Предположения в дейностите по оценяване. Предположения и ограничения, използвани от оценителя при извършване на оценката

Това, което често се пренебрегва в практиката на писане на доклади за оценка, е, че разделът за предположения и ограничения в доклада не е толкова незначителен раздел. Това понякога води до факта, че докладът може да бъде съставен в нарушение на закона.

За да се избегнат подобни моменти, трябва да се дадат по-силни аргументи в полза на важността на този раздел от доклада.

И така, какво точно се разбира под допускания и ограничения в рамките на доклада за оценка?

За оценителя в най-общ вид можем да говорим за две групи предположения и ограничения: тези, които са продиктувани от закона и тези, които са формирани от него въз основа на спецификата на обекта на оценка, както и неговите цели и цели. По този начин законодателството по-специално определя такива моменти като, например, че при извършване на оценка на специалист е забранено да използва данни от източници, датирани по-късно от датата на оценката; фактът, че определената от оценителя крайна стойност може да бъде призната за препоръчителна за сделката не по-късно от 6 месеца след датата на изготвяне на доклада и др.

Що се отнася до предположенията и ограниченията, които се формират от самия оценител, те като цяло служат за застраховане на оценителя срещу евентуални въпроси от страна на потребителя или контролните органи и могат да се отнасят както до процеса на оценяване, така и до предположения относно определени качествени и количествени характеристики на обекта на оценка.

Така например първата категория може да включва такова ограничение като невъзможността да се използва докладът за цели, различни от посочените в задачата за оценка. По този начин оценителят има известен лост за влияние върху броя на потенциалните потребители на доклада за оценка.

Но като установи определени предположения, оценителят може да регулира не само процедурни нюанси. Що се отнася до крайната цена, можем да отбележим такива важни предположения, до които оценителите прибягват, за да определят стойността. Така например, когато определя ликвидационната стойност за някои обекти, самият оценител не избира ограничен период, през който обектът трябва да бъде продаден. И откога оценка на ликвидационната стойностпериодът на изпълнение и самата стойност са правопропорционални. В такива условия, в зависимост от това какъв период на изпълнение оценителят залага като предположения, това ще бъде цената.

Освен това, често при продажба на имущество на фалирали или длъжници като част от изпълнително производство, оценителят е длъжен да определи нетната пазарна стойност, без да взема предвид тежести, но всъщност всякакви тежести (под формата на арест, залог и т.н.) все още присъстват. В същото време, въз основа на теорията на оценката, обект с тежест логично ще струва по-малко от „чистия“. Ето защо посочването в раздела за предположения и ограничения на базата на какви правни условия се оценява обектът е важно от гледна точка на крайната цена.

Вече дадените примери позволяват да се разбере, че частта от предположенията и ограниченията не трябва да се третира формално, тъй като те по много начини могат да „зададат тона“ за бъдеща оценка, като същевременно регулират подходите, методите и определянето на разходите използван процес.

Дълго време нямаше задължителни изисквания за оценка на недвижими имоти. Всеки оценител всъщност имаше свои собствени преценки и използваше онези методи за оценка на недвижими имоти, които бяха по-близки до него. Наскоро обаче Министерството на икономическото развитие на Русия със заповед от 25 септември 2014 г. N 611 създаде Федерален стандарт за оценка „Оценка на недвижими имоти (FSO N 7)“.

Общи подходи за оценка на недвижими имоти

В съответствие с чл. 5 от Закона на Руската федерация № 135-FZ „За оценителската дейност“ „обектите на оценка включват собственост и други вещни права върху имущество или отделни елементи от имуществото“, т.е. Целта на оценката е преди всичко да се определи стойността на правото. Определянето на пазарната стойност се основава на предпоставката, че имотът се продава на пазара, следователно, на първо място, трябва да се оцени пазарната стойност на имота. Разбира се, случва се оценители да направят специална стойностна оценка или друга оценка. Най-често обаче е необходимо да се оцени пазарната стойност.

Пазарна стойност - Под пазарната стойност, в съответствие със Закона на Руската федерация „За оценъчната дейност в Руската федерация“ от 29 юли 1998 г. № 135-FZ, се разбира като най-вероятната цена, на която даден обект на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с цялата необходима информация и стойността на транзакцията не е засегната от извънредни обстоятелства, а именно:

едната страна по сделката не е длъжна да отчужди обекта на оценката, а другата страна не е длъжна да приеме изпълнението;

страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в собствен интерес;

обектът на оценката е представен на свободния пазар под формата на публична оферта;

цената на сделката представлява разумно възнаграждение за обекта на оценка и не е имало принуда от страна на страните по сделката по никоя страна;

плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.

Общите подходи към оценката на недвижимите имоти са определени още през 2007 г. в заповедта на Министерството на икономическото развитие на Руската федерация от 20 юли 2007 г. N 256 (с измененията на 22 октомври 2010 г.) „За одобряване на федералния стандарт за оценка „Общи понятия за оценка, подходи за оценка и изисквания за извършване на оценка (FSO N 1)“.

При извършване на оценка трябва да се опише следното:

а) обект на оценка;

б) права на собственост върху обекта на оценката;

в) целта на оценката;

г) предвиденото използване на резултатите от оценката и свързаните ограничения;

д) вид разход;

е) дата на оценката;

ж) срок за извършване на оценката;

з) допускания и ограничения, на които трябва да се основава оценката.

