U kojim slučajevima se izračunava efektivna starost zgrade? Metode za procjenu zemljišnih parcela

Do propadanja objekta dolazi zbog pogoršanja njegovog fizičkog stanja, nesklada između funkcionalnih karakteristika savremenih koncepata tržišta nekretnina i uticaja eksternih uslova rada objekta na njegovu vrijednost. Budući da su navedeni faktori međusobno povezani, njihov uticaj na trošak se procjenjuje sveobuhvatno.

Amortizacija je gubitak vrijednosti zbog pogoršanja fizičkog stanja objekta i/ili zastarjelosti. Akumulirana amortizacija se definiše kao razlika između tekućeg troška restauracije (zamjene) i stvarne tržišne vrijednosti objekta na dan procjene.

U zavisnosti od razloga koji uzrokuju gubitak vrijednosti, habanje se dijeli na tri tipa: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i vanjsko trošenje.

Fizičko trošenje je gubitak vrijednosti zbog prirodnih procesa tokom rada. Izražava se u starenju i habanju, uništavanju, truljenju, rđenju, lomljenju i strukturnim defektima. Ova vrsta habanja može biti uklonjiva ili nepopravljiva. Nadoknadivo fizičko habanje (tj. trošenje koje se može ispraviti kroz rutinsko održavanje) uključuje rutinske popravke ili zamjenu dijelova sredstva tokom svakodnevne upotrebe. Neotklonjivo fizičko habanje je habanje koje se ne može ispraviti sa ekonomske tačke gledišta, tj. trošak njegovog eliminacije veći je od dodane vrijednosti strukture.

Funkcionalna zastarjelost je gubitak vrijednosti zbog relativne nesposobnosti date strukture da pruži korisnost u poređenju sa novom strukturom izgrađenom za istu svrhu. Obično je uzrokovan lošim dizajnom, tehničkim i funkcionalnim zahtjevima kao što su veličina, stil, izdržljivost itd. Funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Funkcionalno habanje se smatra nadoknadivim kada su troškovi popravke ili zamjene zastarjelih ili neprihvatljivih komponenti isplativi ili barem ne prelaze iznos korisnosti i/ili dodane vrijednosti. U suprotnom, habanje se smatra nepopravljivim.

Fizičko i funkcionalno habanje obično je svojstveno samoj imovini.

Eksterno (ekonomsko) habanje karakteriše štetu nastalu vrednosti nekretnine od strane faktora koji su van nje. Jedinstvena je za nekretnine zbog svoje fiksne lokacije.

Nadoknadivo fizičko propadanje odnosi se na gubitak vrijednosti zbog potencijalnih troškova za tipičnog kupca za popravke strukturalnih i građevinskih komponenti koje imaju očigledna oštećenja ili nedostatke.

Pretpostavlja se da se konstrukcije i elementi vraćaju u stanje koje odgovara normalnim radnim uvjetima, ili da se potpuno zamjenjuju.

Za utvrđivanje otklonjivog fizičkog habanja, objekte smo podijelili na pojedinačne konstrukcijske elemente i utvrdili njihovo tehničko stanje.

Pod uticajem različitih prirodnih i funkcionalnih faktora, izgrađeni objekti gube svoje performanse i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utiču vanjski ekonomski utjecaji iz neposrednog okruženja i promjene u tržišnom okruženju. Istovremeno, fizičko istrošenost (gubitak performansi), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i vrijednosti zbog naučno-tehnološkog napretka), vanjsko ili ekonomsko habanje (promjene u atraktivnosti objekta u smislu razlikuju se promjene u vanjskom okruženju i ekonomskoj situaciji u regionu). Zajedno, ove vrste habanja čine akumulirano trošenje, koje će biti razlika između zamjenske cijene objekta i cijene reprodukcije/zamjene objekta.

Fizičko habanje konstrukcija, elemenata, sistema inženjerske opreme i objekta u cjelini treba shvatiti kao gubitak njihovih izvornih tehničkih i operativnih kvaliteta (čvrstoća, stabilnost, pouzdanost i sl.) kao rezultat utjecaja prirodnih i klimatski faktori i ljudska aktivnost. Fizičko trošenje u trenutku njegove procjene izražava se omjerom cijene objektivno potrebnih mjera sanacije za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sistema ili objekta u cjelini i cijene njihove zamjene.

Količina fizičkog propadanja zgrada koje se procjenjuju određena je metodom modificiranog vijeka trajanja. Ova metoda se zasniva na određivanju ukupnog habanja izračunavanjem njegove dvije komponente: uklonjivog i nepopravljivog fizičkog trošenja.

U ovom slučaju uzima se da je uklonjivo habanje jednako trošku njegovog eliminacije, a ne uklonjivo habanje - omjer efektivne starosti (EA) zgrade i njihovog tipičnog ekonomskog vijeka trajanja (TS), pomnožen sa trošak zamjene (C), umanjen za količinu uklonjivog habanja (RU). Dakle, formula za izračunavanje kumulativnog habanja je:

pri čemu je vozilo određivano prema životnom vijeku stambenih zgrada u zavisnosti od kapitalne grupe navedene u “Napomenama o osnovnim principima ocjenjivanja tehničkog stanja zgrada i objekata Yu. V. Beilezona.

Količine uklonjivog fizičkog habanja konstruktivnih elemenata zgrade utvrđuju se u skladu sa VSN 53-86(r) „Pravila za procjenu fizičkog habanja...”. Prema ovim pravilima, popravljivo habanje prostora jednako je zbiru uklonjivog habanja pojedinih konstruktivnih elemenata zgrade, pomnoženog njihovim udjelom u zamjenskoj cijeni.

Pod opštom akumuliranom amortizacijom procjenitelji podrazumijevaju gubitak vrijednosti procijenjenog objekta iz svih mogućih razloga. Iznos ukupne akumulirane amortizacije predstavlja razliku između tržišne vrijednosti građevine na datum procjene i njenog punog troška zamjene, izračunate kao trošak reprodukcije ili trošak zamjene. Troškovni pristup uzima u obzir punu cijenu zamjene zgrada koje se procjenjuju, pod pretpostavkom da su nove. Stoga, nakon procjene vrijednosti ukupne akumulirane amortizacije za zgrade, procjenitelji je oduzimaju od pokazatelja troška pune zamjene i kao rezultat dobijaju preostalu vrijednost zgrade.

Fizički vek zgrade (PL) je period eksploatacije zgrade tokom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade ispunjava određene kriterijume (pouzdanost konstrukcije, fizička izdržljivost i sl.). Fizički vek objekta utvrđuje se tokom izgradnje i zavisi od kapitalne grupe objekta. Fizički život prestaje kada se objekat sruši.

Hronološka starost (CA) je vremenski period koji je prošao od puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Ekonomski vijek trajanja (EL) je određen vremenom rada tokom kojeg objekat ostvaruje prihod. Tokom ovog perioda izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti imovine.

Efektivna starost (EA) se izračunava na osnovu hronološke starosti zgrade, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske faktore koji su preovladavali na dan procene koji utiču na vrednost procenjenog objekta. U zavisnosti od operativnih karakteristika zgrade, efektivna starost može se razlikovati od hronološke starosti naviše ili nadole. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost je obično jednaka hronološkoj

Preostali ekonomski vijek (REL) zgrade je vremenski period od datuma procjene do kraja njenog ekonomskog vijeka (Sl.).

Rice. Životni periodi zgrade i indikatori evaluacije koji ih karakterišu

Procijenjena amortizacija odražava reakciju tržišta na određene karakteristike procijenjenog objekta koje ga razlikuju od sličnog hipotetički novoizgrađenog objekta na datum procjene. Propadanje objekata nastaje pod uticajem tri glavna razloga, koji se mogu manifestovati i kompleksno i izolovano. Procjena identifikuje sljedeće razloge za gubitak vrijednosti zgrada:

1. fizičko habanje,

2. funkcionalno starenje,

3. vanjsko (ekonomsko) starenje.

Fizička amortizacija je smanjenje vrijednosti imovine zbog njenog fizičkog starenja, korištenja, elementarnih nepogoda i drugih faktora koji dovode do smanjenja korisnog vijeka trajanja nekretnine.

Savremene građevinske tehnologije omogućavaju izgradnju kapitalnih konstrukcija koje karakterizira povećana otpornost na habanje, što ujedno povećava njihov vijek trajanja. Stoga se može tvrditi da su novi objekti a priori projektovani da traju najmanje 100 godina; za posebno kapitalne strukture, period fizičke podobnosti može biti 100-175 godina. Ali sa trenutnim tempom života i brzim naučnim napretkom, zastarelost mnogih proizvoda, a posebno nekretnina, događa se mnogo brže od fizičke zastarelosti.

Tako je hotel Moskva Rusija, otvoren 1967. godine, zatvoren 2006. godine radi rekonstrukcije. Naravno, dizajn hotela je omogućio da se i dalje koristi, ali je nezgodan raspored, mali protok i drugi faktori doveli do funkcionalnog habanja. Zgrada je demontirana. U mnogim zemljama, poput Japana, SAD-a i drugih, takvi objekti se ruše nakon 20-30 godina.

Valery Evstifeev daje sledeće primere za prestoničko tržište nekretnina: „Proces starenja zgrada može se ilustrovati na primeru maloprodajnog i kancelarijskog tržišta. Prvi talas stvaranja novih trgovačkih centara dogodio se krajem 1990-ih, uredskih centara - početkom 2000-ih. Od tada nije prošlo puno vremena, a ipak su neke od njih, iako su formalno klasifikovane kao zgrade klase A, već funkcionalno zastarjele. To se objašnjava činjenicom da su mnogi objekti izgrađeni uzimajući u obzir samo minimalne zahtjeve za određenu klasu (posebno se radi o broju parking mjesta na 100 m2 površine, rasporedu, infrastrukturi itd.). Ovakva situacija se može objasniti akutnom nestašicom u svim segmentima komercijalnih nekretnina, kada se skoro sva nova ponuda apsorbuje na tržištu, poslovne i prodajne zgrade pune zakupcima mnogo prije završetka izgradnje. Međutim, kako tržište bude zasićeno, investitori će se sve više suočavati s izazovom stvaranja nekretnina koje su otpornije na ekonomsku zastarjelost.

To znači da je prilikom projektovanja poslovnog, trgovačkog centra, hotela ili bilo koje druge poslovne zgrade potrebno ne samo voditi računa o savremenim tehničkim zahtjevima, već i odmjeriti i ocijeniti konkurenciju i zahtjeve za objekte sa tržišta već nekoliko godina u unaprijed.”

Zbog konstruktivnih karakteristika objekata nekretnina i zbog utjecaja različitih faktora koji dovode do destruktivnih promjena u strukturi objekta, habanje različitih konstruktivnih sistema i elemenata objekta nekretnine nastaje neravnomjerno, pa se izračunavanje ukupne indikator istrošenosti se uvijek izvodi element po element. To znači da procjenitelj posebno pregleda sve konstruktivne sisteme zgrade ili objekta, identifikuje i evidentira znakove habanja koji su karakteristični za dati konstruktivni sistem i utvrđuje habanje svakog sistema posebno.

U svakoj nekretnini mogu se razlikovati sljedeći strukturni sistemi: temelji, zidovi, podovi, pregrade, krov, otvori, podovi. Svaki od ovih elemenata obavlja svoju specifičnu funkciju, podvrgnut je određenim opterećenjima, ima svoj dizajn i, kao rezultat, ima svoje znakove habanja. Zaustavimo se detaljnije na znakovima habanja najvažnijih od navedenih konstruktivnih sistema.

