ارزیابی گذشته نگر چیست؟ ارزیابی گذشته نگر انتخاب شغل

در این موارد، هر یک از طرفین اغلب ارزیاب خود را استخدام می کنند، که سپس باید از گزارش ارزیابی خود در دادگاه دفاع کند. به عنوان یک قاعده، همسران دارای یک آپارتمان در مالکیت مشترک (بدون تخصیص سهام) هستند.

اگر آپارتمان در مالکیت مشترک باشد، در طی مراحل قانونی، ارزیابی سهم آپارتمان برای دادگاه لازم است.

در عمل، ارزیابی سهم یک آپارتمان برای دادگاه اغلب هنگام خرید سهم توسط مالک دیگر، ثبت ارث، فروش سهم در بازار آزاد یا تقسیم ملک ضروری است.

علاوه بر این، هنگام مبادله مسکن، اغلب لازم است سهم کودک ثبت شده در آپارتمان ارزیابی شود، زیرا در هنگام مبادله نمی توان ارزش سهم کودک را کاهش داد.

ارزش گذاری املاک و مستغلات به صورت گذشته نگر است

این فقط یک دلیل دارد: بی کفایتی ارزیابان.

ترس از دریافت یک بررسی منفی از گزارش خود، ارزیاب ها را مجبور می کند، با قلاب یا کلاهبردار، مشتریان را از انجام گزارش ها از طریق SRO منصرف کنند.

با این حال، همیشه نمی توان از معاینه غفلت کرد و بنابراین مهم است که مشتریان به توصیه های ارزیابان خود بسیار توجه داشته باشند.

اولین مورد، قانونی بودن ارزیابی، انطباق با هنجارها و قوانین را بررسی می کند.

دوم محاسبات را تأیید می کند. این گزینه دوم بررسی گزارش در SRO است که پیش نیاز ارائه گزارش ارزیابی املاک به دادگاه یا کمیسیون تجدید نظر در ارزش کاداستر این ملک است.

هزینه خدمات ارزیابی

ارزش گذاری هر دارایی فرآیند تعیین ارزش آن به لحاظ پولی است. موضوع ارزیابی می تواند املاک، تجاری، شرکت، مؤسسه اعتباری، انواع دارایی های مشهود و نامشهود باشد.

بر این اساس، فعالیت یک ارزیاب با ایجاد بازار یا ارزش دیگر اشیاء مورد ارزیابی مرتبط است.

با توسعه بازار املاک و مستغلات، تقاضا برای خدمات شرکت های ارزیابی افزایش می یابد. یکی از معیارهای اصلی هنگام انتخاب شرکت ارزیابی برای مصرف کننده خدمات ارزیابی همچنان سیاست تعرفه شرکت است. فرآیند قیمت‌گذاری در بازار خدمات ارزیابی چگونه انجام می‌شود، چه اجزایی مبلغی را تشکیل می‌دهند که باید برای مجموعه‌ای از آثار پرداخت شود تا ارزش بازار شی ارزیابی‌شده تعیین شود؟

هزینه کار ارزیاب هم به ملک، هم به هدف ارزیابی و هم به زمان بستگی دارد. با توسعه بازار املاک و مستغلات، تقاضا برای خدمات شرکت های ارزیابی افزایش می یابد.

خطاهای رایج گزارش دهی برای اهداف اختلاف

از سال جدید، ارتباط موضوع حتی بیشتر خواهد شد، زیرا مالیات پروژه های ساخت و ساز سرمایه نیز از ارزش کاداستر آن محاسبه می شود. اوگنیا پانفیلووا. نایب رئیس شورای کارشناسی NP SRO "SVOD"، خطاهای معمولی را که در گزارش هایی که ارزش کاداستر را به چالش می کشند، تجزیه و تحلیل می کند. ارزیابی استانداردها به منظور چالش، همانطور که مشخص است، در یک تاریخ گذشته نگر انجام می شود، که کاری غیر پیش پا افتاده است و در کنار مشکل کلی توسعه نیافتگی و محدودیت بازار زمین، ارزیابان با چنین مشکلاتی روبرو هستند. به عنوان: در این مورد، توصیه می شود در یک منبع اطلاعات توقف نکنید، بلکه سعی کنید دامنه جمع آوری اطلاعات را گسترش دهید، می توان از پایگاه های داده Rosreestr، تجزیه و تحلیل استانداردهای برنامه ریزی شهری برای منطقه بندی سکونتگاه ها و غیره استفاده کرد.

