Ipoteze în activitățile de evaluare. Ipoteze și limitări utilizate de evaluator în efectuarea evaluării

Ceea ce este adesea trecut cu vederea în practica redactării rapoartelor de evaluare este că secțiunea de ipoteze și limitări a raportului nu este o secțiune atât de nesemnificativă. Acest lucru duce uneori la faptul că raportul poate fi întocmit cu încălcarea legii.

Pentru a evita astfel de momente, ar trebui date argumente mai puternice în favoarea importanței acestei secțiuni a raportului.

Deci, ce se înțelege exact prin ipoteze și limitări într-un raport de evaluare?

Pentru un evaluator, în cea mai generală formă, putem vorbi despre două grupe de ipoteze și restricții: cele care sunt dictate de lege și cele care sunt formate de aceasta pe baza specificului obiectului evaluării, precum și a scopurilor și obiective. Astfel, legislația, în special, definește astfel de puncte precum, de exemplu, că, la efectuarea unei evaluări, unui specialist îi este interzis să utilizeze date din surse datate ulterioare datei evaluării; faptul că valoarea finală determinată de evaluator poate fi recunoscută ca fiind recomandată pentru tranzacție în cel mult 6 luni de la data întocmirii raportului etc.

În ceea ce privește ipotezele și restricțiile pe care le formează evaluatorul însuși, acestea, în general, servesc la asigurarea evaluatorului împotriva posibilelor întrebări din partea utilizatorului sau a organismelor de inspecție și se pot referi atât la procesul de evaluare, cât și la ipoteze privind anumite caracteristici calitative și cantitative. a obiectului de evaluare.

Deci, de exemplu, prima categorie poate include o astfel de limitare precum incapacitatea de a utiliza raportul în alte scopuri decât cele specificate în sarcina de evaluare. Astfel, evaluatorul are o anumită pârghie asupra numărului de potențiali utilizatori ai raportului de evaluare.

Dar prin stabilirea anumitor ipoteze, evaluatorul poate reglementa nu numai nuanțe procedurale. În ceea ce privește costul final, putem remarca ipoteze atât de importante la care recurg evaluatorii pentru a determina valoarea. Deci, de exemplu, la determinarea valorii de lichidare pentru unele obiecte, evaluatorul însuși nu alege o perioadă limitată în care obiectul trebuie vândut. Și de când evaluarea valorii de lichidare perioada de implementare și valoarea în sine sunt direct proporționale. În astfel de condiții, în funcție de perioada de implementare pe care evaluatorul o stabilește ca ipoteze, acesta va fi costul.

În plus, de multe ori, la vânzarea proprietății falimentului sau a debitorilor în cadrul procedurii de executare silită, evaluatorul este obligat să determine valoarea netă de piață, fără a ține cont de sarcini, ci, de fapt, de eventualele sarcini (sub formă de arestare, gaj. , etc.) sunt încă prezente. În același timp, pe baza teoriei evaluării, un obiect cu grevare va costa în mod logic mai puțin decât unul „curat”. De aceea, indicarea în secțiunea de ipoteze și limitări baza pe care condițiile legale este evaluat obiectul este semnificativă din punct de vedere al costului final.

Exemplele deja date fac posibil să se înțeleagă că secțiunea de ipoteze și limitări nu ar trebui tratată formal, deoarece acestea, în multe feluri, pot „da tonul” pentru o evaluare viitoare, reglementând în același timp abordările, metodele și determinarea costurilor. proces utilizat.

Multă vreme, nu au existat cerințe obligatorii pentru evaluarea bunurilor imobiliare. Fiecare evaluator avea de fapt propriile sale judecăți și folosea acele metode în evaluarea imobiliară care îi erau mai apropiate. Cu toate acestea, recent Ministerul Dezvoltării Economice al Rusiei, în ordinul din 25 septembrie 2014 N 611, a stabilit Standardul Federal de Evaluare „Evaluarea imobiliară (FSO N 7)”.

Abordări generale ale evaluării imobiliare

În conformitate cu art. 5 din Legea Federației Ruse nr. 135-FZ „Cu privire la activitățile de evaluare” „obiectele evaluării includ proprietatea și alte drepturi reale asupra proprietății sau elementelor individuale din proprietate”, adică. Scopul evaluării este, în primul rând, de a determina valoarea dreptului. Determinarea valorii de piață se bazează pe premisa că proprietatea este vândută pe piață, de aceea, în primul rând, trebuie evaluată valoarea de piață a proprietății. Desigur, se întâmplă ca evaluatorii să facă o evaluare specială a valorii sau o altă evaluare. Cu toate acestea, cel mai adesea este necesar să se estimeze valoarea de piață.

Valoarea de piață - Sub valoarea de piață, în conformitate cu Legea Federației Ruse „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă” din 29 iulie 1998. Nr.135-FZ, se înțelege ca prețul cel mai probabil la care un anumit obiect de evaluare poate fi înstrăinat pe piața liberă într-un mediu concurențial, atunci când părțile la tranzacție acționează în mod rezonabil, având toate informațiile necesare, și valoarea de tranzacția nu este afectată de nicio circumstanță extraordinară, adică:

una dintre părțile la tranzacție nu este obligată să înstrăineze obiectul evaluării, iar cealaltă parte nu este obligată să accepte executarea;

părțile la tranzacție cunosc bine obiectul tranzacției și acționează în propriul interes;

obiectul de evaluare este prezentat pieței libere sub forma unei oferte publice;

prețul tranzacției reprezintă o remunerație rezonabilă pentru obiectul evaluării și nu a existat nicio constrângere din partea părților la tranzacție;

plata pentru obiectul de evaluare se exprimă în formă bănească.

Abordările generale ale evaluării bunurilor imobiliare au fost definite încă din 2007 în ordinul Ministerului Dezvoltării Economice al Federației Ruse din 20 iulie 2007 N 256 (modificat la 22 octombrie 2010) „La aprobarea standardului federal de evaluare „Concepte generale de evaluare, abordări ale evaluării și cerințe pentru efectuarea evaluării ( FSO N 1)”.

