Ո՞ր դեպքերում է հաշվարկվում շենքի արդյունավետ տարիքը: Հողամասերի գնահատման մեթոդներ

Շենքի վատթարացումը պայմանավորված է նրա ֆիզիկական վիճակի վատթարացմամբ, անշարժ գույքի շուկայի ժամանակակից հայեցակարգերի ֆունկցիոնալ բնութագրերի անհամապատասխանությամբ և օբյեկտի շահագործման արտաքին պայմանների ազդեցությամբ դրա արժեքի վրա: Քանի որ թվարկված գործոնները փոխկապակցված են, դրանց ազդեցությունը արժեքի վրա գնահատվում է համապարփակ:

Արժեզրկումը առարկայի ֆիզիկական վիճակի վատթարացման և/կամ հնության հետևանքով արժեքի կորուստ է: Կուտակված մաշվածությունը սահմանվում է որպես վերականգնման (փոխարինման) ընթացիկ արժեքի և գնահատման ամսաթվի դրությամբ օբյեկտի իրական շուկայական արժեքի տարբերությունը:

Կախված արժեքի կորստի պատճառներից՝ մաշվածությունը բաժանվում է երեք տեսակի՝ ֆիզիկական մաշվածություն, ֆունկցիոնալ մաշվածություն և արտաքին մաշվածություն։

Ֆիզիկական մաշվածությունը շահագործման ընթացքում բնական գործընթացների պատճառով արժեքի կորուստն է: Այն արտահայտվում է ծերացման և մաշվածության, քայքայման, փտման, ժանգոտման, կոտրվածքի և կառուցվածքային թերությունների մեջ: Այս տեսակի մաշվածությունը կարող է լինել կամ շարժական կամ անուղղելի: Վերականգնվող ֆիզիկական մաշվածություն (այսինքն՝ մաշվածություն, որը կարող է շտկվել սովորական սպասարկման միջոցով) ներառում է սովորական վերանորոգում կամ ակտիվի մասերի փոխարինում ամենօրյա օգտագործման ընթացքում: Անշարժ ֆիզիկական մաշվածությունը այն մաշվածությունն է, որը չի կարող շտկվել տնտեսական տեսանկյունից, այսինքն. դրա վերացման արժեքը ավելի մեծ է, քան կառուցվածքի ավելացված արժեքը։

Ֆունկցիոնալ հնացումն արժեքի կորուստ է՝ պայմանավորված տվյալ կառույցի՝ նույն նպատակով կառուցված նոր կառույցի համեմատությամբ օգտակար ապահովելու համեմատական ​​անկարողության: Դա սովորաբար պայմանավորված է վատ դիզայնով, տեխնիկական և գործառական պահանջներով, ինչպիսիք են չափը, ոճը, ամրությունը և այլն: Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը կարող է լինել շարժական կամ անուղղելի: Ֆունկցիոնալ մաշվածությունը համարվում է փոխհատուցվող, երբ հնացած կամ անընդունելի բաղադրիչների վերանորոգման կամ փոխարինման ծախսերը ծախսարդյունավետ են կամ առնվազն չեն գերազանցում օգտակարության և/կամ ավելացված արժեքի չափը: Հակառակ դեպքում մաշվածությունը համարվում է անուղղելի։

Ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը սովորաբար բնորոշ է բուն գույքին:

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը բնութագրում է անշարժ գույքի արժեքին պատճառված վնասը դրան արտաքին գործոններով: Այն եզակի է անշարժ գույքի համար իր ֆիքսված դիրքի շնորհիվ:

Վերականգնելի ֆիզիկական քայքայումը վերաբերում է արժեքի կորստին, որը պայմանավորված է ակնհայտ վնասված կամ թերություններով կառուցվածքային և շինարարական բաղադրիչների վերանորոգման տիպիկ գնորդի համար հնարավոր ծախսերի հետ:

Ենթադրվում է, որ կառույցները և տարրերը վերականգնվել են նորմալ աշխատանքային պայմաններին համապատասխան վիճակի կամ ամբողջությամբ փոխարինվել:

Շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը որոշելու համար մենք առարկաները բաժանեցինք առանձին կառուցվածքային տարրերի և որոշեցինք դրանց տեխնիկական վիճակը:

Տարբեր բնական և ֆունկցիոնալ գործոնների ազդեցության տակ կառուցված առարկաները կորցնում են իրենց կատարողական որակները և ոչնչացվում: Բացի այդ, օբյեկտի շուկայական արժեքի վրա ազդում են անմիջական միջավայրի արտաքին տնտեսական ազդեցությունները և շուկայական միջավայրի փոփոխությունները: Միևնույն ժամանակ, ֆիզիկական մաշվածություն (կատարողական որակների կորուստ), ֆունկցիոնալ ծերացում (տեխնոլոգիական համապատասխանության և արժեքի կորուստ գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի հետևանքով), արտաքին կամ տնտեսական մաշվածություն (օբյեկտի գրավչության փոփոխություն՝ առումներով. Տարածաշրջանի արտաքին միջավայրի և տնտեսական իրավիճակի փոփոխությունները) առանձնանում են. Մաշվածության այս տեսակները միասին կազմում են կուտակված մաշվածություն, որը կլինի օբյեկտի փոխարինման արժեքի և օբյեկտի վերարտադրության/փոխարինման արժեքի տարբերությունը:

Կառույցների, տարրերի, ինժեներական սարքավորումների համակարգերի և ընդհանուր առմամբ օբյեկտի ֆիզիկական մաշվածությունը պետք է հասկանալ որպես բնական ազդեցության հետևանքով դրանց սկզբնական տեխնիկական և գործառնական որակների (ուժ, կայունություն, հուսալիություն և այլն) կորուստ: և կլիմայական գործոնները և մարդու գործունեությունը: Ֆիզիկական մաշվածությունը գնահատման պահին արտահայտվում է կառույցների, տարրի, համակարգի կամ օբյեկտի վնասը վերացնելու համար օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ վերանորոգման միջոցների արժեքի հարաբերակցությամբ և դրանց փոխարինման արժեքով:

Գնահատվող շենքերի ֆիզիկական մաշվածության չափը որոշվել է փոփոխված կյանքի տեւողության մեթոդով: Այս մեթոդը հիմնված է ընդհանուր մաշվածության որոշման վրա՝ հաշվարկելով դրա երկու բաղադրիչները՝ շարժական և անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն:

Այս դեպքում շարժական մաշվածությունը հավասար է դրա վերացման արժեքին, իսկ ոչ շարժական մաշվածությունը շենքի արդյունավետ տարիքի (EA) հարաբերակցությունն է նրանց բնորոշ տնտեսական կյանքի (TS)՝ բազմապատկած փոխարինման արժեքով ( C), կրճատվել է շարժական մաշվածության քանակով (RU): Այսպիսով, կուտակային մաշվածության հաշվարկման բանաձևը հետևյալն է.

որտեղ տրանսպորտային միջոցը որոշվել է ըստ բնակելի շենքերի կյանքի տեւողության՝ կախված «Յու. Վ. Բեյլեզոնի» կողմից շենքերի և շինությունների տեխնիկական վիճակի գնահատման հիմնական սկզբունքների վերաբերյալ դասախոսությունների նշումներում նշված կապիտալ խմբից:

Շենքի կառուցվածքային տարրերի շարժական ֆիզիկական մաշվածության չափերը որոշվում են VSN 53-86(r) «Ֆիզիկական մաշվածության գնահատման կանոններ...» համաձայն: Համաձայն այս կանոնների, տարածքի վերականգնվող մաշվածությունը հավասար է շենքի առանձին կառուցվածքային տարրերի շարժական մաշվածության գումարին, որը բազմապատկվում է փոխարինման արժեքում նրանց մասնաբաժնի վրա:

Ընդհանուր կուտակված մաշվածությամբ գնահատողները հասկանում են գնահատված օբյեկտի արժեքի կորուստը բոլոր հնարավոր պատճառներով: Ընդհանուր կուտակված մաշվածության գումարը ներկայացնում է կառույցի շուկայական արժեքի տարբերությունը գնահատման ամսաթվի և դրա ամբողջական փոխարինման արժեքի միջև՝ հաշվարկված որպես վերարտադրման կամ փոխարինման արժեք: Արժեքի մոտեցումը հաշվի է առնում գնահատվող շենքերի ամբողջական փոխարինման արժեքը՝ ենթադրելով, որ դրանք նոր են: Հետևաբար, գնահատելով շենքերի ընդհանուր կուտակված մաշվածության արժեքը, գնահատողները այն հանում են ամբողջական փոխարինման արժեքի ցուցիչից և արդյունքում ստանում շենքի մնացորդային արժեքը:

Շենքի ֆիզիկական կյանքը (ՇՊ) շենքի շահագործման ժամանակահատվածն է, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշների (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն): Օբյեկտի ֆիզիկական կյանքը հաստատվում է շինարարության ընթացքում և կախված է շենքի կապիտալ խմբից: Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

Ժամանակագրական տարիքը (CA) այն ժամանակաշրջանն է, որն անցել է օբյեկտի գործարկումից մինչև գնահատման ամսաթիվը:

Տնտեսական կյանքը (EL) որոշվում է գործառնական ժամանակով, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին:

Գործող տարիքը (EA) հաշվարկվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա: Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: Շենքի նորմալ (տիպիկ) շահագործման դեպքում արդյունավետ տարիքը սովորաբար հավասար է ժամանակագրականին

Շենքի մնացած տնտեսական կյանքը (REL) գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը ժամանակաշրջանն է (նկ.):

Բրինձ. Շենքի կյանքի ժամկետները և դրանք բնութագրող գնահատման ցուցանիշները

Գնահատված արժեզրկումը արտացոլում է շուկայի արձագանքը գնահատված օբյեկտի որոշակի բնութագրիչներին, որոնք այն տարբերում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ նմանատիպ հիպոթետիկ նորակառույց օբյեկտից: Շենքերի քայքայումը տեղի է ունենում երեք հիմնական պատճառների ազդեցության տակ, որոնք կարող են դրսևորվել ինչպես բարդ, այնպես էլ առանձին: Գնահատումը սահմանում է շենքերի արժեքի կորստի հետևյալ պատճառները.

1. ֆիզիկական մաշվածություն,

2. ֆունկցիոնալ ծերացում,

3. արտաքին (տնտեսական) ծերացում.

Ֆիզիկական մաշվածությունը գույքի արժեքի նվազումն է՝ դրա ֆիզիկական ծերացման, օգտագործման, բնական աղետների և այլ գործոնների պատճառով, որոնք հանգեցնում են գույքի օգտակար ծառայության ժամկետի նվազմանը:

Ժամանակակից շինարարական տեխնոլոգիաները հնարավորություն են տալիս կառուցել կապիտալ կառույցներ, որոնք բնութագրվում են մաշվածության դիմադրության բարձրացմամբ, ինչը նաև մեծացնում է դրանց կյանքի ցիկլը: Հետևաբար, կարելի է պնդել, որ նոր օբյեկտները a priori նախատեսված են առնվազն 100 տարի աշխատելու համար. Մասնավորապես կապիտալ կառույցների համար ֆիզիկական պիտանիության ժամկետը կարող է լինել 100-175 տարի: Սակայն կյանքի ներկայիս տեմպերի և գիտական ​​արագ առաջընթացի պայմաններում շատ ապրանքների և մասնավորապես անշարժ գույքի հնացումը տեղի է ունենում շատ ավելի արագ, քան ֆիզիկական հնացումը:

Այսպիսով, 1967 թվականին բացված «Մոսկվա Ռոսիա» հյուրանոցը 2006 թվականին փակվել է վերակառուցման նպատակով։ Բնականաբար, հյուրանոցի դիզայնը թույլ տվեց այն շարունակել օգտագործել, սակայն անհարմար դասավորությունը, ցածր հոսքերը և այլ գործոններ հանգեցրին ֆունկցիոնալ մաշվածության: Շենքն ապամոնտաժվել է. Շատ երկրներում՝ Ճապոնիայում, ԱՄՆ-ում և այլ երկրներում, նման շենքերը քանդվում են 20-30 տարի հետո։

Վալերի Եվստիֆեևը մայրաքաղաքի անշարժ գույքի շուկայի համար բերում է հետևյալ օրինակները. «Շենքերի ծերացման գործընթացը կարելի է պատկերացնել մանրածախ և գրասենյակային շուկաների օրինակով։ Նոր առևտրի կենտրոնների ստեղծման առաջին ալիքը տեղի ունեցավ 1990-ականների վերջին, գրասենյակային կենտրոնները՝ 2000-ականների սկզբին։ Այդ ժամանակից ի վեր շատ ժամանակ չի անցել, և, այնուամենայնիվ, դրանցից մի քանիսը, թեև պաշտոնապես դասակարգված են որպես A դասի շենքեր, սակայն ֆունկցիոնալ առումով արդեն հնացած են: Սա բացատրվում է նրանով, որ շատ օբյեկտներ կառուցվել են՝ հաշվի առնելով միայն որոշակի դասի նվազագույն պահանջները (մասնավորապես, խոսքը վերաբերում է 100 մ2 տարածքի վրա կայանատեղերի քանակին, դասավորությանը, ենթակառուցվածքին և այլն): Այս իրավիճակը կարելի է բացատրել առևտրային անշարժ գույքի բոլոր սեգմենտների սուր պակասով, երբ գրեթե ամբողջ նոր առաջարկը կլանված է շուկայում, գրասենյակային և մանրածախ շենքերը լցված են վարձակալներով շինարարության ավարտից շատ առաջ: Այնուամենայնիվ, քանի որ շուկան դառնում է հագեցած, կառուցապատողները գնալով ավելի ու ավելի են բախվելու անշարժ գույք ստեղծելու մարտահրավերին, որն ավելի դիմացկուն է տնտեսական հնացմանը:

Սա նշանակում է, որ գրասենյակի, առևտրի կենտրոնի, հյուրանոցի կամ որևէ այլ առևտրային շենք նախագծելիս անհրաժեշտ է ոչ միայն հաշվի առնել ժամանակակից տեխնիկական պահանջները, այլև կշռել և գնահատել շուկայի մրցակցությունն ու պահանջները մի քանի տարի շարունակ: առաջ»:

Անշարժ գույքի օբյեկտների նախագծման առանձնահատկությունների և օբյեկտի կառուցվածքի կործանարար փոփոխությունների հանգեցնող տարբեր գործոնների ազդեցության պատճառով անշարժ գույքի օբյեկտի տարբեր կառուցվածքային համակարգերի և տարրերի մաշվածությունը տեղի է ունենում անհավասարաչափ, հետևաբար ընդհանուրի հաշվարկը. մաշվածության ցուցիչը միշտ իրականացվում է տարր առ տարր: Սա նշանակում է, որ գնահատողն առանձին ստուգում է շենքի կամ շինության բոլոր կառուցվածքային համակարգերը, նույնականացնում և գրանցում է մաշվածության նշանները, որոնք բնորոշ են տվյալ կառուցվածքային համակարգին, և որոշում է յուրաքանչյուր համակարգի մաշվածությունը առանձին։

Ցանկացած անշարժ գույքի մեջ կարելի է առանձնացնել հետևյալ կառուցվածքային համակարգերը՝ հիմք, պատեր, հատակներ, միջնապատեր, տանիք, բացվածքներ, հատակներ: Այս տարրերից յուրաքանչյուրը կատարում է իր հատուկ գործառույթը, ենթարկվում է որոշակի բեռների, ունի իր դիզայնը և արդյունքում՝ ունի մաշվածության իր նշանները: Եկեք ավելի մանրամասն անդրադառնանք թվարկված կառուցվածքային համակարգերից ամենակարևորների մաշվածության նշաններին:

Գույքի վիճակի գնահատումը սկսվում է հիմքից, բայց ամբողջ հիմքը հասանելի չէ ստուգման համար, լավագույն դեպքում կարող եք ստուգել շենքի հիմքը և նկուղը և դրանց ստուգման հիման վրա գնահատել հիմքի մաշվածությունը: Ի՞նչ նշաններ է փնտրում գնահատողը: Եթե ​​զննությամբ չի հայտնաբերվում հիմքի դեֆորմացիա, ճաքեր, որմնադրությանը պատված շաղախ, գիպսաշերտի կլեպ, իսկ շենքի նկուղը չոր է՝ առանց ջրամեկուսացման վնասման նշանների, ապա կարելի է խոսել լավ վիճակի մասին։ հիմքը, իսկ մաշվածության տոկոսն այս դեպքում կկազմի ոչ ավելի, քան 10%: Եթե ​​հիմքի որմնադրությանը դեֆորմացիաներ և ճաքեր կան, ինչպես նաև մաշվածության այլ նշաններ, ապա բոլոր հիմքերը կան ավելի մոտիկից նայելու հիմքի վիճակին և դրա արդյունքների հիման վրա որոշել դրա մաշվածության աստիճանը: ուսումնասիրություն.

