Predpoklady v oceňovacích činnostiach. Predpoklady a obmedzenia používané odhadcom pri oceňovaní

V praxi písania hodnotiacich správ sa často prehliada, že časť správy o predpokladoch a obmedzeniach nie je až tak bezvýznamnou časťou. To niekedy vedie k tomu, že správa môže byť zostavená v rozpore so zákonom.

Aby sa predišlo takýmto momentom, mali by sa uviesť silnejšie argumenty v prospech dôležitosti tejto časti správy.

Čo sa teda presne myslí predpokladmi a obmedzeniami v správe o ocenení?

Pre odhadcu môžeme v najvšeobecnejšej forme hovoriť o dvoch skupinách predpokladov a obmedzení: o tých, ktoré sú diktované zákonom a ktoré sú ním tvorené na základe špecifík predmetu posudzovania, ako aj jeho cieľov a obmedzení. ciele. Legislatíva tak vymedzuje najmä také body, ako napríklad, že špecialistovi sa zakazuje používať údaje zo zdrojov s neskorším dátumom hodnotenia; skutočnosť, že konečnú hodnotu určenú odhadcom možno uznať ako odporúčanú pre transakciu najneskôr do 6 mesiacov od dátumu vyhotovenia posudku a pod.

Čo sa týka predpokladov a obmedzení, ktoré si vytvára sám odhadca, tieto vo všeobecnosti slúžia na poistenie odhadcu pred prípadnými otázkami zo strany užívateľa alebo kontrolných orgánov a môžu sa týkať tak procesu posudzovania, ako aj predpokladov o určitých kvalitatívnych a kvantitatívnych charakteristikách. predmetu posudzovania.

Takže napríklad prvá kategória môže zahŕňať také obmedzenie, ako je nemožnosť použiť správu na iné účely, ako sú tie, ktoré sú špecifikované v úlohe hodnotenia. Odhadca má teda určitý vplyv na počet potenciálnych používateľov správy o hodnotení.

Stanovením určitých predpokladov však môže odhadca regulovať nielen procesné nuansy. Čo sa týka konečných nákladov, môžeme si všimnúť také dôležité predpoklady, ku ktorým sa odhadcovia pri určovaní hodnoty uchyľujú. Takže napríklad pri určovaní likvidačnej hodnoty pri niektorých predmetoch si znalec sám nezvolí ohraničenú lehotu, počas ktorej musí predmet predať. A odkedy odhad likvidačnej hodnoty doba realizácie a samotná hodnota sú priamo úmerné. V takýchto podmienkach, v závislosti od toho, aké obdobie implementácie odhadca stanoví ako predpoklady, to budú náklady.

Okrem toho sa často pri predaji majetku úpadcov alebo dlžníkov v rámci exekučného konania od odhadcu vyžaduje, aby určil čistú trhovú hodnotu bez toho, aby sa prihliadalo na vecné bremená, ale v skutočnosti akékoľvek vecné bremená (vo forme zatknutia, záložného práva). atď.) sú stále prítomné. Zároveň, vychádzajúc z teórie oceňovania, objekt s vecným bremenom bude logicky stáť menej ako „čistý“. Z tohto dôvodu je z hľadiska konečnej ceny významné uvedenie v časti predpoklady a obmedzenia, na základe akých právnych podmienok sa predmet posudzuje.

Už uvedené príklady umožňujú pochopiť, že časť predpokladov a obmedzení by sa nemala posudzovať formálne, pretože v mnohých ohľadoch môžu „určiť tón“ pre budúce hodnotenie, pričom regulujú prístupy, metódy a určovanie nákladov. použitý proces.

Dlho neexistovali povinné náležitosti hodnotenia nehnuteľností. Každý odhadca mal vlastne svoje úsudky a pri oceňovaní nehnuteľností používal tie metódy, ktoré mu boli bližšie. Nedávno však Ministerstvo hospodárskeho rozvoja Ruska nariadením z 25. septembra 2014 N 611 zaviedlo federálny štandard oceňovania „Oceňovanie nehnuteľností (FSO N 7)“.

Všeobecné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností

V súlade s čl. 5 zákona Ruskej federácie č. 135-FZ „O oceňovacích činnostiach“ „predmetom oceňovania sú vlastnícke a iné vecné práva k majetku alebo jednotlivým veciam z majetku“, t.j. Účelom ocenenia je v prvom rade určiť hodnotu práva. Pri určovaní trhovej hodnoty sa vychádza z predpokladu, že nehnuteľnosť sa predáva na trhu, preto treba v prvom rade posúdiť trhovú hodnotu nehnuteľnosti. Samozrejme, stáva sa, že odhadcovia urobia špeciálny hodnotový posudok alebo iný posudok. Najčastejšie je však potrebné odhadnúť trhovú hodnotu.

Trhová hodnota - Pod trhovou hodnotou v súlade so zákonom Ruskej federácie „O oceňovacích činnostiach v Ruskej federácii“ z 29. júla 1998. č. 135-FZ, sa chápe ako najpravdepodobnejšia cena, za ktorú možno daný predmet ocenenia odcudziť na voľnom trhu v konkurenčnom prostredí, keď účastníci transakcie konajú primerane, majú všetky potrebné informácie a hodnotu transakcia nie je ovplyvnená žiadnymi mimoriadnymi okolnosťami, tj:

jedna zo strán transakcie nie je povinná scudziť predmet ocenenia a druhá strana nie je povinná prijať exekúciu;

účastníci transakcie sú si dobre vedomí predmetu transakcie a konajú vo vlastnom záujme;

predmet ocenenia je prezentovaný na voľnom trhu vo forme verejnej ponuky;

cena transakcie predstavuje primeranú odmenu za predmet ocenenia a zo strany strán transakcie na žiadnej strane nedošlo k nátlaku;

platba za predmet ocenenia je vyjadrená v peňažnej forme.

Všeobecné prístupy k oceňovaniu nehnuteľností boli definované ešte v roku 2007 v nariadení Ministerstva hospodárskeho rozvoja Ruskej federácie zo dňa 20. júla 2007 N 256 (v znení z 22. októbra 2010) „O schválení federálneho štandardu oceňovania „Všeobecné koncepty oceňovania, prístupy k oceňovaniu a požiadavky na vykonávanie oceňovania (FSO N 1)“.