Също така, по време на оценката се извършва анализ на най-доброто използване на имота. На практика анализът на оптималното използване на даден имот се определя чрез проверка на съответствието на разглежданите варианти на използване със следните категории:

да е физически възможно, т.е. съответстват на ресурсния потенциал;

да е правно допустимо, т.е. продължителността и формата на предвиденото използване не трябва да подлежат на съществуващи или потенциални правни ограничения;

да сте финансово заможни, т.е. използването трябва да осигурява доход, равен или по-голям от сбора на оперативните разходи, финансовите задължения и капиталовите разходи;

бъдете възможно най-ефективни, т.е. имат най-висока производителност сред случаите на употреба, чиято вероятност за внедряване се потвърждава от пазара.

По отношение на оценката на недвижими имоти е много важно този стандарт да установи подходите, които оценителят трябва да използва, когато прави оценка.

Таблица

Подходи за оценка на недвижими имоти

Важно е, че ако оценителят не използва никакъв подход в оценката, той трябва да обоснове това.

Докладът за оценка трябва също да съдържа сравнения на стойности, определени с помощта на различни подходи.

При оценката на недвижими имоти е много важно да се използва разходен подход.

Когато се използва разходният подход, е важно да се изчислят в действителни цени разходите за пресъздаване на подобен обект. Също така е важно да се има предвид, че разходите за ново строителство, в допълнение към преките разходи, включват печалбата на предприемача. Печалбата на предприемача (EP) е определена от пазара стойност, която отразява сумата, която предприемачът очаква да получи като премия за използването на неговия капитал, инвестиран в строителен проект. Печалбата на предприемача е главно функция на риска и зависи от конкретната пазарна ситуация.

Цената е равна на: цената на новото строителство + печалбата на предприемача

1 331 712 + 239 708 = 1 571 420 rub.

Определяне на степента на физическо износване

Таблица

Цената на вградените нежилищни помещения, определена чрез разходния подход, е (закръглена):

1 285 422 рубли

Един милион двеста осемдесет и пет хиляди четиристотин двадесет и една рубла

Този подход се основава на предпоставката, че стойността на всеки имот зависи от размера на дохода, който се очаква да генерира. Този подход изследва способността на имота да генерира определен размер на доход, който обикновено се изразява под формата на доход от наем от експлоатация и доход от продажба на имота в края на периода на държане. Доходният метод включва две основни техники – техниката на директна капитализация и техниката на дисконтиране.

Определяне на пазарната стойност на нежилищни помещения с площ от 42,3 кв.м по метода на доходите.

Таблица за изчисляване на стойността на недвижими имоти по метода на дисконтирания паричен поток

По този начин цената на обекта, определена чрез метода на доходите, е (закръглена): 1 084 000 рубли.

Като част от сравнителния подход беше използван методът за сравнение на продажбите. При прилагането на този метод стойността на Имота за оценка се определя чрез сравняване на продажната цена на подобни обекти. Основата за прилагането на този метод е фактът, че стойността на Обекта на оценка е пряко свързана с продажната цена на подобни обекти. Всяка сравнима продажба се сравнява с оценявания имот. Правят се корекции на сравнимата продажна цена, за да се отразят значителните разлики между тях.

За определяне на крайния резултат от пазарната стойност на 1 кв.м. на оценявания обект, намираме неговата среднопретеглена стойност и приписваме най-голяма тежест на резултата, получен с по-малко корекции.

Таблица

Така среднопретеглената стойност на пазарната стойност на 1 кв.м. общата площ на оценения имот е: 31 701 рубли.

Тридесет и една хиляди седемстотин и една рубла

Цената на Имота, определена чрез пазарен подход, е (закръглена): 1 347 000 рубли.

Един милион триста четиридесет и седем хиляди рубли

В зависимост от количеството и надеждността на информацията, използвана в рамките на всеки подход, резултатите от тези подходи могат да се различават в по-голяма или по-малка степен един от друг.

Изборът на крайната себестойност се основава на няколко междинни резултата. За да се определи крайната оценка на разходите, като правило се използва методът на среднопретеглената стойност, в съответствие с който на резултата от всеки подход се присвоява коефициент на тежест.

Като се вземат предвид трите подхода, цената на обекта е:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 рубли

Средната стойност е: 1 238 807 рубли

Важно е да вземете предвид следните насоки, когато използвате подходи за оценка.

Икономически ефективен подход

Необходимо е да се вземат предвид разходите за възстановяване на пълната стойност на имота, като цените трябва да са актуални, като се вземат предвид корекционните коефициенти.

При използването на разходния подход е важно да се вземе предвид износването на сградите и конструкциите.

Доходен подход

Когато се използва подходът на дохода при оценката на недвижими имоти, е важно да се използва процент на дисконтиране, като се вземат предвид реалните доходи; често при извършване на оценки се използват завишени проценти на дисконтиране, в резултат на което стойността на оценката е завишена.

Сравнителен подход

При сравнителния подход е важно да се използват възможно най-много аналогови опции; разбира се, не говорим за десетки опции, но използването на две или три опции няма да даде положителен ефект при оценката на сравнителните подходи. Второ, аналозите трябва да бъдат сходни, тоест да се намират в една и съща зона, да имат същите характеристики на къща, сграда, структура и да се намират на същото разстояние от метрото или транспортните възли. В противен случай ще трябва да се вземат предвид корекционните коефициенти.

