पूर्वव्यापी मूल्यांकन क्या है? कैरियर चयन का पूर्वव्यापी मूल्यांकन

इन मामलों में, प्रत्येक पक्ष अक्सर अपने स्वयं के मूल्यांकक को नियुक्त करता है, जिसे अदालत में अपनी मूल्यांकन रिपोर्ट का बचाव करना होता है। एक नियम के रूप में, पति-पत्नी के पास संयुक्त स्वामित्व (शेयरों के आवंटन के बिना) में एक अपार्टमेंट होता है।

यदि अपार्टमेंट साझा स्वामित्व में है, तो कानूनी कार्यवाही के दौरान अदालत को अपार्टमेंट में हिस्सेदारी के आकलन की आवश्यकता होगी।

व्यवहार में, किसी अन्य मालिक द्वारा शेयर खरीदते समय, विरासत दर्ज करते समय, खुले बाजार में शेयर बेचते समय या संपत्ति का बंटवारा करते समय अदालत के लिए किसी अपार्टमेंट में शेयर का मूल्यांकन सबसे अधिक आवश्यक होता है।

इसके अलावा, आवास का आदान-प्रदान करते समय, अपार्टमेंट में पंजीकृत बच्चे के हिस्से का मूल्यांकन करना अक्सर आवश्यक होता है, क्योंकि विनिमय के दौरान बच्चे के हिस्से का मूल्य कम नहीं किया जा सकता है।

पूर्वव्यापी रियल एस्टेट मूल्यांकन है

इसका केवल एक ही कारण है: मूल्यांकनकर्ताओं की अक्षमता।

अपनी रिपोर्ट की नकारात्मक जांच प्राप्त करने का डर मूल्यांककों को, किसी भी तरह से, ग्राहकों को एसआरओ के माध्यम से रिपोर्ट आयोजित करने से हतोत्साहित करने के लिए मजबूर करता है।

हालाँकि, परीक्षा की उपेक्षा करना हमेशा संभव नहीं होता है, और इसलिए ग्राहकों के लिए अपने मूल्यांकनकर्ताओं की सिफारिशों के प्रति बहुत सावधान रहना महत्वपूर्ण है।

पहला मूल्यांकन की वैधता, मानदंडों और नियमों के अनुपालन की जांच करता है।

दूसरा गणना की पुष्टि करता है. यह एसआरओ में रिपोर्ट की जांच करने का दूसरा विकल्प है जो इस संपत्ति के भूकर मूल्य को संशोधित करने के लिए अदालत या आयोग को अचल संपत्ति मूल्यांकन रिपोर्ट जमा करने के लिए एक शर्त है।

मूल्यांकन सेवाओं की लागत

किसी भी संपत्ति का मूल्यांकन मौद्रिक संदर्भ में उसके मूल्य को निर्धारित करने की प्रक्रिया है। मूल्यांकन का उद्देश्य अचल संपत्ति, व्यवसाय, कंपनी, क्रेडिट संस्थान, मूर्त और अमूर्त प्रकार की संपत्ति हो सकता है।

तदनुसार, एक मूल्यांकक की गतिविधि मूल्यांकन की जा रही वस्तुओं के बाजार या अन्य मूल्य की स्थापना से संबंधित है।

जैसे-जैसे रियल एस्टेट बाजार विकसित होता है, मूल्यांकन कंपनियों की सेवाओं की मांग बढ़ती है। मूल्यांकन सेवाओं के उपभोक्ता के लिए मूल्यांकन कंपनी चुनते समय मुख्य मानदंडों में से एक अभी भी कंपनी की टैरिफ नीति है। मूल्यांकन सेवाओं के लिए बाजार में मूल्य निर्धारण प्रक्रिया कैसे होती है, मूल्यांकन की गई वस्तु का बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए कार्यों के एक सेट के लिए भुगतान की जाने वाली राशि को कौन से घटक बनाते हैं?

