Барилгын ашиглалтын насыг ямар тохиолдолд тооцдог вэ? Газрын талбайг үнэлэх арга

Барилгын доройтол нь түүний биеийн байдал муудаж, үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн орчин үеийн үзэл баримтлалын функциональ шинж чанаруудын хоорондын зөрүү, объектын үйл ажиллагааны гадаад нөхцөл байдал түүний үнэ цэнэд нөлөөлсөнтэй холбоотой юм. Жагсаалтад орсон хүчин зүйлүүд нь харилцан уялдаатай байдаг тул тэдгээрийн өртөгт үзүүлэх нөлөөллийг цогцоор нь үнэлдэг.

Элэгдэл гэдэг нь объектын физик байдал муудаж, хуучирч муудсаны улмаас үнэ цэнээ алдах явдал юм. Хуримтлагдсан элэгдэл нь тухайн объектын нөхөн сэргээлтийн (солих) одоогийн зардал ба үнэлгээ хийх өдрийн зах зээлийн бодит үнийн зөрүүгээр тодорхойлогддог.

Үнэ цэнэ алдагдах шалтгаанаас хамааран элэгдлийг биеийн элэгдэл, үйл ажиллагааны элэгдэл, гаднах элэгдэл гэж гурван төрөлд хуваадаг.

Бие махбодийн элэгдэл нь ашиглалтын явцад байгалийн үйл явцын улмаас үнэ цэнээ алдах явдал юм. Энэ нь хөгшрөлт, элэгдэл, эвдрэл, ялзрал, зэврэлт, эвдрэл, бүтцийн согогоор илэрхийлэгддэг. Энэ төрлийн элэгдэл нь зөөврийн эсвэл нөхөж баршгүй байж болно. Нөхөн сэргээх боломжтой бие махбодийн элэгдэлд (жишээ нь, байнгын засвар үйлчилгээ хийх замаар засч залруулж болох элэгдэлд) өдөр тутмын ашиглалтын явцад хөрөнгийн ердийн засвар эсвэл эд ангиудыг солих зэрэг орно. Нөлөөлөх боломжгүй биеийн элэгдэл нь эдийн засгийн үүднээс засч залруулах боломжгүй элэгдэл юм. арилгах зардал нь бүтцийн нэмүү өртөгөөс их байна.

Функциональ хоцрогдол гэдэг нь тухайн бүтэц нь ижил зорилгоор баригдсан шинэ бүтэцтэй харьцуулахад ашиг тусаа өгөх чадваргүйгээс үнэ цэнээ алдах явдал юм. Энэ нь ихэвчлэн хэмжээ, загвар, бат бөх чанар гэх мэт дизайн, техникийн болон функциональ шаардлагаас үүдэлтэй байдаг. Функциональ элэгдэл нь зөөврийн эсвэл нөхөж баршгүй байж болно. Хуучирсан буюу хүлээн зөвшөөрөгдөөгүй эд ангиудыг засварлах, солих зардал нь эдийн засгийн хувьд үр ашигтай буюу наад зах нь ашиглалтын болон/эсвэл нэмүү өртгийн хэмжээнээс хэтрээгүй тохиолдолд үйл ажиллагааны элэгдлийг нөхөх боломжтой гэж үзнэ. Үгүй бол элэгдлийг нөхөж баршгүй гэж үзнэ.

Бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдэл, элэгдэл нь ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгөд байдаг.

Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд гадны хүчин зүйлсийн нөлөөгөөр учруулсан хохирлыг тодорхойлдог. Тогтмол байршилтай учраас үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд онцгой юм.

Нөхөн сэргээгдэх бие махбодийн эвдрэл гэдэг нь тодорхой гэмтэл, согогтой бүтцийн болон барилгын эд ангиудын засварын ердийн худалдан авагчийн боломжит зардлын улмаас үнэ цэнээ алдахыг хэлнэ.

Бүтэц, элементүүдийг хэвийн үйл ажиллагааны нөхцөлд тохирсон төлөвт сэргээсэн эсвэл бүрэн сольсон гэж үздэг.

Зөөврийн физик элэгдлийг тодорхойлохын тулд бид объектуудыг бие даасан бүтцийн элементүүдэд хувааж, тэдгээрийн техникийн байдлыг тодорхойлсон.

Төрөл бүрийн байгалийн болон функциональ хүчин зүйлийн нөлөөн дор баригдсан объектууд гүйцэтгэлийн чанараа алдаж, устаж үгүй ​​болдог. Түүнчлэн тухайн объектын зах зээлийн үнэд ойр орчноос үзүүлж буй эдийн засгийн гадаад нөлөөлөл, зах зээлийн орчны өөрчлөлт нөлөөлдөг. Үүний зэрэгцээ, бие махбодийн элэгдэл (гүйцэтгэлийн чанар алдагдах), функциональ хөгшрөлт (шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн улмаас технологийн нийцэл, үнэ цэнэ алдагдах), гадаад эсвэл эдийн засгийн элэгдэл (объектийн сонирхол татахуйц байдлын өөрчлөлт) бүс нутгийн гадаад орчин, эдийн засгийн нөхцөл байдлын өөрчлөлт) ялгаатай байна. Эдгээр төрлийн элэгдэл нь нийлээд хуримтлагдсан элэгдлийг бүрдүүлдэг бөгөөд энэ нь объектыг солих зардал болон объектыг дахин үйлдвэрлэх/солих зардлын зөрүү болно.

Барилга байгууламж, элементүүд, инженерийн тоног төхөөрөмжийн систем, байгууламжийн бие махбодийн элэгдэл, элэгдлийг байгалийн хүчин зүйлийн нөлөөгөөр техникийн болон ашиглалтын анхны чанар (хүч чадал, тогтвортой байдал, найдвартай байдал гэх мэт) алдагдахыг ойлгох хэрэгтэй. болон цаг уурын хүчин зүйлс, хүний ​​үйл ажиллагаа. Үнэлгээ хийх үеийн биеийн элэгдэл нь барилга байгууламж, элемент, систем эсвэл бүхэлдээ объектод учирсан хохирлыг арилгахад шаардлагатай засварын арга хэмжээний өртөг, тэдгээрийг солих зардлын харьцаагаар илэрхийлэгддэг.

Үнэлгээ хийгдэж буй барилгуудын физикийн эвдрэлийн хэмжээг өөрчилсөн ашиглалтын хугацааг тодорхойлох аргаар тодорхойлсон. Энэ арга нь зөөврийн болон нөхөж баршгүй биеийн элэгдэл гэсэн хоёр бүрэлдэхүүн хэсгийг тооцоолох замаар нийт элэгдлийг тодорхойлоход суурилдаг.

Энэ тохиолдолд зөөврийн элэгдэл нь түүнийг арилгах зардалтай тэнцүү байх ба зөөврийн бус элэгдэл нь барилгын үр ашигтай насыг (EA) ердийн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаатай (TS) харьцуулсан харьцааг орлуулах өртөгөөр үржүүлсэн () юм. C), зөөврийн элэгдлийн хэмжээгээр бууруулсан (RU). Тиймээс хуримтлагдсан элэгдэл, элэгдлийг тооцоолох томъёо нь:

Үүнд: "Барилга байгууламжийн техникийн байдлыг үнэлэх үндсэн зарчмуудын лекцийн тэмдэглэл" -д заасан капиталын бүлгээс хамаарч тээврийн хэрэгслийг орон сууцны барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацааг В. Бейлезон.

Барилгын бүтцийн элементүүдийн зөөврийн физик элэгдлийн хэмжээг VSN 53-86(r) "Биеийн элэгдэл, элэгдлийг үнэлэх дүрэм ..."-ийн дагуу тодорхойлно. Эдгээр дүрмийн дагуу байрны засварын элэгдэл нь барилгын бие даасан бүтцийн элементүүдийн зөөврийн элэгдлийн нийлбэрийг солих зардалд эзлэх хувь хэмжээгээр үржүүлсэнтэй тэнцүү байна.

Ерөнхий хуримтлагдсан элэгдлийн хувьд үнэлгээчид бүх боломжит шалтгааны улмаас үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнэ алдагдахыг ойлгодог. Нийт хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээ нь үнэлгээний өдрийн зах зээлийн үнэ ба нөхөн үйлдвэрлэлийн өртөг эсвэл нөхөн үржихүйн зардлын аль нэгээр тооцсон бүрэн орлуулах зардлын зөрүүг илэрхийлнэ. Зардлын арга нь үнэлэгдэж буй барилгуудыг шинэ гэж үзвэл бүрэн орлуулах зардлыг тооцдог. Тиймээс, барилга байгууламжийн нийт хуримтлагдсан элэгдлийн үнэ цэнийг үнэлсний дараа үнэлгээчид үүнийг бүрэн орлуулах зардлын үзүүлэлтээс хасч, үүний үр дүнд барилгын үлдэгдэл өртгийг олж авдаг.

Барилгын физик ашиглалтын хугацаа (PL) нь барилгын даацын бүтцийн элементүүдийн нөхцөл нь тодорхой шалгуурыг (бүтцийн найдвартай байдал, физик бат бөх байдал гэх мэт) хангасан барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа юм. Объектын ашиглалтын хугацаа нь барилгын ажлын явцад тодорхойлогддог бөгөөд барилгын капиталын бүлгээс хамаарна. Объектыг нураах үед бие махбодийн амьдрал дуусдаг.

Хронологийн нас (CA) нь объектыг ашиглалтад оруулснаас хойш үнэлгээ хийх өдрийг хүртэл өнгөрсөн хугацаа юм.

Эдийн засгийн амьдрал (EL) нь тухайн объектын орлого бий болгох үйл ажиллагааны хугацаанд тодорхойлогддог. Энэ хугацаанд хийсэн сайжруулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.

Үнэлгээний объектын үнэ цэнэд нөлөөлсөн үнэлгээний өдөр давамгайлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлсийг харгалзан барилгын он дарааллын насыг үндэслэн үр дүнтэй насыг (EA) тооцдог. Барилгын ашиглалтын шинж чанараас хамааран үр дүнтэй нас нь он дарааллын наснаас дээш эсвэл доош ялгаатай байж болно. Барилгын хэвийн (ердийн) ашиглалтын хувьд үр дүнтэй нас нь ихэвчлэн он цагийн дарааллаар тэнцүү байдаг

Барилгын үлдэгдэл эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа (REL) нь үнэлгээ хийсэн өдрөөс эхлэн түүний эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа юм (Зураг).

Цагаан будаа. Барилгын ашиглалтын хугацаа, тэдгээрийг тодорхойлсон үнэлгээний үзүүлэлтүүд

Тооцоолсон элэгдэл нь үнэлгээний өдрөөр шинээр баригдсан ижил төстэй объектоос ялгагдах үнэлэгдсэн объектын тодорхой шинж чанарт үзүүлэх зах зээлийн хариу үйлдлийг тусгадаг. Барилга байгууламжийн эвдрэл нь гурван үндсэн шалтгааны нөлөөн дор явагддаг бөгөөд энэ нь нарийн төвөгтэй болон тусгаарлагдсан байдлаар илэрч болно. Үнэлгээ нь барилгын үнэ цэнэ алдагдах дараах шалтгааныг тогтооно.

1. биеийн элэгдэл, элэгдэл,

2. үйл ажиллагааны хөгшрөлт,

3. гадаад (эдийн засгийн) хөгшрөлт.

Биет элэгдэл гэдэг нь эд хөрөнгийн насжилт, ашиглалт, байгалийн гамшиг болон бусад хүчин зүйлээс шалтгаалж эд хөрөнгийн ашиглалтын хугацааг бууруулахад хүргэдэг үнэ цэнийн бууралтыг хэлнэ.

Орчин үеийн барилгын технологи нь элэгдлийн эсэргүүцэл нэмэгдсэнээр тодорхойлогддог капиталын байгууламжийг барих боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь тэдний амьдралын мөчлөгийг нэмэгдүүлдэг. Тиймээс, шинэ байгууламжууд нь хамгийн багадаа 100 жил үйлчлэхээр төлөвлөгдсөн априори гэж маргаж болно; ялангуяа капиталын бүтцийн хувьд бие махбодийн хувьд тохиромжтой байх хугацаа 100-175 жил байж болно. Гэвч өнөөгийн амьдралын хэмнэл, шинжлэх ухааны хурдацтай дэвшлийн улмаас олон бүтээгдэхүүн, ялангуяа үл хөдлөх хөрөнгийн хоцрогдол нь биет хоцрогдолтой харьцуулахад хамаагүй хурдан явагддаг.

Ийнхүү 1967 онд нээгдсэн "Москва Россия" зочид буудлыг 2006 онд сэргээн засварлахаар хаажээ. Мэдээжийн хэрэг, зочид буудлын дизайн нь түүнийг үргэлжлүүлэн ашиглах боломжийг олгосон боловч тохиромжгүй зохион байгуулалт, бага урсгал болон бусад хүчин зүйлүүд нь функциональ элэгдэлд хүргэсэн. Барилгыг буулгасан. Япон, АНУ гэх мэт олон оронд ийм барилгыг 20-30 жилийн дараа нураадаг.

Валерий Евстифеев нийслэлийн үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн тухай дараах жишээг дурдлаа: “Барилгын хөгшрөлтийн үйл явцыг жижиглэнгийн худалдаа, оффисын зах зээлийн жишээн дээр дүрсэлж болно. Шинэ худалдааны төвүүдийг бий болгох эхний давалгаа 1990-ээд оны сүүлээр, оффисын төвүүд 2000-аад оны эхээр болсон. Түүнээс хойш тийм ч их цаг хугацаа өнгөрөөгүй байгаа ч зарим нь албан ёсоор А зэрэглэлийн барилгууд гэж ангилагдсан ч үйл ажиллагааны хувьд хуучирсан байна. Энэ нь олон объектыг зөвхөн тодорхой ангиллын хамгийн бага шаардлагыг харгалзан барьсантай холбон тайлбарлаж байна (ялангуяа энэ нь 100 м2 талбайд ногдох машины зогсоолын тоо, зохион байгуулалт, дэд бүтэц гэх мэт). Энэ байдлыг арилжааны үл хөдлөх хөрөнгийн бүх сегмент дэх хурц хомсдолтой холбон тайлбарлаж болох бөгөөд бараг бүх шинэ нийлүүлэлт зах зээлд шингэж, оффисын болон жижиглэн худалдааны барилгууд барилгын ажил дуусахаас өмнө түрээслэгчээр дүүрдэг. Гэсэн хэдий ч зах зээл ханасан байх тусам хөгжүүлэгчид эдийн засгийн хоцрогдолд илүү тэсвэртэй үл хөдлөх хөрөнгө бий болгох сорилттой тулгарах болно.

Энэ нь оффис, худалдааны төв, зочид буудал эсвэл бусад арилжааны барилгыг төлөвлөхдөө орчин үеийн техникийн шаардлагыг харгалзан үзэхээс гадна зах зээлээс хэдэн жилийн турш өрсөлдөөн, объектод тавигдах шаардлагыг жинлэж, үнэлэх шаардлагатай гэсэн үг юм. урьдчилгаа."

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын дизайны онцлог, тухайн объектын бүтцэд хор хөнөөлтэй өөрчлөлт гарахад хүргэдэг янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөллөөс шалтгаалан үл хөдлөх хөрөнгийн объектын янз бүрийн бүтцийн систем, элементүүдийн элэгдэл жигд бус явагддаг тул нийт дүнг тооцох нь зүйтэй. элэгдлийн үзүүлэлтийг үргэлж элемент бүрээр гүйцэтгэдэг. Энэ нь үнэлгээчин нь барилга байгууламжийн бүх бүтцийн системийг тусад нь шалгаж, тухайн бүтцийн системийн онцлог шинж чанартай элэгдлийн шинж тэмдгийг тодорхойлж, бүртгэж, систем тус бүрийн элэгдлийг тус тусад нь тодорхойлно гэсэн үг юм.

Аливаа үл хөдлөх хөрөнгийн хувьд дараахь бүтцийн системийг ялгаж салгаж болно: суурь, хана, шал, хуваалт, дээвэр, нээлхий, шал. Эдгээр элемент бүр нь өөрийн гэсэн функцийг гүйцэтгэдэг, тодорхой ачаалалд өртдөг, өөрийн гэсэн загвартай бөгөөд үр дүнд нь элэгдлийн шинж тэмдэгтэй байдаг. Бүртгэгдсэн хамгийн чухал бүтцийн системүүдийн элэгдлийн шинж тэмдгүүдийн талаар илүү дэлгэрэнгүй авч үзье.

