किसी भवन की प्रभावी आयु की गणना किन मामलों में की जाती है? भूमि भूखंडों के मूल्यांकन के तरीके

इमारत की गिरावट इसकी भौतिक स्थिति में गिरावट, अचल संपत्ति बाजार की आधुनिक अवधारणाओं की कार्यात्मक विशेषताओं के बीच विसंगति और इसके मूल्य पर वस्तु के संचालन की बाहरी स्थितियों के प्रभाव के कारण होती है। चूंकि सूचीबद्ध कारक आपस में जुड़े हुए हैं, इसलिए लागत पर उनके प्रभाव का व्यापक मूल्यांकन किया जाता है।

मूल्यह्रास किसी वस्तु की भौतिक स्थिति में गिरावट और/या अप्रचलन के कारण मूल्य की हानि है। संचित मूल्यह्रास को पुनर्स्थापना (प्रतिस्थापन) की वर्तमान लागत और मूल्यांकन तिथि पर वस्तु के वास्तविक बाजार मूल्य के बीच अंतर के रूप में परिभाषित किया गया है।

मूल्य की हानि के कारणों के आधार पर, टूट-फूट को तीन प्रकारों में विभाजित किया जाता है: शारीरिक टूट-फूट, कार्यात्मक टूट-फूट और बाहरी टूट-फूट।

ऑपरेशन के दौरान प्राकृतिक प्रक्रियाओं के कारण शारीरिक टूट-फूट मूल्य की हानि है। यह उम्र बढ़ने और टूट-फूट, विनाश, सड़न, जंग लगने, टूटने और संरचनात्मक दोषों में व्यक्त होता है। इस प्रकार का घिसाव या तो हटाने योग्य या अपूरणीय हो सकता है। पुनर्प्राप्त करने योग्य शारीरिक टूट-फूट (यानी, टूट-फूट जिसे नियमित रखरखाव के माध्यम से ठीक किया जा सकता है) में दिन-प्रतिदिन के उपयोग के दौरान संपत्ति के कुछ हिस्सों की नियमित मरम्मत या प्रतिस्थापन शामिल है। अपरिवर्तनीय शारीरिक टूट-फूट वह टूट-फूट है जिसे आर्थिक दृष्टिकोण से ठीक नहीं किया जा सकता है, अर्थात। इसे ख़त्म करने की लागत संरचना के अतिरिक्त मूल्य से अधिक है।

कार्यात्मक अप्रचलन एक ही उद्देश्य के लिए निर्मित नई संरचना की तुलना में उपयोगिता प्रदान करने में दी गई संरचना की सापेक्ष अक्षमता के कारण मूल्य की हानि है। यह आमतौर पर खराब डिज़ाइन, तकनीकी और कार्यात्मक आवश्यकताओं जैसे आकार, शैली, स्थायित्व आदि के कारण होता है। कार्यात्मक टूट-फूट हटाने योग्य या अपूरणीय हो सकती है। कार्यात्मक टूट-फूट को तब पुनर्प्राप्त करने योग्य माना जाता है जब अप्रचलित या अस्वीकार्य घटकों की मरम्मत या बदलने की लागत लागत प्रभावी होती है या कम से कम उपयोगिता और/या जोड़े गए मूल्य की मात्रा से अधिक नहीं होती है। अन्यथा, टूट-फूट को अपूरणीय माना जाता है।

शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट आमतौर पर संपत्ति में ही अंतर्निहित होती है।

बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट, बाहरी कारकों द्वारा अचल संपत्ति के मूल्य को होने वाली क्षति को दर्शाती है। यह अपने निश्चित स्थान के कारण रियल एस्टेट के लिए अद्वितीय है।

पुनर्प्राप्त करने योग्य भौतिक गिरावट से तात्पर्य संरचनात्मक और भवन घटकों की मरम्मत के एक विशिष्ट खरीदार के लिए संभावित लागत के कारण मूल्य की हानि से है, जिसमें स्पष्ट क्षति या दोष हैं।

यह माना जाता है कि संरचनाओं और तत्वों को सामान्य परिचालन स्थितियों के अनुरूप स्थिति में बहाल किया जाता है, या पूरी तरह से बदल दिया जाता है।

हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए, हमने वस्तुओं को अलग-अलग संरचनात्मक तत्वों में विभाजित किया और उनकी तकनीकी स्थिति निर्धारित की।

विभिन्न प्राकृतिक और कार्यात्मक कारकों के प्रभाव में, निर्मित वस्तुएँ अपने प्रदर्शन गुण खो देती हैं और नष्ट हो जाती हैं। इसके अलावा, किसी वस्तु का बाजार मूल्य तात्कालिक वातावरण के बाहरी आर्थिक प्रभावों और बाजार के माहौल में बदलाव से प्रभावित होता है। साथ ही, शारीरिक टूट-फूट (प्रदर्शन गुणों की हानि), कार्यात्मक उम्र बढ़ना (वैज्ञानिक और तकनीकी प्रगति के कारण तकनीकी अनुपालन और मूल्य की हानि), बाहरी या आर्थिक टूट-फूट (किसी वस्तु के आकर्षण में परिवर्तन) बाहरी वातावरण में परिवर्तन और क्षेत्र में आर्थिक स्थिति) प्रतिष्ठित हैं। साथ में, इस प्रकार की टूट-फूट संचित टूट-फूट का निर्माण करती है, जो वस्तु की प्रतिस्थापन लागत और वस्तु के पुनरुत्पादन/प्रतिस्थापन की लागत के बीच का अंतर होगा।

संरचनाओं, तत्वों, इंजीनियरिंग उपकरण प्रणालियों और संपूर्ण सुविधा की भौतिक टूट-फूट को प्राकृतिक प्रभाव के परिणामस्वरूप उनके मूल तकनीकी और परिचालन गुणों (ताकत, स्थिरता, विश्वसनीयता, आदि) के नुकसान के रूप में समझा जाना चाहिए। और जलवायु कारक और मानव गतिविधि। इसके मूल्यांकन के समय शारीरिक टूट-फूट को संरचनाओं, एक तत्व, एक प्रणाली या समग्र रूप से एक वस्तु को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त किया जाता है।

मूल्यांकन की जा रही इमारतों की भौतिक क्षति की मात्रा संशोधित जीवनकाल पद्धति द्वारा निर्धारित की गई थी। यह विधि इसके दो घटकों की गणना करके कुल टूट-फूट का निर्धारण करने पर आधारित है: हटाने योग्य और अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट।

इस मामले में, हटाने योग्य टूट-फूट को इसके उन्मूलन की लागत के बराबर माना जाता है, और गैर-हटाने योग्य टूट-फूट इमारत की प्रभावी आयु (ईए) और उनके विशिष्ट आर्थिक जीवन (टीएस) का अनुपात है, जिसे प्रतिस्थापन लागत से गुणा किया जाता है ( सी), हटाने योग्य घिसाव (आरयू) की मात्रा से कम हो गया। इस प्रकार, संचयी टूट-फूट की गणना करने का सूत्र है:

जहां वाहन को आवासीय भवनों के जीवनकाल के अनुसार निर्धारित किया गया था, जो यू.वी. बेइलेज़ोन द्वारा इमारतों और संरचनाओं की तकनीकी स्थिति का आकलन करने के बुनियादी सिद्धांतों पर व्याख्यान नोट्स में निर्दिष्ट पूंजी समूह पर निर्भर करता है।

भवन के संरचनात्मक तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट की मात्रा वीएसएन 53-86(आर) "भौतिक टूट-फूट के आकलन के लिए नियम..." के अनुसार निर्धारित की जाती है। इन नियमों के अनुसार, परिसर की मरम्मत योग्य टूट-फूट इमारत के व्यक्तिगत संरचनात्मक तत्वों की हटाने योग्य टूट-फूट के योग के बराबर होती है, जिसे प्रतिस्थापन लागत में उनके हिस्से से गुणा किया जाता है।

सामान्य संचित मूल्यह्रास से, मूल्यांकक सभी संभावित कारणों से मूल्यांकित वस्तु के मूल्य के नुकसान को समझते हैं। कुल संचित मूल्यह्रास की राशि मूल्यांकन तिथि पर संरचना के बाजार मूल्य और इसकी पूर्ण प्रतिस्थापन लागत के बीच अंतर का प्रतिनिधित्व करती है, जिसकी गणना प्रजनन लागत या प्रतिस्थापन लागत के रूप में की जाती है। लागत दृष्टिकोण मूल्यांकन की जा रही इमारतों की पूर्ण प्रतिस्थापन लागत पर विचार करता है, यह मानते हुए कि वे नई हैं। इसलिए, इमारतों के लिए कुल संचित मूल्यह्रास के मूल्य का आकलन करने के बाद, मूल्यांकक इसे पूर्ण प्रतिस्थापन लागत संकेतक से घटा देते हैं और परिणामस्वरूप इमारत का अवशिष्ट मूल्य प्राप्त करते हैं।

किसी भवन का भौतिक जीवन (पीएल) किसी भवन के संचालन की अवधि है जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। किसी वस्तु का भौतिक जीवन निर्माण के दौरान स्थापित होता है और भवन के पूंजी समूह पर निर्भर करता है। वस्तु के नष्ट हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक आयु (सीए) समय की वह अवधि है जो किसी वस्तु के चालू होने से लेकर मूल्यांकन की तारीख तक बीत चुकी है।

आर्थिक जीवन (ईएल) उस परिचालन समय से निर्धारित होता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान किए गए सुधारों से संपत्ति के मूल्य में योगदान होता है।

प्रभावी आयु (ईए) की गणना भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर की जाती है, इसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन की तारीख पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। किसी भवन के सामान्य (सामान्य) संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक के बराबर होती है

किसी भवन का शेष आर्थिक जीवन (आरईएल) मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि है (चित्र)।

चावल। किसी भवन की जीवन अवधि और उनकी विशेषता बताने वाले मूल्यांकन संकेतक

अनुमानित मूल्यह्रास मूल्यवान वस्तु की कुछ विशेषताओं के प्रति बाजार की प्रतिक्रिया को दर्शाता है जो इसे मूल्यांकन तिथि पर समान काल्पनिक रूप से नव निर्मित वस्तु से अलग करता है। इमारतों का ह्रास तीन मुख्य कारणों के प्रभाव में होता है, जो स्वयं को जटिल और अलगाव दोनों में प्रकट कर सकते हैं। मूल्यांकन भवनों के मूल्य के नुकसान के निम्नलिखित कारणों की पहचान करता है:

1. शारीरिक टूट-फूट,

2. कार्यात्मक उम्र बढ़ना,

3. बाहरी (आर्थिक) उम्र बढ़ना।

भौतिक मूल्यह्रास संपत्ति की भौतिक उम्र बढ़ने, उपयोग, प्राकृतिक आपदाओं और अन्य कारकों के कारण संपत्ति के मूल्य में कमी है जिससे संपत्ति के उपयोगी जीवन में कमी आती है।

आधुनिक निर्माण प्रौद्योगिकियां पूंजी संरचनाओं का निर्माण करना संभव बनाती हैं जो पहनने के प्रतिरोध में वृद्धि की विशेषता रखती हैं, जिससे उनका जीवन चक्र भी बढ़ जाता है। इसलिए, यह तर्क दिया जा सकता है कि नई सुविधाएं कम से कम 100 वर्षों तक चलने के लिए डिज़ाइन की गई प्राथमिकता हैं; विशेष रूप से पूंजी संरचनाओं के लिए, भौतिक उपयुक्तता की अवधि 100-175 वर्ष हो सकती है। लेकिन जीवन की वर्तमान गति और तीव्र वैज्ञानिक प्रगति के साथ, कई उत्पादों और विशेष रूप से रियल एस्टेट की अप्रचलनता, भौतिक अप्रचलन की तुलना में बहुत तेजी से होती है।

इस प्रकार, मॉस्को रोसिया होटल, जो 1967 में खुला था, पुनर्निर्माण के लिए 2006 में बंद कर दिया गया था। स्वाभाविक रूप से, होटल के डिज़ाइन ने इसका उपयोग जारी रखने की अनुमति दी, लेकिन असुविधाजनक लेआउट, कम प्रवाह और अन्य कारकों के कारण कार्यात्मक टूट-फूट हुई। इमारत को ध्वस्त कर दिया गया. कई देशों, जैसे जापान, अमेरिका और अन्य में, ऐसी इमारतों को 20-30 वर्षों के बाद ध्वस्त कर दिया जाता है।

वलेरी इवेस्टिफ़ेव राजधानी के रियल एस्टेट बाज़ार के लिए निम्नलिखित उदाहरण देते हैं: “इमारतों की उम्र बढ़ने की प्रक्रिया को खुदरा और कार्यालय बाज़ारों के उदाहरण का उपयोग करके चित्रित किया जा सकता है। नए शॉपिंग सेंटरों के निर्माण की पहली लहर 1990 के दशक के अंत में, कार्यालय केंद्रों - 2000 के दशक की शुरुआत में हुई। तब से ज्यादा समय नहीं बीता है, और, फिर भी, उनमें से कुछ, हालांकि औपचारिक रूप से क्लास ए इमारतों के रूप में वर्गीकृत हैं, पहले से ही कार्यात्मक रूप से अप्रचलित हैं। यह इस तथ्य से समझाया गया है कि कई वस्तुओं को केवल एक विशेष वर्ग के लिए न्यूनतम आवश्यकताओं को ध्यान में रखते हुए बनाया गया था (विशेष रूप से, यह प्रति 100 एम 2 क्षेत्र, लेआउट, बुनियादी ढांचे, आदि में पार्किंग स्थानों की संख्या से संबंधित है)। इस स्थिति को वाणिज्यिक अचल संपत्ति के सभी क्षेत्रों में तीव्र कमी से समझाया जा सकता है, जब लगभग सभी नई आपूर्ति बाजार में अवशोषित हो जाती है, कार्यालय और खुदरा भवन निर्माण पूरा होने से बहुत पहले किरायेदारों से भर जाते हैं। हालाँकि, जैसे-जैसे बाज़ार संतृप्त होता जाएगा, डेवलपर्स को ऐसी रियल एस्टेट बनाने की चुनौती का सामना करना पड़ेगा जो आर्थिक अप्रचलन के प्रति अधिक प्रतिरोधी हो।

इसका मतलब यह है कि किसी कार्यालय, शॉपिंग सेंटर, होटल या किसी अन्य व्यावसायिक भवन को डिजाइन करते समय न केवल आधुनिक तकनीकी आवश्यकताओं को ध्यान में रखना आवश्यक है, बल्कि कई वर्षों से बाजार से वस्तुओं के लिए प्रतिस्पर्धा और आवश्यकताओं का वजन और मूल्यांकन करना भी आवश्यक है। अग्रिम।"

अचल संपत्ति वस्तुओं की डिज़ाइन विशेषताओं के कारण और वस्तु की संरचना में विनाशकारी परिवर्तन करने वाले विभिन्न कारकों के प्रभाव के कारण, अचल संपत्ति वस्तु की विभिन्न संरचनात्मक प्रणालियों और तत्वों का घिसाव असमान रूप से होता है, इसलिए कुल की गणना सूचक का घिसाव हमेशा तत्व दर तत्व किया जाता है। इसका मतलब यह है कि मूल्यांकनकर्ता किसी भवन या संरचना की सभी संरचनात्मक प्रणालियों का अलग से निरीक्षण करता है, किसी दिए गए संरचनात्मक प्रणाली की विशेषता वाले टूट-फूट के संकेतों की पहचान करता है और उन्हें रिकॉर्ड करता है, और प्रत्येक प्रणाली की टूट-फूट को अलग से निर्धारित करता है।

किसी भी अचल संपत्ति संपत्ति में, निम्नलिखित संरचनात्मक प्रणालियों को प्रतिष्ठित किया जा सकता है: नींव, दीवारें, फर्श, विभाजन, छत, उद्घाटन, फर्श। इनमें से प्रत्येक तत्व अपना विशिष्ट कार्य करता है, कुछ भारों के अधीन होता है, उसका अपना डिज़ाइन होता है और परिणामस्वरूप, पहनने के अपने संकेत होते हैं। आइए हम सूचीबद्ध संरचनात्मक प्रणालियों में से सबसे महत्वपूर्ण के पहनने के संकेतों पर अधिक विस्तार से ध्यान दें।