تعیین تکلیف برای ارزیابی

شناسایی یک ملک بیانگر توصیف حقوقی دقیق آن است که باید بر اساس اطلاعات ارائه شده توسط مشتری تنظیم شود. اطلاعات لازم را می توان از ثبت دولتی داده های بررسی زمین مطابق با قوانین محلی و ایالتی به دست آورد. یک توصیف قانونی مناسب باید سیستم منطقه ای خاص نقشه برداری و توصیف قطعات زمین را در نظر بگیرد که شامل شرح مرزهای آنها، سیستم نقشه برداری دولتی و روش توصیف و نقشه برداری قطعات و بلوک ها است.

شناسایی حقوق مالکیت مورد ارزیابی.

مشکل جستجوی آنالوگ در تاریخ گذشته نگر برای تعیین ارزش بازار و یکی از راه های حل آن

نتیجه گیری می شود که مشکل یافتن آنالوگ برای تاریخ گذشته نگر را می توان با موفقیت در هر منطقه حل کرد. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting"، رئیس بخش ارزیابی 2 LLC "Capital Consulting"، معاون بخش ارزیابی چکیده مقاله امکان به چالش کشیدن ارزش کاداستری املاک و مستغلات را مورد بحث قرار می دهد. برای استفاده از آنالوگ ها در تاریخ گذشته.

ما منابع اطلاعاتی احتمالی را توصیف کرده و امکان استفاده از آنها را تحلیل کردیم. نتیجه گیری می شود که مشکل یافتن معادل ها در یک تاریخ گذشته نگر با موفقیت قابل حل است.

در هنگام پرداخت چه مالیات هایی ارزیابی ماسبق شده اعمال می شود؟ آیا کمیته مالیات موظف به پذیرش آن است؟

ارزیابی گذشته نگر هنگام پرداخت مالیات بر فروش املاک و مستغلات در صورتی که مالکیت آن کمتر از یک سال باشد استفاده می شود. در این صورت مالیات (10%) بر درآمد حاصل از مابه التفاوت قیمت خرید و فروش محاسبه می شود. اما اگر قیمت خرید وجود نداشت، ملک باید در زمان خرید ارزیابی شود. به عنوان یک قاعده، بسیاری از مالکان این کار را هنگام خرید مسکن انجام نمی دهند، زیرا هیچ هدفی برای فروش فوری ملک وجود ندارد. در این مورد، یک ارزیابی سفارش می شود، به آن گذشته نگر می گویند. حداکثر تا 31 مارس سال بعد باید به اداره مالیات ارائه شود. یعنی اگر آپارتمان در سال 2015 فروخته شده باشد، فرم پرداخت مالیات باید حداکثر تا 31 مارس 2016 ارسال شود و پرداخت خود مالیات باید حداکثر تا 10 آوریل 2016 ارائه شود. بنابراین، در صورت ارائه به موقع ارزیابی، کمیته مالیات موظف به پذیرش آن است.

اینا پچلیانسکایا

همانطور که توسط AZhK JSC توضیح داده شده است، دستگاه های اندازه گیری برق نصب شده مطابق با الزامات اسناد فنی نظارتی در صنعت برق است. دیل...

خیر، چنین مزایایی وجود ندارد. همانطور که در اداره اشتغال و برنامه های اجتماعی یکی از مناطق پایتخت توضیح داده شده است، اگر یک شهروند در هنگام پرداخت هزینه های آب و برق دچار مشکلات مالی شود ...

بله، دارد. همانطور که در شرکت دولتی "آلماتی سو هلدینگ" توضیح داده شده است، این یک اقدام قانونی برای مبارزه با بدهکاران است: از قبل به متخلف اطلاعیه داده می شود که…

همانطور که در سرویس اطلاع رسانی وزارت دادگستری (تلفن 258-00-58) توضیح داده شده است، هنگام ثبت نام (به طور صحیح، ثبت نام در محل سکونت) در آلماتی، محدودیت هایی وجود دارد: برای هر…

طبق قانون، شما باید یک قانون دولتی در مورد حق مالکیت خصوصی یا استفاده از زمین از زمین در دست داشته باشید. این سند...