Байшингийн нөхцөл байдлыг үнэлэх нь суурийн суурийг тавихаас эхэлдэг, гэхдээ бүх суурийг шалгах боломжгүй байдаг тул та барилгын суурь, подвалыг шалгаж, тэдгээрийн шалгалтын үндсэн дээр суурийн элэгдлийг үнэлэх боломжтой. Үнэлгээчин ямар шинж тэмдгийг хайж байна вэ? Шалгалтын явцад суурийн хэв гажилт, хагарал, өрлөг дэх зуурмаг асгарсан, гипс давхарга хугарсан, барилгын подвал нь ус үл нэвтрэх гэмтлийн шинж тэмдэггүй хуурай байвал бид сайн нөхцөл байдлын талаар ярьж болно. суурь, энэ тохиолдолд элэгдлийн хувь 10% -иас ихгүй байна. Хэрэв суурийн өрлөгийн хэв гажилт, хагарал, түүнчлэн элэгдлийн бусад шинж тэмдэг илэрвэл суурийн байдлыг сайтар судалж, түүний үр дүнд үндэслэн элэгдлийн түвшинг тодорхойлох үндэслэл бий. судлах.

Хана нь барилгын гол даацын бүтэц юм. Эдгээр нь тоосго, төмөр бетон, мод гэх мэт байж болох бөгөөд элэгдлийн шинж тэмдэг нь хананы төрлөөс хамаарна. Тоосгоны хананы хувьд элэгдлийн гол шинж тэмдэг нь хагарал, хэвтээ өрлөгийн шугамын муруйлт, босоо тэнхлэгээс хазайх, өрлөг дэх зуурмагийн цавуу, түүнчлэн тоосгоны материалын төлөв байдалд өөрчлөлт оруулах явдал юм.

Дээвэр нь дүрмээр бол бүтцийн хувьд тулгуур бүтэц ба дээвэр гэсэн хоёр үндсэн элементээс бүрдэнэ. Дэмжих бүтцийн хувьд гол үзүүлэлтүүд нь геометрийн зөв байдал, барилгын материалын байдал, дээврийн хувьд гоожихгүй байх явдал юм.

Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн үндсэн элементүүдийг шалгаж, элэгдлийн шинж тэмдгийг илрүүлэх нь эд хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх ажлын зөвхөн эхний хэсэг юм. Элемент тус бүрийн элэгдлийн түвшинг тодорхой хувиар тогтоосны дараа нийт элэгдлийг тооцоолох шаардлагатай бөгөөд хэрэв элемент тус бүрийн өртгийн нийт объектын өртөгт оруулсан хувь нэмэр тодорхой байвал үүнийг хийж болно. Ийм мэдээллийг бүх үл хөдлөх хөрөнгийн объектуудыг ангилж, тэдгээрийн үндсэн лавлах үзүүлэлтүүдийг, түүний дотор барилга, байгууламжийн бүтцийн систем бүрийн үнэ цэнэд оруулсан хувь нэмрийг багтаасан "Орлуулах өртгийн томруулсан үзүүлэлтүүд" лавлах номноос олж болно. объектын. Ийм лавлах ном байгаа нь үнэлгээчний ажлыг ихээхэн хөнгөвчилдөг.

Гэхдээ үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдлийг үнэлэх ажил нь элэгдлийн шинж тэмдгийг шалгах, дүн шинжилгээ хийх замаар үргэлж хязгаарлагддаггүй. Ганцхан хяналт шалгалт хийхэд хүрэлцэхгүй байх тохиолдол бий. Эдгээр нь барилга, байгууламжийн зураг төсөл (ялангуяа суурь ба хана) нь тухайн объектын шинж чанарыг ихээхэн доройтуулж, энэ үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засгийн амьдралд нөлөөлж болзошгүй далд согогтой байж болзошгүй гэж үнэлэгч таамагласан нарийн төвөгтэй тохиолдлууд юм. Энэ тохиолдолд элэгдлийг тодорхойлохын тулд багаж хэрэгсэл, лабораторийн шинжилгээг ашиглан тусгай техникийн үзлэг хийх шаардлагатай. Энэ ажлыг үнэлгээний байгууллага хийхээ больсон, зохих туршлага, мэргэжилтэн, тоног төхөөрөмжтэй мэргэжлийн байгууллага гүйцэтгэдэг болсон.

Элэгдлийн тодорхойлолт нь үнэлгээний онолын хамгийн ойлгомжгүй, бага яригддаг асуудлын нэг юм. Энэ асуудлыг ихэвчлэн ашигласан гэх аргуудын тайлбарт хэдхэн мөр өгдөг. Гэхдээ тайлбарласан аргуудын хөдөлмөрийн эрч хүч, эдгээр аргыг ашиглах боломжийн талаархи байгалийн асуулт нь элэгдлийн зорилго нь үнэхээр дур зоргоороо гэдгийг тодорхой харуулж байна.

3. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээ

3.5. Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээний хандлага.

3.5.2. Зардал багатай арга

Зардал багатай арга- энэ нь хуримтлагдсан элэгдэл, элэгдлийг харгалзан үнэлгээний объектыг сэргээх, солиход шаардагдах зардлыг тодорхойлоход суурилсан үнэлгээний аргуудын багц юм. Худалдан авагч нь ижил төстэй ашиг тустай объектыг бий болгохоос илүү бэлэн объектыг төлөхгүй гэсэн таамаглалыг үндэслэнэ.

Зардлын аргыг хэрэглэхэд шаардлагатай мэдээлэл:
- цалингийн түвшин;
- нэмэлт зардлын хэмжээ;
- тоног төхөөрөмжийн зардал;
- тухайн бүс нутгийн барилгачдын ашгийн хувь хэмжээ;
- барилгын материалын зах зээлийн үнэ.

Зардлын аргын давуу талууд:
1. Шинэ объектыг үнэлэхдээ зардлын арга нь хамгийн найдвартай байдаг.
2. Энэ арга нь дараах тохиолдолд тохиромжтой буюу цорын ганц боломжтой.
§ шинээр баригдах барилгын өртгийн техник, эдийн засгийн шинжилгээ;
§ одоо байгаа байгууламжийг шинэчлэх шаардлагатай байгаа үндэслэл;
§ тусгай зориулалтын барилга байгууламжийн үнэлгээ;
§ зах зээлийн "идэвхгүй" салбар дахь объектыг үнэлэх үед;
§ газар ашиглалтын үр ашгийн шинжилгээ;
§ объектын даатгалын асуудлыг шийдвэрлэх;
§ татварын асуудлыг шийдвэрлэх;
§ бусад аргаар олж авсан эд хөрөнгийн үнэ цэнийг тохиролцох үед.

Зардлын аргын сул талууд:
1. Зардал нь зах зээлийн үнэтэй үргэлж тэнцүү байдаггүй.
2. Үнэлгээний үр дүнд илүү нарийвчлалтай хүрэх оролдлого нь хөдөлмөрийн зардлын хурдацтай өсөлтийг дагалддаг.
3. Үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах зардал болон яг ижил үл хөдлөх хөрөнгийг шинээр барих зардал хоёрын зөрүү, учир нь Үнэлгээний явцад хуримтлагдсан элэгдлийг барилгын өртгөөс хасна.
4. Хуучин барилгуудын нөхөн үржихүйн зардлыг тооцох хүндрэл.
5. Хуучин барилга байгууламжийн хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг тодорхойлоход хүндрэлтэй байдал.
6. Газрын талбайг барилга байгууламжаас тусад нь үнэлэх.
7. ОХУ-ын газар нутгийг үнэлэх асуудлын шинж чанар.

Зардлын аргын үе шатууд(3.3-р зургийг үз):
- Хамгийн үр дүнтэй ашиглалтыг (Sz) харгалзан газрын талбайн өртгийн тооцоо.
- Орлуулах зардал эсвэл орлуулах зардлын тооцоо (Svs эсвэл Szam).
- Хуримтлагдсан элэгдлийн тооцоо (бүх төрлийн) (Cizn):
· бие махбодийн доройтол - байгалийн бие махбодийн хөгшрөлт, гадны таагүй хүчин зүйлийн нөлөөгөөр объектын гүйцэтгэл буурсантай холбоотой элэгдэл;
· функциональ хувцас - ийм объектод тавигдах орчин үеийн шаардлагад нийцээгүйн улмаас элэгдэлд орсон;
· гадаад хувцас - эдийн засгийн гадаад хүчин зүйлийн өөрчлөлтийн үр дүнд элэгдэлд орсон.

Хуримтлагдсан элэгдлийг харгалзан объектын өртгийн тооцоо: Сон = Свс-Сызн.

Үл хөдлөх хөрөнгийн эцсийн өртгийг тодорхойлох: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Харьцуулсан нэгжийн арга

Энэ арга нь ижил төстэй барилга байгууламжийн харьцуулсан нэгжийг барих зардлыг тооцох явдал юм. Аналогийн харьцуулсан нэгжийн үнийг харьцуулж буй объектуудын (байршил, тоног төхөөрөмж, өмчлөл гэх мэт) одоо байгаа ялгааг харгалзан тохируулах ёстой.

Хэрэв харьцуулсан нэгжээр 1 м2 талбайг сонгосон бол тооцооны томъёо дараах хэлбэртэй байна.

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C тухай - үнэлэгдсэн объектын өртөг;
С м 2 - үндсэн огнооны ердийн бүтцийн 1 м 2 өртөг;
S o - үнэлэгдсэн объектын талбай (харьцуулалтын нэгжийн тоо);
K p - объектын талбай ба барилгын талбайн талаархи өгөгдлийн хоорондох зөрүүг харгалзан үзсэн коэффициент (1.1-1.2);
Kn - үнэлэгдсэн объект ба сонгосон ердийн бүтцийн хоорондох зөрүүг харгалзан үзсэн коэффициент (ижил = 1);
K m - объектын байршлыг харгалзан үзэх коэффициент;
K in - үндсэн огноо ба үнэлгээ хийх үеийн огнооны хоорондох барилга угсралтын ажлын өртгийн өөрчлөлтийг харгалзан үзсэн коэффициент;
K pz - хөгжүүлэгчийн ашгийг харгалзан үзсэн коэффициент (%);
K НӨАТ - НӨАТ (%)-ийг харгалзан үзэх коэффициент.

Чухал алхам бол ердийн объектыг сонгох явдал юм. Энэ тохиолдолд дараахь зүйлийг анхаарч үзэх хэрэгтэй.
- нэг функциональ зорилго;
- физик шинж чанаруудын ойролцоо байдал;
- объектын харьцуулах он цагийн нас;
- бусад шинж чанарууд.

3.5.2.2. Бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг задлах арга

Энэ арга нь үнэлэгдсэн объектыг барилгын бүрэлдэхүүн хэсгүүдэд хуваах явдал юм - суурь, хана, шал гэх мэт. Бүрэлдэхүүн хэсэг бүрийн өртгийг дараах томъёоны дагуу эзлэхүүний нэгжийг барихад шаардагдах шууд ба шууд бус зардлын нийлбэр дээр үндэслэн гаргана.

, Хаана

C барилга – барилга байгууламжийг бүхэлд нь барих зардал;
V j – j-р бүрэлдэхүүн хэсгийн эзэлхүүн;
C j – нэгж эзлэхүүний зардал;
n - хуваарилагдсан барилгын бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн тоо;
Кн - үнэлэгдсэн объект ба сонгосон ердийн бүтцийн хоорондын зөрүүг харгалзан үздэг коэффициент.

Бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг задлах аргыг ашиглах хэд хэдэн сонголт байдаг:
- туслан гүйцэтгэгч;
- ажлын профайлаар задаргаа;
- зардлын хуваарилалт.

Туслан гүйцэтгэх аргаерөнхий гүйцэтгэгч нь туслан гүйцэтгэгчээр барилгын ажлын зарим хэсгийг гүйцэтгүүлэхийг үндэслэсэн. Дараа нь бүх туслан гүйцэтгэгчдийн нийт зардлыг тооцдог.

Профайлын аргаөмнөхтэй төстэй бөгөөд янз бүрийн мэргэжилтнүүдийг ажилд авах зардлыг тооцоолоход үндэслэсэн болно .

Зардлын хуваарилалтын аргаБарилгын янз бүрийн бүрэлдэхүүн хэсгүүдийг үнэлэхийн тулд өөр өөр харьцуулалтын нэгжийг ашиглахыг хамардаг бөгөөд дараа нь эдгээр тооцоог нэгтгэн гаргадаг.

Цагаан будаа. 3.3. Зардлын аргыг ашиглан үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх журам

3.5.2.3. Тоон судалгааны арга

Энэ арга нь бие даасан эд анги, тоног төхөөрөмж суурилуулах, барилга байгууламжийг бүхэлд нь барих зардлын нарийвчилсан тоон тооцоог ашиглахад суурилдаг. Шууд зардлыг тооцоолохоос гадна нэмэлт зардал болон бусад зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай. үнэлэгдсэн объектыг сэргээн босгох бүрэн тооцоог гаргасан.

Барилгын ажлын өртгийн тооцоо

Барилга байгууламж барих өртөг нь түүнийг хэрэгжүүлэхэд шаардагдах хөрөнгө оруулалтын хэмжээгээр тодорхойлогддог. Барилгын өртөгийг дүрмээр бол зураг төслийн өмнөх судалгааны үе шатанд (барилгын ТЭЗҮ боловсруулах) тодорхойлдог.

Барилга байгууламж барихад шаардагдах тооцоолсон өртөг нь зураг төслийн баримт бичгийн дагуу түүнийг хэрэгжүүлэхэд шаардагдах хөрөнгийн хэмжээ юм.

Тооцоолсон өртөгт үндэслэн хөрөнгийн хөрөнгө оруулалтын хэмжээ, барилгын санхүүжилт, түүнчлэн барилгын бүтээгдэхүүний үнэ төлбөргүй (тохиролцох) үүсэх зэргийг тооцдог.

Барилга угсралтын тооцоолсон өртөг нь дараахь элементүүдийг агуулна.

барилгын ажил;

тоног төхөөрөмж суурилуулах ажил (суурилуулах ажил);

тоног төхөөрөмж, тавилга, бараа материал худалдан авах (үйлдвэрлэх) зардал;

бусад зардал.

Зардлын тооцооны аргууд. Хөрөнгө оруулагч, гүйцэтгэгчийн тооцоог (тооцоо) өөр хувилбараар бэлтгэхдээ дараах зардлын тооцооны аргыг ашиглаж болно.
авхаалжтай;
нөөцийн индекс;
суурь индекс;
үндсэн нөхөн олговор;
өмнө нь баригдсан эсвэл төлөвлөгдсөн аналоги байгууламжийн өртгийн талаарх мэдээллийн санд үндэслэсэн.

Нөөцийн арга - Одоогийн (урьдчилан таамагласан) үнэ, нөөцийн тарифыг (өртгийн элементүүд) тооцоолохдоо материал, бүтээгдэхүүн, бүтэц (ажлын явцад ашигласан туслах хэрэгслүүд орно), түүнчлэн тэдгээрийн зай, аргын талаархи мэдээлэлд үндэслэн хийдэг. Барилгын талбайд хүргэх , технологийн зориулалтаар ашиглах эрчим хүчний зарцуулалт, барилгын машин механизмын ажиллах хугацаа, түүний найрлага, ажилчдын хөдөлмөрийн зардал.

Нөөцийн индексийн арга - Энэ бол нөөцийн аргыг барилгын ажилд ашигласан нөөцийн индексийн системтэй хослуулсан арга юм.

Зардлын (үнэ, өртөг) индексүүд -нэршилд харьцуулж болох нөөцийн урсгал (урьдчилан таамагласан) зардлын үзүүлэлтүүд болон үндсэн зардлын үзүүлэлтүүдийн харьцаагаар тодорхойлсон харьцангуй үзүүлэлтүүд.

Суурь индексийн арга - төсвийн шугамын дагуу үнийн үндсэн түвшнээс одоогийн үнийн түвшин хүртэлх зардлыг индекс ашиглан дахин тооцоолох.

Нөхөн олговрын үндсэн арга - Барилга угсралтын явцад ашигласан нөөцийн үнэ тарифын өөрчлөлттэй холбоотой тооцоолсон үнийн үндсэн түвшинд тооцсон зардал болон нэмэлт зардлын нийлбэр.

Эдийн засгийн байдал тогтворжиж, зах зээлийн холбогдох бүтцийг бий болгох хүртэл тооцоолсон өртгийг тооцоолох хамгийн тэргүүлэх арга бол нөөц ба нөөцийн индексийн аргууд гэдгийг анхаарах хэрэгтэй. Мэргэжилтнүүдийн практик үйл ажиллагаанд тооцоолсон өртгийг тооцоолох суурь индексийн арга илүү түгээмэл байдаг.

