U kojim slučajevima se računa stvarna starost zgrade? Metode procjene zemljišnih čestica

Dotrajalost građevine posljedica je pogoršanja njezinog fizičkog stanja, neusklađenosti funkcionalnih karakteristika suvremenih koncepcija tržišta nekretnina, te utjecaja vanjskih uvjeta rada objekta na njegovu vrijednost. Budući da su navedeni čimbenici međusobno povezani, njihov utjecaj na trošak procjenjuje se sveobuhvatno.

Amortizacija je gubitak vrijednosti zbog pogoršanja fizičkog stanja predmeta i/ili zastarjelosti. Akumulirana amortizacija definirana je kao razlika između trenutnog troška obnove (zamjene) i stvarne tržišne vrijednosti predmeta na datum vrednovanja.

Ovisno o razlozima koji uzrokuju gubitak vrijednosti, trošenje se dijeli na tri vrste: fizičko trošenje, funkcionalno trošenje i vanjsko trošenje.

Fizičko trošenje je gubitak vrijednosti uslijed prirodnih procesa tijekom rada. Izražava se u starenju i trošenju, razaranju, truljenju, hrđanju, lomovima i strukturnim nedostacima. Ova vrsta trošenja može biti uklonjiva ili nepopravljiva. Nadoknadivo fizičko trošenje (tj. trošenje koje se može ispraviti kroz rutinsko održavanje) uključuje rutinske popravke ili zamjenu dijelova imovine tijekom svakodnevne uporabe. Neuklonjivo fizičko trošenje je trošenje koje se ne može ispraviti s ekonomskog stajališta, tj. trošak njegovog uklanjanja veći je od dodane vrijednosti strukture.

Funkcionalna zastarjelost je gubitak vrijednosti zbog relativne nesposobnosti dane strukture da pruži korisnost u usporedbi s novom strukturom izgrađenom za istu svrhu. Obično je uzrokovan lošim dizajnom, tehničkim i funkcionalnim zahtjevima kao što su veličina, stil, trajnost itd. Funkcionalno trošenje može biti uklonjivo ili nepopravljivo. Funkcionalno trošenje se smatra nadoknadivim kada je trošak popravka ili zamjene zastarjelih ili neprihvatljivih komponenti isplativ ili barem ne premašuje iznos korisnosti i/ili dodane vrijednosti. U suprotnom, trošenje se smatra nepopravljivim.

Fizičko i funkcionalno trošenje obično je svojstveno samoj imovini.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje karakterizira štetu koju su vrijednosti nekretnine uzrokovali čimbenici izvan nje. Jedinstvena je za nekretnine zbog svoje fiksne lokacije.

Nadoknadivo fizičko propadanje odnosi se na gubitak vrijednosti zbog potencijalnog troška popravaka strukturalnih i građevinskih komponenti koje imaju očita oštećenja ili nedostatke za tipičnog kupca.

Pretpostavlja se da su konstrukcije i elementi vraćeni u stanje koje odgovara normalnim radnim uvjetima ili potpuno zamijenjeni.

Za utvrđivanje fizičke istrošenosti koja se može ukloniti, objekte smo podijelili na pojedine konstrukcijske elemente i utvrdili njihovo tehničko stanje.

Pod utjecajem različitih prirodnih i funkcionalnih čimbenika, izgrađeni objekti gube svoje izvedbene kvalitete i uništavaju se. Osim toga, na tržišnu vrijednost objekta utječu vanjski ekonomski utjecaji iz neposredne okoline i promjene u tržišnom okruženju. Istodobno, fizičko trošenje (gubitak izvedbenih svojstava), funkcionalno starenje (gubitak tehnološke usklađenosti i vrijednosti zbog znanstvenog i tehnološkog napretka), vanjsko ili ekonomsko trošenje (promjene atraktivnosti objekta u smislu razlikuju se promjene u vanjskom okruženju i ekonomska situacija u regiji). Zajedno, ove vrste trošenja čine akumulirano trošenje, što će biti razlika između troška zamjene predmeta i troška reprodukcije/zamjene predmeta.

Fizičko trošenje konstrukcija, elemenata, sustava inženjerske opreme i objekta u cjelini treba shvatiti kao gubitak njihovih izvornih tehničkih i pogonskih svojstava (čvrstoće, stabilnosti, pouzdanosti itd.) kao rezultat utjecaja prirodnih te klimatski čimbenici i ljudska djelatnost. Fizička istrošenost u trenutku procjene izražava se omjerom troškova objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja na konstrukciji, elementu, sustavu ili objektu u cjelini i troška njihove zamjene.

Količina fizičkog propadanja za zgrade koje se ocjenjuju određena je metodom modificiranog životnog vijeka. Ova se metoda temelji na određivanju ukupnog trošenja izračunavanjem njegove dvije komponente: uklonjivog i nepopravljivog fizičkog trošenja.

U ovom slučaju uzima se da je uklonjivo trošenje jednako trošku njegovog uklanjanja, a ne i uklonjivo trošenje - omjer efektivne starosti (EA) zgrade i njihovog tipičnog ekonomskog vijeka (TS), pomnožen s trošak zamjene (C), umanjen za količinu uklonjivog trošenja (RU). Dakle, formula za izračun kumulativnog trošenja je:

gdje je vozilo određeno prema životnom vijeku stambenih zgrada ovisno o grupi kapitala navedenoj u „Bilješkama s predavanja o osnovnim načelima procjene tehničkog stanja zgrada i građevina Yu. V. Beilezona.

Količine uklonjivog fizičkog trošenja konstruktivnih elemenata zgrade određuju se u skladu s VSN 53-86(r) "Pravila za ocjenu fizičkog trošenja ...". Prema tim pravilima, popravljiva istrošenost prostora jednaka je zbroju uklonjive istrošenosti pojedinačnih konstrukcijskih elemenata zgrade, pomnoženom s njihovim udjelom u trošku zamjene.

Pod općom akumuliranom amortizacijom procjenitelji podrazumijevaju gubitak vrijednosti predmeta procjene iz svih mogućih razloga. Iznos ukupne akumulirane amortizacije predstavlja razliku između tržišne vrijednosti strukture na datum vrednovanja i njezinog punog troška zamjene, izračunatog ili kao trošak reprodukcije ili kao trošak zamjene. Troškovni pristup uzima u obzir punu cijenu zamjene zgrada koje se procjenjuju, pod pretpostavkom da su nove. Stoga procjenitelji nakon procjene vrijednosti ukupne akumulirane amortizacije zgrada oduzimaju je od pokazatelja punog zamjenskog troška i kao rezultat dobivaju preostalu vrijednost zgrade.

Fizički vijek građevine (PL) je razdoblje eksploatacije građevine tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (pouzdanost konstrukcije, fizička trajnost i sl.). Fizički vijek trajanja objekta utvrđuje se tijekom izgradnje i ovisi o grupi kapitala zgrade. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka starost (KV) je vremenski period koji je protekao od puštanja objekta u rad do datuma procjene.

Ekonomski vijek (EL) određen je vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine.

Efektivna starost (EA) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog objekta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade, efektivna starost obično je jednaka kronološkoj

Preostali ekonomski vijek (REL) zgrade je vremensko razdoblje od datuma procjene do kraja njenog ekonomskog vijeka (Sl.).

Riža. Životni vijek zgrade i pokazatelji vrednovanja koji ih karakteriziraju

Procijenjena amortizacija odražava reakciju tržišta na određene karakteristike procijenjenog objekta koje ga razlikuju od sličnog hipotetski novoizgrađenog objekta na datum vrednovanja. Propadanje zgrada događa se pod utjecajem tri glavna razloga, koji se mogu manifestirati i kompleksno i izolirano. Procjenom se utvrđuju sljedeći razlozi gubitka vrijednosti zgrada:

1. fizičko trošenje,

2. funkcionalno starenje,

3. vanjsko (ekonomsko) starenje.

Fizička amortizacija je smanjenje vrijednosti imovine zbog njenog fizičkog starenja, uporabe, prirodnih katastrofa i drugih čimbenika koji dovode do smanjenja vijeka trajanja imovine.

Suvremene građevinske tehnologije omogućuju izgradnju kapitalnih konstrukcija koje karakterizira povećana otpornost na habanje, što također povećava njihov životni ciklus. Stoga se može tvrditi da su novi objekti a priori projektirani da traju najmanje 100 godina; za posebno kapitalne strukture, razdoblje fizičke prikladnosti može biti 100-175 godina. No, s trenutnim tempom života i brzim znanstvenim napretkom, zastarijevanje mnogih proizvoda, a posebice nekretnina, nastupa puno brže od fizičke zastarjelosti.

Tako je moskovski hotel Rossiya, otvoren 1967., zatvoren 2006. zbog rekonstrukcije. Naravno, dizajn hotela omogućio je njegovo daljnje korištenje, ali nezgodan raspored, niski protok i drugi čimbenici doveli su do funkcionalnog trošenja. Zgrada je demontirana. U mnogim zemljama, poput Japana, SAD-a i drugih, takve zgrade se ruše nakon 20-30 godina.

Valery Evstifeev daje sljedeće primjere za tržište nekretnina glavnog grada: „Proces starenja zgrada može se ilustrirati na primjeru tržišta maloprodaje i ureda. Prvi val stvaranja novih trgovačkih centara dogodio se krajem 1990-ih, uredskih centara - početkom 2000-ih. Od tada je prošlo malo vremena, a ipak su neke od njih, iako formalno svrstane u kategoriju A, funkcionalno već zastarjele. To se objašnjava činjenicom da su mnogi objekti izgrađeni uzimajući u obzir samo minimalne zahtjeve za određenu klasu (osobito se to odnosi na broj parkirnih mjesta na 100 m2 površine, raspored, infrastrukturu itd.). Ova situacija može se objasniti akutnim nedostatkom u svim segmentima komercijalnih nekretnina, kada se gotovo sva nova ponuda apsorbira na tržištu, uredske i maloprodajne zgrade pune se stanarima mnogo prije završetka izgradnje. Međutim, kako tržište postaje zasićeno, developeri će se sve više suočavati s izazovom stvaranja nekretnina koje su otpornije na ekonomsku zastarjelost.

To znači da je prilikom projektiranja ureda, trgovačkog centra, hotela ili bilo koje druge komercijalne zgrade potrebno ne samo uzeti u obzir suvremene tehničke zahtjeve, već i odvagnuti i ocijeniti konkurenciju i zahtjeve za objektima s tržišta već nekoliko godina u unaprijed.”

Zbog konstrukcijskih značajki objekata nekretnina i zbog utjecaja različitih čimbenika koji dovode do destruktivnih promjena u strukturi objekta, trošenje različitih konstrukcijskih sustava i elemenata objekta nekretnine događa se neravnomjerno, stoga je izračun ukupnog indikator istrošenosti uvijek se provodi element po element. To znači da procjenitelj posebno pregledava sve konstruktivne sustave zgrade ili građevine, identificira i evidentira znakove istrošenosti koji su karakteristični za određeni konstruktivni sustav te utvrđuje istrošenost svakog sustava zasebno.