صفحه
7

از نظر زمانی، ارزش گذاری املاک و مستغلات می تواند جاری، گذشته نگر و آینده نگر باشد. ارزش گذاری گذشته نگر برآوردی از ارزش در یک تاریخ خاص در گذشته است. ارزیابی بلند مدت تخمینی از ارزش آن تا پایان دوره برنامه ریزی شده برای ساخت شرکت ها است.

سه روش برای تعیین ارزش املاک وجود دارد:

1) پرهزینه؛

2) مقایسه فروش؛

3) سرمایه گذاری درآمد.

هر سه روش برای بسیاری از مسائل برآورد قابل استفاده هستند، اما یکی از آنها ممکن است در یک تکلیف خاص مهمتر باشد. روش بهای تمام شده ممکن است هنگام ارزش گذاری املاک با ساختمان های قدیمی که استهلاک انباشته شده قابل توجهی به دلیل فرسودگی فیزیکی، کهنگی عملکردی و فرسودگی خارجی دارند که برآورد آنها دشوار است، قابل استفاده باشد. روش مقایسه فروش را نمی توان برای انواع بسیار تخصصی املاک اعمال کرد زیرا ممکن است اطلاعاتی برای مقایسه در دسترس نباشد. روش سرمایه‌گذاری درآمد به ندرت برای ارزش‌گذاری بخش‌هایی از بدهی‌های تحت تصرف مالکان استفاده می‌شود، اگرچه می‌توان از آن با تأیید بازار استفاده کرد. سرمایه‌گذاری درآمد می‌تواند در بازار دارایی تجاری یا صنعتی غیرقابل اعتماد باشد، جایی که مالکان از سرمایه‌گذاران پیشی می‌گیرند. محتوای این روش ها به شرح زیر است.

روش هزینه بر این اصل استوار است که خریدار برای یک ملک بیشتر از هزینه خرید ملک مشابه با کیفیت برابر هزینه نمی کند. بنابراین، ارزش بازار تخمین زده شده مجموع بهای تمام شده یک قطعه زمین و هزینه ساخت یک تسهیلات مشابه در تاریخ ارزیابی است. این رویکرد مبتنی بر این درک است که فعالان بازار هزینه ها را در مقابل هزینه ها می سنجند. در این روش، ارزش ملک با افزودن ارزش نسبتی زمین به هزینه‌های جاری ساخت ماکت یا جایگزینی ساختمان‌ها و پس از کسر استهلاک و فرسودگی در سازه‌ها از همه علل به دست می‌آید. روش هزینه به ویژه در ارزش گذاری ساختمان ها یا املاک جدیدی که به ندرت به بازار می آیند مفید است.

ماهیت روش مقایسه فروش تعیین قیمتی است که خریدار برای ملکی با کاربرد مشابه می پردازد. اگر چنین املاکی در بازار وجود نداشته باشد، روش مقایسه فروش اعمال نمی شود. با استفاده از این روش، ارزیاب با مقایسه اموال در حال ارزیابی با املاک مشابه، که «فروش قابل مقایسه» نامیده می شود، بازتابی از ارزش به دست می آورد. قیمت‌های فروش املاک و مستغلات که ارزیابی‌کننده معتقد است قابل مقایسه‌ترین هستند، باید میزان کاهش ارزش منعکس‌شده ملک مورد ارزیابی را نشان دهد.

ارزیاب درجه سختی یا تفاوت بین اموال و فروش قابل مقایسه را با در نظر گرفتن عناصر مختلف مقایسه محاسبه می کند: شرایط تامین مالی. شرایط فروش؛ وضعیت بازار؛ محل اقامت؛ خصوصیات فیزیکی؛ ویژگی های اقتصادی؛ استفاده؛ اجزای هزینه نامعتبر؛ حقوق منتقل شده به املاک و مستغلات؛ حقوق مالکیت املاک و مستغلات

قیمت ملک بر اساس سود حاصل از حقوق مالکیت فروخته شده بر ملک تعیین می شود. املاک به ویژه سودآور ممکن است همراه با اجاره نامه های موجود فروخته شود. در نظر گرفتن تفاوت بین اجاره بازار و اجاره قرارداد هنگام تعیین ارزش، تعدیل عنوان نامیده می شود. نقطه شروع تعدیل این است که مالکیت کامل با اجاره بازار و تامین مالی فعلی موجود تعیین می شود.