Atunci când se efectuează o evaluare, trebuie descrise următoarele:

a) obiectul evaluării;

b) drepturi de proprietate asupra obiectului de evaluare;

c) scopul evaluării;

d) utilizarea prevăzută a rezultatelor evaluării și limitările asociate;

e) tipul de cost;

f) data evaluării;

g) perioada de evaluare;

h) ipotezele și limitările pe care ar trebui să se bazeze evaluarea.

De asemenea, în timpul evaluării, se efectuează o analiză a utilizării optime a proprietății. În practică, analiza utilizării optime a unei proprietăți se determină prin verificarea conformității opțiunilor de utilizare avute în vedere cu următoarele categorii:

să fie posibil din punct de vedere fizic, adică corespund potenţialului de resurse;

să fie permisă din punct de vedere legal, adică durata și forma utilizării prevăzute nu trebuie să facă obiectul niciunei restricții legale existente sau potențiale;

a fi bogat financiar, de ex. utilizarea trebuie să ofere venituri egale sau mai mari decât suma cheltuielilor de exploatare, obligațiilor financiare și cheltuielilor de capital;

să fie cât mai eficient posibil, adică au cea mai mare productivitate dintre cazurile de utilizare a căror probabilitate de implementare este confirmată de piață.

În ceea ce privește evaluarea imobiliară, este foarte important ca acest standard să stabilească abordările pe care un evaluator ar trebui să le folosească atunci când face o evaluare.

Masa

Abordări ale evaluării imobiliare

Este important ca, dacă evaluatorul nu folosește nicio abordare în evaluare, el trebuie să justifice acest lucru.

Raportul de evaluare ar trebui să conțină și comparații ale valorilor determinate folosind diferite abordări.

Atunci când evaluați imobile, este foarte important să folosiți o abordare a costurilor.

Atunci când se utilizează abordarea costurilor, este important să se calculeze în prețuri reale costurile de recreare a unui obiect similar. De asemenea, este important de luat în considerare că costul construcției noi, pe lângă costurile directe, include și profitul antreprenorului. Profitul antreprenorului (EP) este o valoare stabilită pe piață care reflectă suma pe care un antreprenor se așteaptă să o primească ca primă pentru utilizarea capitalului său investit într-un proiect de construcții. Profitul unui antreprenor este în principal o funcție de risc și depinde de situația specifică a pieței.

Costul este egal cu: costul construcției noi + profitul antreprenorului

1.331.712+239.708=1.571.420 rub.

Determinarea cantității de uzură fizică

Masa

Costul spațiilor nerezidențiale încorporate, determinat de abordarea costului, este (rotunjit):

1.285.422 RUB

Un milion două sute optzeci și cinci de mii patru sute douăzeci și unu de ruble

Această abordare se bazează pe premisa că valoarea oricărei proprietăți depinde de valoarea veniturilor pe care se așteaptă să o genereze. Această abordare examinează capacitatea proprietății de a genera o anumită sumă de venit, care este de obicei exprimată sub formă de venituri din chirie din exploatare și venituri din vânzarea proprietății la sfârșitul perioadei de deținere. Metoda venitului include două tehnici principale - tehnica de capitalizare directă și tehnica de actualizare.

Determinarea valorii de piață a spațiilor nerezidențiale cu o suprafață de 42,3 mp folosind abordarea veniturilor.

Tabel pentru calcularea valorii imobilelor folosind metoda fluxului de numerar actualizat

Astfel, costul obiectului, determinat folosind abordarea veniturilor, este (rotunjit): 1.084.000 RUB.

Ca parte a abordării comparative, a fost utilizată metoda comparației vânzărilor. La aplicarea acestei metode, valoarea Proprietății de Evaluare este determinată prin compararea prețului de vânzare al obiectelor similare. Baza aplicării acestei metode este faptul că valoarea Obiectului de Evaluare este direct legată de prețul de vânzare al obiectelor similare. Fiecare vânzare comparabilă este comparată cu proprietatea evaluată. Se fac ajustări la prețul de vânzare comparabil pentru a reflecta diferențele semnificative dintre ele.

Pentru a determina rezultatul final al valorii de piata de 1 mp. a obiectului evaluat, găsim valoarea medie ponderată a acestuia și atribuim cea mai mare pondere rezultatului obținut cu mai puține ajustări.

Masa

Astfel, valoarea medie ponderată a valorii de piață de 1 mp. suprafața totală a proprietății evaluate este de: 31.701 RUB.

Treizeci și una de mii șapte sute o ruble

Costul Proprietății, determinat folosind abordarea pieței, este (rotunjit): 1.347.000 RUB.

Un milion trei sute patruzeci și șapte de mii de ruble

În funcție de cantitatea și fiabilitatea informațiilor utilizate în cadrul fiecărei abordări, rezultatele acestor abordări pot diferi într-o măsură mai mare sau mai mică unele de altele.

Alegerea valorii finale a costului se bazează pe mai multe rezultate intermediare. Pentru a determina estimarea finală a costului, de regulă, se utilizează metoda medie ponderată, în conformitate cu care rezultatul fiecărei abordări i se atribuie un coeficient de pondere.

Luând în considerare cele trei abordări, costul obiectului este:

1.285.422 + 1.084.000 + 1.347.000 = 3.716.422 ruble

Media este: 1.238.807 ruble

Este important să luați în considerare următoarele linii directoare atunci când utilizați abordări de evaluare.

Abordare rentabilă

Este necesar să se țină cont de costul refacerii valorii totale a proprietății, iar prețurile trebuie să fie actuale, ținând cont de factorii de corecție.

Atunci când se utilizează abordarea costurilor, este important să se țină cont de uzura clădirilor și structurilor.

Abordarea veniturilor

Atunci când se utilizează abordarea venitului în evaluarea proprietăților imobiliare, este important să se utilizeze o rată de actualizare ținând cont de venitul real; adesea, la efectuarea evaluărilor, se folosesc rate de actualizare umflate, în urma cărora costul de evaluare este umflat.

