Pretpostavke u aktivnostima vrednovanja. Pretpostavke i ograničenja kojima se koristi procjenitelj pri izradi procjene

Ono što se često zanemaruje u praksi pisanja izvješća o procjeni jest da dio izvješća o pretpostavkama i ograničenjima nije tako beznačajan dio. To ponekad dovodi do činjenice da se izvješće može sastaviti u suprotnosti sa zakonom.

Da bi se takvi momenti izbjegli, potrebno je dati jače argumente u prilog važnosti ovog dijela izvješća.

Dakle, što se točno podrazumijeva pod pretpostavkama i ograničenjima unutar izvješća o vrednovanju?

Za procjenitelja, u najopćenitijem obliku, možemo govoriti o dvije skupine pretpostavki i ograničenja: onima koje diktira zakon i onima koje on postavlja na temelju specifičnosti predmeta procjene, kao i njegovih ciljeva i ciljevi. Dakle, zakonodavstvo, posebno, definira takve točke kao što su, na primjer, da je prilikom provođenja procjene stručnjaku zabranjeno koristiti podatke iz izvora koji su datirani nakon datuma procjene; činjenicu da se konačna vrijednost koju je utvrdio procjenitelj može priznati kao preporučena za transakciju najkasnije 6 mjeseci nakon datuma izrade izvješća i sl.

Što se tiče pretpostavki i ograničenja koje procjenitelj formira sam, one, općenito, služe da osiguraju procjenitelja od eventualnih pitanja korisnika ili inspekcijskih organa i mogu se odnositi kako na proces procjene tako i na pretpostavke o određenim kvalitativnim i kvantitativnim karakteristikama. objekta procjene.

Tako, na primjer, prva kategorija može uključivati ​​takvo ograničenje kao što je nemogućnost korištenja izvješća u bilo koje svrhe osim onih navedenih u zadatku procjene. Dakle, procjenitelj ima određenu polugu utjecaja na broj potencijalnih korisnika izvještaja o procjeni.

Ali utvrđivanjem određenih pretpostavki, procjenitelj može regulirati ne samo proceduralne nijanse. Što se tiče konačnog troška, ​​možemo primijetiti tako važne pretpostavke kojima procjenitelji pribjegavaju pri određivanju vrijednosti. Tako, primjerice, prilikom utvrđivanja likvidacijske vrijednosti za neke objekte, procjenitelj sam ne bira ograničeni rok u kojem se predmet mora prodati. I od kada procjena likvidacijske vrijednosti razdoblje provedbe i sama vrijednost izravno su proporcionalni. U takvim uvjetima, ovisno o tome koje razdoblje provedbe procjenitelj postavi kao pretpostavke, to će biti trošak.

Osim toga, često se kod prodaje imovine stečajnih dužnika ili ovršenika u sklopu ovršnog postupka od procjenitelja traži da utvrdi neto tržišnu vrijednost, ne uzimajući u obzir terete, već zapravo bilo kakve terete (u obliku zauzimanja, zaloga, , itd.) su još prisutni. Pritom će, prema teoriji vrednovanja, objekt s teretom logično koštati manje od “čistog”. Zato je sa stajališta konačnog troška značajno navesti u odjeljku pretpostavke i ograničenja na temelju kojih pravnih uvjeta se predmet procjenjuje.

Već navedeni primjeri omogućuju razumijevanje da dio pretpostavki i ograničenja ne treba tretirati formalno, budući da oni, na mnogo načina, mogu "postaviti ton" za buduću procjenu, regulirajući pristupe, metode i određivanje troškova korišteni proces.

Dugo vremena nije bilo obveznih zahtjeva za procjenu nekretnina. Svaki je procjenitelj zapravo imao svoje prosudbe i koristio se onim metodama u procjeni vrijednosti nekretnina koje su mu bile bliže. Međutim, nedavno je Ministarstvo gospodarskog razvoja Rusije, naredbom od 25. rujna 2014. N 611, uspostavilo Savezni standard vrednovanja „Vrednovanje nekretnina (FSO N 7)”.

Opći pristupi procjeni vrijednosti nekretnina

Sukladno čl. 5 Zakona Ruske Federacije br. 135-FZ „O aktivnostima procjene” „predmeti procjene uključuju vlasništvo i druga stvarna prava na nekretnini ili pojedinim stavkama iz imovine”, tj. Svrha vrednovanja je, prije svega, utvrđivanje vrijednosti prava. Utvrđivanje tržišne vrijednosti temelji se na premisi da se nekretnina prodaje na tržištu, stoga se prije svega mora procijeniti tržišna vrijednost nekretnine. Naravno, događa se da procjenitelji rade posebnu procjenu vrijednosti ili drugu procjenu. Ipak, najčešće je potrebno procijeniti tržišnu vrijednost.

Tržišna vrijednost - Pod tržišnom vrijednošću, u skladu sa Zakonom Ruske Federacije "O aktivnostima procjene u Ruskoj Federaciji" od 29. srpnja 1998. br. 135-FZ, shvaća se kao najvjerojatnija cijena po kojoj se predmet vrednovanja može otuđiti na otvorenom tržištu u konkurentskom okruženju, kada strane u transakciji djeluju razumno, imaju sve potrebne informacije i vrijednost na transakciju ne utječu nikakve izvanredne okolnosti, to jest:

jedna od strana u transakciji nije dužna otuđiti predmet procjene, a druga strana nije dužna prihvatiti ovrhu;

strane u transakciji su dobro upoznate s predmetom transakcije i djeluju u vlastitom interesu;

predmet vrednovanja je predstavljen na otvorenom tržištu u obliku javne ponude;

transakcijska cijena predstavlja razumnu naknadu za predmet vrednovanja i ni na jednom dijelu nije bilo prisile od strane stranaka u transakciji;

plaćanje za predmet procjene izražava se u novčanom obliku.

Opći pristupi procjeni vrijednosti nekretnina definirani su još 2007. godine u nalogu Ministarstva gospodarskog razvoja Ruske Federacije od 20. srpnja 2007. N 256 (s izmjenama i dopunama 22. listopada 2010.) „O odobrenju saveznog standarda procjene "Opći koncepti vrednovanja, pristupi vrednovanju i zahtjevi za provođenje vrednovanja (FSO N 1)".