किसी संपत्ति की स्थिति का आकलन नींव से शुरू होता है, लेकिन पूरी नींव निरीक्षण के लिए उपलब्ध नहीं होती है; सर्वोत्तम स्थिति में, आप इमारत के आधार और तहखाने का निरीक्षण कर सकते हैं और, उनके निरीक्षण के आधार पर, नींव की टूट-फूट का आकलन कर सकते हैं। मूल्यांकनकर्ता किन संकेतों को देखता है? यदि निरीक्षण में आधार की विकृति, दरारें, चिनाई में मोर्टार का उखड़ना, प्लास्टर की परत का छिलना प्रकट नहीं होता है, और इमारत का बेसमेंट वॉटरप्रूफिंग क्षति के संकेत के बिना सूखा है, तो हम अच्छी स्थिति के बारे में बात कर सकते हैं। नींव, और इस मामले में पहनने का प्रतिशत 10% से अधिक नहीं होगा। यदि आधार की चिनाई में विकृतियाँ और दरारें हैं, साथ ही घिसाव के अन्य लक्षण भी हैं, तो नींव की स्थिति पर करीब से नज़र डालने और इसके परिणामों के आधार पर इसके घिसाव की डिग्री निर्धारित करने का हर कारण है। अध्ययन।

दीवारें किसी इमारत की मुख्य भार वहन करने वाली संरचना होती हैं। वे ईंट, प्रबलित कंक्रीट, लकड़ी, आदि हो सकते हैं, और पहनने के संकेत, तदनुसार, दीवारों के प्रकार पर निर्भर करते हैं। ईंट की दीवारों के लिए, घिसाव का मुख्य संकेत दरारों की उपस्थिति, क्षैतिज चिनाई रेखाओं की वक्रता, ऊर्ध्वाधर से विचलन, चिनाई में मोर्टार का फैलाव, साथ ही ईंट सामग्री की स्थिति में परिवर्तन है।

छत, एक नियम के रूप में, संरचनात्मक रूप से दो मुख्य तत्वों से बनी होती है - सहायक संरचना और छत। सहायक संरचना के लिए, मुख्य संकेतक ज्यामिति की शुद्धता और निर्माण सामग्री की स्थिति हैं, और छत के लिए - लीक की अनुपस्थिति।

लेकिन संपत्ति के मुख्य तत्वों का निरीक्षण करना और टूट-फूट के संकेतों की पहचान करना संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के काम का केवल पहला हिस्सा है। प्रत्येक तत्व के घिसाव की डिग्री को प्रतिशत के रूप में स्थापित करने के बाद, कुल घिसाव का अनुमान लगाना आवश्यक है, और यह तब किया जा सकता है जब संपूर्ण वस्तु की लागत में प्रत्येक तत्व की लागत का प्रतिशत योगदान ज्ञात हो। ऐसा डेटा संदर्भ पुस्तकों "प्रतिस्थापन लागत के बढ़े हुए संकेतक" में पाया जा सकता है, जहां सभी अचल संपत्ति वस्तुओं को वर्गीकृत किया जाता है और उनके लिए मुख्य संदर्भ संकेतक दिए जाते हैं, जिसमें किसी भवन या संरचना के प्रत्येक संरचनात्मक प्रणाली के मूल्य में प्रतिशत योगदान शामिल होता है। वस्तु का. ऐसी संदर्भ पुस्तकों की उपस्थिति से मूल्यांकनकर्ता के काम में काफी सुविधा होती है।

लेकिन अचल संपत्ति की टूट-फूट का आकलन करने का काम हमेशा टूट-फूट के संकेतों के निरीक्षण और विश्लेषण तक ही सीमित नहीं होता है। ऐसे मामले भी होते हैं जब केवल निरीक्षण ही पर्याप्त नहीं होता। ये जटिल मामले हैं जिनमें मूल्यांकनकर्ता मानता है कि किसी इमारत या संरचना (विशेष रूप से नींव और दीवारों) के डिजाइन में छिपे हुए दोष हो सकते हैं जो वस्तु की विशेषताओं को काफी खराब कर देते हैं और इस अचल संपत्ति के आर्थिक जीवन को प्रभावित कर सकते हैं। इस मामले में, टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए, उपकरणों और प्रयोगशाला विश्लेषण का उपयोग करके एक विशेष तकनीकी परीक्षा करना आवश्यक है। यह कार्य अब किसी मूल्यांकन कंपनी द्वारा नहीं, बल्कि एक विशेष संगठन द्वारा किया जाता है जिसके पास उपयुक्त अनुभव, विशेषज्ञ और उपकरण हैं।

टूट-फूट की परिभाषा मूल्यांकन सिद्धांत में सबसे भ्रमित करने वाले और कम चर्चा वाले मुद्दों में से एक है। कथित तौर पर उपयोग की जाने वाली विधियों के विवरण में इस मुद्दे को अक्सर केवल कुछ पंक्तियाँ दी गई हैं। लेकिन वर्णित विधियों की श्रम तीव्रता और इन विधियों का उपयोग करने की संभावना के बारे में स्वाभाविक रूप से उठने वाला प्रश्न यह स्पष्ट करता है कि पहनने का उद्देश्य वास्तव में मनमाना है।

3. रियल एस्टेट मूल्यांकन

3.5. रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए दृष्टिकोण.

3.5.2. लागत प्रभावी दृष्टिकोण

लागत प्रभावी दृष्टिकोण- यह मूल्यांकन विधियों का एक सेट है जो संचित टूट-फूट को ध्यान में रखते हुए, मूल्यांकन की वस्तु को पुनर्स्थापित करने या बदलने के लिए आवश्यक लागत निर्धारित करने पर आधारित है। इस धारणा के आधार पर कि खरीदार समान उपयोगिता की वस्तु के निर्माण की तुलना में तैयार वस्तु के लिए अधिक भुगतान नहीं करेगा।

लागत दृष्टिकोण लागू करने के लिए आवश्यक जानकारी:
- वेतन स्तर;
- ओवरहेड लागत की राशि;
- उपकरण लागत;
- किसी दिए गए क्षेत्र में बिल्डरों के लिए लाभ दरें;
- निर्माण सामग्री के लिए बाजार मूल्य।

लागत दृष्टिकोण के लाभ:
1. नई वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय लागत दृष्टिकोण सबसे विश्वसनीय होता है।
2. यह दृष्टिकोण निम्नलिखित मामलों में उचित या एकमात्र संभव है:
§ नए निर्माण की लागत का तकनीकी और आर्थिक विश्लेषण;
§ मौजूदा सुविधा को अद्यतन करने की आवश्यकता का औचित्य;
§ विशेष प्रयोजन भवनों का मूल्यांकन;
§ बाज़ार के "निष्क्रिय" क्षेत्रों में वस्तुओं का आकलन करते समय;
§ भूमि उपयोग की दक्षता का विश्लेषण;
§ वस्तु बीमा की समस्याओं का समाधान;
§ कर समस्याओं का समाधान;
§ अन्य तरीकों से प्राप्त संपत्ति के मूल्यों पर सहमति होने पर।

लागत दृष्टिकोण के नुकसान:
1. लागत हमेशा बाजार मूल्य के बराबर नहीं होती है।
2. अधिक सटीक मूल्यांकन परिणाम प्राप्त करने के प्रयासों के साथ-साथ श्रम लागत में तेजी से वृद्धि होती है।
3. जिस संपत्ति का मूल्यांकन किया जा रहा है उसे खरीदने की लागत और ठीक उसी संपत्ति के नए निर्माण की लागत के बीच विसंगति, क्योंकि मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान, संचित मूल्यह्रास को निर्माण लागत से काट लिया जाता है।
4. पुरानी इमारतों के पुनरुत्पादन की लागत की गणना करने में कठिनाई।
5. पुरानी इमारतों और संरचनाओं की संचित टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करने में कठिनाई।
6. भूमि भूखंड का भवनों से अलग मूल्यांकन।
7. रूस में भूमि भूखंडों के मूल्यांकन की समस्याग्रस्त प्रकृति।

लागत दृष्टिकोण के चरण(चित्र 3.3 देखें):
- सबसे प्रभावी उपयोग (एसजेड) को ध्यान में रखते हुए भूमि भूखंड की लागत की गणना।
- प्रतिस्थापन लागत या प्रतिस्थापन लागत (एसवीएस या एसज़ैम) की गणना।
- संचित टूट-फूट की गणना (सभी प्रकार) (Cizn):
· शारीरिक गिरावट - प्राकृतिक शारीरिक उम्र बढ़ने और बाहरी प्रतिकूल कारकों के प्रभाव के परिणामस्वरूप किसी वस्तु के प्रदर्शन में कमी से जुड़ी टूट-फूट;
· कार्यात्मक पहनावा - ऐसी वस्तुओं के लिए आधुनिक आवश्यकताओं का अनुपालन न करने के कारण टूट-फूट;
· बाहरी पहनावा - बाहरी आर्थिक कारकों में परिवर्तन के परिणामस्वरूप टूट-फूट।

संचित मूल्यह्रास को ध्यान में रखते हुए किसी वस्तु की लागत की गणना: बेटा = Свс-Сызн।

अचल संपत्ति की अंतिम लागत का निर्धारण: Sit=Sz+Son.

3.5.2.1. तुलनात्मक इकाई विधि

इस पद्धति में एक समान इमारत की तुलनात्मक इकाई के निर्माण की लागत की गणना करना शामिल है। किसी एनालॉग की तुलनात्मक इकाई की लागत को तुलना की जा रही वस्तुओं (लेआउट, उपकरण, स्वामित्व, आदि) में मौजूदा अंतर के लिए समायोजित किया जाना चाहिए।

यदि 1 m2 को तुलनात्मक इकाई के रूप में चुना जाता है, तो गणना सूत्र का निम्नलिखित रूप होगा:

सी ओ = सी एम 2 *एस ओ *के पी *के एन *के एम *के वी *के पीजेड *के वैट,

सी के बारे में - मूल्यांकन की गई वस्तु की लागत;
सी एम 2 - आधार तिथि पर एक विशिष्ट संरचना के 1 एम 2 की लागत;
एस ओ - मूल्यांकन की गई वस्तु का क्षेत्र (तुलना इकाइयों की संख्या);
के पी - वस्तु के क्षेत्र और निर्माण क्षेत्र (1.1-1.2) पर डेटा के बीच संभावित विसंगतियों को ध्यान में रखते हुए गुणांक;
केएन - मूल्यांकन की गई वस्तु और चयनित विशिष्ट संरचना (समान = 1 के लिए) के बीच संभावित विसंगतियों को ध्यान में रखते हुए गुणांक;
के एम - वस्तु के स्थान को ध्यान में रखते हुए गुणांक;
K in - मूल्यांकन के समय आधार तिथि और तिथि के बीच निर्माण और स्थापना कार्य की लागत में परिवर्तन को ध्यान में रखते हुए गुणांक;
K pz - डेवलपर के लाभ (%) को ध्यान में रखते हुए गुणांक;
के वैट - वैट (%) को ध्यान में रखते हुए गुणांक।

एक महत्वपूर्ण कदम एक विशिष्ट वस्तु का चयन है। इस मामले में, यह ध्यान में रखना आवश्यक है:
- एकल कार्यात्मक उद्देश्य;
- भौतिक विशेषताओं की निकटता;
- वस्तुओं की तुलनीय कालानुक्रमिक आयु;
- अन्य विशेषताएँ।

3.5.2.2. घटक विखंडन विधि

इस पद्धति में मूल्यांकन की गई वस्तु को भवन के घटकों - नींव, दीवारें, फर्श आदि में तोड़ना शामिल है। प्रत्येक घटक की लागत सूत्र के अनुसार आयतन की एक इकाई के निर्माण के लिए आवश्यक प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष लागत के योग के आधार पर प्राप्त की जाती है:

, कहाँ

सी बिल्डिंग - समग्र रूप से इमारत के निर्माण की लागत;
वी जे - जेवें घटक की मात्रा;
सी जे - प्रति इकाई आयतन लागत;
n - आवंटित भवन घटकों की संख्या;
Кн - गुणांक जो मूल्यांकन की गई वस्तु और चयनित विशिष्ट संरचना के बीच मौजूदा विसंगतियों को ध्यान में रखता है।

घटक विखंडन विधि का उपयोग करने के लिए कई विकल्प हैं:
- उपठेकेदारी;
- कार्य प्रोफ़ाइल द्वारा विश्लेषण;
- लागत का आवंटन.

उपठेकेदारी विधियह इस तथ्य पर आधारित है कि सामान्य ठेकेदार निर्माण कार्य का हिस्सा पूरा करने के लिए उपठेकेदारों को काम पर रखता है। फिर सभी उपठेकेदारों की कुल लागत की गणना की जाती है।

प्रोफ़ाइल विधिपिछले वाले के समान और विभिन्न विशेषज्ञों को काम पर रखने की लागत की गणना पर आधारित है .

लागत आवंटन विधिइसमें इमारत के विभिन्न घटकों का मूल्यांकन करने के लिए तुलना की विभिन्न इकाइयों का उपयोग शामिल है, जिसके बाद इन अनुमानों का सारांश दिया जाता है।

चावल। 3.3. लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके अचल संपत्ति के मूल्य का आकलन करने की प्रक्रिया

3.5.2.3. मात्रात्मक सर्वेक्षण विधि

यह विधि व्यक्तिगत घटकों, उपकरणों की स्थापना और समग्र रूप से भवन के निर्माण की लागत की विस्तृत मात्रात्मक गणना के उपयोग पर आधारित है। प्रत्यक्ष लागतों की गणना के अलावा, ओवरहेड लागतों और अन्य लागतों को भी ध्यान में रखना आवश्यक है, अर्थात। मूल्यांकन की गई वस्तु के पुनर्निर्माण के लिए एक पूर्ण अनुमान तैयार किया गया है।

निर्माण लागत की गणना

इमारतों और संरचनाओं के निर्माण की लागत इसके कार्यान्वयन के लिए आवश्यक निवेश की मात्रा से निर्धारित होती है। निर्माण की लागत, एक नियम के रूप में, पूर्व-डिज़ाइन अध्ययन (निर्माण के लिए व्यवहार्यता अध्ययन तैयार करना) के चरण में निर्धारित की जाती है।

इमारतों और संरचनाओं के निर्माण की अनुमानित लागत डिजाइन प्रलेखन के अनुसार इसके कार्यान्वयन के लिए आवश्यक धन की राशि है।

अनुमानित लागत के आधार पर, पूंजी निवेश के आकार, निर्माण वित्तपोषण, साथ ही निर्माण उत्पादों के लिए मुफ्त (परक्राम्य) कीमतों के गठन की गणना की जाती है।

निर्माण की अनुमानित लागत में निम्नलिखित तत्व शामिल हैं:

निर्माण कार्य;

उपकरण स्थापना कार्य (स्थापना कार्य);

उपकरण, फर्नीचर और इन्वेंट्री खरीदने (विनिर्माण) की लागत;

अन्य लागत।

लागत गणना के तरीके. वैकल्पिक आधार पर निवेशक और ठेकेदार के लिए अनुमान (गणना) तैयार करते समय, निम्नलिखित लागत गणना विधियों का उपयोग किया जा सकता है:
साधन संपन्न;
संसाधन-सूचकांक;
आधार-सूचकांक;
मूल मुआवजा;
पहले निर्मित या डिज़ाइन की गई एनालॉग सुविधाओं की लागत पर डेटा बैंक पर आधारित।

संसाधन विधि - वर्तमान (पूर्वानुमान) कीमतों और संसाधनों (लागत तत्वों) के टैरिफ की गणना सामग्री, उत्पादों, संरचनाओं (कार्य की प्रक्रिया में उपयोग किए जाने वाले सहायक सहित) की आवश्यकता के साथ-साथ दूरी और उनके तरीकों पर डेटा के आधार पर की जाती है। निर्माण स्थल पर डिलीवरी, तकनीकी उद्देश्यों के लिए ऊर्जा की खपत, निर्माण मशीनों का परिचालन समय और उनकी संरचना, श्रमिकों की श्रम लागत।

