Какво е ретроспективна оценка? Ретроспективна оценка на избора на кариера

В тези случаи всяка страна често наема свой собствен оценител, който след това трябва да защити доклада си за оценка в съда. По правило съпрузите имат апартамент в съвместна собственост (без разпределение на дялове).

Ако апартаментът е споделена собственост, тогава по време на съдебно производство ще се изисква оценка на дела в апартамента за съда.

На практика оценката на дял от апартамент за съда е най-често необходима при закупуване на дял от друг собственик, вписване на наследство, продажба на дял на свободния пазар или делба на имущество.

Освен това при размяна на жилище често е необходимо да се оцени дела на детето, регистрирано в апартамента, тъй като по време на размяната стойността на дела на детето не може да бъде намалена.

Ретроспективната оценка на недвижими имоти е

Причината за това е само една: некомпетентността на оценителите.

Страхът от получаване на отрицателна оценка на техния доклад принуждава оценителите, с кука или мошеник, да разубедят клиентите да правят отчети чрез SRO.

Въпреки това, не винаги е възможно да се пренебрегне проверката и затова е важно клиентите да бъдат много внимателни към препоръките на своите оценители.

Първият проверява законосъобразността на оценката, спазването на нормите и правилата.

Второто потвърждава изчисленията. Вторият вариант за разглеждане на доклада в SRO е предпоставка за представяне на доклад за оценка на недвижими имоти в съда или в комисията за преразглеждане на кадастралната стойност на този имот.

Разходи за оценителски услуги

Оценката на всеки имот е процес на определяне на неговата стойност в парично изражение. Обект на оценка могат да бъдат недвижими имоти, бизнес, фирма, кредитна институция, материални и нематериални видове активи.

Съответно дейността на оценителя е свързана с установяване на пазарната или друга стойност на оценяваните обекти.

С развитието на пазара на недвижими имоти търсенето на услугите на оценителските компании нараства. Един от основните критерии при избора на оценителска компания за потребител на оценителски услуги остава тарифната политика на компанията. Как протича процесът на ценообразуване на пазара на услуги за оценка, какви компоненти съставляват сумата, която трябва да бъде платена за набор от работи, за да се определи пазарната стойност на оценявания обект?

Цената на работата на оценителя зависи както от имота, целта на оценката, така и от времето. С развитието на пазара на недвижими имоти търсенето на услугите на оценителските компании нараства.

Често срещани грешки при докладване за целите на спорове

От новата година актуалността на темата ще нарасне още повече, тъй като данъкът за проекти за капитално строителство ще се изчислява и от кадастралната му стойност. Евгения Панфилова. Заместник-председателят на Експертния съвет на NP SRO „SVOD“ анализира типични грешки, открити в доклади, оспорващи кадастралната стойност. Оценката на стандартите с цел оспорване, както е известно, се извършва със задна дата, което е нетривиална задача и наред с общия проблем с неразвитостта и ограничеността на пазара на земя, оценителите се сблъскват с такива трудности като: В този случай се препоръчва да не спирате на един източник на информация, а да се опитате да разширите обхвата на събирането на информация, възможно е да използвате бази данни на Rosreestr, да анализирате градоустройствените стандарти за зониране на селища и др.

Поставяне на задача за оценка

Идентификацията на даден имот представлява точното му правно описание, което следва да бъде съставено на базата на предоставена от клиента информация. Необходимата информация може да бъде получена от държавния регистър на данните от проучването на земята в съответствие с местното и държавното законодателство. Правилното правно описание трябва да вземе предвид специфичната регионална система за проучване и описване на поземлени парцели, която се състои от описание на техните граници, системата за държавно проучване и процедурата за описване и картографиране на парцели и блокове.

Идентифициране на права на собственост, които трябва да бъдат оценени.

Проблемът с търсенето на аналози със задна дата за определяне на пазарната стойност и един от начините за решаването му

Заключението е, че проблемът с намирането на аналози за ретроспективна дата може да бъде успешно решен във всеки регион. Козлова Татяна 1. Бицко Наталия 2 1 LLC "Capital Consulting", ръководител на отдела за оценка 2 LLC "Capital Consulting", заместник-началник на отдела за оценка Резюме В статията се обсъжда възможността за оспорване на кадастралната стойност на недвижими имоти, което е необходимо да се използват аналозите на ретроспективна дата.

Описваме възможните източници на информация и анализираме възможността за тяхното използване. Заключението е, че проблемът с намирането на еквиваленти в ретроспективна дата може да бъде успешно разрешен.

При плащане на какви данъци се прилага ретроспективна оценка? Данъчната комисия длъжна ли е да го приеме?

Ретроспективна оценка се използва при плащане на данък върху продажбата на недвижим имот, ако собствеността му е била по-малко от една година. В този случай данъкът (10%) се изчислява върху дохода, получен от разликата между покупната цена и продажната цена. Въпреки това, ако няма покупна цена, имотът трябва да бъде оценен в момента на покупката. По правило много собственици не правят това, когато купуват жилище, тъй като няма цел незабавна продажба на имота. В този случай се назначава оценка, тя се нарича ретроспективна. Тя трябва да бъде представена на данъчните власти не по-късно от 31 март на следващата година. Тоест, ако апартаментът е продаден през 2015 г., тогава формулярът за плащане на данъка трябва да бъде подаден не по-късно от 31 март 2016 г., а плащането на самия данък трябва да бъде подадено не по-късно от 10 април 2016 г. Следователно, ако представите оценка навреме, данъчната комисия е длъжна да я приеме.