Պատերը շենքի հիմնական կրող կառուցվածքն են: Դրանք կարող են լինել աղյուս, երկաթբետոն, փայտ և այլն, և մաշվածության նշանները, համապատասխանաբար, կախված են պատերի տեսակից: Աղյուսե պատերի համար մաշվածության հիմնական նշանը ճաքերի առկայությունն է, հորիզոնական որմնադրությանը գծերի կորությունը, ուղղահայացից շեղումը, որմնադրությանը պատված շաղախը, ինչպես նաև աղյուսի նյութի վիճակի փոփոխությունը:

Տանիքը, որպես կանոն, կառուցվածքային առումով բաղկացած է երկու հիմնական տարրերից՝ կրող կառուցվածքից և տանիքից։ Աջակցող կառույցի համար հիմնական ցուցանիշներն են երկրաչափության ճիշտությունը և շինանյութի վիճակը, իսկ տանիքի համար՝ արտահոսքի բացակայությունը։

Բայց գույքի հիմնական տարրերի զննումն ու մաշվածության նշանների հայտնաբերումը գույքի արժեքը գնահատելու աշխատանքի միայն առաջին մասն է։ Յուրաքանչյուր տարրի մաշվածության աստիճանը որպես տոկոս սահմանելով՝ անհրաժեշտ է գնահատել ընդհանուր մաշվածությունը, և դա կարելի է անել, եթե հայտնի է յուրաքանչյուր տարրի արժեքի տոկոսային ներդրումը ամբողջ օբյեկտի արժեքին: Նման տվյալներ կարելի է գտնել «Փոխարինման արժեքի ընդլայնված ցուցանիշներ» տեղեկատուներում, որտեղ դասակարգված են բոլոր անշարժ գույքի օբյեկտները և տրված են դրանց հիմնական ցուցիչները, ներառյալ շենքի կամ շինության յուրաքանչյուր կառուցվածքային համակարգի տոկոսային ներդրումը արժեքի մեջ: օբյեկտի. Նման տեղեկատուների առկայությունը մեծապես հեշտացնում է գնահատողի աշխատանքը։

Բայց անշարժ գույքի մաշվածության գնահատման աշխատանքը միշտ չէ, որ սահմանափակվում է մաշվածության նշանների ստուգմամբ և վերլուծությամբ: Լինում են դեպքեր, երբ միայն ստուգումը բավարար չէ։ Սրանք բարդ դեպքեր են, երբ գնահատողը ենթադրում է, որ շենքի կամ կառույցի (հատկապես հիմքերի և պատերի) նախագծումը կարող է ունենալ թաքնված թերություններ, որոնք զգալիորեն վատթարացնում են օբյեկտի բնութագրերը և կարող են ազդել այս անշարժ գույքի տնտեսական կյանքի վրա: Այս դեպքում մաշվածությունը որոշելու համար անհրաժեշտ է հատուկ տեխնիկական փորձաքննություն անցկացնել գործիքների և լաբորատոր վերլուծության միջոցով: Այս աշխատանքն այլեւս չի կատարում գնահատող կազմակերպություն, այլ մասնագիտացված կազմակերպություն, որն ունի համապատասխան փորձ, մասնագետներ և սարքավորումներ։

Մաշվածության սահմանումը գնահատման տեսության մեջ ամենից շփոթեցնող և քիչ քննարկված հարցերից մեկն է: Այս հարցը հաճախ տրվում է ընդամենը մի քանի տող իբր կիրառված մեթոդների նկարագրության մեջ: Բայց նկարագրված մեթոդների աշխատանքի ինտենսիվության և այդ մեթոդների կիրառման հնարավորության մասին բնականաբար ծագող հարցը ինքնին պարզ է դարձնում, որ մաշվածության նպատակը իրականում կամայական է:

3. Անշարժ գույքի գնահատում

3.5. Անշարժ գույքի գնահատման մոտեցումներ.

3.5.2. Ծախսերի արդյունավետ մոտեցում

Ծախսերի արդյունավետ մոտեցում- սա գնահատման մեթոդների մի շարք է, որը հիմնված է գնահատման օբյեկտի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը: Ելնելով այն ենթադրությունից, որ գնորդը պատրաստի օբյեկտի համար ավելի շատ չի վճարի, քան նմանատիպ օգտակար օբյեկտի ստեղծման համար:

Ծախսային մոտեցումը կիրառելու համար անհրաժեշտ տեղեկատվություն.
- աշխատավարձի մակարդակ;
- վերադիր ծախսերի չափը.
- սարքավորումների ծախսեր;
- տվյալ տարածաշրջանի շինարարների շահույթի դրույքաչափերը.
- շինանյութերի շուկայական գները.

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.
1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսային մոտեցումը ամենահուսալին է։
2. Այս մոտեցումը տեղին է կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.
§ նոր շինարարության արժեքի տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն.
§ գոյություն ունեցող օբյեկտի թարմացման անհրաժեշտության հիմնավորումը.
§ հատուկ նշանակության շենքերի գնահատում;
§ շուկայի «պասիվ» հատվածների օբյեկտները գնահատելիս.
§ հողօգտագործման արդյունավետության վերլուծություն;
§ օբյեկտների ապահովագրության խնդիրների լուծում.
§ հարկային խնդիրների լուծում;
§ այլ մեթոդներով ձեռք բերված գույքի արժեքները համաձայնեցնելիս.

Արժեքի մոտեցման թերությունները.
1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:
2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:
3. Գնահատվող գույքի գնման և ճիշտ նույն գույքի նոր կառուցման ծախսերի միջև անհամապատասխանությունը, քանի որ. Գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:
4. Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման դժվարությունը.
5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության չափը որոշելու դժվարությունը.
6. Հողամասի առանձին գնահատում շենքերից.
7. Ռուսաստանում հողամասերի գնահատման խնդրահարույց բնույթը.

Արժեքի մոտեցման փուլերը(տես նկ. 3.3):
- Հողամասի արժեքի հաշվարկը՝ հաշվի առնելով ամենաարդյունավետ օգտագործումը (Sz):
- Փոխարինման արժեքի կամ փոխարինման արժեքի հաշվարկ (Svs կամ Szam):
- Կուտակված մաշվածության (բոլոր տեսակների) հաշվարկ (Cizn):
· ֆիզիկական վատթարացում - բնական ֆիզիկական ծերացման և արտաքին անբարենպաստ գործոնների ազդեցության հետևանքով առարկայի կատարողականի նվազման հետ կապված մաշվածություն.
· ֆունկցիոնալ հագնում - նման օբյեկտների ժամանակակից պահանջներին չհամապատասխանելու պատճառով մաշվածությունը.
· արտաքին հագնում - արտաքին տնտեսական գործոնների փոփոխությունների հետևանքով մաշվածություն.

Օբյեկտի արժեքի հաշվարկ՝ հաշվի առնելով կուտակված մաշվածությունը՝ Son = Свс-Сызн.

Անշարժ գույքի վերջնական արժեքի որոշում՝ Sit= Sz+Son.

3.5.2.1. Համեմատական ​​միավորի մեթոդ

Այս մեթոդը ներառում է նմանատիպ շենքի համեմատական ​​միավորի կառուցման ծախսերի հաշվարկը: Անալոգի համեմատական ​​միավորի արժեքը պետք է ճշգրտվի համեմատվող օբյեկտների առկա տարբերությունների համար (դասավորություն, սարքավորումներ, սեփականություն և այլն):

Եթե ​​որպես համեմատական ​​միավոր ընտրված է 1 մ2, ապա հաշվարկի բանաձևը կունենա հետևյալ ձևը.

C o = C m 2 *S o *K p *K n *K m *K v *K pz *K vat,

C մասին - գնահատված օբյեկտի արժեքը.
C m 2 - 1 մ 2 տիպային կառույցի արժեքը բազային ամսաթվով.
S o - գնահատված օբյեկտի տարածքը (համեմատության միավորների քանակը);
K p - գործակից, հաշվի առնելով օբյեկտի տարածքի և շինարարական տարածքի տվյալների միջև հնարավոր անհամապատասխանությունները (1.1-1.2);
Kn - գործակից, հաշվի առնելով գնահատված օբյեկտի և ընտրված բնորոշ կառուցվածքի հնարավոր անհամապատասխանությունները (նույնական = 1-ի համար);
K m - գործակիցը հաշվի առնելով օբյեկտի գտնվելու վայրը.
K in - գործակից՝ հաշվի առնելով շինարարության և տեղադրման աշխատանքների արժեքի փոփոխությունը բազային ամսաթվի և գնահատման պահին ամսաթվի միջև.
K pz - գործակից, հաշվի առնելով մշակողի շահույթը (%);
K ԱԱՀ - գործակից՝ հաշվի առնելով ԱԱՀ (%)։

Կարևոր քայլ է տիպիկ օբյեկտի ընտրությունը: Այս դեպքում անհրաժեշտ է հաշվի առնել.
- մեկ ֆունկցիոնալ նպատակ;
- ֆիզիկական բնութագրերի մոտիկություն;
- օբյեկտների համեմատելի ժամանակագրական տարիքը.
- այլ բնութագրեր.

3.5.2.2. Բաղադրիչների քայքայման մեթոդ

Այս մեթոդը ներառում է գնահատված օբյեկտի տրոհումը շենքի բաղադրիչների` հիմք, պատեր, հատակներ և այլն: Յուրաքանչյուր բաղադրիչի արժեքը ստացվում է ուղղակի և անուղղակի ծախսերի գումարի հիման վրա, որոնք պահանջվում են ծավալի միավոր կառուցելու համար՝ ըստ բանաձևի.

, Որտեղ

C շենք - ընդհանուր առմամբ շենքի կառուցման արժեքը.
V j – j-րդ բաղադրիչի ծավալը;
C j – արժեքը մեկ միավորի ծավալով;
n – հատկացված շենքի բաղադրիչների քանակը.
Кн – գործակից, որը հաշվի է առնում գնահատված օբյեկտի և ընտրված բնորոշ կառուցվածքի միջև առկա անհամապատասխանությունները:

Բաղադրիչների բաժանման մեթոդի օգտագործման մի քանի տարբերակ կա.
- ենթապայմանագրային;
- դասակարգում ըստ աշխատանքային պրոֆիլի;
- ծախսերի բաշխում.

Ենթապայմանագրի մեթոդհիմնված է այն փաստի վրա, որ գլխավոր կապալառուն վարձում է ենթակապալառուների՝ շինարարական աշխատանքների մի մասը կատարելու համար: Այնուհետև հաշվարկվում են բոլոր ենթակապալառուների ընդհանուր ծախսերը:

Պրոֆիլային մեթոդնման է նախորդին և հիմնված է տարբեր մասնագետների աշխատանքի ընդունելու ծախսերի հաշվարկի վրա .

Ծախսերի բաշխման մեթոդներառում է համեմատության տարբեր միավորների օգտագործումը շենքի տարբեր բաղադրիչները գնահատելու համար, որից հետո ամփոփվում են այդ գնահատումները:

Բրինձ. 3.3. Անշարժ գույքի արժեքի գնահատման կարգը՝ օգտագործելով ինքնարժեքի մոտեցումը

3.5.2.3. Քանակական հարցման մեթոդ

Այս մեթոդը հիմնված է առանձին բաղադրիչների, սարքավորումների տեղադրման և շենքի ընդհանուր կառուցման ծախսերի մանրամասն քանակական հաշվարկների օգտագործման վրա: Բացի ուղղակի ծախսերի հաշվարկից, անհրաժեշտ է հաշվի առնել վերադիր ծախսերը և այլ ծախսերը, այսինքն. կազմվում է գնահատված օբյեկտի վերակառուցման ամբողջական նախահաշիվ:

Շինարարության արժեքի հաշվարկ

Շենքերի և շինությունների կառուցման արժեքը որոշվում է դրա իրականացման համար անհրաժեշտ ներդրումների չափով: Շինարարության արժեքը, որպես կանոն, որոշվում է նախանախագծային ուսումնասիրությունների փուլում (շինարարության տեխնիկատնտեսական հիմնավորման կազմում):

Շենքերի և շինությունների կառուցման գնահատված արժեքը նախագծային փաստաթղթերին համապատասխան դրա իրականացման համար պահանջվող գումարի չափն է:

Ելնելով գնահատված արժեքից՝ հաշվարկվում են կապիտալ ներդրումների չափերը, շինարարության ֆինանսավորումը, ինչպես նաև շինարարական ապրանքների ազատ (սակարկելի) գների ձևավորումը։

Շինարարության գնահատված արժեքը ներառում է հետևյալ տարրերը.

շինարարական աշխատանքներ;

սարքավորումների տեղադրման աշխատանքներ (տեղադրման աշխատանքներ);

սարքավորումների, կահույքի և գույքագրման գնման (արտադրության) ծախսերը.

այլ ծախսեր:

Արժեքի հաշվարկման մեթոդներ. Ներդրողի և կապալառուի համար այլընտրանքային հիմունքներով գնահատումներ (հաշվարկներ) պատրաստելիս կարող են օգտագործվել ծախսերի հաշվարկման հետևյալ մեթոդները.
ճարպիկ;
ռեսուրս-ինդեքս;
բազա-ինդեքս;
հիմնական փոխհատուցում;
հիմնվելով նախկինում կառուցված կամ նախագծված անալոգային օբյեկտների արժեքի տվյալների բանկի վրա:

Ռեսուրսների մեթոդ - ռեսուրսների (արժեքի տարրերի) ընթացիկ (կանխատեսվող) գների և սակագների հաշվարկն իրականացվում է՝ ելնելով նյութերի, արտադրանքի, կառուցվածքների (ներառյալ աշխատանքի ընթացքում օգտագործվող օժանդակ նյութերի) անհրաժեշտությունից, ինչպես նաև դրանց հեռավորությունների և մեթոդների վերաբերյալ տվյալներից: առաքում շինհրապարակ, էներգիայի սպառում տեխնոլոգիական նպատակներով, շինարարական մեքենաների շահագործման ժամանակը և դրանց կազմը, աշխատողների աշխատանքային ծախսերը:

Ռեսուրս-ինդեքսի մեթոդ - Սա ռեսուրսների մեթոդի համադրություն է շինարարության մեջ օգտագործվող ռեսուրսների ինդեքսների համակարգի հետ:

Արժեքի (գին, ինքնարժեքի) ինդեքսներ -հարաբերական ցուցանիշներ, որոնք որոշվում են ընթացիկ (կանխատեսվող) ծախսերի ցուցանիշների և նոմենկլատուրայում համադրելի ռեսուրսների ծախսերի հիմնական ցուցանիշների հարաբերակցությամբ:

Հիմք-ինդեքսի մեթոդ - ծախսերի վերահաշվարկ բյուջեի գծերի երկայնքով հիմնական գների մակարդակից մինչև ընթացիկ գների մակարդակը՝ օգտագործելով ինդեքսները:

Հիմնական փոխհատուցման մեթոդ - գնահատված գների հիմնական մակարդակով հաշվարկված արժեքի և լրացուցիչ ծախսերի ամփոփում, որը որոշվում է շինարարության ընթացքում օգտագործվող ռեսուրսների գների և սակագների փոփոխության հետ կապված հաշվարկներով:

Պետք է հաշվի առնել, որ մինչև տնտեսական իրավիճակի կայունացումը և համապատասխան շուկայական կառուցվածքների ձևավորումը, գնահատված արժեքի հաշվարկման ամենաառաջնային մեթոդները ռեսուրսային և ռեսուրս-ինդեքսի մեթոդներն են։ Փորձագետների գործնական գործունեության մեջ ավելի տարածված է գնահատված արժեքի հաշվարկման բազային ինդեքսային մեթոդը:

Գույքի մաշվածության որոշում

Արժեզրկումը բնութագրվում է գույքի օգտակարության, սպառողական գրավչության նվազմամբ պոտենցիալ ներդրողի տեսանկյունից և արտահայտվում է ժամանակի ընթացքում արժեքի նվազմամբ (ամորտիզացիա) տարբեր գործոնների ազդեցության տակ: Արժեզրկումը (I) սովորաբար չափվում է որպես տոկոս, իսկ մաշվածության դրամական արտահայտությունը մաշվածությունն է (O):

Կախված գույքի մաշվածության պատճառներից՝ առանձնանում են մաշվածության հետևյալ տեսակները՝ ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին։

Ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը բաժանվում է շարժական և անուղղելի:

Շարժական հագուստ - սա մաշվածություն է, որի վերացումը ֆիզիկապես հնարավոր է և տնտեսապես իրագործելի, այսինքն. մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակի վերացման համար կատարված ծախսերը նպաստում են ամբողջ օբյեկտի արժեքի բարձրացմանը:

Մաշվածության բոլոր հնարավոր տեսակների բացահայտումը գույքի կուտակված մաշվածությունն է: Դրամական արտահայտությամբ, ընդհանուր մաշվածությունը գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքի և շուկայական գնի տարբերությունն է:

Կուտակված կուտակված մաշվածությունը օբյեկտի կյանքի տևողության ֆունկցիան է: Դիտարկենք այս ցուցանիշը բնութագրող հիմնական գնահատողական հասկացությունները:

Շենքի ֆիզիկական կյանքը (PL) - շենքի շահագործման ժամանակահատվածը, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշներին (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն). Օբյեկտի ֆիզիկական կյանքը սահմանվում է շինարարության ընթացքում և կախված է շենքերի կապիտալ խմբից: Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

Ժամանակագրական տարիք (CA) - այն ժամանակահատվածը, որն անցել է օբյեկտի շահագործման հանձնելու օրվանից մինչև գնահատման ամսաթիվը.

