Ի՞նչ է հետադարձ գնահատումը: Կարիերայի ընտրության հետահայաց գնահատում

Այս դեպքերում յուրաքանչյուր կողմ հաճախ վարձում է իր գնահատողին, որն այնուհետ պետք է պաշտպանի իր գնահատման հաշվետվությունը դատարանում: Որպես կանոն, ամուսիններն ունեն համատեղ սեփականության բնակարան (առանց բաժնետոմսերի տեղաբաշխման):

Եթե ​​բնակարանը ընդհանուր սեփականություն է, ապա դատական ​​վարույթի ընթացքում դատարանի համար կպահանջվի բնակարանի բաժնեմասի գնահատում:

Գործնականում դատարանի համար բնակարանի բաժնեմասի գնահատումն առավել հաճախ անհրաժեշտ է մեկ այլ սեփականատիրոջ կողմից բաժնեմաս գնելիս, ժառանգություն գրանցելիս, բաժնեմասը բաց շուկայում վաճառելիս կամ գույքը բաժանելիս:

Բացի այդ, բնակարանների փոխանակման ժամանակ հաճախ անհրաժեշտ է գնահատել բնակարանում գրանցված երեխայի բաժինը, քանի որ փոխանակման ընթացքում երեխայի բաժնեմասի արժեքը չի կարող կրճատվել:

Անշարժ գույքի հետահայաց գնահատումն է

Պատճառը մեկն է՝ գնահատողների ոչ կոմպետենտությունը։

Իրենց հաշվետվության վերաբերյալ բացասական քննություն ստանալու վախը ստիպում է գնահատողներին, խաբեությամբ կամ խաբեբայությամբ, ետ պահել հաճախորդներին SRO-ի միջոցով հաշվետվություններ իրականացնելուց:

Այնուամենայնիվ, միշտ չէ, որ հնարավոր է անտեսել քննությունը, և, հետևաբար, կարևոր է, որ հաճախորդները շատ ուշադիր լինեն իրենց գնահատողների առաջարկությունների նկատմամբ:

Առաջինը ստուգում է գնահատման օրինականությունը, համապատասխանությունը նորմերին և կանոններին:

Երկրորդը հաստատում է հաշվարկները. ՍՌՕ-ում հաշվետվությունը հետազոտելու երկրորդ տարբերակն է, որը նախապայման է դատարանին կամ այս գույքի կադաստրային արժեքը վերանայող հանձնաժողովին անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվություն ներկայացնելու համար:

Գնահատման ծառայությունների արժեքը

Ցանկացած գույքի գնահատումը դրա արժեքը դրամական արտահայտությամբ որոշելու գործընթացն է: Գնահատման օբյեկտ կարող են լինել անշարժ գույքը, բիզնեսը, ընկերությունը, վարկային կազմակերպությունը, նյութական և ոչ նյութական ակտիվների տեսակները:

Ըստ այդմ, գնահատողի գործունեությունը կապված է գնահատվող օբյեկտների շուկայական կամ այլ արժեքի սահմանման հետ։

Քանի որ անշարժ գույքի շուկան զարգանում է, աճում է գնահատող ընկերությունների ծառայությունների պահանջարկը: Գնահատման ծառայությունների սպառողի համար գնահատող ընկերություն ընտրելիս հիմնական չափանիշներից մեկը դեռևս ընկերության սակագնային քաղաքականությունն է: Ինչպե՞ս է գնագոյացման գործընթացը տեղի ունենում գնահատման ծառայությունների շուկայում, ո՞ր բաղադրիչներն են կազմում այն ​​գումարը, որը պետք է վճարվի մի շարք աշխատանքների համար՝ գնահատված օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելու համար:

Գնահատողի աշխատանքի արժեքը կախված է ինչպես գույքից, այնպես էլ գնահատման նպատակից և ժամանակից: Քանի որ անշարժ գույքի շուկան զարգանում է, աճում է գնահատող ընկերությունների ծառայությունների պահանջարկը:

Վեճերի համար հաշվետվության ընդհանուր սխալներ

Նոր տարվանից թեմայի արդիականությունն էլ ավելի կմեծանա, քանի որ կապիտալ շինարարության նախագծերի համար հարկը նույնպես հաշվարկվելու է դրա կադաստրային արժեքից։ Եվգենյա Պանֆիլովա. NP SRO «SVOD»-ի փորձագիտական ​​խորհրդի նախագահի տեղակալը վերլուծում է բնորոշ սխալները, որոնք հայտնաբերվում են կադաստրային արժեքը վիճարկող հաշվետվություններում: Չափորոշիչների գնահատումը մարտահրավեր նետելու նպատակով, ինչպես հայտնի է, իրականացվում է հետահայաց ամսաթվով, ինչը ոչ տրիվիալ խնդիր է և հողի շուկայի թերզարգացածության և սահմանափակման ընդհանուր խնդրին զուգահեռ գնահատողները բախվում են նման դժվարությունների. Այս դեպքում խորհուրդ է տրվում կանգ չառնել տեղեկատվության մեկ աղբյուրի վրա, այլ փորձել ընդլայնել տեղեկատվության հավաքագրման շրջանակը, հնարավոր է օգտագործել Rosreestr տվյալների բազաները, վերլուծել բնակավայրերի գոտիավորման քաղաքաշինական ստանդարտները և այլն:

Գնահատման համար առաջադրանք սահմանելը

Գույքի նույնականացումը ներկայացնում է նրա ճշգրիտ իրավական նկարագրությունը, որը պետք է կազմվի հաճախորդի կողմից տրամադրված տեղեկատվության հիման վրա: Անհրաժեշտ տեղեկատվությունը կարելի է ձեռք բերել հողային հետազոտության տվյալների պետական ​​ռեգիստրից՝ համաձայն տեղական և պետական ​​օրենսդրության: Պատշաճ իրավական նկարագրությունը պետք է հաշվի առնի հողամասերի հետազոտման և նկարագրության հատուկ տարածաշրջանային համակարգը, որը բաղկացած է դրանց սահմանների նկարագրությունից, պետական ​​հետազոտության համակարգից և հողամասերի և բլոկների նկարագրման և քարտեզագրման կարգից:

Գնահատման ենթակա գույքային իրավունքների նույնականացում:

Շուկայական արժեքը որոշելու և դրա լուծման ուղիներից մեկը հետադարձ ամսաթվով անալոգների որոնման խնդիրը

Եզրակացվում է, որ հետադարձ ամսաթվի համար անալոգներ գտնելու խնդիրը կարող է հաջողությամբ լուծվել ցանկացած տարածաշրջանում։ Կոզլովա Տատյանա 1. Բիցկո Նատալյա 2 1 ՍՊԸ «Կապիտալ Քոնսալթինգ», գնահատման բաժնի վարիչ 2 ՍՊԸ «Կապիտալ Քոնսալթինգ», գնահատման բաժնի ղեկավարի տեղակալ Աբստրակտ Հոդվածում քննարկվում է անշարժ գույքի կադաստրային արժեքը վիճարկելու հնարավորությունը, որն անհրաժեշտ է. օգտագործել անալոգները հետադարձ ամսաթվին:

Մենք նկարագրում ենք տեղեկատվության հնարավոր աղբյուրները և վերլուծում դրանց օգտագործման հնարավորությունը: Եզրակացություն է արվում, որ հետընթաց ամսաթվով համարժեքներ գտնելու խնդիրը կարող է հաջողությամբ լուծվել։

Ի՞նչ հարկեր վճարելիս է կիրառվում հետադարձ գնահատում։ Հարկային կոմիտեն պարտավոր է դա ընդունել.

Հետադարձ գնահատումը կիրառվում է անշարժ գույքի վաճառքից հարկ վճարելիս, եթե դրա սեփականության իրավունքը մեկ տարուց պակաս է եղել: Այս դեպքում հարկը (10%) հաշվարկվում է գնման և վաճառքի գնի տարբերությունից ստացված եկամտի վրա: Այնուամենայնիվ, եթե գնման գին չի եղել, գույքը պետք է գնահատվի գնման պահին: Որպես կանոն, շատ սեփականատերեր դա չեն անում բնակարան գնելիս, քանի որ գույքը անմիջապես վաճառելու նպատակ չկա: Այս դեպքում պատվիրվում է գնահատում, այն կոչվում է հետահայաց։ Այն հարկային մարմիններին պետք է ներկայացվի ոչ ուշ, քան հաջորդ տարվա մարտի 31-ը։ Այսինքն՝ եթե բնակարանը վաճառվել է 2015 թվականին, ապա հարկի վճարման ձևը պետք է ներկայացվի ոչ ուշ, քան 2016 թվականի մարտի 31-ը, իսկ բուն հարկի վճարումը պետք է ներկայացվի ոչ ուշ, քան 2016 թվականի ապրիլի 10-ը։ Ուստի ժամանակին գնահատական ​​ներկայացնելու դեպքում հարկային հանձնաժողովը պարտավոր է ընդունել այն։