Эд хөрөнгийн элэгдлийг тодорхойлох

Элэгдэл нь боломжит хөрөнгө оруулагчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус, түүний хэрэглээний сонирхол буурах замаар тодорхойлогддог бөгөөд янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор цаг хугацааны явцад үнэ цэнэ буурах (элэгдэл) хэлбэрээр илэрхийлэгддэг. Элэгдэл (I) нь ихэвчлэн хувиар хэмжигддэг бөгөөд элэгдлийн мөнгөн илэрхийлэл нь элэгдэл (O) юм.

Эд хөрөнгийн элэгдлийн шалтгаанаас хамааран дараахь төрлийн элэгдэл, элэгдлийг ялгадаг: физик, үйл ажиллагааны болон гадаад.

Бие махбодийн болон үйл ажиллагааны элэгдлийг зөөврийн болон нөхөж баршгүй гэж хуваадаг.

Зөөврийн хувцас - энэ бол элэгдэл бөгөөд үүнийг арилгах нь бие махбодийн хувьд боломжтой бөгөөд эдийн засгийн хувьд боломжтой, өөрөөр хэлбэл. нэг буюу өөр төрлийн элэгдлийг арилгахад гарсан зардал нь тухайн объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.

Боломжит бүх төрлийн элэгдэл, элэгдлийг тодорхойлох нь эд хөрөнгийн хуримтлагдсан элэгдэл юм. Мөнгөний хувьд нийт элэгдэл нь үнэлэгдсэн объектын орлуулах зардал ба зах зээлийн үнийн зөрүү юм.

Хуримтлагдсан элэгдэл нь тухайн объектын ашиглалтын хугацааны функц юм. Энэ үзүүлэлтийг тодорхойлсон үнэлгээний үндсэн ойлголтуудыг авч үзье.

Барилгын физик амьдрал (PL) - барилгын даацын бүтцийн элементүүдийн нөхцөл нь тодорхой шалгуурыг хангасан барилгын ашиглалтын хугацаа (бүтцийн найдвартай байдал, физик бат бөх байдал гэх мэт). Объектуудын ашиглалтын хугацаа нь барилгын ажлын явцад тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь барилгын хөрөнгийн бүлгээс хамаарна. Объектыг нураах үед бие махбодийн амьдрал дуусдаг.

Он цагийн нас (CA) - байгууламжийг ашиглалтад оруулсан өдрөөс үнэлгээ хийх өдрийг хүртэлх хугацаа.

Эдийн засгийн амьдрал (EJ) объектын орлого бий болгох үйл ажиллагааны хугацаагаар тодорхойлогддог. Энэ хугацаанд хийсэн сайжруулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Тухайн объектын үйл ажиллагаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өгөгдсөн сегмент дэх харьцуулах боломжтой объектуудын харгалзах хувь хэмжээгээр заасан орлогыг бий болгож чадахгүй үед объектын эдийн засгийн амьдрал дуусна. Үүний зэрэгцээ хийсэн сайжруулалт нь ерөнхий элэгдлээс болж объектын өртөгт нэмэр болохгүй.

Үр дүнтэй нас (EA) Барилгын техникийн байдал, үнэлгээний өдөр давамгайлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлсийг харгалзан тухайн барилгын он цагийн дарааллаар тооцдог. Барилгын ашиглалтын шинж чанараас хамааран үр дүнтэй нас нь он дарааллын наснаас дээш эсвэл доош ялгаатай байж болно. Барилгын хэвийн (ердийн) ашиглалтын хувьд үр дүнтэй нас нь ихэвчлэн он цагийн настай тэнцүү байдаг.

Үлдсэн эдийн засгийн амьдрал (REL) барилга - үнэлгээ хийсэн өдрөөс хойш түүний эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа (Зураг 3.4).

Цагаан будаа. 3.4. Барилгын ашиглалтын хугацаа, тэдгээрийг тодорхойлох үзүүлэлтүүд

Үнэлгээний практикт элэгдэл нь нягтлан бодох бүртгэлд хэрэглэгддэг ижил төстэй нэр томъёоноос (элэгдэл) ялгагдах ёстой. Тооцоолсон элэгдэл нь тодорхой өдөр үнэлэгдсэн объектын одоогийн үнэ цэнийг тооцоолох боломжийг олгодог гол үзүүлэлтүүдийн нэг юм.

Бие махбодийн элэгдэл гэдэг нь байгаль, цаг уурын хүчин зүйл, хүний ​​үйл ажиллагааны нөлөөн дор барилгын ажлын явцад анх тавигдсан объектын техникийн болон ашиглалтын чанар аажмаар алдагдах явдал юм.

Барилгын физикийн эвдрэлийг тооцоолох аргууд нь дараах байдалтай байна.
· зохицуулалт (орон сууцны барилгын хувьд);
· зардал;
· насан туршийн арга.

Норматив арга бие махбодийн элэгдлийг тооцоолохдоо салбар хоорондын болон хэлтсийн түвшинд янз бүрийн зохицуулалтын зааварчилгааг ашиглахыг хэлнэ.

Эдгээр дүрмүүд нь барилга байгууламжийн янз бүрийн бүтцийн элементүүдийн физик элэгдэл, тэдгээрийн үнэлгээг тодорхойлдог.

Барилгын физик элэгдлийг дараах томъёогоор тодорхойлно.

, Хаана

Мөн f - барилгын физик элэгдэл, %;

Мөн i нь i-р бүтцийн элементийн физик элэгдэл, %;

L i - барилгын нийт солих зардалд i-р бүтцийн элементийг солих зардлын эзлэх хувьтай тэнцэх коэффициент;

П- барилгын бүтцийн элементүүдийн тоо.

Барилгын нийт солих зардалд бие даасан бүтэц, элемент, системийг солих зардлын эзлэх хувийг (хувиар) ихэвчлэн тогтоосон журмаар батлагдсан орон сууцны барилгыг солих зардлын нэгтгэсэн үзүүлэлтийн дагуу, бүтэц, элементүүдийн хувьд авдаг. болон батлагдсан үзүүлэлтгүй системүүд, тэдгээрийн тооцоолсон өртгийн дагуу .

Энэ техникийг зөвхөн дотоодын практикт ашигладаг. Бүх тодорхой, ятгах чадвартай хэдий ч энэ нь дараахь сул талуудтай.
- "норматив"-ын улмаас энэ нь эхлээд объектын хэвийн бус үйл ажиллагааны нөхцлийг харгалзан үзэх боломжгүй;
- Барилгын бүтцийн элементүүдийн шаардлагатай нарийвчилсан боловсруулалтаас шалтгаалан хөдөлмөр их шаарддаг хэрэглээ;
- үйл ажиллагааны болон гадаад элэгдлийг хэмжих боломжгүй;
- бүтцийн элементүүдийн тодорхой жинлэлтийн субъектив байдал.

Гол нь зардлын арга Физик элэгдлийн тодорхойлолт нь барилга байгууламж, элемент, систем эсвэл бүхэлдээ барилга байгууламжийн эвдрэлийг арилгахын тулд объектив шаардлагатай засварын арга хэмжээний зардлын харьцаагаар үнэлэгдэх үед илэрхийлэгдсэн биеийн элэгдэл юм. тэдгээрийг солих зардал.

Биет элэгдлийг тодорхойлох зардлын аргын мөн чанар нь барилгын элементүүдийг дахин бий болгох зардлыг тодорхойлох явдал юм.

Энэ арга нь элементүүд болон барилгын бүхэл бүтэн элэгдэл, элэгдлийг зардлын хувьд нэн даруй тооцоолох боломжийг олгодог. Үнэ цэнийн бууралтын тооцоо нь хуучирсан эд зүйлсийг "үнэхээр шинэ байдалд" хүргэх бодит зардалд үндэслэсэн тул энэхүү аргын үр дүнг нэлээд үнэн зөв гэж үзэж болно. Аргын сул тал нь хуучирсан барилгын элементүүдийг засах зардлыг тооцоолоход шаардагдах нарийвчлал, нарийвчлал юм.

Барилгын физикийн эвдрэлийг тодорхойлох насан туршийн арга . Бие махбодийн элэгдлийн үзүүлэлт, үр дүнтэй нас, эдийн засгийн амьдралын хугацаа нь тодорхой харьцаатай байдаг бөгөөд үүнийг дараах томъёогоор илэрхийлж болно.

Би өмсдөг;
EV - үр дүнтэй нас;
VF - биеийн амьдралын ердийн үе;
RSF - биеийн амьдралын үлдсэн хугацаа.

.

Энэ томьёог ашиглах нь харьцуулсан объектын элэгдлийн хувийн тохируулгыг тооцоолоход (харьцуулсан борлуулалтын арга), үнэлэгч сонгосон аналогийг шалгах боломжгүй тохиолдолд хамааралтай болно. Ийм байдлаар тооцсон элемент эсвэл барилгын нийт элэгдлийн хувийг мөнгөн дүнгээр (элэгдэл) орчуулж болно.

.

Практикт зөөврийн болон нөхөж баршгүй бие махбодийн элэгдэлд орсон бүтцийн элементүүдийг "удаан эдэлгээтэй" ба "богино настай" гэж хуваадаг.

"Богино хугацааны элементүүд"- барилга байгууламжийг бүхэлд нь бодвол богино хугацаатай элементүүд (дээвэр, сантехникийн төхөөрөмж гэх мэт).

"Урт насалдаг элементүүд"- хүлээгдэж буй ашиглалтын хугацаа нь барилгын ашиглалтын хугацаатай харьцуулах боломжтой элементүүд (суурь, даацын хана гэх мэт).

"Богино эдэлгээтэй элементүүд" -ийн салдаг физик элэгдэл нь цаг хугацааны явцад барилгын элементүүдийн байгалийн элэгдлээс, түүнчлэн хайхрамжгүй ажиллагаанаас болж үүсдэг. Энэ тохиолдолд ирээдүйн өмчлөгч нь бүтцийн хэвийн үйл ажиллагааны шинж чанарыг сэргээхийн тулд "өмнө нь хойшлуулсан засвар" хийх шаардлагатай тул барилгын борлуулалтын үнийг харгалзах үнэ цэнийн бууралтаар бууруулна. дээврийн дээврийн урсацын талбай гэх мэт). Энэ нь эд зүйлсийг "бараг шинэ" нөхцөлд сэргээсэн гэж үздэг. Зөөврийн биетийн элэгдлийг мөнгөн дүнгээр "хойшлогдсон засварын зардал" гэж тодорхойлдог, өөрөөр хэлбэл. объектыг анхныхтай нь "тэнцэх" байдалд хүргэх зардал.

Богино хугацаатай эд ангиудын салшгүй физик элэгдэл гэдэг нь солих зардал ба зөөврийн элэгдлийн хэмжээ хоёрын зөрүүгээр тодорхойлогддог хурдан элэгддэг эд ангиудыг сэргээх зардал бөгөөд эдгээр элементүүдийн он цагийн нас, физик ашиглалтын харьцаагаар үржүүлдэг. .

Урт удаан эдэлгээтэй элементүүдийн зөөврийн физик элэгдлийг богино хугацааны эдэлгээтэй элементүүдийн зөөврийн физик элэгдэлтэй адил арилгах боломжийн зардлаар тодорхойлдог.

Удаан эдэлгээтэй эд ангиудын биет байдлын нөхөж баршгүй эвдрэлийг тухайн барилга байгууламжийг бүхэлд нь солих зардал ба зөөврийн болон нөхөж баршгүй эвдрэлийн нийлбэрийн зөрүүгээр тухайн барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаа болон он цагийн харьцаагаар үржүүлж тооцно.

Функциональ хувцас. Функциональ элэгдлийн шинж тэмдэг Үнэлгээ хийгдэж буй барилгад - орон зайн төлөвлөлт ба / эсвэл бүтээн байгуулалтын шийдэл нь орчин үеийн стандартад нийцэхгүй байх, түүний дотор одоогийн болон зориулалтын дагуу бүтцийг хэвийн ажиллуулахад шаардлагатай янз бүрийн тоног төхөөрөмж.

Функциональ элэгдлийг зөөврийн болон нөхөж баршгүй гэж хуваадаг.

Функциональ элэгдлийн өртгийн илэрхийлэл нь нөхөн үржихүйн зардал ба солих зардлын зөрүү бөгөөд үйл ажиллагааны элэгдлийг тооцохгүй.

Зөөврийн функциональ хувцас эд хөрөнгийг илүү үр ашигтай ажиллуулахад хувь нэмэр оруулах шаардлагатай сэргээн босголтын зардлаар тодорхойлогддог.

Функциональ элэгдлийн шалтгаанууд:
· элемент нэмэх шаардлагатай дутагдал;
· элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай дутагдал;
· супер сайжруулалт.

Нэмэлт шаардлагатай дутагдал - одоо байгаа орчинд байхгүй, орчин үеийн гүйцэтгэлийн стандартыг хангах боломжгүй барилга, тоног төхөөрөмжийн элементүүд. Эдгээр зүйлсээс шалтгаалсан элэгдэл нь эдгээр зүйлсийг нэмэх, түүний дотор суурилуулах зардлаар хэмжигддэг.

Элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай сул талууд - одоо ч гэсэн үүргээ гүйцэтгэж байгаа зүйлс, гэхдээ орчин үеийн стандартад нийцэхгүй болсон (ус, хийн тоолуур, гал унтраах төхөөрөмж). Эдгээр зүйлийн элэгдлийг одоо байгаа элементүүдийн өртөг, тэдгээрийн бие махбодийн доройтлыг харгалзан, буцаах материалын зардлыг хасч, одоо байгаа элементүүдийг буулгах зардал, шинэ элементүүдийг суурилуулах зардлыг тооцно. Материалыг буцааж өгөх зардлыг бусад байгууламжид ашиглах үед задалсан материал, тоног төхөөрөмжийн өртөгөөр тооцдог (шинэчилж болох үлдэгдэл үнэ).

Хэт сайжруулалт гэдэг нь одоогийн зах зээлийн стандартын орчин үеийн шаардлагад хангалтгүй байгаа бүтцийн байр суурь, элементүүд юм. Энэ тохиолдолд зөөврийн үйл ажиллагааны элэгдлийг "хэт сайжруулсан" эд зүйлсийн одоогийн орлуулах зардал, физикийн элэгдлийг хасч, задлах зардал, задалсан элементийн аврах үнэ зэргийг хасч тооцно.

Нөхөн сэргээх боломжгүй функциональ элэгдэл орчин үеийн барилгын стандартын дагуу үнэлэгдэж буй барилга байгууламжийн хуучирсан орон зай төлөвлөлт ба/эсвэл дизайны шинж чанараас үүдэлтэй. Эдгээр дутагдлыг арилгахад зарцуулах нь эдийн засгийн хувьд зохисгүй байдал нь нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн шинж тэмдэг юм. Нэмж дурдахад барилга байгууламжийг зориулалтын дагуу архитектурын хувьд хангалттай байлгахын тулд үнэлгээ хийх өдөр зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх шаардлагатай.

Тодорхой нөхцөл байдлаас шалтгаалан нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн зардлыг хоёр аргаар тодорхойлж болно.
1) түрээсийн алдагдлыг капиталжуулах;
2) барилгыг зохих журмын дагуу хадгалахад шаардлагатай ашиглалтын илүүдэл зардлыг капиталжуулах.

Тооцооллын шаардлагатай үзүүлэлтүүдийг (түрээсийн үнэ, капиталжуулалтын хувь гэх мэт) тодорхойлохын тулд харьцуулж болох аналогийн тохируулсан өгөгдлийг ашигладаг. Энэ тохиолдолд сонгосон аналогууд нь үнэлж буй объектод нөхөн сэргээх боломжгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн шинж тэмдэггүй байх ёстой.

Орон зайн төлөвлөлтийн хуучирсан шийдлийн (тусгай талбай, куб багтаамж) улмаас нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлээс үүдэлтэй эвдрэлийг тодорхойлох нь түрээсийн алдагдлыг капиталжуулах аргаар хийгддэг.

Барилга байгууламжийг хэвийн байлгахад шаардагдах ашиглалтын илүүдэл зардлыг капиталжуулах замаар нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн тооцоог ижил төстэй аргаар хийж болно. Стандарт бус архитектурын шийдэл бүхий барилгуудын нөхөж баршгүй элэгдлийг үнэлэхэд энэ аргыг ашиглах нь зүйтэй бөгөөд түрээсийн төлбөр нь ашиглалтын зардлаас ялгаатай нь орчин үеийн аналоги байгууламжийн түрээстэй харьцуулах боломжтой юм.

Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл, элэгдэл Үнэлгээний объекттой холбоотой гадаад орчны сөрөг нөлөөллөөс шалтгаалан объектын элэгдэл: зах зээлийн нөхцөл байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой ашиглалтад ногдуулсан сервитут, хүрээлэн буй орчны дэд бүтцийн өөрчлөлт, татварын салбарын хууль тогтоомжийн шийдвэр; гэх мэт. Үл хөдлөх хөрөнгийн гаднах элэгдэл нь түүнийг үүсгэсэн шалтгаанаас хамааран ихэнх тохиолдолд байршил өөрчлөгдөөгүй тул нөхөж баршгүй байдаг ч зарим тохиолдолд зах зээлийн орчны эерэг өөрчлөлтөөс шалтгаалан "өөрийгөө арилгах" боломжтой байдаг.

Гаднах элэгдлийг үнэлэхийн тулд дараахь аргыг ашиглаж болно.
· Түрээсийн алдагдлыг капиталжуулах;
· харьцуулсан борлуулалт (хосолсон борлуулалт);
· эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа.

Бараг үргэлж үл хөдлөх хөрөнгийг үнэлэхдээ "элэгдэл" гэсэн ойлголттой тулгардаг.

Үнэлгээний үйл ажиллагаанд өртгийн аргыг хэрэглэхдээ элэгдэл нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийн гол хүчин зүйл гэж тооцогддог. Энд шинэ болон үнэлэгдсэн үл хөдлөх хөрөнгийн шинж чанарын зөрүүг тооцоход элэгдлийн тооцоог ашиглана. Объектын элэгдлийн бүртгэл нь үнэлэгдсэн объектын одоогийн үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд шинээр олшруулсан барилгын өртгийг (өртгийн аргыг ашиглан тодорхойлсон) нэг төрлийн залруулга юм.

Өмсөхболомжит хөрөнгө оруулагчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус, түүний хэрэглэгчийн сэтгэл татам байдал буурч, цаг хугацааны явцад янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор үнэ цэнийн бууралт (элэгдэл) хэлбэрээр илэрхийлэгддэг. Барилга байгууламжийг ашиглахын хэрээр барилга байгууламжийн бүтцийн найдвартай байдлыг тодорхойлдог үзүүлэлтүүд, түүнчлэн хүний ​​​​амьдралтай холбоотой одоогийн болон ялангуяа ирээдүйн хэрэглээнд нийцэж буй функциональ байдал аажмаар мууддаг. Нэмж дурдахад зах зээлийн орчны өөрчлөлт, барилга байгууламжийн тодорхой хэрэглээнд хязгаарлалт тавих гэх мэт гадны хүчин зүйлүүд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд багагүй нөлөөлдөг.

Элэгдэл хорогдлын хэмжээг ихэвчлэн хувиар хэмждэг бөгөөд элэгдлийн үнэ цэнэ нь эд хөрөнгийн элэгдлийн хэмжээ юм.

Үнэлгээний үйл ажиллагаанд хэрэглэгддэг "элэгдэл" гэсэн ойлголтыг нягтлан бодох бүртгэлд ашигладаг "элэгдэл" гэсэн ойлголтоос ялгах ёстой. ЭлэгдэлНягтлан бодох бүртгэлийн хувьд энэ нь тухайн объектыг олж авахтай холбоотой анхны зардлыг одоогийн үнэ цэнийг тодорхойлохгүйгээр ашиглалтын бүх хугацаанд хуваарилах үйл явц юм.

Эд хөрөнгийн элэгдлийг үүсгэсэн шалтгаанаас хамааран элэгдлийн дараах төрлүүдийг ялгадаг (Хүснэгт 2.2).

Хүснэгт 2.2

Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын элэгдлийн ангилал

Элэгдэл тус бүр нь зөөврийн болон нөхөгдөөгүй гэж хуваагддаг. Хамгийн ерөнхий тохиолдолд урьдчилан сэргийлэх боломжтой элэгдэлэлэгдэл гэж нэрлэгддэг бөгөөд үүнийг арилгах нь физикийн хувьд боломжтой бөгөөд эдийн засгийн хувьд боломжтой юм. Үүний зэрэгцээ, эдийн засгийн үндэслэл нь нэг буюу өөр төрлийн элэгдэл, элэгдлийг арилгахад зарцуулсан зардал нь тухайн объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь нэмэгдүүлэхэд туслах ёстой.

Зориулалтын бүх төрлийн элэгдлийг тодорхойлоход тэдгээр нь эд хөрөнгийн нийт хуримтлагдсан элэгдлийн талаар ярьдаг. Мөнгөний хувьд нийт элэгдэл нь үнэлэгдсэн объектын орлуулах зардал ба зах зээлийн үнийн зөрүү юм.

Бие махбодийн доройтол байгалийн бие махбодийн хөгшрөлт ба гадны байгалийн таагүй хүчин зүйлийн нөлөөгөөр үл хөдлөх хөрөнгийн гүйцэтгэл буурч байгааг илэрхийлдэг. Бие махбодийн элэгдлийг элэгдлийн хувь хэмжээг харгалзан үздэг.

Практикт барилгын физикийн эвдрэлийг тооцоолохдоо шинжээч, зардал, норматив (эсвэл нягтлан бодох бүртгэл) болон барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох арга гэсэн дөрвөн үндсэн аргыг ашигладаг.

At шинжээчийн аргаэд хөрөнгийн элэгдлийн үнэлгээг хууль тогтоомж, өөрсдийн туршлагад үндэслэн ажилладаг шинжээч эсвэл шинжээчдийн бүлгийн шинжээчийн дүгнэлтийн үндсэн дээр хийдэг. Энэ аргын гол сул тал бол субъектив байдал юм.

Мэдэгдэж байгаагаар барилгын ашиглалтын хугацаа нь түүний бүрэлдэхүүн хэсгүүдийн бат бөх чанараас хамаардаг. Тиймээс физик элэгдлийг (I) томъёогоор барилгын бүх бүтцийн элементүүдийн элэгдлийн жигнэсэн дундаж хэмжээ гэж тооцоолж болно.

Энд KE нь бүтцийн элемент юм би.

Бие махбодийн элэгдлийг тодорхойлох энэхүү аргыг шинжээчдийн бүлэгт ангилж болно. Энэ нь ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн тооллого хийх үед ашиглагддаг.

Дээр дурьдсанчлан биеийн элэгдэл нь арилгаж, нөхөж баршгүй байж болно. Хөдөлгөөнт засварын зардал нь тухайн объектын нэмүү өртөгөөс бага байна гэж зөөврийн физикийн доройтол гэж үздэг. Бие махбодийн элэгдлийг харгалзан үздэг нөхөж баршгүй, согогийг засах зардал нь тухайн объектод нэмэгдэх үнэ цэнээс хэтэрсэн тохиолдолд. Объектийн аливаа согогийг зарчмын хувьд засч залруулах боломжтой боловч засварын зардал нь хүлээгдэж буй үр ашгаас хэтрэхгүй байх ёстой.

Бие махбодийн нөхөж баршгүй элэгдэл, элэгдлийг тодорхойлохын тулд барилгын элементүүдийг урт хугацааны болон элэгдлийн гэсэн хоёр ангилалд хуваадаг. Суурь, хана, шал гэх мэт урт хугацааны элементүүдийн элэгдлийг тэдгээрийн үр дүнтэй ашиглалтын хугацаа болон бодит нөхцөлд үлдсэн физик хугацааг тодорхойлох замаар бүлгээр тооцож болно.

Урт хугацааны элементүүдийн физик элэгдлийг тооцоолохын тулд та барилгын элементүүдийн нөхөн үржих зардлыг тодорхойлох аргыг ашиглаж болно (эсвэл зардлын арга).Энэ тохиолдолд барилгын элемент бүрийн элэгдлийн хувийг мөн тодорхойлж, дараа нь зардлын нэр томъёонд хөрвүүлнэ. Нийт элэгдлийг тухайн объектын элэгдлийн хэмжээ - элемент тус бүрийн элэгдлийн хэмжээ - объектыг солих зардалд харьцуулсан харьцаа - объектын бүх элементийг орлуулах зардлын нийлбэрээр тодорхойлно.

Физик элэгдлийг тооцоолох илүү нарийвчлалтай тохируулсан зардлын аргад барилгын элементүүдийн эвдрэлийн хувийг жинлэсэн үнэ цэнэ гэж тодорхойлдог.

Хурдан элэгддэг барилгын элементүүдийн ангилалд ашиглалтын хугацаа нь барилгын эдийн засгийн тооцоолсон хугацаанаас богино байдаг элементүүдийг багтаадаг. Энэ нь дээвэрлэх, гоёл чимэглэлийн өнгөлгөө, будах, i.e. урсгал засвар үйлчилгээ хийх замаар засч (сэргээх) боломжтой элементүүд.

Норматив (нягтлан бодох бүртгэл) аргаБарилгын биет байдлын элэгдлийг тодорхойлохдоо одоогийн хүчин төгөлдөр элэгдлийн нормыг ашиглах 1 . Эд хөрөнгийн бие махбодийн доройтлыг тодорхойлж болно ашиглалтын хугацааг тооцоолох арга.Энэ арга нь нийт хуримтлагдсан элэгдэл нь юуны түрүүнд тухайн объектын ашиглалтын хугацаанаас шалтгаална гэсэн үндэслэлээр зөвтгөгддөг. Барилга, байгууламжийн ашиглалтын хугацааг Зураг дээр үзүүлэв. 2.1.

Цагаан будаа. 2.1.

Энэ үзүүлэлтийг тодорхойлсон үндсэн ойлголтуудын мөн чанарыг авч үзье. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын функциональ ашиглалтын үүднээс авч үзвэл үл хөдлөх хөрөнгийн объектын ашиглалтын хугацааг дараахь байдлаар ялгадаг.

• Барилгын ердийн физик ашиглалтын хугацаа (үйлчилгээний стандарт хугацаа) нь тухайн барилгын даацын бүтцийн элементүүдийн нөхцөл нь тодорхой шалгуурыг (бүтцийн найдвартай байдал, физик бат бөх байдал гэх мэт) хангасан барилга байгууламжийн ашиглалтын хугацаагаар тодорхойлогддог. . Объектыг нураах үед бие махбодийн амьдрал дуусна;
• амьдралын хугацаа - объект оршин тогтнох хугацаа, өөрөөр хэлбэл. та тэнд ажиллаж эсвэл амьдрах боломжтой;
• он дарааллын нас гэдэг нь объектыг ашиглалтад оруулсан өдрөөс үнэлгээ хийх өдрийг хүртэл өнгөрсөн хугацаа;
• эдийн засгийн амьдрал - объектын орлого бий болгох үйл ажиллагааны хугацаанд тодорхойлогддог. Энэ хугацаанд хийсэн сайжруулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Тухайн объектын үйл ажиллагаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн энэ сегмент дэх харьцуулах боломжтой объектуудын харгалзах хувь хэмжээгээр заасан орлогыг бий болгож чадахгүй үед объектын эдийн засгийн амьдрал дуусна. Үүний зэрэгцээ, хийсэн сайжруулалт нь ерөнхий элэгдлээс болж объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхээ больсон;
• үр дүнтэй нас - тухайн барилгын техникийн нөхцөл, үнэлгээний өдөр давамгайлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлийг харгалзан тухайн объектын үнэ цэнэд нөлөөлж буй он дарааллын насыг үндэслэн тодорхойлно. Барилгын ашиглалтын шинж чанараас хамааран үр дүнтэй нас нь он дарааллын наснаас дээш эсвэл доош ялгаатай байж болно. Барилгын хэвийн (ердийн) ашиглалтын хувьд үр дүнтэй нас нь ихэвчлэн он дарааллын настай тэнцүү байдаг;
• Барилгын үлдэгдэл эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа нь үнэлгээ хийгдсэн өдрөөс эхлэн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа юм.

Элэгдэл, эвдрэл, солих зардал, үр дүнтэй нас, ердийн биеийн амьдралын хоорондын хамаарлыг дараах томъёогоор тодорхойлж болно.

Энэ томъёоны сул тал нь он дарааллын нас нь нормативаас их байх тохиолдол байдаг тул үүнийг үргэлж хэрэглэх боломжгүй байдаг. Тиймээс ийм үнэлгээг зөвхөн анхны шууд үнэлгээнд эсвэл тухайн объектын нөхцөл байдлын талаарх мэдээлэл хангалтгүй тохиолдолд л ашиглаж болно. Илүү нарийвчлалтай томъёо бол он цагийн дарааллаар биш үр дүнтэй насыг ашиглах явдал юм.

Өөрөөр хэлбэл, нөхөх өртгийн элэгдлийн хувийг тухайн эд хөрөнгийн ашиглалтын насыг эдийн засгийн ердийн хугацаатай харьцуулсан харьцаагаар тодорхойлно.

Функциональ хувцасобъектын (функциональ хоцрогдол) нь тухайн объект нь үйл ажиллагааны ашиг тусын хувьд орчин үеийн стандартад нийцэхгүй байхыг хэлнэ. Энэ төрлийн элэгдэл нь барилгын хуучирсан архитектур, түүний зохион байгуулалт, эзэлхүүн, инженерийн дэмжлэг гэх мэтээр илэрч болох бөгөөд архитектур, барилгын салбарт шинжлэх ухаан, технологийн дэвшлийн нөлөөллөөс үүдэлтэй юм. . Дотоодын практикт функциональ элэгдэл гэж нэрлэдэг хуучирсанмөн яг л бие махбодийн элэгдэл нь салгаж, арилгаж болдоггүйтэй адил.

Зөөврийн функциональ элэгдэлд суурилуулсан шүүгээ, ус, хийн тоолуур, сантехникийн тоног төхөөрөмж, шалны хучилт зэргийг сэргээн засварлах зэрэг орно. Зөөврийн шинж чанараас харахад элэгдлийн шалгуур нь засварын хэмжээг харьцуулах явдал юм. нэмэлт хүлээн авсан үнийн дүнтэй зардал. Хэрэв хүлээн авсан нэмэлт үнэ нь нөхөн сэргээх зардлаас давсан бол функциональ элэгдэлд орно зөөврийн.Зөөврийн функциональ элэгдлийн хэмжээг шинэчлэгдсэн элементээр үнэлэх үеийн барилгын боломжит үнэ цэнэ ба шинэчлэгдсэн элементгүй ижил үнэлгээний өдрийн үнийн зөрүүгээр тодорхойлно.

TO нөхөж баршгүйФункциональ элэгдэл гэдэг нь барилгын чанарын үзүүлэлтүүдийн илүүдэл ба дутагдалтай холбоотой хүчин зүйлсийн улмаас барилгын үнэ цэнэ буурахыг хэлнэ. Тухайлбал, түрээсийн зах зээлд нэг өрөө байрнаас хоёр өрөө байр илүү эрэлттэй байна. Энэ төрлийн элэгдлийн хэмжээг эдгээр орон сууцыг түрээслэхдээ түрээсийн алдагдлын хэмжээг түрээсийн үржүүлэгчээр (хөрөнгө зарах үнийг боломжит түрээсийн үнэд харьцуулсан харьцаа) үржүүлж тооцдог. орон сууц. Иймээс нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээг түрээсийн алдагдлыг капиталжуулах замаар тодорхойлно.

Функциональ (ёс суртахууны) элэгдэл нь хоёр хэлбэрээр илэрдэг. эхний төрлийн хоцрогдолобъектын нөхөн үржихүйн зардлыг бууруулахтай холбоотой, мөн хоёр дахь төрлийн хоцрогдолшинэ, илүү хэмнэлттэй байгууламжийг бий болгохтой холбоотой.

энд C B нь үл хөдлөх хөрөнгийн дансны үнэ; C in - үл хөдлөх хөрөнгийн орлуулах зардал.

Хоёрдахь төрлийн хоцролтыг одоо байгаа шинэ болон хуучин байгууламжийн ашигт ажиллагааны харьцуулалт (I M2) дээр үндэслэн тодорхойлж болно.

энд Dc нь шинэ үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа; D s - хуучин үл хөдлөх хөрөнгийн ашигт ажиллагаа.

Гаднах хувцас(эдийн засгийн болон гадаад элэгдэл) нь эдийн засаг, улс төрийн болон бусад хүчин зүйлийн нөлөөгөөр гадаад орчны сөрөг өөрчлөлтөөс үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурахыг хэлнэ. Гадны элэгдлийн шалтгаан нь тухайн объект байрладаг газар нутгийн ерөнхий бууралт, татвар, даатгалын чиглэлээр засгийн газар, орон нутгийн захиргааны үйл ажиллагаа байж болно; хөдөлмөр эрхлэлт, амралт, боловсрол гэх мэт зах зээлийн бусад өөрчлөлтүүд.

Гаднах элэгдлийн хэмжээнд нөлөөлдөг чухал хүчин зүйл бол байгалийн болон хиймэл объектуудын ойролцоо байх явдал юм - намаг, бохир ус цэвэрлэх байгууламж, ресторан, бүжгийн талбай, шатахуун түгээх станц, төмөр замын буудал, эмнэлэг, сургууль, үйлдвэрийн аж ахуйн нэгж гэх мэт.