Abordare comparativă

În abordarea comparativă, este important să folosiți cât mai multe opțiuni analogice; desigur, nu vorbim despre zeci de opțiuni, dar utilizarea a două sau trei opțiuni nu va da un efect pozitiv atunci când se evaluează abordările comparative. În al doilea rând, analogii trebuie să fie similari, adică situati în aceeași zonă, să aibă aceleași caracteristici ale unei case, clădiri, structuri și să fie situate la aceeași distanță de metrou sau nodurile de transport. În caz contrar, vor trebui luați în considerare factorii de corecție.

De asemenea, este important să se țină cont de noile cerințe pentru evaluarea bunurilor imobiliare.

Noi cerințe pentru evaluarea imobiliară

Să enumeram aceste cerințe.

În primul rând, evaluatorul trebuie să inspecteze proprietatea care este evaluată. . În cazul neefectuării unei inspecții, evaluatorul indică în raportul de evaluare motivele pentru care obiectul evaluării nu a fost inspectat, precum și ipotezele și limitările asociate neefectuării unei inspecții.

În al doilea rând, o evaluare comună a unui teren și a proiectelor de construcții capitale situate pe acesta în absența titlului și a documentelor de proprietate pentru terenul este efectuată ținând cont de drepturile și obligațiile proprietarului proiectelor de construcții capitale în legătură cu terenul. parcela stabilita prin legislatia in vigoare.

Cu toate acestea, este important de reținut că clădirile ilegale pot fi demolate sub rezerva cerințelor legale. O persoană care a efectuat o construcție neautorizată nu dobândește drepturi de proprietate asupra acesteia. Nu are dreptul să dispună de construcție - să vândă, să doneze, să închirieze sau să facă alte tranzacții. O clădire neautorizată este supusă demolării de către persoana care a efectuat-o sau pe cheltuiala sa (articolul 222 din Codul civil al Federației Ruse). Hotărârea Curții Constituționale a Federației Ruse din 24 iunie 2014 N 1369-O prevede că obligația de a demola o clădire neautorizată este o sancțiune pentru infracțiune, astfel cum este prevăzută la art. 222 din Codul civil al Federației Ruse. O concluzie similară a fost făcută și în decizia Curții Constituționale a Federației Ruse din 17 ianuarie 2012 N 147-О-О, instanța a indicat că obligația de a demola o clădire neautorizată constituie o sancțiune pentru o infracțiune săvârșită, care poate consta a încălcării atât a normelor legislației funciare care reglementează furnizarea de terenuri pentru construcție, cât și a reglementărilor de urbanism care reglementează proiectarea și construcția.

Cu toate acestea, această caracteristică nu este luată în considerare de fapt în noul standard de evaluare imobiliară.

În al treilea rând, standardul stabilește informații suplimentare care trebuie indicate în descrierea proprietății.

Descrierea trebuie să indice:

Compoziția obiectului de evaluare, indicând informații suficiente pentru a identifica fiecare dintre părțile sale (dacă este disponibilă);

Caracteristicile obiectului evaluat și părțile lui evaluate sau link-uri către documente aflate la dispoziție de evaluator care conțin astfel de caracteristici;

Drepturi luate în considerare la evaluarea subiectului evaluării, restricții (obligații) ale acestor drepturi, inclusiv în legătură cu fiecare parte a subiectului evaluării.

Sarcina de evaluare poate indica alte valori estimate, inclusiv:

chiria de piață (suma estimată de bani pentru care o proprietate ar putea fi închiriată la data evaluării în condiții tipice de piață);

Costurile de creare (reproducere sau înlocuire) a proiectelor de construcție capitală;

Pierderi (daune reale, profituri pierdute) la înstrăinarea unei proprietăți, precum și în alte cazuri;

Costuri pentru eliminarea poluării mediului și (sau) refacerea terenurilor.

În al patrulea rând, au fost stabilite cerințe pentru analiza pieței atunci când se efectuează o evaluare.

Analiza pieței imobiliare se realizează în următoarea secvență:

a) analiza impactului situației politice și socio-economice generale din țara și regiunea în care se află proprietatea evaluată pe piața proprietății evaluate, inclusiv tendințele apărute pe piață în perioada anterioară datei; de evaluare;

b) determinarea segmentului de piaţă căruia îi aparţine obiectul evaluat. Dacă piața imobiliară este subdezvoltată și nu există date suficiente pentru a oferi o idee despre prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte imobiliare comparabile, este posibilă extinderea zonei de studiu către teritorii care au caracteristici economice similare la locația proprietății care se evaluează;

c) analiza datelor efective privind prețurile tranzacțiilor și (sau) ofertelor cu obiecte imobiliare din segmente de piață la care obiectul evaluat poate fi încadrat în efective, precum și a opțiunilor alternative de utilizare a acestuia, cu indicarea intervalului de valori ale prețurilor;

d) analiza principalilor factori care influențează cererea, oferta și prețurile imobiliare comparabile, de exemplu, ratele de rentabilitate, perioadele de amortizare a investițiilor pe piața imobiliară, cu intervale pentru valorile acestor factori;

e) principalele concluzii privind piața imobiliară în segmentele necesare evaluării proprietății, de exemplu, dinamica pieței, cererea, oferta, volumul vânzărilor, capacitatea pieței, motivația cumpărătorilor și vânzătorilor, lichiditatea, fluctuațiile de preț pe piața proprietății. fiind evaluat şi alte concluzii.

Anterior, nu existau cerințe pentru succesiunea unei astfel de analize. Prin urmare, dacă analiza nu este efectuată în ordinea stabilită, atunci este necesar să se indice motivele discrepanțelor corespunzătoare.

În al cincilea rând, sunt stabilite cerințe pentru analiza optimă a utilizării.

Analiza utilizării celei mai eficiente a obiectului evaluat se realizează, de regulă, pe baza soluțiilor de planificare și proiectare a spațiului. Pentru obiectele de evaluare, care includ un teren și obiecte de construcție capitală, cea mai eficientă utilizare este determinată ținând cont de obiectele de construcție capitală existente. În acest caz, o astfel de analiză se realizează prin efectuarea calculelor necesare sau fără acestea, dacă sunt prezentate justificări care nu necesită calcule.

