontne stope. Stopa kapitalizacije se primjenjuje na jednogodišnju zaradu. Ovo je obično prva godina prognoze. Trošak se izračunava pomoću formule:

K – trenutna vrijednost,

Kt – prihod do kraja godine t

n – diskontna stopa (stopa povrata)

Retrospektivno vrednovanje, vrednovanje na datum u prošlosti

Retrospektivna procena podrazumeva da procenitelj sačinjava izveštaj o proceni na datum koji odgovara proteklom periodu. Proračuni i podaci o datim analozima na koje se procjenitelj poziva pri izradi ovog izvještaja o procjeni moraju odgovarati datumu sastavljanja izvještaja o procjeni.

Potreba za retrospektivnom evaluacijom

Potreba za retrospektivnom procjenom može se pojaviti u sljedećim slučajevima:

• oporezivanje nekretnina;
• oporezivanje kapitalnih dobitaka;
• oporezivanje nasljedstva;
• isplata naknade;
• razmatranje odštetnih zahtjeva na sudu;
• pregledi postojećih procjena.

Pristupi retrospektivnoj procjeni

Postoje dva načina da se izvrši retrospektivna procjena:

1) Izvršiti procjenu na osnovu prodajnih cijena sličnih objekata važećih na dan procjene. U ovom slučaju, procjenitelj pronalazi pouzdane izvore ponuda za prodaju sličnih objekata koji odgovaraju predmetu procjene u svim cjenovnim parametrima koji su na snazi ​​na dan retrospektivne procjene. Kao izvor, procjenitelji naše kompanije koriste razne arhive, kao i vlastitu bazu ponuda za prodaju nekretnina, prikupljenu tokom našeg rada.

2) Alternativa pretraživanju i upoređivanju prošlih cijena je tzv. indeksna metoda. Ova metoda pretpostavlja da se vrijednost objekta prvo utvrđuje na tekući datum korištenjem tekućih cijena, a zatim se pomoću indeksa promjene cijena izračunava vrijednost na datum u prošlosti (retro vrijednost).

Naš pristup obavljanju retrospektivne procjene

VALMARKET ima dovoljno iskustva da pripremi stručno stručno mišljenje o povratnoj vrijednosti predmeta procjene na datum koji vam je potreban. Stručnjaci naše kompanije će izvršiti ekspresnu analizu kako bi identifikovali mogućnost obavljanja procenjivanja, doneli zaključak o izvodljivosti ili necelishodnosti procene objekata u svakom konkretnom slučaju pojedinačno, a takođe će utvrditi fer tržišnu vrednost vaših objekata i sačiniti procenu izvještaj koji ispunjava sve zahtjeve zakonodavstva Republike Moldavije.

Dokumenti potrebni za nezavisnu retrospektivnu procjenu

Za pripremu izvještaja o retrospektivnoj procjeni, minimalni potrebni paket dokumenata će biti:

• kompletan set vlasničkih dokumenata za predmet retrospektivne procjene;
• informacije koje potvrđuju prava na predmet procene na dan retrospektivne procene.

Vrijeme i cijena retrospektivne procjene

Cijena izvještaja o retrospektivnoj procjeni uvijek je nešto veća od cijena utvrđenih za procjenu na tekući datum. To je prvenstveno zbog složenosti i ograničenja traženja informacija potrebnih za obavljanje poslova procjene. Ali možete biti sigurni da će Vam VALMARKET uvijek ponuditi najbolju cijenu za usluge procjene i završiti posao u najkraćem razumnom roku.