मूल्यांकन गतिविधियों में धारणाएँ. मूल्यांकन करने में मूल्यांकक द्वारा उपयोग की जाने वाली धारणाएँ और सीमाएँ

मूल्यांकन रिपोर्ट लिखने के अभ्यास में अक्सर जिस बात को नजरअंदाज कर दिया जाता है वह यह है कि रिपोर्ट का अनुमान और सीमाएँ अनुभाग इतना महत्वहीन अनुभाग नहीं है। यह कभी-कभी इस तथ्य की ओर ले जाता है कि रिपोर्ट कानून का उल्लंघन करते हुए संकलित की जा सकती है।

ऐसे क्षणों से बचने के लिए रिपोर्ट के इस खंड के महत्व के पक्ष में मजबूत तर्क दिए जाने चाहिए।

तो मूल्यांकन रिपोर्ट के भीतर मान्यताओं और सीमाओं का वास्तव में क्या मतलब है?

एक मूल्यांकक के लिए, सबसे सामान्य रूप में, हम धारणाओं और प्रतिबंधों के दो समूहों के बारे में बात कर सकते हैं: वे जो कानून द्वारा निर्धारित होते हैं और वे जो मूल्यांकन की वस्तु की बारीकियों के साथ-साथ उसके लक्ष्यों के आधार पर बनते हैं और उद्देश्य. इस प्रकार, कानून, विशेष रूप से, ऐसे बिंदुओं को परिभाषित करता है, उदाहरण के लिए, मूल्यांकन करते समय, किसी विशेषज्ञ को मूल्यांकन की तारीख के बाद के स्रोतों से डेटा का उपयोग करने से प्रतिबंधित किया जाता है; तथ्य यह है कि मूल्यांकनकर्ता द्वारा निर्धारित अंतिम मूल्य को रिपोर्ट तैयार करने की तारीख आदि के 6 महीने बाद लेनदेन के लिए अनुशंसित माना जा सकता है।

जहां तक ​​उन धारणाओं और प्रतिबंधों का सवाल है जो मूल्यांकक द्वारा स्वयं बनाई जाती हैं, वे, सामान्य तौर पर, उपयोगकर्ता या निरीक्षण निकायों के संभावित प्रश्नों के खिलाफ मूल्यांकक को बीमा करने का काम करते हैं और मूल्यांकन प्रक्रिया और कुछ गुणात्मक और मात्रात्मक विशेषताओं के बारे में धारणाओं दोनों से संबंधित हो सकते हैं। मूल्यांकन की वस्तु का.

इसलिए, उदाहरण के लिए, पहली श्रेणी में मूल्यांकन कार्य में निर्दिष्ट उद्देश्यों के अलावा किसी अन्य उद्देश्य के लिए रिपोर्ट का उपयोग करने में असमर्थता जैसी सीमा शामिल हो सकती है। इस प्रकार, मूल्यांकनकर्ता के पास मूल्यांकन रिपोर्ट के संभावित उपयोगकर्ताओं की संख्या पर एक निश्चित लाभ होता है।

लेकिन कुछ धारणाएँ स्थापित करके, मूल्यांकनकर्ता न केवल प्रक्रियात्मक बारीकियों को विनियमित कर सकता है। अंतिम लागत के संबंध में, हम ऐसी महत्वपूर्ण धारणाओं पर ध्यान दे सकते हैं जिनका मूल्यांकनकर्ता मूल्य निर्धारित करने के लिए सहारा लेते हैं। इसलिए, उदाहरण के लिए, कुछ वस्तुओं के लिए परिसमापन मूल्य का निर्धारण करते समय, मूल्यांकक स्वयं उस सीमित अवधि का चयन नहीं करता है जिसके दौरान वस्तु को बेचा जाना चाहिए। और कब से परिसमापन मूल्य मूल्यांकनकार्यान्वयन अवधि और मूल्य स्वयं सीधे आनुपातिक हैं। ऐसी स्थितियों में, मूल्यांकनकर्ता कार्यान्वयन की किस अवधि को अनुमान के रूप में निर्धारित करता है, इसके आधार पर यह लागत होगी।

इसके अलावा, अक्सर, प्रवर्तन कार्यवाही के हिस्से के रूप में दिवालिया या देनदारों की संपत्ति बेचते समय, मूल्यांकक को बाधाओं को ध्यान में रखे बिना शुद्ध बाजार मूल्य निर्धारित करने की आवश्यकता होती है, लेकिन वास्तव में, किसी भी बाधाएं (गिरफ्तारी, प्रतिज्ञा के रूप में) , आदि) अभी भी मौजूद हैं। साथ ही, मूल्यांकन के सिद्धांत के आधार पर, किसी बाधा वाली वस्तु की लागत तार्किक रूप से "स्वच्छ" वस्तु से कम होगी। इसीलिए, मान्यताओं और सीमाओं के अनुभाग में यह इंगित करना कि किस कानूनी स्थिति के आधार पर वस्तु का मूल्यांकन किया जाता है, अंतिम लागत के दृष्टिकोण से महत्वपूर्ण है।

पहले से दिए गए उदाहरण यह समझना संभव बनाते हैं कि मान्यताओं और सीमाओं के अनुभाग को औपचारिक रूप से नहीं माना जाना चाहिए, क्योंकि वे कई तरीकों से दृष्टिकोण, विधियों और लागत निर्धारण को विनियमित करते हुए भविष्य के मूल्यांकन के लिए "टोन सेट" कर सकते हैं। प्रयुक्त प्रक्रिया.

लंबे समय तक, अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए कोई अनिवार्य आवश्यकताएं नहीं थीं। प्रत्येक मूल्यांकक के पास वास्तव में अपने स्वयं के निर्णय थे और उन्होंने रियल एस्टेट मूल्यांकन में उन तरीकों का इस्तेमाल किया जो उसके करीब थे। हालाँकि, हाल ही में रूस के आर्थिक विकास मंत्रालय ने 25 सितंबर 2014 एन 611 के आदेश में संघीय मूल्यांकन मानक "रियल एस्टेट वैल्यूएशन (एफएसओ एन 7)" की स्थापना की।

रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए सामान्य दृष्टिकोण

कला के अनुसार. रूसी संघ के कानून संख्या 135-एफजेड के 5 "मूल्यांकन गतिविधियों पर" "मूल्यांकन की वस्तुओं में संपत्ति या संपत्ति से व्यक्तिगत वस्तुओं के स्वामित्व और अन्य वास्तविक अधिकार शामिल हैं," अर्थात। मूल्यांकन का उद्देश्य, सबसे पहले, अधिकार का मूल्य निर्धारित करना है। बाजार मूल्य का निर्धारण इस आधार पर होता है कि संपत्ति बाजार में बेची जाती है, इसलिए सबसे पहले संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन किया जाना चाहिए। बेशक, ऐसा होता है कि मूल्यांकक एक विशेष मूल्य मूल्यांकन या अन्य मूल्यांकन करते हैं। हालाँकि, अक्सर बाज़ार मूल्य का मूल्यांकन करना आवश्यक होता है।

बाजार मूल्य - बाजार मूल्य के तहत, रूसी संघ के कानून "रूसी संघ में मूल्यांकन गतिविधियों पर" दिनांक 29 जुलाई, 1998 के अनुसार। संख्या 135-एफजेड, को सबसे संभावित मूल्य के रूप में समझा जाता है जिस पर किसी दिए गए मूल्यांकन वस्तु को प्रतिस्पर्धी माहौल में खुले बाजार में अलग किया जा सकता है, जब लेनदेन के पक्ष उचित रूप से कार्य करते हैं, सभी आवश्यक जानकारी रखते हैं, और का मूल्य लेन-देन किसी भी असाधारण परिस्थिति से प्रभावित नहीं होता है, अर्थात:

लेन-देन का एक पक्ष मूल्यांकन की वस्तु को अलग करने के लिए बाध्य नहीं है, और दूसरा पक्ष निष्पादन स्वीकार करने के लिए बाध्य नहीं है;

लेन-देन के पक्ष लेन-देन के विषय से अच्छी तरह परिचित हैं और अपने हित में कार्य करते हैं;

मूल्यांकन वस्तु को सार्वजनिक प्रस्ताव के रूप में खुले बाजार में प्रस्तुत किया जाता है;

लेन-देन की कीमत मूल्यांकन के उद्देश्य के लिए उचित पारिश्रमिक का प्रतिनिधित्व करती है, और लेन-देन के किसी भी पक्ष पर पार्टियों की ओर से कोई जबरदस्ती नहीं थी;

