Alokasi sebidang tanah dari milik bersama. Alokasi tanah dari kepemilikan bersama dalam bentuk natura

Masalah pembagian bagian dalam bentuk natura dapat menimpa siapa saja yang menerima warisan atau bercerai. Dengan itu, perlu untuk mendokumentasikan perubahan, menetapkan batas-batas bagian di tempat tinggal atau sebidang tanah yang sebenarnya, dan menetapkan alamat baru. Mari kita cari tahu bagaimana mengalokasikan suatu bagian dalam bentuk barang, dalam urutan apa hal ini dapat dilakukan dari milik bersama.

Prosedur di luar hukum

Sebelum mengajukan klaim, Anda harus mencoba mencari solusi damai. Skemanya akan seperti ini:

Harta bersama didaftarkan sebagai milik bersama.
Permohonan diajukan kepada komite administrasi terkait tentang perlunya melakukan perubahan pada rencana teknis tempat tinggal, dan izin untuk melengkapinya kembali diperoleh.
Kesepakatan dicapai untuk merenovasi rumah. Bagian ini paling sulit, karena seringkali pemilik tidak dapat mencapai kesepakatan. Penting untuk mengundang penilai dan mencari tahu dengan bantuannya biaya bagian tempat yang dialokasikan. Penilaian ini akan bersifat subyektif sehingga sering kali para pihak menuntut ganti rugi apabila saham yang dipisahkan tersebut menurut mereka terlalu mahal atau terlalu murah. Setelah menyepakati nuansa ini, perlu untuk mentransfer kompensasi, jika diperlukan. Perjanjian tersebut ditandatangani oleh notaris.
Pendaftaran kepemilikan melengkapi prosedurnya. Untuk melakukan ini, semua pemegang saham harus menghubungi Rosreestr dan menandatangani pernyataan tentang perubahan properti di masa depan. Selain itu, Anda perlu menyerahkan dokumen untuk properti, perjanjian sukarela (jumlah salinan harus sama dengan jumlah pemegang saham dan mengambil satu untuk Rosreestr), paspor teknis yang diperbarui, paspor sipil, dan tanda terima pembayaran bea. .

Setelah ini, pemilik menerima dokumen kepemilikan, yang memungkinkan mereka untuk menetapkan alamat baru untuk saham tersebut dan memelihara akun pribadi terpisah.

Penentuan batas-batas suatu bagian dengan bantuan pengadilan

Jika pada tahap penandatanganan kesepakatan sukarela para pemegang saham tidak dapat mencapai konsensus, maka prosedurnya akan berubah. Penting untuk mengajukan gugatan terhadap semua pemilik bersama untuk memaksa alokasi sebagian dari properti. Dokumen-dokumen berikut dilampirkan pada permohonan ke pengadilan:

sertifikat pendaftaran;
konfirmasi hak milik;
kesimpulan komisi ahli tentang kemungkinan isolasi dalam bentuk barang;
tanda terima pembayaran bea;
dokumen apa pun yang menegaskan hak penggugat atas tuntutannya;
salinan klaim sesuai dengan jumlah pemilik bagian dari properti.

Pengadilan dapat memerintahkan pemeriksaan konstruksi tambahan untuk menilai kemungkinan dipenuhinya tuntutan penggugat. Jika keputusan positif dibuat, prosedurnya diselesaikan di Rosreestr, di mana salinan putusan pengadilan dan dokumen lain untuk pendaftaran diserahkan (daftarnya sama dengan pemisahan sukarela).

Nuansa alokasi bagian di tempat tinggal

Dalam beberapa kasus, alokasi sebagian real estat dalam bentuk barang sulit dilakukan. Dalam praktik peradilan, sering kali ada kasus di mana perlu untuk membangun kembali atau menyelesaikan suatu bangunan untuk membuat pintu masuk terpisah. Secara hukum, biaya konstruksi harus dibagi di antara pemilik dengan bagian yang sama, tetapi tidak semua orang menyetujui hal ini. Pengadilan dapat memihak pihak miskin dan membagi biaya sesuai dengan keadaan keuangannya jika terbukti kekurangan dana. Jumlah tanggungan dalam keluarga juga diperhitungkan.

Ketika mengalokasikan saham dalam bentuk natura dari tempat tinggal, pengadilan mengambil keputusan berdasarkan rencana:

memisahkan suatu bagian tidak akan melanggar standar teknis dan konstruksi - persyaratannya terpenuhi;
jika ada pembangunan kembali yang independen dan tidak terkoordinasi, pertimbangan kasus tersebut ditunda sampai disahkan;
menentukan bagian dalam bentuk barang tidak mungkin dilakukan tanpa merusak properti - pembangunan kembali digantikan dengan kompensasi.

Litigasi terkait pembagian harta cukup sering muncul dalam praktik banyak pengacara. Salah satu masalah paling kontroversial dan beragam yang harus diselesaikan oleh hakim adalah alokasi bagian dalam bentuk sebidang tanah dari kepemilikan bersama.

Alasan warga meminta alokasi suatu bagian bisa sangat berbeda. Ini mungkin keinginan untuk memiliki sendiri sebagian dari properti, atau kebutuhan untuk mengambil pinjaman yang dijamin dengan real estat, atau penyelesaian masalah kontroversial mengenai pembagian properti yang diperoleh bersama. Terlepas dari alasan yang mendorong keputusan tersebut, selalu ada beberapa jalan keluar dari situasi ini.

Kesepakatan sukarela

Jika setiap orang tidak memiliki tuntutan serius terhadap satu sama lain, solusi bersama untuk masalah ini dapat dengan mudah dicapai dan kondisi baru untuk penggunaan situs bersama dapat ditentukan. Untuk melakukan hal ini, cukuplah setiap orang yang memiliki hak untuk memiliki properti ini untuk berkumpul dan membuat perjanjian baru yang akan menentukan besarnya bagian masing-masing pemilik properti.

Dengan demikian, cara yang paling sederhana dan cepat adalah dengan mengalokasikan suatu bagian dalam bentuk sebidang tanah berdasarkan kesepakatan para pihak. Dalam hal ini, dokumen hak milik masing-masing pemilik tidak akan menunjukkan sebagian dari keseluruhan, tetapi ukuran tertentu dari sebidang tanah yang menjadi milik masing-masing peserta dalam pembagian harta.