Pri vykonávaní hodnotenia by sa malo opísať nasledovné:

a) predmet hodnotenia;

b) majetkové práva k predmetu ocenenia;

c) účel hodnotenia;

d) zamýšľané použitie výsledkov hodnotenia a súvisiace obmedzenia;

e) druh nákladov;

f) dátum posúdenia;

g) lehota na posúdenie;

h) predpoklady a obmedzenia, na ktorých by sa malo zakladať hodnotenie.

Počas hodnotenia sa vykonáva aj analýza najlepšieho využitia nehnuteľnosti. V praxi sa analýza optimálneho využitia nehnuteľnosti určuje kontrolou súladu uvažovaných možností využitia s nasledujúcimi kategóriami:

byť fyzicky možné, t.j. zodpovedajú potenciálu zdrojov;

byť právne prípustné, t.j. trvanie a forma zamýšľaného použitia nesmie podliehať žiadnym existujúcim alebo potenciálnym právnym obmedzeniam;

byť finančne bohatý, t.j. použitie musí zabezpečiť príjem rovný alebo väčší ako súčet prevádzkových nákladov, finančných záväzkov a kapitálových výdavkov;

byť čo najefektívnejší, t.j. majú najvyššiu produktivitu spomedzi prípadov použitia, ktorých pravdepodobnosť implementácie je potvrdená trhom.

Z hľadiska oceňovania nehnuteľností je veľmi dôležité, aby tento štandard stanovil prístupy, ktoré by mal znalec pri hodnotení použiť.

Tabuľka

Prístupy k oceňovaniu nehnuteľností

Dôležité je, že ak odhadca pri posudzovaní nepoužije žiadny prístup, musí to zdôvodniť.

Správa o ocenení by mala obsahovať aj porovnania hodnôt určených rôznymi prístupmi.

Pri oceňovaní nehnuteľností je veľmi dôležité použiť nákladový prístup.

Pri použití nákladového prístupu je dôležité kalkulovať v skutočných cenách náklady na prestavbu podobného objektu. Je tiež dôležité vziať do úvahy, že náklady na novú výstavbu okrem priamych nákladov zahŕňajú aj zisk podnikateľa. Zisk podnikateľa (EP) je trhová hodnota, ktorá odráža sumu, ktorú podnikateľ očakáva, že dostane ako prémiu za použitie svojho kapitálu investovaného do stavebného projektu. Zisk podnikateľa je hlavne funkciou rizika a závisí od konkrétnej situácie na trhu.

Náklady sa rovnajú: nákladom na novú výstavbu + zisk podnikateľa

1 331 712 + 239 708 = 1 571 420 rub.

Stanovenie miery fyzického opotrebovania

Tabuľka

Náklady na vstavané nebytové priestory určené nákladovým prístupom sú (zaokrúhlené):

1 285 422 RUB

Jeden milión dvesto osemdesiat päťtisíc štyristo dvadsaťjeden rubľov

Tento prístup je založený na predpoklade, že hodnota akéhokoľvek majetku závisí od výšky príjmu, ktorý sa očakáva, že vytvorí. Tento prístup skúma schopnosť nehnuteľnosti generovať určitý príjem, ktorý je zvyčajne vyjadrený vo forme príjmov z prenájmu z prevádzky a príjmov z predaja nehnuteľnosti na konci doby držby. Výnosová metóda zahŕňa dve hlavné techniky – techniku ​​priamej kapitalizácie a techniku ​​diskontovania.

Stanovenie trhovej hodnoty nebytových priestorov o výmere 42,3 m2 výnosovým prístupom.

Tabuľka na výpočet hodnoty nehnuteľnosti metódou diskontovaných peňažných tokov

To znamená, že náklady na objekt, určené pomocou príjmovej metódy, sú (zaokrúhlené): 1 084 000 RUB.

V rámci komparatívneho prístupu bola použitá metóda porovnávania predaja. Pri aplikácii tejto metódy sa hodnota oceňovacieho majetku určuje porovnaním predajnej ceny podobných predmetov. Základom pre aplikáciu tejto metódy je skutočnosť, že hodnota Predmetu ocenenia priamo súvisí s predajnou cenou podobných predmetov. Každý porovnateľný predaj sa porovnáva s oceňovanou nehnuteľnosťou. V porovnateľnej predajnej cene sa vykonajú úpravy, aby sa zohľadnili významné rozdiely medzi nimi.

Na určenie konečného výsledku trhovej hodnoty 1 m2. hodnoteného objektu zistíme jeho váženú priemernú hodnotu a najväčšiu váhu priradíme výsledku získanému s menším počtom úprav.

Tabuľka

Teda vážená priemerná hodnota trhovej hodnoty 1 m2. celková plocha hodnotenej nehnuteľnosti je: 31 701 RUB.

Tridsaťjedentisícsedemstojeden rubľov

Cena nehnuteľnosti stanovená trhovým prístupom je (zaokrúhlená): 1 347 000 RUB.

Jeden milión tristo štyridsaťsedem tisíc rubľov

V závislosti od množstva a spoľahlivosti informácií použitých v rámci každého prístupu sa výsledky týchto prístupov môžu navzájom vo väčšej či menšej miere líšiť.

Výber konečnej hodnoty nákladov je založený na niekoľkých medzivýsledkoch. Na určenie konečného odhadu nákladov sa spravidla používa metóda váženého priemeru, podľa ktorej je výsledkom každého prístupu priradený váhový koeficient.

Ak vezmeme do úvahy tri prístupy, cena objektu je:

1 285 422 + 1 084 000 + 1 347 000 = 3 716 422 rubľov

Priemer je: 1 238 807 rubľov

Pri používaní hodnotiacich prístupov je dôležité zvážiť nasledujúce usmernenia.

Nákladovo efektívny prístup

Je potrebné vziať do úvahy náklady na obnovu plnej hodnoty nehnuteľnosti a ceny musia byť aktuálne, berúc do úvahy korekčné faktory.

Pri použití nákladového prístupu je dôležité brať do úvahy opotrebovanie budov a konštrukcií.

Príjmový prístup

Pri použití výnosového prístupu pri oceňovaní nehnuteľností je dôležité použiť diskontnú sadzbu zohľadňujúcu reálny príjem, často sa pri oceňovaní používajú nafúknuté diskontné sadzby, v dôsledku čoho dochádza k nafúknutiu hodnoty ocenenia.

Porovnávací prístup

Pri porovnávacom prístupe je dôležité použiť čo najviac analógových možností, samozrejme, nehovoríme o desiatkach možností, ale použitie dvoch alebo troch možností neprinesie pozitívny efekt pri posudzovaní porovnávacích prístupov. Po druhé, analógy musia byť podobné, to znamená, že sa musia nachádzať v rovnakej oblasti, musia mať rovnaké vlastnosti domu, budovy, stavby a musia byť umiestnené v rovnakej vzdialenosti od metra alebo dopravných uzlov. V opačnom prípade bude potrebné vziať do úvahy korekčné faktory.

Dôležité je zohľadniť aj nové požiadavky na ohodnotenie nehnuteľnosti.

Nové požiadavky na oceňovanie nehnuteľností

Uveďme zoznam týchto požiadaviek.

Po prvé, znalec musí obhliadnuť nehnuteľnosť, ktorá sa oceňuje. . V prípade nevykonania obhliadky odhadca v správe o hodnotení uvedie dôvody, pre ktoré nebol predmet posudzovania obhliadnutý, ako aj predpoklady a obmedzenia spojené s nevykonaním obhliadky.

Po druhé, spoločné posúdenie pozemku a projektov investičnej výstavby, ktoré sa na ňom nachádzajú, bez dokladov o vlastníctve a vlastníctve pozemku sa vykonáva s prihliadnutím na práva a povinnosti vlastníka projektov investičnej výstavby vo vzťahu k pozemku. pozemok ustanovený platnou legislatívou.

Je však dôležité mať na pamäti, že nelegálne stavby je možné zbúrať, ak sú dodržané zákonné požiadavky. Vlastnícke práva k nej nenadobúda osoba, ktorá vykonala neoprávnenú stavbu. Nemá oprávnenie so stavbou disponovať – predať, darovať, prenajať, či uskutočniť iné transakcie. Nepovolená stavba podlieha demolácii osobou, ktorá ju vykonala, alebo na jej náklady (článok 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V náleze Ústavného súdu Ruskej federácie zo dňa 24.06.2014 N 1369-O sa uvádza, že povinnosť zbúrať nepovolenú stavbu je sankciou za priestupok tak, ako to ustanovuje čl. 222 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. K podobnému záveru dospel aj nález Ústavného súdu Ruskej federácie zo dňa 17.01.2012 N 147-О-О, súd naznačil, že povinnosť zbúrať nepovolenú stavbu predstavuje sankciu za spáchaný priestupok, ktorý môže spočívať o porušení noriem pozemkovej legislatívy upravujúcich poskytovanie pozemkov na výstavbu, ako aj územných predpisov upravujúcich projektovanie a výstavbu.

Táto vlastnosť sa však v novom štandarde oceňovania nehnuteľností v skutočnosti nezohľadňuje.

Po tretie, norma stanovuje dodatočné informácie, ktoré musia byť uvedené v popise nehnuteľnosti.

V popise musí byť uvedené:

Zloženie predmetu hodnotenia s uvedením informácií postačujúcich na identifikáciu každej z jeho častí (ak sú k dispozícii);

Charakteristiky oceňovaného predmetu a jeho oceňovaných častí alebo odkazy na dokumenty, ktoré má odhadca k dispozícii a obsahujú tieto vlastnosti;

Práva zohľadnené pri posudzovaní predmetu posudzovania, obmedzenia (bremená) týchto práv, a to aj vo vzťahu ku každej časti predmetu posudzovania.

Priradenie hodnotenia môže uvádzať ďalšie odhadované hodnoty vrátane:

trhové nájomné (odhadovaná suma peňazí, za ktorú by sa nehnuteľnosť dala prenajať k dátumu ocenenia za typických trhových podmienok);

Náklady na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) projektov investičnej výstavby;

Straty (skutočná škoda, ušlý zisk) pri scudzení majetku, ako aj v iných prípadoch;

Náklady na odstránenie znečistenia životného prostredia a (alebo) rekultiváciu pôdy.

Po štvrté, pri vykonávaní hodnotenia boli stanovené požiadavky na analýzu trhu.

Analýza trhu s nehnuteľnosťami sa vykonáva v nasledujúcom poradí:

a) analýzu vplyvu všeobecnej politickej a sociálno-ekonomickej situácie v krajine a regióne, kde sa posudzovaná nehnuteľnosť nachádza na trhu posudzovanej nehnuteľnosti, vrátane trendov, ktoré sa objavili na trhu v období pred dátumom hodnotenia;

b) určenie segmentu trhu, do ktorého oceňovaný predmet patrí. Ak je trh s nehnuteľnosťami nedostatočne rozvinutý a nie sú k dispozícii dostatočné údaje na poskytnutie predstavy o cenách transakcií a (alebo) ponúk s porovnateľnými nehnuteľnosťami, je možné rozšíriť študijnú oblasť na územia s podobnými ekonomickými charakteristikami. k umiestneniu hodnotenej nehnuteľnosti;

c) analýza aktuálnych údajov o cenách transakcií a (alebo) ponúk s nehnuteľnosťami zo segmentov trhu, do ktorých možno zaradiť oceňovaný predmet do skutočných, ako aj alternatívnych možností jeho použitia s uvedením rozsahu cenových hodnôt;

d) analýza hlavných faktorov ovplyvňujúcich dopyt, ponuku a ceny porovnateľných nehnuteľností, napríklad miery návratnosti, doby návratnosti investícií na trhu s nehnuteľnosťami, s intervalmi pre hodnoty týchto faktorov;

e) hlavné závery týkajúce sa trhu s nehnuteľnosťami v segmentoch potrebných na hodnotenie nehnuteľnosti, napríklad dynamika trhu, dopyt, ponuka, objem predaja, kapacita trhu, motivácia kupujúcich a predávajúcich, likvidita, kolísanie cien na trhu nehnuteľnosti oceňovanie a ďalšie závery.

Predtým neexistovali žiadne požiadavky na postupnosť takejto analýzy. Preto, ak sa analýza nevykoná v stanovenom poradí, je potrebné uviesť dôvody zodpovedajúcich nezrovnalostí.

Po piate, sú stanovené požiadavky na analýzu najlepšieho použitia.

Analýza najefektívnejšieho využitia posudzovaného objektu sa vykonáva spravidla na základe priestorového plánovania a konštrukčných riešení. Pre objekty posudzovania, ktoré zahŕňajú pozemok a objekty investičnej výstavby, sa určuje najefektívnejšie využitie s prihliadnutím na existujúce objekty investičnej výstavby. V tomto prípade sa takáto analýza vykoná vykonaním potrebných výpočtov alebo bez nich, ak sa predložia odôvodnenia, ktoré nevyžadujú výpočty.