Իննա Պչելյանսկայա

Ինչպես պարզաբանել են «ԱԺԿ» ԲԲԸ-ից, տեղադրված էլեկտրաէներգիայի հաշվառման սարքերը համապատասխանում են էլեկտրաէներգետիկ ոլորտում կարգավորող տեխնիկական փաստաթղթերի պահանջներին։ Դլ...

Ոչ, նման առավելություններ չկան: Ինչպես պարզաբանել են մայրաքաղաքի թաղամասերից մեկի զբաղվածության և սոցիալական ծրագրերի վարչությունում, եթե քաղաքացին կոմունալ վճարումների ժամանակ ֆինանսական դժվարություններ է ունենում...

Այո, ունի։ Ինչպես պարզաբանել են «Ալմաթի Սու Հոլդինգ» պետական ​​ձեռնարկությունում, սա պարտապանների դեմ պայքարի իրավական միջոց է. չկատարողին նախապես ծանուցում է տրվում, որ…

Ինչպես պարզաբանել են Արդարադատության նախարարության լրատվական ծառայությունում (հեռ. 258-00-58), Ալմաթիում գրանցվելիս (ավելի ճիշտ՝ գրանցումը բնակության վայրում), կան սահմանափակումներ՝ յուրաքանչյուրի համար…

Օրենքի համաձայն, դուք պետք է ձեր ձեռքում ունենաք հողամասի մասնավոր սեփականության կամ հողօգտագործման իրավունքի մասին պետական ​​ակտ: Այս փաստաթուղթը...

Էջ
7

Ժամանակային առումով անշարժ գույքի գնահատումը կարող է լինել ընթացիկ, հետընթաց և հեռանկարային: Հետադարձ գնահատումը արժեքի գնահատումն է անցյալի որոշակի ամսաթվի համար: Երկարաժամկետ գնահատումը դրա արժեքի գնահատումն է ձեռնարկությունների կառուցման համար նախատեսված ժամանակաշրջանի ավարտին:

Անշարժ գույքի արժեքը որոշելու երեք եղանակ կա.

1) ծախսատար;

2) վաճառքի համեմատություններ.

3) եկամուտների կապիտալացում.

Բոլոր երեք մեթոդներն էլ կիրառելի են գնահատման բազմաթիվ խնդիրների համար, բայց մեկը կարող է ավելի կարևոր լինել կոնկրետ առաջադրանքում: Արժեքի մեթոդը կարող է կիրառվել ավելի հին շենքերի հետ կապված գույքերի գնահատման ժամանակ, որոնք ունեն զգալի կուտակված մաշվածություն ֆիզիկական մաշվածության, ֆունկցիոնալ հնության և արտաքին հնության պատճառով, որոնք դժվար է գնահատել: Վաճառքի համեմատության մեթոդը չի կարող կիրառվել անշարժ գույքի բարձր մասնագիտացված տեսակների նկատմամբ, քանի որ համեմատության համար մատչելի տեղեկատվություն կարող է չլինել: Եկամուտի կապիտալացման մեթոդը հազվադեպ է օգտագործվում սեփականատիրոջ կողմից զբաղեցրած պարտքի մասերը գնահատելու համար, թեև այն կարող է օգտագործվել շուկայական հաստատումների հետ միասին: Եկամտի կապիտալացումը կարող է անվստահելի լինել առևտրային կամ արդյունաբերական սեփականության շուկայում, որտեղ սեփականատերերը գերազանցում են ներդրողներին: Այս մեթոդների բովանդակությունը հետևյալն է.