Важно е да се вземат предвид и новите изисквания за оценка на недвижими имоти.

Нови изисквания за оценка на недвижими имоти

Нека изброим тези изисквания.

Първо, оценителят трябва да провери имота, който се оценява. . В случай на неизвършване на проверка, оценителят посочва в доклада за оценка причините, поради които обектът на оценка не е бил проверен, както и предположения и ограничения, свързани с неизвършването на проверка.

Второ, извършва се съвместна оценка на парцел и проекти за капитално строителство, разположени върху него, при липса на документи за собственост и право на собственост върху парцела, като се вземат предвид правата и задълженията на собственика на проекти за капитално строителство във връзка със земята парцел, установен от действащото законодателство.

Важно е обаче да запомните, че незаконните сгради могат да бъдат съборени при спазване на законовите изисквания. Лице, извършило неразрешено строителство, не придобива право на собственост върху него. То няма право да се разпорежда със строежа – да продава, дарява, отдава под наем или да извършва други сделки. Неразрешената сграда подлежи на разрушаване от лицето, което я е извършило, или за негова сметка (член 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация). В решението на Конституционния съд на Руската федерация от 24 юни 2014 г. N 1369-O се посочва, че задължението за разрушаване на неразрешена сграда е санкция за нарушение, както е предвидено в чл. 222 от Гражданския кодекс на Руската федерация. Подобно заключение беше направено в решението на Конституционния съд на Руската федерация от 17 януари 2012 г. N 147-О-О, съдът посочи, че задължението за разрушаване на неразрешена сграда представлява санкция за извършено нарушение, което може да се състои за нарушение както на нормите на поземленото законодателство, уреждащи предоставянето на земя за строителство, така и на градоустройствените разпоредби, уреждащи проектирането и строителството.

Тази функция обаче всъщност не е взета предвид в новия стандарт за оценка на недвижимите имоти.

Трето, стандартът установява допълнителна информация, която трябва да бъде посочена в описанието на имота.

Описанието трябва да посочва:

Съставът на обекта на оценка, като се посочи информация, достатъчна за идентифициране на всяка негова част (ако има такава);

Характеристики на оценявания обект и неговите оценявани части или връзки към документи, достъпни за оценителя, съдържащи такива характеристики;

Права, взети предвид при оценяване на предмета на оценка, ограничения (тежести) на тези права, включително по отношение на всяка част от предмета на оценка.

Заданието за оценка може да посочва други прогнозни стойности, включително:

пазарен наем (приблизителната парична сума, за която даден имот може да бъде нает към датата на оценката при типични пазарни условия);

Разходи за създаване (възпроизвеждане или замяна) на проекти за капитално строителство;

Загуби (действителни щети, пропуснати ползи) при отчуждаване на вещ, както и в други случаи;

Разходи за премахване на замърсяването на околната среда и (или) рекултивация на земя.

Четвърто, установени са изисквания за анализ на пазара при извършване на оценка.

Анализът на пазара на недвижими имоти се извършва в следната последователност:

а) анализ на въздействието на общата политическа и социално-икономическа ситуация в страната и региона, където се намира оценяваният имот, върху пазара на оценявания имот, включително тенденциите, които са се появили на пазара в периода, предхождащ датата на оценката;

б) определяне на пазарния сегмент, към който принадлежи оценяваният обект. Ако пазарът на недвижими имоти е слабо развит и няма достатъчно данни, за да се даде представа за цените на сделките и (или) офертите със сравними обекти на недвижими имоти, е възможно да се разшири областта на изследването до територии, които са сходни по икономически характеристики до местонахождението на оценявания имот;

в) анализ на действителните данни за цените на сделките и (или) офертите с недвижими имоти от пазарни сегменти, към които оценяваният обект може да бъде класифициран по действителен начин, както и алтернативни възможности за неговото използване, като се посочва диапазонът от ценови стойности;

г) анализ на основните фактори, влияещи върху търсенето, предлагането и цените на съпоставими недвижими имоти, например нива на възвръщаемост, периоди на изплащане на инвестициите на пазара на недвижими имоти, с интервали за стойностите на тези фактори;

д) основни заключения относно пазара на недвижими имоти в сегментите, необходими за оценка на имота, например пазарна динамика, търсене, предлагане, обем на продажбите, пазарен капацитет, мотивация на купувачи и продавачи, ликвидност, колебания на цените на пазара на имота се оценяват и други заключения.

Преди това нямаше изисквания за последователността на такъв анализ. Следователно, ако анализът не се извършва в установената последователност, тогава е необходимо да се посочат причините за съответните несъответствия.

Пето, установяват се изисквания за анализ на най-доброто използване.

Анализът на най-ефективното използване на оценявания обект се извършва, като правило, въз основа на пространствено планиране и дизайнерски решения. За обекти за оценка, които включват поземлен имот и обекти на капитално строителство, най-ефективното използване се определя, като се вземат предвид съществуващите обекти на капитално строителство. В този случай такъв анализ се извършва чрез извършване на необходимите изчисления или без тях, ако са представени обосновки, които не изискват изчисления.