Analiza celei mai bune utilizări a fost inclusă anterior în rapoartele evaluatorilor, dar acum cerințele pentru un astfel de raport sunt mai specifice.

A șasea caracteristică este stabilirea cerințelor pentru o abordare comparativă.

Atunci când aplică o abordare comparativă a evaluării imobiliare, evaluatorul ia în considerare următoarele prevederi:

a) se utilizează o abordare comparativă pentru evaluarea bunurilor imobiliare, atunci când este posibil să se selecteze un număr suficient de obiecte analoge cu tranzacție cunoscută și (sau) să ofere prețuri pentru evaluare;

b) obiectele imobiliare care aparțin aceluiași segment de piață cu obiectul evaluat și sunt comparabile cu acesta din punct de vedere al factorilor de preț sunt utilizate ca obiecte analogice. În același timp, pentru toate obiectele imobiliare, inclusiv pentru cel în curs de evaluare, prețurile pentru fiecare dintre acești factori trebuie să fie uniformă;

c) la efectuarea unei evaluări, trebuie descris volumul de date de piață de care dispune evaluatorul despre obiecte similare și regulile de selecție a acestora pentru calcule. Utilizarea în calcule a doar unei părți din obiectele analoge aflate la dispoziția evaluatorului trebuie justificată în raportul de evaluare;

d) pentru efectuarea calculelor se folosesc indicatori specifici de valoare (unități de comparație) tipici unui obiect similar, predominanți pe piața obiectului evaluat, în special prețul sau chiria pe unitatea de suprafață sau unitatea de volum;

e) în funcție de informațiile inițiale disponibile pe piață, în procesul de evaluare a imobilelor, metode de evaluare calitativă (analiza comparativă relativă, metoda de evaluare a expertizei și alte metode), metode de evaluare cantitativă (metoda analizei regresiei, metoda ajustării cantitative și alte metode). ), precum și combinațiile acestora.

Toate aceste criterii trebuie să coincidă la evaluarea obiectelor analoge.

A șaptea trăsătură este legată de abordarea prin venit a evaluării.

a) abordarea prin venit este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit;

b) în cadrul abordării veniturilor, valoarea imobilului poate fi determinată prin metoda capitalizării directe, metoda fluxului de numerar actualizat sau metoda capitalizării folosind modele de calcul;

c) metoda valorificării directe este utilizată pentru evaluarea activelor imobiliare care nu necesită investiții de capital semnificative în repararea sau reconstrucția lor, a căror utilizare efectivă corespunde utilizării lor cele mai eficiente. Determinarea valorii obiectelor imobiliare prin această metodă se realizează prin împărțirea venitului anual din obiectul corespunzător pieței la rata totală de capitalizare, care se determină pe baza analizei datelor de piață cu privire la raportul dintre venit și prețul realului. obiecte imobiliare similare obiectului evaluat;

d) metoda fluxului de numerar actualizat este utilizată pentru a evalua bunurile imobiliare care generează sau sunt capabile să genereze fluxuri de venit cu dinamica arbitrară a modificărilor acestora în timp prin actualizarea acestora la o rată corespunzătoare rentabilității investiției în imobile similare;

e) metoda capitalizării bazată pe modele de calcul este utilizată pentru evaluarea imobilelor care generează fluxuri regulate de venit cu dinamica preconizată a modificării acestora. Capitalizarea acestor venituri se realizează la o rată generală de capitalizare, construită pe baza ratei de actualizare luate în considerare la calcularea modelului rentabilității capitalului, a metodelor și condițiilor de finanțare, precum și a modificărilor așteptate ale veniturilor și valorii proprietății în viitorul;

f) structura (luând în considerare impozitele, restituirea capitalului, rata de modificare a venitului și valoarea activului) a ratelor de actualizare și (sau) capitalizării utilizate trebuie să corespundă structurii venitului actualizat (capitalizat);

g) pentru bunurile imobile care pot fi închiriate, plățile de chirie ar trebui să fie considerate sursă de venit;

h) evaluarea imobilelor destinate desfășurării unui anumit tip de afacere (de exemplu, hoteluri, restaurante, benzinării) poate fi efectuată pe baza informațiilor despre activitățile de exploatare a acestei afaceri prin separarea de componentele sale valorice care sunt nu are legătură cu imobilul evaluat.

A opta caracteristică este stabilirea cerințelor pentru abordarea costurilor.

Atunci când aplică abordarea costurilor, evaluatorul ia în considerare următoarele prevederi:

a) abordarea costurilor se recomandă a fi utilizată pentru evaluarea imobilelor - terenuri construite cu proiecte de construcții capitale, sau proiecte de construcții capitale, dar nu și părți ale acestora, de exemplu, spații rezidențiale și nerezidenţiale;

b) este recomandabil să se utilizeze abordarea costurilor pentru evaluarea bunurilor imobile dacă aceasta corespunde cu cea mai eficientă utilizare a terenului ca neamenajat și este posibilă evaluarea corectă a uzurii fizice, precum și a uzurii funcționale și externe (economice) a proiectelor de construcții capitale;

c) abordarea costurilor este recomandată a fi utilizată atunci când activitatea pieței este scăzută, când există date insuficiente necesare pentru aplicarea abordărilor comparative și a veniturilor la evaluare, precum și pentru evaluarea imobilelor în scopuri și utilizări speciale (de exemplu, obiecte liniare). , structuri hidraulice, turnuri de apă, stații de pompare, centrale termice, rețele de utilități și alte imobile pentru care nu există date de piață privind tranzacțiile și ofertele);

d) în general, valoarea unei proprietăți, determinată prin metoda costului, se calculează în următoarea succesiune:

determinarea valorii drepturilor asupra unui teren ca neamenajat;

calculul costurilor pentru crearea (reproducția sau înlocuirea) proiectelor de construcție capitală;

determinarea profitului antreprenorului;

identificarea uzurii și a uzurii;

determinarea costului proiectelor de construcție capitală prin însumarea costurilor creării acestor facilități și a profitului antreprenorului și scăderea uzurii fizice a acestora;

determinarea valorii unei proprietăți imobiliare ca suma dintre valoarea drepturilor asupra unui teren și costul proiectelor de construcție de capital;

e) în scopul determinării valorii de piață a unui imobil utilizând abordarea costului, terenul este evaluat ca neamenajat, presupunând utilizarea cea mai eficientă a acestuia;

f) calculul costurilor pentru realizarea proiectelor de construcție capitală se realizează pe baza:

Date privind contractele de construcție (acorduri) pentru construcția de instalații similare;

Date privind costurile de construcție a unor instalații similare din directoare specializate;

calcule de deviz;

Informații despre prețurile de piață pentru materiale de construcție;

Alte date;

g) costurile de realizare a proiectelor de construcție capitală se determină ca suma costurilor incluse în lucrările de construcție și instalare direct legate de realizarea acestor obiecte, și a costurilor asociate realizării acestora, dar neincluse în lucrările de construcție și instalare. ;

h) în scopul evaluării valorii de piață a bunurilor imobiliare, valoarea profitului unui întreprinzător se determină pe baza informațiilor de piață folosind metode de extracție, evaluări de specialitate sau modele analitice, luând în considerare costurile directe, indirecte și de oportunitate asociate cu crearea de proiecte de construcție capitală și dobândirea de drepturi asupra unui teren;

i) cantitatea de uzură și uzură și uzură este definită ca pierderea valorii imobilului ca urmare a uzurii fizice, a uzurii funcționale și externe (economice). În același timp, uzura și uzura se referă la proiectele de construcții capitale legate de imobilul evaluat.

Astfel, sunt definite cerințe mai specifice pentru evaluarea imobilelor.

În concluzie, trebuie remarcat faptul că atât evaluatorii, cât și clienții trebuie să țină cont atât de abordările stabilite anterior în materie de evaluare, cât și de noile cerințe pentru evaluarea imobiliară. De exemplu, nu puteți lua în mod arbitrar costurile pentru crearea proiectelor de construcție de capital; trebuie să justificați astfel de date fie cu estimări, fie cu informații din contractele de construcție. Sunt definite criterii clare pentru utilizarea atât a abordării veniturilor, cât și a abordării comparative. Aceasta înseamnă că clienții trebuie să fie mai pretențioși în ceea ce privește rapoartele, iar evaluatorii trebuie să țină cont cât mai mult de noul standard. În plus, este important ca și practica judiciară să se modifice, ținând cont de noile cerințe obligatorii de evaluare. Prin urmare, dacă unele cerințe nu sunt luate în considerare, atunci există opțiunea de declarare a raportului invalid.

1.1. O ipoteză este o ipoteză, acceptată ca adevărată, cu privire la faptele, condițiile și circumstanțele care afectează valoarea subiectului de evaluare sau abordări ale evaluării. Ipoteza nu necesită verificarea de către un membru RICS în timpul procesului de evaluare. Ipotezele se fac de obicei în cazurile în care confirmarea corectitudinii lor nu necesită cercetări speciale din partea evaluatorului.

1.2. Presupunerea necesită adesea evaluatorului să efectueze o cantitate limitată de cercetare. Prin urmare, ipotezele care vor fi menționate în raport trebuie să fie convenite cu clientul și incluse în termenii contractului de evaluare.

1.3. Dacă, după efectuarea unei inspecții sau a unui studiu, evaluatorul consideră că ipoteza convenită în prealabil cu clientul nu este aplicabilă sau ar trebui să devină o ipoteză specială, atunci ipotezele revizuite și abordările de evaluare trebuie discutate cu clientul înainte de a finaliza evaluarea și de a transmite raport.

Această secțiune este dedicată ipotezelor care reflectă următorii parametri:

A) drepturi de proprietate;
b) starea clădirilor;
V) inginerie Comunicare;
G) urbanism (zonarea teritoriului);
d) substanțe nocive și periculoase;
e) probleme de mediu;
și) dezvoltare durabilă.

Această listă nu este exhaustivă, așa că ar trebui să se acorde o atenție deosebită ipotezelor necesare pentru finalizarea unei anumite sarcini. Nu există ipoteze „standard” a căror utilizare nu trebuie descrisă.

A) Drepturi de proprietate
Evaluatorul trebuie să obțină informații despre detalii semnificative cu privire la drepturile de proprietate asupra proprietății evaluate. Informațiile pot fi obținute sub forma unui rezumat furnizat de client sau de terți, sau sub formă de copii ale documentelor relevante. În cazul în care avocații clientului nu reușesc să furnizeze un raport care să detalieze drepturile de proprietate asupra bunului evaluat, evaluatorul este obligat să indice pe ce informații s-a bazat și pe ce ipoteze a făcut (de exemplu, pe lângă informațiile furnizate, s-a făcut o ipoteză). că nu exista nicio grevare asupra titlului de proprietate).
Atunci când furnizați servicii de evaluare unui client, uneori este necesară o analiză a documentelor de proprietate, care ar trebui să se reflecte în ipoteza corespunzătoare. Trebuie avut în vedere faptul că o astfel de analiză trebuie efectuată de avocați, iar evaluatorul trebuie să indice că ipotezele sunt supuse verificării de către consilierii juridici ai clientului, iar evaluatorul nu este responsabil pentru corectitudinea analizei documentelor de proprietate. pentru proprietate. În caz contrar, evaluatorul își asumă obligații nu mai puține decât cele impuse de lege unui avocat competent care oferă consultanță juridică, direct sau indirect.

b) Starea clădirilor
Chiar și cu calificările corespunzătoare, evaluatorul, de regulă, nu efectuează o examinare a stării tehnice pentru a identifica toate defectele sau defecțiunile clădirii. Evaluatorul trebuie să acorde însă atenție defectelor evidente care afectează valoarea imobilului, cu excepția cazului în care există o alocație specială. Evaluatorul trebuie să indice că inspecția nu este o examinare a stării tehnice a clădirii și să stabilească domeniul de aplicare al responsabilității sale pentru efectuarea unei investigații și furnizarea de comentarii cu privire la elementele structurale și orice defecte constatate. În plus, trebuie precizat că se va presupune că clădirea (clădirile) sunt în stare bună, altele decât defectele menționate în mod specific.