U svakoj nekretnini mogu se razlikovati sljedeći konstruktivni sustavi: temelji, zidovi, podovi, pregrade, krov, otvori, podovi. Svaki od ovih elemenata obavlja svoju specifičnu funkciju, podvrgnut je određenim opterećenjima, ima svoj dizajn i, kao rezultat toga, ima svoje znakove istrošenosti. Zadržimo se detaljnije na znakovima trošenja najvažnijih od navedenih strukturnih sustava.

Procjena stanja nekretnine počinje od temelja, ali nije cijeli temelj dostupan za pregled, u najboljem slučaju možete pregledati bazu i podrum zgrade i na temelju njihovog pregleda procijeniti istrošenost temelja. Koje znakove procjenitelj traži? Ako se pregledom ne utvrde deformacije podloge, pukotine, ljuštenje morta u zidu, ljuštenje sloja žbuke, a podrum zgrade je suh bez znakova oštećenja hidroizolacije, tada se može govoriti o dobrom stanju. temelj, a postotak trošenja u ovom slučaju neće biti veći od 10%. Ako postoje deformacije i pukotine u zidu baze, kao i drugi znakovi istrošenosti, tada postoji svaki razlog da se pobliže pogleda stanje temelja i utvrdi stupanj njegove istrošenosti na temelju rezultata ovog studija.

Zidovi su glavna nosiva konstrukcija zgrade. Mogu biti od opeke, armiranog betona, drveta itd., a znaci istrošenosti, sukladno tome, ovise o vrsti zidova. Za zidove od opeke glavni znak istrošenosti je prisutnost pukotina, zakrivljenost vodoravnih linija zidanja, odstupanje od vertikale, pucanje morta u zidu, kao i promjene u stanju materijala od opeke.

Krov se u pravilu strukturno sastoji od dva glavna elementa - potporne konstrukcije i krova. Za nosivu konstrukciju glavni pokazatelji su ispravnost geometrije i stanje građevinskog materijala, a za krov - odsutnost curenja.

Ali pregled glavnih elemenata nekretnine i utvrđivanje znakova istrošenosti samo je prvi dio posla procjene vrijednosti nekretnine. Nakon utvrđivanja postotnog stupnja istrošenosti svakog elementa, potrebno je procijeniti ukupnu istrošenost, a to je moguće učiniti ako je poznat postotni doprinos troška svakog elementa cijeni cijelog objekta. Takvi se podaci mogu naći u priručnicima „Prošireni pokazatelji zamjenskog troška“, gdje su klasificirani svi objekti nekretnina i za njih su navedeni glavni referentni pokazatelji, uključujući postotni doprinos svakog konstruktivnog sustava zgrade ili građevine vrijednosti objekta. Prisutnost takvih referentnih knjiga uvelike olakšava rad procjenitelja.

No posao procjene istrošenosti nekretnina nije uvijek ograničen na pregled i analizu znakova istrošenosti. Postoje slučajevi kada sama inspekcija nije dovoljna. Riječ je o složenim slučajevima u kojima procjenitelj pretpostavlja da projekt građevine ili građevine (osobito temelja i zidova) može imati skrivene nedostatke koji bitno pogoršavaju svojstva objekta i mogu utjecati na ekonomski vijek te nekretnine. U tom slučaju za utvrđivanje istrošenosti potrebno je provesti poseban tehnički pregled pomoću alata i laboratorijske analize. Ovaj posao više ne obavlja procjeniteljska tvrtka, već specijalizirana organizacija koja ima odgovarajuće iskustvo, stručnjake i opremu.

Definicija istrošenosti jedno je od najzbunjujućih pitanja o kojima se malo raspravlja u teoriji vrednovanja. Ovom se pitanju često daje samo nekoliko redaka u opisu navodno korištenih metoda. No, prirodno postavljeno pitanje o radnom intenzitetu opisanih metoda i samih mogućnosti korištenja tih metoda jasno daje do znanja da je svrha trošenja zapravo proizvoljna.

3. Procjena vrijednosti nekretnina

3.5. Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina.

3.5.2. Isplativi pristup

Isplativi pristup- ovo je skup metoda procjene koji se temelji na određivanju troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu predmeta procjene, uzimajući u obzir akumulirano trošenje. Na temelju pretpostavke da kupac neće platiti više za gotov objekt nego za stvaranje objekta slične korisnosti.

Podaci potrebni za primjenu troškovnog pristupa:
- visina plaće;
- iznos režijskih troškova;
- troškovi opreme;
- stope dobiti za graditelje u određenoj regiji;
- tržišne cijene građevinskog materijala.

Prednosti troškovnog pristupa:
1. Pri vrednovanju novih objekata troškovni pristup je najpouzdaniji.
2. Ovaj pristup je primjeren ili jedini moguć u sljedećim slučajevima:
§ tehničko-ekonomska analiza troškova novogradnje;
§ opravdanost potrebe ažuriranja postojećeg objekta;
§ procjena građevina posebne namjene;
§ prilikom procjene objekata u “pasivnim” sektorima tržišta;
§ analiza učinkovitosti korištenja zemljišta;
§ rješavanje problema osiguranja objekata;
§ rješavanje poreznih problema;
§ pri dogovaranju vrijednosti nekretnine dobivene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:
1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.
2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.
3. Nesrazmjer između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova novogradnje potpuno iste nekretnine, jer Tijekom postupka procjene, akumulirana amortizacija se oduzima od troška izgradnje.
4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.
5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.
6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.
7. Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

Faze troškovnog pristupa(vidi sliku 3.3):
- Izračun troška zemljišne parcele uzimajući u obzir najučinkovitije korištenje (Sz).
- Izračun troška zamjene ili troška zamjene (Svs ili Szam).
- Izračun akumuliranog trošenja (sve vrste) (Cizn):
· fizičko propadanje - trošenje povezano sa smanjenjem performansi predmeta kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih nepovoljnih čimbenika;
· funkcionalno trošenje - istrošenost zbog neusklađenosti sa suvremenim zahtjevima za takve objekte;
· vanjsko trošenje - trošenje kao posljedica promjena vanjskih ekonomskih čimbenika.

Izračun troška objekta uzimajući u obzir akumuliranu amortizaciju: Son = Svs-Syzn.

Utvrđivanje konačnog troška nekretnine: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Metoda komparativne jedinice

Ova metoda uključuje izračun troškova izgradnje usporedne jedinice slične zgrade. Trošak usporedne jedinice analognog treba prilagoditi postojećim razlikama u objektima koji se uspoređuju (izgled, oprema, vlasništvo itd.)

Ako se kao usporedna jedinica odabere 1 m2, tada će formula za izračun imati sljedeći oblik:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C o - trošak procijenjenog objekta;
C m 2 - cijena 1 m 2 tipične strukture na osnovni datum;
S o - površina procijenjenog objekta (broj usporednih jedinica);
K p - koeficijent koji uzima u obzir moguća odstupanja između podataka o površini objekta i građevinskom području (1,1-1,2);
Kn - koeficijent koji uzima u obzir moguća odstupanja između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture (za identične = 1);
K m - koeficijent uzimajući u obzir lokaciju objekta;
K in - koeficijent koji uzima u obzir promjenu troškova građevinskih i instalacijskih radova između baznog datuma i datuma u vrijeme procjene;
K pz - koeficijent koji uzima u obzir dobit programera (%);
K PDV - koeficijent koji uzima u obzir PDV (%).

Važan korak je odabir tipičnog objekta. U ovom slučaju potrebno je uzeti u obzir:
- jedinstvena funkcionalna namjena;
- blizina fizičkih karakteristika;
- usporedivu kronološku starost predmeta;
- druge karakteristike.

3.5.2.2. Metoda rastavljanja komponenti

Ova metoda uključuje raščlanjivanje procijenjenog objekta na građevinske komponente - temelje, zidove, podove itd. Trošak svake komponente dobiva se na temelju zbroja izravnih i neizravnih troškova potrebnih za konstrukciju jedinice volumena prema formuli:

, Gdje

C zgrada – trošak izgradnje zgrade u cjelini;
V j – volumen j-te komponente;
C j – trošak po jedinici volumena;
n – broj dodijeljenih dijelova zgrade;
Kn – koeficijent koji uzima u obzir postojeća odstupanja između procijenjenog objekta i odabrane tipske strukture.

Postoji nekoliko opcija za korištenje metode rastavljanja komponenti:
- podugovaranje;
- raščlamba po profilu rada;
- raspodjela troškova.

Metoda podugovaranja temelji se na činjenici da glavni izvođač angažira podizvođače za izvođenje dijela građevinskih radova. Zatim se izračunaju ukupni troškovi za sve podizvođače.

Metoda profila sličan prethodnom i temelji se na izračunu troškova angažiranja različitih stručnjaka .

Metoda raspodjele troškova uključuje korištenje različitih jedinica usporedbe za procjenu različitih komponenti zgrade, nakon čega se te procjene zbrajaju.

Riža. 3.3. Postupak procjene vrijednosti nekretnine troškovnim pristupom

3.5.2.3. Metoda kvantitativnog istraživanja

Ova metoda temelji se na korištenju detaljnih kvantitativnih proračuna troškova ugradnje pojedinih komponenti, opreme i izgradnje zgrade u cjelini. Uz izračun izravnih troškova, potrebno je uzeti u obzir režijske troškove i ostale troškove, tj. izrađuje se potpuni predračun za rekonstrukciju procijenjenog objekta.

Proračun troškova izgradnje

Trošak izgradnje zgrada i građevina određen je iznosom ulaganja potrebnim za njegovu provedbu. Troškovi izgradnje, u pravilu, utvrđuju se u fazi predprojektnih studija (izrada studije opravdanosti izgradnje).

Procijenjeni trošak izgradnje zgrada i građevina je iznos novca potreban za njegovu provedbu u skladu s projektnom dokumentacijom.

Na temelju procijenjenog troška izračunava se veličina kapitalnih ulaganja, financiranje izgradnje, kao i formiranje slobodnih (dogovornih) cijena građevinskih proizvoda.

Procijenjena cijena izgradnje uključuje sljedeće elemente:

Građevinski radovi;

radovi na postavljanju opreme (instalacijski radovi);

troškovi nabave (proizvodnje) opreme, namještaja i inventara;

ostali troškovi.

Metode obračuna troškova. Prilikom izrade predračuna (kalkulacija) za investitora i izvođača na alternativnoj osnovi mogu se koristiti sljedeće metode obračuna troškova:
snalažljiv;
resurs-indeks;
osnovni indeks;
osnovna naknada;
na temelju banke podataka o cijeni prethodno izgrađenih ili projektiranih analognih objekata.

Metoda izvora - obračun u trenutnim (predviđenim) cijenama i tarifama resursa (elemenata troškova) provodi se na temelju potreba za materijalima, proizvodima, strukturama (uključujući pomoćne koje se koriste u procesu rada), kao i podacima o udaljenostima i metodama njihovog doprema na gradilište, utrošak energije za tehnološke potrebe, vrijeme rada građevinskih strojeva i njihov sastav, troškovi rada radnika.

Metoda indeksa izvora - Ovo je kombinacija resursne metode sa sustavom indeksa za resurse koji se koriste u izgradnji.

Indeksi troškova (cijena, troškovi) - relativni pokazatelji određeni omjerom tekućih (prognoziranih) pokazatelja troškova i osnovnih pokazatelja troškova za resurse usporedive u nomenklaturi.

Metoda bazičnog indeksa - preračun troškova po proračunskim linijama s osnovne razine cijena na trenutnu razinu cijena korištenjem indeksa.

