مفروضات در فعالیت های ارزش گذاری مفروضات و محدودیت های مورد استفاده توسط ارزیاب در انجام ارزش گذاری

آنچه که اغلب در عمل نوشتن گزارش های ارزیابی نادیده گرفته می شود این است که بخش مفروضات و محدودیت های گزارش، بخش بی اهمیتی نیست. این امر گاهی منجر به این می شود که گزارش ممکن است برخلاف قانون تنظیم شود.

برای جلوگیری از چنین لحظاتی، باید استدلال های قوی تری به نفع اهمیت این بخش از گزارش ارائه شود.

بنابراین دقیقاً منظور از مفروضات و محدودیت‌ها در گزارش ارزش‌گذاری چیست؟

برای یک ارزیاب، در کلی ترین شکل، می توان در مورد دو گروه از مفروضات و محدودیت ها صحبت کرد: مواردی که توسط قانون دیکته می شود و مواردی که توسط آن بر اساس ویژگی های موضوع ارزیابی و همچنین اهداف آن شکل می گیرد. اهداف. بنابراین، قانون، به طور خاص، نکاتی را تعریف می کند، به عنوان مثال، در هنگام انجام یک ارزیابی، یک متخصص از استفاده از داده ها از منابعی که تاریخ آن دیرتر از تاریخ ارزیابی است، ممنوع است. این واقعیت که ارزش نهایی تعیین شده توسط ارزیاب می تواند حداکثر تا 6 ماه پس از تاریخ تهیه گزارش به عنوان توصیه شده برای معامله شناسایی شود و غیره.

در مورد مفروضات و محدودیت‌هایی که توسط خود ارزیاب ایجاد می‌شود، آنها به طور کلی برای بیمه کردن ارزیاب در برابر سؤالات احتمالی کاربر یا نهادهای بازرسی هستند و می‌توانند هم به فرآیند ارزیابی و هم به مفروضات مربوط به ویژگی‌های کمی و کیفی خاص مربوط باشند. از موضوع ارزیابی

بنابراین، برای مثال، دسته اول ممکن است شامل محدودیت هایی مانند عدم توانایی استفاده از گزارش برای اهدافی غیر از موارد مشخص شده در کار ارزیابی باشد. بنابراین، ارزیاب دارای اهرم خاصی بر تعداد کاربران بالقوه گزارش ارزیابی است.

اما با ایجاد مفروضات خاص، ارزیاب می تواند نه تنها تفاوت های ظریف رویه ای را تنظیم کند. در مورد هزینه نهایی، می توان به چنین فرضیات مهمی اشاره کرد که ارزیابان برای تعیین ارزش به آنها متوسل می شوند. بنابراین، برای مثال، هنگام تعیین ارزش انحلال برای برخی از اشیاء، خود ارزیاب مدت محدودی را انتخاب نمی کند که طی آن شی باید فروخته شود. و از چه زمانی ارزیابی ارزش انحلالدوره اجرا و خود ارزش با هم رابطه مستقیم دارند. در چنین شرایطی بسته به اینکه ارزیاب چه دوره ای از اجرا را به عنوان مفروضات تعیین کند، این هزینه خواهد بود.

علاوه بر این، اغلب هنگام فروش اموال ورشکستگان یا بدهکاران به عنوان بخشی از مراحل اجرایی، ارزیاب موظف است ارزش خالص بازار را بدون در نظر گرفتن تحمیل تعیین کند، اما در واقع هرگونه تحمیلی (به صورت بازداشت، تعهد) و غیره) هنوز وجود دارند. در عین حال، بر اساس تئوری ارزش گذاری، یک شیء دارای تحمیل به طور منطقی قیمتی کمتر از یک "تمیز" خواهد داشت. به همین دلیل است که در بخش مفروضات و محدودیت‌ها مشخص کردن مبنای شرایط قانونی مورد ارزیابی از نظر هزینه نهایی حائز اهمیت است.

مثال‌هایی که قبلاً ارائه شد، درک این نکته را ممکن می‌سازد که بخش مفروضات و محدودیت‌ها نباید به طور رسمی مورد بررسی قرار گیرد، زیرا آنها از بسیاری جهات می‌توانند «نمونه» را برای ارزیابی آینده تنظیم کنند، در حالی که رویکردها، روش‌ها و تعیین هزینه را تنظیم می‌کنند. فرآیند مورد استفاده

برای مدت طولانی، هیچ الزام اجباری برای ارزیابی املاک وجود نداشت. هر ارزیاب در واقع قضاوت های خود را داشت و از روش هایی در ارزیابی املاک و مستغلات استفاده می کرد که به او نزدیک تر بود. با این حال، اخیراً وزارت توسعه اقتصادی روسیه، به ترتیب مورخ 25 سپتامبر 2014 N 611، استاندارد ارزیابی فدرال "ارزیابی املاک و مستغلات (FSO N 7)" را ایجاد کرد.

رویکردهای کلی برای ارزیابی املاک و مستغلات

مطابق با هنر. 5 قانون فدراسیون روسیه شماره 135-FZ "در مورد فعالیت های ارزیابی" "اشیاء ارزیابی شامل مالکیت و سایر حقوق واقعی اموال یا اقلام فردی از دارایی است." هدف از ارزش گذاری، اولاً تعیین ارزش حق است. تعیین ارزش بازار بر اساس این فرض است که ملک در بازار فروخته می شود، بنابراین ابتدا باید ارزش بازار ملک مورد ارزیابی قرار گیرد. البته پیش می آید که ارزیابان ارزش یابی خاص یا ارزیابی دیگری انجام دهند. با این حال، اغلب ارزیابی ارزش بازار ضروری است.

ارزش بازار - مطابق با قانون فدراسیون روسیه "در مورد فعالیت های ارزیابی در فدراسیون روسیه" مورخ 29 ژوئیه 1998 تحت ارزش بازار. شماره 135-FZ، به عنوان محتمل‌ترین قیمتی تلقی می‌شود که در آن یک شی ارزش‌گذاری معین می‌تواند در بازار آزاد در یک محیط رقابتی، زمانی که طرفین معامله به‌طور منطقی عمل می‌کنند، با داشتن تمام اطلاعات لازم و ارزش آن، از خود بیگانه می‌شود. معامله تحت تأثیر هیچ شرایط فوق العاده ای قرار نمی گیرد، یعنی:

یکی از طرفین معامله مکلف به بیگانه کردن موضوع ارزیابی نیست و طرف دیگر مکلف به قبول اجرا نیست.

طرفین معامله به خوبی از موضوع معامله آگاه هستند و به نفع خود عمل می کنند.

موضوع ارزیابی در قالب یک پیشنهاد عمومی به بازار آزاد ارائه می شود.

قیمت معامله نشان دهنده اجرت معقولی برای موضوع ارزیابی است و هیچ اجباری از طرف طرفین معامله در هیچ بخشی وجود نداشته است.

پرداخت برای شی ارزش گذاری به صورت پولی بیان می شود.

رویکردهای کلی برای ارزیابی املاک و مستغلات در سال 2007 به دستور وزارت توسعه اقتصادی فدراسیون روسیه مورخ 20 ژوئیه 2007 N 256 (در تاریخ 22 اکتبر 2010 اصلاح شده) "در مورد تصویب استاندارد ارزش گذاری فدرال" تعریف شد. "مفاهیم کلی ارزش گذاری، رویکردهای ارزش گذاری و الزامات برای انجام ارزیابی (FSO N 1)".

