În ce cazuri se calculează vârsta efectivă a unei clădiri? Metode de evaluare a terenurilor

Deteriorarea clădirii se datorează deteriorării stării sale fizice, discrepanței dintre caracteristicile funcționale ale conceptelor moderne ale pieței imobiliare și influenței condițiilor externe de funcționare a obiectului asupra valorii acestuia. Deoarece factorii enumerați sunt interrelaționați, impactul lor asupra costurilor este evaluat în mod cuprinzător.

Amortizarea este pierderea de valoare din cauza deteriorării stării fizice a unui obiect și/sau a perimării. Amortizarea acumulată este definită ca diferența dintre costul curent al restaurării (înlocuirii) și valoarea reală de piață a obiectului la data evaluării.

În funcție de motivele care provoacă pierderea de valoare, uzura este împărțită în trei tipuri: uzură fizică, uzură funcțională și uzură externă.

Uzura fizică reprezintă pierderea de valoare din cauza proceselor naturale din timpul funcționării. Se exprimă prin îmbătrânire și uzură, distrugere, putrezire, ruginire, spargere și defecte structurale. Acest tip de uzură poate fi fie detașabil, fie ireparabil. Uzura fizică recuperabilă (adică uzura care poate fi corectată prin întreținere de rutină) include reparațiile de rutină sau înlocuirea părților unui activ în timpul utilizării de zi cu zi. Uzura fizică inamovibilă este uzura care nu poate fi corectată din punct de vedere economic, adică. costul eliminării acestuia este mai mare decât valoarea adăugată a structurii.

Învechirea funcțională este pierderea de valoare din cauza incapacității relative a unei structuri date de a oferi utilitate în comparație cu o nouă structură construită în același scop. De obicei, este cauzată de designul slab, cerințele tehnice și funcționale, cum ar fi dimensiunea, stilul, durabilitatea etc. Uzura funcțională poate fi detașabilă sau ireparabilă. Uzura funcțională este considerată recuperabilă atunci când costul reparației sau înlocuirii componentelor învechite sau inacceptabile este rentabil sau cel puțin nu depășește valoarea utilității și/sau a valorii adăugate. În caz contrar, uzura este considerată ireparabilă.

Uzura fizică și funcțională sunt de obicei inerente proprietății în sine.

Uzura externă (economică) caracterizează prejudiciul cauzat valorii imobilului de factori externi acestuia. Este unic pentru imobiliare datorită locației sale fixe.

Deteriorarea fizică recuperabilă se referă la pierderea de valoare din cauza costului potențial pentru un cumpărător tipic al reparațiilor la componentele structurale și ale clădirii care prezintă daune sau defecte evidente.

Se presupune că structurile și elementele sunt restaurate la o stare corespunzătoare condițiilor normale de funcționare sau sunt complet înlocuite.

Pentru a determina uzura fizică detașabilă, am împărțit obiectele în elemente structurale individuale și am determinat starea lor tehnică.

Sub influența diverșilor factori naturali și funcționali, obiectele construite își pierd calitățile de performanță și sunt distruse. În plus, valoarea de piață a unui obiect este influențată de influențele economice externe din mediul imediat și de schimbările din mediul de piață. În același timp, uzura fizică (pierderea calităților de performanță), îmbătrânirea funcțională (pierderea conformității și valorii tehnologice din cauza progresului științific și tehnologic), uzura externă sau economică (modificări ale atractivității unui obiect în ceea ce privește schimbările mediului extern și situația economică din regiune) se disting. Împreună, aceste tipuri de uzură constituie uzură acumulată, care va fi diferența dintre costul de înlocuire a obiectului și costul de reproducere/înlocuire a obiectului.

Uzura fizică a structurilor, elementelor, sistemelor de echipamente inginerești și a instalației în ansamblu ar trebui înțeleasă ca pierderea calităților lor tehnice și operaționale originale (rezistență, stabilitate, fiabilitate etc.) ca urmare a influenței naturale. și factorii climatici și activitatea umană. Uzura fizică la momentul evaluării sale este exprimată prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv pentru a elimina deteriorarea structurilor, a unui element, a unui sistem sau a unui obiect în ansamblu și costul de înlocuire a acestora.

Valoarea deteriorării fizice pentru clădirile evaluate a fost determinată prin metoda duratei de viață modificate. Această metodă se bazează pe determinarea uzurii totale prin calcularea celor două componente ale sale: uzura fizică detașabilă și ireparabilă.

În acest caz, uzura detașabilă este considerată egală cu costul eliminării sale, iar uzura nedemontabilă este raportul dintre vârsta efectivă (EA) a clădirii și durata de viață economică tipică (TS), înmulțit cu costul de înlocuire ( C), redusă cu cantitatea de uzură detașabilă (RU). Astfel, formula de calcul a uzurii cumulate este:

unde autovehiculul a fost determinat în funcție de durata de viață a clădirilor rezidențiale în funcție de grupa de capital specificată în „Notele de curs privind principiile de bază ale evaluării stării tehnice a clădirilor și structurilor de către Yu. V. Beilezon.

Cantitățile de uzură fizică amovibilă ale elementelor structurale ale clădirii sunt determinate în conformitate cu VSN 53-86(r) „Reguli pentru evaluarea uzurii fizice...”. Conform acestor reguli, uzura reparabilă a incintei este egală cu suma uzurii amovibile a elementelor structurale individuale ale clădirii, înmulțită cu ponderea acestora în costul de înlocuire.

Prin amortizare acumulată generală, evaluatorii înțeleg pierderea de valoare a obiectului evaluat din toate motivele posibile. Valoarea deprecierii totale cumulate reprezintă diferența dintre valoarea de piață a structurii la data evaluării și costul complet de înlocuire a acesteia, calculat fie ca cost de reproducere, fie ca cost de înlocuire. Abordarea costurilor ia în considerare costul complet de înlocuire al clădirilor care sunt evaluate, presupunând că acestea sunt noi. Prin urmare, după ce au evaluat valoarea totală a deprecierii acumulate pentru clădiri, evaluatorii o scad din indicatorul costului complet de înlocuire și obțin ca urmare valoarea reziduală a clădirii.

Durata de viață fizică a unei clădiri (PL) este perioada de funcționare a unei clădiri în care starea elementelor structurale portante ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitatea structurală, durabilitatea fizică etc.). Viața fizică a unui obiect este stabilită în timpul construcției și depinde de grupul de capital al clădirii. Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Vârsta cronologică (AC) este perioada de timp care a trecut de la punerea în funcțiune a unui obiect până la data evaluării.

Viața economică (EL) este determinată de timpul de funcționare în care obiectul generează venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății.

Vârsta efectivă (EA) se calculează pe baza vechimii cronologice a clădirii, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici prevalenți la data evaluării care afectează valoarea obiectului evaluat. În funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, vârsta efectivă poate diferi de vârsta cronologică în sus sau în jos. În cazul funcționării normale (tipice) a unei clădiri, vârsta efectivă este de obicei egală cu cea cronologică

Durata de viață economică rămasă (REL) a unei clădiri este perioada de timp de la data evaluării până la sfârșitul duratei sale economice (Fig.).

Orez. Perioadele de viață ale unei clădiri și indicatorii de evaluare care le caracterizează

Amortizarea estimată reflectă reacția pieței la anumite caracteristici ale obiectului evaluat care îl deosebesc de un obiect similar ipotetic nou construit la data evaluării. Deteriorarea clădirilor are loc sub influența a trei motive principale, care se pot manifesta atât complex, cât și izolat. Evaluarea identifică următoarele motive pentru pierderea de valoare a clădirilor:

1. uzură fizică,

2. îmbătrânire funcțională,

3. îmbătrânirea externă (economică).

Amortizarea fizică este o scădere a valorii proprietății din cauza îmbătrânirii sale fizice, a utilizării, a dezastrelor naturale și a altor factori care duc la scăderea duratei de viață utilă a proprietății.

Tehnologiile moderne de construcție fac posibilă construirea de structuri de capital care se caracterizează printr-o rezistență crescută la uzură, ceea ce crește și ciclul lor de viață. Prin urmare, se poate susține că noile instalații sunt a priori concepute pentru a dura cel puțin 100 de ani; în special pentru structurile de capital, perioada de adecvare fizică poate fi de 100-175 de ani. Dar, odată cu ritmul actual de viață și cu progresul științific rapid, învechirea multor produse, și în special a imobiliarelor, are loc mult mai repede decât uzura fizică.

Astfel, Hotelul Rossiya din Moscova, care a fost deschis în 1967, a fost închis în 2006 pentru reconstrucție. Desigur, designul hotelului a permis să fie utilizat în continuare, dar aspectul incomod, debitele scăzute și alți factori au dus la uzura funcțională. Clădirea a fost demontată. În multe țări, precum Japonia, SUA și altele, astfel de clădiri sunt demolate după 20-30 de ani.

Valery Evstifeev oferă următoarele exemple pentru piața imobiliară a capitalei: „Procesul de îmbătrânire a clădirilor poate fi ilustrat folosind exemplul piețelor de retail și de birouri. Primul val de creare de noi centre comerciale a avut loc la sfârșitul anilor 1990, centre de birouri - la începutul anilor 2000. Nu a trecut mult timp de atunci și, cu toate acestea, unele dintre ele, deși formal clasificate ca clădiri de clasa A, sunt deja învechite din punct de vedere funcțional. Acest lucru se explică prin faptul că multe obiecte au fost construite ținând cont doar de cerințele minime pentru o anumită clasă (în special, aceasta se referă la numărul de locuri de parcare la 100 m2 de suprafață, amenajarea, infrastructura etc.). Această situație poate fi explicată printr-o penurie acută în toate segmentele imobiliarelor comerciale, când aproape toată oferta nouă este absorbită de pe piață, clădirile de birouri și retail sunt umplute cu chiriași cu mult înainte de finalizarea construcției. Cu toate acestea, pe măsură ce piața devine saturată, dezvoltatorii se vor confrunta din ce în ce mai mult cu provocarea de a crea proprietăți imobiliare mai rezistente la uzura economică.

Aceasta înseamnă că la proiectarea unui birou, centru comercial, hotel sau orice altă clădire comercială, este necesar nu numai să se țină cont de cerințele tehnice moderne, ci și să se cântărească și să se evalueze concurența și cerințele pentru obiectele de pe piață de câțiva ani în avans."

Datorită caracteristicilor de proiectare ale obiectelor imobiliare și datorită influenței diverșilor factori care conduc la modificări distructive ale structurii obiectului, uzura diferitelor sisteme structurale și elemente ale obiectului imobiliar are loc în mod neuniform, prin urmare calculul totalului indicatorul de uzură se realizează întotdeauna element cu element. Aceasta înseamnă că evaluatorul inspectează separat toate sistemele structurale ale unei clădiri sau structuri, identifică și înregistrează semnele de uzură care sunt caracteristice unui sistem structural dat și determină uzura fiecărui sistem separat.

În orice proprietate imobiliară se pot distinge următoarele sisteme structurale: fundație, pereți, pardoseli, pereți despărțitori, acoperiș, deschideri, pardoseli. Fiecare dintre aceste elemente își îndeplinește propria funcție specifică, este supus anumitor sarcini, are propriul design și, ca urmare, are propriile semne de uzură. Să ne oprim mai în detaliu asupra semnelor de uzură ale celor mai importante sisteme structurale enumerate.

Evaluarea stării unei proprietăți începe cu fundația, dar nu întreaga fundație este disponibilă pentru inspecție; în cel mai bun caz, puteți inspecta baza și subsolul clădirii și, pe baza inspecției lor, puteți evalua uzura fundației. Ce semne caută evaluatorul? În cazul în care inspecția nu evidențiază deformarea bazei, fisuri, spargerea mortarului în zidărie, decojirea stratului de tencuială, iar subsolul clădirii este uscat fără semne de deteriorare a hidroizolației, atunci putem vorbi despre starea bună a fundația, iar procentul de uzură în acest caz nu va depăși 10%. Dacă există deformări și fisuri în zidăria bazei, precum și alte semne de uzură, atunci există toate motivele pentru a examina mai atent starea fundației și a determina gradul de uzură a acesteia pe baza rezultatelor acestui lucru. studiu.