Analýza najlepšieho použitia bola predtým zahrnutá do správ odhadcov, ale teraz sú požiadavky na takúto správu konkrétnejšie.

Šiestym znakom je stanovenie požiadaviek na komparatívny prístup.

Pri aplikácii komparatívneho prístupu k oceňovaniu nehnuteľností znalec berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) pri oceňovaní nehnuteľností sa používa komparatívny prístup, kedy je možné vybrať dostatočný počet obdobných objektov so známymi transakčnými a (alebo) ponukovými cenami na ocenenie;

b) ako analógové objekty sa používajú nehnuteľné predmety, ktoré patria do rovnakého segmentu trhu ako oceňovaný predmet a sú s ním porovnateľné z hľadiska cenových faktorov. Zároveň pre všetky nehnuteľné predmety, vrátane posudzovaného, ​​musí byť cena každého z týchto faktorov jednotná;

c) pri vykonávaní hodnotenia sa musí opísať objem trhových údajov, ktoré má odhadca k dispozícii o podobných predmetoch, a pravidlá ich výberu na výpočty. Použitie pri výpočtoch len časti obdobných predmetov, ktoré má odhadca k dispozícii, musí byť odôvodnené v správe o hodnotení;

d) na vykonávanie výpočtov sa používajú špecifické ukazovatele hodnoty (porovnávacie jednotky), ktoré sú typické pre podobný predmet, prevládajúce na trhu oceňovaného predmetu, najmä cena alebo nájomné za jednotku plochy alebo jednotku objemu;

e) v závislosti od prvotných informácií dostupných na trhu, v procese oceňovania nehnuteľností kvalitatívne metódy oceňovania (relatívna porovnávacia analýza, metóda znaleckého posudku a iné metódy), kvantitatívne metódy oceňovania (metóda regresnej analýzy, metóda kvantitatívnej úpravy a iné metódy). ), ako aj ich kombinácie.

Všetky tieto kritériá sa musia zhodovať pri hodnotení analogických objektov.

Siedma vlastnosť súvisí s výnosovým prístupom k oceňovaniu.

a) výnosový prístup sa používa na oceňovanie nehnuteľností, ktoré generujú alebo sú schopné generovať toky príjmov;

b) v rámci výnosového prístupu možno hodnotu nehnuteľnosti určiť metódou priamej kapitalizácie, metódou diskontovaných peňažných tokov alebo metódou kapitalizácie pomocou kalkulačných modelov;

c) metódou priamej kapitalizácie sa oceňujú nehnuteľnosti, ktoré si nevyžadujú značné kapitálové investície na ich opravu alebo rekonštrukciu, ktorých skutočné využitie zodpovedá ich najefektívnejšiemu využitiu. Stanovenie hodnoty nehnuteľností pomocou tejto metódy sa vykonáva vydelením ročného príjmu z predmetu zodpovedajúceho trhu celkovou mierou kapitalizácie, ktorá sa určí na základe analýzy trhových údajov o pomere príjmov a cien nehnuteľností. nehnuteľnosti podobné hodnotenému predmetu;

d) metóda diskontovaných peňažných tokov sa používa na ocenenie nehnuteľnosti, ktorá generuje alebo je schopná generovať toky príjmov s ľubovoľnou dynamikou ich zmien v čase, ich diskontovaním sadzbou zodpovedajúcou návratnosti investície do podobnej nehnuteľnosti;

e) metóda kapitalizácie založená na kalkulačných modeloch sa používa na ocenenie nehnuteľností, ktoré generujú pravidelné toky príjmov s očakávanou dynamikou ich zmeny. Kapitalizácia takéhoto príjmu sa vykonáva všeobecnou kapitalizačnou sadzbou, zostavenou na základe diskontnej sadzby zohľadnenej pri výpočte modelu kapitálovej návratnosti, metód a podmienok financovania, ako aj očakávaných zmien v príjmoch a hodnote majetku v budúcnosť;

f) štruktúra použitých diskontných sadzieb a (alebo) kapitalizácie musí zodpovedať štruktúre diskontovaného (kapitalizovaného) príjmu;

g) v prípade nehnuteľností, ktoré možno prenajímať, by sa platby za prenájom mali považovať za zdroj príjmu;

h) oceňovanie nehnuteľností určených na prevádzkovanie určitého druhu podnikania (napríklad hotely, reštaurácie, čerpacie stanice) možno vykonať na základe informácií o prevádzkovej činnosti tohto podniku oddelením od jeho hodnotových zložiek, ktoré sú nesúvisí s oceňovanou nehnuteľnosťou.

Ôsmym prvkom je stanovenie požiadaviek na nákladový prístup.

Pri uplatňovaní nákladového prístupu odhadca berie do úvahy tieto ustanovenia:

a) pri oceňovaní nehnuteľností - pozemkov zastavaných investičnou výstavbou alebo investičnou výstavbou sa odporúča použiť nákladový prístup, ale nie ich časti, napríklad bytové a nebytové priestory;

b) na ocenenie nehnuteľnosti je vhodné použiť nákladový prístup, ak zodpovedá najefektívnejšiemu využitiu pozemku ako nezastavaného a je možné správne posúdiť fyzické opotrebovanie, ako aj funkčné a vonkajšie (ekonomické) zastaranie projektov investičnej výstavby;

c) nákladový prístup sa odporúča použiť, keď je aktivita na trhu nízka, keď nie sú k dispozícii dostatočné údaje potrebné na uplatnenie porovnávacieho a výnosového prístupu pri oceňovaní, ako aj na oceňovanie nehnuteľností na špeciálne účely a použitie (napríklad lineárne objekty , vodné stavby, vodárenské veže, čerpacie stanice, kotolne, inžinierske siete a iné nehnuteľnosti, pre ktoré neexistujú trhové údaje o transakciách a ponukách);

d) vo všeobecnosti sa hodnota nehnuteľnosti určená nákladovým prístupom počíta v tomto poradí:

určenie hodnoty práv k pozemku ako nezastavaného;

kalkulácia nákladov na vytvorenie (reprodukciu alebo nahradenie) projektov investičnej výstavby;

určenie zisku podnikateľa;

identifikácia opotrebovania a zastarania;

stanovenie nákladov na projekty investičnej výstavby sčítaním nákladov na vytvorenie týchto zariadení a zisku podnikateľa a odpočítaním ich fyzického opotrebovania;

určenie hodnoty nehnuteľnosti ako súčet hodnoty práv k pozemku a nákladov na projekty investičnej výstavby;

e) na účely určenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti nákladovým prístupom sa pozemok hodnotí ako nezastavaný za predpokladu jeho najefektívnejšieho využitia;

f) kalkulácia nákladov na tvorbu projektov investičnej výstavby sa vykonáva na základe:

Údaje o stavebných zákazkách (dohodách) na výstavbu podobných zariadení;

Údaje o nákladoch na výstavbu podobných zariadení zo špecializovaných zoznamov;

Odhadové výpočty;

Informácie o trhových cenách stavebných materiálov;

Iné údaje;

g) náklady na vytvorenie projektov investičnej výstavby sa určia ako súčet nákladov zahrnutých do stavebných a montážnych prác priamo súvisiacich s vytvorením týchto objektov a nákladov spojených s ich vytvorením, ktoré však nie sú zahrnuté do stavebných a montážnych prác. ;

h) na účely posúdenia trhovej hodnoty nehnuteľnosti sa výška zisku podnikateľa zisťuje na základe trhových informácií extrakčnými metódami, znaleckými posudkami alebo analytickými modelmi s prihliadnutím na priame, nepriame a oportunitné náklady spojené s vytvorenie projektov investičnej výstavby a získanie práv k pozemku;

i) výška opotrebovania a zastarania je definovaná ako strata hodnoty nehnuteľnosti v dôsledku fyzického opotrebovania, funkčného a vonkajšieho (ekonomického) zastarania. Opotrebenie a zastaranie sa zároveň týka investičných projektov súvisiacich s posudzovanou nehnuteľnosťou.

Definujú sa tak konkrétnejšie požiadavky na oceňovanie nehnuteľností.

Na záver je potrebné poznamenať, že znalci aj klienti musia brať do úvahy už skôr zavedené prístupy k oceňovaniu, ako aj nové požiadavky na oceňovanie nehnuteľností. Nemôžete napríklad svojvoľne preberať náklady na vytváranie projektov investičnej výstavby, tieto údaje musíte zdôvodniť buď odhadmi alebo informáciami v zmluvách o výstavbe. Definujú sa jasné kritériá pre použitie príjmového aj komparatívneho prístupu. To znamená, že klienti musia byť náročnejší na správy a odhadcovia musia nový štandard čo najviac zohľadňovať. Okrem toho je dôležité, že súdna prax sa môže zmeniť aj vzhľadom na nové povinné požiadavky na posudzovanie. Ak teda nie sú zohľadnené niektoré náležitosti, potom je tu možnosť vyhlásiť správu za neplatnú.

1.1. Predpoklad je predpoklad, akceptovaný ako pravdivý, týkajúci sa skutočností, podmienok a okolností ovplyvňujúcich hodnotu predmetu hodnotenia alebo prístupov k hodnoteniu. Predpoklad nevyžaduje overenie členom RICS počas procesu hodnotenia. Predpoklady sa zvyčajne robia v prípadoch, keď potvrdenie ich správnosti nevyžaduje špeciálny prieskum zo strany odhadcu.

1.2. Predpoklad často vyžaduje, aby hodnotiteľ vykonal obmedzené množstvo výskumu. Preto predpoklady, ktoré budú uvedené v správe, musia byť dohodnuté so zákazníkom a zahrnuté do podmienok zmluvy o posúdení.

1.3. Ak sa hodnotiteľ po vykonaní inšpekcie alebo štúdie domnieva, že vopred dohodnutý predpoklad s klientom nie je aplikovateľný alebo by sa mal stať špeciálnym predpokladom, potom by sa revidované predpoklady a prístupy hodnotenia mali prediskutovať s klientom pred dokončením hodnotenia a predložením správa.

Táto časť je venovaná predpokladom, ktoré odrážajú nasledujúce parametre:

A) vlastnícke práva;
b) stav budov;
V) inžinierska komunikácia;
G) urbanistické plánovanie (územné zónovanie);
d)škodlivé a nebezpečné látky;
e) otázky životného prostredia;
a) trvalo udržateľného rozvoja.

Tento zoznam nie je vyčerpávajúci, preto je potrebné dôkladne zvážiť predpoklady potrebné na dokončenie konkrétnej úlohy. Neexistujú žiadne „štandardné“ predpoklady, ktorých použitie nie je potrebné popisovať.

A) Vlastnícke práva
Odhadca potrebuje získať informácie o dôležitých detailoch týkajúcich sa vlastníckych práv k oceňovanej nehnuteľnosti. Informácie možno získať vo forme súhrnu poskytnutého zákazníkom alebo tretími stranami alebo vo forme kópií príslušných dokumentov. Ak právnici klienta nepredložia správu s podrobnosťami o vlastníckych právach k oceňovanej nehnuteľnosti, odhadca je povinný uviesť, z akých informácií vychádzal a z akých predpokladov vychádzal (napr. okrem poskytnutých informácií bol urobený predpoklad že vlastnícke právo k nehnuteľnosti nebolo zaťažené vecným bremenom).
Pri poskytovaní oceňovacích služieb zákazníkovi je niekedy potrebná analýza vlastníckych dokumentov, ktorá by sa mala premietnuť do vhodného predpokladu. Je potrebné vziať do úvahy, že takúto analýzu musia vykonať právnici a znalec musí uviesť, že predpoklady podliehajú overeniu právnymi poradcami zákazníka a znalec nezodpovedá za správnosť analýzy listín vlastníctva. za nehnuteľnosť. V opačnom prípade preberá znalec o nič menej povinností, ako sú tie, ktoré zákon ukladá kompetentnému právnikovi, ktorý priamo alebo nepriamo poskytuje právne poradenstvo.

b) Stav budov
Odhadca aj s príslušnou kvalifikáciou spravidla nevykonáva preskúmanie technického stavu, aby zistil všetky závady alebo poruchy stavby. Odhadca si však musí dať pozor na zjavné vady, ktoré majú vplyv na hodnotu stavby, pokiaľ nejde o osobitnú prirážku. Odhadca musí uviesť, že obhliadka nie je skúmaním technického stavu stavby, a určiť rozsah jeho zodpovednosti za vykonanie šetrenia a vyjadrenie sa k konštrukčným prvkom a zisteným závadám. Okrem toho by sa malo uviesť, že sa predpokladá, že budova (budovy) sú v dobrom stave, okrem špecificky uvedených porúch.