هنگام انجام ارزیابی، موارد زیر باید شرح داده شود:

الف) موضوع ارزیابی؛

ب) حقوق مالکیت به شی ارزشیابی؛

ج) هدف ارزیابی؛

د) استفاده مورد نظر از نتایج ارزیابی و محدودیت های مرتبط.

ه) نوع هزینه؛

و) تاریخ ارزیابی؛

ز) دوره ارزیابی؛

ح) مفروضات و محدودیت هایی که ارزیابی باید بر اساس آنها باشد.

همچنین در حین ارزیابی، تحلیل بهترین استفاده از ملک انجام می شود. در عمل، تجزیه و تحلیل استفاده بهینه از یک ملک با بررسی انطباق گزینه های استفاده در نظر گرفته شده با دسته های زیر تعیین می شود:

از نظر فیزیکی ممکن باشد، یعنی مطابق با پتانسیل منابع؛

شرعاً مجاز باشد، یعنی مدت و شکل استفاده مورد نظر نباید مشمول هیچ گونه محدودیت قانونی موجود یا بالقوه باشد.

از نظر مالی ثروتمند بودن، یعنی استفاده باید درآمدی برابر یا بیشتر از مجموع هزینه های عملیاتی، تعهدات مالی و مخارج سرمایه ای ایجاد کند.

تا حد امکان کارآمد باشد، یعنی بالاترین بهره وری را در بین موارد استفاده ای دارند که احتمال اجرای آنها توسط بازار تایید شده است.

از نظر ارزش گذاری املاک، بسیار مهم است که این استاندارد رویکردهایی را که یک ارزیاب باید در هنگام ارزیابی استفاده کند، تعیین کند.

جدول

رویکردهای ارزیابی املاک و مستغلات

مهم این است که اگر ارزیاب در ارزیابی از هیچ رویکردی استفاده نمی کند باید این موضوع را توجیه کند.

گزارش ارزش گذاری همچنین باید شامل مقایسه مقادیر تعیین شده با استفاده از رویکردهای مختلف باشد.

هنگام ارزش گذاری املاک، استفاده از رویکرد هزینه بسیار مهم است.

هنگام استفاده از رویکرد هزینه، محاسبه در قیمت های واقعی هزینه های بازسازی یک شی مشابه مهم است. همچنین در نظر گرفتن این نکته مهم است که هزینه ساخت و ساز جدید، علاوه بر هزینه های مستقیم، شامل سود کارآفرین نیز می شود. سود کارآفرین (EP) یک ارزش تعیین شده در بازار است که نشان دهنده مقداری است که یک کارآفرین انتظار دارد به عنوان حق بیمه برای استفاده از سرمایه خود در یک پروژه ساخت و ساز دریافت کند. سود یک کارآفرین عمدتاً تابعی از ریسک است و به وضعیت خاص بازار بستگی دارد.

هزینه برابر است با: هزینه ساخت و ساز جدید + سود کارآفرین

1,331,712 + 239,708 = 1,571,420 روبل.

تعیین میزان سایش و پارگی فیزیکی

جدول

هزینه اماکن غیر مسکونی داخلی، که با رویکرد هزینه تعیین می شود، (گرد) است:

1285422 روبل

یک میلیون و دویست و هشتاد و پنج هزار و چهارصد و بیست و یک روبل

این رویکرد بر این فرض استوار است که ارزش هر دارایی به میزان درآمدی که انتظار می رود ایجاد کند بستگی دارد. این رویکرد به بررسی توانایی ملک در ایجاد مقدار معینی درآمد می پردازد که معمولاً به صورت درآمد اجاره از بهره برداری و درآمد حاصل از فروش ملک در پایان دوره نگهداری بیان می شود. روش درآمد شامل دو تکنیک اصلی است - تکنیک سرمایه گذاری مستقیم و تکنیک تنزیل.

تعیین ارزش بازار اماکن غیر مسکونی به مساحت 42.3 مترمربع با رویکرد درآمد.

جدول محاسبه ارزش املاک با استفاده از روش جریان نقدی تنزیل شده

بنابراین، هزینه شیء، که با استفاده از رویکرد درآمد تعیین می شود، (گرد) است: 1084000 روبل.

به عنوان بخشی از رویکرد مقایسه ای، از روش مقایسه فروش استفاده شد. هنگام استفاده از این روش، ارزش ملک ارزیابی با مقایسه قیمت فروش اشیاء مشابه تعیین می شود. مبنای اعمال این روش این واقعیت است که ارزش Object Valuation ارتباط مستقیم با قیمت فروش اشیاء مشابه دارد. هر فروش قابل مقایسه با ملک مورد ارزیابی مقایسه می شود. برای منعکس کردن تفاوت های قابل توجه بین آنها، تغییراتی در قیمت فروش قابل مقایسه انجام می شود.

برای تعیین نتیجه نهایی ارزش بازار 1 متر مربع. از شی ارزیابی شده، مقدار میانگین وزنی آن را پیدا می کنیم و بیشترین وزن را به نتیجه به دست آمده با تنظیمات کمتر اختصاص می دهیم.

جدول

بدین ترتیب ارزش میانگین موزون ارزش بازار 1 مترمربع. مساحت کل ملک ارزیابی شده: 31701 روبل است.

سی و یک هزار و هفتصد و یک روبل

هزینه ملک، که با استفاده از رویکرد بازار تعیین می شود، (گرد): 1,347,000 روبل.

یک میلیون و سیصد و چهل و هفت هزار روبل

بسته به میزان و قابلیت اطمینان اطلاعات مورد استفاده در هر رویکرد، نتایج این رویکردها ممکن است تا حد زیادی با یکدیگر متفاوت باشد.

انتخاب ارزش بهای تمام شده نهایی بر اساس چندین نتیجه میانی است. برای تعیین برآورد هزینه نهایی، به عنوان یک قاعده، از روش میانگین وزنی استفاده می شود که مطابق آن، ضریب وزنی به نتیجه هر رویکرد اختصاص داده می شود.

با در نظر گرفتن سه رویکرد، هزینه شی عبارت است از:

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 روبل

میانگین: 1238807 روبل

توجه به دستورالعمل های زیر هنگام استفاده از رویکردهای ارزیابی مهم است.

رویکرد مقرون به صرفه

در نظر گرفتن هزینه بازسازی ارزش کامل ملک ضروری است و قیمت ها باید با در نظر گرفتن عوامل اصلاحی جاری باشد.

هنگام استفاده از رویکرد هزینه، مهم است که فرسودگی ساختمان ها و سازه ها را در نظر بگیرید.

رویکرد درآمدی

هنگام استفاده از رویکرد درآمد در ارزیابی املاک و مستغلات، استفاده از نرخ تنزیل با در نظر گرفتن درآمد واقعی مهم است؛ اغلب، هنگام انجام ارزیابی ها، از نرخ های تنزیل تورمی استفاده می شود که در نتیجه ارزش ارزش گذاری متورم می شود.