Satu-satunya kendala dalam mengambil keputusan yang positif adalah ukuran lahan yang dialokasikan akan lebih kecil atau jauh lebih besar dari yang dipersyaratkan oleh peraturan perundang-undangan di suatu wilayah perkotaan. Kemudian, menurut undang-undang, orang yang ingin mengalokasikan bagiannya dapat menerima kompensasi uang untuk bagiannya dari bidang tanah tersebut, dan pemilik yang tersisa akan mengambil alih tanah tersebut.

Uji coba

Namun sayangnya, tidak selalu mungkin mencapai kesepakatan bersama secara damai. Seringkali, masing-masing pemilik properti memiliki pendapatnya sendiri tentang masalah ini, yang sama sekali tidak sesuai dengan sudut pandang peserta lain dalam transaksi. Dalam hal ini, jika pembagian suatu bagian dalam bentuk sebidang tanah tanpa pengadilan sama sekali tidak mungkin dilakukan, maka siapa pun dapat menyelesaikan masalah itu di pengadilan. Dia harus mengajukan klaim dan menyerahkannya untuk dipertimbangkan ke departemen pengadilan di tempat tinggalnya.

Faktor-faktor berikut mungkin menjadi alasan untuk menolak menerima klaim warga negara:

sebagai akibat dari pembagian itu, akan timbul kerugian yang serius terhadap harta bersama;
setelah pembagian saham, sebagian besar dari total nilai situs akan hilang;
ketidakmungkinan menggunakan semua milik bersama untuk tujuan yang dimaksudkan setelah memisahkan bagian mana pun darinya;
pelanggaran serius terhadap hak pihak ketiga;
adanya larangan langsung untuk memisahkan suatu bagian dari keseluruhan bidang tanah.

Jika pengadilan mengambil keputusan positif dalam kasus tersebut, pemilik saham yang dialokasikan dapat menyewakannya, membuat atau memperluas lahan pertaniannya sendiri, menjaminkannya atau membuangnya dengan cara lain atas kebijakannya sendiri.

Urutan alokasi saham

Jadi, apabila persetujuan sukarela dari semua pemilik sebidang tanah karena alasan tertentu tidak dapat dicapai dan pembagian bagian dalam bentuk sebidang tanah tanpa konflik tidak mungkin dilakukan, maka pernyataan tuntutan ke pengadilan harus dibuat oleh Pengadilan. orang yang ingin menjadi pemilik tunggal bagian real estatnya.

Untuk membuat keputusan yang menguntungkannya, dia harus menyerahkan dokumen-dokumen berikut:

konfirmasi kepemilikan tanah;
bukti yang tak terbantahkan bahwa pembagian harta bersama secara sukarela tidak mungkin dilakukan;
penjelasan mengenai alasan perlunya dilakukan pemeriksaan pengelolaan pertanahan.

Jika pengadilan menerima pernyataan tuntutan, maka pengadilan akan mengambil keputusan berdasarkan hasil pemeriksaan yang dilakukan, yang harus menunjukkan kemungkinan pembagian sebidang tanah tanpa menimbulkan kerugian yang serius terhadap harta bersama.

Pernyataan klaim paling baik dibuat setelah berkonsultasi dengan pengacara berpengalaman yang akan menyarankan formulir yang benar untuk diisi. Bagaimanapun, itu harus memuat poin-poin berikut:

nama pengadilan tempat penggugat mengajukan permohonan;
nama lengkap warga yang mengajukan tuntutan dan rincian alamat posnya;
nama lengkap orang yang menerima tuntutan (yaitu tergugat) dan lokasi atau alamat lengkapnya di tempat tinggalnya;
uraian tentang segala keadaan yang memaksa warga negara untuk mengajukan tuntutan ini;
memberikan bukti bahwa kesepakatan sukarela dengan terdakwa tidak mungkin dilakukan;
informasi yang dapat dipercaya bahwa semua upaya pra-persidangan yang diwajibkan oleh hukum untuk mencapai kesepakatan dengan terdakwa telah diikuti;
daftar semua dokumen yang dilampirkan pada pernyataan klaim ini.

Di akhir dokumen ini terdapat tanda tangan pribadi warga yang mengajukan gugatan di pengadilan. Sebagai lampiran, Anda perlu memberikan tanda terima pembayaran bea negara dan semua dokumen yang diperlukan yang membuktikan keabsahan tuntutan warga negara untuk alokasi sebidang tanah. Pengacara menganggap kasus seperti itu cukup sulit dan memakan waktu, jadi untuk mencapai hasil positif, disarankan untuk menggunakan bantuan profesional seseorang.

Tindakan jika pengadilan menolak menerima tuntutan

Seringkali pengadilan mengambil keputusan terlebih dahulu bahwa pembagian suatu bagian dalam bentuk sebidang tanah tidak dimungkinkan dan menolak untuk menerima pernyataan tuntutan. Alasan penolakan ini mungkin berbeda-beda. Tergantung pada keadaan spesifiknya, pengadilan membuat keputusan yang berkontribusi pada kemungkinan penyelesaian konflik.

Misalnya, pengadilan dapat menentukan tata cara penggunaan tanah milik bersama. Dalam hal ini, hak milik bersama atas sebidang tanah tidak berhenti secara hukum, tetapi masing-masing pemiliknya mempunyai bagiannya sendiri-sendiri dari harta itu, yang hanya dapat dilepaskannya menurut tata cara yang ditetapkan oleh pengadilan.

Jika sebidang tanah tidak dapat dibagi-bagi karena ukurannya yang kecil atau karena alasan lain, maka berdasarkan keputusan pengadilan atau persetujuan sukarela dari semua pemilik, orang yang ingin mengalokasikan bagiannya dapat diberi kompensasi uang yang sesuai. Dalam hal ini, dia tidak lagi menjadi pemilik, dan membelanjakan uangnya atas kebijakannya sendiri. Pemilik properti lainnya tetap berada pada posisi kepemilikan bersama atas sebidang tanah sebelumnya.