मूल्यांकनकर्ता के काम की लागत संपत्ति, मूल्यांकन के उद्देश्य और समय दोनों पर निर्भर करती है। जैसे-जैसे रियल एस्टेट बाजार विकसित होता है, मूल्यांकन कंपनियों की सेवाओं की मांग बढ़ती है।

विवाद उद्देश्यों के लिए सामान्य रिपोर्टिंग त्रुटियाँ

नए साल से विषय की प्रासंगिकता और भी बढ़ जाएगी, क्योंकि पूंजी निर्माण परियोजनाओं के लिए कर की गणना भी उसके भूकर मूल्य से की जाएगी। एवगेनिया पैन्फिलोवा। एनपी एसआरओ "एसवीओडी" की विशेषज्ञ परिषद के उपाध्यक्ष, भूकर मूल्य को चुनौती देने वाली रिपोर्टों में पाई जाने वाली विशिष्ट त्रुटियों का विश्लेषण करते हैं। चुनौती देने के उद्देश्य से मानकों का मूल्यांकन, जैसा कि ज्ञात है, पूर्वव्यापी तिथि पर किया जाता है, जो एक गैर-तुच्छ कार्य है और, भूमि बाजार के अविकसितता और सीमा की सामान्य समस्या के साथ, मूल्यांकनकर्ताओं को ऐसी कठिनाइयों का सामना करना पड़ता है। जैसे: इस मामले में, यह अनुशंसा की जाती है कि सूचना के एक स्रोत पर न रुकें, बल्कि सूचना संग्रह की सीमा का विस्तार करने का प्रयास करें, रोसरेस्टर डेटाबेस का उपयोग करना, ज़ोनिंग बस्तियों के लिए शहरी नियोजन मानकों का विश्लेषण करना आदि संभव है।

मूल्यांकन के लिए कार्य निर्धारित करना

किसी संपत्ति की पहचान उसके सटीक कानूनी विवरण का प्रतिनिधित्व करती है, जिसे ग्राहक द्वारा प्रदान की गई जानकारी के आधार पर संकलित किया जाना चाहिए। आवश्यक जानकारी स्थानीय और राज्य कानून के अनुसार भूमि सर्वेक्षण डेटा के राज्य रजिस्टर से प्राप्त की जा सकती है। एक उचित कानूनी विवरण में भूमि पार्सल के सर्वेक्षण और वर्णन की विशिष्ट क्षेत्रीय प्रणाली को ध्यान में रखा जाना चाहिए, जिसमें उनकी सीमाओं का विवरण, राज्य सर्वेक्षण प्रणाली और पार्सल और ब्लॉक का वर्णन और मानचित्रण करने की प्रक्रिया शामिल है।

मूल्यांकन किए जाने वाले संपत्ति अधिकारों की पहचान।

बाजार मूल्य निर्धारित करने के लिए पूर्वव्यापी तिथि पर एनालॉग्स की खोज करने की समस्या और इसे हल करने के तरीकों में से एक

यह निष्कर्ष निकाला गया है कि पूर्वव्यापी तिथि के लिए एनालॉग खोजने की समस्या को किसी भी क्षेत्र में सफलतापूर्वक हल किया जा सकता है। कोज़लोवा तात्याना 1. बाइट्सको नतालिया 2 1 एलएलसी "कैपिटल कंसल्टिंग", मूल्यांकन विभाग के प्रमुख 2 एलएलसी "कैपिटल कंसल्टिंग", मूल्यांकन विभाग के उप प्रमुख सार लेख अचल संपत्ति के भूकर मूल्य को चुनौती देने की संभावना पर चर्चा करता है, जो आवश्यक है पूर्वव्यापी तिथि पर एनालॉग्स का उपयोग करना।

हम जानकारी के संभावित स्रोतों का वर्णन करते हैं और उनके उपयोग की संभावना का विश्लेषण करते हैं। यह निष्कर्ष निकाला गया है कि पूर्वव्यापी तिथि में समकक्ष खोजने की समस्या को सफलतापूर्वक हल किया जा सकता है।

किस कर का भुगतान करते समय पूर्वव्यापी मूल्यांकन लागू किया जाता है? क्या कर समिति इसे स्वीकार करने के लिए बाध्य है?