Տնտեսական կյանք (EJ) որոշվում է գործառնական ժամանակով, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Օբյեկտի տնտեսական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտի շահագործումը չի կարող առաջացնել անշարժ գույքի շուկայի տվյալ հատվածի համադրելի օբյեկտների համար համապատասխան դրույքաչափով նշված եկամուտը: Միևնույն ժամանակ, իրականացված բարելավումներն այլևս չեն նպաստում օբյեկտի արժեքին՝ դրա ընդհանուր մաշվածության պատճառով։

Արդյունավետ տարիք (EA) հաշվարկվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա: Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: Շենքի նորմալ (տիպիկ) շահագործման դեպքում արդյունավետ տարիքը սովորաբար հավասար է ժամանակագրական տարիքին:

Մնացած տնտեսական կյանքը (REL) շենք - ժամանակաշրջանը գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը (նկ. 3.4):

Բրինձ. 3.4. Շենքի կյանքի ժամկետները և դրանք բնութագրող ցուցանիշները

Գնահատման պրակտիկայում մաշվածությունը պետք է տարբերվի հաշվապահական հաշվառման մեջ օգտագործվող համանման տերմինից (ամորտիզացիա): Գնահատված ամորտիզացիան այն հիմնական պարամետրերից մեկն է, որը թույլ է տալիս հաշվարկել գնահատված օբյեկտի ընթացիկ արժեքը կոնկրետ ամսաթվով:

Ֆիզիկական մաշվածությունը բնական և կլիմայական գործոնների, ինչպես նաև մարդու գործունեության ազդեցության տակ շինարարության ընթացքում սկզբնապես դրված օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական որակների աստիճանական կորուստն է:

Շենքերի ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման մեթոդները հետևյալն են.
· կարգավորող (բնակելի շենքերի համար);
· արժեքը;
· կյանքի մեթոդ.

Նորմատիվ մեթոդ Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկը ներառում է տարբեր կարգավորող հրահանգների օգտագործումը միջոլորտային կամ գերատեսչական մակարդակում:

Այս կանոնները նկարագրում են շենքերի տարբեր կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունը և դրանց գնահատումը:

Շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը պետք է որոշվի բանաձևով.

, Որտեղ

Իսկ զ - շենքի ֆիզիկական մաշվածություն, %;

Իսկ i-ը i-րդ կառուցվածքային տարրի ֆիզիկական մաշվածությունն է, %;

L i-ը շենքի փոխարինման ընդհանուր արժեքում i-րդ կառուցվածքային տարրի փոխարինման արժեքի մասնաբաժինին համապատասխանող գործակիցն է.

Պ- շենքում կառուցվածքային տարրերի քանակը.

Առանձին կառույցների, տարրերի և համակարգերի փոխարինման արժեքի մասնաբաժինը շենքի ընդհանուր փոխարինման արժեքում (տոկոսներով) սովորաբար վերցվում է ըստ սահմանված կարգով հաստատված բնակելի շենքերի փոխարինման արժեքի համախառն ցուցիչների, իսկ կառույցների համար՝ տարրեր. և համակարգեր, որոնք չունեն հաստատված ցուցանիշներ՝ ըստ դրանց գնահատված արժեքի:

Այս տեխնիկան օգտագործվում է բացառապես ներքին պրակտիկայում: Չնայած բոլոր պարզությանը և համոզիչությանը, այն ունի հետևյալ թերությունները.
- իր «նորմատիվության» պատճառով ի սկզբանե չի կարող հաշվի առնել օբյեկտի անտիպ աշխատանքային պայմանները.
- աշխատատար կիրառություն շենքի կառուցվածքային տարրերի անհրաժեշտ մանրամասնության պատճառով.
- ֆունկցիոնալ և արտաքին մաշվածության չափման անհնարինություն.
- կառուցվածքային տարրերի հատուկ կշռման սուբյեկտիվություն.

Հիմնականում ծախսերի մեթոդ Ֆիզիկական մաշվածության սահմանումը ֆիզիկական մաշվածություն է, որն արտահայտվում է դրա գնահատման պահին օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ վերանորոգման միջոցների արժեքի հարաբերակցությամբ՝ կառուցվածքներին, տարրին, համակարգին կամ ամբողջությամբ շենքին վնասը վերացնելու համար, և դրանց փոխարինման արժեքը.

Ֆիզիկական մաշվածության որոշման ծախսերի մեթոդի էությունը շենքի տարրերի վերստեղծման ծախսերի որոշումն է:

Այս մեթոդը թույլ է տալիս անմիջապես հաշվարկել տարրերի և ամբողջ շենքի մաշվածությունը ծախսերի առումով: Քանի որ արժեզրկման հաշվարկը հիմնված է մաշված իրերը «էականորեն նոր վիճակի» հասցնելու ողջամիտ փաստացի ծախսերի վրա, այս մոտեցման արդյունքը կարելի է բավականին ճշգրիտ համարել: Մեթոդի թերությունները մաշված շինարարական տարրերի վերանորոգման ծախսերի հաշվարկման մեջ պահանջվող մանրամասնությունն ու ճշգրտությունն են։

Շենքերի ֆիզիկական մաշվածության որոշում կյանքի մեթոդ . Ֆիզիկական մաշվածության, արդյունավետ տարիքի և տնտեսական կյանքի տևողության ցուցանիշները գտնվում են որոշակի հարաբերակցության մեջ, որը կարող է արտահայտվել բանաձևով.

Ես կրում եմ;
EV – արդյունավետ տարիք;
VF - ֆիզիկական կյանքի բնորոշ շրջան;
RSF - ֆիզիկական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը:

.

Այս բանաձևի օգտագործումը տեղին է նաև համեմատվող օբյեկտների մաշվածության և մաշվածության տոկոսային ճշգրտումների հաշվարկման ժամանակ (համեմատական ​​վաճառքի մեթոդ), երբ գնահատողի համար հնարավոր չէ ստուգել ընտրված անալոգները: Այս կերպ հաշվարկված տարրերի կամ ամբողջ շենքի մաշվածության տոկոսը կարող է թարգմանվել դրամական արտահայտությամբ (ամորտիզացիա).

.

Գործնականում կառուցվածքի տարրերը, որոնք ունեն շարժական և անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն, բաժանվում են «երկարակյաց» և «կարճատև»:

«Կարճատև տարրեր»- տարրեր, որոնք ավելի կարճ կյանք ունեն, քան շենքն ամբողջությամբ (տանիք, սանտեխնիկա և այլն):

«Երկարակյաց տարրեր»- տարրեր, որոնց ակնկալվող ժամկետը համեմատելի է շենքի կյանքի տեւողության հետ (հիմք, կրող պատեր և այլն):

«Կարճատև տարրերի» շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը տեղի է ունենում ժամանակի ընթացքում շինարարական տարրերի բնական մաշվածության, ինչպես նաև անզգույշ աշխատանքի պատճառով: Այս դեպքում շենքի վաճառքի գինը նվազեցվում է համապատասխան արժեզրկումով, քանի որ ապագա սեփականատերը պետք է կատարի «նախկինում հետաձգված վերանորոգում»՝ կառույցի նորմալ գործառնական բնութագրերը վերականգնելու համար (ինտերիերի սովորական վերանորոգում, վերականգնում. տանիքների արտահոսքի տարածքներ և այլն): Սա ենթադրում է, որ իրերը վերականգնվում են «գործնականում նոր» վիճակի: Շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը դրամական արտահայտությամբ սահմանվում է որպես «հետաձգված վերանորոգման ծախսեր», այսինքն. օբյեկտը բնօրինակին «համարժեք» վիճակի բերելու ծախսերը:

Կարճ կյանքի տեւողությամբ բաղադրիչների անշարժ ֆիզիկական մաշվածությունը արագ մաշվող բաղադրիչների վերականգնման արժեքն է, որը որոշվում է փոխարինման արժեքի և շարժական մաշվածության քանակի տարբերությամբ՝ բազմապատկած ժամանակագրական տարիքի և այս տարրերի ֆիզիկական կյանքի հարաբերակցությամբ։ .

Երկար կյանք ունեցող տարրերի շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը որոշվում է դրա վերացման ողջամիտ ծախսերով, ինչպես կարճ կյանք ունեցող տարրերի շարժական ֆիզիկական մաշվածությունը:

Երկարակյաց տարրերի անշարժ ֆիզիկական քայքայումը հաշվարկվում է որպես ամբողջ շենքի փոխարինման արժեքի և շարժական և անուղղելի քայքայման գումարի տարբերություն՝ բազմապատկված ժամանակագրական տարիքի և շենքի ֆիզիկական կյանքի հարաբերակցությամբ:

Ֆունկցիոնալ հագնում. Ֆունկցիոնալ մաշվածության նշաններ Գնահատվող շենքում` տիեզերական պլանավորման և/կամ կառուցողական լուծման անհամապատասխանությունը ժամանակակից չափանիշներին, ներառյալ կառույցի բնականոն շահագործման համար անհրաժեշտ տարբեր սարքավորումները` դրա ընթացիկ կամ նախատեսված օգտագործմանը համապատասխան:

Ֆունկցիոնալ հագուստը բաժանված է շարժական և անուղղելի:

Ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքի արտահայտությունը վերարտադրման և փոխարինման արժեքի տարբերությունն է, որը բացառում է ֆունկցիոնալ մաշվածությունը:

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածություն որոշվում է անհրաժեշտ վերակառուցման ծախսերով, ինչը նպաստում է գույքի առավել արդյունավետ շահագործմանը:

Ֆունկցիոնալ մաշվածության պատճառները.
· թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում;
· տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ.
· սուպեր բարելավումներ:

Լրացում պահանջող թերություններ - շենքի և սարքավորումների տարրեր, որոնք գոյություն չունեն գոյություն ունեցող միջավայրում և առանց որոնց այն չի կարող համապատասխանել ժամանակակից կատարողական չափանիշներին: Այս տարրերի պատճառով մաշվածությունը չափվում է այդ տարրերի ավելացման արժեքով, ներառյալ դրանց տեղադրումը:

Թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում. տարրեր, որոնք դեռևս կատարում են իրենց գործառույթները, բայց այլևս չեն համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին (ջրի և գազի հաշվիչներ և հակահրդեհային սարքավորումներ): Այս տարրերի մաշվածությունը չափվում է որպես գոյություն ունեցող տարրերի արժեք՝ հաշվի առնելով դրանց ֆիզիկական վատթարացումը՝ հանած վերադարձվող նյութերի արժեքը, գումարած գոյություն ունեցողների ապամոնտաժման և գումարած նոր տարրերի տեղադրման ծախսերը: Նյութերի վերադարձի արժեքը հաշվարկվում է որպես ապամոնտաժված նյութերի և սարքավորումների արժեք, երբ դրանք օգտագործվում են այլ օբյեկտներում (վերանայելի մնացորդային արժեք):

Գերբարելավումները կառուցվածքի դիրքերն ու տարրերն են, որոնց առկայությունը ներկայումս անհամապատասխան է շուկայական չափանիշների ժամանակակից պահանջներին: Այս դեպքում շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է որպես «չափից ավելի բարելավված» տարրերի փոխարինման ընթացիկ արժեք՝ հանած ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած ապամոնտաժման արժեքը և հանած ապամոնտաժված տարրերի փրկության արժեքը:

Անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն պայմանավորված է ժամանակակից շինարարական չափանիշներին համապատասխան գնահատվող շենքերի տարածքային պլանավորման և/կամ նախագծման հնացած բնութագրերով: Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության նշան է այդ թերությունները վերացնելու համար ծախսելու տնտեսական աննպատակահարմարությունը։ Բացի այդ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել շուկայական պայմանները, որոնք գերակշռում են գնահատման ամսաթվին, որպեսզի շենքը պատշաճ կերպով համապատասխանի իր ճարտարապետական ​​նպատակին իր նպատակին:

Կախված կոնկրետ իրավիճակից, անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կարող է որոշվել երկու եղանակով.
1) ռենտայի կորուստների կապիտալացումը.
2) շենքը պատշաճ կարգով պահպանելու համար անհրաժեշտ ավելցուկային գործառնական ծախսերի կապիտալացում.

Հաշվարկային անհրաժեշտ ցուցանիշները որոշելու համար (վարձավճարներ, կապիտալիզացիայի դրույքաչափեր և այլն), օգտագործվում են համադրելի անալոգների ճշգրտված տվյալներ: Այս դեպքում ընտրված անալոգները չպետք է ունենան անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության նշաններ, որոնք բացահայտված են գնահատվող օբյեկտում:

Տարածքի պլանավորման հնացած լուծույթի (հատուկ տարածք, խորանարդ հզորություն) անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության հետևանքով առաջացած արժեզրկման որոշումն իրականացվում է վարձակալության կորուստների կապիտալիզացիայի մեթոդով:

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության հաշվարկը՝ շենքը լավ վիճակում պահելու համար պահանջվող ավելցուկային գործառնական ծախսերը կապիտալացնելով, կարող է կատարվել նմանատիպ եղանակով: Այս մոտեցումը նախընտրելի է ոչ ստանդարտ ճարտարապետական ​​լուծումներ ունեցող շենքերի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը գնահատելու համար, և որոնցում, այնուամենայնիվ, վարձավճարի չափը համեմատելի է ժամանակակից անալոգային օբյեկտների վարձավճարի հետ՝ ի տարբերություն գործառնական ծախսերի:

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածություն - օբյեկտի արժեզրկումը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ արտաքին միջավայրի բացասական ազդեցության հետևանքով. և այլն: Անշարժ գույքի արտաքին մաշվածությունը, կախված դրա պատճառած պատճառներից, շատ դեպքերում անուղղելի է անփոփոխ դիրքի պատճառով, բայց որոշ դեպքերում այն ​​կարող է «հեռանալ» շրջակա շուկայական միջավայրի դրական փոփոխության պատճառով:

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու համար կարող են օգտագործվել հետևյալ մեթոդները.
· վարձակալության կորուստների կապիտալացում;
· համեմատական ​​վաճառք (զույգ վաճառք);
· տնտեսական կյանքի տևողությունը.

Գրեթե միշտ գույքը գնահատելիս պետք է գործ ունենալ «մաշվածություն» հասկացության հետ:

Գնահատման գործողություններում ամորտիզացիան համարվում է գույքի արժեքի հիմնական գործոն, երբ կիրառվում է ինքնարժեքի մոտեցումը: Այստեղ ամորտիզացիան օգտագործվում է նոր և գնահատված գույքի բնութագրերի տարբերությունները հաշվի առնելու համար: Օբյեկտի մաշվածության հաշվառումը նոր վերարտադրվող շենքի արժեքի մի տեսակ ճշգրտում է (որոշվում է ծախսերի մոտեցմամբ) գնահատված օբյեկտի ընթացիկ արժեքը որոշելու համար:

Հագնումբնութագրվում է գույքի օգտակարության, նրա սպառողական գրավչության նվազմամբ պոտենցիալ ներդրողի տեսանկյունից և արտահայտվում է արժեքի նվազմամբ (ամորտիզացիա)՝ ժամանակի ընթացքում տարբեր գործոնների ազդեցության տակ։ Օբյեկտի օգտագործման ընթացքում աստիճանաբար վատթարանում են շենքերի և շինությունների կառուցվածքային հուսալիությունը, ինչպես նաև դրանց ֆունկցիոնալ համապատասխանությունը մարդկային կյանքի հետ կապված ընթացիկ և, հատկապես, ապագա օգտագործմանը բնութագրող պարամետրերը: Բացի այդ, անշարժ գույքի արժեքի վրա ոչ պակաս ազդեցություն են ունենում արտաքին գործոնները, որոնք պայմանավորված են շուկայական միջավայրի փոփոխություններով, շենքերի որոշակի օգտագործման սահմանափակումների կիրառմամբ և այլն:

Մաշվածությունը սովորաբար չափվում է որպես տոկոս, իսկ մաշվածության արժեքը գույքի մաշվածությունն է:

Գնահատման գործողություններում օգտագործվող «մաշվածության» հասկացությունը պետք է տարբերվի հաշվապահական հաշվառման մեջ օգտագործվող «ամորտիզացիա» հասկացությունից: Արժեզրկումհաշվապահական հաշվառման մեջ դա օբյեկտի ձեռքբերման հետ կապված սկզբնական ծախսերի բաշխման գործընթացն է իր ողջ ծառայության ընթացքում՝ առանց դրա ընթացիկ արժեքը որոշելու:

Կախված գույքի մաշվածության պատճառ հանդիսացող պատճառներից՝ առանձնանում են մաշվածության հետևյալ տեսակները (Աղյուսակ 2.2).

Աղյուսակ 2.2

Անշարժ գույքի օբյեկտների մաշվածության դասակարգում

Մաշվածության յուրաքանչյուր տեսակ բնութագրվում է իր բաժանմամբ շարժական և անուղղելի: Ամենաընդհանուր դեպքում կանխարգելելի մաշվածությունկոչվում է մաշվածություն, որի վերացումը ֆիզիկապես հնարավոր է և տնտեսապես իրագործելի։ Միևնույն ժամանակ, տնտեսական իրագործելիությունը կայանում է նրանում, որ մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակի վերացման համար կատարված ծախսերը պետք է օգնեն բարձրացնել օբյեկտի արժեքը որպես ամբողջություն:

Երբ հայտնաբերվում են մաշվածության բոլոր տեսակները, դրանք խոսում են գույքի ընդհանուր կուտակված մաշվածության մասին: Դրամական արտահայտությամբ, ընդհանուր մաշվածությունը գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքի և շուկայական գնի տարբերությունն է:

Ֆիզիկական վատթարացում արտացոլում է գույքի կատարողականի նվազում ինչպես բնական ֆիզիկական ծերացման, այնպես էլ արտաքին բնական անբարենպաստ գործոնների ազդեցության արդյունքում: Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվի է առնվում մաշվածության դրույքաչափերում:

Գործնականում շենքերի ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման համար օգտագործվում են չորս հիմնական մեթոդներ՝ փորձագիտական, ծախսային, նորմատիվ (կամ հաշվապահական) և շենքի ժամկետի հաշվարկման մեթոդ:

ժամը փորձագիտական ​​մեթոդԳույքի մաշվածության գնահատումը կատարվում է փորձագետի կամ փորձագետների խմբի փորձագիտական ​​եզրակացության հիման վրա, որը գործում է կանոնակարգերի և սեփական փորձի հիման վրա: Այս մեթոդի հիմնական թերությունը համարվում է սուբյեկտիվությունը:

Ինչպես հայտնի է, շենքերի ծառայության ժամկետը ամբողջությամբ կախված է դրա բաղադրիչների ամրությունից: Հետևաբար, ֆիզիկական մաշվածությունը (I) կարող է հաշվարկվել որպես շենքի բոլոր կառուցվածքային տարրերի մաշվածության միջին կշռված քանակ՝ օգտագործելով բանաձևը.

որտեղ KE-ն կառուցվածքային տարր է ես.

Ֆիզիկական մաշվածության որոշման այս մեթոդը կարելի է դասակարգել որպես փորձագիտական ​​մեթոդների խումբ: Այն սովորաբար օգտագործվում է անշարժ գույքի գույքագրման ժամանակ:

Ինչպես նշվեց վերևում, ֆիզիկական մաշվածությունը կարող է լինել շարժական և անուղղելի: Շարժական ֆիզիկական վատթարացումը ենթադրում է, որ ընթացիկ վերանորոգման արժեքը պակաս է օբյեկտի ավելացված արժեքից: Հաշվի է առնվում ֆիզիկական մաշվածությունը անուղղելի, երբ թերությունը շտկելու արժեքը գերազանցում է այն արժեքը, որը կավելացվի օբյեկտին։ Օբյեկտի ցանկացած թերություն, սկզբունքորեն, կարող է շտկվել, սակայն ուղղման արժեքը չպետք է գերազանցի ակնկալվող օգուտը:

Անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը որոշելու համար շինարարական տարրերը բաժանվում են երկու կատեգորիայի՝ երկարաժամկետ և մաշված: Երկարատև տարրերի մաշվածությունը, ինչպիսիք են հիմքերը, պատերը, հատակը և այլն, կարելի է խմբերով հաշվարկել՝ որոշելով դրանց արդյունավետ ծառայության ժամկետը և իրական պայմաններում մնացած ֆիզիկական կյանքը:

Երկարաժամկետ տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկելու համար կարող եք նաև օգտագործել շինարարական տարրերի վերարտադրության ծախսերի որոշման մեթոդը (կամ ծախսերի մեթոդ):Այս դեպքում որոշվում է նաև շենքի յուրաքանչյուր տարրի մաշվածության տոկոսը, որը հետագայում վերածվում է ծախսերի: Ընդհանուր մաշվածությունը սահմանվում է որպես օբյեկտի մաշվածության գումարի հարաբերակցությունը - յուրաքանչյուր տարրի մաշվածության գումարը - օբյեկտի փոխարինման արժեքին - օբյեկտի բոլոր տարրերի փոխարինման արժեքի գումարը.

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման ավելի ճշգրիտ ճշգրտված ծախսերի մեթոդի դեպքում շենքի տարրերի քայքայման տոկոսը որոշվում է որպես կշռված արժեք:

Արագ մաշվող շինարարական տարրերի կատեգորիաները ներառում են տարրեր, որոնց ծառայության ժամկետը ավելի կարճ է, քան շենքի գնահատված տնտեսական կյանքը: Սա տանիք է, դեկորատիվ հարդարում, ներկում, այսինքն. տարրեր, որոնք կարող են վերանորոգվել (վերականգնվել) սովորական սպասարկման միջոցով:

Նորմատիվ (հաշվառում) մեթոդՇենքերի ֆիզիկական քայքայման որոշումը ներառում է մաշվածության ներկայիս գործող դրույքաչափերի օգտագործումը 1 : Գույքի ֆիզիկական վատթարացումը կարող է որոշվել կյանքի տևողությունը հաշվարկելու մեթոդ.Այս մոտեցումը հիմնավորված է նրանով, որ ընդհանուր կուտակված մաշվածությունը, առաջին հերթին, օբյեկտի կյանքի տևողության ֆունկցիան է։ Շենքի կամ կառույցի կյանքի տևողությունը ներկայացված է Նկ. 2.1.

Բրինձ. 2.1.

Դիտարկենք այս ցուցանիշը բնութագրող հիմնական հասկացությունների էությունը: Անշարժ գույքի օբյեկտի ֆունկցիոնալ օգտագործման տեսանկյունից առանձնանում են անշարժ գույքի օբյեկտի կյանքի հետևյալ ժամկետները.

• Շենքի բնորոշ ֆիզիկական կյանքը (ստանդարտ ծառայության ժամկետը) որոշվում է շենքի շահագործման ժամանակահատվածով, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը բավարարում է որոշակի չափանիշների (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն): . Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է.
• կյանքի տևողություն - այն ժամանակահատվածը, երբ օբյեկտը գոյություն ունի, այսինքն. դուք կարող եք ապրել կամ աշխատել դրանում;
• ժամանակագրական տարիքը այն ժամանակահատվածն է, որն անցել է օբյեկտի շահագործման հանձնման օրվանից մինչև գնահատման ամսաթիվը.
• տնտեսական կյանք - որոշվում է շահագործման ժամանակով, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Օբյեկտի տնտեսական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտի շահագործումը չի կարող առաջացնել անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի համադրելի օբյեկտների համար համապատասխան դրույքաչափով նշված եկամուտը: Միևնույն ժամանակ, կատարված բարելավումներն այլևս չեն նպաստում օբյեկտի արժեքին՝ դրա ընդհանուր մաշվածության պատճառով.
• արդյունավետ տարիք - որոշվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա: Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: Շենքի նորմալ (տիպիկ) շահագործման դեպքում արդյունավետ տարիքը սովորաբար հավասար է ժամանակագրական տարիքին.
• Շենքի մնացած տնտեսական կյանքը գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտն ընկած ժամանակահատվածն է:

Մաշվածության, փոխարինման արժեքի, արդյունավետ տարիքի և բնորոշ ֆիզիկական կյանքի միջև կապը կարելի է նկարագրել հետևյալ բանաձևով.

Այս բանաձևի թերությունն այն է, որ այն միշտ չէ, որ կիրառելի է, քանի որ հաճախ կան իրավիճակներ, երբ ժամանակագրական տարիքը ավելի մեծ է, քան նորմատիվը: Հետևաբար, նման գնահատումը կարող է օգտագործվել միայն նախնական էքսպրես գնահատման համար կամ այն ​​դեպքերում, երբ չկա բավարար տեղեկատվություն օբյեկտի վիճակի մասին: Ավելի ճշգրիտ բանաձև է արդյունավետ տարիքի օգտագործումը ժամանակագրական տարիքի փոխարեն.

Այլ կերպ ասած, փոխարինման արժեքից մաշվածության տոկոսը որոշվում է գույքի արդյունավետ տարիքի և նրա բնորոշ տնտեսական կյանքի հարաբերակցությամբ:

Ֆունկցիոնալ հագնումօբյեկտի (ֆունկցիոնալ հնացում) այն է, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին իր ֆունկցիոնալ օգտակարության առումով: Այս տեսակի մաշվածությունը կարող է դրսևորվել շենքի հնացած ճարտարապետության մեջ, դրա հատակագծի հարմարության, ծավալի, ինժեներական աջակցության և այլնի մեջ և պայմանավորված է ճարտարապետության և շինարարության ոլորտում գիտական ​​և տեխնոլոգիական առաջընթացի ազդեցությամբ: . Կենցաղային պրակտիկայում ֆունկցիոնալ հագուստը կոչվում է հնացումև ինչպես ֆիզիկական մաշվածությունը, կարող է լինել շարժական և անշարժ:

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը ներառում է ներկառուցված պահարանների, ջրի և գազի հաշվիչների, սանտեխնիկայի, հատակի ծածկույթների և այլնի վերականգնումը: Մաշվածության չափանիշը, շարժականության տեսանկյունից, վերանորոգման ծավալի համեմատությունն է: ծախսերը լրացուցիչ ստացված արժեքի չափով. Եթե ​​ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը, ապա ֆունկցիոնալ մաշվածություն է շարժական.Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը որոշվում է որպես շենքի պոտենցիալ արժեքի տարբերություն նորացված տարրերով գնահատման պահին և դրա արժեքը նույն գնահատման ամսաթվին՝ առանց թարմացված տարրերի:

TO անուղղելիֆունկցիոնալ մաշվածությունը վերաբերում է շենքի արժեքի նվազմանը, որը պայմանավորված է շենքի որակական բնութագրերի ավելցուկով և անբավարարությամբ: Օրինակ, վարձակալության շուկայում երկու սենյականոց բնակարաններն ավելի մեծ պահանջարկ ունեն մեկ սենյականոցի համեմատ։ Այս տեսակի ամորտիզացիայի չափը հաշվարկվում է որպես այդ բնակարանների վարձակալության ժամանակ վարձակալությունից առաջացած վնասների չափը՝ բազմապատկված այս տեսակի բնակարանին բնորոշ վարձավճարի բազմապատկիչով (գույքի վաճառքի գնի հարաբերակցությունը դրա համար հնարավոր վարձավճարին): . Այսպիսով, անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը որոշվում է վարձակալության կորուստների կապիտալիզացիայի միջոցով:

Ֆունկցիոնալ (բարոյական) մաշվածությունը կարող է դրսևորվել երկու ձևով. առաջին տեսակի հնությունկապված օբյեկտների վերարտադրության արժեքի նվազեցման հետ և երկրորդ տիպի հնացումկապված նոր, ավելի խնայող օբյեկտների ստեղծման հետ:

որտեղ C B-ն գույքի հաշվեկշռային արժեքն է. C in - գույքի փոխարինման արժեքը:

Երկրորդ տեսակի հնացումը կարող է որոշվել՝ հիմնվելով գոյություն ունեցող նոր և հին օբյեկտների շահութաբերության համեմատության վրա (I M2).

որտեղ Dc-ն նոր գույքի շահութաբերությունն է. D s - հին գույքի շահութաբերություն.

Արտաքին հագնում(տնտեսական կամ արտաքին մաշվածություն) գույքի արժեքի նվազումն է` պայմանավորված տնտեսական, քաղաքական կամ այլ գործոններով պայմանավորված արտաքին միջավայրի բացասական փոփոխությամբ: Արտաքին մաշվածության պատճառները կարող են լինել և՛ տարածքի ընդհանուր անկումը, որտեղ գտնվում է օբյեկտը, և՛ կառավարության կամ տեղական վարչակազմի գործողությունները հարկման և ապահովագրության ոլորտում. այլ փոփոխություններ զբաղվածության, հանգստի, կրթության և այլնի շուկաներում։

Արտաքին մաշվածության քանակի վրա ազդող էական գործոն է ոչ գրավիչ բնական կամ արհեստական ​​առարկաների մոտիկությունը՝ ճահիճներ, կեղտաջրերի մաքրման կայաններ, ռեստորաններ, պարահրապարակներ, բենզալցակայաններ, երկաթուղային կայաններ, հիվանդանոցներ, դպրոցներ, արդյունաբերական ձեռնարկություններ և այլն:

Շրջակա միջավայրի աղտոտվածության հետ կապված արժեքի նվազումը որոշվում է մաշվածության որոշման մեթոդներին նման մեթոդներով: Օրինակ, թունավոր թափոնների հեռացման արժեքը կարող է կապված լինել տեղանքի վերանորոգման ծախսերի հետ, օրինակ. շարժական թերությունների արժեքը.