Metoda osnovne kompenzacije - zbrajanje troška obračunatog na osnovnoj razini procijenjenih cijena i dodatnih troškova utvrđenih kalkulacijama povezanim s promjenama cijena i tarifa za sredstva koja se koriste u procesu građenja.

Mora se uzeti u obzir da do stabilizacije gospodarske situacije i formiranja odgovarajućih tržišnih struktura, metode najvećeg prioriteta za izračun procijenjenog troška su resursna i resursno-indeksna metoda. U praktičnim aktivnostima stručnjaka popularnija je metoda izračuna procijenjenog troška temeljnog indeksa.

Utvrđivanje istrošenosti nekretnine

Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke privlačnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenju vrijednosti tijekom vremena (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika. Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Fizičko i funkcionalno trošenje dijelimo na otklonjivo i nepopravljivo.

Nošenje koje se može ukloniti - ovo je trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo, tj. troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja pridonose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Identificiranje svih mogućih vrsta istrošenosti je akumulirana istrošenost imovine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija vijeka trajanja objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakteriziraju ovaj pokazatelj.

Fizički život zgrade (PL) - razdoblje rada zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (konstrukcijska pouzdanost, fizička trajnost itd.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka dob (CA) - vremensko razdoblje koje je proteklo od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ) određuje vrijeme rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta završava kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u određenom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose cijeni objekta zbog njegove opće dotrajalosti.

Efektivna dob (EA) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.

Preostali ekonomski vijek (REL) zgrada - vremensko razdoblje od datuma procjene do kraja njenog ekonomskog vijeka (Sl. 3.4).

Riža. 3.4. Životna razdoblja zgrade i pokazatelji koji ih karakteriziraju

Amortizacija u praksi vrednovanja mora se po značenju razlikovati od sličnog pojma koji se koristi u računovodstvu (amortizacija). Procijenjena amortizacija jedan je od glavnih parametara koji vam omogućuje izračunavanje trenutne vrijednosti procijenjenog objekta na određeni datum.

Fizičko trošenje je postupni gubitak tehničko-uporabnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.

Metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada su sljedeće:
· regulacijski (za stambene zgrade);
· trošak;
· doživotna metoda.

Normativna metoda izračunavanje fizičkog trošenja uključuje korištenje različitih regulatornih uputa na međusektorskoj ili ministarskoj razini.

Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

, Gdje

I f - fizičko trošenje zgrade, %;

A i je fizičko trošenje i-tog strukturnog elementa, %;

L i je koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-tog konstrukcijskog elementa u ukupnom trošku zamjene zgrade;

P- broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli zamjenskih troškova pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnim zamjenskim troškovima građevine (u postocima) u pravilu se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenskih troškova stambenih zgrada odobrenih na propisan način, a za konstrukcije, elemente i sustavi koji nemaju odobrene indikatore, prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Ova tehnika se koristi isključivo u domaćoj praksi. Unatoč svoj jasnoći i uvjerljivosti, ima sljedeće nedostatke:
- zbog svoje "normativnosti" u početku ne može uzeti u obzir netipične uvjete rada objekta;
- radno intenzivna primjena zbog potrebnog detaljiziranja konstruktivnih elemenata zgrade;
- nemogućnost mjerenja funkcionalnog i vanjskog trošenja;
- subjektivnost specifičnog odmjeravanja konstruktivnih elemenata.

U srži troškovna metoda Definicija fizičkog trošenja je fizičko trošenje, izraženo u trenutku njegove procjene omjerom troškova objektivno potrebnih mjera popravka za otklanjanje štete na konstrukciji, elementu, sustavu ili zgradi u cjelini, i njihov trošak zamjene.

Bit troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je određivanje troškova rekreacije građevinskih elemenata.

Ova metoda vam omogućuje da odmah izračunate troškovno trošenje elemenata i zgrade u cjelini. Budući da se izračun umanjenja temelji na razumnim stvarnim troškovima dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i točnost u proračunu troškova sanacije dotrajalih građevinskih elemenata.

Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada doživotna metoda . Pokazatelji fizičkog trošenja, efektivne starosti i ekonomskog životnog vijeka su u određenom omjeru koji se može izraziti formulom:

Nosim;
EV – efektivna dob;
VF – tipično razdoblje fizičkog života;
RSF – preostali period fizičkog života.

.

Korištenje ove formule također je relevantno pri izračunu postotnih korekcija za istrošenost u usporednim objektima (metoda usporedne prodaje), kada procjenitelj nije u mogućnosti pregledati odabrane analoge. Postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini izračunat na ovaj način može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

.

U praksi se elementi konstrukcije koji imaju uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje dijele na "dugovječne" i "kratkovječne".

"Kratkotrajni elementi"- elementi koji imaju kraći životni vijek od građevine u cjelini (krovište, vodoinstalaterska oprema i sl.).

"Dugotrajni elementi"- elemente čiji je očekivani vijek trajanja usporediv s vijekom trajanja građevine (temelji, nosivi zidovi i dr.).

Uklonjivo fizičko trošenje “kratkotrajnih elemenata” nastaje zbog prirodnog trošenja i habanja građevinskih elemenata tijekom vremena, kao i nepažljivog rada. U tom slučaju, prodajna cijena zgrade umanjuje se za pripadajuće umanjenje vrijednosti, budući da će budući vlasnik morati izvršiti "prethodno odgođene popravke" kako bi se vratile normalne radne značajke strukture (rutinski popravci interijera, obnova područja krovišta koje curi itd.). Ovo pretpostavlja da su stavke vraćene u "gotovo novo" stanje. Uklonjivo fizičko trošenje i habanje u novčanom smislu definirano je kao "trošak odgođenih popravaka", tj. troškovi dovođenja predmeta u stanje "ekvivalentno" izvornom.

Neuklonjivo fizičko trošenje komponenti s kratkim životnim vijekom trošak je obnavljanja komponenti koje se brzo troše, određen razlikom između troška zamjene i količine uklonjivog trošenja, pomnožen omjerom kronološke starosti i fizičkog vijeka tih elemenata .

Uklonjivo fizičko trošenje elemenata s dugim vijekom trajanja određeno je razumnim troškovima njegovog otklanjanja, slično kao i uklonjivo fizičko trošenje elemenata s kratkim vijekom trajanja.

Neotklonjivo fizičko dotrajalost dugovječnih elemenata izračunava se kao razlika između troška zamjene cijele građevine i zbroja otklonjivog i nepopravljivog dotrajalosti, pomnoženog s omjerom kronološke starosti i fizičkog vijeka građevine.

Funkcionalno trošenje. Znakovi funkcionalnog trošenja u građevini koja se procjenjuje - neusklađenost prostorno-planskog i/ili konstruktivnog rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s njezinom sadašnjom ili namjenom.

Funkcionalno trošenje dijelimo na uklonjivo i nepopravljivo.

Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, što isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

Uklonjiva funkcionalna odjeća određena troškovima potrebne rekonstrukcije, što pridonosi učinkovitijem poslovanju nekretnine.

Uzroci funkcionalnog trošenja:
· nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
· nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
· super poboljšanja.

Nedostaci koji zahtijevaju dogradnju - elementi građevine i opreme koji ne postoje u postojećem okruženju i bez kojih ne može zadovoljiti suvremene standarde izvedbe. Amortizacija zbog ovih stavki mjeri se troškom dodavanja tih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata - stavke koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (vodomjeri i plinomjeri te protupožarna oprema). Amortizacija ovih stavki mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. Trošak povrata materijala obračunava se kao trošak demontiranog materijala i opreme pri korištenju u drugim objektima (revizijski ostatak vrijednosti).

Superpoboljšanja su pozicije i elementi strukture čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim zahtjevima tržišnih standarda. Uklonjivo funkcionalno trošenje i habanje u ovom se slučaju mjeri kao trenutni trošak zamjene stavki "prekomjernog poboljšanja" minus fizičko habanje i habanje, plus trošak rastavljanja i minus povratna vrijednost rastavljenih elemenata.

Nenadoknadivo funkcionalno trošenje uzrokovane zastarjelim prostorno-planskim i/ili projektnim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene standarde gradnje. Znak nepopravljivog funkcionalnog trošenja je ekonomska nesvrsishodnost utroška na otklanjanje tih nedostataka. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji vladaju na dan procjene kako bi zgrada adekvatno odgovarala svojoj arhitektonskoj namjeni.

Ovisno o konkretnoj situaciji, trošak nepopravljivog funkcionalnog trošenja može se odrediti na dva načina:
1) kapitalizacija gubitaka u najamnini;
2) kapitaliziranje viška operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u ispravnom stanju.

Za određivanje potrebnih pokazatelja izračuna (stope najma, stope kapitalizacije itd.) Koriste se prilagođeni podaci za usporedive analoge. U tom slučaju odabrani analozi ne bi trebali imati znakove nepopravljive funkcionalne istrošenosti identificirane u predmetu koji se ocjenjuje.

Utvrđivanje umanjenja vrijednosti uzrokovano nepopravljivim funkcionalnim trošenjem zbog zastarjelog prostorno-planskog rješenja (specifična površina, kubikaža) provodi se metodom kapitaliziranja gubitaka u najamnini.

Izračun nepopravljivog funkcionalnog trošenja kapitalizacijom prekomjernih operativnih troškova potrebnih za održavanje zgrade u dobrom stanju može se napraviti na sličan način. Ovakav pristup je poželjan za ocjenu nepopravljive funkcionalne istrošenosti zgrada koje se odlikuju nestandardnim arhitektonskim rješenjima, au kojima je ipak visina najamnine usporediva s najamninom za suvremene analogne objekte, za razliku od visine operativnih troškova.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje - amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjske okoline u odnosu na predmet procjene: tržišna situacija, služnosti nametnute na određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u području poreza, itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Za procjenu vanjskog trošenja mogu se koristiti sljedeće metode:
· kapitalizacija gubitaka u najamnini;
· usporedna prodaja (prodaja u paru);
· ekonomski životni vijek.

Gotovo uvijek, kada procjenjujete nekretninu, morate se nositi s konceptom "istrošenosti".

U aktivnostima procjene, amortizacija se smatra glavnim čimbenikom vrijednosti nekretnine kada se primjenjuje troškovni pristup. Ovdje se amortizacija koristi za obračun razlika u karakteristikama novih i procijenjenih nekretnina. Računovodstveno obračunavanje amortizacije objekta je vrsta prilagodbe troška novoreproduciranog objekta (određenog primjenom troškovnog pristupa) kako bi se utvrdila sadašnja vrijednost procijenjenog objekta.

Nositi karakteriziran smanjenjem korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora, a izražava se smanjenjem vrijednosti (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika tijekom vremena. Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.

Amortizacija se obično mjeri kao postotak, a vrijednost amortizacije je amortizacija nekretnine.

Koncept “trošenja” koji se koristi u aktivnostima vrednovanja mora se razlikovati od koncepta “amortizacije” koji se koristi u računovodstvu. Amortizacija u računovodstvu, to je proces raspoređivanja početnih troškova povezanih sa stjecanjem predmeta tijekom cijelog njegovog životnog vijeka, bez utvrđivanja njegove trenutne vrijednosti.

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju imovine, razlikuju se sljedeće vrste amortizacije (tablica 2.2).

Tablica 2.2

Klasifikacija amortizacije nekretnina

Za svaku vrstu trošenja karakteristična je podjela na uklonjivu i nepopravljivu. U najopćenitijem slučaju trošenje koje se može spriječiti trošenje, čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo. Istodobno, ekonomska izvedivost leži u činjenici da bi troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja trebali pomoći u povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Kada se identificiraju sve naznačene vrste istrošenosti, one govore o ukupnom akumuliranom istrošenosti nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.

Tjelesno pogoršanje odražava smanjenje učinka svojstva kao rezultat prirodnog fizičkog starenja i utjecaja vanjskih prirodnih nepovoljnih čimbenika. Fizička istrošenost se uzima u obzir u stopama amortizacije.

U praksi se koriste četiri glavne metode za izračun fizičke dotrajalosti zgrada: ekspertna, troškovna, normativna (ili računovodstvena) i metoda izračuna vijeka trajanja zgrade.

Na ekspertna metoda procjena amortizacije nekretnine donosi se na temelju stručnog mišljenja stručnjaka ili skupine stručnjaka koji postupaju na temelju propisa i vlastitog iskustva. Glavni nedostatak ove metode je subjektivnost.

Kao što je poznato, životni vijek zgrade u cjelini ovisi o trajnosti njegovih komponenti. Stoga se fizička istrošenost (I) može izračunati kao ponderirani prosječni iznos istrošenosti svih strukturnih elemenata zgrade pomoću formule

gdje je KE strukturni element ja

Ova metoda određivanja fizičke istrošenosti može se svrstati u skupinu ekspertnih metoda. Obično se koristi prilikom popisa nekretnina.

Kao što je gore spomenuto, fizičko trošenje može biti uklonjivo i nepopravljivo. Uklonjivo fizičko oštećenje pretpostavlja da je trošak tekućih popravaka manji od dodane vrijednosti objekta. Fizičko trošenje se uzima u obzir nepopravljiv, kada trošak ispravljanja kvara premašuje vrijednost koja će biti dodana objektu. Svaki nedostatak na objektu se u načelu može popraviti, ali troškovi ispravljanja ne bi smjeli premašiti očekivanu korist.

Da bi se utvrdilo nepopravljivo fizičko trošenje, građevinski elementi se dijele u dvije kategorije: dugotrajni i istrošeni. Trošenje dugotrajnih elemenata, kao što su temelji, zidovi, podovi i sl., može se izračunati u skupinama određivanjem njihovog efektivnog vijeka trajanja i preostalog fizičkog vijeka u stvarnim uvjetima.

Za izračun fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata možete koristiti i metodu određivanja troškova reprodukcije građevinskih elemenata (odn. troškovna metoda). U tom slučaju se također utvrđuje postotak istrošenosti svakog elementa zgrade, koji se zatim prevodi u troškovne izraze. Ukupna amortizacija se definira kao omjer iznosa amortizacije objekta - iznosa amortizacije svakog elementa - prema zamjenskom trošku objekta - zbroju zamjenskog troška svih elemenata objekta:

U točnijoj metodi prilagođenog troška izračuna fizičke amortizacije, postotak dotrajalosti građevinskih elemenata utvrđuje se kao ponderirana vrijednost.

U kategoriju brzohabajućih građevinskih elemenata spadaju elementi čiji je vijek trajanja kraći od procijenjenog ekonomskog vijeka građevine. Ovo je krovište, dekorativna završna obrada, slikanje, tj. elementi koji se mogu popraviti (restaurirati) kroz rutinsko održavanje.

Normativno (računovodstvo) metoda utvrđivanje fizičkog dotrajalosti zgrada uključuje korištenje trenutno važećih stopa amortizacije 1 . Može se utvrditi fizičko propadanje nekretnine metoda izračuna životnog vijeka. Ovaj pristup je opravdan činjenicom da je ukupno akumulirano trošenje prije svega funkcija životnog vijeka predmeta. Životni vijek zgrade ili strukture prikazan je na sl. 2.1.

Riža. 2.1.

Razmotrimo suštinu osnovnih pojmova koji karakteriziraju ovaj pokazatelj. Sa stajališta funkcionalne uporabe nekretnine razlikuju se sljedeći životni vijek nekretnine:

• tipični fizički vijek građevine (standardni radni vijek) određen je razdobljem eksploatacije zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (konstrukcijska pouzdanost, fizička trajnost, itd.) . Fizički život završava kada je objekt srušen;
• životni vijek - razdoblje u kojem objekt postoji, tj. možete živjeti ili raditi u njemu;
• kronološka starost je vremensko razdoblje koje je prošlo od datuma puštanja objekta u rad do datuma procjene;
• ekonomski vijek – određen vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta prestaje kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti predmeta zbog njegove opće dotrajalosti;
• efektivna starost - određena na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada zgrade efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti;
• Preostali ekonomski vijek građevine je razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Odnos između istrošenosti, troška zamjene, efektivne starosti i tipičnog fizičkog života može se opisati sljedećom formulom:

Nedostatak ove formule je što nije uvijek primjenjiva, jer su česte situacije u kojima je kronološka dob veća od normativne. Stoga se takva procjena može koristiti samo za početnu ekspresnu procjenu ili u slučajevima kada nema dovoljno podataka o stanju objekta. Točnija je formula koristiti efektivnu dob umjesto kronološke dobi:

Drugim riječima, postotak amortizacije od zamjenskog troška određen je omjerom efektivne starosti imovine i njenog tipičnog ekonomskog vijeka.

Funkcionalno trošenje(funkcionalna zastarjelost) predmeta je da predmet ne zadovoljava suvremene standarde u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti. Ova vrsta istrošenosti može se očitovati u zastarjeloj arhitekturi zgrade, u pogodnostima njezinog rasporeda, volumena, inženjerske potpore itd., a posljedica je utjecaja znanstvenog i tehnološkog napretka u području arhitekture i graditeljstva. . Funkcionalno trošenje u domaćoj praksi naziva se zastarjelost i baš kao što fizičko trošenje može biti uklonjivo i neuklonjivo.

Uklonjiva funkcionalna istrošenost uključuje restauraciju ugradbenih ormara, vodomjera i plinomjera, vodovodne opreme, podnih obloga itd. Kriterij istrošenosti, sa stajališta uklonjivosti, je usporedba količine popravka troškove s iznosom dodatno primljene vrijednosti. Ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove, dolazi do funkcionalnog trošenja uklonjivi. Iznos otklonjivog funkcionalnog trošenja utvrđuje se kao razlika između potencijalne vrijednosti građevine u trenutku procjene s ažuriranim elementima i njezine vrijednosti na isti datum procjene bez ažuriranih elemenata.

DO nepopravljiv funkcionalno trošenje odnosi se na smanjenje vrijednosti zgrade zbog čimbenika povezanih s viškom i nedostatkom karakteristika kvalitete zgrade. Primjerice, na tržištu najma dvosobni su stanovi traženiji od jednosobnih. Iznos ove vrste amortizacije izračunava se kao iznos gubitaka od najamnine kod iznajmljivanja ovih stanova, pomnožen multiplikatorom najamnine (omjer prodajne cijene nekretnine i potencijalne najamnine za nju) karakterističnim za ovu vrstu stana. . Stoga se iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja određuje kapitaliziranjem gubitaka od najma.

Funkcionalno (moralno) trošenje može se manifestirati u dva oblika - zastarjelost prve vrste povezan sa smanjenjem troškova reprodukcije predmeta, i zastarjelost druge vrste povezan sa stvaranjem novih, ekonomičnijih objekata.

gdje je C B knjigovodstvena vrijednost nekretnine; C in - trošak zamjene nekretnine.

Zastarjelost druge vrste može se utvrditi na temelju usporedbe isplativosti postojećih novih i starih objekata (I M2):

gdje je Dc profitabilnost nove nekretnine; D s - profitabilnost stare imovine.

Vanjsko trošenje(economic or external wear and tear) je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog negativne promjene u vanjskom okruženju izazvane ekonomskim, političkim ili drugim čimbenicima. Razlozi vanjskog trošenja mogu biti kako opće propadanje područja u kojem se objekt nalazi, tako i djelovanje države ili lokalne uprave na području poreza i osiguranja; druge promjene na tržištima zapošljavanja, rekreacije, obrazovanja itd.

Značajan čimbenik koji utječe na količinu vanjskog trošenja je neposredna blizina neprivlačnih prirodnih ili umjetnih objekata - močvara, postrojenja za pročišćavanje otpadnih voda, restorana, plesnih podija, benzinskih postaja, željezničkih postaja, bolnica, škola, industrijskih poduzeća itd.

Smanjenje vrijednosti povezano s onečišćenjem okoliša utvrđuje se primjenom metoda sličnih onima za određivanje amortizacije. Na primjer, trošak odlaganja toksičnog otpada može biti povezan s troškom obnove lokacije, npr. trošak otklonjivih nedostataka.

Ekonomsko trošenje, za razliku od fizičkog i moralnog trošenja, uvijek se smatra nepovratnim, jer je iznos troškova koji se izdvaja za uklanjanje vanjskih čimbenika nesrazmjerno visok.

Način mjerenja vanjske istrošenosti je analiza uparenih prodaja, kada se na tržištu nekretnina prodaju dva usporediva objekta od kojih jedan ima znakove vanjske istrošenosti, a drugi ne. Razlika u cijenama omogućuje nam da izvučemo zaključak o količini istrošenosti od vanjskog utjecaja predmeta koji se ocjenjuje.

Drugi način mjerenja vanjske amortizacije je usporedba prihoda od najma dviju nekretnina sličnih nekretnini koja se procjenjuje, od kojih je jedna pod negativnim utjecajem. Kapitalizacija gubitaka prihoda od usporedbe ova dva objekta karakterizirat će količinu istrošenosti od vanjskih utjecaja.

• Klasifikacija dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine odobrena je Uredbom Vlade Ruske Federacije od 1. siječnja 2002. br. 1 „O klasifikaciji dugotrajne imovine uključene u amortizacijske skupine”; Porezni zakon Ruske Federacije utvrđuje stope amortizacije (članak 258).
• Asaul A. II., Karasev A. V. Ekonomika nekretnina: udžbenik, priručnik. M.: MIKHIS, 2001.

Amortizaciju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se smanjenjem vrijednosti (amortizacija) pod utjecajem različitih čimbenika tijekom vremena.

Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.

Amortizacija (I) se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je amortizacija (O).

Ovisno o razlozima koji uzrokuju amortizaciju nekretnine, razlikuju se sljedeće vrste trošenja: fizičko, funkcionalno i vanjsko.

Klasifikacija amortizacije nekretnina:

Za svaku vrstu odjeće karakteristična je podjela na: uklonjivu i neuklonjivu.

Nošenje koje se može ukloniti- trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo. Istodobno, ekonomska izvedivost leži u činjenici da bi troškovi nastali za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja trebali pomoći u povećanju vrijednosti objekta u cjelini.

Kobno trošenje– trošenje koje je ili fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično.

Kada se identificiraju sve naznačene vrste istrošenosti, one govore o ukupnom akumuliranom istrošenosti nekretnine. U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta.
Na temelju suštine ovih definicija, može se tvrditi da je ukupno akumulirano trošenje, prije svega, funkcija vijeka trajanja objekta. Uzimajući u obzir ovu okolnost, razmotrimo suštinu glavnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ovaj pokazatelj:

Fizički život zgrada ( VF ) - određuje se razdobljem rada zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstrukcijskih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (strukturalna pouzdanost, fizička izdržljivost itd.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka dob(HV)- to je vremenski period koji je protekao od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ) - određeno vremenom rada tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta prestaje kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u ovom segmentu tržišta nekretnina. U tom slučaju učinjena poboljšanja više ne doprinose vrijednosti predmeta zbog njegove opće dotrajalosti.

Efektivna dob (EV)) - utvrđuje se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na datum vrednovanja i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.

Preostali ekonomski vijek (REL)) građevine je vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Metode proračuna trošenja:

1. Tjelesno pogoršanje - predstavlja postupni gubitak tehničkih i eksploatacijskih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom gradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudskog djelovanja.

Razlikuju se sljedeće metode za izračunavanje fizičkog propadanja zgrada:

Standard (za stambene zgrade);

trošak;

Doživotna metoda.

Standardna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja

Normativna metoda za izračunavanje fizičkog trošenja uključuje korištenje različitih normativnih uputa na međuindustrijskoj razini ili razini odjela. Primjer takvih uputa su “Pravila za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada” VSN 53-86 Gosgrazhdanstroya (Državni odbor za građevinarstvo i arhitekturu pod GOSSTROE SSSR-a. Moskva 1990.), koje koristi Zavod za tehnički inventar za svrha procjene fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničke inventure , planiranje velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na njegovu odjelnu pripadnost.

Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizičko trošenje zgrade treba odrediti pomoću formule:

Ff =

gdje je Ff fizičko trošenje zgrade, (%);

Fi - fizičko trošenje i-ro konstrukcijskog elementa (%);

Li je koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-ro konstruktivnog elementa u ukupnom trošku zamjene građevine;
n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjeli zamjenske cijene pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni građevine (u%) u pravilu se uzimaju prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada odobrenih na propisan način, a za građevine, elementi i sustavi koji nemaju odobrene pokazatelje - prema njihovoj predračunskoj cijeni.

Troškovna metoda za određivanje fizičkog trošenja

Fizička istrošenost u trenutku procjene izražava se omjerom troškova objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa, sustava ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.

Bit troškovne metode za određivanje fizičke amortizacije je određivanje troškova rekreacije građevinskih elemenata.

Opisana metodologija omogućuje troškovno troškovno izračunavanje istrošenosti elemenata i zgrade u cjelini, što je poželjnije od drugih metoda za izračun fizičke istrošenosti. Nadalje, budući da se izračun umanjenja temelji na razumnom stvarnom trošku dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Među nedostacima koji su svojstveni ovoj metodi, potrebno je napomenuti obveznu detaljnost i točnost izračuna troškova popravka istrošenih elemenata zgrade.

Određivanje fizičke dotrajalosti zgrada metodom životnog vijeka

Na temelju suštine prethodno razmotrenih osnovnih evaluativnih koncepata koji karakteriziraju ukupno akumulirano trošenje i habanje zgrade s gledišta vremena njezina rada, može se tvrditi da su fizičko trošenje, efektivna starost i ekonomski vijek u određenom razdoblju. omjer. Ovaj odnos se može izraziti sljedećom formulom (1):

gdje je: I(%) - trošenje u postotku;

EV - efektivna starost koju utvrđuje stručnjak na temelju tehničkog stanja elemenata ili građevine u cjelini;

VF - tipično razdoblje fizičkog života;

RSFZ - preostalo razdoblje fizičkog života.

Ili prema formuli (2):

gdje je: I (%) - trošenje u postotku;

VF je tipično razdoblje fizičkog života.

Postotak amortizacije elemenata ili zgrade u cjelini izračunat na ovaj način može se prevesti u novčane izraze (amortizacija):

O= prije Krista *(I/100);

gdje je: I - trošenje u postotku; BC - trošak zamjene.

2. Funkcionalno trošenje

Znakovi funkcionalne istrošenosti građevine koja se ocjenjuje u pravilu su neusklađenost njezinih prostorno-planskih i/ili projektantskih rješenja sa suvremenim standardima, uključujući različitu opremu potrebnu za normalan rad građevine u skladu s trenutnu ili predviđenu upotrebu.

Ovisno o fizičkoj mogućnosti i ekonomskoj isplativosti otklanjanja uzroka koji su uzrokovali funkcionalno trošenje, dijeli se na uklonjivo i nepopravljivo. Troškovni izraz funkcionalnog trošenja je razlika između troška reprodukcije i troška zamjene, budući da izračun potonjeg, na temelju njegove definicije, očito isključuje funkcionalno trošenje iz razmatranja.

· Uklonjiva funkcionalna odjeća

Uklonjivo funkcionalno trošenje obično je određeno troškom potrebne rekonstrukcije kako bi se omogućio učinkovitiji rad imovine.

Smatra se da je reverzibilno funkcionalno trošenje uzrokovano:

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata,

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata,

Super poboljšanja.

Nedostaci koje treba dodati, odnose se na elemente građevine i opreme kojih nema u postojećem okruženju i bez kojih ono ne može zadovoljiti suvremene standarde rada. Amortizacija zbog ovih stavki mjeri se troškom dodavanja tih stavki, uključujući njihovu ugradnju.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata, uključuju pozicije koje još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde (mjerila vode i plina i sl.). Amortizacija za ove stavke mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku istrošenost, umanjen za troškove povrata materijala, uvećan za troškove demontaže postojećih i uvećan za troškove ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala definiran je kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima (revizijska rezidualna vrijednost).

Prema super poboljšanjima uključuju pozicije i elemente strukture čija dostupnost trenutno nije primjerena suvremenim zahtjevima tržišnih standarda. Uklonjivo funkcionalno trošenje i habanje u ovom se slučaju mjeri kao trenutni trošak zamjene stavki "prekomjernog poboljšanja" minus fizičko habanje i habanje, plus trošak rastavljanja i minus povratna vrijednost rastavljenih elemenata.

Primjer pretjeranog poboljšanja bila bi situacija u kojoj je vlasnik kuće, prilagođavajući je za sebe, napravio neke promjene za vlastitu udobnost (vrijednost ulaganja) koje nisu bile primjerene sa stajališta tipičnog korisnika. To uključuje, na primjer, preuređenje korisne površine prostora za određenu namjenu, određenu vlasnikovim hobijima ili njegovim zanimanjem. Uklonjivo funkcionalno trošenje u takvoj situaciji određeno je trenutnim troškovima dovođenja promijenjenih elemenata u prvobitno stanje. Osim toga, koncept pretjeranog poboljšanja usko je povezan sa segmentom tržišta nekretnina, gdje se ista poboljšanja mogu smatrati prikladnima za određeni segment i pretjeranim sa stajališta tipičnog korisnika.

· Nenadoknadivo funkcionalno trošenje

Nepopravljiva funkcionalna istrošenost obično je uzrokovana zastarjelim prostorno-planskim i/ili konstrukcijskim karakteristikama zgrada koje se ocjenjuju u odnosu na suvremene građevinske standarde. Prije svega, ekonomska nesvrsishodnost trošenja na uklanjanje ovih nedostataka omogućuje nam procjenu znaka nepopravljivog funkcionalnog trošenja. Osim toga, potrebno je uzeti u obzir tržišne uvjete koji vladaju na dan procjene kako bi zgrada adekvatno odgovarala svojoj arhitektonskoj namjeni.

3. Vanjsko (ekonomsko) trošenje

Eksterna amortizacija je amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjskog okruženja u odnosu na predmet procjene: tržišne situacije, služnosti nametnute određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi, zakonodavne odluke u području oporezivanja itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini je slučajeva nepopravljiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „otkloniti“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju.

Troškovni pristup skup je metoda za procjenu vrijednosti nekretnine na temelju utvrđivanja troškova potrebnih za obnovu ili zamjenu nekretnine, uzimajući u obzir njezinu istrošenost. Troškovni pristup temelji se na načelu zamjene, koje pretpostavlja da razuman kupac ne bi platio više za nekretninu od troška izgradnje nekretnine slične korisnosti nekretnini koja se procjenjuje.

Prema troškovnom pristupu, ukupni trošak objekta nekretnine (Cv) utvrđuje se kao zbroj troška zemljišta (Suz) i zamjenskog troška (trošak zamjene ili reprodukcije) objekta nekretnine ( Cvs) minus akumulirana amortizacija (Ciz):

Primjena troškovnog pristupa procjeni vrijednosti nekretnina sastoji se od sljedećih koraka:

• procjena tržišne vrijednosti zemljišne čestice;
• procjena zamjenskog troška (troška zamjene) građevine koja se procjenjuje, uključujući procjenu visine poslovne dobiti;
• proračun identificiranih vrsta trošenja;
• izračun konačne vrijednosti predmeta procjene prilagođavanjem zamjenskog troška za istrošenost, nakon čega se dobivena vrijednost povećava za trošak zemljišne čestice.

Utvrđivanje vrijednosti dijela zemljišta, uključena u nekretnine vrednovane metodom troška, ​​temelji se na pretpostavci njezine najbolje i najučinkovitije uporabe kao nerazvijene.

Za procjenu tržišne vrijednosti zemljišta koriste se sljedeće metode:

• metoda usporedbe prodaje;
• način raspodjele;
• metoda selekcije;
• način podjele na dijelove;
• tehnika ostatka za zemlju;
• kapitalizacija neto zemljišne rente.

Metoda usporedbe prodaje s obzirom na potrebne informacije je najpoželjniji i općenito primjenjiv. Glavni elementi usporedbe za zemljište su:

• vlasništvo;
• uvjeti financiranja;
• uvjeti prodaje;
• tržišni uvjeti;
• mjesto;
• fizičke karakteristike;
• pristupačne komunalije;
• uvjeti zoniranja;
• najbolju i najučinkovitiju upotrebu.

Kada procjenjujete vrijednost zemljišta, možete koristiti više jedinica za usporedbu, prilagođavajući cijenu svake i završavajući s više vrijednosti koje definiraju raspon vrijednosti.

Metoda distribucije temelji se na postavci da za svaku vrstu nekretnine postoji normalan odnos između cijene zemljišta i cijene zgrada. Ovaj je odnos najpouzdaniji za nova poboljšanja koja odražavaju najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišta.

Primjer 27. Odredite trošak zemljišne parcele ako je poznato da: slobodne parcele na tom području dugo nisu prodavane; cijena tipične kuće s zemljištem kreće se od 200 do 300 tisuća rubalja; trošak zemljišne parcele slične veličine u neposrednoj blizini nekretnine koja se procjenjuje iznosi 90 tisuća rubalja; izravni troškovi za izgradnju standardne kuće - 100 tisuća rubalja; dobit poduzetnika i neizravni troškovi - 80 tisuća rubalja.

1. Odredite udio troška zemljišne parcele u ukupnom trošku nekretnine:

2. Odredite cijenu zemljišne parcele:

Trošak parcele može se kretati od 67 tisuća rubalja. do 100 tisuća rubalja. (1/3 raspona vrijednosti nekretnina, odnosno od 200 i 300 tisuća rubalja).

Metoda odabira je vrsta distribucijske metode. Vrijednost zemljišta odvaja se od vrijednosti nekretnine oduzimanjem troškova poboljšanja, uzimajući u obzir njihovu amortizaciju. Ovom se metodom ocjenjuju prigradska područja za koja je doprinos poboljšanja ukupnim troškovima malen i relativno ga je lako odrediti.

Metoda se koristi u nedostatku informacija o prodaji slobodnih parcela u neposrednoj blizini.

Metoda podjela koristi se u slučajevima kada dijeljenje parcele na više manjih parcela predstavlja najbolju i najučinkovitiju upotrebu zemljišta. Istodobno, vanjska i unutarnja poboljšanja lokacija nastalih tijekom razgradnje osiguravaju uvjete za najbolje i najučinkovitije korištenje zemljišta.

Troškovi poboljšanja uključuju:

• troškovi postavljanja, čišćenja i ocjenjivanja mjesta;
• izdaci za izgradnju cesta, nogostupa, komunalne mreže, odvodnje;
• porezi, osiguranje, plaće inženjera;
• troškovi marketinga;
• dobit izvođača i opći troškovi;
• profit poduzetnika.

Primjer 28. Odredite cijenu zemljišne mase ako je poznato da je investitor planira podijeliti na 30 parcela, a zatim prodati svaku parcelu za 25 tisuća rubalja. za 4 godine (pretpostavlja se da će neto prihod teći ravnomjerno, stopa povrata je 10%). U tom će se slučaju pojaviti sljedeći troškovi: planiranje, čišćenje, komunalije, projekt - 180 tisuća rubalja; upravljanje - 10 tisuća rubalja; režijski troškovi i dobit izvođača - 60 tisuća rubalja; marketing - 20 tisuća rubalja; porezi i osiguranje - 10 tisuća rubalja; dobit poduzetnika - 40 tisuća rubalja.

1. Odredimo potencijalni prihod od prodaje pripremljenih parcela:

30 · 25 = 750 tisuća rubalja.

2. Odredimo troškove poboljšanja i uređenja mjesta:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 tisuća rubalja.

3. Sadašnja vrijednost zemljišne mase, uzimajući u obzir ravnomjeran primitak neto prihoda tijekom 4 godine i stopu povrata od 10%:

gdje je 3,1699 koeficijent sadašnje vrijednosti anuiteta.

Dakle, trošak zemljišne mase iznosi 340 tisuća rubalja.

Tehnika ostataka za zemlju primjenjuje se u nedostatku podataka o prodaji neizgrađenih zemljišnih čestica.

Metoda kapitalizacije neto zemljišne rente temelji se na načelu inkrementalne produktivnosti, prema kojem se, nakon raspodjele redovnog prihoda od poslovanja prodanog na nekretnini, na sve faktore proizvodnje, dio tog prihoda može pripisati zemljišnoj parceli.

Ako se procjenjuje zakupljena zemljišna čestica, njezina se vrijednost može odrediti prema (12). U ovom slučaju, najam se koristi kao neto poslovni prihod.

Utvrđivanje zamjenske cijene (troška zamjene) procijenjene građevine na temelju uključivanja izravnih i neizravnih troškova u trošak novogradnje.

Izravni troškovi su troškovi izravno povezani s izgradnjom i općenito uključuju:

• trošak građevinskog materijala, proizvoda i opreme;
• troškovi rada građevinskih strojeva i mehanizama;
• osnovne plaće građevinskih radnika;
• trošak privremenih zgrada, građevina i komunalnih mreža;
• profit izvođača i opći troškovi.

Neizravni troškovi su troškovi koji su povezani s izgradnjom, ali nisu izravno povezani s njom. Neizravni troškovi obično uključuju:

• troškovi pripreme gradilišta;
• troškovi projektiranja i izviđanja;
• ostali troškovi i rad;
• održavanje direkcije (tehnički nadzor) poduzeća (ustanove) u izgradnji, troškovi projektantskog nadzora;
• druge vrste neizravnih troškova.

Određivanje vrijednosti izravnih troškova temelji se na primjeni općih pravila za određivanje procijenjenih troškova izgradnje utvrđenih u važećim regulatornim dokumentima i smjernicama.

Izračuni izravnih troškova mogu se napraviti na jedan od dva načina:

• preračunavanje poznate vrijednosti procijenjene cijene izgradnje pomoću indeksa;
• izradom procjene sanacije dobra koje se procjenjuje.

Ako je za objekt koji se procjenjuje dostupna projektna i predračunska dokumentacija, vrijednost izravnih troškova utvrđuje se kao vrijednost procijenjenih troškova izgradnje, preračunatih na dan procjene korištenjem indeksa koji uzimaju u obzir omjer trenutne razine cijena u građevinarstvu na cijene iz 1984. godine, prihvaćene kao baza (indeksna metoda).

U nedostatku projektne i procjenske dokumentacije za objekt procjene, procjenu treba obnoviti na jedan od dva načina:

• prema uvećanim standardima procjene (metoda usporednih jedinica);
• prema zbirkama jediničnih cijena i cjenicima (metoda kvantitativne analize).

Korištenje standarda agregiranih procjena za izračun izravnih troškova prihvatljivo je za standardna projektna rješenja za zgrade i strukture, kao i ponovno korištene pojedinačne gospodarske projekte.

Za potrebe procjene tržišne vrijednosti nekretnine koriste se sljedeće vrste agregiranih pokazatelja:

• agregirani pokazatelji procijenjenih troškova (UPSS);
• prošireni standardi procjene (USN) za zgrade, strukture, strukture i vrste radova;
• cjenici za izgradnju zgrada i građevina (PRES);
• agregirani pokazatelji zamjenskog troška za potrebe revalorizacije dugotrajne imovine.

U ovom slučaju, troškovi građevinskih i instalacijskih radova mogu se rastaviti prema vrsti radova i kompleksima građevinskih konstrukcija (metoda rastavljanja na komponente).

Vrijednosti neizravnih troškova obično se određuju kao postotak izravnih troškova na temelju tržišnih podataka.

Dobit poduzetnika definiran kao iznos koji poduzetnik očekuje primiti kao premiju za korištenje svog kapitala. Vrijednost dobiti poduzetnika uzima se prema tržišnim podacima.

Nositi je smanjenje vrijednosti nekretnine zbog raznih razloga. Amortizacija se obično mjeri u postocima, a novčani izraz amortizacije je umanjenje vrijednosti.

Akumulirana (kumulativna) amortizacija predmeta procjene je ukupnost svih mogućih vrsta amortizacije, koju karakterizira smanjenje korisnosti nekretnine, njezine potrošačke atraktivnosti sa stajališta potencijalnog investitora i izražava se u smanjenje vrijednosti tijekom vremena (oštećenje) pod utjecajem različitih čimbenika. Kako se objekt koristi, parametri koji karakteriziraju konstrukcijsku pouzdanost zgrada i građevina, kao i njihovu funkcionalnu usklađenost sa sadašnjom, a posebno budućom uporabom povezanom s ljudskim životom, postupno se pogoršavaju. Osim toga, na vrijednost nekretnina ništa manje ne utječu vanjski čimbenici uzrokovani promjenama u tržišnom okruženju, nametanjem ograničenja određenih namjena zgrada itd.

Amortizacija u praksi vrednovanja mora se po značenju razlikovati od sličnog pojma koji se koristi u računovodstvu (amortizacija). Procijenjena amortizacija jedan je od glavnih parametara koji vam omogućuje izračunavanje trenutne vrijednosti procijenjenog objekta na određeni datum.

Stoga je uzimanje u obzir amortizacije objekta svojevrsno usklađivanje troška novoreproduciranog objekta (reproduciranog korištenjem troškovnog pristupa) kako bi se odredila vrijednost procijenjenog objekta.

Kumulativno akumulirano trošenje je funkcija vijeka trajanja objekta. Razmotrimo osnovne evaluativne koncepte koji karakteriziraju ovaj pokazatelj (slika 1).

Riža. 1. Životna razdoblja zgrade i pokazatelji procjene koji ih karakteriziraju

Fizički život zgrade (PL)- razdoblje rada zgrade, tijekom kojeg stanje nosivih konstruktivnih elemenata zgrade zadovoljava određene kriterije (konstrukcijska pouzdanost, fizička trajnost itd.). Fizički vijek trajanja objekta određuje se tijekom izgradnje i ovisi o kapitalnoj skupini zgrada. Fizički život prestaje kada je objekt srušen.

Kronološka dob (CA)- vremensko razdoblje koje je proteklo od dana puštanja objekta u rad do dana procjene.

Ekonomski život (EJ)— razdoblje poslovanja tijekom kojeg objekt ostvaruje prihod. Tijekom tog razdoblja poboljšanja koja su napravljena doprinose vrijednosti nekretnine. Ekonomski vijek objekta završava kada poslovanje objekta ne može ostvariti prihod naznačen odgovarajućom stopom za usporedive objekte u određenom segmentu tržišta nekretnina. Istovremeno, izvršena poboljšanja više ne doprinose cijeni objekta zbog njegove opće dotrajalosti.

Efektivna dob (EA) izračunava se na temelju kronološke starosti građevine, uzimajući u obzir njeno tehničko stanje i ekonomske čimbenike koji prevladavaju na dan procjene i koji utječu na vrijednost procijenjenog predmeta. Ovisno o radnim karakteristikama zgrade, efektivna starost može se razlikovati od kronološke starosti prema gore ili dolje. U slučaju normalnog (tipičnog) rada građevine efektivna starost obično je jednaka kronološkoj starosti.

Preostali ekonomski vijek (REL) zgrada - vremensko razdoblje od datuma vrednovanja do kraja njenog ekonomskog vijeka.

Subjektivnost određivanja takvih pokazatelja kao što su ekonomski život i efektivna dob zahtijeva od procjenitelja da bude vrlo visoko kvalificiran i da ima značajno praktično iskustvo.

Za određivanje količine akumuliranog trošenja koristim sljedeće metode:

• metoda usporedbe prodaje;
• računovodstvo;
• metoda sloma.

Metoda usporedbe prodaje temelji se na utvrđivanju iznosa akumulirane amortizacije kao razlike između troška novogradnje i troška građevine na datum vrednovanja, dok je dostupnost pouzdanih podataka o prodaji sličnih objekata i trošku neizgrađenog zemljišta nužan uvjet .

U novčanom smislu, ukupna amortizacija je razlika između zamjenskog troška i tržišne cijene procijenjenog objekta:

Primjer 29. Odredite akumuliranu amortizaciju objekta nekretnine (vikendice), ako su poznati sljedeći podaci o analognim objektima:

Odredimo akumuliranu amortizaciju nekretnine. Izračuni su prikazani u sljedećoj tablici:

Dakle, akumulirana amortizacija procijenjene imovine iznosi približno 31,9%.

Računovodstvena metoda za obračun amortizacije temelji se na korištenju računovodstvenih metoda, tj. na određivanju omjera kronološke starosti objekta i njegovog standardnog vijeka trajanja, određenog na temelju „Jedinstvenih normi amortizacije za potpunu obnovu osnovnih sredstava u Rusiji Federacija."

Metoda rastavljanja sastoji se u detaljnom razmatranju i obračunu svih vrsta trošenja, što uključuje (slika 2):

• uklonjivo i nepopravljivo fizičko trošenje;
• uklonjivo i nepopravljivo funkcionalno trošenje;
• vanjsko trošenje.

Uklonjivo (korektivno) trošenje je trošenje čije je uklanjanje fizički moguće i ekonomski izvedivo, odnosno troškovi koji nastaju za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Nepopravljivo (nepopravljivo) trošenje je trošenje čije je uklanjanje fizički nemoguće ili ekonomski nepraktično, odnosno troškovi koji nastaju za uklanjanje jedne ili druge vrste trošenja ne doprinose povećanju vrijednosti predmeta u cjelini.

Riža. 2. Klasifikacija amortizacije objekata nekretnina

Za primjenu metode raščlambe kod utvrđivanja akumuliranog trošenja potrebno je kao osnovicu za izračun imati podatke o cijeni novogradnje raščlanjene po elementima konstrukcije.

Tjelesno pogoršanje— postupni gubitak tehničkih i operativnih svojstava objekta koji je prvobitno postavljen tijekom izgradnje pod utjecajem prirodnih i klimatskih čimbenika, kao i ljudske aktivnosti. Fizičko propadanje odražava promjene u fizičkim svojstvima nekretnine tijekom vremena (na primjer, nedostatke u strukturnim elementima).

Postoje četiri glavne metode za izračun fizičke amortizacije:

• stručni (normativni);
• trošak;
• metoda za proračun životnog vijeka zgrade.

Ekspertna metoda za izračun fizičke istrošenosti temelji se na izradi popisa kvarova i utvrđivanju postotka istrošenosti svih konstruktivnih elemenata zgrade ili građevine. Ekspertna metoda je najtočnija, ali i najzahtjevnija.

Ova metoda uključuje korištenje različitih regulatornih uputa na međusektorskoj ili odjelskoj razini. Primjer je VSN 53-86, koji koristi Zavod za tehnički inventar za procjenu fizičkog propadanja stambenih zgrada tijekom tehničkog popisa i planiranja velikih popravaka stambenog fonda, bez obzira na pripadnost odjelu. Ova pravila opisuju fizičku istrošenost različitih strukturnih elemenata zgrada i njihovu procjenu.

Fizička istrošenost zgrade određuje se na sljedeći način:

F f — fizičko trošenje zgrade, (%);

F i — fizičko trošenje i-tog strukturnog elementa, (%);

L i je koeficijent koji odgovara udjelu troška zamjene i-tog strukturnog elementa (lokacije) u ukupnom trošku zgrade;

n je broj konstruktivnih elemenata u zgradi.

Udjele zamjenske vrijednosti pojedinih konstrukcija, elemenata i sustava u ukupnoj zamjenskoj cijeni zgrade treba uzeti prema zbirnim pokazateljima zamjenske cijene stambenih zgrada, odobrenim na propisan način, a za konstrukcije, elemente i sustave koji nemaju odobrene pokazatelje – prema njihovoj procijenjenoj cijeni.

Primjer 30. Utvrditi fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da je njezinim pregledom utvrđena fizička istrošenost svih konstruktivnih elemenata:

• temelji - 10%;
• zidovi - 15%;
• preklapanja - 20%;
• krovište - 10%;
• podovi - 35%;
• prozori - 40%;
• završni premazi - 30%;
• unutarnji vodovod i elektro uređaji - 50%;
• ostali - 25%.

1. Odredimo specifičnu težinu strukturnih elemenata u skladu sa Sat. br. 28 UPVS.

2. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata i sustava, kao i određivanje njihovog udjela u trošku zamjene:

Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 23,25%

Troškovna metoda za izračun fizičkog trošenja temelji se na pretpostavci da se fizička dotrajalost u trenutku procjene izražava omjerom troška objektivno potrebnih sanacijskih mjera za otklanjanje oštećenja konstrukcije, elementa ili građevine u cjelini i troška njihove zamjene.

Primjer 31. Odredite fizičko trošenje stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene strukturnih elemenata i objektivno potrebni troškovi za njihov popravak redom: temelji - 3.200 tisuća rubalja, 640 tisuća rubalja; zidovi - 4.000 tisuća rubalja, 1.200 tisuća rubalja; podovi - 800 tisuća rubalja, 160 tisuća rubalja; ostalo - 8.000 tisuća rubalja, 2.800 tisuća rubalja.

Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata, kao i određivanje njihove specifične težine po cijeni zamjene:

Dakle, fizička istrošenost zgrade iznosi 30%

Ova metoda vam omogućuje da odmah izračunate troškovno trošenje elemenata i zgrade u cjelini. Budući da se izračun umanjenja temelji na razumnim stvarnim troškovima dovođenja istrošenih stavki u "bitno novo stanje", rezultat ovog pristupa može se smatrati prilično točnim. Nedostaci metode su potrebna detaljnost i točnost u proračunu troškova sanacije dotrajalih građevinskih elemenata.

Metoda za proračun životnog vijeka zgrade temelji se na pretpostavci da je odnos između fizičke amortizacije (PH) i troška zamjene (RC) određen omjerom između efektivne starosti (EA) i tipičnog ekonomskog vijeka (EF):

Primjer 32. Odredite fizičku istrošenost stambene zgrade ako je poznato da su troškovi zamjene, stvarna starost i ukupni fizički vijek njenih strukturnih elemenata redom: temelji - 1.200 tisuća rubalja, 10 godina, 15 godina; zidovi - 400 tisuća rubalja, 5 godina, 10 godina; stropovi - 300 tisuća rubalja, 6 godina, 15 godina; ostali - 900 tisuća rubalja, 1 godina, 10 godina.

Odredimo količinu fizičkog trošenja. Rezultati procjene fizičke istrošenosti elemenata:

Dakle, fizičko trošenje zgrade iznosi 1210 rubalja. odnosno 43,2 posto.

Određivanje količine fizičkog trošenja sastoji se od nekoliko uzastopnih koraka:

• određivanje količine fizičkog trošenja koje se može popraviti;
• određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima;
• određivanje količine nepopravljivog fizičkog trošenja u dugovječnim elementima.

Određivanje količine fizičkog trošenja koje se može ispraviti (također se naziva odgođeni popravak, budući da se pretpostavlja da će tipični kupac izvršiti trenutne popravke kako bi vratio normalne radne karakteristike strukture: kozmetički popravci, obnavljanje područja curenja krovišta, popravak inženjeringa opreme itd.) provodi se troškovno ili ekspertnom metodom obračuna fizičkog trošenja.

Nepopravljivo fizičko trošenje odgovara predmetima za koje je popravak trenutno praktički nemoguć ili ekonomski nepraktičan. Iznos ove vrste istrošenosti određuje se na temelju razlike između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) i iznosa uklonjivog fizičkog istrošenosti.

Za potrebe proračuna istrošenosti elementi konstrukcije koji imaju nenadoknadivo fizičko trošenje dijele se na dugovječne i kratkovječne.

Za dugotrajne elemente, očekivani preostali životni vijek podudara se s preostalim ekonomskim vijekom cijele konstrukcije. Kratkotrajni elementi imaju kraći preostali ekonomski vijek nego cijela konstrukcija.

Za procjenu nepopravljivog fizičkog trošenja i habanja kratkotrajnih elemenata koristi se metoda izračuna životnog vijeka zgrade: razlika između ukupnog troška zamjene (ili zamjene) elementa i iznosa trošenja elementa koji se može popraviti množi se s omjerom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku elementa.

U ovom slučaju, ukupni fizički život elementa određuje se iz referentnih podataka, uzimajući u obzir periodične popravke i održavanje normalnih radnih karakteristika.

Za procjenu nepopravljive fizičke istrošenosti dugotrajnih elemenata koristi se i metoda izračuna životnog vijeka zgrade: iznos ispravljive fizičke istrošenosti i zbroj troškova zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivom fizičkom istrošenošću oduzimaju se od ukupnog troška zamjene (ili zamjene), a rezultat se množi s preostalim troškom zamjene (ili zamjene) dugotrajnih elemenata, kao i odnosom stvarne starosti prema ukupnom fizičkom vijeku zgrade.

Ukupni fizički vijek zgrade određuje se ovisno o vrsti glavnih konstruktivnih elemenata za različite kategorije zgrada prema trajnosti. Klasifikacija stambenih i javnih zgrada prema trajnosti navedena je u regulatornoj literaturi.

Primjer 33. Odrediti fizičku dotrajalost stambene zgrade. Početne podatke ćemo prezentirati kako izračun bude napredovao.

1. Na temelju predračunske dokumentacije odredit ćemo trošak novogradnje kako bismo procijenili akumulirano trošenje:

2. Odredite količinu fizičkog trošenja koje se može ispraviti:

Dakle, trošak ispravnog trošenja iznosi 3.000 tisuća rubalja.

2. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima:

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja u kratkotrajnim elementima iznosi 22 967 tisuća rubalja, trošak zamjene kratkotrajnih elemenata s nepopravljivim fizičkim trošenjem iznosi 33 000 tisuća rubalja.

3. Odredimo količinu nepopravljivog fizičkog trošenja u dugovječnim elementima:

Dakle, trošak nepopravljivog fizičkog trošenja dugotrajnih elemenata iznosi 22 224 tisuće rubalja.

3. Odredimo količinu ukupnog fizičkog trošenja zgrade:

Tisuću trljati.

Dakle, trošak ukupne fizičke amortizacije zgrade iznosi 48.191 tisuća rubalja. odnosno 27,6 posto.

Funkcionalno trošenje je gubitak vrijednosti uzrokovan činjenicom da objekt ne zadovoljava suvremene standarde: u pogledu svoje funkcionalne upotrebljivosti, arhitektonsko-estetskih, prostorno-planerskih, dizajnerskih rješenja, pogodnosti za stanovanje, sigurnosti, udobnosti i drugih funkcionalnih karakteristika.

Razlikuju se sljedeće vrste funkcionalnog trošenja:

• istrošenost se može popraviti (ako dobivena dodatna vrijednost premašuje trošak obnove);
• nepopravljivo trošenje (ako primljena dodatna vrijednost ne premašuje troškove obnove).

Funkcionalno trošenje koje se može popraviti mjeri se troškom njegove korekcije i uzrokovano je:

• nedostatke koji zahtijevaju dodavanje elemenata;
• nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata;
• "super-poboljšanja".

Nedostaci koji zahtijevaju dodavanje elemenata- građevinski elementi i oprema kojih nema u postojećoj građevini i bez kojih ona ne može zadovoljiti suvremene standarde poslovanja.

Kvantitativna mjera ispravljivog funkcionalnog pogoršanja zbog nedostataka koji zahtijevaju dodatke razlika je između troškova izrade potrebnih dodataka u vrijeme procjene i troškova izrade istih dodataka ako su napravljeni tijekom izgradnje nekretnine koja se procjenjuje.

Nedostaci koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata- građevinski elementi i oprema koji se nalaze u postojećoj građevini i još uvijek obavljaju svoje funkcije, ali više ne zadovoljavaju suvremene standarde rada.

Popravljivo pogoršanje funkcionalnosti zbog predmeta koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju mjeri se kao trošak postojećih elemenata, uzimajući u obzir njihovu fizičku dotrajalost, umanjen za troškove povrata materijala, plus trošak demontaže postojećih elemenata i plus trošak ugradnje novih elemenata. U ovom slučaju, trošak povrata materijala definiran je kao trošak demontiranog materijala i opreme kada se koristi u drugim objektima.