V) Inginerie Comunicare
Prezența și starea utilităților legate de clădiri și a oricăror instalații, mașini și echipamente influențează adesea semnificativ costul. În general, investigația detaliată depășește domeniul de aplicare al evaluării, astfel încât atunci când efectuează o evaluare, evaluatorul trebuie să indice sursele de informații disponibile și gradul în care acestea sunt de încredere. Presupunerea generală este că sistemul de utilitate, controalele și software-ul sunt în stare de funcționare și fără defecte.

G) Urbanism (zonarea teritoriului)
Evaluatorul trebuie să determine dacă proprietatea are autorizațiile corespunzătoare asociate clădirilor existente și utilizărilor acestora și dacă există intenții sau propuneri guvernamentale care ar putea afecta pozitiv sau negativ valoarea. De obicei, astfel de informații sunt deschise; în diferite cazuri, obținerea de informații exacte necesită timp și costuri suplimentare. Evaluatorul ar trebui să indice ce studii se așteaptă să fie efectuate sau ce ipoteze sunt făcute în cazurile în care nu este practic să se confirme informațiile în efectuarea unei evaluări date.

d) Substanțe nocive și periculoase
De obicei, evaluatorul nu este calificat corespunzător pentru a oferi sfaturi cu privire la natura contaminanților și a substanțelor periculoase, riscurile asociate acestora și costurile suportate pentru îndepărtarea contaminanților și substanțelor. Cu toate acestea, dacă evaluatorul deține deja informații despre natura zonei în care se află proprietatea și are experiență în evaluarea proprietăților similare, este probabil să se aștepte ca el sau ea să comenteze cu privire la potențialul de contaminare care afectează valoarea proprietății și capacitatea de comercializare. Prin urmare, evaluatorul trebuie să stabilească sfera cercetării care urmează să fie efectuată și să indice sursele de informații, precum și ipotezele care vor fi utilizate.

e) Probleme de mediu
Pentru unele tipuri de proprietate, factorii de mediu sunt proprietăți specifice proprietății în sine sau ale zonei înconjurătoare și pot influența valoarea acestei proprietăți. (Exemple: minerit, pericole de inundații sau echipamente de transmisie a energiei). Deși nu este expertiza evaluatorului să ofere un comentariu detaliat asupra impactului acestor factori, prezența sau potențiala apariție a unor astfel de factori poate fi adesea determinată în timpul unei inspecții efectuate ca parte a evaluării, fie prin interogare regulată, fie prin cunoașterea zona.. Evaluatorul ar trebui să indice limitele domeniului de aplicare al studiilor efectuate și să facă ipoteze adecvate.

și) Dezvoltare durabilă
Nu numai că proprietatea în sine are un impact asupra mediului în timpul vieții sale, dar și aspectele de mediu și sustenabilitatea socială pot avea un impact asupra funcționării proprietății.

În concluzie, remarcăm o circumstanță importantă pentru înțelegerea tehnologiilor de investiții: ce ipoteze se fac la calcularea indicatorilor de performanță și în ce măsură acestea corespund practicii reale.

Toate metodele s-au bazat în mare măsură pe următoarele două ipoteze.

1. Fluxurile de numerar se referă la sfârșitul perioadei contabile. De fapt, ele pot apărea în orice moment al anului în cauză. În cadrul tehnologiilor de investiții discutate mai sus, aducem condiționat toate veniturile în numerar ale întreprinderii la sfârșitul anului corespunzător.
2. Fluxurile de numerar generate de investiție sunt imediat investite în alt proiect pentru a oferi venituri suplimentare din această investiție. Se presupune că rata de rentabilitate a celui de-al doilea proiect va fi cel puțin aceeași cu rata de actualizare a proiectului analizat.

Ipotezele utilizate, desigur, nu corespund pe deplin cu starea reală de fapt, însă, având în vedere durata lungă a proiectelor în general, ele nu conduc la erori grave în evaluarea eficacității.

Sarcini

1. Compania solicită un randament minim de 14% atunci când investește fondurile proprii. În prezent, compania are oportunitatea de a cumpăra echipamente noi care costă 84.900 USD. Utilizarea acestui echipament va crește volumul de producție, ceea ce va duce în cele din urmă la un venit suplimentar anual în numerar de 15.000 USD pe parcursul a 15 ani de utilizare a echipamentului. Calculați valoarea netă actuală a proiectului, presupunând o valoare reziduală zero a echipamentului după 15 ani.

Soluţie.

Vom efectua calculul folosind tabelul, găsind factorul de reducere folosind tabelele financiare.

Valoarea actuală netă a fost pozitivă, susținând acceptarea proiectului.

2. Compania plănuiește noi investiții de capital pe doi ani: 120.000 USD în primul an și 70.000 USD în al doilea. Proiectul de investiții este conceput pentru 8 ani cu dezvoltarea completă a capacităților nou introduse abia în al cincilea an, când venitul net anual planificat va fi de 62.000 USD. Creșterea venitului anual net în numerar în primii patru ani conform planului va fi de 30%, 50%, 70%, respectiv 90%, pentru anii de la primul până la al patrulea. Compania cere un randament minim de 16% atunci când investește fonduri.

Trebuie să se determine

Soluţie.

1. Să determinăm venitul net anual în numerar în timpul implementării proiectului de investiții:

în primul an - 62.000 USD 0,3 = 18.600 USD;

în al doilea an - 62.000 USD 0,5 = 31.000 USD;

în al treilea an - 62.000 USD 0,7 = 43.400 USD;

în al patrulea an - 62.000 USD 0,9 = 55.800 USD;

în toți anii rămași - 62.000 USD.