मूल्यांकन वस्तु के लिए भुगतान मौद्रिक रूप में व्यक्त किया जाता है।

अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए सामान्य दृष्टिकोण 2007 में रूसी संघ के आर्थिक विकास मंत्रालय के दिनांक 20 जुलाई, 2007 एन 256 (22 अक्टूबर, 2010 को संशोधित) के आदेश में परिभाषित किए गए थे "संघीय मूल्यांकन मानक के अनुमोदन पर" "मूल्यांकन की सामान्य अवधारणाएं, मूल्यांकन के दृष्टिकोण और मूल्यांकन के संचालन के लिए आवश्यकताएं (एफएसओ एन 1)"।

मूल्यांकन करते समय निम्नलिखित का वर्णन किया जाना चाहिए:

क) मूल्यांकन का उद्देश्य;

बी) मूल्यांकन वस्तु के संपत्ति अधिकार;

ग) मूल्यांकन का उद्देश्य;

घ) मूल्यांकन परिणामों और संबंधित सीमाओं का इच्छित उपयोग;

ई) लागत का प्रकार;

च) मूल्यांकन की तारीख;

छ) मूल्यांकन की अवधि;

ज) धारणाएँ और सीमाएँ जिन पर मूल्यांकन आधारित होना चाहिए।

साथ ही मूल्यांकन के दौरान संपत्ति के सर्वोत्तम उपयोग का विश्लेषण भी किया जाता है। व्यवहार में, किसी संपत्ति के इष्टतम उपयोग का विश्लेषण निम्नलिखित श्रेणियों के साथ विचारित उपयोग विकल्पों के अनुपालन की जाँच करके निर्धारित किया जाता है:

शारीरिक रूप से संभव हो, यानी संसाधन क्षमता के अनुरूप;

कानूनी रूप से स्वीकार्य हो, यानी इच्छित उपयोग की अवधि और रूप किसी भी मौजूदा या संभावित कानूनी प्रतिबंध के अधीन नहीं होना चाहिए;

आर्थिक रूप से समृद्ध होना, यानी उपयोग को परिचालन व्यय, वित्तीय दायित्वों और पूंजीगत व्यय के योग के बराबर या उससे अधिक आय प्रदान करनी चाहिए;

यथासंभव कुशल बनें, अर्थात उन उपयोग के मामलों में उच्चतम उत्पादकता है जिनके कार्यान्वयन की संभावना बाजार द्वारा पुष्टि की जाती है।

रियल एस्टेट मूल्यांकन के संदर्भ में, यह बहुत महत्वपूर्ण है कि यह मानक उन दृष्टिकोणों को स्थापित करे जिनका मूल्यांकन करते समय एक मूल्यांकक को उपयोग करना चाहिए।

मेज़

रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए दृष्टिकोण

यह महत्वपूर्ण है कि यदि मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन में किसी दृष्टिकोण का उपयोग नहीं करता है, तो उसे इसे उचित ठहराना होगा।

मूल्यांकन रिपोर्ट में विभिन्न दृष्टिकोणों का उपयोग करके निर्धारित मूल्यों की तुलना भी शामिल होनी चाहिए।

अचल संपत्ति का मूल्यांकन करते समय, लागत दृष्टिकोण का उपयोग करना बहुत महत्वपूर्ण है।

लागत दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, वास्तविक कीमतों में एक समान वस्तु को फिर से बनाने की लागत की गणना करना महत्वपूर्ण है। यह विचार करना भी महत्वपूर्ण है कि नए निर्माण की लागत में, प्रत्यक्ष लागत के अलावा, उद्यमी का लाभ भी शामिल होता है। उद्यमी का लाभ (ईपी) एक बाजार-निर्धारित मूल्य है जो उस राशि को दर्शाता है जो एक उद्यमी एक निर्माण परियोजना में निवेश की गई अपनी पूंजी के उपयोग के लिए प्रीमियम के रूप में प्राप्त करने की उम्मीद करता है। एक उद्यमी का मुनाफ़ा मुख्य रूप से जोखिम का एक कार्य है और विशिष्ट बाज़ार स्थिति पर निर्भर करता है।

लागत बराबर है: नए निर्माण की लागत + उद्यमी का लाभ

1,331,712+239,708=1,571,420 रूबल।

शारीरिक टूट-फूट की मात्रा का निर्धारण

मेज़

लागत दृष्टिकोण द्वारा निर्धारित अंतर्निर्मित गैर-आवासीय परिसर की लागत (गोल) है:

रगड़ 1,285,422

एक लाख दो सौ पचासी हजार चार सौ इक्कीस रूबल

यह दृष्टिकोण इस आधार पर आधारित है कि किसी भी संपत्ति का मूल्य उस आय की मात्रा पर निर्भर करता है जो उससे उत्पन्न होने की उम्मीद है। यह दृष्टिकोण संपत्ति की एक निश्चित मात्रा में आय उत्पन्न करने की क्षमता की जांच करता है, जिसे आमतौर पर संचालन से किराये की आय और होल्डिंग अवधि के अंत में संपत्ति की बिक्री से आय के रूप में व्यक्त किया जाता है। आय पद्धति में दो मुख्य तकनीकें शामिल हैं - प्रत्यक्ष पूंजीकरण तकनीक और छूट तकनीक।

आय दृष्टिकोण का उपयोग करके 42.3 वर्ग मीटर क्षेत्रफल वाले गैर-आवासीय परिसर का बाजार मूल्य निर्धारित करना।

रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति के मूल्य की गणना के लिए तालिका

इस प्रकार, आय दृष्टिकोण का उपयोग करके निर्धारित वस्तु की लागत (गोल) है: आरयूबी 1,084,000।

तुलनात्मक दृष्टिकोण के भाग के रूप में, बिक्री तुलना पद्धति का उपयोग किया गया था। इस पद्धति को लागू करते समय, मूल्यांकन संपत्ति का मूल्य समान वस्तुओं की बिक्री मूल्य की तुलना करके निर्धारित किया जाता है। इस पद्धति को लागू करने का आधार यह तथ्य है कि मूल्यांकन वस्तु का मूल्य सीधे समान वस्तुओं के बिक्री मूल्य से संबंधित है। प्रत्येक तुलनीय बिक्री की तुलना मूल्यांकन की जा रही संपत्ति से की जाती है। उनके बीच महत्वपूर्ण अंतर को प्रतिबिंबित करने के लिए तुलनीय बिक्री मूल्य में समायोजन किया जाता है।

1 वर्ग मीटर के बाजार मूल्य का अंतिम परिणाम निर्धारित करने के लिए। मूल्यांकन की गई वस्तु का, हम इसका भारित औसत मूल्य पाते हैं, और कम समायोजन के साथ प्राप्त परिणाम को सबसे बड़ा महत्व देते हैं।

मेज़

इस प्रकार, 1 वर्ग मीटर के बाजार मूल्य का भारित औसत मूल्य। मूल्यांकन की गई संपत्ति का कुल क्षेत्रफल है: RUB 31,701।

इकतीस हजार सात सौ एक रूबल

बाजार दृष्टिकोण का उपयोग करके निर्धारित संपत्ति की लागत (गोल) है: आरयूबी 1,347,000।

एक लाख तीन सौ सैंतालीस हजार रूबल

प्रत्येक दृष्टिकोण में उपयोग की गई जानकारी की मात्रा और विश्वसनीयता के आधार पर, इन दृष्टिकोणों के परिणाम एक दूसरे से अधिक या कम हद तक भिन्न हो सकते हैं।

अंतिम लागत मूल्य का चुनाव कई मध्यवर्ती परिणामों पर आधारित होता है। अंतिम लागत अनुमान निर्धारित करने के लिए, एक नियम के रूप में, भारित औसत पद्धति का उपयोग किया जाता है, जिसके अनुसार प्रत्येक दृष्टिकोण के परिणाम के लिए एक भार गुणांक सौंपा जाता है।

तीन दृष्टिकोणों को ध्यान में रखते हुए, वस्तु की लागत है:

1,285,422 + 1,084,000 + 1,347,000 = 3,716,422 रूबल

औसत है: 1,238,807 रूबल

मूल्यांकन दृष्टिकोण का उपयोग करते समय निम्नलिखित दिशानिर्देशों पर विचार करना महत्वपूर्ण है।

लागत प्रभावी दृष्टिकोण

संपत्ति के पूर्ण मूल्य की बहाली की लागत को ध्यान में रखना आवश्यक है, और सुधार कारकों को ध्यान में रखते हुए कीमतें चालू होनी चाहिए।

लागत दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, इमारतों और संरचनाओं की टूट-फूट को ध्यान में रखना महत्वपूर्ण है।

आय दृष्टिकोण

अचल संपत्ति मूल्यांकन में आय दृष्टिकोण का उपयोग करते समय, वास्तविक आय को ध्यान में रखते हुए छूट दर का उपयोग करना महत्वपूर्ण है; अक्सर, मूल्यांकन करते समय, बढ़ी हुई छूट दरों का उपयोग किया जाता है, जिसके परिणामस्वरूप मूल्यांकन का मूल्य बढ़ जाता है।