Տնտեսական մաշվածությունը, ի տարբերություն ֆիզիկական և բարոյական մաշվածության, միշտ համարվում է անշրջելի, քանի որ անհամաչափ մեծ է արտաքին գործոնների վերացմանը հատկացվող ծախսերը:

Արտաքին մաշվածությունը չափելու միջոց է վերլուծել զուգակցված վաճառքը, երբ անշարժ գույքի շուկայում վաճառվում են երկու համադրելի օբյեկտներ, որոնցից մեկը արտաքին մաշվածության նշաններ ունի, մյուսը՝ ոչ։ Գների տարբերությունը թույլ է տալիս եզրակացություն անել գնահատվող օբյեկտի արտաքին ազդեցությունից մաշվածության չափի մասին։

Արտաքին ամորտիզացիան չափելու մեկ այլ եղանակ է գնահատվող գույքին նման երկու գույքի վարձակալության եկամուտը համեմատելը, որոնցից մեկի վրա բացասաբար է ազդում: Այս երկու օբյեկտների համեմատությունից եկամտի կորուստների կապիտալացումը կբնութագրի արտաքին ազդեցություններից մաշվածության չափը:

• Ամորտիզացիոն խմբերում ընդգրկված հիմնական միջոցների դասակարգումը հաստատվել է Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության 2002 թվականի հունվարի 1-ի թիվ 1 «Ամորտիզացիոն խմբերում ընդգրկված հիմնական միջոցների դասակարգման մասին» որոշմամբ. Ռուսաստանի Դաշնության հարկային օրենսգիրքը սահմանում է մաշվածության դրույքաչափերը (հոդված 258):
• Asaul A. II., Karasev A. V. Անշարժ գույքի տնտեսագիտություն. դասագիրք, ձեռնարկ. Մ.՝ ՄԻԽԻՍ, 2001։

Արժեզրկումը բնութագրվում է գույքի օգտակարության, սպառողական գրավչության նվազմամբ պոտենցիալ ներդրողի տեսանկյունից և արտահայտվում է արժեքի նվազմամբ (ամորտիզացիա) ժամանակի ընթացքում տարբեր գործոնների ազդեցության տակ:

Օբյեկտի օգտագործման ընթացքում աստիճանաբար վատթարանում են շենքերի և շինությունների կառուցվածքային հուսալիությունը, ինչպես նաև դրանց ֆունկցիոնալ համապատասխանությունը մարդկային կյանքի հետ կապված ընթացիկ և, հատկապես, ապագա օգտագործմանը բնութագրող պարամետրերը: Բացի այդ, անշարժ գույքի արժեքի վրա ոչ պակաս ազդեցություն են ունենում արտաքին գործոնները, որոնք պայմանավորված են շուկայական միջավայրի փոփոխություններով, շենքերի որոշակի օգտագործման սահմանափակումների կիրառմամբ և այլն:

Արժեզրկումը (I) սովորաբար չափվում է որպես տոկոս, իսկ մաշվածության դրամական արտահայտությունը մաշվածությունն է (O):

Կախված գույքի մաշվածության պատճառներից՝ առանձնանում են մաշվածության հետևյալ տեսակները՝ ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին։

Անշարժ գույքի օբյեկտների մաշվածության դասակարգում.

Հագուստի յուրաքանչյուր տեսակ բնութագրվում է իր բաժանմամբ՝ շարժական և անշարժ:

Շարժական հագուստ- հագնում, որի վերացումը ֆիզիկապես հնարավոր է և տնտեսապես իրագործելի. Միևնույն ժամանակ, տնտեսական իրագործելիությունը կայանում է նրանում, որ մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակի վերացման համար կատարված ծախսերը պետք է օգնեն բարձրացնել օբյեկտի արժեքը որպես ամբողջություն:

Ճակատագրական մաշվածություն- մաշվածություն, որը կամ ֆիզիկապես անհնար է կամ տնտեսապես ոչ գործնական:

Երբ հայտնաբերվում են մաշվածության բոլոր տեսակները, դրանք խոսում են գույքի ընդհանուր կուտակված մաշվածության մասին: Դրամական արտահայտությամբ, ընդհանուր մաշվածությունը գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքի և շուկայական գնի տարբերությունն է:
Ելնելով այս սահմանումների էությունից՝ կարելի է պնդել, որ ընդհանուր կուտակված մաշվածությունը, առաջին հերթին, օբյեկտի կյանքի տևողության ֆունկցիան է։ Հաշվի առնելով այս հանգամանքը՝ դիտարկենք այս ցուցանիշը բնութագրող հիմնական գնահատողական հասկացությունների էությունը.

Ֆիզիկական կյանք շինություն ( VF ) - որոշվում է շենքի շահագործման ժամկետով, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշների (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն): Օբյեկտի ֆիզիկական կյանքը սահմանվում է շինարարության ընթացքում և կախված է շենքերի կապիտալ խմբից: Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

Ժամանակագրական տարիք(HV)- սա այն ժամանակահատվածն է, որն անցել է օբյեկտի շահագործման օրվանից մինչև գնահատման ամսաթիվը:

Տնտեսական կյանք (EJ) - որոշվում է գործառնական ժամանակով, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Օբյեկտի տնտեսական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտի շահագործումը չի կարող առաջացնել անշարժ գույքի շուկայի այս հատվածի համադրելի օբյեկտների համար համապատասխան դրույքաչափով նշված եկամուտը: Այս դեպքում կատարված բարելավումներն այլևս չեն նպաստում օբյեկտի արժեքին՝ դրա ընդհանուր մաշվածության պատճառով:

Արդյունավետ տարիք (EV)) - որոշվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատված օբյեկտի արժեքի վրա։ Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: Շենքի նորմալ (տիպիկ) շահագործման դեպքում արդյունավետ տարիքը սովորաբար հավասար է ժամանակագրական տարիքին:

Մնացած տնտեսական կյանքը (REL)) Շենքը գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածն է:

Հագուստի հաշվարկման մեթոդներ.

1. Ֆիզիկական վատթարացում - ներկայացնում է օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական որակների աստիճանական կորուստ, որոնք ի սկզբանե դրված էին շինարարության ընթացքում բնական և կլիմայական գործոնների, ինչպես նաև մարդու գործունեության ազդեցության տակ:

Առանձնացվում են շենքերի ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման հետևյալ մեթոդները.

Ստանդարտ (բնակելի շենքերի համար);

Արժեքը;

Կյանքի մեթոդ.

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման ստանդարտ մեթոդ

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման նորմատիվ մեթոդը ներառում է տարբեր նորմատիվ հրահանգների օգտագործում միջարդյունաբերական կամ գերատեսչական մակարդակում: Նման հրահանգների օրինակ է «Բնակելի շենքերի ֆիզիկական մաշվածության գնահատման կանոնները» VSN 53-86 Գոսգրազդանստրոյ (ԽՍՀՄ ԳՈՍՍՏՐՈԵ-ին առընթեր Քաղաքացիական շինարարության և ճարտարապետության պետական ​​կոմիտե. Մոսկվա 1990 թ.), որն օգտագործվում է Տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի կողմից: Տեխնիկական գույքագրման ընթացքում բնակելի շենքերի ֆիզիկական մաշվածության գնահատման, բնակարանային ֆոնդի հիմնանորոգման պլանավորման նպատակը՝ անկախ դրա գերատեսչական պատկանելությունից:

Այս կանոնները նկարագրում են շենքերի տարբեր կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունը և դրանց գնահատումը:

Շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը պետք է որոշվի բանաձևով.

Ff =

որտեղ Ff-ն շենքի ֆիզիկական մաշվածությունն է, (%);

Fi - կառուցվածքային տարրի ֆիզիկական հագնում i-ro (%);

Li-ն i-ro կառուցվածքային տարրի փոխարինման արժեքի մասնաբաժինին համապատասխանող գործակիցն է շենքի ընդհանուր փոխարինման արժեքում.
n-ը շենքի կառուցվածքային տարրերի թիվն է:

Առանձին կառույցների, տարրերի և համակարգերի փոխարինման արժեքի մասնաբաժինները շենքի ընդհանուր փոխարինման արժեքում (%-ով) սովորաբար վերցվում են ըստ սահմանված կարգով հաստատված բնակելի շենքերի փոխարինման արժեքի համախառն ցուցանիշների, և կառույցների համար. տարրեր և համակարգեր, որոնք չունեն հաստատված ցուցանիշներ՝ ըստ դրանց գնահատման արժեքի:

Ֆիզիկական մաշվածության որոշման ծախսերի մեթոդ

Ֆիզիկական մաշվածությունը գնահատման պահին արտահայտվում է կառույցների, տարրի, համակարգի կամ շենքի վնասը վերացնելու համար օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ վերանորոգման միջոցների արժեքի և դրանց փոխարինման արժեքի հարաբերակցությամբ:

Ֆիզիկական մաշվածության որոշման ծախսերի մեթոդի էությունը շենքի տարրերի վերստեղծման ծախսերի որոշումն է:

Նկարագրված մեթոդաբանությունը թույլ է տալիս անմիջապես հաշվարկել տարրերի և ամբողջ շենքի մաշվածությունը ծախսերի առումով, ինչը ավելի նախընտրելի է, քան ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկի այլ մեթոդները: Բացի այդ, քանի որ արժեզրկման հաշվարկը հիմնված է մաշված իրերը «էականորեն նոր վիճակի» հասցնելու ողջամիտ փաստացի արժեքի վրա, այս մոտեցման արդյունքը կարելի է բավականին ճշգրիտ համարել: Այս մեթոդին բնորոշ թերությունների շարքում անհրաժեշտ է նշել շենքի մաշված տարրերի վերանորոգման ծախսերի հաշվարկման պարտադիր մանրամասնությունն ու ճշգրտությունը:

Շենքերի ֆիզիկական քայքայման որոշում՝ կյանքի տեւողության մեթոդով

Ելնելով նախկինում քննարկված հիմնական գնահատողական հասկացությունների էությունից, որոնք բնութագրում են շենքի ընդհանուր կուտակված մաշվածությունը շահագործման ժամանակի տեսանկյունից, կարելի է պնդել, որ ֆիզիկական մաշվածությունը, արդյունավետ տարիքը և տնտեսական կյանքը գտնվում են որոշակի. հարաբերակցությունը. Այս հարաբերությունը կարող է արտահայտվել հետևյալ բանաձևով (1).

որտեղ՝ I(%) - հագնում որպես տոկոս;

EV - արդյունավետ տարիք, որը որոշվում է փորձագետի կողմից՝ ելնելով տարրերի կամ ամբողջ շենքի տեխնիկական վիճակից.

VF - ֆիզիկական կյանքի բնորոշ շրջան;

RSFZ - ֆիզիկական կյանքի մնացած ժամանակահատվածը:

Կամ ըստ բանաձևի (2).

որտեղ: Եվ (%) - հագնում որպես տոկոս;

VF-ն ֆիզիկական կյանքի բնորոշ շրջան է:

Այս կերպ հաշվարկված տարրերի կամ ամբողջ շենքի մաշվածության տոկոսը կարող է թարգմանվել դրամական արտահայտությամբ (ամորտիզացիա).

O= BC *(I/100);

որտեղ՝ Եվ - հագնել որպես տոկոս; BC - փոխարինման արժեքը:

2. Ֆունկցիոնալ հագնում

Գնահատվող շինության ֆունկցիոնալ մաշվածության նշանները, որպես կանոն, հանդիսանում են դրա տարածքային պլանավորման և/կամ նախագծային լուծումների անհամապատասխանությունը ժամանակակից չափանիշներին, ներառյալ կառուցվածքի բնականոն շահագործման համար անհրաժեշտ տարբեր սարքավորումները` համաձայն դրա: ընթացիկ կամ նախատեսված օգտագործումը:

Կախված ֆունկցիոնալ մաշվածության պատճառած պատճառները վերացնելու ֆիզիկական հնարավորությունից և տնտեսական նպատակահարմարությունից՝ այն բաժանվում է շարժական և անուղղելի: Ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքի արտահայտությունը վերարտադրության և փոխարինման արժեքի տարբերությունն է, քանի որ վերջինիս հաշվարկը, հիմնվելով դրա սահմանման վրա, ակնհայտորեն բացառում է ֆունկցիոնալ մաշվածությունը:

· Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածություն

Շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը սովորաբար որոշվում է անհրաժեշտ վերակառուցման արժեքով՝ գույքի ավելի արդյունավետ շահագործումը հեշտացնելու համար:

Հետադարձելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը համարվում է պայմանավորված՝

Թերությունները, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում,

Տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ,

Սուպեր բարելավումներ.

Թերություններ, որոնք պետք է ավելացնել, վերաբերում են շենքի տարրերին և սարքավորումներին, որոնք առկա չեն գոյություն ունեցող միջավայրում և առանց որոնց այն չի կարող համապատասխանել ժամանակակից շահագործման ստանդարտներին։ Այս տարրերի պատճառով մաշվածությունը չափվում է այդ տարրերի ավելացման արժեքով, ներառյալ դրանց տեղադրումը:

Տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ, ներառում են դիրքեր, որոնք դեռևս կատարում են իրենց գործառույթները, բայց այլևս չեն համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին (ջրի և գազի հաշվիչներ և այլն): Այս տարրերի մաշվածությունը չափվում է որպես գոյություն ունեցող տարրերի արժեք՝ հաշվի առնելով դրանց ֆիզիկական մաշվածությունը, հանած վերադարձվող նյութերի արժեքը, գումարած գոյություն ունեցողների ապամոնտաժման և գումարած նոր տարրերի տեղադրման ծախսերը: Այս դեպքում նյութերի վերադարձի արժեքը սահմանվում է որպես ապամոնտաժված նյութերի և սարքավորումների արժեք, երբ դրանք օգտագործվում են այլ օբյեկտներում (վերանայելի մնացորդային արժեք):

Դեպի սուպեր բարելավումներներառում են կառուցվածքի դիրքերն ու տարրերը, որոնց առկայությունը ներկայումս անհամապատասխան է շուկայական չափանիշների ժամանակակից պահանջներին: Այս դեպքում շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է որպես «չափից ավելի բարելավված» տարրերի փոխարինման ընթացիկ արժեք՝ հանած ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած ապամոնտաժման արժեքը և հանած ապամոնտաժված տարրերի փրկության արժեքը:

Չափից ավելի բարելավման օրինակ կարող է լինել այն իրավիճակը, երբ տան սեփականատերը, հարմարեցնելով այն իր համար, իր հարմարության համար (ներդրումային արժեք) կատարեց որոշ փոփոխություններ, որոնք համարժեք չէին տիպիկ օգտագործողի տեսանկյունից: Դրանք ներառում են, օրինակ, տարածքների օգտակար տարածքի վերակառուցումը հատուկ օգտագործման համար, որը որոշվում է սեփականատիրոջ հոբբիներով կամ նրա զբաղմունքով: Նման իրավիճակում շարժական ֆունկցիոնալ մաշվածությունը որոշվում է փոփոխված տարրերն իրենց սկզբնական վիճակին բերելու ընթացիկ արժեքով: Բացի այդ, ավելորդ բարելավման հայեցակարգը սերտորեն կապված է անշարժ գույքի շուկայի հատվածի հետ, որտեղ նույն բարելավումները կարելի է համարել և՛ նպատակահարմար կոնկրետ հատվածի համար, և՛ չափից ավելի՝ տիպիկ օգտագործողի տեսանկյունից:

· Անվերականգնելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն

Անջատելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը սովորաբար առաջանում է ժամանակակից շինարարական չափանիշներին համապատասխան գնահատվող շենքերի տարածքի հնացած պլանավորման և/կամ կառուցվածքային բնութագրերի պատճառով: Նախ, այդ թերությունները վերացնելու համար ծախսերի տնտեսական աննպատակահարմարությունը թույլ է տալիս դատել անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության նշանը։ Բացի այդ, անհրաժեշտ է հաշվի առնել շուկայական պայմանները, որոնք գերակշռում են գնահատման ամսաթվին, որպեսզի շենքն իր նպատակին համապատասխան ճարտարապետական ​​լինի:

3. Արտաքին (տնտեսական) մաշվածություն

Արտաքին ամորտիզացիան օբյեկտի արժեզրկումն է՝ պայմանավորված արտաքին միջավայրի բացասական ազդեցությամբ՝ կապված գնահատման օբյեկտի վրա՝ շուկայական իրավիճակ, անշարժ գույքի որոշակի օգտագործման վրա դրված արտոնություններ, շրջակա ենթակառուցվածքների փոփոխություններ, ոլորտի օրենսդրական որոշումներ։ հարկման և այլն։ Անշարժ գույքի արտաքին մաշվածությունը, կախված դրա պատճառած պատճառներից, շատ դեպքերում անուղղելի է անփոփոխ դիրքի պատճառով, բայց որոշ դեպքերում այն ​​կարող է «հեռանալ» շրջակա շուկայական միջավայրի դրական փոփոխության պատճառով:

Արժեքի մոտեցումը գույքի արժեքը գնահատելու մեթոդների մի շարք է՝ հիմնված գույքի վերականգնման կամ փոխարինման համար անհրաժեշտ ծախսերի որոշման վրա՝ հաշվի առնելով դրա մաշվածությունը: Արժեքի մոտեցումը հիմնված է փոխարինման սկզբունքի վրա, որը ենթադրում է, որ խելամիտ գնորդը չի վճարի ավելի շատ գույքի համար, քան գնահատվող գույքին նման օգտակար գույքի կառուցման արժեքը:

Ըստ ծախսերի մոտեցման՝ անշարժ գույքի օբյեկտի ընդհանուր արժեքը (Cv) որոշվում է որպես հողամասի արժեքի (Սուզ) և անշարժ գույքի օբյեկտի փոխարինման արժեքի (փոխարինման կամ վերարտադրման արժեք) գումար ( Cvs) հանած կուտակված մաշվածությունը (Ciz):

Անշարժ գույքի գնահատման ծախսային մոտեցման կիրառումը բաղկացած է հետևյալ քայլերից.

• հողամասի շուկայական արժեքի գնահատում.
• գնահատվող շենքի փոխարինման արժեքի (փոխարինման արժեքի) գնահատում, ներառյալ բիզնեսի շահույթի չափի գնահատումը.
• մաշվածության հայտնաբերված տեսակների հաշվարկ;
• Գնահատման օբյեկտի վերջնական արժեքի հաշվարկը՝ մաշվածության և մաշվածության փոխարինման արժեքը ճշգրտելով, որին հաջորդում է ստացված արժեքը հողամասի արժեքով ավելացնելով:

Հողամասի արժեքի որոշում, որը ներառված է ինքնարժեքի մեթոդով գնահատված անշարժ գույքի մեջ, հիմնված է դրա լավագույն և արդյունավետ օգտագործման ենթադրության վրա՝ որպես զարգացումից զերծ:

Հողի շուկայական արժեքը գնահատելու համար օգտագործվում են հետևյալ մեթոդները.

• վաճառքի համեմատության մեթոդ;
• բաշխման մեթոդ;
• ընտրության մեթոդ;
• բաժինների բաժանման մեթոդ;
• հողի մնացորդային տեխնիկա;
• զուտ հողային վարձավճարի կապիտալացում.

Վաճառքի համեմատության մեթոդհաշվի առնելով անհրաժեշտ տեղեկատվությունը, առավել նախընտրելի է և ընդհանուր առմամբ կիրառելի: Հողի համեմատության հիմնական տարրերն են.

• սեփականություն;
• ֆինանսավորման պայմաններ;
• վաճառքի պայմաններ;
• շուկայական պայմաններ;
• գտնվելու վայրը;
• ֆիզիկական բնութագրեր;
• մատչելի կոմունալ ծառայություններ;
• գոտիավորման պայմաններ;
• լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործումը:

Հողամասը գնահատելիս կարող եք օգտագործել համեմատության մի քանի միավոր՝ յուրաքանչյուրի գինը կարգավորելով և վերջանալով մի քանի արժեքներով, որոնք սահմանում են արժեքների մի շարք:

Բաշխման մեթոդհիմնված է այն դրույթի վրա, որ անշարժ գույքի յուրաքանչյուր տեսակի համար նորմալ հարաբերություն կա հողի արժեքի և շենքերի արժեքի միջև: Այս հարաբերությունները առավել հուսալի են նոր բարելավումների համար, որոնք արտացոլում են հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը:

Օրինակ 27.Որոշեք հողամասի արժեքը, եթե հայտնի է, որ տարածքում ազատ հողատարածքները երկար ժամանակ չեն վաճառվել. Հողամասով տիպիկ տան գինը տատանվում է 200-ից 300 հազար ռուբլի; Գնահատվող գույքի անմիջական հարևանությամբ նմանատիպ չափի հողամասի արժեքը 90 հազար ռուբլի է. ուղղակի ծախսեր ստանդարտ տան կառուցման համար `100 հազար ռուբլի; ձեռնարկատիրոջ շահույթը և անուղղակի ծախսերը `80 հազար ռուբլի:

1. Որոշել հողամասի արժեքի մասնաբաժինը գույքի ընդհանուր արժեքում.

2. Որոշել հողամասի արժեքը.

Հողամասի արժեքը կարող է տատանվել 67 հազար ռուբլիից: մինչև 100 հազար ռուբլի: (անշարժ գույքի արժեքների միջակայքի 1/3-ը, համապատասխանաբար, 200 և 300 հազար ռուբլիից):

Ընտրության մեթոդբաշխման մեթոդի տեսակ է: Հողամասի արժեքը առանձնացվում է գույքի արժեքից՝ հանելով բարելավումների արժեքը՝ հաշվի առնելով դրանց մաշվածությունը։ Այս մեթոդը օգտագործվում է ծայրամասային տարածքները գնահատելու համար, որոնց համար բարելավումների ներդրումը ընդհանուր արժեքի մեջ փոքր է և բավականին հեշտությամբ որոշվում է:

Մեթոդը կիրառվում է անմիջական հարևանությամբ գտնվող ազատ հողամասերի վաճառքի մասին տեղեկատվության բացակայության դեպքում:

Ստորաբաժանման մեթոդօգտագործվում է այն դեպքերում, երբ հողամասը մի քանի փոքր հողամասերի բաժանելը ներկայացնում է հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործումը: Միևնույն ժամանակ, վթարի ժամանակ ստեղծված տեղամասերի արտաքին և ներքին բարելավումները պայմաններ են ստեղծում հողի լավագույն և արդյունավետ օգտագործման համար:

Բարելավման ծախսերը ներառում են.

• տեղամասերի տեղադրման, մաքրման և դասակարգման ծախսեր.
• ճանապարհների, մայթերի, կոմունալ ցանցերի, ջրահեռացման կառուցման ծախսեր.
• հարկեր, ապահովագրություն, ինժեներների աշխատավարձեր;
• շուկայավարման ծախսեր;
• կապալառուի շահույթը և ընդհանուր ծախսերը.
• ձեռնարկատիրոջ շահույթը.

Օրինակ 28.Որոշեք հողամասի արժեքը, եթե հայտնի է, որ կառուցապատողը նախատեսում է այն բաժանել 30 հողամասի, ապա յուրաքանչյուր հողամաս վաճառել 25 հազար ռուբլով։ 4 տարվա համար (ենթադրվում է, որ զուտ եկամուտը կհոսի հավասարաչափ, եկամտաբերությունը 10%)։ Այս դեպքում տեղի կունենան հետևյալ ծախսերը՝ պլանավորում, մաքրում, կոմունալ ծառայություններ, նախագիծ՝ 180 հազար ռուբլի; կառավարում - 10 հազար ռուբլի; վերադիր ծախսերը և կապալառուի շահույթը `60 հազար ռուբլի; շուկայավարում - 20 հազար ռուբլի; հարկեր և ապահովագրություն `10 հազար ռուբլի; ձեռնարկատիրոջ շահույթը `40 հազար ռուբլի:

1. Եկեք որոշենք պատրաստված հողամասերի վաճառքից ստացված հնարավոր եկամուտները.

30 · 25 = 750 հազար ռուբլի:

2. Եկեք որոշենք բարելավման և տեղանքի կազմակերպման ծախսերը.

180 + 10 + 60 + 20 + 10 + 40 = 320 հազար ռուբլի:

3. Հողամասի ներկա արժեքը՝ հաշվի առնելով 4 տարվա ընթացքում զուտ եկամտի միատեսակ ստացումը և 10% վերադարձի դրույքաչափը.

որտեղ 3.1699 անուիտետի ներկա արժեքի գործակիցն է:

Այսպիսով, հողատարածքի արժեքը կազմում է 340 հազար ռուբլի:

Հողի համար մնացորդային տեխնիկակիրառվում է ազատ հողամասերի իրացման վերաբերյալ տվյալների բացակայության դեպքում։

Զուտ հողային վարձավճարների կապիտալացման մեթոդհիմնված է աճող արտադրողականության սկզբունքի վրա, ըստ որի, անշարժ գույքի վրա վաճառվող բիզնեսից կանոնավոր եկամուտների արտադրության բոլոր գործոնների միջև բաշխումից հետո այս եկամտի մի մասը կարող է վերագրվել հողամասին:

Եթե ​​վարձակալված հողամասը գնահատվում է, ապա դրա արժեքը կարող է որոշվել (12): Այս դեպքում վարձավճարը օգտագործվում է որպես զուտ գործառնական եկամուտ:

Գնահատված շենքի փոխարինման արժեքի (փոխարինման արժեքի) որոշումհիմնված նոր շինարարության արժեքի մեջ ուղղակի և անուղղակի ծախսերի ներառման վրա:

Ուղղակի ծախսերը շինարարության հետ անմիջականորեն կապված ծախսերն են և սովորաբար ներառում են.

• շինանյութերի, ապրանքների և սարքավորումների արժեքը.
• շինարարական մեքենաների և մեխանիզմների շահագործման արժեքը.
• շինարարության աշխատողների հիմնական աշխատավարձը.
• ժամանակավոր շենքերի, շինությունների և կոմունալ ցանցերի արժեքը.
• կապալառուի շահույթը և ընդհանուր ծախսերը.

Անուղղակի ծախսերը այն ծախսերն են, որոնք կապված են շինարարության հետ, բայց ուղղակիորեն կապված չեն դրա հետ: Անուղղակի ծախսերը սովորաբար ներառում են.

• շինհրապարակի պատրաստման ծախսերը.
• նախագծման և հետազոտական ​​աշխատանքների ծախսերը.
• այլ ծախսեր և աշխատանք;
• կառուցվող ձեռնարկության (հիմնարկի) տնօրինության (տեխնիկական հսկողության) սպասարկում, դիզայներական հսկողության ծախսեր.
• այլ տեսակի անուղղակի ծախսեր:

Ուղղակի ծախսերի արժեքների որոշումհիմնված է շինարարության գնահատված արժեքը որոշելու ընդհանուր կանոնների կիրառման վրա, որոնք սահմանված են ընթացիկ կարգավորող և ուղեցույցային փաստաթղթերում:

Ուղղակի ծախսերի հաշվարկները կարող են կատարվել երկու եղանակներից մեկով.

• ինդեքսների օգտագործմամբ շինարարության գնահատված արժեքի հայտնի արժեքի վերահաշվարկ.
• գնահատվող գույքի վերականգնման նախահաշիվ կազմելով։

Եթե ​​առկա են նախագծային և նախահաշվային փաստաթղթերը գնահատվող օբյեկտի համար, ուղղակի ծախսերի արժեքը որոշվում է որպես շինարարության գնահատված արժեքի արժեք, որը վերահաշվարկվում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ՝ օգտագործելով ինդեքսները, որոնք հաշվի են առնում գների ընթացիկ մակարդակի հարաբերակցությունը: շինարարության մեջ 1984 թվականի գներով՝ որպես հիմք ընդունված (ինդեքսային մեթոդ)։

Գնահատման օբյեկտի նախագծային և նախահաշվային փաստաթղթերի բացակայության դեպքում նախահաշիվը պետք է վերականգնվի երկու եղանակներից մեկով.

• ըստ ընդլայնված գնահատման ստանդարտների (համեմատական ​​միավորի մեթոդ);
• ըստ միավորի գների հավաքածուների և գնացուցակների (քանակական վերլուծության մեթոդ):

Ուղղակի ծախսերի հաշվարկման համար ագրեգացված գնահատման ստանդարտների օգտագործումը ընդունելի է շենքերի և շինությունների ստանդարտ նախագծային լուծումների, ինչպես նաև վերօգտագործվող առանձին տնտեսական նախագծերի համար:

Անշարժ գույքի շուկայական արժեքը գնահատելու նպատակով օգտագործվում են ագրեգացված ցուցանիշների հետևյալ տեսակները.

• գնահատված արժեքի ագրեգացված ցուցանիշներ (UPSS);
• ընդլայնված գնահատման ստանդարտներ (USN) շենքերի, շինությունների, կառույցների և աշխատանքների տեսակների համար.
• շենքերի և շինությունների շինարարության գնացուցակներ (PRES);
• Հիմնական միջոցների վերագնահատման նպատակով փոխարինման արժեքի համախառն ցուցանիշներ:

Այս դեպքում շինարարական և տեղադրման աշխատանքների արժեքը կարելի է բաժանել ըստ աշխատանքների տեսակի և շինարարական կառույցների համալիրների (բաղադրիչների բաժանման մեթոդ):

Անուղղակի ծախսերի արժեքները սովորաբար որոշվում են որպես ուղղակի ծախսերի տոկոս՝ հիմնված շուկայական տվյալների վրա:

Ձեռնարկատիրոջ շահույթըսահմանվում է որպես այն գումարը, որը ձեռնարկատերը ակնկալում է ստանալ որպես հավելավճար իր կապիտալն օգտագործելու համար: Ձեռնարկատիրոջ շահույթի արժեքը վերցվում է շուկայական տվյալների համաձայն։

Հագնումտարբեր պատճառներով գույքի արժեքի նվազում է: Արժեզրկումը սովորաբար չափվում է որպես տոկոս, իսկ մաշվածության դրամական արտահայտությունը արժեզրկումն է:

Գնահատման օբյեկտի կուտակված (կուտակային) մաշվածությունը մաշվածության բոլոր հնարավոր տեսակների ամբողջությունն է, որը բնութագրվում է գույքի օգտակարության, սպառողական գրավչության նվազմամբ պոտենցիալ ներդրողի տեսանկյունից և արտահայտվում է. ժամանակի ընթացքում արժեքի նվազում (արժեզրկում) տարբեր գործոնների ազդեցության տակ. Օբյեկտի օգտագործման ընթացքում աստիճանաբար վատթարանում են շենքերի և շինությունների կառուցվածքային հուսալիությունը, ինչպես նաև դրանց ֆունկցիոնալ համապատասխանությունը մարդկային կյանքի հետ կապված ընթացիկ և, հատկապես, ապագա օգտագործմանը բնութագրող պարամետրերը: Բացի այդ, անշարժ գույքի արժեքի վրա ոչ պակաս ազդեցություն են ունենում արտաքին գործոնները, որոնք պայմանավորված են շուկայական միջավայրի փոփոխություններով, շենքերի որոշակի օգտագործման սահմանափակումների կիրառմամբ և այլն:

Գնահատման պրակտիկայում մաշվածությունը պետք է տարբերվի հաշվապահական հաշվառման մեջ օգտագործվող համանման տերմինից (ամորտիզացիա): Գնահատված ամորտիզացիան այն հիմնական պարամետրերից մեկն է, որը թույլ է տալիս հաշվարկել գնահատված օբյեկտի ընթացիկ արժեքը կոնկրետ ամսաթվով:

Այսպիսով, օբյեկտի մաշվածությունը հաշվի առնելը նոր վերարտադրվող շենքի արժեքի մի տեսակ ճշգրտում է (վերարտադրված ծախսերի մոտեցմամբ) գնահատված օբյեկտի արժեքը որոշելու համար:

Կուտակված կուտակված մաշվածությունը օբյեկտի կյանքի տևողության ֆունկցիան է: Դիտարկենք այս ցուցանիշը բնութագրող հիմնական գնահատողական հասկացությունները (նկ. 1):

Բրինձ. 1. Շենքի կյանքի ժամկետները և դրանք բնութագրող գնահատման ցուցանիշները

Շենքի ֆիզիկական կյանքը (PL)- շենքի շահագործման ժամանակահատվածը, որի ընթացքում շենքի կրող կառուցվածքային տարրերի վիճակը համապատասխանում է որոշակի չափանիշներին (կառուցվածքի հուսալիություն, ֆիզիկական ամրություն և այլն). Օբյեկտի ֆիզիկական կյանքը սահմանվում է շինարարության ընթացքում և կախված է շենքերի կապիտալ խմբից: Ֆիզիկական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտը քանդվում է:

Ժամանակագրական տարիք (CA)- այն ժամանակահատվածը, որն անցել է օբյեկտի շահագործման հանձնելու օրվանից մինչև գնահատման ամսաթիվը.