2. Vom calcula valoarea netă modernă a proiectului de investiții folosind un tabel.

3. Pentru a determina perioada de rambursare actualizată, calculăm valorile fluxurilor de numerar nete pe an de proiect. Pentru a face acest lucru, trebuie doar să găsiți suma algebrică a celor două fluxuri de numerar din primul an al proiectului. Va fi (60.347 USD) + 16.035 USD = (44.312 USD). Valorile rămase în ultima coloană a tabelului precedent sunt valori nete.

4. Vom calcula perioada de rambursare actualizată folosind un tabel în care vom calcula fluxul de numerar actualizat acumulat pe an al proiectului.

Tabelul arată că numărul de ani întregi de rambursare pentru proiect este de 7. Prin urmare, perioada de rambursare redusă va fi

al anului.

3. Compania are două opțiuni pentru a-și investi 100.000 de dolari. În prima variantă, compania investește în mijloace fixe prin achiziționarea de echipamente noi, care după 6 ani (durata proiectului de investiții) pot fi vândute cu 8.000 USD; Venitul net anual în numerar dintr-o astfel de investiție este estimat la 21.000 USD.

În cadrul celei de-a doua opțiuni, compania poate investi bani în capital de lucru (stocuri, creșterea conturilor de încasat) și acest lucru va genera un venit anual net în numerar de 16.000 USD în aceiași șase ani. Este necesar să se țină cont de faptul că la sfârșitul acestei perioade se eliberează fondul de rulment (se vând stocurile, se închid conturile de creanțe).

Ce opțiune ar trebui să fie preferată dacă compania se așteaptă la o rentabilitate de 12% a fondurilor pe care le investește? Folosiți metoda sensului modern pur.

Soluţie.

1. Să prezentăm datele inițiale ale problemei într-o formă compactă.

Să remarcăm din nou că capitalul de lucru și echipamentele sunt planificate să fie vândute abia după 6 ani.

2. Să calculăm valoarea modernă netă pentru primul proiect.

3. Vom efectua calcule similare pentru al doilea proiect

4. Pe baza rezultatelor calculului se pot trage următoarele concluzii:

• al doilea proiect ar trebui recunoscut ca fiind cel mai bun;
• primul proiect ar trebui respins cu totul, chiar și fără legătură cu alternativa disponibilă.

4. Compania are în plan un proiect de investiții major care implică achiziția de mijloace fixe și reparații majore de echipamente, precum și investiții în capital de lucru conform următoarei scheme:

• 130.000 USD - investiție inițială înainte de începerea proiectului;
• 25.000 USD - investiție în capital de lucru în primul an;
• 20.000 USD - investiție în capital de lucru în al doilea an;
• 15.000 USD - investiție suplimentară în echipamente în al cincilea an;
• 10.000 USD este costul renovărilor majore în al șaselea an.

La sfârșitul proiectului de investiții, compania se așteaptă să vândă activele imobilizate rămase la valoarea lor contabilă de 25.000 USD și să elibereze o parte din capitalul de lucru în valoare de 35.000 USD.

Soluţie.

Schema de rezolvare a problemei rămâne aceeași. Alcătuim un tabel de date calculate și determinăm valorile actualizate ale tuturor fluxurilor de numerar.

Proiectul ar trebui acceptat deoarece valoarea sa contemporană netă este substanțial pozitivă.

5. Compania solicită un randament minim de 18% atunci când investește fondurile proprii. Compania are în prezent oportunitatea de a cumpăra echipamente noi care costă 84.500 USD. Utilizarea acestui echipament va crește volumul de producție, ceea ce va duce în cele din urmă la un venit suplimentar anual în numerar de 17.000 USD pe parcursul a 15 ani de utilizare a echipamentului. Calculați valoarea actuală netă a proiectului, presupunând că echipamentul poate fi vândut pentru o valoare reziduală de 2.500 USD la sfârșitul proiectului.

6. Compania plănuiește noi investiții de capital pe trei ani: 90.000 USD în primul an, 70.000 USD în al doilea și 50.000 USD în al treilea. Proiectul de investiții este conceput pe 10 ani cu dezvoltarea completă a capacităților nou introduse abia în al cincilea an, când venitul net anual planificat va fi de 75.000 USD. Creșterea venitului net anual în numerar în primii patru ani conform planului va fi de 40%, 50%, 70%, respectiv 90%, pentru anii de la primul până la al patrulea. Compania solicită un randament minim de 18% atunci când investește fonduri.

Trebuie să se determine

• valoarea modernă pură a proiectului de investiții,
• perioada de rambursare redusă.

Cum se va schimba ideea dvs. despre eficiența proiectului dacă rata de returnare necesară este de 20%.

7. Compania are două opțiuni pentru a-și investi 200.000 de dolari. În prima variantă, compania investește în mijloace fixe prin achiziționarea de echipamente noi, care după 6 ani (durata proiectului de investiții) pot fi vândute cu 14.000 USD; Venitul net anual în numerar dintr-o astfel de investiție este estimat la 53.000 USD.

Conform celei de-a doua opțiuni, compania poate investi o parte din bani (40.000 USD) în achiziționarea de echipamente noi, iar suma rămasă în capital de lucru (stocuri, creșterea creanțelor). Acest lucru ar genera un venit anual net în numerar de 34.000 USD în aceiași șase ani. Este necesar să se țină cont de faptul că la sfârșitul acestei perioade se eliberează fondul de rulment (se vând stocurile, se închid conturile de creanțe).

Ce opțiune ar trebui să fie preferată dacă compania se așteaptă la o rentabilitate de 14% a fondurilor pe care le investește? Folosiți metoda sensului modern pur.