संसाधन-सूचकांक विधि - यह निर्माण में उपयोग किए जाने वाले संसाधनों के लिए सूचकांक की प्रणाली के साथ संसाधन पद्धति का एक संयोजन है।

लागत (मूल्य, लागत) सूचकांक -नामकरण में तुलनीय संसाधनों के लिए वर्तमान (पूर्वानुमान) लागत संकेतक और बुनियादी लागत संकेतक के अनुपात द्वारा निर्धारित सापेक्ष संकेतक।

आधार-सूचकांक विधि - सूचकांकों का उपयोग करके मूल मूल्य स्तर से वर्तमान मूल्य स्तर तक बजट रेखाओं के साथ लागतों की पुनर्गणना।

मूल मुआवजा विधि - अनुमानित कीमतों के मूल स्तर पर गणना की गई लागत का योग और निर्माण प्रक्रिया के दौरान उपयोग किए जाने वाले संसाधनों के लिए कीमतों और टैरिफ में परिवर्तन से जुड़ी गणनाओं द्वारा निर्धारित अतिरिक्त लागत।

यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि जब तक आर्थिक स्थिति स्थिर नहीं हो जाती और संबंधित बाजार संरचनाएं नहीं बन जातीं, अनुमानित लागत की गणना के लिए सर्वोच्च प्राथमिकता वाले तरीके संसाधन और संसाधन-सूचकांक तरीके हैं। विशेषज्ञों की व्यावहारिक गतिविधियों में अनुमानित लागत की गणना की आधार-सूचकांक विधि अधिक लोकप्रिय है।

किसी संपत्ति की टूट-फूट का निर्धारण करना

मूल्यह्रास को किसी संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से उसके उपभोक्ता आकर्षण की विशेषता है और विभिन्न कारकों के प्रभाव में समय के साथ मूल्य में कमी (मूल्यह्रास) में व्यक्त किया जाता है। मूल्यह्रास (I) को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास की मौद्रिक अभिव्यक्ति मूल्यह्रास (O) है।

किसी संपत्ति के मूल्यह्रास के कारणों के आधार पर, निम्न प्रकार के टूट-फूट को प्रतिष्ठित किया जाता है: भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी।

शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है।

हटाने योग्य घिसाव - यह घिसाव है, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है, अर्थात। एक या दूसरे प्रकार के घिसाव को खत्म करने के लिए की गई लागत समग्र रूप से वस्तु के मूल्य में वृद्धि में योगदान करती है।

सभी संभावित प्रकार की टूट-फूट की पहचान करना किसी संपत्ति की संचित टूट-फूट है। मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है।

संचयी संचित घिसाव वस्तु के जीवनकाल का एक कार्य है। आइए उन बुनियादी मूल्यांकन अवधारणाओं पर विचार करें जो इस सूचक की विशेषता बताते हैं।

भवन का भौतिक जीवन (पीएल) - भवन के संचालन की अवधि, जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। किसी वस्तु का भौतिक जीवन निर्माण के दौरान निर्धारित होता है और इमारतों के पूंजी समूह पर निर्भर करता है। वस्तु के नष्ट हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक आयु (सीए) - सुविधा के चालू होने की तिथि से मूल्यांकन की तिथि तक बीत चुकी समयावधि।

आर्थिक जीवन (ईजे) परिचालन समय द्वारा निर्धारित किया जाता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान किए गए सुधारों से संपत्ति के मूल्य में योगदान होता है। किसी वस्तु का आर्थिक जीवन तब समाप्त हो जाता है जब वस्तु का संचालन अचल संपत्ति बाजार के किसी दिए गए खंड में तुलनीय वस्तुओं के लिए संबंधित दर द्वारा इंगित आय उत्पन्न नहीं कर सकता है। साथ ही, किए गए सुधार अब वस्तु की सामान्य टूट-फूट के कारण उसकी लागत में योगदान नहीं देते हैं।

प्रभावी आयु (ईए) भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर, उसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन तिथि पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए गणना की जाती है जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। किसी भवन के सामान्य (सामान्य) संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।

शेष आर्थिक जीवन (आरईएल) भवन - मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की समयावधि (चित्र 3.4)।

चावल। 3.4. किसी इमारत की जीवन अवधि और उन्हें दर्शाने वाले संकेतक

मूल्यांकन अभ्यास में मूल्यह्रास को लेखांकन (मूल्यह्रास) में प्रयुक्त समान शब्द से अर्थ में अलग किया जाना चाहिए। अनुमानित मूल्यह्रास मुख्य मापदंडों में से एक है जो आपको किसी विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकित वस्तु के वर्तमान मूल्य की गणना करने की अनुमति देता है।

भौतिक टूट-फूट प्राकृतिक और जलवायु कारकों के साथ-साथ मानव गतिविधि के प्रभाव में निर्माण के दौरान मूल रूप से निर्धारित किसी वस्तु के तकनीकी और परिचालन गुणों का क्रमिक नुकसान है।

भवनों की भौतिक क्षति की गणना करने की विधियाँ इस प्रकार हैं:
· नियामक (आवासीय भवनों के लिए);
· लागत;
· आजीवन विधि.

मानक विधि शारीरिक टूट-फूट की गणना में अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर पर विभिन्न नियामक निर्देशों का उपयोग शामिल होता है।

ये नियम इमारतों के विभिन्न संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट और उनके मूल्यांकन का वर्णन करते हैं।

किसी भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण सूत्र का उपयोग करके किया जाना चाहिए:

, कहाँ

और एफ - इमारत की भौतिक टूट-फूट, %;

और i i-वें संरचनात्मक तत्व का भौतिक घिसाव है, %;

एल आई भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत में आई-वें संरचनात्मक तत्व की प्रतिस्थापन लागत के हिस्से के अनुरूप गुणांक है;

पी- भवन में संरचनात्मक तत्वों की संख्या.

भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत (प्रतिशत में) में व्यक्तिगत संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों की प्रतिस्थापन लागत का हिस्सा आमतौर पर निर्धारित तरीके से अनुमोदित आवासीय भवनों की प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के अनुसार लिया जाता है, और संरचनाओं, तत्वों के लिए और ऐसी प्रणालियाँ जिनके पास उनकी अनुमानित लागत के अनुसार अनुमोदित संकेतक नहीं हैं।

इस तकनीक का प्रयोग विशेष रूप से घरेलू व्यवहार में किया जाता है। तमाम स्पष्टता और प्रेरकता के बावजूद, इसके निम्नलिखित नुकसान हैं:
- इसकी "मानदंडता" के कारण, यह शुरू में वस्तु की असामान्य परिचालन स्थितियों को ध्यान में नहीं रख सकता है;
- भवन के संरचनात्मक तत्वों के आवश्यक विवरण के कारण श्रम-गहन अनुप्रयोग;
- कार्यात्मक और बाहरी टूट-फूट को मापने की असंभवता;
- संरचनात्मक तत्वों के विशिष्ट वजन की व्यक्तिपरकता।

महत्वपूर्ण या मुख्य स्थान पर लागत विधि शारीरिक टूट-फूट की परिभाषा शारीरिक टूट-फूट है, जो इसके मूल्यांकन के समय संरचनाओं, एक तत्व, एक प्रणाली या पूरी इमारत को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त की जाती है, और उनकी प्रतिस्थापन लागत.

भौतिक मूल्यह्रास का निर्धारण करने के लिए लागत पद्धति का सार भवन तत्वों के पुनर्निर्माण की लागत निर्धारित करना है।

यह विधि आपको लागत के संदर्भ में तत्वों और संपूर्ण भवन की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूँकि हानि की गणना घिसी-पिटी वस्तुओं को "काफी नई स्थिति" में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान जर्जर भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना में आवश्यक विवरण और सटीकता हैं।

इमारतों की भौतिक गिरावट का निर्धारण जीवनकाल विधि . शारीरिक टूट-फूट, प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन काल के संकेतक एक निश्चित अनुपात में होते हैं, जिन्हें सूत्र द्वारा व्यक्त किया जा सकता है:

मैं पहनता हूं;
ईवी - प्रभावी आयु;
वीएफ - भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि;
आरएसएफ - भौतिक जीवन की शेष अवधि।

.

तुलनात्मक वस्तुओं (तुलनात्मक बिक्री विधि) में टूट-फूट के लिए प्रतिशत समायोजन की गणना करते समय इस सूत्र का उपयोग भी प्रासंगिक होता है, जब मूल्यांकनकर्ता के लिए चयनित एनालॉग्स का निरीक्षण करना संभव नहीं होता है। इस तरह से गणना की गई तत्वों या पूरी इमारत के मूल्यह्रास का प्रतिशत मौद्रिक शर्तों (मूल्यह्रास) में अनुवादित किया जा सकता है:

.

व्यवहार में, किसी संरचना के तत्व जिनमें हटाने योग्य और अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट होती है, उन्हें "दीर्घकालिक" और "अल्पकालिक" में विभाजित किया जाता है।

"अल्पकालिक तत्व"- ऐसे तत्व जिनका जीवनकाल पूरी इमारत की तुलना में कम होता है (छत, प्लंबिंग उपकरण, आदि)।

"दीर्घकालिक तत्व"- ऐसे तत्व जिनका अपेक्षित जीवनकाल इमारत के जीवनकाल (नींव, भार वहन करने वाली दीवारें, आदि) के बराबर है।

"अल्पकालिक तत्वों" की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट समय के साथ भवन तत्वों की प्राकृतिक टूट-फूट के साथ-साथ लापरवाह संचालन के कारण होती है। इस मामले में, इमारत की बिक्री कीमत संबंधित हानि से कम हो जाती है, क्योंकि भविष्य के मालिक को संरचना की सामान्य परिचालन विशेषताओं (इंटीरियर की नियमित मरम्मत, बहाली) को बहाल करने के लिए "पहले से स्थगित मरम्मत" करने की आवश्यकता होगी टपकती छत आदि के क्षेत्रों की) यह मानता है कि आइटम "वस्तुतः नई" स्थिति में बहाल हो गए हैं। मौद्रिक संदर्भ में हटाने योग्य शारीरिक टूट-फूट को "विलंबित मरम्मत की लागत" के रूप में परिभाषित किया गया है, अर्थात। वस्तु को मूल स्थिति के "समकक्ष" स्थिति में लाने की लागत।

अल्प जीवन काल वाले घटकों की अपरिवर्तनीय शारीरिक टूट-फूट तेजी से खराब होने वाले घटकों को बहाल करने की लागत है, जो प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य टूट-फूट की मात्रा के बीच के अंतर से निर्धारित होती है, जिसे कालानुक्रमिक आयु और इन तत्वों के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा किया जाता है। .

लंबे जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट को उसके उन्मूलन की उचित लागत से निर्धारित किया जाता है, अल्प जीवन वाले तत्वों की हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट के समान।

लंबे जीवन वाले तत्वों की अपरिवर्तनीय भौतिक गिरावट की गणना पूरी इमारत की प्रतिस्थापन लागत और हटाने योग्य और अपूरणीय गिरावट के योग के बीच अंतर के रूप में की जाती है, जिसे कालानुक्रमिक आयु और इमारत के भौतिक जीवन के अनुपात से गुणा किया जाता है।

कार्यात्मक पहनावा. कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण मूल्यांकन की जा रही इमारत में - आधुनिक मानकों के साथ अंतरिक्ष-योजना और/या रचनात्मक समाधान का गैर-अनुपालन, जिसमें इसके वर्तमान या इच्छित उपयोग के अनुसार संरचना के सामान्य संचालन के लिए आवश्यक विभिन्न उपकरण शामिल हैं।

कार्यात्मक टूट-फूट को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है।

कार्यात्मक टूट-फूट की लागत अभिव्यक्ति पुनरुत्पादन की लागत और प्रतिस्थापन की लागत के बीच का अंतर है, जो कार्यात्मक टूट-फूट को विचार से बाहर कर देती है।

हटाने योग्य कार्यात्मक पहनावा आवश्यक पुनर्निर्माण की लागत से निर्धारित होता है, जो संपत्ति के अधिक कुशल संचालन में योगदान देता है।

कार्यात्मक घिसाव के कारण:
· कमियाँ जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता है;
· तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाली कमियाँ;
· अतिसुन्दर सुधार.

जोड़ने की आवश्यकता वाली कमियाँ - भवन और उपकरण के तत्व जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना यह आधुनिक प्रदर्शन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इन वस्तुओं के कारण मूल्यह्रास को उनकी स्थापना सहित इन वस्तुओं को जोड़ने की लागत से मापा जाता है।

नुकसान जिनके लिए तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता होती है - वे वस्तुएं जो अभी भी अपना कार्य करती हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर और अग्निशमन उपकरण) को पूरा नहीं करती हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, उनकी भौतिक गिरावट को ध्यान में रखते हुए, वापस करने वाली सामग्रियों की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटाकर। सामग्री लौटाने की लागत की गणना अन्य सुविधाओं (संशोधित अवशिष्ट मूल्य) में उपयोग किए जाने पर नष्ट की गई सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में की जाती है।

सुपरइम्प्रूवमेंट एक संरचना की स्थिति और तत्व हैं, जिनकी उपलब्धता वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को "अति-सुधार" वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत में से भौतिक टूट-फूट, साथ ही विघटित करने की लागत और विघटित तत्वों के बचाव मूल्य को घटाकर मापा जाता है।

अप्राप्य कार्यात्मक टूट-फूट आधुनिक निर्माण मानकों के सापेक्ष मूल्यांकन की जा रही इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और/या डिज़ाइन विशेषताओं के कारण। अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का एक संकेत इन कमियों को दूर करने पर खर्च करने की आर्थिक अक्षमता है। इसके अलावा, इमारत को अपने उद्देश्य के लिए पर्याप्त रूप से वास्तुशिल्प बनाने के लिए मूल्यांकन की तिथि पर प्रचलित बाजार स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है।

विशिष्ट स्थिति के आधार पर, अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत दो तरीकों से निर्धारित की जा सकती है:
1) किराये में घाटे का पूंजीकरण;
2) इमारत को उचित क्रम में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण।

आवश्यक गणना संकेतक (किराये की दरें, पूंजीकरण दर, आदि) निर्धारित करने के लिए, तुलनीय एनालॉग्स के लिए समायोजित डेटा का उपयोग किया जाता है। इस मामले में, चयनित एनालॉग्स में मूल्यांकन की जा रही वस्तु में पहचाने जाने वाले अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण नहीं होने चाहिए।

पुराने अंतरिक्ष-नियोजन समाधान (विशिष्ट क्षेत्र, घन क्षमता) के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के कारण होने वाली हानि का निर्धारण किराए में होने वाले नुकसान को भुनाने की विधि द्वारा किया जाता है।

इमारत को अच्छी स्थिति में बनाए रखने के लिए आवश्यक अतिरिक्त परिचालन लागत का पूंजीकरण करके अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की गणना इसी तरह से की जा सकती है। यह दृष्टिकोण उन इमारतों की अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का आकलन करने के लिए बेहतर है, जिनमें गैर-मानक वास्तुशिल्प समाधान शामिल हैं और जिनमें, फिर भी, परिचालन लागत की मात्रा के विपरीत, किराए की राशि आधुनिक एनालॉग सुविधाओं के किराए के बराबर है।

बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट - मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण किसी वस्तु का मूल्यह्रास: बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के एक निश्चित उपयोग पर लगाई गई सहूलियतें, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय, वगैरह। अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों पर निर्भर करती है, ज्यादातर मामलों में अपरिवर्तित स्थान के कारण अपूरणीय है, लेकिन कुछ मामलों में यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को दूर" कर सकता है।

बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:
· किराये में घाटे का पूंजीकरण;
· तुलनात्मक बिक्री (युग्मित बिक्री);
· आर्थिक जीवन काल.