तुलनात्मक दृष्टिकोण

तुलनात्मक दृष्टिकोण में, यथासंभव अधिक से अधिक एनालॉग विकल्पों का उपयोग करना महत्वपूर्ण है; बेशक, हम दर्जनों विकल्पों के बारे में बात नहीं कर रहे हैं, लेकिन तुलनात्मक दृष्टिकोण का आकलन करते समय दो या तीन विकल्पों का उपयोग सकारात्मक प्रभाव नहीं देगा। दूसरे, एनालॉग समान होने चाहिए, अर्थात, एक ही क्षेत्र में स्थित होने चाहिए, घर, भवन, संरचना की समान विशेषताएं होनी चाहिए और मेट्रो या परिवहन केंद्रों से समान दूरी पर स्थित होना चाहिए। अन्यथा, सुधार कारकों को ध्यान में रखना होगा।

अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए नई आवश्यकताओं को ध्यान में रखना भी महत्वपूर्ण है।

रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए नई आवश्यकताएँ

आइए इन आवश्यकताओं को सूचीबद्ध करें।

सबसे पहले, मूल्यांकनकर्ता को मूल्यांकन की जा रही संपत्ति का निरीक्षण करना चाहिए। . निरीक्षण करने में विफलता के मामले में, मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन रिपोर्ट में उन कारणों को इंगित करता है कि मूल्यांकन की वस्तु का निरीक्षण क्यों नहीं किया गया, साथ ही निरीक्षण करने में विफलता से जुड़ी धारणाएं और सीमाएं भी।

दूसरे, भूमि भूखंड के स्वामित्व और शीर्षक दस्तावेजों के अभाव में भूमि भूखंड और उस पर स्थित पूंजी निर्माण परियोजनाओं का संयुक्त मूल्यांकन भूमि के संबंध में पूंजी निर्माण परियोजनाओं के मालिक के अधिकारों और दायित्वों को ध्यान में रखते हुए किया जाता है। वर्तमान कानून द्वारा स्थापित कथानक।

हालाँकि, यह याद रखना महत्वपूर्ण है कि कानूनी आवश्यकताओं के अधीन अवैध इमारतों को ध्वस्त किया जा सकता है। जिस व्यक्ति ने अनाधिकृत निर्माण किया है, उसे इसका मालिकाना हक नहीं मिलता। इसे निर्माण के निपटान - बेचने, दान करने, पट्टे पर देने या अन्य लेनदेन करने का अधिकार नहीं है। एक अनधिकृत इमारत उस व्यक्ति द्वारा विध्वंस के अधीन है जिसने इसे बनाया है या उसके खर्च पर (रूसी संघ के नागरिक संहिता के अनुच्छेद 222)। 24 जून 2014 एन 1369-ओ के रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के फैसले में कहा गया है कि एक अनधिकृत इमारत को ध्वस्त करने का दायित्व एक अपराध की मंजूरी है, जैसा कि कला में प्रदान किया गया है। रूसी संघ के नागरिक संहिता के 222। 17 जनवरी 2012 एन 147-ओ-ओ के रूसी संघ के संवैधानिक न्यायालय के फैसले में एक समान निष्कर्ष निकाला गया था, अदालत ने संकेत दिया कि एक अनधिकृत इमारत को ध्वस्त करने का दायित्व एक अपराध के लिए मंजूरी का गठन करता है, जिसमें शामिल हो सकते हैं निर्माण के लिए भूमि के प्रावधान को नियंत्रित करने वाले भूमि कानून के दोनों मानदंडों के साथ-साथ डिजाइन और निर्माण को नियंत्रित करने वाले शहरी नियोजन नियमों का उल्लंघन।

हालाँकि, इस सुविधा को वास्तव में नए रियल एस्टेट मूल्यांकन मानक में ध्यान में नहीं रखा गया है।

तीसरा, मानक अतिरिक्त जानकारी स्थापित करता है जिसे संपत्ति के विवरण में दर्शाया जाना चाहिए।

विवरण में यह अवश्य दर्शाया जाना चाहिए:

मूल्यांकन की वस्तु की संरचना, उसके प्रत्येक भाग (यदि उपलब्ध हो) की पहचान करने के लिए पर्याप्त जानकारी दर्शाती है;

मूल्यांकित वस्तु की विशेषताएं और उसके मूल्यांकित हिस्से या ऐसी विशेषताओं वाले मूल्यांकक के लिए उपलब्ध दस्तावेजों के लिंक;

मूल्यांकन के विषय का मूल्यांकन करते समय अधिकारों को ध्यान में रखा जाता है, मूल्यांकन के विषय के प्रत्येक भाग के संबंध में इन अधिकारों के प्रतिबंध (बाधाएँ)।

मूल्यांकन असाइनमेंट अन्य अनुमानित मूल्यों को इंगित कर सकता है, जिनमें शामिल हैं:

बाजार किराया (पैसे की अनुमानित राशि जिसके लिए सामान्य बाजार स्थितियों के तहत मूल्यांकन तिथि पर संपत्ति किराए पर ली जा सकती है);

पूंजी निर्माण परियोजनाओं के निर्माण (प्रजनन या प्रतिस्थापन) की लागत;

किसी संपत्ति के हस्तांतरण के साथ-साथ अन्य मामलों में हानि (वास्तविक क्षति, खोया हुआ लाभ);

पर्यावरण प्रदूषण को खत्म करने और (या) भूमि के पुनर्ग्रहण की लागत।

चौथा, मूल्यांकन करते समय बाजार विश्लेषण के लिए आवश्यकताएं स्थापित की गई हैं।

रियल एस्टेट बाज़ार का विश्लेषण निम्नलिखित क्रम में किया जाता है:

ए) उस देश और क्षेत्र में सामान्य राजनीतिक और सामाजिक-आर्थिक स्थिति के प्रभाव का विश्लेषण जहां मूल्यांकन की जा रही संपत्ति मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के बाजार पर स्थित है, जिसमें तारीख से पहले की अवधि में बाजार में उभरे रुझान भी शामिल हैं। मूल्यांकन का;

बी) बाजार खंड का निर्धारण जिसमें मूल्यवान वस्तु शामिल है। यदि अचल संपत्ति बाजार अविकसित है और तुलनीय अचल संपत्ति वस्तुओं के साथ लेनदेन और (या) प्रस्तावों की कीमतों का अंदाजा देने के लिए अपर्याप्त डेटा है, तो अध्ययन क्षेत्र को उन क्षेत्रों तक विस्तारित करना संभव है जो आर्थिक विशेषताओं में समान हैं मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के स्थान पर;

ग) लेनदेन की कीमतों पर वास्तविक डेटा का विश्लेषण और (या) बाजार खंडों से अचल संपत्ति वस्तुओं की पेशकश, जिसमें मूल्यवान वस्तु को वास्तविक के तहत वर्गीकृत किया जा सकता है, साथ ही इसके उपयोग के लिए वैकल्पिक विकल्प, मूल्य मूल्यों की सीमा का संकेत;

घ) तुलनीय अचल संपत्ति की मांग, आपूर्ति और कीमतों को प्रभावित करने वाले मुख्य कारकों का विश्लेषण, उदाहरण के लिए, वापसी की दरें, अचल संपत्ति बाजार में निवेश के लिए भुगतान अवधि, इन कारकों के मूल्यों के अंतराल के साथ;

ई) संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए आवश्यक खंडों में अचल संपत्ति बाजार के बारे में मुख्य निष्कर्ष, उदाहरण के लिए, बाजार की गतिशीलता, मांग, आपूर्ति, बिक्री की मात्रा, बाजार क्षमता, खरीदारों और विक्रेताओं की प्रेरणा, तरलता, संपत्ति के बाजार में कीमत में उतार-चढ़ाव मूल्यांकन किया जा रहा है और अन्य निष्कर्ष।

पहले, इस तरह के विश्लेषण के अनुक्रम के लिए कोई आवश्यकता नहीं थी। इसलिए, यदि विश्लेषण स्थापित अनुक्रम में नहीं किया जाता है, तो संबंधित विसंगतियों के कारणों को इंगित करना आवश्यक है।

पांचवां, सर्वोत्तम उपयोग विश्लेषण के लिए आवश्यकताएं स्थापित की गई हैं।

मूल्यांकन की जा रही वस्तु के सबसे प्रभावी उपयोग का विश्लेषण, एक नियम के रूप में, अंतरिक्ष-योजना और डिजाइन समाधानों के आधार पर किया जाता है। मूल्यांकन वस्तुओं के लिए, जिसमें भूमि भूखंड और पूंजी निर्माण वस्तुएं शामिल हैं, सबसे प्रभावी उपयोग मौजूदा पूंजी निर्माण वस्तुओं को ध्यान में रखते हुए निर्धारित किया जाता है। इस मामले में, ऐसा विश्लेषण आवश्यक गणना करके या उनके बिना किया जाता है, यदि ऐसे औचित्य प्रस्तुत किए जाते हैं जिनके लिए गणना की आवश्यकता नहीं होती है।