Байгаль орчны бохирдолтой холбоотой үнэ цэнийн бууралтыг элэгдэл тооцохтой ижил төстэй аргуудыг ашиглан тодорхойлно. Жишээлбэл, хорт хог хаягдлыг зайлуулах зардал нь тухайн газрыг шинэчлэх зардалтай холбоотой байж болно, жишээлбэл. зөөврийн согогийн зардал.

Эдийн засгийн элэгдэл нь бие махбодийн болон ёс суртахууны элэгдлээс ялгаатай нь үргэлж эргэлт буцалтгүй гэж тооцогддог, учир нь гадны хүчин зүйлийг арилгахад зарцуулсан зардлын хэмжээ харьцангуй өндөр байдаг.

Гадны элэгдлийг хэмжих арга бол үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээл дээр хоёр ижил төстэй объект зарагдах үед нэг нь гаднах элэгдлийн шинж тэмдэгтэй, нөгөө нь үгүй ​​​​бол хосолсон борлуулалтад дүн шинжилгээ хийх явдал юм. Үнийн зөрүү нь үнэлж буй объектын гадны нөлөөллөөс элэгдлийн хэмжээг дүгнэх боломжийг олгодог.

Гадаад элэгдлийг хэмжих өөр нэг арга бол үнэлэгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгөтэй ижил төстэй хоёр үл хөдлөх хөрөнгийн түрээсийн орлогыг харьцуулах бөгөөд тэдгээрийн аль нэг нь сөргөөр нөлөөлсөн байна. Эдгээр хоёр объектыг харьцуулах замаар орлогын алдагдлыг капиталжуулах нь гадны нөлөөллөөс үүсэх элэгдлийн хэмжээг тодорхойлно.

• Элэгдлийн бүлэгт багтсан үндсэн хөрөнгийн ангиллыг ОХУ-ын Засгийн газрын 2002 оны 1-р сарын 1-ний өдрийн 1 тоот "Элэгдлийн бүлэгт багтсан үндсэн хөрөнгийн ангиллын тухай" тогтоолоор баталсан; ОХУ-ын Татварын хууль нь элэгдлийн хэмжээг тодорхойлдог (258-р зүйл).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Үл хөдлөх хөрөнгийн эдийн засаг: сурах бичиг, гарын авлага. М.: МИХИС, 2001 он.

Элэгдэл нь боломжит хөрөнгө оруулагчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус, түүний хэрэглэгчийн сэтгэл татам байдал буурах замаар тодорхойлогддог бөгөөд цаг хугацааны явцад янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор үнэ цэнийн бууралт (элэгдэл) хэлбэрээр илэрхийлэгддэг.

Барилга байгууламжийг ашиглахын хэрээр барилга байгууламжийн бүтцийн найдвартай байдлыг тодорхойлдог үзүүлэлтүүд, түүнчлэн хүний ​​​​амьдралтай холбоотой одоогийн болон ялангуяа ирээдүйн хэрэглээнд нийцэж буй функциональ байдал аажмаар мууддаг. Нэмж дурдахад зах зээлийн орчны өөрчлөлт, барилга байгууламжийн тодорхой хэрэглээнд хязгаарлалт тавих гэх мэт гадны хүчин зүйлүүд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд багагүй нөлөөлдөг.

Элэгдэл (I) нь ихэвчлэн хувиар хэмжигддэг бөгөөд элэгдлийн мөнгөн илэрхийлэл нь элэгдэл (O) юм.

Эд хөрөнгийн элэгдлийн шалтгаанаас хамааран дараахь төрлийн элэгдэл, элэгдлийг ялгадаг: физик, үйл ажиллагааны болон гадаад.

Үл хөдлөх хөрөнгийн элэгдлийн ангилал:

Хувцасны төрөл бүр нь салангид байдлаараа тодорхойлогддог: зөөврийн болон салгах боломжгүй.

Зөөврийн хувцас- арилгах нь бие махбодийн хувьд боломжтой, эдийн засгийн хувьд боломжтой элэгдэл. Үүний зэрэгцээ, эдийн засгийн үндэслэл нь нэг буюу өөр төрлийн элэгдэл, элэгдлийг арилгахад зарцуулсан зардал нь тухайн объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь нэмэгдүүлэхэд туслах ёстой.

Үхлийн хувцас– бие махбодийн хувьд боломжгүй эсвэл эдийн засгийн хувьд үр ашиггүй элэгдэл.

Зориулалтын бүх төрлийн элэгдлийг тодорхойлоход тэдгээр нь эд хөрөнгийн нийт хуримтлагдсан элэгдлийн талаар ярьдаг. Мөнгөний хувьд нийт элэгдэл нь үнэлэгдсэн объектын орлуулах зардал ба зах зээлийн үнийн зөрүү юм.
Эдгээр тодорхойлолтын мөн чанарт үндэслэн нийт хуримтлагдсан элэгдэл нь юуны түрүүнд тухайн объектын ашиглалтын хугацаанаас хамаардаг гэж үзэж болно. Энэ нөхцөл байдлыг харгалзан үзээд энэ үзүүлэлтийг тодорхойлсон үнэлгээний үндсэн ойлголтуудын мөн чанарыг авч үзье.

Биеийн амьдрал барилга ( В.Ф ) - барилгын даацын бүтцийн элементүүдийн нөхцөл нь тодорхой шалгуурыг (бүтцийн найдвартай байдал, физик бат бөх байдал гэх мэт) хангасан барилгын ашиглалтын хугацаагаар тодорхойлогддог. Объектуудын ашиглалтын хугацаа нь барилгын ажлын явцад тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь барилгын хөрөнгийн бүлгээс хамаарна. Объектыг нураах үед бие махбодийн амьдрал дуусдаг.

Хронологийн нас(HV)- энэ нь тухайн байгууламжийг ашиглалтад оруулсан өдрөөс эхлэн үнэлгээ хийх өдрийг хүртэл өнгөрсөн хугацаа юм.

Эдийн засгийн амьдрал (EJ) - объектын орлого бий болгох үйл ажиллагааны хугацаанд тодорхойлогддог. Энэ хугацаанд хийсэн сайжруулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Тухайн объектын үйл ажиллагаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн энэ сегмент дэх харьцуулах боломжтой объектуудын харгалзах хувь хэмжээгээр заасан орлогыг бий болгож чадахгүй үед объектын эдийн засгийн амьдрал дуусна. Энэ тохиолдолд хийсэн сайжруулалт нь ерөнхий элэгдлээс болж объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхээ больсон.

Үр дүнтэй нас (EV)) - Барилгын он дарааллын насыг үндэслэн түүний техникийн байдал, үнэлгээний өдөр давамгайлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлийг харгалзан үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг тодорхойлно. Барилгын ашиглалтын шинж чанараас хамааран үр дүнтэй нас нь он дарааллын наснаас дээш эсвэл доош ялгаатай байж болно. Барилгын хэвийн (ердийн) ашиглалтын хувьд үр дүнтэй нас нь ихэвчлэн он цагийн настай тэнцүү байдаг.

Үлдсэн эдийн засгийн амьдрал (REL)) Барилга гэдэг нь үнэлгээ хийгдсэн өдрөөс эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусах хүртэлх хугацаа юм.

Элэгдлийг тооцоолох арга:

1. Бие махбодийн доройтол - Байгаль, цаг уурын хүчин зүйлс, түүнчлэн хүний ​​үйл ажиллагааны нөлөөн дор барилгын ажлын явцад анх тавигдсан объектын техникийн болон ашиглалтын чанар аажмаар алдагдахыг илэрхийлдэг.

Барилгын бие махбодийн эвдрэлийг тооцоолох дараахь аргуудыг ялгаж үздэг.

Стандарт (орон сууцны барилгын хувьд);

Зардал;

Насан туршийн арга.

Физик элэгдлийг тооцоолох стандарт арга

Физик элэгдлийг тооцоолох норматив арга нь салбар хоорондын эсвэл хэлтсийн түвшинд янз бүрийн норматив зааварчилгааг ашиглах явдал юм. Ийм зааврын жишээ бол Госгражданстройын VSN 53-86 (ЗХУ-ын ГОССТРОЕ-ийн дэргэдэх Иргэний барилга, архитектурын улсын хороо. Москва, 1990) "Орон сууцны барилгын физикийн эвдрэлийг үнэлэх дүрэм" юм. техникийн тооллого хийх явцад орон сууцны барилга байгууламжийн бие махбодийн эвдрэлийг үнэлэх, орон сууцны нөөцийн их засварыг түүний харьяаллаас үл хамааран төлөвлөх зорилго.

Эдгээр дүрмүүд нь барилга байгууламжийн янз бүрийн бүтцийн элементүүдийн физик элэгдэл, тэдгээрийн үнэлгээг тодорхойлдог.

Барилгын физик элэгдлийг дараах томъёогоор тодорхойлно.

Фф =

Энд Ff нь барилгын физикийн элэгдэл, (%);

Fi - бүтцийн элементийн физик элэгдэл i-ro (%);

Li - i-ro бүтцийн элементийг солих зардлын барилгын нийт солих зардалд эзлэх хувьтай тэнцэх коэффициент;
n нь барилгын бүтцийн элементүүдийн тоо юм.

Барилга байгууламж, элемент, системийг солих зардлын нийт өртөгт эзлэх хувийг (% -иар) ихэвчлэн тогтоосон журмаар батлагдсан орон сууцны барилгыг солих зардлын нэгдсэн үзүүлэлтийн дагуу авдаг. батлагдсан үзүүлэлтгүй элементүүд ба системүүд - тэдгээрийн тооцоолсон өртгийн дагуу.

Физик элэгдлийг тодорхойлох зардлын арга

Үнэлгээ хийх үеийн биеийн элэгдэл нь барилга байгууламж, элемент, систем эсвэл бүхэлдээ барилга байгууламжийн эвдрэлийг арилгахад шаардлагатай засварын арга хэмжээний өртөг, тэдгээрийг солих зардлын харьцаагаар илэрхийлэгддэг.

Биет элэгдлийг тодорхойлох зардлын аргын мөн чанар нь барилгын элементүүдийг дахин бий болгох зардлыг тодорхойлох явдал юм.

Тайлбарласан аргачлал нь элементүүд болон барилгын бүхэл бүтэн элэгдэл, элэгдлийг зардлын хувьд нэн даруй тооцоолох боломжийг олгодог бөгөөд энэ нь физик элэгдлийг тооцоолох бусад аргуудаас илүү тохиромжтой юм. Нэмж дурдахад, үнэ цэнийн бууралтын тооцоо нь хуучирсан зүйлийг "үнэхээр шинэ байдалд" оруулах бодит өртөг дээр үндэслэсэн тул энэ аргын үр дүнг нэлээд үнэн зөв гэж үзэж болно. Энэ аргын сул талуудын дунд барилгын хуучирсан элементүүдийг засах зардлыг тооцоолоход зайлшгүй шаардлагатай нарийвчлал, нарийвчлалыг тэмдэглэх нь зүйтэй.

Барилга байгууламжийн физик эвдрэлийг ашиглалтын хугацааг тодорхойлох арга

Барилгын нийт хуримтлагдсан элэгдлийг ашиглалтын хугацаа талаас нь тодорхойлсон үнэлгээний үндсэн ойлголтуудын мөн чанарт үндэслэн бие махбодийн элэгдэл, үр дүнтэй нас, эдийн засгийн нас тодорхой хэмжээнд байна гэж үзэж болно. харьцаа. Энэ хамаарлыг дараах томъёогоор (1) илэрхийлж болно.

Үүнд: би (%) - хувь хэмжээгээр өмсдөг;

EV - үр дүнтэй нас, элементүүдийн техникийн нөхцөл эсвэл бүхэлд нь барилгын үндсэн дээр шинжээчээр тодорхойлсон;

VF - биеийн амьдралын ердийн үе;

RSFZ - бие махбодийн амьдралын үлдсэн хугацаа.

Эсвэл (2) томъёоны дагуу:

Үүнд: Мөн (%) - хувь хэмжээгээр өмсдөг;

VF бол биеийн амьдралын ердийн үе юм.

Ийм байдлаар тооцсон элемент эсвэл барилгын нийт элэгдлийн хувийг мөнгөн дүнгээр (элэгдэл) орчуулж болно.

O= BC *(I/100);

Үүнд: Мөн - хувь хэмжээгээр өмсөх; BC - солих зардал.

2. Функциональ хувцас

Дүрмээр бол үнэлж буй барилга байгууламжийн функциональ элэгдлийн шинж тэмдэг нь түүний орон зайн төлөвлөлт ба/эсвэл дизайны шийдэл нь орчин үеийн стандартад нийцэхгүй байх, түүний дотор бүтцийг хэвийн ажиллуулахад шаардлагатай янз бүрийн тоног төхөөрөмж, түүний дотор барилга байгууламжийн ашиглалтын стандартад нийцүүлэн нийцэхгүй байх явдал юм. одоогийн эсвэл зориулалтын хэрэглээ.

Функциональ элэгдэлд хүргэсэн шалтгааныг арилгах физик боломж, эдийн засгийн боломжоос хамааран үүнийг зөөврийн болон нөхөж баршгүй гэж хуваадаг. Функциональ элэгдлийн өртгийн илэрхийлэл нь нөхөн үржихүйн зардал ба солих зардлын зөрүү юм, учир нь түүний тодорхойлолт дээр үндэслэн сүүлийн үеийн тооцоо нь функциональ элэгдлийг тооцохгүй байх нь ойлгомжтой.

· Зөөврийн функциональ хувцас

Зөөврийн функциональ элэгдэл нь ихэвчлэн үл хөдлөх хөрөнгийн илүү үр ашигтай үйл ажиллагааг хөнгөвчлөх шаардлагатай сэргээн босголтын зардлаар тодорхойлогддог.

Эргэгдэх функциональ элэгдэл нь дараахь шалтгаанаас үүдэлтэй гэж үздэг.

Элемент нэмэх шаардлагатай сул талууд,

Элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай сул талууд,

Супер сайжруулалтууд.

Нэмэх шаардлагатай сул талууд, одоо байгаа орчинд байхгүй, түүнгүйгээр орчин үеийн ашиглалтын стандартыг хангах боломжгүй барилга, тоног төхөөрөмжийн элементүүдийг хэлнэ. Эдгээр зүйлсээс шалтгаалсан элэгдэл нь эдгээр зүйлсийг нэмэх, түүний дотор суурилуулах зардлаар хэмжигддэг.

Элементүүдийг солих эсвэл шинэчлэх шаардлагатай сул талууд, чиг үүргээ гүйцэтгэж байгаа боловч орчин үеийн стандартыг хангахаа больсон (ус, хийн тоолуур гэх мэт) албан тушаалуудыг багтаана. Эдгээр зүйлийн элэгдлийг одоо байгаа элементүүдийн биет элэгдлийг харгалзан, буцаах материалын зардал, одоо байгаа элементүүдийг буулгах зардал, шинэ элементүүдийг суурилуулах зардлыг хасч тооцно. Энэ тохиолдолд материалыг буцааж өгөх зардлыг бусад байгууламжид ашиглах үед задалсан материал, тоног төхөөрөмжийн өртөг (шинэчилж болох үлдэгдэл үнэ) гэж тодорхойлдог.

Супер сайжруулалт рууОдоогийн байдлаар зах зээлийн стандартын орчин үеийн шаардлагад нийцэхгүй байгаа бүтцийн байр суурь, элементүүдийг багтаасан болно. Энэ тохиолдолд зөөврийн үйл ажиллагааны элэгдлийг "хэт сайжруулсан" эд зүйлсийн одоогийн орлуулах зардал, физикийн элэгдлийг хасч, задлах зардал, задалсан элементийн аврах үнэ зэргийг хасч тооцно.

Хэт сайжрах жишээ бол байшингийн эзэн түүнийг өөртөө тохируулан өөрийн тав тухыг хангахын тулд (хөрөнгө оруулалтын үнэ цэнэ) зарим өөрчлөлтийг хийсэн бөгөөд энэ нь ердийн хэрэглэгчийн үүднээс хангалтгүй юм. Үүнд, жишээлбэл, эзэмшигчийн хобби эсвэл түүний ажил мэргэжлээр тодорхойлогдох тодорхой зориулалтаар ашиглах боломжтой талбайг дахин төлөвлөх зэрэг орно. Ийм нөхцөлд зөөврийн функциональ элэгдэл нь өөрчлөгдсөн элементүүдийг анхны байдалд нь оруулах одоогийн зардлаар тодорхойлогддог. Нэмж дурдахад, хэт сайжруулах тухай ойлголт нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн сегменттэй нягт холбоотой бөгөөд ижил сайжруулалтыг тодорхой сегментэд тохирсон, ердийн хэрэглэгчийн үүднээс хэт их гэж үзэж болно.