Արժեքի մեթոդը հիմնված է այն սկզբունքի վրա, որ գնորդը չի վճարի ավելի շատ գույքի համար, քան կարժենա նույն որակի գույք գնելը: Հետևաբար, գնահատված շուկայական արժեքը հողամասի արժեքի և նմանատիպ օբյեկտի կառուցման արժեքի հանրագումարն է գնահատման ամսաթվի դրությամբ: Այս մոտեցումը հիմնված է այն հասկացողության վրա, որ շուկայի մասնակիցները կշռում են ծախսերը և ծախսերը: Այս մեթոդի համաձայն՝ գույքի արժեքը ստացվում է՝ հողի ենթադրյալ արժեքը ավելացնելով շենքերի կրկնօրինակի կառուցման կամ փոխարինման ընթացիկ ծախսերին և բոլոր պատճառներից հանելով կառույցների մաշվածությունն ու հնությունը: Արժեքի մեթոդը հատկապես օգտակար է նոր շենքերի կամ գույքի գնահատման համար, որոնք հազվադեպ են շուկա դուրս գալիս:

Վաճառքի համեմատության մեթոդի էությունը կայանում է նրանում, որ որոշել այն գինը, որը գնորդը կվճարի նմանատիպ օգտակար գույքի համար: Եթե ​​շուկայում նման անշարժ գույք չկա, ապա վաճառքի համեմատության մեթոդը չի կիրառվում։ Օգտագործելով այս մեթոդը, գնահատողը ստանում է արժեքի արտացոլում` համեմատելով գնահատվող գույքը նմանատիպ գույքի հետ, որը կոչվում է «համեմատելի վաճառք»: Անշարժ գույքի վաճառքի գները, որոնք գնահատողի կարծիքով առավել համադրելի են, պետք է արտացոլեն գնահատվող գույքի արտացոլված արժեքը որքանով կարող է ընկնել:

Գնահատողը հաշվարկում է գույքի և համադրելի վաճառքի դժվարության կամ տարբերության աստիճանը՝ հաշվի առնելով համեմատության տարբեր տարրեր. ֆինանսավորման պայմաններ. վաճառքի պայմաններ; շուկայական պայմաններ; կացարան; ֆիզիկական բնութագրեր; տնտեսական բնութագրերը; օգտագործումը; ծախսերի անվավեր բաղադրիչներ; փոխանցված իրավունքներ անշարժ գույքի նկատմամբ. անշարժ գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը.

Գույքի գինը որոշվում է գույքի նկատմամբ վաճառված սեփականության իրավունքից ստացված օգուտով: Հատկապես եկամտաբեր գույքը կարող է վաճառվել գործող վարձակալության հետ միասին: Արժեքը որոշելիս շուկայական ռենտայի և պայմանագրային ռենտայի միջև տարբերությունը հաշվի առնելով կոչվում է տիտղոսի ճշգրտում: Ճշգրտման մեկնարկային կետն այն է, որ ամբողջական սեփականությունը որոշվում է շուկայական վարձավճարներով և ընթացիկ ֆինանսավորմամբ:

Գործարքի ֆինանսավորման պայմանները կարող են լինել շուկայական կամ ոչ շուկայական: Գործարքի կողմերի՝ առավելագույն օգուտ ստանալու ցանկությունը առաջացնում է տարբեր տեսակի պայմանագրեր.

1) փոխատուի կողմից գործարքի ֆինանսավորումը, այսինքն. վաճառողը վճարում է այն վարկի տոկոսը, որը գնորդը` պարտապանը, պահանջում է վարկ ստանալու համար: Այս դեպքում տոկոսագումարը հանվում է վաճառքի գնից.