شرایط تامین مالی یک معامله می تواند بازاری یا غیر بازاری باشد. تمایل طرفین معامله برای به دست آوردن حداکثر سود باعث ایجاد انواع مختلفی از قراردادها می شود:

1) تامین مالی معامله توسط وام دهنده، یعنی. فروشنده سود وامی را می پردازد که خریدار - بدهکار - برای دریافت وام نیاز دارد. در این صورت مبلغ سود از قیمت فروش کسر می شود.

2) تامین مالی معامله توسط فروشنده، یعنی. فروشنده به خریدار وام مسکن می دهد. برای تعدیل چنین شرایطی، می توان از تنزیل جریان های نقدی وام مسکن (پرداخت های ثابت و پرداخت های بالونی) با نرخ بهره بازار استفاده کرد.

تعدیل شرایط فروش منعکس کننده رابطه غیر معمول بین فروشنده و خریدار در بازار است. در صورت نیاز فوری فروشنده به فروش ملک و وجود نوعی ارتباط بین طرفین معامله، فروش می تواند به قیمتی کمتر از قیمت بازار و در صورت نیاز فوری خریدار به خرید، به قیمتی بالاتر از قیمت بازار انجام شود. ویژگی.

شرایط بازار تغییرات در شرایط بازار خرید و فروش در طول زمان است. وضعیت بازار تحت تأثیر تورم و کاهش تورم، تغییرات عرضه و تقاضا، مالیات و غیره است. مقدار تعدیل از تجزیه و تحلیل فروش املاک مشابه در مکان های مختلف تعیین می شود و بنابراین در درجه اول تفاوت در ارزش زمین برای این املاک را منعکس می کند.

ویژگی های فیزیکی یک ملک شامل ابعاد، عناصر ساختاری، کیفیت مواد، سایش و پارگی، ظاهر، شرایط محیطی و غیره است. تنظیمات برای ویژگی های فیزیکی مستلزم بحث در مورد هر نقطه تفاوت است.

ویژگی های اقتصادی یک ملک شامل هزینه ها، کیفیت مدیریت، شرایط و شرایط اجاره، میزان درآمد یا سود و غیره است. این مقایسه فقط برای املاک درآمدزا اعمال می شود.

هنگام تعیین استفاده احتمالی یک ملک پس از فروش آن، ارزیابی ها بر اساس مقررات منطقه بندی محلی انجام می شود. مقایسه اشیاء املاک غیرممکن است اگر یکی از آنها، پس از فروش، متفاوت از شی مورد ارزیابی استفاده شود، یعنی. تغییر کاربری داده است.

اجزای باطل یک معامله، اجزای غیر مستغلات ارزش هستند. هنگام مقایسه، اجزای نامعتبر ارزش از ویژگی جدا می شوند.

سرمایه‌گذاری درآمد عبارت است از تبدیل درآمد مورد انتظار آتی به مبلغ مقطوعی که در حال حاضر دریافت می‌شود، یعنی. تبدیل درآمد به سرمایه اصل اصلی روش سرمایه گذاری درآمد، اصل انتظار است، یعنی. ارزش بازار به عنوان ارزش فعلی حقوق مربوط به درآمد مورد انتظار آتی تعریف می شود.

سرمایه گذاری درآمد شامل محاسبه ارزش فعلی منافع مالی آتی است که مالک می تواند از ملک دریافت کند. منافع مالی شامل جریانی از درآمدهای مکرر در طول عمر مورد انتظار ملک و عواید حاصل از فروش (یا انتقال) مالکیت ملک است.