V) Inžinierske komunikácie
Prítomnosť a stav inžinierskych sietí súvisiacich s budovou a akýchkoľvek inštalácií, strojov a zariadení často výrazne ovplyvňuje náklady. Vo všeobecnosti platí, že podrobné skúmanie presahuje rámec hodnotenia, takže pri vykonávaní hodnotenia musí odhadca uviesť dostupné zdroje informácií a stupeň ich spoľahlivosti. Všeobecným predpokladom je, že obslužný systém, ovládacie prvky a softvér sú v prevádzkovom stave a bez chýb.

G) Urbanistické plánovanie (územné zónovanie)
Odhadca musí zistiť, či má nehnuteľnosť príslušné povolenia spojené s existujúcimi budovami a ich využitím a či existujú vládne zámery alebo návrhy, ktoré by mohli hodnotu pozitívne alebo negatívne ovplyvniť. Takéto informácie sú zvyčajne otvorené av rôznych prípadoch si získanie presných informácií vyžaduje čas a dodatočné náklady. Hodnotiteľ by mal uviesť, aké štúdie sa majú vykonať alebo aké predpoklady sa použijú v prípadoch, keď nie je praktické potvrdiť informácie pri vykonávaní daného hodnotenia.

d)Škodlivé a nebezpečné látky
Hodnotiteľ zvyčajne nemá náležitú kvalifikáciu na poskytovanie rád týkajúcich sa povahy kontaminantov a nebezpečných látok, rizík s nimi spojených a nákladov vynaložených na odstraňovanie kontaminantov a látok. Ak však odhadca už má informácie o povahe oblasti, v ktorej sa nehnuteľnosť nachádza, a má skúsenosti s oceňovaním podobných nehnuteľností, možno od neho pravdepodobne očakávať, že sa vyjadrí k možnosti kontaminácie ovplyvňujúcej hodnotu a predajnosť nehnuteľnosti. Preto musí odhadca stanoviť rozsah výskumu, ktorý sa má vykonať, a uviesť zdroje informácií, ako aj predpoklady, ktoré sa použijú.

e) Otázky životného prostredia
Pri niektorých typoch nehnuteľností sú environmentálne faktory špecifickými vlastnosťami samotnej nehnuteľnosti alebo jej okolia a môžu ovplyvniť hodnotu tejto nehnuteľnosti. (Príklady: baníctvo, nebezpečenstvo povodní alebo zariadenia na prenos energie). Hoci nie je v kompetencii posudzovateľa poskytnúť podrobný komentár k vplyvu týchto faktorov, prítomnosť alebo potenciálny výskyt takýchto faktorov možno často určiť počas inšpekcie vykonávanej ako súčasť hodnotenia, a to buď pravidelným dotazovaním alebo znalosťou oblasť.. Hodnotiteľ by mal uviesť obmedzenia rozsahu vykonaných štúdií a urobiť vhodné predpoklady.

a) Trvalo udržateľný rozvoj
Nielen samotná nehnuteľnosť má počas svojej životnosti vplyv na životné prostredie, ale aj environmentálne a sociálne aspekty udržateľnosti môžu mať vplyv na prevádzku nehnuteľnosti.

Na záver si všimneme jednu dôležitú okolnosť pre pochopenie investičných technológií: aké predpoklady sa robia pri výpočte ukazovateľov výkonnosti a do akej miery zodpovedajú skutočnej praxi.

Všetky metódy sa vo veľkej miere spoliehali na nasledujúce dva predpoklady.

1. Peňažné toky sa týkajú konca účtovného obdobia. V skutočnosti sa môžu objaviť kedykoľvek počas príslušného roka. V rámci investičných technológií uvedených vyššie podmienečne prinášame všetky peňažné príjmy podniku do konca príslušného roka.
2. Peňažné toky, ktoré sú generované investíciou, sa okamžite investujú do nejakého iného projektu, aby sa zabezpečil dodatočný príjem z tejto investície. Predpokladá sa, že miera návratnosti druhého projektu bude minimálne rovnaká ako diskontná sadzba analyzovaného projektu.

Použité predpoklady, samozrejme, úplne nezodpovedajú skutočnému stavu vecí, avšak vzhľadom na dlhé trvanie projektov vo všeobecnosti nevedú k závažným chybám pri hodnotení efektívnosti.

Úlohy

1. Spoločnosť pri investovaní vlastných prostriedkov požaduje minimálny výnos 14 percent. V súčasnosti má spoločnosť možnosť zakúpiť si nové vybavenie v cene 84 900 USD. Používanie tohto zariadenia zvýši objem výroby, čo v konečnom dôsledku povedie k dodatočnému ročnému príjmu v hotovosti vo výške 15 000 USD počas 15 rokov používania zariadenia. Vypočítajte čistú súčasnú hodnotu projektu za predpokladu nulovej zostatkovej hodnoty zariadenia po 15 rokoch.

Riešenie.

Výpočet vykonáme pomocou tabuľky, diskontný faktor zistíme pomocou finančných tabuliek.

Čistá súčasná hodnota bola kladná, čo podporilo prijatie projektu.

2. Spoločnosť plánuje nové kapitálové investície počas dvoch rokov: 120 000 USD v prvom roku a 70 000 USD v druhom roku. Investičný projekt je navrhnutý na 8 rokov s plným rozvojom novozavedených kapacít až v piatom roku, kedy plánovaný ročný čistý peňažný príjem bude 62 000 USD. Nárast čistého ročného peňažného príjmu v prvých štyroch rokoch podľa plánu bude 30%, 50%, 70%, 90% v rokoch od prvého do štvrtého. Spoločnosť požaduje pri investovaní prostriedkov minimálny výnos 16 percent.

Potreba určiť

Riešenie.

1. Stanovme si čistý ročný peňažný príjem počas realizácie investičného projektu:

v prvom roku - 62 000 USD 0,3 = 18 600 USD;

v druhom roku - 62 000 USD 0,5 = 31 000 USD;

v treťom roku - 62 000 USD 0,7 = 43 400 USD;

vo štvrtom roku - 62 000 USD 0,9 = 55 800 USD;

vo všetkých zostávajúcich rokoch - 62 000 dolárov.

2. Čistú modernú hodnotu investičného projektu vypočítame pomocou tabuľky.