Sering terjadi kasus pemilik rumah susun yang mengajukan ke pengadilan ingin mengalokasikan bagian dalam bentuk sebidang tanah di bawah gedung apartemen. Tetapi peluang untuk memenangkan proses seperti itu hampir nol, karena, meskipun menurut dokumen, setiap pemilik apartemen juga memiliki sebagian tanah di mana rumah itu berdiri, tidak mungkin untuk memisahkannya. .

Menurut undang-undang, pembagian suatu saham hanya dapat diperbolehkan jika tidak ada kerugian yang ditimbulkan pada pemilik harta yang tersisa. Dan hampir tidak mungkin untuk melakukan operasi ini dengan lokasi di mana gedung apartemen dibangun. Oleh karena itu, dalam banyak kasus, pengadilan menolak menerima tuntutan dari warga negara.

Keputusan pengadilan tentang alokasi saham: fitur

Pembagian suatu saham selalu berujung pada berakhirnya kepemilikan atas harta bersama oleh seluruh peserta dalam proses tersebut. Pada saat yang sama, pengadilan tidak dapat membuat keputusan yang bertentangan dengan keinginan pemilik real estat lainnya dan secara signifikan melanggar hak-hak mereka. Setiap orang yang berkepentingan dengan pembagian itu harus menerima hanya apa yang menjadi haknya menurut undang-undang dan jangan sekali-kali menindas kepentingan harta benda pemilik lain. Hal inilah yang seharusnya menjadi argumen penentu yang mendukung pengadilan dalam mengambil keputusan tertentu.

Dalam melaksanakan tata cara yang mengakibatkan alokasi suatu bagian dalam bentuk sebidang tanah untuk pembangunan perumahan perorangan, harus dipenuhi syarat-syarat sebagai berikut:

Setiap bidang tanah dilengkapi dengan pintu masuk dan akses pejalan kaki tersendiri;
luas bagian sebidang tanah tidak kurang dari yang ditetapkan oleh peraturan tata kota di wilayah tersebut;
Dokumentasi yang relevan untuk perencanaan batas baru tapak telah disiapkan;
kepentingan pemilik tanah tetangga tidak terpengaruh atau dilanggar.

Undang-undang juga mengizinkan prosedur sebaliknya yaitu menggabungkan beberapa bidang tanah menjadi satu atas permintaan pemilik properti. Dalam hal ini, syarat yang penting adalah bahwa wilayah-wilayah tersebut termasuk dalam wilayah yang sama dan kemungkinan untuk menggabungkan perbatasannya. Dalam hal penggabungan, pemiliknya menerima hak kepemilikan bersama atas tanah.

Kebutuhan untuk mengalokasikan bagian dalam bentuk sebidang tanah cukup sering muncul di kalangan warga negara kita. Dan alangkah baiknya jika semua pemilik tanah bisa sepakat satu sama lain dan menyelesaikan masalah ini tanpa campur tangan pihak luar. Namun seperti yang diperlihatkan oleh praktik, sayangnya, kepemilikan bersama terjadi secara damai, sangat jarang.

Hal utama yang harus diingat adalah bahwa pembagian seperti itu tidak boleh merugikan pemilik yang tersisa, dan mencoba menyelesaikan semua masalah sebelum persidangan. Maka Anda tidak perlu menyia-nyiakan kesehatan Anda untuk perselisihan yang tidak berguna dan membayar sejumlah besar uang kepada pengacara.

Sebidang tanah dapat menjadi milik satu orang atau dua orang atau lebih, yang menentukan timbulnya hak milik bersama.

Hak milik bersama atas suatu bidang tanah mengandung arti pembagian sekumpulan hak dan kewajiban sehubungan dengan bidang tanah tersebut antara dua orang atau lebih yang menjadi pemiliknya. Jenis harta bersama adalah milik bersama dan bersama. Pada kepemilikan bersama bagian masing-masing pemilik didefinisikan dengan jelas dan dicatat dalam dokumen pendaftaran yang sesuai. Jika harta itu milik bersama, maka bagian orang perseorangan tidak ditentukan. Namun, ketika melakukan tindakan atau transaksi apa pun dengannya (pembagian, penjualan, pendaftaran sewa atau kepemilikan, penyediaan sebagian situs untuk disewakan) atau perselisihan, mau tidak mau timbul kebutuhan untuk mengalokasikan bagian dari masing-masing pemilik.

Pembagian tanah mengandung arti adanya kesempatan bagi pemiliknya untuk menggunakan, memiliki dan membuang bagiannya dari sebidang tanah atas kehendak dan kebijaksanaannya sendiri, tanpa menghiraukan ada tidaknya persetujuan dari pemilik yang lain.

Konsep kepemilikan bersama atas real estat diabadikan dalam Art. 244, klausul 4 KUH Perdata Federasi Rusia, yang menyatakan bahwa ini adalah kepemilikan properti oleh dua orang atau lebih yang tidak dapat dibagi tanpa mengubah tujuannya. Karena tanah merupakan sumber daya khusus yang mempunyai sifat terbatas, maka hak milik bersama atas tanah mempunyai kekhususan tertentu.

Area apa saja yang bisa dibagi menjadi beberapa bagian?

Bidang tanah, menurut undang-undang Federasi Rusia, dapat dibagi dan tidak dapat dibagi.

Terbagi Kawasan-kawasan tersebut diakui bahwa, bila dibagi, tidak kehilangan ciri-ciri esensialnya dan dapat terus digunakan sesuai peruntukannya. Misalnya saja agar tetap layak untuk dibangun, menjalankan anak perusahaan pribadi atau pertanian, menjalankan kegiatan usaha, dan sebagainya. Kavling yang terbagi dapat menjadi kepemilikan bersama atau bersama, dan kepemilikan bersama dapat diubah menjadi kepemilikan bersama dengan mengalokasikan bagian dari entitas individu.