Анализът на най-доброто използване беше включен преди в докладите на оценителите, но сега изискванията за такъв доклад са по-специфични.

Шестата характеристика е установяването на изисквания за сравнителен подход.

Когато прилага сравнителен подход към оценката на недвижимите имоти, оценителят взема предвид следните разпоредби:

а) за оценка на недвижими имоти се използва сравнителен подход, когато е възможно да се изберат достатъчен брой аналогични обекти с известни сделки и (или) офертни цени за оценка;

б) като аналогови обекти се използват обекти на недвижими имоти, които принадлежат към същия пазарен сегмент като оценявания обект и са сравними с него по отношение на ценови фактори. В същото време за всички обекти на недвижими имоти, включително този, който се оценява, ценообразуването за всеки от тези фактори трябва да бъде еднакво;

в) при извършване на оценка трябва да се опише обемът от пазарни данни, с които разполага оценителят за подобни обекти и правилата за техния избор за изчисления. Използването при изчисленията само на част от аналогичните обекти, с които разполага оценителят, трябва да бъде обосновано в доклада за оценка;

г) за извършване на изчисления се използват специфични показатели за стойност (сравнителни единици), които са типични за подобен обект, преобладаващ на пазара на оценявания обект, по-специално цената или наема на единица площ или единица обем;

д) в зависимост от първоначалната информация, налична на пазара, в процеса на оценка на недвижими имоти, качествени методи за оценка (относителен сравнителен анализ, метод на експертна оценка и други методи), количествени методи за оценка (метод на регресионен анализ, метод на количествена корекция и други методи) ), както и техните комбинации.

Всички тези критерии трябва да съвпадат при оценката на аналогични обекти.

Седмата характеристика е свързана с подоходния подход към оценката.

а) приходният подход се използва за оценяване на недвижими имоти, които генерират или могат да генерират потоци от доходи;

б) в рамките на подхода на дохода стойността на недвижимите имоти може да се определи чрез метода на пряка капитализация, метода на дисконтирания паричен поток или метода на капитализация, като се използват изчислителни модели;

в) методът на директна капитализация се използва за оценка на недвижими имоти, които не изискват значителни капиталови инвестиции за техния ремонт или реконструкция, чието действително използване съответства на най-ефективното им използване. Определянето на стойността на обектите на недвижими имоти по този метод се извършва чрез разделяне на годишния доход от обекта, съответстващ на пазара, на общия процент на капитализация, който се определя въз основа на анализ на пазарни данни за съотношението на доходите и цените на реалните имоти, подобни на оценявания обект;

г) методът на дисконтираните парични потоци се използва за оценка на недвижими имоти, които генерират или могат да генерират потоци от доходи с произволна динамика на техните промени във времето, като ги дисконтират с процент, съответстващ на възвръщаемостта на инвестицията в подобни недвижими имоти;

д) методът на капитализация, базиран на изчислителни модели, се използва за оценка на недвижими имоти, които генерират редовни потоци от приходи с очакваната динамика на тяхното изменение. Капитализацията на такъв доход се извършва при обща норма на капитализация, конструирана въз основа на дисконтовия процент, взет предвид при изчисляването на модела на възвръщаемостта на капитала, методите и условията на финансиране, както и очакваните промени в дохода и стойността на имуществото в бъдещето;

е) структурата (като се вземат предвид данъците, възвръщаемостта на капитала, скоростта на промяна на дохода и стойността на активите) на използваните дисконтови проценти и (или) капитализация трябва да съответства на структурата на дисконтирания (капитализиран) доход;

ж) за недвижими имоти, които могат да се отдават под наем, наемните плащания трябва да се считат за източник на доходи;

з) оценката на недвижими имоти, предназначени за извършване на определен вид бизнес (например хотели, ресторанти, бензиностанции), може да се извърши въз основа на информация за оперативните дейности на този бизнес, като се отделят от неговата стойност компоненти, които са несвързани с оценявания недвижим имот.

Осмата характеристика е установяването на изисквания за разходния подход.

При прилагането на разходния подход оценителят взема предвид следните разпоредби:

а) подходът на разходите се препоръчва да се използва за оценка на недвижими имоти - парцели, застроени с проекти за капитално строителство или проекти за капитално строителство, но не и техните части, например жилищни и нежилищни помещения;

б) препоръчително е да се използва разходният подход за оценка на недвижими имоти, ако съответства на най-ефективното използване на парцела като незастроен и е възможно правилно да се оцени физическото износване, както и функционалното и външно (икономическо) остаряване на проекти за капитално строителство;

в) разходният подход се препоръчва да се използва, когато пазарната активност е ниска, когато няма достатъчно данни, необходими за прилагане на сравнителния и доходния подход към оценката, както и за оценка на недвижими имоти за специални цели и употреби (например линейни обекти , хидротехнически съоръжения, водни кули, помпени станции, котелни, инженерни мрежи и други недвижими имоти, за които няма пазарни данни за сделки и оферти);

г) като цяло стойността на даден имот, определена чрез разходния подход, се изчислява в следната последователност:

определяне стойността на права върху поземлен имот като незастроен;

изчисляване на разходите за създаване (възпроизвеждане или замяна) на проекти за капитално строителство;

определяне на печалбата на предприемача;

идентифициране на износване и остаряване;

