Što je retrospektivna procjena? Retrospektivna procjena izbora karijere

U tim slučajevima svaka strana često angažira svog procjenitelja, koji zatim mora braniti svoje procjeniteljsko izvješće na sudu. Supružnici u pravilu imaju stan u zajedničkom vlasništvu (bez izdvajanja udjela).

Ako je stan u zajedničkom vlasništvu, tada će tijekom sudskog postupka biti potrebna procjena udjela u stanu za sud.

U praksi je procjena udjela u stanu za sud najčešće potrebna kod kupnje udjela od strane drugog vlasnika, upisa nasljedstva, prodaje udjela na slobodnom tržištu ili diobe imovine.

Osim toga, prilikom zamjene stambenog prostora često je potrebno procijeniti udio djeteta prijavljenog u stanu, jer se prilikom zamjene ne može smanjiti vrijednost djetetovog udjela.

Retrospektivna procjena vrijednosti nekretnina je

Razlog tome je samo jedan: nekompetentnost procjenitelja.

Strah od negativnog pregleda njihovog izvješća prisiljava procjenitelje, na bilo koji način, da odvrate klijente od provođenja izvješća putem SRO-a.

Međutim, pregled nije uvijek moguće zanemariti, stoga je važno da kupci budu vrlo pažljivi na preporuke svojih procjenitelja.

Prvi provjerava zakonitost ocjenjivanja, usklađenost s normama i pravilima.

Drugi potvrđuje izračune. Druga mogućnost ispitivanja izvješća u SRO-u je preduvjet za podnošenje izvješća o procjeni nekretnine sudu ili komisiji za reviziju katastarske vrijednosti ove nekretnine.

Troškovi usluga procjene

Procjena vrijednosti bilo koje imovine je postupak određivanja njezine vrijednosti u novčanom iznosu. Predmet procjene može biti nekretnina, poduzeće, tvrtka, kreditna institucija, materijalna i nematerijalna imovina.

Prema tome, djelatnost procjenitelja vezana je za utvrđivanje tržišne ili druge vrijednosti predmeta koji se procjenjuje.

Kako se tržište nekretnina razvija, potražnja za uslugama procjeniteljskih tvrtki raste. Jedan od glavnih kriterija pri odabiru procjeniteljske tvrtke za potrošača usluga procjene i dalje je tarifna politika tvrtke. Kako se odvija proces određivanja cijena na tržištu usluga procjene, koje komponente čine iznos koji je potrebno platiti za skup radova da bi se utvrdila tržišna vrijednost predmeta procjene?

Trošak rada procjenitelja ovisi o nekretnini, svrsi procjene i vremenu. Kako se tržište nekretnina razvija, potražnja za uslugama procjeniteljskih tvrtki raste.

Uobičajene pogreške u izvješćivanju za potrebe sporova

Od nove godine relevantnost teme će se još više povećati, jer će se porez za kapitalne građevinske projekte također obračunavati iz njegove katastarske vrijednosti. Evgenija Panfilova. Zamjenik predsjednika Stručnog vijeća NP SRO "SVOD", analizira tipične pogreške koje se nalaze u izvješćima koja osporavaju katastarsku vrijednost. Procjena standarda u svrhu osporavanja, kao što je poznato, provodi se retrospektivno, što nije trivijalan zadatak i uz opći problem nerazvijenosti i ograničenosti tržišta zemljišta, procjenitelji se suočavaju s takvim poteškoćama. kao: U ovom slučaju, preporuča se ne zaustavljati se na jednom izvoru informacija, već pokušati proširiti raspon prikupljanja informacija, moguće je koristiti baze podataka Rosreestra, analizirati urbanističke standarde za zoniranje naselja itd.

Postavljanje zadatka za ocjenjivanje

Identifikacija nekretnine predstavlja njezin precizan pravni opis koji treba sastaviti na temelju podataka koje daje kupac. Potrebne informacije mogu se dobiti iz državnog registra geodetskih podataka u skladu s lokalnim i državnim zakonodavstvom. Pravilan zakonski opis mora uzeti u obzir specifični regionalni sustav izmjere i opisa zemljišnih čestica, koji se sastoji od opisa njihovih granica, sustava državne izmjere te postupka opisa i kartiranja čestica i blokova.

Identifikacija imovinskih prava koja se procjenjuju.