Tak terpisahkan Tidak mungkin membagi bidang-bidang tanah menjadi bagian-bagian yang terpisah tanpa menyebabkan kerugian yang tidak dapat diperbaiki terhadap penggunaan rasionalnya untuk tujuan yang dimaksudkan dan hilangnya nilainya. Jika pembagian tersebut menyebabkan pelanggaran peraturan perencanaan kota, standar sanitasi dan keselamatan kebakaran, persyaratan lingkungan, atau luas plot yang baru dibentuk kurang dari standar yang ditetapkan oleh otoritas lokal untuk jenis tujuan yang sesuai, maka itu adalah tidak tunduk pada pembagian. Dengan demikian, sebidang tanah di mana sebuah gedung apartemen atau bangunan pertanian berada mungkin tidak dapat dibagi-bagi. Bagi mereka, jika ada dua pemilik atau lebih, yang berlaku hanyalah hak milik bersama.

Tata cara pembagian tanah

Setiap subjek kepemilikan bersama dapat menuntut pembagian bagiannya di sebidang tanah bersama. Pertama-tama, Anda harus memastikan bahwa tidak ada larangan langsung terhadap pembagian, bahwa tanah tersebut benar-benar dapat dibagi dan ketika membaginya atau membagi saham pemilik perorangan, hak-hak pihak ketiga tidak akan dilanggar. Jika bidang tanah itu tidak dapat dibagi-bagi, maka orang yang memprakarsai pembagian bagian itu dapat menerima ganti rugi dari pemilik yang tersisa dalam bentuk uang tunai.

Di antara ciri-ciri sebidang tanah yang mempunyai dua orang pemilik atau lebih, dibedakan bagian yang nyata atau bagian yang ideal. Berbagi nyata- ini adalah bagian dari tanah yang batas-batasnya ditetapkan di atas tanah. Berbagi Ideal hanyalah indikasi bagian pecahan milik pemilik tertentu sehubungan dengan total luas bidang tanah (1/2, 1/3, 1/4, dst.), dan tidak ditampilkan di lapangan.

Untuk mengalokasikan bagiannya dari divisi, diadakan rapat umum seluruh peserta yang mempunyai hak kepemilikan bersama. Lokasi bagian di lapangan harus dicantumkan pada denah dan batas-batasnya harus ditandai. Apabila diperoleh persetujuan dari peserta yang tersisa, maka hal itu dituangkan dalam suatu protokol dan menjadi dasar bagi tata cara selanjutnya untuk mendaftarkan kepemilikan atas bidang tanah tersebut. Dalam kasus lain, jika pertemuan tidak memungkinkan, Anda harus memberi tahu semua pemilik lain tanpa kecuali secara tertulis dan mendapatkan persetujuan mereka. Jika tidak ada keberatan yang diterima dalam waktu satu bulan, maka lokasi lokasi dapat dianggap disepakati.

Jika kesepakatan dengan pemilik lain mengenai pembagian suatu saham tidak dapat dicapai, maka Anda dapat mengajukan permohonan ke pengadilan.

Selanjutnya, jika ada persetujuan dari pemilik lain atau keputusan pengadilan yang positif, sebuah proyek untuk membagi situs dibuat dan dilaksanakan. Untuk tujuan ini, seorang insinyur kadaster atau orang pribadi yang memiliki lisensi diundang.

Pendaftaran kepemilikan saham atas tanah dan pendaftarannya

Untuk mendaftarkan bagian yang dialokasikan, itu harus ditransfer ke status baru - sebagai sebidang tanah terpisah.

Berdasarkan dokumen survei dan dokumen hak milik atas bagian tanah sebidang tanah di badan teritorial Rosreestr. Namun, hal itu belum cukup untuk mengubah objek tersebut menjadi real estat mandiri.

Hak-hak pemilik mulai berlaku hanya setelah hak atas bidang tanah didaftarkan pada ruang pendaftaran. Setelah pendaftaran, Sertifikat yang sesuai dikeluarkan. Kemudian Anda bisa mendapatkan dan .

Apabila suatu bagian atas sebidang tanah dibagikan, hak milik bersama itu berakhir, karena hal itu mengakibatkan terciptanya dua atau lebih bidang tanah yang terpisah dengan pemilik yang berbeda. Bisa juga beberapa atau bahkan seluruh peserta kepemilikan bersama mendaftarkan sahamnya pada waktu yang bersamaan.

Fitur transaksi dengan bagian sebidang tanah

Prosedur pembelian dan penjualan bagian dari sebidang tanah memiliki ciri-ciri seperti “hak memesan efek terlebih dahulu" Mereka dimiliki oleh semua pemilik lain yang mempunyai bagian dalam sebidang tanah yang sama. Artinya, untuk meresmikan transaksi penjualan saham Anda kepada pihak ketiga, Anda harus mendapatkan persetujuan tertulis dari pemegang saham lainnya, yang disahkan oleh notaris. Dan sebelum itu, Anda harus menawarkan masing-masing dari mereka untuk membeli sebidang tanah untuk dijual, dengan menunjukkan harga akhirnya. Jika seluruh pemegang saham menolak untuk membeli, harga ini tidak dapat diubah untuk pembeli pihak ketiga. Jika sekurang-kurangnya salah satu pemegang saham tidak diberitahu tentang penjualan sebidang tanah, tidak memberikan persetujuan, atau saham tersebut dijual kepada pihak ketiga dengan harga yang lebih rendah dari harga yang ditawarkan kepada pemegang saham, maka transaksi tersebut dapat diprotes oleh pemilik lain. tanah di pengadilan dalam waktu 3 bulan sejak tanggal penandatanganan dan pendaftaran.

Bagian sebidang tanah bisa disewakan kepada orang lain kepada orang untuk disewakan, diwariskan, atau diberikan sebagai hadiah sesuai dengan norma umum undang-undang Federasi Rusia. Namun pada saat yang sama, sejumlah kewajiban tambahan dikenakan pada pemilik atau penyewa sebidang tanah:

pembayaran sewa atau pajak tanah tepat waktu;
penggunaan lahan secara efisien dan sesuai dengan peruntukannya;
mencegah pencemaran lingkungan terhadap tanah atau kerusakan sifat alaminya;
kepatuhan terhadap hak dan kepentingan yang sah dari pemilik lain atas bagian tanah ini atau penyewa yang sah;
melakukan konstruksi di lokasinya sesuai dengan pengelolaan lahan, perencanaan kota, keselamatan kebakaran, standar sanitasi dan lainnya; untuk penyewa - koordinasi wajib tindakan untuk pembangunan bangunan dengan pemilik dan pemegang saham lainnya.