सर्वोत्तम उपयोग विश्लेषण को पहले मूल्यांकनकर्ताओं की रिपोर्ट में शामिल किया गया था, लेकिन अब ऐसी रिपोर्ट की आवश्यकताएं अधिक विशिष्ट हैं।

छठी विशेषता तुलनात्मक दृष्टिकोण के लिए आवश्यकताओं की स्थापना है।

अचल संपत्ति मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक दृष्टिकोण लागू करते समय, मूल्यांकक निम्नलिखित प्रावधानों को ध्यान में रखता है:

ए) अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए एक तुलनात्मक दृष्टिकोण का उपयोग किया जाता है, जब ज्ञात लेनदेन के साथ पर्याप्त संख्या में समान वस्तुओं का चयन करना और (या) मूल्यांकन के लिए कीमतों की पेशकश करना संभव होता है;

बी) अचल संपत्ति वस्तुएं जो मूल्य निर्धारण वाली वस्तु के समान बाजार खंड से संबंधित हैं और मूल्य निर्धारण कारकों के संदर्भ में इसके तुलनीय हैं, उन्हें एनालॉग वस्तुओं के रूप में उपयोग किया जाता है। साथ ही, मूल्यांकन की जा रही वस्तु सहित सभी अचल संपत्ति वस्तुओं के लिए, इनमें से प्रत्येक कारक के लिए मूल्य निर्धारण एक समान होना चाहिए;

ग) मूल्यांकन करते समय, समान वस्तुओं के बारे में मूल्यांकक के लिए उपलब्ध बाजार डेटा की मात्रा और गणना के लिए उनके चयन के नियमों का वर्णन किया जाना चाहिए। मूल्यांकनकर्ता के लिए उपलब्ध अनुरूप वस्तुओं के केवल एक हिस्से की गणना में उपयोग को मूल्यांकन रिपोर्ट में उचित ठहराया जाना चाहिए;

घ) गणना करने के लिए, मूल्य के विशिष्ट संकेतक (तुलना इकाइयाँ) जो एक समान वस्तु के लिए विशिष्ट होते हैं, मूल्यांकित वस्तु के बाजार पर प्रचलित होते हैं, विशेष रूप से क्षेत्र की प्रति इकाई या मात्रा की इकाई की कीमत या किराया का उपयोग किया जाता है;

ई) अचल संपत्ति मूल्यांकन की प्रक्रिया में, बाजार पर उपलब्ध प्रारंभिक जानकारी के आधार पर, गुणात्मक मूल्यांकन विधियां (सापेक्ष तुलनात्मक विश्लेषण, विशेषज्ञ मूल्यांकन विधि और अन्य विधियां), मात्रात्मक मूल्यांकन विधियां (प्रतिगमन विश्लेषण विधि, मात्रात्मक समायोजन विधि और अन्य विधियां) ), साथ ही उनके संयोजन भी।

समान वस्तुओं का मूल्यांकन करते समय ये सभी मानदंड मेल खाने चाहिए।

सातवीं विशेषता मूल्यांकन के लिए आय दृष्टिकोण से संबंधित है।

ए) आय दृष्टिकोण का उपयोग उस अचल संपत्ति के मूल्य निर्धारण के लिए किया जाता है जो आय स्रोत उत्पन्न करती है या उत्पन्न करने में सक्षम है;

बी) आय दृष्टिकोण के ढांचे के भीतर, अचल संपत्ति का मूल्य प्रत्यक्ष पूंजीकरण विधि, रियायती नकदी प्रवाह विधि या गणना मॉडल का उपयोग करके पूंजीकरण विधि द्वारा निर्धारित किया जा सकता है;

ग) प्रत्यक्ष पूंजीकरण पद्धति का उपयोग उन अचल संपत्ति परिसंपत्तियों का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है जिन्हें उनकी मरम्मत या पुनर्निर्माण में महत्वपूर्ण पूंजी निवेश की आवश्यकता नहीं होती है, जिसका वास्तविक उपयोग उनके सबसे प्रभावी उपयोग से मेल खाता है। इस पद्धति का उपयोग करके अचल संपत्ति वस्तुओं का मूल्य निर्धारित करना बाजार के अनुरूप वस्तु से वार्षिक आय को कुल पूंजीकरण दर से विभाजित करके किया जाता है, जो आय के अनुपात और वास्तविक कीमतों के अनुपात पर बाजार डेटा के विश्लेषण के आधार पर निर्धारित किया जाता है। मूल्यांकित वस्तु के समान संपदा वस्तुएं;

डी) रियायती नकदी प्रवाह पद्धति का उपयोग उस अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है जो समान अचल संपत्ति में निवेश पर रिटर्न के अनुरूप दर पर छूट देकर समय के साथ अपने परिवर्तनों की मनमानी गतिशीलता के साथ आय धाराएं उत्पन्न करने या उत्पन्न करने में सक्षम है;

ई) गणना मॉडल पर आधारित पूंजीकरण पद्धति का उपयोग अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए किया जाता है जो उनके परिवर्तन की अपेक्षित गतिशीलता के साथ नियमित आय धाराएं उत्पन्न करता है। ऐसी आय का पूंजीकरण सामान्य पूंजीकरण दर पर किया जाता है, जो पूंजी रिटर्न मॉडल की गणना में ली गई छूट दर, वित्तपोषण की विधियों और शर्तों के साथ-साथ आय और संपत्ति के मूल्य में अपेक्षित परिवर्तनों के आधार पर बनाया जाता है। भविष्य;

च) छूट दरों की संरचना (करों, पूंजी की वापसी, आय और परिसंपत्ति मूल्य में परिवर्तन की दर को ध्यान में रखते हुए) और (या) उपयोग किए गए पूंजीकरण को रियायती (पूंजीकृत) आय की संरचना के अनुरूप होना चाहिए;

छ) किराये पर दी जा सकने वाली अचल संपत्ति के लिए किराये के भुगतान को आय का स्रोत माना जाना चाहिए;

ज) एक निश्चित प्रकार के व्यवसाय (उदाहरण के लिए, होटल, रेस्तरां, गैस स्टेशन) को चलाने के लिए अचल संपत्ति का मूल्यांकन इस व्यवसाय की परिचालन गतिविधियों के बारे में जानकारी के आधार पर इसके मूल्य घटकों से अलग करके किया जा सकता है। अचल संपत्ति के मूल्य निर्धारण से संबंधित नहीं है।

आठवीं विशेषता लागत दृष्टिकोण के लिए आवश्यकताओं की स्थापना है।

लागत दृष्टिकोण लागू करते समय, मूल्यांकक निम्नलिखित प्रावधानों को ध्यान में रखता है:

ए) अचल संपत्ति के मूल्यांकन के लिए लागत दृष्टिकोण का उपयोग करने की सिफारिश की जाती है - पूंजी निर्माण परियोजनाओं, या पूंजी निर्माण परियोजनाओं के साथ निर्मित भूमि भूखंड, लेकिन उनके हिस्से नहीं, उदाहरण के लिए, आवासीय और गैर-आवासीय परिसर;

बी) अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए लागत दृष्टिकोण का उपयोग करने की सलाह दी जाती है यदि यह अविकसित भूमि भूखंड के सबसे कुशल उपयोग से मेल खाती है और भौतिक टूट-फूट, साथ ही कार्यात्मक और बाहरी (आर्थिक) अप्रचलन का सही आकलन करना संभव है। पूंजी निर्माण परियोजनाओं की;

ग) बाजार गतिविधि कम होने पर लागत दृष्टिकोण का उपयोग करने की सिफारिश की जाती है, जब मूल्यांकन के लिए तुलनात्मक और आय दृष्टिकोण लागू करने के लिए आवश्यक डेटा अपर्याप्त होता है, साथ ही विशेष उद्देश्यों और उपयोगों के लिए अचल संपत्ति का मूल्यांकन करने के लिए (उदाहरण के लिए, रैखिक वस्तुएं) , हाइड्रोलिक संरचनाएं, जल टावर, पंपिंग स्टेशन, बॉयलर हाउस, उपयोगिता नेटवर्क और अन्य अचल संपत्ति जिसके लिए लेनदेन और ऑफ़र पर कोई बाज़ार डेटा नहीं है);

घ) सामान्य तौर पर, लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके निर्धारित संपत्ति का मूल्य, निम्नलिखित क्रम में गणना की जाती है:

भूमि भूखंड के अधिकारों का मूल्य अविकसित के रूप में निर्धारित करना;

पूंजी निर्माण परियोजनाओं के निर्माण (प्रजनन या प्रतिस्थापन) के लिए लागत की गणना;

उद्यमी के लाभ का निर्धारण;

टूट-फूट और अप्रचलन की पहचान;

इन सुविधाओं को बनाने की लागत और उद्यमी के लाभ को जोड़कर और उनके भौतिक टूट-फूट को घटाकर पूंजी निर्माण परियोजनाओं की लागत का निर्धारण करना;

एक भूमि भूखंड के अधिकारों के मूल्य और पूंजी निर्माण परियोजनाओं की लागत के योग के रूप में एक अचल संपत्ति संपत्ति का मूल्य निर्धारित करना;

ई) लागत दृष्टिकोण का उपयोग करके किसी संपत्ति के बाजार मूल्य को निर्धारित करने के उद्देश्य से, भूमि भूखंड का सबसे प्रभावी उपयोग मानते हुए, अविकसित के रूप में मूल्यांकन किया जाता है;

च) पूंजी निर्माण परियोजनाओं के निर्माण के लिए लागत की गणना निम्न के आधार पर की जाती है:

समान सुविधाओं के निर्माण के लिए निर्माण अनुबंध (समझौते) पर डेटा;

विशेष निर्देशिकाओं से समान सुविधाओं के निर्माण की लागत पर डेटा;

अनुमान गणना;

निर्माण सामग्री के बाजार मूल्यों की जानकारी;

अन्य आंकड़ा;

छ) पूंजी निर्माण परियोजनाओं को बनाने की लागत सीधे इन वस्तुओं के निर्माण से संबंधित निर्माण और स्थापना कार्य में शामिल लागतों और उनके निर्माण से जुड़ी लागतों के योग के रूप में निर्धारित की जाती है, लेकिन निर्माण और स्थापना कार्य में शामिल नहीं होती है ;

ज) अचल संपत्ति के बाजार मूल्य का आकलन करने के उद्देश्य से, एक उद्यमी के लाभ की राशि निष्कर्षण विधियों, विशेषज्ञ आकलन या विश्लेषणात्मक मॉडल का उपयोग करके बाजार की जानकारी के आधार पर प्रत्यक्ष, अप्रत्यक्ष और अवसर लागतों को ध्यान में रखते हुए निर्धारित की जाती है। पूंजी निर्माण परियोजनाओं का निर्माण और भूमि भूखंड के अधिकारों का अधिग्रहण;

i) टूट-फूट और अप्रचलन की मात्रा को भौतिक टूट-फूट, कार्यात्मक और बाहरी (आर्थिक) अप्रचलन के परिणामस्वरूप अचल संपत्ति मूल्य के नुकसान के रूप में परिभाषित किया गया है। साथ ही, टूट-फूट और अप्रचलन का संबंध मूल्यांकन की जा रही अचल संपत्ति से संबंधित पूंजी निर्माण परियोजनाओं से है।

इस प्रकार, रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए अधिक विशिष्ट आवश्यकताओं को परिभाषित किया गया है।

निष्कर्ष में, यह ध्यान दिया जाना चाहिए कि मूल्यांकनकर्ताओं और ग्राहकों दोनों को मूल्यांकन के लिए पहले से स्थापित दृष्टिकोण और रियल एस्टेट मूल्यांकन के लिए नई आवश्यकताओं को ध्यान में रखना होगा। उदाहरण के लिए, आप पूंजीगत निर्माण परियोजनाओं को बनाने की लागत मनमाने ढंग से नहीं ले सकते; आपको निर्माण अनुबंधों में अनुमान या जानकारी के साथ ऐसे डेटा को उचित ठहराने की आवश्यकता है। आय और तुलनात्मक दृष्टिकोण दोनों का उपयोग करने के लिए स्पष्ट मानदंड परिभाषित किए गए हैं। इसका मतलब यह है कि ग्राहकों को रिपोर्ट के बारे में अधिक मांग करनी चाहिए और मूल्यांकनकर्ताओं को यथासंभव नए मानक को ध्यान में रखना चाहिए। इसके अलावा, यह महत्वपूर्ण है कि मूल्यांकन के लिए नई अनिवार्य आवश्यकताओं को ध्यान में रखते हुए न्यायिक अभ्यास भी बदल सकता है। इसलिए, यदि कुछ आवश्यकताओं को ध्यान में नहीं रखा जाता है, तो रिपोर्ट को अमान्य घोषित करने का विकल्प मौजूद है।

1.1. एक धारणा एक धारणा है, जिसे मूल्यांकन के विषय के मूल्य या मूल्यांकन के दृष्टिकोण को प्रभावित करने वाले तथ्यों, स्थितियों और परिस्थितियों के संबंध में सत्य के रूप में स्वीकार किया जाता है। मूल्यांकन प्रक्रिया के दौरान धारणा को आरआईसीएस सदस्य द्वारा सत्यापन की आवश्यकता नहीं है। धारणाएं आमतौर पर उन मामलों में बनाई जाती हैं जहां उनकी शुद्धता की पुष्टि के लिए मूल्यांकक द्वारा विशेष शोध की आवश्यकता नहीं होती है।

1.2. इस धारणा के लिए अक्सर मूल्यांकनकर्ता को सीमित मात्रा में शोध करने की आवश्यकता होती है। इसलिए, रिपोर्ट में जिन मान्यताओं का उल्लेख किया जाएगा उन पर ग्राहक के साथ सहमति होनी चाहिए और मूल्यांकन समझौते की शर्तों में शामिल किया जाना चाहिए।

1.3. यदि, निरीक्षण या अध्ययन करने के बाद, मूल्यांकनकर्ता का मानना ​​है कि ग्राहक के साथ पूर्व-सहमत धारणा लागू नहीं है या एक विशेष धारणा बन जानी चाहिए, तो मूल्यांकन पूरा करने और सबमिट करने से पहले ग्राहक के साथ संशोधित मान्यताओं और मूल्यांकन दृष्टिकोण पर चर्चा की जानी चाहिए। प्रतिवेदन।

यह अनुभाग उन मान्यताओं के लिए समर्पित है जो निम्नलिखित मापदंडों को दर्शाती हैं:

ए)संपत्ति के अधिकार;
बी)इमारतों की स्थिति;
वी)इंजीनियरिंग संचार;
जी)शहरी नियोजन (क्षेत्रीय ज़ोनिंग);
डी)हानिकारक और खतरनाक पदार्थ;
इ)पर्यावरण के मुद्दें;
और)सतत विकास।

यह सूची संपूर्ण नहीं है, इसलिए किसी विशेष कार्य को पूरा करने के लिए आवश्यक मान्यताओं पर सावधानीपूर्वक विचार किया जाना चाहिए। ऐसी कोई "मानक" धारणाएँ नहीं हैं जिनके उपयोग का वर्णन करने की आवश्यकता नहीं है।

ए)संपत्ति के अधिकार
मूल्यांकनकर्ता को मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के संपत्ति अधिकारों के संबंध में महत्वपूर्ण विवरणों के बारे में जानकारी प्राप्त करने की आवश्यकता है। जानकारी ग्राहक या तीसरे पक्ष द्वारा प्रदान किए गए सारांश के रूप में या प्रासंगिक दस्तावेजों की प्रतियों के रूप में प्राप्त की जा सकती है। यदि ग्राहक के वकील मूल्यांकित की जा रही संपत्ति के संपत्ति अधिकारों का विवरण देने वाली रिपोर्ट प्रदान करने में विफल रहते हैं, तो मूल्यांकक को यह बताना आवश्यक है कि उसने किस जानकारी पर भरोसा किया और उसने क्या धारणाएँ बनाईं (उदाहरण के लिए, प्रदान की गई जानकारी के अलावा, एक धारणा बनाई गई थी) कि संपत्ति के स्वामित्व पर कोई बाधा नहीं थी)।
किसी ग्राहक को मूल्यांकन सेवाएं प्रदान करते समय, कभी-कभी शीर्षक दस्तावेजों के विश्लेषण की आवश्यकता होती है, जिसे उचित धारणा में प्रतिबिंबित किया जाना चाहिए। यह ध्यान में रखा जाना चाहिए कि इस तरह का विश्लेषण वकीलों द्वारा किया जाना चाहिए, और मूल्यांकक को यह संकेत देना चाहिए कि धारणाएं ग्राहक के कानूनी सलाहकारों द्वारा सत्यापन के अधीन हैं, और मूल्यांकक शीर्षक दस्तावेजों के विश्लेषण की शुद्धता के लिए जिम्मेदार नहीं है। संपत्ति के लिए. अन्यथा, मूल्यांकनकर्ता प्रत्यक्ष या अप्रत्यक्ष रूप से कानूनी सलाह प्रदान करने वाले सक्षम वकील पर कानून द्वारा लगाए गए दायित्वों से कम नहीं मानता है।

बी)भवनों की स्थिति
उचित योग्यता के साथ भी, मूल्यांकनकर्ता, एक नियम के रूप में, भवन के सभी दोषों या खराबी की पहचान करने के लिए तकनीकी स्थिति की जांच नहीं करता है। हालाँकि, मूल्यांकनकर्ता को स्पष्ट दोषों पर ध्यान देना चाहिए जो भवन के मूल्य को प्रभावित करते हैं, जब तक कि कोई विशेष छूट न हो। मूल्यांकनकर्ता को यह बताना होगा कि निरीक्षण इमारत की तकनीकी स्थिति की जांच नहीं है, और जांच करने और संरचनात्मक तत्वों और पाए गए किसी भी दोष पर टिप्पणियां प्रदान करने के लिए उसकी जिम्मेदारी का दायरा निर्धारित करना चाहिए। इसके अलावा, यह कहा जाना चाहिए कि विशेष रूप से उल्लेखित दोषों के अलावा, यह धारणा बनाई जाएगी कि भवन अच्छी स्थिति में हैं।

वी)इंजीनियरिंग संचार
भवन-संबंधी उपयोगिताओं और किसी भी स्थापना, मशीनरी और उपकरण की उपस्थिति और स्थिति अक्सर लागत को महत्वपूर्ण रूप से प्रभावित करती है। आम तौर पर, विस्तृत जांच मूल्यांकन के दायरे से परे होती है, इसलिए मूल्यांकन करते समय, मूल्यांकनकर्ता को जानकारी के उपलब्ध स्रोतों और वे किस हद तक विश्वसनीय हैं, इसका संकेत देना चाहिए। सामान्य धारणा यह है कि उपयोगिता प्रणाली, नियंत्रण और सॉफ्टवेयर कार्यशील स्थिति में हैं और दोषों से मुक्त हैं।

जी)शहरी नियोजन (क्षेत्र जोनिंग)
मूल्यांकनकर्ता को यह निर्धारित करना होगा कि क्या संपत्ति के पास मौजूदा इमारतों और उनके उपयोग से जुड़े उचित परमिट हैं, और क्या सरकार के इरादे या प्रस्ताव हैं जो मूल्य पर सकारात्मक या नकारात्मक प्रभाव डाल सकते हैं। आमतौर पर, ऐसी जानकारी खुली होती है; विभिन्न मामलों में, सटीक जानकारी प्राप्त करने के लिए समय और अतिरिक्त लागत की आवश्यकता होती है। मूल्यांकनकर्ता को यह बताना चाहिए कि कौन से अध्ययन किए जाने की उम्मीद है या उन मामलों में क्या धारणाएं बनाई गई हैं जहां किसी दिए गए मूल्यांकन को करने में जानकारी की पुष्टि करना व्यावहारिक नहीं है।

डी)हानिकारक और खतरनाक पदार्थ
आमतौर पर, मूल्यांकनकर्ता दूषित पदार्थों और खतरनाक पदार्थों की प्रकृति, उनसे जुड़े जोखिमों और दूषित पदार्थों और पदार्थों को हटाने में होने वाली लागत के बारे में सलाह देने के लिए उचित रूप से योग्य नहीं है। हालाँकि, यदि मूल्यांकक के पास पहले से ही उस क्षेत्र की प्रकृति के बारे में जानकारी है जिसमें संपत्ति स्थित है और उसके पास समान संपत्तियों का मूल्यांकन करने का अनुभव है, तो उससे संपत्ति के मूल्य और विपणन क्षमता को प्रभावित करने वाले संदूषण की संभावना पर टिप्पणी करने की उम्मीद की जा सकती है। इसलिए, मूल्यांकनकर्ता को किए जाने वाले शोध का दायरा स्थापित करना चाहिए और जानकारी के स्रोतों के साथ-साथ उपयोग की जाने वाली मान्यताओं को भी इंगित करना चाहिए।

इ)पर्यावरण के मुद्दें
कुछ प्रकार की संपत्ति के लिए, पर्यावरणीय कारक संपत्ति या आसपास के क्षेत्र के विशिष्ट गुण होते हैं और इस संपत्ति के मूल्य को प्रभावित कर सकते हैं। (उदाहरण: खनन, बाढ़ के खतरे, या बिजली पारेषण उपकरण)। यद्यपि इन कारकों के प्रभाव पर विस्तृत टिप्पणी प्रदान करना मूल्यांकनकर्ता के अभ्यास के दायरे में नहीं है, ऐसे कारकों की उपस्थिति या संभावित घटना अक्सर मूल्यांकन के हिस्से के रूप में किए गए निरीक्षण के दौरान या तो नियमित पूछताछ के माध्यम से या इसके माध्यम से निर्धारित की जा सकती है। क्षेत्र का ज्ञान... मूल्यांकनकर्ता को किए गए अध्ययनों के दायरे की सीमाओं को इंगित करना चाहिए और उचित धारणाएं बनानी चाहिए।

और)सतत विकास
न केवल संपत्ति का अपने जीवनकाल के दौरान पर्यावरण पर प्रभाव पड़ता है, बल्कि पर्यावरणीय और सामाजिक स्थिरता पहलुओं का भी संपत्ति के संचालन पर प्रभाव पड़ सकता है।

अंत में, हम निवेश प्रौद्योगिकियों को समझने के लिए एक महत्वपूर्ण परिस्थिति पर ध्यान देते हैं: प्रदर्शन संकेतकों की गणना करते समय क्या धारणाएं बनाई जाती हैं और वे किस हद तक वास्तविक अभ्यास से मेल खाते हैं।

सभी विधियाँ निम्नलिखित दो मान्यताओं पर बहुत अधिक निर्भर थीं।

1. नकदी प्रवाह लेखांकन अवधि के अंत से संबंधित है। वास्तव में, वे वर्ष के दौरान किसी भी समय उपस्थित हो सकते हैं। ऊपर चर्चा की गई निवेश प्रौद्योगिकियों के ढांचे में, हम सशर्त रूप से उद्यम की सभी नकद आय को संबंधित वर्ष के अंत तक लाते हैं।
2. निवेश से उत्पन्न होने वाले नकदी प्रवाह को इस निवेश पर अतिरिक्त आय प्रदान करने के लिए तुरंत किसी अन्य परियोजना में निवेश किया जाता है। यह माना जाता है कि दूसरी परियोजना की वापसी दर कम से कम विश्लेषण की गई परियोजना की छूट दर के समान होगी।

उपयोग की गई धारणाएँ, निश्चित रूप से, मामलों की वास्तविक स्थिति से पूरी तरह मेल नहीं खाती हैं, हालाँकि, सामान्य तौर पर परियोजनाओं की लंबी अवधि को देखते हुए, वे दक्षता का आकलन करने में गंभीर त्रुटियाँ पैदा नहीं करते हैं।

कार्य

1. कंपनी को अपने स्वयं के फंड का निवेश करते समय न्यूनतम 14 प्रतिशत रिटर्न की आवश्यकता होती है। वर्तमान में, कंपनी के पास $84,900 की लागत वाले नए उपकरण खरीदने का अवसर है। इस उपकरण के उपयोग से उत्पादन की मात्रा में वृद्धि होगी, जिसके परिणामस्वरूप उपकरण के 15 वर्षों के उपयोग के दौरान अंततः 15,000 डॉलर की अतिरिक्त वार्षिक नकद आय होगी। 15 वर्षों के बाद उपकरण का शून्य अवशिष्ट मूल्य मानते हुए, परियोजना के शुद्ध वर्तमान मूल्य की गणना करें।

समाधान।

हम तालिका का उपयोग करके गणना करेंगे, वित्तीय तालिकाओं का उपयोग करके छूट कारक का पता लगाएंगे।

शुद्ध वर्तमान मूल्य सकारात्मक था, जो परियोजना की स्वीकृति का समर्थन करता था।

2. कंपनी दो वर्षों में नए पूंजी निवेश की योजना बना रही है: पहले वर्ष में $120,000 और दूसरे वर्ष में $70,000। निवेश परियोजना 8 वर्षों के लिए डिज़ाइन की गई है, जिसमें नई शुरू की गई क्षमताओं का पूर्ण विकास केवल पांचवें वर्ष में होगा, जब नियोजित वार्षिक शुद्ध नकद आय $62,000 होगी। योजना के अनुसार पहले चार वर्षों में शुद्ध वार्षिक नकद आय में वृद्धि पहले से चौथे वर्षों के लिए क्रमशः 30%, 50%, 70%, 90% होगी। फंड निवेश करते समय कंपनी को न्यूनतम 16 प्रतिशत रिटर्न की आवश्यकता होती है।