Problem traženja analoga na retrospektivni datum za određivanje tržišne vrijednosti i jedan od načina za njegovo rješavanje

Zaključeno je da se problem pronalaženja analoga za retrospektivni datum može uspješno riješiti u bilo kojoj regiji. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting", voditelj odjela za procjenu 2 LLC "Capital Consulting", zamjenik voditelja odjela za procjenu Sažetak U članku se govori o mogućnosti osporavanja katastarske vrijednosti nekretnine, što je potrebno koristiti analoge na retrospektivni datum.

Opisali smo moguće izvore informacija i analizirali mogućnost njihova korištenja. Zaključeno je da se problem pronalaženja ekvivalenata u retrospektivnoj dataciji može uspješno riješiti.

Kod plaćanja kojih poreza se primjenjuje retrospektivna procjena? Je li ga porezna komisija dužna prihvatiti?

Retrospektivna procjena koristi se pri plaćanju poreza na promet nekretnina ako je njihovo vlasništvo kraće od godinu dana. U ovom slučaju porez (10%) se obračunava na dohodak ostvaren od razlike između nabavne i prodajne cijene. Međutim, ako nije bilo kupoprodajne cijene, nekretnina se mora procijeniti u trenutku kupnje. U pravilu, mnogi vlasnici to ne čine kada kupuju stan, jer ne postoji cilj odmah prodati nekretninu. U tom slučaju se naručuje procjena, zove se retrospektivna. Mora se predati poreznoj upravi najkasnije do 31. ožujka sljedeće godine. Odnosno, ako je stan prodan 2015. godine, tada se obrazac za uplatu poreza mora predati najkasnije do 31. ožujka 2016. godine, a uplata samog poreza najkasnije do 10. travnja 2016. godine. Dakle, ako procjenu predate na vrijeme, porezna komisija ju je dužna prihvatiti.

Inna Pchelyanskaya

Kako je objasnio AZhK JSC, instalirani uređaji za mjerenje električne energije u skladu su sa zahtjevima regulatornih tehničkih dokumenata u elektroprivredi. Dl...

Ne, nema takvih pogodnosti. Kako je objašnjeno u odjelu za zapošljavanje i socijalne programe jednog od okruga glavnog grada, ako građanin ima financijskih poteškoća prilikom plaćanja komunalija...

Da ima. Kako je objašnjeno u državnom poduzeću “Almaty Su Holding”, ovo je zakonska mjera za borbu protiv dužnika: neplatiša se unaprijed obavještava da je…

Kako je objašnjeno u informacijskoj službi Ministarstva pravosuđa (tel. 258-00-58), prilikom registracije (točnije, registracije u mjestu prebivališta) u Almatyju postoje ograničenja: za svaki…

Sukladno zakonu morate imati u rukama državni akt o pravu privatnog vlasništva ili korištenja zemljišta. Ovaj dokument...

Stranica
7

Vremenski gledano, procjena vrijednosti nekretnina može biti tekuća, retrospektivna i prospektivna. Retrospektivna procjena je procjena vrijednosti na određeni datum u prošlosti. Dugoročna procjena je procjena njegove vrijednosti do kraja planiranog razdoblja za izgradnju poduzeća.

Postoje tri metode utvrđivanja vrijednosti nekretnine:

1) skupo;

2) usporedbe prodaje;

3) kapitalizacija dohotka.

Sve tri metode primjenjive su na mnoge probleme procjene, ali jedna može biti važnija u određenom zadatku. Troškovna metoda može se primijeniti pri vrednovanju nekretnina sa starijim zgradama koje imaju značajnu akumuliranu amortizaciju zbog fizičkog trošenja, funkcionalne zastarjelosti i vanjske zastarjelosti koje je teško procijeniti. Metoda usporedbe prodaje ne može se primijeniti na visoko specijalizirane vrste nekretnina jer možda neće biti dostupnih informacija za usporedbu. Metoda kapitalizacije prihoda rijetko se koristi za vrednovanje dijelova duga koji zauzimaju vlasnici, iako se može koristiti uz tržišne potvrde. Kapitalizacija prihoda može biti nepouzdana na tržištu komercijalnih ili industrijskih nekretnina, gdje vlasnici nadmašuju ponude od ulagača. Sadržaj ovih metoda je sljedeći.