Pereții sunt structura portantă principală a unei clădiri. Pot fi cărămidă, beton armat, lemn etc., iar semnele de uzură, în consecință, depind de tipul pereților. Pentru pereții de cărămidă, principalul semn de uzură este prezența fisurilor, curbura liniilor orizontale de zidărie, abaterea de la verticală, ruperea mortarului în zidărie, precum și modificările stării materialului de cărămidă.

Acoperișul, de regulă, constă structural din două elemente principale - structura de susținere și acoperișul. Pentru structura de susținere, principalii indicatori sunt corectitudinea geometriei și starea materialului de construcție, iar pentru acoperiș - absența scurgerilor.

Dar inspectarea principalelor elemente ale proprietății și identificarea semnelor de uzură este doar prima parte a muncii de evaluare a valorii proprietății. După ce se stabilește gradul de uzură al fiecărui element ca procent, este necesar să se estimeze uzura totală, iar acest lucru se poate face dacă se cunoaște contribuția procentuală a costului fiecărui element la costul întregului obiect. Astfel de date pot fi găsite în cărțile de referință „Indicatori extinși ai costului de înlocuire”, unde sunt clasificate toate obiectele imobiliare și sunt dați principalii indicatori de referință pentru acestea, inclusiv contribuția procentuală a fiecărui sistem structural al unei clădiri sau structuri la valoarea a obiectului. Prezența unor astfel de cărți de referință facilitează foarte mult munca evaluatorului.

Dar munca de evaluare a uzurii imobiliare nu se limitează întotdeauna la inspecția și analiza semnelor de uzură. Există cazuri când inspecția singură nu este suficientă. Sunt cazuri complexe în care evaluatorul presupune că proiectarea unei clădiri sau structuri (în special fundații și pereți) poate avea defecte ascunse care înrăutățesc semnificativ caracteristicile obiectului și pot afecta viața economică a acestui imobil. În acest caz, pentru a determina uzura, este necesar să se efectueze o examinare tehnică specială folosind instrumente și analize de laborator. Această lucrare nu mai este efectuată de o firmă de evaluare, ci de o organizație specializată care are experiența, specialiștii și echipamentele corespunzătoare.

Definiția uzurii este una dintre cele mai confuze și puțin discutate probleme din teoria evaluării. Această problemă este adesea menționată doar câteva rânduri în descrierea metodelor presupuse utilizate. Dar întrebarea care apare în mod natural cu privire la intensitatea muncii metodelor descrise și la posibilitatea utilizării acestor metode în sine arată clar că scopul purtării este de fapt arbitrar.

3. Evaluarea imobilelor

3.5. Abordări ale evaluării imobiliare.

3.5.2. Abordare rentabilă

Abordare rentabilă- acesta este un ansamblu de metode de evaluare bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii obiectului de evaluare, luând în considerare uzura acumulată. Pe baza presupunerii că cumpărătorul nu va plăti mai mult pentru un obiect finit decât pentru crearea unui obiect de utilitate similară.

Informații necesare pentru aplicarea abordării costurilor:
- nivelul salariului;
- valoarea cheltuielilor generale;
- costurile echipamentelor;
- ratele de profit pentru constructorii dintr-o regiune data;
- preturile de piata pentru materiale de constructii.

Avantajele abordării costurilor:
1. La evaluarea unor obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.
2. Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:
§ analiza tehnica si economica a costului constructiei noi;
§ justificarea necesității actualizării instalației existente;
§ evaluarea clădirilor cu destinaţie specială;
§ la evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” ale pietei;
§ analiza eficienţei utilizării terenurilor;
§ rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
§ rezolvarea problemelor fiscale;
§ când se convine asupra valorilor unei proprietăți obținute prin alte metode.

Dezavantajele abordării costurilor:
1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.
2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.
3. Discrepanța dintre costurile de cumpărare a proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceeași proprietate, deoarece În timpul procesului de evaluare, amortizarea acumulată este dedusă din costul construcției.
4. Dificultatea de a calcula costul reproducerii clădirilor vechi.
5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.
6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.
7. Natura problematică a evaluării terenurilor în Rusia.

Etapele abordării costurilor(vezi Fig. 3.3):
- Calculul costului unui teren ținând cont de cea mai eficientă utilizare (Sz).
- Calculul costului de înlocuire sau al costului de înlocuire (Svs sau Szam).
- Calculul uzurii acumulate (toate tipurile) (Cizn):
· deteriorare fizică - uzura asociată cu o scădere a performanței unui obiect ca urmare a îmbătrânirii fizice naturale și a influenței factorilor externi nefavorabili;
· uzura functionala - uzura datorata nerespectarii cerintelor moderne pentru astfel de obiecte;
· uzura exterioara - uzura ca urmare a modificarilor factorilor economici externi.

Calculul costului unui obiect ținând cont de amortizarea acumulată: Fiul = Свс-Сызн.

Determinarea costului final al imobilului: Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Metoda unității comparative

Această metodă implică calcularea costului construcției unei unități comparative a unei clădiri similare. Costul unei unități comparative a unui analog ar trebui ajustat pentru diferențele existente între obiectele comparate (aspect, echipament, proprietate etc.)

Dacă se alege 1 m2 ca unitate comparativă, atunci formula de calcul va avea următoarea formă:

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C despre - costul obiectului evaluat;
C m 2 - costul de 1 m 2 al unei structuri tipice la data de bază;
S o - suprafața obiectului evaluat (număr de unități de comparație);
K p - coeficient care ține cont de posibilele discrepanțe între datele privind aria obiectului și aria de construcție (1.1-1.2);
Kn - coeficient luând în considerare posibilele discrepanțe între obiectul evaluat și structura tipică selectată (pentru identice = 1);
K m - coeficient ținând cont de locația obiectului;
K in - coeficient ținând cont de modificarea costului lucrărilor de construcție și instalare între data de bază și data de la momentul evaluării;
K pz - coeficient care ține cont de profitul dezvoltatorului (%);
K TVA - coeficient luând în considerare TVA (%).

Un pas important este alegerea unui obiect tipic. În acest caz, este necesar să se ia în considerare:
- scop funcțional unic;
- proximitatea caracteristicilor fizice;
- vârsta cronologică comparabilă a obiectelor;
- alte caracteristici.

3.5.2.2. Metoda de defalcare a componentelor

Această metodă presupune defalcarea obiectului evaluat în componente ale clădirii - fundație, pereți, podele etc. Costul fiecărei componente se obține pe baza sumei costurilor directe și indirecte necesare pentru a construi o unitate de volum după formula:

, Unde

Clădire C – costul construcției clădirii în ansamblu;
V j – volumul componentei j-a;
C j – cost pe unitate de volum;
n – numărul componentelor clădirii alocate;
Кн – coeficient care ia în considerare discrepanțele existente între obiectul evaluat și structura tipică selectată.

Există mai multe opțiuni pentru utilizarea metodei de defalcare a componentelor:
- subcontractare;
- defalcare pe profil de muncă;
- repartizarea costurilor.

Metoda subcontractării se bazează pe faptul că antreprenorul general angajează subantreprenori pentru a executa o parte din lucrările de construcție. Apoi se calculează costurile totale pentru toți subcontractanții.

Metoda profilului asemănător celui precedent și se bazează pe calcularea costurilor angajării diverșilor specialiști .

Metoda de alocare a costurilor presupune utilizarea diferitelor unități de comparație pentru evaluarea diferitelor componente ale clădirii, după care se însumează aceste estimări.

Orez. 3.3. Procedura de evaluare a valorii imobilelor folosind abordarea costurilor

3.5.2.3. Metoda anchetei cantitative

Această metodă se bazează pe utilizarea unor calcule cantitative detaliate ale costurilor de instalare a componentelor individuale, a echipamentelor și a construcției clădirii în ansamblu. Pe lângă calcularea costurilor directe, este necesar să se ia în considerare costurile generale și alte costuri, de ex. se întocmește un deviz complet pentru reconstrucția obiectului evaluat.

Calculul costului de construcție

Costul construcției clădirilor și structurilor este determinat de valoarea investiției necesare pentru implementarea acesteia. Costul construcției, de regulă, este determinat în etapa studiilor de pre-proiectare (întocmirea unui studiu de fezabilitate pentru construcție).

Costul estimat al construcției clădirilor și structurilor este suma de bani necesară pentru implementarea acesteia în conformitate cu documentația de proiectare.

Pe baza costului estimat, se calculează mărimea investițiilor de capital, finanțarea construcțiilor, precum și formarea prețurilor gratuite (negociabile) pentru produsele pentru construcții.

Costul estimat al construcției include următoarele elemente:

lucrari de constructie;

lucrări de instalare a echipamentelor (lucrări de instalare);

costurile de achiziție (de fabricație) a echipamentelor, mobilierului și stocurilor;

alte costuri.

Metode de calcul al costurilor. La pregătirea estimărilor (calculelor) pentru investitor și antreprenor pe o bază alternativă, pot fi utilizate următoarele metode de calcul al costurilor:
descurcăreț;
indice de resurse;
indice de bază;
compensare de bază;
pe baza unei bănci de date privind costul instalațiilor analogice construite sau proiectate anterior.

Metoda resurselor - calcularea prețurilor și tarifelor curente (prognoze) ale resurselor (elementelor de cost) se efectuează pe baza necesității de materiale, produse, structuri (inclusiv cele auxiliare utilizate în procesul de lucru), precum și date despre distanțe și metode ale acestora. livrarea la șantier, consumul de energie în scopuri tehnologice, timpul de funcționare a mașinilor de construcții și compoziția acestora, costurile forței de muncă ale muncitorilor.

Metoda indexului resurselor - Aceasta este o combinație a metodei resurselor cu un sistem de indici pentru resursele utilizate în construcție.

Indicii cost (preț, cost) - indicatori relativi determinati de raportul dintre indicatorii de cost curent (prognozat) si indicatorii de cost de baza pentru resurse comparabile in nomenclator.

Metoda indicelui de bază - recalcularea costurilor de-a lungul liniilor bugetare de la nivelul de bază al prețului la nivelul actual al prețurilor folosind indici.

Metoda de bază de compensare - însumarea costului calculat la nivelul de bază al prețurilor estimate și a costurilor suplimentare determinate de calcule asociate cu modificările de prețuri și tarife pentru resursele utilizate în timpul procesului de construcție.

Trebuie avut în vedere că până la stabilizarea situației economice și formarea structurilor de piață corespunzătoare, metodele cu cea mai mare prioritate de calcul al costului estimat sunt metodele resursă și indicele resurselor. În activitățile practice ale experților, metoda indicelui de bază de calculare a costului estimat este mai populară.

Determinarea uzurii unei proprietăți

Amortizarea se caracterizeaza printr-o scadere a utilitatii unei proprietati, a atractivitatii acesteia pentru consumator din punctul de vedere al unui potential investitor si se exprima printr-o scadere a valorii in timp (depreciere) sub influenta diferitilor factori. Deprecierea (I) este de obicei măsurată ca procent, iar expresia monetară a deprecierii este amortizarea (O).

În funcție de motivele care provoacă deprecierea unei proprietăți, se disting următoarele tipuri de uzură: fizică, funcțională și exterioară.

Uzura fizică și funcțională sunt împărțite în detașabile și ireparabile.

Uzura detasabila - aceasta este uzura, a cărei eliminare este posibilă fizic și fezabilă economic, adică costurile suportate pentru eliminarea unuia sau altul tip de uzură contribuie la creșterea valorii obiectului în ansamblu.

Identificarea tuturor tipurilor posibile de uzură reprezintă uzura acumulată a unei proprietăți. În termeni monetari, amortizarea totală este diferența dintre costul de înlocuire și prețul de piață al obiectului evaluat.

Uzura acumulată acumulată este o funcție a duratei de viață a obiectului. Să luăm în considerare conceptele evaluative de bază care caracterizează acest indicator.

Viața fizică a clădirii (PL) - perioada de funcționare a clădirii, în care starea elementelor structurale portante ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitatea structurală, durabilitatea fizică etc.). Viața fizică a unui obiect este stabilită în timpul construcției și depinde de grupul de capital al clădirilor. Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Vârsta cronologică (CA) - perioada de timp care a trecut de la data punerii în funcțiune a instalației până la data evaluării.

Viața economică (EJ) determinat de timpul de funcţionare în care obiectul generează venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății. Viața economică a unui obiect se încheie atunci când exploatarea obiectului nu poate genera veniturile indicate de cota corespunzătoare pentru obiecte comparabile dintr-un anumit segment al pieței imobiliare. Totodată, îmbunătățirile efectuate nu mai contribuie la valoarea obiectului din cauza uzurii generale a acestuia.

Vârsta efectivă (EA) calculată pe baza vechimii cronologice a clădirii, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici predominanți la data evaluării care influențează valoarea obiectului evaluat. În funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, vârsta efectivă poate diferi de vârsta cronologică în sus sau în jos. În cazul funcționării normale (tipice) a unei clădiri, vârsta efectivă este de obicei egală cu vârsta cronologică.

Viața economică rămasă (REL) clădire - perioada de timp de la data evaluării până la sfârșitul vieții sale economice (Fig. 3.4).

Orez. 3.4. Perioadele de viață ale unei clădiri și indicatorii care le caracterizează

Amortizarea în practica de evaluare trebuie să fie distinsă ca semnificație de un termen similar utilizat în contabilitate (amortizare). Amortizarea estimată este unul dintre principalii parametri care vă permite să calculați valoarea curentă a unui obiect evaluat la o anumită dată.

Uzura fizică este pierderea treptată a calităților tehnice și operaționale ale unui obiect stabilit inițial în timpul construcției sub influența factorilor naturali și climatici, precum și a activității umane.

Metodele de calcul al deteriorării fizice a clădirilor sunt următoarele:
· reglementare (pentru clădiri rezidenţiale);
· costul;
· metoda de viață.

Metoda normativă calcularea uzurii fizice presupune utilizarea diferitelor instrucțiuni de reglementare la nivel intersectorial sau departamental.

Aceste reguli descriu uzura fizică a diferitelor elemente structurale ale clădirilor și evaluarea acestora.

Uzura fizică a unei clădiri ar trebui determinată folosind formula:

, Unde

Și f - uzura fizică a clădirii, %;

Și i este uzura fizică a i-lea element structural, %;

L i este coeficientul corespunzător ponderii costului de înlocuire al i-lea element structural în costul total de înlocuire al clădirii;

P- numărul de elemente structurale din clădire.

Ponderea costului de înlocuire a structurilor, elementelor și sistemelor individuale în costul total de înlocuire al clădirii (în procente) sunt de obicei luate conform indicatorilor agregați ai costului de înlocuire a clădirilor rezidențiale aprobați în modul prescris și pentru structuri, elemente și sisteme care nu au indicatori aprobați, conform costului estimat al acestora.

Această tehnică este utilizată exclusiv în practica casnică. În ciuda toată claritatea și persuasivitatea, are următoarele dezavantaje:
- datorita „normatitatii” sale, initial nu poate tine cont de conditiile atipice de functionare ale obiectului;
- aplicare intensivă a forței de muncă datorită detalierii necesare a elementelor structurale ale clădirii;
- imposibilitatea de a măsura uzura funcțională și exterioară;
- subiectivitatea cântăririi specifice a elementelor structurale.

In nucleu metoda costului Definiția uzurii fizice este uzura fizică, exprimată la momentul evaluării sale prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv pentru a elimina deteriorarea structurilor, a unui element, a unui sistem sau a clădirii în ansamblu și costul de înlocuire a acestora.

Esența metodei costului pentru determinarea deprecierii fizice este determinarea costurilor de recreare a elementelor de construcție.

Această metodă vă permite să calculați imediat uzura elementelor și a clădirii în ansamblu în termeni de cost. Deoarece calculul deprecierii se bazează pe costurile reale rezonabile de aducere a articolelor uzate în „stare substanțial nouă”, rezultatul acestei abordări poate fi considerat destul de precis. Dezavantajele metodei sunt detaliile necesare și acuratețea în calcularea costurilor de reparare a elementelor de construcție uzate.

Determinarea deteriorării fizice a clădirilor metoda de viata . Indicatorii uzurii fizice, vârsta efectivă și durata de viață economică sunt într-un anumit raport, care poate fi exprimat prin formula:

Eu port;
EV – vârsta efectivă;
VF – perioada tipică a vieții fizice;
RSF – perioada rămasă de viață fizică.

Utilizarea acestei formule este, de asemenea, relevantă la calcularea ajustărilor procentuale pentru uzură la obiectele comparate (metoda de vânzare comparativă), atunci când evaluatorul nu este posibil să inspecteze analogii selectați. Procentul de amortizare a elementelor sau a clădirii în ansamblu calculat în acest mod poate fi tradus în termeni monetari (depreciere):

În practică, elementele unei structuri care au uzură fizică detașabilă și ireparabilă sunt împărțite în „de lungă durată” și „de scurtă durată”.

„Elemente de scurtă durată”- elemente care au o durată de viață mai scurtă decât clădirea în ansamblu (acoperișuri, echipamente sanitare etc.).

„Elemente de lungă durată”- elemente a căror durată de viață estimată este comparabilă cu durata de viață a clădirii (fundație, pereți portanti etc.).

Uzura fizică detașabilă a „elementelor de scurtă durată” apare din cauza uzurii naturale a elementelor de construcție în timp, precum și a funcționării neglijente. În acest caz, prețul de vânzare al clădirii este redus de deprecierea corespunzătoare, deoarece viitorul proprietar va trebui să efectueze „reparații amânate anterior” pentru a restabili caracteristicile operaționale normale ale structurii (reparații de rutină a interiorului, restaurare). a zonelor cu scurgeri de acoperiș etc.). Aceasta presupune că articolele sunt restaurate la o stare „practic nouă”. Uzura fizică detașabilă în termeni monetari este definită ca „costul reparațiilor amânate”, de exemplu. costurile aducerii obiectului într-o stare „echivalentă” cu cea inițială.

Uzura fizică inamovibilă a componentelor cu o durată de viață scurtă este costul refacerii componentelor cu uzură rapidă, determinat de diferența dintre costul de înlocuire și cantitatea de uzură detașabilă, înmulțită cu raportul dintre vârsta cronologică și durata de viață fizică a acestor elemente. .

Uzura fizică detașabilă a elementelor cu durată lungă de viață este determinată de costurile rezonabile ale eliminării acesteia, similare uzurii fizice detașabile a elementelor cu durată scurtă de viață.

Deteriorarea fizică inamovibilă a elementelor cu durată lungă de viață se calculează ca diferența dintre costul de înlocuire al întregii clădiri și suma deteriorării amovibile și ireparabile, înmulțită cu raportul dintre vârsta cronologică și durata de viață fizică a clădirii.

Purtare funcțională. Semne de uzură funcțională în clădirea care se evaluează - nerespectarea soluției de amenajare a spațiului și/sau constructivă la standardele moderne, inclusiv diverse echipamente necesare funcționării normale a structurii în conformitate cu utilizarea curentă sau prevăzută.

Uzura funcțională este împărțită în detașabilă și ireparabilă.

Expresia costului uzurii funcționale este diferența dintre costul reproducerii și costul înlocuirii, care exclude din considerare uzura funcțională.

Uzură funcțională detașabilă determinat de costurile reconstrucției necesare, care contribuie la o funcționare mai eficientă a proprietății.

Cauzele uzurii funcționale:
· neajunsuri care necesită adăugarea de elemente;
· deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor;
· super îmbunătățiri.

Deficiențe care necesită adăugare - elemente ale clădirii și echipamente care nu există în mediul existent și fără de care nu poate îndeplini standardele moderne de performanță. Amortizarea datorată acestor elemente este măsurată prin costul adăugării acestor elemente, inclusiv al instalării lor.

Dezavantaje care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor - articole care își îndeplinesc încă funcțiile, dar nu mai respectă standardele moderne (contoare de apă și gaz și echipamente de stingere a incendiilor). Amortizarea acestor elemente se măsoară ca costul elementelor existente, luând în considerare deteriorarea fizică a acestora, minus costul returnării materialelor, plus costul demontării celor existente și plus costul instalării elementelor noi. Costul de returnare a materialelor este calculat ca costul materialelor și echipamentelor demontate atunci când sunt utilizate în alte unități (valoare reziduală revizuibilă).

Superîmbunătățirile sunt poziții și elemente ale unei structuri, a căror disponibilitate este în prezent inadecvată cerințelor moderne ale standardelor pieței. În acest caz, uzura funcțională detașabilă este măsurată ca costul actual de înlocuire al articolelor „supra-îmbunătățiri” minus uzura fizică, plus costul de demontare și minus valoarea de salvare a elementelor demontate.

Uzură funcțională irecuperabilă cauzate de caracteristicile învechite de planificare a spațiului și/sau de proiectare ale clădirilor care sunt evaluate în raport cu standardele moderne de construcție. Un semn de uzură funcțională ireparabilă este inutilitatea economică a cheltuielilor pentru eliminarea acestor deficiențe. În plus, este necesar să se țină seama de condițiile de piață existente la data evaluării pentru ca clădirea să se potrivească în mod adecvat cu scopul său arhitectural.

În funcție de situația specifică, costul uzurii funcționale ireparabile poate fi determinat în două moduri:
1) valorificarea pierderilor din chirie;
2) valorificarea excesului de costuri de exploatare necesare pentru menținerea clădirii în ordine.

Pentru a determina indicatorii de calcul necesari (tarife de închiriere, rate de capitalizare etc.), sunt utilizate date ajustate pentru analogi comparabili. În acest caz, analogii selectați nu ar trebui să aibă semne de uzură funcțională ireparabilă identificate în obiectul evaluat.

Determinarea deprecierii cauzate de uzura funcțională ireparabilă din cauza unei soluții de amenajare a spațiului învechit (suprafață specifică, capacitate cubică) se realizează prin metoda valorificării pierderilor din chirie.

Calculul uzurii funcționale ireparabile prin valorificarea costurilor de exploatare excedentare necesare menținerii clădirii în stare bună se poate face în mod similar. Această abordare este de preferat pentru evaluarea uzurii funcționale ireparabile a clădirilor care prezintă soluții arhitecturale non-standard și în care, totuși, cuantumul chiriei este comparabil cu chiria pentru unitățile moderne analogice, în contrast cu valoarea costurilor de exploatare.

Uzură externă (economică). - deprecierea unui obiect din cauza influenței negative a mediului extern în raport cu obiectul de evaluare: situația pieței, servituțile impuse unei anumite utilizări a imobilului, modificările infrastructurii înconjurătoare și deciziile legislative în domeniul fiscalității, etc. Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă din cauza locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.

Următoarele metode pot fi utilizate pentru a evalua uzura externă:
· valorificarea pierderilor din chirie;
· vânzări comparative (vânzări în pereche);
· durata de viață economică.

Aproape întotdeauna, atunci când evaluați o proprietate, trebuie să vă ocupați de conceptul de „uzură”.

În activitățile de evaluare, amortizarea este considerată ca principalul factor în valoarea unei proprietăți atunci când se aplică abordarea costului. Aici, amortizarea este utilizată pentru a contabiliza diferențele dintre caracteristicile proprietăților noi și evaluate. Contabilitatea deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse (determinată folosind abordarea costului) pentru a determina valoarea curentă a obiectului evaluat.

Purta caracterizata prin scaderea utilitatii unei proprietati, a atractivitatii acesteia pentru consumator din punctul de vedere al unui potential investitor si se exprima printr-o scadere a valorii (depreciere) sub influenta diferitilor factori in timp. Pe măsură ce instalația este utilizată, parametrii care caracterizează fiabilitatea structurală a clădirilor și structurilor, precum și conformitatea lor funcțională cu utilizarea actuală și, mai ales, viitoare asociată vieții umane, se deteriorează treptat. În plus, valoarea imobilelor nu este mai puțin influențată de factori externi cauzați de schimbările mediului de piață, de impunerea de restricții asupra anumitor utilizări ale clădirilor etc.

Amortizarea este de obicei măsurată ca procent, iar valoarea deprecierii este amortizarea proprietății.

Conceptul de „uzură” utilizat în activitățile de evaluare trebuie diferențiat de conceptul de „depreciere” utilizat în contabilitate. Depreciere in contabilitate, este procesul de alocare a costurilor initiale asociate achizitiei unui obiect pe toata durata de viata a acestuia, fara a determina valoarea curenta a acestuia.

În funcție de motivele care au determinat deprecierea proprietății, se disting următoarele tipuri de amortizare (Tabelul 2.2).

Tabelul 2.2

Clasificarea deprecierii obiectelor imobiliare

Fiecare tip de uzură se caracterizează prin împărțirea sa în detașabile și ireparabile. În cazul cel mai general uzura prevenibila numită uzură, a cărei eliminare este posibilă fizic și fezabilă economic. În același timp, fezabilitatea economică constă în faptul că costurile suportate pentru eliminarea unuia sau altul tip de uzură ar trebui să contribuie la creșterea valorii obiectului în ansamblu.

Deteriorarea fizică reflectă o scădere a performanței unei proprietăți ca urmare atât a îmbătrânirii fizice naturale, cât și a influenței factorilor naturali externi nefavorabili. Uzura fizică este luată în considerare în ratele de amortizare.

În practică, pentru calcularea deteriorării fizice a clădirilor se folosesc patru metode principale: expert, cost, normativ (sau contabil) și metoda de calcul a duratei de viață a clădirii.

La metoda experta evaluarea deprecierii unui imobil se face pe baza expertizei unui expert sau a unui grup de experti care actioneaza in baza reglementarilor si a propriei experiente. Principalul dezavantaj al acestei metode este considerat subiectivitatea.

După cum se știe, durata de viață a clădirilor în ansamblu depinde de durabilitatea componentelor sale. Prin urmare, uzura fizică (I) poate fi calculată ca cantitatea medie ponderată de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri folosind formula

unde KE este un element structural i.

Această metodă de determinare a uzurii fizice poate fi clasificată ca un grup de metode experte. Este de obicei folosit la inventarierea bunurilor imobiliare.

După cum am menționat mai sus, uzura fizică poate fi detașabilă și ireparabilă. Deteriorarea fizică detașabilă presupune că costul reparațiilor în curs este mai mic decât valoarea adăugată a obiectului. Se ia în considerare uzura fizică ireparabil, când costul remedierii unui defect depășește valoarea care va fi adăugată obiectului. Orice defect al unui obiect poate fi, în principiu, corectat, dar costul corectării nu trebuie să depășească beneficiul așteptat.

Pentru a determina uzura fizică ireparabilă, elementele de construcție sunt împărțite în două categorii: pe termen lung și uzură. Uzura elementelor pe termen lung, cum ar fi fundații, pereți, pardoseli etc., poate fi calculată în grup prin determinarea duratei lor de viață efectivă și a duratei de viață fizice rămase în condiții reale.

Pentru a calcula uzura fizică a elementelor pe termen lung, puteți utiliza și metoda de determinare a costurilor de reproducere a elementelor de construcție (sau metoda costului).În acest caz, se determină și procentul de uzură al fiecărui element al clădirii, care este apoi tradus în termeni de cost. Amortizarea totală este definită ca raportul dintre valoarea deprecierii unui obiect - valoarea deprecierii fiecărui element - și costul de înlocuire al obiectului - suma costului de înlocuire al tuturor elementelor obiectului:

În metoda mai precisă a costului ajustat de calcul al deprecierii fizice, procentul de deteriorare a elementelor de construcție este determinat ca valoare ponderată.

Categoriile de elemente de construcție cu uzură rapidă includ elemente a căror durată de viață este mai scurtă decât durata de viață economică estimată a clădirii. Aceasta este acoperișuri, finisaje decorative, vopsire, de exemplu. elemente care pot fi reparate (restaurate) prin întreținere de rutină.

Normativ (contabilitate) metodă determinarea deteriorării fizice a clădirilor presupune utilizarea ratelor de amortizare valabile în prezent 1 . Deteriorarea fizică a unei proprietăți poate fi determinată metoda de calcul al duratei de viata. Această abordare este justificată de faptul că uzura totală acumulată este, în primul rând, o funcție a duratei de viață a obiectului. Durata de viață a unei clădiri sau structuri este prezentată în Fig. 2.1.

Orez. 2.1.

Să luăm în considerare esența conceptelor de bază care caracterizează acest indicator. Din punct de vedere al utilizării funcționale a unui obiect imobiliar, se disting următoarele durate de viață a unui obiect imobiliar:

durata de viață fizică tipică a unei clădiri (durata de viață standard) este determinată de perioada de funcționare a clădirii, în timpul căreia starea elementelor structurale portante ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitatea structurală, durabilitatea fizică etc.) . Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat;
durata de viață - perioada de timp în care există un obiect, de ex. poți trăi sau lucra în el;
vârsta cronologică este perioada de timp care a trecut de la data punerii în funcțiune a obiectului până la data evaluării;
viata economica - determinata de timpul de functionare in care obiectul genereaza venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății. Viața economică a unui obiect se încheie atunci când exploatarea obiectului nu poate genera veniturile indicate de cota corespunzătoare pentru obiectele comparabile din acest segment al pieței imobiliare. În același timp, îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea obiectului din cauza uzurii generale a acestuia;
vârsta efectivă - determinată pe baza vechimii cronologice a imobilului, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici prevalenți la data evaluării care afectează valoarea obiectului evaluat. În funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, vârsta efectivă poate diferi de vârsta cronologică în sus sau în jos. În cazul exploatării normale (tipice) a unei clădiri, vârsta efectivă este de obicei egală cu vârsta cronologică;
Durata de viață economică rămasă a unei clădiri este perioada de la data evaluării până la sfârșitul duratei sale economice.

Relația dintre uzură, costul de înlocuire, vârsta efectivă și viața fizică tipică poate fi descrisă prin următoarea formulă:

Dezavantajul acestei formule este că nu este întotdeauna aplicabilă, deoarece există adesea situații în care vârsta cronologică este mai mare decât cea normativă. Prin urmare, o astfel de evaluare poate fi utilizată doar pentru o evaluare inițială expresă sau în cazurile în care există informații insuficiente despre starea obiectului. O formulă mai precisă este să folosiți vârsta efectivă în loc de vârsta cronologică:

Cu alte cuvinte, procentul de amortizare din costul de înlocuire este determinat de raportul dintre vârsta efectivă a proprietății și durata de viață economică tipică.

Purtare funcțională(învechirea funcțională) a unui obiect este că obiectul nu îndeplinește standardele moderne în ceea ce privește utilitatea sa funcțională. Acest tip de uzură se poate manifesta în arhitectura învechită a clădirii, în comoditatea amenajării sale, volumului, suportului ingineresc etc. și se datorează influenței progresului științific și tehnologic în domeniul arhitecturii și construcțiilor. . Purtarea funcțională în practica casnică se numește învechireași la fel ca uzura fizică poate fi detașabilă și iremovibilă.

Uzura funcțională detașabilă include restaurarea dulapurilor încorporate, a contoarelor de apă și gaz, a echipamentelor sanitare, a pardoselii etc. Criteriul de uzură, din punct de vedere al demontabilității, este compararea cantității de reparație. costuri cu valoarea suplimentară primită. Dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării, atunci uzura funcțională este amovibil. Cantitatea de uzură funcțională amovibilă se determină ca diferență între valoarea potențială a clădirii la momentul evaluării acesteia cu elemente actualizate și valoarea acesteia la aceeași dată de evaluare fără elemente actualizate.

LA ireparabil uzura funcțională se referă la o scădere a valorii unei clădiri din cauza unor factori asociați atât cu excesul, cât și cu deficiența caracteristicilor de calitate ale clădirii. De exemplu, pe piața de închiriere, apartamentele cu două camere sunt mai solicitate în comparație cu apartamentele cu o cameră. Valoarea acestui tip de amortizare este calculată ca valoarea pierderilor din chirie la închirierea acestor apartamente, înmulțită cu multiplicatorul chiriei (raportul dintre prețul de vânzare al proprietății și chiria potențială a acesteia) caracteristic acestui tip de apartament. . Astfel, cantitatea de uzură funcțională ireparabilă este determinată prin valorificarea pierderilor din chirie.

Uzura funcțională (morală) se poate manifesta sub două forme - învechirea de primul fel asociat cu reducerea costurilor de reproducere a obiectelor și învechirea celui de-al doilea tip asociate cu crearea de noi facilități mai economice.

unde C B este valoarea contabilă a proprietății; C in - costul de înlocuire al proprietății.

Învechirea celui de-al doilea tip poate fi determinată pe baza unei comparații a rentabilității instalațiilor existente noi și vechi (I M2):

unde Dc este rentabilitatea unei noi proprietăți; D s - rentabilitatea vechii proprietăți.

Uzura exterioara(uzura economică sau externă) este o scădere a valorii unei proprietăți ca urmare a unei modificări negative a mediului extern cauzată de factori economici, politici sau de altă natură. Motivele uzurii externe pot fi atât declinul general al zonei în care se află obiectul, cât și acțiunile guvernului sau administrației locale în domeniul fiscalității și asigurărilor; alte schimbări în piețele de muncă, recreere, educație etc.

Un factor semnificativ care influențează cantitatea de uzură externă este apropierea de obiecte naturale sau artificiale neatractive - mlaștini, stații de epurare a apelor uzate, restaurante, ringuri de dans, benzinării, gări, spitale, școli, întreprinderi industriale etc.

Scăderea valorii asociată cu poluarea mediului se determină prin metode similare cu cele de determinare a amortizarii. De exemplu, costul eliminării deșeurilor toxice poate fi legat de costul renovării amplasamentului, de ex. costul defectelor amovibile.

Uzura economică, spre deosebire de uzura fizică și morală, este întotdeauna considerată ireversibilă, deoarece valoarea costurilor alocate eliminării factorilor externi este disproporționat de mare.

O modalitate de a măsura uzura externă este analiza vânzărilor pereche, atunci când pe piața imobiliară sunt vândute două obiecte comparabile, dintre care unul prezintă semne de uzură externă, celălalt nu. Diferența de prețuri ne permite să tragem o concluzie despre cantitatea de uzură din cauza influenței externe a obiectului evaluat.

O altă modalitate de a măsura amortizarea externă este de a compara veniturile din chirie a două proprietăți similare proprietății care se evaluează, dintre care una este afectată negativ. Valorificarea pierderilor de venit din compararea acestor două obiecte va caracteriza cantitatea de uzură din cauza influențelor externe.

Clasificarea mijloacelor fixe incluse în grupele de amortizare a fost aprobată prin Decretul Guvernului Federației Ruse din 1 ianuarie 2002 nr. 1 „Cu privire la clasificarea activelor fixe incluse în grupele de amortizare”; Codul fiscal al Federației Ruse stabilește ratele de amortizare (articolul 258).
Asaul A. II., Karasev A. V. Economia imobiliară: manual, manual. M.: MIKHIS, 2001.

Amortizarea se caracterizeaza printr-o scadere a utilitatii unei proprietati, a atractivitatii acesteia pentru consumator din punctul de vedere al unui potential investitor si se exprima printr-o scadere a valorii (depreciere) sub influenta diferitilor factori in timp.

Pe măsură ce instalația este utilizată, parametrii care caracterizează fiabilitatea structurală a clădirilor și structurilor, precum și conformitatea lor funcțională cu utilizarea actuală și, mai ales, viitoare asociată vieții umane, se deteriorează treptat. În plus, valoarea imobilelor nu este mai puțin influențată de factori externi cauzați de schimbările mediului de piață, de impunerea de restricții asupra anumitor utilizări ale clădirilor etc.

Deprecierea (I) este de obicei măsurată ca procent, iar expresia monetară a deprecierii este amortizarea (O).

În funcție de motivele care provoacă deprecierea unei proprietăți, se disting următoarele tipuri de uzură: fizică, funcțională și exterioară.

Clasificarea deprecierii obiectelor imobiliare:

Fiecare tip de uzură se caracterizează prin împărțirea sa: detașabilă și nedemontabilă.

Uzura detasabila- uzura, a cărei eliminare este posibilă fizic și fezabilă economic. În același timp, fezabilitatea economică constă în faptul că costurile suportate pentru eliminarea unuia sau altul tip de uzură ar trebui să contribuie la creșterea valorii obiectului în ansamblu.

Uzură fatală– uzură care este fie imposibilă din punct de vedere fizic, fie nepractică din punct de vedere economic.

Când sunt identificate toate tipurile de uzură desemnate, acestea vorbesc despre uzura totală acumulată a proprietății. În termeni monetari, amortizarea totală este diferența dintre costul de înlocuire și prețul de piață al obiectului evaluat.
Pe baza esenței acestor definiții, se poate susține că uzura totală acumulată este, în primul rând, o funcție a duratei de viață a obiectului. Luând în considerare această circumstanță, să luăm în considerare esența principalelor concepte evaluative care caracterizează acest indicator:

Viața fizică clădire ( VF ) - determinată de perioada de funcționare a clădirii, în care starea elementelor structurale portante ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitatea structurală, durabilitatea fizică etc.). Viața fizică a unui obiect este stabilită în timpul construcției și depinde de grupul de capital al clădirilor. Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Varsta cronologica(HV)- aceasta este perioada de timp care a trecut de la data punerii în funcțiune a instalației până la data evaluării.

Viața economică (EJ) - determinată de timpul de funcţionare în care obiectul generează venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății. Viața economică a unui obiect se încheie atunci când exploatarea obiectului nu poate genera veniturile indicate de cota corespunzătoare pentru obiectele comparabile din acest segment al pieței imobiliare. În acest caz, îmbunătățirile aduse nu mai contribuie la valoarea obiectului din cauza uzurii generale a acestuia.

Vârsta efectivă (EV)) - determinată pe baza vechimii cronologice a clădirii, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici prevalenți la data evaluării care influențează valoarea obiectului evaluat. În funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, vârsta efectivă poate diferi de vârsta cronologică în sus sau în jos. În cazul funcționării normale (tipice) a unei clădiri, vârsta efectivă este de obicei egală cu vârsta cronologică.

Viața economică rămasă (REL)) a unei clădiri este perioada de timp de la data evaluării până la sfârșitul vieții sale economice.

Metode de calcul al uzurii:

1. Deteriorarea fizică - reprezintă o pierdere treptată a calităților tehnice și operaționale ale unui obiect stabilit inițial în timpul construcției sub influența factorilor naturali și climatici, precum și a activității umane.

Se disting următoarele metode de calcul al deteriorării fizice a clădirilor:

Standard (pentru clădiri rezidențiale);

Cost;

Metoda de viață.

Metoda standard pentru calcularea uzurii fizice

Metoda normativă de calcul al uzurii fizice presupune utilizarea diverselor instrucțiuni normative la nivel interindustrial sau departamental. Un exemplu de astfel de instrucțiuni este „Regulile pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale” VSN 53-86 din Gosgrazhdanstroy (Comitetul de Stat pentru Construcții Civile și Arhitectură sub GOSSTROE al URSS. Moscova 1990), utilizat de Biroul de inventar tehnic pentru scopul evaluării deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale în timpul inventarierii tehnice, planificarea reparațiilor majore ale fondului de locuințe, indiferent de apartenența sa departamentală.

Aceste reguli descriu uzura fizică a diferitelor elemente structurale ale clădirilor și evaluarea acestora.

Uzura fizică a unei clădiri ar trebui determinată folosind formula:

Fф =

unde Ff este uzura fizică a clădirii, (%);

Fi - uzura fizica i-ro a elementului structural (%);

Li este coeficientul corespunzător ponderii costului de înlocuire al elementului structural i-ro în costul total de înlocuire al clădirii;
n este numărul de elemente structurale din clădire.

Ponderea costului de înlocuire a structurilor, elementelor și sistemelor individuale în costul total de înlocuire al clădirii (în %) este de obicei luată în funcție de indicatorii agregați ai costului de înlocuire a clădirilor rezidențiale aprobați în modul prescris, iar pentru structuri, elemente şi sisteme care nu au indicatori aprobaţi – conform costului estimativ al acestora.

Metoda costului pentru determinarea uzurii fizice

Uzura fizică la momentul evaluării sale este exprimată prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv pentru a elimina deteriorarea structurilor, unui element, unui sistem sau unei clădiri în ansamblu și costul de înlocuire a acestora.

Esența metodei costului pentru determinarea deprecierii fizice este determinarea costurilor de recreare a elementelor de construcție.

Metodologia descrisă vă permite să calculați imediat uzura elementelor și a clădirii în ansamblu în termeni de cost, ceea ce este mai preferabil decât alte metode de calcul al uzurii fizice. În plus, deoarece calculul deprecierii se bazează pe costul real rezonabil al aducerii elementelor uzate în „stare substanțial nouă”, rezultatul acestei abordări poate fi considerat destul de precis. Printre dezavantajele inerente acestei metode, este necesar să se remarce detaliile obligatorii și acuratețea calculării costurilor de reparare a elementelor uzate ale clădirii.

Determinarea deteriorării fizice a clădirilor prin metoda duratei de viață

Pornind de la esența conceptelor de evaluare de bază discutate anterior, care caracterizează uzura totală acumulată a unei clădiri din punct de vedere al timpului său de funcționare, se poate susține că uzura fizică, vechimea efectivă și viața economică sunt într-o anumită măsură. raport. Această relație poate fi exprimată prin următoarea formulă (1):

unde: I(%) - uzura ca procent;

EV - vârsta efectivă, determinată de un expert pe baza stării tehnice a elementelor sau a clădirii în ansamblu;

VF - perioada tipică a vieții fizice;

RSFZ - perioada rămasă a vieții fizice.

Sau conform formulei (2):

unde: Și (%) - uzura ca procent;

FV este o perioadă tipică a vieții fizice.

Procentul de amortizare a elementelor sau a clădirii în ansamblu calculat în acest mod poate fi tradus în termeni monetari (depreciere):

O= BC *(I/100);

unde: Și - uzura ca procent; BC - cost de înlocuire.

2. Purtare funcțională

Semnele de uzură funcțională a clădirii care se evaluează, de regulă, sunt nerespectarea soluțiilor sale de amenajare și/sau proiectare a spațiului cu standardele moderne, inclusiv diverse echipamente necesare funcționării normale a structurii în conformitate cu prevederile sale. utilizare curentă sau prevăzută.

În funcție de posibilitatea fizică și fezabilitatea economică de eliminare a cauzelor care au determinat uzura funcțională, acesta se împarte în detașabil și ireparabil. Expresia costului uzurii funcționale este diferența dintre costul reproducerii și costul înlocuirii, întrucât calculul acestuia din urmă, pe baza definiției sale, exclude în mod evident uzura funcțională din considerare.

· Uzură funcțională detașabilă

Uzura funcțională detașabilă este determinată de obicei de costul reconstrucției necesare pentru a facilita funcționarea mai eficientă a proprietății.

Uzura funcțională reversibilă este considerată cauzată de:

Dezavantaje care necesită adăugarea de elemente,

Dezavantaje care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor,

Super îmbunătățiri.

Dezavantaje care trebuie adăugate, se referă la elemente ale unei clădiri și echipamente care nu sunt prezente în mediul existent și fără de care nu poate îndeplini standardele moderne de funcționare. Amortizarea datorată acestor elemente este măsurată prin costul adăugării acestor elemente, inclusiv al instalării lor.

Dezavantaje care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor, includ posturi care își îndeplinesc încă funcțiile, dar nu mai îndeplinesc standardele moderne (contoare de apă și gaz etc.). Amortizarea acestor articole se măsoară ca costul elementelor existente, luând în considerare uzura fizică a acestora, minus costul returnării materialelor, plus costul demontării celor existente și plus costul instalării elementelor noi. În acest caz, costul returnării materialelor este definit ca costul materialelor și echipamentelor demontate atunci când sunt utilizate în alte unități (valoare reziduală revizuibilă).

Spre super îmbunătățiri includ poziții și elemente ale structurii, a căror disponibilitate este în prezent inadecvată cerințelor moderne ale standardelor pieței. În acest caz, uzura funcțională detașabilă este măsurată ca costul actual de înlocuire al articolelor „supra-îmbunătățiri” minus uzura fizică, plus costul de demontare și minus valoarea de salvare a elementelor demontate.

Un exemplu de supra-îmbunătățire ar fi o situație în care proprietarul unei case, adaptând-o pentru el însuși, a făcut unele modificări pentru confortul său (valoarea investiției) care nu erau adecvate din punctul de vedere al unui utilizator tipic. Acestea includ, de exemplu, reamenajarea suprafeței utile a spațiilor pentru o utilizare specifică, determinată de hobby-urile proprietarului sau de ocupația acestuia. Uzura funcțională detașabilă într-o astfel de situație este determinată de costul curent al aducerii elementelor modificate la starea lor inițială. În plus, conceptul de supra-îmbunătățire este strâns legat de segmentul pieței imobiliare, unde aceleași îmbunătățiri pot fi considerate atât adecvate pentru un anumit segment, cât și excesive din punctul de vedere al utilizatorului tipic.

· Uzură funcțională irecuperabilă

Uzura funcțională inamovibilă este de obicei cauzată de amenajarea spațiului învechit și/sau de caracteristicile structurale ale clădirilor care sunt evaluate în raport cu standardele moderne de construcție. În primul rând, inoportunitatea economică a cheltuielilor pentru eliminarea acestor neajunsuri ne permite să judecăm semnul uzurii funcționale ireparabile. În plus, este necesar să se țină cont de condițiile de piață existente la data evaluării pentru ca clădirea să fie adecvat arhitecturală pentru scopul său.

3. Uzură externă (economică).

Amortizarea externa este deprecierea unui obiect datorita influentei negative a mediului extern in raport cu obiectul evaluarii: situatia pietei, servitutile impuse unei anumite folosiri a imobilului, modificari in infrastructura din jur, decizii legislative in domeniu. de impozitare etc. Uzura exterioară a bunurilor imobiliare, în funcție de motivele care au determinat-o, este în majoritatea cazurilor ireparabilă din cauza locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „înlătura” din cauza unei schimbări pozitive a mediului de piață înconjurător.

Abordarea costurilor este un set de metode de evaluare a valorii unei proprietăți bazate pe determinarea costurilor necesare refacerii sau înlocuirii unei proprietăți, ținând cont de uzura acesteia. Abordarea costurilor se bazează pe principiul substituției, care presupune că un cumpărător rezonabil nu ar plăti mai mult pentru o proprietate decât costul construirii unei proprietăți de utilitate similară proprietății evaluate.

Conform abordării costurilor, costul total al unui obiect imobiliar (Cv) este determinat ca suma dintre costul unui teren (Suz) și costul de înlocuire (costul de înlocuire sau reproducere) al obiectului imobiliar ( Cvs) minus amortizarea cumulata (Ciz):

Aplicarea abordării costurilor la evaluarea imobiliară constă în următorii pași:

evaluarea valorii de piata a terenului;
evaluarea costului de înlocuire (costul de înlocuire) al clădirii care este evaluată, inclusiv o evaluare a valorii profitului comercial;
calculul tipurilor de uzură identificate;
calcularea valorii finale a obiectului de evaluare prin ajustarea costului de înlocuire pentru uzură, urmată de majorarea valorii rezultate cu costul terenului.

Determinarea valorii unui teren, inclusă în imobilul evaluat prin metoda costului, se bazează pe ipoteza că este cea mai bună și mai eficientă utilizare ca fiind lipsită de dezvoltare.

Pentru a evalua valoarea de piață a terenului, se folosesc următoarele metode:

metoda de comparare a vanzarilor;
metoda de distributie;
metoda de selectie;
metoda de împărțire în secțiuni;
tehnica reziduurilor pentru teren;
valorificarea rentei nete a terenului.

Metoda de comparare a vânzărilor având în vedere informațiile necesare este cea mai preferată și aplicabilă în general. Principalele elemente de comparație pentru teren sunt:

proprietate;
conditii de finantare;
condiții de vânzare;
conditiile magazinului;
Locație;
caracteristici fizice;
utilități accesibile;
condițiile de zonare;
cea mai bună și mai eficientă utilizare.

Atunci când evaluați un teren, puteți utiliza mai multe unități de comparație, ajustând prețul fiecăreia și ajungând la mai multe valori care definesc un interval de valori.

Metoda de distribuire se bazează pe propunerea că pentru fiecare tip de imobil există o relație normală între costul terenului și costul clădirilor. Această relație este cea mai de încredere pentru noi îmbunătățiri care reflectă cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului.

Exemplul 27. Determinați costul unui teren dacă se știe că: terenurile libere din zonă nu au fost vândute de mult timp; prețul unei case tipice cu un teren variază de la 200 la 300 de mii de ruble; costul unui teren de dimensiuni similare în imediata apropiere a proprietății evaluate este de 90 de mii de ruble; costuri directe pentru construcția unei case standard - 100 de mii de ruble; profitul antreprenorului și costurile indirecte - 80 de mii de ruble.

1. Determinați ponderea costului terenului în costul total al proprietății:

2. Determinați costul terenului:

Costul unui teren poate varia de la 67 de mii de ruble. până la 100 de mii de ruble. (1/3 din intervalul de valori imobiliare, respectiv de la 200 și 300 de mii de ruble).

Metoda de selecție este un tip de metodă de distribuție. Valoarea terenului se separa de valoarea proprietatii prin scaderea costului imbunatatirilor, tinand cont de amortizarea acestora. Această metodă este utilizată pentru evaluarea zonelor suburbane pentru care contribuția îmbunătățirilor la costul total este mică și destul de ușor de determinat.

Metoda este utilizată în absența informațiilor privind vânzările de terenuri libere din imediata apropiere.

Metoda subdiviziunii utilizat în cazurile în care împărțirea unei parcele în mai multe parcele mai mici reprezintă cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului. În același timp, îmbunătățirile externe și interne ale amplasamentelor create în timpul defecțiunii oferă condiții pentru cea mai bună și mai eficientă utilizare a terenului.

Costurile de îmbunătățire includ:

cheltuieli pentru amenajarea, curățarea și gradarea șantierelor;
cheltuieli pentru constructia drumurilor, trotuarelor, retelelor de utilitati, canalizare;
impozite, asigurări, salarii ale inginerilor;
cheltuieli de marketing;
profiturile și cheltuielile generale ale contractantului;
profitul antreprenorului.

Exemplul 28. Determinați costul masei de teren dacă se știe că dezvoltatorul intenționează să o împartă în 30 de loturi și apoi să vândă fiecare teren pentru 25 de mii de ruble. timp de 4 ani (se presupune că venitul net va curge uniform, rata rentabilității este de 10%). În acest caz, vor apărea următoarele costuri: planificare, curățare, utilități, proiect - 180 mii de ruble; management - 10 mii de ruble; costurile generale și profitul antreprenorului - 60 de mii de ruble; marketing - 20 de mii de ruble; taxe și asigurări - 10 mii de ruble; profitul antreprenorului - 40 de mii de ruble.

1. Să determinăm venitul potențial din vânzarea parcelelor pregătite:

30 · 25 = 750 mii de ruble.

2. Să stabilim costurile pentru îmbunătățiri și amenajarea site-ului:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 mii de ruble.

3. Valoarea actuală a masei terenului, ținând cont de primirea uniformă a venitului net pe 4 ani și o rată de rentabilitate de 10%:

unde 3,1699 este coeficientul valorii actuale a anuitatii.

Astfel, costul masei de teren este de 340 de mii de ruble.

Tehnica reziduurilor pentru teren se aplică în lipsa datelor privind vânzările de terenuri libere.

Metoda de capitalizare a chiriei nete se bazează pe principiul productivității incrementale, conform căruia, după repartizarea între toți factorii de producție a venitului obișnuit dintr-o afacere vândută pe o proprietate imobiliară, o parte din acest venit poate fi atribuită terenului.

Dacă un teren închiriat este evaluat, valoarea acestuia poate fi determinată prin (12). În acest caz, chiria este utilizată ca venit net din exploatare.

Determinarea costului de înlocuire (costul de înlocuire) al clădirii evaluate pe baza includerii costurilor directe și indirecte în costul construcției noi.

Costurile directe sunt costuri direct asociate cu construcția și includ în general:

costul materialelor, produselor și echipamentelor de construcție;
costul de exploatare a mașinilor și mecanismelor de construcții;
salariile de bază pentru muncitorii din construcții;
costul clădirilor temporare, structurilor și rețelelor de utilități;
profiturile și cheltuielile generale ale contractantului.

Costurile indirecte sunt cheltuieli care sunt asociate cu, dar nu au legătură directă cu construcția. Costurile indirecte includ de obicei:

costuri pentru pregătirea șantierului;
costurile lucrărilor de proiectare și sondaj;
alte costuri și lucrări;
întreținerea direcției (supravegherea tehnică) a unei întreprinderi (instituții) în construcție, costurile supravegherii proiectantului;
alte tipuri de costuri indirecte.

Determinarea valorilor costurilor directe se bazează pe aplicarea regulilor generale de determinare a costului estimat al construcției prevăzute în documentele de reglementare și orientare actuale.

Calculele directe ale costurilor pot fi efectuate în unul din două moduri:

recalcularea unei valori cunoscute a costului estimat al construcției folosind indici;
prin întocmirea unui deviz de restaurare a imobilului evaluat.

În cazul în care documentația de proiectare și deviz este disponibilă pentru obiectul evaluat, valoarea costurilor directe se determină ca valoare a costului estimat al construcției, recalculată de la data evaluării folosind indici care iau în considerare raportul dintre nivelul actual al prețului. în construcție la prețurile din 1984, acceptate ca bază (metoda indicelui).

În absența documentației de proiectare și de estimare pentru obiectul de evaluare, estimarea ar trebui să fie restaurată într-unul din două moduri:

conform standardelor de estimare mărite (metoda unității comparative);
după culegeri de preţuri unitare şi liste de preţuri (metoda analizei cantitative).

Utilizarea standardelor de estimare agregată pentru calcularea costurilor directe este acceptabilă pentru soluțiile standard de proiectare pentru clădiri și structuri, precum și pentru proiectele economice individuale reutilizate.

În scopul evaluării valorii de piață a bunurilor imobiliare, se utilizează următoarele tipuri de indicatori agregați:

indicatori agregați ai costului estimat (UPSS);
Standarde de estimare extinsă (USN) pentru clădiri, structuri, structuri și tipuri de lucrări;
liste de prețuri pentru construcția de clădiri și structuri (PRES);
indicatori agregați ai costului de înlocuire în scopul reevaluării mijloacelor fixe.

În acest caz, costul lucrărilor de construcție și instalare poate fi defalcat în funcție de tipul de lucrări și de complexe de structuri de construcție (metoda de defalcare în componente).

Valorile costurilor indirecte sunt de obicei determinate ca procent din costurile directe pe baza datelor de piață.

Profitul antreprenorului definită ca suma pe care un antreprenor se așteaptă să o primească ca primă pentru utilizarea capitalului său. Valoarea profitului antreprenorului este luată în funcție de datele pieței.

Purta este o scădere a valorii unei proprietăți din diverse motive. Deprecierea este de obicei măsurată ca procent, iar expresia monetară a deprecierii este deprecierea.

Amortizarea acumulată (cumulativă) a unui obiect de evaluare este totalitatea tuturor tipurilor posibile de amortizare, care se caracterizează printr-o scădere a utilității proprietății, a atractivității sale pentru consumator din punctul de vedere al unui potențial investitor și se exprimă într-un scăderea valorii în timp (depreciere) sub influența diverșilor factori. Pe măsură ce instalația este utilizată, parametrii care caracterizează fiabilitatea structurală a clădirilor și structurilor, precum și conformitatea lor funcțională cu utilizarea actuală și, mai ales, viitoare asociată vieții umane, se deteriorează treptat. În plus, valoarea imobilelor nu este mai puțin influențată de factori externi cauzați de schimbările mediului de piață, de impunerea de restricții asupra anumitor utilizări ale clădirilor etc.

Astfel, luarea în considerare a deprecierii unui obiect este un fel de ajustare a costului unei clădiri nou reproduse (reprodusă folosind abordarea costului) pentru a determina valoarea obiectului evaluat.

Uzura acumulată acumulată este o funcție a duratei de viață a obiectului. Să luăm în considerare conceptele evaluative de bază care caracterizează acest indicator (Fig. 1).

Orez. 1. Perioadele de viață ale clădirii și indicatorii de evaluare care le caracterizează

Viața fizică a clădirii (PL)- perioada de funcționare a clădirii, în care starea elementelor structurale portante ale clădirii îndeplinește anumite criterii (fiabilitatea structurală, durabilitatea fizică etc.). Viața fizică a unui obiect este stabilită în timpul construcției și depinde de grupul de capital al clădirilor. Viața fizică se termină atunci când obiectul este demolat.

Vârsta cronologică (CA)- perioada de timp care a trecut de la data punerii în funcțiune a instalației până la data evaluării.

Viața economică (EJ)— timpul de funcționare în care obiectul generează venituri. În această perioadă, îmbunătățirile aduse contribuie la valoarea proprietății. Viața economică a unui obiect se încheie atunci când exploatarea obiectului nu poate genera veniturile indicate de cota corespunzătoare pentru obiecte comparabile dintr-un anumit segment al pieței imobiliare. Totodată, îmbunătățirile efectuate nu mai contribuie la costul obiectului din cauza uzurii generale a acestuia.

Vârsta efectivă (EA) se calculează pe baza vechimii cronologice a clădirii, ținând cont de starea sa tehnică și de factorii economici prevalenți la data evaluării care influențează valoarea obiectului evaluat. În funcție de caracteristicile de funcționare ale clădirii, vârsta efectivă poate diferi de vârsta cronologică în sus sau în jos. În cazul funcționării normale (tipice) a unei clădiri, vârsta efectivă este de obicei egală cu vârsta cronologică.

Viața economică rămasă (REL) clădire - perioada de timp de la data evaluării până la sfârșitul vieții sale economice.

Subiectivitatea determinării unor indicatori precum viața economică și vârsta efectivă necesită ca evaluatorul să fie destul de înalt calificat și să aibă o experiență practică considerabilă.

Pentru a determina cantitatea de uzură acumulată, folosesc următoarele metode:

metoda de comparare a vanzarilor;
contabilitate;
metoda de defalcare.

Metoda de comparare a vânzărilor se bazează pe determinarea cuantumului deprecierii cumulate ca diferență între costul construcției noi și costul structurii la data evaluării, în timp ce disponibilitatea unor date fiabile privind vânzările de obiecte similare și costul terenului liber este o condiție necesară. .

În termeni monetari, amortizarea totală este diferența dintre costul de înlocuire și prețul de piață al obiectului evaluat:

Exemplul 29. Determinați amortizarea acumulată a unui obiect imobiliar (cabana), dacă sunt cunoscute următoarele informații despre obiectele analogice:

Să determinăm amortizarea acumulată a proprietății. Calculele sunt prezentate în următorul tabel:

Element de comparație	Obiect analogic
Element de comparație	1	2	3
Costul terenului
Costul construcției noi la data evaluării
Preț de vânzare, mii de ruble.
Costul real al clădirilor
Amortizarea totală acumulată
Amortizarea acumulată ca procent din costul construcției

Astfel, amortizarea cumulata a imobilului evaluat este de aproximativ 31,9%.

Metoda contabila de calcul a amortizarii se bazează pe utilizarea metodelor contabile, adică pe determinarea raportului dintre vârsta cronologică a unui obiect și durata de viață standard, determinată pe baza „Normelor unificate ale taxelor de amortizare pentru restaurarea completă a activelor fixe în limba rusă. Federaţie."

Metoda de defalcare constă într-o analiză detaliată și contabilizare a tuturor tipurilor de uzură, care includ (Fig. 2):

uzură fizică detașabilă și ireparabilă;
uzura functionala detasabila si ireparabila;
uzura exterioara.

Uzura detașabilă (corectabilă) este uzura, a cărei eliminare este posibilă fizic și fezabilă economic, adică costurile suportate pentru eliminarea unuia sau altul tip de uzură contribuie la creșterea valorii obiectului în ansamblu.

Uzura iremediabilă (ireparabilă) este uzura, a cărei eliminare este fie imposibilă din punct de vedere fizic, fie nepractică din punct de vedere economic, adică costurile suportate pentru eliminarea unuia sau altul tip de uzură nu contribuie la creșterea valorii obiectului în ansamblu.

Orez. 2. Clasificarea deprecierii obiectelor imobiliare

Pentru a aplica metoda defalcării la determinarea uzurii acumulate, este necesar să avem ca bază de calcul date privind costul construcției noi, defalcate pe elemente structurale.

Deteriorarea fizică— pierderea treptată a calităților tehnice și operaționale ale obiectului stabilit inițial în timpul construcției sub influența factorilor naturali și climatici, precum și a activității umane. Deteriorarea fizică reflectă modificări ale proprietăților fizice ale unei proprietăți în timp (de exemplu, defecte ale elementelor structurale).

Există patru metode principale de calculare a amortizarii fizice:

expert (normativ);
cost;
metoda de calcul a duratei de viata a unei cladiri.

Metodă expertă pentru calcularea uzurii fizice se bazează pe crearea unei liste de defecte și determinarea procentului de uzură a tuturor elementelor structurale ale unei clădiri sau structuri. Metoda expertă este cea mai precisă, dar și cea mai laborioasă.

Această metodă presupune utilizarea diferitelor instrucțiuni de reglementare la nivel intersectorial sau departamental. Un exemplu este VSN 53-86, folosit de biroul de inventariere tehnică pentru evaluarea deteriorării fizice a clădirilor rezidențiale în timpul inventarierii tehnice și planificarea reparațiilor majore ale fondului de locuințe, indiferent de apartenența sa departamentală. Aceste reguli descriu uzura fizică a diferitelor elemente structurale ale clădirilor și evaluarea acestora.

Uzura fizică a unei clădiri se determină după cum urmează:

F f — uzura fizică a clădirii, (%);

F i — uzura fizică a i-lea element structural, (%);

L i este coeficientul corespunzător ponderii costului de înlocuire al i-lea element structural (santier) în costul total al clădirii;

n este numărul de elemente structurale din clădire.

Cota-parte a costului de înlocuire a structurilor, elementelor și sistemelor individuale în costul total de înlocuire al clădirii trebuie luată în funcție de indicatorii agregați ai costului de înlocuire a clădirilor rezidențiale, aprobați în modul prescris, și pentru structurile, elementele și sistemele care nu au indicatori aprobați – conform costului estimat al acestora.

Exemplul 30. Determinați uzura fizică a unei clădiri rezidențiale dacă se știe că inspecția acesteia a evidențiat uzura fizică a tuturor elementelor structurale:

fundații - 10%;
pereți - 15%;
suprapuneri - 20%;
acoperiș - 10%;
podele - 35%;
ferestre - 40%;
acoperiri de finisare - 30%;
instalații sanitare interioare și dispozitive electrice - 50%;
altele - 25%.

1. Să determinăm greutatea specifică a elementelor structurale în conformitate cu Sat. Nr 28 UPVS.

2. Rezultate ale evaluării uzurii fizice a elementelor și sistemelor, precum și stabilirea ponderii acestora în ceea ce privește costul de înlocuire:

	Greutatea specifică a elementelor structurale, %	Purta, %	Greutate specifică x procent de uzură
fundatii
ziduri
etaje
acoperiş
etaje
fereastră
acoperiri de finisare
instalatii sanitare si electrice interioare
alte
Total:

Astfel, uzura fizică a clădirii este de 23,25%

Metoda costului pentru calcularea uzurii fizice se bazează pe ipoteza că deteriorarea fizică la momentul evaluării este exprimată prin raportul dintre costul măsurilor de reparații necesare în mod obiectiv pentru eliminarea daunelor aduse structurii, elementului sau clădirii în ansamblu și costul de înlocuire a acestora.

Exemplul 31. Determinați uzura fizică a unei clădiri rezidențiale dacă se știe că costul de înlocuire a elementelor structurale și costurile necesare în mod obiectiv pentru repararea acestora sunt, respectiv: fundații - 3200 mii ruble, 640 mii ruble; pereți - 4.000 de mii de ruble, 1.200 de mii de ruble; etaje - 800 de mii de ruble, 160 de mii de ruble; altele - 8.000 de mii de ruble, 2.800 de mii de ruble.

Să stabilim cantitatea de uzură fizică. Rezultatele evaluării uzurii fizice a elementelor, precum și determinarea greutății lor specifice la costul de înlocuire:

Denumirea elementelor de construcție	Costul de înlocuire al elementului, mii de ruble.	Costuri de reparație obiectiv necesare, mii de ruble.	Purta, %
fundatii
ziduri
etaje
alte
Total:

Astfel, uzura fizică a clădirii este de 30%

Metodă de calcul a duratei de viață a unei clădiri se bazează pe ipoteza că relația dintre amortizarea fizică (PH) și costul de înlocuire (RC) este determinată de raportul dintre vârsta efectivă (EA) și viața economică tipică (EF):

Exemplul 32. Determinați uzura fizică a unei clădiri rezidențiale dacă se știe că costul de înlocuire, vârsta reală și durata de viață fizică totală a elementelor sale structurale sunt, respectiv: fundații - 1.200 mii ruble, 10 ani, 15 ani; ziduri - 400 de mii de ruble, 5 ani, 10 ani; plafoane - 300 de mii de ruble, 6 ani, 15 ani; altele - 900 de mii de ruble, 1 an, 10 ani.

Să stabilim cantitatea de uzură fizică. Rezultatele evaluării uzurii fizice a elementelor:

Denumirea elementelor de construcție	Vârsta reală, ani	Viața fizică generală, ani	Purta, %	Amortizare, mii de ruble



acoperiri de finisare
Total:

Astfel, uzura fizică a clădirii este de 1210 de ruble. sau 43,2%.

Determinarea cantității de uzură fizică constă în mai mulți pași succesivi:

determinarea cantității de uzură fizică corectabilă;
determinarea cantității de uzură fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată;
determinarea cantității de uzură fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată.

Determinarea cantității de uzură fizică corectabilă (se mai numește și reparație amânată, deoarece se presupune că cumpărătorul obișnuit va efectua reparații imediate pentru a restabili caracteristicile operaționale normale ale structurii: reparații cosmetice, refacerea zonelor de acoperiș cu scurgeri, reparații de inginerie echipamente etc.) se efectuează utilizând metoda costului sau expertului de calcul al uzurii fizice.

Uzura fizică ireparabilă corespunde articolelor pentru care repararea este în prezent practic imposibilă sau impracticabilă din punct de vedere economic. Valoarea acestui tip de uzură este determinată pe baza diferenței dintre costul total de înlocuire (sau de înlocuire) și cantitatea de uzură fizică detașabilă.

În scopul calculării uzurii, elementele unei structuri care au o uzură fizică ireparabilă sunt împărțite în de lungă durată și de scurtă durată.

Pentru elementele cu durată lungă de viață, durata de viață reziduală estimată coincide cu durata de viață economică reziduală a întregii structuri. Elementele de scurtă durată au o viață economică reziduală mai mică decât întreaga structură.

Pentru a evalua uzura fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată, se utilizează metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri: se înmulțește diferența dintre costul total de înlocuire (sau înlocuire) al elementului și cantitatea de uzură corectabilă a elementului. prin raportul dintre vârsta reală și viața fizică totală a elementului.

În acest caz, durata de viață fizică generală a elementului este determinată din datele de referință, ținând cont de reparațiile periodice și menținând caracteristicile de funcționare normale.

Pentru a evalua uzura fizică ireparabilă a elementelor cu durată lungă de viață, se utilizează și metoda de calcul a duratei de viață a unei clădiri: cantitatea de uzură fizică corectabilă și suma costului de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă. sunt scăzute din costul total de înlocuire (sau înlocuire), iar rezultatul este înmulțit cu costul de înlocuire rezidual (sau de înlocuire) elemente cu durată lungă de viață, precum și relația dintre vârsta reală și viața fizică generală a clădirii.

Durata de viață fizică globală a unei clădiri este determinată în funcție de tipul elementelor structurale principale pentru diferite categorii de clădiri în funcție de durabilitate. Clasificarea clădirilor rezidențiale și publice după durabilitate este dată în literatura de reglementare.

Exemplul 33. Determinați deteriorarea fizică a unei clădiri rezidențiale. Vom prezenta datele inițiale pe măsură ce calculul progresează.

1. Pe baza documentației de deviz, vom determina costul construcției noi pentru a evalua uzura acumulată:

Denumirea elementelor de construcție	Cost de înlocuire, mii de ruble.
Costuri directe (materiale și echipamente, costuri cu forța de muncă, costuri generale și profitul antreprenorului), incl.
instalarea fundației
construcția pereților exteriori
amenajarea podelei
acoperișuri
instalarea pereților despărțitori
instalarea tavanelor suspendate
pardoseala
decor interior si exterior
sistem de canalizare
sistem de alimentare cu energie
sistem de incalzire
Ventilatie si aer conditionat
Costuri indirecte
Profitul antreprenorului
Costul total de înlocuire

2. Determinați cantitatea de uzură fizică corectabilă:

Astfel, costul uzurii corectabile este de 3.000 de mii de ruble.

2. Să determinăm cantitatea de uzură fizică ireparabilă a elementelor de scurtă durată:

Denumirea elementelor de construcție	Costul de înlocuire al elementului, mii de ruble.	Vârsta reală, ani	Viața fizică generală, ani	Purta, %	Amortizare, mii de ruble
acoperiş
etaje
finisare
canalizare
sistem de alimentare cu energie
sistem de incalzire
Ventilatie si aer conditionat
Total:

Astfel, costul uzurii fizice ireparabile a elementelor de scurtă durată este de 22.967 mii de ruble, costul de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă este de 33.000 mii de ruble.

3. Să determinăm cantitatea de uzură fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată:

Numele indicatorului	Sumă, mii de ruble
costul de înlocuire
costul de înlocuire al uzurii fizice corectabile
costul de înlocuire a elementelor de scurtă durată cu uzură fizică ireparabilă
costul de înlocuire al elementelor de lungă durată cu uzură ireparabilă	174 900 - 3 000 - 33 000 = 138 900
vârsta reală
viata fizica generala
uzura fizică ireparabilă a elementelor de lungă durată (10:75) * 138.900

Astfel, costul uzurii fizice ireparabile a elementelor de lungă durată este de 22 224 mii de ruble.

3. Să determinăm cantitatea totală de uzură fizică a clădirii:

Mie freca.

Astfel, costul deprecierii fizice totale a clădirii este de 48.191 mii de ruble. sau 27,6%.

Purtare funcțională este o pierdere de valoare cauzată de faptul că obiectul nu corespunde standardelor moderne: în ceea ce privește utilitatea sa funcțională, arhitecturală și estetică, amenajarea spațiului, soluțiile de proiectare, locuibilitatea, siguranță, confort și alte caracteristici funcționale.

Se disting următoarele tipuri de uzură funcțională:

uzura este corectabilă (dacă valoarea suplimentară primită depășește costul restaurării);
uzura ireparabila (daca valoarea suplimentara primita nu depaseste costul restaurarii).

Uzura funcțională corectabilă este măsurată prin costul corectării acesteia și este cauzată de:

deficiențe care necesită adăugarea de elemente;
deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor;
„super-îmbunătățiri”.

Dezavantaje care necesită adăugarea de elemente- elemente de constructii si echipamente care nu sunt prezente in cladirea existenta si fara de care aceasta nu poate respecta standardele moderne de functionare.

O măsură cantitativă a deteriorării funcționale corectabile din cauza deficiențelor care necesită adăugare este diferența dintre costul efectuării adăugărilor necesare la momentul evaluării și costul efectuării acelorași adăugări dacă acestea ar fi fost făcute în timpul construcției proprietății care se evaluează.

Dezavantaje care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor- elemente de construcție și echipamente care se află într-o clădire existentă și își îndeplinesc încă funcțiile, dar nu mai îndeplinesc standardele de exploatare moderne.

Deteriorarea funcțională corectabilă din cauza elementelor care necesită înlocuire sau modernizare se măsoară ca costul elementelor existente, luând în considerare deteriorarea fizică a acestora, minus costul returnării materialelor, plus costul demontării elementelor existente și plus costul instalării elementelor noi. În acest caz, costul de returnare a materialelor este definit ca costul materialelor și echipamentelor demontate atunci când sunt utilizate în alte unități.

„Super îmbunătățiri”- elementele și echipamentele de construcție care sunt prezente într-o clădire existentă și a căror disponibilitate actuală este inadecvată standardelor operaționale moderne.

Uzura funcțională corectabilă din cauza supra-îmbunătățirii este măsurată ca costul actual de înlocuire al articolelor supra-îmbunătățite, minus uzura fizică, plus costul de demontare și minus returnarea materialelor, dacă există.

Dacă costul construcției este determinat ca cost de înlocuire, atunci există unele particularități atunci când se determină uzura funcțională corectabilă. Deoarece în acest caz nu există „super îmbunătățiri”, nu este nevoie să se determine ponderea uzurii fizice care cade asupra lor. Cu toate acestea, costul remedierii „supra-îmbunătățirilor” trebuie încă luat în considerare.

Exemplul 34. Determinați uzura funcțională corectabilă a unei clădiri de birouri dacă se știe că:

standardele moderne necesită instalarea unui aparat de aer condiționat într-o clădire, al cărui cost de instalare într-o clădire existentă este de 150 mii de ruble, iar costul instalării în aceeași clădire în timpul construcției sale este de 110 mii de ruble.
fitingurile electrice instalate în clădire nu îndeplinesc standardele moderne ale pieței, în timp ce costul fitingurilor electrice existente incluse în costul de înlocuire este de 350 mii de ruble, uzura fizică a fitingurilor electrice existente este de 200 mii ruble, costul demontarea fitingurilor electrice existente este de 100 de mii de ruble, costul de returnare a materialelor este de 10 mii de ruble, costul instalării de noi fitinguri electrice este de 190 de mii de ruble.
clădirea are un depozit și o analiză a utilizării celei mai bune și eficiente a arătat că în prezent este recomandabil să folosiți această zonă ca spațiu de birou, în timp ce costul actual de înlocuire a spațiului depozitului este de 800 de mii de ruble, uzura fizică este de 50. mii de ruble, costul depozitului de lichidare - 80 de mii de ruble.

1. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de deficiențe care necesită adăugarea de elemente (în cazul nostru, un aparat de aer condiționat):

Mie freca.

2. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de deficiențe care necesită înlocuirea sau modernizarea elementelor (în cazul nostru, fitinguri electrice):

Mie freca.

3. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională corectabilă cauzată de „super-îmbunătățiri” (în cazul nostru, articole care sunt inerente din punct de vedere funcțional depozitului):

Mie freca.

Astfel, costul uzurii funcționale corectabile a clădirii este:

Mie freca.

Uzura funcțională ireparabilă este cauzată de:

neajunsuri datorate articolelor care nu sunt incluse în costul unuia nou, dar care ar trebui să fie;
neajunsuri datorate articolelor incluse în costul unuia nou, dar care nu ar trebui să existe;
„super-îmbunătățiri”.

Funcțional incorigibil amortizarea datorată elementelor neincluse în costul construcției noi este măsurată ca pierderea netă de venit atribuită acelei deficiențe capitalizate la rata de capitalizare pentru clădiri, minus costul acelor elemente dacă ar fi fost incluse în costul construcției noi.

Calculul uzurii funcționale ireparabile din cauza defectelor nu depinde de faptul dacă se iau ca bază costurile de înlocuire sau de înlocuire.

Uzură funcțională ireparabilă din cauza articolelor care sunt incluse în costul construcției noi, dar care nu ar trebui să existe, se măsoară ca costul curent al noului, minus uzura fizică atribuibilă, minus costul adăugat (adică, valoarea actuală a costurilor suplimentare asociate prezenței acestui articol).

Uzură funcțională ireparabilă din cauza „supra-îmbunătățirii” se determină în funcţie de tipul de valoare care se ia ca bază.

Atunci când se aplică costul de înlocuire, deteriorarea funcțională ireparabilă datorată super îmbunătățiri este măsurată ca costul de înlocuire al elementelor super îmbunătățiri minus amortizarea fizică a acestora, plus valoarea actualizată (PV) a costurilor proprietarului asociate cu prezența super îmbunătățiri, minus orice valoare adăugată. În același timp, costurile proprietarului includ taxe suplimentare, asigurări, costuri de întreținere, facturile de utilități, iar valoarea adăugată include chiria crescută etc. - asociată cu prezența unei „super-îmbunătățiri”.

Exemplul 35. Determinați uzura funcțională ireparabilă a unei clădiri de birouri dacă se știe că:

La stabilirea costului construcției noi pentru imobilul în cauză nu s-a luat în considerare instalarea unui sistem de stingere a incendiilor (întrucât clădirea existentă nu dispune de una), și se presupune că pierderea netă de venit cauzată de lipsa instalarea este de 20 de mii de ruble, rata de capitalizare a clădirilor este de 10%, iar costul instalării unui sistem de stingere a incendiilor în timpul construcției unei clădiri noi este de 150 de mii de ruble.
clădirea evaluată are o înălțime mare a podelei, care din punctul de vedere al pieței la data evaluării este excesivă, în timp ce costul actual de înlocuire al clădirii existente este de 174.900 mii ruble, iar costul actual de înlocuire exact al aceleiași clădiri, care are o înălțime normală din punctul de vedere al pieței podeaua, 172.900 mii de ruble, uzura fizică este determinată la 40%, anual proprietarul suportă costuri suplimentare asociate cu o înălțime mare a podelei (încălzire, iluminat etc.) în valoare de 500 mii de ruble, rata de capitalizare existentă pentru clădiri este de 10%.

1. Să determinăm cantitatea de uzură funcțională ireparabilă cauzată de deficiențe care nu sunt incluse în costul construcției noi, dar care ar trebui să se bazeze pe datele de piață privind pierderile de venituri cauzate de absența unui element sau echipament (în cazul nostru, un sistem de stingere a incendiilor)

Mie freca.

2. Să determinăm valoarea funcționalului incorigibil datorită „super-îmbunătățirilor” (în cazul nostru, o înălțime mai mare a podelei):

Mie freca.

Astfel, costul uzurii funcționale ireparabile a unei clădiri este:

Mie freca.

Uzură externă (economică).- deprecierea unui obiect din cauza influenței negative a mediului extern în raport cu obiectul de evaluare: situația pieței, servituțile impuse unei anumite utilizări a imobilului, modificările infrastructurii înconjurătoare și deciziile legislative în domeniul fiscalității, etc. Uzura externă a imobilului, în funcție de motivele care l-au cauzat, în majoritatea cazurilor este inamovibilă datorită locației neschimbate, dar în unele cazuri se poate „elimina” din cauza unei schimbări pozitive în mediul de piață înconjurător. .

Următoarele metode pot fi utilizate pentru a evalua uzura externă:

metoda de valorificare a pierderilor de venit atribuite influentelor externe;
o metodă de comparare a vânzărilor de obiecte similare cu și fără influențe externe.

Dacă există suficiente date, a doua abordare este mai de preferat.

Metoda de valorificare a pierderii de venit presupune determinarea pierderii de venit a întregii proprietăți din cauza influențelor externe. Partea din pierdere a clădirii este apoi valorificată la rata de capitalizare pentru clădiri.

Exemplul 36. Determinați uzura externă (economică) a depozitului, dacă se știe că: venitul net fără a lua în considerare factorii externi după eliminarea uzurii fizice și funcționale corectabile este de 25.000 de mii de ruble; venitul net curent după eliminarea uzurii fizice și funcționale corectabile - 21.000 de mii de ruble; costul terenului - 5.000 mii de ruble, rata de capitalizare a terenului - 10%; Rata de valorificare a terenului este de 15%.

1. Să determinăm pierderea venitului net din cauza factorilor externi:

Mie freca.

2. Determinați venitul net aferent clădirii:

Mie freca.

3. Determinați pierderea venitului net aferent imobilului:

mii de ruble.

Astfel, costul deprecierii externe (economice) a depozitului este:

Mie freca.

Metoda de vânzare în pereche se bazează pe o analiză a informațiilor de preț disponibile pentru proprietăți similare vândute recent (vânzări în pereche). Se presupune că obiectele de vânzare pereche diferă între ele doar prin amortizarea economică identificată și aferentă obiectului de evaluare.

Exemplul 37. Determinați uzura externă (economică) a unui depozit situat departe de piața de îmbrăcăminte, dacă se știe că: prețul de vânzare al unui obiect analog situat departe de piața de îmbrăcăminte este de 600 de mii de ruble; prețul de vânzare al unui obiect analog situat în apropierea pieței de îmbrăcăminte este de 450 de mii de ruble; diferența dintre diferențele fizice și alte diferențe între obiecte analoge este de 60 de mii de ruble.

1. Să determinăm costul deprecierii externe (economice) a depozitului:

Mie freca.

Abordarea costurilor are o serie de avantaje și dezavantaje.

Avantajele abordării costurilor:

Atunci când se evaluează obiecte noi, abordarea costurilor este cea mai fiabilă.
Această abordare este adecvată sau singura posibilă în următoarele cazuri:
- analiza tehnică și economică a costului construcției noi;
- justificarea necesității actualizării instalației existente;
- evaluarea clădirilor cu destinație specială;
- la evaluarea obiectelor din sectoarele „pasive” ale pieței;
- analiza eficienței utilizării terenurilor;
- rezolvarea problemelor de asigurare a obiectelor;
- rezolvarea problemelor fiscale;
- atunci când se convine asupra valorilor unei proprietăți obținute prin alte metode.

Dezavantajele abordării costurilor:

1. Costurile nu sunt întotdeauna echivalente cu valoarea de piață.

2. Încercările de a obține un rezultat de evaluare mai precis sunt însoțite de o creștere rapidă a costurilor cu forța de muncă.

3. Discrepanța dintre costurile de achiziție a proprietății care se evaluează și costurile de construcție nouă a exact aceleiași proprietăți, întrucât în timpul procesului de evaluare se scade din costul construcției amortizarea acumulată.

4. Dificultatea de a calcula costul reproducerii clădirilor vechi.

5. Dificultatea de a determina cantitatea de uzură acumulată a clădirilor și structurilor vechi.

6. Evaluarea separată a terenului de clădiri.

7. Natura problematică a evaluării terenurilor în Rusia.

Literatură

1. „Cu privire la procedura de evaluare a bunurilor imobile de stat și a drepturilor asupra acestora.” Ordinul guvernatorului Sankt Petersburg din 1 august 1996 nr. 113-r.

2. „Norme unificate ale taxelor de amortizare pentru restaurarea completă a activelor fixe în Federația Rusă”. Decretul Guvernului Federației Ruse