लगभग हमेशा, किसी संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, आपको "टूट-फूट" की अवधारणा से निपटना पड़ता है।

मूल्यांकन गतिविधियों में, लागत दृष्टिकोण लागू करते समय मूल्यह्रास को संपत्ति के मूल्य में मुख्य कारक माना जाता है। यहां, मूल्यह्रास का उपयोग नई और मूल्यांकित संपत्तियों की विशेषताओं में अंतर को ध्यान में रखने के लिए किया जाता है। किसी वस्तु के मूल्यह्रास के लिए लेखांकन, मूल्यांकन की गई वस्तु के वर्तमान मूल्य को निर्धारित करने के लिए एक नई पुनरुत्पादित इमारत (लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके निर्धारित) की लागत का एक प्रकार का समायोजन है।

घिसावकिसी संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से उसका उपभोक्ता आकर्षण और समय के साथ विभिन्न कारकों के प्रभाव में मूल्य (मूल्यह्रास) में कमी में व्यक्त किया जाता है। जैसे-जैसे सुविधा का उपयोग किया जाता है, इमारतों और संरचनाओं की संरचनात्मक विश्वसनीयता के साथ-साथ वर्तमान और विशेष रूप से मानव जीवन से जुड़े भविष्य के उपयोग के साथ उनके कार्यात्मक अनुपालन को दर्शाने वाले पैरामीटर धीरे-धीरे खराब हो जाते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति का मूल्य बाजार के माहौल में बदलाव, इमारतों के कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने आदि के कारण होने वाले बाहरी कारकों से कम प्रभावित नहीं होता है।

मूल्यह्रास को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास का मूल्य संपत्ति का मूल्यह्रास है।

मूल्यांकन गतिविधियों में प्रयुक्त "टूट-फूट" की अवधारणा को लेखांकन में प्रयुक्त "मूल्यह्रास" की अवधारणा से अलग किया जाना चाहिए। मूल्यह्रासलेखांकन में, यह किसी वस्तु के अधिग्रहण से जुड़ी प्रारंभिक लागत को उसके वर्तमान मूल्य का निर्धारण किए बिना, उसके पूरे सेवा जीवन में आवंटित करने की प्रक्रिया है।

संपत्ति के मूल्यह्रास के कारणों के आधार पर, निम्न प्रकार के मूल्यह्रास को प्रतिष्ठित किया जाता है (तालिका 2.2)।

तालिका 2.2

अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्यह्रास का वर्गीकरण

प्रत्येक प्रकार के घिसाव को हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित करने की विशेषता है। सबसे सामान्य मामले में रोके जाने योग्य घिसावघिसाव कहा जाता है, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है। साथ ही, आर्थिक व्यवहार्यता इस तथ्य में निहित है कि एक या दूसरे प्रकार की टूट-फूट को खत्म करने के लिए की गई लागत से समग्र रूप से वस्तु के मूल्य को बढ़ाने में मदद मिलनी चाहिए।

जब सभी निर्दिष्ट प्रकार की टूट-फूट की पहचान की जाती है, तो वे संपत्ति की कुल संचित टूट-फूट की बात करते हैं। मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है।

शारीरिक गिरावट प्राकृतिक शारीरिक उम्र बढ़ने और बाहरी प्राकृतिक प्रतिकूल कारकों के प्रभाव दोनों के परिणामस्वरूप संपत्ति के प्रदर्शन में कमी को दर्शाता है। मूल्यह्रास दरों में शारीरिक टूट-फूट को ध्यान में रखा जाता है।

व्यवहार में, इमारतों की भौतिक गिरावट की गणना के लिए चार मुख्य तरीकों का उपयोग किया जाता है: विशेषज्ञ, लागत, मानक (या लेखांकन) और इमारत के जीवन की गणना करने की विधि।

पर विशेषज्ञ विधिकिसी संपत्ति के मूल्यह्रास का आकलन किसी विशेषज्ञ या विशेषज्ञों के समूह की विशेषज्ञ राय के आधार पर किया जाता है जो नियमों और अपने अनुभव के आधार पर कार्य करते हैं। इस पद्धति का मुख्य नुकसान व्यक्तिपरकता है।

जैसा कि ज्ञात है, इमारतों का सेवा जीवन समग्र रूप से उसके घटकों के स्थायित्व पर निर्भर करता है। इसलिए, भौतिक टूट-फूट (I) की गणना सूत्र का उपयोग करके किसी इमारत के सभी संरचनात्मक तत्वों की भारित औसत मात्रा के रूप में की जा सकती है

जहां KE, एक संरचनात्मक तत्व है मैं।

शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण करने की इस विधि को विशेषज्ञ विधियों के समूह के रूप में वर्गीकृत किया जा सकता है। इसका उपयोग आमतौर पर अचल संपत्ति की सूची लेते समय किया जाता है।

जैसा कि ऊपर उल्लेख किया गया है, शारीरिक टूट-फूट को दूर किया जा सकता है और उसे ठीक नहीं किया जा सकता है। हटाने योग्य भौतिक क्षति यह मानती है कि चल रही मरम्मत की लागत वस्तु के अतिरिक्त मूल्य से कम है। शारीरिक टूट-फूट पर विचार किया जाता है अपूरणीय, जब किसी दोष को ठीक करने की लागत उस मूल्य से अधिक हो जाती है जो वस्तु में जोड़ा जाएगा। किसी वस्तु में किसी भी दोष को सैद्धांतिक रूप से ठीक किया जा सकता है, लेकिन सुधार की लागत अपेक्षित लाभ से अधिक नहीं होनी चाहिए।

अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट का निर्धारण करने के लिए, भवन तत्वों को दो श्रेणियों में विभाजित किया जाता है: दीर्घकालिक और घिसावट। नींव, दीवारों, फर्श आदि जैसे दीर्घकालिक तत्वों की टूट-फूट की गणना समूहों में उनके प्रभावी सेवा जीवन और वास्तविक परिस्थितियों में शेष भौतिक जीवन का निर्धारण करके की जा सकती है।

दीर्घकालिक तत्वों की भौतिक टूट-फूट की गणना करने के लिए, आप भवन तत्वों (या) के पुनरुत्पादन की लागत निर्धारित करने की विधि का भी उपयोग कर सकते हैं लागत विधि)इस मामले में, इमारत के प्रत्येक तत्व की टूट-फूट का प्रतिशत भी निर्धारित किया जाता है, जिसे बाद में लागत के संदर्भ में अनुवादित किया जाता है। कुल मूल्यह्रास को किसी वस्तु के मूल्यह्रास की मात्रा के अनुपात के रूप में परिभाषित किया गया है - प्रत्येक तत्व के मूल्यह्रास की राशि - वस्तु की प्रतिस्थापन लागत - वस्तु के सभी तत्वों की प्रतिस्थापन लागत का योग:

भौतिक मूल्यह्रास की गणना की अधिक सटीक समायोजित लागत पद्धति में, भवन तत्वों की गिरावट का प्रतिशत भारित मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है।

तेजी से खराब होने वाले भवन तत्वों की श्रेणियों में वे तत्व शामिल हैं जिनका सेवा जीवन भवन के अनुमानित आर्थिक जीवन से कम है। यह छत, सजावटी परिष्करण, पेंटिंग, यानी है। ऐसे तत्व जिन्हें नियमित रखरखाव के माध्यम से मरम्मत (बहाल) किया जा सकता है।

मानक का (लेखांकन) तरीकाइमारतों की भौतिक गिरावट का निर्धारण करने में वर्तमान में मान्य मूल्यह्रास दरों 1 का उपयोग शामिल है। किसी संपत्ति की भौतिक गिरावट का निर्धारण किया जा सकता है जीवनकाल की गणना करने की विधि.यह दृष्टिकोण इस तथ्य से उचित है कि कुल संचित घिसाव, सबसे पहले, वस्तु के जीवनकाल का एक कार्य है। किसी इमारत या संरचना का जीवनकाल चित्र में दिखाया गया है। 2.1.

चावल। 2.1.

आइए इस सूचक की विशेषता वाली बुनियादी अवधारणाओं के सार पर विचार करें। किसी अचल संपत्ति वस्तु के कार्यात्मक उपयोग के दृष्टिकोण से, एक अचल संपत्ति वस्तु के निम्नलिखित जीवन काल को प्रतिष्ठित किया जाता है:

• किसी भवन का विशिष्ट भौतिक जीवन (मानक सेवा जीवन) भवन के संचालन की अवधि से निर्धारित होता है, जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। . वस्तु के ध्वस्त हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है;
• जीवनकाल - समय की वह अवधि जब कोई वस्तु मौजूद होती है, अर्थात। आप इसमें रह सकते हैं या काम कर सकते हैं;
• कालानुक्रमिक आयु उस समय की अवधि है जो वस्तु के परिचालन में आने की तिथि से मूल्यांकन की तिथि तक बीत चुकी है;
• आर्थिक जीवन - संचालन के समय से निर्धारित होता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान किए गए सुधारों से संपत्ति के मूल्य में योगदान होता है। किसी वस्तु का आर्थिक जीवन तब समाप्त हो जाता है जब वस्तु का संचालन अचल संपत्ति बाजार के इस खंड में तुलनीय वस्तुओं के लिए संबंधित दर द्वारा इंगित आय उत्पन्न नहीं कर सकता है। साथ ही, किए गए सुधार अब वस्तु की सामान्य टूट-फूट के कारण उसके मूल्य में योगदान नहीं देते हैं;
• प्रभावी आयु - भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर, उसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन तिथि पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित की जाती है जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। किसी भवन के सामान्य (सामान्य) संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है;
• किसी भवन का शेष आर्थिक जीवन मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की अवधि है।

टूट-फूट, प्रतिस्थापन लागत, प्रभावी आयु और सामान्य भौतिक जीवन के बीच संबंध को निम्नलिखित सूत्र द्वारा वर्णित किया जा सकता है:

इस सूत्र का नुकसान यह है कि यह हमेशा लागू नहीं होता है, क्योंकि अक्सर ऐसी स्थितियाँ होती हैं जहाँ कालानुक्रमिक आयु मानक से अधिक होती है। इसलिए, ऐसे मूल्यांकन का उपयोग केवल प्रारंभिक व्यक्त मूल्यांकन के लिए या ऐसे मामलों में किया जा सकता है जहां वस्तु की स्थिति के बारे में अपर्याप्त जानकारी हो। कालानुक्रमिक आयु के बजाय प्रभावी आयु का उपयोग करना एक अधिक सटीक सूत्र है:

दूसरे शब्दों में, प्रतिस्थापन लागत से मूल्यह्रास का प्रतिशत संपत्ति की प्रभावी आयु और उसके विशिष्ट आर्थिक जीवन के अनुपात से निर्धारित होता है।

कार्यात्मक पहनावाकिसी वस्तु का (कार्यात्मक अप्रचलन) यह है कि वस्तु अपनी कार्यात्मक उपयोगिता के संदर्भ में आधुनिक मानकों को पूरा नहीं करती है। इस प्रकार की टूट-फूट इमारत की पुरानी वास्तुकला, उसके लेआउट, आयतन, इंजीनियरिंग समर्थन आदि की सुविधा में प्रकट हो सकती है, और यह वास्तुकला और निर्माण के क्षेत्र में वैज्ञानिक और तकनीकी प्रगति के प्रभाव के कारण है। . घरेलू व्यवहार में कार्यात्मक घिसाव कहा जाता है पुराना पड़ जानाऔर शारीरिक टूट-फूट की तरह ही इसे भी हटाया जा सकता है और हटाया नहीं जा सकता।

हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट में अंतर्निर्मित अलमारियाँ, पानी और गैस मीटर, प्लंबिंग उपकरण, फर्श कवरिंग आदि की बहाली शामिल है। हटाने योग्य के दृष्टिकोण से, टूट-फूट का मानदंड, मरम्मत की मात्रा की तुलना है अतिरिक्त प्राप्त मूल्य की राशि के साथ लागत। यदि प्राप्त अतिरिक्त मूल्य बहाली की लागत से अधिक है, तो कार्यात्मक टूट-फूट होती है हटाने योग्य.हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा अद्यतन तत्वों के साथ मूल्यांकन के समय इमारत के संभावित मूल्य और अद्यतन तत्वों के बिना उसी मूल्यांकन तिथि पर इसके मूल्य के बीच अंतर के रूप में निर्धारित की जाती है।

को अपूरणीयकार्यात्मक टूट-फूट से तात्पर्य इमारत की गुणवत्ता विशेषताओं की अधिकता और कमी दोनों से जुड़े कारकों के कारण इमारत के मूल्य में कमी से है। उदाहरण के लिए, किराये के बाजार में, एक कमरे के अपार्टमेंट की तुलना में दो कमरे के अपार्टमेंट की अधिक मांग है। इस प्रकार के मूल्यह्रास की राशि की गणना इन अपार्टमेंटों को किराए पर देने पर किराए से होने वाले नुकसान की मात्रा के रूप में की जाती है, जिसे किराया गुणक (संपत्ति की बिक्री मूल्य और इसके लिए संभावित किराए का अनुपात) से गुणा किया जाता है, जो इस प्रकार की विशेषता है। अपार्टमेंट। इस प्रकार, अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा किराये के नुकसान का पूंजीकरण करके निर्धारित की जाती है।

कार्यात्मक (नैतिक) टूट-फूट दो रूपों में प्रकट हो सकती है - प्रथम प्रकार का अप्रचलनवस्तुओं के पुनरुत्पादन की लागत में कमी के साथ जुड़ा हुआ है, और दूसरे प्रकार का अप्रचलननई, अधिक किफायती सुविधाओं के निर्माण से जुड़ा है।

जहां सी बी संपत्ति का पुस्तक मूल्य है; सी इन - संपत्ति की प्रतिस्थापन लागत।

दूसरे प्रकार की अप्रचलनता मौजूदा नई और पुरानी सुविधाओं (I M2) की लाभप्रदता की तुलना के आधार पर निर्धारित की जा सकती है:

जहां डीसी एक नई संपत्ति की लाभप्रदता है; डी एस - पुरानी संपत्ति की लाभप्रदता।

बाहरी पहनावा(आर्थिक या बाहरी टूट-फूट) आर्थिक, राजनीतिक या अन्य कारकों के कारण बाहरी वातावरण में नकारात्मक परिवर्तन के कारण संपत्ति के मूल्य में कमी है। बाहरी टूट-फूट के कारण उस क्षेत्र की सामान्य गिरावट, जिसमें वस्तु स्थित है, और कराधान और बीमा के क्षेत्र में सरकार या स्थानीय प्रशासन के कार्य दोनों हो सकते हैं; रोज़गार, मनोरंजन, शिक्षा आदि बाज़ारों में अन्य परिवर्तन।

बाहरी घिसाव की मात्रा को प्रभावित करने वाला एक महत्वपूर्ण कारक अनाकर्षक प्राकृतिक या कृत्रिम वस्तुओं - दलदल, अपशिष्ट जल उपचार संयंत्र, रेस्तरां, डांस फ्लोर, गैस स्टेशन, रेलवे स्टेशन, अस्पताल, स्कूल, औद्योगिक उद्यम, आदि की निकटता है।

पर्यावरण प्रदूषण से जुड़े मूल्य में कमी का निर्धारण मूल्यह्रास के निर्धारण के समान तरीकों का उपयोग करके किया जाता है। उदाहरण के लिए, जहरीले अपशिष्ट निपटान की लागत साइट के नवीनीकरण की लागत से संबंधित हो सकती है, जैसे हटाने योग्य दोषों की लागत.