Troškovna metoda temelji se na načelu da kupac neće platiti više za nekretninu nego što bi koštalo da kupi sličnu nekretninu iste kvalitete. Dakle, procijenjena tržišna vrijednost je zbroj troška parcele i troška izgradnje sličnog objekta na dan procjene. Ovaj se pristup temelji na razumijevanju da sudionici na tržištu odvažu troškove prema troškovima. Prema ovoj metodi, vrijednost imovine dobiva se dodavanjem pripisane vrijednosti zemljišta trenutnim troškovima izgradnje replike ili zamjene za zgrade i nakon oduzimanja amortizacije i zastarjelosti u strukturama iz svih uzroka. Troškovna metoda je posebno korisna u vrednovanju novih zgrada ili nekretnina koje se rijetko pojavljuju na tržištu.

Bit metode usporedbe prodaje je odrediti cijenu koju bi kupac platio za nekretninu slične korisnosti. Ukoliko takve nekretnine nema na tržištu, metoda usporedbe prodaje se ne primjenjuje. Koristeći ovu metodu, procjenitelj dobiva odraz vrijednosti uspoređujući nekretninu koja se procjenjuje sa sličnim svojstvima, što se naziva "usporediva prodaja". Prodajne cijene nekretnina za koje procjenitelj smatra da su najusporedivije trebale bi odražavati u kojoj mjeri može pasti prikazana vrijednost nekretnine koja se procjenjuje.

Procjenitelj izračunava stupanj težine ili razlike između nekretnine i usporedivih prodaja uzimajući u obzir različite elemente usporedbe: uvjete financiranja; uvjeti prodaje; tržišni uvjeti; smještaj; fizičke karakteristike; ekonomske karakteristike; korištenje; nevažeće komponente troškova; prenesena prava na nekretninama; prava vlasništva na nekretninama.

Cijena nekretnine određena je koristi od prodanih prava vlasništva na nekretnini. Osobito isplative nekretnine mogu se prodati zajedno s postojećim ugovorima o najmu. Uzimanje u obzir razlike između tržišne najamnine i ugovorene najamnine pri određivanju vrijednosti naziva se prilagodbom naslova. Polazna točka prilagodbe je da se puno vlasništvo određuje prema tržišnim najamninama i trenutnom raspoloživom financiranju.

Uvjeti financiranja transakcije mogu biti tržišni i netržišni. Želja strana u transakciji da dobiju maksimalnu korist dovodi do različitih vrsta ugovora:

1) financiranje transakcije od strane zajmodavca, tj. prodavatelj plaća kamate na zajam koje kupac – dužnik – zahtijeva za dobivanje zajma. U tom se slučaju iznos kamata odbija od prodajne cijene;

2) financiranje transakcije od strane prodavatelja, tj. Prodavač daje kupcu hipotekarni kredit. Za prilagodbu takvim uvjetima može se koristiti diskontiranje novčanih tokova hipotekarnog zajma (stalna plaćanja i balon plaćanja) po tržišnim kamatnim stopama.

Prilagodba za uvjete prodaje odražava neuobičajen odnos između prodavatelja i kupca na tržištu. Do prodaje može doći po cijeni nižoj od tržišne ako prodavatelj hitno mora prodati nekretninu i ako postoji neka vrsta veze između stranaka u transakciji, te po cijeni višoj od tržišne ako kupac hitno treba kupiti vlasništvo.

Tržišni uvjeti su promjene tržišnih uvjeta kupnje i prodaje tijekom vremena. Na stanje tržišta utječu inflacija i deflacija, promjene u ponudi i potražnji, oporezivanje itd. Iznos usklađenja utvrđuje se analizom prodaje sličnih nekretnina na različitim lokacijama, te stoga prvenstveno odražava razlike u vrijednostima zemljišta za te nekretnine.

Fizičke karakteristike nekretnine uključuju dimenzije, strukturne elemente, kvalitetu materijala, istrošenost, izgled, uvjete okoline, itd. Prilagodbe fizičkih karakteristika zahtijevaju raspravu o svakoj točki razlike.

Ekonomska obilježja nekretnine uključuju troškove, kvalitetu upravljanja, uvjete i uvjete najma, iznos prihoda ili dobiti itd. Ova se usporedba odnosi samo na imovinu koja stvara prihod.

Prilikom utvrđivanja moguće upotrebe nekretnine nakon prodaje, procjene se temelje na lokalnim propisima o zoniranju. Nemoguće je uspoređivati ​​nekretnine ako se jedna od njih, nakon prodaje, može koristiti drukčije od nekretnine koja se procjenjuje, tj. prenamijenjen.

Ništavne komponente transakcije su komponente vrijednosti koje nisu nekretnine. Prilikom uspoređivanja nevaljane komponente vrijednosti odvajaju se od svojstva.

Kapitalizacija dohotka je transformacija očekivanog budućeg dohotka u trenutno primljeni paušalni iznos, tj. pretvaranje dohotka u kapital. Glavno načelo metode kapitalizacije dohotka je načelo očekivanja, tj. tržišna vrijednost je definirana kao trenutno postojeća vrijednost prava na očekivani budući prihod.

Kapitalizacija prihoda uključuje izračun trenutne vrijednosti budućih financijskih koristi koje vlasnik može dobiti od imovine. Financijske koristi sastoje se od toka ponavljajućeg prihoda tijekom očekivanog vijeka trajanja nekretnine i prihoda od prodaje (ili prijenosa) vlasništva nad nekretninom.

U procjeni vrijednosti nekretnina koriste se dva glavna postupka za smanjenje budućih prihoda na njihovu trenutnu vrijednost: korištenje stope kapitalizacije i diskontne stope. Stopa kapitalizacije primjenjuje se na jednogodišnju zaradu. Ovo je obično prva godina predviđanja. Trošak se izračunava pomoću formule:

K – trenutna vrijednost,

Kt – prihod do kraja godine t

n – diskontna stopa (stopa povrata)

Retrospektivna procjena, procjena od datuma u prošlosti

Retrospektivna procjena podrazumijeva izradu izvješća o procjeni od datuma koji odgovara prošlom razdoblju. Izračuni i podaci o datim analozima na koje se procjenitelj poziva pri izradi ovog elaborata o procjeni moraju odgovarati datumu izrade elaborata o procjeni.

Potreba za retrospektivnim vrednovanjem

Potreba za retrospektivnom procjenom može se pojaviti u sljedećim slučajevima:

• oporezivanje nekretnina;
• oporezivanje kapitalnih dobitaka;
• oporezivanje nasljedstva;
• plaćanje naknade;
• razmatranje odštetnih zahtjeva na sudu;
• pregledi postojećih procjena.

Pristupi retrospektivnom ocjenjivanju

Postoje dva načina za provođenje retrospektivne procjene:

1) Provedite procjenu na temelju prodajnih cijena sličnih objekata važećih na dan procjene. U tom slučaju procjenitelj pronalazi pouzdane izvore ponuda za prodaju sličnih objekata koji odgovaraju predmetu procjene po svim cjenovnim parametrima važećim na dan retrospektivne procjene. Kao izvor, procjenitelji naše tvrtke koriste razne arhive, kao i vlastitu bazu ponuda za prodaju nekretnina, akumuliranu tijekom našeg rada.

2) Alternativa pretrazi i usporedbi prošlih cijena je takozvana metoda indeksa. Ova metoda pretpostavlja da se vrijednost objekta prvo utvrđuje na tekući datum korištenjem tekućih cijena, a zatim se pomoću indeksa promjene cijena vrijednost izračunava na datum u prošlosti (retro vrijednost).

Naš pristup izvođenju retrospektivne procjene

VALMARKET ima dovoljno iskustva za izradu stručnog vještačenja o povratnoj vrijednosti predmeta procjene na datum koji Vi tražite. Stručnjaci naše tvrtke provest će ekspresnu analizu kako bi utvrdili mogućnost obavljanja procjeniteljskih radova, izvukli zaključak o izvedivosti ili nesvrsishodnosti procjene predmeta u svakom konkretnom slučaju pojedinačno, te odredili fer tržišnu vrijednost vaših objekata i izradili procjenu izvješće koje ispunjava sve zahtjeve zakonodavstva Republike Moldavije.

Dokumenti potrebni za neovisnu retrospektivnu procjenu

Za pripremu izvješća o retrospektivnoj procjeni minimalni potrebni paket dokumenata bit će:

• kompletan set naslovnih dokumenata za objekt retrospektivne procjene;
• podatke koji potvrđuju prava na predmetu vrednovanja na dan retrospektivne procjene.

Vrijeme i trošak retrospektivne procjene

Trošak retrospektivnog izvještaja o procjeni uvijek je nešto veći od cijena utvrđenih za procjenu na trenutni datum. To je prije svega zbog složenosti i ograničenja traženja informacija potrebnih za provođenje ocjenjivačkog rada. No, možete biti sigurni da će Vam VALMARKET uvijek ponuditi najbolju cijenu za usluge procjene i završiti posao u najkraćem razumnom roku.