8. O întreprindere are în vedere un proiect de investiții care implică achiziția de mijloace fixe și reparații majore de echipamente, precum și investiții în capital de lucru conform următoarei scheme:

• 95.000 USD - investiție inițială înainte de începerea proiectului;
• 15.000 USD - investiție în capital de lucru în primul an;
• 10.000 USD - investiție în capital de lucru în al doilea an;
• 10.000 USD - investiție în capital de lucru în al treilea an;
• 8.000 USD - investiție suplimentară în echipamente în al cincilea an;
• 7.000 USD - costuri de reparații capitale în al șaselea an;

La sfârșitul proiectului de investiții, compania se așteaptă să vândă activele imobilizate rămase la valoarea lor contabilă de 15.000 USD și să elibereze capital de lucru.

Rezultatul proiectului de investiții ar trebui să fie următorul venit net (adică după impozitare) în numerar:

9. Un proiect care necesită o investiție de 160.000 USD ar genera un venit anual de 30.000 USD pe o perioadă de 15 ani. Evaluați fezabilitatea unei astfel de investiții dacă factorul de reducere este de 15%.

10. Proiectul, conceput pe 15 ani, necesită o investiție de 150.000 de dolari. Nu se așteaptă niciun venit în primii 5 ani, dar pentru următorii 10 ani venitul anual va fi de 50.000 USD. Ar trebui să fie acceptat acest proiect dacă factorul de reducere este de 15%?

11 . Proiecte analizate ($):

13. Analizați două proiecte alternative dacă costul capitalului este de 10%.

15. Investiția necesară pentru proiect este de 18.000 USD; venit estimat: în primul an - 1500 USD, în următorii 8 ani - 3600 USD anual. Evaluați fezabilitatea acceptării proiectului dacă costul capitalului este de 10%.

16. Compania are în vedere fezabilitatea achiziționării unei noi linii de producție. Există două modele pe piață cu următorii parametri ($)

Următoarele condiții, ipoteze și limitări fac parte integrantă din acest raport.

Termeni generali

Pe baza următoarelor interpretări și înțelegeri, aceste condiții presupun înțelegerea lor deplină și neechivocă de către Evaluator și Client, denumite în continuare Părțile, precum și faptul că toate prevederile, rezultatele negocierilor și declarațiile nespecificate în raport sunt gol. Acești Termeni nu pot fi modificați sau modificați în alt mod decât prin semnătura ambelor părți. Acești termeni se aplică succesorilor și executorilor Părților.

Scopul general al raportului

Acest raport este de încredere în întregime numai pentru scopurile specificate în acest raport și pentru a fi utilizat în scopul specificat. Niciuna dintre părți nu poate utiliza Raportul sau (orice parte a acestuia) în afara celor prevăzute în acordul de evaluare.

Dispoziții de răspundere

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru raportarea financiară și fiscală legată de gestionarea proprietății evaluate. Responsabilitatea pentru acest tip de raportare referitoare la obiectul examinat de Evaluator revine proprietarului obiectului.

În acțiunile sale, Evaluatorul a acționat ca un interpret independent. La efectuarea evaluării, Evaluatorul a presupus că informațiile furnizate lui sunt corecte și de încredere și nu le-a verificat.

Eliberare de răspundere

Clientul acceptă în prealabil condițiile pentru eliberarea și asigurarea Evaluatorului și, la cererea Evaluatorului, pentru a-l proteja de toate tipurile de cheltuieli și răspundere care decurg dintr-o pretenție a terților împotriva Clientului din cauza utilizării legale de către terți a rezultatele muncii Evaluatorului. Evaluatorul nu este obligat să se prezinte în instanță sau să depună mărturie cu privire la Raport sau la proprietatea evaluată, cu excepția unui acord separat cu Clientul sau a unei citații oficiale.

Pentru a efectua lucrări de evaluare, Clientul poate furniza informații (documente) care sunt confidențiale. Evaluatorul consideră că aceste informații au fost primite de către Client în mod legal și transferate Evaluatorului cu acordul proprietarului (deținătorului) acestor informații. Posibilele pretenții ale terților cu privire la utilizarea informațiilor confidențiale nu pot fi formulate împotriva Evaluatorului în legătură cu informațiile de mai sus.

Descrierea proprietății

Evaluatorul nu își asumă responsabilitatea pentru descrierea statutului juridic al proprietății și a întrebărilor care implică discuții cu privire la aspectele legale ale proprietății. Drepturile de proprietate asupra obiectului evaluat se presupune că respectă pe deplin cerințele legii, cu excepția cazului în care se specifică altfel.

Dispoziții finale

Evaluatorul a ținut cont de atitudinea responsabilă a proprietarului și de managementul adecvat al proprietății evaluate.

Informațiile, aprecierile și opiniile primite de Evaluator și cuprinse în acest raport au fost obținute din surse care, în opinia Evaluatorului, sunt de încredere. Cu toate acestea, Evaluatorul nu poate accepta responsabilitatea pentru acuratețea acestor date și se fac trimiteri, acolo unde este posibil, la sursa informațiilor.

Opinia Evaluatorului cu privire la valoarea estimată a proprietății este valabilă doar de la data specificată în mod specific în acest raport. Evaluatorul nu acceptă nicio responsabilitate pentru schimbările sociale, economice, fizice sau guvernamentale care pot apărea după această dată și care pot afecta factorii de piață și, prin urmare, afectează raționamentul Evaluatorului.

Raportul de evaluare conține opinia profesională a Evaluatorului cu privire la valoarea proprietății care se evaluează și nu reprezintă o garanție că aceasta va schimba mâinile la un preț egal cu valoarea declarată în Raportul de evaluare. Această valoare poate fi considerată recomandată în scopul efectuării unei tranzacții cu obiectul evaluării, dacă nu au trecut mai mult de 6 luni de la data întocmirii Raportului de evaluare până la data tranzacției cu obiectul evaluării sau data de depunere a ofertei publice.

Evaluatorul a evaluat proprietatea numai pe baza informațiilor furnizate și a unei inspecții personale a proprietății.

Calculele ca parte a evaluării Proprietății au fost efectuate de către Evaluator folosind Microsoft® Excel. Tabelele și formulele de calcul prezentate în acest Raport conțin valori rotunjite ale indicatorilor. Valorile finale au fost, de asemenea, obținute folosind cifre rotunjite.