3. Pre stanovenie diskontovanej doby návratnosti vypočítame hodnoty čistých peňažných tokov podľa roku projektu. Aby ste to dosiahli, stačí nájsť algebraický súčet dvoch peňažných tokov v prvom roku projektu. Bude to (60 347 USD) + 16 035 USD = (44 312 USD). Zostávajúce hodnoty v poslednom stĺpci predchádzajúcej tabuľky sú čisté hodnoty.

4. Diskontovanú dobu návratnosti vypočítame pomocou tabuľky, v ktorej vypočítame akumulovaný diskontovaný peňažný tok podľa roku projektu.

Tabuľka ukazuje, že počet celých rokov návratnosti projektu je 7. Zľavnená doba návratnosti bude teda

roku.

3. Spoločnosť má dve možnosti, ako investovať svojich 100 000 dolárov. Pri prvej možnosti spoločnosť investuje do investičného majetku kúpou nového zariadenia, ktoré po 6 rokoch (doba trvania investičného projektu) môže predať za 8 000 USD; Čistý ročný peňažný príjem z takejto investície sa odhaduje na 21 000 USD.

V rámci druhej možnosti môže spoločnosť investovať peniaze do pracovného kapitálu (zásoby, zvyšovanie pohľadávok), čo za rovnakých šesť rokov vygeneruje ročný čistý peňažný príjem vo výške 16 000 USD. Je potrebné počítať s tým, že na konci tohto obdobia dochádza k uvoľneniu pracovného kapitálu (predaj zásob, uzatvorenie pohľadávok).

Ktorú možnosť by mala uprednostniť, ak spoločnosť očakáva 12 % návratnosť vložených prostriedkov? Použite metódu čistého moderného významu.

Riešenie.

1. Uveďme počiatočné údaje problému v kompaktnej forme.

Znova si všimnime, že predaj prevádzkového kapitálu a vybavenia sa plánuje až po 6 rokoch.

2. Vypočítajme čistú modernú hodnotu pre prvý projekt.

3. Podobné výpočty vykonáme pre druhý projekt

4. Na základe výsledkov výpočtu možno vyvodiť tieto závery:

• druhý projekt by mal byť uznaný ako najlepší;
• prvý projekt by mal byť zamietnutý úplne, a to aj bez spojenia s dostupnou alternatívou.

4. Spoločnosť plánuje veľký investičný projekt zahŕňajúci obstaranie dlhodobého majetku a veľké opravy zariadení, ako aj investície do prevádzkového kapitálu podľa nasledujúcej schémy:

• 130 000 USD – počiatočná investícia pred začiatkom projektu;
• 25 000 $ - investícia do pracovného kapitálu v prvom roku;
• 20 000 USD - investícia do pracovného kapitálu v druhom roku;
• 15 000 USD – dodatočné investície do vybavenia v piatom roku;
• 10 000 dolárov sú náklady na veľké rekonštrukcie v šiestom roku.

Na konci investičného projektu spoločnosť očakáva predaj zostávajúceho investičného majetku v účtovnej hodnote 25 000 USD a uvoľnenie časti pracovného kapitálu v hodnote 35 000 USD.

Riešenie.

Schéma riešenia problému zostáva rovnaká. Zostavíme tabuľku vypočítaných údajov a určíme diskontované hodnoty všetkých peňažných tokov.

Projekt by sa mal prijať, pretože jeho čistá súčasná hodnota je v podstate pozitívna.

5. Spoločnosť pri investovaní vlastných prostriedkov požaduje minimálny výnos 18 percent. Spoločnosť má v súčasnosti možnosť zakúpiť si nové vybavenie v cene 84 500 USD. Používanie tohto zariadenia zvýši objem výroby, čo v konečnom dôsledku povedie k dodatočnému ročnému príjmu v hotovosti vo výške 17 000 USD počas 15 rokov používania zariadenia. Vypočítajte čistú súčasnú hodnotu projektu za predpokladu, že zariadenie bude možné predať za zostatkovú hodnotu 2 500 USD na konci projektu.

6. Spoločnosť plánuje nové kapitálové investície počas troch rokov: 90 000 USD v prvom roku, 70 000 USD v druhom a 50 000 USD v treťom roku. Investičný projekt je navrhnutý na 10 rokov s plným rozvojom novozavedených kapacít až v piatom roku, kedy plánovaný ročný čistý peňažný príjem bude 75 000 USD. Nárast čistého ročného peňažného príjmu v prvých štyroch rokoch podľa plánu bude 40%, 50%, 70%, 90% v rokoch od prvého do štvrtého. Spoločnosť požaduje pri investovaní prostriedkov minimálny výnos 18 percent.

Potreba určiť

• čistá moderná hodnota investičného projektu,
• zľavnená doba návratnosti.

Ako sa zmení vaša predstava o efektivite projektu, ak je požadovaná návratnosť 20%.

7. Spoločnosť má dve možnosti, ako investovať svojich 200 000 dolárov. Pri prvej možnosti spoločnosť investuje do investičného majetku kúpou nového zariadenia, ktoré po 6 rokoch (doba trvania investičného projektu) môže predať za 14 000 USD; Čistý ročný peňažný príjem z takejto investície sa odhaduje na 53 000 USD.

Podľa druhej možnosti môže spoločnosť investovať časť peňazí (40 000 dolárov) do nákupu nového vybavenia a zvyšnú sumu do pracovného kapitálu (zásoby, zvýšenie pohľadávok). To by za rovnakých šesť rokov vygenerovalo ročný čistý peňažný príjem 34 000 USD. Je potrebné počítať s tým, že na konci tohto obdobia dochádza k uvoľneniu pracovného kapitálu (predaj zásob, uzatvorenie pohľadávok).

Ktorú možnosť by mala uprednostniť, ak spoločnosť očakáva 14 % návratnosť vložených prostriedkov? Použite metódu čistého moderného významu.

8. Podnik zvažuje investičný projekt zahŕňajúci nadobudnutie dlhodobého majetku a väčšie opravy zariadení, ako aj investície do pracovného kapitálu podľa nasledujúcej schémy:

• 95 000 USD – počiatočná investícia pred začiatkom projektu;
• 15 000 $ - investícia do pracovného kapitálu v prvom roku;
• 10 000 $ - investícia do pracovného kapitálu v druhom roku;
• 10 000 USD - investícia do pracovného kapitálu v treťom roku;
• 8 000 USD – dodatočné investície do vybavenia v piatom roku;
• 7 000 USD - náklady na kapitálové opravy v šiestom roku;

Na konci investičného projektu spoločnosť očakáva predaj zostávajúcich fixných aktív za ich účtovnú hodnotu 15 000 USD a uvoľnenie pracovného kapitálu.