शारीरिक और नैतिक टूट-फूट के विपरीत, आर्थिक टूट-फूट को हमेशा अपरिवर्तनीय माना जाता है, क्योंकि बाहरी कारकों को खत्म करने के लिए आवंटित लागत की मात्रा अनुपातहीन रूप से अधिक होती है।

बाहरी टूट-फूट को मापने का एक तरीका युग्मित बिक्री का विश्लेषण करना है, जब अचल संपत्ति बाजार में दो तुलनीय वस्तुएं बेची जाती हैं, जिनमें से एक में बाहरी टूट-फूट के लक्षण होते हैं, दूसरे में नहीं। कीमतों में अंतर हमें मूल्यांकन की जा रही वस्तु के बाहरी प्रभाव से होने वाली टूट-फूट की मात्रा के बारे में निष्कर्ष निकालने की अनुमति देता है।

बाहरी मूल्यह्रास को मापने का एक अन्य तरीका मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के समान दो संपत्तियों की किराये की आय की तुलना करना है, जिनमें से एक पर नकारात्मक प्रभाव पड़ता है। इन दो वस्तुओं की तुलना से आय हानि का पूंजीकरण बाहरी प्रभावों से होने वाली टूट-फूट की मात्रा को दर्शाएगा।

• मूल्यह्रास समूहों में शामिल अचल संपत्तियों के वर्गीकरण को रूसी संघ की सरकार के 1 जनवरी, 2002 नंबर 1 के डिक्री द्वारा अनुमोदित किया गया था "मूल्यह्रास समूहों में शामिल अचल संपत्तियों के वर्गीकरण पर"; रूसी संघ का टैक्स कोड मूल्यह्रास दरें निर्धारित करता है (अनुच्छेद 258)।
• असौल ए. II., कारसेव ए. वी. रियल एस्टेट का अर्थशास्त्र: पाठ्यपुस्तक, मैनुअल। एम.: मिखिस, 2001।

मूल्यह्रास को किसी संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से उसके उपभोक्ता आकर्षण की विशेषता है और समय के साथ विभिन्न कारकों के प्रभाव में मूल्य में कमी (मूल्यह्रास) में व्यक्त किया जाता है।

जैसे-जैसे सुविधा का उपयोग किया जाता है, इमारतों और संरचनाओं की संरचनात्मक विश्वसनीयता के साथ-साथ वर्तमान और विशेष रूप से मानव जीवन से जुड़े भविष्य के उपयोग के साथ उनके कार्यात्मक अनुपालन को दर्शाने वाले पैरामीटर धीरे-धीरे खराब हो जाते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति का मूल्य बाजार के माहौल में बदलाव, इमारतों के कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने आदि के कारण होने वाले बाहरी कारकों से कम प्रभावित नहीं होता है।

मूल्यह्रास (I) को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास की मौद्रिक अभिव्यक्ति मूल्यह्रास (O) है।

किसी संपत्ति के मूल्यह्रास के कारणों के आधार पर, निम्न प्रकार के टूट-फूट को प्रतिष्ठित किया जाता है: भौतिक, कार्यात्मक और बाहरी।

अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्यह्रास का वर्गीकरण:

प्रत्येक प्रकार के पहनावे की विशेषता उसके विभाजन से होती है: हटाने योग्य और अपरिवर्तनीय।

हटाने योग्य घिसाव- घिसाव, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है। साथ ही, आर्थिक व्यवहार्यता इस तथ्य में निहित है कि एक या दूसरे प्रकार की टूट-फूट को खत्म करने के लिए की गई लागत से समग्र रूप से वस्तु के मूल्य को बढ़ाने में मदद मिलनी चाहिए।

घातक घिसाव– टूट-फूट जो या तो शारीरिक रूप से असंभव है या आर्थिक रूप से अव्यावहारिक है।

जब सभी निर्दिष्ट प्रकार की टूट-फूट की पहचान की जाती है, तो वे संपत्ति की कुल संचित टूट-फूट की बात करते हैं। मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है।
इन परिभाषाओं के सार के आधार पर, यह तर्क दिया जा सकता है कि कुल संचित टूट-फूट, सबसे पहले, वस्तु के जीवनकाल का एक कार्य है। इस परिस्थिति को ध्यान में रखते हुए, आइए हम इस सूचक को चिह्नित करने वाली मुख्य मूल्यांकन अवधारणाओं के सार पर विचार करें:

भौतिक जीवन इमारत ( वी.एफ ) - भवन के संचालन की अवधि द्वारा निर्धारित, जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। किसी वस्तु का भौतिक जीवन निर्माण के दौरान निर्धारित होता है और इमारतों के पूंजी समूह पर निर्भर करता है। वस्तु के नष्ट हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक उम्र(एचवी)- यह उस समय की अवधि है जो सुविधा के संचालन की तारीख से लेकर मूल्यांकन की तारीख तक बीत चुकी है।

आर्थिक जीवन (ईजे) - परिचालन समय से निर्धारित होता है जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान किए गए सुधारों से संपत्ति के मूल्य में योगदान होता है। किसी वस्तु का आर्थिक जीवन तब समाप्त हो जाता है जब वस्तु का संचालन अचल संपत्ति बाजार के इस खंड में तुलनीय वस्तुओं के लिए संबंधित दर द्वारा इंगित आय उत्पन्न नहीं कर सकता है। इस मामले में, किए गए सुधार अब वस्तु की सामान्य टूट-फूट के कारण उसके मूल्य में योगदान नहीं देते हैं।

प्रभावी आयु (ईवी)) - भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर, उसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन तिथि पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित किया जाता है जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। किसी भवन के सामान्य (सामान्य) संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।

शेष आर्थिक जीवन (आरईएल)) किसी भवन के मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की समयावधि है।

गणना के तरीके पहनें:

1. शारीरिक गिरावट - प्राकृतिक और जलवायु कारकों के साथ-साथ मानव गतिविधि के प्रभाव में निर्माण के दौरान शुरू में निर्धारित किसी वस्तु के तकनीकी और परिचालन गुणों के क्रमिक नुकसान का प्रतिनिधित्व करता है।

इमारतों की भौतिक क्षति की गणना के लिए निम्नलिखित विधियाँ प्रतिष्ठित हैं:

मानक (आवासीय भवनों के लिए);

लागत;

आजीवन विधि.

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए मानक विधि

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए मानक पद्धति में अंतर-उद्योग या विभागीय स्तर पर विभिन्न मानक निर्देशों का उपयोग शामिल है। इस तरह के निर्देशों का एक उदाहरण "आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने के लिए नियम" गोसग्राज़डानस्ट्रॉय (यूएसएसआर के जीओएसस्ट्रोई के तहत सिविल निर्माण और वास्तुकला के लिए राज्य समिति। मॉस्को 1990) का वीएसएन 53-86 है, जिसका उपयोग तकनीकी सूची ब्यूरो द्वारा किया जाता है। तकनीकी सूची के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने का उद्देश्य, विभागीय संबद्धता की परवाह किए बिना, आवास स्टॉक की प्रमुख मरम्मत की योजना बनाना।

ये नियम इमारतों के विभिन्न संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट और उनके मूल्यांकन का वर्णन करते हैं।

किसी भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण सूत्र का उपयोग करके किया जाना चाहिए:

एफф=

जहां एफएफ इमारत की भौतिक टूट-फूट है, (%);

Fi - संरचनात्मक तत्व का भौतिक घिसाव i-ro (%);

ली भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत में आई-आरओ संरचनात्मक तत्व की प्रतिस्थापन लागत के हिस्से के अनुरूप गुणांक है;
n इमारत में संरचनात्मक तत्वों की संख्या है।

भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत (% में) में व्यक्तिगत संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों की प्रतिस्थापन लागत का हिस्सा आमतौर पर निर्धारित तरीके से अनुमोदित आवासीय भवनों की प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के अनुसार लिया जाता है, और संरचनाओं के लिए, ऐसे तत्व और प्रणालियाँ जिनके पास अनुमोदित संकेतक नहीं हैं - उनकी अनुमानित लागत के अनुसार।

शारीरिक टूट-फूट के निर्धारण के लिए लागत विधि

इसके मूल्यांकन के समय भौतिक टूट-फूट को संरचनाओं, एक तत्व, एक प्रणाली या समग्र रूप से एक इमारत को होने वाले नुकसान को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त किया जाता है।

भौतिक मूल्यह्रास का निर्धारण करने के लिए लागत पद्धति का सार भवन तत्वों के पुनर्निर्माण की लागत निर्धारित करना है।

वर्णित पद्धति आपको लागत के संदर्भ में तत्वों और पूरी इमारत की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है, जो भौतिक टूट-फूट की गणना के लिए अन्य तरीकों की तुलना में अधिक बेहतर है। इसके अलावा, चूंकि हानि की गणना घिसी-पिटी वस्तुओं को "काफी नई स्थिति" में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। इस पद्धति में निहित नुकसानों के बीच, भवन के घिसे-पिटे तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना की अनिवार्य विवरण और सटीकता पर ध्यान देना आवश्यक है।

जीवनकाल पद्धति का उपयोग करके इमारतों की भौतिक गिरावट का निर्धारण

पहले चर्चा की गई बुनियादी मूल्यांकन अवधारणाओं के सार के आधार पर, जो किसी इमारत के संचालन समय के दृष्टिकोण से कुल संचित टूट-फूट को दर्शाती है, यह तर्क दिया जा सकता है कि शारीरिक टूट-फूट, प्रभावी आयु और आर्थिक जीवन एक निश्चित सीमा में हैं। अनुपात। इस संबंध को निम्नलिखित सूत्र (1) द्वारा व्यक्त किया जा सकता है:

कहा पे: मैं(%) - प्रतिशत के रूप में पहनें;

ईवी - प्रभावी आयु, किसी विशेषज्ञ द्वारा तत्वों या संपूर्ण भवन की तकनीकी स्थिति के आधार पर निर्धारित की जाती है;

वीएफ - भौतिक जीवन की विशिष्ट अवधि;

आरएसएफजेड - भौतिक जीवन की शेष अवधि।

या सूत्र (2) के अनुसार:

कहा पे: और (%) - प्रतिशत के रूप में पहनें;

वीएफ भौतिक जीवन की एक विशिष्ट अवधि है।

इस तरह से गणना की गई तत्वों या पूरी इमारत के मूल्यह्रास का प्रतिशत मौद्रिक शर्तों (मूल्यह्रास) में अनुवादित किया जा सकता है:

ओ=बीसी *(आई/100);

कहां: और - प्रतिशत के रूप में पहनें; बीसी - प्रतिस्थापन लागत.

2. कार्यात्मक पहनावा

मूल्यांकन की जा रही इमारत में कार्यात्मक टूट-फूट के लक्षण, एक नियम के रूप में, आधुनिक मानकों के साथ इसके अंतरिक्ष-योजना और/या डिजाइन समाधानों का गैर-अनुपालन है, जिसमें इसके अनुसार संरचना के सामान्य संचालन के लिए आवश्यक विभिन्न उपकरण शामिल हैं। वर्तमान या इच्छित उपयोग.

कार्यात्मक टूट-फूट का कारण बनने वाले कारणों को समाप्त करने की भौतिक संभावना और आर्थिक व्यवहार्यता के आधार पर, इसे हटाने योग्य और अपूरणीय में विभाजित किया गया है। कार्यात्मक टूट-फूट की लागत अभिव्यक्ति पुनरुत्पादन की लागत और प्रतिस्थापन की लागत के बीच का अंतर है, क्योंकि बाद की गणना, इसकी परिभाषा के आधार पर, स्पष्ट रूप से कार्यात्मक टूट-फूट को विचार से बाहर कर देती है।

· हटाने योग्य कार्यात्मक पहनावा

हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट आमतौर पर संपत्ति के अधिक कुशल संचालन की सुविधा के लिए आवश्यक पुनर्निर्माण की लागत से निर्धारित होती है।

प्रतिवर्ती कार्यात्मक टूट-फूट का कारण माना जाता है:

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है,

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान,

अतिसुन्दर सुधार.

नुकसान जिन्हें जोड़ने की जरूरत है, एक इमारत और उपकरण के उन तत्वों को संदर्भित करता है जो मौजूदा वातावरण में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना यह आधुनिक परिचालन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है। इन वस्तुओं के कारण मूल्यह्रास को उनकी स्थापना सहित इन वस्तुओं को जोड़ने की लागत से मापा जाता है।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान, ऐसे पद शामिल हैं जो अभी भी अपना कार्य करते हैं, लेकिन अब आधुनिक मानकों (पानी और गैस मीटर, आदि) को पूरा नहीं करते हैं। इन वस्तुओं के लिए मूल्यह्रास को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें उनकी भौतिक टूट-फूट को ध्यान में रखा जाता है, जिसमें से सामग्री को वापस करने की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटा दिया जाता है। इस मामले में, सामग्री लौटाने की लागत को अन्य सुविधाओं (संशोधनीय अवशिष्ट मूल्य) में उपयोग किए जाने पर नष्ट की गई सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में परिभाषित किया गया है।

अतिसुधार की ओरसंरचना के पद और तत्व शामिल हैं, जिनकी उपलब्धता वर्तमान में बाजार मानकों की आधुनिक आवश्यकताओं के लिए अपर्याप्त है। इस मामले में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को "अति-सुधार" वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत में से भौतिक टूट-फूट, साथ ही विघटित करने की लागत और विघटित तत्वों के बचाव मूल्य को घटाकर मापा जाता है।

अति-सुधार का एक उदाहरण ऐसी स्थिति होगी जहां एक घर के मालिक ने इसे अपने लिए अनुकूलित करते हुए, अपनी सुविधा (निवेश मूल्य) के लिए कुछ बदलाव किए जो एक सामान्य उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से पर्याप्त नहीं थे। इनमें शामिल है, उदाहरण के लिए, किसी विशिष्ट उपयोग के लिए परिसर के उपयोगी क्षेत्र का पुनर्विकास, जो मालिक के शौक या उसके व्यवसाय द्वारा निर्धारित किया जाता है। ऐसी स्थिति में हटाने योग्य कार्यात्मक टूट-फूट परिवर्तित तत्वों को उनकी मूल स्थिति में लाने की वर्तमान लागत से निर्धारित होती है। इसके अलावा, अति-सुधार की अवधारणा का रियल एस्टेट बाजार के खंड से गहरा संबंध है, जहां समान सुधारों को एक विशिष्ट खंड के लिए उपयुक्त और विशिष्ट उपयोगकर्ता के दृष्टिकोण से अत्यधिक दोनों माना जा सकता है।

· अप्राप्य कार्यात्मक टूट-फूट

अपरिवर्तनीय कार्यात्मक टूट-फूट आमतौर पर आधुनिक निर्माण मानकों के सापेक्ष मूल्यांकन की जा रही इमारतों की पुरानी अंतरिक्ष-योजना और/या संरचनात्मक विशेषताओं के कारण होती है। सबसे पहले, इन कमियों को दूर करने पर खर्च करने की आर्थिक अक्षमता हमें अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट के संकेत का न्याय करने की अनुमति देती है। इसके अलावा, मूल्यांकन की तारीख पर प्रचलित बाजार की स्थितियों को ध्यान में रखना आवश्यक है ताकि इमारत अपने वास्तुशिल्प उद्देश्य से पर्याप्त रूप से मेल खा सके।

3. बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट

बाहरी मूल्यह्रास मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण किसी वस्तु का मूल्यह्रास है: बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के एक निश्चित उपयोग पर लगाए गए सुख, आसपास के बुनियादी ढांचे में परिवर्तन, क्षेत्र में विधायी निर्णय कराधान आदि का अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों पर निर्भर करती है, ज्यादातर मामलों में अपरिवर्तित स्थान के कारण अपूरणीय है, लेकिन कुछ मामलों में यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को दूर" कर सकता है।

लागत दृष्टिकोण किसी संपत्ति के मूल्य का आकलन करने के तरीकों का एक सेट है, जो किसी संपत्ति की टूट-फूट को ध्यान में रखते हुए, उसे पुनर्स्थापित करने या बदलने के लिए आवश्यक लागत निर्धारित करने पर आधारित है। लागत दृष्टिकोण प्रतिस्थापन के सिद्धांत पर आधारित है, जो मानता है कि एक उचित खरीदार किसी संपत्ति के लिए मूल्यांकित संपत्ति के समान उपयोगिता वाली संपत्ति के निर्माण की लागत से अधिक भुगतान नहीं करेगा।

लागत दृष्टिकोण के अनुसार, एक अचल संपत्ति वस्तु (सीवी) की कुल लागत भूमि के एक भूखंड (सुज) की लागत और अचल संपत्ति वस्तु की प्रतिस्थापन लागत (प्रतिस्थापन या पुनरुत्पादन की लागत) के योग के रूप में निर्धारित की जाती है ( Cvs) से संचित मूल्यह्रास घटा (Ciz):

रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण के अनुप्रयोग में निम्नलिखित चरण शामिल हैं:

• भूमि भूखंड के बाजार मूल्य का आकलन;
• मूल्यांकन की जा रही इमारत की प्रतिस्थापन लागत (प्रतिस्थापन लागत) का आकलन, जिसमें व्यावसायिक लाभ की मात्रा का आकलन भी शामिल है;
• पहचाने गए प्रकार के टूट-फूट की गणना;
• टूट-फूट के लिए प्रतिस्थापन लागत को समायोजित करके मूल्यांकन वस्तु के अंतिम मूल्य की गणना, इसके बाद भूमि भूखंड की लागत से परिणामी मूल्य में वृद्धि करना।

भूमि के एक टुकड़े का मूल्य निर्धारित करनालागत विधि द्वारा मूल्यांकित अचल संपत्ति में शामिल, विकास से मुक्त के रूप में इसके सर्वोत्तम और सबसे प्रभावी उपयोग की धारणा पर आधारित है।

भूमि के बाजार मूल्य का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जाता है:

• बिक्री तुलना विधि;
• वितरण विधि;
• चयन विधि;
• खंडों में विभाजित करने की विधि;
• भूमि के लिए अवशेष तकनीक;
• शुद्ध भूमि किराये का पूंजीकरण।

बिक्री तुलना विधिदी गई आवश्यक जानकारी सबसे पसंदीदा और आम तौर पर लागू होती है। भूमि की तुलना के मुख्य तत्व हैं:

• स्वामित्व;
• वित्तपोषण की शर्तें;
• बिक्री की शर्तें;
• बाजार की स्थितियां;
• जगह;
• भौतिक विशेषताएं;
• सुलभ उपयोगिताएँ;
• ज़ोनिंग की स्थिति;
• सबसे अच्छा और सबसे प्रभावी उपयोग.