"Super poboljšanja"- građevinski elementi i oprema koji se nalaze u postojećoj građevini, a čija trenutna raspoloživost nije primjerena suvremenim standardima rada.

Funkcionalno trošenje i habanje koje se može ispraviti zbog prekomjernog poboljšanja mjeri se kao trenutni trošak zamjene stavki prekomjernog poboljšanja, umanjen za fizičko trošenje i habanje, plus trošak demontaže i minus povrat materijala, ako postoji.

Ako se trošak izgradnje utvrđuje kao trošak zamjene, tada postoje neke osobitosti pri određivanju ispravljivog funkcionalnog trošenja. Budući da u ovom slučaju nema "super poboljšanja", nema potrebe određivati ​​udio fizičkog trošenja koji pada na njih. Međutim, trošak popravljanja "pretjeranih poboljšanja" i dalje treba uzeti u obzir.

Primjer 34. Odredite ispravljivo funkcionalno trošenje uredske zgrade ako je poznato da:

• moderni standardi zahtijevaju ugradnju klima uređaja u zgradu, čija je ugradnja u postojeću zgradu 150 tisuća rubalja, a ugradnja u istoj zgradi tijekom izgradnje iznosi 110 tisuća rubalja.
• električna oprema ugrađena u zgradu ne zadovoljava moderne tržišne standarde, dok je trošak postojeće električne armature uključen u trošak zamjene 350 tisuća rubalja, fizička istrošenost postojeće električne armature je 200 tisuća rubalja, trošak demontaža postojeće električne armature je 100 tisuća rubalja, trošak povrata materijala je 10 tisuća rubalja, trošak ugradnje novih električnih armatura je 190 tisuća rubalja.
• zgrada ima skladište, a analiza najbolje i najučinkovitije upotrebe pokazala je da je trenutno preporučljivo koristiti ovo područje kao uredski prostor, dok je trenutni trošak zamjene skladišnog prostora 800 tisuća rubalja, fizičko trošenje je 50 tisuća rubalja, trošak likvidacijskog skladišta - 80 tisuća rubalja.

1. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima koji zahtijevaju dodavanje elemenata (u našem slučaju klima uređaja):

Tisuću trljati.

2. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima koji zahtijevaju zamjenu ili modernizaciju elemenata (u našem slučaju električne armature):

Tisuću trljati.

3. Odredimo količinu ispravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog "super-poboljšanjima" (u našem slučaju, stavke koje su funkcionalno svojstvene skladištu):

Tisuću trljati.

Dakle, trošak ispravljivog funkcionalnog trošenja zgrade je:

Tisuću trljati.

Nepopravljivo funkcionalno trošenje uzrokovano je:

• nedostatke zbog stavki koje nisu uključene u trošak novog, ali koje bi trebale biti;
• nedostaci zbog stavki uključenih u trošak novog, ali koji ne bi trebali postojati;
• "super-poboljšanja".

Nepopravljivi funkcionalni amortizacija zbog stavki koje nisu uključene u trošak nove izgradnje mjeri se kao neto gubitak prihoda koji se može pripisati tom nedostatku kapitaliziran po stopi kapitalizacije za zgrade, umanjen za trošak tih stavki da su bile uključene u trošak nove izgradnje.

Izračun nepopravljivog funkcionalnog trošenja i habanja zbog nedostataka ne ovisi o tome uzimaju li se kao osnova troškovi zamjene ili zamjene.

Nepopravljivo funkcionalno trošenje zbog stavki koje su uključene u cijenu novogradnje, ali koji ne bi trebao postojati, mjeri se kao trenutni trošak novog, minus pripisano fizičko trošenje, minus trošak dodanog (tj. sadašnja vrijednost dodatnih troškova povezanih s prisutnošću ove stavke).

Nepopravljivo funkcionalno trošenje zbog "pretjeranog poboljšanja" određuje se ovisno o vrsti vrijednosti koja se uzima kao osnova.

Kada se primijeni trošak zamjene, nepopravljivo funkcionalno pogoršanje zbog super poboljšanja mjeri se kao trošak zamjene elemenata super poboljšanja minus njihova fizička amortizacija, plus sadašnja vrijednost (PV) troškova vlasnika povezanih s prisutnošću super poboljšanja, minus bilo kakvu dodanu vrijednost. U isto vrijeme, troškovi vlasnika uključuju dodatne poreze, osiguranje, troškove održavanja, račune za komunalije, a dodana vrijednost uključuje povećanu najamninu itd. - povezano s prisutnošću "super-poboljšanja".

Primjer 35. Utvrditi nepopravljivo funkcionalno trošenje poslovne zgrade ako je poznato da:

• Prilikom utvrđivanja cijene novogradnje za predmetnu zgradu nije uzeta u obzir ugradnja sustava za gašenje požara (budući da ga postojeća zgrada nema), te se pretpostavlja da je neto gubitak prihoda uzrokovan nedostatkom instalacije je 20 tisuća rubalja, stopa kapitalizacije za zgrade je 10%, a trošak ugradnje sustava za gašenje požara tijekom izgradnje nove zgrade je 150 tisuća rubalja.
• procijenjena zgrada ima visoku visinu poda, što je s tržišne točke gledišta na datum vrednovanja pretjerano, dok je trenutni trošak zamjene postojeće zgrade 174.900 tisuća rubalja, a trenutni trošak zamjene potpuno iste zgrade, koja ima normalna visina s tržišne točke gledišta poda, 172 900 tisuća rubalja, fizičko trošenje određeno je na 40%, godišnje vlasnik snosi dodatne troškove povezane s visokom visinom poda (grijanje, rasvjeta itd.) u iznosu od 500 tisuća rubalja, postojeći omjer kapitalizacije za zgrade je 10%.

1. Odredimo iznos nepopravljivog funkcionalnog trošenja uzrokovanog nedostacima koji nisu uključeni u trošak nove gradnje, ali koji bi se trebao temeljiti na tržišnim podacima o gubicima prihoda uzrokovanih nedostatkom elementa ili opreme (u našem slučaju, sustav za gašenje požara)

Tisuću trljati.

2. Odredimo vrijednost nepopravljivog funkcionala zbog “superpoboljšanja” (u našem slučaju veće visine poda):

Tisuću trljati.

Dakle, trošak nepopravljivog funkcionalnog trošenja zgrade je:

Tisuću trljati.

Vanjsko (ekonomsko) trošenje- amortizacija objekta zbog negativnog utjecaja vanjske okoline u odnosu na predmet procjene: tržišna situacija, služnosti nametnute na određenom korištenju nekretnine, promjene u okolnoj infrastrukturi i zakonske odluke u području poreza, itd. Vanjska istrošenost nekretnine, ovisno o razlozima koji su je uzrokovali, u većini slučajeva je neotklonjiva zbog nepromijenjene lokacije, no u nekim slučajevima se može „samu eliminirati“ zbog pozitivne promjene u okolnom tržišnom okruženju .

Za procjenu vanjskog trošenja mogu se koristiti sljedeće metode:

• metoda kapitaliziranja gubitka prihoda koji se može pripisati vanjskim utjecajima;
• metoda za usporedbu prodaje sličnih objekata sa i bez vanjskih utjecaja.

Ako postoji dovoljno podataka, bolji je drugi pristup.

Metoda kapitalizacije gubitka dobiti uključuje utvrđivanje gubitka prihoda cjelokupne imovine zbog vanjskih utjecaja. Dio gubitka zgrade zatim se kapitalizira po stopi kapitalizacije za zgrade.

Primjer 36. Odredite vanjsko (ekonomsko) trošenje i habanje skladišta, ako je poznato da: neto prihod bez uzimanja u obzir vanjskih čimbenika nakon uklanjanja ispravljivog fizičkog i funkcionalnog trošenja iznosi 25 000 tisuća rubalja; trenutni neto prihod nakon uklanjanja fizičkog i funkcionalnog trošenja koje se može popraviti - 21.000 tisuća rubalja; trošak zemljišta - 5.000 tisuća rubalja, stopa kapitalizacije za zemljište - 10%; Stopa kapitalizacije za zemljište je 15%.

1. Odredimo gubitak neto prihoda zbog vanjskih čimbenika:

Tisuću trljati.

2. Odredite neto prihod koji se odnosi na zgradu:

Tisuću trljati.

3. Odredite gubitak neto prihoda koji se odnosi na zgradu:

tisuća rubalja.

Dakle, trošak vanjske (ekonomske) amortizacije skladišta je:

Tisuću trljati.

Metoda prodaje u paru temelji se na analizi dostupnih informacija o cijenama nedavno prodanih sličnih nekretnina (uparene prodaje). Pretpostavlja se da se predmeti uparene prodaje međusobno razlikuju samo po utvrđenoj ekonomskoj amortizaciji koja se odnosi na predmet procjene.

Primjer 37. Odredite vanjsko (ekonomsko) trošenje skladišta koje se nalazi daleko od tržišta odjeće, ako je poznato da: prodajna cijena analognog objekta koji se nalazi daleko od tržišta odjeće iznosi 600 tisuća rubalja; prodajna cijena analognog objekta koji se nalazi u blizini tržišta odjeće je 450 tisuća rubalja; razlika u fizičkim i drugim razlikama između analognih objekata je 60 tisuća rubalja.

1. Odredimo trošak vanjske (ekonomske) amortizacije skladišta:

Tisuću trljati.

Troškovni pristup ima brojne prednosti i nedostatke.

Prednosti troškovnog pristupa:

1. Kod vrednovanja novih objekata najpouzdaniji je troškovni pristup.
2. Ovaj pristup je primjeren ili jedino moguć u sljedećim slučajevima:
   • tehničko-ekonomska analiza troškova novogradnje;
   • opravdanost potrebe ažuriranja postojećeg objekta;
   • procjena građevina posebne namjene;
   • prilikom procjene objekata u "pasivnim" sektorima tržišta;
   • analiza učinkovitosti korištenja zemljišta;
   • rješavanje problema osiguranja objekata;
   • rješavanje poreznih problema;
   • prilikom dogovaranja vrijednosti imovine dobivene drugim metodama.

Nedostaci troškovnog pristupa:

1. Troškovi nisu uvijek jednaki tržišnoj vrijednosti.

2. Pokušaji postizanja točnijeg rezultata procjene praćeni su brzim povećanjem troškova rada.

3. Neusklađenost između troškova kupnje nekretnine koja se procjenjuje i troškova nove izgradnje potpuno iste nekretnine, jer se tijekom procesa procjene akumulirana amortizacija oduzima od cijene izgradnje.

4. Poteškoće izračunavanja troškova reprodukcije starih zgrada.

5. Poteškoće u određivanju količine akumulirane istrošenosti starih zgrada i građevina.

6. Odvojena procjena zemljišne čestice od zgrada.

7. Problematičnost procjene zemljišnih parcela u Rusiji.

Književnost

1. “O postupku procjene nekretnina u državnom vlasništvu i prava na njima.” Naredba guvernera Sankt Peterburga od 1. kolovoza 1996. br. 113-r.

2. "Jedinstvene norme naknada za amortizaciju za potpunu obnovu dugotrajne imovine u Ruskoj Federaciji." Uredba Vlade Ruske Federacije