Տնտեսական կյանք (EJ)- գործառնական ժամանակը, որի ընթացքում օբյեկտը եկամուտ է ստեղծում: Այս ժամանակահատվածում կատարված բարելավումները նպաստում են գույքի արժեքին: Օբյեկտի տնտեսական կյանքը ավարտվում է, երբ օբյեկտի շահագործումը չի կարող առաջացնել անշարժ գույքի շուկայի տվյալ հատվածի համադրելի օբյեկտների համար համապատասխան դրույքաչափով նշված եկամուտը: Միևնույն ժամանակ, կատարված բարելավումներն այլևս չեն նպաստում օբյեկտի արժեքին` դրա ընդհանուր մաշվածության պատճառով:

Արդյունավետ տարիք (EA)հաշվարկվում է շենքի ժամանակագրական տարիքի հիման վրա՝ հաշվի առնելով դրա տեխնիկական վիճակը և գնահատման ամսաթվի վրա գերակշռող տնտեսական գործոնները, որոնք ազդում են գնահատվող օբյեկտի արժեքի վրա: Կախված շենքի շահագործման առանձնահատկություններից, արդյունավետ տարիքը կարող է տարբերվել ժամանակագրական տարիքից վեր կամ վար: Շենքի նորմալ (տիպիկ) շահագործման դեպքում արդյունավետ տարիքը սովորաբար հավասար է ժամանակագրական տարիքին:

Մնացած տնտեսական կյանքը (REL)շենք՝ գնահատման օրվանից մինչև դրա տնտեսական կյանքի ավարտը ընկած ժամանակահատվածը.

Նման ցուցանիշների որոշման սուբյեկտիվությունը, ինչպիսիք են տնտեսական կյանքը և արդյունավետ տարիքը, պահանջում է, որ գնահատողը լինի բավականին բարձր որակավորում և զգալի գործնական փորձ:

Կուտակված մաշվածության չափը որոշելու համար ես օգտագործում եմ հետևյալ մեթոդները.

• վաճառքի համեմատության մեթոդ;
• հաշվապահական հաշվառում;
• քայքայման մեթոդ.

Վաճառքի համեմատության մեթոդհիմնված է կուտակված մաշվածության չափի որոշման վրա՝ որպես նոր շինարարության արժեքի և կառույցի արժեքի տարբերությունը գնահատման ամսաթվի դրությամբ, մինչդեռ նմանատիպ օբյեկտների վաճառքի և ազատ հողի արժեքի վերաբերյալ հավաստի տվյալների առկայությունը անհրաժեշտ պայման է։ .

Դրամական արտահայտությամբ, ընդհանուր մաշվածությունը գնահատված օբյեկտի փոխարինման արժեքի և շուկայական գնի տարբերությունն է.

Օրինակ 29.Որոշեք անշարժ գույքի օբյեկտի (տնակի) կուտակված մաշվածությունը, եթե հայտնի է անալոգային օբյեկտների վերաբերյալ հետևյալ տեղեկությունները.

Սահմանենք գույքի կուտակված մաշվածությունը։ Հաշվարկները ներկայացված են հետևյալ աղյուսակում.

Այսպիսով, գնահատված գույքի կուտակված մաշվածությունը կազմում է մոտավորապես 31,9%:

Արժեզրկումը հաշվարկելու հաշվառման մեթոդհիմնված է հաշվապահական հաշվառման մեթոդների կիրառման վրա, այսինքն՝ օբյեկտի ժամանակագրական տարիքի հարաբերակցությունը ստանդարտ ծառայության ժամկետի նկատմամբ, որը որոշվում է «Ռուսաստանում հիմնական միջոցների ամբողջական վերականգնման համար ամորտիզացիոն վճարների միասնական նորմերի հիման վրա»: Ֆեդերացիա»։

Բաշխման մեթոդբաղկացած է մաշվածության բոլոր տեսակների մանրամասն քննարկումից և հաշվառումից, որոնք ներառում են (նկ. 2).

• շարժական և անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն;
• շարժական և անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն;
• արտաքին հագնում.

Շարժական (ուղղելի) մաշվածությունը մաշվածություն է, որի վերացումը ֆիզիկապես հնարավոր է և տնտեսապես իրագործելի, այսինքն՝ մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակի վերացման համար կատարված ծախսերը նպաստում են ամբողջ առարկայի արժեքի բարձրացմանը:

Անշարժ (անուղղելի) մաշվածությունը մաշվածությունն է, որի վերացումը կամ ֆիզիկապես անհնար է կամ տնտեսապես անիրագործելի, այսինքն՝ մաշվածության այս կամ այն ​​տեսակը վերացնելու համար կատարված ծախսերը չեն նպաստում ամբողջ առարկայի արժեքի բարձրացմանը:

Բրինձ. 2. Անշարժ գույքի օբյեկտների մաշվածության դասակարգում

Կուտակված մաշվածությունը որոշելիս քայքայման մեթոդը կիրառելու համար անհրաժեշտ է որպես հաշվարկային հիմք ունենալ նոր շինարարության արժեքի վերաբերյալ տվյալներ՝ բաժանված ըստ կառուցվածքային տարրերի:

Ֆիզիկական վատթարացում- բնական և կլիմայական գործոնների, ինչպես նաև մարդու գործունեության ազդեցության տակ շինարարության ընթացքում սկզբնապես դրված օբյեկտի տեխնիկական և գործառնական որակների աստիճանական կորուստ: Ֆիզիկական վատթարացումն արտացոլում է ժամանակի ընթացքում գույքի ֆիզիկական հատկությունների փոփոխությունները (օրինակ՝ կառուցվածքային տարրերի թերությունները):

Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկելու չորս հիմնական եղանակ կա.

• փորձագետ (նորմատիվ);
• արժեքը;
• Շենքի ծառայության ժամկետը հաշվարկելու մեթոդ.

Ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման փորձագիտական ​​մեթոդհիմնված է թերի ցուցակի ստեղծման և շենքի կամ կառույցի բոլոր կառուցվածքային տարրերի մաշվածության տոկոսի որոշման վրա: Փորձագիտական ​​մեթոդը ամենաճիշտն է, բայց նաև ամենաաշխատատարը։

Այս մեթոդը ներառում է տարբեր կարգավորող հրահանգների օգտագործում միջոլորտային կամ գերատեսչական մակարդակում: Օրինակ՝ VSN 53-86-ը, որն օգտագործվում է տեխնիկական գույքագրման բյուրոյի կողմից՝ տեխնիկական գույքագրման ժամանակ բնակելի շենքերի ֆիզիկական վատթարացումը գնահատելու և բնակարանային ֆոնդի հիմնանորոգման պլանավորման համար՝ անկախ դրա գերատեսչական պատկանելությունից: Այս կանոնները նկարագրում են շենքերի տարբեր կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունը և դրանց գնահատումը:

Շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը որոշվում է հետևյալ կերպ.

F f - շենքի ֆիզիկական մաշվածություն, (%);

F i - i-րդ կառուցվածքային տարրի ֆիզիկական մաշվածություն, (%);

L i-ը շենքի ընդհանուր արժեքում i-րդ կառուցվածքային տարրի (տեղանքի) փոխարինման արժեքի մասնաբաժինին համապատասխանող գործակիցն է.

n-ը շենքի կառուցվածքային տարրերի թիվն է:

Առանձին կառույցների, տարրերի և համակարգերի փոխարինման արժեքի մասնաբաժինը շենքի փոխարինման ընդհանուր արժեքում պետք է ընդունվի ըստ սահմանված կարգով հաստատված բնակելի շենքերի փոխարինման արժեքի համախառն ցուցիչների, ինչպես նաև կառույցների, տարրերի և համակարգերի համար, որոնք. չունեն հաստատված ցուցանիշներ՝ ըստ դրանց գնահատված արժեքի:

Օրինակ 30.Որոշեք բնակելի շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ դրա ստուգմամբ բացահայտվել են բոլոր կառուցվածքային տարրերի ֆիզիկական մաշվածությունը.

• հիմքեր - 10%;
• պատեր - 15%;
• համընկնումներ - 20%;
• տանիք - 10%;
• հատակներ - 35%;
• պատուհաններ - 40%;
• հարդարման ծածկույթներ - 30%;
• ներքին սանտեխնիկա և էլեկտրական սարքեր - 50%;
• մյուսները՝ 25%։

1. Որոշենք կառուցվածքային տարրերի տեսակարար կշիռը ըստ Շաբ. Թիվ 28 UPVS.

2. Տարրերի և համակարգերի ֆիզիկական մաշվածության գնահատման, ինչպես նաև փոխարինման արժեքի առումով դրանց մասնաբաժնի որոշման արդյունքները.

Այսպիսով, շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը կազմում է 23,25%:

Ֆիզիկական մաշվածության և մաշվածության հաշվարկման ծախսերի մեթոդհիմնված է այն ենթադրության վրա, որ գնահատման պահին ֆիզիկական վատթարացումն արտահայտվում է կառուցվածքի, տարրի կամ շենքի վնասը վերացնելու համար օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ վերանորոգման միջոցների արժեքի հարաբերակցությամբ և դրանց փոխարինման արժեքով:

Օրինակ 31.Որոշեք բնակելի շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ կառուցվածքային տարրերի փոխարինման արժեքը և դրանց վերանորոգման համար օբյեկտիվորեն անհրաժեշտ ծախսերը համապատասխանաբար կազմում են. հիմքերը՝ 3,200 հազար ռուբլի, 640 հազար ռուբլի; պատեր - 4000 հազար ռուբլի, 1200 հազար ռուբլի; հատակներ - 800 հազար ռուբլի, 160 հազար ռուբլի; այլ - 8,000 հազար ռուբլի, 2,800 հազար ռուբլի:

Եկեք որոշենք ֆիզիկական մաշվածության չափը: Տարրերի ֆիզիկական մաշվածության գնահատման, ինչպես նաև փոխարինման արժեքով դրանց տեսակարար կշռի որոշման արդյունքները.

Այսպիսով, շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը կազմում է 30%

Այս մեթոդը թույլ է տալիս անմիջապես հաշվարկել տարրերի և ամբողջ շենքի մաշվածությունը ծախսերի առումով: Քանի որ արժեզրկման հաշվարկը հիմնված է մաշված իրերը «էականորեն նոր վիճակի» հասցնելու ողջամիտ փաստացի ծախսերի վրա, այս մոտեցման արդյունքը կարելի է բավականին ճշգրիտ համարել: Մեթոդի թերությունները մաշված շինարարական տարրերի վերանորոգման ծախսերի հաշվարկման մեջ պահանջվող մանրամասնությունն ու ճշգրտությունն են։

Շենքի ծառայության ժամկետի հաշվարկման մեթոդհիմնված է այն ենթադրության վրա, որ ֆիզիկական մաշվածության (PH) և փոխարինման արժեքի (RC) միջև կապը որոշվում է արդյունավետ տարիքի (EA) և բնորոշ տնտեսական կյանքի (EF) հարաբերակցությամբ.

Օրինակ 32.Որոշեք բնակելի շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ դրա կառուցվածքային տարրերի փոխարինման արժեքը, փաստացի տարիքը և ընդհանուր ֆիզիկական կյանքը համապատասխանաբար են՝ հիմքերը՝ 1200 հազար ռուբլի, 10 տարի, 15 տարի; պատերը `400 հազար ռուբլի, 5 տարի, 10 տարի; առաստաղներ - 300 հազար ռուբլի, 6 տարի, 15 տարի; մյուսները `900 հազար ռուբլի, 1 տարի, 10 տարի:

Եկեք որոշենք ֆիզիկական մաշվածության չափը: Տարրերի ֆիզիկական մաշվածության գնահատման արդյունքները.

Այսպիսով, շենքի ֆիզիկական մաշվածությունը կազմում է 1210 ռուբլի: կամ 43.2%:

Ֆիզիկական մաշվածության չափը որոշելը բաղկացած է մի քանի հաջորդական քայլերից.

• շտկվող ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում.
• կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում.
• երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության քանակի որոշում.

Ուղղվող ֆիզիկական մաշվածության չափի որոշում (այն նաև կոչվում է հետաձգված վերանորոգում, քանի որ ենթադրվում է, որ տիպիկ գնորդը անհապաղ վերանորոգում է կառույցի նորմալ գործառնական բնութագրերը վերականգնելու համար. կոսմետիկ վերանորոգում, տանիքի արտահոսքի տարածքների վերականգնում, ինժեներական վերանորոգում սարքավորումներ և այլն) իրականացվում է ծախսերի կամ ֆիզիկական մաշվածության հաշվարկման փորձագիտական ​​մեթոդի կիրառմամբ։

Անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը համապատասխանում է այն իրերին, որոնց վերանորոգումը ներկայումս գործնականում անհնար է կամ տնտեսապես ոչ գործնական: Այս տեսակի մաշվածության չափը որոշվում է փոխարինման (կամ փոխարինման) ընդհանուր արժեքի և շարժական ֆիզիկական մաշվածության քանակի տարբերության հիման վրա:

Մաշվածությունը հաշվարկելու նպատակով կառուցվածքի տարրերը, որոնք ունեն անուղղելի ֆիզիկական մաշվածություն, բաժանվում են երկարակյաց և կարճատև:

Երկարակյաց տարրերի համար ակնկալվող մնացորդային կյանքը համընկնում է ամբողջ կառուցվածքի մնացորդային տնտեսական կյանքի հետ: Կարճատև տարրերն ունեն ավելի քիչ մնացորդային տնտեսական կյանք, քան ամբողջ կառուցվածքը:

Կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը գնահատելու համար օգտագործվում է շենքի ծառայության ժամկետի հաշվարկման մեթոդը. փաստացի տարիքի և տարրի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքի հարաբերակցությամբ:

Այս դեպքում տարրի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքը որոշվում է հղման տվյալների հիման վրա՝ հաշվի առնելով պարբերական վերանորոգումները և պահպանելով նորմալ գործառնական բնութագրերը:

Երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությունը գնահատելու համար օգտագործվում է նաև շենքի կյանքի տեւողության հաշվարկման մեթոդը՝ ուղղելի ֆիզիկական մաշվածության չափը և կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությամբ փոխարինման արժեքի գումարը։ հանվում են փոխարինման (կամ փոխարինման) ընդհանուր արժեքից, և արդյունքը բազմապատկվում է փոխարինման (կամ փոխարինման) մնացորդային արժեքով) երկարակյաց տարրերով, ինչպես նաև շենքի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքի հետ իրական տարիքի կապով:

Շենքի ընդհանուր ֆիզիկական կյանքը որոշվում է՝ կախված տարբեր կատեգորիաների շենքերի հիմնական կառուցվածքային տարրերի տեսակից՝ ըստ երկարակեցության: Բնակելի և հասարակական շենքերի դասակարգումն ըստ ամրության տրված է կարգավորող գրականության մեջ։

Օրինակ 33.Որոշեք բնակելի շենքի ֆիզիկական քայքայումը. Մենք կներկայացնենք նախնական տվյալները, քանի որ հաշվարկը շարունակվում է:

1. Ելնելով նախահաշվային փաստաթղթերից՝ մենք կորոշենք նոր շինարարության արժեքը՝ կուտակված մաշվածությունը գնահատելու համար.

2. Որոշեք ուղղելի ֆիզիկական մաշվածության քանակը.

Այսպիսով, ուղղելի մաշվածության արժեքը կազմում է 3000 հազար ռուբլի:

2. Եկեք որոշենք կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության քանակը.

Այսպիսով, կարճատև տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության արժեքը կազմում է 22,967 հազար ռուբլի, անուղղելի ֆիզիկական մաշվածությամբ կարճատև տարրերի փոխարինման արժեքը 33,000 հազար ռուբլի է:

3. Եկեք որոշենք երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության քանակը.

Այսպիսով, երկարակյաց տարրերի անուղղելի ֆիզիկական մաշվածության արժեքը կազմում է 22224 հազար ռուբլի:

3. Եկեք որոշենք շենքի ընդհանուր ֆիզիկական մաշվածության չափը.

Հազար քսել.