भूमि का मूल्यांकन करते समय, आप तुलना की कई इकाइयों का उपयोग कर सकते हैं, प्रत्येक की कीमत को समायोजित कर सकते हैं और कई मूल्यों के साथ समाप्त हो सकते हैं जो मूल्यों की एक श्रृंखला को परिभाषित करते हैं।

वितरण विधियह इस प्रस्ताव पर आधारित है कि प्रत्येक प्रकार की अचल संपत्ति के लिए भूमि की लागत और इमारतों की लागत के बीच एक सामान्य संबंध होता है। यह संबंध नए सुधारों के लिए सबसे विश्वसनीय है जो भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग को दर्शाता है।

उदाहरण 27.भूमि भूखंड की लागत निर्धारित करें यदि यह ज्ञात हो कि: क्षेत्र में खाली भूखंड लंबे समय से बेचे नहीं गए हैं; एक भूखंड के साथ एक सामान्य घर की कीमत 200 से 300 हजार रूबल तक होती है; मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के तत्काल आसपास के क्षेत्र में एक समान आकार के भूमि भूखंड की लागत 90 हजार रूबल है; एक मानक घर के निर्माण की प्रत्यक्ष लागत - 100 हजार रूबल; उद्यमी का लाभ और अप्रत्यक्ष लागत - 80 हजार रूबल।

1. संपत्ति की कुल लागत में भूमि भूखंड की लागत का हिस्सा निर्धारित करें:

2. भूमि भूखंड की लागत निर्धारित करें:

एक प्लॉट की कीमत 67 हजार रूबल से हो सकती है। 100 हजार रूबल तक। (अचल संपत्ति मूल्यों की सीमा का 1/3, क्रमशः 200 और 300 हजार रूबल से)।

चयन विधिएक प्रकार की वितरण पद्धति है। भूमि के मूल्य को उनके मूल्यह्रास को ध्यान में रखते हुए, सुधार की लागत घटाकर संपत्ति के मूल्य से अलग किया जाता है। इस पद्धति का उपयोग उपनगरीय क्षेत्रों का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है, जहां कुल लागत में सुधार का योगदान छोटा है और काफी आसानी से निर्धारित किया जाता है।

इस पद्धति का उपयोग आसपास के खाली भूखंडों की बिक्री की जानकारी के अभाव में किया जाता है।

उपविभाजन विधिइसका उपयोग उन मामलों में किया जाता है जहां एक भूखंड को कई छोटे भूखंडों में विभाजित करना भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग को दर्शाता है। साथ ही, टूटने के दौरान बनाई गई साइटों में बाहरी और आंतरिक सुधार भूमि के सर्वोत्तम और सबसे कुशल उपयोग के लिए स्थितियां प्रदान करते हैं।

सुधार लागत में शामिल हैं:

• साइटों को बिछाने, साफ़ करने और ग्रेडिंग के लिए व्यय;
• सड़कों, फुटपाथों, उपयोगिता नेटवर्क, जल निकासी के निर्माण के लिए खर्च;
• कर, बीमा, इंजीनियरों का वेतन;
• विपणन व्यय;
• ठेकेदार का मुनाफ़ा और उपरिव्यय;
• उद्यमी का लाभ.

उदाहरण 28.भूमि द्रव्यमान की लागत निर्धारित करें यदि यह ज्ञात हो कि डेवलपर इसे 30 भूखंडों में विभाजित करने की योजना बना रहा है और फिर प्रत्येक भूखंड को 25 हजार रूबल में बेचने की योजना बना रहा है। 4 वर्षों के लिए (यह माना जाता है कि शुद्ध आय समान रूप से प्रवाहित होगी, रिटर्न की दर 10% है)। इस मामले में, निम्नलिखित लागतें होंगी: योजना, सफाई, उपयोगिताएँ, परियोजना - 180 हजार रूबल; प्रबंधन - 10 हजार रूबल; ओवरहेड लागत और ठेकेदार का लाभ - 60 हजार रूबल; विपणन - 20 हजार रूबल; कर और बीमा - 10 हजार रूबल; उद्यमी का लाभ - 40 हजार रूबल।

1. आइए तैयार भूखंडों की बिक्री से संभावित आय का निर्धारण करें:

30 · 25 = 750 हजार रूबल।

2. आइए सुधार और साइट व्यवस्था के लिए लागत निर्धारित करें:

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 हजार रूबल।

3. भूमि द्रव्यमान का वर्तमान मूल्य, 4 वर्षों में शुद्ध आय की एक समान प्राप्ति और 10% की वापसी दर को ध्यान में रखते हुए:

जहां 3.1699 वार्षिकी के वर्तमान मूल्य का गुणांक है।

इस प्रकार, भूमि द्रव्यमान की लागत 340 हजार रूबल है।

भूमि के लिए अवशेष तकनीकखाली भूमि भूखंडों की बिक्री पर डेटा के अभाव में लागू होता है।

शुद्ध भूमि किराया पूंजीकरण विधिवृद्धिशील उत्पादकता के सिद्धांत पर आधारित है, जिसके अनुसार, अचल संपत्ति संपत्ति पर बेचे गए व्यवसाय से नियमित आय के उत्पादन के सभी कारकों के बीच वितरण के बाद, इस आय का हिस्सा भूमि भूखंड के लिए जिम्मेदार ठहराया जा सकता है।

यदि पट्टे पर दी गई भूमि का मूल्य निर्धारित किया गया है, तो इसका मूल्य (12) द्वारा निर्धारित किया जा सकता है। इस मामले में, किराए का उपयोग शुद्ध परिचालन आय के रूप में किया जाता है।

मूल्यांकित भवन की प्रतिस्थापन लागत (प्रतिस्थापन लागत) का निर्धारणनए निर्माण की लागत में प्रत्यक्ष और अप्रत्यक्ष लागत को शामिल करने के आधार पर।

प्रत्यक्ष लागत वे लागतें हैं जो सीधे निर्माण से जुड़ी होती हैं और आम तौर पर इसमें शामिल होती हैं:

• निर्माण सामग्री, उत्पादों और उपकरणों की लागत;
• निर्माण मशीनरी और तंत्र के संचालन की लागत;
• निर्माण श्रमिकों के लिए मूल वेतन;
• अस्थायी भवनों, संरचनाओं और उपयोगिता नेटवर्क की लागत;
• ठेकेदार का मुनाफा और उपरिव्यय।

अप्रत्यक्ष लागत वे व्यय हैं जो निर्माण से जुड़े होते हैं, लेकिन सीधे तौर पर संबंधित नहीं होते हैं। अप्रत्यक्ष लागतों में आमतौर पर शामिल हैं:

• निर्माण स्थल तैयार करने की लागत;
• डिज़ाइन और सर्वेक्षण कार्य की लागत;
• अन्य लागत और कार्य;
• निर्माणाधीन उद्यम (संस्थान) के निदेशालय (तकनीकी पर्यवेक्षण) का रखरखाव, डिजाइनर पर्यवेक्षण की लागत;
• अन्य प्रकार की अप्रत्यक्ष लागतें।

प्रत्यक्ष लागत मूल्यों का निर्धारणवर्तमान नियामक और मार्गदर्शन दस्तावेजों में निर्धारित निर्माण की अनुमानित लागत निर्धारित करने के लिए सामान्य नियमों के अनुप्रयोग पर आधारित है।

प्रत्यक्ष लागत की गणना दो तरीकों में से एक में की जा सकती है:

• सूचकांकों का उपयोग करके निर्माण की अनुमानित लागत के ज्ञात मूल्य की पुनर्गणना;
• मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के लिए एक पुनर्स्थापना अनुमान तैयार करके।

यदि मूल्यांकन की जा रही वस्तु के लिए डिजाइन और अनुमान दस्तावेज उपलब्ध है, तो प्रत्यक्ष लागत का मूल्य निर्माण की अनुमानित लागत के मूल्य के रूप में निर्धारित किया जाता है, जो वर्तमान मूल्य स्तर के अनुपात को ध्यान में रखते हुए सूचकांकों का उपयोग करके मूल्यांकन की तारीख के अनुसार पुनर्गणना किया जाता है। निर्माण में 1984 की कीमतों को आधार (सूचकांक विधि) के रूप में स्वीकार किया गया।

मूल्यांकन वस्तु के लिए डिजाइन और अनुमान दस्तावेज की अनुपस्थिति में, अनुमान को दो तरीकों में से एक में बहाल किया जाना चाहिए:

• बढ़े हुए अनुमान मानकों (तुलनात्मक इकाई विधि) के अनुसार;
• इकाई कीमतों और मूल्य सूचियों के संग्रह के अनुसार (मात्रात्मक विश्लेषण की विधि)।

प्रत्यक्ष लागत की गणना के लिए समग्र अनुमान मानकों का उपयोग इमारतों और संरचनाओं के लिए मानक डिजाइन समाधानों के साथ-साथ पुन: उपयोग की जाने वाली व्यक्तिगत आर्थिक परियोजनाओं के लिए स्वीकार्य है।

अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन करने के प्रयोजनों के लिए, निम्नलिखित प्रकार के समग्र संकेतकों का उपयोग किया जाता है:

• अनुमानित लागत के समग्र संकेतक (यूपीएसएस);
• इमारतों, संरचनाओं, ढांचों और काम के प्रकारों के लिए बढ़े हुए अनुमान मानक (यूएसएन);
• इमारतों और संरचनाओं के निर्माण के लिए मूल्य सूची (पीआरईएस);
• अचल संपत्तियों के पुनर्मूल्यांकन के प्रयोजनों के लिए प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतक।

इस मामले में, निर्माण और स्थापना कार्य की लागत को कार्य के प्रकार और भवन संरचनाओं के परिसरों (घटकों में टूटने की विधि) के आधार पर विभाजित किया जा सकता है।

अप्रत्यक्ष लागत मूल्य आमतौर पर बाजार डेटा के आधार पर प्रत्यक्ष लागत के प्रतिशत के रूप में निर्धारित किए जाते हैं।

उद्यमी का लाभइसे उस राशि के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसे एक उद्यमी अपनी पूंजी के उपयोग के लिए प्रीमियम के रूप में प्राप्त करने की उम्मीद करता है। उद्यमी के लाभ का मूल्य बाजार के आंकड़ों के अनुसार लिया जाता है।

घिसावविभिन्न कारणों से किसी संपत्ति के मूल्य में कमी आना। मूल्यह्रास को आमतौर पर प्रतिशत के रूप में मापा जाता है, और मूल्यह्रास की मौद्रिक अभिव्यक्ति हानि है।

मूल्यांकन की वस्तु का संचित (संचयी) मूल्यह्रास सभी संभावित प्रकार के मूल्यह्रास की समग्रता है, जो संपत्ति की उपयोगिता में कमी, संभावित निवेशक के दृष्टिकोण से इसके उपभोक्ता आकर्षण की विशेषता है और एक में व्यक्त किया गया है। विभिन्न कारकों के प्रभाव में समय के साथ मूल्य में कमी (हानि)। जैसे-जैसे सुविधा का उपयोग किया जाता है, इमारतों और संरचनाओं की संरचनात्मक विश्वसनीयता के साथ-साथ वर्तमान और विशेष रूप से मानव जीवन से जुड़े भविष्य के उपयोग के साथ उनके कार्यात्मक अनुपालन को दर्शाने वाले पैरामीटर धीरे-धीरे खराब हो जाते हैं। इसके अलावा, अचल संपत्ति का मूल्य बाजार के माहौल में बदलाव, इमारतों के कुछ उपयोगों पर प्रतिबंध लगाने आदि के कारण होने वाले बाहरी कारकों से कम प्रभावित नहीं होता है।

मूल्यांकन अभ्यास में मूल्यह्रास को लेखांकन (मूल्यह्रास) में प्रयुक्त समान शब्द से अर्थ में अलग किया जाना चाहिए। अनुमानित मूल्यह्रास मुख्य मापदंडों में से एक है जो आपको किसी विशिष्ट तिथि पर मूल्यांकित वस्तु के वर्तमान मूल्य की गणना करने की अनुमति देता है।

इस प्रकार, किसी वस्तु के मूल्यह्रास को ध्यान में रखना मूल्यांकन की गई वस्तु का मूल्य निर्धारित करने के लिए एक नए पुनरुत्पादित भवन (लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके पुनरुत्पादित) की लागत में एक प्रकार का समायोजन है।

संचयी संचित घिसाव वस्तु के जीवनकाल का एक कार्य है। आइए उन बुनियादी मूल्यांकन अवधारणाओं पर विचार करें जो इस सूचक की विशेषता बताते हैं (चित्र 1)।

चावल। 1. इमारत की जीवन अवधि और उन्हें चिह्नित करने वाले मूल्यांकन संकेतक

भवन का भौतिक जीवन (पीएल)- भवन के संचालन की अवधि, जिसके दौरान भवन के भार वहन करने वाले संरचनात्मक तत्वों की स्थिति कुछ मानदंडों (संरचनात्मक विश्वसनीयता, भौतिक स्थायित्व, आदि) को पूरा करती है। किसी वस्तु का भौतिक जीवन निर्माण के दौरान निर्धारित होता है और इमारतों के पूंजी समूह पर निर्भर करता है। वस्तु के नष्ट हो जाने पर भौतिक जीवन समाप्त हो जाता है।

कालानुक्रमिक आयु (सीए)- सुविधा के चालू होने की तिथि से मूल्यांकन की तिथि तक बीत चुकी समयावधि।

आर्थिक जीवन (ईजे)- संचालन की वह अवधि जिसके दौरान वस्तु आय उत्पन्न करती है। इस अवधि के दौरान किए गए सुधारों से संपत्ति के मूल्य में योगदान होता है। किसी वस्तु का आर्थिक जीवन तब समाप्त हो जाता है जब वस्तु का संचालन अचल संपत्ति बाजार के किसी दिए गए खंड में तुलनीय वस्तुओं के लिए संबंधित दर द्वारा इंगित आय उत्पन्न नहीं कर सकता है। साथ ही, किए गए सुधार अब वस्तु की सामान्य टूट-फूट के कारण उसकी लागत में योगदान नहीं देते हैं।

प्रभावी आयु (ईए)भवन की कालानुक्रमिक आयु के आधार पर, उसकी तकनीकी स्थिति और मूल्यांकन तिथि पर प्रचलित आर्थिक कारकों को ध्यान में रखते हुए गणना की जाती है जो मूल्यांकन की गई वस्तु के मूल्य को प्रभावित करते हैं। भवन की परिचालन विशेषताओं के आधार पर, प्रभावी आयु कालानुक्रमिक आयु से ऊपर या नीचे भिन्न हो सकती है। किसी भवन के सामान्य (सामान्य) संचालन के मामले में, प्रभावी आयु आमतौर पर कालानुक्रमिक आयु के बराबर होती है।

शेष आर्थिक जीवन (आरईएल)भवन - मूल्यांकन की तारीख से उसके आर्थिक जीवन के अंत तक की समयावधि।

आर्थिक जीवन और प्रभावी आयु जैसे संकेतकों को निर्धारित करने की व्यक्तिपरकता के लिए मूल्यांकनकर्ता को काफी उच्च योग्य होना और काफी व्यावहारिक अनुभव होना आवश्यक है।

संचित घिसाव की मात्रा निर्धारित करने के लिए, मैं निम्नलिखित विधियों का उपयोग करता हूँ:

• बिक्री तुलना विधि;
• लेखांकन;
• विखंडन विधि.

