Pretpostavke u poslovima vrednovanja. Pretpostavke i ograničenja koje procjenitelj koristi pri procjeni vrijednosti

Ono što se često zanemaruje u praksi pisanja izvještaja o procjeni je da dio izvještaja o pretpostavkama i ograničenjima nije tako beznačajan dio. To ponekad dovodi do činjenice da izvještaj može biti sastavljen u suprotnosti sa zakonom.

Da bi se izbjegli takvi momenti, treba dati jače argumente u prilog važnosti ovog dijela izvještaja.

Dakle, šta se tačno podrazumeva pod pretpostavkama i ograničenjima u izveštaju o proceni?

Za procjenitelja, u najopštijem obliku, možemo govoriti o dvije grupe pretpostavki i ograničenja: onim koje nalaže zakon i onima koje on formira na osnovu specifičnosti predmeta procjene, kao i njegovih ciljeva i ciljeve. Dakle, zakonodavstvo posebno definiše takve tačke kao što je, na primjer, da je specijalistu prilikom provođenja procjene zabranjeno korištenje podataka iz izvora koji su datirani kasnije od datuma procjene; činjenica da se konačna vrijednost koju odredi procjenitelj može priznati kao preporučena za transakciju najkasnije 6 mjeseci od datuma sastavljanja izvještaja i sl.

Što se tiče pretpostavki i ograničenja koja formira sam procjenitelj, ona općenito služe za osiguranje procjenitelja od mogućih pitanja korisnika ili inspekcijskih organa i mogu se odnositi kako na proces procjene tako i na pretpostavke o određenim kvalitativnim i kvantitativnim karakteristikama. predmeta procjene.

Tako, na primjer, prva kategorija može uključivati ​​takvo ograničenje kao što je nemogućnost korištenja izvještaja u bilo koju drugu svrhu osim onih navedenih u zadatku procjene. Dakle, procjenitelj ima određenu polugu nad brojem potencijalnih korisnika izvještaja o procjeni.

Ali uspostavljanjem određenih pretpostavki, procjenitelj može regulirati ne samo proceduralne nijanse. Što se tiče konačnog troška, ​​možemo primijetiti tako važne pretpostavke kojima se pribjegavaju procjenitelji da bi odredili vrijednost. Tako, na primjer, prilikom utvrđivanja likvidacione vrijednosti za neke objekte, sam procjenitelj ne bira ograničeni period u kojem se predmet mora prodati. I od kada procjena likvidacione vrijednosti period implementacije i sama vrijednost su direktno proporcionalni. U takvim uslovima, ovisno o tome koji period implementacije procjenitelj postavi kao pretpostavke, to će biti trošak.

Osim toga, često se prilikom prodaje imovine stečajnih ili dužnika u okviru izvršnog postupka od procjenitelja traži da utvrdi neto tržišnu vrijednost, ne uzimajući u obzir terete, već u stvari bilo kakve terete (u vidu hapšenja, zaloge). itd.) i dalje su prisutni. Istovremeno, na osnovu teorije vrednovanja, objekat sa opterećenjem će logično koštati manje od „čistog”. Zato je navođenje u dijelu pretpostavke i ograničenja na osnovu kojih se pravnih uslova procjenjuje objekat značajno sa stanovišta konačnog troška.

Već navedeni primjeri omogućavaju razumijevanje da dio pretpostavki i ograničenja ne treba tretirati formalno, jer oni na mnogo načina mogu „dati ton“ budućoj procjeni, dok regulišu pristupe, metode i određivanje troškova. korišteni proces.

Dugo vremena nije bilo obaveznih zahtjeva za procjenu nekretnina. Svaki procjenitelj je zapravo imao svoje prosudbe i koristio je u procjeni vrijednosti nekretnina one metode koje su mu bile bliže. Međutim, nedavno je Ministarstvo ekonomskog razvoja Rusije, naredbom od 25. septembra 2014. N 611, uspostavilo Federalni standard procene „Procena vrednosti nekretnina (FSO N 7)“.

Opći pristupi vrednovanju nekretnina

U skladu sa čl. 5 Zakona Ruske Federacije br. 135-FZ „O djelatnostima procjene” „predmeti procjene uključuju vlasništvo i druga stvarna prava na imovini ili pojedinačnim predmetima iz imovine”, tj. Svrha vrednovanja je, pre svega, da se utvrdi vrednost prava. Utvrđivanje tržišne vrijednosti zasniva se na pretpostavci da se imovina prodaje na tržištu, te se prije svega mora procijeniti tržišna vrijednost imovine. Naravno, dešava se da procjenitelji naprave posebnu procjenu vrijednosti ili neku drugu procjenu. Međutim, najčešće je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost.

Tržišna vrijednost - Pod tržišnom vrijednošću, u skladu sa Zakonom Ruske Federacije “O djelatnostima procjene vrijednosti u Ruskoj Federaciji” od 29.07.1998. br. 135-FZ, podrazumijeva se kao najvjerovatnija cijena po kojoj se dati predmet procjene može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji postupaju razumno, posjedujući sve potrebne informacije i vrijednost na transakciju ne utiču nikakve vanredne okolnosti, odnosno:

jedna od strana u transakciji nije u obavezi da otuđi predmet procene, a druga strana nije dužna da prihvati izvršenje;

strane u transakciji su dobro upoznate sa predmetom transakcije i deluju u sopstvenom interesu;

predmet vrednovanja se predstavlja na otvorenom tržištu u vidu javne ponude;

transakciona cena predstavlja razumnu naknadu za predmet procene i nije bilo prinude od strane učesnika u transakciji ni na jednoj strani;

plaćanje za objekat procene je izraženo u novčanom obliku.

Opšti pristupi procjeni vrijednosti nekretnina definisani su još 2007. godine naredbom Ministarstva za ekonomski razvoj Ruske Federacije od 20. jula 2007. N 256 (sa izmjenama i dopunama od 22. oktobra 2010.) „O odobravanju federalnog standarda procjene vrijednosti „Opšti koncepti vrednovanja, pristupi vrednovanju i zahtevi za sprovođenje procene (FSO N 1)“.