Այսպիսով, շենքի ընդհանուր ֆիզիկական մաշվածության արժեքը կազմում է 48,191 հազար ռուբլի: կամ 27.6%:

Ֆունկցիոնալ հագնումարժեքի կորուստ է, որը պայմանավորված է այն հանգամանքով, որ օբյեկտը չի համապատասխանում ժամանակակից չափանիշներին` իր գործառական օգտակարության, ճարտարապետական ​​և գեղագիտական, տիեզերական պլանավորման, նախագծային լուծումների, կենսունակության, անվտանգության, հարմարավետության և այլ ֆունկցիոնալ հատկանիշների առումով:

Առանձնացվում են ֆունկցիոնալ հագուստի հետևյալ տեսակները.

• մաշվածությունը ուղղելի է (եթե ստացված լրացուցիչ արժեքը գերազանցում է վերականգնման արժեքը);
• անուղղելի մաշվածություն (եթե ստացված լրացուցիչ արժեքը չի գերազանցում վերականգնման արժեքը):

Ուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է դրա ուղղման արժեքով և պայմանավորված է.

• թերություններ, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում.
• տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ.
• «գերբարելավումներ».

Թերությունները, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում- շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք առկա չեն առկա շենքում և առանց որոնց այն չի կարող համապատասխանել ժամանակակից շահագործման ստանդարտներին.

Լրացում պահանջող թերությունների պատճառով շտկվող ֆունկցիոնալ վատթարացման քանակական չափանիշը գնահատման պահին պահանջվող հավելումների կատարման արժեքի և նույն հավելումների կատարման արժեքի տարբերությունն է, եթե դրանք կատարվել են գնահատվող գույքի շինարարության ընթացքում:

Տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում պահանջող թերություններ- շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք գտնվում են գոյություն ունեցող շենքում և դեռ կատարում են իրենց գործառույթները, բայց այլևս չեն համապատասխանում ժամանակակից գործառնական ստանդարտներին:

Փոխարինման կամ արդիականացում պահանջող իրերի պատճառով շտկվող ֆունկցիոնալ վատթարացումը չափվում է որպես գոյություն ունեցող տարրերի արժեք՝ հաշվի առնելով դրանց ֆիզիկական վատթարացումը՝ հանած վերադարձվող նյութերի արժեքը, գումարած առկա տարրերի ապամոնտաժման և նոր տարրերի տեղադրման ծախսերը: Այս դեպքում նյութերի վերադարձի արժեքը սահմանվում է որպես ապամոնտաժված նյութերի և սարքավորումների արժեք, երբ դրանք օգտագործվում են այլ օբյեկտներում:

«Սուպեր բարելավումներ»- շինարարական տարրեր և սարքավորումներ, որոնք առկա են գոյություն ունեցող շենքում և որոնց ներկայիս հասանելիությունը չի համապատասխանում ժամանակակից գործառնական ստանդարտներին:

Չափից ավելի կատարելագործման հետևանքով շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածությունը չափվում է որպես չափից ավելի բարելավված տարրերի փոխարինման ընթացիկ արժեք՝ հանած ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած ապամոնտաժման արժեքը և հանած նյութերի վերադարձը, եթե այդպիսիք կան:

Եթե ​​շինարարության արժեքը որոշվում է որպես փոխարինման արժեք, ապա կան որոշ առանձնահատկություններ շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության որոշման ժամանակ: Քանի որ այս դեպքում «սուպեր բարելավումներ» չկան, կարիք չկա որոշել ֆիզիկական մաշվածության մասնաբաժինը, որն ընկնում է դրանց վրա: Այնուամենայնիվ, «չափից ավելի բարելավումներ» ամրագրելու արժեքը դեռ պետք է դիտարկել:

Օրինակ 34.Որոշեք գրասենյակային շենքի շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ.

• ժամանակակից ստանդարտները պահանջում են շենքում օդորակիչի տեղադրում, որի տեղադրման արժեքը գործող շենքում կազմում է 150 հազար ռուբլի, իսկ նույն շենքում տեղադրման արժեքը դրա կառուցման ընթացքում կազմում է 110 հազար ռուբլի:
• շենքում տեղադրված էլեկտրական կցամասերը չեն համապատասխանում ժամանակակից շուկայական չափանիշներին, մինչդեռ փոխարինման արժեքի մեջ ներառված առկա էլեկտրական կցամասերի արժեքը կազմում է 350 հազար ռուբլի, առկա էլեկտրական կցամասերի ֆիզիկական մաշվածությունը՝ 200 հազար ռուբլի, արժեքը։ առկա էլեկտրական կցամասերի ապամոնտաժումը կազմում է 100 հազար ռուբլի, նյութերի վերադարձման արժեքը՝ 10 հազար ռուբլի, նոր էլեկտրական կցամասերի տեղադրման արժեքը՝ 190 հազար ռուբլի։
• շենքն ունի պահեստ, և լավագույն և ամենաարդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը ցույց է տվել, որ ներկայումս նպատակահարմար է օգտագործել այս տարածքը որպես գրասենյակային տարածք, մինչդեռ պահեստային տարածքի ներկայիս փոխարինման արժեքը կազմում է 800 հազար ռուբլի, ֆիզիկական մաշվածությունը՝ 50։ հազար ռուբլի, լուծարման պահեստի արժեքը՝ 80 հազար ռուբլի:

1. Եկեք որոշենք շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների պատճառով, որոնք պահանջում են տարրերի ավելացում (մեր դեպքում՝ օդորակիչ).

Հազար քսել.

2. Եկեք որոշենք շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների պատճառով, որոնք պահանջում են տարրերի փոխարինում կամ արդիականացում (մեր դեպքում՝ էլեկտրական կցամասեր).

Հազար քսել.

3. Եկեք որոշենք «գերբարելավումների» հետևանքով առաջացած շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության քանակը (մեր դեպքում՝ ապրանքներ, որոնք ֆունկցիոնալորեն բնորոշ են պահեստին).

Հազար քսել.

Այսպիսով, շենքի շտկվող ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կազմում է.

Հազար քսել.

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը պայմանավորված է.

• թերություններ՝ կապված նորի արժեքի մեջ չներառված իրերի հետ, որոնք պետք է լինեն.
• թերություններ՝ կապված նորի արժեքի մեջ ներառված իրերի հետ, որոնք չպետք է լինեն.
• «գերբարելավումներ».

Անուղղելի ֆունկցիոնալՆոր շինարարության արժեքում չներառված հոդվածների պատճառով մաշվածությունը չափվում է որպես այդ թերությանը վերագրվող եկամտի զուտ կորուստ, կապիտալացված շենքերի կապիտալացման դրույքաչափով, հանած այդ հոդվածների արժեքը, եթե դրանք ներառված լինեին նոր շինարարության արժեքում:

Թերությունների պատճառով անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության և մաշվածության հաշվարկը կախված չէ նրանից, թե որպես հիմք ընդունվում են փոխարինման կամ փոխարինման ծախսերը:

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն նոր շինարարության արժեքի մեջ ներառված իրերի պատճառով, բայց որը չպետք է գոյություն ունենա, չափվում է որպես նորի ընթացիկ արժեք՝ հանած վերագրելի ֆիզիկական մաշվածությունը, հանած ավելացվածի արժեքը (այսինքն՝ այս ապրանքի առկայության հետ կապված լրացուցիչ ծախսերի ներկա արժեքը):

Անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածություն «չափից ավելի բարելավման» պատճառովորոշվում է կախված արժեքի տեսակից, որը հիմք է ընդունվում:

Երբ կիրառվում է փոխարինման արժեքը, գերբարելավումների հետևանքով անուղղելի ֆունկցիոնալ վատթարացումը չափվում է որպես գերբարելավման տարրերի փոխարինման արժեք՝ հանած դրանց ֆիզիկական մաշվածությունը, գումարած սեփականատիրոջ ծախսերի ներկա արժեքը (PV)՝ կապված գերբարելավումների առկայության հետ, մինուս: ցանկացած ավելացված արժեք: Միևնույն ժամանակ, սեփականատիրոջ ծախսերը ներառում են լրացուցիչ հարկեր, ապահովագրություն, պահպանման ծախսեր, կոմունալ վճարումներ, իսկ ավելացված արժեքը ներառում է վարձավճարների ավելացում և այլն, որոնք կապված են «գերբարելավման» առկայության հետ:

Օրինակ 35.Որոշեք գրասենյակային շենքի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ.

• Քննարկվող շենքի համար նոր շինարարության արժեքը որոշելիս հաշվի չի առնվել հրդեհաշիջման համակարգի տեղադրումը (քանի որ գոյություն ունեցող շենքը չունի), և ենթադրվում է, որ բացակայությամբ առաջացած եկամտի զուտ կորուստը. տեղադրումը կազմում է 20 հազար ռուբլի, շենքերի կապիտալացման դրույքաչափը 10% է, իսկ նոր շենքի կառուցման ժամանակ հրդեհաշիջման համակարգի տեղադրման արժեքը կազմում է 150 հազար ռուբլի:
• Գնահատված շենքն ունի բարձր հարկի բարձրություն, որը շուկայական տեսանկյունից գնահատման ամսաթվի դրությամբ չափազանց է, մինչդեռ առկա շենքի ներկայիս փոխարինման արժեքը կազմում է 174,900 հազար ռուբլի, իսկ ճիշտ նույն շենքի ներկայիս փոխարինման արժեքը, որն ունի. նորմալ բարձրությունը շուկայական տեսանկյունից հատակից, 172,900 հազար ռուբլի, ֆիզիկական մաշվածությունը որոշվում է 40% -ով, տարեկան սեփականատերը կրում է լրացուցիչ ծախսեր, որոնք կապված են բարձր հատակի բարձրության հետ (ջեռուցում, լուսավորություն և այլն) 500-ի չափով: հազար ռուբլի, շենքերի կապիտալացման առկա հարաբերակցությունը 10% է:

1. Եկեք որոշենք անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության չափը, որն առաջացել է թերությունների պատճառով, որոնք ներառված չեն նոր շինարարության արժեքում, բայց որը պետք է հիմնված լինի տարրի կամ սարքավորման բացակայության հետևանքով առաջացած եկամտի կորուստների շուկայական տվյալների վրա (մեր դեպքում՝ ա. հրդեհաշիջման համակարգ)

Հազար քսել.

2. Եկեք որոշենք անուղղելի ֆունկցիոնալության արժեքը «գերբարելավումների» շնորհիվ (մեր դեպքում՝ հատակի ավելի մեծ բարձրություն).

Հազար քսել.

Այսպիսով, շենքի անուղղելի ֆունկցիոնալ մաշվածության արժեքը կազմում է.

Հազար քսել.

Արտաքին (տնտեսական) մաշվածություն- օբյեկտի արժեզրկումը գնահատման օբյեկտի նկատմամբ արտաքին միջավայրի բացասական ազդեցության հետևանքով. և այլն: Անշարժ գույքի արտաքին մաշվածությունը, կախված դրա պատճառած պատճառներից, շատ դեպքերում անփոփոխելի է անփոփոխ դիրքի պատճառով, բայց որոշ դեպքերում այն ​​կարող է «վերացնել ինքն իրեն»՝ շրջակա շուկայական միջավայրի դրական փոփոխության պատճառով: .

Արտաքին մաշվածությունը գնահատելու համար կարող են օգտագործվել հետևյալ մեթոդները.

• արտաքին ազդեցություններին վերագրվող եկամտի կորստի կապիտալիզացիայի մեթոդ.
• Նմանատիպ օբյեկտների վաճառքը արտաքին ազդեցություններով և առանց արտաքին ազդեցության համեմատելու մեթոդ:

Եթե ​​կան բավարար տվյալներ, ապա ավելի նախընտրելի է երկրորդ մոտեցումը։

Եկամտի կորստի կապիտալացման մեթոդներառում է արտաքին ազդեցությունների պատճառով ամբողջ գույքի եկամտի կորստի որոշում: Շենքի կորստի մասը կապիտալացվում է շենքերի կապիտալացման տոկոսադրույքով:

Օրինակ 36.Որոշեք պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ զուտ եկամուտը, առանց արտաքին գործոնների հաշվի առնելու, ուղղելի ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը վերացնելուց հետո կազմում է 25,000 հազար ռուբլի. ընթացիկ զուտ եկամուտը շտկվող ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածությունը վերացնելուց հետո `21,000 հազար ռուբլի. հողի արժեքը `5000 հազար ռուբլի, հողի կապիտալացման տոկոսադրույքը` 10%; Հողամասի կապիտալացման տոկոսադրույքը կազմում է 15%:

1. Եկեք որոշենք զուտ եկամտի կորուստը արտաքին գործոնների պատճառով.

Հազար քսել.

2. Որոշել շենքի հետ կապված զուտ եկամուտը.

Հազար քսել.

3. Որոշել շենքի հետ կապված զուտ եկամտի կորուստը.

հազար ռուբլի:

Այսպիսով, պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածության արժեքը կազմում է.

Հազար քսել.

Զուգակցված վաճառքի մեթոդհիմնված է վերջերս վաճառված նմանատիպ գույքի վերաբերյալ հասանելի գների տեղեկատվության վերլուծության վրա (զույգ վաճառք): Ենթադրվում է, որ զուգակցված վաճառքի օբյեկտները միմյանցից տարբերվում են միայն հայտնաբերված և գնահատման օբյեկտի հետ կապված տնտեսական մաշվածությամբ:

Օրինակ 37.Որոշեք հագուստի շուկայից հեռու գտնվող պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածությունը, եթե հայտնի է, որ. հագուստի շուկայից հեռու գտնվող անալոգային օբյեկտի վաճառքի գինը 600 հազար ռուբլի է. Հագուստի շուկայի մոտ գտնվող անալոգային օբյեկտի վաճառքի գինը 450 հազար ռուբլի է. անալոգային օբյեկտների միջև ֆիզիկական և այլ տարբերությունների տարբերությունը 60 հազար ռուբլի է:

1. Որոշենք պահեստի արտաքին (տնտեսական) մաշվածության արժեքը.

Հազար քսել.

Ծախսային մոտեցումն ունի մի շարք առավելություններ և թերություններ.

Արժեքի մոտեցման առավելությունները.

1. Նոր օբյեկտները գնահատելիս ծախսերի մոտեցումը ամենահուսալին է:
2. Այս մոտեցումը տեղին է կամ միակ հնարավորը հետևյալ դեպքերում.
   • նոր շինարարության արժեքի տեխնիկական և տնտեսական վերլուծություն;
   • գոյություն ունեցող օբյեկտի թարմացման անհրաժեշտության հիմնավորումը.
   • հատուկ նշանակության շենքերի գնահատում;
   • շուկայի «պասիվ» հատվածների օբյեկտները գնահատելիս.
   • հողօգտագործման արդյունավետության վերլուծություն;
   • օբյեկտների ապահովագրության խնդիրների լուծում;
   • հարկային խնդիրների լուծում;
   • այլ մեթոդներով ձեռք բերված գույքի արժեքների համաձայնեցման ժամանակ.

Արժեքի մոտեցման թերությունները.

1. Ծախսերը միշտ չէ, որ համարժեք են շուկայական արժեքին:

2. Գնահատման ավելի ճշգրիտ արդյունքի հասնելու փորձերը ուղեկցվում են աշխատուժի ծախսերի արագ աճով:

3. Գնահատվող գույքի ձեռքբերման և ճիշտ նույն գույքի նոր կառուցման ծախսերի անհամապատասխանությունը, քանի որ գնահատման գործընթացում կուտակված մաշվածությունը հանվում է շինարարության արժեքից:

4. Հին շենքերի վերարտադրության արժեքի հաշվարկման դժվարությունը.

5. Հին շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության չափը որոշելու դժվարությունը.

6. Հողամասի առանձին գնահատում շենքերից.

7. Ռուսաստանում հողամասերի գնահատման խնդրահարույց բնույթը.

գրականություն

1. «Պետական ​​սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի և դրա նկատմամբ իրավունքների գնահատման կարգի մասին». Սանկտ Պետերբուրգի նահանգապետի 1996 թվականի օգոստոսի 1-ի թիվ 113-ր.

2. «Ռուսաստանի Դաշնությունում հիմնական միջոցների ամբողջական վերականգնման համար ամորտիզացիոն վճարների միասնական նորմեր». Ռուսաստանի Դաշնության Կառավարության որոշումը