Čo je spätné hodnotenie? Spätné hodnotenie výberu povolania

V týchto prípadoch si každá strana často najme vlastného odhadcu, ktorý potom musí svoju hodnotiacu správu obhájiť na súde. Manželia majú byt spravidla v bezpodielovom spoluvlastníctve (bez pridelenia podielov).

Ak je byt v podielovom vlastníctve, tak pri súdnom konaní bude potrebné posúdenie podielu na byte pre súd.

Posudzovanie podielu na byte pre súd je v praxi najčastejšie potrebné pri kúpe podielu iným vlastníkom, zápise dedičstva, predaji podielu na voľnom trhu, či delení majetku.

Navyše pri výmene bývania je často potrebné zhodnotiť podiel dieťaťa prihláseného v byte, keďže pri výmene nie je možné znížiť hodnotu podielu dieťaťa.

Spätné ocenenie nehnuteľnosti je

Má to jediný dôvod: nekompetentnosť odhadcov.

Strach z negatívneho posúdenia ich správy núti odhadcov, nech už ide o podvod alebo o podvod, odradiť klientov od podávania správ prostredníctvom SRO.

Nie vždy je však možné vyšetrenie zanedbať, a preto je dôležité, aby zákazníci boli veľmi pozorní na odporúčania svojich odhadcov.

Prvý kontroluje zákonnosť hodnotenia, dodržiavanie noriem a pravidiel.

Druhý potvrdzuje výpočty. Práve druhá možnosť preskúmania posudku v SRO je predpokladom podania správy o hodnotení nehnuteľnosti súdu alebo komisii pre revíziu katastrálnej hodnoty tejto nehnuteľnosti.

Náklady na oceňovacie služby

Oceňovanie akéhokoľvek majetku je proces stanovenia jeho hodnoty v peňažnom vyjadrení. Predmetom posudzovania môže byť nehnuteľnosť, podnik, podnik, úverová inštitúcia, hmotný a nehmotný majetok.

Činnosť odhadcu teda súvisí so stanovením trhovej alebo inej hodnoty hodnotených predmetov.

S rozvojom trhu s nehnuteľnosťami rastie dopyt po službách znaleckých spoločností. Jedným z hlavných kritérií pri výbere hodnotiacej spoločnosti pre spotrebiteľa hodnotiacich služieb je stále tarifná politika spoločnosti. Ako prebieha cenotvorba na trhu oceňovacích služieb, aké zložky tvoria sumu, ktorú je potrebné zaplatiť za súbor prác na určenie trhovej hodnoty oceňovaného predmetu?

Náklady na prácu odhadcu závisia od nehnuteľnosti, účelu ocenenia a načasovania. S rozvojom trhu s nehnuteľnosťami rastie dopyt po službách znaleckých spoločností.

Bežné nahlasovanie chýb na účely sporov

Od nového roka sa aktuálnosť témy ešte zvýši, keďže daň pri investičnej výstavbe sa bude počítať aj z jej katastrálnej hodnoty. Evgenia Panfilova. Podpredseda Odbornej rady NP SRO „SVOD“, analyzuje typické chyby, ktoré sa nachádzajú v správach spochybňujúcich katastrálnu hodnotu. Posudzovanie noriem za účelom napadnutia, ako je známe, sa vykonáva so spätnou platnosťou, čo je netriviálna úloha a spolu so všeobecným problémom nedostatočného rozvoja a obmedzenia trhu s pôdou sa odhadcovia stretávajú s takýmito ťažkosťami. as: V tomto prípade sa odporúča nezastaviť sa pri jednom zdroji informácií, ale pokúsiť sa rozšíriť rozsah zberu informácií, je možné použiť databázy Rosreestr, analyzovať urbanistické štandardy pre územné plánovanie sídiel atď.

Stanovenie úlohy na posúdenie

Identifikácia nehnuteľnosti predstavuje jej presný právny popis, ktorý by mal byť zostavený na základe informácií poskytnutých zákazníkom. Potrebné informácie je možné získať zo štátneho registra údajov z pozemkových úprav v súlade s miestnou a štátnou legislatívou. Správny právny popis musí zohľadňovať špecifický regionálny systém zisťovania a opisovania parciel, ktorý pozostáva z opisu ich hraníc, systému štátneho zisťovania a postupu pri opise a mapovaní parciel a blokov.

Identifikácia vlastníckych práv, ktoré sa majú posudzovať.

Problém hľadania analógov v retrospektívnom dátume na určenie trhovej hodnoty a jeden zo spôsobov, ako ho vyriešiť

Dospelo sa k záveru, že problém hľadania analógov pre retrospektívny dátum možno úspešne vyriešiť v ktoromkoľvek regióne. Kozlová Tatyana 1. Bytsko Natalia 2 1 LLC "Capital Consulting", vedúca oceňovacieho odboru 2 LLC "Capital Consulting", zástupkyňa vedúceho odboru oceňovania Abstrakt Článok pojednáva o možnosti napadnutia katastrálnej hodnoty nehnuteľností, ktoré je nevyhnutné použiť analógy k retrospektívnemu dátumu.

Popisujeme možné zdroje informácií a analyzujeme možnosti ich využitia. Dospelo sa k záveru, že problém hľadania ekvivalentov v retrospektívnom dátume možno úspešne vyriešiť.

Pri platení akých daní sa uplatňuje spätné vymeranie? Je daňový výbor povinný to akceptovať?

Spätný daňový výmer sa používa pri platení dane z predaja nehnuteľnosti, ak jej vlastníctvo bolo kratšie ako jeden rok. V tomto prípade sa daň (10 %) vypočíta z príjmu prijatého z rozdielu medzi kúpnou a predajnou cenou. Ak však kúpna cena nebola, treba nehnuteľnosť oceniť už pri kúpe. Mnoho vlastníkov to spravidla pri kúpe bývania nerobí, pretože neexistuje cieľ okamžite predať nehnuteľnosť. V tomto prípade je nariadený posudok, nazýva sa retrospektívny. Daňovému úradu ho treba predložiť najneskôr do 31. marca nasledujúceho roka. To znamená, že ak bol byt predaný v roku 2015, tak tlačivo na zaplatenie dane je potrebné odovzdať najneskôr do 31.3.2016 a samotnú platbu dane odovzdať najneskôr do 10.4.2016. Ak teda predložíte výmer včas, daňový výbor je povinný ho akceptovať.

Inna Pchelyanskaya

Ako vysvetlila AZhK as, inštalované meracie zariadenia spĺňajú požiadavky regulačných technických dokumentov v elektroenergetike. Dl...

Nie, takéto výhody neexistujú. Ako je vysvetlené na oddelení zamestnanosti a sociálnych programov jedného z okresov hlavného mesta, ak má občan finančné ťažkosti pri platbe za energie...

Áno má. Ako je vysvetlené v štátnom podniku „Almaty Su Holding“, ide o zákonné opatrenie na boj proti dlžníkom: neplatič je vopred upozornený, že…

Ako je vysvetlené v informačnej službe Ministerstva spravodlivosti (tel. 258-00-58), pri registrácii (správnejšie registrácii v mieste bydliska) v Almaty existujú obmedzenia: pre každú…

V súlade so zákonom musíte mať v rukách štátny zákon o práve súkromného vlastníctva alebo pozemkového užívania pôdy. Tento dokument...

Stránka
7

Z časového hľadiska môže byť ocenenie nehnuteľností aktuálne, retrospektívne a perspektívne. Spätné ocenenie je odhad hodnoty k určitému dátumu v minulosti. Dlhodobé hodnotenie je odhad jeho hodnoty do konca plánovaného obdobia výstavby podnikov.

Existujú tri spôsoby, ako určiť hodnotu nehnuteľnosti:

1) nákladné;

2) porovnania predaja;

3) kapitalizácia príjmu.

Všetky tri metódy sú použiteľné pri mnohých problémoch s odhadmi, ale jedna môže byť dôležitejšia v konkrétnej úlohe. Cenovú metódu možno použiť pri oceňovaní nehnuteľností so staršími budovami, ktoré majú značné akumulované odpisy v dôsledku fyzického opotrebovania, funkčného zastarania a vonkajšieho zastarania, ktoré je ťažké odhadnúť. Metódu porovnávania predajov nemožno použiť na vysoko špecializované typy nehnuteľností, pretože nemusia byť dostupné informácie na porovnanie. Metóda kapitalizácie príjmu sa zriedka používa na oceňovanie častí dlhu obsadených vlastníkmi, hoci sa dá použiť s trhovými potvrdeniami. Kapitalizácia príjmu môže byť nespoľahlivá na trhu komerčných alebo priemyselných nehnuteľností, kde vlastníci prevyšujú ponuky investorov. Obsah týchto metód je nasledujúci.

Nákladová metóda je založená na princípe, že kupujúci nezaplatí za nehnuteľnosť viac, ako by stála kúpa podobnej nehnuteľnosti rovnakej kvality. Preto je odhadovaná trhová hodnota súčtom nákladov na pozemok a nákladov na výstavbu podobného zariadenia ku dňu ocenenia. Tento prístup je založený na pochopení, že účastníci trhu porovnávajú náklady s nákladmi. Pri tejto metóde sa hodnota majetku získa pripočítaním imputovanej hodnoty pozemku k bežným nákladom na výstavbu repliky alebo náhrady budov a po odpočítaní odpisov a zastarania budov zo všetkých príčin. Nákladová metóda je užitočná najmä pri oceňovaní nových budov alebo nehnuteľností, ktoré sa na trh dostanú len zriedka.

Podstatou metódy porovnávania predajov je určiť cenu, ktorú by kupujúci zaplatil za nehnuteľnosť s podobnou úžitkovou hodnotou. Ak takáto nehnuteľnosť na trhu nie je, metóda porovnávania predajov sa neuplatňuje. Pomocou tejto metódy odhadca získa odraz hodnoty porovnaním oceňovanej nehnuteľnosti s podobnými nehnuteľnosťami, ktoré sa nazývajú „porovnateľné tržby“. Predajné ceny nehnuteľností, o ktorých sa odhadca domnieva, že sú najviac porovnateľné, by mali odrážať mieru, do akej môže klesnúť odrazená hodnota oceňovanej nehnuteľnosti.

Odhadca vypočítava stupeň obtiažnosti alebo rozdiel medzi nehnuteľnosťou a porovnateľným predajom, pričom zohľadňuje rôzne prvky porovnania: podmienky financovania; podmienky predaja; trhové podmienky; ubytovanie; fyzicka charakteristika; ekonomické charakteristiky; použitie; neplatné zložky nákladov; prevedené práva k nehnuteľnostiam; vlastnícke práva k nehnuteľnostiam.

Cena nehnuteľnosti je určená úžitkom z predávaného vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Mimoriadne ziskové nehnuteľnosti sa môžu predávať spolu s existujúcimi nájomnými zmluvami. Zohľadnenie rozdielu medzi trhovým nájomným a zmluvným nájomným pri určovaní hodnoty sa nazýva úprava vlastníctva. Východiskovým bodom úpravy je, že úplné vlastníctvo je určené trhovým nájomným a súčasným dostupným financovaním.

Podmienky financovania transakcie môžu byť trhové alebo netrhové. Túžba strán transakcie získať maximálny úžitok vedie k rôznym typom zmlúv:

1) financovanie transakcie veriteľom, t.j. predávajúci platí úroky z úveru, ktoré kupujúci – dlžník – požaduje na získanie úveru. V tomto prípade sa výška úroku odpočíta od predajnej ceny;

2) financovanie obchodu predávajúcim, t.j. Predávajúci poskytuje kupujúcemu hypotekárny úver. Na prispôsobenie sa takýmto podmienkam možno použiť diskontovanie peňažných tokov hypotekárneho úveru (nepretržité platby a balónové platby) na trhové úrokové sadzby.

Úprava podmienok predaja odráža netypický vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim na trhu. Predaj sa môže uskutočniť za cenu nižšiu ako je trhová cena, ak predávajúci naliehavo potrebuje predať nehnuteľnosť a ak medzi stranami transakcie existuje určitý druh prepojenia, a za cenu vyššiu ako trhová cena, ak kupujúci naliehavo potrebuje kúpiť nehnuteľnosť. vlastníctvo.

Trhové podmienky sú zmeny trhových podmienok nákupu a predaja v priebehu času. Stav trhu ovplyvňuje inflácia a deflácia, zmeny ponuky a dopytu, zdaňovanie atď. Výška úpravy sa určuje na základe analýzy predajov podobných nehnuteľností v rôznych lokalitách, a preto primárne odráža rozdiely v hodnotách pozemkov pre tieto nehnuteľnosti.

Fyzikálne charakteristiky vlastnosti zahŕňajú rozmery, konštrukčné prvky, kvalitu materiálov, opotrebovanie, vzhľad, podmienky prostredia atď. Úpravy fyzikálnych charakteristík vyžadujú diskusiu o každom bode rozdielu.

Medzi ekonomické charakteristiky nehnuteľnosti patria náklady, kvalita hospodárenia, podmienky a podmienky prenájmu, výška príjmu alebo zisku atď. Toto porovnanie sa vzťahuje len na nehnuteľnosti generujúce príjem.

Pri určovaní možného využitia nehnuteľnosti po jej predaji vychádzajú posudky z miestnych územnoplánovacích predpisov. Nemožno porovnávať nehnuteľné predmety, ak jeden z nich po predaji možno využiť inak ako posudzovaný, t.j. prerobené.

Neplatné zložky transakcie sú nerealitné zložky hodnoty. Pri porovnávaní sú neplatné zložky hodnoty oddelené od vlastnosti.

Kapitalizácia príjmu je premena očakávaného budúceho príjmu na jednorazovú sumu aktuálne prijatú, t.j. premena príjmu na kapitál. Hlavným princípom metódy kapitalizácie príjmu je princíp očakávania, t.j. trhová hodnota je definovaná ako aktuálne existujúca hodnota práv na očakávaný budúci príjem.

Kapitalizácia príjmu zahŕňa výpočet súčasnej hodnoty budúcich finančných výhod, ktoré môže vlastník získať z nehnuteľnosti. Finančné úžitky pozostávajú z toku opakujúcich sa príjmov počas očakávanej životnosti majetku a výnosov z predaja (alebo prevodu) vlastníctva majetku.

Pri oceňovaní nehnuteľností sa na zníženie budúcich príjmov na súčasnú hodnotu používajú dva hlavné postupy: pomocou kapitalizačnej sadzby a diskontnej sadzby. Miera kapitalizácie sa použije na jednoročné zárobky. Toto je zvyčajne prvý prognózovaný rok. Náklady sa vypočítajú pomocou vzorca:

K – aktuálna hodnota,

Kt – príjem do konca roka t

n – diskontná sadzba (miera návratnosti)

Retrospektívne ocenenie, ocenenie k dátumu v minulosti

Spätné ocenenie spočíva v tom, že odhadca vyhotoví správu o ocenení k dátumu zodpovedajúcemu minulému obdobiu. Výpočty a informácie o daných analógoch, na ktoré sa odhadca odvoláva pri vypracovaní tohto posudku, musia zodpovedať dátumu vyhotovenia posudku.

Potreba spätného hodnotenia

Potreba spätného hodnotenia môže vzniknúť v týchto prípadoch:

• zdaňovanie nehnuteľností;
• zdaňovanie kapitálových ziskov;
• zdaňovanie dedičstva;
• vyplatenie náhrady;
• posudzovanie nárokov na náhradu škody na súde;
• preskúmania existujúcich hodnotení.

Prístupy k retrospektívnemu hodnoteniu

Existujú dva spôsoby, ako vykonať retrospektívne hodnotenie:

1) Vykonajte posúdenie na základe predajných cien podobných predmetov aktuálnych v deň hodnotenia. V tomto prípade odhadca nájde spoľahlivé zdroje ponúk na predaj podobných predmetov, ktoré zodpovedajú predmetu hodnotenia vo všetkých cenových parametroch platných ku dňu spätného hodnotenia. Ako zdroj nám odhadcovia našej spoločnosti využívajú rôzne archívy, ako aj vlastnú databázu ponúk na predaj nehnuteľností, nahromadenú počas našej práce.

2) Alternatívou k vyhľadávaniu a porovnávaniu minulých cien je takzvaná indexová metóda. Táto metóda predpokladá, že hodnota objektu sa najprv určí k aktuálnemu dátumu pomocou aktuálnych cien a potom sa pomocou indexov zmeny cien vypočíta hodnota k dátumu v minulosti (retro hodnota).

Náš prístup k vykonávaniu retrospektívneho hodnotenia

VALMARKET má dostatočné skúsenosti na vypracovanie odborného znaleckého posudku na znaleckú hodnotu predmetu ocenenia k vami požadovanému dátumu. Špecialisti našej spoločnosti vykonajú expresnú analýzu, aby identifikovali možnosť vykonania oceňovacích prác, vyvodia záver o uskutočniteľnosti alebo nevhodnosti oceňovania predmetov v každom konkrétnom prípade individuálne a tiež určia reálnu trhovú hodnotu vašich predmetov a vypracujú posudok. správu, ktorá spĺňa všetky požiadavky právnych predpisov Moldavskej republiky.

Dokumenty potrebné na nezávislé spätné posúdenie

Na prípravu správy o spätnom hodnotení bude minimálny požadovaný balík dokumentov:

• kompletný súbor titulných dokumentov pre predmet spätného hodnotenia;
• informácie potvrdzujúce práva k predmetu ocenenia ku dňu spätného ocenenia.

Načasovanie a náklady spätného hodnotenia

Náklady na spätný posudok sú vždy o niečo vyššie ako ceny stanovené za posudok k aktuálnemu dátumu. Je to spôsobené predovšetkým zložitosťou a obmedzeniami vyhľadávania informácií potrebných na vykonávanie hodnotiacich prác. Môžete si však byť istí, že VALMARKET vám vždy ponúkne najlepšiu cenu za posudkové služby a dokončí prácu v čo najkratšom rozumnom čase.