Инна Пчелянская

Както обясниха от АЖК АД, инсталираните електроизмервателни устройства отговарят на изискванията на нормативните технически документи в електроенергетиката. Дл...

Не, няма такива ползи. Както обясниха в отдела за заетост и социални програми на един от районите на столицата, ако гражданин изпитва финансови затруднения при плащането на комунални...

Да то има. Както е обяснено в държавното предприятие „Алмати Су Холдинг“, това е законова мярка за борба с длъжниците: неизправният получава предварително известие, че...

Както е обяснено в информационната служба на Министерството на правосъдието (тел. 258-00-58), при регистрация (по-правилно, регистрация по местоживеене) в Алмати има ограничения: за всеки...

В съответствие със закона трябва да имате в ръцете си държавен акт за правото на частна собственост или земеползване на земя. Този документ...

Страница
7

Във времево отношение оценката на недвижими имоти бива текуща, ретроспективна и перспективна. Ретроспективната оценка е оценка на стойността към определена дата в миналото. Дългосрочната оценка е оценка на стойността му до края на планирания период за изграждане на предприятия.

Има три метода за определяне на стойността на недвижими имоти:

1) скъпо;

2) сравнения на продажбите;

3) капитализиране на дохода.

И трите метода са приложими за много проблеми с оценката, но един може да е по-важен при конкретно задание. Методът на себестойността може да бъде приложим при оценяване на имоти с по-стари сгради, които имат значителна натрупана амортизация поради физическо износване, функционално остаряване и външно остаряване, които са трудни за оценка. Методът за сравнение на продажбите не може да се приложи към високо специализирани видове недвижими имоти, тъй като може да няма налична информация за сравнение. Методът на капитализация на дохода рядко се използва за оценяване на частите на дълга, заемани от собствениците, въпреки че може да се използва с пазарни потвърждения. Капитализацията на доходите може да бъде ненадеждна на пазара на търговски или индустриални имоти, където собствениците наддават над инвеститорите. Съдържанието на тези методи е следното.

Методът на разходите се основава на принципа, че купувачът няма да плати повече за имот, отколкото би струвало закупуването на подобен имот със същото качество. Следователно прогнозната пазарна стойност е сумата от цената на парцел земя и разходите за изграждане на подобно съоръжение към датата на оценката. Този подход се основава на разбирането, че участниците на пазара претеглят разходите спрямо разходите. При този метод стойността на имота се получава чрез добавяне на условната стойност на земята към текущите разходи за изграждане на реплика или замяна на сградите и след изваждане на амортизацията и остаряването на конструкциите от всички причини. Методът на разходите е особено полезен при оценяване на нови сгради или имоти, които рядко излизат на пазара.

Същността на метода за сравнение на продажбите е да се определи цената, която купувачът би платил за имот с подобна полезност. Ако няма такъв имот на пазара, методът за сравнение на продажбите не се прилага. Използвайки този метод, оценителят получава отражение на стойността чрез сравняване на оценявания имот с подобни имоти, наречени „сравними продажби“. Продажните цени на недвижими имоти, които оценителят смята за най-сравними, трябва да отразяват степента, до която може да падне отразената стойност на оценявания имот.

Оценителят изчислява степента на трудност или разликата между имота и сравнимите продажби, като взема предвид различни елементи за сравнение: условия на финансиране; условия за продажба; пазарни условия; настаняване; физически характеристики; икономически характеристики; използване; невалидни компоненти на разходите; прехвърлени права върху недвижими имоти; права на собственост върху недвижими имоти.

Цената на един имот се определя от ползата от продадените права на собственост върху имота. Особено печеливши имоти могат да се продават заедно със съществуващи договори за наем. Вземането предвид на разликата между пазарния наем и договорния наем при определяне на стойността се нарича корекция на собствеността. Началната точка на корекцията е, че пълната собственост се определя при пазарни наеми и текущо налично финансиране.

Условията за финансиране на сделката могат да бъдат пазарни и непазарни. Желанието на страните по сделката да получат максимална полза поражда различни видове договори:

1) финансиране на сделката от заемодателя, т.е. продавачът плаща лихвите по заема, които купувачът - длъжник - изисква за получаване на заема. В този случай сумата на лихвата се приспада от продажната цена;

2) финансиране на сделката от продавача, т.е. Продавачът предоставя на купувача ипотечен кредит. За приспособяване към такива условия може да се използва дисконтиране на паричните потоци на ипотечния заем (постоянни плащания и балонни плащания) при пазарни лихвени проценти.

Корекцията за условията на продажба отразява нетипичните отношения между продавач и купувач на пазара. Продажбата може да се осъществи на цена под пазарната, ако продавачът спешно трябва да продаде имота и ако има някаква връзка между страните по сделката, и на цена над пазарната, ако купувачът спешно трябва да купи собствеността.