رویکرد مقایسه ای

در رویکرد مقایسه ای، استفاده از گزینه های آنالوگ تا حد امکان مهم است؛ البته در مورد ده ها گزینه صحبت نمی کنیم، اما استفاده از دو یا سه گزینه در ارزیابی رویکردهای مقایسه ای تأثیر مثبتی نخواهد داشت. ثانیاً، آنالوگ ها باید مشابه باشند، یعنی در یک منطقه واقع شده باشند، ویژگی های یک خانه، ساختمان، سازه را داشته باشند و در همان فاصله از مترو یا محورهای حمل و نقل قرار گیرند. در غیر این صورت، عوامل اصلاح باید در نظر گرفته شوند.

در نظر گرفتن الزامات جدید برای ارزیابی املاک نیز مهم است.

الزامات جدید برای ارزیابی املاک و مستغلات

اجازه دهید این الزامات را فهرست کنیم.

ابتدا ارزیاب باید اموال مورد ارزیابی را بازرسی کند. . در صورت عدم انجام بازرسی، ارزیاب در گزارش ارزیابی دلایل بازرسی نشدن موضوع ارزیابی و همچنین مفروضات و محدودیت های مرتبط با عدم انجام بازرسی را نشان می دهد.

ثانیاً، ارزیابی مشترک یک قطعه زمین و پروژه های ساختمانی سرمایه ای واقع در آن در صورت عدم وجود اسناد عنوان و عنوان برای قطعه زمین با در نظر گرفتن حقوق و تعهدات مالک پروژه های ساخت و ساز سرمایه در رابطه با زمین انجام می شود. طرح تعیین شده توسط قانون فعلی.

با این حال، یادآوری این نکته ضروری است که بناهای غیرقانونی را می توان با رعایت الزامات قانونی تخریب کرد. شخصی که ساخت و ساز غیرمجاز را انجام داده است حق مالکیت آن را به دست نمی آورد. این حق واگذاری ساخت و ساز - فروش، اهدا، اجاره، یا انجام معاملات دیگر را ندارد. یک ساختمان غیرمجاز توسط شخصی که آن را انجام داده یا به هزینه وی تخریب می شود (ماده 222 قانون مدنی فدراسیون روسیه). حکم دادگاه قانون اساسی فدراسیون روسیه مورخ 24 ژوئن 2014 N 1369-O بیان می کند که الزام به تخریب یک ساختمان غیرمجاز مجازاتی برای جرم است، همانطور که در هنر پیش بینی شده است. 222 قانون مدنی فدراسیون روسیه. نتیجه مشابهی در حکم دادگاه قانون اساسی فدراسیون روسیه مورخ 17 ژانویه 2012 N 147-О-О صادر شد، دادگاه نشان داد که تعهد به تخریب یک ساختمان غیرمجاز به منزله مجازاتی برای جرم ارتکابی است که ممکن است شامل شود. نقض هر دو هنجارهای قانون زمین حاکم بر تهیه زمین برای ساخت و ساز و همچنین مقررات برنامه ریزی شهری حاکم بر طراحی و ساخت.

با این حال، این ویژگی عملاً در استاندارد جدید ارزیابی املاک لحاظ نشده است.

ثالثاً، استاندارد اطلاعات اضافی را ایجاد می کند که باید در توضیحات ملک ذکر شود.

توضیحات باید نشان دهد:

ترکیب موضوع ارزیابی، نشان دهنده اطلاعات کافی برای شناسایی هر یک از بخش های آن (در صورت وجود).

ویژگی‌های شی ارزیابی‌شده و قطعات ارزیابی‌شده آن یا پیوندهایی به اسناد موجود در اختیار ارزیاب که حاوی چنین ویژگی‌هایی هستند؛

حقوقی که هنگام ارزیابی موضوع ارزیابی، محدودیت‌ها (تحمل‌های) این حقوق، از جمله در رابطه با هر بخش از موضوع ارزیابی در نظر گرفته می‌شود.

تکلیف ارزیابی ممکن است مقادیر تخمینی دیگری را نشان دهد، از جمله:

اجاره بازار (مقدار تخمینی پولی است که می توان یک ملک را در تاریخ ارزیابی تحت شرایط معمولی بازار اجاره کرد).

هزینه های ایجاد (بازتولید یا جایگزینی) پروژه های ساختمانی سرمایه ای؛

زیان (خسارت واقعی، سود از دست رفته) پس از نقل و انتقال ملک و همچنین در موارد دیگر.

هزینه های حذف آلودگی زیست محیطی و (یا) احیای زمین.

چهارم، الزامات برای تجزیه و تحلیل بازار هنگام انجام ارزیابی ایجاد شده است.

تجزیه و تحلیل بازار املاک و مستغلات به ترتیب زیر انجام می شود:

الف) تجزیه و تحلیل تأثیر وضعیت کلی سیاسی و اجتماعی-اقتصادی در کشور و منطقه ای که ملک مورد ارزیابی در آن بازار ملک مورد ارزیابی قرار دارد، از جمله روندهایی که در بازار در دوره قبل از تاریخ ظهور کرده است. ارزیابی؛

ب) تعیین بخشی از بازار که شیء ارزش گذاری شده به آن تعلق دارد. اگر بازار املاک و مستغلات توسعه نیافته باشد و داده های کافی برای ارائه ایده ای از قیمت معاملات و (یا) پیشنهادات با اشیاء املاک قابل مقایسه وجود نداشته باشد، می توان منطقه مورد مطالعه را به مناطقی که از نظر ویژگی های اقتصادی مشابه هستند گسترش داد. به محل ملک مورد ارزیابی؛

ج) تجزیه و تحلیل داده های واقعی در مورد قیمت معاملات و (یا) پیشنهادات با اشیاء املاک و مستغلات از بخش های بازار که شی ارزش گذاری شده را می توان تحت عنوان واقعی طبقه بندی کرد، و همچنین گزینه های جایگزین برای استفاده از آن، که محدوده ارزش قیمت را نشان می دهد.

د) تجزیه و تحلیل عوامل اصلی مؤثر بر تقاضا، عرضه و قیمت املاک و مستغلات قابل مقایسه، به عنوان مثال، نرخ بازده، دوره بازگشت سرمایه برای سرمایه گذاری در بازار املاک و مستغلات، با فواصل زمانی برای مقادیر این عوامل.

ه) نتیجه گیری اصلی در مورد بازار املاک در بخش های لازم برای ارزیابی ملک، به عنوان مثال، پویایی بازار، تقاضا، عرضه، حجم فروش، ظرفیت بازار، انگیزه خریداران و فروشندگان، نقدینگی، نوسانات قیمت در بازار ملک. ارزش گذاری شدن و نتایج دیگر

پیش از این، هیچ الزامی برای توالی چنین تحلیلی وجود نداشت. بنابراین، اگر تجزیه و تحلیل به ترتیب تعیین شده انجام نشود، لازم است دلایل اختلافات مربوطه را ذکر کنید.

پنجم، الزامات برای تجزیه و تحلیل بهترین استفاده ایجاد شده است.

تجزیه و تحلیل موثرترین استفاده از شی مورد ارزیابی، به عنوان یک قاعده، بر اساس برنامه ریزی فضا و راه حل های طراحی انجام می شود. برای اشیاء ارزیابی، که شامل یک قطعه زمین و اشیاء ساخت و ساز سرمایه است، موثرترین استفاده با در نظر گرفتن اشیاء ساخت و ساز سرمایه موجود تعیین می شود. در این صورت، چنین تحلیلی با انجام محاسبات لازم یا بدون آن، در صورت ارائه توجیهاتی که نیاز به محاسبات ندارند، انجام می شود.

تجزیه و تحلیل بهترین استفاده قبلا در گزارش های ارزیاب ها گنجانده شده بود، اما اکنون الزامات چنین گزارشی مشخص تر است.

ویژگی ششم، ایجاد الزامات برای رویکرد تطبیقی ​​است.

هنگام اعمال رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک و مستغلات، ارزیاب مفاد زیر را در نظر می گیرد:

الف) از یک رویکرد مقایسه ای برای ارزیابی املاک استفاده می شود، زمانی که امکان انتخاب تعداد کافی از اشیاء مشابه با معامله شناخته شده و (یا) پیشنهاد قیمت برای ارزیابی وجود دارد.

ب) اشیاء مستغلاتی که متعلق به همان بخش بازار با شی مورد ارزشیابی هستند و از نظر فاکتورهای قیمت گذاری با آن قابل مقایسه هستند به عنوان اشیاء آنالوگ استفاده می شوند. در عین حال، برای تمام املاک و مستغلات، از جمله مورد ارزیابی شده، قیمت گذاری برای هر یک از این عوامل باید یکسان باشد.

ج) هنگام انجام ارزیابی، حجم داده های بازار در دسترس ارزیاب در مورد اشیاء مشابه و قوانین انتخاب آنها برای محاسبات باید شرح داده شود. استفاده در محاسبات تنها بخشی از اشیاء مشابه در دسترس ارزیاب باید در گزارش ارزیابی توجیه شود.

د) برای انجام محاسبات، از شاخص های خاصی از ارزش (واحدهای مقایسه) که برای یک شی مشابه رایج در بازار کالای مورد ارزشیابی معمول است، به ویژه قیمت یا اجاره بهای هر واحد مساحت یا واحد حجم استفاده می شود.

ه) بسته به اطلاعات اولیه موجود در بازار، در فرآیند ارزش گذاری املاک، روش های ارزش گذاری کیفی (تحلیل مقایسه ای نسبی، روش ارزیابی کارشناسی و سایر روش ها)، روش های ارزش گذاری کمی (روش تحلیل رگرسیون، روش تعدیل کمی و سایر روش ها). ) و همچنین ترکیب آنها.

همه این معیارها باید هنگام ارزیابی اشیاء مشابه منطبق باشند.

ویژگی هفتم مربوط به رویکرد درآمدی به ارزش گذاری است.

الف) رویکرد درآمد برای ارزش گذاری املاک و مستغلاتی که جریان های درآمدی ایجاد می کنند یا قادر به ایجاد جریان های درآمدی هستند استفاده می شود.

ب) در چارچوب رویکرد درآمد، ارزش املاک را می توان با روش سرمایه گذاری مستقیم، روش جریان نقدی تنزیل شده یا روش سرمایه گذاری با استفاده از مدل های محاسبه تعیین کرد.

ج) روش سرمایه‌گذاری مستقیم برای ارزیابی دارایی‌های مستغلاتی استفاده می‌شود که نیازی به سرمایه‌گذاری قابل توجهی در تعمیر یا بازسازی ندارند، استفاده واقعی از آن با مؤثرترین استفاده آنها مطابقت دارد. تعیین ارزش املاک و مستغلات با استفاده از این روش با تقسیم درآمد سالانه از شی مربوط به بازار بر نرخ کل سرمایه انجام می شود که بر اساس تجزیه و تحلیل داده های بازار در مورد نسبت درآمد و قیمت واقعی تعیین می شود. اشیاء دارایی مشابه با شی مورد ارزشیابی.

د) روش جریان نقدی تنزیل شده برای ارزیابی املاکی استفاده می‌شود که با تنزیل آن‌ها با نرخی مطابق با بازده سرمایه‌گذاری در املاک مشابه، جریان‌های درآمدی با پویایی دلخواه تغییرات خود را در طول زمان ایجاد می‌کنند یا می‌توانند ایجاد کنند.

ه) روش سرمایه گذاری بر اساس مدل های محاسباتی برای ارزیابی املاک و مستغلات استفاده می شود که جریان های درآمدی منظم را با پویایی مورد انتظار تغییر آنها ایجاد می کند. سرمایه‌گذاری چنین درآمدی با نرخ کلی سرمایه انجام می‌شود که بر اساس نرخ تنزیل در نظر گرفته شده در محاسبه مدل بازگشت سرمایه، روش‌ها و شرایط تامین مالی و همچنین تغییرات مورد انتظار در درآمد و ارزش دارایی در آینده؛

و) ساختار (با در نظر گرفتن مالیات، بازگشت سرمایه، نرخ تغییر در درآمد و ارزش دارایی) نرخ های تنزیل و (یا) سرمایه مورد استفاده باید با ساختار درآمد تنزیل شده (سرمایه دار) مطابقت داشته باشد.

ز) برای املاک و مستغلات قابل اجاره، پرداخت اجاره باید به عنوان منبع درآمد در نظر گرفته شود.

ح) ارزیابی املاک و مستغلات در نظر گرفته شده برای اجرای نوع خاصی از کسب و کار (به عنوان مثال، هتل ها، رستوران ها، پمپ بنزین ها) را می توان بر اساس اطلاعات مربوط به فعالیت های عملیاتی این کسب و کار با جدا کردن اجزای ارزش آن انجام داد. ربطی به املاک و مستغلات در حال ارزش گذاری ندارد.

ویژگی هشتم، ایجاد الزامات برای رویکرد هزینه است.

هنگام اعمال رویکرد هزینه، ارزیاب مفاد زیر را در نظر می گیرد:

الف) رویکرد هزینه توصیه می شود برای ارزیابی املاک و مستغلات - زمین های ساخته شده با پروژه های ساخت و ساز سرمایه یا پروژه های ساخت و ساز سرمایه، اما نه قطعات آنها، به عنوان مثال، اماکن مسکونی و غیر مسکونی استفاده شود.

ب) استفاده از رویکرد هزینه برای ارزیابی املاک و مستغلات توصیه می شود در صورتی که مطابق با کارآمدترین استفاده از زمین به عنوان توسعه نیافته است و امکان ارزیابی صحیح فرسودگی فیزیکی و همچنین فرسودگی عملکردی و خارجی (اقتصادی) وجود دارد. پروژه های عمرانی سرمایه ای؛

ج) رویکرد هزینه توصیه می شود زمانی که فعالیت بازار کم است، زمانی که داده های کافی برای اعمال رویکردهای مقایسه ای و درآمدی در ارزش گذاری وجود ندارد، و همچنین برای ارزیابی املاک و مستغلات برای اهداف و مصارف خاص (به عنوان مثال، اشیاء خطی) استفاده شود. ، سازه های هیدرولیک، برج های آب، ایستگاه های پمپاژ، دیگ بخار، شبکه های آب و برق و سایر املاک و مستغلات که هیچ اطلاعاتی از بازار در مورد معاملات و پیشنهادات وجود ندارد.

د) به طور کلی، ارزش یک ملک، که با استفاده از رویکرد هزینه تعیین می شود، به ترتیب زیر محاسبه می شود:

تعیین ارزش حقوق یک قطعه زمین به عنوان توسعه نیافته؛

محاسبه هزینه برای ایجاد (بازتولید یا جایگزینی) پروژه های ساخت و ساز سرمایه.