Bagian tanah yang tidak diklaim

Bagian tanah yang tidak diklaim (untuk lahan pertanian) dianggap sebagai bagian dari:

hak-hak yang tidak didaftarkan menurut cara yang ditentukan oleh undang-undang, dan pemilik warga negara tidak menyewakannya atau membuangnya dengan cara lain selama 3 tahun atau lebih berturut-turut;
keterangan tentang pemiliknya tidak tercantum dalam keputusan pemerintah daerah tentang privatisasi lahan pertanian;
pemilik yang meninggal dunia tanpa adanya ahli waris yang menuntut hak waris.

Badan pemerintah daerah menyusun daftar bagian tanah yang tidak diklaim, mempublikasikannya di media teritorial resmi dan situs webnya, dan juga menyerahkannya kepada rapat umum pemegang saham untuk disetujui. Setelah daftar tersebut disetujui oleh majelis atau setelah 4 bulan, pemerintah daerah mengajukan permohonan ke pengadilan untuk mengakui plot-plot tersebut sebagai tidak diklaim dan kemudian memindahkannya ke kepemilikan kota.

Dalam waktu satu bulan setelah keputusan pengadilan, badan pemerintah daerah menerbitkan pemberitahuan tentang kemungkinan memperoleh bagian kepemilikan tanah dengan harga 15%. Pemegang saham sebidang tanah yang sama mempunyai hak prioritas untuk membelinya. Apabila pembeli tidak ditemukan dalam waktu 6 bulan, maka bidang tanah tersebut didaftarkan sebagai bidang tersendiri dan dijual menurut syarat-syarat umum yang ditetapkan untuk penjualan tanah, termasuk melalui lelang.

Bagaimana mengalokasikan bagian sebidang tanah dari kepemilikan bersama

Menurut Pasal 11.5 Kode Tanah Federasi Rusia, alokasi sebidang tanah dilakukan dalam hal alokasi suatu bagian (atau bagian dalam hak) dari sebidang tanah yang dimiliki bersama. Ketika sebidang tanah dialokasikan, maka terbentuklah satu atau lebih bidang tanah. Dalam hal ini, bidang tanah yang menjadi tempat peruntukannya tetap berada dalam batas-batas yang diubah. Pembentukan sebidang tanah dengan cara penjatahan membebaskan pemiliknya dari kewajiban-kewajiban yang diatur oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku mengenai kepemilikan, penggunaan dan pelepasan saham-saham dalam hak milik bersama atas sebidang tanah.

Khususnya pemilik sebidang tanah yang dibentuk melalui penjatahan mempunyai hak untuk membuangnya secara mandiri, sedangkan untuk pelepasan sebidang tanah yang menjadi milik bersama diperlukan persetujuan seluruh pemilik, dan untuk pelepasannya (oleh pemindahtanganan) bagian-bagian dalam hak atas sebidang tanah, perlu untuk memperhatikan pengutamaan hak-hak pemilik bersama yang tersisa atas pemindahtanganan tersebut.

Kekhususan alokasi sebidang tanah terhadap pembagian tanah ditetapkan oleh Undang-Undang Federal No. 101-FZ tanggal 24 Juli 2002 “Tentang pergantian lahan pertanian.”

Seorang peserta atau peserta dalam kepemilikan bersama atas sebidang tanah dari tanah pertanian berhak untuk mengalokasikan sebidang tanah karena bagian tanahnya atau bagian tanahnya.

Sebidang tanah dibentuk dengan pembagian sebidang tanah atau pembagian tanah berdasarkan keputusan rapat umum peserta kepemilikan bersama dan proyek survei bidang tanah atau bidang tanah.

Proyek survei tanah untuk sebidang tanah atau bidang tanah disiapkan oleh insinyur kadaster dan disetujui oleh keputusan rapat umum peserta kepemilikan bersama. Bersamaan dengan keputusan rapat umum peserta kepemilikan bersama untuk menyetujui proyek survei tanah, harus diambil keputusan untuk menyetujui daftar pemilik bidang tanah yang dibentuk dan besarnya bagian mereka dalam hak milik bersama. membentuk bidang tanah.

Dokumen yang melengkapi pembentukan sebidang tanah adalah rencana batas, yang disusun sebagai hasil pekerjaan kadaster sehubungan dengan pembentukan bidang-bidang tanah dengan cara mengalokasikan suatu bagian (shares) dalam hak milik bersama atas sebidang tanah. Rencana batas merupakan dasar pendaftaran kadaster atas bidang-bidang tanah yang baru dibentuk.

Tahapan utama pembagian bagian dari tanah milik bersama

1. Penerimaan permohonan dan dokumen hak milik dari pelanggan.

2. Penutupan perjanjian pelaksanaan pekerjaan kadaster, pembayaran uang muka oleh pelanggan.

3. Melakukan pekerjaan persiapan, meminta informasi ke otoritas pendaftaran kadaster, meminta informasi dari Daftar Negara Bersatu - hingga 10 hari.

4. Persiapan proyek survei tanah - 14-30 hari.

5. Persetujuan proyek survei tanah pada rapat umum peserta kepemilikan bersama - 40 hari sejak tanggal diumumkannya pengumuman rapat.

6. Melakukan pekerjaan geodesi - survei geodesi pada sebidang tanah yang dialokasikan - 14-30 hari.

7. Pemrosesan bahan kerja lapangan di kantor - penyusunan rencana batas - 1 minggu.

8. Koordinasi batas-batas sebidang tanah dengan pengguna tanah yang berdekatan (dalam beberapa hal, koordinasi batas-batas sebidang tanah harus dilakukan melalui pengumuman di media yang ditentukan oleh entitas konstituen Federasi Rusia - “Wilayah Tyumen Hari Ini”, “Spanduk Merah”, Kurir Tyumen”) - hingga 1 bulan.