Prilikom provođenja procjene potrebno je opisati sljedeće:

a) predmet procjene;

b) imovinska prava na predmetu vrednovanja;

c) svrhu procjene;

d) namjeravanu upotrebu rezultata procjene i povezana ograničenja;

e) vrsta troška;

f) datum procjene;

g) period za procjenu;

h) pretpostavke i ograničenja na kojima bi se trebala temeljiti procjena.

Također, prilikom procjene provodi se analiza najbolje namjene nekretnine. U praksi se analiza optimalne uporabe nekretnine utvrđuje provjerom usklađenosti razmatranih mogućnosti uporabe sa sljedećim kategorijama:

biti fizički moguće, tj. odgovaraju potencijalu resursa;

biti pravno dopušten, tj. trajanje i oblik namjeravane uporabe ne smiju podlijegati nikakvim postojećim ili potencijalnim zakonskim ograničenjima;

biti financijski bogat, tj. korištenje mora osigurati prihod jednak ili veći od zbroja operativnih troškova, financijskih obveza i kapitalnih izdataka;

biti što učinkovitiji, tj. imaju najveću produktivnost među slučajevima korištenja čiju je vjerojatnost implementacije potvrđeno na tržištu.

U pogledu procjene vrijednosti nekretnina vrlo je važno da ovaj standard utvrđuje pristupe koje bi procjenitelj trebao koristiti pri izradi procjene.

Stol

Pristupi procjeni vrijednosti nekretnina

Važno je da ako procjenitelj ne koristi nikakav pristup u procjeni, mora to opravdati.

Izvješće o vrednovanju također treba sadržavati usporedbe vrijednosti utvrđenih različitim pristupima.

Kod procjene vrijednosti nekretnina vrlo je važno koristiti troškovni pristup.

Kada se koristi troškovni pristup, važno je izračunati u stvarnim cijenama troškove ponovne izrade sličnog objekta. Također je važno uzeti u obzir da trošak novogradnje, osim izravnih troškova, uključuje i dobit poduzetnika. Dobit poduzetnika (EP) tržišno je određena vrijednost koja odražava iznos koji poduzetnik očekuje dobiti kao premiju za korištenje svog kapitala uloženog u građevinski projekt. Dobit poduzetnika uglavnom je funkcija rizika i ovisi o konkretnoj situaciji na tržištu.

Trošak je jednak: trošku novogradnje + dobit poduzetnika

1,331,712+239,708=1,571,420 rub.

Određivanje količine fizičkog trošenja

Stol

Trošak ugrađenih nestambenih prostora, utvrđen troškovnim pristupom, iznosi (zaokruženo):

1 285 422 RUB

Milijun dvjesto osamdeset pet tisuća četiri stotine dvadeset jedna rublja

Ovaj se pristup temelji na premisi da vrijednost svake imovine ovisi o iznosu prihoda koji se od nje očekuje. Ovaj pristup ispituje sposobnost imovine da generira određeni iznos prihoda, koji se obično izražava u obliku prihoda od najma od poslovanja i prihoda od prodaje imovine na kraju razdoblja držanja. Metoda prihoda uključuje dvije glavne tehnike - tehniku ​​izravne kapitalizacije i tehniku ​​diskontiranja.

Određivanje tržišne vrijednosti nestambenog prostora površine 42,3 m2 korištenjem dohodovnog pristupa.

Tablica za izračun vrijednosti nekretnine metodom diskontiranog novčanog toka

Dakle, trošak objekta, određen pristupom prihoda, iznosi (zaokruženo): 1 084 000 RUB.

U sklopu komparativnog pristupa korištena je metoda usporedbe prodaje. Pri primjeni ove metode, vrijednost nekretnine procjene utvrđuje se usporedbom prodajne cijene sličnih objekata. Osnova za primjenu ove metode je činjenica da je vrijednost Predmeta vrednovanja izravno povezana s prodajnom cijenom sličnih objekata. Svaka usporediva prodaja uspoređuje se s imovinom koja se procjenjuje. Prilagodbe se vrše na usporedivim prodajnim cijenama kako bi se odrazile značajne razlike među njima.

Za utvrđivanje konačnog rezultata tržišne vrijednosti 1 m2. ocjenjivanog objekta, nalazimo njegovu ponderiranu prosječnu vrijednost, a najveću težinu dodjeljujemo rezultatu dobivenom s manje prilagodbi.

Stol

Dakle, ponderirana prosječna vrijednost tržišne vrijednosti 1 m2. ukupna površina procijenjene nekretnine je: 31 701 RUB.

Trideset jedna tisuća sedamsto jedna rublja

Trošak nekretnine, utvrđen tržišnim pristupom, iznosi (zaokruženo): 1 347 000 RUB.

Milijun tristo četrdeset sedam tisuća rubalja

Ovisno o količini i pouzdanosti informacija korištenih unutar svakog pristupa, rezultati ovih pristupa mogu se razlikovati u većoj ili manjoj mjeri jedni od drugih.

Odabir konačne vrijednosti troška temelji se na nekoliko međurezultata. Za određivanje konačne procjene troškova u pravilu se koristi metoda ponderiranog prosjeka, u skladu s kojom se rezultatu svakog pristupa dodjeljuje težinski koeficijent.

Uzimajući u obzir tri pristupa, trošak objekta je:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 rublja

Prosjek je: 1 238 807 rubalja

Važno je uzeti u obzir sljedeće smjernice pri korištenju pristupa ocjenjivanju.

Isplativi pristup

Potrebno je uzeti u obzir trošak obnove pune vrijednosti nekretnine, a cijene moraju biti aktualne, uzimajući u obzir faktore korekcije.

Pri korištenju troškovnog pristupa važno je uzeti u obzir istrošenost zgrada i građevina.

Dohodovni pristup

Prilikom korištenja dohodovnog pristupa u procjeni vrijednosti nekretnina važno je koristiti diskontnu stopu uzimajući u obzir stvarni prihod, često se pri provođenju procjena koriste prenapuhane diskontne stope, zbog čega je vrijednost procjene prenapuhana.

Komparativni pristup

U komparativnom pristupu važno je koristiti što više analognih opcija; naravno, ne govorimo o desecima opcija, ali korištenje dvije ili tri opcije neće dati pozitivan učinak pri ocjeni komparativnih pristupa. Drugo, analozi moraju biti slični, to jest nalaziti se na istom području, imati iste karakteristike kuće, zgrade, strukture i nalaziti se na istoj udaljenosti od metroa ili prometnih čvorišta. U suprotnom će se morati uzeti u obzir korekcijski faktori.

Također je važno uzeti u obzir nove zahtjeve za procjenu nekretnina.

Novi zahtjevi za procjenu vrijednosti nekretnina

Nabrojimo ove zahtjeve.

Prvo, procjenitelj mora pregledati nekretninu koja se procjenjuje. . U slučaju neprovođenja inspekcijskog nadzora, procjenitelj u izvješću o ocjeni navodi razloge zbog kojih predmet procjene nije pregledan, kao i pretpostavke i ograničenja u vezi s neprovođenjem inspekcijskog nadzora.

Drugo, zajednička procjena zemljišne čestice i kapitalnih građevinskih projekata koji se nalaze na njoj u nedostatku naslova i naslovnih dokumenata za zemljišnu česticu provodi se uzimajući u obzir prava i obveze vlasnika kapitalnih građevinskih projekata u odnosu na zemljište parcela utvrđena važećim zakonodavstvom.

Međutim, važno je zapamtiti da se nezakonite građevine mogu srušiti podložno zakonskim zahtjevima. Osoba koja je izvršila neovlaštenu gradnju ne stječe pravo vlasništva na njoj. Nema pravo raspolagati građevinom - prodavati, darovati, davati u zakup ili obavljati druge poslove. Neovlaštena zgrada podliježe rušenju od strane osobe koja ju je izvršila ili o njegovom trošku (članak 222. Građanskog zakonika Ruske Federacije). Presuda Ustavnog suda Ruske Federacije od 24. lipnja 2014. N 1369-O navodi da je obveza rušenja neovlaštene zgrade sankcija za prekršaj, kako je predviđeno čl. 222 Građanskog zakonika Ruske Federacije. Sličan zaključak donesen je u presudi Ustavnog suda Ruske Federacije od 17. siječnja 2012. N 147-O-O, sud je naznačio da obveza rušenja neovlaštene zgrade predstavlja sankciju za počinjeni prekršaj, koja se može sastojati od povrede kako normi zemljišnog zakonodavstva kojima se uređuje davanje zemljišta za građenje, tako i urbanističkih propisa koji uređuju projektiranje i građenje.

Međutim, ta značajka zapravo nije uzeta u obzir u novom standardu procjene vrijednosti nekretnina.

Treće, standard utvrđuje dodatne informacije koje moraju biti navedene u opisu nekretnine.

Opis mora navesti:

Sastav predmeta procjene, s naznakom informacija dovoljnih za identifikaciju svakog od njegovih dijelova (ako su dostupni);

Karakteristike predmeta procjene i njegovih dijelova koji se procjenjuju ili poveznice na dokumente dostupne procjenitelju koji sadrže takve karakteristike;

Prava koja se uzimaju u obzir pri ocjeni predmeta procjene, ograničenja (opterećenja) tih prava, uključujući u odnosu na svaki dio predmeta procjene.

Dodjela procjene može ukazivati ​​na druge procijenjene vrijednosti, uključujući:

tržišnu najamninu (procijenjeni novčani iznos za koji bi se nekretnina mogla iznajmiti na datum procjene pod tipičnim tržišnim uvjetima);

Troškovi stvaranja (reprodukcije ili zamjene) projekata kapitalne izgradnje;

Gubici (stvarna šteta, izmakla dobit) pri otuđenju stvari, kao iu drugim slučajevima;

Troškovi za uklanjanje onečišćenja okoliša i (ili) rekultivaciju zemljišta.

Četvrto, utvrđeni su zahtjevi za analizu tržišta prilikom provođenja procjene.

Analiza tržišta nekretnina provodi se sljedećim redoslijedom:

a) analiza utjecaja opće političke i socioekonomske situacije u zemlji i regiji u kojoj se nalazi nekretnina koja se procjenjuje na tržište nekretnine koja se procjenjuje, uključujući trendove koji su se pojavili na tržištu u razdoblju koje je prethodilo datumu procjene;

b) određivanje tržišnog segmenta kojem predmet vrijednosti pripada. Ako je tržište nekretnina nerazvijeno i nema dovoljno podataka koji bi dali ideju o cijenama transakcija i (ili) ponuda s usporedivim objektima nekretnina, moguće je proširiti područje istraživanja na teritorije koji su slični po ekonomskim karakteristikama na lokaciju imovine koja se procjenjuje;

c) analizu stvarnih podataka o cijenama transakcija i (ili) ponuda s objektima nekretnina iz tržišnih segmenata u koje se procijenjeni objekt može klasificirati prema stvarnim, kao i alternativne mogućnosti njegove uporabe, s naznakom raspona cjenovnih vrijednosti;

d) analizu glavnih čimbenika koji utječu na potražnju, ponudu i cijene usporedivih nekretnina, na primjer, stope povrata, razdoblja povrata ulaganja na tržištu nekretnina, s intervalima vrijednosti tih čimbenika;

e) glavne zaključke o tržištu nekretnina u segmentima potrebnim za procjenu nekretnine, na primjer, dinamika tržišta, potražnja, ponuda, obujam prodaje, kapacitet tržišta, motivacija kupaca i prodavatelja, likvidnost, fluktuacije cijena na tržištu nekretnina koji se vrednuje i drugi zaključci.

Ranije nije bilo zahtjeva za redoslijed takve analize. Stoga, ako se analiza ne provodi utvrđenim redoslijedom, tada je potrebno navesti razloge odgovarajućih odstupanja.

Peto, utvrđuju se zahtjevi za analizu najbolje upotrebe.

Analiza najučinkovitijeg korištenja objekta koji se procjenjuje provodi se u pravilu na temelju prostorno-planskih i projektantskih rješenja. Za objekte procjene, koji uključuju zemljišnu parcelu i objekte kapitalne izgradnje, najučinkovitija uporaba određuje se uzimajući u obzir postojeće objekte kapitalne izgradnje. U tom se slučaju takva analiza provodi provođenjem potrebnih izračuna ili bez njih, ako su prikazana obrazloženja koja ne zahtijevaju izračune.

Analiza najbolje upotrebe ranije je bila uključena u izvješća procjenitelja, ali sada su zahtjevi za takvo izvješće specifičniji.

Šesto obilježje je uspostavljanje zahtjeva za komparativni pristup.

Prilikom primjene komparativnog pristupa vrednovanju nekretnina, procjenitelj uzima u obzir sljedeće odredbe:

a) za procjenu nekretnina koristi se komparativni pristup, kada je za procjenu moguće odabrati dovoljan broj analognih objekata s poznatim transakcijskim i (ili) ponuđenim cijenama;

b) kao analogni objekti koriste se nekretnine koje pripadaju istom tržišnom segmentu kao i objekt koji se procjenjuje te su s njime usporedive u pogledu cjenovnih faktora. Istodobno, za sve nekretnine, uključujući i onu koja se procjenjuje, cijene za svaki od ovih čimbenika moraju biti jedinstvene;

c) prilikom provođenja procjene mora se opisati količina tržišnih podataka dostupnih procjenitelju o sličnim objektima i pravila za njihov odabir za izračune. Korištenje u izračunima samo dijela analognih objekata dostupnih procjenitelju mora biti obrazloženo u izvješću o procjeni;

d) za izračune se koriste specifični pokazatelji vrijednosti (jedinice usporedbe) koji su tipični za sličan predmet, a koji prevladavaju na tržištu predmeta vrednovanja, a posebno cijena ili najamnina po jedinici površine ili jedinici volumena;

e) ovisno o početnim informacijama dostupnim na tržištu, u postupku procjene vrijednosti nekretnina koriste se kvalitativne metode vrednovanja (relativna komparativna analiza, metoda vještačenja i druge metode), kvantitativne metode vrednovanja (metoda regresijske analize, metoda kvantitativnog usklađivanja i druge metode). ), kao i njihove kombinacije.

Svi ti kriteriji moraju se poklapati pri ocjenjivanju analognih objekata.

Sedmo obilježje odnosi se na dohodovni pristup vrednovanju.

a) prihodovni pristup koristi se za vrednovanje nekretnina koje generiraju ili mogu generirati tokove prihoda;

b) u okviru dohodovnog pristupa vrijednost nekretnine može se utvrditi metodom izravne kapitalizacije, metodom diskontiranog novčanog toka ili metodom kapitalizacije korištenjem modela izračuna;

c) metodom izravne kapitalizacije vrednuju se nekretnine koje ne zahtijevaju značajna kapitalna ulaganja u popravak ili rekonstrukciju, a čija stvarna uporaba odgovara njihovoj najučinkovitijoj uporabi. Utvrđivanje vrijednosti nekretnina ovom metodom provodi se tako da se godišnji prihod od objekta koji odgovara tržištu podijeli s ukupnom stopom kapitalizacije koja se utvrđuje na temelju analize tržišnih podataka o omjeru prihoda i cijena realnih nekretnina. nekretnine slične objektu koji se procjenjuje;

d) metoda diskontiranog novčanog toka koristi se za procjenu nekretnine koja generira ili je sposobna generirati tokove prihoda s proizvoljnom dinamikom njihovih promjena tijekom vremena diskontiranjem po stopi koja odgovara povratu ulaganja u sličnu nekretninu;

e) metodom kapitalizacije temeljenom na modelima izračuna vrednuju se nekretnine koje ostvaruju redovite priljeve prihoda s očekivanom dinamikom njihova mijenjanja. Kapitalizacija takvih prihoda provodi se po općoj stopi kapitalizacije, konstruiranoj na temelju diskontne stope uzete u obzir pri izračunu modela povrata kapitala, načina i uvjeta financiranja, kao i očekivanih promjena prihoda i vrijednosti imovine u budućnost;

f) struktura (uzimajući u obzir poreze, povrat kapitala, stopu promjene prihoda i vrijednosti imovine) korištenih diskontnih stopa i (ili) kapitalizacije mora odgovarati strukturi diskontiranog (kapitaliziranog) prihoda;

g) za nekretnine koje se mogu iznajmljivati, plaćanje najma treba smatrati izvorom prihoda;

h) procjena vrijednosti nekretnina namijenjenih obavljanju određene vrste djelatnosti (primjerice hoteli, restorani, benzinske crpke) može se provesti na temelju podataka o poslovanju te djelatnosti izdvajanjem iz njezine vrijednosti sastavnica koje su nije vezano uz nekretninu koja se procjenjuje.

Osma značajka je uspostavljanje zahtjeva za troškovni pristup.

Prilikom primjene troškovnog pristupa, procjenitelj uzima u obzir sljedeće odredbe:

a) preporuča se korištenje troškovnog pristupa za procjenu nekretnina - zemljišne čestice izgrađene kapitalnim projektima ili projektima kapitalne izgradnje, ali ne i njihovi dijelovi, na primjer, stambeni i nestambeni prostori;

b) preporučljivo je koristiti troškovni pristup za procjenu nekretnine ako odgovara najučinkovitijem korištenju zemljišne čestice kao neizgrađene i ako je moguće ispravno procijeniti fizičku istrošenost, kao i funkcionalnu i vanjsku (ekonomsku) zastarjelost projekata kapitalne izgradnje;

c) troškovni pristup preporuča se koristiti kada je tržišna aktivnost niska, kada nema dovoljno podataka potrebnih za primjenu komparativnog i prihodovnog pristupa vrednovanju, kao i za procjenu nekretnina za posebne namjene i uporabe (primjerice, linearni objekti) , hidrotehničke građevine, vodotornjevi, crpne stanice, kotlovnice, komunalne mreže i druge nekretnine za koje ne postoje tržišni podaci o transakcijama i ponudama);

d) općenito, vrijednost nekretnine, određena korištenjem troškovnog pristupa, izračunava se sljedećim redoslijedom:

utvrđivanje vrijednosti prava na zemljišnoj čestici kao neizgrađenoj;

izračun troškova za stvaranje (reprodukciju ili zamjenu) projekata kapitalne izgradnje;

utvrđivanje dobiti poduzetnika;

utvrđivanje istrošenosti i zastarjelosti;

određivanje troškova projekata kapitalne izgradnje zbrajanjem troškova izgradnje tih objekata i dobiti poduzetnika te oduzimanjem njihovog fizičkog trošenja;

određivanje vrijednosti nekretnine kao zbroja vrijednosti prava na zemljišnu česticu i troškova kapitalnih građevinskih projekata;

e) u svrhu određivanja tržišne vrijednosti nekretnine primjenom troškovnog pristupa, zemljišna čestica se procjenjuje kao neizgrađena, uz pretpostavku njezine najučinkovitije uporabe;

f) obračun troškova za izradu projekata kapitalne izgradnje provodi se na temelju:

Podaci o ugovorima (sporazumima) o građenju sličnih objekata;

Podaci o troškovima izgradnje sličnih objekata iz specijaliziranih imenika;

Izračuni procjena;

Informacije o tržišnim cijenama građevinskog materijala;

Ostali podaci;

g) troškovi izrade projekata kapitalne izgradnje određuju se kao zbroj troškova uključenih u građevinske i instalacijske radove koji su izravno povezani sa stvaranjem tih objekata i troškova povezanih s njihovim stvaranjem, ali nisu uključeni u građevinske i instalacijske radove. ;

h) za potrebe procjene tržišne vrijednosti nekretnine iznos dobiti poduzetnika utvrđuje se na temelju tržišnih informacija metodama izdvajanja, stručnim procjenama ili analitičkim modelima, uzimajući u obzir izravne, neizravne i oportunitetne troškove povezane s stvaranje kapitalnih građevinskih projekata i stjecanje prava na zemljišnu česticu;

i) iznos istrošenosti i zastarjelosti definiran je kao gubitak vrijednosti nekretnine kao rezultat fizičkog istrošenosti, funkcionalne i vanjske (ekonomske) zastarjelosti. Istodobno, istrošenost i zastarjelost odnose se na kapitalne građevinske projekte vezane uz nekretnine koje se procjenjuju.

Tako su definirani konkretniji zahtjevi za procjenu vrijednosti nekretnina.

Zaključno treba napomenuti da i procjenitelji i naručitelji trebaju uzeti u obzir kako ranije uvriježene pristupe vrednovanju tako i nove zahtjeve za vrednovanje nekretnina. Na primjer, ne možete proizvoljno uzeti troškove stvaranja projekata kapitalne izgradnje; morate opravdati takve podatke ili procjenama ili informacijama u ugovorima o izgradnji. Definirani su jasni kriteriji za korištenje dohodovnog i komparativnog pristupa. To znači da klijenti moraju biti zahtjevniji u pogledu izvješća, a procjenitelji moraju u što većoj mjeri uvažavati novi standard. Osim toga, važno je da se sudska praksa također može promijeniti uzimajući u obzir nove obvezne zahtjeve za ocjenu. Stoga, ako se neki zahtjevi ne uzmu u obzir, postoji mogućnost da se izvješće proglasi nevažećim.

1.1. Pretpostavka je pretpostavka, prihvaćena kao istinita, u vezi s činjenicama, uvjetima i okolnostima koje utječu na vrijednost predmeta procjene ili pristupa procjeni. Pretpostavka ne zahtijeva provjeru od strane člana RICS-a tijekom procesa procjene. Pretpostavke se obično donose u slučajevima kada potvrda njihove ispravnosti ne zahtijeva posebno istraživanje od strane procjenitelja.

1.2. Pretpostavka često zahtijeva od evaluatora da provede ograničenu količinu istraživanja. Stoga se pretpostavke koje će biti spomenute u izvješću moraju dogovoriti s kupcem i uključiti u uvjete sporazuma o procjeni.

1.3. Ako, nakon provedbe inspekcije ili studije, procjenitelj vjeruje da prethodno dogovorena pretpostavka s klijentom nije primjenjiva ili bi trebala postati posebna pretpostavka, tada bi se s klijentom trebalo raspraviti o revidiranim pretpostavkama i pristupima procjeni prije dovršetka procjene i podnošenja izvješće.

Ovaj odjeljak posvećen je pretpostavkama koje odražavaju sljedeće parametre:

A) vlasnička prava;
b) stanje zgrada;
V) inženjerske komunikacije;
G) urbanističko planiranje (zoniranje teritorija);
d)štetne i opasne tvari;
e) pitanja okoliša;
i) održivi razvoj.

Ovaj popis nije iscrpan, stoga treba pažljivo razmotriti pretpostavke potrebne za dovršenje određenog zadatka. Ne postoje "standardne" pretpostavke čiju upotrebu ne treba opisati.

A) Prava vlasništva
Procjenitelj treba pribaviti informacije o značajnim detaljima u vezi s imovinskim pravima na nekretnini koja se procjenjuje. Podaci se mogu dobiti u obliku sažetka koji dostavlja kupac ili treće strane ili u obliku preslike relevantnih dokumenata. Ako odvjetnici klijenta ne dostave izvješće s detaljima vlasničkih prava na nekretninu koja se procjenjuje, procjenitelj je dužan navesti na koje se informacije oslanjao i koje je pretpostavke napravio (na primjer, uz navedene informacije, napravljena je pretpostavka da na nekretnini nije bilo tereta).
Prilikom pružanja usluga procjene vrijednosti klijentu, ponekad je potrebna analiza vlasničke dokumentacije, što bi se trebalo odraziti u odgovarajućoj pretpostavci. Potrebno je uzeti u obzir da takvu analizu moraju provesti odvjetnici, a procjenitelj mora naznačiti da su pretpostavke predmet provjere od strane pravnih savjetnika naručitelja, te procjenitelj ne odgovara za ispravnost analize posjedovnih dokumenata. za imovinu. Inače, procjenitelj preuzima ništa manje obveze od onih koje zakon nameće stručnom pravnom savjetniku, izravno ili neizravno.

b) Stanje zgrada
Čak i uz odgovarajuću osposobljenost, procjenitelj u pravilu ne provodi ispitivanje tehničkog stanja kako bi se utvrdili svi nedostaci ili neispravnosti zgrade. Međutim, procjenitelj mora obratiti pozornost na očite nedostatke koji utječu na vrijednost građevine, osim ako ne postoji poseban dodatak. Procjenitelj mora naznačiti da pregled nije ispitivanje tehničkog stanja građevine te utvrditi opseg svoje odgovornosti za provođenje očevida i davanje primjedbi na konstruktivne elemente i eventualno utvrđene nedostatke. Osim toga, treba navesti da će se pretpostaviti da je zgrada(e) u dobrom stanju, osim posebno navedenih nedostataka.

V) Inženjerska komunikacija
Prisutnost i stanje komunalija u zgradi i bilo kakvih instalacija, strojeva i opreme često značajno utječe na trošak. Općenito, detaljno istraživanje je izvan okvira procjene, tako da prilikom provođenja procjene procjenitelj mora navesti dostupne izvore informacija i stupanj njihove pouzdanosti. Opća je pretpostavka da su komunalni sustav, kontrole i softver u ispravnom stanju i bez kvarova.

G) Urbanističko planiranje (zoniranje teritorija)
Procjenitelj mora utvrditi ima li nekretnina odgovarajuće dozvole povezane s postojećim zgradama i njihovim korištenjem te postoje li vladine namjere ili prijedlozi koji bi mogli pozitivno ili negativno utjecati na vrijednost. Obično su takve informacije otvorene; u različitim slučajevima dobivanje točnih informacija zahtijeva vrijeme i dodatne troškove. Procjenitelj bi trebao naznačiti koje se studije očekuju ili koje su pretpostavke napravljene u slučajevima kada nije praktično potvrditi informacije pri izradi dane procjene.

d)Štetne i opasne tvari
Obično procjenitelj nije odgovarajuće kvalificiran za pružanje savjeta u vezi s prirodom zagađivača i opasnih tvari, rizicima povezanim s njima i troškovima koji nastaju uklanjanjem zagađivača i tvari. Međutim, ako procjenitelj već ima informacije o prirodi područja u kojem se nekretnina nalazi i ima iskustva u procjeni sličnih nekretnina, od njega ili nje se vjerojatno može očekivati ​​da komentira potencijal kontaminacije koja utječe na vrijednost nekretnine i utrživost. Stoga procjenitelj mora utvrditi opseg istraživanja koje treba provesti i naznačiti izvore informacija, kao i pretpostavke koje će koristiti.

e) Pitanja okoliša
Za neke vrste imovine, okolišni čimbenici su specifična svojstva same nekretnine ili okolnog područja i mogu utjecati na vrijednost te nekretnine. (Primjeri: rudarstvo, opasnosti od poplava ili oprema za prijenos električne energije). Iako nije u djelokrugu procjenitelja da pruži detaljne komentare o utjecaju ovih čimbenika, prisutnost ili potencijalna pojava takvih čimbenika često se može utvrditi tijekom inspekcije koja se provodi kao dio procjene, bilo kroz redovita ispitivanja ili kroz poznavanje kraja.. Evaluator treba naznačiti ograničenja opsega provedenih studija i donijeti odgovarajuće pretpostavke.

i) Održivi razvoj
Ne samo da sama nekretnina ima utjecaj na okoliš tijekom svog životnog vijeka, već i aspekti ekološke i društvene održivosti mogu utjecati na rad imovine.

Zaključno, napominjemo jednu važnu okolnost za razumijevanje investicijskih tehnologija: koje su pretpostavke napravljene pri izračunavanju pokazatelja uspješnosti i u kojoj mjeri odgovaraju stvarnoj praksi.

Sve su se metode uvelike oslanjale na sljedeće dvije pretpostavke.

1. Novčani tokovi odnose se na kraj obračunskog razdoblja. Zapravo, mogu se pojaviti bilo kada tijekom godine o kojoj je riječ. U okviru gore razmotrenih tehnologija ulaganja, uvjetno dovodimo sve novčane prihode poduzeća na kraj odgovarajuće godine.
2. Novčani tokovi koji se generiraju investicijom odmah se ulažu u neki drugi projekt kako bi se osigurao dodatni prihod od ove investicije. Pretpostavlja se da će stopa povrata drugog projekta biti najmanje ista kao diskontna stopa analiziranog projekta.

Korištene pretpostavke, naravno, ne odgovaraju u potpunosti stvarnom stanju stvari, međutim, s obzirom na općenito dugo trajanje projekata, ne dovode do ozbiljnih pogrešaka u ocjeni učinkovitosti.

Zadaci

1. Tvrtka zahtijeva minimalni povrat od 14 posto pri ulaganju vlastitih sredstava. Trenutno tvrtka ima priliku kupiti novu opremu koja košta 84.900 USD. Korištenje ove opreme će povećati obujam proizvodnje, što će u konačnici rezultirati s 15.000 USD dodatnog godišnjeg novčanog prihoda tijekom 15 godina korištenja opreme. Izračunajte neto sadašnju vrijednost projekta, uz pretpostavku nulte preostale vrijednosti opreme nakon 15 godina.

Riješenje.

Izračun ćemo izvršiti pomoću tablice, pronalaženje faktora popusta pomoću financijskih tablica.

Neto sadašnja vrijednost bila je pozitivna, podupirući prihvaćanje projekta.

2. Tvrtka planira nova kapitalna ulaganja tijekom dvije godine: 120.000 dolara u prvoj godini i 70.000 dolara u drugoj godini. Investicijski projekt predviđen je za 8 godina s punim razvojem novouvedenih kapaciteta tek u petoj godini, kada će planirani godišnji neto novčani prihod biti 62.000 USD. Porast neto godišnjeg novčanog prihoda u prve četiri godine prema planu bit će 30%, 50%, 70%, 90%, odnosno za godine od prve do četvrte. Tvrtka zahtijeva minimalni povrat od 16 posto prilikom ulaganja sredstava.

Treba odrediti

Riješenje.

1. Odredimo neto godišnji novčani prihod tijekom provedbe investicijskog projekta:

u prvoj godini - 62 000 USD 0,3 = 18 600 USD;

u drugoj godini - 62.000 $ 0,5 = 31.000 $;

u trećoj godini - 62 000 $ 0,7 = 43 400 $;

u četvrtoj godini - 62 000 USD 0,9 = 55 800 USD;

u svim preostalim godinama - 62.000 dolara.

2. Neto modernu vrijednost investicijskog projekta izračunat ćemo pomoću tablice.

3. Da bismo odredili diskontirano razdoblje povrata, izračunavamo vrijednosti neto novčanih tokova po godini projekta. Da biste to učinili, samo trebate pronaći algebarski zbroj dva novčana toka u prvoj godini projekta. To će biti (60 347 USD) + 16 035 USD = (44 312 USD). Preostale vrijednosti u zadnjem stupcu prethodne tablice su neto vrijednosti.

4. Izračunat ćemo diskontirani period povrata koristeći tablicu u kojoj ćemo izračunati akumulirani diskontirani novčani tok po godinama projekta.

Tablica pokazuje da je broj punih godina povrata za projekt 7. Diskontirano razdoblje povrata će stoga biti

godine.

3. Tvrtka ima dvije mogućnosti za ulaganje svojih 100.000 dolara. U prvoj opciji poduzeće ulaže u dugotrajnu imovinu kupnjom nove opreme koju nakon 6 godina (koliko traje investicijski projekt) može prodati za 8000 USD; Neto godišnji novčani prihod od takvog ulaganja procjenjuje se na 21.000 USD.

Prema drugoj opciji, tvrtka može uložiti novac u radni kapital (zalihe, povećanje potraživanja) i to će generirati 16 000 USD godišnjeg neto gotovinskog prihoda tijekom istih šest godina. Potrebno je uzeti u obzir da se na kraju ovog razdoblja radna sredstva oslobađaju (prodaju se zalihe, zatvaraju se potraživanja).

Kojoj opciji dati prednost ako tvrtka očekuje povrat od 12% na uložena sredstva? Koristite metodu čistog modernog značenja.

Riješenje.

1. Izložimo početne podatke problema u kompaktnom obliku.

Ponovno napominjemo da se obrtna sredstva i oprema planiraju prodati tek nakon 6 godina.

2. Izračunajmo neto modernu vrijednost za prvi projekt.

3. Provest ćemo slične izračune za drugi projekt

4. Na temelju rezultata izračuna mogu se izvući sljedeći zaključci:

• drugi projekt treba prepoznati kao najbolji;
• prvi projekt treba u potpunosti odbaciti, čak i bez povezivanja s dostupnom alternativom.

4. Društvo planira veliki investicijski projekt nabave dugotrajne imovine i veće popravke opreme te ulaganja u obrtna sredstva prema sljedećoj shemi:

• 130.000 $ - početna investicija prije početka projekta;
• 25.000 dolara - ulaganje u radni kapital u prvoj godini;
• 20.000 dolara - ulaganje u radni kapital u drugoj godini;
• 15.000 dolara - dodatno ulaganje u opremu u petoj godini;
• 10.000 dolara je trošak velikih renovacija u šestoj godini.

Na kraju investicijskog projekta, tvrtka očekuje prodaju preostale dugotrajne imovine po njihovoj knjigovodstvenoj vrijednosti od 25.000 USD i oslobađanje dijela radnog kapitala u vrijednosti od 35.000 USD.

Riješenje.

Shema za rješavanje problema ostaje ista. Sastavljamo tablicu izračunatih podataka i utvrđujemo diskontirane vrijednosti svih novčanih tokova.

Projekt treba prihvatiti jer je njegova neto suvremena vrijednost u biti pozitivna.

5. Tvrtka zahtijeva minimalni povrat od 18 posto pri ulaganju vlastitih sredstava. Tvrtka trenutno ima priliku kupiti novu opremu koja košta 84.500 USD. Korištenje ove opreme povećat će obujam proizvodnje, što će u konačnici rezultirati dodatnim godišnjim novčanim prihodom od 17.000 dolara tijekom 15 godina korištenja opreme. Izračunajte neto sadašnju vrijednost projekta, pod pretpostavkom da se oprema može prodati za preostalu vrijednost od 2500 USD na kraju projekta.

6. Tvrtka planira nova kapitalna ulaganja tijekom tri godine: 90.000 USD u prvoj godini, 70.000 USD u drugoj i 50.000 USD u trećoj godini. Investicijski projekt predviđen je za 10 godina s punim razvojem novouvedenih kapaciteta tek u petoj godini, kada će planirani godišnji neto novčani prihod biti 75.000 USD. Porast neto godišnjeg novčanog prihoda u prve četiri godine prema planu bit će 40%, 50%, 70%, 90%, odnosno za godine od prve do četvrte. Tvrtka zahtijeva minimalni povrat od 18 posto prilikom ulaganja sredstava.

Treba odrediti

• čista moderna vrijednost investicijskog projekta,
• diskontirano razdoblje povrata.

Kako će se promijeniti vaša ideja o učinkovitosti projekta ako je potrebna stopa povrata 20%.

7. Tvrtka ima dvije mogućnosti za ulaganje svojih 200.000 dolara. U prvoj opciji poduzeće ulaže u dugotrajnu imovinu kupnjom nove opreme koju nakon 6 godina (koliko traje investicijski projekt) može prodati za 14 000 $; Neto godišnji novčani prihod od takvog ulaganja procjenjuje se na 53.000 USD.

Prema drugoj opciji tvrtka može dio novca (40.000$) uložiti u nabavku nove opreme, a preostali iznos u obrtna sredstva (zalihe, povećanje potraživanja). To bi generiralo 34.000 dolara godišnjeg neto gotovinskog prihoda tijekom istih šest godina. Potrebno je uzeti u obzir da se na kraju ovog razdoblja radna sredstva oslobađaju (prodaju se zalihe, zatvaraju se potraživanja).

Kojoj opciji dati prednost ako tvrtka očekuje povrat od 14% na uložena sredstva? Koristite metodu čistog modernog značenja.

8. Poduzeće razmatra investicijski projekt koji uključuje nabavu dugotrajne imovine i velike popravke opreme, kao i ulaganja u radni kapital prema sljedećoj shemi:

• 95.000 $ - početna investicija prije početka projekta;
• 15.000 $ - ulaganje u radni kapital u prvoj godini;
• 10.000 dolara - ulaganje u radni kapital u drugoj godini;
• 10.000 $ - ulaganje u radni kapital u trećoj godini;
• 8000$ - dodatno ulaganje u opremu u petoj godini;
• 7000 USD - kapitalni troškovi popravka u šestoj godini;

Na kraju investicijskog projekta, tvrtka očekuje da će prodati preostalu dugotrajnu imovinu po njihovoj knjigovodstvenoj vrijednosti od 15.000 USD i osloboditi radni kapital.