पूर्वव्यापी मूल्यांकन का उपयोग अचल संपत्ति की बिक्री पर कर का भुगतान करते समय किया जाता है यदि इसका स्वामित्व एक वर्ष से कम था। इस मामले में, कर (10%) की गणना खरीद मूल्य और बिक्री मूल्य के बीच के अंतर से प्राप्त आय पर की जाती है। हालाँकि, यदि कोई खरीद मूल्य नहीं था, तो खरीद के समय संपत्ति का मूल्यांकन किया जाना चाहिए। एक नियम के रूप में, कई मालिक आवास खरीदते समय ऐसा नहीं करते हैं, क्योंकि संपत्ति को तुरंत बेचने का कोई लक्ष्य नहीं होता है। इस मामले में, मूल्यांकन का आदेश दिया जाता है, इसे पूर्वव्यापी कहा जाता है। इसे अगले वर्ष के 31 मार्च से पहले कर अधिकारियों को प्रस्तुत किया जाना चाहिए। यानी, अगर अपार्टमेंट 2015 में बेचा गया था, तो कर भुगतान फॉर्म 31 मार्च 2016 से पहले जमा किया जाना चाहिए, और कर का भुगतान 10 अप्रैल 2016 से पहले जमा किया जाना चाहिए। इसलिए, यदि आप समय पर मूल्यांकन प्रस्तुत करते हैं, तो कर समिति को इसे स्वीकार करना आवश्यक है।

इन्ना पचेलिंस्काया

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कानून के अनुसार, आपके हाथ में निजी स्वामित्व या भूमि के भूमि उपयोग के अधिकार पर एक राज्य अधिनियम होना चाहिए। इस दस्तावेज़...

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समय के संदर्भ में, अचल संपत्ति का मूल्यांकन वर्तमान, पूर्वव्यापी और संभावित हो सकता है। पूर्वव्यापी मूल्यांकन अतीत में किसी विशिष्ट तिथि पर मूल्य का अनुमान है। दीर्घकालिक मूल्यांकन उद्यमों के निर्माण के लिए नियोजित अवधि के अंत तक इसके मूल्य का अनुमान है।

अचल संपत्ति का मूल्य निर्धारित करने की तीन विधियाँ हैं:

1)महंगा;

2) बिक्री तुलना;

3) आय का पूंजीकरण।

सभी तीन विधियाँ कई अनुमान समस्याओं पर लागू होती हैं, लेकिन किसी विशेष असाइनमेंट में एक अधिक महत्वपूर्ण हो सकती है। लागत पद्धति तब लागू हो सकती है जब पुरानी इमारतों की संपत्तियों का मूल्यांकन किया जाता है जिनमें भौतिक टूट-फूट, कार्यात्मक अप्रचलन और बाहरी अप्रचलन के कारण महत्वपूर्ण संचित मूल्यह्रास होता है जिसका अनुमान लगाना मुश्किल होता है। बिक्री तुलना विधि को अत्यधिक विशिष्ट प्रकार की अचल संपत्ति पर लागू नहीं किया जा सकता क्योंकि तुलना के लिए जानकारी उपलब्ध नहीं हो सकती है। आय पूंजीकरण पद्धति का उपयोग ऋण के मालिक-कब्जे वाले हिस्से के मूल्य निर्धारण के लिए शायद ही कभी किया जाता है, हालांकि इसका उपयोग बाजार की पुष्टि के साथ किया जा सकता है। वाणिज्यिक या औद्योगिक संपत्ति बाजार में आय का पूंजीकरण अविश्वसनीय हो सकता है, जहां मालिक निवेशकों से अधिक बोली लगाते हैं। इन विधियों की सामग्री इस प्रकार है.

लागत पद्धति इस सिद्धांत पर आधारित है कि एक खरीदार किसी संपत्ति के लिए समान गुणवत्ता की समान संपत्ति खरीदने की लागत से अधिक भुगतान नहीं करेगा। इसलिए, अनुमानित बाजार मूल्य मूल्यांकन तिथि के अनुसार भूमि के एक भूखंड की लागत और एक समान सुविधा के निर्माण की लागत का योग है। यह दृष्टिकोण इस समझ पर आधारित है कि बाजार सहभागी लागत के मुकाबले लागत को महत्व देते हैं। इस पद्धति के तहत, संपत्ति का मूल्य इमारतों की प्रतिकृति बनाने या प्रतिस्थापन की वर्तमान लागत में भूमि के अनुमानित मूल्य को जोड़कर और सभी कारणों से संरचनाओं में मूल्यह्रास और अप्रचलन को घटाने के बाद प्राप्त किया जाता है। लागत पद्धति विशेष रूप से नई इमारतों या संपत्तियों के मूल्यांकन में उपयोगी होती है जो शायद ही कभी बाजार में आती हैं।