9. Dukungan prosedur untuk memasukkan informasi tentang sebidang tanah ke dalam kadaster real estat negara - 1 bulan.

Dokumen yang diperlukan untuk mengalokasikan suatu saham

Keinginan untuk menjadi pemilik tanah mendorong para anggota kemitraan dacha untuk melakukan penjatahan dalam bentuk natura. Meskipun hak umum untuk menggunakan tanah tersebut berlaku, pemilik bersama tidak dapat membuang bagiannya. Namun setelah penjatahan dalam bentuk natura, banyak keuntungan yang muncul: penjualan, sewa, gadai, hibah atau sumbangan tanah kepada pihak ketiga.

Bagaimana cara mengalokasikan bagian dalam bentuk sebidang tanah? Setelah membaca materi di artikel kami, Anda akan mempelajari langkah-langkah utama dan dokumennya. Di bawah ini Anda dapat melihat kasus hukumnya.

Apa bedanya suatu bagian dengan suatu bagian?

Sebelum Anda mulai mengisolasi suatu saham, Anda perlu memutuskan sifat prosedurnya. Terdapat perbedaan antara “alokasi” suatu bagian dan “pembagian” luas tanah menjadi beberapa “bagian”.

Alokasi tanah dalam bentuk barang– pemisahan satu bagian dari kepemilikan bersama atas tanah. Wilayah yang tersisa setelah alokasi akan menjadi milik pemilik bersama, dan plot yang baru dibentuk akan menjadi milik pribadi penghuni musim panas (Pasal 11.5 Kode Tanah Federasi Rusia).

Bagian dari plot– penghentian total kepemilikan bersama atas sebidang tanah: status “pemegang saham” akan diganti dengan status “pemilik”. Wilayah tersebut akan dibagi di antara semua pemilik bersama menjadi petak-petak independen yang setara. Setiap plot baru diberi nomor kadaster, dan informasinya dimasukkan ke dalam daftar real estat negara (Pasal 11.4 Kode Tanah Federasi Rusia).

Perlu kita perhatikan bahwa pembagian sebidang tanah memerlukan biaya finansial yang serius untuk pekerjaan pengelolaan lahan. Oleh karena itu, alokasi bagian dari milik bersama suatu perkumpulan dacha lebih sering digunakan.

Mengapa alokasi lahan diperlukan?

Secara tidak sadar, jauh di lubuk hati, setiap warga negara ingin memiliki dan mengelola bidang tanahnya. Kemitraan berkebun membatasi hak ini, tetapi alokasi bagian dalam bentuk barang memungkinkan Anda menjadi pemilik penuh atas tanah tersebut.

Alasan mengalokasikan saham dalam bentuk barang:

Penjualan

Bayangkan seorang warga negara menerima warisan berupa bagian milik bersama atas tanah. Tapi dia tidak mau memanfaatkan tanah itu, padahal dia sangat membutuhkan uang. Oleh karena itu, ahli waris dapat memisahkan bagiannya dari harta bersama (dan/atau menerima ganti rugi), kemudian mencari pembeli dan menjual kepadanya sebidang tanah yang terpisah.

Sumbangan

Keinginan untuk mengalihkan sebidang tanah kepada kerabat menghadapi masalah serius - kepemilikan bersama atas koperasi. Tata cara pembagian suatu bagian dalam bentuk natura memungkinkan terjadinya perolehan hak milik atas suatu barang tidak bergerak (baca: sebidang tanah). Selanjutnya, plot tersebut dapat dihadiahkan kepada kerabat dekat.

Konstruksi

Sebelum melakukan perluasan rumah, Anda perlu mendapatkan persetujuan dari pemegang saham yang tersisa. Mengalokasikan bagiannya dalam bentuk barang akan menghilangkan kebutuhan untuk berkonsultasi dengan anggota kemitraan (koperasi). Jika semuanya dilakukan dengan benar, penghuni musim panas akan menerima tanah untuk pembangunan perumahan individu dan akan dapat memulai pembangunan.

Jadi, motif utamanya adalah penjualan, sumbangan, konstruksi, dan cara lain untuk membuang properti Anda. Di sini kita bisa menambahkan keengganan untuk menggunakan lahan kemitraan karena konflik dengan tetangga.

Jika Anda ingin mengalihkan kepemilikan sebidang tanah kota, kami menyarankan Anda membaca instruksi di artikel ““.

Kondisi

Undang-undang tersebut mendefinisikan hal-hal berikut syarat-syarat pembagian bagian dalam bentuk bidang tanah:

lokasi yang baru dibentuk harus mempunyai jalan bebas hambatan dan akses bagi kendaraan;
batas-batas bidang tanah tidak boleh masuk ke dalam wilayah masyarakat kebun/dacha;
ukuran bidang tanah tidak boleh kurang dari “upah minimum” menurut standar regional, dan jika hal ini tidak memungkinkan, pemilik bagian harus menerima kompensasi uang (klausul 4 Pasal 252 KUH Perdata Federasi Rusia );
adanya survei tanah dengan penetapan batas-batas tapak yang pasti;
kepatuhan terhadap penyeberangan perbatasan tetangga.

Pemilik baru hanya berhak membuang sebidang tanahnya. Wilayah kemitraan kini “tertutup” untuknya.

Ukuran minimum sebidang tanah untuk mengalokasikan bagian dalam bentuk barang

Standar daerah menetapkan luas minimum yang dapat dialokasikan sebagai bidang tanah mandiri.

Nilai minimal:

petak untuk berkebun dan hortikultura - 4 hektar;
tanah untuk kebutuhan pembangunan perumahan individu - 6 hektar;
untuk kebutuhan petak rumah tangga pribadi – 10 hektar;
untuk pertanian petani (pertanian) - 15 hektar.

Bagaimana sebenarnya?

Sangat sulit untuk mengalokasikan suatu bagian dalam bentuk natura jika tidak mencapai ukuran minimum atau melanggar keutuhan kawasan. Seringkali mereka menggunakan metode alternatif - pemilik yang terpisah menerima kompensasi uang. Segera setelah pembayarannya, bagian tersebut tetap menjadi milik bersama dalam kemitraan. Saham semua pemilik bersama meningkat.

Bagaimana mengalokasikan sebidang tanah dalam bentuk barang dari kepemilikan bersama

Saat ini Anda dapat menemukan dua cara untuk mengalokasikan tanah dalam bentuk barang:

perjanjian dengan pemegang saham lainnya- dengan persetujuan penghuni musim panas;
prosedur peradilan– jika tidak ada persetujuan atau kurangnya dokumen.