तय करने की जरूरत है

समाधान।

1. आइए निवेश परियोजना के कार्यान्वयन के दौरान शुद्ध वार्षिक नकद आय निर्धारित करें:

पहले वर्ष में - $62,000 0.3 = $18,600;

दूसरे वर्ष में - $62,000 0.5 = $31,000;

तीसरे वर्ष में - $62,000 0.7 = $43,400;

चौथे वर्ष में - $62,000 0.9 = $55,800;

शेष सभी वर्षों में - $62,000।

2. हम एक तालिका का उपयोग करके निवेश परियोजना के शुद्ध आधुनिक मूल्य की गणना करेंगे।

3. रियायती भुगतान अवधि निर्धारित करने के लिए, हम परियोजना के वर्ष के अनुसार शुद्ध नकदी प्रवाह के मूल्यों की गणना करते हैं। ऐसा करने के लिए, आपको बस परियोजना के पहले वर्ष में दो नकदी प्रवाह का बीजगणितीय योग ज्ञात करना होगा। यह ($60,347) + $16,035 = ($44,312) होगा। पिछली तालिका के अंतिम कॉलम में शेष मान शुद्ध मान हैं।

4. हम एक तालिका का उपयोग करके रियायती भुगतान अवधि की गणना करेंगे जिसमें हम परियोजना के वर्ष के अनुसार संचित रियायती नकदी प्रवाह की गणना करेंगे।

तालिका से पता चलता है कि परियोजना के लिए भुगतान के पूरे वर्षों की संख्या 7 है। इसलिए रियायती भुगतान अवधि होगी

साल का।

3. कंपनी के पास अपने $100,000 निवेश के लिए दो विकल्प हैं। पहले विकल्प में, कंपनी नए उपकरण खरीदकर अचल संपत्तियों में निवेश करती है, जिसे 6 साल (निवेश परियोजना की अवधि) के बाद $8,000 में बेचा जा सकता है; ऐसे निवेश से शुद्ध वार्षिक नकद आय $21,000 होने का अनुमान है।

दूसरे विकल्प के तहत, कंपनी कार्यशील पूंजी (इन्वेंट्री, प्राप्य खातों को बढ़ाना) में पैसा निवेश कर सकती है और इससे समान छह वर्षों में वार्षिक शुद्ध नकद आय में 16,000 डॉलर उत्पन्न होंगे। यह ध्यान रखना आवश्यक है कि इस अवधि के अंत में, कार्यशील पूंजी जारी की जाती है (इन्वेंट्री बेची जाती है, प्राप्य खाते बंद कर दिए जाते हैं)।

यदि कंपनी अपने निवेश किए गए फंड पर 12% रिटर्न की उम्मीद करती है तो किस विकल्प को प्राथमिकता दी जानी चाहिए? शुद्ध आधुनिक अर्थ की विधि का प्रयोग करें।

समाधान।

1. आइए समस्या के प्रारंभिक डेटा को संक्षिप्त रूप में प्रस्तुत करें।

आइए फिर से ध्यान दें कि कार्यशील पूंजी और उपकरण केवल 6 वर्षों के बाद बेचने की योजना है।

2. आइए पहले प्रोजेक्ट के लिए शुद्ध आधुनिक मूल्य की गणना करें।

3. हम दूसरे प्रोजेक्ट के लिए भी इसी तरह की गणना करेंगे

4. गणना परिणामों के आधार पर, निम्नलिखित निष्कर्ष निकाले जा सकते हैं:

• दूसरे प्रोजेक्ट को सर्वश्रेष्ठ माना जाना चाहिए;
• पहली परियोजना को पूरी तरह से खारिज कर दिया जाना चाहिए, यहां तक ​​कि उपलब्ध विकल्प के साथ संबंध के बिना भी।

4. कंपनी एक प्रमुख निवेश परियोजना की योजना बना रही है जिसमें अचल संपत्तियों के अधिग्रहण और उपकरणों की प्रमुख मरम्मत के साथ-साथ निम्नलिखित योजना के अनुसार कार्यशील पूंजी में निवेश शामिल है:

• $130,000 - परियोजना शुरू होने से पहले प्रारंभिक निवेश;
• $25,000 - पहले वर्ष में कार्यशील पूंजी में निवेश;
• $20,000 - दूसरे वर्ष में कार्यशील पूंजी में निवेश;
• $15,000 - पांचवें वर्ष में उपकरण में अतिरिक्त निवेश;
• छठे वर्ष में प्रमुख नवीनीकरण की लागत $10,000 है।

निवेश परियोजना के अंत में, कंपनी को शेष अचल संपत्तियों को उनके बुक वैल्यू $25,000 पर बेचने और $35,000 मूल्य की कार्यशील पूंजी का हिस्सा जारी करने की उम्मीद है।

समाधान।

समस्या के समाधान की योजना वही रहती है। हम परिकलित डेटा की एक तालिका संकलित करते हैं और सभी नकदी प्रवाह के रियायती मूल्य निर्धारित करते हैं।

परियोजना को स्वीकार किया जाना चाहिए क्योंकि इसका शुद्ध समकालीन मूल्य काफी हद तक सकारात्मक है।

5. कंपनी को अपने स्वयं के फंड का निवेश करते समय न्यूनतम 18 प्रतिशत रिटर्न की आवश्यकता होती है। कंपनी के पास वर्तमान में $84,500 की लागत वाले नए उपकरण खरीदने का अवसर है। इस उपकरण के उपयोग से उत्पादन की मात्रा में वृद्धि होगी, जिसके परिणामस्वरूप उपकरण के 15 वर्षों के उपयोग के दौरान अंततः 17,000 डॉलर की अतिरिक्त वार्षिक नकद आय होगी। परियोजना के शुद्ध वर्तमान मूल्य की गणना करें, यह मानते हुए कि परियोजना के अंत में उपकरण $2,500 के शेष मूल्य पर बेचा जा सकता है।

6. कंपनी तीन वर्षों में नए पूंजी निवेश की योजना बना रही है: पहले वर्ष में $90,000, दूसरे में $70,000 और तीसरे में $50,000। निवेश परियोजना 10 वर्षों के लिए डिज़ाइन की गई है, जिसमें नई शुरू की गई क्षमताओं का पूर्ण विकास केवल पांचवें वर्ष में होगा, जब नियोजित वार्षिक शुद्ध नकद आय $75,000 होगी। योजना के अनुसार पहले चार वर्षों में शुद्ध वार्षिक नकद आय में वृद्धि पहले से चौथे वर्षों के लिए क्रमशः 40%, 50%, 70%, 90% होगी। फंड निवेश करते समय कंपनी को न्यूनतम 18 प्रतिशत रिटर्न की आवश्यकता होती है।

तय करने की जरूरत है

• निवेश परियोजना का शुद्ध आधुनिक मूल्य,
• रियायती भुगतान अवधि.

यदि आवश्यक रिटर्न दर 20% है तो परियोजना की प्रभावशीलता के बारे में आपका विचार कैसे बदल जाएगा।

7. कंपनी के पास अपने $200,000 के निवेश के लिए दो विकल्प हैं। पहले विकल्प में, कंपनी नए उपकरण खरीदकर अचल संपत्तियों में निवेश करती है, जिसे 6 साल (निवेश परियोजना की अवधि) के बाद 14,000 डॉलर में बेचा जा सकता है; ऐसे निवेश से शुद्ध वार्षिक नकद आय $53,000 होने का अनुमान है।

दूसरे विकल्प के अनुसार, कंपनी पैसे का एक हिस्सा ($40,000) नए उपकरणों की खरीद में निवेश कर सकती है, और शेष राशि कार्यशील पूंजी (इन्वेंट्री, प्राप्य खातों में वृद्धि) में निवेश कर सकती है। इससे समान छह वर्षों में वार्षिक शुद्ध नकद आय $34,000 उत्पन्न होगी। यह ध्यान रखना आवश्यक है कि इस अवधि के अंत में, कार्यशील पूंजी जारी की जाती है (इन्वेंट्री बेची जाती है, प्राप्य खाते बंद कर दिए जाते हैं)।

यदि कंपनी अपने निवेश किए गए फंड पर 14% रिटर्न की उम्मीद करती है तो किस विकल्प को प्राथमिकता दी जानी चाहिए? शुद्ध आधुनिक अर्थ की विधि का प्रयोग करें।

8. एक उद्यम एक निवेश परियोजना पर विचार कर रहा है जिसमें अचल संपत्तियों के अधिग्रहण और उपकरणों की प्रमुख मरम्मत के साथ-साथ निम्नलिखित योजना के अनुसार कार्यशील पूंजी में निवेश शामिल है:

• $95,000 - परियोजना शुरू होने से पहले प्रारंभिक निवेश;
• $15,000 - पहले वर्ष में कार्यशील पूंजी में निवेश;
• $10,000 - दूसरे वर्ष में कार्यशील पूंजी में निवेश;
• $10,000 - तीसरे वर्ष में कार्यशील पूंजी में निवेश;
• $8,000 - पांचवें वर्ष में उपकरण में अतिरिक्त निवेश;
• $7,000 - छठे वर्ष में पूंजी मरम्मत लागत;

निवेश परियोजना के अंत में, कंपनी को शेष अचल संपत्तियों को उनके बुक वैल्यू $15,000 पर बेचने और कार्यशील पूंजी मुक्त करने की उम्मीद है।

निवेश परियोजना का परिणाम निम्नलिखित शुद्ध (अर्थात करों के बाद) नकद आय होना चाहिए:

9. $160,000 के निवेश की आवश्यकता वाली परियोजना से 15 वर्षों में $30,000 की वार्षिक आय उत्पन्न होगी। यदि छूट कारक 15% है तो ऐसे निवेश की व्यवहार्यता का आकलन करें।

10. 15 वर्षों के लिए डिज़ाइन की गई इस परियोजना के लिए 150,000 डॉलर के निवेश की आवश्यकता है। पहले 5 वर्षों तक कोई आय अपेक्षित नहीं है, लेकिन अगले 10 वर्षों के लिए वार्षिक आय $50,000 होगी। यदि छूट कारक 15% है तो क्या इस परियोजना को स्वीकार किया जाना चाहिए?

11 . परियोजनाओं का विश्लेषण ($):

13. यदि पूंजी की लागत 10% है तो दो वैकल्पिक परियोजनाओं का विश्लेषण करें।

15. परियोजना के लिए आवश्यक निवेश $18,000 है; अनुमानित आय: पहले वर्ष में - $1500, अगले 8 वर्षों में - $3600 वार्षिक। यदि पूंजी की लागत 10% है तो परियोजना को स्वीकार करने की व्यवहार्यता का आकलन करें।

16. कंपनी एक नई उत्पादन लाइन खरीदने की व्यवहार्यता पर विचार कर रही है। बाज़ार में निम्नलिखित मापदंडों वाले दो मॉडल हैं ($)

निम्नलिखित स्थितियाँ, धारणाएँ और सीमाएँ इस रिपोर्ट का अभिन्न अंग हैं।

सामान्य शर्तें

निम्नलिखित व्याख्याओं और समझ के आधार पर, ये स्थितियाँ मूल्यांकक और ग्राहक द्वारा उनकी पूर्ण और स्पष्ट समझ का संकेत देती हैं, जिन्हें इसके बाद पार्टियों के रूप में संदर्भित किया जाता है, साथ ही यह तथ्य भी है कि सभी प्रावधान, बातचीत के परिणाम और बयान रिपोर्ट में निर्दिष्ट नहीं हैं। खालीपन। दोनों पक्षों के हस्ताक्षर के अलावा इन शर्तों में संशोधन या अन्यथा संशोधन नहीं किया जा सकता है। ये शर्तें पार्टियों के उत्तराधिकारियों और निष्पादकों पर लागू होती हैं।

रिपोर्ट का सामान्य उद्देश्य

यह रिपोर्ट केवल इस रिपोर्ट में निर्दिष्ट उद्देश्यों और निर्दिष्ट उद्देश्यों के लिए उपयोग के लिए पूर्ण रूप से विश्वसनीय है। मूल्यांकन समझौते में दिए गए प्रावधान के अलावा कोई भी पक्ष रिपोर्ट या (उसके किसी भी भाग) का उपयोग नहीं कर सकता है।

दायित्व प्रावधान

मूल्यांकनकर्ता मूल्यांकन की गई संपत्ति के प्रबंधन से संबंधित वित्तीय और कर रिपोर्टिंग की जिम्मेदारी नहीं लेता है। मूल्यांकनकर्ता द्वारा जांच की गई वस्तु से संबंधित इस प्रकार की रिपोर्टिंग की जिम्मेदारी वस्तु के मालिक की होती है।

अपने कार्यों में, मूल्यांकक ने एक स्वतंत्र कलाकार के रूप में कार्य किया। मूल्यांकन करते समय, मूल्यांकनकर्ता ने मान लिया कि उसे प्रदान की गई जानकारी सटीक और विश्वसनीय थी और उसने इसे सत्यापित नहीं किया।

दायित्व से मुक्ति

ग्राहक मूल्यांकनकर्ता को रिहा करने और सुरक्षित करने के लिए, और मूल्यांकनकर्ता के अनुरोध पर, उसे तीसरे पक्षों द्वारा कानूनी उपयोग के कारण ग्राहक के खिलाफ तीसरे पक्ष के दावे से उत्पन्न होने वाले सभी प्रकार के खर्चों और दायित्व से बचाने के लिए शर्तों को पहले से स्वीकार करता है। मूल्यांकनकर्ता के कार्य के परिणाम। ग्राहक या आधिकारिक सम्मन के साथ एक अलग समझौते के अलावा, मूल्यांकक को अदालत में उपस्थित होने या रिपोर्ट या मूल्यांकित संपत्ति के संबंध में गवाही देने की आवश्यकता नहीं है।

मूल्यांकन कार्य करने के लिए, ग्राहक गोपनीय जानकारी (दस्तावेज़) प्रदान कर सकता है। मूल्यांकक का मानना ​​है कि यह जानकारी ग्राहक द्वारा वैध रूप से प्राप्त की गई थी और इस जानकारी के स्वामी (धारक) की सहमति से मूल्यांकक को हस्तांतरित की गई थी। उपरोक्त जानकारी के संबंध में गोपनीय जानकारी के उपयोग के संबंध में तीसरे पक्ष के संभावित दावों को मूल्यांकनकर्ता के विरुद्ध नहीं लाया जा सकता है।

संपत्ति का विवरण

मूल्यांकक संपत्ति की कानूनी स्थिति का वर्णन करने और स्वामित्व के कानूनी पहलुओं पर चर्चा करने वाले प्रश्नों की ज़िम्मेदारी स्वीकार नहीं करता है। मूल्यवान वस्तु के स्वामित्व अधिकार को पूरी तरह से कानून की आवश्यकताओं का अनुपालन माना जाता है, जब तक कि अन्यथा विशेष रूप से न कहा गया हो।

अंतिम प्रावधानों

मूल्यांकनकर्ता ने मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के मालिक के जिम्मेदार रवैये और उचित प्रबंधन को ध्यान में रखा।

मूल्यांकक द्वारा प्राप्त और इस रिपोर्ट में शामिल जानकारी, अनुमान और राय उन स्रोतों से प्राप्त की गई थी, जो मूल्यांकक की राय में विश्वसनीय हैं। हालाँकि, मूल्यांकनकर्ता इस डेटा की सटीकता के लिए ज़िम्मेदारी स्वीकार नहीं कर सकता है और जहाँ संभव हो सूचना के स्रोत का संदर्भ दिया जाता है।

संपत्ति के अनुमानित मूल्य के संबंध में मूल्यांकक की राय केवल इस रिपोर्ट में विशेष रूप से बताई गई तारीख तक ही मान्य है। मूल्यांकनकर्ता इस तिथि के बाद होने वाले सामाजिक, आर्थिक, भौतिक या सरकारी परिवर्तनों के लिए कोई ज़िम्मेदारी स्वीकार नहीं करता है और बाजार कारकों को प्रभावित करता है और इस प्रकार मूल्यांकनकर्ता के निर्णय को प्रभावित करता है।

मूल्यांकन रिपोर्ट में मूल्यांकन की जा रही संपत्ति के मूल्य के संबंध में मूल्यांकक की पेशेवर राय शामिल है और यह गारंटी नहीं है कि यह मूल्यांकन रिपोर्ट में बताए गए मूल्य के बराबर कीमत पर हाथ बदल देगा। मूल्यांकन के विषय के साथ लेनदेन करने के प्रयोजनों के लिए इस मूल्य को अनुशंसित माना जा सकता है, यदि मूल्यांकन रिपोर्ट तैयार करने की तारीख से मूल्यांकन के विषय के साथ लेनदेन की तारीख या तारीख तक 6 महीने से अधिक समय नहीं बीता है। सार्वजनिक प्रस्ताव प्रस्तुत करने का.

मूल्यांकक ने संपत्ति का मूल्यांकन केवल प्रदान की गई जानकारी और संपत्ति के व्यक्तिगत निरीक्षण के आधार पर किया।

संपत्ति के मूल्यांकन के भाग के रूप में गणना मूल्यांकनकर्ता द्वारा Microsoft® Excel का उपयोग करके की गई थी। इस रिपोर्ट में प्रस्तुत गणना तालिकाओं और सूत्रों में संकेतकों के गोल मान शामिल हैं। अंतिम मान भी गोलाकार आकृतियों का उपयोग करके प्राप्त किए गए थे।