2) գործարքի ֆինանսավորումը վաճառողի կողմից, այսինքն. Վաճառողը գնորդին տրամադրում է հիփոթեքային վարկ: Նման պայմաններին հարմարվելու համար կարող է օգտագործվել հիփոթեքային վարկի դրամական հոսքերի զեղչումը (մշտական ​​վճարումներ և օդապարիկ վճարումներ) շուկայական տոկոսադրույքներով:

Վաճառքի պայմանների ճշգրտումն արտացոլում է շուկայում վաճառողի և գնորդի միջև ոչ բնորոշ հարաբերությունները: Վաճառքը կարող է տեղի ունենալ շուկայականից ցածր գնով, եթե վաճառողին շտապ անհրաժեշտ է վաճառել գույքը, և եթե գործարքի կողմերի միջև կա ինչ-որ կապ, և շուկայականից բարձր գնով, եթե գնորդին շտապ անհրաժեշտ է գնել: գույքը։

Շուկայական պայմանները ժամանակի ընթացքում գնման և վաճառքի շուկայական պայմանների փոփոխություններն են: Շուկայի վիճակի վրա ազդում են գնաճն ու գնանկումը, առաջարկի և պահանջարկի փոփոխությունները, հարկումը և այլն։ Ճշգրտման չափը որոշվում է տարբեր վայրերում նմանատիպ գույքի վաճառքի վերլուծությունից և, հետևաբար, հիմնականում արտացոլում է այդ գույքի համար հողի արժեքների տարբերությունները:

Գույքի ֆիզիկական բնութագրերը ներառում են չափերը, կառուցվածքային տարրերը, նյութերի որակը, մաշվածությունը, տեսքը, շրջակա միջավայրի պայմանները և այլն: Ֆիզիկական բնութագրերի ճշգրտումները պահանջում են տարբերության յուրաքանչյուր կետի քննարկում:

Գույքի տնտեսական բնութագրերը ներառում են ծախսերը, կառավարման որակը, վարձակալության պայմանները և պայմանները, եկամտի կամ շահույթի չափը և այլն: Այս համեմատությունը վերաբերում է միայն եկամուտ ստեղծող գույքին:

Գույքի վաճառքից հետո հնարավոր օգտագործումը որոշելիս գնահատականները հիմնված են տեղական գոտիավորման կանոնակարգերի վրա: Անհնար է համեմատել անշարժ գույքի օբյեկտները, եթե դրանցից մեկը, վաճառքից հետո, կարող է օգտագործվել գնահատվող օբյեկտից տարբերվող, այսինքն. վերաբաշխված.

Գործարքի անվավեր բաղադրիչները արժեքի ոչ անշարժ գույքի բաղադրիչներն են: Համեմատելիս արժեքի անվավեր բաղադրիչները առանձնացվում են սեփականությունից:

Եկամտի կապիտալացումը ակնկալվող ապագա եկամուտների փոխակերպումն է ներկայումս ստացված միանվագ գումարի, այսինքն. եկամտի վերածումը կապիտալի. Եկամուտի կապիտալացման մեթոդի հիմնական սկզբունքը ակնկալիքի սկզբունքն է, այսինքն. շուկայական արժեքը սահմանվում է որպես ակնկալվող ապագա եկամտի նկատմամբ իրավունքների ներկա արժեք:

Եկամտի կապիտալացումը ներառում է ապագա ֆինանսական օգուտների ընթացիկ արժեքի հաշվարկը, որը սեփականատերը կարող է ստանալ գույքից: Ֆինանսական օգուտները բաղկացած են գույքի ակնկալվող կյանքի ընթացքում կրկնվող եկամտի հոսքից և գույքի սեփականության իրավունքի վաճառքից (կամ փոխանցումից) ստացված միջոցներից:

Անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ օգտագործվում են երկու հիմնական ընթացակարգեր՝ ապագա եկամուտը մինչև իրենց ընթացիկ արժեքը նվազեցնելու համար՝ օգտագործելով կապիտալացման դրույքաչափը և զեղչման դրույքաչափը: Կապիտալացման դրույքաչափը կիրառվում է մեկ տարվա շահույթի նկատմամբ: Սա սովորաբար առաջին կանխատեսման տարին է: Արժեքը հաշվարկվում է բանաձևով.

K - ընթացիկ արժեք,

Kt – եկամուտ մինչև t տարվա վերջ

n – զեղչի դրույքաչափ (վերադարձի տոկոսադրույք)

Հետադարձ գնահատում, գնահատում անցյալ ամսաթվի դրությամբ

Հետադարձ գնահատումը ներառում է գնահատողի կողմից գնահատման հաշվետվություն կազմելը անցյալ ժամանակաշրջանին համապատասխան ամսաթվի դրությամբ: Հաշվարկները և տվյալ անալոգների մասին տեղեկությունները, որոնց գնահատողը վկայակոչում է սույն գնահատման հաշվետվությունը կազմելիս, պետք է համապատասխանեն գնահատման հաշվետվության կատարման ամսաթվին:

Հետադարձ գնահատման անհրաժեշտություն

Հետադարձ գնահատման անհրաժեշտությունը կարող է առաջանալ հետևյալ դեպքերում.