تعیین سود کارآفرین؛

شناسایی فرسودگی و کهنگی؛

تعیین بهای تمام شده پروژه های عمرانی سرمایه ای با جمع بندی هزینه های ایجاد این تسهیلات و سود کارآفرین و کسر فرسودگی فیزیکی آنها.

تعیین ارزش یک ملک مستغلات به عنوان مجموع ارزش حقوق یک قطعه زمین و هزینه پروژه های ساختمانی سرمایه ای.

ه) به منظور تعیین ارزش بازار یک ملک با استفاده از رویکرد بهای تمام شده، قطعه زمین با فرض موثرترین استفاده از آن به عنوان توسعه نیافته ارزیابی می شود.

و) محاسبه هزینه های ایجاد پروژه های ساختمانی سرمایه ای بر اساس موارد زیر انجام می شود:

اطلاعات مربوط به قراردادهای ساخت و ساز (توافقنامه) برای ساخت تاسیسات مشابه؛

داده های مربوط به هزینه های ساخت تاسیسات مشابه از دایرکتوری های تخصصی؛

برآورد محاسبات؛

اطلاعات در مورد قیمت بازار مصالح ساختمانی؛

سایر داده ها؛

ز) هزینه های ایجاد پروژه های ساختمانی سرمایه ای به عنوان مجموع هزینه های درج شده در کار ساخت و نصب که مستقیماً با ایجاد این اشیاء مرتبط است و هزینه های مربوط به ایجاد آنها تعیین می شود اما در کار ساخت و نصب لحاظ نمی شود. ;

ح) به منظور ارزیابی ارزش بازار املاک و مستغلات، میزان سود یک کارآفرین بر اساس اطلاعات بازار با استفاده از روش‌های استخراج، ارزیابی‌های کارشناسی یا مدل‌های تحلیلی با در نظر گرفتن هزینه‌های مستقیم، غیرمستقیم و فرصت مرتبط با آن تعیین می‌شود. ایجاد پروژه های ساخت و ساز سرمایه و کسب حقوق یک قطعه زمین؛

ط) میزان فرسودگی و فرسودگی به عنوان از بین رفتن ارزش املاک در نتیجه فرسودگی فیزیکی، کهنگی عملکردی و خارجی (اقتصادی) تعریف می شود. در عین حال، فرسودگی و فرسودگی مربوط به پروژه های ساختمانی سرمایه ای مربوط به املاک و مستغلات مورد ارزیابی است.

بنابراین، الزامات خاص تری برای ارزیابی املاک و مستغلات تعریف می شود.

در خاتمه، لازم به ذکر است که هم ارزیاب ها و هم مشتریان باید هم رویکردهای تعیین شده قبلی برای ارزیابی و هم الزامات جدید برای ارزیابی املاک را در نظر بگیرند. به عنوان مثال، شما نمی توانید خودسرانه هزینه های ایجاد پروژه های ساخت و ساز سرمایه ای را بپذیرید؛ باید چنین داده هایی را با برآوردها یا اطلاعات در قراردادهای ساخت و ساز توجیه کنید. معیارهای روشنی برای استفاده از هر دو رویکرد درآمدی و مقایسه ای تعریف شده است. این بدان معناست که مشتریان باید بیشتر در مورد گزارشات مطالبه کنند و ارزیابان باید استاندارد جدید را تا حد امکان در نظر بگیرند. علاوه بر این، مهم است که رویه قضایی نیز با در نظر گرفتن الزامات اجباری جدید برای ارزیابی تغییر کند. بنابراین، اگر برخی از الزامات در نظر گرفته نشود، این امکان وجود دارد که گزارش را باطل اعلام کند.

1.1. یک فرض، فرضی است که در رابطه با حقایق، شرایط و شرایط مؤثر بر ارزش موضوع ارزیابی یا رویکردهای ارزیابی، به عنوان صحیح پذیرفته شده است. این فرض نیازی به تأیید توسط یکی از اعضای RICS در طول فرآیند ارزیابی ندارد. مفروضات معمولاً در مواردی مطرح می شوند که تأیید صحت آنها نیاز به تحقیق خاصی توسط ارزیاب ندارد.

1.2. این فرض اغلب به ارزیاب نیاز دارد که تحقیقات محدودی انجام دهد. بنابراین، مفروضاتی که در گزارش ذکر خواهد شد، باید با مشتری توافق شده و در شرایط قرارداد ارزیابی لحاظ شود.

1.3. اگر پس از انجام یک بازرسی یا مطالعه، ارزیاب معتقد است که فرض از پیش توافق شده با مشتری قابل اجرا نیست یا باید به یک فرض خاص تبدیل شود، پیش از تکمیل ارزیابی و ارائه مدارک، باید در مورد فرضیات تجدید نظر شده و رویکردهای ارزیابی با کارفرما بحث شود. گزارش.

این بخش به فرضیاتی اختصاص دارد که پارامترهای زیر را منعکس می کنند:

آ)حقوق مالکیت؛
ب)وضعیت ساختمان ها؛
V)ارتباطات مهندسی;
ز)برنامه ریزی شهری (منطقه بندی قلمرو)؛
د)مواد مضر و خطرناک؛
ه)مسائل زیست محیطی؛
و)توسعه پایدار

این فهرست جامع نیست، بنابراین باید به فرضیات مورد نیاز برای تکمیل یک تکلیف خاص توجه دقیقی صورت گیرد. هیچ فرضیات استانداردی وجود ندارد که استفاده از آن نیاز به توضیح نداشته باشد.

آ)حقوق مالکیت
ارزیاب نیاز به کسب اطلاعات در مورد جزئیات مهم در مورد حقوق مالکیت ملک مورد ارزیابی دارد. اطلاعات ممکن است به صورت خلاصه ارائه شده توسط مشتری یا اشخاص ثالث و یا به صورت کپی از اسناد مربوطه به دست آید. اگر وکلای موکل گزارشی مبنی بر جزئیات حقوق مالکیت ملک مورد ارزیابی ارائه نکنند، ارزیاب موظف است نشان دهد که به چه اطلاعاتی استناد کرده و چه مفروضاتی داشته است (مثلاً علاوه بر اطلاعات ارائه شده، فرضی نیز صورت گرفته است. که هیچ گونه تعهدی در مالکیت وجود ندارد).
هنگام ارائه خدمات ارزشیابی به مشتری، گاهی اوقات تجزیه و تحلیل اسناد عنوان مورد نیاز است که باید در فرض مناسب منعکس شود. باید در نظر داشت که چنین تحلیلی باید توسط حقوقدانان انجام شود و ارزیاب باید اعلام کند که مفروضات مورد تایید مشاوران حقوقی مشتری است و ارزیاب مسئولیتی در قبال صحت تحلیل اسناد عنوان ندارد. برای ملک در غیر این صورت، ارزیاب تعهداتی کمتر از تعهداتی که قانون بر وکیل ذی صلاح ارائه می دهد، مستقیم یا غیرمستقیم ندارد.