Mari kita mulai dengan tinjauan tentang alokasi suatu saham berdasarkan kesepakatan para pihak - metode ini cocok jika semua pemegang saham setuju.

Tata cara alokasi berdasarkan kesepakatan

Perjanjian tertulis, meskipun tidak populer, merupakan cara paling efektif untuk mengalokasikan tanah dalam bentuk natura dari milik bersama. Penduduk musim panas harus melakukan survei tanah, menyusun dokumen kadaster baru dan mendaftarkan hak properti mereka untuk masuk ke Rosreestr.

Algoritma tindakan

Metode sukarela terdiri dari berikut ini tahapan:

Langkah No. 1 – Permohonan ditujukan kepada ketua kemitraan, mengadakan rapat umum pemilik bersama.

Langkah No. 3 – Melaksanakan pekerjaan pengelolaan lahan atas permintaan penghuni musim panas yang dialokasikan.

Langkah No. 4 – Pertemuan kedua pemilik, insinyur kadaster, dan tetangga plot.

Langkah No. 5 – Menyusun survei tanah.

Langkah No. 6 – Transfer dokumen ke cabang Rosreestr.

Langkah No.7 – Dapatkan ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu dengan data kadaster untuk plot baru.

Langkah No. 8 – Mengumpulkan dokumen untuk pendaftaran hak milik.

Langkah No. 9 – Mengajukan permohonan ke otoritas Rosreestr, menunggu tanggapan.

Langkah No. 10 – Pendaftaran dalam daftar real estat dengan penerbitan kutipan dari Daftar Negara Bersatu kepada pemohon.

Contoh perjanjian tentang alokasi bagian dalam bentuk barang

Para anggota kemitraan harus memiliki pendapat yang sama. Perjanjian tersebut dibuat hanya atas dasar sukarela, jika pemilik bersama tidak mempunyai tuntutan apa pun terhadap satu sama lain.

nama dokumen;
Nama lengkap pemilik bersama, rincian paspor, nomor telepon, dan informasi kontak lainnya;
lokasi dan nomor kadaster bidang tanah;
kategori bidang tanah - harus dibagi atau dialokasikan menjadi beberapa bagian tanpa merusak seluruh tanah;
informasi tentang dokumen hak milik atas tanah;
informasi tentang dokumen hak milik - Sertifikat kepemilikan atau ekstrak sampel baru dari Daftar Real Estat Negara Bersatu;
data tentang luas awal bidang tanah, serta besarnya bagian yang diperuntukkan kepada satu atau lebih pemegang saham;
data kompensasi moneter (jika ada);
konfirmasi bahwa para pihak telah mencapai kesepakatan bersama;
tanda tangan peserta (dengan transkrip).

Tidak perlu mengunjungi notaris, rekan pemilik bisa melakukannya tanpa harus ke kantor. Stempel ketua, serta tanda tangan pribadi para anggota persekutuan, sudah cukup.

Dokumen pendaftaran

Tindakan pendaftaran dilakukan di departemen Rosreestr di lokasi sebidang tanah. Agar tidak antre, penghuni musim panas dapat menyerahkan dokumen melalui cabang MFC “My Documents”.

Seiring dengan kesepakatan pembagian bagian dalam bentuk natura, pemohon memberikan dokumentasi konten berikut:

paspor Rusia;
surat kuasa yang diaktakan – jika wakilnya bertindak atas nama pemohon;
kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu dengan data kadaster untuk plot tersebut;
aplikasi lengkap;
risalah resmi rapat umum + kesepakatan (lihat di atas);
sertifikat kepemilikan suatu saham di sebidang tanah bersama (mulai tahun 2016 - diganti dengan kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu dengan sampel tunggal);
tindakan survei tanah.

Seorang karyawan Rosreestr atau MFC menerima paket dokumen dalam waktu 5-10 menit. Pemohon akan menerima sertifikat penerimaan kembali. Karyawan akan memberi tahu Anda kapan dan jam berapa Anda bisa datang untuk mengambil dokumen yang sudah jadi (ekstrak dari Daftar Real Estat Negara Bersatu).

Tata cara alokasi melalui pengadilan

Mempertahankan hak untuk mengalokasikan suatu bagian dari harta bersama suatu persekutuan bukanlah prosedur yang mudah. Seringkali, pemilik bersama tidak bisa berkompromi, yang berarti masalah tersebut harus diselesaikan di ruang pengadilan.

Situasi ketika Alokasi saham memerlukan intervensi yudisial:

kurangnya dokumen hak untuk memiliki saham dalam milik persekutuan (koperasi);
indikasi yang salah tentang ukuran saham;
keengganan pemilik bersama lainnya untuk menemui pemohon di tengah jalan;
masalah dengan mendaftarkan perubahan di badan Rosreestr.

Alasan di atas diyakini sudah cukup. Namun, penggugat mungkin memiliki alasan lain untuk pergi ke pengadilan.

Petunjuk langkah demi langkah

Kami menawarkan prosedur langkah demi langkah untuk melindungi hak-hak Anda mengenai alokasi bagian dari kepemilikan bersama atas tanah:

Menentukan penyebabnya.
Upaya untuk mencapai kesepakatan dengan penghuni musim panas lainnya dalam kemitraan - negosiasi lisan, surat, klaim.
Mengajukan tuntutan peruntukan suatu bagian tanah dalam bentuk natura dan/atau untuk menerima ganti rugi.
Transfer paket dokumen ke pengadilan negeri.
Undangan ke sidang pengadilan pendahuluan.
Penunjukan pemeriksaan pengelolaan lahan primer atau berulang.
Menyelenggarakan sidang pengadilan besar.
Penerbitan resolusi tentang alokasi saham dalam bentuk barang.
Mentransfer kepada penggugat salinan surat perintah eksekusi.
Pendaftaran hak milik baru dengan otoritas Rosreestr.