· Нөхөн сэргээх боломжгүй функциональ элэгдэл

Суулгах боломжгүй функциональ элэгдэл нь ихэвчлэн орчин үеийн барилгын стандарттай харьцуулахад үнэлэгдэж буй барилга байгууламжийн орон зайн төлөвлөлт ба/эсвэл бүтцийн шинж чанар хуучирсантай холбоотой байдаг. Юуны өмнө эдгээр дутагдлыг арилгахад зарцуулах эдийн засгийн хувьд тохиромжгүй байдал нь нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн шинж тэмдгийг үнэлэх боломжийг бидэнд олгодог. Нэмж дурдахад барилга байгууламжийг архитектурын зорилгодоо нийцүүлэн хангахын тулд үнэлгээ хийх өдөр зах зээлийн нөхцөл байдлыг харгалзан үзэх шаардлагатай.

3. Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл

Гадаад элэгдэл гэдэг нь үнэлгээний объекттой холбоотой гадаад орчны сөрөг нөлөөллөөс шалтгаалан объектын элэгдэл юм: зах зээлийн нөхцөл байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой ашиглалтад ногдуулсан сервитут, хүрээлэн буй дэд бүтцийн өөрчлөлт, энэ чиглэлээр гарсан хууль тогтоомжийн шийдвэр. татварын тухай гэх мэт. Үл хөдлөх хөрөнгийн гаднах элэгдэл нь түүнийг үүсгэсэн шалтгаанаас хамааран ихэнх тохиолдолд байршил өөрчлөгдөөгүй тул нөхөж баршгүй байдаг ч зарим тохиолдолд зах зээлийн орчны эерэг өөрчлөлтөөс шалтгаалан "өөрийгөө арилгах" боломжтой байдаг.

Өртгийн хандлага гэдэг нь эд хөрөнгийн элэгдлийг харгалзан нөхөн сэргээх, солиход шаардагдах зардлыг тодорхойлох үндсэн дээр үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг үнэлэх аргуудын багц юм. Зардлын арга нь орлуулалтын зарчимд суурилдаг бөгөөд энэ нь боломжийн худалдан авагч нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлэмжтэй ижил төстэй ашиг тустай үл хөдлөх хөрөнгийг барих зардлаас илүү төлөхгүй гэж үздэг.

Зардлын аргын дагуу үл хөдлөх хөрөнгийн объектын нийт өртөг (Cv) нь газар (Суз) болон үл хөдлөх хөрөнгийн объектыг орлуулах зардал (солих, нөхөн үржихүйн зардал) -ийн нийлбэрээр тодорхойлогддог. Cvs) хуримтлагдсан элэгдлийг хассан (Ciz):

Үл хөдлөх хөрөнгийн үнэлгээнд өртгийн аргыг хэрэглэх нь дараах үе шатуудаас бүрдэнэ.

• газрын зах зээлийн үнийн үнэлгээ;
• үнэлгээ хийгдэж буй барилгын орлуулах өртгийн (орлуулах зардал) үнэлгээ, үүнд бизнесийн ашгийн хэмжээг үнэлэх;
• тодорхойлсон элэгдлийн төрлийг тооцоолох;
• үнэлгээний объектын эцсийн үнэ цэнийг тооцохдоо элэгдлийн орлуулах өртгийг тохируулж, улмаар үүссэн үнийг газрын талбайн өртгөөр нэмэгдүүлэх.

Нэг хэсэг газрын үнэ цэнийг тодорхойлох, өртгийн аргаар үнэлэгдэх үл хөдлөх хөрөнгөд багтсан нь бүтээн байгуулалтаас ангид байхаар түүнийг хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглах таамаглал дээр суурилдаг.

Газрын зах зээлийн үнийг үнэлэхийн тулд дараахь аргыг ашигладаг.

• борлуулалтыг харьцуулах арга;
• түгээлтийн арга;
• сонгох арга;
• хэсэг болгон хуваах арга;
• газрын үлдэгдэл техник;
• газрын цэвэр түрээсийн капиталжуулалт.

Борлуулалтын харьцуулалтын аргашаардлагатай мэдээллийг өгсөн бол хамгийн тохиромжтой бөгөөд ерөнхийдөө хэрэглэх боломжтой. Газартай харьцуулах үндсэн элементүүд нь:

• өмчлөх;
• санхүүжилтийн нөхцөл;
• борлуулалтын нөхцөл;
• зах зээлийн нөхцөл байдал;
• байршил;
• Физик шинж чанар;
• хүртээмжтэй хэрэгслүүд;
• бүсчлэлийн нөхцөл;
• хамгийн сайн, хамгийн үр дүнтэй хэрэглээ.

Газрыг үнэлэхдээ та олон тооны харьцуулах нэгжийг ашиглаж, тус бүрийн үнийг тохируулж, хэд хэдэн утгын хүрээг тодорхойлсон олон утгыг авч болно.

Түгээх аргаҮл хөдлөх хөрөнгийн төрөл бүрийн хувьд газрын үнэ болон барилгын өртөг хоёрын хооронд хэвийн хамаарал байдаг гэсэн саналд үндэслэсэн болно. Энэ харилцаа нь газрын хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглалтыг тусгасан шинэ сайжруулалтад хамгийн найдвартай байдаг.

Жишээ 27.Мэдээлэл байгаа бол газрын үнийг тогтооно: тухайн нутаг дэвсгэрт байгаа сул талбайг зараагүй удсан; талбай бүхий ердийн байшингийн үнэ 200-300 мянган рубль хооронд хэлбэлздэг; Үнэлгээ хийгдэж буй эд хөрөнгийн ойролцоо ижил хэмжээтэй газрын үнэ 90 мянган рубль; стандарт байшин барих шууд зардал - 100 мянган рубль; бизнес эрхлэгчийн ашиг ба шууд бус зардал - 80 мянган рубль.

1. Эд хөрөнгийн нийт өртөгт газрын зардлын эзлэх хувийг тодорхойл.

2. Газрын талбайн үнийг тодорхойлох:

Талбайн үнэ 67 мянган рубль хооронд хэлбэлзэж болно. 100 мянган рубль хүртэл. (Үл хөдлөх хөрөнгийн үнийн хүрээний 1/3 нь 200 ба 300 мянган рубль).

Сонгох аргатүгээлтийн нэг төрөл юм. Газрын үнэ цэнийг эд хөрөнгийн үнээс тэдгээрийн элэгдлийг харгалзан сайжруулсан зардлыг хасч тусгаарлана. Энэ аргыг хотын захын бүс нутгийг үнэлэхэд ашигладаг бөгөөд эдгээрийг сайжруулахад оруулсан хувь нэмэр нь нийт зардалд бага бөгөөд нэлээд амархан тодорхойлогддог.

Ойролцоох сул талбайн борлуулалтын талаархи мэдээлэл байхгүй тохиолдолд энэ аргыг ашигладаг.

Дэд хуваах аргаТалбайг хэд хэдэн жижиг хэсэгт хуваах нь газрыг хамгийн сайн, хамгийн үр ашигтай ашиглахад ашигладаг. Үүний зэрэгцээ, эвдрэлийн үед үүссэн талбайн гадна болон дотоод сайжруулалт нь газрыг хамгийн сайн, үр ашигтай ашиглах нөхцлийг бүрдүүлдэг.

Сайжруулах зардалд дараахь зүйлс орно.

• талбайг байрлуулах, цэвэрлэх, ангилах зардал;
• зам, явган хүний ​​зам, инженерийн шугам сүлжээ, ус зайлуулах суваг барих зардал;
• татвар, даатгал, инженерүүдийн цалин;
• маркетингийн зардал;
• гүйцэтгэгчийн ашиг, нэмэлт зардал;
• бизнес эрхлэгчийн ашиг.

Жишээ 28.Хэрэв хөгжүүлэгч 30 талбайд хувааж, дараа нь талбай бүрийг 25 мянган рублиэр зарахаар төлөвлөж байгаа нь мэдэгдэж байгаа бол газрын массын өртөгийг тодорхойл. 4 жилийн хугацаанд (цэвэр орлого жигд урсна гэж үздэг, өгөөж нь 10%). Энэ тохиолдолд дараахь зардал гарна: төлөвлөлт, цэвэрлэгээ, нийтийн үйлчилгээ, төсөл - 180 мянган рубль; менежмент - 10 мянган рубль; нэмэлт зардал ба гүйцэтгэгчийн ашиг - 60 мянган рубль; маркетинг - 20 мянган рубль; татвар, даатгал - 10 мянган рубль; бизнес эрхлэгчийн ашиг - 40 мянган рубль.

1. Бэлтгэсэн талбайн борлуулалтаас олох боломжтой орлогыг тодорхойлъё.

30 · 25 = 750 мянган рубль.

2. Сайжруулалт болон талбайн зохион байгуулалтын зардлыг тодорхойлъё:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 мянган рубль.

3. Газрын массын өнөөгийн үнэ цэнийг 4 жилийн хугацаанд жигд орлого олж, 10%-ийн өгөөжийг харгалзан үзсэний үндсэн дээр:

Энд 3.1699 нь аннуитетийн өнөөгийн үнэ цэнийн коэффициент юм.

Тиймээс газрын массын өртөг нь 340 мянган рубль юм.

Газрын үлдэгдэл техниксул газар худалдах тухай мэдээлэл байхгүй тохиолдолд хамаарна.

Газрын түрээсийн цэвэр капиталжуулалтын аргаӨсөн нэмэгдэж буй бүтээмжийн зарчимд суурилдаг бөгөөд үүний дагуу үл хөдлөх хөрөнгөөр ​​борлуулсан бизнесээс олсон тогтмол орлогыг үйлдвэрлэлийн бүх хүчин зүйлд хуваарилсны дараа энэ орлогын тодорхой хэсгийг газар эзэмшиж болно.

Түрээсийн газрыг үнэлсэн бол түүний үнийг (12)-аар тодорхойлж болно. Энэ тохиолдолд түрээсийг үйл ажиллагааны цэвэр орлого болгон ашигладаг.

Үнэлгээ хийсэн барилгыг солих өртгийг (орлуулах зардал) тодорхойлохшинэ барилгын өртөгт шууд болон шууд бус зардлыг тусгасны үндсэн дээр.

Шууд зардал нь барилгын ажилтай шууд холбоотой зардал бөгөөд ерөнхийдөө:

• барилгын материал, бүтээгдэхүүн, тоног төхөөрөмжийн өртөг;
• барилгын машин механизм, механизмын ашиглалтын зардал;
• барилгын ажилчдын үндсэн цалин;
• түр барилга, байгууламж, инженерийн шугам сүлжээний зардал;
• гүйцэтгэгчийн ашиг ба нэмэгдэл зардал.

Шууд бус зардал гэдэг нь барилгын ажилтай холбоотой, гэхдээ шууд хамааралгүй зардал юм. Шууд бус зардалд ихэвчлэн дараахь зүйлс орно.

• барилгын талбайг бэлтгэх зардал;
• зураг төсөл, судалгааны ажлын зардал;
• бусад зардал, ажил;
• баригдаж буй аж ахуйн нэгжийн (байгууллагын) захирлын (техникийн хяналт) засвар үйлчилгээ, дизайнерын хяналтын зардал;
• бусад төрлийн шууд бус зардал.

Шууд зардлын утгыг тодорхойлоходоогийн зохицуулалтын болон удирдамжийн баримт бичигт заасан барилгын тооцоолсон өртгийг тодорхойлох ерөнхий дүрмийг хэрэглэхэд үндэслэсэн болно.

Шууд зардлын тооцоог дараах хоёр аргын аль нэгээр хийж болно.

• индексийг ашиглан барилгын тооцоолсон өртгийн мэдэгдэж буй утгыг дахин тооцоолох;
• үнэлгээ хийж байгаа эд хөрөнгийн нөхөн сэргээлтийн тооцоог гаргах замаар.

Хэрэв үнэлж буй объектын зураг төсөл, тооцооны баримт бичиг байгаа бол шууд зардлын үнэ цэнийг одоогийн түвшний харьцааг харгалзан үзсэн индексийг ашиглан үнэлгээний өдрийн байдлаар дахин тооцоолсон барилгын тооцоолсон өртгийн үнэ цэнээр тодорхойлно. барилгын үнийг 1984 оны үнэ хүртэл суурь болгон хүлээн зөвшөөрсөн (индекс арга).

Үнэлгээний объектын зураг төсөл, тооцооны баримт бичиг байхгүй тохиолдолд тооцооллыг хоёр аргын аль нэгээр сэргээнэ.

• томруулсан тооцооны стандартын дагуу (харьцуулсан нэгжийн арга);
• нэгж үнэ, үнийн жагсаалтын цуглуулгын дагуу (тоон шинжилгээний арга).

Барилга, байгууламжийн стандарт дизайны шийдэл, түүнчлэн дахин ашиглагдсан эдийн засгийн төслүүдэд шууд зардлыг тооцоолох нэгдсэн тооцооллын стандартыг ашиглахыг зөвшөөрнө.

Үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн үнийг үнэлэхийн тулд дараахь төрлийн нэгтгэсэн үзүүлэлтүүдийг ашигладаг.

• тооцоолсон өртгийн нэгдсэн үзүүлэлтүүд (UPSS);
• барилга, байгууламж, байгууламж, ажлын төрлүүдийн томруулсан тооцооны стандартууд (USN);
• барилга байгууламж барих үнийн жагсаалт (PRES);
• үндсэн хөрөнгийг дахин үнэлэх зорилгоор нөхөх зардлын нэгтгэсэн үзүүлэлтүүд.

Энэ тохиолдолд барилгын болон угсралтын ажлын өртөгийг ажлын төрөл, барилгын бүтцийн цогцолбороор (бүрдэл хэсгүүдэд хуваах арга) хувааж болно.

Шууд бус зардлын утгыг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн шууд зардлын хувиар тодорхойлдог.

Бизнес эрхлэгчийн ашигЭнэ нь бизнес эрхлэгч өөрийн хөрөнгөө ашигласны төлөө урамшуулал болгон авахаар хүлээж буй дүнгээр тодорхойлогддог. Бизнес эрхлэгчийн ашгийн үнэ цэнийг зах зээлийн мэдээллийн дагуу авдаг.

Өмсөхянз бүрийн шалтгааны улмаас үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэ буурах явдал юм. Элэгдэл хорогдол нь ихэвчлэн хувиар хэмжигддэг бөгөөд элэгдлийн мөнгөн илэрхийлэл нь үнэ цэнийн бууралт юм.

Үнэлгээний объектын хуримтлагдсан (хуримтлагдсан) элэгдэл гэдэг нь боломжит хөрөнгө оруулагчийн үүднээс үл хөдлөх хөрөнгийн ашиг тус, түүний хэрэглэгчийн сэтгэл татам байдал буурах замаар тодорхойлогддог бүх боломжит элэгдлийн нийлбэр юм. янз бүрийн хүчин зүйлийн нөлөөн дор цаг хугацааны үнэ цэнийн бууралт (үнэ цэнийн бууралт). Барилга байгууламжийг ашиглахын хэрээр барилга байгууламжийн бүтцийн найдвартай байдлыг тодорхойлдог үзүүлэлтүүд, түүнчлэн хүний ​​​​амьдралтай холбоотой одоогийн болон ялангуяа ирээдүйн хэрэглээнд нийцэж буй функциональ байдал аажмаар мууддаг. Нэмж дурдахад зах зээлийн орчны өөрчлөлт, барилга байгууламжийн тодорхой хэрэглээнд хязгаарлалт тавих гэх мэт гадны хүчин зүйлүүд үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнэд багагүй нөлөөлдөг.

Үнэлгээний практикт элэгдэл нь нягтлан бодох бүртгэлд хэрэглэгддэг ижил төстэй нэр томъёоноос (элэгдэл) ялгагдах ёстой. Тооцоолсон элэгдэл нь тодорхой өдөр үнэлэгдсэн объектын одоогийн үнэ цэнийг тооцоолох боломжийг олгодог гол үзүүлэлтүүдийн нэг юм.

Тиймээс объектын элэгдлийг харгалзан үзэх нь үнэлэгдсэн объектын үнэ цэнийг тодорхойлохын тулд шинээр олшруулсан барилгын өртгийг (өртгийн аргыг ашиглан хуулбарласан) нэг төрлийн залруулга юм.

Хуримтлагдсан элэгдэл нь тухайн объектын ашиглалтын хугацааны функц юм. Энэ үзүүлэлтийг тодорхойлсон үнэлгээний үндсэн ойлголтуудыг авч үзье (Зураг 1).