ب)وضعیت ساختمان ها
حتی با داشتن صلاحیت های مناسب، ارزیاب قاعدتاً به بررسی وضعیت فنی نمی پردازد تا کلیه عیوب یا خرابی های ساختمان را شناسایی کند. اما ارزیاب باید به عیوب مشهودی که بر ارزش ساختمان تأثیر می گذارد توجه کند، مگر اینکه کمک هزینه خاصی وجود داشته باشد. ارزیاب باید نشان دهد که بازرسی بررسی وضعیت فنی ساختمان نیست و حدود مسئولیت خود را برای انجام تحقیقات و ارائه نظرات در مورد عناصر سازه ای و هرگونه نقصی که مشاهده می شود مشخص کند. بعلاوه، باید بیان شود که فرض بر این است که ساختمان(ها) در شرایط خوبی قرار دارند، به غیر از عیوب ذکر شده خاص.

V)ارتباطات مهندسی
وجود و وضعیت تاسیسات مرتبط با ساختمان و هر گونه تاسیسات، ماشین آلات و تجهیزات اغلب به طور قابل توجهی بر هزینه تاثیر می گذارد. به طور کلی، بررسی دقیق خارج از محدوده ارزیابی است، بنابراین هنگام انجام ارزیابی، ارزیاب باید منابع اطلاعاتی موجود و میزان قابل اعتماد بودن آنها را مشخص کند. فرض کلی این است که سیستم ابزار، کنترل‌ها و نرم‌افزار سالم و بدون نقص هستند.

ز)برنامه ریزی شهری (منطقه بندی قلمرو)
ارزیاب باید تعیین کند که آیا ملک دارای مجوزهای مناسب مرتبط با ساختمان‌های موجود و کاربری‌های آن‌ها است یا خیر، و آیا قصد یا پیشنهادات دولتی وجود دارد که می‌تواند بر ارزش تأثیر مثبت یا منفی بگذارد. به طور معمول، چنین اطلاعاتی باز است؛ در موارد مختلف، دستیابی به اطلاعات دقیق مستلزم زمان و هزینه های اضافی است. ارزیاب باید مشخص کند که چه مطالعاتی انتظار می رود انجام شود یا چه فرضیاتی در مواردی که تایید اطلاعات در ارزیابی معین عملی نیست انجام شود.

د)مواد مضر و خطرناک
به طور معمول، ارزیاب به درستی صلاحیت ارائه مشاوره در مورد ماهیت آلاینده ها و مواد خطرناک، خطرات مرتبط با آنها، و هزینه های انجام شده برای حذف آلاینده ها و مواد را ندارد. با این حال، اگر ارزیاب قبلاً اطلاعاتی در مورد ماهیت منطقه ای که ملک در آن قرار دارد داشته باشد و تجربه ارزیابی املاک مشابه را داشته باشد، احتمالاً از او انتظار می رود که در مورد احتمال آلودگی که بر ارزش و بازارپذیری ملک تأثیر می گذارد اظهار نظر کند. بنابراین، ارزیاب باید محدوده تحقیقی را که باید انجام شود مشخص کند و منابع اطلاعاتی و همچنین مفروضاتی را که مورد استفاده قرار خواهد گرفت، مشخص کند.

ه)مسائل زیست محیطی
برای برخی از انواع اموال، عوامل محیطی ویژگی های خاص خود ملک یا اطراف آن هستند و می توانند بر ارزش این ملک تأثیر بگذارند. (مثال: معدن، خطرات سیل یا تجهیزات انتقال نیرو). اگرچه ارائه تفسیر دقیق در مورد تأثیر این عوامل در حیطه عملکرد ارزیاب نیست، وجود یا وقوع احتمالی چنین عواملی اغلب می تواند در طی بازرسی انجام شده به عنوان بخشی از ارزیابی، از طریق سؤالات منظم یا از طریق تعیین شود. شناخت منطقه . . ارزیاب باید محدودیت های دامنه مطالعات انجام شده را مشخص کرده و مفروضات مناسب را بیان کند.

و)توسعه پایدار
نه تنها خود ملک در طول عمر خود بر محیط زیست تأثیر می گذارد، بلکه جنبه های پایداری زیست محیطی و اجتماعی نیز می تواند بر عملکرد ملک تأثیر بگذارد.

در پایان، ما به یک شرایط مهم برای درک فناوری های سرمایه گذاری اشاره می کنیم: چه مفروضاتی هنگام محاسبه شاخص های عملکرد انجام می شود و تا چه اندازه با عملکرد واقعی مطابقت دارد.

همه روش ها به شدت بر دو فرض زیر متکی بودند.

1. جریان های نقدی مربوط به پایان دوره حسابداری است. در واقع، آنها می توانند در هر زمانی در طول سال مورد نظر ظاهر شوند. در چارچوب فن‌آوری‌های سرمایه‌گذاری مورد بحث در بالا، ما به طور مشروط تمام درآمد نقدی شرکت را تا پایان سال مربوطه می‌آوریم.
2. جریان‌های نقدی که توسط سرمایه‌گذاری ایجاد می‌شود، بلافاصله در پروژه دیگری سرمایه‌گذاری می‌شود تا درآمد اضافی در این سرمایه‌گذاری فراهم شود. فرض بر این است که نرخ بازده پروژه دوم حداقل با نرخ تنزیل پروژه مورد تجزیه و تحلیل یکسان باشد.

مفروضات استفاده شده البته به طور کامل با وضعیت واقعی امور مطابقت ندارد، اما با توجه به طولانی بودن مدت پروژه ها به طور کلی، منجر به خطاهای جدی در ارزیابی کارایی نمی شود.

وظایف

1. این شرکت هنگام سرمایه گذاری وجوه خود به حداقل بازدهی 14 درصدی نیاز دارد. در حال حاضر این شرکت فرصت خرید تجهیزات جدید به قیمت 84900 دلار را دارد. استفاده از این تجهیزات باعث افزایش حجم تولید می شود که در نهایت منجر به 15000 دلار درآمد نقدی سالانه اضافی طی 15 سال استفاده از تجهیزات می شود. ارزش فعلی خالص پروژه را با فرض صفر ارزش باقیمانده تجهیزات پس از 15 سال محاسبه کنید.

راه حل.

ما محاسبه را با استفاده از جدول انجام می دهیم و فاکتور تخفیف را با استفاده از جداول مالی پیدا می کنیم.

ارزش فعلی خالص مثبت بود و از پذیرش پروژه حمایت کرد.

2. این شرکت سرمایه‌گذاری‌های سرمایه‌ای جدید را طی دو سال برنامه‌ریزی می‌کند: 120000 دلار در سال اول و 70000 دلار در سال دوم. پروژه سرمایه گذاری به مدت 8 سال با توسعه کامل ظرفیت های تازه معرفی شده تنها در سال پنجم طراحی شده است که درآمد خالص نقدی سالانه برنامه ریزی شده 62000 دلار خواهد بود. افزایش خالص درآمد نقدی سالانه در چهار سال اول طبق برنامه برای سالهای اول تا چهارم به ترتیب 30، 50، 70، 90 درصد خواهد بود. این شرکت هنگام سرمایه گذاری وجوه به حداقل بازدهی 16 درصدی نیاز دارد.

نیاز به تعیین

راه حل.

1. بیایید خالص درآمد نقدی سالانه را در طول اجرای پروژه سرمایه گذاری تعیین کنیم:

در سال اول - 62000 دلار 0.3 = 18600 دلار؛

در سال دوم - 62000 دلار 0.5 = 31000 دلار؛

در سال سوم - 62000 دلار 0.7 = 43400 دلار؛

در سال چهارم - 62000 دلار 0.9 = 55800 دلار؛

در تمام سال های باقی مانده - 62000 دلار.