Dianjurkan untuk membela kepentingan Anda bersama dengan pengacara. Seorang spesialis akan membantu mengumpulkan bukti, menyusun pernyataan klaim dan meyakinkan pengadilan bahwa Anda benar. Sebaiknya dapatkan konsultasi gratis terlebih dahulu. Anda dapat melakukan ini langsung di situs web kami melalui formulir umpan balik.

Pernyataan klaim (contoh)

Banding ke pengadilan berupa pernyataan tuntutan yang menunjukkan rincian situasi kontroversial.

Bentuk tuntutan pembagian suatu saham dalam bentuk natura sederhana, tertulis.

Penerimanya adalah badan peradilan kabupaten atau kota. Sebaiknya Anda mengetahui terlebih dahulu jadwal penerimaan lamaran agar memiliki waktu untuk mengambil dokumen.

informasi tentang penerima - nama dan rincian otoritas kehakiman;
informasi tentang pemohon-penghuni dacha - nama lengkap, rincian paspor, kontak;
informasi tentang para terdakwa - nama lengkap pemilik bersama, informasi kontak mereka;
penjelasan rinci tentang situasi saat ini;
data tentang ketidakmungkinan penyelesaian masalah pada tahap praperadilan;
keterangan tentang bidang tanah, atas dasar apa diperolehnya para pihak;
menunjukkan hak untuk mengalokasikan suatu bagian dari harta bersama/menerima imbalan yang proporsional;
referensi ketentuan hukum;
tuntutan penggugat singkat, ringkas, adil;
daftar dokumen lamaran;
tanggal dan tanda tangan.

Dokumen yang dibutuhkan

Bersamaan dengan tuntutan pembagian suatu saham, pemohon mengajukan dokumentasi untuk mempertimbangkan kasus ini berdasarkan manfaatnya:

salinan paspor;
salinan risalah rapat para pemilik bersama sebidang tanah;
sertifikat atau ekstrak dari Daftar Hak Negara Terpadu atas suatu saham;
salinan permohonan banding, tuntutan, surat dan upaya lain untuk menyelesaikan masalah secara damai;
salinan kutipan dari Daftar Real Estat Negara Bersatu dengan data kadaster untuk plot tersebut;
perhitungan ganti rugi (jika diperlukan);
penerimaan pembayaran bea negara.

Penggugat dapat bertindak melalui perwakilan - Anda memerlukan surat kuasa yang diaktakan + salinan paspor orang yang berwenang.

Tenggat waktu

Proses uji coba memakan waktu dari beberapa bulan hingga enam bulan.

Selain sidang pengadilan, pengadilan dapat memerintahkan pekerjaan survei tanah, yang biasanya berlangsung dari 30 hari hingga dua bulan. Keputusan akhir dibuat setelah analisis komprehensif terhadap situasi saat ini.

Biaya, pengeluaran

Pos pengeluaran utama adalah pembayaran pekerjaan pengelolaan lahan. Apalagi kalau ditunjuk pengadilan, besarannya akan jauh lebih besar. Sebagai perbandingan: memanggil insinyur kadaster untuk melakukan pengukuran sendiri membutuhkan biaya 20-30 ribu rubel; pekerjaan pengelolaan lahan atas permintaan pengadilan - dari 40 hingga 50 ribu rubel untuk mensurvei satu bidang tanah.

Pada saat yang sama, penggugat membayar biaya negara untuk mengajukan klaim yang bersifat properti, yang harus dinilai. Jumlahnya dihitung berdasarkan nilai bagian dalam properti bersama - dari 400 rubel hingga 60.000 rubel (klausul 1, klausa 1, pasal 333.19 Kode Pajak Federasi Rusia).

Keuntungannya, penggugat berhak mendapatkan penggantian biaya hukum dari pihak yang kalah. Tentu saja jika kasusnya dimenangkan sepenuhnya.

Praktek arbitrase

Keputusan akhir pengadilan tergantung pada keadaan situasi saat ini.

Salah satu dari tiga opsi diperbolehkan keputusan pengadilan:

kepuasan penuh atas tuntutan pembagian sebidang tanah menjadi milik bersama para pemegang saham;
menunjuk pemeriksaan tambahan dengan melibatkan insinyur kadaster;
mengganti alokasi saham dengan kompensasi dalam bentuk uang.

Penting untuk dipahami bahwa pelanggaran prosedur peradilan dapat mengakibatkan penolakan untuk mempertimbangkan tuntutan tersebut.

Tidak dapat diterima untuk mengalokasikan sebagian tanah dalam bentuk barang, Jika:

Ada risiko menyebabkan kerusakan pada sebidang tanah bersama.
Alokasi yang mungkin terjadi akan mengurangi nilai sebidang tanah.
Wilayah tersebut akan kehilangan statusnya setelah pembagian bagiannya (misalnya, menjadi tidak cocok untuk budidaya pertanian).
Ancaman pelanggaran hak pihak ketiga (tetangga).
Larangan resmi pembagian bagian dari harta bersama berkaitan dengan peruntukan tanah tersebut.

Contoh:

Pengadilan Distrik Kirov di Tolyatti, Wilayah Samara, mempertimbangkan kasus alokasi sebidang tanah dalam bentuk natura.

Pemohon-penggugat adalah anggota kemitraan, Boyko, dan tergugat adalah Ivanov, Kurin, dan Khoroshilov.

Boyko ingin mengalokasikan ¼ bagian dari sebidang tanah berdasarkan Art. 11.5 dari Kode Tanah Federasi Rusia, karena saya ingin menyewakan sebidang tanah. Para terdakwa menentang pembagian bagian tersebut karena dianggap melanggar keutuhan bidang tanah. Mereka tidak ingin Boyko menebang sebidang tanah terbaik untuk dirinya sendiri, yang akan menyebabkan nilai tanah kemitraan anjlok.

Setelah mendengarkan pendapat para pihak, pengadilan memerintahkan survei tanah di daerah tersebut. Setelah beberapa waktu, hasilnya pun datang. Para hakim yakin bahwa alokasi ¼ bagian dalam bentuk barang akan menyebabkan penurunan harga sebidang tanah secara serius. Akibatnya, para tergugat akan menderita terutama dari pembagian tersebut, karena mereka akan terus menggunakan situs kemitraan atas dasar kesetaraan.