Výsledkom investičného projektu by mal byť nasledujúci čistý (t. j. po zdanení) peňažný príjem:

9. Projekt vyžadujúci investíciu 160 000 USD by generoval ročný príjem 30 000 USD počas 15 rokov. Posúďte uskutočniteľnosť takejto investície, ak je diskontný faktor 15 %.

10. Projekt navrhnutý na 15 rokov si vyžaduje investíciu 150 000 dolárov. Prvých 5 rokov sa neočakáva žiadny príjem, ale ďalších 10 rokov bude ročný príjem 50 000 USD. Mal by byť tento projekt prijatý, ak je diskontný faktor 15 %?

11 . Analyzované projekty ($):

13. Analyzujte dva alternatívne projekty, ak sú kapitálové náklady 10 %.

15. Požadovaná investícia do projektu je 18 000 USD; odhadovaný príjem: v prvom roku - 1 500 USD, v nasledujúcich 8 rokoch - 3 600 USD ročne. Posúdiť uskutočniteľnosť prijatia projektu, ak sú kapitálové náklady 10 %.

16. Spoločnosť zvažuje možnosť nákupu novej výrobnej linky. Na trhu sú dva modely s nasledujúcimi parametrami ($)

Nasledujúce podmienky, predpoklady a obmedzenia sú neoddeliteľnou súčasťou tejto správy.

Všeobecné podmienky

Na základe nižšie uvedených výkladov a porozumení z týchto podmienok vyplýva ich úplné a jednoznačné porozumenie zo strany odhadcu a objednávateľa, ďalej len zmluvné strany, ako aj skutočnosť, že všetky ustanovenia, výsledky rokovaní a vyjadrenia neuvedené v správe sú neplatné. Tieto Podmienky nemožno meniť ani inak upravovať s výnimkou podpisu oboch zmluvných strán. Tieto podmienky sa vzťahujú na nástupcov a vykonávateľov Zmluvných strán.

Všeobecný účel správy

Táto správa je plne spoľahlivá len na účely uvedené v tejto správe a na použitie na špecifikovaný účel. Žiadna zmluvná strana nemôže použiť Správu ani (akúkoľvek jej časť) inak, ako je uvedené v dohode o hodnotení.

Ustanovenia o zodpovednosti

Odhadca nepreberá zodpovednosť za finančné a daňové vykazovanie súvisiace so správou oceňovaného majetku. Zodpovednosť za tento druh hlásenia týkajúceho sa objektu skúmaného odhadcom nesie vlastník objektu.

Odhadca vo svojom konaní vystupoval ako nezávislý výkonný umelec. Odhadca pri posudzovaní predpokladal, že informácie, ktoré mu boli poskytnuté, sú presné a spoľahlivé a neoveril ich.

Zbavenie zodpovednosti

Zákazník vopred akceptuje podmienky na uvoľnenie a zabezpečenie odhadcu a na jeho žiadosť ho ochrániť pred všetkými druhmi nákladov a záväzkov vyplývajúcich z nároku tretích osôb voči klientovi v dôsledku legálneho používania tretími osobami. výsledky práce odhadcu. Odhadca nie je povinný dostaviť sa na súd alebo inak svedčiť v súvislosti so správou alebo oceňovaným majetkom, s výnimkou osobitnej dohody s klientom alebo úradného predvolania.

Na vykonanie hodnotiacich prác môže Zákazník poskytnúť informácie (dokumenty), ktoré sú dôverné. Odhadca sa domnieva, že tieto informácie boli Zákazníkom prijaté zákonným spôsobom a odovzdané Odhadcovi so súhlasom vlastníka (držiteľa) týchto informácií. V súvislosti s vyššie uvedenými informáciami nie je možné voči odhadcovi vzniesť prípadné nároky tretích strán týkajúce sa použitia dôverných informácií.

Popis nehnuteľnosti

Odhadca nepreberá zodpovednosť za popis právneho stavu nehnuteľnosti a otázky, ktoré zahŕňajú diskusiu o právnych aspektoch vlastníctva. Predpokladá sa, že vlastnícke práva k ocenenému predmetu plne zodpovedajú požiadavkám zákona, pokiaľ nie je výslovne uvedené inak.

Záverečné ustanovenia

Odhadca zohľadnil zodpovedný prístup majiteľa a správne hospodárenie s posudzovanou nehnuteľnosťou.

Informácie, hodnotenia a názory, ktoré dostal odhadca a ktoré sú obsiahnuté v tejto správe, boli získané zo zdrojov, ktoré sú podľa názoru odhadcu spoľahlivé. Hodnotiteľ však nemôže prijať zodpovednosť za presnosť týchto údajov a tam, kde je to možné, sa odkazuje na zdroj informácií.

Posudok odhadcu o odhadovanej hodnote nehnuteľnosti je platný len ku dňu konkrétne uvedenému v tejto správe. Odhadca neprijíma žiadnu zodpovednosť za sociálne, ekonomické, fyzické alebo vládne zmeny, ktoré môžu nastať po tomto dátume a ovplyvňujú trhové faktory, a tým ovplyvňujú úsudok odhadcu.

Správa o ocenení obsahuje odborný názor odhadcu na hodnotu oceňovanej nehnuteľnosti a nie je zárukou, že zmení majiteľa za cenu rovnajúcu sa hodnote uvedenej v správe o ocenení. Túto hodnotu možno považovať za odporúčanú pre účely uskutočnenia obchodu s predmetom posudzovania, ak odo dňa vyhotovenia Správy o ocenení do dňa uskutočnenia obchodu s predmetom posudzovania alebo dňa, keď neuplynulo viac ako 6 mesiacov. predložením verejnej ponuky.

Odhadca ohodnotil nehnuteľnosť len na základe poskytnutých informácií a osobnej obhliadky Nehnuteľnosti.

Výpočty v rámci ohodnotenia nehnuteľnosti boli vykonané odhadcom pomocou programu Microsoft® Excel. Výpočtové tabuľky a vzorce uvedené v tejto správe obsahujú zaokrúhlené hodnoty ukazovateľov. Konečné hodnoty boli tiež získané pomocou zaokrúhlených čísel.