2. ارزش مدرن خالص پروژه سرمایه گذاری را با استفاده از جدول محاسبه خواهیم کرد.

3. برای تعیین دوره بازپرداخت تخفیفی، ارزش خالص جریان های نقدی را بر اساس سال پروژه محاسبه می کنیم. برای انجام این کار، فقط باید مجموع جبری دو جریان نقدی در سال اول پروژه را پیدا کنید. (60,347 دلار) + 16,035 دلار = (44,312 دلار) خواهد بود. مقادیر باقیمانده در آخرین ستون جدول قبلی مقادیر خالص هستند.

4. دوره بازپرداخت تخفیفی را با استفاده از جدولی محاسبه خواهیم کرد که در آن جریان نقدی تنزیل شده انباشته شده را بر اساس سال پروژه محاسبه خواهیم کرد.

جدول نشان می دهد که تعداد سالهای بازپرداخت کامل پروژه 7 سال است. بنابراین دوره بازپرداخت تخفیفی خواهد بود.

از سال.

3. این شرکت دو گزینه برای سرمایه گذاری 100000 دلاری خود دارد. در گزینه اول، شرکت با خرید تجهیزات جدید در دارایی های ثابت سرمایه گذاری می کند که پس از 6 سال (مدت مدت پروژه سرمایه گذاری) به مبلغ 8000 دلار فروخته می شود. درآمد نقدی خالص سالانه حاصل از چنین سرمایه گذاری 21000 دلار تخمین زده می شود.

تحت گزینه دوم، شرکت می تواند پول را در سرمایه در گردش (موجودی، افزایش حساب های دریافتنی) سرمایه گذاری کند و این باعث ایجاد درآمد نقدی خالص سالانه 16000 دلاری در همان شش سال خواهد شد. لازم به ذکر است که در پایان این دوره، سرمایه در گردش آزاد می شود (موجودی ها فروخته می شود، حساب های دریافتنی بسته می شود).

اگر شرکت انتظار دارد بازدهی 12 درصدی از وجوه سرمایه گذاری شده داشته باشد، کدام گزینه باید ترجیح داده شود؟ از روش معنای ناب مدرن استفاده کنید.

راه حل.

1. اجازه دهید داده های اولیه مسئله را به صورت فشرده ارائه کنیم.

مجدداً متذکر می شویم که سرمایه در گردش و تجهیزات برنامه ریزی شده است که تنها پس از 6 سال فروخته شود.

2. اجازه دهید ارزش خالص مدرن را برای اولین پروژه محاسبه کنیم.

3. ما محاسبات مشابهی را برای پروژه دوم انجام خواهیم داد

4. بر اساس نتایج محاسباتی، می توان نتایج زیر را نتیجه گرفت:

• پروژه دوم باید به عنوان بهترین شناخته شود.
• پروژه اول باید به طور کلی رد شود، حتی بدون ارتباط با جایگزین موجود.

4. این شرکت در حال برنامه ریزی یک پروژه سرمایه گذاری بزرگ شامل خرید دارایی های ثابت و تعمیرات اساسی تجهیزات و همچنین سرمایه گذاری در سرمایه در گردش بر اساس طرح زیر است:

• 130000 دلار - سرمایه گذاری اولیه قبل از شروع پروژه.
• 25000 دلار - سرمایه گذاری در سرمایه در گردش در سال اول.
• 20000 دلار - سرمایه گذاری در سرمایه در گردش در سال دوم.
• 15000 دلار - سرمایه گذاری اضافی در تجهیزات در سال پنجم.
• 10000 دلار هزینه بازسازی اساسی در سال ششم است.

در پایان پروژه سرمایه گذاری، شرکت انتظار دارد که دارایی های ثابت باقی مانده را به ارزش دفتری 25000 دلار بفروشد و بخشی از سرمایه در گردش را به ارزش 35000 دلار آزاد کند.

راه حل.

طرح حل مشکل به همین شکل است. ما جدولی از داده های محاسبه شده را جمع آوری می کنیم و مقادیر تنزیل شده تمام جریان های نقدی را تعیین می کنیم.

پروژه باید پذیرفته شود زیرا ارزش خالص معاصر آن به طور قابل ملاحظه ای مثبت است.

5. این شرکت هنگام سرمایه گذاری وجوه خود به حداقل بازدهی 18 درصدی نیاز دارد. این شرکت در حال حاضر فرصت خرید تجهیزات جدید به قیمت 84500 دلار را دارد. استفاده از این تجهیزات باعث افزایش حجم تولید می شود که در نهایت منجر به 17000 دلار درآمد نقدی سالانه اضافی طی 15 سال استفاده از تجهیزات می شود. ارزش فعلی خالص پروژه را محاسبه کنید، با این فرض که تجهیزات را می توان به ارزش باقیمانده 2500 دلار در پایان پروژه فروخت.

6. این شرکت سرمایه گذاری های سرمایه ای جدید را در طول سه سال برنامه ریزی می کند: 90000 دلار در سال اول، 70000 دلار در سال دوم و 50000 دلار در سال سوم. پروژه سرمایه گذاری به مدت 10 سال با توسعه کامل ظرفیت های تازه معرفی شده تنها در سال پنجم طراحی شده است که درآمد خالص نقدی سالانه برنامه ریزی شده 75000 دلار خواهد بود. افزایش خالص درآمد نقدی سالانه در چهار سال اول طبق برنامه برای سالهای اول تا چهارم به ترتیب 40، 50، 70، 90 درصد خواهد بود. این شرکت هنگام سرمایه گذاری وجوه به حداقل بازده 18 درصدی نیاز دارد.

نیاز به تعیین

• ارزش مدرن ناب پروژه سرمایه گذاری،
• دوره بازپرداخت با تخفیف

اگر نرخ بازگشت مورد نیاز 20٪ باشد، تصور شما از اثربخشی پروژه چگونه تغییر خواهد کرد.

7. این شرکت دو گزینه برای سرمایه گذاری 200000 دلاری خود دارد. در گزینه اول، شرکت با خرید تجهیزات جدید در دارایی های ثابت سرمایه گذاری می کند که پس از 6 سال (مدت مدت پروژه سرمایه گذاری) می تواند به قیمت 14000 دلار فروخته شود. درآمد نقدی خالص سالانه حاصل از چنین سرمایه گذاری 53000 دلار تخمین زده می شود.

طبق گزینه دوم، شرکت می تواند بخشی از پول (40000 دلار) را در خرید تجهیزات جدید و مابقی را در سرمایه در گردش (موجودی، افزایش حساب های دریافتنی) سرمایه گذاری کند. این امر می تواند 34000 دلار درآمد نقدی خالص سالانه را در همان شش سال ایجاد کند. لازم به ذکر است که در پایان این دوره، سرمایه در گردش آزاد می شود (موجودی ها فروخته می شود، حساب های دریافتنی بسته می شود).

اگر شرکت انتظار بازگشت 14 درصدی وجوه سرمایه گذاری خود را داشته باشد، کدام گزینه باید ترجیح داده شود؟ از روش معنای ناب مدرن استفاده کنید.