Пазарните условия са промени в пазарните условия на покупка и продажба във времето. Състоянието на пазара се влияе от инфлация и дефлация, промени в търсенето и предлагането, данъчно облагане и др. Размерът на корекцията се определя от анализ на продажбите на подобни имоти на различни места и следователно основно отразява разликите в стойността на земята за тези имоти.

Физическите характеристики на даден имот включват размери, структурни елементи, качество на материалите, износване, външен вид, условия на околната среда и т.н. Корекциите на физическите характеристики изискват обсъждане на всяка точка на разлика.

Икономическите характеристики на даден имот включват разходи, качество на управление, условия и срокове за наемане, размер на дохода или печалбата и др. Това сравнение се отнася само за имоти, генериращи доход.

Когато се определя възможното използване на имот след продажбата му, оценките се основават на местните разпоредби за зониране. Невъзможно е да се сравняват обекти на недвижими имоти, ако един от тях след продажба може да се използва по различен начин от обекта, който се оценява, т.е. преназначени.

Нищожните компоненти на сделката са компонентите на стойността, които не са недвижими имоти. При сравняване невалидните компоненти на стойността се отделят от свойството.

Капитализацията на дохода е трансформирането на очаквания бъдещ доход в еднократна сума, получена в момента, т.е. превръщане на дохода в капитал. Основният принцип на метода на капитализация на дохода е принципът на очакването, т.е. пазарната стойност се определя като текущо съществуващата стойност на правата върху очакваните бъдещи приходи.

Капитализацията на дохода включва изчисляване на текущата стойност на бъдещите финансови ползи, които собственикът може да получи от имота. Финансовите ползи се състоят от поток от повтарящи се приходи през очаквания живот на имота и постъпления от продажба (или прехвърляне) на собствеността върху имота.

При оценката на недвижими имоти се използват две основни процедури за намаляване на бъдещите приходи до текущата им стойност: използване на нормата на капитализация и нормата на дисконтиране. Процентът на капитализация се прилага към печалбите за една година. Обикновено това е първата прогнозна година. Цената се изчислява по формулата:

K – текуща стойност,

Kt – доход към края на година t

n – сконтов процент (норма на възвръщаемост)

Ретроспективна оценка, оценка към дата в миналото

Ретроспективната оценка включва оценителят да изготви доклад за оценка към дата, съответстваща на миналия период. Изчисленията и информацията за дадените аналози, на които оценителят се позовава при изготвянето на този доклад за оценка, трябва да съответстват на датата, на която е изготвен докладът за оценка.

Необходимост от ретроспективна оценка

Необходимостта от ретроспективна оценка може да възникне в следните случаи:

• данъчно облагане на недвижими имоти;
• данъчно облагане на капиталовите печалби;
• данъчно облагане на наследството;
• изплащане на обезщетение;
• разглеждане на искове за щети в съда;
• прегледи на съществуващи оценки.

Подходи за ретроспективно оценяване

Има два начина за извършване на ретроспективна оценка:

1) Извършете оценка въз основа на продажните цени на подобни обекти, актуални към датата на оценката. В този случай оценителят намира надеждни източници на оферти за продажба на подобни обекти, които отговарят на обекта на оценка по всички ценови параметри, действащи към датата на ретроспективната оценка. Като източник оценителите на нашата компания използват различни архиви, както и нашата собствена база данни с оферти за продажба на недвижими имоти, натрупани в процеса на нашата работа.

2) Алтернатива на търсенето и сравняването на минали цени е така нареченият индексен метод. Този метод предполага, че стойността на даден обект първо се определя на текущата дата, като се използват текущи цени, а след това, като се използват индекси за промяна на цената, стойността се изчислява на дата в миналото (ретро стойност).

Нашият подход за извършване на ретроспективна оценка

ВАЛМАРКЕТ има достатъчно опит да изготви професионална експертиза за възстановителната стойност на обекта на оценката към желаната от Вас дата. Специалистите на нашата компания ще проведат експресен анализ, за ​​да идентифицират възможността за извършване на оценителска работа, да направят заключение за осъществимостта или нецелесъобразността на оценката на обекти във всеки конкретен случай поотделно, както и да определят справедливата пазарна стойност на вашите обекти и да изготвят оценка доклад, който отговаря на всички изисквания на законодателството на Република Молдова.

Необходими документи за независима ретроспективна оценка

За изготвянето на ретроспективен доклад за оценка минималният необходим пакет документи ще бъде:

• пълен комплект документи за собственост на обекта на ретроспективна оценка;
• информация, потвърждаваща правата върху обекта на оценката към датата на ретроспективната оценка.

График и цена на ретроспективна оценка

Цената на доклада за ретроспективна оценка винаги е малко по-висока от цените, определени за оценката към текущата дата. Това се дължи главно на сложността и ограниченията на търсенето на информация, необходима за извършване на оценка. Но можете да сте сигурни, че VALMARKET винаги ще ви предложи най-добрата цена за оценителски услуги и ще завърши работата в най-краткия разумен срок.