Цагаан будаа. 1. Барилгын ашиглалтын хугацаа, тэдгээрийг тодорхойлсон үнэлгээний үзүүлэлтүүд

Барилгын физик амьдрал (PL)- барилгын даацын бүтцийн элементүүдийн нөхцөл нь тодорхой шалгуурыг хангасан барилгын ашиглалтын хугацаа (бүтцийн найдвартай байдал, физик бат бөх байдал гэх мэт). Объектуудын ашиглалтын хугацаа нь барилгын ажлын явцад тодорхойлогддог бөгөөд энэ нь барилгын хөрөнгийн бүлгээс хамаарна. Объектыг нураах үед бие махбодийн амьдрал дуусдаг.

Он цагийн нас (CA)- байгууламжийг ашиглалтад оруулсан өдрөөс үнэлгээ хийх өдрийг хүртэлх хугацаа.

Эдийн засгийн амьдрал (EJ)- объектын орлого бий болгох үйл ажиллагааны хугацаа. Энэ хугацаанд хийсэн сайжруулалт нь үл хөдлөх хөрөнгийн үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг. Тухайн объектын үйл ажиллагаа нь үл хөдлөх хөрөнгийн зах зээлийн өгөгдсөн сегмент дэх харьцуулах боломжтой объектуудын харгалзах хувь хэмжээгээр заасан орлогыг бий болгож чадахгүй үед объектын эдийн засгийн амьдрал дуусна. Үүний зэрэгцээ хийсэн сайжруулалт нь ерөнхий элэгдлээс болж объектын үнэ цэнийг нэмэгдүүлэхээ больсон.

Үр дүнтэй нас (EA)Барилгын техникийн нөхцөл, үнэлгээний өдөр давамгайлж буй эдийн засгийн хүчин зүйлсийг харгалзан тухайн барилгын он цагийн насыг үндэслэн тооцсон. Барилгын ашиглалтын шинж чанараас хамааран үр дүнтэй нас нь он дарааллын наснаас дээш эсвэл доош ялгаатай байж болно. Барилгын хэвийн (ердийн) ашиглалтын хувьд үр дүнтэй нас нь ихэвчлэн он цагийн настай тэнцүү байдаг.

Үлдсэн эдийн засгийн амьдрал (REL)барилга - үнэлгээ хийгдсэн өдрөөс эхлэн эдийн засгийн ашиглалтын хугацаа дуусталх хугацаа.

Эдийн засгийн амьдрал, үр дүнтэй нас гэх мэт үзүүлэлтүүдийг тодорхойлох субъектив байдал нь үнэлгээчнээс нэлээд өндөр ур чадвартай, практик туршлагатай байхыг шаарддаг.

Хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг тодорхойлохын тулд би дараахь аргыг ашигладаг.

• борлуулалтыг харьцуулах арга;
• нягтлан бодох бүртгэл;
• задлах арга.

Борлуулалтын харьцуулалтын аргаЭнэ нь хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг шинэ барилга угсралтын ажлын өртөг ба үнэлгээний өдрийн барилгын өртгийн зөрүүгээр тодорхойлоход үндэслэсэн бөгөөд ижил төстэй объектын борлуулалт, сул газрын өртгийн талаарх найдвартай мэдээлэл байх нь зайлшгүй нөхцөл юм. .

Мөнгөний хувьд нийт элэгдэл нь үнэлэгдсэн объектын орлуулах зардал ба зах зээлийн үнийн зөрүү юм.

Жишээ 29.Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын (зуслангийн байшин) хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох, хэрэв аналог объектын талаархи дараахь мэдээлэл байгаа бол.

Эд хөрөнгийн хуримтлагдсан элэгдлийг тодорхойлъё. Тооцооллыг дараах хүснэгтэд үзүүлэв.

Ийнхүү үнэлэгдсэн хөрөнгийн хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээ ойролцоогоор 31.9% байна.

Элэгдлийг тооцох нягтлан бодох бүртгэлийн аргаЭнэ нь нягтлан бодох бүртгэлийн аргыг ашиглах, тухайлбал "Оросын үндсэн хөрөнгийг бүрэн сэргээх элэгдлийн нэгдсэн норм" -ын үндсэн дээр тодорхойлсон объектын он цагийн насыг стандарт ашиглалтын хугацаатай харьцуулах харьцааг тодорхойлоход үндэслэсэн болно. Холбоо.”

Эвдрэлийн аргаБүх төрлийн элэгдлийг нарийвчлан авч үзэх, нягтлан бодох бүртгэлээс бүрдэх бөгөөд үүнд (Зураг 2):

• зөөврийн болон нөхөж баршгүй биеийн элэгдэл;
• зөөврийн болон нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдэл;
• гадаад хувцас.

Зөөврийн (засах) элэгдэл гэдэг нь элэгдэл бөгөөд үүнийг арилгах нь бие махбодийн хувьд боломжтой бөгөөд эдийн засгийн хувьд боломжтой, өөрөөр хэлбэл нэг буюу өөр төрлийн элэгдлийг арилгахад зарцуулсан зардал нь тухайн объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаг.

Нөхөршгүй (засах боломжгүй) элэгдэл гэдэг нь элэгдэл бөгөөд үүнийг арилгах нь бие махбодийн хувьд боломжгүй эсвэл эдийн засгийн хувьд үр ашиггүй, өөрөөр хэлбэл нэг буюу өөр төрлийн элэгдлийг арилгахад зарцуулсан зардал нь тухайн объектын үнэ цэнийг бүхэлд нь нэмэгдүүлэхэд хувь нэмэр оруулдаггүй.

Цагаан будаа. 2. Үл хөдлөх хөрөнгийн объектын элэгдлийн ангилал

Хуримтлагдсан элэгдэл, элэгдлийг тодорхойлохдоо эвдрэлийн аргыг хэрэглэхийн тулд бүтцийн элементүүдээр задалсан шинэ барилгын өртгийн талаархи мэдээллийг тооцооны суурь болгон авах шаардлагатай.

Бие махбодийн доройтол- байгаль, цаг уурын хүчин зүйл, түүнчлэн хүний ​​үйл ажиллагааны нөлөөн дор барилгын явцад анх тавигдсан объектын техникийн болон ашиглалтын чанар аажмаар алдагдах. Физик доройтол нь тухайн үл хөдлөх хөрөнгийн физик шинж чанарын өөрчлөлтийг цаг хугацааны явцад тусгадаг (жишээлбэл, бүтцийн элементүүдийн согогууд).

Биет элэгдлийг тооцох дөрвөн үндсэн арга байдаг.

• шинжээч (норматив);
• зардал;
• Барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох арга.

Бие махбодийн элэгдлийг тооцоолох шинжээчийн аргагэмтэлтэй жагсаалт гаргах, барилга байгууламжийн бүх бүтцийн элементүүдийн элэгдлийн хувийг тодорхойлоход үндэслэсэн болно. Шинжээчдийн арга нь хамгийн үнэн зөв, гэхдээ хамгийн их хөдөлмөр шаарддаг.

Энэ арга нь салбар хоорондын эсвэл хэлтсийн түвшинд янз бүрийн зохицуулалтын зааварчилгааг ашиглах явдал юм. Үүний нэг жишээ бол техникийн тооллогын товчооноос орон сууцны барилга байгууламжид техникийн тооллого хийх, орон сууцны томоохон засварын ажлыг төлөвлөхдөө тухайн газрын харьяалал харгалзахгүйгээр үнэлэхэд ашигладаг VSN 53-86 юм. Эдгээр дүрмүүд нь барилга байгууламжийн янз бүрийн бүтцийн элементүүдийн физик элэгдэл, тэдгээрийн үнэлгээг тодорхойлдог.

Барилгын физикийн элэгдлийг дараах байдлаар тодорхойлно.

F f — барилгын физикийн элэгдэл, (%);

F i - i-р бүтцийн элементийн физик элэгдэл, (%);

L i - барилгын нийт өртөгт i-р бүтцийн элемент (талбай) -ыг солих зардлын эзлэх хувьтай тохирох коэффициент;

n нь барилгын бүтцийн элементүүдийн тоо юм.

Барилга байгууламж, элемент, системийг солих зардлын нийт өртөгт эзлэх хувь хэмжээг тогтоосон журмаар батлагдсан орон сууцны барилгыг солих зардлын нэгдсэн үзүүлэлтээр, мөн барилга байгууламж, элемент, системийн хувьд. батлагдсан үзүүлэлтүүд байхгүй - тэдгээрийн тооцоолсон өртгийн дагуу.

Жишээ 30.Шалгалтаар бүх бүтцийн элементүүдийн физик элэгдлийг илрүүлсэн бол орон сууцны барилгын физик элэгдлийг тодорхойлно.

• суурь - 10%;
• хана - 15%;
• давхцал - 20%;
• дээвэр - 10%;
• шал - 35%;
• цонх - 40%;
• өнгөлгөөний бүрээс - 30%;
• дотоод сантехник, цахилгаан хэрэгсэл - 50%;
• бусад - 25%.

1. Sat-ийн дагуу бүтцийн элементүүдийн хувийн жинг тодорхойлъё. № 28 UPVS.

2. Элемент, системийн физик элэгдлийг үнэлж, солих зардлын хувьд тэдгээрийн эзлэх хувийг тодорхойлсон үр дүн:

Ингээд барилгын физикийн элэгдэл 23.25% байна.

Физик элэгдлийг тооцоолох зардлын аргаҮнэлгээний үеийн бие махбодийн эвдрэлийг барилга байгууламж, элемент, барилга байгууламжийн эвдрэлийг арилгахад бодитой шаардлагатай засварын арга хэмжээний өртөг, тэдгээрийг орлуулах зардлын харьцаагаар илэрхийлнэ гэсэн таамаглал дээр үндэслэсэн болно.

Жишээ 31.Бүтцийн элементүүдийг солих зардал ба тэдгээрийн засварын объектив шаардлагатай зардлыг тус тусад нь мэдэж байгаа бол орон сууцны барилгын физик элэгдлийг тодорхойлох: суурь - 3,200 мянган рубль, 640 мянган рубль; хана - 4000 мянган рубль, 1200 мянган рубль; шал - 800 мянган рубль, 160 мянган рубль; бусад - 8,000 мянган рубль, 2,800 мянган рубль.

Бие махбодийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё. Элементүүдийн физик элэгдлийг үнэлэх, түүнчлэн солих зардлаар тэдгээрийн жинг тодорхойлох үр дүн:

Ийнхүү барилгын физикийн элэгдэл 30% байна.

Энэ арга нь элементүүд болон барилгын бүхэл бүтэн элэгдэл, элэгдлийг зардлын хувьд нэн даруй тооцоолох боломжийг олгодог. Үнэ цэнийн бууралтын тооцоо нь хуучирсан эд зүйлсийг "үнэхээр шинэ байдалд" хүргэх бодит зардалд үндэслэсэн тул энэхүү аргын үр дүнг нэлээд үнэн зөв гэж үзэж болно. Аргын сул тал нь хуучирсан барилгын элементүүдийг засах зардлыг тооцоолоход шаардагдах нарийвчлал, нарийвчлал юм.

Барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох аргабиет элэгдлийн (PH) болон нөхөх зардал (RC) хоорондын хамаарлыг үр ашигтай нас (EA) болон эдийн засгийн ердийн амьдралын (EF) харьцаагаар тодорхойлно гэсэн таамаглал дээр үндэслэсэн болно.

Жишээ 32.Орон сууцны барилга байгууламжийг солих зардал, бодит нас, түүний бүтцийн элементүүдийн нийт бие махбодийн ашиглалтын хугацаа нь тус тусад нь мэдэгдэж байгаа бол бие махбодийн элэгдлийг тодорхойлох: суурь - 1,200 мянган рубль, 10 жил, 15 жил; хана - 400 мянган рубль, 5 жил, 10 жил; тааз - 300 мянган рубль, 6 жил, 15 жил; бусад - 900 мянган рубль, 1 жил, 10 жил.

Бие махбодийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё. Элементүүдийн физик элэгдлийг үнэлэх үр дүн:

Ийнхүү барилгын физик элэгдэл 1210 рубль байна. буюу 43.2% байна.

Бие махбодийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох нь хэд хэдэн дараалсан алхмуудаас бүрдэнэ.

• засах боломжтой биеийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох;
• богино хугацааны элементүүдэд нөхөж баршгүй физик элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох;
• удаан эдэлгээтэй элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох.

Залруулж болох биеийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох (энэ нь мөн хойшлогдсон засвар гэж нэрлэгддэг, учир нь ердийн худалдан авагч нь бүтцийн хэвийн үйл ажиллагааны шинж чанарыг сэргээхийн тулд нэн даруй засвар хийнэ гэж үздэг: гоо сайхны засвар, дээврийн урссан хэсгийг сэргээх, инженерийн засвар. тоног төхөөрөмж гэх мэт) зардал буюу физик элэгдлийг тооцоолох шинжээчийн аргыг ашиглан гүйцэтгэнэ.

Бие махбодийн нөхөж баршгүй элэгдэл нь одоогоор засвар хийх боломжгүй эсвэл эдийн засгийн хувьд боломжгүй зүйлтэй тохирч байна. Энэ төрлийн элэгдлийн хэмжээг солих (эсвэл солих) нийт зардал болон зөөврийн физик элэгдлийн хэмжээ хоорондын зөрүү дээр үндэслэн тодорхойлно.

Элэгдлийг тооцоолохын тулд бие махбодийн нөхөж баршгүй элэгдэлд орсон бүтцийн элементүүдийг удаан эдэлгээтэй, богино настай гэж хуваадаг.

Урт хугацааны элементүүдийн хувьд хүлээгдэж буй үлдэгдэл ашиглалтын хугацаа нь бүх бүтцийн эдийн засгийн үлдэгдэл хугацаатай давхцдаг. Богино хугацааны элементүүд нь бүх бүтэцтэй харьцуулахад эдийн засгийн үлдэгдэл багатай байдаг.

Богино хугацааны элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийг үнэлэхийн тулд барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох аргыг ашигладаг: элементийн нийт солих (эсвэл солих) зардал ба элементийн засч залруулах элэгдлийн хэмжээ хоорондын зөрүүг үржүүлнэ. бодит насыг элементийн нийт физик амьдралын харьцаагаар.

Энэ тохиолдолд элементийн нийт физикийн ашиглалтын хугацааг үечилсэн засвар, хэвийн үйл ажиллагааны шинж чанарыг харгалзан лавлагааны өгөгдлөөр тодорхойлно.

Удаан эдэлгээтэй элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийг үнэлэхийн тулд барилгын ашиглалтын хугацааг тооцоолох аргыг мөн ашигладаг: засварлах боломжтой физик элэгдлийн хэмжээ ба богино хугацааны элементүүдийг нөхөж баршгүй физик элэгдлээр солих зардлын нийлбэр. нийт орлуулах (эсвэл солих) зардлаас хасч, үр дүнг нь үлдэгдэл орлуулах (эсвэл солих) зардлаар үржүүлнэ ) урт хугацааны элементүүд, түүнчлэн бодит нас нь барилгын нийт бие махбодийн ашиглалтын хамаарал.

Барилгын ерөнхий ашиглалтын хугацааг бат бөх байдлын дагуу янз бүрийн ангиллын барилга байгууламжийн үндсэн бүтцийн элементүүдийн төрлөөс хамааран тодорхойлно. Орон сууцны болон нийтийн барилгуудыг бат бөх чанараар нь ангилахыг зохицуулалтын ном зохиолд өгсөн болно.

Жишээ 33.Орон сууцны барилгын физикийн эвдрэлийг тодорхойлох. Тооцооллын явцад бид анхны өгөгдлийг танилцуулах болно.

1. Тооцооллын баримт бичигт үндэслэн бид хуримтлагдсан элэгдэл, элэгдлийг үнэлэхийн тулд шинэ барилгын өртөгийг тодорхойлно.

2. Залруулж болох биеийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлох:

Тиймээс засч залруулах элэгдлийн өртөг нь 3000 мянган рубль юм.

2. Богино хугацааны элементүүдийн нөхөж баршгүй биеийн элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё.

Тиймээс богино хугацааны элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийн өртөг нь 22,967 мянган рубль, богино хугацааны элементүүдийг нөхөж баршгүй физик элэгдлээр солих зардал нь 33,000 мянган рубль юм.

3. Урт хугацааны элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё.

Тиймээс удаан эдэлгээтэй элементүүдийн нөхөж баршгүй физик элэгдлийн өртөг нь 22,224 мянган рубль юм.

3. Барилгын нийт элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё:

мянга үрэх.

Ийнхүү барилгын нийт биет элэгдлийн өртөг нь 48,191 мянган рубль байна. буюу 27.6% байна.