8. یک شرکت در حال بررسی یک پروژه سرمایه گذاری شامل خرید دارایی های ثابت و تعمیرات اساسی تجهیزات و همچنین سرمایه گذاری در سرمایه در گردش طبق طرح زیر است:

• 95000 دلار - سرمایه گذاری اولیه قبل از شروع پروژه.
• 15000 دلار - سرمایه گذاری در سرمایه در گردش در سال اول.
• 10000 دلار - سرمایه گذاری در سرمایه در گردش در سال دوم.
• 10000 دلار - سرمایه گذاری در سرمایه در گردش در سال سوم.
• 8000 دلار - سرمایه گذاری اضافی در تجهیزات در سال پنجم.
• 7000 دلار - هزینه تعمیرات اساسی در سال ششم.

در پایان پروژه سرمایه گذاری، شرکت انتظار دارد که دارایی های ثابت باقی مانده را به ارزش دفتری 15000 دلار بفروشد و سرمایه در گردش آزاد کند.

نتیجه پروژه سرمایه گذاری باید درآمد نقدی خالص (یعنی پس از کسر مالیات) زیر باشد:

9. پروژه ای که نیاز به سرمایه گذاری 160000 دلاری داشته باشد در مدت 15 سال درآمد سالانه 30000 دلار ایجاد می کند. ارزیابی امکان سنجی چنین سرمایه گذاری در صورتی که ضریب تخفیف 15٪ باشد.

10. این پروژه که به مدت 15 سال طراحی شده است، نیاز به سرمایه گذاری 150000 دلاری دارد. برای 5 سال اول هیچ درآمدی پیش بینی نمی شود، اما برای 10 سال آینده درآمد سالانه 50000 دلار خواهد بود. اگر ضریب تخفیف 15 درصد باشد آیا این پروژه باید پذیرفته شود؟

11 . پروژه های تجزیه و تحلیل شده ($):

13. اگر هزینه سرمایه 10 درصد باشد، دو پروژه جایگزین را تحلیل کنید.

15. سرمایه مورد نیاز برای پروژه 18000 دلار است. درآمد تخمینی: در سال اول - 1500 دلار، در 8 سال آینده - 3600 دلار در سال. ارزیابی امکان سنجی پذیرش پروژه در صورتی که هزینه سرمایه 10 درصد باشد.

16. این شرکت در حال بررسی امکان سنجی خرید خط تولید جدید است. دو مدل در بازار با پارامترهای زیر وجود دارد ($)

شرایط، مفروضات و محدودیت های زیر بخشی جدایی ناپذیر از این گزارش است.

شرایط عمومی

بر اساس تفاسیر و برداشت های زیر، این شرایط حاکی از درک کامل و بدون ابهام آنها توسط ارزیاب و مشتری که از این پس طرفین نامیده می شوند و همچنین این واقعیت است که کلیه مفاد، نتایج مذاکرات و اظهاراتی که در گزارش ذکر نشده است، می باشد. خالی. این شرایط را نمی توان اصلاح یا تغییر داد مگر با امضای هر دو طرف. این شرایط برای جانشینان و مجریان طرفین اعمال می شود.

هدف کلی گزارش

این گزارش به طور کامل فقط برای اهداف مشخص شده در این گزارش و برای استفاده برای اهداف مشخص شده قابل اعتماد است. هیچ یک از طرفین نمی تواند از گزارش یا (هیچ قسمتی از آن) به غیر از مواردی که در توافقنامه ارزیابی پیش بینی شده است استفاده کند.

مقررات مسئولیت

ارزیاب مسئولیت گزارش مالی و مالیاتی مربوط به مدیریت اموال ارزیابی شده را بر عهده نمی گیرد. مسئولیت این نوع گزارش مربوط به شی مورد بررسی توسط ارزیاب بر عهده صاحب شی است.

در اقدامات خود، ارزیاب به عنوان یک مجری مستقل عمل کرد. هنگام انجام ارزیابی، ارزیابی کننده فرض کرد که اطلاعات ارائه شده به وی دقیق و قابل اعتماد است و آن را تأیید نکرد.

رهایی از مسئولیت

مشتری پیشاپیش شرایط آزادسازی و ایمن سازی ارزیاب را می پذیرد و بنا به درخواست ارزیاب، از وی در برابر انواع هزینه ها و مسئولیت های ناشی از ادعای اشخاص ثالث علیه مشتری به دلیل استفاده قانونی توسط اشخاص ثالث محافظت می کند. نتایج کار ارزیاب ارزیاب ملزم به حضور در دادگاه یا شهادت در مورد گزارش یا اموال ارزیابی شده نیست، مگر طبق توافق جداگانه با مشتری یا احضاریه رسمی.

برای انجام کار ارزیابی، مشتری ممکن است اطلاعات (اسناد) محرمانه ارائه دهد. ارزیاب معتقد است که این اطلاعات به صورت قانونی توسط مشتری دریافت شده و با رضایت صاحب (دارنده) این اطلاعات به ارزیاب منتقل شده است. ادعاهای احتمالی اشخاص ثالث در مورد استفاده از اطلاعات محرمانه را نمی توان علیه ارزیابی کننده در رابطه با اطلاعات فوق مطرح کرد.

شرح ملک

ارزیاب مسئولیتی در قبال توصیف وضعیت حقوقی ملک و سوالاتی که شامل بحث در مورد جنبه های حقوقی مالکیت می شود را نمی پذیرد. فرض بر این است که حقوق مالکیت بر شیء ارزشی کاملاً مطابق با الزامات قانون است، مگر اینکه به طور خاص تصریح شده باشد.

مقررات نهایی

ارزیاب نگرش مسئولانه مالک و مدیریت صحیح ملک مورد ارزیابی را در نظر گرفت.

اطلاعات، برآوردها و نظرات دریافت شده توسط ارزیاب و مندرج در این گزارش از منابعی به دست آمده است که به نظر ارزیاب قابل اعتماد هستند. با این حال، ارزیاب نمی تواند مسئولیت صحت این داده ها را بپذیرد و در صورت امکان به منبع اطلاعات ارجاع داده می شود.

نظر ارزیاب در مورد ارزش تخمینی ملک فقط تا تاریخ ذکر شده در این گزارش معتبر است. ارزیاب هیچ گونه مسئولیتی در قبال تغییرات اجتماعی، اقتصادی، فیزیکی یا دولتی که ممکن است پس از این تاریخ رخ دهد و بر عوامل بازار تأثیر بگذارد و در نتیجه بر قضاوت ارزیاب تأثیر بگذارد، نمی پذیرد.

گزارش ارزش گذاری حاوی نظر حرفه ای ارزیاب در مورد ارزش ملک مورد ارزیابی است و تضمینی برای تغییر آن در قیمتی برابر با ارزش مندرج در گزارش ارزش گذاری نیست. در صورتی که بیش از 6 ماه از تاریخ تنظیم گزارش ارزشیابی تا تاریخ معامله با موضوع ارزیابی یا تاریخ نگذشته باشد، ممکن است این مقدار برای انجام معامله با موضوع ارزیابی توصیه شود. ارائه پیشنهاد عمومی

ارزیاب تنها بر اساس اطلاعات ارائه شده و بازرسی شخصی اموال، اموال را ارزیابی کرد.

محاسبات به عنوان بخشی از ارزیابی دارایی توسط ارزیاب با استفاده از Microsoft® Excel انجام شد. جداول و فرمول های محاسباتی ارائه شده در این گزارش حاوی مقادیر گرد شده اندیکاتورها هستند. مقادیر نهایی نیز با استفاده از ارقام گرد به دست آمد.