Procjena stanja nekretnine počinje od temelja, ali nije cijeli temelj dostupan za pregled, u najboljem slučaju možete pregledati bazu i podrum zgrade i na osnovu njihovog pregleda procijeniti istrošenost temelja. Koje znakove traži procjenitelj? Ukoliko se pregledom ne uoče deformacija podloge, pukotine, ljuštenje maltera u zidu, ljuštenje sloja žbuke, a podrum objekta suv bez znakova oštećenja hidroizolacije, onda se može govoriti o dobrom stanju objekta. temelj, a postotak habanja u ovom slučaju neće biti veći od 10%. Ako postoje deformacije i pukotine u zidu baze, kao i drugi znakovi istrošenosti, onda postoji svaki razlog da se pobliže pogleda stanje temelja i utvrdi stupanj njegovog istrošenosti na osnovu rezultata ovog studija.

Zidovi su glavna nosiva konstrukcija zgrade. Mogu biti od cigle, armiranog betona, drveta itd., a znakovi habanja, shodno tome, zavise od vrste zidova. Za zidove od opeke glavni znak istrošenosti je prisustvo pukotina, zakrivljenost horizontalnih zidanih linija, odstupanje od vertikale, ljuštenje maltera u zidu, kao i promjene u stanju materijala od opeke.

Krov se u pravilu strukturno sastoji od dva glavna elementa - noseće konstrukcije i krova. Za noseću konstrukciju glavni pokazatelji su ispravnost geometrije i stanje građevinskog materijala, a za krov - odsustvo curenja.

Ali pregled glavnih elemenata imovine i utvrđivanje znakova habanja samo je prvi dio posla na procjeni vrijednosti imovine. Nakon utvrđivanja stepena istrošenosti svakog elementa u procentima, potrebno je procijeniti ukupno habanje, a to se može učiniti ako je poznat procentualni doprinos cijene svakog elementa trošku cijelog objekta. Takvi podaci se mogu naći u priručniku „Uvećani pokazatelji zamjenske cijene“, gdje su razvrstani svi objekti nekretnina i za njih su dati glavni referentni pokazatelji, uključujući i procentualni doprinos svakog konstruktivnog sistema zgrade ili građevine vrijednosti objekta. Prisutnost takvih priručnika uvelike olakšava rad procjenitelja.

Ali posao procjene istrošenosti nekretnina nije uvijek ograničen na pregled i analizu znakova istrošenosti. Postoje slučajevi kada sama inspekcija nije dovoljna. Riječ je o složenim slučajevima u kojima procjenitelj pretpostavlja da projekat zgrade ili objekta (posebno temelja i zidova) može imati skrivene nedostatke koji značajno pogoršavaju karakteristike objekta i mogu uticati na ekonomski vijek ove nekretnine. U tom slučaju, da bi se utvrdilo trošenje, potrebno je izvršiti poseban tehnički pregled pomoću alata i laboratorijske analize. Ovaj posao više ne obavlja firma za procenu, već specijalizovana organizacija koja ima odgovarajuće iskustvo, stručnjake i opremu.

Definicija habanja jedno je od najzbunjujućih pitanja o kojima se malo raspravlja u teoriji vrednovanja. Ovom pitanju se često navodi samo nekoliko redaka u opisu metoda koje se navodno koriste. No, prirodno nastalo pitanje o intenzitetu rada opisanih metoda i mogućnosti korištenja ovih metoda jasno daje do znanja da je svrha habanja zapravo proizvoljna.

3. Procjena vrijednosti nekretnina

3.5. Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina.

3.5.2. Isplativ pristup

Isplativ pristup- ovo je skup metoda procjene zasnovanih na utvrđivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu objekta procjene, uzimajući u obzir nagomilano habanje. Na osnovu pretpostavke da kupac neće platiti više za gotov objekat nego za izradu objekta slične korisnosti.

Informacije potrebne za primjenu troškovnog pristupa:
- nivo plate;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- stope profita za građevinare u datom regionu;
- tržišne cijene građevinskog materijala.

Prednosti troškovnog pristupa:
1. Prilikom procjene novih objekata, troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj pristup je prikladan ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:
§ tehničko-ekonomska analiza troškova novogradnje;
§ obrazloženje potrebe za ažuriranjem postojećeg objekta;
§ procjena objekata posebne namjene;
§ prilikom procene objekata u „pasivnim“ sektorima tržišta;
§ analiza efikasnosti korišćenja zemljišta;
§ rješavanje problema osiguranja objekata;
§ rješavanje poreskih problema;
§ pri ugovaranju vrijednosti imovine dobijene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:
1. Troškovi nisu uvijek ekvivalentni tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja preciznijeg rezultata procjene su praćeni brzim povećanjem troškova rada.
3. Nesklad između troškova kupovine nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer Tokom procesa procjene, akumulirana amortizacija se odbija od cijene izgradnje.
4. Teškoća izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.
5. Poteškoće u određivanju količine akumuliranog habanja starih zgrada i objekata.
6. Odvojena procjena zemljišne parcele od objekata.
7. Problematična priroda procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

Faze troškovnog pristupa(vidi sliku 3.3):
- Obračun cijene zemljišne parcele uzimajući u obzir najefikasnije korištenje (Sz).
- Obračun zamjenske cijene ili zamjenske cijene (Svs ili Szam).
- Obračun akumuliranog habanja (sve vrste) (Cizn):
· fizičkog pogoršanja - habanje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih faktora;
· funkcionalna odjeća - habanje zbog neispunjavanja savremenih zahtjeva za takve objekte;
· vanjsko habanje - habanje kao rezultat promjena vanjskih ekonomskih faktora.

Obračun troška objekta uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju: Sin = Svs-Syzn.

Određivanje konačne cijene nekretnine: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Metoda komparativne jedinice

Ova metoda uključuje izračunavanje troškova izgradnje uporedne jedinice slične zgrade. Trošak uporedne jedinice analoga treba prilagoditi postojećim razlikama u objektima koji se uspoređuju (izgled, oprema, vlasništvo, itd.)

Ako je 1 m2 odabran kao komparativna jedinica, tada će formula za proračun imati sljedeći oblik:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C o - trošak procijenjenog objekta;
C m 2 - trošak 1 m 2 tipične strukture na bazni datum;
S o - površina procijenjenog objekta (broj jedinica poređenja);
K p - koeficijent koji uzima u obzir moguća odstupanja između podataka o površini objekta i građevinskog područja (1.1-1.2);
Kn - koeficijent koji uzima u obzir moguća odstupanja između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture (za identičnu = 1);
K m - koeficijent koji uzima u obzir lokaciju objekta;
K in - koeficijent koji uzima u obzir promjenu cijene građevinskih i instalaterskih radova između baznog datuma i datuma u trenutku procjene;
K pz - koeficijent koji uzima u obzir dobit programera (%);
K PDV - koeficijent koji uzima u obzir PDV (%).

Važan korak je odabir tipičnog objekta. U ovom slučaju potrebno je uzeti u obzir:
- jednokratne funkcionalne namjene;
- blizina fizičkih karakteristika;
- uporediva hronološka starost predmeta;
- druge karakteristike.

3.5.2.2. Metoda razlaganja komponenti

Ova metoda uključuje razbijanje procijenjenog objekta na građevinske komponente - temelj, zidove, podove itd. Trošak svake komponente dobija se na osnovu zbira direktnih i indirektnih troškova potrebnih za konstruisanje jedinice zapremine prema formuli:

, Gdje

C zgrada – trošak izgradnje zgrade u cjelini;
V j – zapremina j-te komponente;
C j – trošak po jedinici zapremine;
n – broj dodijeljenih građevinskih komponenti;
Kn – koeficijent koji uzima u obzir postojeća odstupanja između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture.

Postoji nekoliko opcija za korištenje metode razlaganja komponenti:
- podugovaranje;
- raščlanjivanje prema radnom profilu;
- alokacija troškova.

Metoda podugovaranja zasniva se na činjenici da generalni izvođač angažuje podizvođače za izvođenje dijela građevinskih radova. Zatim se izračunavaju ukupni troškovi za sve podizvođače.

Profilna metoda sličan prethodnom i zasniva se na obračunu troškova angažovanja različitih stručnjaka .

Metoda alokacije troškova uključuje korištenje različitih jedinica poređenja za procjenu različitih komponenti zgrade, nakon čega se ove procjene zbrajaju.

Rice. 3.3. Procedura za procjenu vrijednosti nekretnine korištenjem troškovnog pristupa

3.5.2.3. Metoda kvantitativne ankete

Ova metoda se zasniva na korišćenju detaljnih kvantitativnih proračuna troškova ugradnje pojedinih komponenti, opreme i izgradnje objekta u celini. Pored obračuna direktnih troškova potrebno je uzeti u obzir režijske troškove i druge troškove, tj. izrađuje se potpuni predračun za rekonstrukciju procijenjenog objekta.

Obračun troškova izgradnje

Troškovi izgradnje zgrada i objekata određuju se iznosom ulaganja potrebnih za njegovu realizaciju. Cijena izgradnje, po pravilu, utvrđuje se u fazi predprojektnih studija (izrada studije opravdanosti izgradnje).

Procijenjeni trošak izgradnje zgrada i objekata je iznos novca potreban za njegovu realizaciju u skladu sa projektnom dokumentacijom.

Na osnovu procijenjene cijene izračunava se veličina kapitalnih ulaganja, finansiranje izgradnje, kao i formiranje slobodnih (po dogovoru) cijena za građevinske proizvode.

Procijenjeni trošak izgradnje uključuje sljedeće elemente:

građevinski radovi;

radovi na ugradnji opreme (instalacijski radovi);

troškovi nabavke (proizvodnje) opreme, namještaja i inventara;

ostali troškovi.

Metode obračuna troškova. Prilikom izrade procjena (kalkulacija) za investitora i izvođača na alternativnoj osnovi, mogu se koristiti sljedeće metode obračuna troškova:
snalažljiv;
indeks resursa;
bazni indeks;
osnovna naknada;
na osnovu banke podataka o troškovima prethodno izgrađenih ili projektovanih analognih objekata.

Metoda resursa - obračun u tekućim (prognoziranim) cijenama i tarifama resursa (elemenata troškova) vrši se na osnovu potreba za materijalima, proizvodima, konstrukcijama (uključujući i pomoćne koje se koriste u procesu rada), kao i podataka o udaljenostima i načinima njihovog dostava na gradilište, potrošnja energije za tehnološke svrhe, vrijeme rada građevinskih mašina i njihov sastav, troškovi rada radnika.

Metoda indeksa resursa - Ovo je kombinacija metode resursa sa sistemom indeksa za resurse koji se koriste u građevinarstvu.

Indeksi troškova (cijena, trošak) - relativni pokazatelji određeni odnosom tekućih (prognoznih) indikatora troškova i osnovnih pokazatelja troškova za resurse uporedive u nomenklaturi.

Metoda bazičnog indeksa - preračunavanje troškova po budžetskim linijama sa osnovnog nivoa cijena na tekući nivo cijena korištenjem indeksa.

Osnovni metod kompenzacije - zbir troškova obračunatog na osnovnom nivou procijenjenih cijena i dodatnih troškova utvrđenih kalkulacijama u vezi sa promjenama cijena i tarifa za resurse koji se koriste u procesu izgradnje.

Mora se uzeti u obzir da do stabilizacije ekonomske situacije i formiranja odgovarajućih tržišnih struktura, metode najvišeg prioriteta za izračunavanje procijenjenih troškova su resursna i resursno indeksna metoda. U praktičnim aktivnostima stručnjaka, metod baznog indeksa za izračunavanje procijenjenih troškova je popularniji.

Utvrđivanje dotrajalosti nekretnine

Amortizacija se karakteriše smanjenjem korisnosti nekretnine, njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora i izražava se smanjenjem vrijednosti tokom vremena (deprecijacijom) pod uticajem različitih faktora. Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste habanja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Fizičko i funkcionalno trošenje dijele se na uklonjivo i nepopravljivo.

Odjeća koja se može skinuti - ovo je habanje čije je otklanjanje fizički moguće i ekonomski izvodljivo, tj. Troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste habanja doprinose povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Identificiranje svih mogućih vrsta habanja je akumulirano trošenje imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između troška zamjene i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija životnog vijeka objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakterišu ovaj indikator.

Fizički život zgrade (PL) - period eksploatacije zgrade tokom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade ispunjava određene kriterijume (pouzdanost konstrukcije, fizička izdržljivost i dr.). Fizički vek objekta se određuje tokom izgradnje i zavisi od kapitalne grupe objekata. Fizički život prestaje kada se objekat sruši.

Hronološka starost (CA) - vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ) određuje se vremenom rada tokom kojeg objekat ostvaruje prihod. Tokom ovog perioda izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti imovine. Ekonomski vek objekta prestaje kada rad objekta ne može da ostvari prihod naznačen odgovarajućom stopom za uporedive objekte u datom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose trošku objekta zbog njegovog opšteg habanja.

Efektivna starost (EA) izračunava se na osnovu hronološke starosti zgrade, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske faktore koji su preovladavali na datum procene koji utiču na vrednost procenjenog objekta. U zavisnosti od operativnih karakteristika zgrade, efektivna starost može se razlikovati od hronološke starosti naviše ili nadole. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost je obično jednaka hronološkoj starosti.

Preostali ekonomski život (REL) zgrada - vremenski period od datuma procene do kraja njenog ekonomskog veka (slika 3.4).

Rice. 3.4. Životni periodi zgrade i indikatori koji ih karakterišu

Amortizacija u praksi vrednovanja mora se razlikovati po značenju od sličnog pojma koji se koristi u računovodstvu (amortizacija). Procijenjena amortizacija je jedan od glavnih parametara koji vam omogućava da izračunate trenutnu vrijednost procijenjenog objekta na određeni datum.

Fizičko trošenje je postepeni gubitak tehničkih i operativnih kvaliteta objekta koji su prvobitno postavljeni tokom izgradnje pod uticajem prirodnih i klimatskih faktora, kao i ljudske aktivnosti.

Metode za proračun fizičkog propadanja zgrada su sljedeće:
· regulatorni (za stambene zgrade);
· trošak;
· životna metoda.

Normativna metoda izračunavanje fizičkog habanja uključuje upotrebu različitih regulatornih uputstava na međusektorskom ili odjeljenskom nivou.

Ova pravila opisuju fizičko trošenje različitih konstrukcijskih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

, Gdje

I f - fizičko istrošenost zgrade, %;

I je fizičko trošenje i-tog elementa konstrukcije, %;

L i je koeficijent koji odgovara udjelu zamjenske cijene i-tog elementa konstrukcije u ukupnim zamjenskim troškovima zgrade;

P- broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli troškova zamjene pojedinih objekata, elemenata i sistema u ukupnim troškovima zamjene zgrade (u procentima) obično se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenim na propisan način, a za objekte, elemente i sistemi koji nemaju odobrene indikatore, prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Ova tehnika se koristi isključivo u domaćoj praksi. Uprkos svoj jasnoći i uvjerljivosti, on ima sljedeće nedostatke:
- zbog svoje „normativnosti“ u početku ne može uzeti u obzir netipične uslove rada objekta;
- radno intenzivna primjena zbog potrebnog detaljiranja konstruktivnih elemenata zgrade;
- nemogućnost mjerenja funkcionalnog i vanjskog habanja;
- subjektivnost specifičnog vaganja konstruktivnih elemenata.

U srži metoda troškova Definicija fizičkog habanja je fizičko habanje, izraženo u trenutku njegove procjene omjerom troškova objektivno potrebnih mjera popravke radi otklanjanja oštećenja konstrukcije, elementa, sistema ili zgrade u cjelini, i njihova zamjenska cijena.

Suština troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je utvrđivanje troškova rekonstrukcije građevinskih elemenata.

Ova metoda vam omogućava da odmah izračunate trošenje elemenata i zgrade u cjelini u smislu troškova. Budući da se obračun umanjenja vrijednosti zasniva na razumnim stvarnim troškovima dovođenja dotrajalih predmeta u „znatno novo stanje“, rezultat ovog pristupa se može smatrati prilično tačnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i tačnost u proračunu troškova popravke dotrajalih građevinskih elemenata.

Utvrđivanje fizičkog dotrajalosti zgrada doživotna metoda . Pokazatelji fizičkog istrošenosti, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru, koji se može izraziti formulom:

Ja nosim;
EV – efektivna starost;
VF – tipičan period fizičkog života;
RSF – preostali period fizičkog života.

.

Upotreba ove formule je relevantna i pri izračunavanju procentualnih usklađenja za habanje u upoređivanim objektima (metoda uporedne prodaje), kada procjenitelj nije u mogućnosti da pregleda odabrane analoge. Ovako izračunat postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

.

U praksi se elementi konstrukcije koji imaju uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje dijele na "dugotrajne" i "kratkotrajne".

"Kratkotrajni elementi"- elementi koji imaju kraći vijek trajanja od objekta u cjelini (krov, vodovodna oprema i sl.).

"Dugovječni elementi"- elementi čiji je očekivani vijek trajanja uporediv sa vijekom trajanja zgrade (temelji, nosivi zidovi i sl.).

Uklonjivo fizičko habanje “kratkotrajnih elemenata” nastaje zbog prirodnog habanja građevinskih elemenata tokom vremena, kao i nepažljivog rada. U ovom slučaju, prodajna cijena zgrade se umanjuje za odgovarajuće umanjenje vrijednosti, budući da će budući vlasnik morati obaviti „prethodno odložene popravke“ kako bi obnovio normalne operativne karakteristike objekta (rutinske popravke unutrašnjosti, restauracija područja prokišnjavanja krovišta itd.). Ovo pretpostavlja da su stavke vraćene u "praktično novo" stanje. Fizičko trošenje koje se može ukloniti u novčanom smislu je definisano kao „trošak odloženih popravki“, tj. troškovi dovođenja objekta u stanje “ekvivalentno” originalnom.

Neotklonjivo fizičko trošenje komponenti s kratkim vijekom trajanja je trošak obnavljanja komponenti koje se brzo troše, određen razlikom između cijene zamjene i količine uklonjivog istrošenosti, pomnožene omjerom hronološke starosti i fizičkog vijeka trajanja ovih elemenata. .

Uklonjivo fizičko habanje elemenata sa dugim vijekom vijeka određeno je razumnim troškovima njegovog eliminacije, slično uklonjivom fizičkom habanju elemenata s kratkim vijekom trajanja.

Neuklonjivo fizičko propadanje dugotrajnih elemenata izračunava se kao razlika između troškova zamjene cijele zgrade i zbroja uklonjivog i nenadoknadivog propadanja, pomnoženog omjerom hronološke starosti i fizičkog vijeka trajanja zgrade.

Funkcionalna odjeća. Znakovi funkcionalnog trošenja u objektu koji se ocjenjuje - neusklađenost prostorno-planskog i/ili konstruktivnog rješenja sa savremenim standardima, uključujući različitu opremu neophodnu za normalan rad objekta u skladu sa njegovom trenutnom ili namjenom.

Funkcionalno trošenje dijeli se na uklonjivo i nepopravljivo.

Izraz troškova funkcionalnog trošenja je razlika između cijene reprodukcije i cijene zamjene, što isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

Funkcionalna odjeća koja se može skinuti određen troškovima potrebne rekonstrukcije, što doprinosi efikasnijem funkcionisanju nekretnine.

Uzroci funkcionalnog trošenja:
· nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
· nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
· super poboljšanja.

Nedostaci koji zahtijevaju dopunu - elementi zgrade i oprema koji ne postoje u postojećem okruženju i bez kojih ne može zadovoljiti savremene standarde izvedbe. Amortizacija ovih stavki se mjeri troškom dodavanja ovih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata - predmeti koji i dalje obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju savremene standarde (brojila vode i plina i vatrogasna oprema). Amortizacija za ove stavke se mjeri kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovo fizičko dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih i plus trošak ugradnje novih elemenata. Trošak povratnog materijala obračunava se kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revidirajuća rezidualna vrijednost).

Superpoboljšanja su pozicije i elementi strukture čija je dostupnost trenutno neadekvatna savremenim zahtjevima tržišnih standarda. Funkcionalno habanje i habanje koje se može ukloniti u ovom slučaju se mjeri kao trenutni trošak zamjene predmeta „prekomjernog poboljšanja“ minus fizičko habanje, plus trošak demontaže i minus vrijednost spasavanja demontiranih elemenata.

Nepopravljivo funkcionalno trošenje uzrokovano zastarjelim prostorno-planskim i/ili projektantskim karakteristikama objekata koji se ocjenjuju u odnosu na savremene građevinske standarde. Znak nepopravljivog funkcionalnog habanja je ekonomska nesvrsishodnost utroška sredstava na otklanjanje ovih nedostataka. Pored toga, potrebno je uzeti u obzir i tržišne uslove koji su vladali na dan procene kako bi objekat adekvatno uskladio svoju arhitektonsku namenu sa namenom.

Ovisno o konkretnoj situaciji, trošak nepopravljivog funkcionalnog habanja može se odrediti na dva načina:
1) kapitalizacija gubitaka u zakupnini;
2) kapitalizacija viška operativnih troškova neophodnih za održavanje zgrade u ispravnom stanju.

Za određivanje potrebnih pokazatelja izračuna (stope zakupa, stope kapitalizacije, itd.), koriste se prilagođeni podaci za uporedive analoge. U ovom slučaju, odabrani analozi ne bi trebali imati znakove nepopravljivog funkcionalnog habanja identificirane u objektu koji se procjenjuje.

Utvrđivanje umanjenja vrijednosti uzrokovanog nenadoknadivim funkcionalnim habanjem zbog zastarjelog prostorno-planskog rješenja (specifična površina, kubika) vrši se metodom kapitalizacije gubitaka u zakupnini.

Proračun nepopravljivog funkcionalnog habanja kapitalizacijom viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u dobrom stanju može se izvršiti na sličan način. Ovaj pristup je poželjniji za procjenu nepopravljivog funkcionalnog habanja zgrada koje imaju nestandardna arhitektonska rješenja i kod kojih je, ipak, visina zakupnine uporediva sa zakupninom za moderne analogne objekte, za razliku od visine operativnih troškova.

Eksterno (ekonomsko) habanje - amortizacija objekta zbog negativnog uticaja eksternog okruženja u odnosu na objekat procene: stanje na tržištu, služnosti na određeno korišćenje nepokretnosti, promene okolne infrastrukture i zakonske odluke u oblasti oporezivanja, itd. Vanjsko habanje nekretnine, ovisno o razlozima koji su ga izazvali, u većini slučajeva je nepopravljivo zbog nepromijenjene lokacije, ali se u nekim slučajevima može „otkloniti sam“ zbog pozitivne promjene tržišnog okruženja u okruženju.

Za procjenu vanjskog habanja mogu se koristiti sljedeće metode:
· kapitalizacija gubitaka u zakupnini;
· uporedna prodaja (uparena prodaja);
· ekonomski životni vijek.

Gotovo uvijek, kada procjenjujete nekretninu, morate se pozabaviti konceptom „istrošenosti“.

U aktivnostima procene, amortizacija se smatra glavnim faktorom vrednosti nekretnine kada se primenjuje troškovni pristup. Ovdje se amortizacija koristi za obračun razlika u karakteristikama nove i procijenjene imovine. Računovodstvo amortizacije objekta je vrsta usklađivanja troška novoreproducirane zgrade (utvrđena troškovnim pristupom) kako bi se utvrdila trenutna vrijednost procijenjenog objekta.

Nosite karakteriše smanjenje korisnosti nekretnine, njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenju vrednosti (deprecijaciji) pod uticajem različitih faktora tokom vremena. Korištenjem objekta postepeno se pogoršavaju parametri koji karakteriziraju konstruktivnu pouzdanost zgrada i objekata, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom upotrebom vezanom za život ljudi. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje utiču eksterni faktori uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja na određene namjene objekata itd.

Amortizacija se obično mjeri u postocima, a vrijednost amortizacije je amortizacija imovine.

Koncept “habanja” koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta “amortizacije” koji se koristi u računovodstvu. Amortizacija u računovodstvu, to je proces alokacije početnih troškova vezanih za nabavku objekta tokom cijelog njegovog vijeka trajanja, bez utvrđivanja njegove trenutne vrijednosti.

Ovisno o razlozima koji su doveli do amortizacije nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste amortizacije (tabela 2.2).

Tabela 2.2

Klasifikacija amortizacije objekata nekretnina

Svaki tip habanja karakterizira njegova podjela na uklonjivu i nepopravljivu. U najopštijem slučaju habanje koje se može sprečiti naziva habanjem, čije je otklanjanje fizički moguće i ekonomski izvodljivo. U isto vrijeme, ekonomska izvodljivost leži u činjenici da troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste habanja trebaju pomoći povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Kada se identifikuju sve naznačene vrste habanja, govore o ukupnom akumuliranom habanju imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između troška zamjene i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Fizičko pogoršanje odražava smanjenje performansi nekretnine kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih prirodnih nepovoljnih faktora. Fizičko trošenje se uzima u obzir u stopama amortizacije.

U praksi se koriste četiri glavne metode za proračun fizičkog propadanja zgrada: ekspertska, troškovna, normativna (ili računovodstvena) i metoda proračuna vijeka trajanja zgrade.

At ekspertska metoda procjena amortizacije nekretnine vrši se na osnovu stručnog mišljenja stručnjaka ili grupe stručnjaka koji postupaju na osnovu propisa i vlastitog iskustva. Glavni nedostatak ove metode je subjektivnost.

Kao što je poznato, vijek trajanja zgrada u cjelini ovisi o trajnosti njegovih komponenti. Stoga se fizičko habanje (I) može izračunati kao ponderirani prosječni iznos habanja svih konstruktivnih elemenata zgrade koristeći formulu

gdje je KE strukturni element i.

Ova metoda za određivanje fizičkog trošenja može se svrstati u grupu stručnih metoda. Obično se koristi prilikom popisa nekretnina.

Kao što je gore spomenuto, fizičko habanje može biti uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjivo fizičko oštećenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravki manji od dodane vrijednosti objekta. U obzir se uzima fizičko istrošenost nepopravljivo, kada trošak ispravljanja kvara premašuje vrijednost koja će biti dodata objektu. Svaki nedostatak u objektu se u principu može ispraviti, ali cijena ispravke ne bi trebala premašiti očekivanu korist.

Da bi se utvrdilo nepopravljivo fizičko trošenje, građevinski elementi se dijele u dvije kategorije: dugotrajni i habajući. Habanje dugotrajnih elemenata, kao što su temelji, zidovi, podovi, itd., može se izračunati u grupama određivanjem njihovog efektivnog vijeka trajanja i preostalog fizičkog vijeka u realnim uvjetima.

Za izračunavanje fizičkog habanja dugotrajnih elemenata možete koristiti i metodu određivanja troškova reprodukcije građevinskih elemenata (ili troškovna metoda). U ovom slučaju se također utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, što se zatim prevodi u troškovne izraze. Ukupna amortizacija se definiše kao omjer iznosa amortizacije objekta - iznosa amortizacije svakog elementa - i zamjenske cijene objekta - zbir zamjenskih troškova svih elemenata objekta:

U preciznijoj metodi prilagođenih troškova obračuna fizičke amortizacije, postotak dotrajalosti građevinskih elemenata utvrđuje se kao ponderisana vrijednost.

Kategorije građevinskih elemenata koji se brzo troše uključuju elemente čiji je vijek trajanja kraći od procijenjenog ekonomskog vijeka zgrade. Ovo je pokrivanje krovova, dekorativna završna obrada, farbanje, tj. elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) kroz rutinsko održavanje.

Normativno (računovodstvo) metoda utvrđivanje fizičkog dotrajalosti zgrada uključuje korištenje trenutno važećih stopa amortizacije 1 . Može se utvrditi fizičko propadanje nekretnine metoda izračunavanja životnog veka. Ovaj pristup je opravdan činjenicom da je ukupno akumulirano trošenje, prije svega, funkcija vijeka trajanja objekta. Životni vijek zgrade ili konstrukcije prikazan je na Sl. 2.1.

Rice. 2.1.

Razmotrimo suštinu osnovnih pojmova koji karakteriziraju ovaj indikator. Sa stanovišta funkcionalne upotrebe objekta nekretnine razlikuju se sljedeći vijekovi trajanja objekta nekretnine:

• tipični fizički vek zgrade (standardni radni vek) određen je periodom eksploatacije zgrade, tokom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade ispunjava određene kriterijume (pouzdanost konstrukcije, fizička izdržljivost itd.) . Fizički život prestaje kada se objekat sruši;
• životni vek - vremenski period kada objekat postoji, tj. u njemu možete živjeti ili raditi;
• hronološka starost je vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u funkciju do dana procjene;
• ekonomski vek - određen vremenom rada tokom kojeg objekat ostvaruje prihod. Tokom ovog perioda izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti imovine. Ekonomski vek objekta prestaje kada rad objekta ne može da ostvari prihod naznačen odgovarajućom stopom za uporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti objekta zbog njegovog općeg habanja;
• efektivna starost - utvrđuje se na osnovu hronološke starosti zgrade, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske faktore koji su preovladavali na datum procene koji utiču na vrednost procenjenog objekta. U zavisnosti od operativnih karakteristika zgrade, efektivna starost može se razlikovati od hronološke starosti naviše ili nadole. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost je obično jednaka hronološkoj starosti;
• Preostali ekonomski vijek zgrade je period od datuma procjene do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Odnos između habanja, troškova zamjene, efektivne starosti i tipičnog fizičkog života može se opisati sljedećom formulom:

Nedostatak ove formule je što nije uvijek primjenjiva, jer često postoje situacije u kojima je hronološka starost veća od normativne. Stoga se takva procjena može koristiti samo za početnu ekspresnu procjenu ili u slučajevima kada nema dovoljno informacija o stanju objekta. Preciznija formula je korištenje efektivne starosti umjesto hronološke starosti:

Drugim riječima, postotak amortizacije od zamjenske cijene određen je odnosom efektivne starosti imovine i njenog tipičnog ekonomskog vijeka trajanja.

Funkcionalna odjeća(funkcionalna zastarelost) objekta je da objekat ne zadovoljava savremene standarde u pogledu svoje funkcionalne korisnosti. Ova vrsta habanja se može manifestovati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnostima njenog rasporeda, zapremine, inženjerske podrške itd., a posljedica je uticaja naučno-tehnološkog napretka u oblasti arhitekture i građevinarstva. . Funkcionalna odjeća u domaćoj praksi se naziva zastarelost i baš kao što fizičko habanje može biti uklonjivo i neuklonjivo.

Funkcionalno habanje koje se može ukloniti uključuje restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, vodovodne opreme, podnih obloga itd. Kriterij habanja, sa stanovišta uklonjivosti, je poređenje iznosa popravka. troškove sa iznosom dodatno primljene vrijednosti. Ako dobijena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije, onda je funkcionalno habanje i habanje uklonjiv. Količina uklonjivog funkcionalnog habanja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti zgrade u trenutku njene procjene sa ažuriranim elementima i njene vrijednosti na isti datum procjene bez ažuriranih elemenata.

TO nepopravljivo funkcionalno habanje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog faktora povezanih i sa viškom i nedostatkom kvalitetnih karakteristika zgrade. Na primjer, na tržištu iznajmljivanja dvosobni stanovi su traženiji u odnosu na jednosobne. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od zakupnine prilikom izdavanja ovih stanova, pomnožen sa multiplikatorom zakupnine (odnosom prodajne cijene nekretnine i potencijalne zakupnine za nju) karakterističnim za ovu vrstu stana. . Dakle, iznos nepopravljivog funkcionalnog habanja određuje se kapitalizacijom gubitaka od zakupnine.

Funkcionalno (moralno) trošenje može se manifestirati u dva oblika - zastarelost prve vrste povezano sa smanjenjem troškova reprodukcije objekata, i zastarelost drugog tipa povezana sa stvaranjem novih, ekonomičnijih objekata.

gdje je C B knjigovodstvena vrijednost imovine; C in - trošak zamjene nekretnine.

Zastarelost drugog tipa može se utvrditi na osnovu poređenja rentabilnosti postojećih novih i starih objekata (I M2):

gdje je Dc profitabilnost nove imovine; D s - isplativost stare imovine.

Spoljašnje habanje(ekonomsko ili vanjsko habanje) je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog negativne promjene u vanjskom okruženju uzrokovane ekonomskim, političkim ili drugim faktorima. Razlozi vanjskog habanja mogu biti kako opći pad prostora na kojem se objekat nalazi, tako i djelovanje države ili lokalne uprave u oblasti oporezivanja i osiguranja; druge promjene na tržištu zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja itd.

Značajan faktor koji utječe na količinu vanjskog habanja je neposredna blizina neprivlačnih prirodnih ili vještačkih objekata - močvare, postrojenja za prečišćavanje otpadnih voda, restorani, plesni podiji, benzinske pumpe, željezničke stanice, bolnice, škole, industrijska preduzeća itd.

Smanjenje vrijednosti povezano sa zagađenjem okoliša utvrđuje se korištenjem metoda sličnih onima za određivanje amortizacije. Na primjer, troškovi zbrinjavanja toksičnog otpada mogu biti povezani s troškovima renoviranja lokacije, npr. trošak otklonivih kvarova.

Ekonomsko habanje, za razliku od fizičkog i moralnog, uvijek se smatra nepovratnim, jer je iznos troškova koji se izdvaja za uklanjanje vanjskih faktora nesrazmjerno visok.

Način mjerenja vanjskog trošenja je analiza uparene prodaje, kada se na tržištu nekretnina prodaju dva uporediva objekta, od kojih jedan ima znakove vanjskog habanja, a drugi ne. Razlika u cijenama nam omogućava da izvučemo zaključak o količini istrošenosti od vanjskog utjecaja objekta koji se procjenjuje.

Drugi način mjerenja eksterne amortizacije je upoređivanje prihoda od zakupnine dvije imovine slične imovini koja se procjenjuje, od kojih je jedna negativno pogođena. Kapitalizacija gubitaka prihoda od poređenja ova dva objekta će karakterizirati količinu habanja od vanjskih utjecaja.

• Klasifikacija osnovnih sredstava uključenih u grupe amortizacije odobrena je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 1. januara 2002. godine br. 1 „O klasifikaciji osnovnih sredstava uključenih u grupe amortizacije“; Poreski zakonik Ruske Federacije utvrđuje stope amortizacije (član 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomija nekretnina: udžbenik, priručnik. M.: MIKHIS, 2001.

Amortizacija se karakteriše smanjenjem korisnosti nekretnine, njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenju vrijednosti (deprecijaciji) pod uticajem različitih faktora tokom vremena.

Korištenjem objekta postepeno se pogoršavaju parametri koji karakteriziraju konstruktivnu pouzdanost zgrada i objekata, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom upotrebom vezanom za život ljudi. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje utiču eksterni faktori uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja na određene namjene objekata itd.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste habanja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Klasifikacija amortizacije objekata nekretnina:

Svaki tip odijevanja karakterizira njegova podjela: uklonjivi i neuklonjivi.

Odjeća koja se može skinuti- habanje čije je otklanjanje fizički moguće i ekonomski izvodljivo. U isto vrijeme, ekonomska izvodljivost leži u činjenici da troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste habanja trebaju pomoći povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Fatalno nošenje– habanje koje je ili fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično.

Kada se identifikuju sve naznačene vrste habanja, govore o ukupnom akumuliranom habanju imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između troška zamjene i tržišne cijene procijenjenog objekta.
Na osnovu suštine ovih definicija, može se tvrditi da je ukupno akumulirano habanje, prije svega, funkcija vijeka trajanja objekta. Uzimajući u obzir ovu okolnost, razmotrimo suštinu glavnih evaluacijskih koncepata koji karakteriziraju ovaj indikator:

Fizički život zgrada ( VF ) - određuje se periodom eksploatacije zgrade, tokom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade ispunjava određene kriterijume (pouzdanost konstrukcije, fizička izdržljivost i sl.). Fizički vek objekta se određuje tokom izgradnje i zavisi od kapitalne grupe objekata. Fizički život prestaje kada se objekat sruši.

Hronološka starost(HV)- ovo je vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u funkciju do dana procjene.

Ekonomski život (EJ) - određuje se vremenom rada tokom kojeg objekat ostvaruje prihod. Tokom ovog perioda izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti imovine. Ekonomski vek objekta prestaje kada rad objekta ne može da ostvari prihod naznačen odgovarajućom stopom za uporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. U ovom slučaju izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti objekta zbog njegovog općeg habanja.

Efektivna starost (EV)) - utvrđuje se na osnovu hronološke starosti objekta, uzimajući u obzir njegovo tehničko stanje i ekonomske faktore koji su preovladavali na dan procene koji utiču na vrednost procenjenog objekta. U zavisnosti od operativnih karakteristika zgrade, efektivna starost može se razlikovati od hronološke starosti naviše ili nadole. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost je obično jednaka hronološkoj starosti.

Preostali ekonomski život (REL)) zgrade je vremenski period od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog veka.

Metode izračunavanja trošenja:

1. Fizičko pogoršanje - predstavlja postepeni gubitak tehničkih i operativnih kvaliteta objekta prvobitno postavljenih tokom izgradnje pod uticajem prirodnih i klimatskih faktora, kao i ljudske aktivnosti.

Razlikuju se sljedeće metode za proračun fizičkog propadanja zgrada:

Standard (za stambene zgrade);

Cost;

Doživotna metoda.

Standardna metoda za izračunavanje fizičkog habanja

Normativni metod za izračunavanje fizičkog habanja uključuje upotrebu različitih normativnih uputstava na međuindustrijskom ili resornom nivou. Primer takvih uputstava je "Pravila za procenu fizičkog propadanja stambenih zgrada" VSN 53-86 Gosgrazhdanstroja (Državni komitet za građevinarstvo i arhitekturu pri GOSSTROE SSSR-a. Moskva 1990), koje koristi Biro za tehnički inventar za u svrhu procjene fizičkog dotrajalosti stambenih zgrada prilikom tehničkog inventara, planiranje kapitalnih popravki stambenog fonda, bez obzira na njegovu resornu pripadnost.

Ova pravila opisuju fizičko trošenje različitih konstrukcijskih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

Ff =

gdje je Ff fizičko trošenje zgrade, (%);

Fi - fizičko trošenje i-ro elementa konstrukcije (%);

Li je koeficijent koji odgovara udjelu troškova zamjene i-ro strukturnog elementa u ukupnim zamjenskim troškovima zgrade;
n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli zamjenske cijene pojedinih objekata, elemenata i sistema u ukupnom trošku zamjene zgrade (u%) obično se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenim na propisan način, a za objekte, elemenata i sistema koji nemaju odobrene indikatore - prema njihovoj procjeni troškova.

Metoda troškova za određivanje fizičkog habanja

Fizičko trošenje u trenutku njegove procjene izražava se omjerom cijene objektivno potrebnih mjera sanacije za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sistema ili zgrade u cjelini i cijene njihove zamjene.

Suština troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je utvrđivanje troškova rekonstrukcije građevinskih elemenata.

Opisana metodologija vam omogućava da odmah izračunate habanje elemenata i zgrade u cjelini u troškovnom smislu, što je poželjnije od drugih metoda za izračunavanje fizičkog habanja i habanja. Osim toga, budući da se obračun umanjenja vrijednosti zasniva na razumnom stvarnom trošku dovođenja dotrajalih predmeta u „suštinski novo stanje“, rezultat ovog pristupa se može smatrati prilično tačnim. Među nedostacima koji su svojstveni ovoj metodi, potrebno je napomenuti obaveznu detaljnost i tačnost izračunavanja troškova popravke dotrajalih elemenata zgrade.

Određivanje fizičkog propadanja zgrada metodom životnog vijeka

Na osnovu suštine prethodno razmotrenih osnovnih evaluativnih koncepata koji karakterišu ukupno akumulirano habanje zgrade sa stanovišta vremena njenog eksploatacije, može se tvrditi da su fizičko habanje, efektivna starost i ekonomski vek u određenom odnos. Ovaj odnos se može izraziti sljedećom formulom (1):

gdje je: I(%) - istrošenost kao postotak;

EV - efektivna starost koju utvrđuje stručno lice na osnovu tehničkog stanja elemenata ili objekta u cjelini;

VF - tipičan period fizičkog života;

RSFZ - preostali period fizičkog života.

Ili prema formuli (2):

gdje je: I (%) - istrošenost kao postotak;

VF je tipičan period fizičkog života.

Ovako izračunat postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

O= BC *(I/100);

gdje: I - istrošenost kao postotak; BC - trošak zamjene.

2. Funkcionalna odjeća

Znakovi funkcionalnog habanja zgrade koja se procjenjuje, u pravilu je neusklađenost njenog prostorno-planskog i/ili projektantskog rješenja sa savremenim standardima, uključujući različitu opremu neophodnu za normalan rad objekta u skladu sa svojim trenutnu ili namjeravanu upotrebu.

Ovisno o fizičkoj mogućnosti i ekonomskoj isplativosti otklanjanja uzroka koji su doveli do funkcionalnog trošenja, dijeli se na uklonjive i nepopravljive. Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između cijene reprodukcije i cijene zamjene, budući da obračun potonjeg, na osnovu njegove definicije, očito isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

· Funkcionalna odjeća koja se može skinuti

Funkcionalno habanje koje se može ukloniti obično je određeno troškovima potrebne rekonstrukcije kako bi se omogućio efikasniji rad nekretnine.

Smatra se da je reverzibilno funkcionalno trošenje uzrokovano:

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata,

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata,

Super poboljšanja.

Nedostaci koje treba dodati, odnosi se na elemente zgrade i opreme koji nisu prisutni u postojećem okruženju i bez kojih ne može zadovoljiti savremene standarde poslovanja. Amortizacija ovih stavki se mjeri troškom dodavanja ovih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata, obuhvataju radna mjesta koja još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne ispunjavaju savremene standarde (brojila vode i plina i sl.). Amortizacija ovih predmeta se mjeri kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovo fizičko trošenje, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih i plus trošak ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala se definiše kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revidirajuća rezidualna vrijednost).

Ka super poboljšanjima obuhvataju pozicije i elemente strukture čija je dostupnost trenutno neadekvatna savremenim zahtjevima tržišnih standarda. Funkcionalno habanje i habanje koje se može ukloniti u ovom slučaju se mjeri kao trenutni trošak zamjene predmeta „prekomjernog poboljšanja“ minus fizičko habanje, plus trošak demontaže i minus vrijednost spasavanja demontiranih elemenata.

Primjer pretjeranog poboljšanja bila bi situacija u kojoj je vlasnik kuće, prilagođavajući je za sebe, napravio neke promjene za svoju pogodnost (investicionu vrijednost) koje nisu bile adekvatne sa stanovišta tipičnog korisnika. To uključuje, na primjer, preuređenje korisne površine ​​​prostora za određenu namjenu, koja je određena hobijima vlasnika ili njegovim zanimanjem. Funkcionalno trošenje koje se može ukloniti u takvoj situaciji određeno je trenutnim troškovima dovođenja promijenjenih elemenata u prvobitno stanje. Osim toga, koncept prekomjernog poboljšanja usko je povezan sa segmentom tržišta nekretnina, gdje se ista poboljšanja mogu smatrati kako primjerenim za određeni segment, tako i pretjeranim sa stanovišta tipičnog korisnika.

· Nepopravljivo funkcionalno trošenje

Neuklonjivo funkcionalno habanje obično je uzrokovano zastarjelim prostornim planiranjem i/ili strukturnim karakteristikama zgrada koje se procjenjuju u odnosu na savremene građevinske standarde. Prije svega, ekonomska nesvrsishodnost trošenja na otklanjanje ovih nedostataka omogućava nam da procijenimo znak nepopravljivog funkcionalnog trošenja. Pored toga, potrebno je uzeti u obzir i tržišne uslove koji su vladali na dan procene kako bi objekat adekvatno uskladio svoju arhitektonsku namenu sa namenom.

3. Eksterno (ekonomsko) habanje

Eksterna amortizacija je amortizacija objekta usled negativnog uticaja spoljašnjeg okruženja u odnosu na objekat procene: stanje na tržištu, služnosti nametnute na određeno korišćenje nepokretnosti, promene okolne infrastrukture, zakonske odluke u ovoj oblasti. oporezivanja itd. Vanjsko habanje nekretnine, ovisno o razlozima koji su ga izazvali, u većini slučajeva je nepopravljivo zbog nepromijenjene lokacije, ali se u nekim slučajevima može „otkloniti sam“ zbog pozitivne promjene tržišnog okruženja u okruženju.

Troškovni pristup je skup metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na osnovu utvrđivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu nekretnine, uzimajući u obzir njeno habanje. Troškovni pristup zasniva se na principu supstitucije, koji pretpostavlja da razuman kupac ne bi platio više za nekretninu od troškova izgradnje nekretnine slične korisnosti kao imovina koja se procjenjuje.

Prema troškovnom pristupu, ukupni trošak objekta nekretnine (Cv) utvrđuje se kao zbir cijene parcele (Suz) i zamjenskog troška (cijena zamjene ili reprodukcije) objekta nekretnine ( Cvs) minus akumulirana amortizacija (Ciz):

Primjena troškovnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina sastoji se od sljedećih koraka:

• procjena tržišne vrijednosti zemljišne parcele;
• procjenu troška zamjene (troškova zamjene) zgrade koja se procjenjuje, uključujući procjenu visine poslovne dobiti;
• proračun identifikovanih vrsta habanja;
• obračun konačne vrijednosti objekta procjene usklađivanjem troška zamjene za habanje, nakon čega slijedi povećanje rezultirajuće vrijednosti za cijenu zemljišne parcele.

Određivanje vrijednosti komada zemljišta, uključena u nekretninu koja se vrednuje metodom koštanja, zasniva se na pretpostavci njene najbolje i najefikasnije upotrebe kao slobodnog od razvoja.

Za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta koriste se sljedeće metode:

• metoda poređenja prodaje;
• metoda distribucije;
• metoda selekcije;
• način podjele na sekcije;
• tehnika ostataka za zemljište;
• kapitalizacija neto zemljišne rente.

Metoda poređenja prodaje s obzirom na potrebne informacije je najpoželjniji i općenito primjenjiv. Glavni elementi poređenja za zemljište su:

• vlasništvo;
• uslovi finansiranja;
• uslovi prodaje;
• tržišni uslovi;
• lokacija;
• fizičke karakteristike;
• pristupačne komunalije;
• uslovi zoniranja;
• najbolja i najefikasnija upotreba.

Kada procjenjujete zemljište, možete koristiti više jedinica poređenja, prilagođavajući cijenu svake i završavajući s više vrijednosti koje definiraju raspon vrijednosti.

Metoda distribucije zasniva se na tvrdnji da za svaku vrstu nekretnine postoji normalan odnos između cijene zemljišta i cijene zgrada. Ovaj odnos je najpouzdaniji za nova poboljšanja koja odražavaju najbolje i najefikasnije korištenje zemljišta.

Primjer 27. Odredite cijenu zemljišne parcele ako je poznato da: prazne parcele u okolini nisu prodate već duže vrijeme; cijena tipične kuće sa parcelom kreće se od 200 do 300 hiljada rubalja; cijena zemljišta slične veličine u neposrednoj blizini imovine koja se procjenjuje je 90 hiljada rubalja; direktni troškovi za izgradnju standardne kuće - 100 hiljada rubalja; profit i indirektni troškovi preduzetnika - 80 hiljada rubalja.

1. Odrediti udio cijene zemljišne parcele u ukupnoj cijeni imovine:

2. Odrediti cijenu zemljišne parcele:

Cijena parcele može se kretati od 67 hiljada rubalja. do 100 hiljada rubalja. (1/3 raspona vrijednosti nekretnina, odnosno od 200 i 300 hiljada rubalja).

Metoda odabira je vrsta metode distribucije. Vrijednost zemljišta se odvaja od vrijednosti imovine oduzimanjem troškova poboljšanja, uzimajući u obzir njihovu amortizaciju. Ova metoda se koristi za procjenu prigradskih područja za koje je doprinos poboljšanja ukupnim troškovima mali i prilično lako se utvrđuje.

Metoda se koristi u nedostatku informacija o prodaji slobodnih parcela u neposrednoj blizini.

Metoda podjele koristi se u slučajevima kada podjela parcele na nekoliko manjih parcela predstavlja najbolje i najefikasnije korištenje zemljišta. Istovremeno, eksterna i unutrašnja poboljšanja na lokacijama stvorenim tokom demontaže stvaraju uslove za najbolje i najefikasnije korišćenje zemljišta.

Troškovi poboljšanja uključuju:

• troškovi uređenja, raščišćavanja i rangiranja lokacija;
• troškovi izgradnje puteva, trotoara, komunalne mreže, odvodnje;
• porezi, osiguranje, plate inženjera;
• marketinški troškovi;
• dobit i režijski troškovi izvođača;
• profit preduzetnika.

Primjer 28. Odredite cijenu zemljišne mase ako je poznato da ga investitor planira podijeliti na 30 parcela, a zatim prodati svaku parcelu za 25 hiljada rubalja. za 4 godine (pretpostavlja se da će neto prihod teći ravnomjerno, stopa povrata je 10%). U ovom slučaju će se pojaviti sljedeći troškovi: planiranje, čišćenje, komunalije, projekat - 180 hiljada rubalja; upravljanje - 10 hiljada rubalja; režijski troškovi i dobit izvođača - 60 hiljada rubalja; marketing - 20 hiljada rubalja; porezi i osiguranje - 10 hiljada rubalja; profit preduzetnika - 40 hiljada rubalja.

1. Odredimo potencijalni prihod od prodaje pripremljenih parcela:

30 · 25 = 750 hiljada rubalja.

2. Odredimo troškove poboljšanja i uređenja lokacije:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 hiljada rubalja.

3. Sadašnja vrijednost zemljišne mase, uzimajući u obzir ujednačen primitak neto prihoda tokom 4 godine i stopu povrata od 10%:

gdje je 3,1699 koeficijent sadašnje vrijednosti anuiteta.

Dakle, trošak zemljišne mase iznosi 340 hiljada rubalja.

Tehnika ostataka za zemljište primjenjuje se u nedostatku podataka o prodaji slobodnih zemljišnih parcela.

Metoda kapitalizacije neto zemljišne rente zasniva se na principu inkrementalne produktivnosti, prema kojem se, nakon raspodjele između svih faktora proizvodnje redovnog prihoda od poslovanja koji se prodaje na nekretnini, dio ovog prihoda može pripisati zemljištu.

Ako se procjenjuje zakupljena zemljišna parcela, njena vrijednost se može odrediti prema (12). U ovom slučaju, renta se koristi kao neto poslovni prihod.

Utvrđivanje zamjenskog troška (troška zamjene) procijenjene zgrade na osnovu uključivanja direktnih i indirektnih troškova u trošak novogradnje.

Direktni troškovi su troškovi direktno povezani sa izgradnjom i općenito uključuju:

• troškovi građevinskog materijala, proizvoda i opreme;
• troškovi rada građevinskih mašina i mehanizama;
• osnovne plate građevinskih radnika;
• troškovi privremenih zgrada, objekata i komunalnih mreža;
• dobit i režijski troškovi izvođača.

Indirektni troškovi su troškovi koji su povezani, ali nisu direktno povezani sa izgradnjom. Indirektni troškovi obično uključuju:

• troškovi pripreme gradilišta;
• troškovi projektantskih i geodetskih radova;
• ostali troškovi i rad;
• održavanje direkcije (tehnički nadzor) preduzeća (ustanove) u izgradnji, troškovi projektantskog nadzora;
• druge vrste indirektnih troškova.

Određivanje vrijednosti direktnih troškova zasniva se na primjeni općih pravila za utvrđivanje procijenjenih troškova izgradnje utvrđenih u važećim regulatornim i uputstvima.

Izračun direktnih troškova može se izvršiti na jedan od dva načina:

• preračunavanje poznate vrijednosti procijenjene cijene izgradnje pomoću indeksa;
• sastavljanjem sanacijske procjene za imovinu koja se procjenjuje.

Ako je za objekat koji se procjenjuje dostupna projektno predračunska dokumentacija, vrijednost direktnih troškova utvrđuje se kao vrijednost procijenjene cijene izgradnje, preračunata na dan procjene koristeći indekse koji uzimaju u obzir omjer trenutnog nivoa cijena. u građevinarstvu prema cijenama iz 1984. godine, prihvaćenim kao osnovica (indeks metod).

U nedostatku projektne i predračunske dokumentacije za objekt procjene, procjenu treba vratiti na jedan od dva načina:

• prema proširenim standardima procjene (metoda uporednih jedinica);
• prema zbirkama jediničnih cijena i cjenovnicima (metoda kvantitativne analize).

Upotreba standarda agregiranih procjena za obračun direktnih troškova prihvatljiva je za standardna projektna rješenja zgrada i objekata, kao i za ponovno korištene pojedinačne ekonomske projekte.

Za potrebe procjene tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeće vrste agregiranih pokazatelja:

• agregirani indikatori procijenjenih troškova (UPSS);
• standardi uvećane procjene (USN) za zgrade, objekte, konstrukcije i vrste radova;
• cjenovnici za izgradnju zgrada i objekata (PRES);
• agregirani pokazatelji troškova zamjene za potrebe revalorizacije osnovnih sredstava.

U ovom slučaju, trošak građevinskih i instalaterskih radova može se raščlaniti prema vrsti radova i kompleksima građevinskih konstrukcija (način raščlanjivanja na komponente).

Vrijednosti indirektnih troškova se obično određuju kao postotak direktnih troškova na osnovu tržišnih podataka.

Profit preduzetnika definisan kao iznos koji preduzetnik očekuje da dobije kao premiju za korišćenje svog kapitala. Vrijednost profita preduzetnika uzima se prema tržišnim podacima.

Nosite je smanjenje vrijednosti nekretnine iz raznih razloga. Amortizacija se obično mjeri u procentima, a novčani izraz amortizacije je umanjenje vrijednosti.

Akumulirana (kumulativna) amortizacija objekta procjene je ukupnost svih mogućih vrsta amortizacije, koju karakteriše smanjenje korisnosti nekretnine, njene potrošačke atraktivnosti sa stanovišta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenje vrijednosti tokom vremena (smanjenje vrijednosti) pod utjecajem različitih faktora. Korištenjem objekta postepeno se pogoršavaju parametri koji karakteriziraju konstruktivnu pouzdanost zgrada i objekata, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom upotrebom vezanom za život ljudi. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje utiču eksterni faktori uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja na određene namjene objekata itd.

Amortizacija u praksi vrednovanja mora se razlikovati po značenju od sličnog pojma koji se koristi u računovodstvu (amortizacija). Procijenjena amortizacija je jedan od glavnih parametara koji vam omogućava da izračunate trenutnu vrijednost procijenjenog objekta na određeni datum.

Dakle, uzimanje u obzir amortizacije objekta je svojevrsno prilagođavanje troška novoreproducirane građevine (reproduciranog troškovnim pristupom) kako bi se utvrdila vrijednost procijenjenog objekta.

Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija životnog vijeka objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakterišu ovaj indikator (slika 1).

Rice. 1. Životni periodi zgrade i indikatori procjene koji ih karakteriziraju

Fizički život zgrade (PL)- period eksploatacije zgrade tokom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade ispunjava određene kriterijume (pouzdanost konstrukcije, fizička izdržljivost i dr.). Fizički vek objekta se određuje tokom izgradnje i zavisi od kapitalne grupe objekata. Fizički život prestaje kada se objekat sruši.

Hronološka starost (CA)- vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ)— period rada tokom kojeg objekat ostvaruje prihod. Tokom ovog perioda izvršena poboljšanja doprinose vrijednosti imovine. Ekonomski vek objekta prestaje kada rad objekta ne može da ostvari prihod naznačen odgovarajućom stopom za uporedive objekte u datom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose trošku objekta zbog njegovog opšteg habanja.

Efektivna starost (EA) izračunava se na osnovu hronološke starosti zgrade, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske faktore koji su preovladavali na datum procene koji utiču na vrednost procenjenog objekta. U zavisnosti od operativnih karakteristika zgrade, efektivna starost može se razlikovati od hronološke starosti naviše ili nadole. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost je obično jednaka hronološkoj starosti.

Preostali ekonomski život (REL) zgrada - vremenski period od datuma procene do kraja njenog ekonomskog veka.

Subjektivnost određivanja indikatora kao što su ekonomski život i efektivna starost zahtijeva od procjenitelja da bude prilično kvalifikovan i da ima značajno praktično iskustvo.

Za određivanje količine akumuliranog trošenja koristim sljedeće metode:

• metoda poređenja prodaje;
• računovodstvo;
• metoda razgradnje.

Metoda poređenja prodaje zasniva se na utvrđivanju iznosa akumulirane amortizacije kao razlike između cijene novogradnje i cijene građevine na dan procjene, dok je neophodan uslov dostupnost pouzdanih podataka o prodaji sličnih objekata i cijeni slobodnog zemljišta. .

U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između troška zamjene i tržišne cijene procijenjenog objekta:

Primjer 29. Odredite akumuliranu amortizaciju objekta nekretnine (kućice), ako su poznati sljedeći podaci o analognim objektima:

Odredimo akumuliranu amortizaciju imovine. Izračuni su prikazani u sljedećoj tabeli:

Dakle, akumulirana amortizacija procijenjene imovine iznosi približno 31,9%.

Računovodstvena metoda za obračun amortizacije zasniva se na upotrebi računovodstvenih metoda, odnosno na određivanju omjera hronološke starosti objekta i njegovog standardnog vijeka trajanja, utvrđenog na osnovu „Jedinstvenih normi amortizacije za potpunu restauraciju osnovnih sredstava u Rusiji Federacije.”

Metoda kvara sastoji se u detaljnom razmatranju i obračunu svih vrsta habanja, koje uključuju (slika 2):

• uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje;
• uklonjivo i nepopravljivo funkcionalno trošenje;
• vanjsko habanje.

Uklonjivo (ispravljivo) habanje je habanje čije je otklanjanje fizički moguće i ekonomski izvodljivo, odnosno troškovi koji nastaju radi otklanjanja jedne ili druge vrste habanja doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Neotklonjivo (nepopravljivo) habanje je habanje čije je otklanjanje fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično, odnosno troškovi nastali za otklanjanje jedne ili druge vrste habanja ne doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Rice. 2. Klasifikacija amortizacije objekata nekretnina

Za primjenu metode razbijanja pri utvrđivanju akumuliranog habanja potrebno je kao osnovu za obračun imati podatke o cijeni novogradnje, razvrstane po elementima konstrukcije.

Fizičko pogoršanje— postepeni gubitak tehničkih i operativnih kvaliteta objekta prvobitno postavljenih tokom izgradnje pod uticajem prirodnih i klimatskih faktora, kao i ljudske aktivnosti. Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima svojstva tijekom vremena (na primjer, defekti u strukturnim elementima).

Postoje četiri glavne metode za obračun fizičke amortizacije:

• stručni (normativni);
• trošak;
• metoda za izračunavanje vijeka trajanja zgrade.

Ekspertska metoda za proračun fizičkog habanja zasniva se na kreiranju defektne liste i određivanju procenta istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili objekta. Stručna metoda je najpreciznija, ali i najzahtjevnija.

Ova metoda uključuje korištenje različitih regulatornih uputstava na međusektorskom ili resornom nivou. Primjer je VSN 53-86, koji koristi biro za tehnički inventar za procjenu fizičkog dotrajalosti stambenih zgrada tokom tehničkog inventara i planiranja velikih popravki stambenog fonda, bez obzira na njegovu resornu pripadnost. Ova pravila opisuju fizičko trošenje različitih konstrukcijskih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade određuje se na sljedeći način:

F f — fizičko istrošenost zgrade, (%);

F i — fizičko trošenje i-tog elementa konstrukcije, (%);

L i je koeficijent koji odgovara udjelu troškova zamjene i-tog elementa konstrukcije (lokacije) u ukupnoj cijeni zgrade;

n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Učešće troškova zamene pojedinih objekata, elemenata i sistema u ukupnim troškovima zamene zgrade uzimaju se prema zbirnim pokazateljima troškova zamene stambenih zgrada, odobrenim na propisan način, a za objekte, elemente i sisteme koji nemaju odobrene indikatore - prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Primjer 30. Utvrditi fizičko istrošenost stambene zgrade ako je poznato da je njenim pregledom utvrđeno fizičko istrošenost svih konstruktivnih elemenata:

• temelji - 10%;
• zidovi - 15%;
• preklapanja - 20%;
• krovište - 10%;
• podovi - 35%;
• prozori - 40%;
• završni premazi - 30%;
• unutrašnji vodovodni i električni uređaji - 50%;
• ostali - 25%.

1. Odredimo specifičnu težinu konstruktivnih elemenata u skladu sa Sat. br. 28 UPVS.

2. Rezultati procene fizičkog habanja elemenata i sistema, kao i utvrđivanje njihovog udela u ceni zamene:

Dakle, fizičko istrošenost zgrade iznosi 23,25%

Metoda troškova za izračunavanje fizičkog habanja zasniva se na pretpostavci da se fizičko propadanje u trenutku procjene izražava omjerom cijene objektivno potrebnih mjera popravke za otklanjanje oštećenja na konstrukciji, elementu ili građevini u cjelini i troškova njihove zamjene.

Primjer 31. Odredite fizičko habanje stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene konstruktivnih elemenata i objektivno potrebni troškovi za njihovu popravku: temelji - 3.200 hiljada rubalja, 640 hiljada rubalja; zidovi - 4.000 hiljada rubalja, 1.200 hiljada rubalja; podovi - 800 hiljada rubalja, 160 hiljada rubalja; ostalo - 8.000 hiljada rubalja, 2.800 hiljada rubalja.

Odredimo količinu fizičkog habanja. Rezultati procjene fizičkog trošenja elemenata, kao i određivanje njihove specifične težine po cijeni zamjene:

Dakle, fizičko habanje zgrade iznosi 30%

Ova metoda vam omogućava da odmah izračunate trošenje elemenata i zgrade u cjelini u smislu troškova. Budući da se obračun umanjenja vrijednosti zasniva na razumnim stvarnim troškovima dovođenja dotrajalih predmeta u „znatno novo stanje“, rezultat ovog pristupa se može smatrati prilično tačnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i tačnost u proračunu troškova popravke dotrajalih građevinskih elemenata.

Metoda za izračunavanje vijeka trajanja zgrade temelji se na pretpostavci da je odnos između fizičke amortizacije (PH) i zamjenske cijene (RC) određen omjerom između efektivne starosti (EA) i tipičnog ekonomskog vijeka (EF):

Primjer 32. Odredite fizičko habanje stambene zgrade ako je poznato da su trošak zamjene, stvarna starost i ukupni fizički vijek njegovih konstrukcijskih elemenata: temelji - 1.200 hiljada rubalja, 10 godina, 15 godina; zidovi - 400 hiljada rubalja, 5 godina, 10 godina; plafoni - 300 hiljada rubalja, 6 godina, 15 godina; ostali - 900 hiljada rubalja, 1 godina, 10 godina.

Odredimo količinu fizičkog habanja. Rezultati procjene fizičkog trošenja elemenata:

Dakle, fizičko habanje zgrade iznosi 1210 rubalja. ili 43,2%.

Određivanje količine fizičkog trošenja sastoji se od nekoliko uzastopnih koraka:

• određivanje količine popravljivog fizičkog trošenja;
• utvrđivanje količine nepopravljivog fizičkog habanja kod kratkotrajnih elemenata;
• određivanje količine nepopravljivog fizičkog habanja kod dugotrajnih elemenata.

Određivanje količine popravljivog fizičkog habanja (takođe se naziva odloženi popravak, budući da se pretpostavlja da će tipični kupac izvršiti hitne popravke kako bi povratio normalne operativne karakteristike konstrukcije: kozmetičke popravke, restauracija područja krova koji prokišnjava, popravak inženjeringa opreme i sl.) vrši se troškovnom ili stručnom metodom obračuna fizičkog habanja.

Nepopravljivo fizičko habanje odgovara predmetima za koje je popravka trenutno praktično nemoguća ili ekonomski nepraktična. Iznos ove vrste habanja određuje se na osnovu razlike između ukupne zamjenske (ili zamjenske) cijene i količine uklonjivog fizičkog habanja.

Za potrebe proračuna habanja, elementi konstrukcije koji imaju nepopravljivo fizičko trošenje dijele se na dugotrajne i kratkotrajne.

Za dugovječne elemente, očekivani preostali vijek se poklapa s preostalim ekonomskim vijekom cijele konstrukcije. Kratkotrajni elementi imaju manji preostali ekonomski vijek od cijele konstrukcije.

Za procjenu nepopravljivog fizičkog habanja kratkotrajnih elemenata koristi se metoda izračunavanja vijeka trajanja zgrade: množi se razlika između ukupne zamjenske (ili zamjenske) cijene elementa i iznosa popravljivog trošenja elementa. odnosom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom životu elementa.

U ovom slučaju, ukupni fizički vijek elementa se određuje iz referentnih podataka, uzimajući u obzir periodične popravke i održavanje normalnih radnih karakteristika.

Za procjenu nepopravljivog fizičkog habanja dugovječnih elemenata koristi se i metoda izračuna životnog vijeka zgrade: iznos popravljivog fizičkog habanja i zbroj troškova zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim habanjem. oduzimaju se od ukupnog troška zamjene (ili zamjene), a rezultat se množi sa preostalim troškovima zamjene (ili zamjene) dugovječnih elemenata, kao i odnosom stvarne starosti i ukupnog fizičkog vijeka zgrade.

Ukupni fizički vijek zgrade određuje se ovisno o vrsti glavnih konstruktivnih elemenata za različite kategorije zgrada prema trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti data je u regulatornoj literaturi.

Primjer 33. Utvrditi fizičku dotrajalost stambene zgrade. Početne podatke ćemo prikazati kako proračun bude napredovao.

1. Na osnovu predračunske dokumentacije utvrdićemo trošak novogradnje kako bismo procijenili akumulirano habanje:

2. Odredite količinu fizičkog trošenja koje se može popraviti:

Dakle, trošak popravljivog habanja iznosi 3.000 hiljada rubalja.

2. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog habanja kod kratkotrajnih elemenata:

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima iznosi 22.967 tisuća rubalja, zamjenski trošak kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim habanjem iznosi 33.000 tisuća rubalja.

3. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja dugovječnih elemenata:

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog habanja dugovječnih elemenata iznosi 22.224 hiljade rubalja.

3. Odredimo količinu ukupnog fizičkog habanja zgrade:

Hiljadu rub.

Dakle, trošak ukupne fizičke amortizacije zgrade iznosi 48.191 hiljada rubalja. ili 27,6%.

Funkcionalna odjeća je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekat ne zadovoljava savremene standarde: po svojoj funkcionalnoj korisnosti, arhitektonsko-estetskim, prostorno-planskim, dizajnerskim rješenjima, životnosti, sigurnosti, udobnosti i drugim funkcionalnim karakteristikama.

Razlikuju se sljedeće vrste funkcionalne odjeće:

• habanje se može ispraviti (ako primljena dodatna vrijednost premašuje trošak restauracije);
• nepopravljivo trošenje (ako primljena dodatna vrijednost ne prelazi troškove restauracije).

Popravljivo funkcionalno trošenje mjeri se troškovima njegove korekcije i uzrokovano je:

• nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
• nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
• "super-poboljšanja."

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata- građevinskih elemenata i opreme kojih nema u postojećem objektu i bez kojih ne može zadovoljiti savremene standarde poslovanja.

Kvantitativna mjera ispravljivog funkcionalnog pogoršanja zbog nedostataka koji zahtijevaju dopunu je razlika između troškova izrade potrebnih dopuna u vrijeme procjene i troškova izrade istih dogradnji ako su napravljene tokom izgradnje nekretnine koja se procjenjuje.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata- građevinskih elemenata i opreme koji se nalaze u postojećoj zgradi i još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju savremene operativne standarde.

Popravljivo funkcionalno oštećenje zbog predmeta koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovo fizičko propadanje, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih elemenata i plus trošak ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala se definiše kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima.

"Super poboljšanja"- građevinskih elemenata i opreme koji su prisutni u postojećem objektu i čija je trenutna dostupnost neadekvatna savremenim operativnim standardima.

Ispravljivo funkcionalno habanje zbog prekomjernog poboljšanja mjeri se kao trenutni trošak zamjene predmeta prekomjernog poboljšanja, umanjen za fizičko habanje, plus trošak demontaže i minus povrat materijala, ako ih ima.

Ako se trošak izgradnje utvrđuje kao trošak zamjene, tada postoje neke posebnosti pri određivanju popravljivog funkcionalnog habanja. Budući da u ovom slučaju nema „super poboljšanja“, nema potrebe određivati ​​udio fizičkog habanja koji pada na njih. Međutim, još uvijek treba uzeti u obzir cijenu popravljanja „pretjeranih poboljšanja“.

Primjer 34. Odredite funkcionalno habanje poslovne zgrade koje se može popraviti ako je poznato da:

• moderni standardi zahtijevaju ugradnju klima uređaja u zgradu, čija je cijena ugradnje u postojeću zgradu 150 hiljada rubalja, a cijena ugradnje u istoj zgradi tokom njene izgradnje je 110 hiljada rubalja.
• električna armatura ugrađena u zgradu ne zadovoljava savremene tržišne standarde, dok je trošak postojeće električne armature uključen u cijenu zamjene 350 hiljada rubalja, fizičko habanje postojeće električne armature je 200 hiljada rubalja, trošak demontaža postojeće električne armature je 100 hiljada rubalja, trošak vraćanja materijala je 10 hiljada rubalja, trošak ugradnje novih električnih priključaka je 190 hiljada rubalja.
• zgrada ima skladište, a analiza najbolje i najefikasnije upotrebe pokazala je da je trenutno preporučljivo koristiti ovaj prostor kao poslovni prostor, dok je trenutni trošak zamjene skladišnog prostora 800 hiljada rubalja, fizički habanje je 50 hiljada rubalja, trošak likvidacionog skladišta - 80 hiljada rubalja.

1. Odredimo količinu popravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima koji zahtijevaju dodavanje elemenata (u našem slučaju klima uređaja):

Hiljadu rub.

2. Odredimo količinu popravljivog funkcionalnog habanja uzrokovanog nedostacima koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata (u našem slučaju električnih armatura):

Hiljadu rub.

3. Odredimo količinu popravljivog funkcionalnog habanja uzrokovanog „superpoboljšanjima“ (u našem slučaju artikli koji su funkcionalno inherentni skladištu):

Hiljadu rub.

Dakle, trošak popravljivog funkcionalnog habanja zgrade je:

Hiljadu rub.

Nepopravljivo funkcionalno trošenje uzrokovano je:

• nedostaci zbog stavki koje nisu uključene u cijenu novog, a koje bi trebale biti;
• nedostaci zbog stavki koje su uključene u cijenu novog, a koje ne bi trebalo postojati;
• "super-poboljšanja."

Nepopravljiv funkcionalan amortizacija zbog stavki koje nisu uključene u trošak novogradnje mjeri se kao neto gubitak prihoda koji se može pripisati tom nedostatku kapitaliziran po stopi kapitalizacije za zgrade, umanjen za nabavnu vrijednost tih stavki ako su bile uključene u trošak novogradnje.

Obračun nepopravljivog funkcionalnog habanja zbog kvarova ne zavisi od toga da li se kao osnova uzimaju troškovi zamene ili zamene.

Nepopravljivo funkcionalno pohabano zbog predmeta koji su uključeni u cijenu novogradnje, ali koji ne bi trebao postojati, mjeri se kao trenutni trošak novog, umanjen za fizičko habanje koje se može pripisati, minus trošak dodanog (tj. sadašnja vrijednost dodatnih troškova povezanih s prisustvom ove stavke).

Nepopravljivo funkcionalno trošenje zbog "pretjeranog poboljšanja" određuje se ovisno o vrsti vrijednosti koja se uzima kao osnova.

Kada se primjenjuje trošak zamjene, nepopravljivo funkcionalno pogoršanje zbog super poboljšanja mjeri se kao trošak zamjene elemenata super poboljšanja minus njihova fizička amortizacija, plus sadašnja vrijednost (PV) troškova vlasnika povezanih s prisustvom super poboljšanja, minus bilo kakvu dodatnu vrijednost. Istovremeno, troškovi vlasnika uključuju dodatne poreze, osiguranje, troškove održavanja, račune za komunalije, a dodata vrijednost uključuje povećanu najamninu itd. – povezano s prisustvom „superpoboljšanja“.

Primjer 35. Utvrditi nepopravljivo funkcionalno habanje poslovne zgrade ako je poznato da:

• Prilikom utvrđivanja cene novogradnje za predmetni objekat nije uzeta u obzir ugradnja sistema za gašenje požara (pošto postojeći objekat ga nema), a pretpostavlja se da je neto gubitak prihoda uzrokovan nedostatkom instalacija je 20 hiljada rubalja, stopa kapitalizacije za zgrade je 10%, a trošak ugradnje sistema za gašenje požara tokom izgradnje nove zgrade je 150 hiljada rubalja.
• procijenjeni objekat ima visoku spratnu visinu, što je sa tržišne tačke gledišta na dan procene previsoke, dok je trenutni trošak zamene postojeće zgrade 174.900 hiljada rubalja, a trenutni trošak zamene potpuno iste zgrade koja ima normalna visina sa tržišne tačke gledišta poda, 172.900 hiljada rubalja, fizičko habanje se utvrđuje na 40%, godišnje vlasnik snosi dodatne troškove povezane sa visokom visinom poda (grejanje, osvetljenje, itd.) u iznosu od 500 hiljada rubalja, postojeći koeficijent kapitalizacije za zgrade je 10%.

1. Utvrdimo iznos nepopravljivog funkcionalnog habanja uzrokovanog nedostacima koji nisu uključeni u trošak novogradnje, a koji treba da se zasniva na tržišnim podacima o gubicima prihoda uzrokovanim odsustvom elementa ili opreme (u našem slučaju, a sistem za gašenje požara)

Hiljadu rub.

2. Odredimo vrijednost nepopravljivog funkcionala zbog “superpoboljšanja” (u našem slučaju veće visine poda):

Hiljadu rub.

Dakle, trošak nepopravljivog funkcionalnog habanja zgrade je:

Hiljadu rub.

Eksterno (ekonomsko) habanje- amortizacija objekta zbog negativnog uticaja eksternog okruženja u odnosu na objekat procene: stanje na tržištu, služnosti na određeno korišćenje nepokretnosti, promene okolne infrastrukture i zakonske odluke u oblasti oporezivanja, itd. Vanjsko habanje nekretnine, ovisno o razlozima koji su ga izazvali, u većini slučajeva je neotklonjivo zbog nepromijenjene lokacije, ali se u nekim slučajevima može „eliminirati samo od sebe“ zbog pozitivne promjene okolnog tržišnog okruženja. .

Za procjenu vanjskog habanja mogu se koristiti sljedeće metode:

• metod kapitalizacije gubitka prihoda koji se može pripisati spoljnim uticajima;
• metoda za poređenje prodaje sličnih objekata sa i bez vanjskih utjecaja.

Ako ima dovoljno podataka, drugi pristup je poželjniji.

Način kapitalizacije gubitka prihoda uključuje utvrđivanje gubitka prihoda cjelokupne imovine zbog vanjskih utjecaja. Dio gubitka zgrade se tada kapitalizira po stopi kapitalizacije za zgrade.

Primjer 36. Utvrditi vanjsko (ekonomsko) habanje skladišta, ako je poznato da: neto prihod bez uzimanja u obzir vanjskih faktora nakon otklanjanja popravljivog fizičkog i funkcionalnog habanja iznosi 25.000 hiljada rubalja; trenutni neto prihod nakon otklanjanja popravljivog fizičkog i funkcionalnog habanja - 21.000 hiljada rubalja; cijena zemljišta - 5.000 hiljada rubalja, stopa kapitalizacije za zemljište - 10%; Stopa kapitalizacije zemljišta je 15%.

1. Odredimo gubitak neto prihoda zbog eksternih faktora:

Hiljadu rub.

2. Odrediti neto prihod koji se odnosi na zgradu:

Hiljadu rub.

3. Utvrditi gubitak neto prihoda koji se odnosi na zgradu:

hiljada rubalja.

Dakle, trošak eksterne (ekonomske) amortizacije skladišta iznosi:

Hiljadu rub.

Metoda uparene prodaje temelji se na analizi dostupnih informacija o cijenama nedavno prodatih sličnih nekretnina (uparene prodaje). Pretpostavlja se da se objekti uparene prodaje razlikuju jedni od drugih samo po ekonomskoj amortizaciji koja je identifikovana i povezana sa predmetom procene.

Primjer 37. Odredite vanjsko (ekonomsko) habanje skladišta udaljenog od tržišta odjeće, ako je poznato da: prodajna cijena analognog objekta koji se nalazi daleko od tržišta odjeće iznosi 600 hiljada rubalja; prodajna cijena analognog objekta koji se nalazi u blizini tržišta odjeće iznosi 450 hiljada rubalja; razlika u fizičkim i drugim razlikama između analognih objekata je 60 hiljada rubalja.

1. Odredimo trošak eksterne (ekonomske) amortizacije skladišta:

Hiljadu rub.

Troškovni pristup ima brojne prednosti i nedostatke.

Prednosti troškovnog pristupa:

1. Prilikom procjene novih objekata, troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj pristup je prikladan ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:
   • tehničko-ekonomska analiza troškova novogradnje;
   • obrazloženje potrebe ažuriranja postojećeg objekta;
   • procjena objekata posebne namjene;
   • prilikom procene objekata u „pasivnim” sektorima tržišta;
   • analiza efikasnosti korištenja zemljišta;
   • rješavanje problema osiguranja objekata;
   • rješavanje poreskih problema;
   • prilikom ugovaranja vrijednosti nekretnine dobijene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek ekvivalentni tržišnoj vrijednosti.

2. Pokušaji postizanja preciznijeg rezultata procjene su praćeni brzim povećanjem troškova rada.

3. Nesklad između troškova kupovine nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tokom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.

4. Teškoća izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumuliranog habanja starih zgrada i objekata.

6. Odvojena procjena zemljišne parcele od objekata.

7. Problematična priroda procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

Književnost

1. “O postupku procjene nepokretnosti u državnoj svojini i prava na njima.” Naredba guvernera Sankt Peterburga od 1. avgusta 1996. br. 113-r.

2. "Jedinstvene norme amortizacije za potpunu obnovu osnovnih sredstava u Ruskoj Federaciji." Uredba Vlade Ruske Federacije