• անշարժ գույքի հարկում;
• կապիտալ շահույթի հարկում;
• ժառանգության հարկում;
• փոխհատուցման վճարում;
• վնասի պահանջների քննարկում դատարանում.
• առկա գնահատականների վերանայում:

Հետադարձ գնահատման մոտեցումներ

Հետադարձ գնահատում կատարելու երկու եղանակ կա.

1) գնահատում իրականացնել՝ հիմնվելով գնահատման ամսաթվի դրությամբ գործող նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի գների վրա. Այս դեպքում գնահատողը գտնում է նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի առաջարկների հավաստի աղբյուրներ, որոնք համապատասխանում են գնահատման օբյեկտին հետադարձ գնահատման ամսաթվի դրությամբ գործող բոլոր գնային պարամետրերով: Որպես աղբյուր՝ մեր ընկերության գնահատողները օգտագործում են տարբեր արխիվներ, ինչպես նաև մեր աշխատանքի ընթացքում կուտակված անշարժ գույքի վաճառքի առաջարկների մեր սեփական բազան:

2) Անցյալ գների որոնման և համեմատելու այլընտրանքը այսպես կոչված ինդեքսային մեթոդն է: Այս մեթոդը ենթադրում է, որ օբյեկտի արժեքը նախ որոշվում է ընթացիկ ամսաթվին՝ օգտագործելով ընթացիկ գները, այնուհետև, օգտագործելով գների փոփոխության ինդեքսները, արժեքը հաշվարկվում է անցյալի ամսաթվի վրա (ռետրո արժեք):

Հետադարձ գնահատում կատարելու մեր մոտեցումը

VALMARKET-ն ունի բավարար փորձ՝ ձեր պահանջած ամսաթվի դրությամբ գնահատման օբյեկտի առբերման արժեքի վերաբերյալ մասնագիտական ​​փորձագիտական ​​եզրակացություն պատրաստելու համար: Մեր ընկերության մասնագետները կիրականացնեն էքսպրես վերլուծություն՝ բացահայտելու գնահատման աշխատանքների կատարման հնարավորությունը, եզրակացություն կանեն յուրաքանչյուր կոնկրետ դեպքում առանձին-առանձին օբյեկտների գնահատման իրագործելիության կամ աննպատակահարմարության մասին, ինչպես նաև կորոշեն ձեր օբյեկտների արդար շուկայական արժեքը և կկազմեն գնահատում։ զեկույց, որը համապատասխանում է Մոլդովայի Հանրապետության օրենսդրության բոլոր պահանջներին:

Անկախ հետադարձ գնահատման համար անհրաժեշտ փաստաթղթեր

Հետադարձ գնահատման հաշվետվություն պատրաստելու համար փաստաթղթերի նվազագույն պահանջվող փաթեթը կլինի.

• հետադարձ գնահատման օբյեկտի վերնագրի փաստաթղթերի ամբողջական փաթեթ.
• հետադարձ գնահատման օրվա դրությամբ գնահատման օբյեկտի նկատմամբ իրավունքները հաստատող տեղեկատվություն:

Հետադարձ գնահատման ժամկետը և արժեքը

Հետադարձ գնահատման հաշվետվության արժեքը միշտ մի փոքր ավելի բարձր է, քան ընթացիկ ամսաթվի համար գնահատման համար սահմանված գները: Սա առաջին հերթին պայմանավորված է գնահատման աշխատանքների իրականացման համար անհրաժեշտ տեղեկատվության որոնման բարդությամբ և սահմանափակումներով: Բայց դուք կարող եք վստահ լինել, որ VALMARKET-ը ձեզ միշտ կառաջարկի լավագույն գինը գնահատման ծառայությունների համար և կավարտի աշխատանքը ամենակարճ ողջամիտ ժամկետում: