Ce este evaluarea retrospectivă? Evaluarea retrospectivă a alegerii carierei

În aceste cazuri, fiecare parte își angajează adesea propriul evaluator, care trebuie apoi să-și apere raportul de evaluare în instanță. De regulă, soții au un apartament în proprietate comună (fără alocarea de acțiuni).

Dacă apartamentul este în proprietate comună, atunci în timpul procedurilor judiciare va fi necesară o evaluare a cotei din apartament de către instanță.

În practică, o evaluare a unei cote într-un apartament pentru instanță este cel mai adesea necesară atunci când cumpără o acțiune de către un alt proprietar, înregistrează o moștenire, vinde o acțiune pe piața liberă sau împarte o proprietate.

În plus, la schimbul de locuințe, este adesea necesară evaluarea cotei copilului înregistrat în apartament, deoarece în timpul schimbului valoarea cotei copilului nu poate fi redusă.

Evaluarea retrospectivă imobiliară este

Există un singur motiv pentru aceasta: incompetența evaluatorilor.

Teama de a primi o examinare negativă a raportului lor îi obligă pe evaluatori, prin cârlig sau prin escroc, să descurajeze clienții să facă rapoarte prin intermediul unui SRO.

Cu toate acestea, nu este întotdeauna posibil să neglijăm examinarea și, prin urmare, este important ca clienții să fie foarte atenți la recomandările evaluatorilor lor.

Prima verifică legalitatea evaluării, respectarea normelor și regulilor.

Al doilea confirmă calculele. Este a doua variantă de examinare a procesului-verbal în ORU care este o condiție prealabilă pentru depunerea unui raport de evaluare imobiliară la instanță sau la comisia de revizuire a valorii cadastrale a acestui imobil.

Costul serviciilor de evaluare

Evaluarea oricărei proprietăți este procesul de determinare a valorii acesteia în termeni monetari. Obiectul evaluării poate fi imobil, afaceri, companie, instituție de credit, tipuri de active corporale și necorporale.

În consecință, activitatea unui evaluator este legată de stabilirea valorii de piață sau a altei valori a obiectelor evaluate.

Pe măsură ce piața imobiliară se dezvoltă, cererea pentru serviciile companiilor de evaluare crește. Unul dintre criteriile principale atunci când alegeți o firmă de evaluare pentru un consumator de servicii de evaluare este încă politica tarifară a companiei. Cum se desfășoară procesul de stabilire a prețurilor pe piața serviciilor de evaluare, ce componente alcătuiesc suma care trebuie plătită pentru un set de lucrări pentru a determina valoarea de piață a obiectului evaluat?

Costul muncii evaluatorului depinde atât de proprietate, de scopul evaluării, cât și de momentul. Pe măsură ce piața imobiliară se dezvoltă, cererea pentru serviciile companiilor de evaluare crește.

Erorile obișnuite de raportare în scopuri de dispută

Începând cu noul an, relevanța subiectului va crește și mai mult, întrucât impozitul pentru proiectele de construcții capitale va fi calculat și din valoarea sa cadastrală. Evgenia Panfilova. Vicepreședintele Consiliului de experți al NP SRO „SVOD”, analizează erorile tipice care se regăsesc în rapoartele de contestare a valorii cadastrale. Evaluarea standardelor în scopul contestării, după cum se știe, se realizează la o dată retrospectivă, ceea ce este o sarcină nebanală și, alături de problema generală a subdezvoltării și limitării pieței funciare, evaluatorii se confruntă cu astfel de dificultăți. ca: În acest caz, se recomandă să nu te oprești la o singură sursă de informații, ci să încerci să extinzi gama de colectare a informațiilor, este posibil să se utilizeze baze de date Rosreestr, să se analizeze standardele de urbanism pentru așezări zonale etc.

Stabilirea unei sarcini pentru evaluare

Identificarea unei proprietăți reprezintă descrierea juridică precisă a acesteia, care trebuie compilată pe baza informațiilor furnizate de client. Informațiile necesare pot fi obținute din registrul de stat al datelor sondajelor funciare în conformitate cu legislația locală și de stat. O descriere legală adecvată trebuie să țină cont de sistemul regional specific de topografie și descriere a parcelelor de teren, care constă dintr-o descriere a limitelor acestora, sistemul de sondaj de stat și procedura de descriere și cartografiere a parcelelor și blocurilor.

Identificarea drepturilor de proprietate care urmează să fie evaluate.

Problema căutării analogilor la o dată retrospectivă pentru a determina valoarea de piață și una dintre modalitățile de a o rezolva

Se ajunge la concluzia că problema găsirii de analogi pentru o dată retrospectivă poate fi rezolvată cu succes în orice regiune. Kozlova Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 SRL „Capital Consulting”, șeful Departamentului de evaluare 2 SRL „Capital Consulting”, șef adjunct al Departamentului de evaluare Rezumat Articolul discută posibilitatea de a contesta valoarea cadastrală a imobilului, care este necesar să folosească analogii la data retrospectivă.

Descriem posibile surse de informare și am analizat posibilitatea utilizării acestora. Se concluzionează că problema găsirii echivalentelor într-o dată retrospectivă poate fi rezolvată cu succes.

Când plătiți ce impozite se aplică evaluarea retroactivă? Este obligat comitetul fiscal să o accepte?

Evaluarea retrospectivă este utilizată la plata impozitului pe vânzarea bunurilor imobiliare dacă proprietatea acestuia a fost mai mică de un an. În acest caz, impozitul (10%) se calculează pe venitul primit din diferența dintre prețul de cumpărare și prețul de vânzare. Cu toate acestea, dacă nu a existat un preț de cumpărare, proprietatea trebuie evaluată în momentul achiziției. De regulă, mulți proprietari nu fac acest lucru atunci când cumpără o locuință, deoarece nu există niciun obiectiv de a vinde imediat proprietatea. În acest caz, se dispune o evaluare, se numește retrospectivă. Acesta trebuie depus la organele fiscale cel târziu la data de 31 martie a anului următor. Adică, dacă apartamentul a fost vândut în anul 2015, atunci formularul de plată a impozitului trebuie depus cel târziu până la 31 martie 2016, iar plata taxei în sine trebuie depusă până la data de 10 aprilie 2016. Prin urmare, dacă depuneți o evaluare la timp, comitetul fiscal este obligat să o accepte.

Inna Pchelyanskaya

După cum a explicat AZhK JSC, dispozitivele de contorizare a energiei electrice instalate respectă cerințele documentelor tehnice de reglementare din industria energiei electrice. Dl...

Nu, nu există astfel de beneficii. După cum se explică în departamentul pentru ocuparea forței de muncă și programe sociale al unuia dintre raioanele capitalei, dacă un cetățean întâmpină dificultăți financiare la plata utilităților...

Da, a avut. După cum se explică în Întreprinderea de Stat „Almaty Su Holding”, aceasta este o măsură legală de combatere a debitorilor: debitorului i se notifică în prealabil că...

După cum se explică în serviciul de informare al Ministerului Justiției (tel. 258-00-58), la înregistrarea (mai corect, înregistrarea la locul de reședință) în Almaty, există restricții: pentru fiecare...

În conformitate cu legea, trebuie să aveți în mâinile dumneavoastră un act de stat privind dreptul de proprietate privată sau de utilizare a terenului. Acest document...

Pagină
7

Din punct de vedere al timpului, evaluarea imobiliară poate fi actuală, retrospectivă și prospectivă. O evaluare retrospectivă este o estimare a valorii la o anumită dată din trecut. O evaluare pe termen lung este o estimare a valorii sale până la sfârșitul perioadei planificate pentru construirea întreprinderilor.

Există trei metode de determinare a valorii imobiliare:

1)costisitoare;

2) comparații de vânzări;

3) valorificarea veniturilor.

Toate cele trei metode sunt aplicabile la multe probleme de estimare, dar una poate fi mai importantă într-o anumită sarcină. Metoda costului poate fi aplicabilă atunci când se evaluează proprietăți cu clădiri mai vechi care au o amortizare acumulată semnificativă din cauza uzurii fizice, a uzurii funcționale și a uzurii externe care sunt dificil de estimat. Metoda de comparare a vânzărilor nu poate fi aplicată unor tipuri de bunuri imobiliare foarte specializate, deoarece este posibil să nu existe informații disponibile pentru comparație. Metoda de capitalizare a venitului este rar folosită pentru a evalua porțiunile de datorie ocupate de proprietar, deși poate fi folosită cu confirmări de piață. Capitalizarea veniturilor poate fi nesigură pe piața proprietății comerciale sau industriale, unde proprietarii depășesc investitorii. Conținutul acestor metode este următorul.

Metoda costului se bazează pe principiul că un cumpărător nu va plăti mai mult pentru o proprietate decât ar costa achiziționarea unei proprietăți similare de calitate egală. Prin urmare, valoarea de piață estimată este suma costului unui teren și a costului construcției unei instalații similare la data evaluării. Această abordare se bazează pe înțelegerea faptului că participanții de pe piață cântăresc costurile față de costuri. Prin această metodă, valoarea proprietății se obține prin adăugarea valorii imputate a terenului la costurile curente de construire a unei replici sau înlocuire a clădirilor și după scăderea deprecierii și perimării structurilor din toate cauzele. Metoda costului este utilă în special în evaluarea clădirilor noi sau a proprietăților care vin rar pe piață.

Esența metodei de comparare a vânzărilor este de a determina prețul pe care un cumpărător l-ar plăti pentru o proprietate de utilitate similară. Dacă pe piață nu există astfel de imobile, nu se aplică metoda comparației vânzărilor. Folosind această metodă, evaluatorul obține o reflectare a valorii comparând proprietatea evaluată cu proprietăți similare, numite „vânzări comparabile”. Prețurile de vânzare ale bunurilor imobiliare pe care evaluatorul le consideră cele mai comparabile ar trebui să reflecte măsura în care poate scădea valoarea reflectată a proprietății evaluate.

Evaluatorul calculează gradul de dificultate sau diferența dintre proprietate și vânzări comparabile, luând în considerare diverse elemente de comparație: termeni de finanțare; condiții de vânzare; conditiile magazinului; cazare; caracteristici fizice; caracteristici economice; utilizare; componente de cost nevalide; drepturi transferate asupra bunurilor imobiliare; drepturi de proprietate asupra bunurilor imobiliare.

Prețul unei proprietăți este determinat de beneficiul din drepturile de proprietate vândute asupra proprietății. Proprietățile deosebit de profitabile pot fi vândute împreună cu contractele de închiriere existente. Luarea în considerare a diferenței dintre chiria de pe piață și chiria contractuală atunci când se determină valoarea se numește ajustare a titlului. Punctul de plecare al ajustării este că proprietatea deplină este determinată de chiriile de pe piață și de finanțarea curentă disponibilă.

Condițiile pentru finanțarea unei tranzacții pot fi de piață sau non-piață. Dorința părților la tranzacție de a obține beneficiul maxim dă naștere la diferite tipuri de contracte:

1) finanțarea tranzacției de către creditor, i.e. vânzătorul plătește dobânda la împrumut pe care cumpărătorul – debitorul – o solicită pentru a obține împrumutul. În acest caz, suma dobânzii se scade din prețul de vânzare;

2) finanțarea tranzacției de către vânzător, i.e. Vânzătorul oferă cumpărătorului un credit ipotecar. Pentru a se adapta la astfel de condiții, se poate folosi actualizarea fluxurilor de numerar ale creditului ipotecar (plăți constante și plăți în balon) la ratele dobânzii de pe piață.

Ajustarea pentru condițiile de vânzare reflectă relația anormală dintre vânzător și cumpărător pe piață. Vânzarea poate avea loc la un preț mai mic decât prețul pieței dacă vânzătorul are nevoie urgent să vândă proprietatea și dacă există un fel de legătură între părțile la tranzacție și la un preț peste prețul pieței dacă cumpărătorul trebuie să cumpere urgent. proprietatea.

Condițiile de piață sunt modificări ale condițiilor pieței de cumpărare și vânzare în timp. Starea pieței este afectată de inflație și deflație, modificări ale cererii și ofertei, impozitare etc. Valoarea ajustării este determinată dintr-o analiză a vânzărilor de proprietăți similare în diferite locații și, prin urmare, reflectă în primul rând diferențele de valori ale terenurilor pentru aceste proprietăți.

Caracteristicile fizice ale unei proprietăți includ dimensiunile, elementele structurale, calitatea materialelor, uzura, aspectul, condițiile de mediu etc. Ajustările pentru caracteristicile fizice necesită discutarea fiecărui punct de diferență.

Caracteristicile economice ale unei proprietăți includ costurile, calitatea managementului, condițiile și termenii de închiriere, valoarea veniturilor sau profitului etc. Această comparație se aplică numai proprietăților generatoare de venit.

Atunci când se determină utilizarea posibilă a unei proprietăți după vânzarea acesteia, evaluările se bazează pe reglementările locale de zonare. Este imposibil să se compare obiectele imobiliare dacă unul dintre ele, după vânzare, poate fi utilizat diferit de obiectul evaluat, i.e. reutilizat.

Componentele nule ale unei tranzacții sunt componentele non-imobiliare ale valorii. La comparare, componentele nevalide ale valorii sunt separate de proprietate.

Capitalizarea venitului este transformarea venitului viitor așteptat într-o sumă forfetară primită în prezent, adică conversia veniturilor în capital. Principiul principal al metodei de capitalizare a venitului este principiul așteptării, adică. valoarea de piață este definită ca valoarea existentă în prezent a drepturilor asupra veniturilor viitoare așteptate.

Capitalizarea veniturilor presupune calcularea valorii curente a beneficiilor financiare viitoare pe care proprietarul le poate primi din proprietate. Beneficiile financiare constau într-un flux de venituri recurente pe durata de viață estimată a proprietății și venituri din vânzarea (sau transferul) dreptului de proprietate asupra proprietății.

În evaluarea imobiliară, sunt utilizate două proceduri principale pentru a reduce veniturile viitoare la valoarea lor actuală: utilizarea ratei de capitalizare și a ratei de actualizare. Rata de capitalizare se aplică veniturilor pe un an. Acesta este de obicei primul an de prognoză. Costul se calculează folosind formula:

K – valoarea curentă,

Kt – venit până la sfârșitul anului t

n – rata de actualizare (rata de rentabilitate)

Evaluare retrospectivă, evaluare la o dată din trecut

Evaluarea retrospectivă presupune ca evaluatorul să întocmească un raport de evaluare la o dată corespunzătoare perioadei trecute. Calculele și informațiile despre analogii dați, la care evaluatorul se referă la întocmirea acestui raport de evaluare, trebuie să corespundă cu data la care se realizează raportul de evaluare.

Necesitatea unei evaluări retrospective

Necesitatea unei evaluări retroactive poate apărea în următoarele cazuri:

• impozitarea bunurilor imobiliare;
• impozitarea castigurilor de capital;
• impozitarea succesiunii;
• plata despăgubirilor;
• examinarea cererilor de daune în instanță;
• revizuiri ale evaluărilor existente.

Abordări ale evaluării retrospective

Există două moduri de a efectua o evaluare retrospectivă:

1) Efectuați o evaluare bazată pe prețurile de vânzare ale obiectelor similare actuale la data evaluării. În acest caz, evaluatorul găsește surse sigure de oferte pentru vânzarea de obiecte similare care corespund obiectului evaluării în toți parametrii de preț în vigoare la data evaluării retroactive. Ca sursă, evaluatorii companiei noastre folosesc diverse arhive, precum și propria noastră bază de date de oferte de vânzare imobiliare, acumulate pe parcursul activității noastre.

2) O alternativă la căutarea și compararea prețurilor din trecut este așa-numita metodă de indexare. Această metodă presupune că valoarea unui obiect este mai întâi determinată la data curentă folosind prețurile curente, iar apoi, folosind indici de modificare a prețurilor, valoarea este calculată la o dată din trecut (valoare retro).

Abordarea noastră de a efectua evaluarea retrospectivă

VALMARKET are suficientă experiență pentru a pregăti o opinie de expertiză profesionistă cu privire la valoarea de recuperare a obiectului de evaluare la data solicitată. Specialiștii companiei noastre vor efectua o analiză expresă pentru a identifica posibilitatea de a efectua lucrări de evaluare, vor trage o concluzie cu privire la fezabilitatea sau inadecvarea evaluării obiectelor în fiecare caz specific în parte și, de asemenea, vor determina valoarea justă de piață a obiectelor dvs. și vor întocmi o evaluare. raport care îndeplinește toate cerințele legislației Republicii Moldova.

Documente necesare pentru o evaluare retrospectivă independentă

Pentru a pregăti un raport de evaluare retroactiv, pachetul minim de documente necesar va fi:

• un set complet de titluri pentru obiectul evaluării retroactive;
• informații care confirmă drepturile asupra obiectului de evaluare la data evaluării retroactive.

Timpul și costul evaluării retroactive

Costul unui raport de evaluare retroactiv este întotdeauna puțin mai mare decât prețurile stabilite pentru evaluare la data curentă. Acest lucru se datorează în primul rând complexității și limitărilor căutării informațiilor necesare pentru realizarea activității de evaluare. Dar puteți fi sigur că VALMARKET vă va oferi întotdeauna cel mai bun preț pentru serviciile de evaluare și va finaliza lucrarea în cel mai scurt timp rezonabil.