در ارزیابی املاک و مستغلات، دو روش اصلی برای کاهش درآمدهای آتی به ارزش فعلی استفاده می شود: استفاده از نرخ سرمایه و نرخ تنزیل. نرخ سرمایه برای سود یک سال اعمال می شود. این معمولا اولین سال پیش بینی است. هزینه با استفاده از فرمول محاسبه می شود:

K - مقدار فعلی،

Kt – درآمد تا پایان سال t

n – نرخ تنزیل (نرخ بازده)

ارزش گذاری گذشته نگر، ارزش گذاری از تاریخ گذشته

ارزیابی گذشته نگر شامل تهیه گزارش ارزیابی از سوی ارزیاب در تاریخ مربوط به دوره گذشته است. محاسبات و اطلاعات مربوط به آنالوگ های داده شده، که ارزیاب هنگام تهیه این گزارش ارزیابی به آنها اشاره می کند، باید مطابق با تاریخی باشد که در آن گزارش ارزیابی انجام می شود.

نیاز به ارزیابی گذشته نگر

نیاز به ارزیابی گذشته نگر ممکن است در موارد زیر ایجاد شود:

• مالیات بر املاک و مستغلات؛
• مالیات بر عایدی سرمایه؛
• مالیات بر ارث؛
• پرداخت غرامت؛
• رسیدگی به دعاوی خسارت در دادگاه؛
• بررسی ارزیابی های موجود

رویکردهای ارزیابی گذشته نگر

دو روش برای انجام ارزیابی گذشته نگر وجود دارد:

1) ارزیابی بر اساس قیمت های فروش اشیاء مشابه فعلی در تاریخ ارزیابی انجام دهید. در این مورد، ارزیاب منابع قابل اعتمادی از پیشنهادات برای فروش اشیاء مشابه را پیدا می کند که مطابق با هدف ارزیابی در تمام پارامترهای قیمت گذاری در تاریخ ارزیابی گذشته نگر هستند. به عنوان منبع، ارزیابان شرکت ما از آرشیوهای مختلف و همچنین پایگاه داده پیشنهادات ما برای فروش املاک و مستغلات استفاده می کنند که در طول کار ما جمع آوری شده است.

2) جایگزینی برای جستجو و مقایسه قیمت های گذشته، به اصطلاح روش شاخص است. در این روش فرض می‌شود که ابتدا ارزش یک شی در تاریخ جاری با استفاده از قیمت‌های جاری تعیین می‌شود و سپس با استفاده از شاخص‌های تغییر قیمت، مقدار آن در تاریخ گذشته محاسبه می‌شود (مقدار یکپارچه).

رویکرد ما برای انجام ارزیابی گذشته نگر

VALMARKET دارای تجربه کافی برای تهیه نظر تخصصی حرفه ای در مورد ارزش بازیابی شی ارزیابی از تاریخ مورد نیاز شما است. متخصصان شرکت ما برای شناسایی امکان انجام کار ارزیابی، نتیجه گیری در مورد امکان سنجی یا عدم مصلحت ارزیابی اشیاء در هر مورد خاص به صورت جداگانه، و همچنین تعیین ارزش بازار منصفانه اشیاء شما، و همچنین تعیین ارزش بازار منصفانه اشیاء شما، تجزیه و تحلیل صریح انجام می دهند. گزارشی که تمام الزامات قانون جمهوری مولداوی را برآورده می کند.

مدارک مورد نیاز برای ارزیابی گذشته نگر مستقل

برای تهیه گزارش ارزیابی گذشته نگر، حداقل بسته مورد نیاز مدارک عبارتند از:

• مجموعه کاملی از اسناد عنوان برای موضوع ارزیابی گذشته نگر؛
• اطلاعاتی که حقوق موضوع ارزیابی را از تاریخ ارزیابی گذشته نگر تأیید می کند.

زمان و هزینه ارزیابی گذشته نگر

هزینه گزارش ارزیابی گذشته نگر همیشه کمی بیشتر از قیمت های تعیین شده برای ارزیابی در تاریخ جاری است. این در درجه اول به دلیل پیچیدگی و محدودیت های جستجوی اطلاعات لازم برای انجام کار ارزیابی است. اما مطمئن باشید که VALMARKET همیشه بهترین قیمت را برای خدمات ارزیابی به شما ارائه می دهد و کار را در کوتاه ترین زمان معقول به پایان می رساند.