определяне на разходите за проекти за капитално строителство чрез сумиране на разходите за създаване на тези съоръжения и печалбата на предприемача и изваждане на физическото им износване;

определяне на стойността на недвижим имот като сума от стойността на правата върху поземлен имот и разходите за проекти за капитално строителство;

д) за целите на определяне на пазарната стойност на имот, като се използва разходният подход, парцелът се оценява като незастроен, като се предполага най-ефективното му използване;

е) изчисляването на разходите за създаване на проекти за капитално строителство се извършва въз основа на:

Данни за договори (споразумения) за изграждане на подобни съоръжения;

Данни за разходите за изграждане на подобни съоръжения от специализирани справочници;

Прогнозни изчисления;

Информация за пазарни цени на строителни материали;

Други данни;

ж) разходите за създаване на проекти за капитално строителство се определят като сума от разходите, включени в строително-монтажните работи, пряко свързани със създаването на тези обекти, и разходите, свързани с тяхното създаване, но не са включени в строително-монтажните работи. ;

з) за целите на оценката на пазарната стойност на недвижимите имоти размерът на печалбата на предприемача се определя въз основа на пазарна информация, като се използват методи за извличане, експертни оценки или аналитични модели, като се вземат предвид преките, непреките и алтернативните разходи, свързани с създаване на проекти за капитално строителство и придобиване на права върху поземлен имот;

и) размерът на износването и остаряването се определя като загуба на стойността на недвижимия имот в резултат на физическо износване, функционално и външно (икономическо) остаряване. В същото време износването и остаряването се отнасят до проекти за капитално строителство, свързани с оценявания недвижим имот.

Така се определят по-специфични изисквания към оценката на недвижимите имоти.

В заключение трябва да се отбележи, че както оценителите, така и клиентите трябва да вземат предвид както установените досега подходи за оценка, така и новите изисквания към оценката на недвижимите имоти. Например, не можете произволно да вземете разходите за създаване на проекти за капитално строителство; трябва да обосновете такива данни или с оценки, или с информация в договорите за строителство. Дефинирани са ясни критерии за използване както на доходния, така и на сравнителния подход. Това означава, че клиентите трябва да бъдат по-взискателни към докладите и оценителите трябва да вземат предвид новия стандарт, доколкото е възможно. Освен това е важно съдебната практика също да се промени, като се имат предвид новите задължителни изисквания за оценка. Следователно, ако някои изисквания не са взети предвид, тогава има възможност докладът да бъде обявен за невалиден.

1.1. Предположение е предположение, прието за вярно, по отношение на фактите, условията и обстоятелствата, засягащи стойността на обекта на оценка или подходите за оценка. Предположението не изисква проверка от член на RICS по време на процеса на оценка. Предположенията обикновено се правят в случаите, когато потвърждаването на тяхната коректност не изисква специално проучване от оценителя.

1.2. Предположението често изисква от оценителя да проведе ограничено количество изследвания. Следователно допусканията, които ще бъдат споменати в доклада, трябва да бъдат съгласувани с клиента и включени в условията на споразумението за оценка.

1.3. Ако след извършване на инспекция или проучване, оценителят смята, че предварително съгласуваното с клиента предположение не е приложимо или трябва да се превърне в специално предположение, тогава ревизираните допускания и подходи за оценка трябва да бъдат обсъдени с клиента, преди да завърши оценката и да изпрати отчет.

Този раздел е посветен на предположения, които отразяват следните параметри:

а)права на собственост;
б)състояние на сградите;
V)инженерна комуникация;
G)градоустройство (зониране на територията);
д)вредни и опасни вещества;
д)проблемите на околната среда;
и)устойчиво развитие.

Този списък не е изчерпателен, така че трябва внимателно да се обмислят предположенията, необходими за изпълнение на конкретна задача. Няма „стандартни“ предположения, чиято употреба не е необходимо да се описва.

а)Права на собственост
Оценителят трябва да получи информация за съществени подробности относно правата на собственост върху оценявания имот. Информацията може да бъде получена под формата на резюме, предоставено от клиента или трети страни, или под формата на копия на съответните документи. Ако адвокатите на клиента не успеят да предоставят доклад, описващ подробно правата на собственост върху оценявания имот, оценителят е длъжен да посочи на каква информация е разчитал и какви предположения е направил (например в допълнение към предоставената информация е направено предположение че няма тежест върху правото на собственост върху имота).
Когато се предоставят услуги за оценка на клиент, понякога се изисква анализ на документите за собственост, което трябва да бъде отразено в подходящото предположение. Трябва да се има предвид, че такъв анализ трябва да се извършва от адвокати, а оценителят трябва да посочи, че предположенията подлежат на проверка от юридическите съветници на клиента и оценителят не носи отговорност за правилността на анализа на документите за собственост. за имота. В противен случай, оценителят поема не по-малко задължения от тези, които законът налага на компетентен адвокат, предоставящ правни съвети, пряко или косвено.

б)Състояние на сградите
Дори и с подходяща квалификация, оценителят по правило не извършва проверка на техническото състояние, за да идентифицира всички дефекти или неизправности на сградата. Въпреки това, оценителят трябва да обърне внимание на очевидни дефекти, които влияят на стойността на сградата, освен ако няма специална надбавка. Оценителят трябва да посочи, че проверката не е проверка на техническото състояние на сградата и да определи обхвата на отговорността си за извършване на проучване и даване на коментари на конструктивни елементи и евентуално открити дефекти. Освен това трябва да се посочи, че ще се приеме, че сградата(ите) е в добро състояние, с изключение на конкретно отбелязаните дефекти.

V)Инженерна комуникация
Наличието и състоянието на свързаните с сградата комуникации и всякакви инсталации, машини и оборудване често оказва значително влияние върху цената. По принцип подробното проучване е извън обхвата на оценката, така че когато извършва оценка, оценителят трябва да посочи наличните източници на информация и степента, в която те са надеждни. Общото предположение е, че помощната система, контролите и софтуерът са в изправност и без дефекти.

G)Градоустройство (зониране на територията)
Оценителят трябва да определи дали имотът има съответните разрешителни, свързани със съществуващите сгради и тяхното използване, и дали има правителствени намерения или предложения, които биха могли да повлияят положително или отрицателно на стойността. Обикновено такава информация е отворена, в различни случаи получаването на точна информация изисква време и допълнителни разходи. Оценителят трябва да посочи какви проучвания се очаква да бъдат извършени или какви предположения са направени в случаите, когато не е практично да се потвърди информацията при извършване на дадена оценка.

д)Вредни и опасни вещества
Обикновено оценителят не е подходящо квалифициран да предоставя съвети относно естеството на замърсителите и опасните вещества, рисковете, свързани с тях, и разходите, направени за отстраняване на замърсителите и веществата. Въпреки това, ако оценителят вече разполага с информация за естеството на района, в който се намира имота, и има опит в оценяването на подобни имоти, може да се очаква той или тя да коментира потенциала за замърсяване, засягащ стойността и продаваемостта на имота. Следователно, оценителят трябва да установи обхвата на изследването, което ще се извърши, и да посочи източниците на информация, както и предположенията, които ще бъдат използвани.

д)Проблемите на околната среда
За някои видове имоти факторите на околната среда са специфични свойства на самия имот или околността и могат да повлияят на стойността на този имот. (Примери: минно дело, опасности от наводнения или оборудване за пренос на енергия). Въпреки че не е в обхвата на практиката на оценителя да предоставя подробни коментари за въздействието на тези фактори, наличието или потенциалната поява на такива фактори често може да бъде определено по време на проверка, извършвана като част от оценката, или чрез редовни разпити, или чрез познаване на района.. Оценителят трябва да посочи ограниченията на обхвата на извършените изследвания и да направи подходящи допускания.

и)Устойчиво развитие
Не само самият имот оказва въздействие върху околната среда по време на своя живот, но също така аспектите на екологичната и социалната устойчивост могат да окажат влияние върху експлоатацията на имота.

В заключение отбелязваме едно важно обстоятелство за разбирането на инвестиционните технологии: какви предположения се правят при изчисляване на показателите за ефективност и до каква степен те съответстват на реалната практика.

Всички методи разчитат до голяма степен на следните две предположения.

1. Паричните потоци се отнасят към края на отчетния период. Всъщност те могат да се появят по всяко време на въпросната година. В рамките на разгледаните по-горе инвестиционни технологии ние условно привеждаме всички парични приходи на предприятието към края на съответната година.
2. Паричните потоци, генерирани от инвестицията, незабавно се инвестират в друг проект, за да се осигури допълнителен доход от тази инвестиция. Предполага се, че процентът на възвръщаемост на втория проект ще бъде поне същият като дисконтовия процент на анализирания проект.

Използваните предположения, разбира се, не отговарят напълно на реалното състояние на нещата, но предвид дългата продължителност на проектите като цяло, те не водят до сериозни грешки при оценката на ефективността.

Задачи

1. Компанията изисква минимална доходност от 14 процента при инвестиране на собствени средства. В момента компанията има възможност да закупи ново оборудване на стойност $84 900. Използването на това оборудване ще увеличи производствения обем, което в крайна сметка ще доведе до $15 000 допълнителни годишни парични приходи за 15 години използване на оборудването. Изчислете нетната настояща стойност на проекта, като приемете нулева остатъчна стойност на оборудването след 15 години.

Решение.

Ще извършим изчислението с помощта на таблицата, като намерим коефициента на отстъпка с помощта на финансови таблици.

Нетната настояща стойност беше положителна, подкрепяйки приемането на проекта.

2. Компанията планира нови капиталови инвестиции за две години: $120 000 през първата година и $70 000 през втората. Инвестиционният проект е проектиран за 8 години с пълно развитие на нововъведените мощности едва през петата година, когато планираният годишен нетен паричен доход ще бъде 62 000 $. Увеличението на нетния годишен паричен доход през първите четири години по план ще бъде съответно 30%, 50%, 70%, 90% за годините от първата до четвъртата. Компанията изисква минимална възвръщаемост от 16 процента при инвестиране на средства.

Трябва да се определи

Решение.

1. Да определим нетния годишен паричен доход по време на изпълнението на инвестиционния проект:

през първата година - $62 000 0,3 = $18 600;

през втората година - $62 000 0,5 = $31 000;

през третата година - $62 000 0,7 = $43 400;

през четвъртата година - $62 000 0,9 = $55 800;

през всички останали години - $62 000.