बिक्री तुलना विधिनए निर्माण की लागत और मूल्यांकन तिथि पर संरचना की लागत के बीच अंतर के रूप में संचित मूल्यह्रास की मात्रा निर्धारित करने पर आधारित है, जबकि समान वस्तुओं की बिक्री और खाली भूमि की लागत पर विश्वसनीय डेटा की उपलब्धता एक आवश्यक शर्त है .

मौद्रिक संदर्भ में, कुल मूल्यह्रास प्रतिस्थापन लागत और मूल्यवान वस्तु के बाजार मूल्य के बीच का अंतर है:

उदाहरण 29.किसी अचल संपत्ति वस्तु (कॉटेज) के संचित मूल्यह्रास का निर्धारण करें, यदि एनालॉग वस्तुओं के बारे में निम्नलिखित जानकारी ज्ञात हो:

आइए संपत्ति के संचित मूल्यह्रास का निर्धारण करें। गणनाएँ निम्नलिखित तालिका में प्रस्तुत की गई हैं:

इस प्रकार, मूल्यांकन की गई संपत्ति का संचित मूल्यह्रास लगभग 31.9% है।

मूल्यह्रास की गणना के लिए लेखांकन विधिलेखांकन विधियों के उपयोग पर आधारित है, अर्थात किसी वस्तु की कालानुक्रमिक आयु और उसके मानक सेवा जीवन के अनुपात को निर्धारित करने पर, "रूसी संघ में अचल संपत्तियों की पूर्ण बहाली के लिए मूल्यह्रास शुल्क के एकीकृत मानदंड" के आधार पर निर्धारित किया जाता है। ”।

विखंडन विधिइसमें सभी प्रकार के टूट-फूट का विस्तृत विचार और लेखा-जोखा शामिल है, जिसमें शामिल हैं (चित्र 2):

• हटाने योग्य और अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट;
• हटाने योग्य और अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट;
• बाहरी पहनावा.

हटाने योग्य (सुधार योग्य) घिसाव घिसाव है, जिसका उन्मूलन शारीरिक रूप से संभव और आर्थिक रूप से संभव है, यानी, एक या दूसरे प्रकार के घिसाव को खत्म करने के लिए की गई लागत समग्र रूप से वस्तु के मूल्य को बढ़ाने में योगदान करती है।

अपरिवर्तनीय (अपूरणीय) घिसाव घिसाव है, जिसका उन्मूलन या तो शारीरिक रूप से असंभव है या आर्थिक रूप से अव्यावहारिक है, अर्थात, एक या दूसरे प्रकार के घिसाव को खत्म करने के लिए की गई लागत समग्र रूप से वस्तु के मूल्य को बढ़ाने में योगदान नहीं करती है।

चावल। 2. अचल संपत्ति वस्तुओं के मूल्यह्रास का वर्गीकरण

संचित टूट-फूट का निर्धारण करते समय ब्रेकडाउन विधि को लागू करने के लिए, गणना के आधार के रूप में, संरचनात्मक तत्वों द्वारा विभाजित नए निर्माण की लागत पर डेटा होना आवश्यक है।

शारीरिक गिरावट- प्राकृतिक और जलवायु कारकों के साथ-साथ मानव गतिविधि के प्रभाव में निर्माण के दौरान मूल रूप से निर्धारित वस्तु के तकनीकी और परिचालन गुणों का क्रमिक नुकसान। भौतिक गिरावट समय के साथ किसी संपत्ति के भौतिक गुणों में परिवर्तन को दर्शाती है (उदाहरण के लिए, संरचनात्मक तत्वों में दोष)।

भौतिक मूल्यह्रास की गणना के लिए चार मुख्य विधियाँ हैं:

• विशेषज्ञ (प्रामाणिक);
• लागत;
• किसी भवन के जीवन की गणना करने की विधि।

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए विशेषज्ञ विधियह एक दोषपूर्ण सूची बनाने और किसी भवन या संरचना के सभी संरचनात्मक तत्वों के घिसाव का प्रतिशत निर्धारित करने पर आधारित है। विशेषज्ञ विधि सबसे सटीक है, लेकिन सबसे अधिक श्रम-गहन भी है।

इस पद्धति में अंतरक्षेत्रीय या विभागीय स्तर पर विभिन्न नियामक निर्देशों का उपयोग शामिल है। एक उदाहरण वीएसएन 53-86 है, जिसका उपयोग तकनीकी इन्वेंट्री ब्यूरो द्वारा तकनीकी इन्वेंट्री के दौरान आवासीय भवनों की भौतिक गिरावट का आकलन करने और आवास स्टॉक की प्रमुख मरम्मत की योजना बनाने के लिए किया जाता है, भले ही इसकी विभागीय संबद्धता कुछ भी हो। ये नियम इमारतों के विभिन्न संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट और उनके मूल्यांकन का वर्णन करते हैं।

किसी भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण इस प्रकार किया जाता है:

एफ एफ - इमारत की भौतिक टूट-फूट, (%);

एफ आई - आई-वें संरचनात्मक तत्व का भौतिक घिसाव, (%);

एल आई भवन की कुल लागत में आई-वें संरचनात्मक तत्व (साइट) की प्रतिस्थापन लागत के हिस्से के अनुरूप गुणांक है;

n इमारत में संरचनात्मक तत्वों की संख्या है।

भवन की कुल प्रतिस्थापन लागत में व्यक्तिगत संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों की प्रतिस्थापन लागत के शेयरों को निर्धारित तरीके से अनुमोदित आवासीय भवनों की प्रतिस्थापन लागत के समग्र संकेतकों के अनुसार लिया जाना चाहिए, और संरचनाओं, तत्वों और प्रणालियों के लिए जो अनुमोदित संकेतक नहीं हैं - उनकी अनुमानित लागत के अनुसार।

उदाहरण 30.किसी आवासीय भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करें यदि यह ज्ञात हो कि इसके निरीक्षण से सभी संरचनात्मक तत्वों की भौतिक टूट-फूट का पता चला है:

• नींव - 10%;
• दीवारें - 15%;
• ओवरलैप्स - 20%;
• छत - 10%;
• फर्श - 35%;
• खिड़कियाँ - 40%;
• फिनिशिंग कोटिंग्स - 30%;
• आंतरिक पाइपलाइन और विद्युत उपकरण - 50%;
• अन्य - 25%।

1. आइए शनि के अनुसार संरचनात्मक तत्वों का विशिष्ट गुरुत्व निर्धारित करें। नंबर 28 यूपीवीएस।

2. तत्वों और प्रणालियों की भौतिक टूट-फूट का आकलन करने के साथ-साथ प्रतिस्थापन लागत के संदर्भ में उनके हिस्से का निर्धारण करने के परिणाम:

इस प्रकार, भवन की भौतिक टूट-फूट 23.25% है

शारीरिक टूट-फूट की गणना के लिए लागत विधिइस धारणा पर आधारित है कि मूल्यांकन के समय भौतिक गिरावट संरचना, तत्व या इमारत को समग्र रूप से क्षति को खत्म करने के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक मरम्मत उपायों की लागत और उनकी प्रतिस्थापन लागत के अनुपात द्वारा व्यक्त की जाती है।

उदाहरण 31.किसी आवासीय भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करें यदि यह ज्ञात हो कि संरचनात्मक तत्वों की प्रतिस्थापन लागत और उनकी मरम्मत के लिए वस्तुनिष्ठ रूप से आवश्यक लागत क्रमशः हैं: नींव - 3,200 हजार रूबल, 640 हजार रूबल; दीवारें - 4,000 हजार रूबल, 1,200 हजार रूबल; फर्श - 800 हजार रूबल, 160 हजार रूबल; अन्य - 8,000 हजार रूबल, 2,800 हजार रूबल।

आइए शारीरिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें। तत्वों के भौतिक घिसाव का आकलन करने के साथ-साथ प्रतिस्थापन लागत पर उनके विशिष्ट वजन का निर्धारण करने के परिणाम:

इस प्रकार, इमारत की भौतिक टूट-फूट 30% है

यह विधि आपको लागत के संदर्भ में तत्वों और संपूर्ण भवन की टूट-फूट की तुरंत गणना करने की अनुमति देती है। चूँकि हानि की गणना घिसी-पिटी वस्तुओं को "काफी नई स्थिति" में लाने की उचित वास्तविक लागत पर आधारित है, इसलिए इस दृष्टिकोण के परिणाम को काफी सटीक माना जा सकता है। विधि के नुकसान जर्जर भवन तत्वों की मरम्मत की लागत की गणना में आवश्यक विवरण और सटीकता हैं।

किसी भवन के जीवन की गणना करने की विधिइस धारणा पर आधारित है कि भौतिक मूल्यह्रास (पीएच) और प्रतिस्थापन लागत (आरसी) के बीच संबंध प्रभावी आयु (ईए) और विशिष्ट आर्थिक जीवन (ईएफ) के बीच के अनुपात से निर्धारित होता है:

उदाहरण 32.किसी आवासीय भवन की भौतिक टूट-फूट का निर्धारण करें यदि यह ज्ञात हो कि इसके संरचनात्मक तत्वों की प्रतिस्थापन लागत, वास्तविक आयु और कुल भौतिक जीवन क्रमशः हैं: नींव - 1,200 हजार रूबल, 10 वर्ष, 15 वर्ष; दीवारें - 400 हजार रूबल, 5 वर्ष, 10 वर्ष; छत - 300 हजार रूबल, 6 वर्ष, 15 वर्ष; अन्य - 900 हजार रूबल, 1 वर्ष, 10 वर्ष।

आइए शारीरिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें। तत्वों की भौतिक टूट-फूट के आकलन के परिणाम:

इस प्रकार, इमारत की भौतिक टूट-फूट 1210 रूबल है। या 43.2%।

शारीरिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करने में कई क्रमिक चरण शामिल होते हैं:

• सुधार योग्य शारीरिक टूट-फूट की मात्रा का निर्धारण;
• अल्पकालिक तत्वों में अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट की मात्रा का निर्धारण;
• लंबे समय तक जीवित रहने वाले तत्वों में अपूरणीय शारीरिक क्षति की मात्रा का निर्धारण।

सुधार योग्य भौतिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करना (इसे विलंबित मरम्मत भी कहा जाता है, क्योंकि यह माना जाता है कि विशिष्ट खरीदार संरचना की सामान्य परिचालन विशेषताओं को बहाल करने के लिए तत्काल मरम्मत करेगा: कॉस्मेटिक मरम्मत, लीक छत वाले क्षेत्रों की बहाली, इंजीनियरिंग की मरम्मत उपकरण, आदि) भौतिक टूट-फूट की गणना करने की लागत या विशेषज्ञ पद्धति का उपयोग करके किया जाता है।

अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट उन वस्तुओं से संबंधित है जिनकी मरम्मत वर्तमान में व्यावहारिक रूप से असंभव या आर्थिक रूप से अव्यावहारिक है। इस प्रकार की टूट-फूट की मात्रा कुल प्रतिस्थापन (या प्रतिस्थापन) लागत और हटाने योग्य भौतिक टूट-फूट की मात्रा के बीच अंतर के आधार पर निर्धारित की जाती है।

टूट-फूट की गणना के उद्देश्य से, किसी संरचना के वे तत्व जिनमें अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट होती है, उन्हें दीर्घकालिक और अल्पकालिक में विभाजित किया जाता है।

लंबे समय तक जीवित रहने वाले तत्वों के लिए, अपेक्षित अवशिष्ट जीवन संपूर्ण संरचना के अवशिष्ट आर्थिक जीवन के साथ मेल खाता है। अल्पकालिक तत्वों का शेष आर्थिक जीवन संपूर्ण संरचना की तुलना में कम होता है।

अल्पकालिक तत्वों में अपूरणीय भौतिक टूट-फूट का आकलन करने के लिए, किसी भवन के जीवन की गणना करने की विधि का उपयोग किया जाता है: तत्व की कुल प्रतिस्थापन (या प्रतिस्थापन) लागत और तत्व के सुधार योग्य टूट-फूट की मात्रा के बीच का अंतर कई गुना बढ़ जाता है। तत्व की वास्तविक आयु और कुल भौतिक जीवन के अनुपात से।

इस मामले में, तत्व का समग्र भौतिक जीवन संदर्भ डेटा से निर्धारित होता है, आवधिक मरम्मत और सामान्य परिचालन विशेषताओं को बनाए रखने को ध्यान में रखते हुए।

लंबे समय तक रहने वाले तत्वों में अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट का आकलन करने के लिए, किसी इमारत के जीवनकाल की गणना करने की विधि का भी उपयोग किया जाता है: सुधार योग्य भौतिक टूट-फूट की मात्रा और अपूरणीय भौतिक टूट-फूट के साथ अल्पकालिक तत्वों की प्रतिस्थापन लागत का योग कुल प्रतिस्थापन (या प्रतिस्थापन) लागत से घटाया जाता है और परिणाम को लंबे समय तक रहने वाले तत्वों के अवशिष्ट प्रतिस्थापन (या प्रतिस्थापन) लागत से गुणा किया जाता है, साथ ही इमारत के समग्र भौतिक जीवन के लिए वास्तविक आयु का संबंध भी।

किसी इमारत का समग्र भौतिक जीवन स्थायित्व के अनुसार विभिन्न श्रेणियों की इमारतों के लिए मुख्य संरचनात्मक तत्वों के प्रकार के आधार पर निर्धारित किया जाता है। स्थायित्व के आधार पर आवासीय और सार्वजनिक भवनों का वर्गीकरण नियामक साहित्य में दिया गया है।

उदाहरण 33.किसी आवासीय भवन की भौतिक क्षति का निर्धारण करें। जैसे-जैसे गणना आगे बढ़ेगी हम प्रारंभिक डेटा प्रस्तुत करेंगे।

1. अनुमान दस्तावेज के आधार पर, हम संचित टूट-फूट का आकलन करने के लिए नए निर्माण की लागत निर्धारित करेंगे:

2. सुधार योग्य शारीरिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें:

इस प्रकार, सुधार योग्य टूट-फूट की लागत 3,000 हजार रूबल है।

2. आइए हम अल्पकालिक तत्वों में अपूरणीय शारीरिक क्षति की मात्रा निर्धारित करें:

इस प्रकार, अल्पकालिक तत्वों में अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट की लागत 22,967 हजार रूबल है, अपूरणीय भौतिक टूट-फूट के साथ अल्पकालिक तत्वों की प्रतिस्थापन लागत 33,000 हजार रूबल है।

3. आइए हम लंबे समय तक जीवित रहने वाले तत्वों में अपूरणीय शारीरिक क्षति की मात्रा निर्धारित करें:

इस प्रकार, लंबे समय तक रहने वाले तत्वों में अपूरणीय शारीरिक टूट-फूट की लागत 22,224 हजार रूबल है।

3. आइए इमारत की कुल भौतिक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें:

हज़ार रगड़ना।

इस प्रकार, भवन की कुल भौतिक मूल्यह्रास की लागत 48,191 हजार रूबल है। या 27.6%।

कार्यात्मक पहनावाइस तथ्य के कारण मूल्य में हानि होती है कि वस्तु आधुनिक मानकों को पूरा नहीं करती है: इसकी कार्यात्मक उपयोगिता, वास्तुशिल्प और सौंदर्य, अंतरिक्ष-योजना, डिजाइन समाधान, रहने योग्यता, सुरक्षा, आराम और अन्य कार्यात्मक विशेषताओं के संदर्भ में।

निम्नलिखित प्रकार के कार्यात्मक वस्त्र प्रतिष्ठित हैं:

• टूट-फूट को ठीक किया जा सकता है (यदि प्राप्त अतिरिक्त मूल्य बहाली की लागत से अधिक है);
• अपूरणीय क्षति (यदि प्राप्त अतिरिक्त मूल्य बहाली की लागत से अधिक नहीं है)।

सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को इसके सुधार की लागत से मापा जाता है और इसके कारण होता है:

• कमियाँ जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता है;
• तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाली कमियाँ;
• "सुपर-सुधार।"

नुकसान जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है- भवन के ऐसे तत्व और उपकरण जो मौजूदा भवन में मौजूद नहीं हैं और जिनके बिना यह आधुनिक परिचालन मानकों को पूरा नहीं कर सकता है।

जोड़ की आवश्यकता वाली कमियों के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक गिरावट का एक मात्रात्मक माप मूल्यांकन के समय आवश्यक परिवर्धन करने की लागत और समान परिवर्धन करने की लागत के बीच का अंतर है यदि वे मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के निर्माण के दौरान किए गए थे।

तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाले नुकसान- निर्माण तत्व और उपकरण जो मौजूदा इमारत में हैं और अभी भी अपना कार्य करते हैं, लेकिन अब आधुनिक परिचालन मानकों को पूरा नहीं करते हैं।

प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता वाली वस्तुओं के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक गिरावट को मौजूदा तत्वों की लागत के रूप में मापा जाता है, उनकी भौतिक गिरावट को ध्यान में रखते हुए, सामग्री को वापस करने की लागत, मौजूदा तत्वों को नष्ट करने की लागत और नए तत्वों को स्थापित करने की लागत को घटाकर। इस मामले में, सामग्री लौटाने की लागत को अन्य सुविधाओं पर उपयोग किए जाने पर नष्ट की गई सामग्री और उपकरण की लागत के रूप में परिभाषित किया गया है।

"सुपर इम्प्रूवमेंट्स"- निर्माण तत्व और उपकरण जो मौजूदा भवन में मौजूद हैं और जिनकी वर्तमान उपलब्धता आधुनिक परिचालन मानकों के लिए अपर्याप्त है।

अति-सुधार के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट को अति-सुधार वाली वस्तुओं की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें से भौतिक टूट-फूट, साथ ही निराकरण की लागत और सामग्री की वापसी, यदि कोई हो, को घटा दिया जाता है।

यदि निर्माण की लागत को प्रतिस्थापन लागत के रूप में निर्धारित किया जाता है, तो सुधारात्मक कार्यात्मक टूट-फूट का निर्धारण करते समय कुछ विशिष्टताएँ होती हैं। चूँकि इस मामले में कोई "सुपर सुधार" नहीं हैं, इसलिए उन पर पड़ने वाली शारीरिक टूट-फूट का अनुपात निर्धारित करने की कोई आवश्यकता नहीं है। हालाँकि, "अति-सुधार" को ठीक करने की लागत पर अभी भी विचार करने की आवश्यकता है।

उदाहरण 34.किसी कार्यालय भवन की सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट का निर्धारण करें यदि यह ज्ञात हो कि:

• आधुनिक मानकों के लिए एक इमारत में एक एयर कंडीशनर की स्थापना की आवश्यकता होती है, जिसकी मौजूदा इमारत में स्थापना की लागत 150 हजार रूबल है, और इसके निर्माण के दौरान उसी इमारत में स्थापना की लागत 110 हजार रूबल है।
• भवन में स्थापित विद्युत फिटिंग आधुनिक बाजार मानकों को पूरा नहीं करती है, जबकि प्रतिस्थापन लागत में शामिल मौजूदा विद्युत फिटिंग की लागत 350 हजार रूबल है, मौजूदा विद्युत फिटिंग की भौतिक टूट-फूट 200 हजार रूबल है, की लागत मौजूदा विद्युत फिटिंग को नष्ट करने की लागत 100 हजार रूबल है, सामग्री वापस करने की लागत 10 हजार रूबल है, नई विद्युत फिटिंग स्थापित करने की लागत 190 हजार रूबल है।
• इमारत में एक गोदाम है और सर्वोत्तम और सबसे प्रभावी उपयोग के विश्लेषण से पता चला है कि वर्तमान में इस क्षेत्र को कार्यालय स्थान के रूप में उपयोग करने की सलाह दी जाती है, जबकि गोदाम स्थान की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत 800 हजार रूबल है, भौतिक टूट-फूट 50 है हजार रूबल, परिसमापन गोदाम की लागत - 80 हजार रूबल।

1. आइए उन कमियों के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें जिनमें तत्वों को जोड़ने की आवश्यकता होती है (हमारे मामले में, एक एयर कंडीशनर):

हज़ार रगड़ना।

2. आइए उन कमियों के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें जिनके लिए तत्वों के प्रतिस्थापन या आधुनिकीकरण की आवश्यकता होती है (हमारे मामले में, विद्युत फिटिंग):

हज़ार रगड़ना।

3. आइए "सुपर-सुधार" (हमारे मामले में, वे आइटम जो गोदाम में कार्यात्मक रूप से अंतर्निहित हैं) के कारण सुधार योग्य कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें:

हज़ार रगड़ना।

इस प्रकार, इमारत की कार्यात्मक टूट-फूट को ठीक करने की लागत है:

हज़ार रगड़ना।

अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट निम्न कारणों से होती है:

• नई लागत में शामिल नहीं की गई वस्तुओं के कारण कमियाँ, लेकिन जो होनी चाहिए;
• किसी नए की लागत में शामिल वस्तुओं के कारण कमियाँ, लेकिन जो मौजूद नहीं होनी चाहिए;
• "सुपर-सुधार।"

असुधार्य कार्यात्मकतानए निर्माण की लागत में शामिल नहीं की गई वस्तुओं के कारण मूल्यह्रास को इमारतों के लिए पूंजीकरण दर पर पूंजीकृत उस कमी के कारण होने वाली आय की शुद्ध हानि के रूप में मापा जाता है, उन वस्तुओं की लागत घटाकर यदि उन्हें नए निर्माण की लागत में शामिल किया गया था।

दोषों के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की गणना इस बात पर निर्भर नहीं करती है कि प्रतिस्थापन लागत को आधार के रूप में लिया गया है या नहीं।

नए निर्माण की लागत में शामिल वस्तुओं के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट, लेकिन जो अस्तित्व में नहीं होना चाहिए, उसे नए की वर्तमान लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें जिम्मेदार भौतिक टूट-फूट को घटाकर, जोड़े गए की लागत को घटा दिया जाता है (यानी, इस वस्तु की उपस्थिति से जुड़ी अतिरिक्त लागतों का वर्तमान मूल्य)।

"अति-सुधार" के कारण अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूटआधार के रूप में लिए गए मूल्य के प्रकार के आधार पर निर्धारित किया जाता है।

जब प्रतिस्थापन लागत लागू की जाती है, तो सुपर सुधारों के कारण अपूरणीय कार्यात्मक गिरावट को सुपर सुधार तत्वों की प्रतिस्थापन लागत के रूप में मापा जाता है, जिसमें उनका भौतिक मूल्यह्रास घटाया जाता है, साथ ही सुपर सुधारों की उपस्थिति से जुड़े मालिक की लागत का वर्तमान मूल्य (पीवी) घटाया जाता है। कोई अतिरिक्त मूल्य. साथ ही, मालिक की लागत में अतिरिक्त कर, बीमा, रखरखाव लागत, उपयोगिता बिल शामिल हैं, और अतिरिक्त मूल्य में बढ़ा हुआ किराया आदि शामिल है - जो "सुपर-सुधार" की उपस्थिति से जुड़ा हुआ है।

उदाहरण 35.किसी कार्यालय भवन की अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट का निर्धारण करें यदि यह ज्ञात हो कि:

• प्रश्न में भवन के लिए नए निर्माण की लागत का निर्धारण करते समय, आग बुझाने की प्रणाली की स्थापना को ध्यान में नहीं रखा गया था (क्योंकि मौजूदा भवन में एक नहीं है), और यह माना जाता है कि कमी के कारण आय का शुद्ध नुकसान हुआ स्थापना की लागत 20 हजार रूबल है, इमारतों के लिए पूंजीकरण दर 10% है, और एक नई इमारत के निर्माण के दौरान आग बुझाने की प्रणाली स्थापित करने की लागत 150 हजार रूबल है।
• मूल्यांकन की गई इमारत की मंजिल की ऊंचाई अधिक है, जो मूल्यांकन तिथि पर बाजार के दृष्टिकोण से अत्यधिक है, जबकि मौजूदा इमारत की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत 174,900 हजार रूबल है, और बिल्कुल उसी इमारत की वर्तमान प्रतिस्थापन लागत, जो है बाजार के दृष्टिकोण से फर्श की सामान्य ऊंचाई, 172,900 हजार रूबल, शारीरिक टूट-फूट 40% निर्धारित की जाती है, सालाना मालिक 500 की राशि में उच्च मंजिल की ऊंचाई (हीटिंग, प्रकाश व्यवस्था, आदि) से जुड़ी अतिरिक्त लागत वहन करता है। हजार रूबल, इमारतों के लिए मौजूदा पूंजीकरण अनुपात 10% है।

1. आइए नए निर्माण की लागत में शामिल नहीं की गई कमियों के कारण होने वाली अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करें, लेकिन जो किसी तत्व या उपकरण की अनुपस्थिति के कारण होने वाली आय हानि पर बाजार के आंकड़ों पर आधारित होनी चाहिए (हमारे मामले में, ए) अग्नि शमन प्रणाली)

हज़ार रगड़ना।

2. आइए हम "सुपर-सुधार" (हमारे मामले में, अधिक मंजिल की ऊंचाई) के कारण असुधार्य कार्यात्मकता का मूल्य निर्धारित करें:

हज़ार रगड़ना।

इस प्रकार, किसी भवन की अपूरणीय कार्यात्मक टूट-फूट की लागत है:

हज़ार रगड़ना।

बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट- मूल्यांकन की वस्तु के संबंध में बाहरी वातावरण के नकारात्मक प्रभाव के कारण किसी वस्तु का मूल्यह्रास: बाजार की स्थिति, अचल संपत्ति के एक निश्चित उपयोग पर लगाई गई सहूलियतें, आसपास के बुनियादी ढांचे में बदलाव और कराधान के क्षेत्र में विधायी निर्णय, आदि। अचल संपत्ति की बाहरी टूट-फूट, इसके कारणों पर निर्भर करती है, ज्यादातर मामलों में अपरिवर्तित स्थान के कारण इसे हटाया नहीं जा सकता है, लेकिन कुछ मामलों में यह आसपास के बाजार के माहौल में सकारात्मक बदलाव के कारण "खुद को खत्म" कर सकता है। .

बाहरी टूट-फूट का आकलन करने के लिए निम्नलिखित विधियों का उपयोग किया जा सकता है:

• बाहरी प्रभावों के कारण होने वाली आय की हानि का पूंजीकरण करने की विधि;
• बाहरी प्रभावों के साथ और बिना समान वस्तुओं की बिक्री की तुलना करने की एक विधि।

यदि पर्याप्त डेटा है, तो दूसरा दृष्टिकोण अधिक बेहतर है।

आय की हानि के पूंजीकरण की विधिइसमें बाहरी प्रभावों के कारण संपूर्ण संपत्ति की आय के नुकसान का निर्धारण करना शामिल है। फिर इमारत के नुकसान का हिस्सा इमारतों के लिए पूंजीकरण दर पर पूंजीकृत किया जाता है।

उदाहरण 36.गोदाम की बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट का निर्धारण करें, यदि यह ज्ञात हो कि: सुधार योग्य भौतिक और कार्यात्मक टूट-फूट को समाप्त करने के बाद बाहरी कारकों को ध्यान में रखे बिना शुद्ध आय 25,000 हजार रूबल है; सुधार योग्य शारीरिक और कार्यात्मक टूट-फूट को दूर करने के बाद वर्तमान शुद्ध आय - 21,000 हजार रूबल; भूमि की लागत - 5,000 हजार रूबल, भूमि के लिए पूंजीकरण दर - 10%; भूमि के लिए पूंजीकरण दर 15% है।

1. आइए बाहरी कारकों के कारण शुद्ध आय के नुकसान का निर्धारण करें:

हज़ार रगड़ना।

2. भवन से संबंधित शुद्ध आय निर्धारित करें:

हज़ार रगड़ना।

3. भवन से संबंधित शुद्ध आय की हानि का निर्धारण करें:

हजार रूबल.

इस प्रकार, गोदाम के बाहरी (आर्थिक) मूल्यह्रास की लागत है:

हज़ार रगड़ना।

युग्मित विक्रय पद्धतिहाल ही में बेची गई समान संपत्तियों (युग्मित बिक्री) पर उपलब्ध मूल्य जानकारी के विश्लेषण पर आधारित है। यह माना जाता है कि युग्मित बिक्री की वस्तुएं केवल मूल्यांकन की वस्तु से संबंधित और पहचाने गए आर्थिक मूल्यह्रास से एक दूसरे से भिन्न होती हैं।

उदाहरण 37.कपड़े के बाजार से दूर स्थित एक गोदाम की बाहरी (आर्थिक) टूट-फूट का निर्धारण करें, यदि यह ज्ञात हो कि: कपड़े के बाजार से दूर स्थित एक एनालॉग वस्तु का बिक्री मूल्य 600 हजार रूबल है; कपड़ा बाजार के करीब स्थित एक एनालॉग वस्तु का बिक्री मूल्य 450 हजार रूबल है; समान वस्तुओं के बीच भौतिक और अन्य अंतरों में अंतर 60 हजार रूबल है।

1. आइए गोदाम के बाहरी (आर्थिक) मूल्यह्रास की लागत निर्धारित करें:

हज़ार रगड़ना।

लागत दृष्टिकोण के कई फायदे और नुकसान हैं।

लागत दृष्टिकोण के लाभ:

1. नई वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय, लागत दृष्टिकोण सबसे विश्वसनीय होता है।
2. यह दृष्टिकोण निम्नलिखित मामलों में उचित या एकमात्र संभव है:
   • नए निर्माण की लागत का तकनीकी और आर्थिक विश्लेषण;
   • मौजूदा सुविधा को अद्यतन करने की आवश्यकता का औचित्य;
   • विशेष प्रयोजन भवनों का मूल्यांकन;
   • बाज़ार के "निष्क्रिय" क्षेत्रों में वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय;
   • भूमि उपयोग दक्षता का विश्लेषण;
   • वस्तु बीमा की समस्याओं का समाधान;
   • कर समस्याओं का समाधान;
   • अन्य तरीकों से प्राप्त संपत्ति के मूल्यों पर सहमति होने पर।

लागत दृष्टिकोण के नुकसान:

1. लागत हमेशा बाजार मूल्य के बराबर नहीं होती है।

2. अधिक सटीक मूल्यांकन परिणाम प्राप्त करने के प्रयासों के साथ-साथ श्रम लागत में तेजी से वृद्धि होती है।

3. मूल्यांकन की जा रही संपत्ति को खरीदने की लागत और बिल्कुल उसी संपत्ति के नए निर्माण की लागत के बीच विसंगति, क्योंकि मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान संचित मूल्यह्रास को निर्माण की लागत से घटा दिया जाता है।

4. पुरानी इमारतों के पुनरुत्पादन की लागत की गणना करने में कठिनाई।

5. पुरानी इमारतों और संरचनाओं की संचित टूट-फूट की मात्रा निर्धारित करने में कठिनाई।

6. भूमि भूखंड का भवनों से अलग मूल्यांकन।

7. रूस में भूमि भूखंडों के मूल्यांकन की समस्याग्रस्त प्रकृति।

साहित्य

1. "राज्य के स्वामित्व वाली अचल संपत्ति और उस पर अधिकारों का आकलन करने की प्रक्रिया पर।" सेंट पीटर्सबर्ग के गवर्नर का आदेश दिनांक 1 अगस्त 1996 संख्या 113-आर।

2. "रूसी संघ में अचल संपत्तियों की पूर्ण बहाली के लिए मूल्यह्रास शुल्क के एकीकृत मानदंड।" रूसी संघ की सरकार का फरमान