Rezultat investicijskog projekta trebao bi biti sljedeći neto (tj. nakon poreza) novčani prihod:

9. Projekt koji zahtijeva ulaganje od 160.000 USD generirao bi godišnji prihod od 30.000 USD tijekom 15 godina. Ocijenite isplativost takve investicije ako je diskontni faktor 15%.

10. Projekt, osmišljen na 15 godina, zahtijeva ulaganje od 150.000 dolara. Prvih 5 godina se ne očekuju nikakvi prihodi, ali sljedećih 10 godina godišnji prihod iznosit će 50.000 dolara. Treba li ovaj projekt prihvatiti ako je diskontni faktor 15%?

11 . Analizirani projekti ($):

13. Analizirajte dva alternativna projekta ako je trošak kapitala 10%.

15. Potrebna investicija za projekt je 18.000 USD; procijenjeni prihod: u prvoj godini - 1500 dolara, u sljedećih 8 godina - 3600 dolara godišnje. Ocijenite izvedivost prihvaćanja projekta ako je trošak kapitala 10%.

16. Tvrtka razmatra izvedivost kupnje nove proizvodne linije. Na tržištu postoje dva modela sa sljedećim parametrima ($)

Sljedeći uvjeti, pretpostavke i ograničenja sastavni su dio ovog izvješća.

Opći uvjeti

Na temelju sljedećih tumačenja i razumijevanja, ovi uvjeti podrazumijevaju njihovo potpuno i nedvosmisleno razumijevanje od strane Procjenitelja i Kupca, u daljnjem tekstu Strane, kao i činjenicu da su sve odredbe, rezultati pregovora i izjave koje nisu navedene u izvješću poništiti. Ovi Uvjeti se ne mogu mijenjati ili na drugi način modificirati osim potpisom obiju strana. Ovi se uvjeti primjenjuju na nasljednike i izvršitelje Ugovornih strana.

Opća svrha izvješća

Ovo Izvješće pouzdano je u cijelosti samo za svrhe navedene u ovom izvješću i za korištenje u navedenu svrhu. Nijedna strana ne smije koristiti Izvješće ili (bilo koji njegov dio) osim kako je navedeno u sporazumu o procjeni.

Odredbe o odgovornosti

Procjenitelj ne preuzima odgovornost za financijska i porezna izvješća vezana uz upravljanje procijenjenom imovinom. Odgovornost za ovakvu vrstu izvješćivanja vezano za predmet koji procjenitelj pregledava snosi vlasnik objekta.

Procjenitelj je u svom postupanju djelovao kao samostalni izvršitelj. Prilikom provođenja procjene, procjenitelj je pretpostavio da su podaci koji su mu dostavljeni točni i pouzdani te ih nije provjerio.

Oslobađanje od odgovornosti

Kupac unaprijed prihvaća uvjete da oslobodi i osigura Procjenitelja, te da ga, na zahtjev Procjenitelja, zaštiti od svih vrsta troškova i odgovornosti proizašlih iz potraživanja trećih strana protiv Klijenta zbog zakonitog korištenja od strane trećih strana rezultate rada Procjenitelja. Procjenitelj nije dužan pojaviti se na sudu ili na drugi način svjedočiti u vezi s Izvješćem ili procijenjenom imovinom, osim u skladu s posebnim ugovorom s Klijentom ili službenim sudskim pozivom.

Za obavljanje poslova procjene, Kupac može dati podatke (dokumente) koji su povjerljivi. Procjenitelj smatra da je ove podatke Kupac primio zakonito i da ih je prenio Procjenitelju uz suglasnost vlasnika (nositelja) tih podataka. Eventualne tužbe trećih osoba u vezi s korištenjem povjerljivih informacija ne mogu se pokrenuti protiv Procjenitelja u vezi s gore navedenim informacijama.

Opis nekretnine

Procjenitelj ne prihvaća odgovornost za opisivanje pravnog statusa nekretnine i pitanja koja uključuju rasprave o pravnim aspektima vlasništva. Pretpostavlja se da su prava vlasništva na predmetu vrijednosti u potpunosti u skladu sa zahtjevima zakona, osim ako nije drugačije navedeno.

Završne odredbe

Procjenitelj je vodio računa o odgovornom odnosu vlasnika i pravilnom upravljanju nekretninom koja se procjenjuje.

Podaci, ocjene i mišljenja koje je procjenitelj primio, a sadržani u ovom izvješću, dobiveni su iz izvora koji su, po mišljenju procjenitelja, pouzdani. Međutim, Procjenitelj ne može prihvatiti odgovornost za točnost ovih podataka te se, gdje je to moguće, poziva na izvor informacija.

Mišljenje procjenitelja o procijenjenoj vrijednosti nekretnine vrijedi samo na datum koji je posebno naveden u ovom izvješću. Procjenitelj ne prihvaća nikakvu odgovornost za društvene, ekonomske, fizičke ili vladine promjene koje se mogu dogoditi nakon ovog datuma i utjecati na tržišne čimbenike te time utjecati na procjenu Procjenitelja.

Izvješće o procjeni sadrži stručno mišljenje procjenitelja o vrijednosti nekretnine koja se procjenjuje i nije jamstvo da će ista prijeći u posjed po cijeni jednakoj vrijednosti navedenoj u Izvješću o procjeni. Ova se vrijednost može smatrati preporučenom za potrebe obavljanja transakcije s predmetom procjene, ako nije prošlo više od 6 mjeseci od datuma sastavljanja Izvješća o vrednovanju do datuma transakcije s predmetom procjene ili datuma podnošenja javne ponude.

Procjenitelj je nekretninu procijenio samo na temelju dostavljenih podataka i osobnog uvida u nekretninu.

Izračune u sklopu procjene Nekretnine izvršio je Procjenitelj koristeći Microsoft® Excel. Izračunske tablice i formule prikazane u ovom Izvješću sadrže zaokružene vrijednosti pokazatelja. Konačne vrijednosti također su dobivene pomoću zaokruženih brojki.