Prilikom provođenja procjene treba opisati sljedeće:

a) predmet procjene;

b) imovinska prava na objektu procjene;

c) svrhu procjene;

d) namjeravanu upotrebu rezultata procjene i povezana ograničenja;

e) vrsta troška;

f) datum procjene;

g) period za procjenu;

h) pretpostavke i ograničenja na kojima bi se procjena trebala zasnivati.

Takođe, prilikom procjene vrši se analiza najboljeg korištenja imovine. U praksi se analiza optimalnog korištenja nekretnine utvrđuje provjerom usklađenosti razmatranih opcija korištenja sa sljedećim kategorijama:

biti fizički moguć, tj. odgovaraju resursnom potencijalu;

biti zakonski dozvoljena, tj. trajanje i oblik nameravane upotrebe ne smeju biti predmet postojećih ili potencijalnih zakonskih ograničenja;

biti finansijski bogat, tj. korišćenje mora da obezbedi prihod jednak ili veći od zbira operativnih troškova, finansijskih obaveza i kapitalnih izdataka;

biti što efikasniji, tj. imaju najveću produktivnost među slučajevima upotrebe čiju vjerovatnoću implementacije potvrđuje tržište.

U pogledu procene vrednosti nepokretnosti, veoma je važno da se ovim standardom utvrde pristupi koje procenitelj treba da koristi prilikom procene.

Table

Pristupi vrednovanju nekretnina

Važno je da ako procjenitelj ne koristi nikakav pristup u procjeni, to mora opravdati.

Izveštaj o proceni takođe treba da sadrži poređenja vrednosti utvrđenih različitim pristupima.

Prilikom vrednovanja nekretnina vrlo je važno koristiti troškovni pristup.

Kada se koristi troškovni pristup, važno je u stvarnim cijenama izračunati troškove ponovnog kreiranja sličnog objekta. Takođe je važno uzeti u obzir da trošak novogradnje, pored direktnih troškova, uključuje i profit preduzetnika. Profit preduzetnika (EP) je tržišna vrednost koja odražava iznos koji preduzetnik očekuje da dobije kao premiju za korišćenje svog kapitala uloženog u građevinski projekat. Dobit preduzetnika je uglavnom funkcija rizika i zavisi od specifične situacije na tržištu.

Trošak je jednak: trošku novogradnje + profitu preduzetnika

1,331,712+239,708=1,571,420 rub.

Određivanje količine fizičkog habanja

Table

Trošak ugrađenih nestambenih prostorija, određen troškovnim pristupom, je (zaokružen):

1,285,422 RUB

Milion dvesta osamdeset pet hiljada četiri stotine dvadeset jedna rublja

Ovaj pristup se zasniva na pretpostavci da vrijednost bilo koje imovine ovisi o iznosu prihoda koji se očekuje da će ostvariti. Ovaj pristup ispituje sposobnost imovine da ostvari određeni iznos prihoda, koji se obično izražava u obliku prihoda od zakupa od poslovanja i prihoda od prodaje imovine na kraju perioda držanja. Metoda prihoda uključuje dvije glavne tehnike - tehniku ​​direktne kapitalizacije i tehniku ​​diskontiranja.

Određivanje tržišne vrijednosti nestambenog prostora površine 42,3 m2 primjenom prihoda.

Tabela za izračunavanje vrijednosti nekretnine metodom diskontiranog novčanog toka

Dakle, trošak objekta, određen metodom prihoda, je (zaokružen): 1.084.000 RUB.

Kao dio komparativnog pristupa korištena je metoda poređenja prodaje. Prilikom primjene ove metode vrijednost Procjene imovine utvrđuje se poređenjem prodajne cijene sličnih objekata. Osnova za primenu ove metode je činjenica da je vrednost predmeta vrednovanja direktno povezana sa prodajnom cenom sličnih objekata. Svaka uporediva prodaja se upoređuje sa imovinom koja se procjenjuje. Usklađene su uporedive prodajne cijene kako bi se odrazile značajne razlike između njih.

Za utvrđivanje konačnog rezultata tržišne vrijednosti 1 m2. procijenjenog objekta, nalazimo njegovu ponderiranu prosječnu vrijednost i dodjeljujemo najveću težinu rezultatu koji se dobije uz manje prilagođavanja.

Table

Dakle, prosječna ponderirana vrijednost tržišne vrijednosti 1 m2. Ukupna površina procijenjene imovine je: 31.701 RUB.

Trideset i jedna hiljada sedamsto jedna rublja

Cijena imovine, određena tržišnim pristupom, je (zaokružena): 1.347.000 RUB.

Milion trista četrdeset sedam hiljada rubalja

U zavisnosti od količine i pouzdanosti informacija koje se koriste u okviru svakog pristupa, rezultati ovih pristupa mogu se u većoj ili manjoj meri razlikovati jedan od drugog.

Odabir konačne vrijednosti troškova temelji se na nekoliko međurezultata. Za određivanje konačne procjene troškova, po pravilu se koristi metoda ponderisanog prosjeka, u skladu s kojom se rezultatu svakog pristupa dodjeljuje težinski koeficijent.

Uzimajući u obzir tri pristupa, cijena objekta je:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 rubalja

Prosjek je: 1.238.807 rubalja

Važno je uzeti u obzir sljedeće smjernice kada koristite pristupe ocjenjivanju.

Isplativ pristup

Potrebno je uzeti u obzir troškove restauracije pune vrijednosti nekretnine, a cijene moraju biti aktuelne, uzimajući u obzir faktore korekcije.

Kada se koristi troškovni pristup, važno je uzeti u obzir habanje zgrada i konstrukcija.

Pristup prihodima

Prilikom primjene dohodovnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina važno je koristiti diskontnu stopu uzimajući u obzir stvarni prihod; često se prilikom provođenja procjena koriste naduvane diskontne stope, zbog čega se vrijednost procjene naduva.

Komparativni pristup

U komparativnom pristupu važno je koristiti što više analognih opcija, naravno, ne govorimo o desetinama opcija, ali korištenje dvije ili tri opcije neće dati pozitivan učinak pri ocjenjivanju komparativnih pristupa. Drugo, analozi moraju biti slični, odnosno smješteni u istom području, imati iste karakteristike kuće, zgrade, strukture i biti smješteni na istoj udaljenosti od metroa ili transportnih čvorišta. U suprotnom će se morati uzeti u obzir faktori korekcije.

Takođe je važno uzeti u obzir nove zahtjeve za procjenu nekretnina.

Novi zahtjevi za procjenu vrijednosti nekretnina

Nabrojimo ove zahtjeve.

Prvo, procjenitelj mora pregledati imovinu koja se procjenjuje. . U slučaju neizvršenja inspekcijskog nadzora, procjenitelj u izvještaju o ocjeni navodi razloge zbog kojih predmet procjene nije pregledan, kao i pretpostavke i ograničenja u vezi sa neizvršavanjem inspekcijskog nadzora.

Drugo, zajednička procjena zemljišne parcele i projekata kapitalne izgradnje koji se nalaze na njoj u nedostatku vlasničke i vlasničke isprave za zemljišnu parcelu vrši se uzimajući u obzir prava i obaveze vlasnika projekata kapitalne izgradnje u odnosu na zemljište. parcele utvrđene važećim zakonima.

Međutim, važno je zapamtiti da se nelegalni objekti mogu srušiti u skladu sa zakonskim zahtjevima. Osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju ne stiče pravo svojine na njoj. Nema pravo raspolaganja građevinom - prodaje, darivanja, zakupa ili obavljanja drugih transakcija. Neovlaštena zgrada podliježe rušenju od strane osobe koja ga je izvršila ili o njegovom trošku (član 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Odlukom Ustavnog suda Ruske Federacije od 24. juna 2014. N 1369-O navodi se da je obaveza rušenja neovlaštenog objekta sankcija za prekršaj, kako je predviđeno čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sličan zaključak donesen je u presudi Ustavnog suda Ruske Federacije od 17. januara 2012. godine N 147-O-O, sud je ukazao da obaveza rušenja neovlaštene zgrade predstavlja sankciju za počinjeni prekršaj, koji se može sastojati od kršenja kako normi zemljišnog zakonodavstva koje regulišu davanje zemljišta za izgradnju, tako i urbanističkih propisa koji uređuju projektovanje i izgradnju.

Međutim, ova karakteristika zapravo nije uzeta u obzir u novom standardu vrednovanja nekretnina.

Treće, standard uspostavlja dodatne informacije koje se moraju navesti u opisu imovine.

U opisu mora biti navedeno:

Sastav objekta procjene, navodeći informacije dovoljne za identifikaciju svakog njegovog dijela (ako su dostupne);

Karakteristike procijenjenog objekta i njegovih dijelova koji se procjenjuju ili veze do dokumenata dostupnih procjeniteljima koji sadrže takve karakteristike;

Prava koja se uzimaju u obzir pri ocjeni predmeta procjene, ograničenja (opterećenja) ovih prava, uključujući iu odnosu na svaki dio predmeta procjene.

Zadatak procjene može ukazivati ​​na druge procijenjene vrijednosti, uključujući:

tržišna renta (procijenjeni iznos novca za koji bi se nekretnina mogla iznajmiti na datum procjene pod tipičnim tržišnim uslovima);

Troškovi izrade (reprodukcije ili zamjene) projekata kapitalne izgradnje;

Gubici (stvarna šteta, izgubljena dobit) prilikom otuđenja imovine, kao iu drugim slučajevima;

Troškovi otklanjanja zagađenja životne sredine i (ili) rekultivacije zemljišta.

Četvrto, utvrđeni su zahtjevi za analizu tržišta prilikom provođenja procjene.

Analiza tržišta nekretnina radi se u sljedećem redoslijedu:

a) analizu uticaja opšte političke i socio-ekonomske situacije u zemlji i regionu gde se imovina koja se procenjuje nalazi na tržištu imovine koja se procenjuje, uključujući trendove koji su se pojavili na tržištu u periodu koji prethodi datumu procjene;

b) određivanje tržišnog segmenta kome pripada vredni objekat. Ako je tržište nekretnina nerazvijeno i nema dovoljno podataka da se dobije predodžbu o cijenama transakcija i (ili) ponuda sa uporedivim objektima nekretnina, moguće je proširiti područje istraživanja na teritorije koje su slične po ekonomskim karakteristikama. na lokaciju imovine koja se procjenjuje;

c) analizu stvarnih podataka o cijenama transakcija i (ili) ponuda sa objektima nekretnina iz tržišnih segmenata na koje se procijenjeni objekat može svrstati u stvarne, kao i alternativne mogućnosti njegove upotrebe, sa naznakom raspona vrijednosti cijena;

d) analizu glavnih faktora koji utiču na potražnju, ponudu i cijene uporedivih nekretnina, na primjer, stope prinosa, rokovi povrata ulaganja na tržištu nekretnina, sa intervalima za vrijednosti ovih faktora;

e) glavni zaključci u vezi sa tržištem nekretnina u segmentima potrebnim za procjenu nekretnine, na primjer, dinamika tržišta, potražnja, ponuda, obim prodaje, kapacitet tržišta, motivacija kupaca i prodavaca, likvidnost, oscilacije cijena na tržištu nekretnina vrednovanje i drugi zaključci.

Ranije nije bilo zahtjeva za redoslijed takve analize. Stoga, ako se analiza ne provodi utvrđenim redoslijedom, potrebno je navesti razloge za odgovarajuća odstupanja.

Peto, uspostavljeni su zahtjevi za analizu najbolje upotrebe.

Analiza najefikasnije upotrebe objekta koji se procjenjuje vrši se po pravilu na osnovu prostorno-planskih i projektantskih rješenja. Za objekte procjene, koji uključuju zemljišnu parcelu i objekte kapitalne izgradnje, najefikasnija upotreba se utvrđuje uzimajući u obzir postojeće objekte kapitalne izgradnje. U ovom slučaju, takva analiza se provodi izvođenjem potrebnih proračuna ili bez njih, ako se predoče opravdanja koja ne zahtijevaju proračune.

Analiza najbolje upotrebe je ranije bila uključena u izvještaje procjenitelja, ali sada su zahtjevi za takav izvještaj konkretniji.

Šesta karakteristika je uspostavljanje zahtjeva za uporedni pristup.

Prilikom primjene uporednog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina, procjenitelj uzima u obzir sljedeće odredbe:

a) za procjenu nekretnina se koristi uporedni pristup, kada je moguće odabrati dovoljan broj analognih objekata sa poznatom transakcijom i (ili) ponuditi cijene za procjenu;

b) kao analogni objekti koriste se objekti nekretnina koji pripadaju istom tržišnom segmentu kao i objekt koji se procjenjuje i koji su s njim uporedivi u pogledu faktora cijene. Istovremeno, za sve objekte nekretnina, uključujući i onaj koji se procjenjuje, cijene za svaki od ovih faktora moraju biti ujednačene;

c) prilikom vršenja procene mora se opisati obim tržišnih podataka dostupnih procenitelju o sličnim objektima i pravila za njihov izbor za obračun. Korišćenje u proračunima samo dela analognih objekata dostupnih procenitelju mora biti opravdano u izveštaju o proceni;

d) za obavljanje proračuna koriste se specifični pokazatelji vrijednosti (uporedne jedinice) koji su tipični za sličan objekat, koji preovladavaju na tržištu objekta koji se procjenjuje, a posebno cijena ili zakupnina po jedinici površine ili jedinici zapremine;

e) u zavisnosti od početnih informacija dostupnih na tržištu, u procesu procene vrednosti nepokretnosti, kvalitativne metode vrednovanja (relativna komparativna analiza, metod stručne procene i druge metode), kvantitativne metode vrednovanja (metoda regresione analize, metoda kvantitativnog usklađivanja i druge metode). ), kao i njihove kombinacije.

Svi ovi kriteriji moraju se podudarati kada se procjenjuju analogni objekti.

Sedma karakteristika se odnosi na prihodovni pristup vrednovanju.

a) prihodovni pristup se koristi za vrednovanje nekretnina koje stvaraju ili su sposobne da generišu tokove prihoda;

b) u okviru dohodovnog pristupa vrijednost nepokretnosti može se odrediti metodom direktne kapitalizacije, metodom diskontovanog novčanog toka ili metodom kapitalizacije korišćenjem modela obračuna;

c) metoda direktne kapitalizacije se koristi za procjenu nekretnina koje ne zahtijevaju značajna kapitalna ulaganja u njihovu popravku ili rekonstrukciju, čija stvarna upotreba odgovara njihovom najefikasnijem korištenju. Utvrđivanje vrijednosti objekata nekretnina ovom metodom vrši se tako što se godišnji prihod od objekta koji odgovara tržištu podijeli sa stopom ukupne kapitalizacije koja se utvrđuje na osnovu analize tržišnih podataka o odnosu prihoda i cijena realnih nekretnina. nekretnine slične objektu koji se procjenjuje;

d) metoda diskontovanog novčanog toka se koristi za procjenu nekretnina koje stvaraju ili su sposobne da generišu tokove prihoda sa proizvoljnom dinamikom njihovih promjena tokom vremena diskontujući ih po stopi koja odgovara povratu ulaganja u slične nekretnine;

e) metoda kapitalizacije zasnovana na modelima obračuna koristi se za procjenu nekretnina koje stvaraju redovne tokove prihoda sa očekivanom dinamikom njihove promjene. Kapitalizacija takvog prihoda vrši se po opštoj stopi kapitalizacije, konstruisanoj na osnovu diskontne stope uzete u obzir pri izračunu modela povrata kapitala, metoda i uslova finansiranja, kao i očekivanih promena prihoda i vrednosti imovine u budućnost;

f) struktura (uzimajući u obzir poreze, povrat kapitala, stopu promjene prihoda i vrijednost imovine) korištenih diskontnih stopa i (ili) kapitalizacije mora odgovarati strukturi diskontiranog (kapitaliziranog) prihoda;

g) za nekretnine koje se mogu davati u zakup, plaćanje zakupnine treba smatrati izvorom prihoda;

h) procjena vrijednosti nekretnina namijenjenih obavljanju određene vrste poslovanja (npr. hoteli, restorani, benzinske pumpe) može se vršiti na osnovu podataka o poslovanju ovog posla izdvajanjem iz njegove vrijednosti komponenti koje su nije vezano za nekretninu koja se procjenjuje.

Osma karakteristika je uspostavljanje zahtjeva za troškovni pristup.

Prilikom primjene troškovnog pristupa, procjenitelj uzima u obzir sljedeće odredbe:

a) troškovni pristup se preporučuje da se koristi za procjenu vrijednosti nekretnina – zemljišnih parcela izgrađenih projektima kapitalne izgradnje, ili projektima kapitalne izgradnje, ali ne i njihovih dijelova, na primjer, stambenih i nestambenih prostorija;

b) preporučljivo je koristiti troškovni pristup za procjenu nekretnine ako odgovara najefikasnijem korištenju zemljišne parcele kao neizgrađene i moguće je pravilno procijeniti fizičko istrošenost, kao i funkcionalnu i eksternu (ekonomsku) zastarjelost projekata kapitalne izgradnje;

c) troškovni pristup se preporučuje da se koristi kada je tržišna aktivnost niska, kada nema dovoljno podataka potrebnih za primjenu uporednog i dohodovnog pristupa u vrednovanju, kao i za procjenu nekretnina za posebne namjene i namjene (na primjer, linearni objekti , hidraulične konstrukcije, vodotornjevi, crpne stanice, kotlarnice, komunalne mreže i druge nekretnine za koje ne postoje tržišni podaci o transakcijama i ponudama);

d) općenito, vrijednost nekretnine, utvrđena troškovnim pristupom, izračunava se sljedećim redoslijedom:

utvrđivanje vrijednosti prava na zemljišnoj parceli kao neizgrađenoj;

obračun troškova izrade (reprodukcije ili zamjene) projekata kapitalne izgradnje;

utvrđivanje dobiti preduzetnika;

identifikacija habanja i zastarjelosti;

utvrđivanje troškova kapitalnih objekata zbrajanjem troškova izgradnje ovih objekata i dobiti preduzetnika i oduzimanjem njihovog fizičkog habanja;

utvrđivanje vrijednosti nekretnine kao zbira vrijednosti prava na zemljišnoj parceli i troškova kapitalnih radova;

e) radi utvrđivanja tržišne vrijednosti nekretnine po troškovnom pristupu, zemljišna parcela se ocjenjuje kao neizgrađena, pod pretpostavkom da je najefikasnija;

f) obračun troškova za izradu projekata kapitalne izgradnje vrši se na osnovu:

Podaci o ugovorima (ugovorima) o građenju za izgradnju sličnih objekata;

Podaci o troškovima izgradnje sličnih objekata iz specijalizovanih imenika;

Proračuni procjene;

Informacije o tržišnim cijenama građevinskog materijala;

Ostali podaci;

g) troškovi izrade projekata kapitalne izgradnje utvrđuju se kao zbir troškova uključenih u građevinsko-instalaterske radove koji su direktno povezani sa izgradnjom ovih objekata, i troškova u vezi sa njihovom izradom, ali nisu uključeni u građevinsko-montažne radove. ;

h) za potrebe procjene tržišne vrijednosti nekretnine, visina dobiti preduzetnika utvrđuje se na osnovu tržišnih informacija korištenjem ekstrakcijskih metoda, stručnih procjena ili analitičkih modela, uzimajući u obzir direktne, indirektne i oportunitetne troškove povezane sa izrada projekata kapitalne izgradnje i sticanje prava na zemljišnoj parceli;

i) iznos dotrajalosti i zastarjelosti definira se kao gubitak vrijednosti nekretnine kao rezultat fizičkog habanja, funkcionalnog i eksternog (ekonomskog) zastarjelosti. Istovremeno, dotrajalost i zastarelost odnose se na projekte kapitalne izgradnje koji se odnose na nekretnine koje se procenjuju.

Tako su definisani konkretniji zahtjevi za procjenu vrijednosti nekretnina.

U zaključku, treba napomenuti da i procjenitelji i klijenti moraju uzeti u obzir kako ranije uspostavljene pristupe procjeni vrijednosti, tako i nove zahtjeve za procjenu vrijednosti nekretnina. Na primjer, ne možete proizvoljno uzimati troškove izrade projekata kapitalne izgradnje; takve podatke morate opravdati bilo procjenama ili informacijama u ugovorima o izgradnji. Definisani su jasni kriterijumi za korišćenje i dohodovnog i uporednog pristupa. To znači da klijenti moraju biti zahtjevniji u pogledu izvještaja, a procjenitelji moraju uzeti u obzir novi standard što je više moguće. Osim toga, važno je da se i sudska praksa može promijeniti uzimajući u obzir nove obavezne zahtjeve za ocjenu. Stoga, ako se neki zahtjevi ne uzmu u obzir, postoji mogućnost da se izvještaj proglasi nevažećim.

1.1. Pretpostavka je pretpostavka, prihvaćena kao istinita, o činjenicama, uslovima i okolnostima koje utiču na vrijednost predmeta procjene ili pristupa ocjenjivanju. Pretpostavka ne zahteva verifikaciju od strane RICS člana tokom procesa procene. Pretpostavke se obično prave u slučajevima kada potvrda njihove ispravnosti ne zahtijeva posebno istraživanje od strane procjenitelja.

1.2. Pretpostavka često zahtijeva od evaluatora da provede ograničenu količinu istraživanja. Stoga, pretpostavke koje će biti navedene u izvještaju moraju biti dogovorene sa kupcem i uključene u uslove ugovora o procjeni.

1.3. Ako, nakon provođenja inspekcije ili studije, evaluator smatra da unaprijed dogovorena pretpostavka s klijentom nije primjenjiva ili bi trebala postati posebna pretpostavka, tada o revidiranim pretpostavkama i pristupima ocjenjivanju treba razgovarati s klijentom prije završetka procjene i podnošenja izvještaj.

Ovaj odjeljak je posvećen pretpostavkama koje odražavaju sljedeće parametre:

A) imovinska prava;
b) stanje zgrada;
V) inženjerske komunikacije;
G) urbanističko planiranje (zoniranje teritorije);
d)štetne i opasne materije;
e) pitanja životne sredine;
i) održivi razvoj.

Ova lista nije konačna, tako da treba pažljivo razmotriti pretpostavke koje su potrebne za završetak određenog zadatka. Ne postoje “standardne” pretpostavke čiju upotrebu ne treba opisivati.

A) Imovinska prava
Procjenitelj treba da dobije informacije o bitnim detaljima u vezi imovinskih prava na imovini koja se procjenjuje. Informacije se mogu dobiti u obliku sažetka koji daje kupac ili treće strane, ili u obliku kopija relevantnih dokumenata. Ako advokati klijenta ne dostave izvještaj u kojem se detaljno navode imovinska prava na nekretnini koja se procjenjuje, procjenitelj je dužan navesti na koje se informacije oslanjao i koje je pretpostavke iznio (na primjer, pored datih informacija, iznesena je i pretpostavka da nije bilo tereta prava vlasništva na nekretnini).
Prilikom pružanja usluga vrednovanja klijentu, ponekad je potrebna analiza vlasničkih dokumenata, što bi trebalo da se odrazi na odgovarajuću pretpostavku. Mora se uzeti u obzir da takvu analizu moraju izvršiti pravnici, a procjenitelj mora naznačiti da pretpostavke podliježu provjeri pravnih savjetnika kupca, a procjenitelj nije odgovoran za ispravnost analize vlasničkih isprava. za imovinu. U suprotnom, procjenitelj preuzima ništa manje obaveze od onih koje zakon nalaže kompetentnom advokatu koji pruža pravne savjete, direktno ili indirektno.

b) Stanje objekata
Čak i uz odgovarajuću kvalifikaciju, procjenitelj po pravilu ne vrši ispitivanje tehničkog stanja kako bi se utvrdili svi nedostaci ili kvarovi zgrade. Međutim, procjenitelj mora obratiti pažnju na očigledne nedostatke koji utiču na vrijednost zgrade, osim ako ne postoji poseban dodatak. Procjenitelj mora naznačiti da pregled nije ispitivanje tehničkog stanja zgrade, te utvrditi obim svoje odgovornosti za provođenje uviđaja i davanje komentara na konstruktivne elemente i eventualne uočene nedostatke. Pored toga, treba navesti da će se pretpostaviti da je zgrada(e) u dobrom stanju, osim posebno uočenih nedostataka.

V) Inženjerske komunikacije
Prisutnost i stanje komunalnih usluga vezanih za zgrade i svih instalacija, mašina i opreme često značajno utječe na cijenu. Općenito, detaljna istraga je izvan okvira procjene, tako da prilikom provođenja procjene, procjenitelj mora navesti dostupne izvore informacija i stepen do kojeg su oni pouzdani. Opšta pretpostavka je da su komunalni sistem, kontrole i softver u ispravnom stanju i bez kvarova.

G) Urbanističko planiranje (zoniranje teritorije)
Procjenitelj mora utvrditi da li nekretnina ima odgovarajuće dozvole vezane za postojeće zgrade i njihovu namjenu, te da li postoje vladine namjere ili prijedlozi koji bi mogli pozitivno ili negativno uticati na vrijednost. Obično su takve informacije otvorene, au različitim slučajevima dobijanje tačnih informacija zahteva vreme i dodatne troškove. Evaluator treba da naznači koje studije se očekuju da se izvedu ili koje su pretpostavke napravljene u slučajevima kada nije praktično potvrditi informacije prilikom davanja date evaluacije.

d)Štetne i opasne tvari
Tipično, ocjenjivač nije adekvatno kvalifikovan da daje savjete u vezi s prirodom zagađivača i opasnih supstanci, rizicima povezanim s njima i troškovima koji nastaju prilikom uklanjanja zagađivača i supstanci. Međutim, ako procjenitelj već ima informacije o prirodi područja u kojem se imovina nalazi i ima iskustva u procjeni sličnih nekretnina, od njega ili nje se vjerovatno može očekivati ​​da komentariše mogućnost kontaminacije koja utiče na vrijednost i tržišnu sposobnost imovine. Stoga, procjenitelj mora utvrditi obim istraživanja koje će se provesti i navesti izvore informacija, kao i pretpostavke koje će se koristiti.

e) Pitanja životne sredine
Za neke vrste imovine, faktori okoline su specifična svojstva same imovine ili okolnog područja i mogu uticati na vrijednost ove imovine. (Primjeri: rudarstvo, opasnosti od poplava ili oprema za prijenos energije). Iako nije u djelokrugu procjenitelja da pruži detaljan komentar o uticaju ovih faktora, prisustvo ili potencijalna pojava takvih faktora često se može utvrditi tokom inspekcije koja se sprovodi kao dio procjene, bilo redovnim ispitivanjem ili putem poznavanje oblasti.. Evaluator treba da naznači ograničenja obima sprovedenih studija i da napravi odgovarajuće pretpostavke.

i) Održivi razvoj
Ne samo da sama imovina ima uticaj na životnu sredinu tokom svog života, već i aspekti ekološke i društvene održivosti mogu imati uticaj na funkcionisanje imovine.

U zaključku, napominjemo jednu važnu okolnost za razumijevanje investicijskih tehnologija: koje se pretpostavke prave prilikom izračunavanja pokazatelja učinka i u kojoj mjeri odgovaraju stvarnoj praksi.

Sve metode su se u velikoj mjeri oslanjale na sljedeće dvije pretpostavke.

1. Novčani tokovi se odnose na kraj obračunskog perioda. U stvari, mogu se pojaviti u bilo koje doba godine u pitanju. U okviru investicionih tehnologija o kojima smo gore govorili, sve gotovinske prihode preduzeća uslovno dovodimo do kraja odgovarajuće godine.
2. Novčani tokovi koji se generišu ulaganjem odmah se ulažu u neki drugi projekat kako bi se obezbedio dodatni prihod od ove investicije. Pretpostavlja se da će stopa povrata drugog projekta biti najmanje ista kao i diskontna stopa analiziranog projekta.

Korištene pretpostavke, naravno, ne odgovaraju u potpunosti stvarnom stanju stvari, međutim, s obzirom na dugo trajanje projekata općenito, ne dovode do ozbiljnih grešaka u procjeni efikasnosti.

Zadaci

1. Kompanija zahtijeva minimalni povrat od 14 posto prilikom ulaganja vlastitih sredstava. Trenutno, kompanija ima priliku da kupi novu opremu koja košta 84.900 dolara. Korištenje ove opreme će povećati obim proizvodnje, što će u konačnici rezultirati sa 15.000 dolara dodatnog godišnjeg gotovinskog prihoda tokom 15 godina korištenja opreme. Izračunajte neto sadašnju vrijednost projekta, uz pretpostavku nulte preostale vrijednosti opreme nakon 15 godina.

Rješenje.

Izračunat ćemo pomoću tabele, pronalazeći diskontni faktor koristeći finansijske tabele.

Neto sadašnja vrijednost je bila pozitivna, podržavajući prihvatanje projekta.

2. Kompanija planira nova kapitalna ulaganja tokom dvije godine: 120.000 dolara u prvoj godini i 70.000 dolara u drugoj. Investicioni projekat je osmišljen na 8 godina sa punim razvojem novouvedenih kapaciteta tek u petoj godini, kada će planirani godišnji neto novčani prihod iznositi 62.000 dolara. Povećanje neto godišnjeg novčanog prihoda u prve četiri godine prema planu biće 30%, 50%, 70%, 90%, respektivno, za godine od prve do četvrte. Kompanija zahtijeva minimalni povrat od 16 posto prilikom ulaganja sredstava.

Treba utvrditi

Rješenje.

1. Odredimo neto godišnji novčani prihod tokom realizacije investicionog projekta:

u prvoj godini - $62,000 0,3 = $18,600;

u drugoj godini - $62,000 0,5 = $31,000;

u trećoj godini - $62,000 0,7 = $43,400;

u četvrtoj godini - $62,000 0,9 = $55,800;

u svim preostalim godinama - 62.000 dolara.

2. Izračunat ćemo neto savremenu vrijednost investicionog projekta koristeći tabelu.

3. Da bismo odredili diskontovani period povrata, izračunavamo vrijednosti neto novčanih tokova po godini projekta. Da biste to učinili, trebate samo pronaći algebarski zbir dva novčana toka u prvoj godini projekta. Biće (60.347 dolara) + 16.035 dolara = (44.312 dolara). Preostale vrijednosti u posljednjoj koloni prethodne tabele su neto vrijednosti.

4. Izračunat ćemo diskontovani period povrata koristeći tabelu u kojoj ćemo izračunati akumulirani diskontovani novčani tok po godini projekta.

Tabela pokazuje da je broj punih godina otplate za projekat 7. Diskontirani period otplate će stoga biti

godine.

3. Kompanija ima dvije opcije za ulaganje svojih 100.000 dolara. U prvoj varijanti, kompanija ulaže u osnovna sredstva kupovinom nove opreme, koja se nakon 6 godina (trajanje investicionog projekta) može prodati za 8.000 USD; Neto godišnji novčani prihod od takve investicije procjenjuje se na 21.000 dolara.

Prema drugoj opciji, kompanija može uložiti novac u obrtna sredstva (zalihe, povećanje potraživanja) i to će generirati 16.000 dolara godišnjeg neto gotovinskog prihoda tokom istih šest godina. Potrebno je uzeti u obzir da se na kraju ovog perioda oslobađaju obrtna sredstva (prodaje se zalihe, zatvaraju se potraživanja).

Koju opciju treba dati prednost ako kompanija očekuje povrat od 12% na sredstva koja ulaže? Koristite metodu čistog modernog značenja.

Rješenje.

1. Predstavimo početne podatke problema u kompaktnom obliku.

Napominjemo da se obrtna sredstva i oprema planiraju prodati tek nakon 6 godina.

2. Izračunajmo neto modernu vrijednost za prvi projekat.

3. Slične proračune ćemo izvršiti i za drugi projekat

4. Na osnovu rezultata proračuna mogu se izvesti sljedeći zaključci:

• drugi projekat treba priznati kao najbolji;
• prvi projekat treba u potpunosti odbaciti, čak i bez veze sa raspoloživom alternativom.

4. Preduzeće planira veliki investicioni projekat koji podrazumeva nabavku osnovnih sredstava i velike popravke opreme, kao i ulaganja u obrtna sredstva po sledećoj šemi:

• $130,000 - početna investicija prije početka projekta;
• $25,000 - investicija u obrtna sredstva u prvoj godini;
• 20.000$ - investicija u obrtni kapital u drugoj godini;
• 15.000$ - dodatna investicija u opremu u petoj godini;
• 10.000 dolara je trošak velikih renoviranja u šestoj godini.

Na kraju investicionog projekta, kompanija očekuje da će prodati preostala osnovna sredstva po knjigovodstvenoj vrednosti od 25.000 dolara i osloboditi deo obrtnog kapitala u vrednosti od 35.000 dolara.

Rješenje.

Šema za rješavanje problema ostaje ista. Sastavljamo tabelu izračunatih podataka i utvrđujemo diskontirane vrijednosti svih novčanih tokova.

Projekat treba prihvatiti jer je njegova neto savremena vrijednost suštinski pozitivna.

5. Kompanija zahtijeva minimalni povrat od 18 posto prilikom ulaganja vlastitih sredstava. Kompanija trenutno ima priliku da kupi novu opremu koja košta 84.500 dolara. Korištenje ove opreme će povećati obim proizvodnje, što će u konačnici rezultirati sa 17.000 dolara dodatnog godišnjeg prihoda u gotovini tokom 15 godina korištenja opreme. Izračunajte neto sadašnju vrijednost projekta, uz pretpostavku da se oprema može prodati za preostalu vrijednost od 2.500 USD na kraju projekta.

6. Kompanija planira nova kapitalna ulaganja tokom tri godine: 90.000 dolara u prvoj godini, 70.000 dolara u drugoj i 50.000 dolara u trećoj. Investicioni projekat je osmišljen na 10 godina sa punim razvojem novouvedenih kapaciteta tek u petoj godini, kada će planirani godišnji neto novčani prihod iznositi 75.000 dolara. Povećanje neto godišnjeg novčanog prihoda u prve četiri godine prema planu biće 40%, 50%, 70%, 90%, respektivno, za godine od prve do četvrte. Kompanija zahtijeva minimalni povrat od 18 posto prilikom ulaganja sredstava.

Treba utvrditi

• čista moderna vrijednost investicionog projekta,
• diskontovani period povrata.

Kako će se promijeniti vaša ideja o efikasnosti projekta ako je potrebna stopa povrata 20%.

7. Kompanija ima dvije opcije za ulaganje svojih 200.000 dolara. U prvoj varijanti kompanija ulaže u osnovna sredstva kupovinom nove opreme, koja se nakon 6 godina (trajanje investicionog projekta) može prodati za 14.000 dolara; Neto godišnji novčani prihod od takve investicije procjenjuje se na 53.000 dolara.

Prema drugoj varijanti, kompanija dio novca (40.000$) može uložiti u nabavku nove opreme, a ostatak u obrtna sredstva (zalihe, povećanje potraživanja). Ovo bi generisalo 34.000 dolara godišnjeg neto gotovinskog prihoda tokom istih šest godina. Potrebno je uzeti u obzir da se na kraju ovog perioda oslobađaju obrtna sredstva (prodaje se zalihe, zatvaraju se potraživanja).

Koju opciju treba dati prednost ako kompanija očekuje povrat od 14% na sredstva koja ulaže? Koristite metodu čistog modernog značenja.

8. Preduzeće razmatra investicioni projekat koji podrazumeva nabavku osnovnih sredstava i velike popravke opreme, kao i ulaganja u obrtna sredstva prema sledećoj šemi:

• 95.000 dolara - početna investicija prije početka projekta;
• $15,000 - investicija u obrtna sredstva u prvoj godini;
• 10.000$ - investicija u obrtna sredstva u drugoj godini;
• 10.000$ - ulaganje u obrtna sredstva u trećoj godini;
• 8.000$ - dodatna investicija u opremu u petoj godini;
• 7.000 dolara - troškovi kapitalne popravke u šestoj godini;

Na kraju investicionog projekta, kompanija očekuje da će prodati preostala osnovna sredstva po knjigovodstvenoj vrednosti od 15.000 dolara i osloboditi obrtna sredstva.

Rezultat investicionog projekta trebao bi biti sljedeći neto (tj. nakon oporezivanja) gotovinski prihod:

9. Projekat koji zahtijeva investiciju od 160.000 dolara generirao bi godišnji prihod od 30.000 dolara tokom 15 godina. Procijenite izvodljivost takve investicije ako je diskontni faktor 15%.

10. Projekat, projektovan za 15 godina, zahteva ulaganje od 150.000 dolara. Prvih 5 godina se ne očekuju prihodi, ali u narednih 10 godina godišnji prihod će biti 50.000 dolara. Treba li prihvatiti ovaj projekat ako je diskontni faktor 15%?

11 . Analizirani projekti ($):

13. Analizirati dva alternativna projekta ako je cijena kapitala 10%.

15. Potrebna investicija za projekat je 18.000 dolara; procijenjeni prihod: u prvoj godini - 1500 USD, u narednih 8 godina - 3600 USD godišnje. Procijenite izvodljivost prihvatanja projekta ako je cijena kapitala 10%.

16. Kompanija razmatra izvodljivost kupovine nove proizvodne linije. Na tržištu postoje dva modela sa sljedećim parametrima ($)

Sljedeći uslovi, pretpostavke i ograničenja sastavni su dio ovog izvještaja.

Opšti uslovi

Na osnovu sljedećih tumačenja i razumijevanja, ovi uslovi podrazumijevaju njihovo potpuno i nedvosmisleno razumijevanje od strane Procjenitelja i Naručioca, u daljem tekstu Strane, kao i činjenicu da su sve odredbe, rezultati pregovora i izjave koje nisu navedene u izvještaju. void. Ovi Uslovi se ne mogu mijenjati ili na drugi način mijenjati osim potpisom obje strane. Ovi uslovi se primenjuju na naslednike i izvršioce Strana.

Opšta svrha izvještaja

Ovaj Izvještaj je u potpunosti pouzdan samo za svrhe navedene u ovom izvještaju i za korištenje u navedene svrhe. Nijedna Strana ne može koristiti Izvještaj ili (bilo koji njegov dio) osim kako je predviđeno u sporazumu o procjeni.

Odredbe o odgovornosti

Procjenitelj ne preuzima odgovornost za finansijsko i poresko izvještavanje vezano za upravljanje procijenjenom imovinom. Odgovornost za ovu vrstu izvještavanja u vezi sa objektom koji je pregledao procjenitelj je na vlasniku objekta.

Procjenitelj je u svojim radnjama djelovao kao samostalni izvršilac. Prilikom provođenja procjene, Procjenitelj je pretpostavio da su informacije koje su mu dostavljene bile tačne i pouzdane i nije ih potvrdio.

Oslobađanje od odgovornosti

Kupac unaprijed prihvata uslove da oslobodi i osigura Procjenitelja, te da ga, na zahtjev Procjenitelja, zaštiti od svih vrsta troškova i odgovornosti koje proističu iz potraživanja trećih lica prema Klijentu zbog legalnog korištenja od strane trećih lica rezultate rada procjenitelja. Procjenitelj nije dužan da se pojavi na sudu ili da na drugi način svjedoči u vezi sa Izvještajem ili procijenjenom imovinom, osim na osnovu posebnog ugovora sa Klijentom ili službenog poziva.

Za obavljanje poslova procjene, Kupac može dati informacije (dokumente) koji su povjerljivi. Procjenitelj smatra da je ovu informaciju Kupac primio na zakonit način i prenio Procjenitelju uz saglasnost vlasnika (držaoca) ovih informacija. Eventualne tužbe trećih lica u vezi sa korištenjem povjerljivih informacija ne mogu se podnijeti protiv Procjenitelja u vezi sa gore navedenim informacijama.

Opis nekretnine

Procjenitelj ne prihvata odgovornost za opisivanje pravnog statusa imovine i pitanja koja uključuju rasprave o pravnim aspektima vlasništva. Pretpostavlja se da su vlasnička prava na procijenjenom objektu u potpunosti u skladu sa zahtjevima zakona, osim ako nije drugačije navedeno.

Završne odredbe

Procjenitelj je uzeo u obzir odgovoran odnos vlasnika i pravilno upravljanje imovinom koja se procjenjuje.

Informacije, procjene i mišljenja koje je Procjenitelj primio i sadržane u ovom izvještaju su dobijene iz izvora koji su, po mišljenju Procjenitelja, pouzdani. Međutim, Procjenitelj ne može prihvatiti odgovornost za tačnost ovih podataka i gdje je to moguće upućuje se na izvor informacija.

Mišljenje procjenitelja o procijenjenoj vrijednosti nekretnine važi samo od datuma koji je posebno naveden u ovom izvještaju. Procjenitelj ne prihvata nikakvu odgovornost za društvene, ekonomske, fizičke ili vladine promjene koje se mogu dogoditi nakon ovog datuma i utiču na tržišne faktore i na taj način utiču na procjenu Procjenitelja.

Izvještaj o procjeni sadrži stručno mišljenje procjenitelja o vrijednosti imovine koja se procjenjuje i nije garancija da će ona promijeniti vlasnika po cijeni koja je jednaka vrijednosti navedenoj u Izvještaju o procjeni. Ova vrijednost se može smatrati preporučenom za potrebe obavljanja transakcije sa predmetom procjene, ako nije prošlo više od 6 mjeseci od dana sastavljanja Izvještaja o procjeni do datuma transakcije sa predmetom procjene ili datuma podnošenja javne ponude.

Procjenitelj je procijenio imovinu samo na osnovu datih informacija i ličnog pregleda imovine.

Proračune kao dio procjene imovine izvršio je procjenitelj koristeći Microsoft® Excel. Tabele proračuna i formule predstavljene u ovom Izvještaju sadrže zaokružene vrijednosti indikatora. Konačne vrijednosti su također dobivene korištenjem zaokruženih cifara.