Функциональ хувцасЭнэ нь тухайн объект нь орчин үеийн стандартын шаардлагад нийцэхгүй байгаагаас үүдэлтэй үнэ цэнийн алдагдал юм: түүний функциональ ашиг тус, архитектур, гоо зүй, орон зай төлөвлөлт, дизайны шийдэл, амьдрах чадвар, аюулгүй байдал, тав тухтай байдал болон бусад үйл ажиллагааны шинж чанар.

Функциональ элэгдлийн дараах төрлүүд ялгагдана.

• элэгдэл, элэгдлийг засах боломжтой (хэрэв хүлээн авсан нэмэлт үнэ нь нөхөн сэргээх зардлаас давсан бол);
• нөхөж баршгүй элэгдэл (хэрэв хүлээн авсан нэмэлт үнэ нь нөхөн сэргээх зардлаас хэтрэхгүй бол).

Залруулж болохуйц үйл ажиллагааны элэгдлийг засварын зардлаар хэмждэг бөгөөд дараахь шалтгаанаас шалтгаална.

• элементүүдийг нэмэх шаардлагатай дутагдал;
• элементүүдийг солих, шинэчлэх шаардлагатай дутагдал;
• "Супер сайжруулалт."

Элементүүдийг нэмэх шаардлагатай сул талууд- одоо байгаа барилгад байхгүй, түүнгүйгээр орчин үеийн ашиглалтын стандартыг хангах боломжгүй барилгын элемент, тоног төхөөрөмж.

Нэмэх шаардлагатай дутагдлуудын улмаас засч болохуйц үйл ажиллагааны доройтлыг тодорхойлох тоон хэмжүүр нь үнэлгээ хийх үеийн шаардлагатай нэмэлтийг хийх зардал ба үнэлгээ хийгдэж буй үл хөдлөх хөрөнгийн барилгын ажлын явцад хийгдсэн бол ижил нэмэлтийг хийх зардлын зөрүү юм.

Элементүүдийг солих эсвэл шинэчлэх шаардлагатай сул талууд- одоо байгаа барилгад байгаа, үүргээ гүйцэтгэж байгаа боловч орчин үеийн ашиглалтын стандартыг хангахаа больсон барилгын элемент, тоног төхөөрөмж.

Солих, шинэчлэх шаардлагатай зүйлсийн улмаас засч болохуйц үйл ажиллагааны доройтлыг одоо байгаа элементүүдийн бие махбодийн доройтлыг харгалзан, буцаах материалын зардлыг хасч, одоо байгаа элементүүдийг задлах зардал, шинэ элементүүдийг суурилуулах зардал зэргийг харгалзан хэмжинэ. Энэ тохиолдолд материалыг буцааж өгөх зардлыг бусад байгууламжид ашиглах үед задалсан материал, тоног төхөөрөмжийн өртөг гэж тодорхойлдог.

"Супер сайжруулалт"- одоо байгаа барилгад байгаа, одоогийн бэлэн байдал нь орчин үеийн ашиглалтын стандартад хангалтгүй барилгын элемент, тоног төхөөрөмж.

Хэт сайжруулалтаас үүдэлтэй залруулж болохуйц үйл ажиллагааны элэгдлийг хэт сайжруулсан эд зүйлсийн одоогийн орлуулах зардал, биет элэгдлийг хасч, буулгах зардал, хэрэв байгаа бол материалын буцаан олголтыг хасч тооцно.

Барилга угсралтын өртөг нь орлуулах өртөг гэж тодорхойлогддог бол засварлах боломжтой функциональ элэгдлийг тодорхойлоход зарим онцлог шинж чанарууд байдаг. Энэ тохиолдолд "супер сайжруулалт" байхгүй тул тэдгээрт унасан биеийн элэгдлийн хувийг тодорхойлох шаардлагагүй болно. Гэсэн хэдий ч "хэт сайжруулалт" -ыг засахад шаардагдах зардлыг харгалзан үзэх шаардлагатай хэвээр байна.

Жишээ 34.Оффисын барилгын засварлах боломжтой функциональ элэгдлийг дараахь зүйлийг мэдэж байвал тодорхойл.

• орчин үеийн стандартууд нь барилгад агааржуулагч суурилуулахыг шаарддаг бөгөөд одоо байгаа барилгад суурилуулах зардал нь 150 мянган рубль, барилгын явцад ижил барилгад суурилуулах зардал нь 110 мянган рубль юм.
• Барилгад суурилуулсан цахилгаан хэрэгсэл нь орчин үеийн зах зээлийн стандартад нийцэхгүй байгаа бол одоо байгаа цахилгааны эд ангиудын өртөг нь 350 мянган рубль, одоо байгаа цахилгааны эд ангиудын элэгдэл нь 200 мянган рубль, зардал одоо байгаа цахилгааны холбох хэрэгслийг буулгах нь 100 мянган рубль, буцах материалын зардал 10 мянган рубль, шинэ цахилгаан холбох хэрэгсэл суурилуулах зардал 190 мянган рубль юм.
• Барилга нь агуулахтай бөгөөд хамгийн сайн, үр дүнтэй ашиглалтын дүн шинжилгээ нь одоогоор энэ талбайг оффисын өрөө болгон ашиглахыг зөвлөж байна, харин агуулахын орон зайг орлуулах одоогийн өртөг нь 800 мянган рубль, биеийн элэгдэл, элэгдэл 50 байна. мянган рубль, татан буулгах агуулахын зардал - 80 мянган рубль.

1. Элемент (манай тохиолдолд агааржуулагч) нэмэх шаардлагатай дутагдлаас үүдэлтэй залруулж болох үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё.

мянга үрэх.

2. Элементүүдийг (манай тохиолдолд цахилгаан холбох хэрэгсэл) солих, шинэчлэх шаардлагатай дутагдлаас үүдэлтэй залруулж болох үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё.

мянга үрэх.

3. "Супер сайжруулалт"-аас үүдэлтэй залруулж болох функциональ элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё (манай тохиолдолд агуулахад байгаа эд зүйлс):

мянга үрэх.

Тиймээс барилгын засварлах боломжтой функциональ элэгдлийн өртөг нь:

мянга үрэх.

Нөхөршгүй үйл ажиллагааны элэгдэл нь дараахь шалтгааны улмаас үүсдэг.

• шинийн өртөгт ороогүй боловч заавал байх ёстой зүйлсээс үүдэлтэй дутагдал;
• шинийн өртөгт багтсан, гэхдээ байх ёсгүй зүйлээс үүдэлтэй дутагдал;
• "Супер сайжруулалт."

Залрашгүй функциональШинэ барилгын өртөгт тусгагдаагүй зүйлсийн элэгдлийг барилга байгууламжийн капиталжуулалтын хувь хэмжээгээр хөрөнгөжүүлсэн уг дутагдалтай холбоотой орлогын цэвэр алдагдлыг тооцож, хэрэв тэдгээрийг шинээр барих өртөгт оруулсан бол эдгээр зүйлийн өртгийг хасч тооцно.

Согогоос үүдэлтэй нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн тооцоо нь солих эсвэл солих зардлыг үндэслэсэн эсэхээс хамаарахгүй.

Шинээр барих өртөгт багтсан эд зүйлсийн улмаас нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдэл, гэхдээ байхгүй байх ёстойг шинэ бүтээгдэхүүний одоогийн өртгөөс хамаарах боломжтой физик элэгдлийг хасч, нэмсэн өртгийг (өөрөөр хэлбэл, энэ зүйл байгаатай холбоотой нэмэлт зардлын өнөөгийн үнэ цэнийг) хасч тооцно.

"Хэт сайжруулсан"-ын улмаас нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдэлүндсэндээ авсан үнэ цэнийн төрлөөс хамаарч тодорхойлогдоно.

Орлуулах зардлыг тооцох үед супер сайжруулалтаас үүдэлтэй нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны доройтлыг супер сайжруулалтын элементүүдийн орлуулах өртөгөөс тэдгээрийн физик элэгдлийг хассан, дээр нь супер сайжруулалт байгаатай холбоотой эзэмшигчийн зардлын өнөөгийн үнэ цэнийг (PV) хасч тооцно. аливаа нэмүү өртөг. Үүний зэрэгцээ, эзэмшигчийн зардалд нэмэлт татвар, даатгал, засвар үйлчилгээний зардал, нийтийн үйлчилгээний төлбөр, нэмэгдсэн өртөгт түрээсийн төлбөр гэх мэт орно. - "Супер сайжруулалт" байгаатай холбоотой.

Жишээ 35.Оффисын барилга байгууламжийн нөхөж баршгүй элэгдлийг дараахь зүйлийг мэдэж байвал тодорхойл.

• Тухайн барилгад шинээр баригдах барилгын өртгийг тодорхойлохдоо гал унтраах системийг суурилуулах ажлыг тооцоогүй (одоо байгаа барилга байгууламж байхгүй тул) дутагдалтай байгаатай холбоотой орлогын цэвэр алдагдал гэж үздэг. суурилуулах ажил 20 мянган рубль, барилга байгууламжийн капиталжуулалтын хэмжээ 10%, шинэ барилга барих явцад гал унтраах системийг суурилуулах зардал 150 мянган рубль байна.
• Үнэлгээнд хамрагдсан барилга нь өндөр давхрын өндөртэй бөгөөд зах зээлийн үүднээс үнэлгээний өдөр хэт өндөр байгаа бол одоо байгаа барилгыг солих зардал нь 174,900 мянган рубль, яг ижил барилгыг солих зардал зах зээлийн өнцгөөс харахад шалны ердийн өндөр, 172,900 мянган рубль, бие махбодийн элэгдэл, элэгдлийг 40% -иар тодорхойлдог, жил бүр эзэмшигч нь шалны өндөр (халаалт, гэрэлтүүлэг гэх мэт) 500-ийн хэмжээтэй холбоотой нэмэлт зардал гаргадаг. мянган рубль, одоо байгаа барилга байгууламжийн капиталжуулалтын харьцаа 10% байна.

1. Шинээр баригдах барилгын өртөгт тусгаагүй, гэхдээ ямар нэг элемент, тоног төхөөрөмж байхгүйгээс үүссэн орлогын алдагдлыг зах зээлийн мэдээлэлд үндэслэн нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн хэмжээг тодорхойлъё (манай тохиолдолд гал унтраах систем)

мянга үрэх.

2. "Супер сайжруулалт"-аас шалтгаалж (манай тохиолдолд шалны өндөр) засч болохгүй функцийн утгыг тодорхойлъё.

мянга үрэх.

Иймээс барилгын нөхөж баршгүй үйл ажиллагааны элэгдлийн өртөг нь:

мянга үрэх.

Гадны (эдийн засгийн) элэгдэл, элэгдэлҮнэлгээний объекттой холбоотой гадаад орчны сөрөг нөлөөллөөс шалтгаалан объектын элэгдэл: зах зээлийн нөхцөл байдал, үл хөдлөх хөрөнгийн тодорхой ашиглалтад ногдуулсан сервитут, хүрээлэн буй орчны дэд бүтцийн өөрчлөлт, татварын салбарын хууль тогтоомжийн шийдвэр; гэх мэт үл хөдлөх хөрөнгийн гаднах элэгдэл нь түүнийг үүсгэсэн шалтгаанаас шалтгаалж ихэнх тохиолдолд байршил өөрчлөгдөөгүй тул салшгүй, харин зах зээлийн орчны эерэг өөрчлөлтөөс шалтгаалан зарим тохиолдолд "өөрийгөө арилгадаг" .

Гаднах элэгдлийг үнэлэхийн тулд дараахь аргыг ашиглаж болно.

• гадны нөлөөллөөс үүдэлтэй орлогын алдагдлыг капиталжуулах арга;
• ижил төстэй объектын борлуулалтыг гадны нөлөөлөл, нөлөөгүй харьцуулах арга.

Хэрэв хангалттай мэдээлэл байгаа бол хоёр дахь аргыг илүүд үздэг.

Орлогын алдагдлыг капиталжуулах аргагадны нөлөөллөөс шалтгаалсан эд хөрөнгийн орлогын алдагдлыг тодорхойлоход хамаарна. Барилгын алдагдлын хэсгийг барилга байгууламжийн капиталжуулалтын хэмжээгээр капиталжуулна.

Жишээ 36.Агуулахын гаднах (эдийн засгийн) элэгдлийг тодорхойлох, хэрэв мэдэгдэж байгаа бол: засварлах боломжтой физик, үйл ажиллагааны элэгдлийг арилгасны дараа гадаад хүчин зүйлийг харгалзахгүйгээр цэвэр орлого нь 25,000 мянган рубль; засварлах боломжтой физик, үйл ажиллагааны элэгдлийг арилгасны дараа одоогийн цэвэр орлого - 21,000 мянган рубль; газрын өртөг - 5000 мянган рубль, газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ - 10%; Газрын капиталжуулалтын хувь хэмжээ 15% байна.

1. Гадаад хүчин зүйлийн нөлөөгөөр цэвэр орлогын алдагдлыг тодорхойлъё.

мянга үрэх.

2. Барилгатай холбоотой цэвэр орлогыг тодорхойлно уу.

мянга үрэх.

3. Барилгатай холбоотой цэвэр орлогын алдагдлыг тодорхойлох:

мянган рубль.

Тиймээс агуулахын гадаад (эдийн засгийн) элэгдлийн зардал нь:

мянга үрэх.

Хосолсон борлуулалтын аргаСаяхан зарагдсан ижил төстэй үл хөдлөх хөрөнгийн (хосолсон борлуулалт) үнийн мэдээлэлд дүн шинжилгээ хийхэд үндэслэсэн болно. Хосолсон борлуулалтын объектууд нь зөвхөн тодорхойлсон, үнэлгээний объекттой холбоотой эдийн засгийн элэгдлээрээ бие биенээсээ ялгаатай гэж үздэг.

Жишээ 37.Хувцасны захаас алслагдсан агуулахын гаднах (эдийн засгийн) элэгдлийг тодорхойлох, хэрэв мэдэгдэж байгаа бол: хувцасны захаас алслагдсан аналог объектын борлуулалтын үнэ 600 мянган рубль; хувцасны захын ойролцоо байрлах аналог объектын борлуулалтын үнэ 450 мянган рубль; ижил төстэй объектуудын физик болон бусад ялгааны ялгаа нь 60 мянган рубль юм.

1. Агуулахын гадаад (эдийн засгийн) элэгдлийн зардлыг тодорхойлъё.

мянга үрэх.

Зардлын арга нь хэд хэдэн давуу болон сул талуудтай.

Зардлын аргын давуу талууд:

1. Шинэ объектыг үнэлэхдээ зардлын арга нь хамгийн найдвартай байдаг.
2. Энэ арга нь дараах тохиолдолд тохиромжтой буюу цорын ганц боломжтой юм.
   • шинэ барилгын өртгийн техник, эдийн засгийн шинжилгээ;
   • одоо байгаа байгууламжийг шинэчлэх шаардлагатай үндэслэл;
   • тусгай зориулалтын барилга байгууламжийн үнэлгээ;
   • зах зээлийн "идэвхгүй" салбар дахь объектуудыг үнэлэх үед;
   • газар ашиглалтын үр ашгийн шинжилгээ;
   • объектын даатгалын асуудлыг шийдвэрлэх;
   • татварын асуудлыг шийдвэрлэх;
   • бусад аргаар олж авсан эд хөрөнгийн үнэ цэнийг тохиролцох үед.

Зардлын аргын сул талууд:

1. Зардал нь зах зээлийн үнэтэй үргэлж тэнцүү байдаггүй.

2. Үнэлгээний үр дүнд илүү нарийвчлалтай хүрэх оролдлого нь хөдөлмөрийн зардлын хурдацтай өсөлтийг дагалддаг.

3. Үнэлгээний явцад хуримтлагдсан элэгдлийг барилгын өртгөөс хасдаг тул үнэлж буй үл хөдлөх хөрөнгийг худалдан авах зардал болон яг ижил объектыг шинээр барих зардлын зөрүү.

4. Хуучин барилгуудын нөхөн үржихүйн зардлыг тооцох хүндрэл.

5. Хуучин барилга байгууламжийн хуримтлагдсан элэгдлийн хэмжээг тодорхойлоход хүндрэлтэй байдал.

6. Газрын талбайг барилга байгууламжаас тусад нь үнэлэх.

7. ОХУ-ын газар нутгийг үнэлэх асуудлын шинж чанар.

Уран зохиол

1. “Төрийн өмчийн үл хөдлөх хөрөнгө, түүнийг эзэмших эрхийг үнэлэх журам”. Санкт-Петербург хотын захирагчийн 1996 оны 8-р сарын 1-ний өдрийн 113-р тоот тушаал.

2. "ОХУ-ын үндсэн хөрөнгийг бүрэн сэргээхэд элэгдлийн төлбөрийн нэгдсэн норм." ОХУ-ын Засгийн газрын тогтоол