बिक्री तुलना विधि का सार उस कीमत को निर्धारित करना है जो एक खरीदार समान उपयोगिता की संपत्ति के लिए भुगतान करेगा। यदि बाज़ार में ऐसी कोई अचल संपत्ति नहीं है, तो बिक्री तुलना पद्धति लागू नहीं की जाती है। इस पद्धति का उपयोग करते हुए, मूल्यांकक मूल्यांकित की जा रही संपत्ति की समान संपत्तियों से तुलना करके मूल्य का प्रतिबिंब प्राप्त करता है, जिसे "तुलनीय बिक्री" कहा जाता है। अचल संपत्ति की बिक्री कीमतें, जिनके बारे में मूल्यांकनकर्ता का मानना ​​है कि वे सबसे अधिक तुलनीय हैं, को यह प्रतिबिंबित करना चाहिए कि मूल्यांकन की जा रही संपत्ति का प्रतिबिंबित मूल्य किस हद तक गिर सकता है।

मूल्यांकनकर्ता तुलना के विभिन्न तत्वों पर विचार करके संपत्ति और तुलनीय बिक्री के बीच कठिनाई या अंतर की डिग्री की गणना करता है: वित्तपोषण की शर्तें; बिक्री की शर्तें; बाजार की स्थितियां; आवास; भौतिक विशेषताएं; आर्थिक विशेषताएं; उपयोग; अमान्य लागत घटक; अचल संपत्ति के हस्तांतरित अधिकार; अचल संपत्ति के संपत्ति अधिकार.

किसी संपत्ति की कीमत बेची गई संपत्ति के स्वामित्व अधिकार से होने वाले लाभ से निर्धारित होती है। विशेष रूप से लाभदायक संपत्तियों को मौजूदा पट्टों के साथ बेचा जा सकता है। मूल्य निर्धारित करते समय बाजार किराए और अनुबंध किराए के बीच अंतर को ध्यान में रखना शीर्षक समायोजन कहलाता है। समायोजन का प्रारंभिक बिंदु यह है कि पूर्ण स्वामित्व बाजार किराए और उपलब्ध वर्तमान वित्तपोषण पर निर्धारित होता है।

किसी लेन-देन के वित्तपोषण की शर्तें बाज़ार या गैर-बाज़ार हो सकती हैं। लेन-देन के पक्षों की अधिकतम लाभ प्राप्त करने की इच्छा विभिन्न प्रकार के अनुबंधों को जन्म देती है:

1) ऋणदाता द्वारा लेनदेन का वित्तपोषण, अर्थात्। विक्रेता उस ऋण पर ब्याज का भुगतान करता है जो खरीदार - ऋणी - को ऋण प्राप्त करने के लिए आवश्यक होता है। इस मामले में, ब्याज की राशि बिक्री मूल्य से काट ली जाती है;

2) विक्रेता द्वारा लेनदेन का वित्तपोषण, अर्थात्। विक्रेता खरीदार को बंधक ऋण प्रदान करता है। ऐसी स्थितियों को समायोजित करने के लिए, बाजार ब्याज दरों पर बंधक ऋण (निरंतर भुगतान और गुब्बारा भुगतान) के नकदी प्रवाह में छूट का उपयोग किया जा सकता है।

बिक्री की शर्तों का समायोजन बाज़ार में विक्रेता और खरीदार के बीच गैर-विशिष्ट संबंध को दर्शाता है। बिक्री बाजार मूल्य से कम कीमत पर हो सकती है यदि विक्रेता को तत्काल संपत्ति बेचने की आवश्यकता है और यदि लेनदेन के पक्षों के बीच किसी प्रकार का संबंध है, और यदि खरीदार को तत्काल संपत्ति खरीदने की आवश्यकता है तो बाजार मूल्य से ऊपर कीमत पर बिक्री हो सकती है। संपत्ति।

बाज़ार की स्थितियाँ समय के साथ खरीद और बिक्री की बाज़ार स्थितियों में होने वाले बदलाव हैं। बाज़ार की स्थिति मुद्रास्फीति और अपस्फीति, आपूर्ति और मांग में परिवर्तन, कराधान आदि से प्रभावित होती है। समायोजन की राशि विभिन्न स्थानों में समान संपत्तियों की बिक्री के विश्लेषण से निर्धारित होती है, और इसलिए मुख्य रूप से इन संपत्तियों के लिए भूमि मूल्यों में अंतर को दर्शाती है।

किसी संपत्ति की भौतिक विशेषताओं में आयाम, संरचनात्मक तत्व, सामग्री की गुणवत्ता, टूट-फूट, उपस्थिति, पर्यावरणीय स्थितियाँ आदि शामिल हैं। भौतिक विशेषताओं के समायोजन के लिए अंतर के प्रत्येक बिंदु पर चर्चा की आवश्यकता होती है।

किसी संपत्ति की आर्थिक विशेषताओं में लागत, प्रबंधन की गुणवत्ता, किराये की शर्तें और शर्तें, आय या लाभ की राशि आदि शामिल हैं। यह तुलना केवल आय उत्पन्न करने वाली संपत्तियों पर लागू होती है।

किसी संपत्ति की बिक्री के बाद उसके संभावित उपयोग का निर्धारण करते समय, आकलन स्थानीय ज़ोनिंग नियमों पर आधारित होते हैं। अचल संपत्ति वस्तुओं की तुलना करना असंभव है यदि उनमें से एक, बिक्री के बाद, मूल्यांकन की जा रही वस्तु से अलग इस्तेमाल किया जा सकता है, यानी। पुनर्निर्मित।

लेन-देन के शून्य घटक मूल्य के गैर-अचल संपत्ति घटक हैं। तुलना करते समय, मूल्य के अमान्य घटकों को संपत्ति से अलग कर दिया जाता है।

आय का पूंजीकरण अपेक्षित भविष्य की आय का वर्तमान में प्राप्त एकमुश्त राशि में परिवर्तन है, अर्थात। आय का पूंजी में रूपांतरण. आय पूंजीकरण पद्धति का मुख्य सिद्धांत अपेक्षा का सिद्धांत है, अर्थात। बाजार मूल्य को अपेक्षित भविष्य की आय के अधिकारों के वर्तमान मौजूदा मूल्य के रूप में परिभाषित किया गया है।

आय के पूंजीकरण में भविष्य के वित्तीय लाभों के वर्तमान मूल्य की गणना करना शामिल है जो मालिक को संपत्ति से प्राप्त हो सकता है। वित्तीय लाभ में संपत्ति के अपेक्षित जीवन पर आवर्ती आय की एक धारा और संपत्ति के स्वामित्व की बिक्री (या हस्तांतरण) से प्राप्त आय शामिल होती है।

रियल एस्टेट मूल्यांकन में, भविष्य की आय को उनके वर्तमान मूल्य तक कम करने के लिए दो मुख्य प्रक्रियाओं का उपयोग किया जाता है: पूंजीकरण दर और छूट दर का उपयोग करना। पूंजीकरण दर एक वर्ष की कमाई पर लागू होती है। यह आमतौर पर पहला पूर्वानुमान वर्ष होता है। लागत की गणना सूत्र का उपयोग करके की जाती है:

के - वर्तमान मूल्य,

केटी - वर्ष के अंत तक आय टी

n - छूट दर (वापसी की दर)

पूर्वव्यापी मूल्यांकन, अतीत की किसी तारीख के अनुसार मूल्यांकन

पूर्वव्यापी मूल्यांकन में मूल्यांकक को पिछली अवधि के अनुरूप तारीख के अनुसार मूल्यांकन रिपोर्ट बनाना शामिल होता है। दिए गए एनालॉग्स के बारे में गणना और जानकारी, जिसे मूल्यांकनकर्ता इस मूल्यांकन रिपोर्ट को तैयार करते समय संदर्भित करता है, उस तारीख के अनुरूप होनी चाहिए जिस दिन मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार की जाती है।

पूर्वव्यापी मूल्यांकन की आवश्यकता

पूर्वव्यापी मूल्यांकन की आवश्यकता निम्नलिखित मामलों में उत्पन्न हो सकती है:

• अचल संपत्ति कराधान;
• पूंजीगत लाभ कराधान;
• विरासत का कराधान;
• मुआवजे का भुगतान;
• अदालत में क्षति के दावों पर विचार;
• मौजूदा आकलन की समीक्षा.