2. Ще изчислим нетната съвременна стойност на инвестиционния проект с помощта на таблица.

3. За да определим дисконтирания период на изплащане, ние изчисляваме стойностите на нетните парични потоци по години на проекта. За да направите това, просто трябва да намерите алгебричната сума на двата парични потока през първата година от проекта. Ще бъде ($60 347) + $16 035 = ($44 312). Останалите стойности в последната колона на предишната таблица са нетни стойности.

4. Ще изчислим дисконтирания период на изплащане с помощта на таблица, в която ще изчислим натрупания дисконтиран паричен поток по години на проекта.

Таблицата показва, че броят на пълните години на изплащане за проекта е 7. Следователно намаленият период на изплащане ще бъде

на годината.

3. Компанията има две възможности за инвестиране на своите $100 000. При първия вариант компанията инвестира в дълготрайни активи чрез закупуване на ново оборудване, което след 6 години (продължителността на инвестиционния проект) може да бъде продадено за $8000; Нетният годишен паричен доход от такава инвестиция се оценява на $21 000.

При втория вариант компанията може да инвестира пари в оборотен капитал (материални запаси, увеличаване на вземанията) и това ще генерира $16 000 годишен нетен паричен доход за същите шест години. Необходимо е да се вземе предвид, че в края на този период се освобождава оборотен капитал (материалните запаси се продават, вземанията се затварят).

Кой вариант да се предпочете, ако компанията очаква 12% възвръщаемост на средствата, които инвестира? Използвайте метода на чистия модерен смисъл.

Решение.

1. Нека представим първоначалните данни на проблема в компактна форма.

Нека отново да отбележим, че оборотните средства и оборудването се планират да бъдат продадени едва след 6 години.

2. Нека изчислим нетната съвременна стойност за първия проект.

3. Ще извършим подобни изчисления за втория проект

4. Въз основа на резултатите от изчисленията могат да се направят следните изводи:

• вторият проект трябва да бъде признат за най-добър;
• първият проект трябва да бъде напълно отхвърлен, дори и без връзка с наличната алтернатива.

4. Компанията планира голям инвестиционен проект, включващ придобиване на дълготрайни активи и основен ремонт на оборудване, както и инвестиции в оборотен капитал по следната схема:

• $130 000 - първоначална инвестиция преди старта на проекта;
• $25 000 - инвестиция в оборотен капитал през първата година;
• $20 000 - инвестиция в оборотен капитал през втората година;
• $15 000 - допълнителна инвестиция в оборудване през петата година;
• 10 000 долара е цената на основния ремонт през шестата година.

В края на инвестиционния проект компанията очаква да продаде останалите дълготрайни активи на балансовата им стойност от $25 000 и да освободи част от оборотния капитал на стойност $35 000.

Решение.

Схемата за решаване на проблема остава същата. Съставяме таблица с изчислени данни и определяме дисконтираните стойности на всички парични потоци.

Проектът трябва да бъде приет, тъй като неговата нетна съвременна стойност е значително положителна.

5. Компанията изисква минимална доходност от 18 процента при инвестиране на собствени средства. В момента компанията има възможност да закупи ново оборудване на стойност $84 500. Използването на това оборудване ще увеличи производствения обем, което в крайна сметка ще доведе до $17 000 допълнителни годишни парични приходи за 15 години използване на оборудването. Изчислете нетната настояща стойност на проекта, като приемете, че оборудването може да бъде продадено на остатъчна стойност от $2500 в края на проекта.

6. Компанията планира нови капиталови инвестиции за три години: $90 000 през първата година, $70 000 през втората и $50 000 през третата. Инвестиционният проект е проектиран за 10 години с пълно развитие на нововъведените мощности едва през петата година, когато планираният годишен нетен паричен доход ще бъде $75 000. Увеличението на нетния годишен паричен доход през първите четири години по план ще бъде съответно 40%, 50%, 70%, 90% за годините от първата до четвъртата. Компанията изисква минимална възвръщаемост от 18 процента при инвестиране на средства.

Трябва да се определи

• чиста съвременна стойност на инвестиционния проект,
• намален период на изплащане.

Как ще се промени представата ви за ефективността на проекта, ако изискваната възвращаемост е 20%.

7. Компанията има два варианта за инвестиране на своите $200 000. При първия вариант компанията инвестира в дълготрайни активи чрез закупуване на ново оборудване, което след 6 години (продължителността на инвестиционния проект) може да бъде продадено за $14 000; Нетният годишен паричен доход от такава инвестиция се оценява на $53 000.

Според втория вариант компанията може да инвестира част от парите ($40 000) в закупуване на ново оборудване, а останалата сума в оборотен капитал (материални запаси, увеличение на вземанията). Това би генерирало 34 000 долара годишен нетен паричен доход за същите шест години. Необходимо е да се вземе предвид, че в края на този период се освобождава оборотен капитал (материалните запаси се продават, вземанията се затварят).

Кой вариант да се предпочете, ако компанията очаква 14% възвръщаемост на средствата, които инвестира? Използвайте метода на чистия модерен смисъл.

8. Предприятието обмисля инвестиционен проект, включващ придобиване на дълготрайни активи и основен ремонт на оборудване, както и инвестиции в оборотен капитал по следната схема:

• $95 000 - първоначална инвестиция преди старта на проекта;
• $15 000 - инвестиция в оборотен капитал през първата година;
• $10 000 - инвестиция в оборотен капитал през втората година;
• $10 000 - инвестиция в оборотен капитал през третата година;
• $8000 - допълнителна инвестиция в оборудване през петата година;
• $7000 - разходи за капитален ремонт през шестата година;

В края на инвестиционния проект компанията очаква да продаде останалите дълготрайни активи на балансовата им стойност от $15 000 и да освободи оборотен капитал.

Резултатът от инвестиционния проект трябва да бъде следният нетен (т.е. след данъци) паричен доход:

9. Проект, изискващ инвестиция от $160 000, ще генерира годишен доход от $30 000 за 15 години. Оценете осъществимостта на такава инвестиция, ако дисконтовият фактор е 15%.

10. Проектът, предназначен за 15 години, изисква инвестиция от 150 000 долара. През първите 5 години не се очакват приходи, но през следващите 10 години годишният доход ще бъде 50 000 долара. Трябва ли този проект да бъде приет, ако коефициентът на отстъпка е 15%?

11 . Анализирани проекти ($):

13. Анализирайте два алтернативни проекта, ако цената на капитала е 10%.

15. Необходимата инвестиция за проекта е $18 000; прогнозен доход: през първата година - $1500, през следващите 8 години - $3600 годишно. Оценете осъществимостта на приемането на проекта, ако цената на капитала е 10%.

16. Компанията обмисля възможността за закупуване на нова производствена линия. На пазара има два модела със следните параметри ($)

Следните условия, допускания и ограничения са неразделна част от този доклад.

Общи условия

Въз основа на следните тълкувания и разбирания, тези условия предполагат тяхното пълно и недвусмислено разбиране от Оценителя и Клиента, наричани по-долу Страните, както и факта, че всички разпоредби, резултати от преговори и изявления, които не са посочени в доклада, са невалиден. Настоящите Условия не могат да бъдат изменяни или модифицирани по друг начин освен с подписа на двете страни. Тези условия се прилагат за правоприемниците и изпълнителите на страните.

Обща цел на доклада

Този отчет е надежден изцяло само за целите, посочени в него, и за използване за определената цел. Нито една от страните не може да използва Доклада или (която и да е част от него), освен както е предвидено в споразумението за оценка.

Разпоредби за отговорност

Оценителят не поема отговорност за финансова и данъчна отчетност, свързана с управлението на оценявания имот. Отговорност за този вид докладване, свързано с обекта, прегледан от оценителя, носи собственикът на обекта.

В действията си Оценителят е действал като независим изпълнител. При извършване на оценката Оценителят е приел, че предоставената му информация е точна и надеждна и не я е проверил.

Освобождаване от отговорност

Клиентът предварително приема условията за освобождаване и осигуряване на Оценителя и, по искане на Оценителя, за да го защити от всякакъв вид разходи и отговорности, произтичащи от иск от трети лица срещу Клиента поради законното използване от трети страни на резултатите от работата на оценителя. Оценителят не е длъжен да се явява в съда или да свидетелства по друг начин относно Доклада или оценявания имот, освен по силата на отделно споразумение с Клиента или официална призовка.

За извършване на оценка Клиентът може да предостави информация (документи), която е поверителна. Оценителят вярва, че тази информация е получена от Клиента законно и прехвърлена на Оценителя със съгласието на собственика (държателя) на тази информация. Евентуални претенции на трети страни относно използването на поверителна информация не могат да бъдат предявени срещу Оценителя във връзка с горепосочената информация.

Описание на имота

Оценителят не поема отговорност за описване на правния статут на имота и въпроси, които включват обсъждане на правни аспекти на собствеността. Приема се, че правото на собственост върху оценявания обект отговаря напълно на изискванията на закона, освен ако изрично не е посочено друго.

Заключителни разпоредби

Оценителят е взел предвид отговорното отношение на собственика и правилното управление на оценявания имот.

Информацията, оценките и становищата, получени от оценителя и съдържащи се в този доклад, са получени от източници, които според оценителя са надеждни. Въпреки това, Оценителят не може да поеме отговорност за точността на тези данни и се правят препратки, когато е възможно, към източника на информацията.

Становището на оценителя относно прогнозната стойност на имота е валидно само към датата, конкретно посочена в този доклад. Оценителят не поема никаква отговорност за социални, икономически, физически или правителствени промени, които могат да настъпят след тази дата и да повлияят на пазарните фактори и по този начин да повлияят на преценката на Оценителя.

Докладът за оценка съдържа професионалното мнение на оценителя относно стойността на оценявания имот и не е гаранция, че той ще смени собственика си на цена, равна на стойността, посочена в доклада за оценка. Тази стойност може да се счита за препоръчителна за целите на извършване на сделка с обект на оценка, ако от датата на изготвяне на Доклада за оценка до датата на сделката с обекта на оценка или датата на извършване на сделката са изминали не повече от 6 месеца. от подаване на публичната оферта.

Оценителят е оценил имота само въз основа на предоставената информация и личен оглед на имота.

Изчисленията като част от оценката на Имота са извършени от Оценителя с помощта на Microsoft® Excel. Представените в този отчет таблици и формули за изчисление съдържат закръглени стойности на показателите. Крайните стойности също бяха получени с помощта на закръглени цифри.