पूर्वव्यापी मूल्यांकन के दृष्टिकोण

पूर्वव्यापी मूल्यांकन करने के दो तरीके हैं:

1) मूल्यांकन की तिथि पर समान वस्तुओं की मौजूदा बिक्री कीमतों के आधार पर मूल्यांकन करें। इस मामले में, मूल्यांकक समान वस्तुओं की बिक्री के लिए प्रस्तावों के विश्वसनीय स्रोत ढूंढता है जो पूर्वव्यापी मूल्यांकन की तिथि पर प्रभावी सभी मूल्य निर्धारण मापदंडों में मूल्यांकन की वस्तु के अनुरूप होते हैं। एक स्रोत के रूप में, हमारी कंपनी के मूल्यांकनकर्ता हमारे काम के दौरान जमा हुए विभिन्न अभिलेखों के साथ-साथ अचल संपत्ति की बिक्री के प्रस्तावों के हमारे अपने डेटाबेस का उपयोग करते हैं।

2) पिछली कीमतों को खोजने और तुलना करने का एक विकल्प तथाकथित सूचकांक पद्धति है। यह विधि मानती है कि किसी वस्तु का मूल्य पहले मौजूदा कीमतों का उपयोग करके वर्तमान तिथि पर निर्धारित किया जाता है, और फिर, मूल्य परिवर्तन सूचकांकों का उपयोग करके, मूल्य की गणना अतीत की किसी तारीख (रेट्रो मूल्य) पर की जाती है।

पूर्वव्यापी मूल्यांकन करने के लिए हमारा दृष्टिकोण

VALMARKET के पास आपकी आवश्यक तिथि के अनुसार मूल्यांकन वस्तु के पुनर्प्राप्ति मूल्य पर एक पेशेवर विशेषज्ञ राय तैयार करने के लिए पर्याप्त अनुभव है। हमारी कंपनी के विशेषज्ञ मूल्यांकन कार्य करने की संभावना की पहचान करने के लिए एक स्पष्ट विश्लेषण करेंगे, प्रत्येक विशिष्ट मामले में व्यक्तिगत रूप से वस्तुओं के मूल्यांकन की व्यवहार्यता या अक्षमता के बारे में निष्कर्ष निकालेंगे, और आपकी वस्तुओं का उचित बाजार मूल्य भी निर्धारित करेंगे, और एक मूल्यांकन तैयार करेंगे। रिपोर्ट जो मोल्दोवा गणराज्य के कानून की सभी आवश्यकताओं को पूरा करती है।

स्वतंत्र पूर्वव्यापी मूल्यांकन के लिए आवश्यक दस्तावेज़

पूर्वव्यापी मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करने के लिए, दस्तावेजों का न्यूनतम आवश्यक पैकेज होगा:

• पूर्वव्यापी मूल्यांकन के उद्देश्य के लिए शीर्षक दस्तावेजों का एक पूरा सेट;
• पूर्वव्यापी मूल्यांकन की तिथि के अनुसार मूल्यांकन वस्तु के अधिकारों की पुष्टि करने वाली जानकारी।

पूर्वव्यापी मूल्यांकन का समय और लागत

पूर्वव्यापी मूल्यांकन रिपोर्ट की लागत हमेशा वर्तमान तिथि पर मूल्यांकन के लिए निर्धारित कीमतों से थोड़ी अधिक होती है। यह मुख्य रूप से मूल्यांकन कार्य करने के लिए आवश्यक जानकारी खोजने की जटिलता और सीमाओं के कारण है। लेकिन आप निश्चिंत हो सकते हैं कि VALMARKET आपको मूल्यांकन सेवाओं के लिए हमेशा सर्वोत्तम मूल्य प्रदान करेगा और काम को कम से कम उचित समय में पूरा करेगा।